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2 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점 Characteristics of First-time Home Buyers and Policy Implications 이윤상

3 연구진 이윤상책임연구원 외부연구진고진수광운대학교교수 연구심의위원천현숙국토연구원연구위원김혜승국토연구원연구위원박천규국토연구원연구위원이범현국토연구원책임연구원

4 F I N D I N G S 주요내용및정책제안 본연구보고서의주요내용 우리나라자가촉진정책중대표적인것은주택구입자금대출과공공임대주택의분양전환이있으며주택구입자금대출실적은증가한반면공공임대주택분양전환실적은감소하는추세 생애최초주택구입가구는주로 30대가구로 79.2m2규모의주택을매입하는데평균 7.6년소요되었으며월평균소득은 322 만원 ( 주거실태조사상세후소득 ) - 가구형성과동시에자가구입가구는 28%, 생애최초주택구입까지 10 년이상걸리는가구가 33% 이며이들가구의평균소득은소득 6 분위에해당 - 자가경험없는전세가구는월평균 284 만원의소득가구로융자지원등을통하여자가보유가가능한잠재대상으로 5~6 분위에해당 ( 주거실태조사상세후소득 ) 생애최초주택구입소요기간에영향을미치는변수는가구주나이, 학력, 결혼여부, 항상및일시소득, 부모나친지등으로부터의무상지원, 주변평균주택가격과자동차통근시간의지역특성 본연구보고서의정책제안 ❶ 자가보유촉진정책을확대개편하고자가경험없는전세거주가구 ( 소득 5~6 분위 ) 를주요자가보유촉진정책대상 ❷ 소득기준외에가구특성, 지역특성, 주택특성등을고려하여지원을차등화 - 가구형성후의무주택기간, 가구원수, 가구주연령등을고려하여가구계수를설정하여대출상한금액및금리를차등화 - 지역별로소득수준과주택가격이상이한점을감안하여광역지자체단위로소득계수와주택가격계수를산정하여대출상환금액을차등화 ❸ 생애최초주택구입자금대출에대한정보의비대칭성을해소하여생애최초주택구입자금대출정책의활용도를높임 iii

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6 C O N T E N T S 차례 주요내용및정책제안 iii I. 연구의개요 3 1. 연구의배경및필요성 3 2. 연구의목적 4 3. 연구의범위및방법 5 4. 선행연구와의차별성 6 II. 우리나라자가소유촉진정책의현황 자가소유촉진정책의유형 자가소유촉진정책의실적과한계점 16 III. 생애최초주택구입가구특성분석 분석의기본방향 생애최초주택구입가구특성분석 생애최초주택구입에걸리는기간에대한영향요인분석 41 IV. 결론및시사점 결론 정책적시사점 53 참고문헌 57 v

7 표 차 례 < 표 1-1> 선행연구와의차별성 9 < 표 2-1> 주택구입자금대출대상 14 < 표 2-2> 주택구입자금대출한도및대출대상주택 15 < 표 2-3> 주택구입자금사업별운용실적 17 < 표 2-4> 공공분양주택공급실적 18 < 표 2-5> 공공임대주택분양전환연도별실적 18 < 표 3-1> 생애최초주택마련방법 25 < 표 3-2> 소득및지역별증여와상속으로생애최초주택을마련하는비중 26 < 표 3-3> 소득계층별신규주택분양으로주택을구입하는비중 27 < 표 3-4> 지역별신규주택분양으로주택을구입하는비중 27 < 표 3-5> 생애최초주택전용면적 27 < 표 3-6> 소득계층별생애최초주택평균전용면적 28 < 표 3-7> 시도별생애최초주택평균전용면적 28 < 표 3-8> 생애최초주택구입소요기간 29 < 표 3-9> 생애최초주택구입이 10년이상걸린가구와 10년미만걸린가구의평균가구특성비교 30 < 표 3-10> 가구형성시와조사시점의가구주평균나이 32 < 표 3-11> 생애최초주택구입시가구주평균나이의분포 32 < 표 3-12> 점유형태별일반적인가구특성 33 < 표 3-13> 점유형태간일반가구적인특성의차이 34 < 표 3-14> 소득분위별주택점유형태 35 < 표 3-15> 기혼가구소득분위별주택점유형태 35 < 표 3-16> 유자녀가구소득분위별주택점유형태 36 < 표 3-17> 점유형태별평균자산및부채특성 37 < 표 3-18> 주택가격, 소득대비주택구입부담률, 주택구입에사용한자금유형 38 vi

8 < 표 3-19> 점유형태별주택특성 39 < 표 3-20> 점유형태의지역별분포 39 < 표 3-21> 점유형태별통근수단분포 40 < 표 3-22> 점유형태및통근유형별통근시간분포 41 < 표 3-23> 세가지대안모형의추정결과비교 44 < 표 3-24> 와이불함수를가정위험함수모형추정결과 45 그 림 차 례 < 그림 3-1> 가구형성시기별위험률비의변화 47 < 그림 3-2> 지역별위험률비 48 vii

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10 제 1 장연구의개요

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12 CHAPTER 1 연구의개요 1. 연구의배경및필요성 전국적자가보유율감소, 특히저 중소득층의자가보유율감소추세 장기경기불황, 고용불안, 임금정체등과함께미래주택가격의불확실성으로인해서주택구입을유보하는가구들이늘어나고있으며 2014 년주거실태조사자료에도전국자가보유율의감소추세, 특히저 중소득층의자가보유율감소추세가나타남 - 자가보유율은 2012년과 2014년사이 0.4%p 가량의감소추세를보였고, 고소득층가구에서는자가보유율이증가하였으나저 중소득층가구에서는감소하였음 ( 국토교통부, 2014) 임차가구주거안정성확보대책과병행하여주택구입지원정책의강화필요 이러한변화에대응하여임차가구의주거안정성을확보하는대책을마련하는동시에장기적으로주택구입을지원하는정책또한지속되어야함 - 대부분의가구에게주택은가장큰자산임을고려할때현재주거안정성측면뿐만아니라노년과유사시를위한자산축적측면에서도주택구입을 제 1 장연구의개요 3

13 지원하는정책과주택매매시장안정화정책또한필요함 그동안저소득층에대한주택구입자금금융지원, 분양전환공공임대주택공급등의자가소유촉진정책이추진되었지만이러한정책지원이자가소유를얼마나촉진시키는지에대한평가가이루어지지않았고주택구입가구의특성, 주택입지특성등을고려한세밀한정책개발또한미비했음 자가촉진정책이효율적으로수행되기위해서생애최초주택구입가구의특성및주택구입에걸린기간을분석하여자가소유촉진정책수립의기초자료로활용할필요성 주거실태조사를바탕으로생애최초주택구입에걸린시간, 소득, 자산, 대출, 학력, 가구구성등의주택구입자가구특성, 주택유형, 규모등의구입주택특성, 주택입지특성등의현황을파악하여자가소유촉진정책수립의기초자료로사용할필요성이있음 2. 연구의목적 생애최초주택구입자들의가구특성과생애최초주택구입에걸린기간에미치는영향요인을파악하여자가소유촉진정책에대한시사점을도출 생애최초구입주택거주가구와주택구입경험없는월세및전세가구, 생애최초주택구입후다른자가로이동한가구의가구, 주택및입지특성의차이점파악 소득, 자산, 대출, 학력, 가구구성등의주택구입자가구특성, 주택입지특성이생애최초주택구입에걸린기간에대한영향을분석하여주요한변수의영향과정도를파악 위의분석에서도출한결과를바탕으로현재우리나라주택구입촉진정책에대한시사점을정리 4 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

14 3. 연구의범위및방법 1) 연구의범위 내용적범위 우리나라자가소유촉진정책현황검토의범위는주택도시기금의지원을받는주택구입자금대출, 공공분양, 분양전환공공임대등의정책을포함 생애최초주택구입가구의특성분석은주거실태조사자료를활용해서이루어지는데, 구체적인정책의수혜여부에대한정보는없지만, 가구재정특성및주택구입시의자금에관한정보는제공하므로, 분석과정책시사점은주로주택금융지원에관한부분에초점을맞춤 공간적범위 공간적인범위는전국이고기술통계를이용한현황분석은전국, 경우에따라수도권, 광역시, 그외의시 도지역으로나누어분석하며, 비례위험모형분석시에는전국표본을사용한모형에지역변수를포함시키는방식으로공간을고려 시간적범위 2014년의주거실태조사자료를사용하는데현황분석시에는자료의특성을고려하여, 2010 년부터 2014 년사이에생애최초주택을구입한가구들을주로분석하고항목에따라서그이전에주택을구입한가구들도부분적으로분석에포함 생애최초주택구입기간에걸린영향을분석할때에는좀더많은샘플수를확보하기위해서 2005년부터 2014년에생애최초주택을구입한가구를분석에포함 제 1 장연구의개요 5

