월간 RE

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승연 백
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1 14 1 KB 금융지주경영연구소 KB 국민은행 WM 사업부.

2 발행인 편집인 윤웅원 조경엽 발행처 KB 금융그룹서울특별시남대문로 2 가 9-1 KB 국민은행빌딩 5~7 층 대표전화 발행일 14 년 1 월 13 일 2

3 주택가격 : 9월주택매매가격전월대비.27% 상승하며 13개월연속상승 정부의재건축가능연한단축, 택지개발촉진법폐지등의연이은규제완화정책으로인해시장분위기가개선되며가격상승세유지 가을이사철을맞아신혼부부및직장인수요가증가하는가운데, 계속되는전세난으로인한매매전환수요가증가하며매매거래증가 전세가격 ( 전월대비.34% 상승 ) 은상승세가지속되고있으나장기평균 (1.9%) 을하회하며예년에비해낮은상승률을기록 주택거래 : 14년 8월전국아파트거래량은수도권거래량증가에힙입어전월대비 1.9% 증가한 5만 4천호를기록 한편, 수도권을중심으로주택매수심리회복이확대되면서전국미분양물량은전월대비 12.8% 감소한 4만 4,784호기록 주택공급 : 9월아파트분양물량은 5만 1천호 ( 수도권 22,892 호, 비수도권 28,59호 ) 로전월대비 246% 급증 재건축 재개발분양물량및위례신도시신규물량공급에힘입어수도권신규분양물량은전월대비 3.5배증가한 2만 2,892호를기록 9월아파트입주물량은비수도권입주물량이크게감소하면서전월대비 33.2% 감소한 1만 8천여호를기록 토지시장 : 8월토지가격은.14% 상승하며 14 년누적 1.24% 상승 대전유성규 (.53%), 세종시 (.48%), 충북옥천면 (.38%), 제주서귀포시 (.38%) 등이지역개발추진에따른호재로높은상승률기록 8월토지거래량은약 만 4천필지로전년동월대비 33.8% 증가 수익형부동산 : 14년 3분기서울지역오피스텔가격은전분기대비소폭하락 (.23%) 하였으나임대수익률은보합세 한편, 3분기서울의오피스텔입주물량은전분기대비 17% 증가한 3,14세대로 15년까지증가할것으로예상 주택금융 : 8월주택담보대출금리는전월대비.3%p 하락한 3.5% 를기록 주택담보대츨금리가매월사상최저치를갱신하는가운데내수부진과엔저등으로한국은행의추가금리가능성은여전히상존 3

4 주택매매가격은가을이사철이주수요증가및부동산정책영향으로상승세지속 9월전국주택매매가격은전월대비.27% 상승하며 13개월연속상승 LTV/DTI 규제완화및 9.1부동산대책의영향으로실수요와투자수요가증가하며재건축단지를중심으로가격상승세지속 또한, 가을이사철을맞아신혼부부및직장인수요가증가하는가운데, 계속되는전세난으로매매전환수요늘어나며가격상승세유지 지역별로는수도권 (.9%.26%) 과 5개광역시 (.22%.35%) 모두상승폭확대 특히수도권에서전월대비큰폭으로상승하였으며이는부동산대책의혜택이많은재건축단지의기대감을반영한것으로판단됨 수도권변동률 : 서울 (.3%.21%), 인천 (.7%.24%), 경기 (.15%.32%) 전세가격은가을이사철을맞아수요대비전세물량이부족하여가격상승세지속 9월전국주택전세가격은.34% 상승하며전월 (.22%) 대비상승폭이확대되었으나최근 1 년월평균 (.64%) 보다는낮은수준 정부의부동산대책으로매매전환수요가증가하며매매시장이활성화되고있으나여전히남아있는전세수요로인해가격상승세지속 한편, 장기간지속적인상승에대한부담으로전세가격의전년동월대비상승폭은전반적으로둔화추세를보임 전년동월대비전세가격상승률 : 전국 (5.6% 5.1%), 서울 (6.5% 5.8%), 수도권 (7.1% 6.2%) (MoM, %) 수도권 ( 매매 ) 5 개광역시 ( 매매 ) 수도권 ( 전세 ) 5 개광역시 ( 전세 ) (MoM, %) 매매전세 '13.9 '13.12 '14.3 '14.6 ' 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 4

5 가을이사철도래로주택매매가격대비전세가격비는상승세지속 전세물량부족한가운데가을철이주수요늘어나며매매가격비는소폭상승한 62.7% 기록 최근매매시장회복되고있으나가을철전세난으로인한전세가격이크게상승하여매매가격대비전세가격비는상승세지속 지역별로는수도권 (61.3%) 이전월대비상승한반면, 5개광역시 (66.8%) 와기타지방 (61.8%) 은전월과비슷한수준으로조사 특히서울아파트매매가격대비전세가격비 (64.6%) 는 13년만에종전최고치도달 KB부동산전망지수 1 는조사이래최고치를기록하며향후아파트가격상승전망 9월전국 KB부동산전망지수 (1.6) 는 4개월연속상승하는가운데, 13 년 4월조사를시작한이후최고치를기록하며향후아파트가격상승을전망 지역별로는수도권 (127.6) 이큰폭으로상승하며전국평균치를상회하였고, 5개광역시 (117.) 와기타지방 (17.1) 도소폭상승하며상승세유지 수도권은재건축연한단축, 택지개발촉진법폐지, 주택조합규제완화등의부동산대책이효과를보이며재건축단지를중심으로전월대비큰폭으로상승 수도권 KB 부동산전망지수 : 서울 (126.3), 경기 (128.6), 인천 (127.5) 8% 7% 전국서울 전국수도권 서울 5개광역시 6% % 1 4% 9 3% '99.9 '2.9 '5.9 '8.9 '11.9 ' '13.7 '13.9 '13.11 '14.1 '14.3 '14.5 '14.7 ' KB 부동산전망지수는 3 개월후아파트매매가격에대해크게상승, 약간상승, 보합, 약간하락, 크게하락의 5 가지중하나를부동산중개업체가선택 하여작성된지표로 1 이면보합이고, 1 을초과할수록상승비중이높음 (KB 부동산전망지수 =1+{( 크게상승 비중 1+ 약간상승 비중.5)-( 크게하락 비중 1+ 약간하락 비중.5)}) 5

