이태리 김태환 Ⅰ. 서론과거주택을구입하고자할때자금이부족하다면주택담보대출을통해부족한자금을차입하는것이일반적이다. 이와같은필요에의해주택담보대출시장이형성되었으며, 우리나라주택담보대출시장은 1997년아시아금융위기이후본격적으로성장하였다. 특히, 1999~2002 년까지외환위기이후

Transcription

1 pissn : eissn : Journal of Real Estate Analysis November 2018, Vol.4, No.2, pp.21~43 주택담보대출규제변화에따른가구별차입제약영향분석 * An Analysis of Effects on Collateral Constraints of a Household according to the Changes of Mortgage Loan Regulations 이태리 김태환 I, Ta Ly Kim, Tae Hwan Abstract This study analyses the effects of collateral constraints based on regulation changes in LTV, DTI and DSR on mortgage loan, according to household income, age, asset, region, and housing tenure status, Korea Housing Survey data in The findings of the analysis and their policy implications are as follows: First, to minimize undesirable effects, on actual demand, of mortgage loan regulation tightened to manage household debts, micro approach and analysis that can identify the characteristics of actual demand are needed, and appropriate regulation should be imposed according to them. In particular, it is expected that mortgage loan regulation has great effects on those in their forties who are the key group of housing demand. Second, the analysis shows that the LTV constraint is more powerful than DTI and DSR constraints in Korean mortgage loan market, and thus it is expected that the level of LTV regulation will continue to be an important factor in households successful borrowing in the future. Third, the effects of DSR regulation on collateral constraint of mortgage loan are determined depending on calculation methods and criteria. Especially, it is deemed important to prepare loosened conditions lest they have negative effects on actual demand for housing and changing demand for housing. Keywords : Mortgage loan, LTV, DTI, DSR, Analysis of collateral constraints * 본논문은국토연구원의 부동산시장정책기반연구 (II): 주택담보대출규제의효과적운영방안연구 (2017) 를수정 보완한것임. ** 국토연구원주택토지연구본부책임연구원 ( 주저자 ) Associate Research Fellow, Housing & Land Research Division, Korea Research Institute for Human Settlements italy@krihs.re.kr *** 광운대학교도시계획부동산학과박사과정 ( 교신저자 ) Ph.D. Student, Department of Urban Planning and Real Estate, Kwangwoon University hwanhi21@hanmail.net

2 이태리 김태환 Ⅰ. 서론과거주택을구입하고자할때자금이부족하다면주택담보대출을통해부족한자금을차입하는것이일반적이다. 이와같은필요에의해주택담보대출시장이형성되었으며, 우리나라주택담보대출시장은 1997년아시아금융위기이후본격적으로성장하였다. 특히, 1999~2002 년까지외환위기이후경제회복기와 2005~2006 년주택시장호황기를보내며주택담보대출이크게증가하였다. 이후 2008년글로벌금융위기이후부동산시장이침체되면서주택담보대출증가세가둔화되는모습을보였으나, 2014년이후전국적으로주택경기가회복되면서다시주택담보대출증가세가확대되고있다. 최근주택시장이과열양상을보이고저금리로상환부담이낮아지면서, 주택담보대출이확대되고가계부채 ( 가계대출 + 판매신용 ) 가급격하게증가하고있다. 주택담보대출은저금리기조, LTV(Loan to Value), DTI(Debt to Income) 규제완화등으로 2014~2016 년사이에높은증가세를유지하였으며, 2017년 6월말기준 조원규모이다. 주택담보대출증가와함께가계부채는특히 2015~2016 년에크게확대되었으며, 2017년 6월말기준 1,388.3 조원규모이다. 주택담보대출이가계부채에서차지하는비중이높은만큼주택담보대출에대한규제는부동산경기안정이나가계건전성제고를위한정책수단으로활용되어왔다. 대표적인주택담보대출규제인 LTV 규제는 2002년 9월에도입되었으며, DTI 규제는 2005년 8월에시행되었다. 도 입이후 LTV, DTI 규제는부동산경기상황이나거시건전성관리를목적으로시기에따라규제의완화와를반복하고있다. 과거의경험으로미루어볼때주택담보대출규제는부동산시장안정을위한효과적인정책수단중하나가될수있으며, 주택담보대출을중심으로가계부채가급등하는현상황에서규제의필요성이높다고할수있다. 하지만한편에서는가구의특성이나부실위험등을고려하지않은일률적인규제가실수요자의주택구입이나가구여건변화에따른교체수요를제한하는부정적인영향을미칠수있다는우려도제기되고있다. 따라서정책당국은가계부채의총량을규제하는것도중요하지만, 이와더불어가계부채에대한규제가실제자금을필요로하는가구의금융이용을지나치게제약하지않는지또는상대적으로상환부담이큰대출상품을이용할수밖에없는상황을만들지는않는지등의내용을수요자입장에서미시적으로검토해볼필요가있다. 이를위해서 LTV, DTI, DSR(Debt Service Ratio) 규제의변화가특성별로세분화된대출수요자 ( 가구 ) 에게어느정도, 또한어떻게영향을미치는지등을선제적으로검토해야한다. 이연구는주택담보대출규제의변화가가구의주택담보대출수요에미치는영향을가구특성에따라세분화하여미시적으로분석하는데목적이있다. 즉, 소득, 연령, 자산, 지역, 점유형태와같은가구의특성에따라대출수요자를구분하였을때, LTV, DTI, DSR 규제의변화가주택담보대출의대출에어떻게영향을미치는지를차입 22 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

3 주택담보대출규제변화에따른가구별차입제약영향분석 제약분석을통해살펴보고자한다. 자료는 2016 년주거실태조사결과를활용하였으며, 현재활용되는 LTV, DTI 규제와함께새롭게도입예정인 DSR 규제의영향을각각분석하였다. 또한, 각규제가동시에적용될경우에대한시나리오를설정하고시나리오별영향을분석하였다. 이어지는이연구의구성은다음과같다. 먼저 Ⅱ장에서는국내외의관련선행연구를고찰한다. 다음으로 Ⅲ장에서는연구의기준이되는현행그리고예정인주택담보대출규제를소개하고, 분석에이용될자료와분석방법을기술한다. Ⅳ장에서는 LTV, DTI 개별규제와 LTV, DTI, DSR 동시규제변화에따른대출제약, 즉차입제약가구의변동을분석하여함의를도출한다. 마지막으로 Ⅴ장에서는결론을맺는다. Ⅱ. 선행연구국내외주택담보대출과규제관련연구는주택담보대출의상환연체와연관된리스크에대한분석이주류를이루고있다. 주택담보대출의상환연체와관련한리스크분석은 KCB, NICE 등의신용자료와시중은행, 주택금융공사등의내부자료를활용한미시적분석과거시변수와연체율시계열자료를활용한거시적분석등이있다. 미시자료를이용한국내선행연구의주요내용을살펴보면다음과같다. 지규현외 (2006) 는주택담보대출위험관리를위한차입자특성분석이라는주제로국민은행의내부자료를이용하여채무불이행의발생과차주특성에대해분 석하였다. 분석결과 LTV와 DTI가높을수록주택담보대출의연체율이증가하는것으로나타났다. 방두완외 (2010) 는주택금융공사자료를활용하여한국모기지시장의채무불이행및조기상환의결정요인과경과기간에따른행태를알아보았으며, 채무불이행에신용등급, MLTV, DTI 등이영향을미치며조기상환은계약금리대비시장금리, MLTV가영향을주는것을확인하였다. 허석균 (2012) 은대출상환조건이주택담보대출의연체율에미치는영향에대해서알아보고자하였다. 그는시중은행의주택담보대출자료를이용하여차주별주택담보대출특성, LTV, DTI 및대출상환조건이조기연체에미치는영향을분석하였다. 분석결과 LTV와 DTI는가계대출연체율과유의한관계를가지고있으므로이에대한상한설정을통해주택담보대출의안정성보장이불가피하다고주장하였다. 주택담보대출시장의연체율과 DTI의관계를알아본연구로는송상윤 최성호 (2014) 가있다. KCB 자료를이용하여분석한결과, 거시적인상황변화에따라 DTI가주택담보대출의건전성에미치는영향이다른것으로나타났다. 한편, 전혜린 김상겸 (2014) 은 Heckman 2-stage 모델을사용하여 LTV와 DTI를기준으로주택담보대출위험도에영향을주는요인에대해서연구하였다. 이들은주택담보대출위험도가상대적으로높은위험군에서는가구소득이중요한요인으로작용한다는사실을확인하였다. 건전성측면에서진행한연구로는최성일 박연우 (2015) 가있다. 이연구는한국주택금융공사의 u-보금자리론자료를활용하여 LTV, Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 23

