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종석 선우
6 years ago
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1 7 213 아파트거래량 4 개월연속증가 매수우위지수하락세전환 최근서울지역오피스시장점검 KB 금융지주경영연구소 KB 국민은행 WM 사업부

2 KB 부동산시장리뷰 목차 국내부동산시장동향 4 주택 8 토지 9 상업용부동산부동산금융시장동향 1 주택금융시장 11 부동산금융 해외부동산시장동향 12 미국주택시장 13 베이징오피스시장 이슈분석 14 최근서울지역오피스시장점검 주택시장관련각종지표 발행인 편집인 임영록 양원근 발행처 KB 금융그룹서울특별시남대문로 2 가 9-1 KB 국민은행빌딩 5~7 층 대표전화 발행일 213 년 7 월 12 일 2

3 KB 부동산시장리뷰 < Summary > 주택가격 : 6월주택시장은매매가격 (-.4%) 이하락하며전반적인침체지속 정부대책에도불구하고수도권주택매매시장의침체 ( 전월대비.2% 하락 ) 는지속되고있으며, 매수우위지수도 6개월만에하락세전환 주택전세가격은.23% 상승하여완만한상승세가지속되고있으며지역별로는수도권과지방광역시모두.23% 상승 주택거래 : 최근 4개월연속아파트매매거개량증가, 미분양아파트는감소 5월아파트매매거래량은약 6만 5천호로전월대비 16.4%, 전년동월대비로는 41.4% 증가하며가격과는달리정부대책발표이후증가세지속 서울시에서발표한잠정치를보면 6월에도전월대비약 4% 나증가한것으로나타나고있으나 6월말취득세감면종료이후거래가감소할가능성존재 주택공급 : 아파트분양물량과입주물량은전반적으로낮은수준 아파트분양물량은약 2만 9천호로전월대비 15.% 증가하였으나전년동월대비로는 11.5% 감소하여전반적으로위축된상황으로판단 아파트입주물량역시비수도권을중심으로전월대비큰폭의입주물량증가를보였으나전년동월대비로는 11.2% 감소 토지시장 : 5월전국토지가격은전월대비.13% 상승 수도권의경우.14% 상승하며 21개월만에비수도권 (.11%) 보다높은상승률기록 토지거래는약 21.6만필지로전년동월대비 16.6% 로최근 4개월간증가세 수익형부동산 : 6월말기준서울지역오피스텔가격은전년동월대비 1.57% 하락 수익형부동산에대한관심증가로지속적으로상승하던오피스텔매매가격은공급증가로인해올 3월이후하락세전환 6월월세가격은전월대비.36% 하락하였으며, 211년 1월고점대비로는약 2.71% 하락 부동산금융 : 5월주택담보대출금리는 3.77% 를기록하며하락세지속 주택담보금리는과거 1년간큰폭으로하락하였으나, 최근미국의양적완화축소와출구전략등으로인해세계금융시장의변화가큰변수로대두 한편, 4월말주택담보금리연체율은.93% 로소폭상승 3

4 KB 부동산시장리뷰 [ 주택가격 ] 6월전국주택매매가격전월대비소폭하락 주택매매가격은 6월취득세혜택종료로인해급매물위주의거래가지속되며소폭하락 6 월주택매매가격은전월대비.4% 하락하였으며, 수도권 (-.2%) 은하락, 비수도권 (5 개 광역시기준,.19%) 은상승추세지속 수도권은서울 (-.14%), 인천 (-.28%), 경기도 (-.22%) 모두하락하며전월대비하락폭 도소폭확대된모습 5 개광역시에서는부산 (-.4%) 에서하락한반면, 대구 (.69%), 광주 (.15%), 울산 (.13%), 대전 (.2%) 등은상승하며전반적으로상승세 대구광역시의경우 29 년이후최근 4 년간신규아파트공급물량감소가지속되며상승세에영향 전세가격 (.23%) 은상승세가지속되고있으며, 이는장기평균대비로도높은수준 6 월주택전세가격은비성수기에도불구하고전세선호수요증가등으로인해수도권은전월대 비.23%, 비수도권 (5 개광역시 ) 은전월대비.23% 상승하며전반적으로상승세 완만한상승세가지속되며지난 28 년간 6 월평균상승률 (-.12%) 보다높은수준 수도권은서울 (.2%), 인천 (.17%), 경기도 (.28%) 모두상승하며전월대비상승세유지 하였으며상승폭도소폭확대된모습 5 개광역시에서는대부분상승세를보였으며, 특히대구 (.35%), 대전 (.33%), 울산 (.31%) 에서높은상승세를지속 그림 1 주택매매 / 전세가격종합지수변동률그림 2 지역별매매 / 전세가격변동률 (6 월 ) (MoM, %) 수도권 ( 매매 ) 5개광역시 ( 매매 ) 수도권 ( 전세 ) 5개광역시 ( 전세 ) (MoM, %) 매매 전세 -.5 '12.6 '12.9 '12.12 '13.3 ' 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행 4