6 8월전국아파트거래량은증가추세지속 8월전국아파트매매거래량은전월대비 1.9% 증가한 5만 4천호를기록 수도권거래량은전월대비 33.5% 증가한 2만 4,318호로두달연속상승세기록 한편비수도권의경우 2만 9,646호로전월대비소폭감소 (-2.3%) 하였으나전년동월대비 67% 증가하는등전반적인거래량증가추세는유지 이는지난 7월말새경제팀의주택정책방향발표이후수도권을중심으로매수시장개선추세가확대되고있는것으로파악 특히 8월초부터시행된 LTV DTI 규제완화의영향으로주택매매심리가회복되면서거래시장도빠른회복세를지속 수도권미분양감소에힘입어전국미분양물량 4개월만에감소세로전환 최근주택매수심리회복이확대되면서수도권을중심으로미분양물량은빠르게소진 수도권미분양물량은 2만 3,214호로전월대비 13.4% 감소, 비수도권은 11.9% 감소한 2만 1,57호기록 이에따라전국미분양물량은 4만 4,784호로전월대비 12.8% 감소하며, 4개월만에감소세로전환 특히준공후미분양물량도전월대비 5.8% 감소하는등지속적인감소추세를보이고있는데이는최근주택매매매시장회복분위기를반영하고있는것으로파악 1 8 ( 천호 ) 비수도권거래량 ( 좌 ) (MoM, %) 수도권거래량 ( 좌 ) 매매거래량증감율 ( 우 ) ( 천호 ) 수도권미분양 ( 좌 ) 비수도권미분양 ( 좌 ) 수도권준공후미분양 ( 우 ) (MoM,%) 비수도권준공후미분양 ( 우 )

7 하반기대규모신규분양물량공급으로올해분양물량은 3년이후최대치로추산 9월전국의아파트분양물량은 5만 1천호 ( 수도권 22,892 호, 비수도권 28,59 호 ) 로전월대비약 246% 증가 특히 9월수도권신규분양물량은약 2만 2,892호로전월대비 356% 증가한물량이며이는재건축 재개발분양물량및위례신도시신규물량공급에기인 비수도권은약 2만 8,59호가공급되면서전월대비 189% 증가 올해하반기까지약 9만 6천호가추가로공급될예정으로총분양물량은 34만 6천호에달할것으로예상, 이는지난 3 년 (35만 6천호 ) 이후최대치를기록할전망 특히위례신도시등입지여건이좋은신규분양물량이집중되면서높은청약열기를보이는등최근주택시장회복추세를반영 9 월신규아파트입주물량은전월대비크게감소 전국신규아파트입주물량은전월대비 33.2% 감소한 1만 8천여호에그쳤으며, 이는비수도권지역의입주물량이크게감소한데기인 9월신규입주물량은수도권 9,337호 ( 전월대비 +1%), 비수도권 9,98호 ( 전월대비 -52%) 수준 한편 4분기신규입주물량도 3분기와비슷한수준으로공급될예정으로최근의전세가격상승은당분간지속될가능성존재 7 6 ( 천호 ) 수도권분양물량 분양예정 비수도권분양물량 4 ( 천호 ) 수도권입주물량 입주예정 비수도권입주물량 E 7

8 전국의토지가격은꾸준한상승세지속되고있는가운데상승폭은지난해보다소폭확대 8월토지가격은전월대비.14% 상승하였으며, 14 년누적상승률은 1.24% 를기록 이는지난해같은기간 (.6%) 보다.64%p 높은수준으로올해들어수도권중심으로토지가격이회복되며, 전국적으로상승폭이확대됨 수도권토지가격상승률 (1 월 ~8 월 ): 13 년.49% 14 년 1.22% 지역별로는과학비즈니스벨트개발제한구역 (GB) 해제등의개발호재가있는대전유성구가.53% 로가장높은상승률을기록 이외에도세종시 (.48%), 충북옥천면 (.38%), 제주서귀포시 (.38%) 등이지역개발추진에따른투자수요확대로가격이크게상승 서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 월토지거래량은전국적으로전년동월대비큰폭으로증가 8월전국토지거래량은약.4만필지로전년동월대비 33.8% 증가 특히주거지거래량이전년동월대비 (5.9%) 큰폭으로상승하며전체거래량확대를견인 전국기준순수토지거래량은약 7.6만필지로전년동월대비소폭 (13.4%) 증가 ('12.1=1) )%,MoM( 변동률 ( 우 ) 지수 ( 좌 ) ( 천필지 ) 거래량 ( 좌 ) 증감률 ( 우 ) (YoY,%)