15 2) 연구의방법 문헌고찰 생애최초주택구입에걸리는기간에관한연구문헌, 자가소유촉진정책에관련한문헌을고찰 통계분석 주거실태조사자료를이용하여생애최초주택구입에걸리는기간과가구특성, 주택입지등의관계를설명하는모형을구성하여통계실증분석 비모수적방법인칵스 (Cox) 비례위험모형과위험함수의형태를지수분포, 와이불 (Weibull) 분포등으로가정하는모수적위험모형등의분석방법을검토하여주거실태조사자료분석에가장적합한방법을선택 4. 선행연구와의차별성 선행연구현황 Boehm(1993) 은 PSID(Panel Study of Income Dynamics) 자료를사용하여주택점유기간에영향을미치는요인들을지수함수위험모형을사용하여분석 - 임차에서생애최초주택구입에걸린기간을포함한다양한점유형태의점유기간을종속변수로모형을추정했으며가구주성별, 결혼여부, 인종, 학력, 항상및일시소득등의가구특성변수와 3개의지역더미변수등의설명변수를모형에포함 - 가구주학력, 인종, 결혼여부, 나이, 가구항상소득이생애최초주택구입에걸린기간에영향을미치는것으로나타남 마강래 강은택 (2011) 은노동패널자료를사용하여주택구입기간에영향을미치는요인들을칵스비례위험모형을사용하여분석 6 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

16 - 가구주의학력, 직업, 고용상태, 가구소득등의가구특성, 4개의지역더미변수, 부모의학력과경제력변수등의설명변수를모형에포함 - 사무직및정규직직업, 가구소득, 부모의경제력등이최초주택구입기간을단축시키고, 서울지역과광역시및비수도권기타지역간에최초주택구입기간에차이가없는것으로나타남 최열 이고은 (2013) 은노동패널자료를사용하여생애최초자가주택구입연령에영향을미치는요인들을칵스비례위험모형을사용하여분석 - 가구주의성별, 학력, 직업, 고용유형, 가구소득, 가구원수, 비수도권지역더미변수등의설명변수를모형에포함 - 가구주학력, 관리 사무직업, 월 400 만원이상의소득, 2000 년이후주택구입가구가생애최초자가주택구입연령에영향을미치는것으로나타남 Dawkins(2005) 는 PSID자료를사용하여생애최초주택구입에걸린기간에영향을미치는요인들을와이불함수위험모형을사용하여분석 - 가구주성별, 인종, 결혼여부학력, 가구형성시나이, 고용여부, 가구의자녀수, 항상및일시소득, 비주택자산, 부모의자산등의가구특성과 3개의지역더미, 인근주택가격, 자가비율, 도심더미등의다양한지역변수를설명변수에포함 - 가구형성시의가구주나이, 결혼여부, 부모의주택소유여부, 일시소득, 고용여부등의가구특성과인근주택가격, 인근자가비율, 도심등의지역특성이생애최초주택구입에걸린기간에영향을미치는것으로나타남 - 지수함수, 감마이질성을갖는지수함수, 와이불함수등의세가지위험함수형태를가정한위험모형을추정하고가장적합한모형을선택함 본연구는기존연구에서누락되었던항상소득, 주택입지관련변수등을포함시키고다양한모형추정방법을이용함 우리나라선행연구들은주로노동패널자료를사용하여칵스비례위험모형을사용하여생애최초주택구입기간에영향을미치는요인들을분석하였는데중요한의미를갖는변수들이누락되어있어서모형의향상이필요 제 1 장연구의개요 7

17 본연구는주거실태조사자료를사용하여기존국내연구에서누락된다양한변수특히항상및일시소득, 주택입지관련변수를포함시키고다양한모형의가능성을검토한다는점에서기존연구와차별성이있음 모형추정외에도생애최초주택구입가구특성의기술통계를자세히분석하고, 주택구입경험없는월세및전세가구, 생애최초로구입한가구에살고있는가구, 생애최초주택구입후에다른자가주택으로이사해서살고있는가구간의특성을비교하여정책점시사점을얻고자하는차별성이있음 8 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

18 구분 주요선행연구 본연구 < 표 1-1> 선행연구와의차별성 선행연구와의차별성 연구목적연구방법주요연구내용 과제명 : Income, Wealth Accumulation, and First-Time Homeownership: An Intertemporal Analysis 연구자 ( 년도 ): Thomas P. Boehm(1993) 연구목적 : 소득과자산축적이생 애최초주택구입에걸리는기간에 미치는영향을분석 과제명 : Racial gaps in the transition to first-time homeownership: the role of residential location 연구자 ( 년도 ): Casey. J. Dawkins(2005) 연구목적 : 주택입지특성이인종 간생애최초주택구입에걸리는 기간격차에미치는영향분석 과제명 : 최초주택구입기간에영향을미치는요인에관한연구 연구자 ( 년도 ): 마강래 강은택 (2011) 연구목적 : 최근결혼한가구들의계층별주택구입기간의차이, 주택구입기간에영향을미치는요인을분석 과제명 : 사회경제적특성에따른생애최초자가주택구입연령분석 연구자 ( 년도 ): 최열 이고은 (2013) 연구목적 : 생애최초자가주택구입이이루어진시점의연령별가구주의특성이첫주택구입에어떠한영향을미치는지분석 다양한가구특성, 주택입지등이생애최초주택구입에걸리는기간에미치는영향을분석 문헌검토 패널자료분석 지수함수위험모형 문헌검토 패널자료분석 와이불함수위험모형 국내문헌검토 패널자료분석 칵스비례위험모형 국내외문헌검토 패널자료분석 칵스비례위험모형 국내외문헌검토 생애최초주택구입에걸린기간을포함하고있는횡단면자료분석 비례위험모형 자가소유촉진정책에시사점제언 항상소득, 일시소득, 자산등이주택구입에미치는영향에대한이론검토 생존분석, 자산축적모형의정립 소득, 자산등이생애최초주택구입에걸리는기간에미치는영향분석 주거입지가흑백인종간생애최초주택구입에걸리는기간의격차에미치는이론적근거 카플란마이어, 와이불함수위험모형분석방법론 주거입지등의요인이생애최초주택구입에걸리는기간의인종간격차에미치는영향을실증분석 생애주기와주택소비의관계, 주택소유의자산증대효과, 주택구입기간에관한기존문헌고찰 카플란마이어, 비례위험모형등분석방법론 노동패널자료를이용하여생애최초주택구입기간에영향을미치는요인들을실증분석 생애주기와주택소비의관계, 주택소유의자산증대효과, 주택구입에영향을미치는요인들에관한문헌고찰 카플란마이어, 비례위험모형등분석방법론 노동패널자료를이용하여생애최초자가주택구입연령에영향을미치는요인들을실증분석 생애최초주택구입의이론및선행연구고찰 생애최초주택구입가구의특성, 주택및입지특성분석 자가소유촉진정책에시사점제언 제 1 장연구의개요 9

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20 제 2 장우리나라자가소유촉진정책의현황

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22 CHAPTER 2 우리나라자가소유촉진정책의현황 1. 자가소유촉진정책의유형 자가소유촉진정책은주로주택구입자금대출의금융지원정책과공공분양및분양전환공공임대주택공급으로구분 이외에도소형주택의무비율제도, 청약가점제등의무주택자우선주택공급제도, 분양가상한제, 신혼부부및생애최초주택구입자특별제도등도자가구입지원정책에포함할수있음 ( 변창흠외, 2007; 남원석, 2009) 가장대표적이고명시적인정책인주택구입자금대출과공공분양주택및분양전환공공임대주택을중심으로검토 1) 금융지원정책 주택도시기금의지원을통한주택구입자금대출로자가소유를촉진하는제도운영 기존의근로자 서민주택구입자금, 생애최초주택구입자금, 우대형보금자리론이 2014년내집마련디딤돌대출로통합 ( 국토교통부, 2013) 내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 주거안정주택구입자금, 오피스텔구입자금등이무주택서민들의주택구입을지원하기위한 제 2 장우리나라자가소유촉진정책의현황 13

23 정책모기지로분류 ( 국토교통부. 2015a) 주택구입자금대출대상은만 19 세이상무주택세대주이면서부부합산연소득 6천만원이하이고 30세미만단독세대주는제외 ( 국토교통부. 2015a) 만 30세미만미혼세대주는직계존속중 1인이상과동일세대를구성하는경우에만대출가능하고단독세대주는대출이불가 주거안정주택구입자금의경우에는대출기간이 30년인경우에는대출대상자의대출신청일현재만 45세이하인자 부부합산연소득이 6천만원이하인가구를주대상으로하고생애최초주택구입자는연소득 7천만원이하 생애최초주택구입자는연 0.2%p, 연소득 2천만원이하의생애최초주택구입자는연 0.4%p, 다자녀가구는연 0.5%p, 다문화가구및장애인가구연 0.2%p 등가구특성에따라서금리우대적용 < 표 2-1> 주택구입자금대출대상 내집마련디딤돌대출 수익공유형모기지 손익공유형모기지 주거안정주택구입자금 오피스텔구입자금 대출대상 세대원전원무주택자, 부부합산연소득 6 천만원이하, 생애최초주택구입자연 7 천만원이하 생애최초또는 5 년이상무주택자, 만 19 세이상세대주, 부부합산연소득 6 천만원이하, 생애최초주택구입자연 7 천만원이하 생애최초또는 5 년이상무주택자, 만 19 세이상세대주, 부부합산연소득이 6 천만원이하 부부합산총소득이 6 천만원이하, 세대원전원이무주택자, 만 45 세이하 ( 대출기간 30 년의경우 ) 세대원전원이 6 개월이상무주택자, 부부합산연소득 6 천만원이하, 자료 : 국토교통부, 주택도시기금포털싸이트 (nhuf.molit.go.kr), 2015a 14 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

