±âº» ºÎµ¿»ê½ÃÀå Á¤Ã¥±â¹Ý °ŁÈŁ ¿¬±¸(II)---.PDF

Transcription

1

2 17-26 (II) : A Study on the Consolidation of the Policy for Korean Real Estate Market(II) : A Study on the Effective Operational Plan for Regulation of Residential Mortgage Loan

3 이태리국토연구원책임연구원 ( 연구책임 ) 이수욱국토연구원선임연구위원김민철국토연구원연구위원조정희국토연구원연구원황관석국토연구원연구원오민준국토연구원연구원권건우국토연구원연구원강성우국토연구원연구원 김계홍 NICEPNI 금융공학연구소장김태환국민은행경영연구소연구위원민병철한국주택금융공사연구위원변동준 KCB 전문연구원전홍규오사카시립대교수 이상준국토연구원부원장강미나국토연구원연구위원김혜승국토연구원선임연구위원박천규국토연구원연구위원박미선국토연구원책임연구원최철승국토교통부주택정책과유승동상명대학교교수

4 PREFACE 최근주택시장경기가활황세이고또한저금리기조가유지됨에따라주택담보대출이비약적으로증가하고주택시장이과열조짐을보이고있다. 금융당국은주택금융시장및주택시장안정화를위해 LTV, DTI 규제를강화혹은완화를반복하며조율하고있으나, 2015 년이후가계부채가주택담보대출을중심으로급증하고있다. 이처럼주위여건변화에따라주택금융시장의역할이어느때보다중요시되고있는현시점에서이연구는주택담보대출을수요가구의특성에따라유형별로다양화할경우의적정규제를통해시장안정성과효율적지원을제고할수있는효과적운영방안을제시하고자하였다. 수요자맞춤형주택담보대출에대한적정규제방향및효과적운영방안을도출해보고자하는연구목적에따라먼저제2장에서우리나라의주택담보대출제도, 규제, 시장현황을검토하여기본적인특성을알아보았다. 제3장에서는차주유형별주택담보대출특성및위험을파악하기위하여공공부문자료 ( 한국주택금융공사 ) 와민간부문자료 (KCB) 를생존분석, 스트레스테스트, 로짓분석에적용하여건전성분석을하였으며, 또한 MGARCH 모형과 VAR 모형을이용하여주택담보대출연체영향분석을하였다. 제4장에서는주택담보대출유형별이용특성및규제변화에따른대출제약을분석하였으며, 제5장에서는미국, 일본, 영국, 스위스의해외주택담보대출운영사례를검토해보았다. 마지막으로제6장에서는주택담보대출의효과적운영을위한정책과제와함께정책방안을제시하였다. 본연구에서제안하는수요자맞춤형주택담보대출의효과적운영방안은기본적으로건전성관리를통한시장위험대응이라는거시적시각과, 가구유형별특성을고려한주택담보대출운영및규제라는미시적시각을전제로한다. 구체적인세부방향은자가거주주택구입목적대출에대한주택금융지원강화와자가거주주택구입목적외주택담보대출에대한관리강화, 가구유형별로 LTV, DTI, DSR 규제의차별적적용, 부분 i

5 분할상환상품등다양한주택담보대출상품운영, 그리고금리변동성을고려한리스크관리강화이다. 연구의결과가가계부채의관리와투기억제를통한주택금융시장안정화와함께수요자맞춤형주택담보대출을통한효율적인서민주거지원에일조할수있을것이라고기대한다. 아무쪼록이번연구가주택금융시장안정화와효율적주거지원에기여하고수요자맞춤형주택담보대출에대한논의의출발점이되어향후시장참여자와관련전문가들은물론다양한이해관계자들간에폭넓은공감대가형성되는계기가되기를바란다. 끝으로본연구를수행하는데노력을아끼지않은이수욱선임연구위원, 김민철연구위원, 조정희, 황관석, 오민준, 권건우, 강성우연구원의노고를치하하며외부연구진으로참여해주신김계홍, 김태환, 변동준박사님과전홍규교수님, 도움을주신 KCB 의최성호박사님과전혜림연구원님께도깊이감사드린다. 또한국토연구원과한국주택금융공사기관간 MOU 체결에힘써주시고공동연구를통한연구성과에기여한한국주택금융공사의정하원원장님, 송완영, 민병철, 백인걸, 김형준박사님께감사드린다 년 12 월 국토연구원장김동주 ii

6 FINDINGS & SUGGESTIONS LTV, DTI, DSR,,,,, LTV, DTI DSR,,, 1 LTV iii

7

8 SUMMARY 1. 글로벌금융위기이후주택금융시장의환경이변화됨에따라주택금융수요의특성에맞는다양한금융상품에대한검토가필요 미국이나영국과같이주택금융의역사가길고금융상품이다양하게발달한선진국에비해우리나라는주택금융시장의구분이나체제가미흡함 우리나라의주택담보대출시장은 1997년아시아금융위기이후에본격적으로성장하였으며, 2014년이후주택경기가회복되면서주택담보대출증가율이다시상승하고있고, 향후가계부채의증가세가상당기간지속될가능성제기 주택시장활황과저금리기조속에서주택담보대출이증가하고주택시장이과열됨에따라시장안정화를위해 LTV(Loan to Value), DTI(Debt to Income) 규제를마련하였으나가계부채는주택담보대출을중심으로급증 금융당국은가계부채총량규제와함께가계부채의구조를개선하는미시적대응으로증가하는가계부채문제에대한대책검토 주택금융시장의환경이변화하는현시점에서수요자특성에따라구분되는다양한맞춤형주택담보대출등주택담보대출의다양성제고방안을모색할필요 수요자의특성에따라가구유형별로주택담보대출을다양화할경우의적정규제를통해시장안정성과효율적지원을제고할수있는효과적운영방안필요 v

9 2. 주택구입대출지원은한국주택금융공사의보금자리론과적격대출, 주택도시기금의내집마련디딤돌대출, 공유형모기지등이있음 중도금대출은한국주택금융공사와주택도시보증공사의보증을통해서지원하고있으며, 한국주택금융공사의경우일반중도금, 연계중도금, 집단중도금, 분납임대주택중도금상품이있음 전월세자금은주택도시기금의재원으로하거나은행재원으로하되, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험의보증을통해지원하고있음 주택금융규제인 LTV는 2000년에, DTI는 2005년에처음적용되었으며, 이후주택가격과시장안정을위해투기지역을중심으로 LTV와 DTI 규제가보완적으로운용되어옴 사후평가로만활용되었던실제가구의대출원리금을고려하는개념인 DSR (Debt Service Ratio) 을 2018년하반기까지건전성지표로써단계적으로적용하는방안을추진하고있음 주택담보대출은주택에대한가계의금융거래가운데자금을조달하거나유동화목적의거래만을대상으로하며, 국내에서는한국은행, 금융감독원, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사등에서관련통계를집계하여발표 가계부채 ( 가계대출 + 판매신용 ) 는저금리기조, 주택담보대출확대로 2015~2016 년에크게증가하였으며 2017년 6월말현재 조원규모임 2017년 6월말기준으로금융기관별주택담보대출은예금은행 449.4조원, 비은행 110.7조원등예금취급기관이 560.1조원규모이며주택금융공사, 주택도시기금등공적금융부문에의한주택담보대출은 133.1조원규모임 vi

10 KCB(Korea Credit Bureau) 의개인신용정보를통해서예금취급기관이외보험, 캐피탈의주택담보대출규모를파악해볼수있으며, 2017년 5월말기준보험이 38.4조원, 캐피탈이 3조원수준임 가계신용을기준으로가처분소득대비가계부채비율은지속적으로상승하여 2010년 120% 에서 2016년 145% 로상승함 연체율은저금리등의영향으로 2013년이후하락세를보여 2016년 12월기준가계대출은 0.3%, 주택담보대출은 0.2% 수준을보였음 KCB의개인신용정보를통해서업권별차주의연체율을살펴볼수있으며은행과보험은낮은수준이나조합, 캐피탈, 저축은행의연체율은높은수준임 국내은행의가계에대한대출태도지수는저금리기조와 2014년 7월 LTV, DTI 규제합리화조치이후상승하였으나 2016년이후여신선진화가이드라인적용, 주택담보대출규제강화등으로낮은수준이지속 최근들어주택시장의변동성이비교적감소하는추세를보이고있으므로주택담보대출관련규제의운영개선에대한논의가가능할것으로판단됨 과거에비해주택시장의안정성이증대되고가격변화에대한예측가능성이높아져시장건전성을해치지않으면서도관련제도를탄력적으로운영할수있는여지가있으므로, 세분화되고다양한제도설계와운영방안을모색할여건이형성됨 3. 민간 (KCB) 과공공 ( 한국주택금융공사 ) 의주택담보대출자료를활용하여차주별주택담보대출특성및연체위험을분석 주택담보대출원리금상환연체율과가계대출원리금상환연체율, 신용카드원리금상환연체율을통해주택담보대출연체와타대출연체간의관계를파악 vii

11 한국주택금융공사차주단위의주택담보대출자료를이용하여차주신용도, 대출의특성 ( 위험도 ) 및외부변수가연체율에미치는영향을분석 LTV, DTI, 잔여원금비율은낮을수록, 신용등급은높을수록연체율이낮아졌으며대출시점대비물가상승은연체가능성을증가시키지만담보가격의변화나실업률의변화는영향을미치지못함 상환목적으로받은대출의경우구입목적혹은보존목적의대출보다뚜렷하게낮은연체율을보였으며, 수도권과비수도권의차이보다수도권내의연체율차이가유의미함 KCB 에집중되는계좌및차주정보를이용하여전체주택담보대출보유차주를대상으로주요현황및위험요인을파악하고자함 LTV ㆍ DTI 가높아지면연체전이율도상승하였으나 LTV 보다 DTI 가더민감하게반응하는것으로나타났고, 2 금융에주택담보대출을보유시연체전이율이높음 연체전이율은수도권과비수도권에따라차별적이며, 급여소득자의연체전이율이낮게나타났고, 주택담보대출이외대출기관이많을수록상승함 시나리오별주택담보대출보유차주의연체확률에대한시뮬레이션을위해스트레스테스트를실시한결과, 차주단위특성보다거시환경변화가, 거시환경변화에서도시장이자율변화가위험에가장중요한영향요인으로나타남 주택담보대출은가계대출및가계부채의일부분으로가계부채를구성하는여타대출에도영향을미칠수있으므로, 주택담보대출상환연체위험의경제적파급력을효과적으로고려하기위해서여타대출과의관계를분석함 MGARCH 모형분석결과, 주택담보대출연체는신용카드연체율변동에유의미한영향, 주택담보대출연체와가계대출연체간에는유의미한위험전이없음 주택담보대출연체율변동, 가계대출연체율변동은신용카드연체율변동과유의미한변동성전이관계가없는것으로나타남 viii

12 VAR 모형분석결과, 주택담보대출연체증가와신용카드연체증가간에는상호통계적으로유의한정 (+) 의영향이존재함 4. 개별가구의주택담보대출이용형태를분석하고가구특성및주택담보대출이용특성이주택담보대출상환위험에어떤영향을미치는지를분석 가구의원리금연체결정요인을살펴본후주택금융규제의주요수단인 LTV, DTI 규제와함께향후도입예정인 DSR의규제수준이가구의주택담보대출이용제약에어느정도영향을미치는지를분석 2012년 ~2016년까지가계금융복지조사의금융부문자료를활용하여거주주택담보대출이용률, 거주주택주택담보대출잔액, 거주주택가격, LTV, DSR, 연체여부등가구의주택금융관련특성을검토 저금리기조, 주택구입지원정책등으로거주주택담보대출가구이용이크게증가함에따라대출잔액과부채등도크게증가한것으로나타남 주택담보대출가구는 2016년기준 40 50대, 중소득, 자산 3 4분위에서많은비중을차지하고있으며, 증가폭은 60대이상과자산1 2분위계층에서가각 40.6%, 53.8% 로높았음 주택담보대출이용률을각그룹별로살펴보면, 2016년기준수도권, 20 30대, 중소득, 자산 3 4분위가이용률이높은것으로나타난반면, 비수도권과자산 1 2 분위의이용률증가가상대적으로컸음 평균거주주택담보대출잔액은수도권, 20 30대, 고소득, 자산 5분위에서가장많은것으로나타났으며비수도권과중소득, 자산 1 2분위그룹의증가율이컸음 평균 LTV 수준은 2016년기준수도권, 대, 중소득, 자산 1 2분위그룹이다른그룹에비해높은것으로났으며 20, 30대와중소득그룹의증가가상대적으로컸음 ix

13 DSR 수준은수도권, 대, 중소득그룹에서상대적으로큰상승폭을보였으며, DSR 80% 이상인가구비율은수도권, 60 대이상, 저소득, 자산 5 분위그룹이높으나, 대, 중소득그룹의 2012 년대비증가폭이컸음 원리금연체가구비율은수도권, 60 대이상, 저소득, 자산 1 2 분위그룹에서높은것으로나타났으며상대적으로 대와고소득, 자산 5 분위그룹에서는연체가구비율이낮았음 2014년 ~2016년가계금융복지조사의금융부문자료를이용하여패널로짓모형을통해분석 가구의원리금상환연체를결정짓는요인으로는근로소득자여부, 이자율, 담보대출의주용도가거주주택마련인지여부등이나타남 가구별연체위험에대해연령대별, 소득계층별, 자산계층별로구분하여결과를종합해보면, 순자산은 40~50 대의저소득 중소득, 자산 1 2 분위와 3 4 분에영향을동시에미치는것으로나타남 LTV 의경우 40~50 대의중소득 고소득, 자산 5 분위계층에유의미한영향을미치는것으로나타나고가주택구입시에 LTV 비율을상대적으로낮출필요가있음 거주주택마련목적의경우전연령대에서자산 5 분위를제외한전체소득및자산계층에서연체위험을통계적으로유의미하게낮추는것으로나타나주택거주목적의실수요에대해서는주택담보대출을확대할유인존재 만기일시상환의경우계수값은양 (+) 으로나타나연체위험에영향을주나통계적유의성은없음 이자율의경우자산 5 분위를제외한전연령및소득계층에통계적으로유의미함 근로소득여부는 40~50 대및 60 대의전소득계층및자산 3 4 분위및 5 분위에서연체위험을통계적으로유의미하게낮추는효과가있음 주택담보대출규제변화에따른주택담보대출이용에제약을받는가구 ( 대출제약 ) 수의변동을추정 x

14 국토교통부의 2016 년도주거실태조사결과를분석을위한자료로활용하였으며, 분석대상은 2 년이내에자가로이주할계획을가지고있는가구를일차적인주택담보대출수요로보고해당가구를설정 가구유형별로지역 가구주연령 소득및자산계층등을기준으로구분, 점유형태별로자가 전세 보증부월세 월세 ( 사글세포함 ) 무상으로구분, 가구특성에따라생애최초주택구입가구 무주택가구로구분 주택담보대출이용제약가구를분석하기위해 2년내자가이주계획가구중주택금융소요가구 (50.2만가구) 에대해대출금액을기준으로 LTV, DTI 수준별가구분포를분석 LTV 가구분포는 30~40% 가전체주택담보대출수요가구의 15.9% 로가장높은비중을보였으며, 40~50% 가 15.2% 로다음으로높은비중임 DTI 가구분포는 10~20% 가 30.1% 로가장많고, 10% 미만이 28.0%, 20~30% 가 19.5% 로나타남 주택담보대출이용제약가구수를보면 LTV 70% 기준 9.7만가구, 60% 기준 13.0만가구, 50% 기준 18.2만가구, 40% 기준 24.7만가구로주택담보대출이용제약가구규모는 LTV 50% 에서 40% 로강화될때가장크게감소 DTI 60% 기준주택담보대출이용제약가구규모는 3.2 만가구, 50% 기준 4.7 만가구, 40% 기준 6.4 만가구의주택담보대출이용제약이발생하여 LTV 에비해 DTI 기준약화에따른주택담보대출이용제약가구감소규모가작음 1 LTV, DTI <LTV > <DTI > (: ) : LTV, DTI : 2016 ( ) xi

15 가구주연령별로는 LTV, DTI 수준에관계없이 40 대의주택담보대출이용제약가구규모가가장컸으며, 다음으로 30 대의규모가큰것으로분석됨 2 LTV DTI (: ) < LTV > < DTI > : 2016 ( ) 소득계층별로는 LTV 에따른주택담보대출이용제약가구규모는중소득층이, DTI 는저소득층이많은것으로나타남 3 LTV DTI < LTV > < DTI > (: ) : 2016 ( ) xii

16 자산계층별로 LTV 와 DTI 모두저자산계층의주택담보대출이용제약가구규모가큰것으로분석됨 4 LTV DTI < LTV > < DTI > (: ) : 2016 ( ) 점유형태별로 LTV 는전세와보증부월세의주택담보대출이용제약가구규모가상대적으로많았으며, DTI 는자가가구의주택담보대출이용제약가구규모가크지만규제강화에따라보증부월세에서의제약가구규모가빠르게증가 5 LTV DTI < LTV > < DTI > (: ) : 2016 ( ) xiii

17 LTV 60% 를기준으로무주택가구의주택담보대출이용제약가구규모는 7.7만가구, 생애최초주택구입가구는 7.4만가구로추정되며, DTI 60% 를기준으로무주택가구는 1.6만가구, 생애최초주택구입가구는 0.9만가구수준임 6 LTV DTI < LTV > < DTI > (: ) : 2016 ( ) 주택담보대출규제변화에따른주택담보대출이용제약가구규모변동을분석하기위해 LTV, DTI, DSR 규제수준별주택담보대출이용제약가구규모를시나리오를설정하여시뮬레이션 시나리오는 1LTV, DTI 기준을동시에적용할경우, 2LTV, DTI 기준과함께 DSR기준을적용할경우, 3신규대출자금의일부를분할상환하고나머지는일시상환하는경우, 3가지기준에대해주택담보대출이용제약가구규모를추정 LTV 70% 에서 DTI 60% 적용시주택담보대출이용제약가구규모는 11.0만가구, 50% 는 11.1만가구, 40% 는 12만가구이며, LTV 70% 에서 DTI 변화에따른주택담보대출이용제약가구증가율은 DTI 40% 적용시크게높아짐 LTV를수도권 70%, 비수도권 70%, DTI를수도권 60%, 비수도권 100% 를가정했을때, DSR( 상환기간 1년 ) 100% 적용시 14.2만가구, 150% 적용시 13.0만가구, 200% 적용시 11.7만가구, 300% 적용시 11.2만가구로이용제약가구증가 xiv

18 부분분할상환은 DTI 산정시원리금상환액에영향을미치는요인으로, 전체원리금균등상환이적용된경우주택담보대출이용제약가구규모는 12.0만가구이며, 이중 50% 를일시상환할때주택담보대출이용제약가구가 11.0만가구로감소 5. 정부는주택금융시장에적극적으로참여하여경기부양및차입자보호를위한주택담보대출을활성화시키고, 장기고정금리주택담보대출에수반되는각종위험을여러공적지원기관이분담하여주택금융시장활성화를지원 은행들은차입자니즈 (needs) 에부합하는고정금리모기지, 변동금리모기지, 일시상환모기지, Biweekly mortgage, 최초주택구입자금대출, Home Equity Loan 등을도입하여대출의유연성을높이고경쟁력을강화 제도적측면에서구매수요자를지원하기위해적격대출, 비적격대출, Home possible & Home Possible Advantage, Home Ready, 금리조정모기지와같은수요자맞춤형상품구성 규모및구조면에서성숙한모기지시장을보유하고있고, 주택시장안정화를위하여정부가적극적으로주택금융지원을하고있으며, 크게공적대출, 민간주택대출, FLAT 35와 FLAT 50으로구분하여운영 금리유형별로고정금리형과변동금리형으로구분하고, 고정금리형은 FLAT 35 FLAT 20, FLAT 50과민간주택담보대출이, 변동금리형은변동금리형, 고정금리선택형민간주택담보대출, 재형주택융자등이있음 FLAT 35 리폼 (reform) 일체형, FLAT 35리노베 (renovation) 와같이중고주택을개조하거나주택의성능을향상시키는보수비용을함께대출할수있는수요자맞춤형상품구성 xv

19 모기지대출은 PRA(prudential regulation authority) 의감독및규제를받으며 2008년글로벌금융위기이후 conduct regulation 강화에대한논의가활성화되면서 2014년부터대출자의상환능력심사를강화 정부는모기지금융활성화를통해자가보유를촉진하고있으며, 대표적인자가보유지원대책으로 Shared ownership과 Equity Loan으로구성된 help to buy 체제운영 주거를위한모기지상품으로는 Buying your first home, Moving to a new home, Moving your mortgage to us, Borrowing more with h Home Owner Loan 상품등을운영하고있으며, 임대인에대한모기지대출로 BTL (buy-to-let) 상품을지원하고있음 가계의순수익은매우높지만부채가지난 10년동안꾸준히증가하여 OECD 국가중가장많이보유하고있으며, 제네바, 취리히, 바젤등대도시지역의아파트가격이급격히상승하여모기지대출이소득보다앞서는현상이발생 스위스모기지상품은금리를기준으로고정금리모기지, 변동금리모기지, LIBOR-based 금리모기지, LIBOR swap 모기지상품등이있음 국내에서도저소득층의장기고정금리대출확대를위해공적기관이차입자와금융회사의리스크를부담해야하며, 금융회사로하여금금리변동주기를확대할인세티브를부여하는등리스크를관리하고다양한주택담보대출상품구성을검토할필요 xvi

20 6. 1 건전성관리를통한시장위험대응이필요 외환위기와같은충격시주택담보대출연체전이율은 11.4% 까지상승하였으며, 금리충격이가장중요한영향요인으로작용 주택금융의성장과정에서지속적으로증가한위험차주의규모및위험도를파악하고금리및유동성충격에대비한과다ㆍ다중채무자관리방안마련필요 주택담보대출의위험은신용카드를통한간접적효과를통해가계대출건전성에영향을미칠수있으며, 차주개인의위험외에도부동산가격등거시경제시스템적위험에대한영향을받으므로전체가계대출관리측면에서도중요 2 가구유형별특성을고려한주택담보대출운영필요 연령, 소득, 자산계층별로주택담보대출이용및위험측면에서다른특성을보이므로가구특성을고려한주택담보대출의다양성제고가필요 주택금융수요는주로 40대중산층가구가현재자가주택을교체하거나전세등임차에서자가로이주하는과정에서발생하므로주택담보대출규제는주택수요의핵심계층으로분류될수있는 40대중산층에미치는영향이클것으로보임 주택담보대출규제에따른대출제약은 LTV 수준에따른자산제약과 DTI, DSR 등에따른소득제약으로구분되며자산제약에따른주택담보대출이용제약가구규모와변동이큰것으로나타남 LTV와 DTI 규제에따른주택담보대출이용제약은가구의자산과소득, 대출금의규모, 기타부채의구성등다양한요인에영향을받으며이는주택담보대출규제가가구에미치는영향이다양할수있음을의미 최근가계대출심사기준으로활용이논의되고있는 DSR의경우산정방식과기준을어떻게설정하느냐에따라주택담보대출이용제약에미치는영향이결정될것으로예상 규제수준에따라영향을받는가구변동폭이서로다르며, 특정계층에서영향이큰것으로나타나고있어정책설계시정책대상과목적을명확히하는것이중요 xvii

21 1 자가거주주택구입목적대출에대한주택금융지원강화 실수요주택구입을위한주택담보대출의위험은크지않은것으로나타나므로무주택자의주택구입자금대출, 1주택자의주택교체수요를위한주택구입자금대출을강화 실수요자의주택구입시 LTV 규제의영향을크게받는것으로나타나주택수요관리를위한 LTV 규제는필요하나실수요자의주택구입지원을위한 LTV 규제를완화 2 자가거주주택구입목적외주택담보대출에대한관리강화 주택담보대출은주택구입목적대출외에사업자금, 생활자금, 전세자금등의대출을포함하며, 주택구입목적외대출의위험은상대적으로높음 주택담보대출시주택구입목적이외타목적으로주택담보대출을이용할경우관련차별적인규제를통해상품을운영하여관리를강화 3 가구유형별 LTV, DTI, DSR 규제의차별적적용 LTV 규제는주택금융이용제약효과가크기때문에주택수요관리차원에서투기및투기관리지역에서주택가격안정의효과적인수단으로평가받고있음 DTI 규제는 LTV와비교하여주택금융이용제약에미치는영향은작으나상대적으로저소득층, 전세가구등취약계층에미치는영향이크므로취약계층에대해서는 DTI 규제를완화하여적용 DSR 규제는가계부채관리를위해서는필요한지표이나신용대출등다른대출의원리금산정방식과기준설정에따라값이달라지고가구의주택금융이용제약에큰영향을미칠수있는만큼이를고려하여신중히접근 4 부분상할상환상품등다양한주택담보대출상품운영 부분분할상환은일정부분소득제약요인을완화하는효과가기대되며 LTV나 DTI 규제가강하게적용된상황에서는주택금융이용제약완화효과가클것임 xviii

22 고정금리, 원리금균등상환방식을확대하고있는바, 전체적인주택금융위험관리를위해서는필요한방안으로인식되나, 상품의다양성에는한계가있으므로위험수준을고려하여다양한주택금융상품을운영하는방안을모색 대출금리인상의상한폭을두는제도등금리변동의위험을은행과소비자가분담하는등다양한상품을운영 5 금리변동성을고려한리스크관리강화 주택가격의변동성은낮은상황으로주택가격하락에대한금융권부실위험가능성은상대적으로높지않으나, 금리인상에따른원리금상환부담증가에따른차주의연체위험가능성이높으므로금리변동에대한리스크관리강화 취약계층의경우금리인상에따른위험요인이가중될우려가있으므로저소득층등취약계층에한하여대출금리스프레드상한, 연체가산금리인하등을통해위험을완화 7. 주택금융시장의환경변화에따라주택금융시장수요의특성에맞는다양한금융상품에대한검토필요 주택담보대출을수요자의특성에따른유형별로다양화할때적정규제를통해시장안정성과효율적지원을제고할수있는효과적운영이가능 기본적으로수요자맞춤형주택담보대출을효과적으로운영하기위해서는건전성관리를통해시장위험에대응하고, 가구유형별특성을고려한주택담보대출운영이요구됨 자가거주주택구입목적주택담보대출지원강화, 자가거주주택구입목적외주택담보대출관리강화, 가구유형별 LTV, DTI, DSR규제의차별적적용, 다양한주택담보대출상품운영, 금리변동성을고려한리스크관리를강화해야함 xix

23 ⅰ ⅲ ⅴ xx

24 17-26 (II) xxi

25 SUMMARY xxii

26 LIST OF TABLES (II) < 1-1> 8 < 1-2> 15 < 2-1> LTV 25 < 2-2> DTI 26 < 2-3> DTI DSR 27 < 2-4> 29 < 2-5> 31 < 2-6> 31 < 2-7> 32 < 2-8> 34 < 2-9> 37 < 2-10> ( ) 41 < 2-11> ( ) 42 < 3-1> 50 < 3-2> 54 < 3-3> 59 < 3-4> 60 < 3-5> 61 < 3-6> 62 < 3-7> KCB () 64 < 3-8> 73 < 3-9> 74 < 3-10> 75 < 3-11> 77 < 3-12> 78 < 3-13> 82 xxiii

27 LIST OF TABLES < 3-14> 83 < 4-1> 90 < 4-2> 91 < 4-3> 92 < 4-4> 92 < 4-5> 93 < 4-6> LTV 94 < 4-7> LTV 95 < 4-8> DSR 96 < 4-9> DSR 80% 97 < 4-10> 97 < 4-11> 98 < 4-12> 98 < 4-13> 99 < 4-14>, 99 < 4-15>, 100 < 4-16>, 101 < 4-17> 102 < 4-18> 105 < 4-19> 106 < 4-20> 107 < 4-21> 108 < 4-22> 109 < 4-23> 110 < 4-24> 111 < 4-25> () 112 xxiv

28 17-26 (II) < 4-26> 113 < 4-27> 115 < 4-28> 118 < 4-29> ( ) 119 < 4-30> ( ) 120 < 4-31> LTV, DTI, DSR 128 < 4-32> LTV 70% DTI 130 < 4-33> LTV 60% DTI 131 < 4-34> LTV 50% DTI 132 < 4-35> LTV 40% DTI 133 < 4-36> DSR ( 1 ) 135 < 4-37> DSR ( 3 ) 136 < 4-38> 138 < 5-1> 149 < 5-2> 151 < 5-3> 152 < 5-4> ARM 152 < 5-5> LIBOR ARM 153 < 5-6> ARM 153 < 5-7> ARM 154 < 5-8> Buydown Option 154 < 5-9> Interest Only 155 < 5-10> 157 < 5-11> 157 < 5-12> FLAT < 5-13> FLAT xxv

29 LIST OF TABLES < 5-14> < 5-15> < 6-1> 177 < 6-2> KCB 178 < 6-3> (2016 ) 180 < 6-4> 185 < 6-5> 186 < 6-6> 187 < 6-7> 189 < 6-8> (ARM) 190 < 1-1> 218 < 1-2> 219 < 1-3> 220 < 1-4> 221 < 1-5> 223 < 1-6> 224 < 1-7> 225 < 1-8> 226 < 2-1> KCB 229 < 2-2> 230 < 2-3> 231 < 2-4> 232 < 2-5> 233 < 2-6> 234 < 2-7> 236 xxvi

30 LIST OF FIGURES (II) < 1-1> 11 < 2-1> 22 < 2-2> 30 < 2-3> 33 < 2-4> 33 < 2-5> 35 < 2-6> ( ) 36 < 2-7> ( ) 36 < 2-8> 37 < 2-9> ( ) 38 < 2-10> ( ) 39 < 2-11> ( ) 40 < 2-12> ( ) 41 < 3-1> 67 < 3-2> DTI 69 < 3-3> LTV 69 < 3-4> 69 < 3-5> 70 < 3-6> 70 < 3-7> 71 < 3-8> 71 < 3-9> 71 < 3-10> LTVㆍDTI 71 < 3-11> 72 < 3-12> 75 < 3-13> 76 xxvii

31 LIST OF FIGURES < 3-14> 82 < 3-15> 83 < 4-1> LTV 121 < 4-2> DTI 122 < 4-3> LTV, DTI 123 < 4-4> LTV DTI 123 < 4-5> LTV DTI 124 < 4-6> LTV DTI 125 < 4-7> LTV DTI 126 < 4-8> LTV DTI 127 < 4-9> LTV DTI 127 < 5-1> 147 < 5-2> 147 < 5-3> ( ) 148 < 5-4> LTV 148 < 5-5> 156 < 5-6> < 5-7> (Loan-to-income) 164 < 5-8>, 166 < 5-9> 167 < 6-1> LTV, DTI 183 < 6-2> CD ( ) 191 < 1-1> 211 < 1-2> 220 < 1-3> 222 < 1-4> 225 xxviii

32 17-26 (II) < 1-5> 227 < 2-1> 230 < 2-2> 231 < 2-3> 232 < 2-4> 233 < 2-5> 234 < 2-6> 235 < 2-7> LTI 237 < 2-8> LTI 237 < 2-9> DTI 238 < 2-10> DTI 238 < 2-11> 239 < 2-12> 239 < 2-13> 239 < 2-14> 239 xxix

33

34 17-26 (II) CHAPTER i

35

36 CHAPTER 1 서론,,. 1. 1) 가계의주거와관련한금융거래를주택금융이라고정의할때, 주택금융시장은수요와공급특징에따라각각다른상품이존재하는개별시장으로구분된다 ( 박천규외, 2014). 각시장은주택의구입, 임차, 개보수를위한가계의자금조달업무를수행하며, 다양한수요를반영하기위해주택자산을활용한현금흐름창출목적의유동화등의업무도수행한다. 이와같은주택금융시장은환경이변화됨에따라주택금융수요의특성에맞는다양한금융상품에대한개발이필요하게되었다. 주택정책이건설 공급이아닌금융 세제등을중심으로변화하면서주택금융의역할이확장되는등주택금융시장의사회적 경제적환경이변화되었으며, 특히글로벌금융위기이후완화적인통화정책으로인해저금리가지속되고주택관련거시건전성규제의완화로인해주택자금수요가증가하였다. 그러나미국이나영국과같이주택금융의역사가길고, 금융상품이다양하게발달한선진국에비해국내의경우주택금융시장의구분이나체제가 1 3

37 미흡하다. 이러한관점에서, 우리나라주택금융시장에서의대부분을차지하고있으며, 주택의저당권을담보로대출기관과주택소유자사이에이루어지는대출계약인주택담보대출의경우, 국내에서는자금용도와조건등의구분없이일원화된주택담보대출상품을취급하고있지만선진국에서는자금용도뿐만아니라담보주택의구입시점에따라상품세분화를추진하고있다. 우리나라의주택담보대출시장은 1997 년아시아금융위기이후에본격적으로성장하였다. 1999~2002년외환위기이후의경제회복기와 2005~2006년의주택시장호황기에가계대출및주택담보대출은은행뿐만아니라비은행금융기관을통해서도지속적으로확대되었다. 이는가계부채누증에대한우려가확산되면서정부의가계대출억제정책이지속적으로시행됨에따라은행의가계대출은다소둔화된반면, 풍선효과로인해가계의대출수요가비은행금융기관으로이전되었기때문이다 년이후전국적으로주택경기가회복되면서주택담보대출의증가율이다시상승하고있고, 향후가계소득이지속적으로증가하지않거나다양한요인으로인한대출수요가지속된다면가계부채의증가세가상당기간지속될가능성이있다. 주택가격상승으로인해담보여력이늘어나면서금융기관으로부터추가적인신용이가계에공급되며, 이러한신규가계대출은주택수요를상승시키면서이로인해주택가격이다시상승하는과정이반복되었다. 주택시장활황과저금리기조속에서주택담보대출이비약적으로늘고주택시장이과열조짐을보임에따라금융당국은시장안정화를위해규제를마련하였다 년 9월에 LTV(Loan to Value Ratio) 규제를, 2005 년 8월에 DTI(Debt to Income) 규제를도입하였으며, LTV 와 DTI 는주택담보대출채무불이행의중요한결정요인으로써주택담보대출총량의증가를억제하기위하여도입된거시건전성규제수단이므로경제적스트레스상황에대비하여이들변수를효과적으로통제하고있다. 하지만, 규제를마련함에도불구하고, 가계부채가주택담보대출을중심으로급증하였다. 예금은행의주택담보대출잔액은 2007 년말 245 조 8천억원에서 2015 년말 401조 7천억원으로 64.3% 증가하였으며, 비은행예금취급기관의경우 47조 1천억원에서 99조 5천억원 4

38 으로 111.3% 증가하였으며, 공적금융기관또한 조원을기록하고있다.( 한국은행경제통계시스템 ) 예금은행의가계대출증가액에대한증가분중주택담보대출이차지하는비중은 95% 에달하는것으로나타남으로써 (2014 년기준 ), 이러한가계대출의증가세는주택담보대출이주도하고있음을알수있다. 금융당국은가계부채총량을규제하는것도중요하지만가계부채의구조를개선하는미시적대응으로증가하는가계부채문제에대해대처하는것도고려해볼필요가있다. 보다합리적인미시적대응을위해서는누가빌리며, 어떤용도의가계부채가얼마나늘었고, 이들가계혹은계층의부채상환능력및부담이어떻게변하고있는가를살펴보아야한다. 통계청의가계금융복지조사결과에따르면, 소득이감소할수록담보대출이비약적으로늘어나고있으며, 저소득층의부채상환능력이가장급속한속도로악화되고있다. 이와더불어수입은한없이낮은가운데부채원리금에대한상환부담도빠르게늘고있어저소득층의가계부채리스크가커지고있다. 고연령층은자산을보유하고있으나소득이없거나낮고, 저연령층은일정한소득은있으나축적한자산이없거나적으므로대출에대한형평성과접근성측면에서제약이존재한다. 따라서주택금융시장의환경이변화하고그역할이증대되고있는현시점에서, 수요자특성에따라구분되는다양한맞춤형주택담보대출을운영하여일원화된주택담보대출의다양성제고를통한효과적운영방안을모색할필요가있다. 2) 이연구는 부동산시장정책기반강화연구 의 2차년도연구이며, 부동산시장정책기반강화라는큰틀안에서 1차년도에는상업용부동산시장정보체계에대해서, 2차년도에는수요자맞춤형주택담보대출에대해서논의를진행한다. 1차년도연구인 부동산시장정책기반강화연구 (I): 상업용부동산시장정보체계구축및활용방안연구 에서는상업용부동산시장여건변화에부합하고선진국수준의투명성과경쟁력을갖춘상업용부동산시장으로유도하기위해한국형상업용부동산시장정보체계구축과 1 5