9 3분기서울지역오피스텔가격은전분기대비소폭하락하였으나임대수익률은보합세 9월기준서울오피스텔일반매매가격은약 2억 1,882만원으로이는지난 6월보다.23% 하락한수준 월세가격또한지난분기대비하락세를지속하고있으나하락폭은크게둔화 월세변동률 : 13.3Q -.33% 4Q.-.22% 14.1Q -.72% 2Q -.74% 3Q -.15% 이러한하락폭둔화는시장내전세매물품귀현상에따라일부지역내월세수요가증가한것이주요요인 월세가격하락이둔화되며오피스텔임대수익률은지난분기에이어보합세가지속되는추세 오피스텔평균월세수익률은약 5.62% 로지난 5월부터비슷한수준을유지 오피스텔입주물량은전분기대비큰폭으로증가하였으며이러한공급증가는당분간지속될듯 3분기서울지역오피스텔입주물량은총 3,14세대로이는전분기대비 17.% 증가한수준 이는지난해같은기간대비로도약 16.% 증가한것으로, 2~3년부터증가하기시작한분양물량의본격적인입주시기가도래하며시장내공급이확대되는양상 이러한입주물량증가는 15 년까지이어질것으로예상되는가운데공급이집중되는일부지역 ( 강남구, 강서구등 ) 에서는수급불균형에따른임대수익률하락이우려됨 단, 기준금리하락의영향으로시중투자자의기대수익률낮아지며, 오피스텔매매시장은다소회복될가능성상존 ( 백만원 ) 매매일반거래가 ( 좌 ) (%) 변동률 ( 우 ) (%,MoM) 월세변동률 ( 좌 ) 임대수익률 ( 우 ) (%)

10 주택담보대출금리하락세가지속되는가운데, 한은기준금리추가인하가능성상존 14년 8월주택담보대출금리는 3.5% 를기록 주택담보대출금리는매월사상최저치를갱신하고있으며지난해.42%p 하락한데이어올해에도현재까지.24%p하락 주택담보대출기준금리로사용되는코픽스금리는잔액기준 2.72%, 신규기준 2.38% 로전월대비모두하락했으며, 특히신규기준의경우.14%p 나하락해지난달 (.9%p) 에이어 2개월연속큰폭으로하락 한국은행은 9월기준금리를동결했으나내수부진과엔저등으로인한추가금리가능성은여전히존재하는상황 한국은행주택담보대출서베이결과 3/4분기이후대출수요급증 한국은행에서발표한금융기관대출행태서베이결과에따르면 3/4분기대출수요가크게증가 4/4분기에는대출수요지수는다소낮아질것으로전망되었으나여전히높은수준으로대출수요는여전히높은것으로전망 한편, 가계주택담보대출의신용위험지수은 13 년이후완만하게하락하는추세가지속되고 있는상황이며, 4/4 분기에도하락세가지속될것으로전망 )%( 주택담보대출코픽스 ( 신규 ) 코픽스 ( 잔액 ) 신용위험 대출수요

11 12.2q 12.3q 12.4q 13.1q 13.2q 13.3q 13.4q 14.1q 14.2q 14.3q '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14.3q 3/4분기부동산펀드는설정액이큰폭으로감소하며, 전체펀드내비중의상승폭도둔화 3/4분기부동산펀드신규설정액은 6,91 억원 지난 2/4분기 11조 2천억원에비하면 38.5% 나감소한수치이며, 전년동기대비로는 32.4% 감소 부동산펀드는저금리기조가지속되고있는가운데안정적인수익을기반으로급속하게지속적인성장세를이어오고있으나올하반기이후설정이크게저조한상황 부동산펀드설정원본을보면 7년이후지속적으로증가하고있으며, 전체펀드에서차지하는비중도매년약 1%p씩증가해옴 그러나올해의경우 3/4분기말현재전년말대비비중은.2%p 증가에불과 최근부동산펀드취득세감면과관련된이슈가최근시장성장둔화요인으로작용 최근부동산의취득세추징이슈가대두되면서부동산펀드시장성장의걸림돌로작용 투자자로부터모은재산이아닌펀드내금융차입금이과세대상이되는지여부와부동산구입후등록된펀드에대한취득세감면여부가논란의대상 부동산펀드취득세문제는향후에도지속적인시장의이슈가될전망 펀드내금융차입금문제는안정행정부가취득세감면대상이맞는것으로유권해석을내리면서일단락되었으나사후등록펀드에대해서는과세대상으로판단 현재대부분의지방자치단체는사후등록펀드에대한과세예고통지를한상황이며, 자산운용사들은행정소송을준비중 ( 천억 ) 신규설정액 ( 좌 ) 95.6 증감률 ( 우 ) (YoY,%) ( 천억 ) 설정원본 ( 좌 ) 비중 ( 우 ) (%)

12 주택판매지표는혼조세를기록 미국주택시장은기존주택판매가소폭감소하였으나신규주택판매가 6년래최고치를기록하는등주택판매지표의혼조양상지속 8월기존주택판매 (55만건) 는전월대비 1.8% 감소하며 5개월만에감소세로전환하였으나신규주택판매 (5.4만건) 가전월대비 18% 급증하며 6년 3개월래최대치를기록 한편, 건축허가건수가예상을하회한가운데잠정주택판매지수도하락한것으로나타나주택수요회복세가소폭둔화된것으로판단 8월신규건축허가건수 (95만건) 는전월대비 14.4% 감소하며 13년 4월이후가장큰폭으로하락한가운데잠정주택판매지수 (14.7) 도 7월대비 1% 하락 달러강세흐름은주택시장상승세를견인할전망 미국의통화정책기조변화와경제호조세를바탕으로미국자산으로자금유입이지속될것으로예상됨에따라미국주택시장의상승흐름이이어질가능성존재 내년에미국의금리인상가능성이대두되고있으나미국경기회복을동반한달러강세는미국주택시장에도긍정적인요인으로작용할전망 한편, 8월신규주택재고소진기간도전월 (5.6 개월 ) 대비큰폭감소한 4.8개월을기록하는등긍정적흐름반영 ( 만호 ) 6 기존주택 ( 좌 ) 신규주택 ( 우 ) ( 만호 ) 잠정주택판매지수 ( 좌 ) S&P 주택가격지수 ( 우 ) ('=1)

