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요섭 군
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1 [ 이슈분석 ] 214년부동산시장변수점검및전망 KB 국민은행 WM 사업부박원갑부동산전문위원 년부동산시장주요변수 214 년주택시장에서는가격상승요인과하락요인이상존할것으로예상 거시경제를비롯한실물경제및정책은상승요인 (+), 금리와아파트입주물량은하락요인 (-) 으로작용할것으로전망되나변수의총체라고할수있는심리요인은다소가변적일것으로분석 214년에는정부의거래활성화대책이나전월세안정대책등대책발표는많지않을것으로전망되나, 6월에치러질전국동시지방선거가시장에미칠영향에주목할필요 전세시장불안은당분간계속될전망이나아파트입주물량증가, 단기급상승에따른피로감등을감안할때 213 년보다는전세가격상승률이둔화될전망 매매시장은전반적으로현재의상황을지속하는가운데매물소화과정을거칠것으로예상되며, 지역에따라다소차이가나타날것으로예상 표 년부동산시장상승요인과하락요인 구분상승요인 (+) 하락요인 (-) 실물경기 금리 - 실물경기소폭회복 - 양적완화출구전략에따른금리상승가능성 - 금리의급등은없을전망 정책 공급 - 지방선거에따른개발공약 - 공급감소에따른가격상승은 214 년에는나타나기어려울듯 - 아파트입주물량증대 - 도시형생활주택, 오피스텔공급증대 수요 - 전세난으로주택매매수요전환 - 베이비부머은퇴, 젊은층주택구매력감소 1) 주택시장외 ( 실물경기및금리 ) 최근들어주택시장이투자자중심에서실수요중심으로재편되면서실물경기가큰변수로 작용하고있는상황으로주목할필요가있음 1

2 214년실질경제성장률에대한연구기관의전망치는 2% 중반 ~4% 까지다양하지만 3% 중반대를점치는곳이많으며, 이는올해예상치 ( 한국은행기준 2.8%) 보다는다소높은것이라고볼수있음 주택의구매는안정적인소득과일자리가전제되어야가능한만큼실물경기가바닥권을벗어난다는것은부동산시장에서구매력확대라는점에서긍정적인영향을미칠것으로예상 표 2 기관별 214년한국경제성장률전망 기관 실질경제성장률 ING 그룹 2.6% UBS 3.% 삼성경제연구소 3.1% 하나금융경영연구소 3.4% ADB 3.5% IMF, 골드만삭스,KB 투자증권 3.7% 한국은행, SC 3.8% 기획재정부 3.9% 노무라, BoA 메릴린치 4.% 자료 : 매일경제및자료종합 그림 1 기준금리추이 6 (%) '5 '7 '9 '11 '13.4 '13.6 '13.8 자료 : 한국은행 이에비해시중금리는미국양적완화출구전략의후폭풍으로상승할경우부동산시장에는악재로작용할것으로예상 다만금리인상에대한부동산상품별민감도가서로다를것으로전망 수익형부동산인상가, 오피스텔, 빌딩등은금리상승에따른보유금융비용증가로수익률하락이예상되며, 주거용부동산은상대적으로수익형부동산보다는수요에는영향이제한적일것으로판단되나부채가많은하우스푸어와렌트푸어의경우부채부담이가중될수있음 시중금리가상승한다고하더라도단기간금리인상폭이크지않을경우경기회복과상쇄되어부동산시장에미치는영향이미미할것으로예상 전반적으로금리인상가능성에무게를두되급격한상승보다는완만한상승에초점을맞추고부동산전략을수립하는것이좋을것으로판단 2) 부동산정책 214 년의매매시장과전세시장은전체적으로큰변화의모습을보이지않을것으로예상되 며시장분위기를바꿔놓을만한정부정책발표는많지않을것으로예상 2

