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윤배 노
6 years ago
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2 I 주택시장동향 II 주택시장환경의구조적변화 III 4 1 부동산대책의주요내용 IV 주택정책의향후과제

4 현재의주택시장을어떠한관점에서이해하느냐에따라대책의필요성상반 먼저부동산이우리경제에차지하는비중 ( 부동산연관산업 : GDP 16%, 건설산업 : GDP 5.25%) 이높은상황에서지금과같이거래가침체되면경제전반에악영향을초래하기때문에활성화대책이필요하다는주장 반면, 2000 년대부동산상승기에과도하게오른가격이자연스럽게조정국면에들어대책수립이불필요하다는주장 둘다일리있는주장이지만, 그간전자의주장에힘이실려정부는지난 5 년간 18 번의부동산대책을발표. 그러나여전히침체국면을벗어나지못하고있음 지난대선과정을거치면서우리사회는거래침체를해결하는것에중지를모음. 이러한의견수렴의결과, 새정부가 4.1 부동산대책수립 발표 2/22

5 주택매매시장동향 최근주택매매건수가감소하고있으며주택매매가격역시하락하는추세에있음. 다만미분양주택은감소하는추세임 만건 < 주택매매건수및매매가격변동률 > 서울 ( 주택매매건수 _ 좌축 ) 수도권 ( 주택매매건수 _ 좌축 ) 지방 ( 주택매매건수 _ 좌축 ) 전국 ( 매매가격변동률 _ 우축 ) 서울 ( 매매가격변동률 _ 우축 ) 수도권 ( 매매가격변동률 _ 우축 ) < 미분양주택현황 > 연도 전국 165, ,297 88,706 69,807 74,835 75,180 73,386 70,633 70,201 서울 2,486 1,803 2,729 1,861 3,481 3,415 3,308 3,168 3,035 수도권 26,928 25,667 29,412 27,881 32,547 33,784 33,674 32,759 33,267 지방 138,671 97,630 59,294 41,926 42,288 41,396 39,712 37,874 36,934 자료 : 국토교통부온나라부동산정보시스템 변동률 (%) 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% ( 단위 : 호 ) 3/22

6 주택전세시장동향 전세가격변동률은줄어들고있으나, 전세가격지수는지속적으로상승하고있음 전세가격변동률 ( 우축 ) 전세가격지수 ( 좌축 ) % 20.0% % 10.1% 6.5% 7.1% 12.3% 15.0% 10.0% % 2.6% 1.7% 3.4% 3.5% 5.0% % % -5.0% 2000 년 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 -5.0% -10.0% 2012 년전세가격평균 : 1 억 2 천 245 만원 ( 수도권 1 억 4 천 379 만원 ) 통계청의 2010 인구 주택총조사 결과에따르면전국총 1,734 만가구중 43% 에달하는 749 만가구가임차가구이고, 임차가구중전세와월세의비중은 2000 년초반까지는 3:1 수준이었으나최근에와서는 1:1 수준 ( 전세 21.7%, 보증부월세 18.2%, 순수월세 3.3%) 으로월세비중이지속적으로증가추세임 4/22

8 대규모개발사업의완료, 새정부 SOC 예산축소 그동안축적된 SOC 스톡, 최근몇년간경제위기극복과정에서 SOC 부분에집중투자된점등이고려되어예산축소 * 국토면적대비연장 (OECD 30 개국 ) : ( 고속도로 ) 5 위, ( 국도 ) 7 위 * SOC 예산 ( 조원 ) : ( 07)18.4 ( 08)20.5 ( 09)25.5 ( 10)25.1 ( 11)24.4 ( 12)23.1 ( 13)25.0 신규사업은공약및필수사업중심으로절차에따라추진하고, 기존투자계획은투자적정성등을검토해재점검 < 연차별세출절감추진계획 > 구분 합계 SOC 분야 복지분야 ( 주택 ) (9.5) (2.1) (2.9) (2.5) (2.0) ( 조원 ) 6/22

9 우리나라의도시화율은 1960 년 39.1% 에불과하였으나, 2011 년말 91.1% 의도시화율을기록 < 도시화추세 > 연도별 도시화율 경제성장률은낮아지고있으며, 2000 년이후건설업은 2003 년 GDP 대비 7.15% 를정점으로지속적으로감소되어 2012 년 5.25% 유지 < 경제성장률및건설업비중 > GDP 대비건설업비중 ( 우축 ) 경제성장률 ( 실질 )( 좌축 ) 단위 : % 12.00% 10.00% 10.19% 9.24% % 6.00% 4.00% 3.99% 3.94% 6.03% 5.56% 7.15% 6.35% 6.75% 5.32% % % /22