39 활용방안을제시하였다. 2차년도연구는가계부채변화에중요하게반영이되는주택담보대출을대상으로주택금융시장의안정화와주거지원의효율화를도모하기위해수요자의특성에맞는효과적인주택담보대출운영을위한토대를마련해보고자한다. 이를위해먼저, 시장건전성에대해우리나라주택담보대출시장과정책을위험 (Risk) 이라는측면에서분석하고주택담보대출수요자의특성및위험결정요인을도출하고자한다. 다음으로, 획일적인현주택담보대출을전단계에서살펴본수요자의특성과중요요인에맞추어가구유형별로다양화할경우의적정규제를통해시장안정성과효율적지원을제고할수있는효과적운영방안을고찰하여, 이에따른향후맞춤형주택담보대출관련정책방향을제언해보고자한다. 이를통하여주택금융시장환경변화에신속하고적절하게대응할수있는주택금융시장제고, 서민주거안정과서민금융부담완화를통해주택금융시장불안에선제적대응, 소비특성에기반을둔맞춤형주택금융시장운영을통해시장안정화와활성화촉진에기여할수있을것으로예상한다. 2. 1) 본연구의공간적범위는주택담보대출시장이전국에걸쳐동일한제도하에운영되는점을감안하여전국을대상으로한다. 다만지역별로대출규제가미미한차이를두고시행되고있다는현실을감안하였다. 또한, 주택담보대출시장은아시아금융위기이후 2000 년대부터본격적으로성장하기시작하였으며, 이연구에서살펴보고자하는위험 (Risk) 관련자료를포함한기초자료의축적은자료를제공하는기관에따라상이하므로, 자료확보가능한기간을고려하여연구의시간적범위를설정하였다. 가구표본자료에대해패널데이터형태를취 6

40 하고있는가계금융복지데이터는금융감독원, 한국은행, 통계청이공동으로작성하여발표하고있으며, 2012 년이후의자료를이용가능하고, 매년 3월 31일을기준으로작성하고있으므로 2012 년 ~2016 년동안의기간에대해분석하였다. 한편, 가구전수자료에대해패널데이터형태를취하고있는공공부문의주택금융공사대출자료와민간부문의코리아크레딧뷰로 (KCB) 의대출자료의경우, 주택금융공사는 2004 년부터자료를축적해왔으며, KCB 는그이전부터이용가능하나주택금융공사자료와의대비를위해 2004 년부터활용하였다. 이외에도분석내용에따라금융감독원에서제공하는주택담보대출연체율자료를 2005 년부터이용하는등필요에따라적합한자료를활용하였다. 주택담보대출은민간의경우은행뿐만아니라비은행금융기관을통해서도취급되며또한주택금융공사와주택도시기금등공적금융기관에서도취급하므로민간과공공을포함하고, 또한주택담보대출뿐만아니라중도금대출, 전세자금대출로범위를확대하여분석의내용적범위를설정하였다. 이와더불어미시자료의형태에따라장 단점이있는만큼가계금융복지조사, 주거소비실태조사와같은가구단위의설문조사자료와 KCB 의신용정보, 한국주택금융공사의대출자료와같은차주단위의전수자료에대해종합적인분석을시도하였다. 현재미시자료는가계금융복지조사, 주거실태조사와같은표본자료와 KCB와같은개인신용정보자료, 한국주택금융공사의대출정보자료등이민간부문과공공부문에서조사 생성하고있다. 민간부문의경우 KCB 의은행및비은행권대출자료를, 공공부문의경우주택금융공사의대출자료를, 그리고민간부문과공공부문의통합자료형태인가계금융복지데이터, 주거실태조사와금융감독원자료를이용하여주택담보대출의위험 (Risk) 이라는측면에서시장안정화와효율화를목표로분석을진행하였다. 각주택담보대출관련자료의지표및장 단점은표 1-1 에제시하였다. 1 7

41 1-1 (KCB) : , - - DSR( ) - LTI() - (, ) -,, -,, - DTI, -,, LTV - -, ,, - -, DB 2) 가계금융복지데이터, 주거실태조사데이터, 금융감독원, 주택금융공사, KCB 등관련업계에서보유하고있는자료검토를검토하여, 우리나라주택담보대출을전국뿐만아니라주요지역으로확대하고, 전체뿐만아니라공공부문과민간부문으로구분하여현황과제도및구조와운영등을객관적으로파악한다. 또한, 우리나라주택담보대출의흐름을역사적으로중요한관련제도의변천과연결하여설명함으로써주택담보대출의변화, 특히연체율과같은위험에영향을미치는결정요인을선별한다. 부동산시장, 주택금융, 주택담보대출, 위험, 금융공학등에대한문헌과이론을고 8

42 찰하여관련개념을정립하는등연구의이론적틀을다진다. 이론적인틀과함께주택담보대출을위험이라는측면에서접근하여실증분석을시행할때이용되었던다양한연구방법론을고찰한다. 실증분석연구방법론은각장에서분석목적에따라다양하게이용하며자료에대한기초통계분석을선행적으로실시한다. 먼저, 우리나라주택담보대출시장의현황및특성을파악하고위험결정요인을추정하기위한미시건전성분석에서는미시측면에서우리나라주택담보대출의특성을파악하기위해미시자료를이용하여가구특성별로 LTV, DTI, DSR 규제에따른기초통계량분석을실행한다. 또한, 연체위험결정요인을검토하기위해모형을구성하여패널로짓 (Panel Logit), 생존분석 (Survival Analysis) 등의계량분석방법론에적용하며, 주택가격, 소득, 금리변화에따른가구의연체위험변화정도를파악하기위해스트레스테스트 (Stress Test) 를수행한다. 거시측면에서우리나라주택담보대출시장의현황및특성을파악하고영향을주고받는변수별연관관계를검토하기위한거시건전성분석에서는기반이되는주요주택시장및거시경제간위험 (Risk) 의영향력과지속성 (Persisterncy) 및전이 (Transmission) 를검증하기위해주택가격, 소득, 주택담보대출연체율, 주택담보대출규모, LTV, DTI 등을변수로하는다변량일반화자기회귀조건부이분산 (MGARCH: Multivariate(Trivariate) Vector Autoregressive Generalized Autoregressive Conditional Heteroskedastic) 모형과벡터자기회귀 (Vector Autoregressive) 모형을이용한다. 다음으로, 주택담보대출을다양화하였을때가구유형별로위험에따른규제및정책방향을도출하기위해위험추이를분석하였으며, 유형 ( 소득, 자산, 연령, 용도, 지역등 ) 별로가구를분류하여 LTV, DTI, DSR 규제수준에따른가구의대출제약을규제변화에따라시뮬레이션기법을적용한다. 즉, 유형의구간별상환위험을분석하여일원화된주택담보대출체계일경우와비교하여다양화의필요성및이에따른규제및정책방향을피력하기위해기초통계분석과함께설정된시나리오에따른대출제약분석을실시한다. 우리나라주택담보대출다양화를위해선진국의주택금융정책과사례를비교하여시사점을얻고자한다. 주택담보대출다양화와관련하여미국, 일본, 영국, 스위스의관련 1 9

43 제도에대한정책및운영방식과방향을검토하여우리나라의주택담보대출제도에 적용가능성을타진해본다. 3. 1) 본연구는일원화된주택담보대출을소비자의특성에따라세분화하여맞춤형으로다양화했을때의효과를분석하여시장을안정화시키고주거지원효율성을극대화할수있는정책방안을도출하고자하는목적에따라크게다섯개의부분 (Part) 을유기적으로구성하였다. 이어지는 2장에서는, 우리나라주택담보대출시장의현황과제도를개괄하기위해개념을정립하여종류별로분류하며, 제도와시장의현황을살펴보고규제에대해언급한다. 3장에서는, 위험이라는측면에서우리나라주택담보대출시장건전성분석을통해시장전체의위험특성과변수간연관관계를고찰하고다양화에대한필요성제고및결정요인에따른유형설정기준을선정한다. 다음 4장에서는, 선정된유형을기준으로다양성을고려하여주택담보대출을세분화하였을때, 유형에따른적절한규제를분석하여세부적인정책방안을도출하고다양한주거지원방안과의연계를통해시장안정성과지원효율성증대를도모하고자한다. 5장에서는, 해외주택담보대출맞춤형지원에대한운영사례를검토하여우리나라주택담보대출정책에접목이가능한시사점을도출한다. 6장에서는, 시장건전성검토부분에서의소결, 수요자특성에따른적절한규제분석부분에서의소결, 해외수요자맞춤형지원사례에서의시사점을통한수요자맞춤형주택담보대출의효과적인운영방향과함께, 현재우리나라에서시행되고있는금융지원정책 ( 기금대출, 주택연금, MBS 등 ) 을포함한다양한주거지원정책 ( 공공임대주택, 주거급여등 ) 과의연계를통해모든계층에게포괄적으로혜택을줄 10

44 1-1 : 1 11

45 수있는결합정책방안을구상한다. 마지막으로 7 장에서는각장에서의주요결과를요 약하고이로부터결론적인정책방안을제안한다. 2) (1) 주택담보대출해외의모기지 (mortgage) 혹은모기지론 (mortgage loan) 은부동산을담보로주택저당증권 (MBS: mortgage-backed securities) 을발행하여다시투자자에게판매하고그판매대금을금융기관에지급하여장기주택자금을대출해주는장기주택담보대출제도를말한다. 이에비해, 우리나라에서는보통주택을담보로대출해주는제도라는의미로주택담보대출이라는용어를사용한다. 선진국에서는이미일반화된제도이며, 우리나라에서는 2004년 3월정부투자회사인한국주택금융공사가설립되면서도입되었다. 이러한주택담보대출은주택구입자입장에서는주택구입자금의일부를먼저내고나머지는수십년에걸쳐분할상환하면되기때문에목돈없이도내집마련이가능하다는장점이있다. 한편, 은행입장에서는장기대출로인한운용자금부족을줄일수있고, 자산건전성측면에서이점을갖는다. 이는대출자금을바로회수하는것이가능하고, MBS 는국제결제은행기준자기자본비율을산출할때위험가중치가 20% 로낮아지기때문이다. (2) 위험 (Risk) 금융에서위험이란의사결정과결과사이에존재하는시차문제와계속변화하는경제환경의특성때문에발생하는불확실성하에서자연적으로발생하게되는것으로, 어떤결정에대한결과에대해불확실성이존재함으로써발생하는변동성으로정의할수있다. 이연구는주택담보대출을연구대상으로하며관련위험은중도상환, 연체, 부도가대표적이다. 세가지중이연구에서는연체와부도에대하여연구를진행하며, 연체는미 12

46 상환이 1 달 (30 일 ), 2 달 (60 일 ), 3 달 (90 일 ) 연체한경우로구분하고, 기한이익을상실 하는 30 일이상의연체인경우와 BIS 의 BASEL II(395) 에서제시하고있는 90 일상의 연체를기준으로부도를정의한다. (3) 시장건전성 ( 미시건전성, 거시건전성 ) 일반적으로미시건전성은개별경제주체 ( 가계, 금융기관등 ) 의재무적인안정성을지칭하며, 거시안정성은전체시스템관점에서의안정성을의미한다 년글로벌금융위기를겪으면서주택담보대출의채무불이행이어떤요인에의해발생하는지에대한논의가진행되고있는바, 가구및개별금융기관의신용위험 ( 부도, 연체등 ) 차원뿐만아니라금융시스템불안을방지하기위한경제정책적차원에서도중요성이부각되고있다. 경제학관점에서의미시건전성 (Microprudential) 은부분균형 (Partial Equilibrium) 적인접근방법으로써개별경제주체의부도방지가목적이며, 거시건전성 (Macroprudential) 은일반균형 (General Equilibrium) 의입장에서금융시스템전체를보호하는것이목적이다. 이연구의대상이되는주택담보대출의거시건전성분석은경제전체의집단적, 총체적경제행위관점에서주택담보대출의위험 (Risk) 을분석하는작업을의미하며, 이때의위험은개인간포트폴리오나지역간포트폴리오를통해헷지 (hedge) 가불가능한전국단위의체계적위험으로정의된다. 또한, 이연구의대상이되는주택담보대출의미시건전성분석은경제를구성하고있는각경제주체 ( 가계, 금융기관등 ) 를대상으로주택담보대출을구성하고있는내용, 즉내부구조가얼마나견실한가를분석하며, 위험은총량적인규모의대소와는별개로분산이얼마나큰지, 저소득층에쏠려있는것은아닌지, 만기가일시에몰려있는것은아닌지등으로측정된다. 주택담보대출과관련하여채무불이행과같은위험의중요한결정요인인 LTV 및 DTI 규제가금융회사의부실을방지하기위한미시건전성근거를갖고도입되었다고하더라도기본적으로는부동산가격상승기의과도한가계대출증가에따른경기순응성및시스템리스크를억제하기위한거시건전성규제라고볼수있다 (Claessens, 2014, p.10). 그러므로 1 13

47 건전성의두축인거시건전성과미시건전성에대한논의는 LTV 및 DTI 규제라는공통 적인수단을통해진행할수있다 ( 최성일 박연우, 2015, p.102). 4. 1) 주택담보대출관련선행연구는시장안정성측면에서주택담보대출의상환위험등을분석한연구와주택담보대출을통한효율적주거지원에관한연구가있다. 시장안정성측면에서의연구는주로미시 거시자료를활용하여연체율결정요인에대해분석하고연체로인한가계와은행의위험관리방안에대해제시하였다. 한편, 효율적주거지원에관한연구는주로주거복지와관련하여주택금융정책의평가및개선방향에대한연구가있다. 시장안정성측면에서의연구가활발히이루어진반면, 효율적인주거지원에대한연구, 특히주택관련대출과연계한연구가상대적으로적었으며시장안정성과효율적주거지원을동시에고려한연구는찾아보기어려웠다. 2) 연구주제측면에서차별점은, 기존연구들은위험관련시장안정화에대한연구가충분히이루어졌으나, 효율적인주거지원에대한연구는충분하지않다는부분에있다. 이에따라이연구에서는, 수요자맞춤형주택담보대출의다양성을제고함으로써전체시장측면에서위험통제의분산과함께시장안정화와지원효율성을동시에고려했다. 시장안정화와지원효율성을동시에고려하므로주택금융지원방안뿐만아니라다양한주거지원정책방안과연계하여구간에따른세부적인결합정책방향을언급했다. 연구방법론측면에서, 이연구는지불능력가설, 자기자본가설등이론을기반으로주택담보대출위험결정요인을추정하고, 각세부별연구목적에부합하는다양한통 14

48 1-2 1 : : (2003) : (VaR) 2 3 : : (2005) : : : (2014) :,,,, : (II): : : 1 15

49 계 계량방법론을수용했다. 특히최근금융관련분석에도입이된생존분석 (Survival Analysis) 을주택금융시장에적용하는등관련이론을배경으로다양한실증방법론을적용한분석을통해정책방안을도출했다. 연구자료측면에서, 이연구는횡단면, 시계열, 패널형태의주택담보대출관련정보를시장전체대상자료 ( 가계금융복지조사자료, 주거실태조사자료등 ) 를이용한분석뿐만아니라, 공공부문 ( 주택금융공사 ) 과민간부문 (KCB) 의전수자료를이용함으로써대상을확대하여분석의정교함을높이고자했다. 특히정리되지않은채로축적된주택금융공사의대출자료를 DB화함으로써기존에존재하지않던정확한자료를이용하여다양한분석이가능했다. 또한, 일반에공개된자료이며시장전체를대상으로한자료이지만표본자료인가계금융복지조사자료와, 전수자료이지만외부비공개자료이며민간과공공으로구분지어진주택금융공사자료와 KCB 자료에대해각각의분석결과비교를통한의미있는시사점을도출했다. 5. 1) 본연구는주택담보대출관련위험의결정요인 ( 소득, 자산, 연령, 금리등 ) 에따라용도와지역별로구분한구간에속하는수요자의입장을고려하여효용을높이면서도전체적으로는안정성을추구하는다양한수요자특성에초점을맞춘주택담보대출운영및규제방향을제시한다. 이를통해이연구가서민주거지원정책효과극대화와부동산및주택금융시장안정화에교두보가되기를기대한다. 이를위해시뮬레이션과계량 금융공학기법을이용한실증분석을통해주택담보대출시장건전성과다양한특성별수요에대한특성을위험이라는측면에서접근하여규명하고맞춤형적정규제를분석함으로써관련정부기관과주택금융시장참여자에게관심있는정보를제공한다. 16

50 이처럼다양한특성을가진수요자들에게안정적인주거를유지할수있는자금을효율 적으로지원함으로써국정과제인국민주거안정과부동산시장의안정화에기여하고자 한다. 2) 본연구는가계부채의큰부분을차지하는가구별주택담보대출관련위험과효과를고찰하기위해이론모형을설정하고축적된자료를새롭게 DB화하여, 이를기반으로다양한실증분석방법론을적용한다. 부동산금융, 부동산경제, 거시경제, 미시경제등관련이론에기반을두고우리나라주택담보대출시장에부합하는이론모형을검토한다. 이와함께다양성에따른적정규제에대한실증분석을위해계량경제, 금융공학기법, 특히최근금융시장분석에이용되기시작한생존분석등다양한분석방법론을활용한다. 또한, 주택금융공사의대출관련원자료를정리하여 DB화한새로운자료를이용함으로써향후주택담보대출관련다양한연구진행이가능할것으로기대한다. 1 17

51

52 CHAPTER

53

54 CHAPTER 2,,.,,. LTV, DTI. 1. 1) 1) 공적부문의주택구입대출지원제도로한국주택금융공사의보금자리론과적격대출, 주택도시기금의내집마련디딤돌대출, 공유형모기지등이있다. 보금자리론은한국주택금융공사에서발행한주택저당증권 (MBS) 을중개기관에판매하여대출자금을회수하는제도로가계의주택구입자금대출의상환부담경감과위험분산을통해잠재적금융불안요인을해소하기위해도입되었다. 보금자리론은고정금리를적용하는기본형, 대출초기낮은고정금리를적용하는혼합형, 대출초기변동금리를적용하는설계형, 저소득무주택자에게금리우대를주는우대형, 신규분양아파트중도금대출과연계한연계형과같이총 5가지유형으로나뉜다. 1),. 2 21

55 한편적격대출은금융기관이장기고정금리대출을판매하고공사가매입하여 MBS 등으로유동화하는대출로국내주택담보대출시장의고정금리및비거치식분할상환대출비중을높이기위해도입되었다. 적격대출에는기본형, 가계부채구조개선을위해만든장기고정금리대출인금리고정형, 고객의선택권확대를위해 5년주기로금리가조정되는금리조정형, 주택담보대출상환에어려움이있는가구의채무조정지원을위한채무조정형이있다. 주택도시기금의내집마련디딤돌대출은기존주택도시기금의생애최초주택구입자금대출, 근로자 서민주택자금대출에한국주택금융공사의 u-보금자리론우대형을통합한대출상품으로 2014 년 1월에도입되었다. 대출자격은일정소득이하로세대주를포함한세대원전원이무주택자이며, 5억원이하전용면적 85m2이하의주택을신규로취득시신청가능하고, 최대 2억원까지대출이가능하다. 대출기간은 10년 ~30 년중선택이가능하며, 거치기간은비거치또는 1년, 상환방식은원리금균등방식과원금 2-1 () ( ) - * () :,

56 균등방식의선택이가능하다. 공유형모기지는수익공유형, 손익공유형 2가지유형으로주택구입자와국민주택기금이주택구입에따른수익과위험을공유하는조건으로주택기금에서 1% 대의저리기금을지원하는제도이다. 수익공유형은집값의최대 70% 까지 1.5% 의모기지 (mortgage) 를공급하고주택매각시 ( 또는만기시 ) 매각차익 ( 평가차익 ) 의일부를주택기금과공유하는방식이며, 손익공유형 (Equity Loan) 은주택기금이집값의최대 40% 까지 1~2% 의지분성격의모기지 (mortgage) 를지원하고주택구입자와기금이주택매각손익을공유하는방식이다. 2) 중도금대출은한국주택금융공사와주택도시보증공사의보증을통해서지원하고있으며특히, 한국주택금융공사의경우일반중도금, 연계중도금, 집단중도금, 분납임대주택중도금등의상품이있다. 일반중도금의대상자는건설세대수가 30세대이상이며 9억원이하의주택분양계약자로분양대금의 10% 이상을납부한자이며, 보증한도는 3억원이내에서분양가격의 60~70% 수준이다. 연계중도금은소유권이전등기후공사보금자리론으로전환할것을사전특약하는상품으로주택분양계약체결후분양대금의 10% 이상을납부한소득증빙이가능한자에한하여이용가능한보증상품이다. 집단중도금은대출은행의집단중도금대출사업장에대하여중도금보증을집단으로취급할수있도록사업시행자가공사지점에서사전에집단취급승인을받은후분양계약자별로중도금대출을보증하는제도이다. 분납임대주택중도금은분납임대주택을분양받고초기분납금, 중간분납금, 최종분납금및전환보증금을납입하기위해은행에서대출을받을때이용하는보증으로최초입주자모집당시주택가격의 5% 이상을납부한분납임대주택의임차인을대상으로한다. 3) 전월세자금은주택도시기금의재원으로하거나은행재원으로하되, 한국주택금융공 2 23

57 사, 주택도시보증공사, 서울보증보험의보증을통해지원하고있다. 주택도시기금에서전월세자금을지원하기위한대출상품으로는버팀목전세자금대출, 주거안정월세대출등이있다. 버팀목전세자금대출은무주택서민 근로자의주거안정을위해도입되었으며연간급여 ( 소득 ) 가 5천만원이하이고, 대출신청일현재세대주를포함한세대원전원이무주택인세대주이면서전용면적 85m2이하인주택에한해제공된다. 주거안정월세대출은주거급여대상이아닌무주택자로서취업준비생, 희망키움통장가입자, 근로장려금수급자, 사회초년생등을대상으로하며전용면적 85m2이하의주택에한해제공된다. 한국주택금융공사의전세자금보증상품은신청대상과신청시기, 보증한도에따라일반전세, 집단전세, 신용회복지원자전세, 징검다리전세, 사회적배려대상자전세, 목돈안드는행복전세등으로구분하여지원하고있다. 주택도시보증공사의경우전세보증금반환보장및전세자금대출원리금상환을보장하는전세금안심대출보증과주택도시기금으로부터대출받는전세자금원리금상환을보장하는기금전세자금대출보증상품이있다. 2. 1) LTV, DTI 주택금융규제중 LTV 는 2000 년에 DTI 는 2005 년에처음으로적용되었으며, 주택가격과시장안정을위해투기지역을중심으로 LTV 와 DTI 규제가보완적으로운용되어왔다 년 대책으로투기지역아파트에대해 LTV 를 60% 에서 40% 로강화하였으며, 이어서 2006 년 3월에는투기지역 6억원초과아파트에대해서 DTI 40% 를적용하여규제를강화하였다. 글로벌금융위기이후에는투기지역을해제함으로서 LTV, DTI 규제를잠시풀었으나, 가계부채문제가부상하면서수도권을중심으로 LTV, DTI 규제를재도입하였다. 그러나주택금융규제이후수도권에서의주택시장이급격하게침체되면서 2010 년 8월 DTI 규제에한하여 2011 년 3월말까지한시적 24

58 으로유예된이후 2011 년 4월이후에는 DTI 규제를다시적용하였다. 주택시장회복을위해 2014 년 7.24 조치에서수도권과비수도권, 은행과비은행간의차이를해소하여 LTV 와 DTI 규제를합리적으로조정하였다. LTV 규제는 70%, 수도권 DTI 는 60% 로일괄적용하였다 년서울강남재건축단지등일부지역의주택시장이불안양상을보이면서 6.29 대책을통해조정대상지역 2) 내에 LTV, DTI 규제를각각 10%p 강화하였다. 같은해 8.2대책을통해서는투기과열지구및투기지역에서 LTV 40%, DTI 40% 강화하였으며주택담보대출 1건이상보유차주의경우 LTV, DTI 를 10%p 추가강화하였다 년 대책을통해서는기존 DTI 적용지역에한해 DTI 산출시주택담보대출 2건이상차주에대해기존주택담보대출원리금을전액반영하며, 만기를 15년으로제한하여대출가능금액을축소하는규제를도입하였다. 2-1 LTV (LTV) LTV 60% , LTV 60% LTV 40% LTV (10 6 : 60% ) LTV 60 50% LTV 70% LTV 70% LTV 70 60% 10%p LTV 40% - 1 LTV 30%, 50%, 60% : (2014), 70 (2016), (2017 ) 2) , 1, ,

59 2-2 DTI DTI 40% (30 ) DTI 40%( ) DTI , 3 85 DTI 40% DTI 40~60% DTI 60% ( 50%, 40%) DTI ( ) DTI DTI DTI DTI 60% DTI 60 50% 10%p DTI 40%, 1 DTI 10%p 2 DTI, DTI (15 ) : (2014), 70 (2016), (2017 ) 2) DSR 2016 년도입되었던여신심사가이드라인은잔금대출 ( 월분양공고분부터 ) 과상호금융 새마을금고등 2금융권까지확대적용될예정이며사후평가로만활용되었던 DSR 지표를단계적으로적용하는방안을추진하고있다. 여신심사가이드라인은소득증빙자료강화, 비거치식 분할상환, 고정금리, DSR 지표도입등을골자로 2016 년은행권을중심으로도입되었다. DTI 는해당대출건이외의대출은이자상환부담만적용하지만, DSR 은모든대출의원리금상환부담을반영하는지표이다. 26

60 2-3 DTI DSR DTI DSR (Debt to Income ratio) (Debt Service Ratio) : ( + ) (60) ( + ) 집단대출규제가강화된데이어새정부출범과함께 DSR 의본격적인시행시기가당초 2년후 (2019 년 ) 에서 2018 년하반기중으로앞당겨짐에따라가계금융건전성을제고할수있다는긍정적인측면이있는반면, 주택수요가위축될가능성이있다는부정적인예측도상존한다. 건전성지표로써 DSR 은실제가구의대출원리금을고려하는개념이며, 신용대출의만기에대한가정, 마이너스통장과전세자금대출등을고려하여실질 DSR, 표준 DSR, 수정 DSR 등의지표가구분되어제시되고있다. 실질 DSR 은차주에게실제적용되고있는만기와금리를반영하여산출하는지표로신용대출, 마이너스통장, 전세자금대출등의짧은만기구조로인해 DSR 지표가과도하게산출되는문제가있다. 표준 DSR 은실제대출받은차주의만기와금리가아닌평균적으로대출유형별만기와금리를적용하는방식이다. 수정 DSR 은마이너스통장의만기가 1년으로하지않고매년연장되는점을고려하여 10년으로적용하며, 전세자금대출의경우계약기간에따라 2년미만이지만전세보증금으로상환이가능한점을고려하여이자만적용하여 DSR 을산출토록하고있다. 2 27

61 3. 1) 주택담보대출통계는주택에대한가계의금융거래가운데자금을조달하거나유동화목적의거래만을대상으로하며국내에서는한국은행, 금융감독원, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사등에서관련통계를집계하여발표하고있다. 근저당권설정방식의주택담보대출 ( 협의 ) 뿐아니라전세자금대출, 토지구입자금대출, 신 증축을위한가계대출, 이주비대출등을포함하는광의의개념이적용되고있다. 주택담보대출을취급하는기관은예금취급기관으로예금은행, 비은행이있으며, 기타금융기관으로보험, 연금기금, 여신전문기관, 공적금융기관, 기타금융중개회사가있다. 주택담보대출통계는한국은행을통해예금취급기관 ( 은행 / 비은행 ), 공적금융기관 ( 한국주택금융공사, 주택도시기금 ) 등으로구분하여집계되고있으나자금용도별구체적통계는공표되고있지않은상황이다. 다만, 중도금대출, 전세자금대출규모는한국주택금융공사주택금융신용보증기금출연금융기관기준의통계를활용할수있으나통계상불일치가존재하는한계가있다. 2) (1) 금융기관별가계부채및주택담보대출규모가계부채 ( 가계대출 + 판매신용 ) 는저금리기조, 주택담보대출확대로 2015~2016 년크게확대되었으며 2017 년 6월말기준 조원규모를보이고있다. 주택담보대출증가로 2015 년 10.9%, 2016 년 11.7% 두자리수증가를기록하였는데정부의주택금융규제등으로 2017 년들어증가세가다소둔화되고있다. 주택담보대출은저금리기조, LTV, DTI 규제완화등으로 2014 년 ~ 2016 년사이높은증가세를유지하였으며, 2017 년 6월말기준예금취급기관과공적금융기관을합 28

62 해 조원규모이다 년 6월말기준으로금융기관별주택담보대출은예금은행 449.4조원, 비은행 110.7조원등예금취급기관이 560.1조원규모이며주택금융공사, 주택도시기금등공적금융부문에의한주택담보대출은 조원규모를나타내고있다 년 6월말기준으로예금취급기관중은행이차지하는비중은 80.2% 이고, 비은행은 19.8% 로은행을통한주택담보대출비중이높으나금리가상대적으로높은비은행을통해서도많은대출이이루어지고있는것을확인할수있다. 공적금융기관의주택담보대출은상대적으로비중이작았는데최근디딤돌대출등정부의주택구입지원강화정책으로높은증가세를유지하고있으며전체주택담보대출에서차지하는비중도 2010 년 11.6% 에서 2017 년 6월말현재 19.2% 수준으로증가한것으로나타났다. 2-4 (:, %) (8.7) (5.2) (5.7) (6.5) (10.9) (11.7) (3.3) (A)(a+b) (a) ( )(b) : ( ) : (7.7) (5.6) (5.1) (9.0) (11.8) (11.8) (3.7) (8.0) (3.1) (3.4) (10.2) (6.6) (11.2) (2.6) (6.6) (3.0) (3.4) (11.1) (9.9) (10.2) (1.6) (13.6) (3.4) (3.8) (6.5) (-6.2) (15.9) (7.2) (5.5) (24.8) (15.8) (2.4) (44.2) (14.2) (8.2) 2 29

63 한국은행통계를통해서확인할수없는보험사, 캐피탈등기타금융기관의주택담보대출통계는 KCB(Korea Credit Bureau) 의개인신용정보를통해서파악해볼수있다 년 5월말현재보험사가 38.4 조원, 캐피탈이 3.0조원수준으로보험사에서의주택담보대출규모가높은편인것을알수있다. 2-2 (: ) : KCB : KCB (2) 지역별주택담보대출수도권은 2010 년이후주택시장침체로정체되는모습을보였으나, 주택시장이회복세를보인 2014 년이후다시증가세로전환되었으며, 2017 년 6월말기준 조원을기록하여전체의 63.0% 를차지하였다. 지방은신규분양시장을중심으로한주택시장활성화로 2010 년이후지속적인증가세를보여 2016 년말기준 조원을기록하였으며, 2010 년대비약 2배규모로증가하였다. 30

64 2-5 (:, %) (%) : : (3) 자금용도별주택담보대출 한국주택금융공사에출연하는금융기관에대해서자금용도별주택담보대출현황을파악해볼수있다 년말기준으로주택담보대출에대해생활자금용도를제외하고주택구입, 중도금, 전세자금용도로구분하여살펴보면, 주택구입목적대출은 2014 년이후큰폭의증가세를보여 2017 년 6월말기준 조원수준을보였으며, 2010 년의 조원대비약 66% 증가한수준이다. 또한, 중도금대출은신규분양물량증가로인해 2010 년 32.5 조원수준에서 2017 년 6월말기준 53.8 조원수준으로약 65.5% 증가한것으로나타났다. 한편, 전세자금대출은전세가격상승과정부의전세자금대출지원확대등에기인하여 2010 년 14.9 조원에서 2017 년말기준 57.3 조원규모로약 3.8배수준으로확대되었다. 2-6 (: ) : : 2 31

65 (4) 공적금융부문주택담보대출공적금융기관의경우한국주택금융공사의보금자리론과적격대출을중심으로큰폭으로증가세를보이고있으나주택도시기금의대출은정체된모습을보이고있다 년말기준으로보금자리론이 34.1 조원수준이며, 적격대출이 56.6 조원규모로꾸준한증가세를유지하고있다 년말기준주택도시기금의구입자금대출은 16.0 조원규모이며, 전세자금대출은 16.0 조원수준으로상대적으로소폭증가에그쳤다. 2-7 (: ) : :, 3) (1) 가처분소득대비가계부채비율추이가계신용을기준으로가처분소득대비가계부채는지속적으로상승하여 2010 년 120% 수준에서 2016 년 145% 로상승하였다. OECD 기준의자금순환표상의가계및비영리단체의가계부채를기준으로하면가처분소득대비가계부채는 2010 년 143% 에서 2016 년 168% 로상승하여 OECD 평균인 132.4%(2015 년기준 ) 보다높은수준임을알수있다. 32

66 2-3 : OECD : (2) 주택담보대출연체율추이연체율은저금리등의영향으로 2013 년이후하락세를보여 2016 년 12월기준가계대출은 0.3%, 주택담보대출은 0.2% 로낮은수준을보여연체위험은높지않은것으로나타났다. 특히, 2016 년 12월기준신용카드연체율 1.6% 와비교하면주택담보대출의연체율은매우낮은수준이다. 2-4 (: %) : 2 33

67 KCB(Korea Credit Bureau) 의개인신용정보를통해서업권별차주의연체율을살펴보면, 은행과보험은낮은수준이나조합, 캐피탈, 저축은행의연체율은높은수준을보이고있다. 은행과보험의연체율은각각 0.2%, 0.3% 로낮은반면조합 1.1%, 캐피탈 2.6%, 저축은행 4.1% 로상대적으로높은수준을보였다. 이는소득이적고신용등급이낮은차주가제2금융권을이용하는경향이높고 DTI 수준이높아상환부담이크기때문으로판단된다. 제2금융권에서 DTI 가높은것은은행대비대출금리가높고만기가짧은일시상환대출비중이높은것에기인한다. 업권별평균신용등급은은행 3.0, 보험 3.8로상대적으로높았으며조합 4.1, 캐피탈 6.1, 저축은행 6.5로캐피탈과저축은행이상대적으로높았다. 2-8 (30+,%) DTI(%) : : KCB (3) 국내은행의차주별대출태도지수 3) 국내은행의가계에대한대출태도지수는저금리기조와 2014 년 7월 LTV, DTI 규제합리화조치이후상승하였으나, 2016 년이후여신선진화가이드라인적용, 주택담보대출규제강화등으로 0보다낮은수준이지속되었다. 주택담보대출태도지수는 LTV, DTI 규제합리화조치가있었던 2014 년 3분기 19를고점으로, 여신선진화가이드라인이발표된 2015 년 4분기 13으로하락한이후낮은수준이지속되고있다. 3),,,

68 2-5 :, 4) 이하에서는주택시장상황을대변하는대표적지표인주택가격변화를변동성 (Volatility) 이라는측면에서살펴봄으로서주택담보대출의기초자산인주택의위험성을분석하고이를통해주택담보대출정책운영에반영할수있는시사점을도출하고자한다. 먼저주택가격자체의변화를살펴본결과 < 그림 2-6> 과같이전국의주택가격은 1986 년 1월에비해 2017 년 4월기준약 2.8배규모까지상승한것으로나타난다. 국민은행 (KB) 주택매매가격지수에따르면 2015년 12월을기준가격으로했을때 1986 년 1월의가격지수는 36.69, 2017 년 4월가격지수는 로해당기간동안크게상승하였다. 특히서울의경우같은기간주택매매가격지수가 에서 으로약 2.9배상승하여전국의매매가격지수상승률상회하는것으로나타난다. 서울시의주택가격지수는 2000 년이전까지는전국주택가격지수를하회하였으나, 2005 년이후가파르게상승한후최근까지상승추세를지속하는경향을보이고있다. 2 35

69 2-6 ( ) :. (KB) 주택가격상승의상대적규모를파악하기위해경제전체의생산규모를반영하는산업생산지수의증가와비교한결과전국의주택매매가격은산업생산지수에비해계절적변동은작으나같은기간동안더큰상승세를보이는것으로나타났다. 산업생산지수는원자료기준 2000년 1월 60.4, 2017년 4월 114.2로약 1.89배증가하였으나동일기간주택매매가격은약 1.96 배증가한것으로나타나주택매매가격의상대적증가폭이더큰것을알수있다. 또한계절조정값과원자료를비교한결과주택매매가격의경우산업생산규모처럼계절적요인에의한변동이크지않으며계절조정한산업생산지수에비해서도비교적변동성이낮은것으로나타나며, 이는 < 그림 2-7> 에제시되어있다. 2-7 ( ) :. (KB) 36