5 KB 부동산시장리뷰 [ 매매가격대비전세가격비율 ] 6월전국매수우위지수하락세전환 6월전국주택매매가격대비전세가격비율은 58.6% 주택유형별매매가격대비전세가격비율은아파트가 63.7% 로가장높았으며, 연립주택이 59.3%, 단독주택이 41.9% 를기록 지역별로는수도권 54.8%, 비수도권 (5개광역시기준 ) 65.9% 로나타나며수도권이상대적으로낮은것으로조사됨 5개광역시는전반적으로매매가격대비전세가격비율이높으며, 특히대구 (68.8%), 광주 (7.6%), 울산 (66.7%) 이전국평균을크게상회하는것으로나타남 전국매수우위지수 1 는 6 개월만에소폭하락 6월전국매수우위지수는 35.6 로여전히낮은수준을기록하고있으며, 최근 5개월연속전월대비상승세를마감하며하락세로전환 수도권의경우 19.2 로전국평균을크게하회하는수준으로나타남 최근큰폭으로주택매매가격이상승하고있는대구지역은매수우위지수가 로매우높은수준 대구의경우 23.7월조사를시작한이후가장높은수치로, 전월에이어매수세가매도세대비우위를유지함 그림 3 주택매매가격대비전세가격비 (6 월 ) 그림 4 지역별매수우위지수 (6 월 ) 8. ( 단위 :%) 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행 1 매수우위지수는매도세우위, 매수세우위, 보합의 3 가지중하나를부동산중개업체가선택하여작성된지표로 1 이면매도세와매수세가같은 수준이고, 1 을초과할수록매수우위비중이높음 ( 매수우위지수 = 1 + 매수세우위비중 매도세우위비중 ) 5

6 KB 부동산시장리뷰 [ 주택거래 ] 4개월연속아파트매매거래량증가, 미분양은감소 5월전국아파트매매거래량은전월대비 4 개월연속증가 5월전국아파트매매거래량 (6만 5천호 ) 은전월대비 16.4%, 전년동월대비로 41.4% 증가 수도권은전월대비 18.1%, 전년동월대비로는 88.4% 증가한약 2만 8천호 비수도권은전월대비 15.2%, 전년동월대비로는 19.% 증가한약 3만 7천호 4월 1일발표된 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 의영향이계속되며수도권을중심으로매매거래량이크게증가 6월서울아파트실거래량 ( 잠정치 ) 이전월에비해크게증가한것으로나타나는등 6월까지거래량증가추세가이어질것으로예상됨 그러나 6월말에취득세감면혜택이종료되면 7월이후에는여름주택시장비수기와맞물려주택거래량이크게감소하는거래절벽이나타날가능성존재 5월전국아파트미분양물량은전월대비 4 개월연속감소 전국적으로거래량증가등의영향에힘입어미분양물량도감소세를이어가는모습 수도권에서는준공전미분양물량 (-2.%) 과준공후물량 (-1.%) 이모두감소하여전체적으로는전월대비 1.5% 감소한약 3만 3천호를기록 비수도권또한준공전미분양물량 (-1.2%) 과준공후물량 (-2.2%) 이감소하여전체적으로는전월대비 7.6% 감소한약 3만 4천호를기록 그림 5 지역별아파트매매거래량추이 ( 천호 ) 비수도권수도권전국증감률 ( 우 ) (YoY, %) 그림 6 지역별미분양아파트물량추이 ( 천호 ) 수도권 ( 준공후 ) 수도권 ( 준공전 ) 비수도권 ( 준공후 ) 비수도권 ( 준공전 ) 자료 : 온나라부동산정보통합포털 자료 : 온나라부동산정보통합포털 6

