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승남 석
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1 본자료는 2013 년 4월 30 일 ( 화 ) 조간부터보도해주십시오. 인터넷보도는 2013 년 4월 30 일 ( 화 ) 0시부터보도해주십시오. 보도자료 주택산업연구원 주택정책연구실 kje2012@ khi.re.kr 김지은책임연구원 총 12 매 ( 별첨 : 8 매 ) [ 조만교수 ] 주거복지제고를위한실물 금융시장의연계성강화필요 - 주택산업의경쟁력강화와맞춤형주택공급확대, 부동산금융시스템의선진화, 민간 공공의역할분담정립필요 - [ 김지은책임연구원 ] " 주택구매의사는있지만구매능력은부족한에코세대에게주거안정을위한지원책절실 " - 임대및구매수요가구모두의주거안정을위한정책적지원세분화, 궁극적으로주거비부담을줄여줄수있어야함 - 주택산업연구원 ( 원장남희용 ) 은 주택시장패러다임및주택수요특성변화모색 세미나 (4월30일) 를개최하고주택수요변화에따른다양한주택수요니즈에대응할수있는주택산업의전략과주택정책방안및장기적비젼에기초한수급전략을제시하였다.

2 세미나는 2개의발제로이루어졌는데, 제1주제는 주택시장패러다임및주택수요변화 를조만교수 (KDI 국제정책대학원교수 ) 가발표하였고, 다음제2주제인 에코세대의주택수요특성및정책적시사점 은김지은책임연구원 ( 주택산업연구원 ) 이발제하였다. 주택시장패러다임및주택수요변화로주택의실물부문과금융부문의연계성이더욱깊어져향후주택금융시스템의선진화가병행되어야할것이라고전망하였으며, 주택구매의사는있지만구매력이떨어지는에코세대의주거안정을위해서임대 구매수요가구모두에게세분화된주거지원정책이필요하며, 실질적인주거비절감으로이어져야한다고주장하였다. 조만국제정책대학원교수는만성적인주택공급문제가해소되면서수도권과지방대도시주택의수요 공급불일치로인한가격상승의기대심리가줄어들고있으며, 부동산금융시장의급속한확대로주택의실물부문과금융부문의연계성이강화됨에따라주택및금융상품의개발, 주거복지및부동산시장안정화정책의변화등주택시장전반의구조변화가진행중이라고밝혔다. 주택의실물시장과자산시장의연계성과관련하여서는우리나라에서도임대료대비매매가격비율 (Price-to-Rent Ratio, PRR) 이향후주택금융서비스의확대와함께중요한시장지표의역할을할것으로예상했으며, 주택금융시스템측면에서는 (1) 금융시장의안정성 (market stability), (2) 금융시장의완전성 (market completeness), (3) 대출리스크관리효율성의 3개축을균형적으로발전시켜시스템의선진화를이루어나가야할것으로주장하였다. 주택산업의중장기적발전을위해서는주택산업의경쟁력강화와맞춤형주택공급확대및이를위한민간 공공의역할분담정립, 주거복지제고를위한실물 금융부문의연계성강화, 부동산시장발시스템리스크에대한사전대비와함께 DTI LTV 규제, 대손충당금및자기자본의동적관리등부동산시장의다양한안정화수단이필요하다고강조하였다. 김지은주택산업연구원책임연구원은주택구매의사는있지만주택구 - 2 -