4 I, Ta Ly Kim, Tae Hwan DTI 규제등거시건전성정책수단이미시건전성측면에서갖는상대적중요성에대해분석하였다. 분석결과, LTV, DTI는개별주택담보대출의부실방지를하는데효과가제한적이며분할상환대출과고정금리로의전환이미시건전성측면에서타당하다는결과를도출하였다. 국외주택담보대출과대출규제관련연구또한주택담보대출의상환연체에관한리스크분석과주택담보대출상품의결정요인을분석한연구등이있다. 국외에서도국내주택담보대출관련연구와같이미시자료를활용한연구와거시자료를이용한연구가있다. 특히, 모기지시장의역사가긴미국, 영국등의국가에서는소비자의주택담보대출선택이나연체와관련하여미시적분석이다양하게진행되었다. 또한주택담보대출부도모형에대해조기상환과부도를동시에고려한선행연구가있으며, 이외에도소비자의주택담보대출상품의선택과거시경제및금융시장과의관계를분석한연구도다수진행되었다. Lekkas et al.(1993) 은 1975년부터 1990년까지프레디맥의모기지대출표본을이용하여주택담보대출의부도대출손실률 (LGD) 에대해분석하였으며, LTV, 지역별부도율, 대출경과기간등이 LGD에영향을미치는것을확인하였다. Vandell et al.(1993) 은 1962년부터 1989년중실행된대출 2,899 건수를이용하여주택담보대출상환연체결정요인을분석하였다. 이연구는주택가격대비대출금비율, 대출금리, 체증식저당대출 (GPM) 등이연체확률에영향을미친다고결론지었다. Deng et al.(2000) 은부도와조기상환이경쟁 적종결위험이라는사실을중심으로부도율과조기상환율에영향을미치는요인을분석하였다. 분석결과, 대출취급시 LTV가높으면부도율과조기상환율이높게확인되었으며, 부도율과조기상환율은지역별로다르게나타났다. Lee and Liu(2002) 는대만의 680개주택담보대출자료를이용하여신규주택과기존주택으로구분하여연체율결정요인을검토하였으며, 대출가구의금융조건, 주택가격대비대출금비율, 연령, 교육수준등이유의한변수라고하였다. Qi and Yang(2009) 에따르면, 주택담보대출의부도대출손실률 (LGD) 은대출자산, 기초자산, 부도율, 압류처분등의변수에의해설명되며가장중요한설명변수는 CLTV였다. Deng and Liu(2009) 의연구결과에따르면, 중국의주택시장의경우주가지수와실업률이부도율과조기상환에영향을미치는것으로나타났다. 또한초기 LTV가크면부도율이상승하고조기상환은감소하는것으로확인되었다. Amromin and Paulson(2009) 은 2004년부터 2007년중프라임대출 (68,000 개 ), 서브프라임대출 (62,000 개 ) 을표본추출하여각대출의부도율에미치는요인을알아보았다. 연구결과, 신용등급과 LTV는프라임및서브프라임대출의부도율에모두영향을주는것으로나타났으나, DTI는서브프라임대출부도율에만영향을준다고하였다. Zhang et al.(2010) 은 1998년부터 2009년중부도처리된주거용담보대출자료를사용하여부도대출손실률 (LGD) 에대해분석하였으며, 변수중 CLTV가가장중요한설명변수임을확인하였다. Floros and White(2016) 는 1997년부터 24 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

5 An Analysis of Effects on Collateral Constraints of a Household according to the Changes of Mortgage Loan Regulations 2009년중정부후원기관 (GSE) 을통하지않고유동화된주택담보대출을대상으로적격주택담보대출 (QRM) 의요건과관련한부도결정요인에대해분석하였다. 이연구는신용등급과통합 LTV는부도율에유의한영향을미치는반면, DTI가미치는영향은적은결과를보였다. 국내외관련선행연구를검토했을때, 주택담보대출과규제에대한연구는상당부분진행되었고유의한결과를도출하였다고볼수있다. 그러나선행연구들은 LTV, DTI 규제에따른부실방지효과를규명하는데집중하여실제대출여부를결정하는데미치는영향에대한논의는부족하였다. 따라서이연구는차입제약측면에서금융규제의영향을분석하는데목적이있다는점에서선행연구와차별성을가진다. 또한소득, 연령, 지역, 자산등대출수요자의기본적인특성을고려하여수요자의입장에서금융규제의영향을보다면밀하게분석하였다는점에서도차별성을갖는다. 끝으로 LTV, DTI 등전통적인규제와함께최근도입이발표된 DSR의영향을함께분석하였다는점에서차별성을가진다. Ⅲ. 주택담보대출규제및분석방법 1) 1. 주택담보대출규제제도 1) LTV, DTI 규제주택금융규제인 LTV는 2000 년에 DTI는 2005 년에처음으로적용되었으며, 두규제는주택가격과시장안정을위해투기지역을중심으로보완적으로운용되어왔다. 정책당국은 2003년 대책으로투기지역아파트에대해 LTV를 60% 에서 40% 로하였으며, 이어서 2006년 3월에는투기지역 6억원초과아파트에대해서 DTI 40% 를적용하여규제를하였다. 글로벌금융위기이후에는투기지역이해제됨으로써 LTV, DTI 규제가잠시풀렸으나, 가계부채문제가부상하면서수도권을중심으로 LTV, DTI 규제는다시되었다. 그러나주택금융규제이후수도권에서의주택시장이급격하게침체되면서 2010년 8월 DTI 규제에한하여 2011년 3월말까지한시적으로유예되었다. 2014년 7.24조치에서는주택시장회복을위해수도권과비수도권, 은행과비은행간의차이를해소하여 LTV와 DTI 규제를합리적으로조정하였다. LTV 규제는 70%, 수도권 DTI는 60% 로일괄적용하였다. 최근의 LTV, DTI 규제는기조에있다. 2017년서울강남재건축단지등일부지역의주택시장이불안양상을보이면서 6.29대책을통해조정대상지역 2) 내에 LTV, DTI 규제를각각 10%p 하였다. 같은해 8.2대책을통해서는 1) 본연구에서차입제약분석은박천규외 (2014) 의방법론을보완하여적용. 2) 조정대상지역은 2016 년 11.3 대책으로통해도입한것으로과도한청약시장과열을억제하기위해전매제한기간, 1 순위제한, 재당첨제한등의맞춤형청약제도와중도금대출보증요건등단기투자수요관리방안이적용됨 년 6.19 대책에서는기존 37 개지역에서경기광명, 부산기장군및부산진구등 3 개지역을포함하여총 40 개지역을조정대상지역으로추가선정. Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 25

