1. 생애주기별주거소비안정화를위한주거지원의필요성 경제 사회적인측면에서생애주기별주거소비를불안정하게할수있는요인들이발생경제적인측면에서는저성장기조가이어지면서국민소득이감소하고, 취업시점의지연, 조기은퇴등으로소득불안정성이심화됨사회적인측면에서는인구 가구의감소, 1인가구의증가, 저출

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국토정책Brief는주요국토정책현안을적시하고 2017 2.13 정책방안을제안하는주간지입니다. KRIHS POLICY BRIEF No. 603 발행처 국토연구원 발행인 김동주 www.krihs.re.

1 국토정책Brief는주요국토정책현안을적시하고 정책방안을제안하는주간지입니다. KRIHS POLICY BRIEF No. 603 발행처 국토연구원 발행인 김동주 생애주기별주거소비특성을반영한주거지원방안 김민철국토연구원책임연구원 요약 1 소득의발생시점과주거소비수요시점간에불일치가있으며, 이같은경향은점차더심화될것으로예상됨 2 경제성장률둔화, 세대간소득 자산이전의감소등으로소득의불안정성이심화되고있으며, 저출산, 1 인가구의증가등인구 사회적요인도점차악화됨 3 주택구매의사가있는 30 대가구들은주택금융이용시자산제약에직면할가능성이높으며, 높은금리로인해이자상환부담도큼 4 전세보다는월세가구가자가구입확률이낮으며, 이같은경향은고연령일수록강함 5 공공임대주택거주가구는민간임대주택거주가구에비하여부동산자산형성이매우부진하여임대거주기간만료후주거상향이동에제약을받음 정책방안 1 20~30대가구의자가구입을지원함으로써주거상향을유도하고, 금융접근성향상을위해부분적으로 LTV(Loan to Value) 요건을완화하되원리금상환조건은엄격히운용하고, 초기구입자금에대한부담이완화될수있도록기금이나재정을이용한지분출자방식의지원도검토할필요 2 공공임대주택거주가구의자산형성유도를위해매칭펀드형식의저축프로그램을도입하고, 프로그램의성과에따라선별적으로분양전환과연계하도록함 3 60대이상가구에대해서는금융지원보다는장기로거주가능하며의료서비스를제공할수있는저렴한임대주택공급으로지원함

2 1. 생애주기별주거소비안정화를위한주거지원의필요성 경제 사회적인측면에서생애주기별주거소비를불안정하게할수있는요인들이발생경제적인측면에서는저성장기조가이어지면서국민소득이감소하고, 취업시점의지연, 조기은퇴등으로소득불안정성이심화됨사회적인측면에서는인구 가구의감소, 1인가구의증가, 저출산, 고령화, 만혼, 비혼등의증가주택시장내부적으로는주택가격상승률의둔화, 저금리기조에따른월세비중의증가와이로인한주거비부담의증가그간의생애주기별주거지원정책이주로특정생애주기만을고려하였다면, 향후에는생애주기전반에대한고려가필요 생애주기별주거소비특성을파악하고이에대응한정책방안을제시하며, 생애주기간주거소비를안정화할수 있는주거지원방안필요 2. 생애주기별주거소비실태 주거소비실태 소득발생시점과주거소비수요발생시점간의불일치가나타나고있음근로소득은 50대까지증가하고 60대에들어서면서급격한감소를보이나, 주거면적은 60대까지지속적으로증가하고있어양자간불일치생애주기가진행됨에따라소득대비소비비중이점진적으로증가하여, 축소기에이르면소득보다소비가더많은상태에이름지난 10 년사이에형성기가구 (20~30 대 ) 의주거소비가감소하였으며, 금융자산의축적과이자율하락에도불구하고원리금상환규모가크게줄지않음형성기가구 (20~30 대 ) 의낮은자가보유율은월세증가로인한주거비상승을초래하고, 주거상향이동에대한가능성을저하하면서주거불안정성이심화되어향후자산유동화의토대를약화시키는요인으로작용할우려가있음 주거점유형태의이동을추적조사해본결과전체적으로연령이올라갈수록자가에서자가로이동하는비중이 높아지는것으로보아주거소비의안정화패턴이보임. 그러나부분적으로월세고착화현상도관찰됨