10 주택보급률은 100% 를상회하며, 선진국수준도달 11 년주택보급률은전국 102.3% 로 10 년에비해 0.4%p 상승 구분 한국 (2010 년 ) 미국 (2010 년 ) 일본 (2008 년 ) 독일 (2009 년 ) 네덜란드 (2009 년 ) 프랑스 (2009 년 ) <OECD 국가의주택보급률및천명당주택수 > ( 신 ) 주택보급률 평균가구구성원수 가구구성원수에따른천명당주택수요 (A) 실제발표한천명당주택수 (B) ( 단위 : 명, 호, %) 천명당주택수의초과비율 (C=B/A) 기존 재산정 공동화장실포함시 (2009 년 ) (2008 년 ) (2008 년 ) (2003 년 ) 주 : 1. 한국의 " 공동화장실포함시 " 의경우일본의경우와같이공동화장실등을사용하고있는고시원등을포함하여산정한수치임 2. " 실제발표한청명당주택수 " 의발표연도가국가별로기준연도와다를경우 ( ) 안에표시하였음자료 : 구국토해양부자료재구성 ( 신 ) 주택보급률 (101.9%) 도독일 (99%), 네덜란드 (97.8%) 보다높은것으로나타나는등우리나라주택보급률등이선진외국수준에도달함 8/22

2~3 명의소규모가구중심으로분화 < 가구원수별및연령별가구 인구추계 > 1 인가구비중 2 인가구비중 3~4 인가구비중 수도권의가구중 1-2 인가구의급속한증가 - 현재는 40%, 2030 년 60% 육박 100% 80% 60% 5인이상가구비중 고령가구 ( 우축 ) 35~54세인구비중 ( 천가구 ) 10,000 8,000 6,000 합계출산율은 1980 년 2.

11 2~3 명의소규모가구중심으로분화 < 가구원수별및연령별가구 인구추계 > 1 인가구비중 2 인가구비중 3~4 인가구비중 수도권의가구중 1-2 인가구의급속한증가 - 현재는 40%, 2030 년 60% 육박 100% 80% 60% 5인이상가구비중 고령가구 ( 우축 ) 35~54세인구비중 ( 천가구 ) 10,000 8,000 6,000 합계출산율은 1980 년 2.82 에서 2010 년 1.23 명으로감소하였으며, 2030 년에도 1.41 로추정되어출산율이증가하지않는한인구증가는둔화전망 40% 20% 0% '10 년 '15 년 '25 년 '35 년 4,000 2,000 0 인구구조의고령화급진전 < 주요국의인구고령화속도 > 구분 도달년도증가요소년수 7%( 고령사회 ) 14%( 고령사회 ) 20%( 초고령사회 ) 7% 14% 14% 20% 한국 일본 프랑스 미국 자료 : 통계청, " 장래인구특별추계 ", 2005; 일본국립사회보장인구문제연구소, " 인구통계자료집 ", /22

12 우리나라국민의가계부채 ( 가계신용기준 ) 는 2008 년국제금융위기이후 2013 년 3 월현재 961 조원으로지속적으로증가추세 가계자산의대부분이주택등부동산으로구성 (2011 년말 74%) 되어있어주택가격의급격한하락이자산가치하락으로이어질경우, 금융기관의부실및실물경제의동반침체등악순환이발생할가능성존재. 이에대한대책마련시급 수도권의경우 2010 년기준 PIR( 연소득대비주택가격배율 ) 이 6.9 배에달하여주택구입에장기간이소요되고, 주택구입가격중대출액이차지하는비중이 40% 정도에이르는등금융권대출없이자력으로주택을구입하는것이어려운실정 < 주택구입능력및주거비부담현황 > ( 단위 : 배, %) 구분 2006년 2008년 2010년 2012년전국수도권전국수도권전국수도권전국수도권 PIR RIR LTV 주 : PIR(Price to Income Ratio): 연소득대비주택가격배율, RIR(Rent to Income Ratio): 월소득대비임대료비율 ( 중위수기준 ) LTV (Loan to V alue Ratio): 주택구입가격대비대출금액 ( 금융기관대출액 / 주택구입가격 ) 비율자료 : 구국토해양부, "2012 주거실태조사연구보고서 ", /22

14 조세감면, 우대금리, 주택바우처 ( 현금지급 ) 등보조금지원정책위주추진 연말까지주택구입시양도세한시감면 ( 조세특례제한법개정 ) ( 국회상임위통과일로부터연말까지한시적용 ) ( 대상주택 ) 금년말까지매매계약을체결하고계약금을지급한주택 - 6 억이하신규 미분양주택및 1 세대 1 주택자 ( 일시적 2 주택자포함 ) 가보유한 85 m2또는 6 억이하기존주택을구입하는경우 - ( 감면내용 ) 취득후 5 년간의양도소득세액전액면제 * 5 년이후양도시취득일로부터 5 년간발생한양도소득금액은과세대상에서공제 ( 특례 ) 종전보유주택양도시신규구입주택은주택수산정에서제외 * 1 세대 1 주택비과세요건을충족하는경우양도가액 9 억원까지비과세 12/22