6 이태리 김태환 투기과열지구및투기지역에서 LTV 40%, DTI 40% 하였으며주택담보대출 1 건이상보유 차주의경우 LTV, DTI 를 10%p 추가하였다. 또한, 2017 년 대책을통해서는기존 DTI 적 용지역에한해 DTI 산출시주택담보대출 2 건이 상차주에대해기존주택담보대출원리금을전 액반영하며, 만기를 15 년으로제한하여대출가 능금액을축소하는규제를도입하였다 (< 표 1>, < 표 2> 참조 ). < 표 1> LTV 규제변화 시기주요변화규제수준 주택담보대출비율 (LTV) 제도도입 주택시장과열로첫시행. 투기과열지구 LTV 60% 이내로제한 전지역확대, LTV 60% 이내로제한 투기지역아파트 LTV 40% 제한 은행및보험의투기지역 LTV 예외적용폐지 (10 년초과 6 억원이하 : 60% 예외유지 ) 수도권전지역 LTV 60 50% 생애최초주택구입자금에대해연말까지 LTV 70% 완화 완화 LTV 전금융권 70% 일괄상향조정완화 조정대상지역에대하여 LTV 70 60% 로 10%p 투기과열지구및투기지역에서 LTV 40% 로주택담보대출 1 건보유시투기과열지구및투기지역 LTV 30%, 조정대상지역 50%, 조정대상지역외수도권 60% 로 자료 : 박천규외 (2014), 한국의주택금융 70 년 (2016), 국토교통부보도자료 (2017) 재정리. < 표 2> DTI 규제변화 시기주요변화규제수준 첫시행. 투기지역 6 억원초과아파트 DTI 40% 적용 (30 세미만의미혼차주및배우자가이미주택담보대출이있는차주에한해적용 ) 투기지역 6 억원초과아파트 DTI 40% 제한 ( 모든대출자에적용 ) 수도권으로 6 억원초과아파트 DTI 적용확대 투기지역, 투기과열지구 3 억원초과또는전용 85 m2초과아파트에 DTI 40% 적용확대 투기지역및수도권투기과열지구 6 억원이하아파트 DTI 40%~60% 적용 강남 3 구이외지역투기지역해제완화 수도권비투기지역에대해 DTI 60% 적용 ( 서울 50%, 투기지역 40%) 강남 3 구제외전지역은행권및비은행권 DTI 규제자율화 (2011 년 3 월까지 ) 완화 한시적으로완화했던 DTI 규제부활 강남 3 구투기지역해제완화 대무주택근로자 은퇴자 DTI 규제완화. 순자산도소득으로인정 생애최초주택구입자금에대해연말까지 DTI 은행권자율적용 완화 완화 DTI 전금융권 60% 일괄상향조정완화 조정대상지역에대하여 DTI 60 50% 로 10%p 투기과열지구및투기지역에서 DTI 40% 적용, 주택담보대출 1 건이상보유차주의경우 DTI 10%p 추가 주택담보대출 2 건이상보유차주의 DTI 산정시기존주택담보대출원리금상환부담전액반영, 복수주택담보대출차주의두번째주택담보대출부터 DTI 산출시만기제한 (15 년 ) 도입 자료 : 박천규외 (2014), 한국의주택금융 70 년 (2016), 국토교통부보도자료 (2017) 재정리. 2) DSR 규제 2016 년도입된여신심사가이드라인은잔금대출 ( 월분양공고분부터 ) 과상호금융 새마을 금고등 2 금융권까지확대적용될예정이며사 26 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

7 주택담보대출규제변화에따른가구별차입제약영향분석 후평가로만활용되었던 DSR지표를단계적으로적용하는방안을추진하고있다. DTI가해당대출건이외의대출은이자상환부담만적용하는반면, DSR은모든대출의원리금상환부담을반영하는지표이다 (< 표 3> 참조 ). < 표 3> DTI와 DSR 규제비교구분 DTI DSR 하여 DSR을산출토록하고있다. 집단대출규제가된데이어새정부출범과함께 DSR의본격적인시행시기가당초 2년후 (2019년 ) 에서 2018년하반기중으로앞당겨졌다. 이로써가계금융건전성을제고할수있다는긍정적인측면이있는반면, 주택수요가위축될가능성이있다는부정적인예측도상존한다. 명칭 총부채상환비율 (Debt to Income ratio) 총체적상환능력비율 (Debt Service Ratio) 2. 분석방법 산정방식 활용방식 ( 해당대출원리금상환액 + 기타대출이자상환액 ) 연간소득 대출심사시획일적인규제비율 (60) 로활용 ( 해당대출원리금상환액 + 기타대출원리금상환액 ) 연간소득 금융회사여신관리관련다양한활용방안마련중 건전성지표로써 DSR 은실제가구의대출원 리금을고려하는개념이다. 신용대출의만기에 대한가정, 마이너스통장과전세자금대출등을 고려하여실질 DSR, 표준 DSR, 수정 DSR 등의 지표가구분되어제시되고있다. 실질 DSR 은차 주에게실제적용되고있는만기와금리를반영 하여산출하는지표로신용대출, 마이너스통장, 전세자금대출등의짧은만기구조로인해 DSR 지표가과도하게산출되는문제가있다. 표준 DSR 은실제대출받은차주의만기와금리가아 닌평균적으로대출유형별만기와금리를적용 하는방식이다. 수정 DSR 은마이너스통장의만 기가 1 년으로하지않고매년연장되는점을고 려하여 10 년으로적용하며, 전세자금대출의경 우계약기간에따라 2 년미만이지만전세보증금 으로상환이가능한점을고려하여이자만적용 고가의재화인주택을구매하기위해서는일차적으로자기자본을통해구입자금을조달하고부족한자금은주택담보대출등을통해조달하는것이일반적이다. 이과정에서차입할수있는자금에대한규제가존재한다면필요한자금을조달할수없는상황이발생하며이를규제에따른차입제약으로정의할수있다. 주택담보대출규제는과도한대출로인해발생할수있는부실을방지하는데목적이있으며크게두가지방식이존재한다. 먼저담보가치하락에따른부실을막기위해주택가격대비대출금의비중을일정수준이하로제한하는규제 (LTV) 가있다. 다음으로차주의상환능력을넘어서는과도한대출을막기위해원리금상환액이가구소득의일정수준이하가되도록하는규제 (DTI, DSR) 가있다. 본연구에서는전자를자산제약으로정의하였으며, 후자를소득제약으로정의하였다. 차주의자산제약과소득제약을분석하기위해서는먼저주택구입을위해주택담보대출을통해조달해야하는자금의규모를알아야한 Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 27