13 중국경제성장률둔화에도오피스거래량은지속적으로증가 중국경제성장률둔화가지속되면서베이징의부동산투자는전반적으로약화되는추세 올해 5월말기준부동산거래규모는전년동기대비 36% 감소한 454만m 2 를기록하는등경제성장둔화의영향에따른투기수요가큰폭으로감소 반면오피스시장은금융을비롯한전문서비스업부문의수요가증가하면서호조세가지속되는양상 2분기오피스거래량은전년동기대비 16% 증가한 5.4만m 2 를기록하였으며특히중국자국기업의거래비중이 83.7% 를차지하며거래를주도 업종별로는금융업과첨단산업이각각 35.7% 와 29.8% 로거래의과반이상을차지 오피스수요의견고한성장세로단기적으로임대료상승압력은지속될전망 최근오피스시장성장세는 CBD 이외주변지역으로확산되고있음 최근 Touch Media와 Amazon.com 등의기업들이 CBD 이외의임대료가비교적낮은지역에입주하기로계획하는등베이징주변오피스시장의성장지속 14년하반기공급예정된 A급오피스물량의대부분이거래완료되어신규오피스물량확보가어려운상황 이에따라당분간오피스시장은공급자우위의흐름이지속될것으로예상 (RMB/m 2 /Month) 임대료 ( 좌 ) (%) 공실률 ( 우 ) 지역 공실률 임대료 (14.2Q) (JPY/m 2 / 월 ) CBD 7.25% Liangmahe 5.8% East 2 nd Ring 4.41% Financial Street 3.46% Zhongguancun 1.6% '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q '14.2Q Grade A overall 6.57%

14 정부는지난 9월 1일주택시장활력회복및서민주거안정강화방안을발표하면서재정비규제합리화방안을추진 지난해하반기이후정부의부동산시장활성화대책이연이어제시되면서최근주택시장은다소회복추세를시현 이번조치는주택시장활력회복을위해재정비규제합리화, 청약제도개편, 과도한부담완화, 주택공급방식개편등을추진키로함 특히재정비규제합리화방안은과거주택시장과열기에도입된규제를과감히개혁하여민간주택시장의회복추세를견고히하는데목적을둠 최근재건축 재개발관련규제완화방안이제시되면서주택시장내긍정적인기대감대두 지난 년대초반재건축아파트를중심으로전국의주택가격이급등하자정부는재건축관련규제를강화하기시작 이후소형의무비율도입및허용연한강화, 재건축분담금부과등으로재건축관련규제가도입으로재건축사업추진에걸림돌로작용 (YoY, %) '2년재건축사업기준강화 '5년임대주택건설의무, 소형비율확대 '6년입주권양도세강화, 기반시설및재건축부담금신설 '3 후분양제도입, 허용연한강화 '4년조합원지위양도금지 '7년분양가상한제신설 '14년재건축연한완화및안전진단개선등 '8년후분양제폐지 '9년소형비율완화, 시공사선정조기화, 용적율 & 층수제한완화, 임대주택폐지 '1년분양가상한제일부현실화 '14년초과이익환수제, 소형의무비율폐지추진 -1 - 전국 재건축 규제도입및강화 규제완화 -3 '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 14

15 재건축규제와더불어금융위기이후경기침체로수도권의주택시장위축이장기화되자재건축사업추진물량은빠르게감소 이에정부는 8년이후재건축관련규제를점진적으로완화하는한편, 지난해부터주택시장활성화대책의일환으로규제개선기조를유지 특히국내재건축시장은정책및경기변화에민감하게반응하는데, 재건축관련규제완화는향후재건축시장확대에긍정적인영향을미칠것으로기대되는상황 이번 9.1대책의재정비관련규제합리화방안은크게재건축연한완화, 안전진단기준합리화, 연면적기준폐지및공공관리제개선등을포함 국토교통부는이같은조치를주요내용으로하는 도시및주거환경정비법시행령및시행규칙 개정안을마련하여 9월 19일부터입법예고 (4일) 하기로밝힘 정책 주택시장정상화를위한규제완화 (2 월 19 일 ) 새경제팀의경제정책방향 (7 월 24 일 ) 재정비규제합리화방안 (9 월 1 일 ) 관련내용 재건축초과이익환수제 2 폐지추진 ( 현재국회계류중 ) 과밀억제권역내총세대수의 6% 이상은 85 m2이하주택을건설하되, 6 m2이하소형주택은시도조례로별도규정 ( 서울 경기 6 m2이하 % 이상공급 ) 폐지추진 재건축조합원의신규분양기회확대 ( 수도권과밀억제권역내재건축경우주택수와관계없이 1 가구 1 주택공급규정 소유주택수만큼우선공급받도록허용 ) 재건축시주택건설규모제한을완화하는방안검토중 ( 서울과수도권재건축시 85 m2이하주택은전체 6% 이상공급, 연면적대비 5% 이상공급토록제한 ) 재건축사업의공공관리제, 안전진단규제개선방안마련할계획 (8 월말 ) 부동산금융규제합리화 (LTV 7%, DTI 6% 로일괄적용. 8 월 1 일시행 ) 재건축연한상한을 3 년으로단축 ( 기존 4 년 3 년단축 ) 재건축안전진단기준합리화 ( 구조안전성평가와주거환경중심평가로이원화 ) 재건축 85 m2이하의무건설비율완화 ( 연면적 5% 기준페지 ) 공공관리제개선및안전사고우려주택관리강화 재개발임대주택의무건설비율완화 ( 세대수의 % 15% 이하 ) 재건축연한상한을기존의 4 년에서 3 년으로단축 현행재건축연한은준공후 년이상범위에서각지자체별로조례로규정하고있는데, 연한 상한기준을기존 4 년에서 3 년으로단축하고함 2 재건축사업으로정상주택가격상승분을초과하는이익이생길경우국가가조합원들로부터환수하는부담금. 재건축추진위원회설립승인으로부 터재건축준공때까지조합원 1 인당평균이익이 3 천만원을넘을경우초과금액의 1~15% 를부담 15