70 KB 주택매매가격지수를이용하여주택매매시장의변화를살펴보았을때주택가격지수의전월대비변화로측정한주택가격의변동은정규분포에근사한형태로나타난다 년 1월부터 2017 년 4월까지주택매매가격지수는평균적으로전월대비 0.17%p 변동하였으며가장많이증가한달에는매매지수가전월대비 2.47%p 증가하고가장크게감소한달은전월대비 1.54%p 감소하였다. 또한주택가격지수변화의표준편차는약 0.46% 로주택가격은평균적으로전월대비 0.92% 수준에서증감할수있는것으로분석되었다 : (KB) 2-8 : (KB) 다음으로주택매매가격변동의지속성과변화추이를살펴보기위해주택매매지수 의전월대비변동값의 4 기간이동표준편차 (moving standard deviation) 를도출하였다. 2 37

71 이동표준편차는시장의변동성을나타내는통계량으로이동평균을이용하여표준편차를시계열로확장한통계량을의미한다. 이동표준편차는그자체로시장의변화를예측하는데활용하기는어렵지만시장변화를보여주는일종의지수로활용할수있으며그값이작을수록시장이안정적인것으로판단할수있다는특징을갖는다. 4) 2-9 ( ) : (KB) 분석결과, < 그림 2-9> 와같이주택매매시장은이동표준오차가크고충격이오랜기간지속되는특징을갖는것으로나타나주택매매시장의충격은비교적장기간유지되며그예측이쉽지않은것으로볼수있다. 그러나분석기간을최근 10년으로한정할경우 < 그림 2-10> 과같이이전기간에비해눈에띄게이동표준오차가감소하고충격이영향을미치는기간역시감소하여시장이비교적안정적으로변하는것을알수있다. 4) (Daniels Trading, -center/moving-standard-deviation, ) 38

72 2-10 ( ) : (KB) 주택담보대출의기초자산이되는주택매매시장이안정적으로변하는경우주택담보대출의위험과건전성역시영향을받게된다. 따라서주택매매시장의변동성및예측가능성의크기를분석하는것은주택담보대출정책의운영방향을결정하는데있어의미를갖는다. 실제주택매매시장이안정적으로변하고있다면이를반영한다양한정책설계가가능할수있으므로보다엄밀한판단을위해다음과같은 AR(1) 모형을통해주택가격지수변화의이동표준오차를이용하여주택매매시장의변동성을분석하였다. (HPV: 주택가격변동성 ) 모형분석이전단계에서단위근검정을수행한결과주택가격지수변화의이동표준오차는그자체로안정화된값으로나타나 AR(1) 모형을활용하여주택가격의변동성을검증하였다. 5) AR(1) 모형분석시잔차항 ( ) 이유의하게나타나는것은지난기의주택가격변동 ( ) 을이용해서도예측하지못하는변동이주택가격변화에발 2 39

73 생함을의미하며, 이를통해주택시장이불안정하다고해석할수있다. 반대로 AR(1) 모형분석시잔차항 ( ) 이유의하지않을경우시장은어느정도안정적으로유지되고있는것으로해석할수있다. 분석결과, < 그림 2-11> 과같이잔차항이신뢰구간을벗어나유의하게나타나는모습을보임으로써가격변동의예측이어려운것으로해석되는기간이다수존재하는것으로나타났다. 특히, 80년대말부터 90년대초반, 2000 년대초반이후 2006 년까지는주택시장의가격변동성이매우크고예상못한충격이발생하여시장가격변화를효과적으로예측하는것이거의불가능했던시기로파악된다 ( ) : (KB) 5) < > ADF PP P-value P-value % 0.00, % 0.00, % 0.00 : (KB) 40

74 2-10 ( ) t : (KB) 그러나최근에는예측하지못한시장의변동과불확실성이발생하는경우가크게감소하는모습을보이는특징이나타타고있다. 분석기간을단축하여최근 15년간시장의변화를보다집중적으로분석한결과, < 그림 2-12> 와같이 2011 년을기준으로시장의변동성이크게감소하고, 잔차항의추이역시일정한패턴을보이는구조적인변화가발생한것으로나타난다. 즉주택시장은기본적으로가격의변동성이크고가격변화의예측이어려운불안정적특징을갖고있으나 2010 년대초반을기점으로주택시장의불안정적특성이다소완화되고예측못한충격에의한가격의급격한변동역시이전에비해감소하여시장이보다안정적으로변하는구조적변화가나타난것으로보인다 ( ) : (KB) 2 41

75 2-11 ( ) t : (KB) 이상의분석결과최근들어과거에비해주택시장의안정성이증대되고가격변화에대한예측가능성이높아져주택및금융시장의건전성을해치지않으면서도관련제도를보다탄력적으로운영할수있는여지가많아졌음을알수있다. 기존의주택담보대출관련제도가일원화되고획일적으로운영된데에는주택담보대출을포함한가계대출의위험관리및주택시장의안정성확보를중시한정책적배경이주요하게작용했다. 그러나주택담보대출의기초가되는주택시장이이전에비해안정적으로변화할경우시장의안정성이외에도다양한정책적수요를종합적으로고려한유연한정책운영의당위성이높아진다. 주택담보대출을활용한실수요자의주택구매기회제공확대및저소득층의주거비부담완화등과시장의안정적관리를조화롭게고려할경우사회전체의후생이더욱증가할수있는것이다. 따라서기존의일원화된제도운영에서벗어나세분화되고다양한제도설계와운영방안모색이필요하다. 특히주택시장및주택담보대출시장은가계부채, 소득, 소비, 물가, 금리등다양한거시경제변수에복합적인영향을미치므로이를종합적으로고려하는동시에정책대상을세분화하여세부적이고미시적인개선방안을마련해야한다. 4. 현재, 우리나라에서는보금자리론, 내집마련디딤돌대출등실수요및저소득층의 주택구입지원을위한공적부문의주택담보대출을운영하고있으며그역할도점진적 으로확대되고있다. 주택담보대출에는주택구입목적외에생활비마련, 대출상환목적 42

76 등다양한유형이존재하나, 현재상품운영에있어서가구수요에따른다양성이부족하므로가구유형별특성을고려하여다양화방안을검토해볼필요가있다. 주택담보대출규제가상환위험관리외에주택수요관리정책으로활용되면서, 자산이적은 20~30 대와소득이적은 50~60 대등가구유형에따라특성을고려한주택담보대출규제다양화가필요하다. 주택시장활황과저금리기조속에서주택담보대출이비약적으로늘고주택시장이과열조짐을보임에따라시장안정화를위해규제 (LTV, DTI 등 ) 를마련하였으나, 가계부채가주택담보대출을중심으로확대되었다. 주택담보대출이크게확대됨에따라위험요인과향후시장변화에따른건전성을점검해볼필요가있다. 주택담보대출규제수단인 LTV, DTI 의경우차주의상환능력을고려하면서도, 주택수요관리억제등주택시장안정을위한대책으로활용되고있으며, 가계건전성관리를위해신용대출까지고려하는 DSR 도입을적극적으로검토되고있는바, 실거주목적의주택구입에미치는부정적영향에대해서도점검해볼필요가있다. 주택가격의변동성측면에서볼때변동성이비교적감소하는추세를보이고있으므로주택담보대출관련규제의운영개선에대한논의가가능할것으로판단된다. 과거에비해주택시장의안정성이증대되고가격변화에대한예측가능성이높아져주택및금융시장의건전성을해치지않으면서도관련제도를보다탄력적으로운영할수있는여지가있으므로, 일원화되고획일적인제도운영에서벗어나세분화되고다양한제도설계와운영방안을모색할필요가있다. 2 43

77

78 CHAPTER

79

80 CHAPTER 3 주택담보대출시장건전성분석 (KCB) (),, 6). 1. 1) (1) 국내선행연구동향국내주택담보대출관련연구는주택담보대출의연체와관련한리스크분석과주택담보대출상품의선호에대해분석한연구등이주류를이루고있다. 주택담보대출의연체와관련한리스크분석은 KCB, NICE 등의신용자료와시중은행, 주택금융공사등의내부자료를활용한미시적분석과거시변수와연체율시계열자료를활용한거시적분석등이있으며, 주택담보대출상품의선호와관련한연구는금리 ( 변동 / 고정 ) 와상환방식 ( 일시상환 / 분할상환 ) 에대한가계선택의결정요인에대해분석하였다. 6) 1,, 3 47

81 (2) 국내선행연구주요내용미시자료를이용한국내선행연구의주요내용을살펴보면다음과같다. 지규현외 (2006) 는주택담보대출위험관리를위한차입자특성분석이라는주제로국민은행의내부자료를이용하여채무불이행의발생과차주특성에대해분석하였으며, 분석결과 LTV 와 DTI 가높을수록주택담보대출의연체율이증가하는것으로나타났다. 방두완외 (2010) 는주택금융공사자료를활용하여한국모기지시장의채무불이행및조기상환의결정요인과경과기간에따른행태를알아보았으며, 채무불이행이신용등급, MLTV, DTI 등이영향을미치며조기상환은계약금리대비시장금리, MLTV 가영향을주는것을확인하였다. 허석균 (2012) 은대출상환조건이주택담보대출의연체율에미치는영향에대해서알아보고자하였으며, 시중은행의주택담보대출자료를이용하여차주별주택담보대출특성, LTV, DTI 및대출상환조건이조기연체에미치는영향을분석하였다. 분석결과 LTV 와 DTI 는가계대출연체율과유의한관계를가지고있으므로이에대한상한설정을통해주택담보대출의안정성보장이불가피하다고주장하였다. 주택담보대출시장의연체율과 DTI 의관계를알아본연구로는송상윤 최성호 (2014) 가있으며, KCB 자료를이용하여분석한결과거시적인상황변화에따라 DTI 가주택담보대출의건전성에미치는영향이다른것으로나타났다. 한편전혜린 김상겸 (2014) 은 Heckman 2-stage 모델을사용하여 LTV와 DTI를기준으로주택담보대출위험도에영향을주는요인에대해서접근하였으며, 주택담보대출위험도가상대적으로높은위험군에서는가구소득이중요한요인으로작용하는것을확인하였다. 건전성측면에서진행한연구로는최성일 박연우 (2015) 가있으며, 한국주택금융공사의 u- 보금자리론자료를활용하여 LTV, DTI 규제등거시건전성정책수단이미시건전성측면에서갖는상대적중요성에대해분석하였다. 분석결과, LTV, DTI 는개별주택담보대출의부실방지를하는데효과가제한적이며분할상환대출과고정금리로의전환이미시건전성측면에서타당하다는결과를도출하였다. 한국은행가계부채패널자료를활용한연구도있으며,( 정호성, 2017), 금리요인과리스크요인을구분하여시간에따른주택담보대출의부도확률요인을분석하였다. 분석한결과주택담보대출의부도 48

82 확률변화는리스크요인보다금리요인의영향이크며연령대별, 대출대비소득비중에따라연체율변화요인이다르게나타났다. 거시자료를이용한선행연구중위정범 백홍기 (2008) 는부동산담보대출연체율과거시변수들의관계를분석하였으며, 연체율은소득, 실업률보다금리에가장민감하게영향을받으며주택매매가격지수보다거시경제변수들과밀접한분석결과를도출하였다. 심종원외 (2009) 는주택가격연체율을결정하는요인에대해연구하였으며, 자기자본가설과지불능력가설에입각하여주택담보대출연체율결정요인을 VAR 모형을통해분석하였다. 분석결과지불능력에영향을주는변수들이주택담보대출연체율을결정짓는설명력이높은것으로나타났다. 김유정 문영기 (2011) 는거시경제시계열자료를이용하여주택가격및연체율에영향을미치는충격들의상대적중요성과동태적효과를알아보고자하였다. 분석한결과주택가격과주택담보대출연체율은금리보다소비자물가지수에더큰영향을받는것으로나타났으며상호유의적인관계를보였다. 김종하 (2011) 는주택가격및관련변수들과주택담보대출연체율의동태적균형관계와영향요인을오차수정모형을사용하여분석하였으며주택가격하락이대출금리상승보다연체율증가에더많은영향을미치는것을발견했다. 은행의건전성측면에서접근한연구로는다수존재하며대표적인연구는다음과같다. 이지언 (2005) 은우리나라은행주택대출의신용위험관리를호주금융감독원 (APRA) 에서개발한모델에기초하여가상의자료를사용한스트레스테스트를통해분석하였으며, 이를통해금융회사와금융감독당국이간편하게사용할수있는스트레스상황분석방안을제시하였다. 한편, 김도완 김기범 (2010) 은 Credit Portfolio View 방법론을이용하여스트레스테스트를개선하였으며, 개선한방법론을토대로부도시손실률 (LGD) 이기대손실에미치는영향을분석하였다. 스트레스테스트와 Monte Carlo 시뮬레이션 2가지를사용하여국내금융기관의주택담보대출신용위험분석을진행한연구도있는데 ( 박연우 방두완, 2011), 주택금융공사와경매자료를사용하여국내금융기관의주택담보대출예상손실을추정하였다. 3 49

83 CB DTI, LTV ? DTI -, : DTI, LTV, LTV DTI, , , , (LGD), Monte Carlo, LGD :, : , , 2016 : 50

84 박성욱외 (2009) 는주택담보대출차입자의위험관련특성변수및고정금리와변동금리간의금리차가차입자의금리선택에미치는영향에대해분석을진행하였으며, 위험수준이증가할수록변동금리보다상대적으로안전한고정금리를선택하는것으로나타났다. 민인식외 (2012) 는주택금융시장에서고정금리와변동금리주택담보대출선택의결정요인을보금자리론과시중은행의내부자료를이용하여실증분석하였다. 그결과, 대출상품간의금리차와소득등의변수가유의한것으로나타났으며 50~60 대차입자의고정금리선택확률은현저히낮은것으로나타났다. 유승동 (2014) 은주택금융수요실태조사자료를이용하여주택소유여부에따른주택담보대출금리선호의사결정에대해분석한결과, 주택미보유소비자의경우는고정금리를, 주택보유소비자의경우는변동금리를선택하는것을보였다. 김정엽 이현석 (2016) 은실제대출기관자료를활용하여주택담보대출상환방식에따른차입자의특성을분석하였으며, 주택가격의편차가심했던특정시기와특정지역에서는만기일시상환방식을선호하고, 원금균등과원리금균등방식의선택은소득, 지역, 대출금리등이영향을미친다는결과를도출하였다. 박주영 유소이 (2016) 는설문조사를통해수집한자료를활용하여가계유형별주택담보대출유형선택을분석한결과, 위험수용성향과미래에대한현재관심수준이주택담보대출유형선택에영향을미치는것으로나타났다. 2) (1) 국외선행연구동향국외주택담보대출관련연구는주택담보대출의연체와관련한리스크분석과주택담보대출상품의결정요인을분석한연구등이있다. 국외에서도국내주택담보대출관련연구와같이미시자료를활용한연구와거시자료를이용한연구가있으며, 특히, 모기지시장의역사가긴미국, 영국등의국가에서는소비자의주택담보대출선택이나연체와관련하여다양한미시적분석이많이진행되었다. 또한주택담보대출부도모형에대해조기상환과부도를동시에고려한선행연구가있으며, 이외에도소비자의주 3 51

85 택담보대출상품의선택과거시경제및금융시장과의관계를분석한연구도다수진행 되었다. (2) 국외선행연구 Lekkas et al.(1993) 은 1975 년부터 1990 년까지프레디맥의모기지대출표본을이용하여주택담보대출의부도대출손실률 (LGD) 에대해분석하였으며, LTV, 지역별부도율, 대출경과기간등이 LGD 에영향을미치는것을확인하였다. Vandell et al. (1993) 은 1962 년부터 1989 년중실행된대출 2,899 건수를이용하여주택담보대출연체결정요인을분석하였으며, 주택가격대비대출금비율, 대출금리, 체증식저당대출 (GPM) 등이연체확률에영향을미친다고결론지었다. Deng et al.(2000) 은부도와조기상환이경쟁적종결위험이라는사실을중심으로부도율과조기상환율에영향을미치는요인을분석한결과, 대출취급시 LTV 가높으면부도율과조기상환율이높게확인되었으며, 부도율과조기상환율은지역별로다르게나타났다. Archer et al.(2002) 은 1991 년부터 1995 년중미국정리신탁공사 (RTC) 와연방예금보험공사 (FDIC) 에의해회수된 495건의다가구주택연체자료를이용하여분석하였다. 그결과, 부채감당률과건축연도변수가유의한것으로나타났으며, 주택가격대비대출금비율이대출기관에서통제할수있는내생변수라고주장하였다. Brookes et al.(1994) 은 1970 년부터 1990 년까지의영국주택담보대출자료를이용하여주택담보대출연체율요인을오차수정모형을통해살펴본결과, 부채감당률, 실업률, 주택가격대비대출금비율, 자기자본등과장기균형관계를보이는것으로나타났다. Lee et al.(2002) 은대만의 680 개주택담보대출자료를이용하여신규주택과기존주택으로구분하여연체율결정요인을확인하였으며, 대출가구의금융조건, 주택가격대비대출금비율, 연령, 교육수준등이유의한변수라고하였다. Campbell and Cocco(2003) 는소비자의모기지선택에영향을미친변수들에대해분석한결과, 대출금액이적고소득불확실성이낮은소비자들이변동금리대출을선호한다고주장하였다. Whitely et al.(2004) 은 1985 년부터 2000 년까지영국자료를이용한공적분검 52

86 정하였으며, 높은신용도를가진차입자가신용도가낮은차입자에비해연체가낮다고주장하였다. Deng et al.(2005) 은중국주택담보대출시장을대상으로부도율과조기상환에대해분석하였으며, 기존의옵션이론보다는금융이나경제적요인들의설명력이높다는결론을얻었다. Figueira et al.(2005) 은 1993년부터 2001년까지잉글랜드와웨일즈자료를이용하여연체율결정요인을살펴본결과, 실업률, 소득대비대출금비율, 자기자본비율, 부채감당률과연체율이공적분관계를가지는것으로나타났다. Qi and Yang(2007) 에따르면, 주택담보대출의부도대출손실률 (LGD) 은대출자산, 기초자산, 부도율, 압류처분등의변수에의해설명되며가장중요한설명변수는 CLTV 였다. Coulibaly and Li(2007) 는미국소비자금융설문자료를이용하여차입자의금리선택결정요인에대해분석하였다. 그결과, 고정금리와변동금리간의금리격차, 10년만기와 1년만기국채간의금리격차가주요변수인것으로나타났으며, 가계지출이가계소득을초과할수록가계소득대비모기지대출비중이클수록변동금리를선택함을발견하였다. Deng and Liu(2009) 에따르면중국의주택시장의경우주가지수와실업률이부도율과조기상환에영향을미치는것으로나타났으며초기 LTV 가크면부도율이상승하고조기상환은감소하는것으로확인되었다. Daglish(2009) 는주택담보대출에내재된부도율옵션의행사를실물옵션관점에서분석을진행하였으며, 분석결과주택가격이하락과서브프라임차입자부도율이상승에상관관계가있는것으로나타났다. Amromin and Paulson(2009) 은 2004년부터 2007년중프라임대출 (68,000 개 ), 서브프라임대출 (62,000 개 ) 을표본추출하여각대출의부도율에미치는요인을알아보았으며, 신용등급과 LTV 는프라임및서브프라임대출의부도율에모두영향을주는것으로나타났으나 DTI 는서브프라임대출에서는부도율에영향을주는반면, 프라임대출에서는유의한영향을보였다. Zhang et al.(2010) 는 1998 년부터 2009 년중부도처리된주거용담보대출자료를사용하여부도대출손실률 (LGD) 에대해분석하였으며, 변수중 CLTV 가가장중요한설명변수임을확인하였다. Floros and White(2015) 는 1997 년부터 2009 년중정부후 3 53

87 원기관 (GSE) 을통하지않고유동화된주택담보대출을대상으로적격주택담보대출 (QRM) 의요건과관련한부도결정요인에대한분석하였으며, 신용등급과통합 LTV 는 부도율에유의한영향을미치는반면, DTI 가미치는영향은적은결과를보였다 Loan Loss Severity and Optimal Mortgage Default Lekkas Commercial Mortgage Defaults: Proportional Hazards Estimation Using Individual Loan Histories Mortgage Terminations, Heterogeneity, and the Exercise of Mortgage Options Vandell 1993 Deng Determinants of Multifamily Mortgage Default Archer An Empirical Model of Mortgage Arrears and Repossessions Brookes 1994 The Determinants of Defaults in Residential Mortgage Payments: A 6 Statistical Analysis 7 Household risk management and optional mortgage choice Lee 2002 Campbell and Cocco An Empirical Model of Household Arrears Whitely An Early Assessment of Residential Mortgage Performance in China Deng A Dynamic Analysis of Mortgage Arrears in the UK Housing Market Figueira Choice of mortgage contracts: Evidence from the survey of consumer finances Coulibaly and Li Loss Given Default of High Loan-to-Value Residential Mortgages Qi and Yang Mortgage Prepayment and Default Behavior with Embedded Forward Contract Risks in China s Housing Market Deng and Liu What Motivates a Subprime Borrower to Default? Daglish Comparing Patterns of Default Among Prime and Subprime Mortgage 16 Local Housing Market Cycle and Loss Given Default: Evidence from Sub-Prime Residential Mortgages 17 Qualified Residential Mortgages and Default Risk : Amromin and Paulson 2009 Zhang 2010 Floros and White

88 2. 7) 글로벌금융위기이전의금융감독체계는개별금융기관의부도방지가목적인미시건전성에국한되어있었기때문에불충분하다는평가를받게되었고, 글로벌금융위기이후금융시스템전체를보호하는것이목적인거시건전성이중요시되는움직임이나타나기시작했다. 전통적으로개별가구혹은금융기관을중심으로미시건전성정책이금융시스템안정에주력하였으나, 금융위기를겪으며거시건전성정책이금융시스템안정을담당하는핵심적인부분이라는공감대가조성되었다. 거시건전성관련정책은금융시장의과도한경기순응성 (Procyclicality), 연계성 (Interconnection) 등에의해발생하는시스템리스크 (System risk) 축적을방지혹은축소시키기위한정책으로, 글로벌금융위기이후관심을받기시작했다. 하지만여전히미시건전성관리의중요성을통감하고있으며, 거시건전성관리의중요성또한부각되고있으므로주택담보대출을연구대상으로하는이연구에서는거시건전성과미시건전성측면에서함께접근하고자한다. 1) 본절에서는한국주택금융공사차주단위의주택담보대출자료를이용하여차주신용도, 대출의특성 ( 위험도 ) 및외부변수가연체율에미치는영향을분석하고자하였다. 주택담보대출연체의기준은 30일, 60일, 90일로기간을나누어각기간의연체율에어떠한차주특성이영향을미치는지를살펴보았다. 일반적인주택담보대출분석방법론을사용하였을때발생할수있는편의 (bias) 들을완화시키고자생존분석 (survival analysis) 방법론을사용하였다. 생존분석은사건의발생여부뿐만아니라사건의발생까지걸리는시간또한고려하는분석방식으로 7) MOU,,,, 3 55

89 대출시작 1년만에관측이종료된대출의경우, 연체와무관한대출로간주하는것이아니라 첫 1년이내에는연체를하지않았다 고분류함으로써관측종료로인해발생할수있는편의를완화시키는것이다. 첫연체까지걸리는시간이분석대상이므로관측시점에따라이전에연체를경험한차주를연체경험이없는차주와구분하지못할수있는문제에서자유로울수있으며, 연체까지걸리는시간을고려함으로써대출을받은지 3개월만에연체를한차주와 3년만에연체를한차주를구분할수있다는이점을가지고있다. 한국주택금융공사 DB 자료와시계열변수들을포함시켜시간에따라연체율에영향을미치는요소들의변화를반영하도록하였다. 조기상환으로원금의일부를상환한차주의경우연체위험이줄어들었으나, 조기상환정보가없을시이러한차주의위험도변화를반영할수없으나, 한국주택금융공사 DB의조기상환정보활용으로이러한변화도반영하였다. 또한, 차주의담보소재지및담보형태와감정원의월별가격지수를결합함으로써담보의가치변화를정밀하게반영할수있도록하였다. 2) (1) 분석자료분석을위한자료는 2004 년 6월부터 2017 년 7월사이에공급된한국주택금융공사의주택담보대출중차주특성을기준으로 10% 를샘플링한자료를사용하였다. 대상상품은 t-보금자리론, t플러스보금자리론, u-보금자리론, e-보금자리론, 적격대출, MBS-SWAP 이며, 소수의변동금리대출은제외하고고정금리및준고정금리상품으로분석을진행하였다. 데이터는총 169,302개의차주에대한정보를사용하여분석하였으며, 자료의샘플링방법은연도별, 연령대별, 소득별, 지역별로전체모집단을부분집합으로분류하고각부분집합에서 10% 씩무작위로표본을추출하여분석하였다. 56

90 (2) 분석변수변수는차주특징, 대출의위험도, 외부요인에대한변수들을사용하여분석하였다. 차주특징으로는신용등급, 소득, 연령, 성별을사용하였으며, 신용등급은대출실행시점에서차주의신용등급을 10단계로구분한더미변수를사용하고차주의소득도대출실행시점에서신고된차주의소득을이용하였다. 한편차주의연령대는 30대미만, 30대, 40대, 50대이상으로구분하여분석하였다. 대출의위험도로는 LTV, DTI, 주택담보대출대비잔여원금비율, 대출목적, 가산금리수준을사용하였다. 특히, LTV 와 DTI는각각대출시점에서의 LTV 와해당대출건에대한차주의 DTI 를분석에이용하였다. 주택담보대출원금대비잔여원금비율은대출후 1개월단위의시계열변수로, 대출목적변수는차주가신고한대출목적변수로서보존목적과구입및상환목적으로구분하였으며, 가산금리수준은대출금리와대출당시국고채 3년금리의차이를이용하여분석을진행하였다. 외부요인으로는주택가격의변화와지역변수를사용하였다. 주택가격의변화는한국감정원의월별가격지수에 CPI 를이용하여실질변수로변환후로그차분하여월별변화량형태로사용하였으며, 지역변수는수도권과비수도권으로구분하여분석에활용하였다. (3) 분석모형생존분석은어떠한사건 (event) 이발생하기까지걸리는시간에대해분석하여생존함수 (survival function) 또는생존곡선 (survival curve) 을추정하는통계기법이다. 새로운치료방법이나신약이생존에미치는효과, 질병 / 기계오작동발생등에주로활용되며, Deng, Quigley and Van Order(2000) 는다양한방식으로대출이종료될수있는주택담보대출의특성을고려하여조기상환위험과부도위험을함께보는경쟁위험모형 (Competing Risk Model) 을제안하였다. 또한중도절단이발생하는대출기간이긴주택담보대출을살펴보기에적합한분석방법이다. 3 57

91 본분석에서는생존분석방법론중일반적으로가장많이사용되는 Cox 의비례위험회귀모형모델을적용하여, 30일연체, 60일연체, 90일연체로나누어각차주의연체확률에영향을미치는요인들을분석하였다. 생존분석특성상, 최초연체후정상적으로상환하다가다시연체를할경우, 두번째연체는분석대상에서제외되고, 연체율에가장큰영향을미칠것으로예상되는기본적인변수들로기본모형을구축한후, 분석목적에따라변수를추가하게된다. 가장기본적인형태로차주의신용도, 대출의위험도, 그리고외부요인을가지고연체율을설명하고, 소득수준과연령대에대한변수및대출목적, 상환방식, 가산금리수준, 지역에대한변수를추가함으로써모형을구축하였다. 3) (1) 기본모형분석결과, LTV( 대출원금대비담보가치 ), DTI, 신용등급, 그리고잔여원금비율모두이론적으로예측되는방향으로유의한영향력을미치는것으로나타났다. 또한, 대출원금, 잔여원금비율, DTI, 그리고신용등급이높을수록연체가능성은증가하며담보가치는클수록연체위험이감소하는결과를도출하였다. 한편, 대출시점대비물가상승은연체가능성을증가시키지만담보가격의변화나실업률의변화는연체율에영향을미치지못하는것으로나타났다. 이는물가가상승하면가계의기본적인생활비가높아져대출상환에사용할수있는가용자원이감소하므로연체위험이높아질수있다는것을의미한다. 일반적으로담보가치의상승은부의효과 (wealth effect) 와향후추가적인주택가격상승에대한기대를불러일으켜연체율을낮추는부 (-) 의관계를가지게된다. 하지만분석대상기간동안한국의주택가격은꾸준히상승하였으므로, 차주입장에서는주택구입시점대비일시적인가격하락이있었더라도향후주택가격상승에대한예상이흔들리지않았다면오히려가격회복까지버티겠다고결정할수있다. 이러한경우담보가치의변화와연체율간의관계는 58

92 중립적이거나심지어정 (+) 의관계를나타낼수도있으므로, 앞선부 (-) 의관계를나 타내는표본들과뒤섞여유의하지않은것처럼보일가능성이있으며, 이러한비대칭 적인영향에대하여는향후추가적인연구가필요할것이다 coef exp(coef) coef exp(coef) coef exp(coef) CB *** *** *** CB *** *** *** CB *** *** ** CB *** ** CB ** CB CB ** * CB *** ** *** CB *** ** *** DTI *** *** ** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** ** *** log-lik -19, , , obs 4,638,985 4,664,977 4,667,941 : ***, **, * 0.1%, 1%, 5% : (2) 신용등급적정성모형신용등급은연체율에영향을미칠수있는차주의개인적특성을충분히잘반영하고있는것으로나타났다. 60일연체및 90일연체의경우, 차주의연령, 소득수준, 성별모두신용등급에반영되어있는것이상의정보를주지못하였다. 반면, 소득과연령의경우 30일연체에유의한영향을미치는데, 이는신용등급이소득을고려한장기적인상환능력은적절히예측하지만일시적인유동성부족으로인한 30일연체를예측하는데는한계를나타낼가능성이있다. 한편, 금융거래부재로신용등급산출이되지않는차주의경우 6등급과유사한연체율을보이는것으로추정되었다. 3 59

93 coef exp(coef) coef exp(coef) coef exp(coef) CB *** *** *** CB *** *** *** CB *** *** ** CB *** ** CB * CB CB ** * * CB *** ** *** CB *** *** *** *** ** ** DTI *** ** ** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** * *** log-lik -19, , , obs 4,635,921 4,664,977 4,667,941 : ***, **, * 0.1%, 1%, 5% : (3) 기타특성모형상환목적으로받은대출의경우구입목적혹은보존목적의대출보다뚜렷하게낮은연체율을보였다. 다른모든조건이같을때 30일, 60일, 90일연체모두에서상환목적의대출은연체가능성이기타대출대비절반수준으로분석되는데, 이는상환을통해이전에비해이자부담이낮은대출로옮겨갔기때문이라고판단된다. 상환방식은 30일연체및 60일연체에는영향을미치지만 90일연체에는영향을주지못하는것으로나타났다. 특히체증식상환방식을택하였거나일부일시납상환의조건이있는대출들의연체확률이상대적으로높은것으로드러났다. 하지만일시 60

94 납상환대출의경우표본중 1건밖에되지않아결과에서제외하였다. 가산금리수준의경우가산금리가높을수록연체율은유의하게높아지는것을볼수있었다. 수도권과비수도권에공급된대출은뚜렷한차이를나타낸다고보기어려워지역별로세분화하여분석할필요가있다고판단된다 coef exp(coef) coef exp(coef) coef exp(coef) CB *** *** *** CB *** *** *** CB *** *** * CB *** ** CB * CB CB * * CB *** ** *** CB *** ** *** DTI *** *** ** *** *** *** *** *** *** *** *** *** * *** * * _ _, * _, *** _ _ *** ** _, *** *** *** *** *** * *** ** *** * log-lik -17, , , obs 4,133,100 4,158,437 4,161,434 : ***, **, * 0.1%, 1%, 5% : 3 61

95 (4) 지역특성모형지역별로세분화하여연체율을분석하면, 수도권내경기도와인천의연체확률이서울보다높은것으로나타났다. 경기도와인천은 30일, 60일, 90일연체모두에서서울보다높은연체확률을보였으며, 기타지역에서는일관된경향성을발견하기어려워, 수도권과비수도권의차이보다수도권내연체율의차이가유의미한결과를보였다 coef exp(coef) coef exp(coef) coef exp(coef) CB *** *** *** CB *** *** *** CB *** *** ** CB *** ** CB * CB CB ** * * CB *** ** *** CB *** *** *** DTI *** *** ** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** * *** * * ** * * * * * * * * ** * * * log-lik -19, , , obs 4,638,985 4,664,977 4,667,941 : ***, **, * 0.1%, 1%, 5% : 62

96 (5) 주요결과 LTV, DTI, 그리고잔여원금비율은낮을수록, 신용등급은높을수록연체율이낮아지는것으로나타났다. 대출시점대비물가상승은연체가능성을증가시키지만담보가격의변화나실업률의변화는영향을미치지못하는결과를확인하였으며, 상환목적으로받은대출의경우구입목적혹은보존목적의대출보다뚜렷하게낮은연체율을보였다. 한편, 지역별로세분화한연체율을확인하였을때, 수도권과비수도권의차이보다수도권내의연체율차이가유의미한것으로나타났다. 3. 1) (1) 분석자료본절에서는 KCB 에집중되는계좌및차주정보를이용하여전체주택담보대출보유차주대상으로주요현황및위험요인을파악하였다. 소득정보는 KCB 결정소득 ( 증명소득 + 추정소득 8) ) 을이용하며, LTI(loan to income) 및 DTI(debt to income) 를통해부채부담을측정하였다. 다중채무분석을위해주택담보대출차주가보유하고있는신용및기타담보 ( 상가, 공장, 토지등 ) 대출을분석에포함하였으며, 차주별부실위험은현재미연체상태이나향후 1년내 30일이상연체여부를나타내는연체전이율을통해파악하였다. 경제활동인구의경우 KCB 에는미성년자와같이신용거래이력이없는개인은포함되어있지않기때문에등록된신상정보는 4,351 만명이며, 이는통계청대비 84.5% 수준으로 KCB 에등록된신상정보는통계청의경제활동인구를대부분포함하고있다. 8) KCB 3 63

97 반면, 통계청의경제활동인구 (19 세이상 60 세미만 ) 및 19 세이상인구대비로는각각 98.8%, 98.1% 로대부분의인구를포함하는것으로나타났다. 3-7 KCB () (A) KCB(B) (B/A) 5,145 4, % 19 4,171 4, % 19 ~60 3,147 3, % : , KCB :, KCB (: ) KCB 에집중되는주택담보대출잔액은 조원 9) 이며, 한국은행과달리보험과캐피탈업권을포함하고있다 년 6월말기준한국은행예금취급기관주택담보대출잔액은 조원 10) 이며, 이통계에는보험및캐피탈은포함되지않았다. 11) 또한 KCB 주택담보대출잔액은비예금취급기관인보험및캐피탈을포함하여한국은행잔액과다소차이가있다. (2) 분석방법 개인신용시장스트레스테스트는분포, 신용특성, 차주특성그리고거시환경변화를반영해야한다. 스트레스테스트는정의상분포의극단을다루어야하나일반적인회귀분석 ( 혹은로짓모형 ) 은평균을추정하는방법론이므로, 스트레스테스트를실시하기위한방법론으로는적절하지않다. 본연구에서는해당시기에나타나는비정상적인연체율을, 시점더미를이용하여비정상적인시장상황의위험을포착하고자하였다. 12) 개인신용시장에서위험은채무부 9) ) (,, ) 11) 12) 90% 95% 90%, 95%., 64

98 담이얼마나많은지, 그리고해당차주소득의변동성이어떤지등에의해달라진다. LTV ㆍDTI 등은해당차주의현재채무부담수준을나타내며, 자영업자와연령변수는해당차주의소득변동을간접적으로나타내는변수로사용하였다. 13) 이외에도극단적인상황을설명하는변수로거시환경의변화를사용할수있는데, 외환위기나글로벌금융위기는차주의신용특성이나대출특성의큰변화가없는상황에서외부충격으로인해야기된현상으로해석할수있다. 즉, 일상적인상황에서는위기에진입하지않았을차주가외부충격으로형성된시장상황에서위기상황에진입된것으로가정할수있다. 본연구에서는급격한거시환경변화로인해동일한 DTI, LTV 수준에있는차주의위험수준변화를시점더미로 1차추정하고다시거시환경변수로시점더미를추정하는 2단계추정을진행하였다. 스트레스테스트는로짓모형을기본으로시점더미를반영한모형을이용하여 2단계추정모형을구성하였다. 14) 스트레스테스트는대출및차주특성이위험에미치는영향은모든시기에동일하나 DTI 등요인의한단위변화가위험에미치는영향은외부환경의변화에무관하다는가정하에진행하였다. 영향요인이시간변화에따라일정하다는가정을도입하면시점에따른혹은거시환경의변화는시점더미를도입하여측정이가능하게된다. 추정모형의구성은헤도닉지수의산정방법과도유사한데, 헤도닉지수의기초적인구성은우선헤도닉요인은시점별로일정하다고가정하고시점더미를추정한다. 다음으로추정된시점더미의계수값을기준시점을두고지수로환산하는과정을거치게되며, 이때추정된계수값은기준시점을기준으로거시환경혹은시간변화에따른영향력을반영한다고가정한다. 이와같은가정하에차주 의 시점잠재요인 와차주의대출및인구사회학적특성요인 ( ) 그리고시점더미 ( ) 의관계를선형으로구성하면 < 식 3-1> 과같다. 13) (Score),. 14) ㆍ (2016) 3 65

