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의정 도
6 years ago
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1 부동산정책 & 부동산시장동향

2 목차 1 부동산정책 2 시장지표의변화 3 주택시장동향 4 주택시장전망 2

3 부동산정책 주택가격결정요인 1. 사회적요인 ( 장기적관점 ) 인구및가구구조변화, 교육 사회복지, 부동산거래, 사용 수익관계등 - 1~2인가구증가 (2. 496만 만 ), 노령화 (1년기준 65세이상 542만, 11.3%) 장기적으로대형주택에서중소형주택으로주택수요구조변화 ( 천가구 ) (%) ,2 인가구비율가구

4 1. 부동산정책 주택가격결정요인 2. 경제적요인 ( 중기적관점 ) 저축 소비 투자, 재정 금융통화, 대외경기변동등 - ( 경제성장률 ) `8년 4분기 -4.6% `9년 3분기 3.4% `13년 1분기.9% - [ 실질GDP성장률 ) `9년 1분기 -4.2% `1.1분기 8.7% `12년 4/4분기 1.5% 1.% % 6.% % % 1.5.% % -4.% -6.% '8.1Q '9.1Q '1.1Q '11.1Q '12.1Q '13.1Q 경제성장률 ( 전기대비 ) 실질국내총생산에대한지출 ( 전년동기비 )

5 1. 부동산정책 주택가격결정요인 3. 정책적요인 [ 이용계획 규제, 주택정책, 가격통제, 부동산세제등 ] 참여정부 : 주택가격안정화 ( 집값상승억제 ) 양도세중과, 분양가상한제, 종부세, DTI 도입 MB 정부 : 주택시장안정화 ( 집값하락완화 ) 양도세완화, 취득세감면, 거래활성화대책 대책 (DTI 도입 ) 자료 : 국토해양부, 한국감정원 1.11 대책 ( 서민주거안정 ) 8.21 대책 ( 미분양 ) 3.16 대책 ( 거래정상화 ) 거래량 ( 천건 ) 가격변동률 ( 전기대비, %) Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ 대책 ( 거래정상화 ) 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% -1.% -2.% -3.% 대책 4.1대책 ( 거래정상화. 활성화 ) ( 시장정상화 ) 5

6 1. 부동산정책 4.1부동산대책의배경 매매가격 수도권 : '8년이후지속된수도권침체국면이 '11년하반기이후심화 지방 : '12년부터상승세가크게둔화 매매거래량 : '12년거래량은통계집계 ('6) 이후최저수준 2.% % % % % % %. '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 전국수도권지방광역시전국수도권 < 주택가격증감률추이 (%) > < 연간주택거래량추이 ( 만건 ) > 전세가격 '12 년이후전세가격상승세가다소둔화되었으나, '1~'11 년가격급등영향으로체감상승률은여전히높은상황 수도권주택전세가격증감률 (%) : ('9) 4.2 ('1) 6.3 ('11) 11. ('12) 2.1 6

7 1. 부동산정책 (4.1 대책주요내용 ) 서민 중산층주거안정 주택시장정상화 하우스 렌트푸어지원 보편적주거복지 공급조절 * 공공분양주택축소 * 민간주택공급조절 수요진작 * 생애최초구입자지원확대 * 주택구입자지원강화 * 민간임대시장활성화 * 과도한규제정비등 하우스푸어 * 프리워크아웃 * 대출채권, 보유지분매각 * 임대주택리츠 렌트푸어 * 목돈안드는전세 * 전세자금지원 임대 ( 행복 ) 주택 * 수혜자중심으로전환 * 도심내공공임대확대 주거비부담완화 * 주택바우처도입 * 대학생, 신혼부부등생애주기별지원강화 * 공공임대주택관리의공공성강화 7

8 1. 부동산정책 4.1 부동산대책발표후진행과정 4/1 5/7 부동산종합대책발표 취득세, 양도세감면관련법률안의결 ( 취득세 6 억, 양도세 85 m2 or 6 억 ) 신축미분양오피스텔양도세감면한시적용 5/21 행복주택건설계획발표 5/24 토지거래허가구역해제 5/3 청약제도개선안발표 6 월 수직증축리모델링 (15 년이상 ) 관련법안개정 (6.5 개정안국회제출 ) 개발이익환수법개정 ( 예정 ) 8

