월간 RE

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국진 한
5 years ago
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1 정부는올해들어 2월만에 3차례에걸친주택시장관련정책을발표하는등주택시장활성화및서민주거안정에적극적인상황 지난해새정부출범이후정부는주택시장정상화와서민주거복지강화를위해 3 차례 (4.1, 8.28대책및 12월부동산대책후속조치 ) 의주택관련대책을제시 또한올해 2월 18일주택시장정상화를위한규제완화추진에이어 26일서민 중산층주거안정을위한임대차시장선진화방안, 이어서 3월 5일임대차시장보완조치를발표 최근정부의부동산시장활성화대책발표이후주택시장이회복되는모습을보임에따라, 이같은시장회복세를이어가기위한정책제시로파악 이번정책의기본방향은최근회복세를보이는주택시장정상화를지속적으로추진함과더불어임대차시장의수급구조를개선하는등임대시장선진화에주력 최근주택시장은정부의부동산시장규제완화정책에힘입어 2013 년하반기이후거래량증가추세와함께주택가격도회복기미를보이고있음 평균주택매매거래량 ( 최근 3개월평균 ) 은 2013년이후꾸준히상승하는모습 (MoM, %) 최근3개월평균거래량 ( 우 ) ( 천호 ) 2.5 수도권매매가격지수 ( 좌 ) 80 5개광역시매매가격지수 ( 좌 ) (YoY,%) 전국 수도권 5 개광역시 '08.1 '09.1 '10.1 '11.1 '12.1 '13.1 ' '01 '02 '04 '05 '07 '08 '10 '12 '13 1

2 특히장기침체를보였던수도권의경우 2013년 10월주택매매가격지수가 2여년만에상승세로전환되었으며최근 5개월간상승세유지 상대적으로매매시장강세를보였던비수도권의경우상승폭은크게둔화되었으나상승여력은여전히유지 한편전세가격상승세가지속되는등임대시장의불안감이확대되자, 정부는최근주택임대차시장선진화방안을제시하고서민주거안정을도모하고자함 임대차시장의수급불일치심화로전세가격상승세는지속되는가운데, 주택가격상승기대저하및저금리등으로인해임대인의월세선호현상이크게증가하면서전세시장불안가중 주택의점유형태에있어 00년에 15% 수준이었던월세는최근 22% 로증가하였으며저금리지속으로전월세거래량중월세비중은 46.7%( 월 ) 로상승 지난해정부정책이주택거래활성화등시장정상화에중점을두었다면, 올해는주택임대차시장수급구조개선등임대시장선진화를주택정책의핵심과제로선정 (%) 자가전세월세무상 (%) 기준금리 ( 우 ) 월세비중 ( 좌 ) (%) '11.2 '11.7 '11.12 '12.5 '12.10 '13.3 '13.8 '14.1 1) 2.18 주택시장정상화위한규제완화추진 시장과열기에도입된재건축관련규제를대폭완화 지난 2006 년부동산시장과열기에도입된재건축초과이익환수제폐지를추진 2

3 금융위기이후주택가격안정세가지속되면서주택투기에대한우려가낮아지는등시장여건을반영하여, 금년중재건축초과이익부담금 1 을폐지하기로함 올해말까지관리처분계획인가를신청하는재건축사업에대해부담금면제 또한재건축소형주택공급의무비율 2 을개선하고조합원의신규분양기회를확대하는등재건축관련된과도한규제를완화 최근주택시장내수요가소형주택에집중되고있고소형공급도활성화되어있어재건축소형공급의무비율을개선 국민주택규모이하건설비율등최소제한만남기고, 기타소형평형 (60m 2 이하 ) 공급비율등을별도로규정하는제도를폐지 한편수도권과밀억제권역내재건축사업의경우조합원의신규분양기회를기존의 1가구 1주택에서소유주택수만큼우선공급받을수있도록허용 수도권민간택지의주택전매제한완화 최근시세차익에따른투기우려가낮아진상황을감안하여, 수도권민간택지내주택의전매제한기간을현행 1년에서 6개월로완화추진 주택전매제한제도는 1981년처음도입 ( 국민주택 2년간전매제한 ) 된이후 IMF 당시전매제한제도를폐지하였으나 2002년주택가격이급등하면서재도입하고규제를확대 금융위기이후주택시장활성화를위해 2008년지방의민간택지전매제한을폐지한이후, 최근수도권도시장상황에따라탄력적용하는등규제완화추세 과밀억제권역 기타지역 공공택지 수도권 민간택지 85m 2 이하 85m 2 초과 85m 2 이하 85m 2 초과 1 년 ( 투기과열지구 5 년 ) 1 년 1 년 ( 투기과열지구 3 년 ) 현행 ) 1 년 ( 투기과열지구 3 년 ) 1 년 ( 투기과열지구 3 년 ) 개선 ) 6 개월 ( 투기과열지구 3 년 ) 비수도권 공공택지 1 년 ( 투기과열지구 3 년 ) 민간택지 폐지 1) 1 재건축사업으로정상주택가격상승분을초과하는이익이생길경우국가가조합원들로부터환수하는부담금. 재건축추진위원회설립승인으로부터재건축준공때까지조합원 1 인당평균이익이 3 천만원을넘을경우초과금액의 10~15% 를부담 2 과밀억제권역에서재건축사업시전체세대수의 60% 이상은 85m 2 이하주택건설하고그범위내에서소형주택비율을시 도조례로 별도규정하고있음 3