3 Korea Research Institute for Human Settlements 20~30 대의경우점유형태이동이매우활발하며, 자가구입은주로 30 대에이루어짐 40 대이후월세거주자의경우월세에고착화되는현상이나타나고있는데, 이는그간의월세비중증가의 영향으로보이나, 그자체로주거소비의불안정성을반영하는것으로볼수있음 그림 1 연령대별 초기점유형태별자가구입확률 ( 단위 : %) 월세전세자가 20대 30대 40대 50대 60대 자가를구입할확률은월세가구가전세가구보다낮으며, 이같은경향은고연령층일수록강함동일한규모의자가구입비용지원시 30대가구에지원하는것이 60대이상가구에지원하는것보다효과성측면에서더나은결과를기대할수있음따라서 30대가구에는주택구입비용을지원하고, 60대이상월세거주가구에는주거비를보조해주는방식의지원이바람직함 표 1 연령대별주택담보대출원리금상환액변동추이 ( 단위 : 만원 / 월 ) 연령 2010년 2015년 20대 대 대 대 년과 2015 년사이에주택금융에대한접근성은향상되었으나, 20대의원리금상환부담은오히려증가함보금자리론및주택금융수요조사에의하면 2010 년과 2015 년사이에주택금융을이용하는비율이전연령대에걸쳐증가함그러나 20대의경우 2010 년과 2015 년사이에주택담보대출에대한원리금상환증가폭이여타연령대에비하여크게증가하는등주택금융비용을과다부담하고있음

4 세대간소득 자산이전실태 자가가구중 13.5% 가증여나상속을통해주택을구입하였으며, 시가총액기준으로 8.1% 를차지함 부모, 친지로부터지원받은가구만을대상으로분석한결과구입자금을지원받은가구는구입자금의 50.1% 를 부모나친지에의존하고있으며, 임차가구는임차자금의 80.8% 를부모나친지에의존하고있음 축소기가구 (60 대이상 ) 들은주택연금에대한적극적이용의사를보이지않고, 보유주택은거주하다가사망후 그대로상속하려는경향이강함. 그러나주택연금이용률은미미하게나마증가하고있으며, 정부의연금 3 종세트 출시등으로향후에는지속적으로증가할것이예상됨 축소기가구는부양해야할의무와부양받는규모모두감소하나전체적으로부양받는규모의감소가더클것으로예상됨부양해야할가구원수는줄어들고있으나, 부양해야할손자녀수는증가부양해야할의무도줄어들고부양받는이전규모도감소하는경향을보임전체적으로는부양의무의감소폭보다는자녀세대로부터의사적이전의감소폭이더클것으로예상됨따라서축소기가구의주거소비는현재보다불안정해질것으로예상되며, 주거급여와같은공적이전을확충하는방안에대한고려가필요함 3. 생애주기별주거지원정책현황및평가 정책현황 대부분의주거안정을위한주택정책은저소득가구의주거지원을목적으로하고있고, 생애주기를고려한정책은 사회진입계층과노인계층을위한정책이있음 주택정책중생애주기를고려한정책은주택특별공급과우대금리대출지원등제한적인형태로이루어짐