7 KB 부동산시장리뷰 [ 주택공급 ] 6월아파트분양물량전년동월대비 3개월연속감소 6월전국아파트분양물량은약 2만 9 천호로전년동월대비 11.5% 감소 거래량증가등부동산시장회복에대한기대감으로전국아파트분양물량도전월대비로는 15.% 증가하였으나전년동월대비로는 11.5% 감소하며여전히분양시장은위축된모습 최근 9개월간금년 3월을제외하고전년대비분양물량감소세지속 수도권아파트분양물량은전년동월대비 43.6% 증가한약 1만7 천호를기록 서울의재건축재개발분양물량이증가하였으며그동안미뤄졌던분양물량이다소거래가활발해진시점에집중된것으로판단됨 비수도권아파트분양물량은전년동월대비 44.8% 감소한 1만 1천호를기록 6월전국아파트입주물량은전월대비 67.5% 증가하였으나전년동월대비로는 11.2% 감소 입주물량은비수도권을중심으로전월대비큰폭으로증가하였으나, 여전히전년동월대비로는낮은수준 수도권신규아파트입주물량은전년동월대비 2.4% 감소한약 7천호를기록 경기도가약 6천호로대부분을차지하고나머지지역은저조한수준 비수도권신규아파트입주물량은전년동월대비 6.4% 감소한약 16천호를기록 부산이약 4천호로가장많은비중을차지하고있으며, 충남, 충북, 경남이각각약 2천호그리고전남, 광주, 울산대전등이각각약 1천호의물량을기록 그림 7 지역별아파트분양물량추이 그림 8 지역별신규아파트입주물량추이 5 4 ( 천호 ) 수도권 ( 임대제외 ) 수도권 ( 임대 ) 비수도권 ( 임대제외 ) 비수도권 ( 임대 ) 5 4 ( 천호 ) 수도권 ( 임대제외 ) 수도권 ( 임대 ) 비수도권 ( 임대제외 ) 비수도권 ( 임대 ) 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 7

8 KB 부동산시장리뷰 [ 토지 ] 수도권토지가격, 지방권보다높은상승률기록 5월기준전국토지가격은전월대비.13% 상승하며 31 개월간연속상승 수도권의상승률 (.14%) 이지방권 (.11%) 보다높아진것은 21개월만에처음 서울지역내강남구 (.29%) 과송파구 (.28%), 서초구 (.24%) 에서큰폭으로상승하며수도권의상승률을견인 해당지역의경우대부분재건축을중심으로한공동주택거래증가가주요요인이나강남구의경우 KTX 수서역개발, 송파구는제2롯데월드건축등의개발호재등도원인으로작용 용도지역별로는비도시지역의계획관리지역 (.19%) 이가장높은상승률을기록하였으며, 주거지역 (.16%), 녹지 (.19%) 순으로높게상승 표 1 지역별토지가격변동률 (213.5 월기준 ) ( 단위 : %) 서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 자료 : 국토교통부 전국의토지거래량은 5월기준약 21.6 만필지로전년동월대비 16.6% 증가 토지거래는최근 3년간동월평균대비로도 18.3%, 전월대비로도 5.1% 증가하였으며, 최근 4 개월간지속적인회복세를보임 특히 5월의경우주거지의거래가전년동월대비 31.8% 로크게증가 반면순수토지 ( 건물부속토지제외 ) 거래량은전년동월대비.7% 감소 ( 약 83.6 만필지거래 ) 그림 9 지가변동률및지수추이 그림 1 토지거래량및증감률 11 1 ('12.1=1) 변동률 ( 우 ) 지수 ( 좌 ) (MoM,%) ( 천필지 ) 거래량 ( 좌 ) 증감률 ( 우 ) (YoY,%) 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 8

9 KB 부동산시장리뷰 [ 수익형부동산 ] 서울지역오피스텔매매가격큰폭하락추세 213 년 6월서울지역오피스텔매매가격은전년동월대비 1.57% 하락 수익형부동산에대한관심증가와준주택지정등의호재로인해빠르게상승하던오피스텔매매가격은지속적인공급증가등의영향으로올해 3월부터본격적으로하락세전환 오피스텔의평균매매가격은 6월기준약 2억2 천만원수준으로최고점 (212.7 월 ) 대비약 379 만원하락 오피스텔월세가격은지속적으로하락하고있으나임대수익률은보합수준을유지 6월월세가격은전월대비.36% 하락하였으며, 최고점 (211.1 월 ) 대비약 2.71% 하락 월세가격의하락세는 211년초부터지속되고있으며, 하락폭은점차확대중 그에비해오피스텔의임대수익률은보합수준으로전환 서울지역의평균임대수익률은 212년 7월부터현재까지 5.63% 기준으로.1%p 내로상승과하락을반복 이는단기간급등하던매매가격이하락세로전환되면서임대수익률에영향을미치고있는것으로판단 향후 1~2 년간서울오피스텔의신규공급많아매매및월세가격하락은당분간지속될듯 오피스텔의공급예정물량은 213 년약 12.8 천호로최근 3년평균대비약 4배수준이며, 214 년또한 1만여세대의공급이예정되어있어단기공급과잉에따른가격조정국면지속예상 그림 11 서울오피스텔매매가및변동률추이 매매일반거래가 ( 좌 ) ( 백만원 ) (%, YoY) 변동률 ( 우 ) 그림 12 서울오피스텔월세및수익률추이 (%, MoM) 월세변동률 ( 좌 ) 임대수익률 ( 우 ) (%) 주 : 매매가격변동률은매매일반거래가를기준으로산출 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행, 국토교통부 9