4 공유형모기지지원대상확대 공유형모기지의수혜대상을 5년이상무주택자까지확대 현재공유형모기지는부부합산연소득 7천만원이하생애최초구입자에게만지원되고있으나, 이대상범위를 5년이상무주택자까지확대지원 단, 공급물량은당초계획된 2조원 (1.5만호) 범위내에서공급하고, 금리및대상주택은기존계획과동일 수익공유형모기지 손익공유형모기지 지원대상 대상주택 지원한도 부부합산연소득 7 천만원이하, 5 년이상무주택 전용면적 85m 2 이하공동주택 (6 억원이하 ) 으로기존주택및미분양주택 주택가격의최대 70%(2 억원한도 ) 구입자연소득 4.5 배이내 주택가격의최대 40%(2 억원한도 ) 금융기관모기지포함 LTV 70% 내 ( 소득 4.5 배이내 ) 지원금리 연 1.5% 고정금리 최소 5년간연1%, 이후 2% 고정금리 대출기간 20년원리금균등분할상환 (1년또는 3년거치 ) 20년만기일시상환 수익배분 1) 수익공유 지분율에따라기금과수익공유 손실배분 손실은주택구입자책임 지분율에따라기금과손실배분 2) 2.26 서민 중산층주거안정을위한주택임대차시장선진화방안 임대주택의지속가능한공급체계구축 공공및민간의임대주택리츠를활성화하고임대주택입주물량확보를추진 주택기금과민간의여유자금이투자하는 공공임대리츠 를통해 10년공공임대주택공급을확대 현행 LH 직접건설과공공임대리츠의방식을병행해 2017년까지 10년공공건설임대 4만호를공급하고, 추가로최대 4만호를공급할계획 임대기간종료 (10년) 후에는일반에게분양전환하고미분양시 LH가감정가매입 민간주도의임대주택리츠에대한규제완화및세제혜택을통해다양한유형의임대주택을공급할계획 주택기금과연기금등기관투자자간공동투자협약을체결하고母子리츠를활용해프로젝트별심사후투자하는형태 4

에대한세제및금융지원을강화하고기존매입임대사업자의등록요건을완화 - 재산세및소득세감면을확대하고 3년내신규구입시양도세면제 재산세 소득세 양도세 40m 2 이하 40~60m 2 60~85m 2 법인세 매입임대 공공임대 현행 면제 50% 25% 20%

5 또한단기적임대주택입주물량을확보추진 주거환경개선사업구역등노후주택을재 개축할경우승인기준을 50세대로완화 ( 현행 20세대 ), 주택기금에서저리로재 개축자금을지원 저소득층주거안정을위한기존주택매입 전세임대주택 ( 금년총 3.7만호 ) 의입주시기축소하고민간미분양물량을전세금반환보증및모기지보증을통해임대주택으로활용 민간임대주택공급활성화 임대사업자에대한세제 금융지원및규제를완화하고임대소득과세방식정비등을통해민간의임대주택공급을활성화 준공공임대주택 3 에대한세제및금융지원을강화하고기존매입임대사업자의등록요건을완화 - 재산세및소득세감면을확대하고 3년내신규구입시양도세면제 재산세 소득세 양도세 40m 2 이하 40~60m 2 60~85m 2 법인세 매입임대 공공임대 현행 면제 50% 25% 20% 장기보유특별공제 40% 장기보유특별공제 60% 개선면제 75% 50% 30% 현행유지 장기보유특별공제 60% 3 년내신규구입시면제 3 준공공임대주택은 월에도입된매입임대주택의일종으로 85m 2 이하주택, 10 년이상의무임대, 최초임대료 ( 시세이하 ) 및임대료 인상률제한 ( 매년 5% 이내에서인상 ) 등의무를부여 5