24 주택구입자금대출한도는 2억원이내이고최대 LTV는 70%, 대출주택가격은 6억원이하 ( 국토교통부. 2015a) 오피스텔구입자금을제외하고는최대대출한도는 2억원, 디딤돌대출의최대 LTV 는 DTI 가 50% 이내일경우 70%, 수익공유형모기지는최대 LTV 70%, 손익공유형의경우다른금융기관모기지를포함했을때최대 LTV 70% 대출대상주택은대체로전용면적 85m2이하주택가격 6억원이하 < 표 2-2> 주택구입자금대출한도및대출대상주택 내집마련디딤돌대출 수익공유형모기지 손익공유형모기지 주거안정주택구입자금 오피스텔구입자금 대출한도 2 억원이내, LTV 70% 이내 (DTI 50% 이내 ), LTV 60% 이내 (DTI 60-80%) 2 억원이내 LTV 70% 이내, 연소득 4.5 배이내, 무소득자및 18 백만원이하소득자는 80 백만원한도 ) 2 억원이내 LTV 40% 이내 ( 금융기관모기지포함 LTV 70% 이내 ) 연소득 4.5 배이내, 무소득자및 18 백만원이하소득자는 80 백만원한도 2 억원이내 7 천만원이내, 다자녀가구 7 천 5 백만원내 ) 대상주택 전용면적 85 m2이하, 100 m2이하 ( 읍, 면지 ), 6 억원이하 전용면적 85 m2이하, 6 억원이하아파트수도권, 광역시, 인구 50 만이상도시, 세종시 전용면적 85 m2이하, 6 억원이하아파트수도권, 광역시, 인구 50 만이상도시, 세종시 전용면적 85 m2이하, 6 억원이하 전용면적이 60 m2이하준공된주거용오피스텔, 1 억 5 천만원이하 자료 : 국토교통부, 주택도시기금포털싸이트 (nhuf.molit.go.kr), 2015a 제 2 장우리나라자가소유촉진정책의현황 15

25 2) 공공분양주택및분양전환공공임대주택 주택도시기금을통해공공분양및분양전환공공임대주택공급의자금을지원하여자가소유를촉진하는제도운영 주택도시기금의지원을받아공급되는공공주택특별법상의공공주택중에서거주가구의자가점유혹은일정기간후임대에서자가로의전환을목적으로하는공공주택의유형임 공공분양주택은무주택서민에게분양을목적으로전용면적 85 m2이하의국민주택이며지자체및공공기관이공급 ( 한국토지주택공사, 2015) 공공분양주택의공급대상은무주택세대구성원으로소득및자산기준을만족시켜야하는데전용면적 60m2이하소형주택에한하여전년도도시근로자평균소득이하의소득기준및부동산및자동차에대한자산기준을적용하고있음 ( 한국토지주택공사, 2015) 5, 10년공공임대주택은각각 5년, 10년의의무기간동안임대주택으로사용된후분양전환이가능한주택으로입주자가우선하여소유권을이전받을수있는공공임대주택임 ( 법제처, 2015) 전용면적 60m2이하분양전환임대주택의입주대상은역시무주택세대원으로전년도도시근로자평균소득이하의소득기준및자산기준을만족시켜야함 ( 법제처, 2015) 2. 자가소유촉진정책의실적과한계점 주택구입자금운용실적을보면 2012 년까지운용실적이감소하다가 2012 년부터 다시증가추세 16 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

26 < 표 2-3> 주택구입자금사업별운용실적 ( 단위 : 억원 ) 구분 근로자 서민구입 19,239 15,647 5,399 1, ,215 2,753 최초주택구입 1, ,408 17,520 13,695 4,426 공유형모기지 ,782 7,747 내집마련디딤돌 ,328 합계 20,338 16,469 5,399 2,203 4,703 17,722 20,692 36,524 자료 : 국토교통부, 2015 년국민주택기금업무편람, 2015d 주택구입자금사업별운용실적의경우근로자 서민구입자금대출의경우 2007 년이후지속적으로감소하였으며, 최초주택구입자급대출의경우 2012년부터대출규모가증가 대출상품의통합과공유형모기지등의신설에따라 2013년이후관련상품운용실적이발표되고있으며공유형모기지의경우운영실적이 2014년에전년에비해크게증가했고, 디딤돌대출은 2014년에 2조 1천억원수준 2009 년에서 2018 년까지정부의보금자리주택 150 만호를공급계획중에서분양목적의국민주택규모이하주택을 70만호공급할예정이며분양전환은감소추세 공공분양주택의연도별공급계획은 2009년에서 2012년까지는각각 6만호, 8.5 만호, 5만호, 5.5 만호이며이후 2018 년까지는연평균 8만호수준에서공급할계획 ( 국토교통부, 2015c) 공공분양주택공급실적은 2009 년부터 2012년동안총 20.5만호임 ( 국토교통부, 2015c) 제 2 장우리나라자가소유촉진정책의현황 17

27 < 표 2-4> 공공분양주택공급실적 구분 LH 지자체 2009년 년 년 년 합계 ( 단위 : 호 ) 자료 : 국토교통부, 주택업무편람, 2015c 공공임대주택의분양전환연도별실적의경우 2006년도 8만 2천호로최대규모의분양전환이이루어졌으며 2008년이후부동산경기하락에따라지속적인감소추세를보이고있음 < 표 2-5> 공공임대주택분양전환연도별실적 ( 단위 : 호 ) 합계 지방자치단체 LH공사 민간 ,395 4,898 1,719 21, , ,029 31, , ,100 16, ,444 1,583 10,547 34, , ,906 39, , ,965 67, ,133 3,212 21,606 39, ,004 1,537 28,584 38, ,606 2,219 19,001 32, , ,728 34, , ,234 29, , ,182 26, , ,863 17, , ,264 자료 : 국토교통부, 국토교통통계누리 (stat.molit.go.kr), 2015b 18 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

28 공공분양, 분양전환공공임대주택, 주택구입자금대출정책의대상계층의소득범위는포괄적임 주택구입자금대출지원대상의가구소득은부부합산연소득 6천만원이하, 생애최초주택구입가구의경우 7천만원이하 소형공공분양및분양전환임대주택입주대상의 3인이하가구기준가구소득은 2015년기준약 5천 8백만원이하, 신혼부부에특별공급의경우약 6천 9백만원이하 자가소유촉진에대한정책목표미비 주택 200만호공급계획에서소득 5분위와 6분위계층을중산화가능계층으로따로구분하고장기공공임대주택과소형평형주택분양으로지원하는계획으로처음구체화되고이후주택금융확대가정책수단으로추가 ( 남원석, 2009; 건설교통부, 2002) 이명박정부는자가보유율 65% 라는구체적인정책목표를제시하고보금자리주택공공분양, 분납임대, 신혼부부및생애최초주택구입자에대한특별분양공급실시 ( 남원석, 2009) 중산화가능계층설정, 신혼부부, 생애최초주택구입자등의주거실태에근거하여정책목표대상설정의근거를명확히할필요가있음 - 주거실태의분석에의한대상설정의구체화를통해서과거의정책대상설정이현재에도유효한지점검하고, 추가로고려해야할가구특성등을검토하여보다효과적인자가촉진정책추진 제 2 장우리나라자가소유촉진정책의현황 19

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30 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석

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32 CHAPTER 3 생애최초주택구입가구특성분석 1. 분석의기본방향 여기에서는생애최초구입주택거주가주의가구및주거특성을분석하고생애최초주택구입기간에영향을주는주요요인을파악함을토대로자가소유촉진정책정책대상가구를구체화하고자가촉진정책의개선을위한시사점을도출하고함 자가소유촉진정책의정책대상가구를구체화하고정책시사점을제시하기위해서생애최초구입주택거주가구의특성을다른유형의가구와비교분석하고생애최초주택구입에걸리는기간을설명하는다변량모형분석을수행 우선생애최초주택구입가구의특성을보다점유형태로한주거사다리측면에서보다입체적으로파악하기위해다음과같은비교집단을설정 2010 년에서 2014 년사이에가구를형성한가구를대상으로, 생애최초구입주택거주가구특성을보증금있는월세가구, 전세가구, 생애최초주택구입후에다른자가주택으로이사하여거주하는가구의특성과비교분석 2014년주거실태조사는생애최초주택구입시점의가구특성에대해생애최초주택구입년도, 구입방법, 가구형성후구입까지걸린기간, 주택면적등제한적인변수만을제공하고있음 - 상기변수에대해서는전체표본을사용해서분석함 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 23