10 KB 부동산시장리뷰 [ 주택금융시장 ] 주택담보대출금리하락, 주택거래증가로주택담보대출은증가 미국의양적완화축소로인한글로벌금융시장변화가주택담보대출의주요변수로작용 5 월주택담보대출금리는 3.77% 를기록하였으며, 4 개월연속.1%p 수준의하락 주택담보대출금리의기준이되는 CD 금리는 6 월말 2.69% 로전월대비.3%p 하 락하였으나, 최근미국의양적완화축소와출구전략으로인해세계주요국들의채 권금리가상승하고있으며, 이는국내대출금리에도영향을미칠것으로판단 5 월코픽스금리는잔액기준 3.17%, 신규기준 2.66% 를기록 잔액과신규기준은각각전월대비.7%p,.8%p 하락하였으며, 신규와잔액기준 의금리차는.51%p 로 211 년말을기점으로금리차가지속적으로확대 거래확대로인한주택담보대출증가세가지속되었으며, 연체율도소폭상승 한국은행에서발표한 5 월주택담보대출잠정치는약 316 조 6 천억원 은행권의주택담보대출은전월대비 1.9 조원증가하였으며모기지론포함 * 시에는전 월에이어 2 개월연속 3.2 조원증가 주택금융공사의보금자리론및은행대출채권양도포함 이는 4.1 주택시장정상화대책이후주택거래가다소확대되었기때문 한편, 5 월말주택담보대출연체율은.93% 로정부의부동산대책에도불구하고소폭상승 집단담보대출연체율은 1.93% 로전월대비.5%p, 집단대출을제외한주택담보대 출연체율은.45% 로전월대비.2%p 상승 그림 13 주택담보대출금리추이 그림 14 은행권주택담보대출잔액및순증액 6 5 (%) CD(91일 ) 주택담보대출 코픽스 ( 신규 ) 코픽스 ( 잔액 ) 35 3 ( 조원 ) 주택담보대출잔액 ( 좌 ) 순증액 ( 우 ) ( 조원 ) 자료 : 한국은행, 은행연합회 자료 : 한국은행 1

11 KB 부동산시장리뷰 [ 부동산금융 ] 오피스시장에서부동산간접투자시장비중증가 213 년 5 월말기준운영중인리츠는총 71 개사 운영중인리츠현황을보면자기관리 15개사, 위탁리츠 27개사기업조정리츠 29개 자기관리 15개사중개발전문자기관리리츠는 11개사 212년말 (72개사) 대비 2개사가감소하였으며, 자산규모는약 9.5조원으로연말대비약 3조원감소 5월에총 5개사 ( 위탁관리 3개, 기업구조조정리츠 2개 ) 가영업인가, 기업구조조정리츠 1개사가해산인가를받았으며, 5월말기준위탁관리리츠 4개사가인가심의중 한편, 자산관리회사는한국토지신탁, 코람코를포함해총 2개사가운영중 리츠시장은실물자산을중심으로성장지속 리츠는올해들어업체수와자산모두감소하였으나여전히전체적인부동산간접투자시장은성장하고있으며, 향후성장가능성도높은것으로판단 총자산은 22년 5천억원에서 27년 5조원, 212년말에는 9.5조원으로성장 최근오피스시장에서간접투자시장이차지하는비중이크게증대 전반적인국내경기의위축으로인해기업매입은감소하고안정적인수익을원하는 투자자금의유입으로리츠와펀드의매수비중이증가 리츠와펀드의중대형오피스매입비중 : 26 년, 15 건중 3 건 212 년, 3 건중 23 건 2 그림 15 리츠운영현황 (213 년 5 월말기준 ) 그림 16 연도별리츠자산규모 자기관리, 15 ( 개사 ) CR 리츠, ( 천억원 ) 자산규모 순자산 위탁관리, 자료 : 한국리츠협회 자료 : 대한주택보증 2 서울경제신문, 리츠, 펀드중대형오피스시장큰손으로,