8 I, Ta Ly Kim, Tae Hwan 다. 이연구에서는대출금액 (L) 은구입을희망하는주택가격 ( ) 에서가구의순자산 (W net ) 을제외한금액으로정의하였으며산정식은 ( 식 1) 과같다. ( 식 1) 먼저자산제약을만족하기위해서는주택구입에필요한대출금액 (L) 이 LTV 규제적용시최대대출가능금액 (L max ) 이하여야하며 ( 식 2) 로나타낼수있다. max ( 식 2) 다음으로 DTI 기준소득제약조건을충족하기위해서는가구소득 ( ) 에서총원리금상환액 (I) 이차지하는비율이가구가상환할수있는최대소득대비상환가능액비율 (I max ) 이하여야하며 ( 식 3) 과같이정의할수있다. max ( 식 3) 여기서원리금상환액 (I) 은기존대출이자상환추정액 (I 0 ) 과신규대출에따른원리금상환액 (I 1 ) 의합을의미한다. 기존대출에대한이자상환추정액 (I 0 ) 은총부채 (D) 에서상환예정주택담보대출을제외한금액을상환원금으로보고대출금리 (r) 에 1% 가산한금리를적용하여 ( 식 4) 와같이산정한다. 대출금리 (r) 는한국주택금융공사의보금자리론업무처리기준을준용하여 2016년 8월기준 3) 예금은행가중평균가계대 출금리 ( 잔액기준 ) 3.21% 를적용하였다. ( 식 4) 원리금상환액 (I 1 ) 은차입금액 (L) 과대출금리 (r), 대출기간 (n) 에기초하여원리금균등상환을 가정하여 ( 식 5) 와같이산정하였다. 이때대출금 리 (r) 는 2016 년 8 월기준예금은행가중평균주택 담보대출금리 ( 신규취급액 ) 3.19% 를적용하였다. ( 식 5) 끝으로 DSR 기준소득제약조건을만족하기 위해서는가구소득 ( ) 에서총부채에대한원리 금상환액 (R) 이차지하는비율이가구가상환할 수있는최대소득대비상환가능액비율 (R max ) 이하여야하며 ( 식 6) 과같이나타낼수있다. 이때, 원리금상환액 (R) 은신규대출원리금상환 액에기존대출의원리금상환액을더한값으로 기존대출의상환원금은총부채에서현재보유하 고있는주택담보대출잔액을뺀값을적용하였 다. 이때기존대출의상환기간은 1 년 (DSR1), 3 년 (DSR2), 5 년 (DSR3) 으로구분하여가정하였다. 3. 분석자료및범위 max ( 식 6) 주택담보대출규제에따른차입제약을분석 3) 분석자료로활용된 2016 년도주거실태조사의조사시점을기준으로하였음. 28 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

9 An Analysis of Effects on Collateral Constraints of a Household according to the Changes of Mortgage Loan Regulations 하기위해서는먼저주택담보대출을이용하고자하는가구를식별할수있는자료가필요하다. 다음으로는구매하고자하는주택가격을바탕으로담보대출을통해차입해야하는자금의규모를파악할수있어야하며, 끝으로이상의산식에따라차입제약을분석하기위해소득, 자산등가구의경제적특성을확인할수있는자료가필요하다. 본논문에서는현재활용가능한자료중해당정보를모두파악할수있는자료인주거실태조사를분석에활용하였다. 4) 주거실태조사의경우가구특성에대한다양한조사항목을포함하고있고국내주거관련표본조사중가장큰규모를가지고있어세부적인분석이가능하다는장점도가지고있다. 한편, 계층별주택담보대출규제의영향을파악하기위하여지역, 가구주연령, 소득계층, 자산계층, 점유형태, 가구특성에따라다음과같이분석대상을구분하였다. 먼저지역은거주지지역을기준으로수도권 ( 서울, 인천, 경기 ) 과비수도권으로구분하였으며, 가구주연령은 30대이하, 40대, 50대, 60대이상으로구분하였다. 다음으로소득계층은저소득층 (1~4분위), 중소득층 (5~8분위), 고소득층 (9~10분위 ) 으로구분 5) 하였으며, 자산계층은가구의총자산을기준으로저자산 (1~4분위 ), 중자산 (5~8분위 ), 고자산 (9~10 분위 ) 으로구분하였다. 자산계층구분기준은 < 표 4> 와같다. < 표 4> 자산계층구분기준 구분 저자산 ( 자산 4 분위이하 ) 중자산 ( 자산 5~8 분위 ) 고자산 ( 자산 9~10 분위 ) 경계값 가구총자산 10,500 만원이하 가구총자산 10,500 만원초과 35,000 만원이하 가구총자산 35,000 만원초과 마지막으로, 현재점유형태를기준으로자가, 전세, 보증부월세, 월세 ( 사글세포함 ), 무상으로 구분하였으며가구특성에따라서는생애최초주 택구입가구, 무주택가구로구분하였다. 생애최 초주택구입가구는현재까지주택을마련한경 험이없는가구로, 무주택가구는현재주택을소 유하고있지않은가구를의미한다. Ⅳ. 주택담보대출규제에따른차입제약영향 1. 주택담보대출수요가구규모추정 주택담보대출수요가구는주택을구입할계 획이있고구입자금의일부를차입할필요가있 는가구로정의할수있다. 주거실태조사에서는 가구의이주계획유무와희망점유형태를확인 할수있으며 2 년내 6) 자가로이주할계획이있 는가구를 1 차적인분석대상으로설정하였다. 한편, 주택담보대출을이용할필요가있는가구 는희망주택가격이가구의순자산보다큰경우 4) 가구의경제적특성과금융관련정보를파악하는데는통계청의가계금융복지조사가보다적합한자료라할수있으나해당자료는주택구입계획에대한정보가없어본연구에활용하기어려움. 5) 소득 10 분위별경계값은 2016 년도주거실태조사연구보고서에제시된기준을적용하였음. 6) 이주계획의구체성을확보하기위해 2 년내이주계획이있는가구만을대상으로분석하였음. Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 29

10 이태리 김태환 부족한자금에대한차입이필요한것으로가정 하고이를주택담보대출수요가구로정의하였다 년주거실태조사에서 2 년내자가로이주 할계획을가지고있는가구는 73.3 만가구로총 가구대비 3.7% 수준으로나타났다. 지역별로는 수도권 39.6 만가구, 비수도권 33.7 만가구로유 사한수준이었으며, 총가구대비비중은수도권 4.2%, 비수도권 3.4% 로수도권에서의자가이주 계획가구의비중이높게나타났다 (< 표 5> 참조 ). < 표 5> 자가이주계획가구규모 구분총가구이주계획가구 2 년내이주가구 ( 단위 : 만가구 ) 자가이주 총가구대비비율 (%) 수도권 비수도권 1, 전국 1, 주 : 총가구수는 2015 년인구주택총조사일반가구기준. 자가이주계획가구중순자산이희망주택가격 보다적어자금조달을위해주택금융을이용할 필요가있는주택담보대출수요가구는전체자 가이주계획가구의 68.5% 인 50.2 만가구로추정 되었다. 지역별로는수도권이 26.2 만가구, 비수 도권이 24.0 만가구로수도권에서주택담보대출 수요가많은것으로나타났으나, 가구비중은비 수도권이 71.3% 수준으로수도권 66.2% 보다높 게나타났다 (< 표 6> 참조 ). 주택담보대출수요가구의특성을분석한결 과는 < 표 7> 과같다. 가구주연령별로는 40 대가 21.6 만가구로가장많았으며 30 대이하 16.0 만 가구, 50 대 7.9 만가구, 60 대이상 4.8 만가구순 < 표 6> 주택담보대출수요가구규모 구분 자가이주계획가구 주택담보대출수요가구 ( 단위 : 만가구 ) 이주계획가구대비비중 (%) 수도권 비수도권 전국 으로나타났다. 이는상대적으로자가로이주하 려는이주계획가구의비중이높은 40 대와자기 자본만으로주택을구입하기에는축적된자산 이적은 30 대에서높은비중을나타내는결과가 나타난것으로해석할수있다. 한편, 소득계층별로는중소득층이 27.0 만가 구로대출수요가가장많고고소득층 17.2 만가 구, 저소득층 6.1 만가구순으로나타났다. 소득 계층별분포역시자가이주계획가구의비중과 축적된자산의규모의효과가반영된결과로주 택담보대출수요는주로중산층을중심으로발 생한다는점을확인할수있었다. 같은맥락에 서자산계층별주택담보대출수요는중자산계 층이 31.5 만가구, 저자산계층이 13.2 만가구, 고자산계층이 5.5 만가구로나타났다. 점유형태별로는현재자가로거주하고있는 가구의주택담보대출수요가 21.4 만가구로가 장많고전세가구가 16.8 만가구, 보증부월세 9.6 만가구, 월세및무상은각각 1.9 만가구, 0.6 만가구로나타났다. 이는주택담보대출수 요가임차에서자가로이주하려는수요보다자 가에서자가로이주하는교체수요에서많이발 생할가능성을확인할수있는결과이다. 한편, 생애최초주택구입가구의주택담보대출수요는 30 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