33 추가적인가구특성은 2010년에서 2014년사이에가구를형성한가구로표본을제한하여분석 - 주거실태조사의가구특성은조사시점인 2014년의특성이기때문에 2014년에생애최초주택을구입한가구외에는생애최초주택구입당시의가구특성이아님 - 분석에사용될표본수를더많이확보하기위해서 4년동안의가구특성변화가크지않을것이라는가정하에, 2010 년에서 2014 년사이에가구를형성한최근가구만을분석함 생애최초구입거주가구의특성분석은아래와같이구분함 - 자가가구는생애최초주택구입후계속그주택에거주하고있는생애최초구입거주가구와생애최초주택구입후에다른자가주택으로이동해서거주하고있는가구로분류하여비교분석함 - 임차가구는보증금없는월세가구, 보증금있는월세가구, 전세가구, 기타가구로분류되며, 보증금없는월세와기타가구의경우비중이작아서보증금있는월세가구와전세가구만을비교집단으로포함 - 월세, 전세, 생애최초주택, 생애최초주택구입후이사한주택으로이어지는주거사다리를나타내는비교집단간, 특히전세가구와생애최초구입주택거주가구의특성의차이점을비교 생애최초주택구입에걸리는기간을종속변수로하고가구특성과지역특성을설명변수로하는비례위험모형을추정하여각변수들이미치는영향을분석 종속변수는생애최초주택구입에걸리는기간인데생애최초주택구입경험이없는임차가구의자료는조사시점이후에생애최초주택구입의여부를알수없는우측중도절단자료 (right-censored data) 의특성을가지며이러한자료의특성을감안한다변량분석모형인비례위험모형을사용 설명변수는가구특성과주택의입지특성이며주택구입의결정과함께이루어지는주택특성은내생성의문제로변수로포함하지않음 24 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

34 통상적으로지역더미변수를포함하여모형을추정한국내선행연구보다더다양한입지변수인통근형태별통근시간과 2014 년시군구단위평균주택가격을설명변수에포함 - 시군구별평균주택가격은국토교통부주택매매실거래가자료를사용 2. 생애최초주택구입가구특성분석 1) 생애최초주택구입가구의가구및특성분석 생애최초주택구입방법 생애최초주택마련방법은기존주택구입이가장높은비중을차지하고, 신규주택분양또는구입, 증여나상속, 개인주택신축의순서로높은비율을보임 - 기존주택구입이 64.2% 로가장많이사용되는주택구입방법이고신규주택분양또는구입과증여나상속이각각 17.2% 와 14.4% 를차지 < 표 3-1> 생애최초주택마련방법 생애최초주택구입마련방법 비중 기존주택구입 64.2 신규주택분양또는구입 ( 재건축포함 ) 17.2 증여나상속 14.4 개인주택을신축 3.8 기타 0.3 합계 ( 단위 : %) 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 - 생애최초주택마련방법으로증여나상속이약 14% 로적지않은비중을차지하는데소득별, 지역별로구분했을때큰차이를보임 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 25

35 - 소득 1~4 분위를저소득, 소득 5~8 분위를중소득, 소득 9~10 분위를고소득으로소득계층을구분했으며정확한분위경계값은주거실태조사연구보고서 ( 국토교통부, 2014) 를참고했음 - 증여나상속은저소득가구와도지역에서많이사용되는생애최초주택구입방법으로특히도지역의저소득가구와같은경우는 41.8% 가증여나상속을통해서생애최초주택을마련 - 이러한가구들은증여나상속외에자가를구입하기힘들고, 주로저가의주택을상속받아서상대적으로세금부담이적으며, 도지역의경우농어촌주택과세특례의영향도있는것으로판단됨 < 표 3-2> 소득및지역별증여와상속으로생애최초주택을마련하는비중 ( 단위 : %) 지역및소득계층구분비중저소득 14.2 수도권 광역시 도지역 중소득 6.3 고소득 4.7 저소득 21.3 중소득 6.4 고소득 4.7 저소득 41.8 중소득 14.3 고소득 6.7 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사주 : 저소득 : 1~4분위, 중소득 : 5~8분위, 고소득 : 9~10분위 - 소득이높을수록신규주택분양을통한생애최초주택구입이더높은비중을차지하고, 수도권, 광역시, 도지역의순으로신규주택분양의비중이높은데이는상대적으로수도권에신규주택분양매물이많기때문인것으로판단됨 26 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

36 < 표 3-3> 소득계층별신규주택분양으로주택을구입하는비중 소득계층구분 비중 저소득 8.5 중소득 19.0 고소득 25.4 ( 단위 : %) 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 < 표 3-4> 지역별신규주택분양으로주택을구입하는비중 지역구분 비중 수도권 19.8 광역시 18.5 도지역 13.2 ( 단위 : %) 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 생애최초주택의주택규모 생애최초구입주택의전용면적은 66m2에서 99m2사이가 48.1% 로가장많은비중을차지하고소득계층간에는약 7m2의평균전용면적의차이가있음 - 전용면적 66 m2에서 99 m2사이의주택이가장많은비중을차지하고그다음으로는 33m2에서 66m2사이임 < 표 3-5> 생애최초주택전용면적 전용면적 비중 33m2미만 m2이상 66m2미만 m2이상 99m2미만 m2이상 132m2미만 m2이상 165m2미만 m2이상 1.8 ( 단위 : %) 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 27

37 < 표 3-6> 소득계층별생애최초주택평균전용면적 소득계층구분 평균전용면적 저소득 72.6 중소득 79.5 고소득 86.8 전체평균 79.2 ( 단위 : m2 ) 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 - 생애최초주택의평균전용면적은 79.2 m2이고, 고소득가구의평균은 86.8 m2, 중소득가구의평균은 79.5 m2, 저소득가구의평균이 72.6 m2으로소득계층이한단계올라갈수록평균전용면적이약 7m2높아짐 < 표 3-7> 시도별생애최초주택평균전용면적 시도구분 평균전용면적 서울특별시 82.8 부산광역시 79.2 대구광역시 80.5 인천광역시 75.2 광주광역시 86.8 대전광역시 87.5 울산광역시 81.2 세종특별자치시 81.5 경기도 81.5 강원도 78.9 충청북도 79.2 충청남도 74.6 전라북도 73.3 전라남도 74.6 경상북도 71.6 경상남도 74.6 제주특별자치도 80.2 ( 단위 : m2 ) 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 28 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

38 - 생애최초주택의지역별평균전용면적을비교해보면대전광역시, 광주광역시, 서울특별시순으로높았고경상북도, 전라북도, 전라남도, 인천광역시순으로낮았으며경상북도와대전광역시사이의평균차이는약 16m2 생애최초주택구입방법으로는기존주택구입이가장많은비중을차지하고, 생애최초구입주택의평균전용면적은 79.2 m2이며, 소득계층별, 지역별차이가존재 생애최초주택구입기간 생애최초주택구입에걸린평균기간은약 6.9 년이고증여, 상속, 기타의주택마련방법을제외했을때의평균은 7.6년 증여, 상속, 기타를제외했을때생애최초주택구입소요기간 5년미만이약 46%, 10년미만이약 67%, 15년미만이약 82% 를차지 생애최초주택구입소요기간 전체가구증여, 상속, 기타제외비중누적비중비중누적비중 5년미만 년미만 년이상 2년미만 년이상 3년미만 년이상 4년미만 년이상 5년미만 년이상 10년미만 년이상 15년미만 년이상 20년미만 년이상 25년미만 년이상 30년미만 년이상 합계 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 < 표 3-8> 생애최초주택구입소요기간 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 29

39 가구형성과동시에주택을구입하는가구가약 22% 이고 1년이되기전에주택을구입하는가구는약 28% 를차지하는반면, 생애최초주택구입이가구형성후 10년이상걸리는가구들도상당부분존재 생애최초주택구입소요기간이, 평균보다약 3년긴, 10년이상걸리는가구 (32.8%) 는생애최초주택구입에과도한시간이걸리는가구로분류할수있으며임차가구의주택구입을촉진하는것과더불어이러한가구들이 10년이내에주택을구입할수있게하는것도자가소유촉진정책의일부로삼을수있을것임 생애최초주택구입이 10년이상걸린가구는 10년미만걸린가구에비해서소득과교육수준이낮고대출이나무상지원금액의비율이더낮으며주택구입부담이더크고결과적으로자산의격차도나타남 - 두집단간의월평균소득은약 46만원의차이가나고, 10년미만소요가구는소득 7분위집단에, 10년이상소요가구는소득 6분위에속함 - 두집단간의대졸가구주비율은 20.1%p로큰차이를보이고, 주택가격중대출과무상지원의비율은각각평균 1.5%p 와 1.8%p의차이를보임 - 두집단간의 2014년현재순자산의차이는평균약 2천 7백만원 < 표 3-9> 생애최초주택구입이 10년이상걸린가구와 10년미만걸린가구의평균 가구특성비교 ( 단위 : 만원, %) 가구특성 10년미만소요가구 10년이상소요가구 월소득 대학졸업비율 ( 가구주 ) 연소득대비주택가격 (PIR) 주택가격중대출비율 주택가격중무상지원비율 순자산 26,221 23,481 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사 30 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