5 Korea Research Institute for Human Settlements 표 2 주요공공주택공급제도및생애주기별지원내역 구분 영구임대 다가구주택매입 ( 매입방식 ) 기존주택전세임대 ( 임차방식 ) 공급목적최저소득계층의주거안정도심내최저소득계층을현생활권에서주거지원 공급대상 기초생활수급자등최저소득계층 ( 도시근로자월평균소득의 50% 이하 ) 기초생활수급자, 한부모가족등 ( 도시근로자월평균소득의 50% 이하 ) 기초생활수급자, 한부모가족, 소년소녀가정, 신혼부부, 대학생 ( 도시근로자월평균소득의 50% 이하 ) 생애주기별우선공급 신혼부부 10% 신혼부부전세임대별도프로그램 구분 국민임대 행복주택 분양전환공공임대주택 장기전세주택 공급목적 저소득층의주거안정 젊은세대의주거안정및주거복지향상 내집마련계층의자가마련지원 중저소득층의주거안정 ( 전세계약방식 ) 공급대상 도시근로자월평균소득의 70% 이하 젊은계층 ( 대학생, 사회초년생, 신혼부부 ), 노인계층, 산단근로자, 주거급여수급자등 ( 도시근로자월평균소득의 80~100% 이하 ) 청약저축가입자 (60 m2이하는도시근로자월평균소득의 100% 이하 ) 도시근로자월평균소득의 100% 이하 생애주기별우선공급 노부모부양등 20% 내우선공급다자녀가구 10% 내신혼부부 30% 내 80% 를사회초년생, 신혼부부등에공급 신혼부부 15% 내생애최초구입자 20% 내 국민임대와동일 주택마련이나임차시주택금융에대한의존도를분석해본결과형성기가구 (20~30 대 ) 의의존도가가장높은것으로나타남형성기가구 (20~30 대 ) 의경우금융자산축적이미미한상태이면서소득수준도높지않아동원할수있는자기자금에한계가있음금융기관을이용할수밖에없으며, 소득과자산조건에서도열악하여금리상에있어서도불리한조건으로차입하고있을가능성이높음 정책평가 주택금융을이용하고자할때자산제약에직면할가능성을생애주기별로분석한결과형성기가구 (20~30 대 ) 가 21% 로가장높게나타남형성기가구 (20~30대) 는현재수준의주택금융혜택을여타연령대에비해덜받고있을뿐만아니라새롭게주택금융을이용하고자하나자산제약에직면하여주택금융이용에어려움을겪고있는경우가많은것으로분석됨

6 공공임대주택거주가구는생애주기가진행됨에따라자산형성이매우느린반면, 민간임대주택거주가구는 40대까지자산형성이증가하다가 60대까지일정수준을유지하고 70대이후에감소하는경향을보임이같은차이는 40~50 대사이에민간임대주택거주가구의부동산자산은증가한반면공공임대주택거주가구의부동산자산은증가하지않은데기인따라서 40~50대공공임대주택거주가구를대상으로매칭펀드방식의자활프로그램을도입하고공공임대주택의분양전환을선별적으로추진함으로써공공임대주택거주가구의자산형성을돕고궁극적으로주거소비안정화를도모할수있을것임 그림 2 민간임대주택거주가구와공공임대주택거주가구의부동산자산 ( 단위 : 만원 ) 대 30대 40대 50대 60대 70대이상 공공임대 민간임대 자료 : 2011 주거실태조사. 4. 외국의생애주기별주거지원제도 : 미국을중심으로 선진외국에서도악화된경제여건으로인해청년세대, 노인층등이주거공간확보에어려움을겪고있으며, 이에따라주택구입자금대출지원, 자산형성촉진등다양한형태의주거지원정책을시행하고있음미국의생애주기별가구들에대한주거지원중가장대표적인것은최초구입자와고령계층을위한지원을들수있음