11 주택담보대출규제변화에따른가구별차입제약영향분석 22.5 만가구, 무주택가구의주택담보대출수요 는 28.0 만가구로추정되었다. < 표 7> 주택담보대출수요가구특성 ( 단위 : 만가구, %) 구분 자가이주계획가구 주택담보대출수요가구 이주계획가구대비비중 (%) 전국 가상승하면 DTI 역시높아지는경향을보였다. 7) 그러나 LTV 상승에비해 DTI 상승폭은상대적으로적은것으로나타났다. 이는차입제약가구의규모가 DTI보다는 LTV 규제에민감하게반응함을보여주는결과이다 (< 그림 1> 참조 ). 지역별 수도권 비수도권 대이하 연령별 40 대 대 대이상 저소득층 소득별 중소득층 자산별 점유형태별 고소득층 저자산 중자산 고자산 자가 전세 보증부월세 월세및무상 생애최초 무주택자 < 그림 1> 주택담보대출수요가구의 LTV/DTI 분포 실제 LTV와 DTI 수준에따른주택담보대출차입제약가구규모추정결과를살펴보면, 자산제약가구의규모가소득제약가구에비해크고규제에따른증가폭역시큰것으로나타났다. 자산제약가구규모는 LTV 규제가 60% 에서 40% 로될경우 13.0만가구에서 24.7만가구로 11.7가구증가하는것으로추정되었다. 한편, 2. 주택담보대출수요가구의 LTV/DTI 분포 주택담보대출수요가구의 LTV 및 DTI 분포를 살펴보면 LTV 와 DTI 는선형적관계를가져 LTV < 표 8> LTV/DTI 수준별자산제약가구규모 ( 단위 : 만가구 ) LTV/DTI 60% 50% 40% 자산제약가구 소득제약가구 ) 해당산점도는가중치를고려하지않은결과로실제가중치를고려하여차입제약가구규모를추정한결과와는차이가있을수있음. Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 31

12 I, Ta Ly Kim, Tae Hwan DTI 규제를 60% 에서 40% 로하는경우소득제약가구규모는 3.2만가구에서 6.4만가구로약 3.2만가구증가하는것으로추정되었다. 가구주연령별로 40대에서 LTV 수준이높은가구가많고 LTV에따른 DTI변화도커주택담보대출규제에따른차입제약가구가많을것으로예상된다. 이는 40대에들어주택소비가증가하면서구입하고자하는주택가격수준이높아지지만자산이나소득은 50대등과비교해상대적으로낮기때문으로판단된다 (< 그림 2> 참조 ). < 그림 2> 40 대대출수요가구의 LTV/DTI 분포 < 그림 3> 저소득층대출수요가구의 LTV/DTI 분포 자산계층별 LTV와 DTI 분포를살펴보면자산이낮을수록 LTV 규제에영향을크게받는모습을보였으며, 가구의다른특성에비해계층별차입제약가구규모의차이가큰특성을보였다. 이는주택과같은고가의재화를구입하는데있어소득보다는자산이중요한역할을한다는점을보여주는결과로풀이된다 (< 그림 4> 참조 ). 현재점유형태별로는보증부월세, 전세, 자가순으로 LTV 규제에따른영향을크게받을것을보인다. 다만자가가구의경우특정 LTV 구간에주택담보대출수요가구가많이분포하 한편, 소득계층별로는저소득층의 LTV와 DTI 분포가특징적인모습을보였다. 중 고소득층의경우추세선을중심으로 LTV와 DTI 분포가밀집된모습을보였지만저소득층의경우상대적으로밀집도가낮았다. 이는같은저소득층이라하더라도희망하는주택가격이나보유한자산등에차이가크기때문으로판단된다. 또한 LTV 변화에따른 DTI 상승폭이커규제수준에따른영향이크게나타날가능성이있다 (< 그림 3> 참조 ). < 그림 4> 자산계층별대출수요가구의 LTV/DTI 분포 32 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

13 An Analysis of Effects on Collateral Constraints of a Household according to the Changes of Mortgage Loan Regulations 3. 규제시나리오별차입제약가구규모추정 1) 시나리오설정이절에서는 LTV, DTI, DSR 등주택담보대출규제변화에따른차입제약가구의규모변화를추정하였다. 분석은크게 LTV, DTI 규제를적용하는경우와추가적으로 DSR 규제를적용하는경우로구분하였으며규제수준별시나리오를바탕으로차입제약가구의규모를분석하였다. 분석시나리오는 < 표 9> 와같다. LTV 수준은최근발표된정부의부동산대책과현행기준등을감안하여 70%, 60%, 50%, 40% 수준으로가정하였으며, DTI의경우 60%, 50%, 40% 의세가지수준을가정하였다. DSR의경우기타부채의상환기간을 1년 (DSR1), 3년 (DSR2) 으로가정한두가지산정방식을적용하였다. 먼저상환기간 1년 < 그림 4> 자산계층별대출수요가구의 LTV/DTI 분포 ( 계속 ) 고있어규제수준에따라자가가구도차입제약 가구규모가크게증가할가능성이있다 (< 그림 5> 참조 ). 을가정한경우 DSR 수준은 100%, 150%, 200%, 300% 를기준으로분석하였으며, 3년을가정한경우는 80%, 100%, 120%, 150% 를기준으로적용하였다. 각각의시나리오에대해서는지역별, < 표 9> 주택담보대출차입제약분석시나리오 구분 LTV (%) DTI (%) DSR (%) 유형 1 LTV, DTI 동시적용 < 그림 5> 자가거주대출수요가구의 LTV/DTI 분포 유형 2 LTV, DTI, DSR 동시적용 70 수도권 60 비수도권 100 (DSR1) (DSR2) Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 33