40 증여, 상속, 기타의주택마련방법을제외했을때의생애최초주택구입에걸린평균기간은 7.6년이고생애최초주택구입소요기간이 10년이상되는가구가약 32.8% 2) 생애최초주택구입가구와비교집단간의특성비교 주택구입경험이없는차가중전세와보증금있는월세로거주하는가구, 생애최초구입주택에거주하는가구, 그외의자가에거주하는가구를비교집단으로설정 2010년에서 2014년사이에가구를형성한가구를표본을제한하여분석 - 생애최초구입주택의특성을파악하기위해서는조사시점인 2014 년에생애최초구입주택에계속거주하고있어야하는데이러한가구는표본의약 52% 를차지함 - 분석에사용될표본수를더많이확보하기위해서 4년동안이가구특성변화가크지않을것이라는가정하에, 2010 년에서 2014 년사이에가구를형성한가구만을분석함 그외의자가가구중생애최초구입주택거주여부를알수없는표본을제외하고최초구입후다른자가로이사한가구를비교집단으로설정 자가의경험이없는임차가구를전세와보증금있는월세로나누어비교집단을설정하고생애최초주택구입후에다시임차로회귀한가구는분석에서제외 - 전세와보증금있는월세가임차가구의 90% 이상을차지함 주택구입을위해저축하고가족으로부터일정부분도움을받으며일정부분융자를사용하는일반적인가구의상황을보기위해서증여, 상속, 기타방법으로주택을취득한경우를제외 가구형성시가구주나이 자가가구의가구형성시의평균나이가상대적으로높은데이는늦은나이에가구를형성한가구가소득과주택구입을위한축적된자기자금이더많으며 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 31

41 자가에대한선호도더높기때문인것으로판단됨 가구주평균나이 < 표 3-10> 가구형성시와조사시점의가구주평균나이 자가경험없는월세가구 자가경험없는전세가구 생애최초구입주택거주가구 그외자가가구 가구형성시 년 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 ( 단위 : 세 ) 생애최초구입주택거주가구와그후또다른자가로이사한가구와의생애최초주택구입시평균가구주나이는각각 38.4 세와 38.0 세로유사하고각각약 70% 와 78% 가 40세이전에생애최초주택을구입 - 생애최초구입후에다른자가로이동한가구의절반이상은 30 대중반이전에생애최초주택을구입 < 표 3-11> 생애최초주택구입시가구주평균나이의분포 ( 단위 : %) 구입시가구주나이 생애최초구입주택거주가구 그외자가가구 25세이하 ~29세 ~34세 ~39세 ~44세 ~49세 ~54세 ~59세 세이상 합계 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사 32 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

42 생애최초구입주택거주가구의평균가구형성시의가구주나이는자가경험없는임차가구에비해서더많고생애최초주택구입후다른자가주택으로이동한가구의가구주나이와는유사함 일반적인가구특성 생애최초구입주택거주가구의특성은생애최초주택구입후자가로이사한가구와전세가구의특성의중간정도에위치하고월세가구의가구특성은다른가구들과큰차이를보임 < 표 3-12> 점유형태별일반적인가구특성 자가경험없는월세가구 자가경험없는전세가구 생애최초구입주택거주가구 ( 단위 : %, 만원 ) 그외자가가구 남성가구주비율 결혼가구비율 자녀가있는비율 경제활동비율 대졸비율 월소득 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 남성가구주비율, 결혼가구비율, 자녀가있는여부, 경제활동비율, 대졸비율, 월소득의가구특성있어서생애최초구입주택거주가구는자가경험없는전세가구와유사함 - 가구의구성면에서남성가구주비율, 결혼가구비율, 자녀가있는비율이월세가구, 전세가구, 생애최초구입주택거주가구, 생애최초주택구입후에다른자가로이동한가구 ( 이하그외자가가구 ) 순으로낮아서주택구입의선호를반영하고있음 - 또한주택구입을가능케하는재정적측면과관련있는경제활동비율, 대졸비율, 월소득면에서도월세가구, 전세가구, 생애최초구입주택거주가구, 그 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 33

43 외자가가구순으로낮아서경제적인격차도반영하고있음 - 생애최초구입주택거주가구와전세가구의특성차이가생애최초구입주택거주가구와그외자가가구의특성차이, 전세가구와월세가구의특성차이에비해서가장작음 - 생애최초구입주택거주가구와주택구입경험이없는전세가구와의월평균소득격차는약 39만원인데반해, 생애최초구입주택거주가구와월세가구와의격차는 116 만원이고, 생애최초구입주택거주가구와이후다른자가주택으로이동한가구의평균월소득격차도 124만원으로큰차이를보임 < 표 3-13> 점유형태간일반적인가구특성의차이 생애최초구입주택거주가구와그외자가가구와의차이 생애최초구입주택거주가구와전세가구와의차이 전세가구와월세가구의차이 남성가구주비율 결혼가구비율 자녀가있는비율 경제활동비율 대졸비율 월소득 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 ( 단위 : %p, 만원 ) 생애최초주택구입후이사한가구, 생애최초구입주택거주가구, 전세가구, 월세가구순으로가구특성면에서계층화되어있고, 생애최초구입주택거주가구와전세가구와의특성이가장유사함 소득분위별점유형태 소득분위별로주택점유형태를살펴보면생애최초구입주택거주비율이소득분위가높아질수록증가하는데소득 5~6 분위계층과 7~8 분위계층간의차이가 12.8%p로가장큼 34 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

44 소득 7~8분위와소득 9~10분위계층사이의생애최초구입주택거주비율의차이는 4.1%p 로상대적으로작고생애최초주택구입후다른자가로이동한비율이상대적으로크게증가함 (3.1%p) 보증금있는월세 < 표 3-14> 소득분위별주택점유형태 전세 생애최초주택 ( 단위 : %) 그외자가기타합계 1~2분위 ~4분위 ~6분위 ~8분위 ~10분위 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 결혼과자녀여부에따르는자가구입의선호영향을배제하기위해서기혼가구, 유자녀가구만을대상으로분위별생애최초구입주택거주비율을살펴봤을때도 7분위이상에서는생애최초구입주택거주비율이크게변하지않고안정적 1~2분위기혼가구 3~4분위기혼가구 5~6분위기혼가구 7~8분위기혼가구 9~10분위기혼가구 < 표 3-15> 기혼가구소득분위별주택점유형태 보증금있는월세 전세 생애최초주택 ( 단위 : %) 그외자가기타합계 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 35

45 1~2분위유자녀가구 3~4분위유자녀가구 5~6분위유자녀가구 7~8분위유자녀가구 9~10분위유자녀가구 < 표 3-16> 유자녀가구소득분위별주택점유형태 보증금있는월세 전세 생애최초주택 ( 단위 : %) 그외자가기타합계 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사 소득 7분위이상가구의평균생애최초구입주택거주비율이안정적이고최초주택구입후에또다른자가주택으로이동하는비율이상대적으로많이일어나는계층이므로 5~6분위이하소득계층에서의자가촉진을지원할필요가있음 - 주택구입능력이상대적으로떨어지는소득 4분위이하가구에게는공공임대, 전세자금대출, 주거급여등의주거지원프로그램을우선하고, 소득 5~6 분위가구에게자가촉진을지원의초점을맞춤 과거정부가소득 5~6 분위가구를중산화가능계층이라고분류하여자가소유촉진대상으로삼은것이현재에도적절한것으로판단됨 소득분위별로주택점유형태를살펴봤을때, 생애최초구입주택거주비율은소득 5~6분위와소득 6~7분위사이에서가장많이변화 가구자산및부채특성 생애최초구입주택거주가구의자산및부채특성은생애최초주택구입후자가로이사한가구와전세가구의특성중간정도에위치하고월세가구의가구특성은다른가구들과큰차이를보임 총자산과순자산으로봤을때전세가구와생애최초구입주택거주가구의차이가생애최초구입주택거주가구와그외자가가구의차이보다더커서, 소득과는 36 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

46 다른양상을보임 - 비주택자산의경우자가가구는주택구입에전세금을포함한비주택자산을사용했기때문에자가가구에서낮게나타남 전세가구의평균총자산은생애최초구입주택거주가구가주택구입시이용한자기자금의평균액수와유사한수준으로부모나친지로부터의무상지원과주택융자의사용가능성이생애최초주택구입에큰영향을미칠것으로판단 < 표 3-17> 점유형태별평균자산및부채특성 자가경험없는월세가구 자가경험없는전세가구 생애최초구입주택거주가구 ( 단위 : %, 만원 ) 그외자가가구 경제활동비율 총자산 2,969 12,035 22,247 28,661 비주택자산 2,969 12,035 2,783 3,313 총부채 333 1,237 3,796 5,955 순자산 2,631 10,790 18,395 22,705 주택구입시자기자금 ,959 16,185 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 소득외가구자산및부채특성역시생애최초주택구입후이사한가구, 생애최초구입주택거주가구, 전세가구, 월세가구순으로계층화 주택가격및구입자금조달방법 생애최초구입주택거주가구가주택을마련할때평균적으로약 20% 는융자로약 8% 는가족이나친지로부터의무상지원으로주택구입자금을마련하고있음 생애최초구입주택거주가구의평균주택구입가격과그외자가가구거주가구의주택구입가격은평균주택구입가격의차이는약 5,800만원임 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 37