99 < 식 3-1> 잠재변수를이용하여이항선택 ( 로짓 ) 모형을구성하면연체진입확률을추정할수있으며, 최종적으로개별영향요인의계수값과시점더미의계수값을확보할수있다. 다음으로시점더미계수값을지수화하면시간변화에의한연체확률의변화를추출할수있으며, 이는다시시계열모형으로예측가능하게된다. 추정모형으로는로짓모형을선택하였으며, 이때상수항은종속변수가 1일확률의평균스코어 (score) 를의미한다. 시점더미값은다른독립변수와무관한시점간차이를나타내므로시점더미와상수항을, 그리고다른독립변수의평균값을이용하여시점더미가연체확률에미치는영향을계산할수있다. < 식 3-2> 2) 주택담보대출을 1건만보유한아파트거주차주를대상으로연체전이율을종속변수로선택하여분석하였으며, 위험의대리변수로현재시점의연체여부대신무연체차주가 1년내 30일이상주택담보, 신용및기타담보대출연체를경험할확률 ( 이하연체전이율 ) 을종속변수로구성하였다. 현재시점의연체율 15) 대신연체전이율을사용하는경우대상기간을확장함으로서추가적으로위험관측치를확보할수있으며, 미래의상황변화를보여준다는점에서스트레스테스트의정의와도연결된다는이점이있다. 전체자료를이용하여연체율, 연체전이율, 불량률 16) 을살펴보면연체전이율과불 15) 30 16) 1, 90, 66

100 량률의경우유사한움직임을보이며, 연체전이율이불량률보다더높게나타나는것 을알수있다 % 0.7% 3.0% 0.6% 2.5% 0.5% 2.0% 0.4% 1.5% 0.3% 1.0% 0.2% 0.5% 0.1% 0.0% 0.0% '0809 '0906 '1003 '1012 '1109 '1206 '1303 '1312 '1409 '1506 '1603 '1606 연체전이율 30+( 좌 ) 불량률 ( 좌 ) 연체율 30+( 우 ) : KCB 분석에사용된자료는 2008 년 9월부터 2016 년 6월까지총 32분기자료로부동산 114의시세자료가존재하는차주를대상으로하며, 분석기간을 2016 년 2분기로제한한이유는연체전이율이향후 1년간관측되어야하기때문이다. 전체대출차주수는독립변수에대한제약을적용하면약 2,711 만차주로해당차주를대상으로약 100만차주 ( 약 5%) 를임의추출한후스트레스테스트용모형추정에사용하였다. 주택담보대출을 1건만보유한차주를분석대상으로하고있으며, 해당차주를자가거주자로가정하고있는데, 이는해당차주가거주지와보유주택이일치하지않는분 3 67

101 리가구인지혹은다주택자로서본인거주주택이외의주택에임대를주고있는주택이있는지여부를판단하기에어려움이있어 KCB 보유자료가담보물의주소지를가지고있지않기때문이다. 주택담보대출 1건만보유한차주를자가거주가구로가정한이유는다음과같은데, 주택담보대출 1건보유한분리가구혹은다주택자의경우, 임대인입장에서는임대주택에대한대출이자율보다전월세전환율이높으므로, 본인거주주택에대출을실행하는것이수익률을높일수있기때문이다. 또한임차인입장에서는임대주택에대출이있다면보증금반환위험이있으므로임차보증금을낮추는것이유리하다. 기술분석결과를바탕으로차주신용및개인특성이위험에영향을미친다고가정하였다. 신용특성과관련독립변수로은행에주택담보대출을가지고있는경우, 대출유형으로일시상환여부, 다중채무를나타내는신용대출및카드론을포함한비주택담보대출기관수그리고 KCB 의신용등급을사용하였으며, 개인특성관련독립변수로차주의연령, 거주지역그리고급여소득자여부등을포함하였다. 이중차주의연령은본격적인경제활동을고려하여 30세이상 70세미만, LTV 는 150% 이하, DTI 1000% 이하로제한하였으며이는자료의기록오류, 소득혹은부동산 114의시세자료의오류그리고분리가구혹은다주택자의경우나타날수있는오류를고려한바탕으로이루어졌다. 분석결과, LTV ㆍDTI 가높아지면연체전이율은상승하며, 다만 DTI 가더민감하게반응하는것으로나타났다. 연체전이율은 LTV ㆍDTI 가높아지면상승하는것으로나타나연체전이율과 LTV ㆍDTI 의관계는선형관계에가까운것으로판단된다. 또한연체전이율은 DTI 의경우최고 8.2% 까지상승한반면, LTV 의경우최고 2.8% 까지상승하는것으로나타나는데, 이는 60% 를초과한경우를모두포함하고있어서나타난현상이라해석할수있다. 68

102 10% 3-2 DTI 3-3 LTV 10% 8% 8% 6% 6% 4% 4% 2% 2% 0% 0% 초과 초과 주담 30+ 연체전이율 주담 30+ 연체전이율 : KCB 한편, 2금융에주택담보대출을보유하는경우연체전이율이높게나타났다. 이는 2 금융주택담보대출자의경우은행권에서대출이거절된경우에도대출이가능하므로일반적으로등급이높거나다중채무자가많으며대출이자율이은행권에비해높게나타나는특징이있으며, 보험업권의경우상당부분이해당보험사에가지고있는보험을기반으로대출을해주는경우가많고은행차주와큰차이를보이지않는경우가많기때문이다. 17) 3-4 5% 4% 3% 2% 1% 0% 은행 보험 2 금융 연체전이율 30+ : KCB 17), 3 69

103 지역별연체전이율은수도권과비수도권에따라차별적이며, 급여소득자의연체전이율이낮게나타났다. 일반적으로주택담보대출의연체율은주택가격의등락과반대방향으로움직이므로해당현상은수도권과비수도권의차별적인주택가격변화의결과로이해할수있을것이다. 급여소득자의경우정기적인소득을기반으로상환이가능하므로소득의원천이불안한자영업및무직보다위험이낮게나타나는것으로판단된다 % 2.0% % 2.0% 1.5% 1.5% 1.0% 1.0% 0.5% 0.5% 0.0% 0.0% '0809 '0903 '0909 '1003 '1009 '1103 '1109 '1203 '1209 '1303 '1309 '1403 '1409 '1503 '1509 '1603 급여소득자 자영업 무직 수도권 5 개광역시기타지방 연체전이율 30+ : KCB 연체전이율은연령대별비선형, 주택담보대출이외대출기관이많을수록상승하는것으로나타났다. 특히연령대별연체전이율은 30대가가장낮게나타나며다음으로는 40대와 60대이상이높게나타났다. 연령대별위험이달라지는것은생애주기및세대효과등다양한해석이가능하며이에대한독립적인연구가필요할것이다. 한편기관별연체전이율의경우, 주택담보대출이외기관수가많을수록연체전이율이높게나타났다. 이는주택담보대출이외기관수가많으면외부충격에의해하나의대출이연체에진입할때해당차주는유동성위기에진입하게되므로다른대출역시연체위험에직면하기때문이다. 70

104 % 3-8 8% 1.5% 6% 1.0% 4% 0.5% 2% 0.0% 30 대 40 대 50 대 60 이상 0% 0 1~2 3~5 6 이상 : KCB 연체전이율 30+ 연체전이율 30+ 3) 시점더미를제외한로짓모형을시점별로추정한후상수항을정리하고, 다음으로시점별로짓모형의상수항과연체전이율을비교하면 < 그림 3-9>, < 그림 3-10> 과같다. 분석결과, 시점별로추정한로짓모형은연체전이율의수준변화를반영하지못하였다. 시점별로짓모형의 LTV ㆍDTI 계수값은시점에따라변동이크게나타나며, 연체전이율과관계를찾기도어려운것으로나타났다. 이는해당시점에 LTV ㆍDTI 가연체율에미치는영향력이크게변동되었다고해석되어야하나, LTV 의계수값은부호의방향도바뀌는경우가나타나, 이와같은가설도받아들이기는쉽지않을것이다 LTV ㆍ DTI 5% % 80% 4% % 60% 3% % 40% 2% % 20% 1% % 0% 0% '08 '09 '09 '10 '10 '11 '11 '12 '12 '13 '13 '14 '14 '15 '15 '16 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q % '08 '09 '09 '10 '10 '11 '11 '12 '12 '13 '13 '14 '14 '15 '15 '16 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1-20% 연체전이 30+( 좌 ) 상수항 ( 우 ) DTI( 좌 ) LTV( 우 ) : KCB 3 71

105 시점더미를포함한로짓모형의시점더미추정계수값과연체전이율은유사한움직임을보이는것으로나타났다. 추정모형을기준으로시점더미를골라낸이후상수항과시점더미값을더한값과연체전이율을비교한결과는 < 그림 3-11> 과같다. 해당결과는수준과진폭의차이는있으나시점더미변화와연체전이율의변화가유사한패턴으로나타나고있는것을보여준다. 시점더미모형은모든시점에서신용특성과개인특성의계수값이일정하다는가정을가지고있으므로, 시점더미는기준시점과개별시점간의연체율수준차이를나타내는것으로해석할수있다. 한편추정결과는전시점에서신용및개인특성의영향력이일정한상황에서거시환경의변화에의해전차주의위험이상승하거나하락하는것을가정한후에추정한결과이다. 시점더미로짓모형추정결과는 < 표 3-8> 과같으며, 2012 년도 3개분기를제외하면모든시점더미및독립변수가유의한수준을보였고 McFadden s R square 는 로나타났다 % % % % % % '08 '09 '09 '10 '10 '11 '11 '12 '12 '13 '13 '14 '14 '15 '15 '16 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 연체전이30+( 좌 ) 시점더미 ( 우 ) : KCB 72

106 3-8 P P '11Q DTI '11Q LTV '11Q '11Q '12Q '12Q (=1) '12Q (=1) '12Q (=1) '13Q (=1) '13Q '13Q (=1) '13Q (=1) '14Q '08Q '14Q '09Q '14Q '09Q '14Q '09Q '15Q '09Q '15Q '10Q '15Q '10Q '15Q '10Q '16Q '10Q '16Q : KCB 로짓모형에서상수항은전시점에서종속변수가 1이나타날확률의평균을나타내며시점더미는시점별로해당평균값이얼마나변화하는지를나타낸다. 시점더미로짓모형에서시점더미값은다른독립변수의영향력과독립적으로시점간연체전이율수준차이를나타내므로시계열모형의종속변수로 시점더미 + 상수항 값을이용하였다. 더미계수값을종속변수로두고시계열모형을추정한결과설명력은 0.45 로나타났으며, 계수값도통계적으로유의한결과를보였다. 시계열모형의독립변수는차분값을사용하였으며, Serial Correlation LM Test 결과자기상관은나타나지않는것으로확인되었다. 3 73

107 3-9 S.E. P-value GDP (%) ** (%p) *** (%) *** Adjusted R-squared : LM test (1.2022, p-value = ) 2: GDP, : KCB 4) 향후금리인상, 경기둔화, 주택가격하락시나리오별주택담보대출보유차주의연체확률에대한시뮬레이션을시행하였다. 연체진입의영향요인은앞서설명하는바와같이신용특성, 차주특성그리고거시환경으로구성된다. LTV ㆍDTI 의경우 GDP( 소득 ) 와금리에의해변동되므로거시환경은직접적으로연체율에미치는영향이외에신용특성의변화에의해서도연체에영향을주게된다. 위험은정상적인차주가어떤요인에의해연체진입후최종적으로부도처리됨으로써실현되며, 연체에서부도로판단되는경우금융회사는해당자산을부실자산으로외부에판매함으로써채권을회수하게된다. 시뮬레이션을위한분석자료는금융회사의부도처리여부가포함되어있지않으며, 극단적인상황을가정하기위해연체가발생하면모두부도처리한다는가정을도입하여분석을진행하였다. 부실채권의회수역시고려되어야하는데, 주택의경우정상적인상황에서가격과위기상황에서가격이달라지며, 부실채권인경우에는가격이더욱하락하게된다. 부실채권의회수는낙찰가율과관련이있으며, 시기에따른낙찰가율을도입하여최종적으로부실잔액을계산하는과정이필요하다. 그러나낙찰가율은추가적으로예측혹은모형화가필요하며, 보다극단적인상황을도입하여낙찰결과에의한채권회수는고려하지않기로하였다. 74

108 () 2 () 3 () GDP 1.9% 4.6% 7.3% 1.94%p 5.16%p 8.37%p 1.6% 8.3% 14.9% : GDP , ( ) : ㆍ (2016) 시나리오 1~3 에따른스트레스테스트결과는차주단위로는각각 3.8%, 6.3%, 9.9%, 금액단위로는각각 4.4%, 7.3%, 11.4% 로외환위기를가정하는경우잔액기 준연체전이율이높게나타났다 % 14% 12% 10% 9.9% 11.4% 8% 6% 4% 2% 2.1% 2.5% 3.8% 4.4% 6.3% 7.3% 0% BaseLine S01 S02 S03 차주단위 금액단위 : KCB 3 75

109 스트레스테스트실시결과, 차주단위특성보다거시환경변화가, 거시환경변화에서도시장이자율변화가위험에가장중요한영향요인으로나타났다. 거시환경변화가 DTI ㆍLTV 에미치는영향력을배제하고수준변화에만충격을준경우를산정하면아래그림과같이나타나며, 이는거시환경변화가시나리오별연체전이율의변화를대부분설명하기때문으로이해할수있다. 18) % 10% 9.1% 9.8% 8% 6% 4% 2% 2.1% 2.5% 3.7% 4.2% 5.9% 6.5% 0% BaseLine S01 S02 S03 차주단위 금액단위 : KCB 글로벌금융위기이후주택금융은고소득ㆍ고신용차주, 은행중심으로성장하였으며, 대출금리하락으로건전성도개선되었으나차주의소득개선이미진한가운데과다ㆍ다중채무자비중이빠르게증가하는등잠재위험은누적되고있다. 과다또는다중채무자인위험차주수는 2009년 25.4만명에서 2017년 67.0만명으로 163% 증가하였으며, 이들이보유하고있는주택담보대출은 137 조원으로전체대비 22.3% 를차지하고있다. 위험군의분석기간중최고연체전이율수준 19) 을적용하면단기적예상부실 18) DTI ㆍ LTV 19)

110 액은약 6.7 조원으로전체주택담보대출잔액대비 1.1% 로예상된다. 한편과다 다중 채무자수및주택담보대출잔액은각각 6.5 만명, 14.1 조원이며, 이들고위험군은위 험군대비신용경색시에영향을크게받는것으로나타났다 위험군규모및단기예상부실액 (:, ) ( or ) ( & ) 67.0 (12.5%) 6.5 (1.2%) (22.3%) 14.1 (2.3%) : : KCB 6.7 (1.1%) 1.1 (0.2%) 외환위기와같은충격시주택담보대출연체전이율은 11.4% 까지상승하였으며, 금리충격이가장중요한영향요인으로작용하였다. 가계대출의스트레스테스트는등급전이를기반으로하는기업대출과달리분포, 신용특성, 차주특성그리고거시환경변화를반영할수있도록시점더미로짓모형을이용하여분석하였다. 20) 경기둔화, 금리상승, 주택가격하락을가정하여시뮬레이션을실행한결과금융위기, 금융ㆍ외환위기중간, 외환위기와같은충격발생시연체전이율은각각 4.4%, 7.3%, 11.4% 로약 27 조원, 45조원, 70조원의부실이발생하는것으로추정되었다. 회수율을감안한금융회사의손실규모는각각 1.8 조원, 3.0 조원, 4.5 조원 21) 으로추정됨에따라현재의손실흡수능력감안시충분할것으로판단 22) 되지만, 취약계층, 특히과다ㆍ다중채무자의부 20), 21) (L), max (p :, D :, H :, Z : (85%)) 22)

111 실위험은증가할것으로보인다. 한편, LTV ㆍ DTI 와같은차주단위특성변화보다거 시환경변화시연체전이율이크게상승하였으며, 거시환경중에서도금리충격에민감 하게반응한것으로나타났다 시나리오별추정손실규모 (: ) 1 () 2 () 3 () 4.4% 7.3% 11.4% : : KCB 4. 1) 가계의대출은주택담보대출이외에도신용대출, 여타담보대출등다양한대출과신용카드론을포함 23) 하는개념이다. 따라서가계대출및가계부채의일부분으로서의주택담보대출은가계부채를구성하는여타대출에도영향을미칠수있다. 가계는효용극대화를위해주어진예산제약하에서각각의대출상품에대한수요를포트폴리오로구성하여소비하기때문이다. 가계의이러한의사결정으로인해가계의대출간에는대체및보완관계가성립할수있어가계의상환능력이악화될경우한분야의연체위험이다른대출로파급될수있고그로인해주택담보대출의위험이가계의여타대출의위험으로파급될가능성이존재한다. 23),,,, (: &cid=42107&categoryId=42107, ) 78

112 만약주택담보대출상환연체가가계의여타대출상환에영향을미친다면주택담보대출관련제도는그러한영향을고려하여보다신중하게운영되어야한다. 주택담보대출상환연체가가계의다른대출상환연체에영향을줄경우, 주택담보대출의위험이가계대출건전성에미치는영향은가중된효과를가지게되기때문이다. 또한개별금융시장의위험성측면에서도주택담보대출시장의위험이기타대출및신용카드시장의위험으로전이되어전체금융시장건전성에미치는영향이증폭될가능성역시존재한다. 따라서주택담보대출상환연체위험의경제적파급력을정확하고효과적으로고려하기위해서는여타대출과의관계를고려한분석이요구된다. 이러한맥락에서이하에서는구체적으로주택담보대출연체가가계대출상환연체와신용카드상환연체등가계의여타대출의상환위험에파급되는지, 그파급의방향과지속력은어떠한지를분석하고자한다. 그리고분석결과를바탕으로주택담보대출의상환위험이가계금융에미치는영향을종합적으로파악하고자한다. 2) 주택담보대출연체율, 가계대출연체율, 신용카드연체율간변동성전이를살펴보기위해다변량일반화자기회귀조건부이분산 (Multivariate Generalized Autoregressive Conditional Heteroskedasticity : MGARCH) 모형을이용하며, 또한벡터자기회귀 (Vector Autoregression: VAR) 모형을용하여주택담보대출시장의위험이다른대출시장및가계전체와거시경제의위험변동에미치는효과를분석하고자한다. VAR 모형은구체적으로다음과같다. < 식 3-3> 3 79

113 OD-Mor: 주택담보대출연체율, OD-House: 가계대출연체율, OD-Credit: 기타가계대출체율, : 상수, : 변수간관계를나타내는계수, : 오차항 위와같은분석을수행함에있어금융시계열이가진특징을효과적으로반영하여올바른추정이이루어지기위해서는오차항에조건부분산의이분산성을반영할수있어야한다. 따라서 VAR 분석수행에앞서 MCARCH 모형을활용하여 24) 오차항의특성을파악하고변수간위험의전이와지속여부역시함께분석하였다. 분석에사용된주택담보대출연체율, 가계대출연체율 25), 신용카드연체율 26) 은금융감독원금융통계정보시스템에제공되어있는금융통계월보상자료를이용하였고단위근검정결과 27) 사용되는모든변수가수준변수 (Level variable) 에서는불안정한것으로나타났으나 1차차분 (Difference) 후안정화되어 1차차분변수로분석을진행하였다. 24) GARCH BEKK () 25) 26) 27) <> ADF PP LEVEL 1 LEVEL 1 *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** ** *** *** *** *** *** ** *** *** *** *** *** *** *** : ***: 1% **: 5% *: 10% : 80

114 3) MGARCH 모형을이용한분석결과, < 표 3-13> 과같이주택담보대출연체는신용카드연체율변동에유의미한영향을미치는것으로나타났다. 즉, 지난기주택담보대출연체의변동성이증가할경우이번기신용카드연체의변동성도증가하여주택담보시장의위험이신용카드시장으로전이되는현상이나타나고있다. 그러나주택담보대출연체와가계대출연체간에는통계적으로유의미한위험전이가나타나지않는데, 이는가계대출이무주택자등주택담보대출을이용하지못하는계층을포함 28) 한전체가계의대출연체를나타내고있기때문으로보인다. 즉, 주택담보대출을이용할수없는계층이가계대출구성에포함되어있어양자간의위험전이가발생하기어려운구조적한계로인해이러한결과가나타난것으로보이나 29) 분석자료의한계로인해이에대해서는보다신중한판단이필요하다. 또한주택담보대출연체율변동, 가계대출연체율변동은모두신용카드연체율변동과유의미한변동성전이관계를갖는것으로나타났다. 이는신용카드의경우별도의대출절차를거치지않고손쉽게사용이가능하다는특징에기인한것으로판단된다. 가계의대출상환여력이악화될경우신용카드를통한재원조달이가장용이하여이로인해타대출시장의연체율변동이발생할경우그위험이신용카드이용과연체로보다민감하게전이되는것으로보인다. 28) % 29) 3 81

115 3-13 : *** *** *** ** * *** 3-14 : MGARCH 모형을을이용하여각변수에서발생한충격의지속성 (Persistency) 에대해분석한결과, 주택담보대출연체율, 가계대출연체율, 신용카드연체율변동모두통계적으로유의미한수준에서지속성을가지며, 가계대출연체율변동이신용카드연체율변동에미치는영향역시통계적으로유의미하게지속되는것으로나타났다 (< 표 3-14> 참조 ). 이는주택담보대출, 가계대출, 신용카드시장모두연체충격이발생할경우그충격의영향이지속되어시장에미치는영향을보다장기적, 종합적으로고려해야함을시사한다. 82

116 3-14 : *** ** *** ** *** :, 1. : 3 83

117 이후 VAR(Vector Autoregressive) 모형을이용하여각변수간충격 (Impulse)- 반응 (Response) 결과분석을통해특정연체의변화가다른연체의변화에미치는영향을분석하였다. 분석결과주택담보대출연체증가와신용카드연체증가간에는상호통계적으로유의한정 (+) 의영향이나타났으며, 특히주택담보대출연체율이증가할경우신용카드연체율은지속적으로증가한다. 이는주택담보대출연체가가계의자금악화를의미하며이로인해신용카드대금지급을즉각적, 장기적으로감소시켜나타나는현성으로해석할수있다. 그러나가계대출연체율과주택담보대출연체율간에는통계적으로유의미한충격-반응결과가나타나지않았으며이는앞의변동성전이분석결과와같이가계대출내에주택담보대출을보유한가계의비중이비교적작아나타나는현상으로보인다. 그러나이역시주택담보대출을보유한가계의가계대출연체증가여부에대해서차후에보다심도깊은분석이필요할것으로보인다 년하반기이후대출금리가소폭상승하고있으며, 향후미국의기준금리인상등으로국내금리도상승할가능성이높아짐에따라주택금융의성장과정에서지속적으로증가한위험차주의규모및위험도를파악하고금리및유동성충격에대비한과다ㆍ다중채무자관리방안마련이필요하다. 또한주택담보대출보유차주는금리충격에민감하기때문에과다채무자중심으로마이크로데이터기반의스트레스테스트를상시수행하고점진적디레버리징 (Dereveraging) 을유도할필요가있다. 더불어신용경색시다중채무자부실위험이크게증가하고, 동일등급내에서도유동성민감도에따라연체전이율이상이하게변동하기때문에, 유동성민감도를감안한다중채무자위험관리가요구된다. 차주단위스트레스테스트, 위험군관리등을위해주택금융에특화된 DB를구축하여운영할필요가있다. 미국에서는금융위기를기점으로모기지시장전반에대한모 84

118 니터링이가능한공적모기지 DB 구축의중요성이강조되고있으며, 연방주택금융청과소비자금융감독원을주축으로 NMDB(National Mortgage Database) 를구축하고있다. 현재우리나라가계부채관련 DB는한국은행가계부채 DB, 통계청가계금융복지조사등이구축ㆍ운영되고있으나주택관련항목이부족하여이를보완할필요가있을것이다. 특히차주단위로거주지의자가및차가구분, 보증금및임차료, 담보대출물건정보등을추가확보되어야하며, 가구단위의주택보유, 거주형태및재무상황파악을위해통계청가구정보를융합할필요가있다. 주택담보대출연체영향분석을통해서주택담보대출시장의연체율과연체율의변동이신용카드시장으로파급될수있으나가계대출자체의연체와연체율변동에는유의한영향을미치지않음을확인하였다. 이는가계의상환능력이약화될때즉각적인사용이용이한신용카드이용의건전성이함께약화될수있어주택담보대출의건전성관리가신용카드시장의건전성관리에도영향을줄수있음을시사한다. 가계대출의경우주택담보대출이가능한가계의규모가전체가계내에서한정적인수준이고전체가계대출중주택담보대출의비중이비교적높지않아주택담보대출의위험이직접적으로가계부채전체의위험증가로귀결되지는않은것으로나타났다. 그러나주택담보대출의위험은신용카드를통한간접적효과를통해서가계대출건전성에영향을미칠수있으며주택담보대출의경우차주개인의위험이외에도부동산가격등거시경제시스템적위험에대한영향을많이받기때문에전체가계대출관리측면에서도중요성을가진다고볼수있다. 또한본분석에서는주택담보대출을보유한가계의가계대출연체자료를활용할수없었다는자료상의한계가존재한다는점을고려하여주택담보대출연체와가계대출연체의관계에대해서는보다신중한판단이필요하다. 결국주택담보대출위험관리와관련정책설계에있어주택담보대출의연체가신용카드연체및가계대출등여타대출의연체에영향을미칠수있다는점을고려하여보다종합적이면서도세밀한접근이요구된다. 3 85

119

120 CHAPTER

121

122 CHAPTER 4 주택담보대출규제의영향분석, LTV, DTI DSR. 1. 1) 본절에서는 2012 년부터 2016년까지가계금융복지조사의금융부문자료를활용하여가구의주택금융관련특성을분석하고시사점을도출하고자한다. 가구의주택금융관련주요특성은거주주택담보대출이용률, 거주주택주택담보대출잔액, 거주주택가격, LTV, DSR, 연체여부등이있으며, 가구의연체특성은연체여부문항을통해해당가구의총부채에대한연체여부를확인할수있다. 연체여부의경우총부채에대한원리금상환연체로서주택담보대출이외의연체도포함되어있는한계가존재하는데, 분석대상을자가거주가구중거주주택담보대출이있는경우로한정하여분석을수행하였다. 또한, 지역 ( 수도권 / 비수도권 ), 연령 (20 30 대 /40 50 대 /60대이상), 소득 ( 저소득 / 중소득 / 고소득 ), 자산 (1 2 분위 /3 4 분위 /5분위) 등으로구분하여세부계층별주택금융이용특성을면밀히살펴보고자하였다. 4 89

123 분석대상은자가에거주하면주택담보대출잔액이있는가구로 2012년 362.4만가구에서 2016 년 만가구로 26.4% 증가하였으며 2016 년현재자가거주가구의 40.5% 를차지하고있다. 가계금융복지조사금융부문의연도별가구수는꾸준히증가하여 2016 년기준 1889 만가구이며이중자가거주가구는 60% 수준인 1132 만가구이다. 거주주택담보대출보유가구는 2012 년대비 2016 년 26.0% 증가한 만가구이며이중자가로거주하고있는가구는 만가구로나타났다 (: ) ( 12-16) 1, , , , , % 1, , , , , % % % : 2) (1) 주택담보대출가구의주요주택금융특성거주주택담보대출이용가구의주요주택금융특성을살펴보면저금리기조, 주택구입지원정책등으로거주주택담보대출가구이용이크게증가함에따라대출잔액과부채등도크게증가한것으로나타났다. 거주주택담보대출가구수는 2016년기준 458.2만가구로 2012년대비 26.4% 증가하여주택담보대출이용이확대되었으며자가거주가구의주택담보대출이용률도 2016년 40.5% 로 2012년대비 4.6%p 증가하였다 년기준가구의평균주택담보대출과부채는각각 18.0%, 16.6% 증가했 90

124 던반면자산과주택가격은상대적으로낮은증가폭을보였으며평균 LTV 와 DSR 은각각 33.7%, 35.5% 로 2012 년대비 2.3%p, 7.4%p 증가한것으로나타났다. 4-2 (:,, %) / ( 12-16) % %p % % % % % % LTV %p DSR %p : (2) 가구특성별거주주택담보대출가구의주택금융특성 주택담보대출가구및이용률에대해서살펴보면주택담보대출가구는 2016년기준 40 50대, 중소득, 자산 3 4분위에서많은비중을차지하고있으며증가폭은 60대이상과자산1 2분위계층에서각각 40.6%, 53.8% 로높게나타났다. 지역별로는수도권과비수도권이각각 2012 년대비 2016 년기준 20.6%, 32.8% 증가를보이며비수도권의증가율이높았으며, 연령별로는저출산고령화의인구구조변화등에따라 대의증감률이 2.9% 로크지않은반면, 대와 60대이상은각각 31.4%, 40.6% 로크게증가하였다. 소득별로는중소득그룹이 2016 년기준 만가구로가장많았으며증가율은모든소득그룹이 20% 중후반대의증가를보였으며, 자산별로는 3 4분위그룹이 2016년기준 282.5만가구로가장많았고증가율은 1 2분위가 53.8% 로가장크게증가하였다. 4 91

125 4-3 (: ) ( 12-16) % % % % % % % % % % % % : 주택담보대출이용률을각그룹별로살펴보면 2016 년기준수도권, 대, 중소득, 자산 3 4 분위가이용률이높은것으로나타난반면, 비수도권과 자산 1 2 분위의이용률증가가상대적으로크게나타났다. 지역별로는수도권 (48.8%) 이비수도권 (34.6%) 에비해이용률이높은것으로나타났으나비수도권의 4-4 (: %) ( 12-16) %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p : 92

126 증가폭이 5.6%p로수도권 (2.8%p) 에비해높게나타났다. 연령별로는 대이용률이가장높은것으로나타났으며 대증가폭이 6.1%p로가장크게나타났고, 소득별로는중소득그룹의이용률이가장높았고증가폭도 4.6%p로가장큰것으로나타났다. 자산별로는 3 4분위그룹의이용률이가장높은것으로나타났으며 1 2분위그룹의경우증가폭이 7.3%p를보이며상승세를보였다. 가구특성별평균주택담보대출잔액은수도권, 20 30대, 고소득, 자산 5분위에서가장많은것으로나타났으며비수도권과중소득, 자산 1 2분위그룹의증가율이크게나타났다. 수도권의주택담보대출잔액이비수도권에비해높은것으로나타났으나증가율은각각 13.9%, 29.0% 로비수도권증가율이더컸으며, 연령별로 대와 대의주택담보대출잔액이비슷한것으로나타났으나 대의대출잔액증가율이 37.0% 로가장크게나타났다. 소득별로는고소득그룹의대출잔액이 2016 년기준 백만원으로가장높았으나, 저소득및중소득그룹에서증가폭이더큰것으로나타났고, 자산별로는 5분위그룹의평균대출잔액이가장높은것으로나타났으나 1 2분위그룹의증가율이 53.3% 로다른그룹에비해높은것으로나타났다. 4-5 (: ) ( 12-16) % % % % % % % % % % % % : 4 93

127 거주주택담보대출가구구의평균 LTV 수준은 2016년기준수도권, 20 30대, 중소득, 자산 1 2분위그룹이다른그룹에비해높은것으로났으며 20 30대와중소득그룹의증가가상대적으로크게나타났다 년기준 LTV 는수도권의경우 34.9%, 비수도권의경우 32.5% 로수도권이비수도권에비해높은것으로나타났으며, 연령별로는 대의 LTV 가 2016 년기준 38.2% 로다른연령그룹에비해높은수준을보였고 2012 년대비 2016 년증가폭도 5.1%p로가장큰증가를보였다. 소득별로는중소득의 LTV 가 2016 년기준 35.1% 로가장높았고증가폭또한 3.9%p 로가장큰것으로나타났으며, 자산별로는 1 2분위그룹의평균 LTV 수준이가장높았고증가폭또한 1 2분위그룹이가장높은것으로나타났다. 4-6 LTV (: %) ( 12-16) %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p : LTV : 참고 : 주택담보대출가구의구입시점평균 LTV 거주주택담보대출주거실태조사자료를활용한주택담보대출가구의구입 시점평균 LTV 수준은 2016 년비수도권, 대, 저소득, 자산 1 2 분위 94

128 그룹이상대적으로높게나타났다. 지역별구입시점 LTV 수준은비수도권이수도권에비해높은것으로나타났으며, 연령별로는 대그룹의구입시점 LTV 수준이 2016 년기준 41.5% 로다른연령그룹보다높은것으로나타났고 대그룹의증가폭이 2.6%p로가장높았다. 소득별로는저소득그룹의구입시점 LTV 수준이가장높은것으로나타났으나고소득그룹의증가폭이 2.6%p로가장높게나타났다. 자산별로는 1 2분위그룹의구입시점 LTV 수준이가장높았다. 4-7 LTV (: %) ( 12-16) %p %p %p %p %p %p %p %p %p : LTV 2: 2012 : 거주주택담보대출가구의 DSR 수준은수도권, 40 50대, 중소득그룹에서상대적으로큰상승폭을보였다. 지역별로는수도권의경우 2016 년기준 DSR 이 40.2% 로비수도권 (30.4%) 에비해높았으며 2012 년대비 11.2%p 증가폭을보였고연령별로는 60대이상의 DSR 이가장높은것으로나타났으나 대의 2012 년대비 4 95

129 2016 년상승폭이 9.3%p로가장높게나타났다. 소득별로는저소득그룹의 DSR 이가장높은수준을보였으나 2012 년대비 2016 년에감소하는모습을보였으며중소득그룹의증가폭이 11.9%p로크게나타났다. 자산별로는 5분위의 DSR 수준이가장높은것으로나타났으며증가폭은 1 2분위가가장높았다. 4-8 DSR (: %) ( 12-16) %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p : DSR : DSR 80% 이상인가구비율은수도권, 60대이상, 저소득, 자산 5분위그룹이높은것으로나타났으나 20 30대, 중소득그룹의 2012년대비증가폭이큰것으로나타났다. 지역별로는수도권의경우 2016 년기준 DSR 80% 이상인가구비율이 11.0% 로비수도권에비해서높았고, 연령별로는 60대이상가구의비율이가장높게나타났으나 대와 대의증가폭이높은수준을보였다. 소득별로는저소득그룹이다른그룹에비해 DSR 80% 이상가구비율이높았으며, 자산별로는 5분위그룹이다른그룹에비해 DSR 80% 이상가구비율이높았고증가폭은 3 4분위그룹이큰것으로나타났다. 96

130 4-9 DSR 80% (: %) ( 12-16) %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p : DSR : 원리금상환연체가구비율을살펴보면수도권, 60 대이상, 저소득, 자산 1 2 분위그룹에서높은것으로나타났으며상대적으로 대와고소득, 자산 5 분위그룹에서는연체가구비율이낮은것으로나타났다. 한편원리금상환연체 가구비율의증가폭은모든그룹에서감소하고있는것으로나타났다 (: %) ( 12-16) %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p %p : : 4 97

131 담보대출상환방법별 30) 연체가구는만기일시상환을주로사용하는가구가 8.5만가구로 9.3% 의연체비율을보였으며 원금 / 원리금분할 + 일부만기상환 의경우 7.0만가구로 9.3% 연체비율을보였다. 한편, 원금분할및원리금균등분할상환방법을주로사용하는가구의연체가구수는 14.8 만가구로다른상환방법에비해많았으나연체가구비율은 5.5% 로가장낮았다 (:, %) (%) / : 거주주택주택담보대출가구중거주주택마련을주용도 31) 로하는연체가구는 19.1 만가구로 5.8% 의연체비율을보였으며거주주택마련이외의용도로담보대출을사용하는가구는 12.3 만가구로거주주택마련용도가구보다많으나연체비율은 9.8% 로상대적으로높았다 (:, %) (%) :,,,,,,,,, : 30) MDIS, 31) MDIS, 98