12 KB 부동산시장리뷰 [ 미국주택시장 ] 주택시장관련지표의긍정적추세지속 고용시장개선정도는다소둔화추세를보이나, 주택관련지표는긍정적 주간신규실업수당청구건수는 35.4 만명으로예상치 (34 만명 ) 를상회하나, 212 년 12 월이후 안정된추세는지속 5 월기존주택판매는연율 518 만건으로 29 년 11 월이후최대치기록 ( 전월대비 4.2% 증 가, 예상치.6% 를크게상회 ) 기존주택중간가격도 28 년 7 월이후최고기록 ( 전년동월대비 15.4% 증가 ) NAHB 주택시장지수도 7 년만에최고치를기록하며, 주택시장회복추세를반영 NAHB 지수는향후주택판매에대한건설업자의체감경기를반영. 주택착공의선행지표로공급측면의주택경기를파악하는데사용 신규주택매매는연율 47.6 만건으로전월대비 2.1% 증가, 28 년 7 월이후최고치 미국내경기회복에대한기대치는높으나, 출구전략에대한우려도존재 미국내경기회복에대한자신감으로경기선행지표가상승세를지속함에따라점진적인경기 회복에대한흐름은유지할전망 6 월컨퍼런스보드소비자신뢰지수는 81.4 로예상치 (75.1) 를큰폭으로상회 최근고용개선및부동산시장안정등에힘입어 5 월소비지출은증가세로전환 ( 전 월대비 +.3%), 개인소득은 3 개월만에최대증가폭을기록 (+.5%) 한편연준은미국의경제성장과노동시장개선이기대치에미치지못할경우, 출구전략시행 여부를언급함에따라주택시장회복은다소조정기를거칠가능성존재 그림 17 기존주택판매량및가격추이 그림 18 신규주택착공건수및 NAHB 지수 ( 만호 ) 기존주택판매량 ( 좌 )(YoY,%) 평균가격 ( 우 ) 중간가격 ( 우 ) 신규주택착공수 ( 우 ) NAHB 지수 ( 좌 ) ( 천호 ) 자료 : Bloomberg 자료 : Bloomberg 12

13 KB 부동산시장리뷰 [ 베이징오피스시장 ] 제한된신규오피스공급으로임대시장안정세지속 신규공급물량부족으로오피스임대시장은안정세유지 213 년 1분기베이징오피스시장의임대료는소폭하락하였으나안정세지속 1분기 A급빌딩의임대료는 RMB 522/m 2 로전분기대비.2% 하락 이는최근글로벌경기침체로인해오피스임대비용을감축하였기때문으로파악 하지만 213 년들어신규공급된오피스물량은전혀없어오피스공실률은다소하락 1분기에중국개발은행빌딩이공급되었으나자체적으로임대하였고, World Profit Center의준공이연기되면서오피스시장내신규공급물량은없는상황 이에따라 1분기 A급빌딩의공실률은 5.2% 로하락 베이징오피스시장은글로벌임대시장에서여전히높은관심을반영 향후제한된신규공급물량및내수기업들의탄탄한수요를감안시, 베이징오피스시장은경쟁력있는임대시장을유지할것으로전망 Cushman&Wakefiled 에따르면, 전세계 63개국의오피스시장에서베이징 CBD는 7위를차지하며지난해에비해 2단계하락하였으나여전히높은순위를유지 213년 2분기에베이징외곽지역으로약 5만m 2 규모의신규오피스물량이공급될예정이나, 오피스임대료는현재의높은수준을유지할전망 그림 19 A 급빌딩임대료및공실률추이 표 2 주요오피스시장현황 6 (RMB/m 2 /mth) 임대료 ( 좌 ) 공실률 ( 우 ) (%) 25 지역 임대가능면적 공사중면적 월평균임대료 공실률 5 2 CBD 1,929,245 19, % Q 1.4Q 11.3Q 12.2Q 13.1Q 자료 : Cushman & Wakefield Lianmahe 65, , % East 2 nd Ring 1,414, , % Finance St. 925, % Zhonguan cun A 급빌딩전체 1,247,795 1, % 6,121, , % 주 : 면적은 m 2, 임대료는 분기기준 (RMB/m 2 ) 자료 : Cushman & Wakefield 13

14 KB 부동산시장리뷰 [ 이슈분석 ] 최근서울지역오피스시장점검 KB 금융지주경영연구소이종아연구위원 213 년 1 분기서울지역전체오피스빌딩의공실률상승세는주춤 국토교통부발표에따르면 213 년 1 분기공실률은 6.2% 로전분기대비.1%p 감소 29 년 (7.5%) 을기점으로지속적으로낮아지던공실률은도심등지의대형오피 스공급이증가하면서 212 년부터다시상승하였으나대기업의사옥이전및적극 적인임차활동으로인해 213 년 1 분기는소폭감소 그러나일부입주가진행중인오피스빌딩의조사가본격화되면공실률은다시높 아질가능성상존 실제민간조사업체에따르면 IFC 몰의입주가진행됨에따라여의도권의공실률은 11.3% 수준까지높아진것으로나타나기도함 권역별로는서울기타권역의공실률상승높은편 (12.4Q 5.3% 13.1Q 6.2%) 이는도심권과여의도권에신규로입주하는오피스로임차인이흡수됨에따라상대 적으로입지여건이좋지않은서울외곽지역의공실이발생하고있기때문 상대적으로도심권의경우 212 년말 7.2% 까지상승하였던공실률이 1%p 하락한 6.2% 를기록하는등안정세를보이고있음 규모별로는소형규모의오피스빌딩에서공실률이크게상승 소형규모오피스의경우, 212 년말 6.4% 에서 7.3% 대로급격히상승 이는중형 대형, 소형 중형으로도미노식수요이전에따른영향으로판단 그림 2 서울권역별오피스공실률추이 그림 21 서울규모별오피스공실률추이 (%) 서울전체도심여의도 / 마포강남기타 Q (%) 소형중형대형 Q 5.1Q 7.1Q 9.1Q 11.1Q 13.1Q 자료 : 국토교통부 주 : 소형 9.9 천 m 2 미만, 중형 9.9~33.1 천 m 2, 대형 33.1 천 m 2 이상 자료 : 메이트플러스 14

