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효린 양
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2013. 4. 17. (13-44 호 ) : 4.1 부동산대책 에따른금융정책변화분석 4.

1 (13-44 호 ) : 4.1 부동산대책 에따른금융정책변화분석 4.1 부동산종합대책개요 주택시장안정화를위한금융지원 하우스푸어지원방안 랜트푸어지원방안 향후방향및시사점

2 4.1 부동산종합대책 개요 주택시장의침체가장기화됨에따라 4월1일주택시장정상화종합대책을발표 주택시장침체에따른민간소비회복지연, 향후시장부진심화등으로인한금융시장안정성훼손을방지하기위해대책마련 정부의주택시장정상화대책은크게 3가지방향으로추진 ( 표1 참조 ) 주택가격상승기에도입된수요억제 -공급확대기조에서탈피하여과도한정부개입과규제를완화하고한시적세제및금융지원을통해시장의조기회복도모 주택시장침체로어려움을겪고있는하우스푸어및렌트푸어에대한지원 주거취약계층에대한수요자맞춤형주거서비스확대를통해보편적주거복지실현 그러나주요정책인부동산세제혜택지원정책의경우국회내협의등의입법절차 1 를거쳐야하기때문에정확한기준및도입여부등이불투명한상황 그에비해금융지원정책의경우, 기금운용계획변경및금융권협의등을통해추진될수있어상대적으로신속하게처리, 진행중 취약계층의임대주택공급확대등의주거복지정책실현은중장기적으로가능한상황 이에우선적으로시장에도입되고있는금융정책에대한내용과추진일정을점검 [ 표 1] 주택시장안정화종합대책방향 주택시장정상화 하우스 렌트푸어지원 보편적주거복지 공 공공분양주택축소 하우스푸어 임대 수혜자중심으로전환 급 민간주택공급조절 프리워크아웃 대출채권, 보유지분매각 주택 도심내공공임대확대 생애최초구입자지원확대수 주택구입자지원강화요 민간임대시장활성화 과도한규제정비등자료 : 국토교통부외보도자료 ( ) 임대주택리츠렌트푸어 목돈안드는전세 전세자금지원 수요지원 주택바우처도입 대학생, 신혼부부등생애주기별지원강화 공공임대주택관리의공공성강화 1 입법절차는입안된법령을당정협의 입법예고 규제심사 법제처심사 국회심의의결등을거쳐공포하는행정절차임 1

3 주택시장안정화를위한금융지원 국민주택기금을활용해무주택자의주택구입자금및전세자금의지원을확대 생애최초및근로자 서민층의주택구입경우지원대상확대하고금리를인하 생애최초 : 대상은연소득 5.5->6 천만원확대, 금리는 3.8%-> 3.3%,3.5% 로인하 근로자서민 : 대상은연소득 4->4.5 천만원확대, 금리는 4.3%->4.0% 로인하 - 생애최초주택구입자의경우 30년분할상환대출을신설하고 DTI, LTV 등적용완화 LTV 70% 이상인주택또는현재임차로거주중인주택 (1년이상 ) 을구입하는무주택자에게는생애최초수준 (3.5%) 으로자금을지원 ( 주거안정주택구입자금신설 ) 대상은연소득 6 천만원이하, 주택기준은규모 85 m2이하, 가격 6 억이하 근로자 서민층의전세자금에대해서는한도를확대하고대출요건조정지원 대상은연소득 천만원확대, 한도는 8천 수도권 1억원, 지방 8천만원조정, 금리는 3.7% 3.5% 로인하 주택시장안정을위한금융지원의경우지원대상확대및금리인하등의사안은 4/10 일부터적용중이며, 신규신설된주거안정자금과 DTI 완화는 5/2 일적용예정 금융위의 은행법감독규정 개정사항인 LTV 완화적용은 6 월중예상 [ 표 2] 주택구입자금및전세자금지원내용 구분 생애최초 주택구입자금근로자서민 주거안정 ( 신설 ) 전세자금근로자서민 지원대상 ( 부부합산연소득 ) 6 천만원이하 4 천 5 백만원이하 ( 신혼부부 :5.5 천만원 ) 대상주택전용 85m 2, 6 억원이하전용 85m 2, 3 억원이하 60m 2 /3억원이하 : 3.3% 대출금리주 ) 60~85m 2 /6억원이하 : 3.5% 대출한도 상환기간 기타 (4.1 대책신설 ) 호당최대 2 억원 DTI 미적용 / LTV 70% 이하 20 년만기 : 4.0% 30 년만기 : 4.2% 호당최대 1 억원 ( 다자녀 1.5 억원 ) 1(3) 년거치 19(17) 년분할상환 5 년거치 25 년분할상환 6 천만원이하 전용 85m 2, 6 억이하 LTV 70% 이상 1 년이상거주임차주택 20 년만기 : 3.5% 30 년만기 : 3.7% 호당최대 2 억원 천 5 백만원이하 ( 신혼부부 :5 천만원 ) 전용면적 85m 2 이하 ( 주거용오피스텔포함 ) 3.5% 수도권은호당 1 억원수도권외호당 8 천만원 2 년이내일시상환 (3 회연장, 최장 8 년까지가능 ) 전세보증금증액금에대해한도내추가대출허용 주 : 다자녀, 다문화, 장애인등에대한금리우대는별도적용 자료 : 국토교통부보도자료 ( ), KB 경영연구소재편집 2