3 물론통상적인법률개정이나시장의연착륙을위한 미세조정대책 들은나올것 으로전망되며, 따라서정부정책이부동산시장에미치는영향은다소줄어들것으 로보임 다만 214년 6월에치러질전국동시지방선거는국지적으로시장에영향을미칠것으로예상 28년노원구, 성동구, 강북구, 도봉구등강북지역 뉴타운광풍 의주요원인이그해봄에치러진지방선거였는데, 이번선거는그당시보다부동산개발공약으로시장에미칠영향은낮을것으로전망 다만지역적으로부동산시장을불안하게만드는변수로작용가능 그림 2 28 년상반기아파트가격동향 (%) 강북구노원구도봉구중랑구강남구서초구 자료 : KB 부동산알리지 5.9 서울평균 3) 아파트입주량 국토교통부에따르면 214 년전국아파트입주예정물량은수도권및지방에서모두늘어나 면서 213 년 (2 만 9, 가구 ) 보다 36.5% 증가한 28 만 5, 가구로집계됨 수도권의경우 213 년 (8 만 8, 가구 ) 보다 8.% 증가한 9 만 5, 가구의아파 트가입주될예정 경기지역은 5 만 2, 가구로 213 년과유사한수준 서울 (213 년 2 만 8, 가구 214 년 3 만 1, 가구 ), 인천 (8, 가구 1 만 2, 가구 ) 는 213 년에비해각각 9.4%, 48.2% 증가함 지방에서도 19 만가구의아파트가입주되면서 213 년 (12 만 1, 가구 ) 보다 57.2% 증가한수준 광역시는 213 년 (5 만 4, 가구 ) 에비해 19.6% 증가한 6 만 4, 가구, 기타지역은 12 만 6, 가구로 213 년 (6 만 7, 가구 ) 대비 87.2% 증가하는것으로조사됨 214 년도전국아파트입주예정물량이증가하는것은 212 년이후지방의택지지구등을 중심으로증가한아파트인허가물량이준공으로이어진데기인한것으로파악 부동산 114 에따르면 214 년전국아파트입주예정물량은 213 년보다 35% 늘 어난 26 만 4,314 가구에달하며, 211~213 년동안평균치 19 만 6,329 가구에 비해서는 34.6% 증가한수준 이는국토교통부의입주물량과약간차이는나고있으나전체적인경향성에대해서 는유사한것으로파악 3

4 표 3 전국아파트입주물량추계 구분 213 년 상반기 하반기 214 년 상반기 하반기 전국 수도권 서울 인천 경기 지방 광역시 주 : 금융결제원, 대한주택보증자료및 LH, 지방공사계획등취합, 단위 ( 만가구 ) 2. 향후부동산시장전망 1) 주택매매시장및전세시장 214 년수도권주택시장은대체적으로보합세, 서울권의경우강보합세예상 실물경기가소폭이나마회복세로접어든데다전세난여파로매매수요로이어질가능성이있기때문이며, 이는한국건설산업연구원 214년주택가격전망과큰틀에서일치 표 4 한국건설산업연구원 214년주택가격전망 213 년구분 211 년 212 년 214 년 e) 1/4 분기 2/4 분기 3/4 분기 4/4 분기 e) 연간 e) 주택 수도권 매매지방 전세 ( 전국 ) 주 : 주택가격은국민은행의주택종합가격지수를활용한것. 단위 ( 전기말대비, %) 자료 : 한국건설산업연구원 수도권의주택수요에있어, 지방혁신도시나세종시로이동이 214 년에도계속되리라는점, 집값하락에대한불안감이여전한점, 가계부채가심각하다는점은상승에걸림돌로작용할 것으로예상 또한여전히미분양등공급과잉이해소되지않고있는점도악재로작용할것으로 보이며왕성한주택수요를자랑하던베이비부머가은퇴를본격화하고젊은층도구 매력이약화되고있다는점을고려할때본격회복보다는현재수준에서매물소화 과정을거칠것으로예상 4

5 최근가격이급락한중대형아파트의경우향후 1~2년정도가격조정이나기간조정을거칠것으로예상 213년 9월현재수도권에서미분양중전용면적 85m2초과중대형아파트비중은 57.1% 에달함 준공후미분양은 78.3% 에달해과거처럼중대형아파트가옛날처럼시장을주도하기는힘들것으로예상 다만그동안단기간급락해과매도권상태인아파트, 고점대비반토막난아파트는하락폭은크지않고, 서서히바닥을지나는모양새가될것으로전망 지방주택시장은거의정점에도달하고있거나이미지나약보합세로이어질가능성이높음 부산과대전, 울산등지방의주택가격은이미크게오른상태로향후하락세가지속될전망 다만최근집값이급등한대구및경북지역은추가상승여력도존재하나 214년에는상승속도가크게둔화될것으로예상 214 년전세가격상승세는올해보다둔화될것으로예상되는데, 이는아파트입주물량이크게늘어난데다, 그동안단기간가격급상승에따른피로감등을고려한것임 그림 3 중대형미분양비중 그림 4 서울지역전세가격변동률 25, ( 호 ) 전체준공후 25 (YoY,%) 2, , 1 1, 5 5, -5 6 m2이하 6 85 m2 85 m2초과 -1 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 자료 : KB 부동산알리지 * 그동안부동산시장에서는짝수해에전세가격이많이오른다는속설이있었음. 지난 1989 년 12 월주택임대차보호법개정으로임대차보호기간이 1 년으로 2 년으로연장되면서그다음해부터 2 년주기로이사수요가몰렸기때문임. 그러나외환위기와글로벌금융위기를거치면서이런규칙성이붕괴되면서오히려올해처럼홀수해에급등하는양상이빚어지고있음 5