15 KB 부동산시장리뷰 오피스빌딩의명목상평균임대료는소폭상승하였으나, 실질임대료는하락세 서울평균임대료는약 2.6 천원 /m 2 수준으로전분기대비.9% 상승 같은기간관리비도 9.2천원 /m 2 에서 9.3천원 /m 2 으로소폭상승 이는주요랜드마크의대형오피스에서임대료가소폭상승한것에기인한것이며, 연초정기적으로임대료가인상되는시기임에도상승률은낮은수준을유지 또한실제시장에서는신규임차수요부진으로 rent free 기간이점점늘어나고있는실정이라실질임대료는지속적인하락추세를벗어나지못함 권역별로는도심권의임대료 (25. 천원 /m 2 ) 가가장높은수준을유지 서울기타권 (14.7천원 /m 2 ) 이나분당권 (14.6천원 /m 2 ) 과차이매우큰편 이는도심의입지적특성에대한선호도가높을뿐만아니라대형규모의오피스가상대적으로많기때문 권역별평균연면적현황 (21 년 ): 도심 16.3 천m 2, 여의도 / 마포 16.천 m 2, 강남 11.5천 m 2, 기타 8.6 천m 2 ( 출처 : 국토교통부 ) 규모별로는프라임급오피스빌딩의월평균임대료는 26.2 천원 /m 2 수준이며, 소형규모는약 15.8 천원 /m 2 수준으로나타남 그림 22 서울 분당오피스임대료및관리비 그림 23 서울권역별오피스임대료및관리비 ( 천원 /m 2 ) 임대료 ( 좌 ) ( 천원 /m 2 ) 관리비 ( 우 ) ( 천원 /m 2 ) 임대료관리비 Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 8.4 서울전체도심강남여의도서울기타분당 자료 : 교보리얼코 자료 : 교보리얼코 오피스빌딩의투자수익률은자본수익률하락의영향으로소폭하락 서울지역 213 년 1분기투자수익률은 1.83% 로전분기대비약.16%p 하락 15

16 KB 부동산시장리뷰 그림 24 서울지역투자수익률추이 그림 25 서울권역별투자수익률현황 (%) 3. 소득수익률자본수익률 (%) 소득수익률 자본수익률 Q9.3Q1.1Q1.3Q11.1Q11.3Q12.1Q12.3Q13.1Q 서울도심강남여의도마포기타 주 : 상단수치는해당분기투자수익률 자료 : 국토교통부 주 : 상단수치는해당분기투자수익률 자료 : 국토교통부 전반적으로소득수익률 (1.45%) 은전분기 (1.47%) 와비슷한수준을보였으나, 자본수익률 (.37%) 은전분기 (.53%) 에비해크게하락하며투자수익률의하락을견인 권역별로는도심의투자수익률이 2.7% 로가장높게나타났으며여의도 / 마포권이 1.9%, 강남권이 1.73% 수준을기록 도심과여의도 / 마포권역은소득수익률이, 강남권역은자본수익률이상대적으로높게나타남 23 년 1 분기기준거래량은전년동기대비다소감소하였으나거래면적은증가 1분기거래량은총 9건으로전년동기 ( 총 11건 ) 보다다소감소하였으나거래면적은약 187천 m 2 로전년동기대비 3.7% 증가 이는이번분기프라임급의대형오피스거래가상대적으로많았기때문이며이와비례하여총거래금액 ( 약 8,87억원 ) 도전년동기대비 15.8% 증가 한편 1분기의오피스거래는전분기보다크게감소한것으로나타났는데, 이는오피스거래특성상연말에집중적으로거래되는계절적요인이반영되었기때문 212 년 4 분기의거래면적은약 563 천 m 2 ( 총 23 건 ), 거래금액은약 22,39 억원수준 오피스매수주체에외국자본다소늘어났으나아직까지는국내자본거래가대부분 212 년전무했던외국자본오피스매수비중은 1 분기약 21.3%( 면적기준 ) 를차지 16