이번조치를통해안전진단평가기준을구조안전성및주거환경중심평가로이원화하고세부평가기준도완화 재건축연한과관계없이구조적결함이있을경우구조안전성만으로평가하여, 최하위등급 (E등급) 판정시여타항목의평가없이재건축을진행토록함 3 재건축가능연한은 도시및주거환경정비법 ( 이하도정법 ) 에서준공된후 년으로규정하고있으며,

16 재건축가능연한 3 은지역별로차이가있으나서울등수도권및일부지역은 4년, 대구 경북지역등은 3년, 전북및제주는 년으로상한기준이있음 연한상한 : 서울 경기 인천 부산 광주 대전 충북은 4년, 대구 경북 울산 전남 충암 경남 세종은 3년, 전북 강원 제주 경남은 년 현행법상 198년후반이후에준공된아파트단지는재건축가능시점까지상당한시일이남아있으나시설낙후및주차장부족등불편한현실을감안하여열악한공동주택을조기에정비할수있는기회를확대하고함 재건축안전진단기준합리화 그동안재건축단지는구조안전성위주로안전진단을평가하였는데, 이번조치를통해안전진단평가기준을구조안전성및주거환경중심평가로이원화하고세부평가기준도완화 재건축연한과관계없이구조적결함이있을경우구조안전성만으로평가하여, 최하위등급 (E등급) 판정시여타항목의평가없이재건축을진행토록함 3 재건축가능연한은 도시및주거환경정비법 ( 이하도정법 ) 에서준공된후 년으로규정하고있으며, 현행세부기준은지역별로시 도조 례에따라다름. 최장년도가 4 년이상인지역만표시 현행기준서울경기인천 광주부산대전충북 준공 년기준년도노후 불량판정기준식노후 불량최장년도 ( 준공년도 -1982) 2 +( 준공년도 -1983) 2 22+( 준공년도 -1984) 2 22+( 준공년도 -1984) 2 +( 준공년도 -1985) 2 25+( 준공년도 -1983)

17 또한과거구조안전성위주의평가에서주거환경중심의안전진단기준을확대하여, 구조안전성에큰문제가없어도거주생활에불편이큰경우재건축을허용 각안전진단평가분야별로세부항목을구분 평가하여유지보수, 조건부재건축, 재건축으로구분하여판정 - 주거안전성평가항목비중을과거 % 에서 4% 로확대하고도시미관, 소방활동용이성, 침수피해가능성, 세대당주차대수, 일조환경등 5개항목을평가 - 구조안전성은기울기및침하, 내하력, 내구성등 3부분으로나누어표본동에대해조사 - 건축마감및설비노후도는표본을선정하여건축마감, 기계설비, 전기 통신설비노후도 3 가지부분으로평가 - 비용분석은개보수시총비용과재건축시총비용을 LCC( 생애주기비용 ) 적인관점에서비교하여평가 재건축주택건설규모제한중연면적기준폐지 최근주택시장내소형주택선호가확대되면서자발적인소형주택공급량이유지되고있기에, 재건축시 85m2이하주택의규모제한을완화하기로함 현재수도권과밀억제권역에서국민주택규모 (85m2이하) 주택건설비율은세대수기준 6% 이상, 전체연면적대비 5% 이상을건설토록규정 이를국민주택규모건설비율에대한세대수기준은유지하되규제의실효성이없는것으로판단되는연면적기준을폐지 재개발임대주택의무건설비율 5%p 완화 현행재개발사업시임대주택의무건설비율은 % 이나, 최근재개발사업의사업성악화에따른사업추진어려움을감안하여의무비율하한을폐지하고비율도 5%p 완화 최근주택시장침체로재건축 재개발사업성악화에도불구하고임대주택건설비율로인해사업추진은어려운상황으로파악 비수도권 구분 세대수 연면적 과밀억제권역 17~% 12~15% 과밀억제권역외 8.5~17% 6~12% 비수도권 5~17% 3~12% 지역 세대수 연면적 수도권 15% 이하 삭제 비수도권 12% 이하 17

