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종윤 강
6 years ago
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1 이슈분석 : 주택시장정상화종합대책분석 KB 금융지주경영연구소부동산연구팀 1. 대책의배경및개요 정부는지난 4 월 1 일 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 을발표 정부는주택가격상승기에도입된수요억제 -공급확대의정책기조가시장위축기에도지속됨에따라수급불균형으로인한시장침체가가속되고있다고판단 - 매매시장의침체는전세가격상승등으로서민주거에어려움을초래하고, 거래부진의지속으로실수요자거래및중개업, 이사업등연관산업에도부정적인영향 - 또한주택경기침체가장기화될경우거시경제전반에부담요인으로작용우려 주택가격 10% 하락시 (KDI): 민간소비 -0.6%, 건설투자 -2.4%, GDP -0.2% 최근주택시장은금융위기이후수도권을중심으로주택거래시장침체상황이지속되면서매매가격하락세지속 - 주택거래시장침체는주택매매가격약세로이어지면서, 특히분당, 용인, 과천등수도권외곽의신도시를중심으로하락폭심화 고점대비아파트가격하락폭 ( 실거래가격기준 ): 과천 -39%, 분당 -30%, 파주 -28%, 용인 -23% - 비수도권역시 2012 년들어상승세가크게둔화되었으며일부지역은하락세전환 5 대광역시주택가격증감율 : 10 년 6.4% 11 년 15.1% 12 년 3.1% 13.2 월 0.4% 그림 1 주택가격및거래량추이 ( 수도권 ) 그림 2 주택가격및거래량추이 ( 비수도권 ) ( 천건 ) 거래량 ( 좌 ) 매매가격 ( 우 ) 전세가격 ( 우 ) (MoM,%) 3 2 ( 천건 ) 거래량 ( 좌 ) 매매가격 ( 우 ) 전세가격 ( 우 ) (MoM,%) 자료 : 온나라포털, KB 국민은행 자료 : 온나라포털, KB 국민은행 1

2 표 1 서민주거안정을위한주택시장정상화방안주요내용 공급 공공분양주택연 7 만 2 만호축소, 60m 2 이하만공급, 소득 자산기준강화 13 년보금자리청약물량 1.6 만 0.8 만호로축소, 기타사업계획조정 의무착공기간연장 (2 년 3 년 ) 으로탄력적공급조절, 과다공급조정유도 주택시장정상화 유효수요창출 생애최초주택구입자지원 : 세금면제, 대출혜택확대 - 취득세면제 : 소득 6 천이하가구가올해말까지 6 억원, 85 m2이하 - 대출혜택확대 : 생애최초주택구입자금지원규모확대 (2.5 조 5 조원 ), 소득요건상향 ( 가구소득 5.5 천 6 천만 ), 금리인하 (3.8% 소형 3.3%, 중형 3.5%), LTV 70% 완화적용및 DTI 자율적용허용 주택구입자지원강화 : 세금면제, 청약기준완화 - 5 년간양도소득세면제 : 9 억원이하신규 미분양주택매입또는올해말까지 1 세대 1 주택자의 9 억원 85 m2이하주택매입시 - 청약기준완화 : 85 m2초과주택청약가점제폐지, 중소형주택의적용비율축소 (75% 40%), 유주택자에게도 1 순위자격부여 민간임대주택시장활성화 : 토지비부담완화제도, 리츠지배구조규제완화, 세제인센티브및의무부여로준공공화 과도한규제정비 : 분양가상한제신축운영, 토지거래허가구역해제, 개발부담금한시감면, 정비사업관련규제완화, 15 년이상아파트수직증축허용 하우스 렌트푸어지원 하우스푸어 렌트푸어 채무조정 : 주택보유희망자중연체우려가있거나장단기연체자의경우금융권자체적, 또는신용회복위원회를통해채무조정 - 3 개월이상연체차주 : 캠코를통한부실채권매입, 보유지분매각옵션을제공 - 정상차주 (85 m2이하, 1 주택, 소득 5 천만원이하 ): 원금상환유예지원 지분매각및재임대 : 리츠를통한유동성지원, 장기로는 LH 로의주택이전 - 리츠에지분을매각한후 5 년간주변시세수준의임대료지불및거주 - 5 년후재매입권리보장, 포기시 LH 가매입하여공공임대주택전환 주택연금확대 : 가입연령완화 (60 50 세 ), 일시인출확대 (50 100%), 1 년시행후연장검토 목돈안드는전세 1: 집주인이담보대출시행 ( 주담대로금리하락 ), 세입자가이자상환 ( 월세나전세대출대비저렴 ), 집주인에각종세제혜택제공 목돈안드는전세 2: 보증권반환청구권을은행에양도하여전세대출금리인하및한도확대, ( 주택임대차보호법법령개정필요 ) 전세자금지원확대 : 소득요건상향 ( 가구소득 4 천 4.5 천만 ), 한도확대 ( 수도권 8 천 1 억 ), 금리인하 (3.7% 3.5%), 전세금증액시추가대출허용 보편적주거복지 임대주택 수요지원 건설 임대 7 만호 ( 행복주택포함 ), 매입 전세 4 만호, 공공분양 2 만호 행복주택은철도부지, 국 공유지등을활용하여업무 상업시설이포함된복합개발방식으로건설, 사회초년생, 신혼부부등주거취약계층에저렴하게공급 수혜자맞춤형주거지원 : 주택바우처도입, 주택기금융자지원등지원방식을확대하고, 사회초년생, 신혼부부등생애주기별주거취약계층지원강화 공공임대주택관리의공공성강화 : 일자리, 보육, 컨설팅등종합복지서비스확대및주거복지사양성, 영구임대주택의난방유부가세면제 2