17 KB 부동산시장리뷰 그림 26 서울 분당권거래량및매매가추이 그림 27 서울 분당권외국자본매수비중 ( 건 ) 거래건수 ( 좌 ) 매매가 ( 우 ) ( 천원 /m 2 ) 8.3Q 9.2Q 1.1Q 1.4Q 11.3Q 12.2Q 13.1Q (%) 5.3Q 6.4Q 8.1Q 9.2Q 1.3Q 11.4Q 13.1Q 자료 : 신영에셋 주 : 거래면적기준 자료 : 신영에셋 그러나이는거래건수기준으로총 9건중 1건에해당되는규모로아직까지매매시장에서는국내자본의강세가지속되고있는추세 최근해외오피스시장은엔저현상등으로인해일본부동산투자관심이늘어나고있는추세로외국자본의국내투자증가는다소시간이소요될것으로예상 권역별로는강남권의오피스거래가다소활발 1분기강남권에서거래된오피스는약 78.1천m 2 ( 총 4건 ) 수준으로전체거래면적의 41.7% 를차지 212년한해동안의오피스거래는건수로는강남권 ( 총 23건 ) 이가장많았으나, 면적으로는도심권 (444.5천m 2 ) 의거래가더많은비중 (41.7%) 을차지 대체로도심은대형규모의오피스거래가, 강남은중소형규모의거래가많이이뤄지고있는추세 표 3 서울 분당권권역별오피스거래현황 ( 단위 : m 2, 건 ) 구분도심권강남권여의도권기타권분당권합계 1 분기 19,434(1) 9,83(8) 24,92(1) 8,76(1) 143,197(11) 분기 85,244(3) 39,81(3) 14,467(1) 62,41(2) 11,614(1) 213,536(1) 3 분기 215,675(6) 38,977(3) 114,95(4) 6,848(1) 376,45(14) 4분기 124,163(4) 192,5(9) 68,74(3) 149,1(6) 28,269(1) 562,674(23) 213 1분기 39,98(1) 78,56(4) 48,715(2) 1,789(1) 9,73(1) 187,198(9) 주 : ( ) 는거래건수자료 : 신영에셋 17

18 KB 부동산시장리뷰 오피스빌딩공급은도심과기타권역중심으로지속증가예상 213 년연간오피스총공급물량은약 145만 m 2 수준으로전년대비 21% 이상증가할것으로추정 이는최근 5년평균공급물량 (95만m 2 ) 보다약 51% 이상늘어난수치 또한향후 2~3년간서울에는매우많은수준의오피스공급이예상되고있음 향후공급예정물량 : 214 년약 133 만 m 2, 215 년약 13 만 m 2, 216 년약 172 만 m 2 권역별로는서울기타권역의공급증가가두드러짐 213년의지역별오피스공급은강남권을제외하고대부분전년도보다크게증가 213 년권역별공급량 : 도심 36.2 만 m 2, 여의도 / 마포 44. 만 m 2, 강남 1.9 만 m2, 기타 55.8m 2 내년의경우, 여의도 / 마포권의공급은다소감소할것으로예상되나도심과서울기타권역은올해에비해더많은공급물량이예정되어있는상태 특히기타권역은 214년에올해보다약 18% 이상의많은오피스공급 ( 약 62.9만 m 2 ) 이예정되어있어향후오피스거래시장에많은영향을미칠것으로예상 그림 28 서울지역오피스공급물량추이 그림 29 권역별오피스공급물량현황 3 2 ( 백만m 2 ) 공급량 ( 좌 ) ( 백만m 2 ) 누계 ( 우 ) 공급예정 ( 만m 2 ) 211년 212년 213년 214년 215년 강남도심여의도 / 마포기타 자료 : 메이트플러스 자료 : 메이트플러스 오피스임대시장, 경기침체장기화로임차수요증가는제한적이고공실률은더상승할듯 국내경제성장률은 21 년 1분기이후꾸준히하락하며 213 년 1분기전년동기대비 1.5% 를기록 향후국내경제성장은전반적으로장기간저성장이지속될것이라는전망이우세 18