18 이에주거환경재정비활성화를위해연면적기준을폐지하고, 세대수기준으로임대주택의무비율을 5%p로완화 - 다만세입자용임대주택부족시 4 에는지자체장이 5%p범위에서상향조정이가능 또한지역구분도단순화하여수도권및비수도권으로구분 공공관리제 5 개선및안전사고우려주택관리강화 공공관리제선택여부는지자체별조례에따라다르나, 정비사업추진에있어토지등소유자의과반수가찬성할경우사업시행인가전에시공사선정을허용 현재일부지자체는모든정비사업에공공관리제적용을의무화하고있으며사업시행인가이후에시공사를선정토록하고있음 - 서울은조합이시행하는모든정비사업에대해정비구역지정고시날부터관리처분계획인가시까지공공관리를의무적으로적용하며시공사는사업시행인가이후선정 - 한편경기, 광주등일부지자체의경우토지등소유자의과반수가동의하에공공관리제를적용하며, 시공사는조합설립인가이후에선정가능 최근주택시장침체와더불어조합원의자금부족으로사업추진에어려움을겪고있는상황으로시공사의조기선정에대한요구가높은상황 이에토지소유자과반수가찬성할경우사업시행인가전에시공사를선정하여사업을원활히추진하도록개선 - 단지자체는시공사의공사비등을공시토록함으로써시공사선정에투명성을확보 구분서울경기 광주 제주그외 공공관리시행여부 O ( 원칙적전부시행 ) O ( 주민선택제 ) X ( 미시행 ) 시공사선정시기사업시행인가이후조합설립인가이후조합설립인가이후 안전진단통과후 1 년이상이경과한사업장을대상으로사고우려가있을경우, 안전진단을 재실시하여등급재조정및사업추진을견인 4 ( 기존세입자중임대주택입주세대수 / 건설하는주택의전체세대수 ) > 임대주택의무건설비율 5 공공관리제란자치구청장이공공재개발 재건축등정비사업과정에참여하여, 공공관리자로서조합임원선출, 시공사선정등사업각단계에개입하여사업진행을돕는제도. 이는정비사업계획수립부터완료까지관할구청장이주민을대신하여추진위구성을지원하고정비업체를선정하는등정비사업기간단축및사업의투명성을높이는데목적이있음. 지난 1 년 6 월도정법개정에따라도입. 이번개선안을통해공공지원제로명칭변경 18

19 재건축시장의사업성악화및주택시장침체로안전진단을통과한일부사업장의경우사업이장기간지연되고있는상황이다수발생 이에안전사고가우려되는사업장을대상으로구조안전성평가를재실시하고안전관리를강화키로함 국내대규모아파트단지를중심으로주택의노후화는빠르게진행중이나, 관련규제강화및주택시장침체로사업추진은부진한상황 13년말기준으로준공후 3년이상 (1984년이전건축 ) 되는노후아파트는전국적으로약 3만호에달하며이중 47% 가서울지역 ( 약 14만호 ) 에집중 하지만과거시장과열기에도입된재건축관련규제강화와더불어금융위기이후수도권을중심으로주택시장침체가확대되면서실제사업추진은부진한상황 - 주택재건축사업실적을보면, 1999 년부터본격적으로추진되기시작하였으며 1989년부터 13년말까지공급된재건축주택은총 19만 9,844 호에달함 - 13년재건축준공물량은 8,514호로 8년고점 (5.9만호) 대비약 15% 수준에그침 최근연이어제시된주택시장활성화대책과재건축규제합리화방안에힘입어주택시장내긍정적인기대감대두되면서향후재건축사업추진에탄력이붙을것으로예상 1 ( 만호 ) 비수도권 ( 우 ) ( 만호 ) 서울 ( 좌 ) 3 8 ( 만호 ) 사업계획승인 준공 1 8 인천 ( 좌 ) 경기 ( 좌 ) '95 '97 '99 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 19

20 특히이번개정안으로서울및수도권지역을중심으로 198 년대후반이후에준공된공동주택의재건축가능시점이 2~1년정도단축될것으로예상됨에따라향후재건축사업추진확대로이어지길기대 현행기준으로는서울등수도권지역의경우 1987년이후에준공된아파트의경우재건축가능연한까지기간이많이남아있어주거공간이노후화되어도빠른사업추진이어려워거주환경이불편한경우가상당수존재 이번개정안을통해재건축연한상한을 3년 ( 기존 4년 ) 으로단축함으로써열악한주거환경을조기에정비할수있을것으로예상 서울시의경우현행기준과비교해보면, 1987~199년에준공된아파트는재건축시점이 2~8년, 1991년이후준공된아파트는 1년이단축될것으로예상 - 세대수로는서울강남 3구지역이 14.9%, 강남외지역이 85.1% 를차지하는등서울지역전반으로분포 한편경기및인천지역의경우 1989~1992년에준공된아파트의재건축가능시점은 2~8년, 1993년이후아파트는 1년이단축될것으로예상 6 ( 재건축가능시점 ) 현행 6 ( 재건축가능시점 ) 현행 5 변경안 5 변경안 ( 건축연도 ) ( 건축연도 ) 또한재건축사업의첫단계인안전진단기준을합리화하고안전진단통과후 1년이상경과한사업장을재점검함으로써조속한사업추진에대한기대감증가 전국의재건축추진구역은 14년현재약 5여개에달하며세대수로는 25만 4,195가구에달함

21 특히안전진단이전의기본계획단계에있는구역은전국적으로 137개 ( 세대수 5만 8,628가구 ) 가분포하고있어이번안전진단기준합리화에따라재건축사업확대로이어질지기대 또한연한도래와상관없이구조적결함이있거나, 주거환경중심의안전진단을확대함으로써향후재건축사업추진에있어시간을단축시킬수있을것으로판단 안전진단평가에있어주거환경비중을강화한데다재건축연한단축으로노후주택거주민들의불편해소에긍정적인영향을미칠것으로예상 ( 구역 ) 서울 경기도 인천 5 대광역시 기타지방 ( 천세대 ) 서울 경기도 인천 5 대광역시 기타지방 기본계획 안전진단 구역지정 추진위 조합설립인가 사업시행인가 관리처분계획 이주 / 철거 기본계획 안전진단 구역지정 추진위 조합설립인가 사업시행인가 관리처분계획 이주 / 철거 이번공공관리제개선을통해신속한사업추진과더불어재건축사업추진에산재하고있는내부갈등등을원활히조정할수있는기회로활용가능 공공관리제는재건축사업경험이부족한재건축조합이사업을추진하는데있어추진위구성, 정비사업전문관리업자 설계자 시공자선정등을지원해주는제도 - 서울의경우공공관리비용은구청장이부담하고서울시장은비용의 7% 이내에서자치구재정력에따라차등지원이가능 공공관리제는관할구청장이주민을대신해추진위구성및사업을진행함에따라, 정비사업기간단축및사업의투명성확보로주민부담을낮추는데목적을둠 - 재건축사업은정비기본계획수립에서부터준공까지는약 148.7개월 (12.4 년 6 ) 이소요되는장기프로젝트 6 주택산업연구원, 서울시재건축이주수요추정과정부의대응방안 (14.7) 21