4 하우스푸어지원방안 ( 주택보유희망가구 ) 연체의정도와가구의경제상황에따라맞춤형채무조정 부실이우려되는차주의경우우선적으로신용회복위원회 2 또는금융권자체적으로채무를조정하도록유도하는프리워크아웃제도확대적용 (5월중시행 ) 3개월이상연체한차주는캠코를통해부실채권을매입하고, 채권전부매입시차주에게보유지분매각옵션 3 을제공 (6월중시행 ) 정상차주이나상환에부담을느끼는차주의경우신청시, 주택금융공사가대출채권을매입하여최장 10년간원금상환유예 (6월중시행 ) 2013 년약 1 조원한도로 85m 2 이하 1 주택보유, 연소득 5 천만원이하가구에한해실시 ( 주택매각희망가구 ) 임대주택리츠를활용하여주택지분매각후재임대 주택소유자는주택을역경매 4 방식을통해리츠에매각하고매각된주택에서 5년간주변시세수준의보증부월세형태로임차하여거주 금융기관 [ 그림 1] 임대주택리츠개념도 LH 원소유주에재매입우선권을부여하되, 재 매입하지않은주택은리츠가시장에매각 하고, 매입되지않은주택은 LH 가매입하 여공공임대주택으로활용 1 세대 1 주택전용 85m 2 이하아파트만이대상 임대주택리츠에대해서는 1 인당주식소유 한도 (30%), 공모의무 (30%) 적용배제하고, 지방세감면혜택제공 임대주택리츠 1 차는 LH 공사를주체로 4 월말설립, 5 월인가예정이며, 주택매입은 5~6 월중신청을받아 7 월에본격적인계약을진행계획 ( 주택연금확대 ) 주택연금가입연령을부부모두 60 세이상에서 50 세이상으로낮추 고, 일시로인출할수있는한도를 50% 에서 100% 로확대 (6 월중시행 ) 4 대출상환 하우스푸어 2 주택 ( 지분 ) 매각 5 임대 ( 사용 ) 료 6 주택 ( 지분 ) 재매입 3 매입확약 REIT s ( 리츠 ) 1 투자 7 청산 자료 : 국토교통부외보도자료 ( ) 투자자 2 신용회복위원회란과중채무자의조속한경제적재기를지원하기위해금융기간간협약을통해설립. 프리워크아웃 (1~3 개월 미만단기연체자의채무자가금융채무불이행자로전락을방지하기위해채권금융회사와협의후조정 ) 및개인워크아웃제도등의운영을통해개인회생을지원 ( 출처 : 기획재정부및신용회복위원회홈페이지 ) 3 보유지분매각옵션이란집주인이일부보유하고있는지분을캠코에매각하고해당주택에임대료을납부하며거주하는옵션을의미 4 역경매방식은매도자가매각희망가격을낸후이중감정평가액대비비율이낮은순으로매입하는방식 3