15 주택거래시과도한稅부담완화 부동산시장과열시도입되었던다주택자양도세중과 (50~60%) 제도를폐지하고기본세율 (6~38%) 로과세전환 ( 소득세법개정추진 ) * 현재 13 년말까지양도하는주택은중과유예중 1 년내주택단기양도는 50% 40% 로, 2 년내단기양도는 40% 기본세율 (6~38%) 로과세 ( 소득세법개정추진 ) 법인의부동산양도소득에대한일반법인세외추가과세 (30%) 제도를폐지 ( 법인세법개정 ) 생애최초주택구입시취득세한시면제 ( 지방세특례제한법개정 ) 부부합산 6 천만원이하가구가 6 억 85 m2이하주택구입시취득세전액면제 (4 월 1 일로부터연말까지한시적용 ) 13/22

16 주택기금의생애최초주택구입자금지원강화 ( 기금운용계획변경 ) 금년도지원규모를당초 2.5 조원 5 조원으로대폭확대 소득요건을상향조정 ( 종전부부합산 5.5 천 6 천만원 ) 하고, 지원금리도인하 ( 현 3.8% 3.3~3.5%) 하되주택면적별로차등 < 현행 > < 개선 > 면적면적 가액 60m2 / 60 85m2 / 85m2이하소득 소득 3억이하 6억이하부부합산부부합산 5.5천만원 3.8.% 3.30% 3.50% 6천만원이하 소득대비월임대료부담이큰저소득가구를대상으로월임대료의일부를재정을통해지원 현행주거급여제도를주택바우처제도로확대 발전시켜지급대상확대, 임대료지원기능강화등추진 * 수급자를대상으로지급되던주거급여를소득, 거주형태, 임대료부담수준등을종합적으로고려하여지급하도록바우처제도로전환 구분 지급대상 지원금액 지급방식 내용 소득 자산이일정액이하인임차인 * ( 예 ) 월평균소득이최저생계비의 120% 이하가구, 중위소득의 40% 이하가구등 지역별기준임대료를바탕으로소득수준별로차등지급 * 산정기준 ( 예 ) : 기준임대료 - [ 소득 자기부담율 ] 임대인계좌에직접입금하여他용도전용방지 지역주민주거지원을위한지자체역할을고려, 지자체매칭지급 * ( 예 ) ( 주거급여국고보조율참조 ) 서울 50%, 지방 80% 국고보조 ( 재정자주도등에따라조정 ) 14/22

17 철도부지, 유휴국 공유지, 미매각공공시설용지등도심내공공이보유한저렴한토지를활용하여임대주택을공급 업무 상업시설등을복합개발함으로써도심재생도병행 향후 5 년간 ( 13~ 17) 총 20 만호를공급 ( 인허가기준 ) '13 년에는수도권도심의 6~8 개지구에서약 1 만호를시범사업으로공급 공급물량중 80% 를신혼부부, 사회초년생, 대학생등사회활동이왕성한계층 (60%) 과주거취약계층 (20%) 에우선공급 나머지 20% 는소득수준에따라차등공급 소득수준등적정부담능력을고려하여주변시세보다저렴하게공급 LH, 지방공사 (SH 등 ) 중심으로추진하되, 공공 - 민간공동사업시행등민간건설업체의참여를확대 15/22

18 기업형임대사업자의토지매입비, 임대관리부담완화 택지비부담완화를통한민간임대사업활성화를위해 토지임대부임대주택 제도도입추진 ( 임대주택법개정 ) 민간임대주택의시설관리및임차인관리등종합서비스를제공하는 주택임대관리업 을신설하고, 세제혜택강구 ( 주택법등개정 ) 임대주택리츠, 펀드등을활용한기업형임대사업육성 - 임대주택리츠의 1 인당주식소유한도, 공모의무적용을배제 ( 부동산투자회사법개정 ) 16/22