6 - 등록요건에 5 년간부도없음 요건삭제, 일이전취득주택도준공공임대주택등 록허용, 기존매입임대주택을준공공임대주택으로전환도가능토록함 - 임대조건의무위반시제재조치완화및임대의무기간중중도매각요건도완화 소규모월세임대소득은분리과세하고부동산임대업에서발생한결손금은종합소득에서공 제해임대소득자의소득세부감을경감시켜줌 주택임대관리업자소득세감면, 임대사업상결손금을다른종합소득에서공제 한편 2.26 임대차시장선진화방안에따른월세소득자의과세부담에대한논란이가중되자 정부는 3.5 일임대차시장선진화방안보완조치를발표 - 연간임대소득 2 천만원이하의 2 주택보유자등소규모영세임대소득자를대상으로내년까지세금을유예하고 2016 년부터단일세율 14% 적용해분리과세함 4-3 주택이상또는주택임대소득 2 천만원초과소득자는종합소득으로과세하고, 2 주택보 유자의전세임대소득 ( 보증금 3 억원초과분에대한간주임대료 5 ) 도 2016 년부터월세소 득과동일하게적용 정책방향 주요내용 임대소득과세유예 연간임대소득 2 천만원이하 2 주택보유자과세 2 년유예 (2016 년부터분리과세 ) 분리과세보완 전세임대소득과세 3) 분리과세는단일세율 14%, 필요경비율 1) 60% 적용 1 인당임대소득공제 400 만원 ( 현행기본공제 150 만원 ) 적용 2) 개정된분리과세방식과현행종합소득과세중세액이낮은쪽으로납부 월세임대소득자와형평성고려해, 현재 3 주택이상보유자인전세임대소득과세대상을 2016 년부터 2 주택이상확대 임대소득 2 천만원이하에대해분리과세허용 점유형태별주거비균형도모및임대차인프라구축 저리의주택구입자금지원및고액전세거주에대한정부지원조정으로전세수요의매매전환 을유도하고월세공제방식조정으로월세부담을완화 4 주택임대차시장선진화방안보완조치 ( 일발표 ) 5 전세간주임대료는전세보증금을금융기관에예치할경우이자수익이발생할것으로가정하고과세하는것으로현재 2.9% 이율적용 간주임대료 =( 전세보증금 -3 억원 ) 60% 2.9% 6

7 실수요자및여유계층의자가구입지원을위해공유형모기지등디딤돌대출 ( 최대 12만가구, 11조원 ) 을지속지원 주택기금의전세자금대출보증금을 3억원이하로제한하고, 시중은행의경우보증금 4억원 ( 지방 2억원 ) 초과에대해공적보증지원중단 월세액의 10% 를소득세에서공제하고공제대상을현행총급여 5천만원이하에서 7천만원이하로확대함으로써월세부담을완화시켜줌 한편중장기적으로재원, 통계, 법령등정비를통해임대차시장의선진화기반을마련 민간자금을활용한임대주택공급을위해주택기금지원을출자 / 투융자 / 보증등다각화, 월세시장확대에대응해전월세관련통계정비및임대주택정비시스템구축 지난해 3차례에걸친주택관련대책발표와더불어최근다주택자양도세중과폐지등규제완화정책에힘입어매매가격이상승하고거래가증가하는등최근주택관련주요지표들은다소개선된것으로판단 2013년전국의주택매매거래량은 85만 2천건으로전년대비 15.8% 증가, 예년평균 ( 08~12년 85만 6천건 ) 에근접하는수준 또한수도권의주택매매가격은 5개월연속상승세유지 최근발표된일련의주택관련규제완화기조를감안시, 주택시장의회복추세는당분간지속될것으로기대 (WoW,%) 수도권 강남 3 구 5 개광역시 구분신청접수대상자선정금액 월 2,020 1,749 2, 월 월 (2.13 일 ) 합계 3,053 2,654 3,450 7