7 Korea Research Institute for Human Settlements 대부분청년층인최초주택구입자에대한지원은연방정부와지방자치단체지원이있음연방정부의경우주로최초주택구입자가주택구입을위해대출기관에서대출을받을때, 이자율, 대출금액등에서유리하도록 FHA(Federal Housing Administration) 에서대출에대한보험을들어주는것임한편, 지방자치단체들의지원은지방자치단체에따라다르지만, 금융혜택, 세제상의혜택, 민간대출보험면제혜택및저렴주택 (affordable housing) 의우선공급등다양한혜택을부여하고있음 미국에서최초주택구입자에대해정책적으로지원하는이유는, 무주택자가주택을최초로구입하려고할때여러가지측면에서어려움이있기때문무주택자이기때문에보유자산수준이주택보유자에비해낮은것이일반적이며연령이상대적으로젊어평균소득수준도낮음주택구입을위한대출을받을때, 상대적으로고위험군으로분류되어대출이자율, 대출금액, 초기지불 (down payment) 액수등에있어불리함 미국은고령자에게주택바우처를우선배분하고, 주택바우처수급자와공공임대주택입주자의소득산정시일정액과의료비를공제하여실제지급받는지원금을높이는방식으로고령자에게혜택을부여하고있음고령자를위한주택의건설및개량을위해서지원금지급, 대출, FHA 보험제공등의방법을제공하고있는데특히생활지원이가능한공동주택형의임대주택에대한지원이많이이루어지고있으며, 고령자요양시설또한일부지원을받음프로그램에따라정부지원을받기위해서는고령자혹은장애인을위한생활지원주택으로건설 개량해야하고, 고령자요양시설이대상에포함되기도함고령에수반하는일상생활지원의필요를고려했을때, 고령자를위한생활지원공동주택이나이보다더많은서비스를제공하는요양시설등에대한주거지원을기존의복지지원과연계하여검토할필요가있음 5. 생애주기동안의주거소비안정을위한주거지원방안 생애주기별주거지원방안형성기가구 (20~30 대 ): 저렴주택공급을통한직접지원. 금융접근성개선과지분출자방식의지원으로주택구입을유도하고, 임대주택거주가구를대상으로는정부가지원하는매칭펀드형식의저축상품에가입케함으로써금융자산형성을유도하며, 20대와 30대가구를대상으로주거실태조사수행 ( 격년단위로실시되는주거실태조사특수조사를활용 ) 할것을제안함

8 또한 20대및 30대월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동가능성이높으므로이들에대해서는 LTV 나 DTI 요건을완화적용하되원리금상환조건에대해서는원금분할상환에대해엄격히운용하고, 정부의지분투자로실질적인자가구입부담을완화함성장기가구 (40대): 생애최초주택구입요건중부부합산소득요건을완화하고, 공공임대주택거주가구의경우분양전환을통한자연스러운자산형성을유도하며, 일부저소득가구중월세에고착화되어있는가구에대해서는원인조사및지원이필요함안정기가구 (50대): 조기퇴직과연금미수급으로인한일시적주거비부담을완화할수있는브리지론형태의지원이필요함축소기가구 (60대이상 ): 금융지원보다는장기간안정적으로거주할수있는주택의공급, 주택연금의다양화, 의료서비스와연계된주택공급을확대하도록함 생애주기간주거지원체계의연계공공임대주택거주가구를대상으로매칭펀드형식의저축프로그램을도입하여자활을유도하고, 제시한저축프로그램을성공적으로마친가구들에대해서는선별적으로분양전환시우선권을제공함 60대이상월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동을기대하기어려우므로직접적주거비보조형태로지원하는것이바람직함생애주기별맞춤형주거소비설계및교육프로그램운용도요구됨 본자료는 김민철외 생애주기별주거소비특성을반영한주택정책방안연구. 국토연구원 의내용을발췌 정리한것임. 김민철국토연구원주택 토지연구본부책임연구원 ) 세종특별자치시국책연구원로 5 홈페이지 전화 팩스

반면주거면적은 60대까지지속적으로증가하고있어양자간에불일치 소득대비소비비중이생애주기가진행됨에따라점진적으로증가하여축소기에이르면소득보다소비가더많은상태에이름 지난 10년사이에형성기가구 (20대 ~30 대 ) 의주거소비가감소하였으며, 금융자산의축적과이자율하락에도불구하고원리금상환

반면주거면적은 60대까지지속적으로증가하고있어양자간에불일치 소득대비소비비중이생애주기가진행됨에따라점진적으로증가하여축소기에이르면소득보다소비가더많은상태에이름 지난 10년사이에형성기가구 (20대 ~30 대 ) 의주거소비가감소하였으며, 금융자산의축적과이자율하락에도불구하고원리금상환 요약 SUMMARY 1. 연구의배경및목적 경제 사회적인측면에서생애주기별주거소비를불안정하게할수있는요인들이발생 경제적인측면에서는저성장기조가이어지면서국민소득이감소하고, 취업시점의지연, 조기은퇴등으로소득불안정성이심화됨 사회적인측면에서는인구및가구의감소, 1인가구의증가, 저출산, 고령화, 만혼, 비혼등의증가 주택시장내부적으로는주택가격상승률의둔화, 저금리기조에따른월세비중의증가와이로인한주거비부담의증가