47 생애최초주택구입시에는생애최초주택구입이후또다른자가주택을구입할때에비해서가족이나친지등으로부터받은무상지원의비율이더높고융자비율은낮음 < 표 3-18> 주택가격, 소득대비주택구입부담률, 주택구입에사용한자금유형 ( 단위 : %, 만원 ) 생애최초구입주택거주가구 그외자가가구 주택구입가격 19,503 25,348 소득대비주택가격부담률 (PIR) 주택구입에사용한자기자금 11,959 16,185 주택구입에사용한자기자금비율 주택구입에사용한융자 3,770 6,117 주택구입에사용한융자비율 주택구입에사용한무상지원 1, 주택구입에사용한무상지원비율 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사 생애최초구입주택과생애최초구입후이사한자가주택사이의가격차이는 평균약 5,800 만원이고생애최초구입주택거주가구의가족이나친지로부터의 무상지원비율과소득대비부담률이더높음 주택특성 전세가구와생애최초구입주택거주가구의주택특성차이는평균 19.1 m2의주택면적차이, 28.4%p의아파트거주비율차이, 9.3%p 의건축년도 20년초과주택비율의차이를보이며전세에서생애최초주택으로이동할때에는점유형태만바뀌지않고주택의질도상당히상향하는것으로보임 38 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

48 < 표 3-19> 점유형태별주택특성 자가경험없는월세가구 자가경험없는전세가구 생애최초구입주택거주가구 ( 단위 : m2, %, 점 ) 그외자가가구 전용면적 아파트비율 건축년도 20 년초과비율 주택만족도 주거환경만족도 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사 주 : 주택및주거환경만족도는 1점 : 불량, 2점 : 조금불량, 3점 : 조금양호, 4점 : 양호로조사됨 거주지역분포 생애최초구입후다른자가로이사한가구는특히광역시의거주비율이높고전세가구와월세가구는수도권거주비율이높으며생애최초구입주택거주가구의분포는상대적으로고르게분포 자가경험없는월세가구 자가경험없는전세가구 생애최초구입주택거주가구 그외자가가구 수도권 광역시 도지역 합계 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 < 표 3-20> 점유형태의지역별분포 ( 단위 : %) 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 39

49 < 표 3-21> 점유형태별통근수단분포 자가경험없는월세가구 자가경험없는전세가구 생애최초구입주택거주가구 그외자가가구 승용차 대중교통 도보 자전거 오토바이 기타 합계 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 ( 단위 : %) 통근수단 전세가구, 자가가구의경우네는승용차통근이가장많은비율을차지했고그외자가가구, 생애최초구입주택거주가구, 전세가구의순으로승용차통근비율이높아짐 통근수단을구분하지않은전체통근시간은전세가구에서가장길고, 생애최초구입주택거주가구, 월세가구, 그외자가가구의순으로길게나타남 - 승용차통근의경우전세가구의통근시간이가장길었고생애최초구입주택거주가구, 월세가구, 그외자가가구순으로길게나타남 - 대중교통통근의경우생애최초구입주택거주가구의통근시간이가장길었고그다음이전세가구, 월세가구, 그외자가가구순으로길게나타남 생애최초구입주택거주가구와전세가구가재정적인부담때문에직장으로부터멀리떨어진곳에서거주하고, 최초주택구입후이사시에는직장과더가까운곳으로이동하는것으로판단됨 통근수단의경우에는승용차비율이최초구입주택에서다른자가로이사한가구, 생애최초구입주택거주가구, 전세, 월세순으로많고통근시간의경우생애최초구입주택거주가구와전세가구의통근시간이가장김 40 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

50 < 표 3-22> 점유형태및통근유형별통근시간분포 자가경험없는월세가구 자가경험없는전세가구 생애최초구입주택거주가구 그외자가가구 통근시간 승용차통근시간 대중교통통근시간 자전거통근시간 오토바이통근시간 기타 자료 : 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 ( 단위 : 분 ) 3. 생애최초주택구입에걸리는기간에대한영향요인분석 1) 분석모형의구성 분석대상 생애최초구입주택후다른주택으로이사한경우에는생애최초구입주택의입지를알수없기때문에제외하였고생애최초주택구입후에다시임차로회귀한가구역시같은이유로제외 현황의기술통계분석은 2010년이후에가구를형성한가구로제한을했으나표본수를늘리기위해서본분석에서는 2005년이후가구를형성한가구로표본을제한 모형의변수선정 종속변수는생애최초주택구입가구의경우에는가구형성후구입까지걸린개월수이며주택구입경험이없는차가가구의경우에는가구형성후무주택개월수 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 41

51 임차가구의무주택기간은생애최초주택구입이일어날가능성이있으나조사시점이후의주택구입여부를알수없으므로우측중도절단 (right-censored) 자료임 설명변수는자가선택및수요에영향을미치는가구특성과지역특성을포함 자가거주의선호및이에따르는구입시점은가구주및가구특성에영향을받으므로가구형성시가구주의나이, 가구주의성별, 가구주의학력, 결혼여부, 자녀가있는지여부등을설명변수로포함 가구형성년도에따라서자가에대한선호도가다를수있으므로가구형성년도더미를설명변수에포함 주택구입가능성은가구재정상태에따라좌우되기때문에가구소득을설명변수에포함했으며가구소득은이론적으로더적합한항상소득과일시소득을설명변수로한모형과저소득, 중소득, 고소득간의영향차를비교하기위한모형으로나누어구성했음 기존의지역구분보다더상세한 16개시 도더미변수외에지역의주택시장상황을반영하기위한시군구평균주택매매가격, 행정구역내에서입지를더자세히반영하기위한통근수단, 통근시간을설명변수로포함 위험 ( 또는생존 ) 분석모형 임차가구로서가구를형성하여생애최초주택구입에걸린기간을연속확률변수 t 라고했을때위험함수 h(t X) 는가구특성벡터 X 가주어졌을때의임차상태에서생애최초로자가상태로전환되는사건이일어나는전환율로정의함 생존함수는한가구가 t 시점까지자가상태로전환되지않고임차상태로남아있는확률로정의되고양함수는 S(t X) = exp(-(h(t X)) 의관계를가짐 위험함수 h(t X) 는 h0(t, X) = h0(t) exp(xβ) 는우측중도절단자료의특성을반영하여최대우도 (maximum likelihood) 방법으로또는부분최대우도 (partial maximum likelihood) 방법으로추정됨 (Hosmer and Lemeshow, 1999) 42 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

52 위험함수의형태를지정하지않아도되는칵스비례위험모형과지수함수와와이불함수를위험함수로가정한두가지모수적위험모형을추정함 - 국내선행연구에서는칵스비례위험모형을사용하였으나해외선행연구에서는지수함수와와이불함수등의위험함수를사용하여생애최초주택구입에걸린기간의형태에대한선험적인정보가있으므로세가지모형을추정한후에가장적합한방법을선택 추정된계수값은보다용이한해석을위해서추정된계수값은위험률비 (Hazard Ratio) 로전환하여나타냈음 - 추정된계수값의위험률비는계수값의지수를취하여계산되며더미변수의경우에는더미변수가나타내는특성의유무로인한위험률비의증감을, 연속변수의경우에는한단위증가로인한위험률비의증감을나타냄 - 예를들어, 위험률비가 1.03 인경우위험률혹은임차에서생애최초주택구입으로의전환율이약 3% 더빨라진다고해석할수있고위험률비가 0.98 인경우는 2% 더늦어진다고해석할수있음 2) 분석결과 세가지대안모형을추정한결과와이불함수를가정한위험모형이가장적합한것으로나타남 세가지대안모형의추정값은아래의표에나타나있으며, 세가지모형으로추정된계수값을비교해봤을때전반적으로유사한값을보였음 모형간의적합도와복잡성을함께고려하는 AIC(Akaike Information Criterion) 값이가장작고로그우도값 (log-liklihood) 이가장큰와이불함수위험모형을선택하여결과를해석함 와이불위험함수모형은항상및일시소득을사용한모형 ( 모형 1) 과저소득, 중소득더미변수를사용한모형 ( 모형 2) 로나누어서추정 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 43

53 < 표 3-23> 세가지대안모형의추정결과비교 칵스비례위험모형 지수함수위험모형 와이불함수위험모형 변수 위험률비 표준오차 위험률비 표준오차 위험률비 표준오차 가구형성시가구주나이 남성가구주 대학졸업이상 결혼여부 자녀여부 항상소득 일시소득 비주택자산 융자비율 부모자금비율 시군구평균주택가격 통근시간 대중교통통근 다른교통수단통근 대중교통 X 통근시간 다른교통수단 X 통근 상수항 Log-likelihood AIC N 3,351 3,351 3,351 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사 주 : 가구형성년도더미와 16개지역더미가모형에포함되었으나지면관계상생략 44 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