19 KB 부동산시장리뷰 사무직에종사자하는취업자수은 213 년 1분기다소늘어난추세이나그상승폭은미미 213년 1분기현재 4,133천명수준으로전년동기대비 1.6% 상승 향후저성장기조의경제성장과더불어오피스주요임차수요인사무직종사자수증가도제한적일것으로예상 전반적으로서울지역오피스임대시장은수급불균형으로인해공실률상승이불가피할듯 단기적으로는공급물량이많은도심및여의도권등의공실률이높아지겠지만, 중장기적으로는서울기타권역이나강남권의공실률이더높아질것으로예상 - 신규오피스로의수요이전에따라상대적으로소형규모오피스가많은강남이나서울기타권역의임대시장이더어려워질듯 시중의풍부한유동자금으로인해금융상품보다경쟁력을가지는오피스매입에대한관심은당분간지속 최근부동산펀드의순자산은꾸준히증가하는추세로대체로저금리장기화에따른포트폴리오조정차원에서안정적임대수익이가능한오피스매입을선호 향후입지가좋은신규오피스의경우간접자본 ( 펀드및리츠등 ) 중심으로구입의사는지속될것으로예상 그러나글로벌경제의불확실성및국내오피스투자수익률하락등의요인으로인해오피스평균매매가격은다소낮아질가능성상존함 그림 3 사무직종사자변동및경제성장률 사무직종사자수 ( 좌 ) ( 천명 ) 사무직종사자증감율 ( 우 )(%) 경제성장률 ( 우 ) Q 9.1Q 1.1Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 그림 31 부동산펀드순자산증가추이 ( 조원 ) 증감액 ( 우 ) ( 조원 ) 순자산액 ( 좌 ) 자료 : 통계청 자료 : 금융투자협회 19

20 KB 부동산시장리뷰 < 주택시장관련각종지표 > 전국주택가격변동률추이 추이 ( 단위 : 전월대비 %) 구 분 12.7 월 8월 9월 1월 11월 12월 13.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 매매가격 전세가격 자료 : 국민은행 지역별주택가격변동률추이 추이 ( 단위 : 전월대비 %) 구분 12.7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 서울 매매 수도권 개광역시 기타지방 서울 전세 수도권 개광역시 기타지방 자료 : 국민은행 주택유형별주택가격변동률추이 추이 ( 단위 : 전월대비 %) 구분 12.7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 매매 전세 아파트 단독주택 연립주택 아파트 단독주택 연립주택 자료 : 국민은행 2

21 KB 부동산시장리뷰 지역별매수우위지수 구분 12.7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 자료 : 국민은행 기타월별아파트관련통계 ( 단위 : 천호 ) 구분 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 거전국 N/A 래량수도권 N/A 미전국 N/A 분양수도권 N/A 전국 분 양 수도권 전국 입 주 수도권 자료 : 온나라부동산포탈, 부동산 114 전국지가 ( 地價 ) 변동률및토지거래량 거래량 ( 단위 : 전월대비 %, 천필지 ) 구 분 12.6 월 7월 8월 9월 1월 11월 12월 13.1 월 2월 3월 4월 5월 지가변동률 토지거래량 자료 : 국토교통부 21

22 KB 부동산시장리뷰 주택금융관련통계 년월 통계 ( 단위 : 십억원, %) 예금은행 주택담보대출 주택담보대출금리 주택담보대출잔액 1) 순증액 2) 연체율 코픽스 ( 잔액 ) 코픽스 ( 신규 ) 주택담보대출 1 년말 284, , 년말 36, , 년말 316,98. 1, /1 314, , /2 313, /3 314, /4 314, /5 313,6. P P.93 P 자료 : 한국은행통계시스템, 금융감독원 1) 연도말자료는전년말대비, 월별자료는전월대비기준 2) P 는잠정치 미국주택시장관련통계 통계 ( 단위 : 천호 ) 구분 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 주택가격지수 1) 1대도시 2) 2대도시 N/A N/A N/A N/A 3) 전국 N/A N/A 신규 N/A 주택판매량 4) 기존 4,6 4,84 4,78 4,83 4,96 4,9 4,94 4,95 4,94 4,97 5,18 N/A 5) 주택시장지수 (NAHB) 자료 : Datastream ) S&P Case/Shiller 주택가격지수지수 1 대도시기준 ( 계절조정 ), 2) S&P Case/Shiller 주택가격지수지수 2 대도시기준 ( 계절조정 ) 3) FHFA( 미연방주택금융청 ) 주택가격지수기준 ( 계절조정 ), 4) 매월수치는연환산기준임 5) NAHB( 전미주택건설업협회 ) 에서주택건설업자들을대상으로주택판매수준을설문조사한결과로 5 이상이면주택시장이확장하고 5 이하면위축되는것으로해석 22

23 MEMO

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월 수도권 : 비수도권 : 5 개광역시 : 세종 /8 개도 : 4.56 17.12월 18.6월 9 18.12월 2.87 2 1 1 9.94 2.61 17.12 월 18.6 월 18.12 월 1 6 3.56 6.0 4.0 4.93 3.15 2.47 2.0 17.12 월 18.6 월 18.12 월 0.21 1 3.73 1 16 3.09 3.49 3.25 1.12 1