3 매능력이부족한에코세대에게주거안정을위해보다세분화된임대및구매수요가구지원책이강구되어야한다고주장했다. 에코세대에게주택은더이상투자수단이아닌주거안정을위한거주공간으로인식되며, 주거안정을위한구매수요가높다고밝혔다. 이는주택시장의구조적변화와함께에코세대로인한주택수요급감에대한기존예측과는다른결과이며, 부모인베이비붐세대에대한금전적인의존도가높아베이비붐의주거안정이에코세대주거안정과직결됨을지적했다. 에코세대는단기적 (2년이내) 으로는소형아파트전세거주를, 향후에는중형아파트자가거주를희망하고, 단기적주거이동은현재거주지역을, 장기적으로는한강이남권을희망하여단기에는평형확대, 이후로는지역이동을원하는것으로나타났다. 에코세대는교통이편리하고지불가능한적정가격, 내부평면구조가실용적인아파트를원하며, 커뮤니티시설과보안및안전서비스에대한요구가높았다. 특히에코세대가운데상대적으로소득이낮은 1인가구, 현재보증부월세에거주하는대학생, 미혼직장인과저소득신혼부부들이원하는주택은현정부가추진하는행복주택공급대상과정확히일치한다. 그러나수요대비부족한공급물량은장기적으로도심재개발 재건축을통해서공급되어야한다고주장했다. 에코세대는결혼, 출산등을통해주거상향을계획하지만현실적으로부모지원없이는구매력이부족하고, 금융대출에소극적이어서정책적으로주택구매를통한주거안정을유도하기보다는다양한지역에서다양화된형태의준공공임대아파트공급과, 민간임대사업자지원이병행되어야할것이라고주장했다. 고령화, 저성장, 내수불안, 성장동력저하의근간에는저출산으로인한인구감소가가장큰걸림돌이되고있는데, 에코세대의자가보유자, 자가보유희망자의출산율이임차거주희망자보다높아서현재경제활동의중심에있는이들의주거안정이장기적으로경제성장을위한근간이될것이라고예측할수있으며, 그렇다면거시적차원에서국가정책과연관지어접근해야할필요성이있다고강조했다. 에코세대를위한중장기적인주거정책은자가구매자와임차거주자에대한세분화된금융지원을통해점유형태에관계없이주거안정과라이프사이클에따른주거상향이동이자유로울수있도록해야하며, 현재기혼가구위주의지원에서미혼가구의지원범위를확대하고열악한주거상태에노출된미혼임차거주자를위한정책이더욱세분화되어야 - 3 -

4 할것이라고주장했다. 생애최초주택구입에대한취득세면제를장기화하고국민주택기금전세자금대출의연령기준을낮출필요가있으며, 소득수준이낮은대학생의주거문제해결을위한스쿨주택바우처, 높은주택가격으로결혼을망설이는저소득신혼부부를위한신혼주택바우처의등의도입을통해에코세대가사회진출, 경제활동의출발점에서과도한주거비가부담되지않게주거비부담을덜어주어야할것이라고주장하였다. 별첨 : 발표자료요약 - 4 -

5 주택시장패러다임및주택수요특성변화모색 - 발표자료요약

6 1 주제 : 주택시장패러다임및주택수요변화 ( 조만교수 ) 1. 주택시장의구조변화진행 먼저, 만성적인주택공급부족이대체로해소되었고, 인구의고령화, 베이비붐세대은퇴의가속화, 도시화의정체가지속적으로진행됨에따라수도권과지방대도시에서주택의수요 공급불일치로인한가격상승의기대심리가줄어들것으로예상됨 거시경제환경에있어서도최근 GDP 성장율이지속적으로둔화하여잠재성장율을밑돌고있고, 잠재성장율자체도장기적으로하락하는추세여서, 지난반세기동안계속되었던고성장 추격경제의패러다임이바뀌고있고, 각경제부문별로경쟁력강화를통하여선도경제구현에기여하는것이화두로부상 또한, 부동산금융시장이급속도로확대됨에따라주택의실물부문과금융부문의연계성이강화되었고, 이를이용한주택및금융상품의개발과함께, 주거복지및부동산시장안정화정책에있어서도 DTI LTV 규제등금융부문의역할이점증하고있음 2. 주택시장패러다임변화와관련된정형화된사실 최근멘큐 와일 (Mankiw Weil) 모형을이용한주택수요분석의일관된결과는향후인구 사회구조의변화로인하여주택수요가큰폭으로하락할가능성은낮은반면, 대형주택에서중 소형주택으로의수요이전은지속될것으로예측 주택의실물시장과자산시장의연계성과관련하여, 미국등외국의경우와마찬가지로우리나라에서도임대료대비매매가격비율 (Price-to-Rent Ratio, PRR) 이주택수요 주택가격 주택대출을연결하는매개변수로작용하고있고, 향후주택금융서비스의확대와함께관련연구및정책수립에있어서 PRR 은중요한시장지표의역할을할것으로예상됨 - 6 -