54 < 표 3-24> 와이불함수를가정한위험함수모형추정결과 모형 1 모형 2 변수 위험률비 표준오차 위험률비 표준오차 가구형성시가구주나이 *** *** 남성가구주 대학졸업이상 *** *** 결혼여부 *** *** 자녀여부 항상소득 * - - 일시소득 *** - - 저소득더미 *** 중소득더미 *** 비주택자산 *** *** 부모자금비율 *** *** 융자비율 *** *** 시군구평균주택가격 *** *** 통근시간 *** *** 대중교통통근 *** ** 다른교통수단통근 대중교통 X 통근시간 다른교통수단 X 통근 상수항 *** *** ln_p *** *** p /p Log-likelihood N 3,351 3,358 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사 주 : 1) ***p<0.01, **p<0.05, *p<0.1 2) 가구형성년도더미와 16개지역더미가모형에포함되었으나지면관계상생략 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 45

55 가구형성시가구주나이가많을수록, 가구주가대학졸업이상의학력을가졌을경우, 결혼한가구일경우, 생애최초로주택을더빨리구입 가구형성시나이가 1살많으면약 6% 빨리생애최초주택을구입하는것으로나타나는데이는나이가더많은가구주의소득이상대적으로더높고, 주택구입을위한자기자금축적이더많이이루어져있으며, 자가소유에대한선호도또한높기때문인것으로판단됨 소득을통제한후에도가구주가대학졸업이상의학력을가졌을경우에는생애최초주택구입이약 63~65% 빨리지는것으로나타나학력에따른자가구입시기에대한차이가있는것으로판단됨 기혼가구는미혼가구에비해서약 36~42% 빨리생애최초주택구입을하는것으로나타났으나자녀가있는지여부는통계적으로유의한영향을보이지않았음 소득이높을수록생애최초주택구입기간을단축시키고주택구입자금중부모나친지등으로무상지원을받은비율이높을수록빨리생애최초주택을구입 월소득이 100 만원이많아지면약 10% 빨리생애최초주택을구입하고소득계층으로나누어봤을때, 저소득층과중소득층은고소득층에비해서각각약 32%, 약 54% 더늦게생애최초주택을구입 부모나친지로부터무상지원자금의비율이 10%p 많으면약 74% 빨리생애최초주택을구입하고융자비율이 10%p 많으면약 85% 빨리생애최초주택을구입하는것으로나타남 비주택자산의경우생애최초주택구입에대부분사용하기때문에부의영향관계가나왔으며이는가구특성이주택구입후에측정되었기때문임 시군구평균주택가격이높을수록생애최초주택구입이늦어지고, 자동차통근시간이 길수록빨라짐 46 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

56 평균주택가격이 1억더많은시군구에서집을구입할경우약 16% 정도생애최초주택구입이늦어지는것으로나타났으며주택가격이높은곳에서의주택구입에많은구입자금축적의시간이걸리는것을반영 승용차통근시간이 30분더먼곳에집을구입할경우약 18% 정도생애최초주택구입이빨라지며대중교통으로통근하는곳에서주택을구입할때는약 31~35% 주택구입이늦어지는것으로나타남 - 통근수단더미변수는승용차통근을생략하고대중교통수단과다른교통수단으로단순화하여포함시켰으므로통근시간변수는승용차통근시간의영향임 - 앞서점유형태별주택특성분석에서전세가구의주택과생애최초구입주택거주가간의상당한질의차이가있었던것을고려했을때, - 승용차통근시간이긴지역에서생애최초주택을구입할경우에생애최초주택구입이더빨리지는것은비교적새로지은아파트가도시외곽에많기때문인것으로판단됨 < 그림 3-1> 가구형성시기별위험률비의변화 ( 단위 : 위험률비 ) 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사주 : 위험률은임차에서생애최초주택구입으로의전환률 제 3 장생애최초주택구입가구특성분석 47

57 2005 년에형성된가구에비해서 2006 년에서 2009 년사이에형성된가구의주택구입에걸리는기간이계속늘어나다가 2010년이후부터다시기간이단축 가구형성시가구주나이를통제한후에가구형성년도에따라서생애최초주택구입에걸린기간에차이가나는데, 2010 년도이후부터구입기간이조금씩단축되고있는것으로나타남 대부분의시도지역은서울에비해서생애최초주택구입기간이더짧지만인천, 경기, 대전, 충북의경우는더김 서울에비해서대부분의지역이생애최초주택구입기간이더짧으나, 경기, 인천의수도권과충북, 대전의수도권인접지역에서는서울에비해서더길게나타남 충북과경남을비교하면생애최초주택구입시간이충북에서는경남에비해약 80% 늦어져지역별자가구입여건에큰차이를보임 < 그림 3-2> 지역별위험률비 ( 단위 : 위험률비 ) 자료 : 국토교통부, 2014년도주거실태조사주 : 위험률은임차에서생애최초주택구입으로의전환률 48 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

58 제 4 장결론및시사점

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60 CHAPTER 4 결론및시사점 1. 결론 증여나상속, 기타주택마련방법을제외했을때, 가구형성과거의동시에자가를구입하는가구가 28% 인반면, 생애최초주택구입에걸리는시간이 10년이상인가구도 33% 존재하며, 10년이상걸린가구들의평균소득은약 6분위에속함 생애최초주택구입에걸린평균기간은 6.9년이고증여나상속, 기타주택마련방법을제외했을때의평균은 7.6년임 - 증여나상속은저소득가구, 도지역거주가구중에서생애최초주택을마련하는방법으로도지역에거주하는저소득가구의경우약 42% 가이에해당함 증여, 상속, 기타주택마련방법을제외하면, 생애최초주택구입에걸린기간이 1년미만인가구가약 28%, 1년이상 10년미만인가구가약 39%, 10년이상인가구가약 33% 생애최초주택구입에걸린기간이 10년이상인가구와 10년미만인가구집단의평균소득은각각소득 6분위와 7분위에속하며, 약 2,700만원의평균순자산차이가있음 생애최초구입주택거주가구의약 70% 와최초구입후에다른자가로이동한 제 4 장결론및시사점 51

61 가구의약 78% 가생애주기상가구형성기와성장기에걸쳐있는 30대에생애최초주택구입 소득 5~6 분위와 7~8 분위가구간에서생애최초구입주택거주비율의차이가급상승하고 7~8분위와 9~10분위간의비율차이는크지않으며전세가구의자산및부채특성의평균으로봤을때생애최초주택구입에큰어려움은없는것으로보임 소득분위별로생애최초구입주택거주가구의비율을살펴봤을때소득 5~6 분위와 7~8분위의격차가 12.8%p 로가장크게벌어지며 7~8분위와 9~10분위가구의비율차이는 4.1%p 로상대적으로작으며안정화됨 전세가구와생애최초구입주택거주가구의평균월소득의차이는약 39만정도이고전세가구의평균총자산과생애최초구입주택거주가구가주택구입시에사용한자기자금의평균은유사하여부모나친지로부터의무상지원과주택금융의활용가능성에따라서자가가구로의전환이실현가능한수준인것으로보이나월세가구의평균소득및자산특성은생애최초구입주택거주가구와매우큰격차를보임 - 생애최초구입주택거주가구는평균약 20% 의주택융자와약 8% 의가족이나친지로부터의무상지원으로주택구입자금을마련하고있음 전세에서생애최초주택을구입할때는주택의질이매우향상되고전세가구와생애최초구입주택거주가구는통근시간이더긴지역에서거주함 생애최초구입주택거주가구는전세가구에비해서평균 19m2더넓은면적을사용하고, 아파트거주비율이 28.4%p 더높고, 20년초과노후주택거주비율이 9.3%p 더낮음 전세가구와생애최초구입주택거주가구는월세가구와생애최초주택구입후다른자가로이사한가구에비해서통근시간이더먼지역에거주 가구형성시의가구주나이, 가구주학력, 결혼여부가생애최초주택구입기간에 영향을미침 52 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

62 소득을비롯한재정상황의영향을제외하고가구형성시가구주나이가 1살많으면 6%, 가구주가대학졸업이상의학력을가졌을경우에는 60% 이상, 기혼가구는미혼가구에비해서약 40% 정도빨리생애최초주택이빨라짐 소득이높을수록생애최초주택구입이빨라지고주택구입자금중부모나친지로부터의무상지원, 융자비율이높아질수록빨리생애최초주택을구입 소득이월 100 만원이많아졌을때약 10% 정도더생애최초주택구입에걸리는시간을단축시킴 고소득가구에비해서중소득가구는약 54%, 저소득가구는약 60% 생애최초주택구입에걸리는시간이늦어짐 융자와무상지원의비율이 10%p 늘어나면각각약 74% 와 85% 생애최초주택구입에걸리는시간이빨라짐 시군구평균주택가격과승용차통근시간이생애최초주택구입에걸리는기간에영향을미침 평균주택가격이 1억더높은시군구에서주택을구입할경우약 16% 정도소요기간이늘어나고자동차통근시간이 30분더걸리는곳에서주택을구입할경우약 18% 정도소요기간이줄어듦 2. 정책적시사점 소득 5~6 분위에해당하는임차가구를자가촉진정책의주요대상계층으로설정하는것이바람직할것으로판단됨 소득 1~2 분위가구는주거급여와영구임대등저렴공공임대주택공급, 3~4 분위임차가구는국민임대주택등일반공공임대주택공급의주요대상계층으로설정 제 4 장결론및시사점 53