14 이태리 김태환 가구주연령별, 소득계층별, 자산계층별, 점유형태별, 생애최초및무주택가구에대한영향을구분하여분석하였다. 2) LTV, DTI 적용시차입제약가구규모변화우선 LTV와 DTI 기준을동시에적용하여주택담보대출이용제약가구규모를추정한결과를살펴보고자한다. 먼저시나리오중가장규제수준이낮은 LTV 70% 를기준으로 DTI 60%, 50%, 40% 를적용하여주택담보대출이용제약가구의규모를추정하였다. 분석결과를살펴보면, LTV 70% 에서 DTI 60% 를적용할경우주택담보대출이용제약가구규모는 11.0만가구, 50% 적용할경우 11.1만가구, 40% 를적용할경우 12만가구로나타났다. LTV 70% 에서 DTI 변화에따른주택담보대출이용제약가구증가율은 DTI 50% 적용시 0.9%, 40% 적용시 10.5% 수준으로 DTI 40% 적용시증가율이크게높아지는것으로분석되었다. 지역별로주택담보대출이용제약가구의규모는비수도권에서많은것으로나타났으며증가율은 DTI 50% 적용시에는비수도권이, 40% 적용시에는수도권이높은것으로나타났다. 가구주연령별로주택담보대출차입제약가구의규모는 40대, 증가율은 50대에서높게나타난반면 30대이하와 60대이하의경우상대적으로주택담보대출차입제약가구의규모도적고증가율도낮은수준으로분석되었다. 소득계층별로는중소득층의주택담보대출차입제약가구규모가 DTI 수준에따라 5.4만가구에서 5.8만가구로다른계층에비해많았으며, 증가율은원리금상환능력이상대적으로낮은저소득층에서높게나타났다. 자산계층별로는저자산계층의주택담보대출차입제약가구규모가 DTI 수준에관계없이가장많은것으로나타났으며, 증가율의경우중자산과고자산계층에서높게나타났다. 점유형태별로는 LTV가 70% 로동일한상황에서 DTI에따른주택담보대출차입제약가구규모는보증부월세에서많은것으로나타났으며, DTI 기준에따른증가율은자가와전세에서상대적으로높게나타났다. 생애최초주택구입가구의경우 DTI 수준에따라 6.4만가구에서 7.0만가구수준의주택담보대출차입제약이발생하는것으로나타났으며, 무주택가구의경우 8.0만가구에서 8.8만가구의주택담보대출차입제약이발생하였다. 전체적으로 LTV 70% 수준에서 DTI 기준을 60% 에서 50% 로하는경우주택담보대출차입제약가구규모변동이크지않으나 40% 로하는경우주택담보대출차입제약가구가크게증가하는모습을보였다. DTI를 40% 로하는경우가구주연령별로 50대, 소득계층별로저소득층, 자산계층별로저자산계층, 점유형태별로자가와전세가구의주택담보대출차입제약이크게증가하는것으로분석되었다. 다음으로 LTV 60% 수준에서 DTI 기준변화에따른주택담보대출차입제약가구규모를추정하였다. 총주택담보대출차입제약가구규모는 DTI 60% 에서 14.0만가구, 50% 에서 14.1만가구, 40% 에서 14.7만가구수준으로나타났다. 가구주연령별로는 LTV 60% 에서 DTI에따른주택담보대출차입제약가구의규모는 40대에서 34 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

15 주택담보대출규제변화에따른가구별차입제약영향분석 가장크게나타났으며, DTI 수준에따른변화는 50대에서가장크게나타났다. LTV 60% 에서 30대의주택담보대출차입제약가구규모는 DTI 수준에따라큰변화가없는것으로나타났으며, 60대이상의경우 DTI 수준이 40% 로될때소폭주택담보대출차입제약가구가확대되는것으로분석되었다. 소득계층별로 DTI 수준에따라저소득층이가장큰영향을받는것으로나타났으며, 자산계층별로는중자산과고자산가구가 DTI를 40% 로할때주택담보대출차입제약의증가율이높은것으로나타났다. 점유형태별로는 전세와보증부월세가구가 DTI 40% 에영향을많이받는것으로나타났으며, 생애최초및무주택가구역시 DTI 40% 에서실질적인주택담보대출차입제약의증가가나타났다. LTV 50% 수준에서 DTI 기준변화에따른주택담보대출차입제약가구변동을분석한결과, 주택담보대출차입제약가구의규모는 DTI 60% 에서 18.9만가구, 50% 에서 19.0만가구, 40% 에서 19.2만가구로 LTV가 50% 수준에서는 DTI 변화에따른영향이크지않은것으로나타났다. 지역별로는주택담보대출차입제약가구규모와변동률모두비수도권에서높게나타났으 < 표 10> LTV 70% 수준하에서 DTI 수준에따른주택담보대출이용제약가구변동 ( 단위 : 만가구, %) 지역별 가구주연령별 소득계층별 자산계층별 점유형태별 가구특성별 LTV 70% 주택담보대출이용제약가구규모 주택담보대출이용제약가구변동분 주택담보대출이용제약가구변동률 DTI 60%(1) DTI 50%(2) DTI 40%(3) (%) 1 3 (%) 총가구 수도권 비수도권 대이하 대 대 대이상 저소득층 중소득층 고소득층 저자산 중자산 고자산 자가 전세 보증부월세 월세및무상 생애최초 무주택 Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 35

16 I, Ta Ly Kim, Tae Hwan < 표 11> LTV 60% 수준하에서 DTI 수준에따른주택담보대출차입제약가구변동 ( 단위 : 만가구, %) 주택담보대출주택담보대출차입제약가구주택담보대출차입제약가구규모 LTV 60% 차입제약가구변동분변동률 DTI 60%(1) DTI 50%(2) DTI 40%(3) % 1 3 % 총가구 지역별 수도권 비수도권 대이하 가구주 40대 연령별 50대 대이상 소득계층별 자산계층별 점유형태별 가구특성별 저소득층 중소득층 고소득층 저자산 중자산 고자산 자가 전세 보증부월세 월세및무상 생애최초 무주택 < 표 12> LTV 50% 수준하에서 DTI 수준에따른주택담보대출차입제약가구변동 ( 단위 : 만가구, %) 주택담보대출주택담보대출차입제약가구주택담보대출차입제약가구규모 LTV 50% 차입제약가구변동분변동률 DTI 60%(1) DTI 50%(2) DTI 40%(3) % 1 3 % 총가구 지역별 수도권 비수도권 대이하 가구주 40대 연령별 50대 대이상 소득계층별 자산계층별 점유형태별 가구특성별 저소득층 중소득층 고소득층 저자산 중자산 고자산 자가 전세 보증부월세 월세및무상 생애최초 무주택 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