132 전체연체가구중거주주택담보대출이있는가구의연체가구수는 32.2 만, 담보대출이없고신용대출이있는가구의연체가구수는 32.4 만가구이지만총가구대비연체가구비율은거주주택담보대출이있는가구가 7.0% 로담보대출이없고신용대출이있는가구에비해낮은것으로나타났다 (:, %) (%) : 가구특성별거주주택담보대출가구의주택금융특성을연령별, 소득별교차비교하여살펴보면평균 LTV, DSR 수준은 20 30대의저소득그룹이가장높았으며소득과주택담보대출이용률은 40 50대의중소득그룹이, 연체율은 20 30대에서는저소득그룹이, 40 50대에서는중소득그룹이높은것으로나타났다. 특히, LTV 와 DSR 은주로각연령그룹의저소득층이높은것으로나타났으며소득과주택담보대출이용률은각연령그룹의고소득층이높은것으로나타났다. 4-14, LTV(%) DSR(%) ( ) (%) (%) : : 4 99

133 연령별, 자산별교차비교에서평균 LTV 수준은 20 30대의자산 1 2분위그룹이가장높았으며 DSR은 60대이상의자산 5분위그룹이가장높은것으로나타났다. 평균소득은 40 50대의자산 5분위그룹이, 주택담보대출이용률은 40 50대의자산3 4분위그룹이, 연체율은 60대이상의자산 1 2분위그룹이높은것으로나타났다. LTV와 DSR의경우각연령그룹의자산 1 2분위그룹이높았으나 DSR 의경우 60대이상의자산 5분위그룹에서가장높았다. 경상소득의경우각연령그룹의자산 5분위그룹이높았으며주택담보대출이용률은각연령그룹의자산 3 4분위그룹이높았다. 연체율의경우각연령그룹의자산 1 2분위그룹이높았다. 4-15, LTV(%) DSR(%) ( ) (%) (%) : : 자산별, 소득별교차비교에서평균 LTV 수준은자산 1 2분위의중소득그룹이가장높았고 DSR은자산 5분위의저소득그룹이높은것으로나타났다. 한편, 소득은자산 5분위의고소득그룹이, 주택담보대출이용률은자산 3 4분위의고소득그룹이, 연체율은자산 1 2분위의저소득그룹이가장높은것으로나타났다. 100

134 4-16, LTV(%) DSR(%) ( ) (%) (%) : : 2. 1) (1) 분석자료및변수 가구의원리금상환연체결정요인은가계금융복지조사의금융부문자료를활용하여분석하였다. 가계금융복지조사는 2010 년부터 2년간가계금융조사로시행되어오다 2012 년부터복지부문을추가하면서패널이구축되어매년가계의자산, 부채, 소득, 지출, 경제활동등을조사해오고있으며, 전국의 1인이상일반가구약 20,000 가구 ( 금융부문 10,000가구, 복지부문 10,000가구 ) 를대상으로표본조사를실시하여자료를구축하고있다. 본절에서는가계금융복지조사중연체여부항목을조사하는금융부문의약 10,000가구자료를활용하여거주주택주택담보대출가구의원리금연체결정요인에대해서분석하였으며연체가구의표본확보를위해 2014~2016 년가계금융복지조사의금융부문자료를패널자료로구축하여분석하였다. 하지만자료의한계로인해주택담보대출에대한연체여부가아닌거주주택주택담보대출가구의총부채에대 4 101

135 한원리금연체여부를사용함으로써정확한주택담보대출에대한연체결정요인분석에는한계가있다. 분석에활용한변수는가구특성과가구의금융특성및기존선행연구를고려하여선정하였다. 분석자료에서연체가구비율은평균 10% 수준으로총관측치 5,942 가구중 583 가구가연체경험이있는가구다. 수도권더미의경우분석자료중수도권은약 37% 이며가구주연령의경우평균 세, 가구의연평균경상소득의경우 백만원, 가구순자산의경우 백만원인것으로나타났다. 조사시점의거주주택자산대비거주주택담보대출값인 LTV 의평균은 33.50%, 경상소득대비총부채의원리금상환액값인 DSR 의평균은 31.88% 로나타났다. 한국은행의 2014~ 2016 년간가계대출금리평균은 3.40% 였으며주상환방법이만기일시상환인가구와담보대출의주용도가거주주택마련인가구의경우각각 24%, 70% 수준인것으로나타났다 =1, =0 ( 5, ) =1, = ( ) ,, = 1, = ( ) ( ) LTV /(%) DSR /(%) (%, ) =1, = =1, = =1, =0 5,942 : 102

136 (2) 분석모형분석모형은 2014~2016 년의가계금융복지조사를바탕으로패널로짓모형을활용하였다. 로짓모형은종속변수가이항인경우에사용되며이항변수끼리통계학적으로배반사건이며확률적선택일경우사용할수있다. 32) < 식 4-1> < 식 4-1> 에서 는관찰되지않는실제종속변수이며 는 의관찰값으로 가 1 일 확률은 < 식 4-2> 와같다. Pr Pr Pr < 식 4-2> < 식 4-2> 에서 는 0을중심으로대칭적인확률분포의누적분포함수이며이를로지스틱분포로가정할경우로짓모형이된다. 패널자료의경우시계열과횡단면자료의특성을모두가지고있어오차항의동분산성가정을위배, 또는오차항의자기상관존재가능성이높으므로오차항에패널개체특성을고려하여추정해야한다. 33) < 식 4-3> < 식 4-3> 에서오차항 는패널개체에따라변하는이질성을나타내고한패널개체 32), 33) (2013), 4 103

137 내에서는시간에따라변하지않은특성을나타내며 는시간과패널개체에따라변하는오차항이다. 패널로짓모형에서는오차항 를추정해야할모수로가정하면고정효과, 확률변수로가정하면확률효과모형을이용하여분석해야한다. 를확률변수로가정하는경우, 인정규분포로가정하고 는로지스틱분포를가정하여최우추정법을이용한다. 표준정규분포를적용하는프로빗모형에서는집단내변환을실행하더라도오차항 가사라지지않기때문에고정효과보다는확률효과모형을사용하는것이일반적이다. 또한, 패널개체수가많고시계열이짧은경우확률효과모형을활용하는것이적합하며여러설명변수를모형에반영할수있는장점이있다. 따라서본연구에서는패널로짓확률효과모형을사용하여거주주택담보대출가구의연체율결정요인에대해추정하였다. 2) 패널로짓모형을활용한분석결과, 가구의원리금상환연체를결정짓는요인으로는근로소득자여부, 이자율, 주택담보대출의주용도가거주주택마련인지여부가크게영향을미치는것으로나타났다. 가구의연체확률은근로소득자일수록, 소득과순자산이증가할수록감소하며거주주택마련을주용도로할경우감소했다. 또한, LTV 와이자율이증가할수록연체율이증가하는것으로나타났으며, 주택담보대출의주요상환방법이일부만기일시상환일경우연체율이증가하는것으로나타났다. 각변수의평균값에서한단위변화가종속변수확률에미치는한계효과를살펴보면, 근로소득자일경우연체가구일확률은 1.97%p 감소하고경상소득이 1천만원증가할경우연체가구일확률은 0.34%p 감소하며순자산이 1천만원증가할경우연체가구일확률은 0.05%p 감소하는것으로나타났다. 또한, LTV 가 1%p 증가하면연체가구일확률은 0.03%p 증가하고이자율이 1%p 증가하면연체가구일확률은 2.56%p 증가했다. 주택담보대출의주요상환방법이일부만기일시상환일경우연체가구일확률은 1.08%p 증가하며, 주택담보대출의주용도가거주주택마련일경우연체가구일확률 104

138 은 2.29%p 감소하는것으로나타났다. 한편, 패널로짓확률효과모형의결과에앞서합동로짓모형을이용한분석을실시한결과를살펴보면, 가구의연체에영향을미치는변수의방향은패널로짓확률효과모형의결과와같았으나계수값의크기가확률효과모형에비해작게나타났다 Pooled Coef. Coef. dy/dx *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** LTV *** *** *** DSR *** *** *** * * * * *** *** *** *** *** - rho Log likelihood LR test - =88.09 OBS : ***, **, * 1%, 5% 10% : 4 105

139 연령별로구분한모형의분석결과를살펴보면, 모든연령별모형에서거주주택마련용도더미가유의한것으로나타났으며근로소득자여부와이자율, 순자산도연체여부에상당한영향을미치는것으로나타났다 대가구를대상으로분석한모형에서는거주주택마련더미 (-) 가유의한것으로나타났으며 대가구를대상으로분석한모형에서는근로소득자더미 (-), 경상소득 (-), 순자산 (-), LTV(+), 이자율 (+), 거주주택마련더미 (-) 가유의한것으로나타났다. 60대이상가구를대상으로분석한결과에서는근로소득자더미 (-), 순자산 (-), 이자율 (+), 거주주택마련더미 (-) 가유의한변수로나타났다 *** * *** *** *** LTV *** DSR *** * ** *** *** *** *** *** rho Log likelihood LR test =10.07 =72.61 =6.56 OBS : ***, **, * 1%, 5% 10% : 106

140 연령별분석의한계효과를살펴보면, 근로소득자일경우 대, 60대이상그룹에서연체율을감소시키는것으로나타났으며각각 2.22%p, 2.16%p 연체확률을감소시키는것으로나타났다. 경상소득의경우 대그룹에서연체율을감소시키는것으로나타났으며 0.38%p 연체확률을감소시키는것으로나타났다. 또한, 순자산은 대, 60대이상그룹에서유의한것으로나타났으며 1천만원증가할경우연체율은각각 0.04%p, 0.12%p 감소하는것으로분석되었다. LTV 와이자율은 대그룹에서유의한것으로나타났으며각각 1%p 상승시연체율은 0.03%p, 2.94%p 상승하는것으로나타났다. 주택담보대출주용도가거주주택마련일경우는 대, 60대이상그룹에서유의한것으로나타났으며연체율은각각 1.82%p, 3.81%p 감소시키는것으로나타났다 *** * *** *** *** LTV *** DSR *** ** *** : ***, **, * 1%, 5% 10% : 4 107

141 소득수준별로구분한모형을살펴보면, 모든모형에서유의한변수는이자율, 거주주택마련더미인것으로나타났으며연령, 순자산, LTV 등이각소득별모형에서유의한것으로나타났다. 저소득그룹을대상으로분석한결과, 연령 (+), 연령제곱 (-), 근로소득자더미 (-), 순자산 (-), 이자율 (+), 거주주택마련더미 (-) 가유의한것으로나타났다. 한편, 중소득그룹을대상으로분석한결과는연령 (+), 연령제곱 (-), 근로소득자더미 (-), 순자산 (-), LTV(+), 이자율 (+), 만기일시상환더미 (+), 일부만기일시상환 (+) 이유의한것으로나타났다. 이와비교하여, 고소득그룹의경우근로소득자더미 (-), LTV(+), 이자율 (+) 가유의한것으로나타났다 ** *** *** *** ** * *** *** *** LTV * *** DSR ** *** ** ** ** *** *** *** *** rho Log likelihood LR test =10.99 =39.69 =8.79 OBS : ***, **, * 1%, 5% 10% : 108

142 소득별분석의한계효과를살펴보면, 근로소득자일경우모든소득별그룹에서연체율을감소시키는것으로나타났으며저소득, 중소득, 고소득별로각각 3.62%p, 1.44%p, 1.92%p 수준의연체확률을감소시키는것으로나타났다. 순자산은저소득, 중소득그룹에서유의한것으로나타났으며, 1천만원증가할경우연체율은각각 0.26%p, 0.07%p 감소하는것으로분석되었다. LTV 는중소득, 고소득그룹에서유의한것으로나타났으며, LTV 1%p 상승시연체율은각각 0.02%p, 0.03%p 상승하는것으로나타났다. 이자율은저소득, 중소득그룹에서유의한것으로나타났으며이자율 1%p 상승시연체율은각각 5.18%p, 2.96%p 증가하는것으로나타났다. 주요상환방법이만기일시상환일경우와일부만기일시상환일경우는중소득그룹에서만유의한것으로나타났으며, 연체율은각각 2.01%p, 1.94%p 상승하는것으로나타났다. 주택담보대출주용도가거주주택마련일경우는저소득그룹에서만유의한것으로나타났으며연체율은 8.54%p 감소시키는것으로분석되었다 ** *** ** *** ** * * *** *** LTV * ** DSR ** *** ** * *** : ***, **, * 1%, 5% 10% : 4 109

143 자산수준별로구분한모형을살펴보면, 연령, 순자산, 이자율, 거주주택마련더미등이각소득별모형에서유의한것으로나타났다. 자산 1 2분위그룹의경우순자산 (-), 이자율 (+), 거주주택마련더미 (-) 가유의한것으로나타났고, 자산 3 4분위그룹의경우연령 (+), 연령제곱 (-), 근로소득자더미 (-), 경상소득 (-), 순자산 (-), 이자율 (+), 거주주택마련더미 (-) 가유의한것으로나타났다. 자산 5분위그룹을대상으로분석한결과에서는연령 (+), 연령제곱 (-), 근로소득자더미 (-), LTV(+), DSR(-) 이유의한것으로나타났다 *** * *** * *** *** *** *** *** LTV ** DSR * * *** *** *** * *** ** rho Log likelihood LR test =8.64 =60.41 =16.97 OBS : ***, **, * 1%, 5% 10% : 110

144 자산별분석의한계효과를살펴보면, 근로소득자일경우모든자산별그룹에서연체율을감소시키는것으로나타났으며 3 4분위와 5분위에서는각각 1.99%p, 1.86%p 연체확률을감소시키는것으로분석되었다. 경상소득의경우자산 3 4분위에서유의한것으로나타났으며소득이 1천만원증가할경우연체율은 0.36%p감소하는것으로나타났다. 순자산은자산 1 2분위, 3 4분위에서유의한것으로나타났으며 1천만원증가할경우연체율은각각 1.41%p, 0.16%p 감소하는것으로분석되었다. LTV 는자산 5분위에서만유의한것으로나타났으며 LTV 1%p 상승시연체율은 0.02%p 상승하는것으로나타났다. 이자율은자산 1 2분위, 3 4분위에서유의한것으로나타났으며이자율 1%p 상승시연체율은각각 4.92%p, 1.89%p 증가하는것으로나타났다. 거주주택마련용도더미는자산 1 2분위, 3 4분위에서유의한것으로나타났으며담보대출의주용도가거주주택마련일경우연체율은각각 8.48%p, 1.50%p 감소하는것으로나타났다 *** *** *** ** *** *** *** LTV * DSR * *** *** ** : ***, **, * 1%, 5% 10% : 4 111

145 가구별연체위험에분석결과를연령대별소득계층및자산계층으로구분하여변수별통계적유의성이있는결과를종합해보면, 순자산은 대의저소득과중소득, 자산 1 2 분위와 3 4 분위에영향을동시에미치는것으로나타났다. LTV 의경우 대의중소득과고소득, 자산 5분위계층에유의미한영향을미치는것으로나타나고가주택구입시에 LTV 비율을상대적으로낮출필요성이있는것으로나타났다. 거주주택마련목적의경우전연령대에서자산 5분위를제외한전체소득및자산계층에서연체위험을통계적으로유의미하게낮추는것으로나타나주택거주목적의실수요에대해서는주택담보대출을확대할유인이존재하는것으로판단된다. 만기일시상환의경우계수값은 (+) 로나타나연체위험에영향을주나통계적유의성은없었고이자율의경우자산 5분위를제외한전연령및소득계층에통계적으로유의미한것으로나타났다. 근로소득여부는 대및 60대의전소득계층및자산 3 4 분위및 5분위에서연체위험을통계적으로유의미하게낮추는효과가있는것으로나타났다 () (-) LTV(+) (-) (+) (+) (-) : : 112

146 가구별연체위험에분석결과의한계효과를연령대별소득계층및자산계층으로구분하여주요변수별결과를종합해보면, 근로소득자여부는전체모형에서연체위험을 1.97%p 감소시키는것으로나타났으며특히저소득그룹에서연체위험을 3.62%p 감소시키는것으로나타났다. 이자율은전체모형에서연체위험을 2.56%p 증가시키는것으로나타났으며특히저소득과자산 1 2분위그룹에서연체위험을각각 5.18%p, 4.92%p 증가시키는것으로나타났다. 주요상환방법이일부만기일시상환일경우전체모형에서연체위험은 1.08%p 증가하는것으로나타났으며중소득그룹에서는 1.97%p 증가하는것으로나타났고다른그룹에서는유의하지않을것으로나타났다. 주택담보대출의주요용도가거주주택마련일경우다른용도에비해전체모형에서는연체위험을 2.29%p 감소시키며, 특히저소득, 자산 1 2 분위에서는각각 8.54%p, 8.48%p 감소시키는것으로나타나이들그룹은다른그룹에비해거주주택마련의경우연체위험이적은것으로분석되었다 *** *** * *** *** *** ** * *** ** ** *** * *** * * * *** *** *** ** ** : ***, **, * 1%, 5% 10% : 4 113

147 3. 1) (1) 분석자료및범위주택담보대출규제에따른주택담보대출이용제약 ( 대출제약 ) 을파악하기위해서는우선주택구매의사가있는가구를파악해야하고, 해당가구의희망주택가격과순자산등경제적특성에대한정보가포함되어있는자료가필요하다. 가계금융복지조사자료는자산에대한정보는풍부하나주택구매의사, 희망주택가격에대한정보가없어대출제약분석에한계가있으며, 이에본절에서는국토교통부의 2016 년도주거실태조사결과자료를분석에활용하였다. 주거실태조사는국내주거관련표본조사중가장큰표본규모를가지고있으며, 가구의경제적특성과함께이사계획, 희망주택가격등분석에필요한정보를포함하고있어활용성이높다. 특히, 거주지역, 가구주연령, 소득계층, 가구구성등다양한정보를포함하고있어계층별주택담보대출규제의효과를파악할수있다는장점을가지고있다. 분석대상은 2년이내에자가로이주할계획이있는가구를일차적인주택담보대출수요로보고해당가구를대상으로분석하였다. 분석결과의활용성을제고하고지역, 계층등가구유형별주택담보대출규제의영향을파악하기위하여지역, 가구주연령, 소득및자산계층등을기준으로다음과같이구분하였다. 먼저, 주택가격수준등지역적특성을반영하기위하여분석대상가구의거주지지역을기준으로수도권 ( 서울, 인천, 경기 ) 과비수도권으로구분하였다. 또한, 생애주기별주택소비특성을차이를반영하기위하여가구주연령을기준으로 30대이하, 40대, 50대, 60대이상으로구분하였다. 한편, 소득계층의경우주거실태조사의소득계층구분기준을바탕으로저소득층 (1~4 분위 ), 중소득층 (5~8 분위 ), 고소득층 (9~10 분위 ) 으로구분하였으며, 소득 10분위별경계값은 2016 년도주거실태조사연구보고서에제시된소득계층구분기준을적용하였다. 자산계층은가구의총자산을기준으로주거실태조사표본가구를 10분 114

148 위로구분하고, 이중 4 분위이하, 5~8 분위, 9~10 분위의세계층으로구분하였으며 각계층별경계값은 < 표 4-27> 과같다 ( 4 ) 10,500 ( 5~8) 10,500 35,000 ( 9~10) 35,000 : 마지막으로, 현재점유형태를기준으로자가, 전세, 보증부월세, 월세 ( 사글세포함 ), 무상으로구분하였으며가구특성에따라생애최초주택구입가구, 무주택가구로구분하였다. 생애최초주택구입가구는현재까지주택을마련한경험이없는가구로, 무주택가구는현재주택을소유하고있지않은가구를의미한다. 이상기술한가구의특성분류에따른유형별주택담보대출에대해, 국내에서적용되고있는규제인 LTV, DTI 와함께최근도입이논의되고있는 DSR 을기준으로주택담보대출이용제약을분석한다. (2) 분석방법고가의재화인주택을구매하기위해서는일차적으로자기자본을활용하고부족한자금은금융권등외부에서차입한자금을통해조달하는것이일반적이다. 여기서주택담보대출이용제약은주택구입을위해필요한자금중일부를금융권등외부로부터차입하는데있어각종규제및대출조건등으로인해대출에제한을받는것으로정의할수있다. 따라서주택담보대출이용제약은주택구입을위해대출이필요한자금의규모와해당자금의상환능력등가구의경제력에따라결정된다

149 주택담보대출이용제약은크게해당주택가격대비일정비율이상의대출을제한하면서발생하는자산제약과대출한금액의상환능력을평가하는소득제약으로구분할수있다. 주택담보대출이용제약분석을위한기준은대출금액에대해자산제약과소득제약을적용함으로써다음과같이식으로표현해볼수있다. < 식 4-4> 에서대출금액 ( ) 은희망주택가격 ( ) 에서가구의순자산 ( ) 을제외한금액을의미한다. < 식 4-4> 자산제약으로주택구입에필요한대출금액 ( ) 이주택담보인정비율 (LTV: Loan to Value) 규제수준에의해결정되는최대대출가능액 ( max ) 이하여야한다. max < 식 4-5> 소득제약으로가구소득 ( ) 에서총원리금상환액 ( ) 이차지하는비율이가구가상환할수있는최대소득대비상환가능액비율 ( max ) 이하여야한다. max < 식 4-6> 원리금상환액 ( ) 은기존대출이자상환추정액 ( ) 과신규대출에따른원리금상환액 ( ) 의합을의미하며, 기존대출에대한이자상환추정액 ( ) 은총부채 ( ) 에서상환예정주택담보대출을제외한금액은상환원금으로보고대출금리 ( ) 에 1% 가산한금리를적용하여 < 식 4-7> 과같이산정한다. 대출금리 ( ) 는한국주택금융공사의보금자리론업무처리기준을준용하여 2016 년 8월기준예금은행가중평균가계대출금리 ( 잔액기준 ) 3.21% 를적용하였다. 34) 116

150 < 식 4-7> 원리금균등분할상환의원리금상환액 ( ) 은차입금액 ( ) 과대출금리 ( ), 대출기간 ( ) 에기초하여 < 식 4-8> 과같이산정하며대출금리 ( ) 는 2016 년 8 월기준예금은행 가중평균주택담보대출금리 ( 신규취급액 ) 3.19% 를적용하였다. < 식 4-8> DSR 의경우가구소득 ( ) 에서총부채에대한원리금상환액 ( ) 이차지하는비율이가구가상환할수있는최대소득대비상환가능액비율 ( max ) 이하여야한다. 이때, 원리금상환액 ( ) 은신규대출원리금상환액에기존대출의원리금상환액을더한값으로기존대출의상환원금은총부채에서주택담보대출잔액을뺀값을적용한다. 기존대출의대출기간은 1년 (DSR1), 3년 (DSR2), 5년 (DSR3) 으로가정하였다. max < 식 4-9> 2) (1) 주택담보대출수요가구의정의및규모추정 주택구입의목적은크게실제거주를목적으로하는경우와거주이외의목적인경우 로구분할수있으며, 본분석에서는실제거주를목적으로하는경우를대상으로하였 34),,, 4 117

151 다. 주거실태조사자료를검토하였을때, 거주목적을위한주택수요는이주계획유무를통해판단할수있으며, 상대적으로계획의구체성을가지고있을것으로예상할수있는 2년이내이주계획가구를대상으로분석하였다. 자가이주계획가구의주택담보대출수요는희망주택가격을기준으로주택구입자금의대출필요성이있는지의여부를통해판단할수있으며, 이용제약가구에서는희망주택가격이해당가구의순자산보다큰경우주택담보대출수요가있는것으로가정하여분석하였다. 즉, 희망주택가격에비해보유한가구의순자산이적어주택구입을위해일정금액을외부로부터대출해야하는주택담보대출수요가구로정의하고분석하였다 년주거실태조사에서 2년내자가로이주할계획을가지고있는가구는 73.3 만가구수준으로총가구대비 3.7% 수준이다. 지역별로는수도권 39.6 만가구, 비수도권 33.7 만가구로유사한수준이며, 총가구대비수도권 4.2%, 비수도권 3.4% 로수도권에서의이주계획가구의비중이높게나타났다 (: ) % % % : 2015 : 2016 ( ) 자가이주계획가구중순자산이희망주택가격보다적어자금조달을위해주택금융을이용할필요가있는주택담보대출수요가구는전체자가이주계획가구의 68.5% 인 50.2 만가구로추정된다. 지역별로는수도권이 26.2 만가구, 비수도권이 24.0 만가구로수도권에서주택담보대출수요가많은것으로나타났으나, 가구비중은비수도권이 71.3% 수준으로수도권 66.2% 보다높게나타났다. 118

152 4-29 () (: ) % % % : 2016 ( ) 가구주연령별로는 40대가 21.6 만가구로가장많았으며 30대이하 16.0 만가구, 50 대 7.9만가구, 60대이상 4.8만가구순으로나타났다. 이는상대적으로자가로이주하려는이주계획가구의비중이높은 40대와자기자본만으로주택을구입하기에는축적된자산이적은 30대에서높은비중을나타내는결과가나타난것으로해석할수있다. 한편, 소득계층별로는중소득층이 27.0 만가구로가장많고고소득층 17.2 만가구, 저소득층 6.1 만가구순으로나타났다. 소득계층별분포역시자가이주계획가구의비중과축적된자산의규모의효과가반영된결과로주택담보대출수요는주로중산층을중심으로발생한다는점을확인할수있다. 같은맥락에서자산계층별주택담보대출수요는중자산계층이 31.5만가구, 저자산계층이 13.2만가구, 고자산계층이 5.5만가구로나타났다. 점유형태별로는현재자가로거주하고있는가구의주택담보대출수요가 21.4 만가구로가장많고전세가구가 16.8 만가구, 보증부월세 9.6만가구, 월세및무상은각각 1.9만가구, 0.6만가구로나타났다. 자가가구의경우현재거주하는주택에서새로운주택으로이주하려는수요로주택담보대출수요가실제임차에서자가로전환하는수요보다자가에서자가로전환하는교체수요에서많이발생할가능성을확인할수있었다. 전세가구의경우전세금을통해주택구입에필요한자금을마련하고있어임차유형중자가로이주하려는계획이가장많다는점이반영된결과로해석된다. 한편, 생애최초주택구입가구의주택담보대출수요는 22.5 만가구, 무주택가구의주택담보대출수요는 28.0만가구로나타났다

153 4-30 () (:, %) (%) : 2016 ( ) (2) 주택담보대출규제수준별이용제약가구 주택담보대출이용제약가구를분석하기위해 2년내자가이주계획가구중주택금융소요가구 (50.2 만가구 ) 에대해대출금액을기준으로 LTV, DTI 수준별가구분포를분석하였다. LTV, DTI 수준별주택담보대출수요가구분포는대출시실제로 LTV 와 DTI 가연관되어있으나, 본분석에서는 LTV 와 DTI 분포를각각독립적으로살펴보았다. 먼저, 희망주택가격대비대출금액의비율인 LTV 분포의경우 30~40% 가전체주택담보대출수요가구의 15.9% 로가중높은비중을보였으며, 다음으로 40~50% 가 120

154 15.2% 로나타났다. 한편, 실제주택담보대출에제한을받을수있는 LTV 60% 이상 가구는 60~70% 가 7.5%, 70~80% 가 6.0%, 80% 이상이 13.9% 로추정되었다. 4-1 LTV (: %) : 2016 ( ) 대출금액의원리금상환액이소득에서차지하는비중인 DTI 분포의경우 10~20% 가 30.1% 로가장많고 10% 미만이 28.0%, 20~30% 가 19.5% 로나타났다. DTI 40% 이상인가구의비중은 40~50% 가 3.4%, 50~60% 가 3.1%, 60~70% 가 0.9%, 70~80% 가 1.4%, 80% 이상이 4.0% 이다. LTV 60% 이상인가구의비중이 27.4% 인것과비교하여 DTI 40% 이상가구의비중은 12.8% 로상대적으로낮은비중을보였다. 이는실제주택담보대출이용제약에서자산제약가구의비중이높게나타날가능성이있음을의미하는결과로판단된다

155 4-2 DTI (: %) : 2016 ( ) 주택담보대출이용제약가구수를통해구체적으로살펴보면, LTV 70% 를기준으로할때 9.7 만가구, 60% 를기준으로할때 13.0 만가구, 50% 를기준으로할때 18.2 만가구, 40% 를기준으로할때 24.7 만가구로주택담보대출이용제약가구규모는 LTV 50% 에서 40% 로강화될때가장많이감소하는것으로나타났다. 35) 한편, DTI 60% 를기준으로주택담보대출이용제약가구규모는 3.2만가구, 50% 에서는 4.7만가구, 40% 의경우 6.4 만가구의주택담보대출이용제약이발생하는것으로추정되어상대적으로 LTV 에비해 DTI 기준약화에따른주택담보대출이용제약가구감소규모가적은것으로분석되었다. 36) 35) DTI, DTI 100% LTV 70% 10.4, 60% 13.6, 50% 18.7, 40% ) LTV, LTV 70%, DTI 60% 11.0, 50% 11.1, 40% 12.1, LTV, DTI 122

156 4-3 LTV, DTI (: ) <LTV > <DTI > : LTV, DTI : 2016 ( ) (3) 가구유형별주택담보대출이용제약가구분석 가구유형별 LTV 와 DTI 규제에따른주택담보대출이용제약가구에대해분석하기 위해가구유형을지역, 연령, 소득및자산계층, 점유형태, 생애최초및무주택자로 4-4 LTV DTI < LTV > < DTI > (: ) : 2016 ( ) 4 123

157 구분하여분석을수행하였다. 먼저, 지역별주택담보대출이용제약가구에대해서살펴보면 LTV 수준별로는비수도권의주택담보대출이용제약가구규모가수도권에비해많은것으로나타났다. LTV 규제수준에따라수도권은 4.5~12.0 만가구인반면비수도권은 5.2~12.8 만가구로비수도권에서상대적으로많은주택담보대출이용제약가구가발생하는것으로나타났다. 지역별 DTI 규제수준에따른주택담보대출이용제약가구규모는수도권과비수도권이큰차이가없는것으로나타났다. 가구주연령별로는 LTV, DTI 수준에관계없이 40대의주택담보대출이용제약가구규모가가장큰것으로나타났으며다음으로 30대의규모가큰것으로나타났다. LTV 60% 수준에서주택담보대출이용제약가구의규모는 40대 6.2만가구, 30대이하 3.7 만가구, 50대 1.8만가구, 60대이상 1.2만가구수준이었고 DTI 60% 를기준으로주택담보대출이용제약가구규모는 40대 1.4 만가구, 30대이하 0.7 만가구, 50대 0.6 만가구, 60대이상 0.5 만가구수준으로추정되었다. 이는생애주기상 40대와 50대가소득수준이최고점에다다르는연령대임을감안할때해당계층에서 DTI 에따른소득제약가구의규모가큰것은소득이상승하는만큼주택소비역시늘어나며이에따라상승하는주택가격수준이소득증가에비해높기때문인것으로판단된다. 4-5 LTV DTI < LTV > < DTI > (: ) : 2016 ( ) 124

158 소득계층별로는 LTV 수준에따른주택담보대출이용제약가구규모의경우중소득층에서, DTI 수준에따른주택담보대출이용제약가구의규모의경우저소득층에서많은것으로나타났다. LTV 60% 를기준으로주택담보대출이용제약가구의규모는중소득층 6.7만가구, 고소득층 4.2만가구, 저소득층 2.0만가구수준으로나타났고, DTI 60% 를기준으로주택담보대출이용제약가구의규모는저소득층 1.7 만가구, 중소득층 1.2만가구, 고소득층 0.2만가구로소득이높을수록주택담보대출이용제약가구규모가축소되는것으로나타났다. 이는중소득층과고소득층이차입금액의규모는상대적으로크지만저금리등의상황에서소득을기준으로한상환능력은상대적으로높기때문으로판단된다. 4-6 LTV DTI (: ) < LTV > < DTI > : 2016 ( ) 자산계층별로 LTV 와 DTI 모두저자산계층의주택담보대출이용제약가구규모가큰것으로분석된다. LTV 의경우 40% 수준에서주택담보대출이용제약가구규모는중자산계층 11.7 만가구, 저자산계층 11.5 만가구로큰차이를보이지않았으나 LTV 기준이완화될수록저자산계층과중자산계층의주택담보대출이용제약가구규모의차이가크게벌어지는것으로나타났다. DTI 의경우 60% 를기준으로저자산계층 1.4 만가 4 125

159 구, 중자산계층 1.3 만가구, 고자산계층 0.5 만가구의주택담보대출이용제약가구가발 생하였으며, 기준이강화될수록저자산계층의주택담보대출이용제약가구규모가상대 적으로빠르게증가하는것으로분석되었다. 4-7 LTV DTI (: ) < LTV > < DTI > : 2016 ( ) 점유형태별로 LTV 의경우전세와보증부월세의주택담보대출이용제약가구규모가상대적으로컸으며, DTI 의경우자가가구의주택담보대출이용제약가구규모가크나규제강화에따라보증부월세에서의제약가구규모가빠르게증가하는것으로나타났다. LTV 40% 를기준으로주택담보대출이용제약가구규모는자가 7.6만가구, 전세 7.7만가구, 보증부월세 7.0만가구로큰차이를보이지않았으나, 기준이완화되면서자가가구의주택담보대출이용제약가구규모가크게감소한데반해전세와보증부월세는상대적으로적게감소하는모습을보였다. DTI 60% 를기준으로자가의주택담보대출이용제약가구규모가 1.5만가구, 전세 0.9만가구, 보증부월세 0.2만가구수준으로추정되며기준이강화됨에따라보증부월세의주택담보대출이용제약가구규모가상대적으로빠르게증가하는것으로나타났다. 126

160 4-8 LTV DTI < LTV > < DTI > (: ) : 2016 ( ) 생애최초및무주택가구주택담보대출이용제약가구의경우 LTV 60% 를기준으로무주택가구의주택담보대출이용제약가구규모는 7.7 만가구, 생애최초주택구입가구는 7.4만가구로추정되었다. 한편, DTI 60% 를기준으로주택담보대출이용제약가구의규모는무주택가구 1.6만가구, 생애최초주택구입가구 0.9만가구수준으로나타났다. 4-9 LTV DTI < LTV > < DTI > (: ) : 2016 ( ) 4 127

161 3) (1) 시나리오설정 본절에서는주택담보대출규제변화에따른주택담보대출이용제약가구규모변화를분석하기위해 LTV, DTI, DSR 규제수준별주택담보대출이용제약가구규모를추정하였다. 분석은크게 1LTV, DTI 기준을동시에적용할경우, 3LTV, DTI 기준과함께 DSR 기준을적용할경우, 3신규대출자금의일부를분할상환하고나머지는일시상환하는경우 3가지기준에대해주택담보대출이용제약가구의규모를추정하였다. LTV 수준은최근발표된정부의부동산대책과현행기준등을감안하여 70%, 60%, 50%, 40% 수준으로가정하였으며, DTI 의경우 60%, 50%, 40% 의세가지수준으로가정하였다. DSR 의경우기타부채의상환기간을 1년, 3년으로가정한두가지산정방식을적용하였으며상환기간 1년을가정한경우 100%, 150%, 200%, 300% 를기준으로설정하였고, 나머지 3년의경우각각 80%, 100%, 120%, 150% 를기준으로적용하였다. 분할상환의경우원리금상환이적용되는차입금변경에따라 DTI 산정시상환액이달라지는요인으로 LTV 70% 와수준에서 DTI 수준 60%, 50%, 40% 인경우를가정하였으며, 각각에대해일시상환비중 50% 를적용한시나리오를설정하여분석을수행하였다. 이와더불어각각의시나리오에대해지역별, 가구주연령별, 소득계층별, 자산계층별, 점유형태별, 생애최초및무주택가구에대해주택담보대출이용제약을추가하여분석하였다 LTV, DTI, DSR 1 LTV, DTI LTV DTI DSR 2 LTV, DTI, DSR 70%, 60%, 50%, 40% 70% 3 70% : 60%, 50%, 40% 60% 100% 60%, 50%, 40% - - (DSR1) 100%, 150%, 200%, 300% (DSR2) 80%, 100%. 120%. 150% - 50%