7 우리나라주택금융시스템은최근미국 유럽의학계에서논의되는바와같이, (1) 금융시장의안정성 (market stability), (2) 금융시장의완전성 (market completeness), (3) 대출리스크관리의효율성의 3개축을균형적으로발전시킴으로서한계소비자에대한서비스의점진적인확대와함께시스템의선진화를이루어나가야할것임 3. 주택산업의중장기적발전을위한정책방향 주택산업의경쟁력강화 : 신성장동력발굴차원에서우리나라의주택산업을저부가가치산업에서고부가가치산업으로, 국내지향적산업에서국제지향적산업으로전환시킬필요가있고, 이를위하여창의적인모험투자를가능케하는투자상품및보증상품의개발이필요함. 맞춤형주택공급확대및이를위한민간 공공의역할분담정립 : 소득분위별, 연령대 ( 생애주기 ) 별, 취약계층별 ( 예 : 독거노인 ) 로차별화된주택수요를반영한주택공급의필요성이공감대를얻고있고, 이의추진을위해서는민간 공공의역할분담, 시기별 유형별공급계획의필요성과이의주체 ( 중앙정부, 지자체, 민간부문등 ), 그리고공공임대주택, 주택바우쳐, 임대료세금공제, 전세대출지원등다양한주거복지정책수단들간의정책우선순위에대해서학계와정책서클에서의구체적인논의가필요함. 주거복지제고를위한실물시장 금융시장의연계성강화 : 임대시장및매매시장을타겟으로한금융상품의개발을통하여전환기에발생하는금융리스크의효율적인관리를추구하고, 여기에는전세금및월세납입에대한보증상품, 저소득 저신용층의주택실수요자를위한모기지보험제도의활성화, 그리고임대주택리츠등현금흐름을창출하는간접투자상품의개발에관련기관 ( 주택금융공사, 대한주택보증, 국민주택기금등 ) 역할강화가필요함. 부동산시장발시스템리스크에대한사전대비 : 미국의 HAMP(Home Affordable Modification Program) 등주택시장의채무재조정프로그램에관한외국사례의연구를통하여우리나라에서발생할수있는주택시장발시스템리스크에대한사전대비를강화하고, DTI LTV 규제, 대손충당금및자기자본의동적관리등부동산시장의다양한안정화수단의효과에대해서도심도있는이론적 실증적연구가필요함

8 2 주제 : 에코세대주택수요특성및정책적시사점 ( 김지은책임 연구원 ) 1. 주택시장변화와에코세대 베이비붐세대가낳은자녀라는뜻의에코세대는 1979 년 ~1992 년에태어나경제적으로풍요로운환경에서성장한만 21세 ~34 세의젊은이들로전체인구의 19.9% 를차지하며, 1~2 인가구증가, 인구증가율둔화등사회적변화의중심이며향후주택시장수요에영향을줄것으로예상됨 에코세대는주택가격하락, 전월세가격인상, 하우스푸어, 렌트푸어등주택시장변화를직접체험하였고, 학자금대출, 취업난등사회진입에어려움을겪고있으며, 주거비용의가파른증가는늦어지는결혼, 출산율저하, 성장동력감소등사회문제와직결됨. 또한부모세대인베이비붐의은퇴와맞물리면서이들의경제적문제는더욱현실화됨 향후주택시장의주요수요자인에코세대의주택수요특성을파악하는것은주택시장변화에대응하고안정적인경제활동을뒷받침할수있는정책적지원이매우중요한시기임 2. 주택에대한인식향후구매의사 주택은더이상 투자수단 이아닌거주공간 으로인식되며주택가격에대한상승기대가크지않음 ( 지금과비슷할것이다 48%, 상승할것이다 29%, 하락할것이다 23%) 에도불구하고주거안정을위해주택구입의사는 70% 에이름. 주택구입의사는소득과자산등경제적요인과연관되기때문에이미주택시장은구매력을근간으로하는구매의사자와구매력이없는임차거주자로양분되고있음. 주택가격의 60~80% 를마련한 4~6 년후에주택구입계획을가지고있으며금융대출을통한주택마련에는소극적임. 이는매월지불해야하는원리금을소득대비심리적으로더크게부담스러워하는것으로해석할수있음