17 An Analysis of Effects on Collateral Constraints of a Household according to the Changes of Mortgage Loan Regulations 며, 가구주연령별로는 50대가 DTI 기준에민감하게반응하는모습을보였다. 소득계층별로는저소득층이 DTI 기준변화에상대적으로민감하게주택담보대출차입제약가구가변동하였으며, 자산계층별로는고자산계층에서주택담보대출차입제약가구규모가 DTI 40% 적용시크게증가하는것으로나타났다. LTV 40% 수준에서 DTI 기준별주택담보대출차입제약가구변동을분석한결과총주택담보대출차입제약가구규모는 LTV 40%, DTI 60% 와 50% 에서 25.0만가구, DTI 40% 에서 25.2만가구로나타났다. LTV가 40% 까지될경우 실제 DTI는주택담보대출차입제약가구규모에영향을주는요인으로는작용하지않는것으로나타났다. 다만, 50대, 고자산계층등에서 DTI 40% 적용시주택담보대출차입제약가구규모가상대적으로크게증가하는모습을보였다. 3) DSR 추가적용시차입제약가구규모변화본절에서는 LTV, DTI, DSR 규제를동시에적용할경우차입제약가구규모를분석하였다. 기타대출만기를 1년으로가정 (DSR1) 하고 LTV 를수도권 70%, 비수도권 70%, DTI를수도권 60%, 비수도권 100% 를가정하여분석을수행하 < 표 13> LTV 40% 수준하에서 DTI 수준에따른주택담보대출차입제약가구변동 ( 단위 : 만가구, %) 지역별 가구주연령별 소득계층별 자산계층별 점유형태별 가구특성별 LTV 40% 주택담보대출차입제약가구규모 주택담보대출차입제약가구변동분 주택담보대출차입제약가구변동률 DTI 60%(1) DTI 50%(2) DTI 40%(3) % 1 3 % 총가구 수도권 비수도권 대이하 대 대 대이상 저소득층 중소득층 고소득층 저자산 중자산 고자산 자가 전세 보증부월세 월세및무상 생애최초 무주택 Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 37

18 이태리 김태환 였다. LTV와 DTI만적용된상황에서주택담보대출차입제약가구규모는 10.8만가구로나타났고여기에 DSR1( 상환기간 1년 ) 을적용함에따라 100% 적용시 14.2만가구, 150% 적용시 13.0만가구, 200% 적용시 11.7만가구, 300% 적용시 11.2만가구로주택담보대출차입제약가구가증가하는것으로나타났다. DSR1 적용에따라주택담보대출차입제약가구가크게증가하였으나 200% 이상을적용하는경우상대적으 로주택담보대출차입제약가구증가율이크지않았다. 반면미적용대비주택담보대출차입제약가구증가율은 100% 적용시 31.3%, 150% 적용시 19.7% 로높게나타났다. 지역별로는수도권이 DSR1 적용에따른주택담보대출차입제약가구규모증가가큰것으로나타났다. DSR 미적용시수도권주택담보대출차입제약가구규모는 5.2만가구로나타났으며, DSR1 100% 적용시 42.1%, 150% 적용시 19.9% 의차입제약가 < 표 14> DSR 규제수준별주택담보대출차입제약가구변동 ( 상환기간 1 년가정 ) ( 단위 : 만가구, %) 상환기간 1 년기준 미적용 (1) 주택담보대출차입제약가구규모 DSR 100% (2) DSR 150% (3) DSR 200% (4) DSR 300% (5) 1 2 % 주택담보대출차입제약가구변동률 1 3 % 1 4 % 1 5 % 총가구 지역별 가구주연령별 소득계층별 자산계층별 수도권 비수도권 대이하 대 대 대이상 저소득층 중소득층 고소득층 저자산 중자산 고자산 자가 점유형태별 전세 보증부월세 월세및무상 가구특성별 생애최초 무주택 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

19 주택담보대출규제변화에따른가구별차입제약영향분석 구증가가나타났다. 가구주연령별로는 30대이하와 50대가 DSR1 적용에따른주택담보대출차입제약가구변동이큰것으로분석되었다. DSR 미적용시주택담보대출차입제약가구는 30대이하 3.0만가구수준으로 DSR1 100% 적용시 48.6%, 150% 적용시 28.7% 의주택담보대출차입제약가구가증가하는것으로나타났다. DSR 미적용시 50대이하주택담보대출차입제약가구는 1.6만가구수 준으로가구규모는크지않지만 DSR1 100% 적용시 48.7%, 150% 적용시 32.0% 의주택담보대출차입제약가구증가가예상된다. 소득계층별로는중고소득층이 DSR 적용에민감하게반응하는것으로나타났으며, 자산계층별로도중자산과고자산계층의주택담보대출차입제약가구변동이 DSR1 수준에따라크게달라지는것으로분석되었다. 점유형태별로는자가와전세가구에서 DSR의영향이크게나타 < 표 15> DSR 규제수준별주택담보대출차입제약가구변동 ( 상환기간 3 년가정 ) ( 단위 : 만가구, %) 상환기간 3 년기준 미적용 (1) 주택담보대출차입제약가구규모 DSR 100% (2) DSR 150% (3) DSR 200% (4) DSR 300% (5) 주택담보대출차입제약가구변동률 1 2 % 1 3 % 1 4 % 총가구 % 지역별 가구주연령별 소득계층별 자산계층별 수도권 비수도권 대이하 대 대 대이상 저소득층 중소득층 고소득층 저자산 중자산 고자산 자가 점유형태별 전세 보증부월세 월세및무상 가구특성별 생애최초 무주택 Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 39

20 I, Ta Ly Kim, Tae Hwan 났으며, 특히전세가구의영향이큰것으로분석되었다. 한편, 기타대출만기를 3년으로가정한 DSR2 를적용하여주택담보대출차입제약을분석한결과, 전반적으로 DSR1에비해주택담보대출차입제약가구의규모및변동이크게축소되는모습을보였다. DSR을적용하지않은경우와비교하여 DSR2 80% 적용시 7.0%, 100% 적용시 3.3%, 120% 적용시 1.7%, 150% 적용시 0.8% 의주택담보대출차입제약가구가증가하는것으로나타났다. 가구특성별분석결과역시 DSR1과비교해확연히변동성이축소되는모습을보였다. 지역별로는비수도권이수도권에비해 DSR2 적용에따른주택담보대출차입제약가구변동이큰것으로분석되었으며, 가구주연령별로는 50대의변동성이크게나타났다. 소득계층별로는저소득층이, 자산계층별로는중자산및고자산계층의변동성이크게나타났으며, 점유형태별로는자가가구의주택담보대출차입제약가구변동이큰것으로분석되었다. Ⅴ. 결론이연구는가계부채의큰비중을차지하고있는주택담보대출을대상으로, 2016년주거실태조사자료를이용한차입제약분석을통해, 주택담보대출수요자를소득, 연령, 자산, 지역, 점유형태등대출가구특성에따라유형별로세분화할경우, LTV, DTI DSR 규제변화가대출가 구의차입제약에미치는영향을살펴보았다. 분석을통해얻은주요결과와향후수요자맞춤형주택담보대출관련정책방향을위한시사점은다음과같다. 첫째, 가계부채관리를위한주택담보대출규제기조속에서, 실수요자의구매수요에미치는바람직하지않은영향을최소화하기위해서는먼저실수요자의소득, 자산, 연령등세분화된특성을충분히파악할수있는미시적접근과분석이이루어져야한다. 분석결과를보면, 주택담보대출수요는주로 40대중산층가구가현재자가주택에서새로운자가주택으로이주하거나전세등임차에서자가로이주하는과정에서주로발생하는것으로나타났다. 또한, 가구주연령별로는 40대가주택담보대출수요비중이높고, 소득과자산측면에서는중간수준인중산층이다수를차지하는것으로나타났으며, 점유형태별로는자가나전세에서이주하려는가구가많음을확인할수있었다. 따라서주택담보대출규제는주택수요의핵심계층으로분류될수있는 40대중산층에미치는영향이클것으로보인다. 둘째, LTV 수준에따른자산제약이 DTI, DSR 등에따른소득제약에비해주택담보대출차입제약가구규모와변동이큰것으로추정된다. 이는최근의저금리상황으로소득에관계없이원리금상환부담이전반적으로하락한결과가반영된것으로보인다. 따라서 LTV 규제수준이가구의대출여부를결정하는중요한역할을할것으로보이며, LTV 규제수준이높을경우 DTI 및 DSR 규제의실질적인영향은크지않을것으 40 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