162 (2) LTV, DTI 동시적용우선 LTV 와 DTI 기준을동시에적용하여주택담보대출이용제약가규규모를추정한결과를먼저살펴보고자한다. 먼저시나리오중가장규제수준이낮은 LTV 70% 를기준으로 DTI 60%, 50%, 40% 를적용하여주택담보대출이용제약가구의규모를추정하였다. 분석결과를살펴보면, LTV 70% 에서 DTI 60% 를적용할경우주택담보대출이용제약가구규모는 11.0 만가구, 50% 적용할경우 11.1 만가구, 40% 를적용할경우 12만가구로나타났다. LTV 70% 에서 DTI 변화에따른주택담보대출이용제약가구증가율은 DTI 50% 적용시 0.9%, 40% 적용시 10.5% 수준으로 DTI 40% 적용시증가율이크게높아지는것으로분석되었다. 지역별로주택담보대출이용제약가구의규모는비수도권에서많은것으로나타났으며증가율은 DTI 50% 적용시에는비수도권이, 40% 적용시에는수도권이높은것으로나타났다. 가구주연령별로주택담보대출이용제약가구의규모는 40대, 증가율은 50대에서높게나타난반면 30대이하와 60대이하의경우상대적으로주택담보대출이용제약가구의규모도적고증가율도낮은수준으로분석되었다. 소득계층별로는중소득층의주택담보대출이용제약가구규모가 DTI 수준에따라 5.4만가구에서 5.8만가구로다른계층에비해많았으며, 증가율은원리금상환능력이상대적으로낮은저소득층에서높게나타났다. 자산계층별로는저자산계층의주택담보대출이용제약가구규모가 DTI 수준에관계없이가장많은것으로나타났으며, 증가율의경우중자산과고자산계층에서높게나타났다. 점유형태별로는 LTV 가 70% 로동일한상황에서 DTI 에따른주택담보대출이용제약가구규모는보증부월세에서많은것으로나타났으며, DTI 기준강화에따른증가율은자가와전세에서상대적으로높게나타났다. 생애최초주택구입가구의경우 DTI 수준에따라 6.4 만가구에서 7.0만가구수준의주택담보대출이용제약이발생하는것으로나타났으며, 무주택가구의경우 8.0만에서 8.8만가구의주택담보대출이용제약이발생하였다. 전체적으로 LTV 70% 수준에서 DTI 기준을 60% 에서 50% 로강화하는경우주택담보대출이용제약가구규모변동이크지않으나 40% 로강화하는경우주택담보대출이용제약가구가크게증가하는모습을보였다. DTI 를 40% 로강화하는경우가구주연령 4 129

163 별로 50 대, 소득계층별로저소득층, 자산계층별로저자산계층, 점유형태별로자가와 전세가구의주택담보대출이용제약이크게증가하는것으로분석되었다 LTV 70% DTI LTV 70% DTI 60% (1) DTI 50% (2) DTI 40% (3) (:, %) % 10.5% % 10.8% % 10.2% % 7.5% % 8.5% % 24.4% % 8.3% % 21.5% % 7.1% % 7.0% % 3.0% % 28.4% % 19.7% % 14.3% % 12.9% % 10.0% % 0.0% % 9.8% % 9.5% : 2016 ( ) 다음으로 LTV 60% 수준에서 DTI 기준변화에따른주택담보대출이용제약가구규모를추정하였다. 총주택담보대출이용제약가구규모는 DTI 60% 에서 14.0 만가구, 50% 에서 14.1 만가구, 40% 에서 14.7 만가구수준으로나타났다. 가구주연령별로는 LTV 60% 에서 DTI 에따른주택담보대출이용제약가구의규모는 40대에서가장크게나타났으며, DTI 수준강화에따른변화는 50대에서가장크게나타났다. LTV 60% 에서 30대의주택담보대출이용제약가구규모는 DTI 수준에따라큰변화가없는 130

164 것으로나타났으며, 60대이상의경우 DTI 수준이 40% 로강화될때소폭주택담보대출이용제약가구가확대되는것으로분석되었다. 소득계층별로 DTI 수준강화에따라저소득층이가장큰영향을받는것으로나타났으며, 자산계층별로는중자산과고자산가구가 DTI 를 40% 로강화할때주택담보대출이용제약의증가율이높은것으로나타났다. 점유형태별로는전세와보증부월세가구가 DTI 40% 강화에영향을많이받는것으로나타났으며, 생애최초및무주택가구역시 DTI 40% 에서실질적인주택담보대출이용제약의증가가나타났다 LTV 60% DTI LTV 60% DTI 60% (1) DTI 50% (2) DTI 40% (3) (:, %) % 5.4% % 5.9% % 4.8% % 1.8% % 4.3% % 14.0% % 7.3% % 20.2% % 1.0% % 2.9% % 2.5% % 10.4% % 10.7% % 4.4% % 8.9% % 4.7% % 0.0% % 6.2% % 5.8% : 2016 ( ) 4 131

165 LTV 50% 수준에서 DTI 기준변화에따른주택담보대출이용제약가구변동을분석한결과, 주택담보대출이용제약가구의규모는 DTI 60% 에서 18.9 만가구, 50% 에서 19.0 만가구, 40% 에서 19.2 만가구로 LTV 가 50% 수준에서는 DTI 변화에따른영향이크지않은것으로나타났다. 지역별로는주택담보대출이용제약가구규모와변동률모두비수도권에서높게나타났으며, 가구주연령별로는 50대가 DTI 기준강화에민감하게반응하는모습을보였다. 소득계층별로는저소득층이 DTI 기준변화에상대적으로민감하게주택담보대출이용제약가구가변동하였으며, 자산계층별로는고자산계층에서주택담보대출이용제약가구규모가 DTI 40% 적용시크게증가하는것으로나타났다 LTV 50% DTI (:, %) LTV 50% DTI 60% DTI 50% DTI 40% (1) (2) (3) % 1.8% % 1.3% % 2.3% % 0.0% % 0.0% % 10.4% % 3.0% % 4.1% % 0.7% % 2.1% % 0.0% % 3.1% % 10.7% % 3.1% % 3.1% % 0.0% % 0.0% % 1.1% % 1.4% : 2016 ( ) 132

166 LTV 40% 수준에서 DTI 기준별주택담보대출이용제약가구변동을분석한결과총주택담보대출이용제약가구규모는 LTV 40%, DTI 60% 와 50% 에서 25.0 만가구, DTI 40% 에서 25.2 만가구로나타났다. LTV 가 40% 까지강화될경우실제 DTI 는주택담보대출이용제약가구규모에영향을주는요인으로는작용하지않는것으로나타났다. 다만, 50대, 고자산계층등에서 DTI 40% 적용시주택담보대출이용제약가구규모가상대적으로크게증가하는모습을보였다 LTV 40% DTI LTV 40% DTI 60% (1) DTI 50% (2) DTI 40% (3) (:, %) % 1.0% % 1.0% % 0.9% % 0.0% % 0.0% % 4.8% % 2.4% % 1.2% % 0.6% % 1.5% % 0.0% % 1.0% % 8.3% % 0.7% % 2.5% % 0.0% % 0.0% % 0.9% % 1.1% : 2016 ( ) 4 133

167 (3) LTV, DTI, DSR 동시적용본절에서는 LTV, DTI, DSR 규제를동시에적용할경우에대해서분석해보았다. 기타대출만기를 1년으로가정 (DSR1) 하고 LTV 를수도권 70%, 비수도권 70%, DTI 를수도권 60%, 비수도권 100% 를가정하여분석을수행하였다. LTV 와 DTI 만적용된상황에서주택담보대출이용제약가구규모는 10.8 만가구로나타났고여기에 DSR1( 상환기간 1년 ) 을적용함에따라 100% 적용시 14.2 만가구, 150% 적용시 13.0 만가구, 200% 적용시 11.7만가구, 300% 적용시 11.2만가구로주택담보대출이용제약가구가증가하는것으로나타났다. DSR1 적용에따라주택담보대출이용제약가구가크게증가하였으나 200% 이상을적용하는경우상대적으로주택담보대출이용제약가구증가율이크지않았다. 반면미적용대비주택담보대출이용제약가구증가율은 100% 적용시 31.3%, 150% 적용시 19.7% 로높게나타났다. 지역별로는수도권이 DSR1 적용에따른주택담보대출이용제약가구규모증가가큰것으로나타났다. DSR 미적용시수도권주택담보대출이용제약가구규모는 5.2만가구로나타났으며, DSR1 100% 적용시 42.1%, 150% 적용시 19.9% 의주택담보대출이용제약가구증가가나타났다. 가구주연령별로는 30대이하와 50대가 DSR1 적용에따른주택담보대출이용제약가구변동이큰것으로분석되었다. DSR 미적용시주택담보대출이용제약가구는 30대이하 3.0 만가구수준으로 DSR1 100% 적용시 48.6%, 150% 적용시 28.7% 의주택담보대출이용제약가구가증가하는것으로나타났다. DSR 미적용시 50대이하주택담보대출이용제약가구는 1.6만가구수준으로가구규모는크지않지만 DSR1 100% 적용시 48.7%, 150% 적용시 32.0% 의주택담보대출이용제약가구증가가예상된다. 소득계층별로는중고소득층이 DSR 적용에민감하게반응하는것으로나타났으며, 자산계층별로도중자산과고자산계층의주택담보대출이용제약가구변동이 DSR1 수준에따라크게달라지는것으로분석되었다. 점유형태별로는자가와전세가구에서 DSR 의영향이크게나타났으며, 특히전세가구의영향이큰것으로분석되었다. 134

168 4-36 DSR ( 1) ( 1 ) (1) DSR 100% (2) DSR 150% (3) DSR 200% (4) DSR 300% (5) (:, %) % 19.7% 8.0% 3.3% % 19.9% 9.0% 9.0% % 19.4% 7.1% 7.1% % 28.7% 4.6% 0.0% % 13.0% 8.9% 3.4% % 32.0% 11.4% 5.6% % 8.7% 8.7% 8.7% % 8.8% 8.8% 8.8% % 22.8% 1.1% 1.1% % 22.9% 20.0% 2.9% % 0.0% 0.0% 0.0% % 62.6% 23.2% 11.4% % 59.3% 29.8% 8.2% % 19.4% 7.3% 7.3% % 38.6% 21.4% 5.9% % 13.1% 1.5% 0.0% % 0.0% 0.0% 0.0% % 20.4% 5.7% 0.0% % 17.0% 5.2% 0.0% : 2016 ( ) 한편, 기타대출만기를 3년으로가정한 DSR2 를적용하여주택담보대출이용제약을분석한결과, 전반적으로 DSR1 에비해주택담보대출이용제약가구의규모및변동이크게축소되는모습을보였다. DSR 을적용하지않은경우와비교하여 DSR2 80% 적용시 7.0%, 100% 적용시 3.3%, 120% 적용시 1.7%, 150% 적용시 0.8% 의주택담보대출이용제약가구가증가하는것으로나타났다. 가구특성별분석결과역시 DSR1 과비교해확연히변동성이축소되는모습을보였다. 지역별로는비수도권이수도권에비해 DSR2 적용에따른주택담보대출이용제약가구변동이큰것으로분석되 4 135

169 었으며, 가구주연령별로는 50 대의변동성이크게나타났다. 소득계층별로는저소득 층이, 자산계층별로는중자산및고자산계층의변동성이크게나타났으며, 점유형태 별로는자가가구의주택담보대출이용제약가구변동이큰것으로분석되었다 DSR ( 3) ( 3) (1) DSR 100% (2) DSR 150% (3) DSR 200% (4) DSR 300% (5) (:, %) % 3.3% 1.7% 0.8% % 2.2% 0.0% 0.0% % 4.4% 3.4% 1.6% % 0.0% 0.0% 0.0% % 3.4% 0.0% 0.0% % 5.6% 5.6% 5.6% % 8.7% 8.7% 0.0% % 8.8% 4.2% 0.0% % 1.1% 0.0% 0.0% % 2.9% 2.9% 2.9% % 0.0% 0.0% 0.0% % 11.4% 4.3% 0.0% % 8.2% 8.2% 8.2% % 7.3% 7.3% 3.4% % 5.9% 0.0% 0.0% % 0.0% 0.0% 0.0% % 0.0% 0.0% 0.0% % 0.0% 0.0% 0.0% % 0.0% 0.0% 0.0% : 2016 ( ) 136

170 (4) 부분분할상환적용부분분할상환의경우 DTI 산정시원리금상환액에영향을미치는요인으로 LTV 에따른주택담보대출이용제약에는변동이없이 DTI 변화에따른주택담보대출이용제약만살펴보았다. 먼저 LTV 70%, DTI 40% 를기준으로분할상환비율은 50% 로가정하여분석한결과를살펴보면, 전체원리금균등상환이적용된경우주택담보대출이용제약가구규모는 12.1 만가구이며이중 50% 를일시상환으로하는경우 11.0 만가구로주택담보대출이용제약가구가감소하는것으로나타났다. 지역별로는일시상환비중 50% 를적용하는경우수도권과비수도권이유사한수준에서주택담보대출이용제약가구가감소하는것으로나타났다. 가구주연령별로는 50대가상환방식을변경적용함에따른주택담보대출이용제약가구변동률이가장큰것으로분석되었다. 소득, 자산등가구의경제력과관련해서는저소득층과중자산및고자산계층이일시상환비중 50% 적용시주택담보대출이용제약가구가상대적으로높은비중으로감소하는것으로분석되었다. 점유형태의경우자가가구와전세가구가부분분할상환적용에따른주택담보대출이용제약가구변동이큰것으로나타났으며생애최초와무주택가구의경우유사한수준에서주택담보대출이용제약가구가감소하였다. LTV 70% 와 DTI 50% 기준을적용할경우주택담보대출이용제약가구는총 11.1 만가구이며해당조건에서부분분할상환을적용하는경우주택담보대출이용제약가구의규모에는큰변동이없는것으로분석되었다. 다만가구주연령별로 50대, 소득계층별로저소득층, 자산계층별로중자산계층, 점유형태별로자가가구의경우원리금균등상환의일부를일시상환으로전환함에따른주택담보대출이용제약가구감소효과를기대할수있을것으로보인다. LTV 70%, DTI 60% 수준에서부분일시사환을적용하는경우소폭의주택담보대출이용제약가구감소가기대된다. 지역별로는수도권에서주택담보대출이용제약감소효과가큰것으로나타났으며, 가구특성별로는 40대를제외한전연령층, 저소득층, 중자산및고자산계층, 자가가구에서효과가큰것으로나타났다

171 % DTI 40% (1) DTI 50% (2) DTI 60% (3) DTI 40% (1) DTI 50% (2) DTI 60% (3) (:, %) % -1.0% -2.6% % 0.0% -4.0% % -1.9% -1.3% % 0.0% -4.0% % 0.0% 0.0% % -6.1% -5.8% % -0.4% -5.5% % -4.0% -6.3% % 0.0% -2.2% % 0.0% 0.0% % 0.0% 0.0% % -4.1% -6.4% % 0.0% -11.3% % -3.8% -7.0% % 0.0% 0.0% % 0.0% -2.4% % 0.0% 0.0% % 0.0% -1.4% % 0.0% -1.1% : 2016 ( ) 4. (1) 가구유형별주택담보대출이용특성의시사점 가구유형별주택담보대출이용특성의시사점을살펴보면, 전체적으로주택담보대 138

172 출이용률이크게증가한가운데, 연령, 소득, 자산계층별로주택담보대출이용및위험특성에서다른특성을보이므로가구특성을고려한주택담보대출의다양성제고가필요해보인다. 주택담보대출이용률은수도권, 대, 중소득, 자산3 4분위그룹에서가장높았으나자산1 2 분위그룹의이용률증가가큰것으로나타났다. 거주주택담보대출가구의그룹별 LTV 수준은대부분 30% 대로크게높지않은반면 대그룹이상대적으로 LTV 수준이높은것으로나타났다. DSR 수준은대부분그룹에서 30% 대로높지않은것으로나타났으나 DSR 80% 이상인가구의비율이수도권과 60 대이상, 저소득그룹에서상대적으로높게나타났다 대고소득그룹및자산 5 분위그룹과 대고소득그룹은주택담보대출이용률이높지만연체율은낮은반면 대중소득그룹과 60대이상자산1 2 분위그룹은연체율이높은것으로나타났다. 주택담보대출의이용목적이주택마련목적일경우연체율이상대적으로낮았으며주택담보대출의상환방식에서도원리금균등분할상환이만기일시상환보다연체율이낮게나타남에따라실수요기반의자가주택마련목적대출에대해서는포용성을확대하고원리금분할상환을확대할필요가있다. (2) 주택담보대출규제변화에따른대출영향의시사점실제거주를목적으로자가이주를계획하고있는실수요가구를대상으로주택담보대출규제변화에따른주택담보대출이용제약변동분석에서가계부채관리를위한주택담보대출규제강화기조속에실수요자의구매수요에미치는영향을최소화하기위해서는실수요자중심의접근과분석이필요하다는시사점을찾을수있다. 주택담보대출수요는주로 40대중산층가구가현재자가주택에서새로운자가주택으로이주하거나전세등임차에서자가로이주하는과정에서주로발생하는것으로나타났다. 주택담보대출수요는가구주연령별로 40대비중이높고, 소득과자산이중간수준이중산층이다수를차지하는것으로나타났으며, 점유형태별로는자가나전세에서이주하려는가구가많음을확인할수있었다. 따라서주택담보대출규제는주택수요의핵심계층으로분류될수있는 40대중산층에미치는영향일클것으로판단된다

173 주택금융규제를통한주택담보대출이용제약은크게 LTV 수준에따른자산제약과 DTI, DSR 등에따른소득제약으로구분되며자산제약에따른주택담보대출이용제약가구규모와변동이큰것으로추정된다. 이는최근의저금리상황으로소득에관계없이원리금상환부담이전반적으로하락한결과가반영된것으로보인다. 따라서 LTV 규제수준이가구의대출여부를결정하는중요한역할을할것으로보이며, LTV 규제수준이높을경우 DTI 및 DSR 규제의실질적인영향은크지않을것으로판단된다. LTV 와 DTI 에따른주택담보대출이용제약은가구의자산과소득, 차입금의규모, 기타부채의구성등다양한요인에영향을받으며이는곧주택담보대출규제가가구에미치는영향이다양하게나타날수있음을의미한다. 분석결과에따르면 LTV 수준에따른주택담보대출이용제약이큰가구는 40대, 중소득층, 저자산가구전세에서자가로이주하려는가구로나타났으며, 소득이낮은 30대, 저소득층, 저자산가구와자가에서자가로이주하는가구의 DTI 주택담보대출이용제약규모가큰것으로나타났다. 한편 50대, 저소득층, 전세가구에서자가로이주하려는가구가현행 LTV, DTI 에따른주택담보대출이용제약규모가크고기준변경에민감하게반응하는것으로나타났다. 최근가계대출심사기준으로신규도입이논의되고있는 DSR 의경우산정방식과기준을어떻게설정하느냐에따라주택담보대출이용제약에미치는영향이결정될것으로예상된다. DSR 의경우기타부채의상환기간을어떻게평가하느냐에따라주택담보대출이용제약가구변동폭의차이가크게나타나며 3년을기준으로하는경우 10% 내외의변동을보였다. 또한, 적용기준에대해일정수준이상의완화된기준을적용할경우규제로서실효성이낮아지는모습을보이고있어역시 LTV 와 DTI 가어느수준일때적용하느냐에따라다른영향이관측되므로기준설정에신중할필요가있다. 이와더불어부분분할상환의경우일정부분소득제약요인을완화하는효과가기대되며 LTV 나 DTI 규제가강하게적용된상황에서는주택담보대출이용제약완화효과가클것으로기대된다. 결과적으로규제수준에따라영향을받는가구의변동폭이서로다르며, 특정계층에서영향이큰것으로나타나고있어정책설계시정책대상과목적을명확히하는것이 140

174 중요하다고판단된다. 특히, 규제가실수요인내집마련수요나교체수요를지나치게 제약하는방향으로작용하지않도록일괄적규제강화보다지역이나계층을고려한완 화조건을마련하는것이중요하다

175

176 CHAPTER

177

178 CHAPTER 5 주택담보대출운영해외사례,,,. 1. 1) (1) 주택담보대출공급구조미국에서는경기부양및차입자보호를위하여주택담보대출을활성화시키고있으며, 이를위해정부가주택금융시장에서적극적으로역할을수행하고있다. 이에따라장기고정금리주택담보대출이주택금융의많은부분을차지하고있으며, 장기고정금리주택담보대출에수반되는각종위험을여러공적지원기관이분담하면서주택금융시장의활성화를지원하고있다. 37) 미국은다양한모기지대출기관이전문성을가지고있고, 주택저당대출판매경로가효율적이며, 모기지보험이활발히운영되고있다는특징을가지고있다. 미국의주택금융시장은주택구입자금을대출해주는 1차시장과함께 1차시장에서발생한대출자 37) (2011) p

179 산, 대출금으로발행된채권이거래되는 2차시장이잘발달되어있다. 1차시장의대표적인공적지원기관으로는금융회사의유동성완화를위해서주택담보대출금융회사가보유한주택모기지를담보로자금을융통하는연방주택대출은행 (FHLB:Federal Home Loan Bank) 과저소득층, 제대군인의주택댐보대출에대해보험또는보증을제공하여금융회사의위험완화를목적으로하는연방주택청 (FHA: Federal Housing Administration), 재향군인회 (VA:Veteran Administration) 등이있다. 2차시장에서는정부유동화기관인지니메 (Ginnie Mae) 와준정부유동화기관인페니메 (Fannie Mae), 프레디맥 (Freddie Mac) 등이있으며, 이들은 MBS 발행을하고이후축적한자금을모기지시장에공급함으로써서민및중산층의주택보유를촉진하고있다. 38) 페니메와프레디맥의경우매입한주택담보대출채권으로유가증권을발행하여투자자에게매각하는업무를담당하면서주택구입자에게자금을제공하고원리금을장기간분할상환하도록도와주고있다. 연방주택금융감독청 (Federal Housing Finance Agency) 에서는 2013 년부터유동화전문회사의역할개선을촉진하기위해유동화전문회사가유동화증권을발행또는매각할경우투자자들에게신용위험을이전하는절차를진행한다. 이를통해신용위험을납세자에서광범위한민간투자자로분산시킴으로써주택시장의유동성을향상시키고시스템위험과납세자부담을낮출수있다. 한편, 유동화증권의발행 매각 유통이가능한공통유동화플랫폼 (common securitization platform) 39) 을구축하여민간회사들이양대유동화전문회사모델을대체하도록하고있다. (2) 미국주택담보대출시장현황 미국선순위신규대출은글로벌금융위기이후급격히감소하였으며 2016 년 3 분기 누계기준 1.49 조달러수준을보이고있다. 자금조달별구성을살펴보면, 정부지원 38) (2015) p ) 146

180 기관 (GSE) 비중은 44.7% 수준이고, FHA 와 VA 비중은 21.3% 수준으로나타난다. 정부보증이없는사적모기지유동화증권인 PLS(Private-Label Mortgage Backed Securities) 의경우금융위기이전에는높은비중을차지하였으나금융위기이후위험관리강화로신규발행이거의없는상황이다. 5-1 : Urban Institute Housing Finance at a glance : A monthly chartbook 5-2 : Urban Institute Housing Finance at a glance : A monthly chartbook 5 147

181 신규대출유형을살펴보면, 2016 년 8월기준으로 30년이상고정금리대출비중은 91.1% 에달하며, 15년고정금리대출비중은 6.1%, 변동금리비중은 1.2% 에불과하다. 주택시장붐이었던 2004 년변동금리비중은약 27% 까지증가하였지만금융위기직후정부기관등의지원에따라이비중은급격히감소하고있다. 5-3 () : Urban Institute Housing Finance at a glance : A monthly chartbook 5-4 LTV : Urban Institute Housing Finance at a glance : A monthly chartbook 148

182 신규대출평균 LTV( 그림 5-4) 는 87% 로금융위기전보다높은데이는금융위기이후 FHA 대출비중이높아졌기때문이다. 40) FHA 대출은정부가보증하는대출로써주택가격의 3.5% 정도의최초계약금으로주택을구입할수있어저소득층주택구입자들의접근이용이한편이다 년대중반에들어서기존의 30년만기의고정금리주택담보대출보다최장기상품의제공을확대하면서신규수요를창출하고있으며, 최근청년층을대상으로만기를늘려월상환액을낮추는방식의마케팅을강화하고있다. 한편, 미국의 MBS 거래는모기지금리조건을계약일에확정하는사전고지 (TBA: To Be Announced) 방식을사용하고있다 % 2.70% 2.73% 2.77% % 3.44% 3.47% 3.51% : Fannie Mae 2) (1) 미국주택담보대출운영현황 미국의은행들은차입자의니즈 (needs) 에부합하는다양한상품을도입하여대출의유연성을높이고상품의경쟁력을강화하고있다. 고정금리모기지 (FRM: Fixed Rate Mortgage) 는가장대중적인상품으로대출연장에대한부담이없고차입자가장기적으로원리금을일정하게상환할수있다. 금리조정이가능한모기지 (ARM: Adjustable Rate Mortgage) 는최초일정기간동안고정금리를설정하고이후금리를조정하는상품으로미국의고정금리상품대부분은이에해당한다. 일시상환모기지 (Balloon mortgage) 는 5년, 7년후에남은금액을일시상환하는의무를갖는상품으로매월상 40) (2015) p

183 환할금액이소득대비부채비율을초과하여주택구입자금이부족한고객이이용하는상품이다. 또한 2주마다급여를받는고객을대상으로 Biweekly mortgage 를 1990 년후반부터판매하기시작하였으며, 대출기간이짧고원금상환을 2주마다하는것이특징이다. FHA 와 VA mortgage 는최초주택구입자금대출 (Loans for first-time home buyers) 이라고도하며, 소득이낮거나주택구입자금이적을경우정부에서지원하는상품으로대출이쉽다는장점을가지고있다. Home Equity Loan 은주택자산에서모기지대출을차감한순자산을담보로대출을해주는상품으로일부대출금의차환이발생할경우잔액을늘려주는 Cash Out 형과일정한한도를두고대출을자유롭게할수있는수있는 Credit Line 형으로구분된다. (2) 주택담보대출제도별특성비교미국의주택정책은주택시장에직접적개입을하지않고, 금융제도와관련제도를운영하는등의간접적지원이중심이며, 구매수요자를지원하기위한상품도구성하고있다. 이러한측면에서적격대출 (Conforming Loan) 은 MBS 발행에적합한페니메와프레디맥과같은유동화전문기관의양수요건을만족하는대출로써만기고정금리 균등분할상환을원칙으로한다. 이자율이낮고소득수준에대한제약이없기때문에수요가많으며, DTI 비율제한은 45% 이하, LTV 비율은최대 95% 로한국상품보다높은편이다. 적격대출에포함되지않는주택담보대출을비적격대출 (Non-Conforming Loan) 로분류하며, 변동금리대출, Jumbo 대출, FHA 대출등이이에해당한다. FHA 대출의경우신용점수 (FICO) 41) 제한이적격대출에비해낮기때문에신용도가낮아적격대출을이용하지못하거나 LTV 가높은대출자를대상으로한다. 이자율이높고대출한도가상대적으로낮은것이특징이며기준 (DTI 43% 이하 ) 이엄격하여고정금리와변동금리상품모두가능하다. Home Possible & Home Possible Advantage 는서민에게주거용주택 41) Fair, Issac, and Company (FICO) 300~850 FICO 620 FHA FICO

184 을지원하기위한대출프로그램으로프레디맥에서지역별중위소득자이하의무주택자를 대상으로한다. 페니메의 Home Ready 는중위소득이하의서민을위한주택구입지원 대출로무주택자의주거용주택구입시 LTV 97% 까지대출이가능한것이특징이다. 5-2, FHA Loan FHA,, Home Possible, Home Possible Advantage, Home Ready 1) $417,000 $271,050 $417,000 $417,000 $417, LTV 1 LTV DTI ) FICO ) 620 4) : / 2: Home Ready DTI 3: FICO LTV 90% 4: Home-possible(Home possible Advantage), (620~ 700 ) : FRB (3) 미국금리조정가능모기지 (ARM) 주택담보대출특성금리조정가능모기지 (ARM) 의경우기준금리에적정이윤을고려하여대출금리를결정하고고객에따라차별화된금리를적용한다. 또한차입자가상환하지못할위험을완화하기위하여금리상한제, 지급액상환제, 할증분할상환제조기상환제등의제도를실시하고있다. 표준형 ARM 의대출금리는기준금리인덱스에이윤 (0.125%) 5 151

185 을합산하여결정하며인덱스는대출종류에따라미국채금리또는 LIBOR 금리를사용하고있다. 대출금리변경방법은상품에따라 12개월에서 36개월마다변경이가능하고첫조정상한선은 1~5% 수준에서설정하며, 이후조정상한선은각각의금리조정에대해 1~4%p 사이에서결정한다 / / / / / / : 10/ : FRB 5-4 ARM DISCOUNT INDEX PREMIUM 1) 2) 3) 4) (: %,, ) 10/ /2/ / /2/ / /2/ / /2/ / /2/ / /2/ / /2/ / /2/ / /4/ / /4/ / /2/ / /2/ : 2: INDEX VALUE + + 3: / / 4: + 5: 1 : FRB 152

186 미국채금리에연동한 ARM 의최초금리는인덱스에마진과디스카운트프리미엄 (Discount Premium) 을합산하여결정하고, 금리상승한도를설정하여한도범위내에서상환금액이정해진다. LIBOR 금리에연동한 ARM 의경우대출금리및상환액의결정방법, 금리변경방법이미국채금리를연동한 ARM 상품구조와동일하다. 5-5 LIBOR ARM INDEX DISCOUNT PREMIUM (: %,, ) 5/ /2/ / /2/ / /2/ / /2/ /1/ : 1 : FRB 대체형 ARM 상품의경우대출금리와대출상환액은표준형 ARM 상품과동일하게적용한다. 대출금리변경방법은최초금리가변경된후에 6개월또는 12개월마다변경이가능하고첫조정상한선은 1~3% 수준에서, 이후조정상한선은각각의금리조정에대해 1~2%p 사이에서결정된다. 한편, 월상환액변경방법은표준형 ARM 상품과동일하다. 5-6 ARM 1/ / / : FRB 5 153

187 5-7 ARM (: %,, ) INDEX DISCOUNT PREMIUM 1/ /2/6/F /6 LIBOR 3/6 LIBOR /1/6/F /1/6/F : 1 : FRB 일반적인 ARM 상품에서는차입자의부담을완화하기위해한시적금리경감옵션 (Buydown option), 금리전환옵션 (Conversion option), 이자한정 (Interest Only) 옵션등이도입된다. 한시적금리경감옵션은 ARM 대출계약이후특정기간동안차입자의금리부담을한시적으로경감하여상환액을낮출수있으며, 금리전환옵션을행사하였을경우 ARM 에서고정금리상품으로전환이가능하다. 또한이자한정옵션이있을경우첫변경일이전최초상환시에대출금에대한이자만상환하며, 첫이자상환기간동안대출원금상환은하지않는다. 5-8 Buydown Option (: %, ) Bought down rate Bought down payment (subsidy) & (P&I-subsidy) : FRB 154

188 5-9 Interest Only INDEX DISCOUNT PREMIUM (: %,, ) 10/ /2/ / /2/ / /2/ / /2/ / /2/ : 1 : FRB 2. 1) 일본은규모및구조면에서성숙한모기지시장을가지고있으며, 주택시장안정화를위하여정부가적극적으로주택금융지원을하고있다. 42) 일본의주택담보대출은크게공적대출, 민간주택대출, 증권화대출인 FLAT 35, FLAT 50 등으로구분된다. 공적대출은근로자를대상으로하는재형주택융자와주택신규취득자를대상으로한가구융자로구성되어있다. 민간대출에는은행과같은금융기관으로분류되는데도시, 신탁은행등은일정요건을만족하면신청이가능하나변제능력과자기자금등의심사기준이엄격한편이다. 인터넷은행은도서 ( 島嶼 ) 지역등을제외한전국어디에서도신청할수있지만보증회사를이용하지않으므로, 심사가엄격하고융자실행까지의시간이소요가많은단점이있다. 보험회사의경우제휴대출로이용하는경우가많고, 모기지은행은누구나이용가능한은행과고객과제휴사에제한을두는경우로구분할수있다. FLAT 35와 FLAT 50은공적대출과민간대출사이에서운영되고있으며, 42) (2015) p

189 FLAT 35 는심사기준을만족할경우융자를받을수있고, FLAT 50 의경우이용할 수있는연령대를 29~43 세로제한한다. 5-5 :, ( 浅 わかる ローン 2017 p.14 2) (1) 금리유형별주택담보대출운영현황금리유형은장래의손익을결정짓기때문에주택담보대출을선택할때가장중요한부분으로작용하고있으며고정금리형, 변동금리형으로구분할수있다. 고정금리형은대출받을시에적용된금리가변제종료일까지계속해서이어지는상품으로주로 FLAT 35와일부주택담보대출에서이용한다. 단계금리형은고정금리형의일종으로일정기간이경과한후이후금리를높게설정하는상품이며, 고정금리형은대출시에금리가설정되므로장래의변제액이결정되지만, 변동금리형보다금리수준이높게책정되는것이특징이다. 156

190 5-10 FLAT 35 FLAT 20 FLAT 50 ( ), %, FLAT 35 36~50 60% FLAT 35 FLAT 35 FLAT 35: 1.06%~ FLAT 20: 0.98%~ 1.42~1.92% 1.0~4.0% 21 :,, p.8 일정기간별로금리가재조정되는변동금리형은주로 6개월단위로재검토되며변제액은 5년단위로다시계산한다. 변제액의경우 125% 규정 (rule) 을적용하여재조정후의변제액은직전변제액의 1.25 배를상한으로정하고있다. 5년고정금리제라고불리는재형저축융자는 5년마다금리와변제액이재조정되며, 고정금리선택형은변동금리형을기초로일정기간동안의금리가 특약 을통해서고정되는상품이며특약기간이종료한후에는변동금리로재변경하게된다 ( ) 2 1% 0.5~1.3% ( ), ~1.4% 1, 50, % :,, p

191 (2) 증권화주택담보대출의주요특성 FLAT 35는주택금융지원기구와민간금융기관이제휴하여만든주택담보대출상품으로장기고정금리로대출받을수있다는점이특징이다. FLAT 35는크게 매수형 과 보증형 2가지로구분되지만, 보증형의경우 2017 년 5월 1일시점에서취급하는기관은두곳뿐이며일반적으로매수형이대중화되어있다. FLAT 35는장기고정금리대출상품이기때문에대다수의금융기관이취급하고있으며, 일부보험회사모기지은행, 주택건설회사등의비금융기관에서도다루고있다. 적용되는금리는기관별로상이하지만매달최저금리로설정하기때문에 1.06% 수준 (2017 년 5월시점 ) 으로설정되어있다. 변제기간에따라서 FLAT 35, FLAT 20, FLAT 50 등으로분류되고각각금리수준과상품에차이가있다. FLAT 20의경우 FLAT 35와큰차이는없지만물건의요건과수입기준등을충족해야하며, FLAT 35S 는우량주택취득지원제도로서장기우량주택일경우신청이가능하다. FLAT 35는주택을신규취득하거나주택대출의기존대출을변제후재대출받는경우에도이용이가능하고, 주택금융지원기구가제시한기준을충족시키는우량주택 (1 억엔이하 ) 을대상으로한다. 또한신청시연령이만 70세미만 ( 자식이릴레이상환할경우만 70세이상가능 ) 으로안정적인수입이있어야하고, 일본국적을보유하거나영주허가를받고있는외국인도포함된다 FLAT % 35 % : FLAT35, ( 158

192 5-13 FLAT 35 ( ) 100 ~8, % 15~ ,. 40% %, 0.44% - : 32,400~108,000 - : 2.16% 2~3 ( ) ( ) 100 ( ) 1) () 2), 1 1: : ( ) :,, p.14 취득예정주택이장기우량주택또는인정저탄소주택에해당하거나주택금융지원기구 가정하는기준에따라서변제당초의 5 년내지 10 년간의금리가 0.3% 인하되었지만, 2017 년 10 월부터 0.25% 로변경되었다. 이밖에도자녀양육세대와지방으로이주한 5 159

193 세대를대상으로당초 5년간금리를 0.25% 인하해주고있다. FLAT 35는중고주택을구입하여개조 (Reform) 할경우공사대금을함께대출할할수있는상품도있는데, 대표적인예가 FLAT 35 리폼 (reform) 일체형 과 FLAT 35 리노베 (renovation) 가있다. FLAT 35 리폼 (reform) 일체형 은중고주택을개보수할비용에대해 FLAT 35 대출절차를통해서함께대출이가능하다. 또한 2016 년새롭게시작한 FLAT 35 리노베 (renovation) 의경우주택의성능을향상시키는개조에대한자금을함께대출받을수있고차입당초 5년또는 10년간의금리를 0.6% 인하해준다. (3) 민간주택담보대출의주요특성민간에서지원하는주택담보대출로는크게변동금리형, 고정기간선택형, 전기간고정금리형으로나누어지며, 은행이나신용금고, 노동금고, 농협, 보험회사, 모기지은행등이취급한다. 변동금리형의경우세가지상품중금융기관이가지는리스크가가장낮기때문에주력상품으로사용하고있다. 변동금리형의적용금리는 6개월마다재설정하고변제액은적용금리변화에따라서 5년마다변경하며, 금리상승으로인한변제액증액률은 25% 로제한하고있다. 금융기관에서는변동금리형담보대출사용자를심사할때심사금리를적용한 미지불이자 발생하여대출사고가일어날가능성을미연에방지하고있다. 또한 2017 년 4월변동금리형상품의실질금리는 1% 미만의수준이며, 금리상승으로인한리스크를최소화하기위해고정금리형과혼합형으로대응하고있다. 고정기간선택형은 20여년전에새롭게제시된상품으로특약기간 (2년, 3년, 5년, 7년, 10년등 ) 동안의금리는고정되고이기간중변제액은변동하지않는것이특징이다. 특약기간이짧을수록거의 0% 대의금리가적용되며 10년의경우약 1%, 10년이상의경우 1% 후반에서 2% 전후의금리를적용한다. 이용자입장에서금리상승으로인한변제액증액리스크가발생하는점은변동금리형과같지만증액률을 25% 로제한하지않는다는차이점이있다. 전기간고정금리형은대출기간동안의금리가고정되어있는상품으로이용자의입장에서안정적인반면, 다른두상품에비해서금리가높은것이특징이다. 최장 35년의 160