63 자력으로주택구입이가능한소득 7분위이상임차가구는원칙적으로자기자금및민간금융기관의융자를통해주택을구입토록하고, 정부가개입하는자가촉진정책의주요대상계층은소득 5~6분위로설정하는것이바람직 - 소득 7분위이상계층의경우생애최초구입주택거주비율이 30% 를상회한반면, 소득 5~6분위계층의생애최초구입주택거주비율은 20% 를하회 - 생애최초주택구입가구의경우최초주택구입까지소요되는기간이 10년이상인가구의평균소득이소득 6분위구간에속하므로이소득계층가구에세주택구입자금을집중지원하면자가촉진에상당한효과가있을것임 - 가구생애주기측면에서볼때소득 5~6분위가구는가구형성기후반또는가구성장기에해당되어정부지원에의한자가촉진은형성기및성장기가구의주거안정에크게기여할것으로판단됨 - 현행주택도시기금을통한주택구입자금지원상한소득이 6~7 천만원 ( 부부합산 ) 으로설정되어있어서소득기준측면에서는적절한것으로판단됨 소득기준외에가구특성, 지역특성, 주택특성등을고려하여지원을차등화하는방안검토 현재는주로가구의소득및자산기준에의해주택구입자금지원대상을결정하고있음 가구형성후의무주택기간, 가구원수, 가구주연령등을고려하여가구계수를설정하여대출상한금액및금리를차등화하는방안검토 - 무주택기간이길고가구원수가많은경우대출금액을상향조정하고, 일정금액 ( 예 : 5,000만원 ) 초과분에대해역진금리적용 ( 예 : 5,000만원이하 2.5%, 5,000만원초과분 2%) - 가구주연령이낮은경우체증식상환방식 + 만기구조장기, 가구주연령이높은경우정액상환방식을유도하고, 쇠퇴기가구 ( 예 : 55세이상 ) 인경우대출금리인하 지역별로소득수준과주택가격이상이한점을감안하여광역지자체단위로 54 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

64 소득계수와주택가겨계수를산정하여대출상한금액을차등화하는방안검토 - 예컨대소득수준과주택가격이높은서울은소득상한과대출상한금액을상향조정 실태분석결과서울, 인천, 경기, 대전, 충북은타지역에비하여자가마련소요기간이상대적으로더길게나타남 - 다만대출상한금액을높이는경우추가로늘어난대출금액에대해서는누진금리적용. ( 예 : 원래대출상환금액이 6,000만원일때, 6,000만원까지는 2.5%, 6,000만원초과분에대해서는 3%) 광역지자체내에서도시군구의특성에따라편차가심하므로중장기적으로는시군구단위의조사 분석과차별화된정책필요 - 주택가격수준이높은시군구에서자가를구입하는경우소요기간이늘어나게되는데이는주택가격수준이높은주거지환경의질, 주택의질, 통근시간, 주택구입에소요되는시간등여러가지요인이복합적으로작용하는문제임 - 주택가격수준이높은시군구에서주택구입시기가늦어지는이유가저렴한자가주택재고의부족이문제일경우에는이러한시군구지역에저렴한자가주택을공급할수있는정책이필요 생애최초주택구입자금대출에대한정보의비대칭성해소필요 내집마련디딤돌대출, 수익공유형모기지, 손익공유형모기지, 주거안정주택구입자금, 오피스텔구입자금등주택도시기금에서장기저리로공적주택구입자금을대출하고있으나이에대한정보부족으로이를활용하는비중이낮은것으로판단됨 - 주택자금융자비율이높아질수록자가마련에소요되는기간이단축되는것으로나타남 - 생애최초주택구입후다른자가로이사한가구의경우주택가격대비대출비율이 24% 내외이나생애최초주택구입가구의경우주택가격대비대출비율이평균 20% 이하로나타남 - 주택도시기금에의한생애최초주택구입자금대출한도가 2억원수준임을 제 4 장결론및시사점 55

65 감안할때평균적으로주택가격의 20% 이하를대출받고있다는것은대상가구가생애최초주택구입자금대출에대한정보가부족하기때문인것으로판단됨 따라서정부와주택도시기금을위탁관리하는주택도시보증공사는생애최초주택구입자금을포함한모든운용자금에대해홍보를강화하여정보의비대칭성을해소시킬필요가있음 주택구입자금대출시가구주직업, 연령등을감안하여 DTI 규제등탄력적용검토 주택도시기금에의한주택구입자금중수익공유형모기지, 손익공유형모기지의경우대출한도설정시연소득 4.5배기준을적용하고있는바이를재검토할필요가있음 - 중 저소득계층가구는고소득계층가구에비해자영업종사비중이높아서실제소득보다증명할수있는소득이낮은것이일반적임. 따라서대출한도를연소득 4.5배를 6~7배로상향조정하는방안검토 가구주연령이낮은경우향후소득증가의가능성이상대적으로높다는점을감안하여 DTI를상향조정하는방안검토 - 가구형성기및성장기가구의가구주 ( 예 : 40 세이하 ) 의경우 DTI 를상향조정 ( 예 : +10%p) 하거나, 연소득 4.5 배기준을 6~7 배로상향조정하는방안검토 도심내양질의저렴주택공급정책을추진할필요가있음 다른지역여건이같을때승용차통근시간이더긴지역에서생애최초주택을구입한가구의구입소요기간이더짧은것은외곽지역에신규주택공급이더활발하게이루어진것을반영하는것으로판단됨 이제도시의외연적확산이한계에다다른상황이므로도심내에서양질의저렴주택을확보하는방안을적극적으로검토할필요가있음 - 특히대도시지역의경우지방정부는자체적으로주택종합계획을수립하여 56 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

66 주택시장여건변화등을면밀히분석하고주택유형별, 점유형태별, 규모별주택수요를추정하여재개발, 재건축등정비사업을추진할때양질의저렴주택이공급될수있도록정책적으로유도할필요가있음 제 4 장결론및시사점 57

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68 REFERENCE 1 참고문헌 건설교통부 주택백서 : 국민주거안정을위한노력과발자취. 과천 : 건설교통부. 국토교통부 저리주택구입지원자금하나로통합된다. 보도자료, 국토교통부 년도주거실태조사연구보고서. 세종 : 국토교통부. 국토교통부. 2015a. 주택도시기금포털싸이트. [ ] 국토교통부. 2015b. 국토교통통계누리. [ ] 국토교통부. 2015c. 주택업무편람. 세종 : 국토교통부. 국토교통부. 2015d. 2015년도국민주택기금업무편람. 세종 : 국토교통부. 남원석 자가소유촉진정책의평가와향후과제. 한국주택학회추계학술대회자료집. 법제처 분양전환공공임대주택. [ ] 마강래, 강은택 최초주택구입기간에영향을미치는요인에관한연구. 국토계획 ( 대한국토도시계획학회 ) 제46 권, 제1호 : 변창흠, 박용신, 안균오, 최은희 공공자가주택의이념적근거와정책효과분석. 성남 : 주택도시연구원. 최열, 이고은 사회경제적특성에따른생애최초자가주택구입연령분석. 국토계획 ( 대한국토도시계획학회 ) 제48 권, 제2호 : 통계청 국가통계포털. [ ] 참고문헌 59

69 한국토지주택공사, 행복디딤돌공공주택. [ ] Boehm, Thomas P Income, Wealth Accumulation, and First-Time Homeownership: An intertemporal Analysis. Journal of Housing Economics 3: Dawkins, Casey J Racial gaps in the transition to first-time homeownership: The role of residential location. Journal of Urban Economics 58: Hosmer, David and Lemeshow, Stanley Applied Survival Analysis: Regression Modeling of Time to Event Data. Wiley: New Jersey. 60 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점

70 수시 생애최초주택구입가구의특성분석및정책시사점 지은이 이윤상 발행인 김동주 발행처 국토연구원 출판등록 제 인 쇄 2015년 12월 31일 발 행 2015년 12월 31일 주 소 경기도안양시동안구시민대로 254 전 화 팩 스 가 격 5,000원 ISBN 한국연구재단연구분야분류코드 B 홈페이지 C 2015, 국토연구원 이연구보고서의내용은국토연구원의자체연구물로서정부의정책이나견해와는상관없습니다. 이연구보고서는네이버에서제공한나눔글꼴이적용되어있습니다.