9 2. 시장지표의변화 일반경제동향 ( 경제성장률 ( 실질, 계절조정전기대비 )) `8 년 4 분기 -4.6% `9 년 3 분기 3.4% `13 년 1 분기.8% ( 부동산시장소비자심리지수 ) `12.1 월 19.1 `12.6 월 99. `13.2 월 `13.4 월 ( 주택가격전망 CSI ** ) `12.1 월 12 `12.8 월 92 / `13.1 월 94 `13.3 월 11 `13.5 월 % % %.% -5.% % -15.% '8.1Q '9.1Q '1.1Q '11.1Q '12.1Q '13.1Q 경제성장률 ( 실질, 계절조정전기대비 ) 민간소비 ( 실질, 계절조정전기대비 ) 설비투자 ( 실질, 계절조정전기대비 ) 건설투자 ( 실질, 계절조정전기대비 ) 자료 : 한국은행, 국토연구원 ** 종전 주택상가가치전망CSI 에서 213년 1월부터 주택가격전망 CSI 로바뀌었음 '12.1 '12.5 '12.9 '13.1 '13.5 주택가격전망CSI 부동산시장소비자심리지수 9

10 2. 시장지표의변화 주택담보대출 ( 금액, 금리 ) ( 대출액 ) `11.1 월 36 조 `12.1 월 389 조 `12.12 월 43 조 `13.3 월현재 4 조원 ( 대출금리 ) `12.1 월 5.6% 를고점으로이후지속적하향, `13.4 월현재 3.86% 기준금리 `11.6 월 3.25% `12.8 월 3.% `12.1 월 2.75% `13.5 월 2.5% '11.1 '11.4 '11.7 '11.1 '12.1 '12.4 '12.7 '12.1 '13.1 '13.4 주택담보대출액 ( 조원 ) 주택담보대출금리 ( 연리, %) 3. 자료 : 한국은행 `13.4 월주택담보대출액은현재미발표 1

11 2. 시장지표의변화 13 년 4 월분지가변동률 토지거래량증가, 세종시가.624% 로가장큰폭으로상승, 서울은.157% 로 3 개월연속상승 < 전국 > < 전국지가변동률과토지거래증감률 > (%).2 ( 천필지 ) 25 거래량 ( 우 ) 전월비 ( 좌 ) 자료 : 한국감정원 11

12 2. 시장지표의변화 경매시장현황 (5 월, 전국 ) ( 주택전체 ) 경매건수전월대비 4.5% 감소, 매각율.1%P 증가, 매각가율.6%P 감소 ( 아파트 ) 경매건수전월대비 4.45% 감소, 매각율 1.7%P 감소, 매각가율 1.3%P 증가 1% < 주택전체 > 5 < 아파트 > 9% 8% 77.5% 78.6% 79.% 8.3% 74.% 64.3% 65.8% 66.7% 67.4% 66.8% 7% 4 6% 5% 43.2% % 41.5% 37.4% 38.5% 33.7% 33.8% 4% 31.1% 28.1% 29.2% 3% % 2 '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 경매건수매각율매각가율 경매건수매각율매각가율 자료 : 대법원법원경매정보 12

13 2. 시장지표의변화 미분양현황 (4 월 ) ( 전국 ) 주택전체전년말대비 6.19% 감소 / 85 m2이하전년말대비 6.97% 감소 (3 개월연속감소 ) ( 수도권 ) 주택전체전년말대비 2.21% 증가 / 85 m2이하전년말대비 3.41% 증가 ( 경기인천신규미분양 ) < 전국 > < 수도권 > 9 8% 45 12% % 4 4% % 25 % 2-2% 15-4% 1-6% % 4% % -4% -8% '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 전년말비 ( 전체 ) 전년말비 (85m2이하) 미분양 ( 전체, 천건 ) 미분양 (85m2이하) -8% '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 전년말비 ( 전체 ) 전년말비 (85m2이하) 미분양 ( 전체, 천건 ) 미분양 (85m2이하) -12% 자료 : 국토교통부 13

14 2. 시장지표의변화 준공후미분양현황 (4 월 ) ( 전국 ) 주택전체전년말대비 3.3% 감소 / 85 m2이하전년말대비 3.36% 감소 35 ( 수도권 ) 주택전체전년말대비.47% 증가 / 85 m2이하전년말대비.28% 감소 < 전국 > < 수도권 > 8% 2 3% % 4% 2% % -2% -4% -6% % 1% % -1% -2% -8% '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 전년말비 ( 주택전체 ) 전년말비 (85m2이하) 준공후미분양 ( 계 ) 준공후미분양 (85m2이하) -3% '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 전년동월대비 ( 계 ) 전년동월대비 (85m2이하) 준공후미분양 ( 계 ) 준공후미분양 (85m2이하) 자료 : 국토교통부 14