8 재건축초과이익환수제폐지및소형의무비율완화, 수도권민간택지전매제한기 간단축등규제완화대책이발표된이후, 주택매매가격이빠르게상승하는등긍 정적인시그널을보이는상황 - 재건축관련규제가완화될경우가장큰영향을받을것으로예상되는강남지역의재건축아파트단지의경우, 정책발표직후매매가격이크게상승 - 한편이번재건축대책의혜택을받는단지는전국에약 440여개정도이며, 향후법안통과시재건축아파트의가격상승등주택투자수요확대로이어질것으로기대 다만관련법안들이아직까지시행전으로향후법안의국회통과여부가주택시장내변수로작용할것으로예상 공유형모기지지원대상을생애최초구입자에서 5년이상무주택자로확대함에따라실수요자를중심으로주택매수심리개선으로이어질것으로기대 공유형모기지는연 1% 대의저금리수준인데다, 수혜대상이확대됨에따라주택매매수요확대에긍정적인영향을미칠것으로예상 또한최근급등하는전세가격에대한부담과월세에대한임대인들의거부감을감안시, 주택구매수요는상당수존재할것으로판단 - 이번조치로혜택을받는대상자는연소득 7천만원이하생애최초가구약 400만가구, 5년무주택자약 450만가구로종전대비 10% 가량확대될전망 다만공유형모기지의지원물량 (2014년공급량 1.5만호, 2조원 ) 이제한적이고수혜대상이확대된점을감안시조기소진될가능성존재 리츠를통한임대주택공급확대는단기적으로불안정한임대시장을안정시키기엔다소제한적이나, 중장기적으로임대시장안정화에는긍정적역할을할것으로기대 LH 직접건설과리츠방식을병행해 2017 년까지최대 8 만호에달하는 10 년공공임대주택을공급할예정, 중장기적으로전세수급안정에도움을줄것으로판단 또한공공임대리츠의경우 10년임대후일반분양으로전환이가능해수익성및안정성에대해긍정적반응이제시됨에따라기관투자자들의관심증가 하지만공공임대리츠와달리임대종료이후 LH의매입확약이없는민간주도의임대주택리츠의경우, 지역별프로젝트에따른다양한변수가존재함에따라투자자들의신중한검토가필요 임대사업추가혜택제시로민간임대사업자의시장확대로이어질것으로기대되나, 전월세임대소득에대한세금부과조치로인해다주택자를중심으로세금부담에따른변수존재 8

9 지난 2월25일국세청은 과세자료제출법 시행령통과로그동안월세소득을신고하지않은주택소유자에게세금을추징 6 키로한데다, 전월세임대소득과세 ( 연간 2천만원이하분리과세 ) 조치로인해일부다주택자들의세금부담증가예상 향후부과되는세금부담을감안하여일반다주택자들을중심으로주택임대사업자로등록할것인지, 임대주택의전월세전환등다양한방안을고려할것으로예상됨에따라당분간임대차시장의혼란은지속될수있음 한편 2주택이상보유자의전세임대소득과세조치로전세시장에대한우려가높으나, 실제과세대상이전세보증금 10억원이상의고가주택으로한정됨에따라전세가격의추가상승으로이어질가능성은낮을것으로전망 공공건설임대리츠 민간제안임대리츠 대상 LH 10 년공공건설임대주택민간제안사업건설 매입임대 임대유형및기간공공임대 / 10 년민간임대, 준공공임대 / 5~10 년 자금조달주택기금, LH 주택기금, 민간자금 세제혜택 취득세 재산세 30% 감면 ( 임대사업자등록시 60m 2 이하면제 ) 40m 2 이하면제 / 40~60m 2 50% 감면 / 60~85m 2 25% 감면 30% 감면 ( 임대사업자등록시 60m 2 이하면제 ) 40~60m 2 50% 감면 / 60~85m 2 25% 감면 종부세 법인세종부세합산배제 / 법인세면제종부세합산배제 / 법인세면제 기타혜택원가의 60~85% 로토지제공주택기금의신용보강 LH 매입확약매입 ( 청산시감정가 ) 매입확약없음 정부의주택시장활성화및규제완화대책에따른긍정적효과가기대되나, 관련법안의국회통과여부등은변수로작용할것으로예상 재건축개발이익환수제폐지, 분양가상한제탄력적용, 전매제한완화등주택시장관련규제완화법안이국회통과시주택매수심리개선으로이어질것으로기대 다만국회통과여부및정책의시행지연등을감안시주택시장내직접적인영향을미치기까지다소시일이소요될것으로예상 6 국세청은 3 월부터국토교통부로부터전월세확정일자자료 (2011~2013 년간 400 만건 ) 를받아조사하기로하였으나, 이에따른가산세 부담우려가제기되자확정일자자료를 2013 년소득에한해서만활용하겠다고밝힘 ( ) 9

10 임대사업자에대해재산세및법인세감면등세제혜택을제시하고있고, 공공임대리츠와민간임대주택리츠활성화를통해부동산투자시장을매매차익이아닌운영수익을목적으로재편하고있다는점을감안시중장기적으로주택시장의안정화를도모할것으로기대 최근제시되는주택규제완화및활성화정책으로주택매수시장의회복세에대한기대는높은상황이나, 임대소득관련정책에대한다주택자의입장차이및논의가높은상황으로주택시장내혼란은당분간지속될것으로예상 임대소득노출에대한부담과정부의과세정책등의영향으로부동산투자심리가위축되는등주택시장의회복추세가다소상쇄될가능성존재 한편임대소득에대한과세로인해일각에서는보유주택의처분으로이어질가능성도제기되나, 국내전체주택의 70% 가량이전세과세대상에서제외 ( 국민주택규모이하이고기준시가 3억원이하 ) 됨에따라다주택자의주택처분으로이어질가능성은낮을것으로판단 10

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46