다만최근의전세난원인인집을사지않고전세로눌러앉은경향, 집주인들이수익극대화를위해전세를월세로돌리려는구조적인문제등은여전히남아있어전세난이완전히해소되기는어려울전망 더욱이정치권일각에서거론되고있는전월세상한제, 전월세등록제등이부분적으로도입이될경우주택시장에미칠영향은다소클것으로예상 이는자신에게불리한제도가도입되기전에집주인들이한번에전세가격을올릴가능성이있기때문이며,

6 다만최근의전세난원인인집을사지않고전세로눌러앉은경향, 집주인들이수익극대화를위해전세를월세로돌리려는구조적인문제등은여전히남아있어전세난이완전히해소되기는어려울전망 더욱이정치권일각에서거론되고있는전월세상한제, 전월세등록제등이부분적으로도입이될경우주택시장에미칠영향은다소클것으로예상 이는자신에게불리한제도가도입되기전에집주인들이한번에전세가격을올릴가능성이있기때문이며, 내년전세시장이완전히안정권으로진입하기보다는여전히불안요소가남아있는상황으로판단됨 2) 토지와상가시장 현재전국지가는금융위기발생전고점 (29 년1 월 ) 대비.56% 높은수준 서울은전고점대비 2.44% 낮은반면, 강원은 4.23% 높은수준으로볼수있음 토지시장은원재료시장성격이강한시장이어서전반적으로부동산가운데회복이가장늦어횡보장세가이어질전망 그림 5 고점 (28.1) 대비지역별지가수준 표 5 지가변동률 구분 12 년 13 년 ( 단위 : 전월대비, %) 1/4 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 변동률 월별 누계

더욱이 214년에는대규모주택개발사업이나국책사업도활발하지않아토지수요는높지않을것으로보임 다만내년상반기에있을지방선거에서후보자들의개발공약을감안할때, 국지적으로는토지시장이불안해질가능성은존재 대표적인수익형부동산인상가의경우, 은퇴를앞둔베이비부머등중장년층이늘어나면서수요기반은확대될것으로보임 실물경기가회복될경우소비가늘어날수있어상가시장에는호재이나,

7 더욱이 214년에는대규모주택개발사업이나국책사업도활발하지않아토지수요는높지않을것으로보임 다만내년상반기에있을지방선거에서후보자들의개발공약을감안할때, 국지적으로는토지시장이불안해질가능성은존재 대표적인수익형부동산인상가의경우, 은퇴를앞둔베이비부머등중장년층이늘어나면서수요기반은확대될것으로보임 실물경기가회복될경우소비가늘어날수있어상가시장에는호재이나, 그동안상가가격을끌어올렸던저금리기조가마무리될수있다는점, 공급과잉으로수익률이하락하고있다는점은경계해야할것으로보임 그림 6 매장용빌딩지역별수익률비교 주 : 213 년 3 분기기준 또다른월세수익형부동산인도시형생활주택은공급과잉이우려되는상황 지난 29년부터지난해까지도시형생활주택인허가물량은 23만가구에달했으며, 213년 1~9월 5만6,549 가구를포함하면총 28만 6,574가구에달해포화상태 이런추세라면 214년에는세입자부족으로, 전세로돌리는집주인도늘것으로예상되며대출이자를갚지못해경매에부쳐지는물건도속출할전망 그림 7 도시형생활주택인허가추이 14, ( 가구 ) 12, 1, 8, 6, 4, 2, '9 '1 '11 '12 '13.1~9 자료 : KB 부동산알리지 7

8 MEMO 8

1. 12 년 5 월부동산시장소비심리지수 12년 5월 부동산시장소비심리지수 는전월보다소폭하락 5월 부동산시장소비심리지수 ( 주택 + 토지 ) 는 로전월 (110.5) 대비 1.0p 하락 주택시장소비심리지수 (111.7) 와토지시장소비심리지수 (88.9) 모두

1. 12 년 5 월부동산시장소비심리지수 12년 5월 부동산시장소비심리지수 는전월보다소폭하락 5월 부동산시장소비심리지수 ( 주택 + 토지 ) 는 로전월 (110.5) 대비 1.0p 하락 주택시장소비심리지수 (111.7) 와토지시장소비심리지수 (88.9) 모두 제 387 호 2012. 6. 25 2012 년 5 월부동산시장소비심리지수동향 이수욱부동산시장연구센터장, 김태환연구원, 문지희연구원외 ( 국토연구원 ) 국토연구원에서는 5월부동산시장소비자심리조사 ( 12.5.25~30) 결과를공개 12년 5월 부동산시장소비심리지수 는 109.5 로전월대비 1.0p 하락 부동산시장소비심리지수 는 104.4 로전월 (104.5)