- 특히재건축사업은내부갈등및경기침체에따른사업지연, 추가분담금분쟁, 사업방식으로시공사와마찰등다양한리스크를내포하고있어사업의장기화에대한우려로전문적인관리의필요성내포 한편공공관리제에대한긍정적인평가에도불구하고, 서울시의경우시공사선정이사업시행인가이후로규정되어있어사업추진에어려움이많았던점을감안하여사업시행인가이전으로선정토록함

22 - 특히재건축사업은내부갈등및경기침체에따른사업지연, 추가분담금분쟁, 사업방식으로시공사와마찰등다양한리스크를내포하고있어사업의장기화에대한우려로전문적인관리의필요성내포 한편공공관리제에대한긍정적인평가에도불구하고, 서울시의경우시공사선정이사업시행인가이후로규정되어있어사업추진에어려움이많았던점을감안하여사업시행인가이전으로선정토록함 이에따라재건축사업의조속한자금력확보를통해원활한사업진행에도움이될것으로기대 재건축관련규제완화기조가유지되는가운데, 재건축사업추진에있어긍정적인기대감이대 두되면서주택시장전반으로회복세가확대될것으로기대 (WoW,%) 수도권재건축 강남 3 구재건축 수도권아파트 ( 재건축제외 ).15.1 (WoW,%) 수도권서울전국 '13.9 '13.11 '14.2 '14.4 '14.6 '

최근재건축관련규제완화가제시된이후재건축아파트가격은빠른상승세를보 이는등시장내정책효과에따른긍정적심리가반영된것으로파악 지난 2 월재건축초과이익환수제폐지 ( 현재국회계류중 ) 추진등주택시장정상화

년내에전국적으로약 4 만 5 천여가구에달하는이주수요가발생할것으로추정 특히서울지역에재건축대상단지가집중되어있는데, 현재약 2 만 7 천여세대가사 업시행인가단계에있으며향후사업추진시이주수요가증가할것으로예상 - 주택산업연구원에따르면 14~15

23 최근재건축관련규제완화가제시된이후재건축아파트가격은빠른상승세를보 이는등시장내정책효과에따른긍정적심리가반영된것으로파악 지난 2 월재건축초과이익환수제폐지 ( 현재국회계류중 ) 추진등주택시장정상화 를위한규제완화가발표된이후재건축아파트가격상승세는뚜렷한편 또한지난 7 월하반기경제정책운용방향을통해 LTV 7%, DTI 6% 로지역별차 등없이단일화하기로발표한이후, 주택시장전반으로가격상승및거래량증가로 이어지는등주택시장에대한회복심리가반영되는것으로판단 특히이번 9.1 대책발표이후서울강남 3 구및수도권재건축시장을중심으로가격 회복세는빠르게시현 한편재건축사업추진에따라향후이주수요가빠르게증가할것으로예상됨에따라, 전세가 격상승압력으로작용할가능성존재 재건축사업단계별평균소요시간을감안시, 향후 1~2 년내에전국적으로약 4 만 5 천여가구에달하는이주수요가발생할것으로추정 특히서울지역에재건축대상단지가집중되어있는데, 현재약 2 만 7 천여세대가사 업시행인가단계에있으며향후사업추진시이주수요가증가할것으로예상 - 주택산업연구원에따르면 14~15 년동안강남 4 구 ( 강남, 서초, 송파, 강동 ) 에서약 1 만 1,469 세대가이주할것으로추정 7 또한향후추진단계로조합설립인가및추진위과정에있는재건축단지들도사업이 원활히진행될시이주수요는빠르게증가할것으로예상 서울강남 3 구이외 26.5% (1 만 2 천가구 ) 경기 8.1% (8천) 인천 5.4% (2천) 5대광역시 13.4% (6천) 서울강남 3 구 34.9% (1 만 6 천가구 ) 기타지방 11.8% (5 천가구 ) 7 건설산업연구원, 서울시재건축이주수요추정과정부의대응방안 (14.7) 23

24 향후재건축사업이추진될수록이주수요증가에따라전세시장내물량부족및가격상승세지속등전세시장불안에대한우려부각 최근전세수요증가에힘입어전국의전세가격은올해평균약 2.87% 상승하는등전세시장불안여파는지속 - 특히수도권의경우 3.45%(5 개광역시 2.34%) 상승하는등수도권주택매매시장회복여력부진으로전세시장불안현상이다소지속되고있는상황 - 한편 14년 9월까지전국매매가격은약 1.4%( 수도권 +.82%) 상승 - 이는 12년이후최근까지신규입주물량이꾸준히감소하여전세물량공급이크게감소한데다매매시장침체로임대수요가크게증가한것이주요요인으로작용 전세가격의빠른상승으로전국의전세가격대비매매가격비율은 62.7%( 아파트 69.2%) 로사상최고치를기록 전세가격불안이지속되는가운데향후재건축이주수요는전세가격의추가상승여력으로작용할가능성존재 다만향후신규아파트입주예정물량은꾸준히증가할것으로예상되는가운데, 최근매매시장이점진적인회복세를보임에따라전세수요의매매전환증가에힘입어전세시장안정화로이어질지기대 25 (YoY,%) 전세 (MoM, 우 ) 매매 (MoM, 좌 ) 전세 (YoY, 좌 ) 매매 (YoY, 좌 ) (MoM,%) 5 4 ( 천호 ) 입주예정 (12개월평균)( 좌 ) 35 매매가격 ( 우 ) 전세가격 ( 우 ) (YoY,%) '1 '2 '4 '5 '6 '7 '9 '1 '11 '12 ' '1 '2 '4 '6 '7 '9 '11 '12 '14 '16E 24