9 3. 에코세대주택수요특성 1) 설문조사및응답자특성 설문조사는독립, 결혼, 출산등라이프사이클변화를통해주택실수요자로전환가능성이높은만 25세 ~34 세 (1979~1988 년생 ) 의수도권거주 ( 에코세대전체 51.6% 거주 ) 에코세대로한정, 갤럽설문조사를통해총 407개응답을분석 평균연령은 29.6 세, 미혼 (64.1%) 기혼 (35.9%), 맞벌이 (87.3%) 외벌이 (12.7%), 평균가구원수 3.2명, 자녀계획 1.6명, 사무직 (42.3%) 판매서비스직 (21.4%), 대학교재학및졸업 (71%), 평균소득 336만원임. 기혼자는맞벌이가 87.3% 로상대적으로 300 만원이상고소득비율이높았으며, 미혼자는 200~300 만원 (28%), 100만원이하 (22%) 임 2) 주거이동및주택수요특성 에코세대는가구주, 비가구주 ( 부모와동거 ), 미혼, 기혼, 1인가구등특성에따라소득, 주택유형, 점유형태, 주택규모등이다양하게나타남. ( 단기-2 년내이사계획 ): 에코세대의 58% 는자가 (28%), 전세 (53%), 보증부월세 (19%) 로이사계획이있으며자가선택은결혼과자녀출산등으로인한주거안정이었으며, 차가선택이유는주택구입을위한자금부족이절대적이었음 < 이동시기별주택수요와이동지역특성 > 주택수요 이동지역 단기-2년이내이동시소형아파트전세를가장선호하며, 1인가구는초소형오피스텔, 기혼가구주는중형을선호함. 이사를계획하는이유는보다좋은주택으로옮기기위해서가가장많은응답이었고, 결혼을통한독립을제외하면, 비싼주거비 ( 임대료인상 ) 때문도적지않았음. 현재거주권역을벗어나지않으려는경향 (89%) 이높으며, 타권역으로이사를계획하는경우서울강남권우세 향후 - 장기이동시 자가아파트를선호하며, 1 인가구를제외하고초소형 (40 m2이하 ) 에대한선호는낮고중소형 (40~85 m2 ) 을선호함. 현재거주권역과향후거주희망권역이 78% 불일치하며, 이주시에는서울강남권에거주하기를희망하는비율이높음 ( 주거상향이동계획 ): 보증부월세 -> 전세 -> 자가로, 초소형 -> 소형 -> 중형으 - 9 -

10 로규모와점유형태에대한상향이동을계획. 단기이동시중형자가에거주하던경우에는규모확대보다는향후지역이동을더욱선호 ( 주택점유유형별특성 ) : 점유유형선택은경제적요인 ( 에코세대본인의소득, 저축금액과부모인베이비붐의총자산규모 ) 및생애주기 ( 혼인, 자녀출산 ) 와관련이높음 * 베이비붐세대의총자산규모가클수록에코세대의최종학력이높고, 월평균소득이높으며, 향 후주거이동시에도부모의경제적지원이크게작용 < 점유유형선택특성 > 3) 주거비용마련계획 ( 경제적특성 ) : 평균 1억 5,081 만원자산보유평균소득 336만원 ( 월 ), 평균저축액 109 만원 ( 월 ) -( 자산비율 ) : 금융자산 (44%)/ 실물자산 (56%). 실물자산 ( 부동산45%, 기타실물 11%) -( 부채여부 ) : 있다 (22%) vs 없다 (78%) 부채가있는경우 : 월평균원리금 74만원, 주택담보대출규모가장큼 -( 상당한주거비부담 ) : 부채없는자가, 전세입자를제외하고상당한주거비지출 자가 ( 대출원리금 62만원 / 소득대비 16%), 전세 ( 대출원리금 46만원 / 소득대비 14%), 보증부월세 ( 월세 34만원 / 소득대비 18%), 월세 (32만원 / 소득대비 21%) ( 현재거주주택비용마련 ) : 자기자본 (52%)> 부모지원 (41%)> 금융대출 (7%) 로부모의존도가상당히높고, 금융대출은상당히낮음