21 An Analysis of Effects on Collateral Constraints of a Household according to the Changes of Mortgage Loan Regulations 로판단된다. LTV와 DTI에따른주택담보대출차입제약은가구의자산과소득, 차입금의규모, 기타부채의구성등다양한요인에영향을받으며이는곧주택담보대출규제가가구에미치는영향이다양하게나타날수있음을의미한다. 분석결과에따르면, LTV 수준에따른주택담보대출차입제약이큰가구는 40대, 중소득층, 저자산가구전세에서자가로이주하려는가구로나타났으며, 소득이낮은 30대, 저소득층, 저자산가구와자가에서자가로이주하는가구의 DTI 주택담보대출차입제약규모가큰것으로나타났다. 한편 50대, 저소득층, 전세가구에서자가로이주하려는가구가현행 LTV, DTI에따른주택담보대출차입제약규모가크고기준변경에민감하게반응하는것으로나타났다. 셋째, 최근가계대출심사기준으로신규도입이논의되고있는 DSR 규제는산정방식과기준을어떻게설정하느냐에따라주택담보대출차입제약에미치는영향이결정될것으로예상된다. DSR의경우기타부채의상환기간을어떻게평가하느냐에따라주택담보대출차입제약가구변동폭의차이가크게나타나며 3년을기준으로하는경우 10% 내외의변동을보였다. 또한, LTV와 DTI가어느수준일때적용하느냐에따라상이한영향이관측되므로기준설정에신중할필요가있다. 결론적으로, 규제수준에따라영향을받는가구의변동폭이서로다르며, 특정계층에서영향이큰것으로나타나고있기때문에관련정책설계시정책대상과목적을명확히하는것이중요하다고판단된다. 특히, 규제가실수요인내집마련수요나교체수요를지나치 게제약하는방향으로작용하지않도록일괄적 규제보다지역이나계층을고려한완화조 건을마련하는것이중요할것으로보인다. 이연구는주택담보대출규제에대해소득, 자산, 연령, 지역, 점유형태등가구의특성을고 려하여미시적인차입제약분석을진행함으로써 수요자입장에서의효용을높이면서도시장전 체적으로는안정성을추구하는주택담보대출 규제정책방향을제시하는데기여하고자하였 다. 향후관련연구에서는이연구에서다루지 못했던이용가능한새로운자료를활용하여새 롭게도입하는 DSR, 신 DTI 등에대해서도정밀 한분석을시도할수있기를기대한다. 참고문헌 1. 국토교통부, 2017, 주택시장의안정적관리를위한선별적맞춤형대응방안, 6 월 19 일, 보도자료. 2. 국토교통부, 2017, 실수요보호와단기투기수요억제를통한주택시장안정화방안, 8 월 2 일, 보도자료. 3. 국토교통부, 2017, 가계부채종합대책, 10 월 24 일, 보도자료. 4. 국토교통부, 각년도, 주거실태조사자료, 보도자료. 5. 박천규 김근용 지대식 이태리 김태환 황관석 김대진 유승동 이휘정, 2014, 주택시장환경및구조변화에대응한주택금융지원체계정립방안연구, 국토연구원, 방두완 박세운 박연우, 2010, 한국모기지시장의채무불이행및조기상환분석, 금융연구, 24(4): 송상윤 최성호, 2014, DTI 와주택담보대출의연체전이율간의관계 - 분위회귀모형과회귀절단 Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 41

22 이태리 김태환 설계를이용하여, 주택연구, 22(1): 전혜린 김상겸, 2014, 주택담보대출의위험도영향요인에대한연구 : DTI, LTV 수준을중심으로, 사회과학연구, 40(3): 지규현 김정인 최창규, 2006, 주택담보대출위험관리를위한차입자특성분석, 국토계획, 41 (4): 최성일 박연우, 2015, 주택담보대출부도요인분석을통한 LTV 및 DTI 등거시건전성규제의효과에관한연구, 금융연구, 29(3): 한국주택금융공사, 2016, 한국의주택금융 70 년, 부산 : 한국주택금융공사. 12. 허석균, 2012, DTI, LTV 및대출상환조건이주택담보대출의연체율에미치는영향, 규제연구, 21(2): Amromin, G. and A. L. Paulson, 2009, Comparing patterns of default among prime and subprime mortgage, Economic Perspective, 33(2): Deng, Yo., J. M. Quigley, and R. Van Order, 2000, Mortgage terminations, heterogeneity, and the exercise of mortgage options, Econometrica, 68(2): Deng, Y. and P. Liu, 2009, Mortgage prepayment and default behavior with embedded forward contract risks in China s housing market, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 38(3): Floros, I. V. and J. T. White, 2016, Qualified residential mortgages and default risk, Journal of Banking and Finance, 70: Lee, S. P. and D. Y. Liu, 2002, The determinan ts of defaults in residential mortgage payments: A statistical analysis, International Journal of Management, 19(2): Lekkas, V., J. M. Quigley, and R. Van Order, 1993, Loan loss severity and optimal mortgage default, Real Estate Economics, 21(4): Qi, M. and X. Yang, 2009, Loss given default of high loan-to-value residential mortgages, Journal of Banking and Finance, 33(5): Vandell, K. D., W. Barnes, D. Hartzell, D. Kraft, and W. Wendt, 1993, Commercial mortgage defaults: Proportional hazards estimation using individual loan histories, Real Estate Economics, 21(4): Zhang, Y., L. Ji, and F. Liu, 2010, Local housing market cycle and loss given default: Evidence from sub-prime residential mortgages, International Monetary Fund, No 논문접수일 : 2018 년 9 월 18 일 심사 ( 수정 ) 일 : 1 차 2018 년 11 월 15 일 2 차 2018 년 11 월 28 일 게재확정일 : 2018 년 11 월 29 일 42 부동산분석 제 4 권제 2 호 ( )

23 주택담보대출규제변화에따른가구별차입제약영향분석 국문초록 이연구는 2016 년주거실태조사자료를이용하여가구의소득, 연령, 자산, 지역, 소유여부등에따른특성별분류에따라 LTV, DTI, DSR과같은규제의변화에기인한차입제약분석을통해주택담보대출에대한영향을분석하였다. 분석을통해세가지의주요결과와정책적함의를도출하였으며다음과같다. 첫째, 가계부채관리를위한주택담보대출규제기조속에서실수요자의구매수요에미치는바람직하지않은영향을최소화하기위해서는실수요자의특성을충분히파악할수있는미시적접근과분석이필요하며이에따른적절한규제가이루어져야한다. 특히, 주택담보대출규제는주택수요비중이높은 40대에큰영향을미칠것으로기대된다. 둘째, 우리나라주택담보대출시장에서는 LTV 제약이 DTI, DSR 제약보다강한것으로분석되므로 LTV 규제수준이향후에도가구의대출여부를결정하는중요한역할을할것으로보인다. 셋째, 주택담보대출의차입제약에대한 DSR 규제의영향은산정방식과기준에따라결정된다. 특히, 실수요와교체수요에부정적인영향을주지않도록완화조건을마련하는것이중요할것으로보인다. 주제어 : 주택담보대출, LTV, DTI, DSR, 차입제약분석 Journal of Real Estate Analysis Vol.4, No.2 (November 2018) 43

24