194 상품은금리가높아금융기관입장에서상당한리스크를수반하기때문에잘사용하지 않으며, 주택금융지원기구의 FLAT 35 에의존하는경우가많다. 3. 1) 영국의모기지대출은 PRA(prudential regulation authority) 의감독및규제를받고있는데 2008 년글로벌금융위기이후 conduct regulation 강화에대한논의가활성화되면서 2014 년부터대출자의상환능력심사를강화하고있다. 또한, FPC(Financial Policy Committee) 는영국금융시스템의전반적인위험을모니터링하고정책방향을정하는데모기지대출의거시적충격에대한영향은 FPC 의규제를받는다. 영국에서는 2014 년 6월이후개인심사를강화하여소득의 4.5 배이상되는대출비율을전체의 15% 이내로관리하는방법으로모기지대출의리스크를관리하고있다. 이와함께향후 5년이내에변동금리가 3%p 인상될경우모기지대출의위험에대한스트레스테스트를의무적으로시행하도록되어있다. 영국의모기지대출시장은 2016 년 1,110 만주택을대상으로 1.3 조파운드규모로유럽에서가장큰시장규모를가지고있다. 주택당평균모기지대출잔액은 12만파운드수준이고 2016년에는 2015년대비 11% 성장한 2,450억파운드신규대출이발생하였으며, 가압류및연체율은저금리기조로 1982 년이후최저수준을보이고있다. 저금리기조속에서생애최초주택구입자는지역별로 2015 년대비 5~11% 증가하였고, 소득대비대출금액비율은 2.87~3.99 배수준이다. 영국모기지의 LTV는평균적으로 75~87% 의매우높은수준이며, 2016 년 4분기기준으로 75% 미만차주약 65%, 75~90% 가약 30%, 90% 이상차주가약 5% 이내로나타나 75% 이상의고 LTV 비중이높은편이다

195 : CML ( ) () 284,700 31,400 8,000 14,700 43,300 (Loan to income) (Loan to value) 84% 85% 86% 87% 75% % 5% 7% 11% -5% : CML ( ) 2017 년 9월주택시장은꾸준한성장세를보이며 2015 년과비슷한추세를보이고있다. 총부동산거래에서생애최초주택구입자의비중이 17%(303,000 건 356,000 건 ) 증가하였으나임대목적의대출 (Buy-to-let) 의경우 31%(108,000건 75,000건 ) 감소 43) 하였으며, 부동산거래의지표인주택구매승인 (house purchase approvals) 이연초수준으로회복함에따라이러한추세는지속될것으로전망하고있다. 43) CML, Market commentary September 2017 ( market-commentary-september ) 162

196 (: ) home mover (Buy-to-let) % 17% 1% -31% -6% : CML, Market commentary September 2017 ( news-and-views/market-commentary-september ) 생애최초구매자의대출이증가한이유중하나는 Help to Buy 제도의사용으로신규주택에대한수요가발생하였기때문이다. 또한, 생애최초구매자를겨냥한 Help to Buy ISA와같은여러가지정부정책이생애최초구매자에대한대출활동을유도하고있어향후생애최초구매자의대출이증가할것으로전망하고있다. 반면, 이주자 (home mover) 는정책으로인한혜택이적기때문에지난몇년동안큰변화가없는것으로나타났으며, 임대목적대출의경우에는정부개입으로규제가이루어지면서 2016 년 4월이후매월약 6,000 건의주택구매가발생하였다. 주택소유자의소득승수로측정한지역간주택구입능력 (affordability) 의최대와최저의차이는 2013 년부터점점그차이가커지면서 2017 년에는 2013 년격차의 2배이상을기록하엿다 년 9월 30일부터, 4개이상임대목적주택담보대출을이용한차입자 (portfolio landlords) 는새로운담보매입을신청할때마다전문적인보험인수방식을적용하고있으며, 차입자의임대목적대출을이용한경험, 기존자산과관련된현금흐름과사업계획에대한조사를시행하고있다

197 5-7 (Loan-to-income) : CML, Market commentary September 2017 ( news-and-views/market-commentary-september ) 2) 정부는모기지금융활성화를통해자가보유를촉진하고있어자가보유율은상대적으로높은편이며모기지대출도활성화되고있다. 대표적인자가보유지원대책으로 help to buy scheme 을운영하고있는데 help to buy는 Shared ownership 과 Equity Loan 방식으로운영하고있다. Shared ownership 은주택구입을위한모기지대출을충분히받을수없는차주를대상으로주택가격의 25~75% 만큼의지분을나누어지분이외의주택가격에대해서는임차료를내는형태로우리나라의공유형모기지와유사한성격을가지고있다. Equity Loan 은생애최초주택구입자를대상으로 5% 의자기자금만있으면정부에서 20% 의주택구입비용을대출해주고나머지 75% 는일반은행의모기지대출을통해서주택구입을지원하는방식으로운영되고있다. 한편, 생애최초주택구입자에게는 The Help to Buy: ISA 를운영하여 200파운드당 50파운드를지원하며최대 3000 파운드한도로자가마련저축을지원한다. 따라서 12,000 파운드저축시 164

198 3000 파운드를최대한도로받을수있다. 주거를위한모기지상품으로는 Buying your first home, Moving to a new home, Moving your mortgage to us, Borrowing more with h Home Owner Loan 상품등을운영하고있다. 최대대출가능금액은소득, 상환방식및금리, 주택자산가치, 은퇴연령등에따라달라진다. 상환방식은일반적으로원리금균등분할상환방식이나, 소득이 10만파운드이상되는사람에게는이자만상환하고원금은만기에상환하는방식도운영하고있다. 금리는일정기간까지는고정금리, 그이후변동금리또는고정금리전환상품을운영하고있으며, 조기상환수수료가있는것이특징이다. 다주택자등임대인 (landlord) 에대한모기지대출은 BTL(buy-to-let) 상품으로일반대출과다른규정을두고있다. BTL(buy-to-let) 은영국의사적임대시장 (430 만가구 ) 을지원하는중요한금융수단이되고있으며전체신규모기지대출시장의 14% 를차지하고있다. BTL 의모기지대출시장은 2008 년 84만명, 932억파운드에서 2014 년 180 만명, 2,140 억파운드로크게성장하였다. BTL 의모기지대출을받으려면임대가능성에대한심사를받아야하고, 임대인의소득추정시임대수익, 세금납부등을감안하여임대료가모기지대출원리금납부액의 145% 이상 ( 최근 120% 에서강화 ) 이되어야한다. LTV 는자기자금이 25% 를보유한상태에서 75% 한도로대출이가능하며, 소득이 2만5천파운드이상이어야한다. 또한, 최대 5채의주택에대해서대출이가능하며모두합산하여 200 만파운드한도로대출이가능하다. 스코틀랜드에서도잉글랜드와유사하게 First time buyer, Home mover, Buy-to-let 등의상품을운영하고있다. 일정기간에만고정금리를적용하는상품은 2~5 년간고정금리기간을선택할수있으며, 금리만상환하는상품의경우차입자는납득할만한모기지원금의상환계획을은행에제출해야한다. 조기상환을할경우수수료가있지만예정된상환금액의 10% 내에서는수수료가발생하지않는다. 상환능력변화에따라차입자는소득여건에따라예정된금액보다더많은금액을상환하거나, 일정기간상환 ( 원금 ) 을유예해주는 a payment holiday 를선택할수있다

199 4. 1) 스위스가계의순수익은매우높지만 OECD 국가중가장많은부채를가지고있으며, 지난 10년동안꾸준히증가하고있다 년스위스의총가계부채는가처분소득의 200% 에달했고주택담보대출은모든가계부채의 92% 이상을차지하고있다. 가계대출이높다는것은모기지대출로인한은행의리스크가높다는것 (exposure) 을의미하며스위스는익스포져가 OECD 에서 6번째로높은것으로나타났다. 스위스금융기관의모기지대출은은행간신용대출을제외하면스위스내은행대출의약 84% 를차지하는것으로확인되었다. 특히, 제네바, 취리히, 바젤과같은대도시지역의아파트가격이급격히상승하여모기지대출이소득보다더앞서는현상이발생하고있다. 2007~2014 년사이에제네바의아파트가격은 70% 이상, 취리히의경우 50% 상승한것으로나타났다. 5-8, : Owner-occupied apartment : Wüest Partner( ) 166

200 5-9 (: %) : OECD, Economic Survey of Switzerland p 년이후비금융기업에대한모기지대출변화율은연평균약 6%, 가계의경우평균 4.5% 인것으로나타났으며, 2012 년말이후많이감소한수치이지만그동안의평균치를고려했을때는크게상승한수준이다. 또한, 민간주택소유비율이지난몇년동안다소증가하였음에도약 40% 에불과하며, 이는민간, 상업부동산개발업자, 연기금, 보험회사와같은기관투자자에의해임대주택에대한투자가활발하다는것을의미한다. 스위스의모기지대출기관에대한규제는은행의자발적방침과법률지침이함께적용되며스위스 FINMA(Financial Market Supervisory Authority) 에인증된 Swiss Banker Association(SBA) 의가이드라인에따라자발적방침이적용된다. 모기지금융영역에서 SBA 의가이드라인은자본규제법 (CAO: Capital Adequacy Ordinance) 에명시된법적지침에따라일반규칙이규정되며, 이일반규칙에는 LTV 가약 80% 라는것을포함한전반적인모기지대출지침을정의하고있다. 44) 반면, DTI 와관련된법적규정에대해서자유로운편이나은행에서는내부정책으로참조금리를 5% 로설정하고있으며, 일반적으로부채상환액이가구총소득의 1/3 을초과하지않도록권유하고있다. 44) OECD, Economic Survey of Switzerland 2015, p

201 2) 스위스모기지상품은금리를기준으로고정금리모기지, 변동금리모기지, LIBORbased 금리모기지, LIBOR swap 모기지상품등이있다. 고정금리모기지 (FRM) 는스위스에서가장대중적인모기지상품으로이자율이미리설정되어주택담보대출전기간에적용되며보통 2~15 년사이의조건으로제공된다. 주택담보대출의전체비용을미리계산할수있고동일한이자가적용되므로금리가낮을때가입하면낮은금리로이용이가능하지만대출기간중금리가낮아질경우손해가발생한다는것이특징이다. 변동금리모기지 (VRM: Variable Rate Mortgage) 는고정기간이없기때문에융통성있는모기지옵션이며제한이없기때문에언제든지취소가가능하다. 하지만스위스의프리미엄변동금리모기지는고정금리나 LIBOR 금리보다높은최대 4% 의금리가적용되며, 현재 Glarner Kantonalbank(Hypomat) 에서제공하는모기지가가장저렴하지만현행 2% 보다높은수준이다. LIBOR-based 금리모기지 (money-market mortgage) 는고정금리가없는대신, 시장금리에따라이자율이변동하게된다. 시장금리가장기간낮게유지된다면대출금리가낮아저렴한상품이지만 LIBOR 가급격히상승하면리스크가높아지기때문에고정금리모기지와함께사용하고있는상품이다. LIBOR swap 모기지상품은일반적으로고급 (advanced) 모기지로분류되며, 고투자가치를지닌자산을포함한높은투자자산에대한자금조달을할경우권장한다. 스위스에서는모기지대출을받기위한조건으로최소자기자금 (downpayment) 비율은 10% 이나스위스대출기관은통상적으로 20% 의자기자금을요구하고, 세제혜택이있는은퇴연금 (2a) 및사적연금 (3a) 은 downpayment 나모기지상환목적의경우중도인출이가능하다. 또한대부분상속및증여세가없기때문에부모의상속이나증여를통해서 downpayment 를지불에사용한다. 즉, 스위스의 LTV 한도는규정상 90% 이나실질적으로 80% 이내로적용되고있으며, 별장과같은일반주거용이외의경우 50~70% 로더엄격한수준이적용된다. 이에반해소득대비상환비율 (DTI) 는 1/3수준 168

202 으로엄격히관리되고있으며, DTI 계산시금리는실제지불하는금리가아닌자산유지비용을포함하여계산하는 imputed interest 를적용하는데이금리가통상 5% 수준으로높기때문에실제대출가능금액은낮은수준으로유지된다. 한편, 주택자산가치의 2/3 만큼에대해서는원리금분할상환을적용받지않을수있으며, 그이상에대해서는원리금상환방식으로대출을받아야한다. 임대목적용주택에대한모기지는영국과달리주거용모기지대출과유사한규제수준을적용하나다만, 은퇴연금 (2a) 과사적연금 (3a) 을인출할수없으며, 주택담보대출을받을때일반적으로고정금리상품을이용해야한다. 5. 주택담보대출을중심으로가계부채가급증하는등주택금융시장이직면한위험이커져가고있는시점에서향후우리나라가지향해야할주택금융시장시스템을모색할필요성이증대되고있으며, 해외의주택금융체제가다양해지고있는가운데해외금융체제에대한이해가필히요구되고있다. 미국의주택금융시장은정부가적극적으로시장에개입하여자금조달과가구의자금확보가용이한시스템이었으나, 2008 년금융위기이후정책의취약점이드러났다. 이는리스크관리의한계와운영구조가취약하여발생한결과로서이를해결하기위해미국은투명성과안정성을높이는방향으로개혁을진행하고있다. 또한, 민간주도주택금융시장으로의전환을위한여건을조성하기위해노력하였음에도불구하고, 여전히공적금융의성격이강하게남아있다. MBS 발행및모기지대출의경우에도정부의암묵적 명시적보증이자금의장기적인조달을쉽게만들었으며, 가구의자금확보까지용이하게하고있다. 45) 일본은금융상품유형에있어서전기간고정금리와변동금리를구분하고있고, 일 45) (2015) p

203 부혼합형을설정하는등다양한상품을제시하고있다는것이특징이다. 초유의저금리상황에서전체적인경기변동을확인할수있다면변동금리형을선택하고그렇지못할경우에는고정금리형을선택하는것이일반적이다. 규모가큰회사의경우주택담보대출상담회를열어차입자들에게정보를제공하고있으나대도시등에서만이용할수있어지역차가존재하는것이한계점이라고할수있다. 영국에서는임대주택공급을축소하는대신모기지대출의활성화를통해자가보유지원을유도하고있으며지분형대출, 분할소유를통해자기자본이부족한무주택자의주택구입지원을강화하고있다. 또한, buy to let 의임대목적형주택담보대출을통해민간시장에서임대주택공급을확대하고있으나, 자가거주목적의주택담보대출과비교하여보다엄격한심사기준을적용하여그수가확장되지않고있다. 스위스의경우수요자의특성에맞추어다양한주택담보대출상품을운영하고있으며, 리스크관리를위해서 DTI 를 1/3 수준으로엄격히관리하고있다. 특히, 현재의금리가아닌, 향후금리인상가능성을고려한보다높은금리를적용하여 DTI 를산출하고있다. 수요자의소득산출시실수요의자가거주목적의경우에는공적및사적연금을인출이가능토록하여주택구입을지원하고있다. 향후국내에서도주택담보대출차입자보호를위해금융회사에서금리리스크를어느정도부담할필요가있으며, 금리변동주기가 3~5 년인상품또한고려해볼필요가있다. 저소득층의장기고정금리대출확대를위해공적기관이차입자와금융회사의리스크를부담해야하며, 금융회사로하여금금리변동주기를확대할인세티브를부여해야할것이다. 변동금리대출에대해서는변동금리위험성의홍보를적극적으로하는한편, 금리위험을완화하기위한금리상한 (interest rate cap) 상품의확대가필요가있다. 더불어미국에서는신용점수가낮거나중위소득이하의서민을대상으로비적격대출인 FHA Loan, Home Possible & Home Possible Advantage, Home ready 등의상품을도입하고있으며, 일본에서는주택의질을중시하는사회적인현상으로인해주택의리폼 (reform) 이나리노베이션 (renovation) 에관한비용을함께대출하는상품이 170

204 등장하였다. 공적대출상품의경우에는주택의질적기준에따라이자율을낮춰주는상품도새롭게등장하고있기때문에이러한상품들이우량주택확보를유도하는유인요인으로작용하고있다. 국내에서도수요자에게알맞은형태로주택담보대출을제공하고있는각국의사례를바탕으로다양한니즈 (needs) 에부합할수있는폭넓은주택담보대출상품구성을검토할필요가있다

205

206 CHAPTER

207

208 CHAPTER 6 주택담보대출의효과적운영방안.. 1. 지금까지논의한주택담보대출제도및시장현황, 주택담보대출시장의건전성, 주 택담보대출이용특성및대출이용제약, 주택담보대출운영해외사례등의연구내용 을정리하면서주택담보대출의효과적운영을위한정책과제를도출한다. 1) 주택담보대출은주택을신규로구입하거나현재소유하고있는주택의현금화를위해주택의저당권을담보로한대출이다. 금융기관입장에서주택담보대출은주택이라는자산을담보로하기때문에신용대출과비교하여위험이낮은상품으로차주가대출을상환하지못하더라도저당권을바탕으로주택을매각하여대출금액을회수할수있기때문이다. 이러한이유때문에 IMF 외환위기이후국내금융기관들은주택담보대출을크게확대하게되었으며주택시장이활성화되고저금리기조가유지되면서주택담보대출규모가크게확대되었다

209 주택담보대출은자산이부족한가구의안정적인주거를위한중요한금융수단으로자리잡고있으나, 소득이감소하거나금리가큰폭으로인상될때주택담보대출은원리금상환부담이커져연체위험이확대되고금융기관을비롯한전체경제시스템에부정적인영향을미칠수있다. 이러한상황에서주택담보대출의연체위험에영향을미치는요인들을살펴보고향후주택시장및거시경제충격에따른가계및금융기관의위험을건전성측면에서점검해볼필요가있다. (1) 연체위험의주요결정요인공공부문인한국주택금융공사의주택담보대출과민간부문인 KCB 의주택담보대출자료를이용하여차주의연체에영향을미치는주요요인을분석하였다. 공공부문자료의경우절단된데이터에대한편의를제어할수있는생존분석방법을적용하여 LTV, DTI, 신용등급, 소득, 주택가격변화, 가산금리등의변수가차주의연체위험을미치는영향을분석하였다. 분석결과, LTV, DTI 가낮을수록, 신용등급이높을수록연체율이낮은것으로나타났다. 또한, 30일연체에서소득의영향력이통계적으로유의하였으며상환방식에서는체증식또는일부일시납상환조건이있는대출의연체위험이높은것으로나타났다. 차주별로다르게적용된가산금리의경우가산금리가높을수록연체위험이높은것으로나타났다. 이러한결과들을종합해보면 LTV, DTI 의경우차주의상환위험에중요한영향을미치는요인이며, 건전성관리의주요수단으로의미가있으므로원리금분할상환방식의건정성관리에효과가있음을확인할수있었다. 가산금리의경우차주의신용도를대변해주는것이기도하지만금리는차주의연체위험에중요요인으로건전성관리의주요지표가될수있음을뒷받침해주고있다. KCB 의민간자료를이용한차주의연체위험분석에서는현재시점의연체여부대신, 향후 1년내연체경험여부를의미하는연체전이율을대리변수로하여차주의연체위험을분석하였다. 분석결과, LTV, DTI, 신용등급, 연령, 급여소득여부, 은행및보험여부, 일시상환여부, 수도권여부등이차주의연체위험에유의미한영향을미친것으로나타나공공부문자료를이용한분석결과와유사한결과가도출되었다. 176

210 6-1 CB *** *** *** CB *** *** *** CB *** *** * CB *** *** CB ** * CB CB ** ** * CB *** *** *** CB *** *** *** DTI *** ** 1(30 ) (40 ) *** 3(50 ) (2~3 ) ** 2(3~4 ) ** 3(4~5 ) *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** * * _ _, _, _ _ _, *** *** *** *** : exp(coef) 2: 30, 2 base case : 6 177

211 (2) 시장변동에따른스트레스테스트매시점의더미변수를추가한시점더미로짓모형을통해모든시점에서의차주의신용특성과개인특성을통제하여 GDP, 금리, 아파트가격의변화가차주및은행의건전성에미치는영향에대한스트레스테스트를실시하였다. 분석을위한시나리오는 IMF 외환위기와같은가장강한가정의시나리오부터최근 2008 년글로벌금융위기상황의약한시나리오, 그리고그중간정도규모의시나리오를설정하였다. 분석결과, 시나리오에따라주택담보대출연체전이율은 4.4% 에서최대 11.4% 까지상승한것으로나타났다. 이를부실액규모로환산하면각각약 27조원, 45조원, 70조원의부실이발생하는것으로추정된다. 회수율을감안한금융회사의손실규모는각각 1.8조원, 3.0조원, 4.5 조원으로추정됨에따라현재의손실흡수능력감안시충분할것으로판단되지만, 취약계층, 특히과다ㆍ다중채무자의부실위험은증가할것으로판단된다. 한편 LTV ㆍDTI 와같은차주단위특성변화보다거시환경변화시연체전이율이크게상승하였으며, 거시환경중에서도금리충격에민감하게반응하는것으로나타났다. 6-2 KCB 1 () 2 () 3 () GDP 1.9% 1.94%p 1.6% GDP 4.6% 5.16%p 8.3% GDP 7.3% 8.37%p 14.9% (%) () () 4.40% % % : : KCB 178

212 이와같은분석결과를통해서볼때주택금융의성장과정에서지속적으로증가한위험차주의규모및위험도를파악하고금리및유동성충격에대비한과다ㆍ다중채무자관리방안마련할필요가있다. 작년하반기이후대출금리가상승추세이며향후미국의기준금리인상에따라국내의금리상승도변동될가능성이높은상황이다. 신용경색시다중채무자부실위험이크게증가하고, 동일등급내에서도유동성민감도에따라연체전이율이상이함에따라, 유동성민감도를감안한다중채무자위험관리를할필요가있다. (3) 주택담보대출의연체영향주택담보대출과가계대출, 신용대출과의연체영향분석을통해서주택담보대출시장의연체율변동이신용카드시장으로파급될수있는것을나타났다. 이는가계의상환능력이약화될때즉각적인사용이용이한신용카드이용의건전성이함께약화될수있음을시사한다. 주택담보대출의위험은신용카드를통한간접적효과를통해서가계대출건전성에영향을미칠수있으며주택담보대출의경우차주개인의위험이외에도부동산가격등거시경제시스템적위험에대한영향을많이받기때문에전체가계대출관리측면에서도역시중요성을가진다. 2) (1) 가구유형별주택담보대출이용특성 2012 년 ~2016 년까지의가계금융복지조사의금융부문자료를활용하여가구의주택금융이용관련특성과연체위험에대한영향요인을분석하고시사점을도출하였다 년 ~2016 년사이전체적으로주택담보대출이용률이크게증가한가운데, 연령, 소득, 자산계층별로주택담보대출이용및위험특성에서다른특성을보여가구특성을고려한주택담보대출의다양성제고가필요한것으로나타났다

213 구체적으로살펴보면주택담보대출이용률은수도권, 20,30 대, 중소득, 자산3,4분위그룹에서가장높았으나자산1,2분위그룹의이용률증가가큰것으로나타났다. 담보대출가구의그룹별 LTV 수준은대부분 30% 대로크게높지않은것으로나타났으나자산이적은 20,30 대그룹이상대적으로 LTV 수준이높은것으로나타났다. DSR 수준은대부분그룹에서 30% 대로높지않은것으로나타났으나 DSR 80% 이상인가구의비율이수도권과 60대이상, 저소득그룹에서비교적높게나타났다. 이를통해볼때주택금융이용률이제고되고주택금융이활성화된것은긍정적이나, 60대이상과저소득계층의원리금상환부담이높아가계부채위험요인으로작용할수있음을시사한다. 6-3 (2016) (:,, %) ( ) ( ) LTV DSR DSR 80% : LTV LTV 2016 :, 2016 ( ) 180

214 연체율의경우 20,30 대고소득그룹및자산 5분위그룹과 40,50 대고소득그룹은주택담보대출이용률이높으나연체율은낮은반면 40,50 대중소득그룹과 60대이상자산1,2분위그룹은연체율이높은것으로나타났다. 또한, 주택담보대출의이용목적이주택마련목적일경우연체율이상대적으로낮았으며주택담보대출의상환방식에서도원리금균등분할상환이만기일시상환보다연체율이낮게나타남에따라실수요기반의자가주택마련목적대출에대해서는포용성을확대하고원리금분할상환을확대할필요가있다. 가구의연령대별소득계층및자산계층별연체위험에대한분석결과 LTV 의경우 40~50 대의중소득과고소득, 자산 5분위계층에유의미한영향을미치는것으로나타나고가주택구입시에 LTV 비율을상대적으로낮출필요성이있는것으로나타났다. 거주주택마련목적의경우전연령대에서자산 5분위를제외한전체소득및자산계층에서연체위험을통계적으로유의미하게낮추는것으로나타나주택거주목적의실수요에대해서는주택담보대출을확대할유인이존재한다. 만기일시상환의경우계수값은 (+) 로나타나연체위험에영향을주나통계적유의성은없었다. 이자율의경우자산 5분위를제외한전연령및소득계층에통계적으로유의미한것으로나타났으며특히, 소득계층별로이자율 1%p 상승이연체위험에미치는한계효과는저소득층 5.18%, 중소득 2.96% 로중소득이하계층에미치는영향이큰것으로나타났다. 이러한결과는금리변동의안정성을가구의연체위험관리의중요수단으로활용해야함을시사한다. 또한, 근로소득여부는 40~50 대및 60대의전소득계층및자산 3 4 분위및 5분위에서연체위험을통계적으로유의미하게낮추는효과가있는것으로나타나안정적인상환능력에대한평가가중요할것으로판단된다. (2) 주택금융규제변화에따른주택담보대출이용제약 LTV, DTI 와같은주택금융규제는가계부채관리를위한주요규제수단으로활용되고있으며주택가격안정을위한투기억제수단으로도이용되고있다. 그러나이러한금융규제는대개전체가구에영향을미치기때문에실수요자의주거안정을저해하는 6 181

215 부작용이발생할수있다. 따라서주택금융규제가주택실수요자의구매수요에미치는영향을최소화하기위해서는실수요자중심의접근과분석이필요하다 년주거실태조사를활용하여향후 2년내이사계획이있는실수요가구를대상으로 LTV, DTI, DSR 등주택금융규제에따른주택금융이용제약가구의변동을분석하였다. 주택금융에대한이용수요는주로 40대중산층가구가현재자가주택을교체하거나전세등임차에서자가로이주하는과정에서주로발생하는데주택담보대출규제는주택수요의핵심계층으로분류될수있는 40대중산층에미치는영향이클것으로보인다. 주택금융이용수요는가구주연령별로 40대비중이높고, 소득과자산이중간수준인중산층이다수를차지하는것으로나타났으며, 점유형태별로는자가나전세에서이주하려는가구가많았다. 주택담보대출규제에다른대출제약은크게 LTV 수준에따른자산제약과 DTI, DSR 등에따른소득제약으로구분되며자산제약에따른주택담보대출이용제약가구규모와변동이소득제약보다큰것으로분석되었다. LTV 규제수준이가구의대출여부를결정하는중요한역할을할것으로보이며 LTV 규제수준이높을경우 DTI 및 DSR 규제의실질적인영향은크지않을것으로판단된다. LTV 와 DTI 규제에따른주택담보대출이용제약은가구의자산과소득, 대출금의규모, 기타부채의구성등다양한요인에영향을받으며이는곧주택담보대출규제가가구에미치는영향이다양하게나타날수있음을의미한다. 분석결과, LTV 규제수준에따른주택담보대출이용제약은 40대, 중소득층, 저자산가구전세에서자가로이주하려는가구에서큰것으로나타났으며, 소득이낮은 30대, 저소득층, 저자산가구와자가에서자가로이주하는가구에서 DTI 규제에의한주택담보대출이용제약규모가큰것으로분석되었다. 한편 50대, 저소득층, 전세가구에서자가로이주하려는가구가현행 LTV, DTI 에따른주택담보대출이용제약규모가크고기준변경에민감하게반응하는것으로나타났다. 이러한결과는 LTV, DTI 규제로자산이적고소득이낮은무주택자가주택을구입하고자할때큰제약요인으로작용함에따라무주택자들의주거안정을저해할우려가있음을시사한다. 182

216 최근가계대출심사기준으로신규도입이논의되고있는 DSR 의경우산정방식과기준을어떻게설정하느냐에따라주택담보대출이용제약에미치는영향이결정될것으로예상된다. DSR 의경우기타부채의상환기간을어떻게평가하느냐에따라주택담보대출이용제약가구변동폭의차이가크게나타나며, 3년을기준으로하는경우 10% 내외의변동을보였다. 6-1 LTV, DTI <LTV > <DTI > (: ) < LTV > < DTI > < LTV > < DTI > : LTV, DTI : 2016 ( ) 6 183

217 부분분할상환의경우일정부분소득제약요인을완화하는효과가예상되며 LTV 나 DTI 규제가강하게적용된상황에서는주택금융이용제약완화효과가클것으로기대된다. 결과적으로규제수준에따라영향을받는가구변동폭이서로다르며, 특정계층에서영향이큰것으로나타나고있어정책설계시정책대상과목적을명확히하는것이중요할것으로보인다. 특히규제가실수요의내집마련수요나교체수요를지나치게제약하는방향으로작용하지않도록일괄적규제강화보다지역이나계층을고려한완화조건을마련하는것이중요하다. 2. 지금까지논의한정책과제를중심으로주택담보대출의효과적운영을위한주요정 책방안을제시하였다. 1) 주택담보대출보유가구의연체위험은주택구입목적의경우연체율이낮아실수요주택구입을위한주택담보대출의위험은크지않은것으로나타남에따라무주택자의주택구입을위한주택구입자금대출을강화할필요가있다. 주택담보대출이용제약분석에서 LTV 규제에따른대출이용제약이크게나타나므로, 주택수요관리를위한 LTV 규제는필요하나무주택자등실수요자의주택구입지원을위한 LTV 규제는완화할필요가있다. 특히, 20~30 대의젊은계층의경우자산이부족하여주택금융에의존할수밖에없는상황이므로신혼부부등젊은계층에대하여 LTV 를완화하여적용할필요가있다. 현재, 공적금융인한국주택금융공사의보금자리론, 디딤돌대출과일반은행의경우 LTV 70% 한도로금융지원을받고있으나, 생애최초주택구입자의경우일정한 DTI 한도내에서이를 80~90% 로확대하는방안도검토할필요가있다. 단, 리스크 184

218 관리차원에서 LTV 80~90% 적용할경우 DTI 를 30% 이내로엄격히관리할필요가있으며, LTV 70% 를초과하는경우모기지보험을통한리스크관리가필요하다. 현재모기지보험은활성화되고있지않고있으며, 한국주택금융공사의모기지신용보증상품의경우 LTV 70% 이상에대한보증상품이라기보다는 LTV 70% 한도하에서방공제로인한대출의감소분만큼을추가대출할수있는상품으로서의한계가있다. 또한, 자산이부족한 20~30 대의청년층의경우주택담보대출을이용하더라도원리금상환부담이커주택구입에어려움이있을수있다. 전월세에거주하며저축을통해주택구입을계획할수도있으나주택가격상승부담으로주택구입이요원해지는계층이존재한다. 주택을구입하고싶으나자산이부족하고원리금상환부담을느끼는계층을위해서영국의지분대출 (equity loan) 과분할소유 (shared ownership) 방식의주택금융지원을활성화할필요가있다. 지분형대출 (equity loan) 은자기자금 5% 만있으면주택구입이가능한데, 통상적으로 75% 는모기지대출을통해충당하며나머지 20% 는정부에서저리대출을통해자가구입을지원해주고있다. 분할소유 (shared ownership) 는주택구입에부담을느끼는가구에대해서주택가격의 25~75% 사이에서지분을소유하게하고나머지에대해서는임대료를지불하는방식이다. 이럴경우임대료에대한부담은있지만주택의일부를지분으로소유하게되면서향후주택가격상승으로인한주택구입부담을줄일수있는효과가있다. 6-4 help to buy scheme (Equity Loan) (Shared ownership) The Help to Buy: ISA - : - : 5% - : 20% 75% - : - : 25~75% - : : CML(Council of Mortgage Lenders) 6 185

219 그리고 20~30 대청년층의소득은크게늘지않았음에도주택가격이크게상승하여저축을통한주택구입자금마련이어렵다. 이를위해영국의 The Help to Buy: ISA 와같이주택구입을위한저축을지원할필요가있다. 영국의경우생애최초주택구입자에게자가주택구입마련을위한저축계좌를지원하고있는데, 200파운드저축시 50파운드를지원하며최대 3000 파운드까지지원하는제도를운영하고있다. 현재우리나라에서도주택도시기금을활용한지분대출개념의수익공유형과손익공유형대출상품이존재하나시범적으로운영된후활성화가안되고있는상태이다. 내집마련을희망하는실수요무주택자에게일정한소득과자산조건하에서지분대출과분할소유를통해서임대주택에거하면서도주택을구입할수있도록관련제도를활성화할필요가있다 : 7,000, 5 ('14.3 ) - : 70%(2, 4.5 ) - : 1.5% - :20 - : 1 2 (), ( 5% ) - : 7,000, 5 ('14.3 ) - : 40%(2 ), LTV 70% ( 4.5 ) - : 5 1%, 2% - :20 - : 1 2 () : , 2014 이러한금융지원방안은공공임대주택, 주거급여, 뉴스테이등정부의주요주거지원정책이포괄하는가구의특성별계층을고려하여주거지원정책의한축으로써다양한정책과의연계를통해주거지원사각지대를해소할수있는결합정책방안을검토후시행하면국민주거의질향상에도움을줄수있으리라기대한다. 186

220 2) 주택담보대출규모에는자가거주를위한주택구입목적대출외에사업자금, 생활자금, 전세자금등의대출이포함되어있으며, 이러한주택구입목적외주택담보대출의위험은상대적으로높은상황이다. 현재주택담보대출은보금자리론, 디딤돌대출과같은공적주택금융이외의경우주택구입용도와다른용도에대한구분이없이일률적으로운영되고있다. 따라서, 주택담보대출시주택구입목적이외타목적으로주택담보대출을이용할경우관련규제를차별화한상품을운영할필요가있다. 주택구입목적과그외목적에대한구분이모호할수있으나, 무주택자, 생애최초주택구입은주택구입목적으로볼수있으며, 이미주택을소유하고있는경우에대해서이사목적의주택구입과임대목적의주택구입등으로구분할수있다. 이사또는임대목적이아닌경우기존주택이있는상태에서주택담보대출을받을경우에도기존대출금상환, 생활자금, 사업자금등으로구분할수있다. 6-6 home equity loan BTL(But-to-let) - Home Equity Loan Cash Out Credit Line - BTL(buy-to-let) (4 30 ) 14% -,, 145% ( 120% ) - LTV 75% ( 25% ), % : FRB(Federal Reserve Bank), CML(Council of Mortgage Lenders) 영국의경우임대목적주택담보대출인 Buy-to-let Mortgage 상품이있으며이 경우주택구입목적대출대비보다엄격한규제수준을적용하고있다. 이를감안하여주 6 187