19 민간주택이면서도임대료인상규제등공공성을갖는 準공공임대주택 을신설하여세제혜택부여 의무임대기간준수, 임대료인상률제한요건을충족하는경우준공공임대주택으로등록, 세제감면등혜택부여 ( 임대주택법개정 ) - 85 m2이하주택, 10 년의무임대, 최초임대료 ( 시세이하 ) 및임대료인상률제한등의무부여 * 준공공임대주택등록, 임대료기준 ( 최초임대료및인상률 ) 충족여부등은기초지자체에서수행 - 발표일이후신규구입주택에한해적용하고, 관리의효율성을위해 주택임대관리업자 에게위탁관리한경우로한정 - 재산세를공공임대주택수준으로감면하고, 양도세장기보유특별공제율 60% 적용 ( 현재다주택자최대 30%) 17/22

20 시장과열기에도입된과도한규제개선지속추진 분양가상한제는시장상황에따라지정 해제할수있게신축적으로운영하는방안추진 ( 주택법개정 ) 그린벨트등중첩규제로국민불편이과중한지역을중심으로토지거래허가구역해제 대규모투자를수반하는계획입지개발사업에대한개발부담금한시감면 ( 향후 1 년간수도권 50%, 이외지역 100% 감면, 개발이익환수법개정 ) 규제완화를통한주택정비사업활성화 ( 도시및주거환경정비법개정 ) 소형주택공급확대를위하여, 조합원에게기존주택의전용면적범위내에서 2 주택공급을허용 * 현재는기존주택의종전가격범위내에서만 2 주택공급을허용 조합의금융비용절감을위해주택미분양자에대한현금청산시기를사업후반부로늦출수있도록개선 * 분양신청종료일이후 150 일이내 관리처분계획인가이후 90 일이내 18/22

22 부동산시장의구조적변화로재정부담과형평성문제를야기하는한시적인거래활성화를위한부동산보조금정책으로는한계가있음 향후주택정책은경제사회환경의전환기에맞게근본적인주택법제의재설계가시급히필요한시점임 주택및부동산정책의특성상논란이많고복합적인문제를내포하고있다는점을고려한다면정부의노력만으로는한계가있으며, 국회차원의노력이매우중요함 4.1 부동산대책에서경험했듯이부동산관련대책은법개정사항이대부분이라는점에서, 입법기관인국회에 여야정부동산위원회 를특별위원회로설치하여대선과정에서국민적합의가모아진 국민대타협안 을일괄적으로처리 국토교통위원회 ( 주택공급 ), 기획재정위원회 ( 부동산조세 ), 법제사법위원회 ( 임차인보호 ) 등다수의상임위와관련되어있어근본적해결을위해서는특위설치가불가피함 20/22

23 소유와거주가상존하는시장환경의변화에맞추어주택소유자와세입자에대한중립적정책, 임차인주거안정강화, 임대주택공급확대등이필요 1 세대 1 주택우대정책폐지와다주택자양도세중과폐지동시추진, 주택거래비용부담완화등주택조세체계개편 국세와지방세조정, 지방세구조개편 ( 재산중심과세에서소득및소비과세로전환 ) 저소득임차가구, 비주택거주가구에대한지원을위해매입임대주택비중확대 1, 2 인가구를위한도심내중소형주택, 고령자친화적주택공급확대 기존주거지를효율적으로활용하는도시재생사업을통해다양해지는수요에대응 또한신규주택공급을촉진하는법령을조정하여과잉공급구조를개선 개발사업자에게부과되는기반시설설치부담, 기부채납등합리적으로재검토 21/22

24 주거안정을위해주택임대차보호법현실화 전월세주거형태가 40% 이상인점을고려하여주거안정강화필요 - 임대차기간, 임차보증금인상률등재검토 < 시 도별가구의점유형태비율 > (2010 년, 단위 : %) 구분 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자가 전세 월세 소액임차인의범위및우선변제받을소액보증금을현실에맞게개정 년전세가격평균 1 억 2 천 245 만원 ( 수도권 1 억 4 천 379 만원 ) 소액임차인의범위 ( 제4조 ) 우선변제받을소액보증금 ( 제3조 ) 서울특별시 : 7,500만원이하 서울특별시 : 2,500만원 6차개정 수도권과밀억제권역 : 6,500만원이하 수도권과밀억제권역 : 2,200만원 ( 현행 ) < 주택임대차보호법시행령 상소액임차인의범위와우선변제금액 > 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5,500만원이하 그밖의지역 : 4,000만원이하 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 1,900 만원 그밖의지역 : 1,400 만원 22/22

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이 담당부서 국토교통부 국토연구원 보도일시 보도자료 배포일시 주택정책과 수 총 매 본문 붙임 과장김영국 사무관장기영 주택정책 연구위원강미나연구센터 2017년 4월 26일 ( 수 ) 조간부터보도하여주시기바랍니다. 통신 방송 인터넷은 4. 25( 화 ) 14:00 이후보도가능 2016 년도일반가구주거실태조사결과 발표 - 자가점유율상승, 전월세전환으로월세비중증가 -