11 < 차가가구의주거상향계획 > 차가가구의주거상향계획 구분 전세 ( 현재 ) -> 자가 ( 단기이동 ) 보증부월세 ( 현재 )-> 전세 ( 장기이동 ) 현재주택비용 1억 3,226만원 1,348만원 ( 월세 34만원 ) 희망가격 3억 1,325만원 1억 876만원 1억 8,099만원 9,528만원 추가소요금액 특징 4.1 대책적용시 매월지금해야할원리금 한계점 특징 시사점 부모에게 1차전세자금지원 (4,124 만원 ) 을받은상태이며, 추가로 3,042만원지원을기대 = 총 7,166만원지원자기자본 : 9,111만원필요부모지원 : 3,042만원기대금융대출 : 6,170만원필요그러나월평균소득 376만원인이들이현실적으로 2년이내에 9,111만원을모으기는불가능함. 추가부모지원이있으면 1억 6,044만원 (LTV51%), 부모지원이없으면 1억 9,072만원 (LTV60%) 을금융권대출로충당해야함정부에서제시하는생애최초주택마련의금융대출비율과는비교적일치함 < 부모지원有 > : 1억5,281만원금리3.3% : 월 420,228원금리3.5% : 월 445,696만원 < 부모지원無 > : 1억8,323만원금리3.3% : 월 503,883원금리3.5% : 월 534,421원금융대출에소극적 (23%, 6,170만원정도예상 ), 대출금액부담큼. 부모지원없이는 2억가까운금액을빌려야하는부담감실질적구매수요가되는맞벌이평균소득은월 454만원, 외벌이평균소득도 435만원으로기존범위로는수혜가구크지않음생애최초지원으로주택매매수요로전환가능성을크지만, 소득범위확대필요무리한자가구매유도는부담 부모에게 1 차보증금지원 (764 만원 ) 을받았으며, 전세이동시 4,576 만원기대 = 총 5,340 만원지원 자기자본 : 3,366만원필요부모지원 : 4,576만원기대금융대출 : 1,614만원필요 그러나월평균소득 188 만원이이들이현실적으로 2 년이내에 3,366 만원을모으기는불가능함. 추가부모지원이있으면 4,980 만원, 부모지원이없으면 9,556 만원을금융권대출로충당해야함 현실적으로점유상향의어려움존재 단독세대주만 35 세이상만혜택을받을수있어수혜대상아님. < 부모지원有 > : 4,980 만원금리 3.5% : 월 145,250 원 < 부모지원無 > : 9,556 만원금리 3.5% : 월 278,717 원 현재평균 34 만원의월세를지불하고있으며, 소득대비 18% 수준. 그러나현실적으로 1 억가까운금액을빌려야하는부담 전세로주거상향시전세자금대출지원을받으면현제월세대비저렴한비용으로상향이동가능 원리금상환이라는부담이있지만현실적으로자금이부족한이들에게나이제한으로전세자금대출지원이안됨. 나이제한하향조정필요 * 자가대출시 5 년거치 30 년분할상환을적용하여일단 5 년간부담해야하는이자비용만제시하였으며, 전세자금대출의경우도만기일시상환적용으로이자만부담하는것으로계산함. * 월평균소득은세후임

12 4. 주거관련시설및서비스선호 에코세대는입지특성 > 가격특성 > 주택특성 > 단지특성을고려하며, 세부적으로는교통편리성 > 지불가능한적정가격 > 내부평면구조 > 향, 조망, 층 > 첨단시설을중요시여김. 주거관련서비스로는보안및안전서비스 > 커뮤니티서비스 > 생활지원서비스를원하고있었으며, 세부적으로는휘트니스운동시설 > 방범 경비서비스 > 무인택배서비스 > 어린이집, 육아시설 > 여성전용주차장을원함. 1인가구는교통편리성과지불가능한적정가격을, 기혼가구는내부평면을중요하게고려하였으며, 최근범죄지능화, 흉악범죄증가로보안및안전에대한희망이높게나타남 5. 향후주택정책방향 주거안정을위한수요별금융지원및맞춤형주택공급 - 행복주택의공급대상으로써에코세대는적절하지만수요대비공급물량의부족예상되어수요가몰리는도심지역은재개발 재건축활성화를통한공급확대필수 - 향후에는차순위계층을대상으로한다양한임대주택을공공 민간이함께공급해야하고민간임대사업자에대한정책적지원필요 - 자가 / 임차수요별금융지원차별화를통해점유형태에관계없이주거안정보장 - 자가 / 임차수요모두주거안정을최우선으로생각하지만주택구매를통해주거안정을스스로할수없는임차수요에대한금융지원이더욱시급 주거이동변화에맞춘경제적지원및주거비부담완화 - 주거비부담없이싱글 ~ 결혼 ~ 출산에이르는라이프사이클에따라주거상향이가능하도록지원 - 장기적으로생애최초주택구입시취득세면제 - 국민주택기금전세자금대출시나이제한완화필요 - 저소득대학생을위한스쿨주택바우처도입필요 - 저소득신혼부부를위한신혼바우처도입필요

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이 담당부서 국토교통부 국토연구원 보도일시 보도자료 배포일시 주택정책과 수 총 매 본문 붙임 과장김영국 사무관장기영 주택정책 연구위원강미나연구센터 2017년 4월 26일 ( 수 ) 조간부터보도하여주시기바랍니다. 통신 방송 인터넷은 4. 25( 화 ) 14:00 이후보도가능 2016 년도일반가구주거실태조사결과 발표 - 자가점유율상승, 전월세전환으로월세비중증가 -