221 택구입목적외주택담보대출을받을경우 LTV 규제를주택구입목적의대출과비교하여 10~20%p 더엄격히적용할필요가있다. 한편, DTI 의경우이미주택을보유하고있는상황이기때문에주택구입목적과비교하여완화하여적용할필요가있다. LTV 30% 이하에서는 DTI 를미적용하거나, 주택을구입하되, 임대목적으로주택담보대출을이용할경우임대소득등을소득에포함하여산정하는등 DTI 를탄력적으로적용할필요가있다. 3) LTV, DTI, DSR LTV 규제는주택금융이용제약효과가크기때문에주택수요관리차원에서투기및투기관리지역에서주택가격안정의효과적인수단으로평가할수있다. DTI 의경우 LTV 와비교하여주택금융이용제약에미치는영향은작으나상대적으로저소득층, 전세가구등취약계층에미치는영향이크므로취약계층에대해서는 DTI 규제를완화하여적용할필요가있다. 현재, LTV 와 DTI 를일률적으로적용하여주택금융을규제하고있는데가구유형에따라차등적으로적용하는방안을검토할필요가있다. 자산은적지만소득이있어대출상환능력이있는가구의경우일정한 DTI 한도수준하에서는 LTV 를높일수있는여력이존재하고, 반대로자산은많지만소득이적은고령층의경우일정한 LTV 한도하에서 DTI 를완화하여적용할수있다. DSR 규제의경우가계부채관리를위해서는필요한지표이나신용대출등다른대출의원리금을어떻게산정하느냐에따라값이달라진다. 따라서가구의주택담보대출이용제약에큰영향을미칠수있으므로이러한상황을충분히고려하여신중히접근할필요가있다. 4) 여신선진화가이드라인을통해상환능력을고려하여, 거치기간을최소화하고고정금 리, 원리금균등상환방식이확대되고있다. 전체적인주택금융위험관리를위해서는 188

222 필요한방안으로인식되고있으나, 주택금융대출상품의다양성에는한계가있으므로위험수준을고려하여다양한주택금융상품을운영하는방안을모색할필요가있다. 특정기간에원리금상환부담을느끼는가구의경우대출금액의일정부분은이자만지급하고, 일정부분은원리금상환방식을선호할수있다. 특히, 저소득층의경우 DTI 제약의영향을크게받기때문에부분분할상환방식을적용할경우대출이용제약을완화시킬수있을것으로기대된다. 6-7 (FRM: Fixed Rate Mortgage) (ARM: Adjustable Rate Mortgage) (Balloon mortgage) Biweekly mortgage , , 2 : FRB(Federal Reserve Bank) 고정금리주택담보대출상품을통해주택금융의위험을제어하는효과가크지만, 금리변동이불확실한상황에서고정금리상품을만드는것이어려울수있다. 3년고정혹은 5년고정적용후변동금리을적용하되, 외국의사례를참고하여금리인상의상한폭을두는제도그리고금리변동의위험을은행과소비자가분담하는제도등의조건에따라적절한제도를반영한다양한상품을운영할필요가있다

223 6-8 (ARM) ARM ARM - -,, - ARM (0.125%) LIBOR ~5% 1~4%p 10/ / / / / / : 10/ : FRB(Federal Reserve Bank) 5) 주택가격의변동성은낮은상황으로주택가격하락에대한금융권부실위험가능성은상대적으로높지않으나, 금리인상에따른원리금상환부담증가로인해차주의연체위험가능성이높아질수있으므로금리변동에대한리스크관리를강화할필요가있다. 이를위해 DTI 산출시향후금리인상가능성을고려하여주택담보대출위험을관리할필요가있는데장기평균수준을활용하거나현재금리수준에최근 10년간의표준편차만큼을가산하여 DTI 를산출하는방안을검토할필요가있다. 스위스의경우저금리상황에서도기준금리보다 3~4%p 높은 5% 내외로 DTI 를산출하고있다. 우리나라의평균주택담보대출금리를 2001 년 9월 ~2017 년 7월까지의기간에서살펴보면, 평균이 5.0%, 표준편차는 1.3% 수준이다. 장기평균금리또는금리변동성을고려할경우, 예를들어현재주택담보대출금리장기평균수준인 5% 나현재금리인 3.3% 에 190

224 서표준편차인 1.3% 를가산하여 4.6% 로 DTI 를산출하여적용할수있다. 물론이 때가산된금리는대출가능금액산정에만적용하고실제대출은실제금리를적용하여 원리금을계산한다. 6-2 CD ( ) : 저소득층등취약계층의경우금리인상에따른위험요인이가중될우려가있으므로, 취약계층에한하여금리스프레드상한, 연체가산금리인하등을통해위험을완화할필요가있다 년 7월기준주택담보대출금리의산정기준중하나인 CD금리는 1.39% 이며주택담보대출금리는 3.28% 로두금리사이의차이인금리스프레드는 1.9%p 수준이다. 금리스프레드는금융위기당시인 2009 년에최고 3.1%p 를기록하는등금리가상승할때더커지는특징을보였다. 향후저금리기조가끝나고금리가인상기조를보일때금리스프레드가더욱커질가능성이있다. 취약계층에대하여금리가일정수준이상으로상승할경우연체위험을낮추기위하여스프레드를 1%p 내외로낮추거나과도한연체가산금리를일정수준으로낮추어운영하는방안을마련할필요가있다. 연체이율은대출금리에연체가산이율 6~8%p 가추가되어산출되고있는상황이다

225

226 CHAPTER

227

228 CHAPTER 7 결론및정책제언. 1. 글로벌금융위기이후주택금융시장의환경이변화됨에따라주택금융시장수요의특성에맞는다양한금융상품에대한제고가필요하게되었다. 그러나주택금융의역사가우리나라에비해상대적으로길고, 금융상품이다양하게발달한미국이나영국과같은선진국에비해국내주택금융시장은세분화정도가낮다. 우리나라의주택담보대출시장은 1997 년아시아금융위기이후에본격적으로성장하였으며, 2014 년이후주택경기가회복되면서주택담보대출의증가율이다시상승하고있고, 향후가계부채의증가세가상당기간지속될가능성이제기되어주택금융시장에위험이커지고있다. 주택시장경기가활황세이고또한저금리기조속에서주택담보대출이비약적으로증가하고주택시장이과열조짐을보임에따라금융당국은시장안정화를위해 LTV, DTI 규제를마련하였으나가계부채가주택담보대출을중심으로급증하고있다. 이처럼주택금융시장의환경이변화하고그역할이증대되고있는현시점에서, 수요자특성에따라구분되는다양한맞춤형주택담보대출을운영하여일원화된주택담보대출의다양성제고를통한효과적운영방안을모색할필요가있다. 이러한배경하에이연구는주택담보대출을수요자의특성에따라가구유형별로다양화할경우의적정규제를통해 7 195

229 시장안정성과효율적지원을제고할수있는효과적운영방안을고찰하고자하였다. 수요자맞춤형주택담보대출에대한효과적운영방안을도출해보고자하는연구목적에따라먼저 2장에서우리나라의주택담보대출제도, 규제, 시장현황을검토하여기본적인특성을알아보고이후연구를통해살펴보고자하는방향을설정했다. 가계부채는저금리기조, 주택담보대출확대로인해커졌으며, 2017 년 6월말현재 조원이다. 가계신용을기준으로가처분소득대비가계부채는지속적으로상승하였으나, 연체율은저금리등의영향으로하락세를보이고있다 년 6월말기준으로금융기관별주택담보대출은예금은행 조원, 비은행 조원등예금취급기관이 조원규모이며주택금융공사, 주택도시기금등공적금융부문에의한주택담보대출은 조원규모이다. 문제는가계부채가주택담보대출증가를기반으로상승하고있다는점이며, 정책당국은현행 LTV, DTI 와함께 2018 년후반 DSR 의확대를통해규제를강화하고있는추세이다. 따라서, 주택담보대출이크게확대됨에따라위험요인과향후시장변화에따른건전성을점검해볼필요가있으므로 3장에서살펴보았다. 3장에서는차주유형별주택담보대출특성및위험을파악하기위하여공공부문자료 ( 한국주택금융공사 ) 와민간부문자료 (KCB) 를생존분석, 스트레스테스트, 로짓분석에적용하여건전성분석을하였으며, 또한 MGARCH 모형과 VAR 모형을이용하여주택담보대출연체영향분석을하였다. 이로부터주택금융의성장과정에서지속적으로증가한위험차주의규모및위험도를파악하고금리및유동성충격에대비한과다ㆍ다중채무자관리방안마련이필요하기때문에주택담보대출규제수단의변화가특성별로다양하게구분된차주에게어떤영향을미치는지를 4장에서검토해보았다. 4장에서는주택담보대출유형별이용특성및규제변화에따른대출제약을분석하였다. 전반적으로주택담보대출이용률이크게증가한가운데, 연령, 소득, 자산계층별로주택담보대출이용및위험특성에서다른특성을보여가구특성을고려한주택담보대출의다양성제고가필요하다는사실을확인하였다. 또한, 규제수준에따라영향을받는가구의변동폭이다르며, 특정계층에서영향이큰것으로나타나고있으므로정책설계시정책대상과목적을명확히하는것이중요할것으로보인다. 5 장에서는미국, 일본, 영국, 스위스의해외주택담보대출운영사례를검토해보았다. 196

230 일련의과정을거치며이로부터 6장에서는주택담보대출의효과적운영을위한정책과제와함께정책방안을제안하였다. 본연구에서제안하는수요자맞춤형주택담보대출의효과적운영방안은기본적으로건전성관리를통한시장위험대응, 가구유형별특성을고려한주택담보대출운영이라는방향이어야하며, 구체적으로는자가거주주택구입목적대출에대한주택금융지원강화와자가거주주택구입목적외주택담보대출에대한관리강화, 가구유형별로 LTV, DTI, DSR 규제의차별적적용, 부분분할상환상품등다양한주택담보대출상품운영, 그리고금리변동성을고려한리스크관리강화이다. 2. 주택담보대출을유형별로특성을파악한후주택담보대출관련정책의지원을필요로하는대상의규모를파악하는것또한중요한연구영역이지만자료의한계와시간의제약으로연구의한계로남긴다. 이와관련한타주거지원정책과의형평성및연계성검토는향후관련연구에서이루어지기를기대한다. 또한, 한국은행의주택담보대출은광의의개념으로주택담보대출, 전세, 중도금이모두포함되어있으므로이를세분화하여접근한다면더좋은결과를이끌어낼수있을것이라고기대한다. 이연구에서는자료의제약으로인해이를모두포함한자료를이용하여분석을수행한한계가있으므로향후연구에서는새로운자료의발굴혹은기존자료의세분화를통해보다정교한분석이이루어지기를기대한다. 마지막으로주택담보대출전이분석에서가계부채의많은비중을차지하고있는신용대출도포함하여분석을수행한다면더풍성한해석이가능할것으로판단되나자료의한계로인해신용대출을포함한분석이이연구에서는어려웠다. 향후관련연구에서는공공과민간의관련금융기관과의협의를통해자료를구축하여폭넓은분석결과도출을기대한다

231

232 REFERENCE 인용문헌 강미나 윤주현 주택시장안정을위한주택금융역할강화방안. 국토연구원 고제헌 방송희 해외주택금융사례연구. 부산 : 한국주택금융공사. 관계부처합동보도자료, 주택시장의안정적관리를위한선별적맞춤형대응방안관계부처합동보도자료, 실수요보호와단기투기수요억제를통한주택시장안정화방안관계부처합동보도자료, 가계부채종합대책국토교통부 년국토교통부핵심과제실천계획국토교통부. 각년도. 주거실태조사자료. 국토교통부보도자료 , 김도완 김기범 이분산및자기상관, 조건부부도시손실률 (LGD) 을반영한가계대출스트레스테스트. 경제분석제16권제3호. pp 김영식 장민 변동준 주택담보대출의부실가능성은?. 서울 : 서울대학교금융경제연구원. 김유정 문영기 주택가격변동과주택담보대출연체율의동태적분석. 주거환경제9권제2호. pp 김정엽 이현석 주택담보대출상환방식선택에따른차입자특성분석. 부동산학연구제22집제1호. pp 김종하 주택가격과주택담보대출연체율의동태균형분석. 부동산학보제46 권. pp 김형찬 가계부실선행지수에대한연구. 199

233 문영만 노동문제에대한통계적분석 : 패널데이터를이용한정규직과비정규직의노동조합가입의향결정요인. 산업노동연구제19권제2호. pp 민인식 김경환 조만 고정금리-변동금리모기지선택의결정요인에관한미시적실증분석. 주택연구제20권제4호. pp 박천규외 주택시장환경및구조변화에대응한주택금융지원체계정립방안연구. 국토연구원 방두완 박세운 박연우 한국모기지시장의채무불이행및조기상환분석. 금융연구제24권제4호. pp 방두완 박연우 국내주택담보대출 LGD 의기본특성과결정요인분석 : 아파트시장을중심으로. 경제분석제18권제4호. pp 박성욱 박갑제 김태혁 주택담보대출차입자의금리선택에관한연구. 금융연구제23권제2호. pp 박연우 방두완 스트레스테스트와 Monte Carlo 시뮬레이션을통한국내금융기관의주택담보대출신용위험분석. 주택연구제19권제4호. pp 박주영 유소이 주택담보대출선택및영향요인에관한연구. Financial Planning Review 제9권제4호. pp 손경환 박천규 주택자금대출시장의개선방안연구. 국토연구원 송상윤 최성호 DTI 와주택담보대출의연체전이율간의관계 - 분위회귀모형과회귀절단설계를이용하여. 주택연구제22권제1호. pp 심종원 정의철 정현정 주택담보대출연체율결정요인에관한연구. 부동산학연구제15 집제2호. pp 유승동 주택담보대출금리유형에대한선호분석 : 명시선호를중심으로. 국토연구제81권. pp 위정범 백홍기 금리정책과주택담보대출연체율. 기업경영연구제 15권제2 호. pp 이성우외 (2005). 로짓 프로빗모형응용. 박영사 200

234 이재연 주택금융제도의국제간비교및정책대안. 서울 : 한국금융연구원. 이지언 우리나라은행산업의스트레스테스트를통한주택대출의신용위험관리. 한국금융연구원. 전홍규 일본의주택담보대출운영상황및관련제도소개와평가전혜린 김상겸 주택담보대출의위험도영향요인에대한연구 : DTI, LTV 수준을중심으로. 사회과학연구제40권 3호. pp 정호성 차주별패널자료를이용한주택담보대출의연체요인에대한연구. BOK 경제연구. 제 서울 : 한국은행. 지규현 김정인 최창규 주택담보대출위험관리를위한차입자특성분석. 국토계획제41권제4호. pp 최성일 박연우 주택담보대출부도요인분석을통한 LTV 및 DTI 등거시건전성규제의효과에관한연구. 금융연구제29권제3호. pp 최성호 지규현 (2016), 거시변화및차주특성을반영한주택담보대출위험예측모형, 주택연구제 24권제2호 pp 통계청. 각년도. 가계금융복지조사자료. 한국은행. 각분기. 금융기관대출행태서베이결과자료. 한국주택금융공사 한국의주택금융 70년. 부산 : 한국주택금융공사. 함준호 김정인 이영숙 개인CB 자료를이용한우리나라가계의부채상환위험분석. 한국개발연구제32권제4호. pp 허석균 DTI, LTV 및대출상환조건이주택담보대출의연체율에미치는영향. 규제연구제21권제2호. pp 浅井秀一 図解わかる住宅ローン 新星出版社 2017 Archer, Wayne R., Peter J. Elmer, David M. Harrison, and David C. Ling Determinants of Multifamily Mortgage Default. Real Estate Economics, Vol.30 No.3. pp

235 Baba, Y., Engle, R. F., Kraft, D. F., & Kroner, K. F Multivariate simultaneous generalized arch, department of economics, university of california at san diego. Working Paper. Brookes, Martin, Mike Dicks and Mohamood Pradhan An Empirical Model of Mortgage Arrears and Repossessions. Economic Modelling Vol.11 No.2. pp Campbell, J. and J. Cocco Household risk management and optional mortgage choice. Quarterly Journal of Economics Vol pp Catarina Figueira, John Glen and Joseph Nellis A Dynamic Analysis of Mortgage Arrears in the UK Housing Market. Urban Studies Vol.42 No. 10. pp Claessens, S An Overview of Macroprudential Policy Tools. International Monetary Fund Working Paper WP/14/214 Coulibaly, B. and G. Li Choice of mortgage contracts: Evidence from the survey of consumer finances. Board of Governors of the Federal Reserve System Research Paper Series Vol Daglish, Toby What Motivates a Subprime Borrower to Default?. Journal of Banking and Finance Vol.33. pp Gene Amromin, Anna Paulson Comparing Patterns of Default Among Prime and Subprime Mortgage. Economic Perspective Vol.33 Issue2. Federal Reserve Bank of Chicago. pp Ioannis V. Floros and Joshua T. White Qualified Residential Mortgages and Default Risk. Journal of Banking and Finanace Vol.70. pp Lee, Shing-Ping and Day-Yang Liu The Determinants of Defaults in Residential Mortgage Payments: A Statistical Analysis. International Journal of Management Vol.19 No.2. pp

236 Lekkas, Vassilis, John M. Quigley, and Robert Van Order Loan Loss Severity and Optimal Mortgage Default. Journal of the American Real Estate Research and Urban Economics Association Vol.21 No.4. pp Min Qi, Xiaolong Yang Loss Given Default of High Loan-to-Value Residential Mortgages. Journal of Banking and Finance Vol.33. pp OECD Economic Survey of Switzerland 2015 Urban Institute Housing Finance at a glance : A monthly chartbook. Vandell, Keny D., Walter Barnes, David Hartzell, Dennis Kraft and William Wendt Commercial Mortgage Defaults: Proportional Hazards Estimation Using Individual Loan Histories. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association Vol.21 No.4. pp Whitley, J., Windram, R., and Cox, P An empirical model of household arrears. Bank of England Working paper No.214 Yanan Zhang, Lu Ji, and Fei Liu Local Housing Market Cycle and Loss Given Default: Evidence from Sub-Prime Residential Mortgages. IMF Working Paper Yongheng Deng and Peng Liu Mortgage Prepayment and Default Behavior with Embedded Forward Contract Risks in China s Housing Market. Journal of Real Estate finance and Economics Vol.38 Issue3. pp Yongheng Deng, Della Zheng, and Changfeng Ling An Early Assessment of Residential Mortgage Performance in China. Journal of Real Estate Finance and Economics Vol.31. pp Yongheng Deng, John M. Quigley, and Robert Van Order Mortgage Terminations, Heterogeneity, and the Exercise of Mortgage Options. Econometrica Vol.68 No.2. pp

237 금융감독원금융통계정보시스템 ( 접속 ) 한경경제용어사전 =42107&categoryId=42107 ( 접속 ) 한국은행경제통계시스템 ( 접속 ) CML. r-2017/ ( 접속 ) Daniels Trading. ( 접속 ) FLAT35. ( 접속 ) FRB. ( 접속 ) Fannie Mae. ( 접속 ) Help to Buy. ( 접속 ) KB부동산통계정보 ( 접속 ) Wüest Partner. ( 접속 ) 204

238 SUMMARY A Study on the Consolidation of the Policy for Korean Real Estate Market(II) : A Study on the Effective Operational Plan for Regulation of Residential Mortgage Loan ITaLy, Lee Soo-wook, Kim Min-chul, Cho Jung-hee, Hwang Gwan-seok, Oh Min-joon, Kwon Geon-woo, Kang Sung-woo Kim Gye-hong, Kim Tae-hwan, Min Byung-chul, Byun Dong-jun, Jeon Hong-gyu Key words: Customized mortgage loan, LTV, DTI, DSR, Loan restriction As the environment for the housing finance market is changed after the global financial crisis, reconsiderations for diversified financial products suited to the characteristics of demand for housing finance market have become necessary. However, subdivision level of the housing finance market is low in the domestic case compared with advanced countries such as the US or United Kingdom where the history of housing finance is relatively long and diversified financial products have been developed. The mortgage loan market of our country has grown in a full-pledged manner since the Asian financial crisis in 1997, and the increase rates of the mortgage loan are rising again as the housing business is in recovery after The SUMMARY 205

239 possibility is raised where the increasing trend of household debt will be continued for a considerable period in the future, increasing the risks for the housing finance market. Although the finance authorities prepared LTV and DTI regulations for market stabilization as the housing market business shows a prosperity trend, the mortgage loans are dramatically increased based on the low interest rates with the housing market showing overheated symptoms, and the household debts are being drastically increased around the mortgage loan at the center. At the present time where the environments of the housing finance market are changed in this way with its role being increased, there is a need to search for effective operation measures through enhancement of diversity for the unified mortgage loan by operating diversified customized mortgage loans that are distinguished according to consumer characteristics. With such backgrounds, an attempt has been made in this study to consider effective operation measures that can enhance market stability and efficient support through optimum regulation for the cases of diversifying the mortgage loan per household type according to the consumers' characteristics. According to the study objectives to derive effective operation measures for the customized mortgage loans, basic characteristics were considered first by reviewing mortgage loan systems, regulations and market status of our country in Chapter 2, and the directions for consideration through the subsequent study have been set. The household debts were enlarged due to low interest rate basis and expansion in mortgage loans, reaching trillion won as of the end of June, While the household debts continued to rise in comparison with disposable income based on the household credit, delinquency rates are showing a downward trend due to such effects as low interest rates, etc. The problem is the fact that the household debts are rising based on the increase in mortgage 206

240 loan, and the policy authorities are in the trend of strengthening regulations through expansion of DSR in the latter half of 2018 together with LTV and DTI currently in force. Thus, since the risk factors and the integrity according to market changes in the future as a result of great expansion of mortgage loans, they have been considered in Chapter 3. In Chapter 3, integrity analysis was carried out by application of the data in public sector (Korea Housing-Finance Corporation) and the data in civilian sector (KCB) to survival analysis, stress test, and logic analysis to identify mortgage loan characteristics and risks per borrower type, and an effect analysis for delinquency in mortgage loan was also conducted by using MGARCH model and VAR model. Since identification of the scale and the risk of risky borrowers that continued to increase in the growth process of housing finance from this and preparation of management measures for excessive and multiple debtors in preparation for interest rate and liquidity shocks are necessary, it has been reviewed in Chapter 4 what effects the change in regulatory means for mortgage loan has on the borrowers diversely classified according to characteristics. In Chapter 4, loan restrictions according to use characteristics per mortgage loan type and regulation changes have been analyzed. As different characteristics were observed in the use and risk characteristics of mortgage loans per age, income and asset class amidst a generally large increase in utilization ratio of the mortgage loans, enhancement of diversity has been affirmed to be necessary for the mortgage loans considering household characteristics. In addition, since the variation width of households affected by regulation levels is shown to be different, having large effects for particular classes, clarification of the policy object and purpose seems to be important upon policy design. In Chapter 5, overseas operation cases for mortgage loan in the US, Japan, SUMMARY 207

241 United Kingdom, and Switzerland have been reviewed. Based on the series of processes undergone, policy measures have been proposed in Chapter 6 along with the policy tasks for effective operation of mortgage loan. The effective operation measures for mortgage loan customized per consumer that is proposed in the present study through the flow of study should be basically in the direction of mortgage loan operation considering response to market risks through integrity management and characteristics per household type. Specific measures include strengthening of management for mortgage loans for other purposes than purchase of a self-residing housing, differentiated application of LTV, DTI, and DSR regulations per household type, operation of diversified mortgage loan products such as partial split repayment product, etc. and risk management considering the interest rate variability. 208

242 APPENDIX 1. 1) (1) 주택담보대출연체율의기본가설 주택담보대출부실화는연체율채널을통하거나주택가격채널을통하여발생하므로, 연체율채널의작동원인에대한분석과연체율과주택가격채널이동시에작동할때를구분하여분석을진행하고자함 연체율결정을설명하는이론은크게지불능력가설과자기자본가설이있음 - 지불능력가설 (ability to pay theory): 생애주기소비이론에의하여차입자가시간에따른최적의소비배분을하는과정에서미래의불확실성에의해연체를한다는관점으로소비성대출의특성을주로반영 ( 김형찬, 2012) - 자기자본가설 (equity theory): 가계가주택등의자산에투자한의사결정과정에서최종자본이득에의해연체여부를결정한다는점에서주택대출등비소비성대출의특성을주로반영 ( 김형찬, 2012) 두가지가설을종합하면연체율에영향을미치는요인들로는소득, 대출금리, 주택가격등으로요약할수있으며, 이들변수를이용하여 VAR 혹은구조적 (Structural) VAR 형태의모형을통하여연체율에영향을미치는주요한영향요인을추출하고, 민감도분석을수행할수있음 209

243 - 하지만, 연체율경로와주택가격경로를동시에고려하기위해서는반영해야할변수의수가많아지므로 VAR 형태의모형으로는분석이쉽지않을수있으므로구조방정식을구성하여분석하는것이바람직한방향이라고판단됨 - 이때, 주택의총자산가치, 전세보증금의규모, 제2 금융권의주택담보대출비중등주택담보대출의구조적인측면도반영하는것이타당해보임 분석하고자하는주택담보대출의거시건전성은주택담보대출의미시건전성이약화될수록더욱약화될것임 - 주택담보대출을받은차주들이주로저소득계층에집중되어있다면경기악화와같은충격발생시파급경로를거쳐거시건전성을크게훼손될것이라고예상되므로거시건전성분석과함께미시건전성을함께살펴볼필요가있음 (2) 주택담보대출과거시경제순환관계 주택담보대출의거시건전성은특정변수나지수가양적으로임계치에도달하거나초과할경우크게악화될수있을뿐만아니라거시변수간의순환관계가증폭되는과정에서도악화될수있음 - 모형을이용한접근은거시변수간의상호관계를통해나타나는순환적효과를측정하는방법임 - 모형접근법의장점은거시건전성을측정할뿐만아니라영향요인분석과민감도분석등을통해거시건전성에영향을미치는요인과, 충격에대하여거시건전성이얼마나영향을받는지, 그리고얼마만큼의충격이상이가해졌을때거시건전성이임계치를넘게되는지등을분석할수있음 210

244 1-1 : (3) 주택담보대출가구의효용극대화 Figueira et al(2005) 는주택을구매하는가구의효용극대화모형을다음과같이설정 효용함수는아래와같음 : 대출이연체될확률 : 주택서비스에대한효용 : 담보대출지불액이나기타부채비용및유지비용등을지불한후주택소유로얻는수익 : 기회비용 : 연체에의해발생하는손실 - 주택구입을통한효용은주택소유를통해얻는수익에서기회비용을뺀주택구입의순수익으로결정되는주택서비스효용에서연체로인해발생하는손실을뺀값으로결정됨 - 주택의구입가치가대출로인해발생하는각종비용을상회할경우개인이나가계는대출을이용하여주택을구입함 211

245 - 주택담보대출을활용할경우소득이생활비등각종지출과주택구입으로인한 순비용을초과할경우연체가발생함 예산제약은아래와같음 ( : 가처분소득, : 생활비등기타비용, : 주택담보대출이자율, : 주택담보대출 : 대출이자외대출유지관련비용, : 주택가치 ) - 대출자의소득이증가하거나주택의가치가상승하는경우또는주택담보대출의 이자및관련유지비용이감소할경우연체발생가능성은감소하고반대의경우 연체발생가능성은증가함 연체가능성을결정하는함수는위에제시된변수로설명가능 - 주택담보대출에대한연체율은소득, 기타소비, 주택담보대출금리, 주택가격, 주 택담보대출규모등으로설명되며이하의분석역시이러한변수를활용하고자함 2) 거시건전성분석은경제전체의집단적, 총체적경제행위관점에서주택담보대출의위험 (Risk) 을분석하여특성을도출하는작업을의미하며, 이연구에서중점적으로진행하고자하는분석내용은다음과같음 - 앞서검토한이론적배경을바탕으로주택담보대출연체에영향을주는주요거시변수와주택담보대출시장의관계를다음과같이유형화하여변수별영향과관계를분석하고자함 212

246 - 첫째, 소득의대리변수인산업생산지수 (Industrial Production Index) 와주택가격, 주택담보대출의규모간관계를분석하여변수간의관계와변동성전이를검토함 이론모형에서연체율을결정하는주요변수로나타나는소비의경우명시적인분석모형에서제외하는대신소비자물가지수 (CPI) 로각변수를실질화하는방식으로활용 - 둘째, 주택담보대출규모와주택담보대출의이자율, 연체율간의관계를분석하여각요인이주택담보대출의연체의변동에영향을계량적으로도출함 - 셋째, LTV, DTI 등대출관련비용에영향을주는주요제도와주택담보대출의연체율의관계를분석하여제도가시장에미치는영향을명시적으로분석함 - 넷째, 주택담보대출연체율과기타신용대출연체율, 가계대출연체율간의관계와위험전이및지속성을살펴봄으로써주택담보대출의위험이가계의다른대출에영향을미치는지, 한시장의위험증가가다른시장으로전이되는지여부를분석 이를통해경제상황이변화할때주택담보대출위험의전이여부와크기, 시장간 파급효과를종합적으로분석하여주택담보대출의거시건전성을검토하고정책방 안도출과수요자의다양성고려에따른적정규제추정의근거자료로활용 (1) 분석방법론 시장위험전이에초점을맞춘거시건전성분석을위해주택금융변수와거시경제변수간의연관과계를분석하는대표적인분석기법인벡터자기회귀 (Vector Autoregression; VAR) 모형을고려해볼수있음 - VAR 은모형내의모든과거치를이용하여변수간동태적인상관관계를이용해예측력을증가시키는장점을가지며, VAR 을통해한변수의외부충격이전체모형에미치는영향은물론모든변수들의동시적외부충격이각변수들에미치는영향에대한분석이가능 213

247 VAR 을통해 k 개변수간관계를분석하는모형의식은다음과같음 (, 변수벡터 ( ), : 상수항벡터 ( ), : 계수행렬 ( ), : 오차항벡터 ( ) ) - 위와같은정의에의해오차항은다음과같이표현가능 ( 는평균이영행렬, 분산이단위행렬인 행렬 ) - 이때조건부분산 는분석하고자하는대상의특성을반영하여설정됨 금융시계열이가진특징을효과적으로반영하여올바르게추정하기위해조건부분산 ( ) 의이분산성을바탕으로하는모형들이도입되었으며, 본연구도금융자료를이용하여분석하므로이분산성을고려해야할필요가있음 - 일반적으로금융시계열의분포는정규분포보다첨점은더뾰족하고꼬리는두꺼운분포를보이며좌우비대칭적인모양을나타내기도함 - 이는금융시계열의경우과거충격의영향이지속되며, 변동성을나타내는분산이 214

248 한번커지면큰상태로어느정도지속되고상대적으로작은분산이나타나는기간역시밀집되는변동성집중 (volatility clustering) 현상이나타남을의미 - 따라서조건부분산을일정하다고가정하여금융시계열을분석하는경우, 과거의정보가미치는영향을반영하지못하여유효하지않은추정이이루어질가능성이있음 - 이로인해현재의분산 ( 변동성 ) 이과거의정보에의하여영향을받는다는조건부분산또는조건부변동성을인정한자기회귀조건부이분산모형 (Auto-regressive conditional heteroskedasticity model; ARCH model) 모형이제시됨 - ARCH 모형은과거잔차항들에대해긴시차를요구하며, 실증분석결과분산을결정하는계수값에음수가나타나는등모형이가진제약에위배되는사례가나타남 - 따라서 ARCH 모형에조건부분산의시차를추가하여, 조건부분산이과거오차항들의제곱에영향을받는다는가정은반영하지만이를인위적인몇개의파라미터로표현하여일반화시킨것이일반화자기회귀조건부이분산모형 (Generalized Autoregressive conditional heteroskedasticity model; GARCH model) 모형임 - GARCH(1,1) 모형은다음과같음 ( 단, 는 t 기에관측된종속변수, 는 t 기에관측된설명변수의벡터로서시차종 속변수와외생변수를포함, b 는미지의모수벡터, 은 t-1 기까지의모 든정보들의집합으로 와 의모든과거값을포함, z 는그정보집합에포 215

249 함되어있는변수들의벡터를의미 식 (1) 은오차항 가과거의정보집합 이주어졌을때평균이 0, 이분산이 인조건부정규분포를따른다는것을의미 GARCH 의분산방정식에서조건부분산은과거오차항의제곱과조건부분산의과거에영향을받으며식 (2) 는이를시차로표현한것 은현재의변동성충격이다음기변동성에미치는영향을측정하며이값이크다는것은변동성이시장의움직임에매우민감하게반응함을의미 은변동성이얼마나지속적인가또는현재의변동성이미래에어떤속도로소멸되어갈것인가를측정하며값이 1에가까울수록현재의높은변동성이장래에도유사한수준으로지속될가능성이높음을의미 이성립하면이모형은넓은의미의안정성조건을만족 - 일반적으로 GARCH 모형은현재수익률의잔차제곱이미래수익률의변동성에영향을미치게되어있어조건부변동성에대한충격이양인지음인지에관계없이항상대칭적인효과를미침 금융시계열의특징을효과적으로반영하면서도금융시장전체에서여러가지변수의변동성 ( 위험 ) 들간에존재하는전이관계 (spillover effect) 를설명하기위해다변량 (Multivariate) GARCH 모형이제안됨 ( 이하 MGARCH) - 조건부분산이과거오차항의제곱과조건부분산의과거에영향을받는다는가정을유지하며분석변수를여러개로확대한것이 MGARCH 모형임 - t시점에서 k개의자산으로이루어진벡터시계열에대해다음과같은모형을가정 : 과거의정보 이주어졌을때수익률 의기댓값, 216

250 오차항, 는평균이 0이고분산-공분산행렬이 (k k) 의단위행렬 인랜덤벡터, 과거정보가주어졌을때 의분산-공분산행렬 - MGARCH 분석모형은일변량 GARCH 모형의단순확장 (VECH, BEKK 모형등 ), MGARCH 의선형결합 (orthogonal mode 등 ), 일변량 GARCH 의비선형결합 (CCC 등 ) 으로분류되며, 분석하고자하는대상의특성에따라구체적인모형이결정됨 - 주택관련대출의위험과관련변수들의관계및그변화를효과적으로예측하기위해서는주택관련대출의금융시계열적특성을반영하면서도변수간관계를모형내에서설명할수있는 MGARCH 모형과 VAR 모형을통한분석이필요함 주택담보대출시장의거시건전성을 MGARCH 모형을통해분석 - GARCH 모형중별도의제약이없이도분산행렬이가져야할조건을만족시킬수있다는장점을가진 BEKK 모형 46) 을분산 ( 위험 ) 방정식으로이용 - 조건부분산에대한가정은 MGARCH 모형중 BEKK 모형을활용 46) BEKK Baba, Engle. Kraft and Kroner(1990) 217

251 행렬 A를구성하는각각의요소는각변수에대한예상치못한충격이다른변수에미치는영향을반영하므로 는 시장의변화충격이다음기 시장의변화로전이되는정도를나타냄 행렬 B를구성하는각각의요소는각변수의조건부변동성의지속성을나타냄 (2) 소득 - 주택가격 - 주택담보대출간관계분석 주택매매가격, 산업생산지수, 주택담보대출규모라는세변수로구성된 MGARCH 모형을통해주택가격 ( 기초자산 ) 과산업생산지수 ( 경제상황 ) 가변할때주택담보 대출 ( 분석대상 ) 의위험이변화및전이되는양상을분석하고자함 (HP: 주택가격, IPI: 산업생산지수, Mor: 주택담보대출, : 상수, : 변수간관계를 나타내는계수, : 오차항 ) 분석에활용된변수의설정과자료의범위는다음과같음 1-1 IPI HP (KB) MOR : X12-ARIMA : CPI CPI CPI 218

252 단위근검정결과사용되는모든변수가수준변수 (Level variable) 에서는불안정 한것으로나타났으나 1 차차분 (Difference) 한결과안정화되어 1 차차분변수로 분석을진행 1-2 ADF PP LEVEL 1 LEVEL *** *** *** *** *** *** *** ** *** *** *** *** *** *** * *** *** *** : ***: 1% **: 5% *: 10% : 소득, 주택가격, 주택담보대출규모간변동성 ( 위험 ) 전이 (Spillover Effect) 를살펴본결과, 주택가격의변동성이주택담보대출규모의변동성에대해유의미하게전이되는효과가존재하는것으로나타남 - 주택가격이주택담보대출과관련한가구의의사결정에영향을미쳐대출수요변화를유발함을의미 주택담보대출규모의변동성으로부터소득의변동성으로유의미한변동성전이가존재하며, 약 로전이효과의크기역시상당한것으로나타남 - 주택담보대출규모의변동성은경제전체의주택구입수요증감또는주택가격변동성확대에기인 - 주택구입수요증감은주택시장및건설시장등경제전반에영향을미치며주택가격의변동역시자산효과에의한소비증감등을통해경제의총소득에영향을미침 219

253 - 또한주택담보대출의증감은가구의원리금상환부담변동을통한소비변화를통해서도총소득변화에영향을미칠수있음 - 이러한분석결과는경제의총소득변화위험관리에있어주택담보대출이변동성관리가중요한요소로고려되어야함을보여줌 *** ** * ** : 1-2 : 각변수에서발생한충격의지속성 (Persistency) 에대한분석결과, 소득및주택가격의변동이해당변수의변화에미치는영향은통계적으로유의미한수준에서지속성을가지며주택가격변화충격이주택담보대출에미치는변동의지속성역시유의미한수준으로나타남 220