25 도심재생측면에서재건축시장이부각되는가운데, 최근재건축관련규제완화를감안시재건축시장의확대가능성은높을것으로예상 국내노후주택규모는꾸준히증가할것으로예상되는데, 노후주택정비및도심내신규주택공급수단으로써재건축시장은빠르게확대될전망 최근정부는규제완화기조를지속하는가운데, 현재재건축관련규제는거의해제된상황으로향후재건축사업의원활한추진으로이어질것으로기대 - 지난 2월정부는재건축소형의무비율폐지추진에이어, 7월하반기경제정책방향을통해 LTV DTI 완화및재건축활성화방안마련을제시 - 9월재정비규제합리화방안을통해재건축연한단축, 안전진단기준합리화및규모제한완화등을추진 - 한편분양가상한제탄력운용및재건축초과이익환수제폐지방안의조속한국회통과노력을밝히고있어향후재건축사업의추진에긍정적인기대감존재 재건축사업의경우제도개선에따른개발이익이주택가치및사업진행에있어큰영향을미침에따라향후주택시장내정책의긍정적인효과에대한기대가높은상황 부동산경기침체로사업진행에어려움을겪고있는재건축단지를중심으로, 이번재건축규제완화정책의긍정적인효과가기대되는상황 다만재건축사업은진행과정에있어조합갈등및사업지연등잠재적리스크는여전히높아사업추진에있어다소시일은걸릴것으로판단 재건축사업은기존의조합원수요를감안시신규분양사업에비해서리스크가상대적으로적으나조합측및시공사갈등, 경기변동등에따라사업이지연되는리스크를동반 특히재건축사업은평균 1년이상이소요되는장기사업인데다경기변동및조합내부갈등, 시공사마찰등잠재적리스크를고려할필요 또한금융위기이후미분양물량부담이증가한데다, 수도권은주택시장침체로매매가격하락세가지속되면서재건축분양가격상승여력도상당히제한적인상황 최근주택가격하락및미분양방지를이유로시공사는재건축의일반분양가격을낮출것을요구함에따라향후조합원들의분담금증가로이어질가능성도존재 한편재건축사업추진에따른이주수요가증가할것으로예상됨에따라임차시장안정을위해재건축의순차적진행필요 25

26 특히전세시장의불안현상이장기간지속되는가운데, 매매시장의점진적인회복세를감안시재건축이주수요의집중은전세가격추가상승으로이어질가능성이높은상황 이에정부는재정비사업증가로이주수요가특정시기에집중되지않도록지자체와협조하여사업시기등을조정키로함 재건축규제완화에따른원활한사업추진에힘입어재건축시장은빠른회복세를보이며주택가격상승여력도기대되는등향후주택시장회복을견인할것으로예상 최근매매시장이점진적인회복세를보임에따라전세수요의매매전환등이기대되는등전세시장은완만한안정세를찾을것으로기대 26

27 전국주택가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비 %) 구분 13.9 월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 매매가격 전세가격 지역별주택가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비 %) 매매 전세 구분 13.9 월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 서울 수도권 개광역시 기타지방 서울 수도권 개광역시 기타지방 주택유형별주택가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비 %) 매매 전세 구분 13.9 월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 아파트 단독주택 연립주택 아파트 단독주택 연립주택

28 지역별매수우위지수 구분 13.9 월 1 월 11 월 12 월 14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 지역별 KB부동산전망지수 구분 13.9 월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 기타월별아파트관련통계 ( 단위 : 천호 ) 거래량미분양 분양 입주 구분 9월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 전국 N/A. 수도권 N/A 전국 N/A 수도권 N/A 전국 수도권 전국 수도권

29 전국지가 ( 地價 ) 변동률및토지거래량 ( 단위 : 전월대비 %, 천필지 ) 구 분 13.8 월 9월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 지가변동률 토지거래량 주택금융관련통계 ( 단위 : 십억원, %) 년월 예금은행주택담보대출잔액 1) 주택담보대출주택담보대출금리순증액 2) 연체율코픽스 ( 잔액 ) 코픽스 ( 신규 ) 주택담보대출 1 년말 289, , 년말 38, , 년말 318, , 년말 328, , /4 333, , /5 335, , /6 338, , /7 341,82.9 3, p 미국주택시장관련통계 ( 단위 : 천호 ) 주택가격지수 구분 13.9 월 1 월 11 월 12 월 14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 1) 1대도시 2) 대도시 N/A N/A 3) 전국 N/A 주택 신규 판매량 4) 기존 5,26 5,13 4,83 4,87 4,6 4,6 4,59 4,66 4,91 5,3 5,14 5,5 5) 주택시장지수 (NAHB)

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월 수도권 : 비수도권 : 5 개광역시 : 세종 /8 개도 : 4.56 17.12월 18.6월 9 18.12월 2.87 2 1 1 9.94 2.61 17.12 월 18.6 월 18.12 월 1 6 3.56 6.0 4.0 4.93 3.15 2.47 2.0 17.12 월 18.6 월 18.12 월 0.21 1 3.73 1 16 3.09 3.49 3.25 1.12 1