15 2. 시장지표의변화 거래량과매매가격변동률 주택매매가격과거래량은밀접한상관관계, 최근거래량증가 < 전국 > 거래량 ( 좌, 천건 ) 변동률 ( 우, %) 5.% 4.% 1 3.% 8 2.% 6 1.% 4.% 2-1.% -2.% 자료 : 국토교통부, 한국감정원 15

16 2. 시장지표의변화 규모별거래량 * [85m2이하거래비중 ] 전국 88%, 수도권 87% [ 전국, 전월 / 전년동월대비 ] 85m2이하 13.78%/54.77% 증가, 85m2초과 14.13%/55.9% 증가 ( 수도권, 전월 / 전년동월대비 ] 85m2이하 21.56%/8.87% 증가, 85m2초과 17.12%/81.21% 증가 < 전국 > < 수도권 > % -9.9 % % 24.5 % 54.8 % % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % % -1 % -2 % '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 전년동월대비 (85m2이하) 전년동월대비 (85m2초과) 거래량 (85m2이하, 천건 ) 거래량 (85m2초과, 천건 ) % -1.4 % % 41.1 % 8.9 % % '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 전년동월대비 (85m2이하) 전년동월대비 (85m2초과) 거래량 (85m2이하, 천건 ) 거래량 (85m2초과, 천건 ) % 8 % 6 % 4 % 2 % % -2 % 자료 : 한국감정원 신고일자기준아파트매매거래량 ( 판결, 증여등제외 ) 기준으로국토교통부발표거래량과상이함 16

17 2. 시장지표의변화 금액대별거래량 * [6억원이하거래비중 ] 전국 97%, 수도권 94% [ 전국, 전월 / 전년동월대비 ] 6억원이하 13.79%/54.9% 증가, 6억원초과 14.69%/88.71% 증가 ( 수도권, 전월 / 전년동월대비 ] 6억원이하 21.46%/8.29% 증가, 6억원초과 13.72%/91.33% 증가 < 전국 > < 수도권 > % -9.7 % % 24.6 % 54.1 % '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 전년동월대비 (6억원이하) 전년동월대비 (6억원초과) 거래량 (6억원이하, 천건 ) 거래량 (6억원초과, 천건 ) 1 % 25 8 % 6 % 4 % 2 % % -2 % -4 % -6 % % -9.1 % % 41.9 % 8.3 % % 8 % 6 % 4 % 2 % % -2 % -4 % -6 % '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 전년동월대비 (6억원이하) 전년동월대비 (6억원초과) 거래량 (6억원이하, 천건 ) 거래량 (6억원초과, 천건 ) 자료 : 한국감정원 신고일자기준아파트매매거래량 ( 판결, 증여등제외 ) 기준으로국토교통부발표거래량과상이함 17

18 2. 시장지표의변화 규모및금액대별거래량 * [85m2 or 6억원이하거래비중 ] 전국 98%, 수도권 96% [ 전국, 전월 / 전년동월대비 ] 85m2or6억원이하 13.96%/54.78% 증가, 85m2and6억원초과 5.25%/63.17% 증가 ( 수도권, 전월 / 전년동월대비 ] 85m2or6억원이하 21.65%/81.47% 증가, 85m2and6억원초과 3.5%/65.27% 증가 < 전국 > < 수도권 > % -9.7 % % 24.9 % 54.8 % % 6 % 4 % 2 % % -2 % -4 % '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 전년동월대비 (85m2 or 6억원이하 ) 전년동월대비 (85m2 and 6억원초과 ) 거래량 (85m2 or 6억원이하, 천건 ) 거래량 (85m2 and 6억원초과, 천건 ) % -9. % % 42.4 % 81.5 % % 8 % 6 % 4 % 2 % % -2 % -4 % -6 % '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 전년동월대비 (85m2 or 6억원이하 ) 전년동월대비 (85m2 and 6억원초과 ) 거래량 (85m2 or 6억원이하, 천건 ) 거래량 (85m2 and 6억원초과, 천건 ) 자료 : 한국감정원 신고일자기준아파트매매거래량 ( 판결, 증여등제외 ) 기준으로국토교통부발표거래량과상이함 18