5 렌트푸어지원방안 ( 목돈안드는전세 1) 집주인이주택을담보로대출을실행하되대출이자는세입자가납부하는방식. 세입자는기존월세나전세대출대비저렴한임차비용으로조달가능 단대상가구는부부합산연소득 6천만원이하무주택세대주로전세보증금은 3억이하 ( 지방은 2억이하 ) 가구이며, 수도권은 5천만원, 지방은 3천만원내대출로한정 집주인의경우전세보증금대출분에대한소득세비과세, 이자납입액의 40% 소득공제, 대출규모에비례한재산세 종부세감면등세제혜택제공예정 ( 목돈안드는전세 2) 임차보증금반환청구권 5 을임차인이금융기관에양도해전세대출의담보력을강화하여대출금리인하및한도확대 양도방식은임대인의동의하에임대차계약서에전세자금대출및보증금반환채권양도사실을특약으로기재 ( 주택임대차보호법개정필요 ) [ 그림 2] 임차보증금반환청구권양도방식 세입자 ( 임차인 ) 임대차계약 집주인 ( 임대인 ) 전세자금대출 임차보증금반환청구권양도 금융기관 ( 약 2%p 금리인하효과기대 ) 보증계약 임대차보호법상우선변제권확보 자료 : 국토교통부외보도자료 ( ) 보증기관 목돈안드는전세제도의경우, 선행되어야하는집주인의세제혜택과임대차보호법 개정등으로인해구체적인추진시기는미정 (6 월중국회제출예정 ) 향후방향및시사점 4.1종합대책중대부분의금융정책은상대적으로절차가간소하여빠르게추진중이나, 이를통한거래활성화및금융시장안정등에직접적효과는제한적 서민층주거안정을위해기금등을활용한주택자금지원정책은의미가있으나향후주택가격상승에대한기대가낮을경우실제거래확대로연결되기어려울듯 하우스 렌트푸어정책은가계부채부실에대한선제적대응이라는취지에서는유의미하나일부제도의경우시행기준이불명확하여이해관계자간의세부적인조율필요 < 연구위원이종아 (jongah.lee@kbfg.com) > 5 임차보증금반환청구권이란임차인 ( 세입자 ) 가임대인 ( 집주인 ) 에게임차보증금을내는대가로보유하는채권 ( 국토교통부 ) 4

생애최초주택구입자에대해서는취득세한시면제, 국민주택기금지원확대를통해주택구입을지원할계획임. - 부부합산 6천만원이하가구가금년말까지 6억원 85m2이하주택을생애최초로구입 ) 할경우취득세를전액면제함. ) 법시행일 금년말까지소유권이전등기를완료하거나잔금납부를완료한주택에한함.

생애최초주택구입자에대해서는취득세한시면제, 국민주택기금지원확대를통해주택구입을지원할계획임. - 부부합산 6천만원이하가구가금년말까지 6억원 85m2이하주택을생애최초로구입 *) 할경우취득세를전액면제함. *) 법시행일 금년말까지소유권이전등기를완료하거나잔금납부를완료한주택에한함. 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 발표 ( 기획재정부등, 2013.4.) 1 대책수립배경 2008년이후주택시장은침체국면이지속되고있고, 이로인해주택거래가위축되고, 주택구입수요가전세수요로전환되면서전세시장불안도지속되는상황임. - 이로인해실수요자의거래불편이가중되고, 무주택서민들도높은전셋값부담으로고통을겪고있으며, 중개 이사 인테리어등관련서민업종의어려움도심화되고있음.