19 2. 시장지표의변화 연령별거래량 * [15년이하거래비중 ] 전국 55%, 수도권 58% [ 전국, 전월 / 전년동월대비 ] 15년이하 15.79%/49.% 증가, 15년초과 11.5%/62.78% 증가 ( 수도권, 전월 / 전년동월대비 ] 15년이하 2.69%/69.51% 증가, 15년초과 21.36%/99.52% 증가 < 전국 > < 수도권 > % % -1.1 % % 49. % '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 전년동월대비 (15년이하) 전년동월대비 (15년초과) 거래량 (15년이하) 거래량 (15년초과) 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % % -1 % -2 % % % % 35.8 % 69.5 % 12 % 1 % 8 % 6 % 4 % 2 % % -2 % -4 % '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 전년동월대비 (15년이하) 전년동월대비 (15년초과) 거래량 (15년이하) 거래량 (15년초과) 자료 : 한국감정원 신고일자기준아파트매매거래량 ( 판결, 증여등제외 ) 기준으로국토교통부발표거래량과상이함 19

20 3. 주택시장동향 전국주택가격동향조사 (KHPI) 월간주택가격 < 전국 > 자료 : 한국감정원 2

21 3. 주택시장동향 전국주택가격동향조사 ( 규모별 ) [85 m2이하아파트 ] 전국및수도권모두 `13.4 월상승반전하여 5 월상승세유지 [85 m2초과아파트 ] 전국및수도권모두지속적인하락세유지 < 전국 > < 수도권 >.4 6 m2이하.4 6 m2이하 ~85.2 6~ ~135 85~12 135m2초과 ~12 12~ m2초과 -.4 '13.3 '13.4 ' m2이하 6~85 85~12 12~ m2초과 -.5 '13.3 '13.4 ' m2이하 6~85 85~12 12~ m2초과 자료 : 한국감정원 21

22 3. 주택시장동향 전국주택가격동향조사 ( 연령별 ) 수직증축가능연령인 15 년이상주택의가격은큰특징이관찰되지않음 < 전국 > < 수도권 > ~2 1~15 2년초과 5~1 5년이하 ~2 2 년초과 5~1 1~15 5 년이하 '13.3 '13.4 ' '13.3 '13.4 ' 년이하 5~1 1~15 15~2 2 년초과 5 년이하 5~1 1~15 15~2 2 년초과 자료 : 한국감정원 22

23 3. 주택시장동향 전국주택가격지수 (KHPI) 주간아파트가격조사 ( 기준 ) 매매가격변동률 ( 좌 ) 전세가격변동률 ( 좌 ) 매매가격지수 ( 우 ) 전세가격지수 ( 우 ) ' ' ' ' ' 자료 : 한국감정원 23

24 3. 주택시장동향 서울시주택가격동향 주간아파트가격조사 ( 기준 ) 서울, 중대형고가아파트가격하락을주도하며, 5 월말부터 2 주연속하락한가운데내림폭확대 자료 : 한국감정원 24

25 지가변동률 ( 전월대비, %) 3. 주택시장동향 서울시주택및토지가격변동률.5.3 송파 강남.1 성북 양천 종로은평서대문 금천서초강서마포노원구로강북관악영등포중 동대문 광진 동작 강동 -.1 도봉 중랑 성동 용산 주택매매변동률 ( 전주대비, %) X축 : 주택매매가격변동률, Y축 : 지가변동률, 원의크기 : 주택매매거래량 자료 : 한국감정원, 서울부동산정보광장 ( 거래량 ) 25

26 3. 주택시장동향 주요재건축단지가격동향 (1) 구분전고점 1 전저점 2 장기동향최근동향최근저점3 최근고점4 등락액 (2-1) 등락율등락액 (4-3) 등락율 은마 1,16 ( 6.11) 69( 8.12) % 69( 13.1) 83 ( 13.4) % 잠실주공 5 1,36 ( 6.12) 77( 8.12) % 85 ( 12.12) 1,45 ( 13.4) % ( 백만원 ) 은마아파트실거래가격추이 ( 전용 76.8 m2 ) 1,2 1,16('6.11) 1,1 ( 백만원 ) 잠실주공 5 단지아파트실거래가격추이 ( 전용 76.5 m2 ) 1,4 1,36('6.12) 1,3 1, 1,2 9 83('13.4) 1,1 1, 1,6('13.5) ('8.12) 69('13.1) 6 '6.1 '6.4 '6.12 '8.4 '9.2 '9.6 '1.6 '11.1 '11.11 '12.9 ' ('12.12) 77('8.12) 7 '6.1 '6.8 '6.12 '8.1 '8.12 '9.5 '1.1 '1.12 '11.11 '12.11 '13.4 자료 : 서울시부동산정보광장 26

27 3. 주택시장동향 주요재건축단지가격동향 (2) 구분전고점 1 전저점 2 가락시영 ( 6.12) 5 ( 8.12) 장기동향최근동향최근고점3 최근고점4 등락액 (2-1) 등락율등락액 (4-3) 등락율 % 54 ( 12.9) 635 ( 13.5) % ('6.12) 가락시영 1 차아파트실거래가격추이 ( 전용 51.4 m2 ) ('13.5) ('8.12) 3 54('12.9) 45 '6.1 '6.9 '7.5 '8.9 '9.9 '11.1 '12.4 '12.11 '13.4 자료 : 서울시부동산정보광장 27

28 3. 주택시장동향 15 전국지수추이 (26.1=1) '6.1 7 '7.1 7 '8.1 7 '9.1 7 '1.1 7 ' ' ' 실거래계약지수실거래익월잠정지수 KB 지수 KHPI 자료 : 한국감정원, KB 국민은행 28

29 4. 주택시장전망 구분긍정적요인부정적요인 4.1 부동산대책 경제 주택시장정상화에대한정부의강력한메시지전달 가격급락방지에심리적안정감 금리인하로구입자금융부담경감 저금리로인한대체투자관심 인위적부양에부정적입장 가격상승기대감감소 행복주택건립으로자가마련수요감소 가계부채부담 (3 월말가계신용 961 조원, 주택담보대출 4 조원 ) 경기침체, 소비감소, 부채의질악화 가계소득증가둔화 엔저로인한수출기업채산성악화 세제 취득세, 양도세혜택으로거래비용경감 6 월말취득세감면혜택종료시거래량급감우려 거래량 / 미분양 소형, 저가주택의거래량증가 4 월주택거래량 : 전월대비 19.3%, 전년동월대비 17.5%, 최근 3 년 4 월평균대비 2.2% 증가 미분양아파트 3 개월연속감소 신규분양아파트청약 / 계약호조 수도권중대형고가미분양아파트적체장기화, 미분양증가 4 월신고분거래량 (3 월계약분 ) 은증가하였으나, 이후의거래급감 실수요자의신규분양아파트관심으로인해기존아파트수요위축 규제완화 재건축, 리모델링대상아파트중심가격반전 시장선도 추가부담금, 리모델링가시화까지장애요소 ( 사업장기화등 ) 로인한부담 기타지표 경매시장낙찰가율상승 주택가격전망 CSI 4 개월연속상승 부동산 ( 주택 ) 시장소비자심리지수상승 주택경기실사지수 (HBSI) 4 개월연속상승, `12 년조사이래최고치, 실적치도개선 주거실태조사주택보유의식감소 (`1 년 83.7% `12 년 72.7%) 건설사유동성위기잠재 중소형및저가아파트를중심으로주택시장이상승세로전환되었으나, 수도권중대형및미분양아파트에대한위험요소상존, 경기부진 계절적비수기 자가매물소진으로매수관망세임 정부의지속적이고, 시의적절한정책시행에따라향후부동산시장의방향성이달라질수있음 29

30 감사합니다

Ⅱ. 의주택현황 1. 주택재고 1. 주택재고 1.1. 주택유형별재고 주택유형의구분주택유형은단독주택과공동주택으로구분된다. 단독주택은독립된주거의형태를갖춘일반단독주택과, 여러가구가살수있도록구성된다가구주택으로나눌수있다. 다가구주택은 3개층이하, 연면적 6m2이하, 19세대이하

II. 의주택현황 1 주택재고 1.1 주택유형별재고 1.2 주택보급률 1.3 주택경과연수 1.4 공공임대주택 2 주택공급 2.1 주택유형별공급 2.2 주택규모별공급 3 주택가격동향 3.1 주택매매가격 3.2 주택전세가격 3.3 주택매매가격대비전세가격비율 4 주택현황요약 Ⅱ. 의주택현황 1. 주택재고 1. 주택재고 1.1. 주택유형별재고 주택유형의구분주택유형은단독주택과공동주택으로구분된다.