3 정부의주택시장정상화를위한대책은크게세가지방향 - 주택가격상승기에도입된수요억제 -공급확대기조에서탈피하여과도한정부개입과규제를완화하고세제및금융지원을통해시장의조기회복도모 - 주택시장침체로어려움을겪고있는하우스푸어및렌트푸어에대한지원 - 주거취약계층에대한수요자맞춤형주거서비스확대를통해보편적주거복지실현 정부는대책을통해주택시장의과도한정부개입과규제의틀에서벗어나자율조정기능을회복하는계기가되기를기대 - 또한주택거래정상화뿐아니라주택바우처를포함한보편적주거복지실현방안등을통해주거분야의사회안전망을확보하는데기여 2. 주택공급물량조절 주택공급물량을시장상황과수요에맞게적정한수준으로조절해나갈계획 - 최근수도권을중심으로주택매매시장침체가지속되면서향후주택가격추가상승기대감이낮아기존주택매각에어려움을겪는상황지속 - 국내미분양아파트는현재 7만 5천호로금융위기이후고점대비 55% 하락한수준이나여전히높은수준이며, 최근사업승인물량도 2년간 55만호상회 그림 3 아파트평형별공급물량추이 그림 4 미분양아파트추이 400 ( 천호 ) 66 m2미만 m2미만 99 m2이상 200 ( 천호 ) 비수도권수도권 예정물량 년비수도권평균수도권 (56,965호) (15,962호) 고점대비 55% 감소 F 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 공공분양주택은기존연 7 만 2 만호로축소하되, 60 m2이하소형주택으로만공급하고, 소득 자산기준을강화하여민간주택과차별성을높이기로함 3

4 - 주택가격상승기에착수된신도시및보금자리주택물량은 2009 년이후높은공급물량을지속, 2013 년공공분양물량은약 7만호가예정되어있는상황 - 또한금융위기이후경기침체및주택시장위축에도불구하고수도권내건설인허가실적은여전히높은수준을유지 그림 5 공공분양인허가실적 그림 6 주택인허가실적 ( 만호 ) 주택가격상승기에착수된신도시 보금자리주택물량공급지속 ( 천호 ) 수도권지방 '00~'11 년수도권평균 (256,022 호 ) 지방평균 (232,079 호 ) 2012 년공급수도권 256,022 지방 317, 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 수도권그린벨트내신규보금자리지구지정을중단하고, 기존지구는공급물량및청약시기등을조정할예정 년입주수요가많은수도권에서보금자리주택을신속하게공급하기위해 GB지구개발, 기존의보금자리주택계획은 2009~2018 년간총 150만호를공급 - 보금자리주택은 2009 년동안약 14.6 만호를공급등지난해말까지약 22만호가지정되었으며, 보금자리지구에서공급된민간물량까지합하면 32만호에달함 표 2 보금자리지구추진현황 시기지구명구분 총공급 ( 호 ) 보금자리 민간분양 '09.6 시범지구 (4) 서울강남, 서울서초, 고양원흥, 하남미사 55,930 40,531 15,399 ' 차지구 (6) 구리갈매, 남양주진건, 부천옥길, 서울내곡, 서울세곡 2, 시흥은계 59,337 42,099 17,256 '09.12 위례신도시서울송파구일대, 경기성남 하남시일대 42,947 22,261 20,686 ' 차지구 (5) 서울항동, 인천구월, 하남감일, 광명시흥, 성남고등 122,600 85,900 36,700 ' 차지구 (2) 서울양원, 하남강북 23,600 17,100 6,500 ' 차지구 (2) 고덕강일, 과천지식정보타운 16,700 12,500 4,200 '12.7 소규모지구서울양천구신정동일대 자료 : 국토교통부 계 321, , ,741 4

5 - 향후추진예정될물량을감안시주택시장내미치는파급효과에대한우려가지속되어옴 - 이번정책방안에따라 2013 년보금자리청약물량을당초 1.6 만호에서 0.8 만호수준으로대 폭축소 한편민간부문의공급을탄력적으로조정할수있도록의무착공기간을연장 (2 년 3 년 ) 하고, 공급과잉우려가큰원룸형도시형생활주택의공급도적정수준으로유도해나갈계획 3. 유효수요창출방안 가. 세제감면 생애최초주택구입시취득세한시면제 ( 금년연말까지 ) - 부부합산 6 천만원이하가구가 6 억, 85 m2이하주택구입시취득세전액면제 연말까지주택구입시양도세한시감면 - 9억이하신규또는미분양주택, 1세대 1주택자 ( 일시적 2주택자포함 ) 가보유한 85m2및 9억이하기존주택을구입하는경우 - 금년말까지매매계약을체결하고계약금을지급한주택에대하여취득후 5년간의양도소득세액전액면제 5년이후양도시취득일로부터 5년간발생한양도소득금액은과세대상에서공제 종전보유주택양도시신규구입주택은주택수산정에서제외 1세대 1주택비과세요건을충족하는경우양도가액 9억원까지비과세 양도세부담완화 - 다주택자양도세중과 (50~60%) 제도를폐지하고기본세율 (6~38%) 로과세 ( 현재 2013 년말까지양도하는주택은중과유예중 ) - 1년내주택단기양도는 50% 40%, 2년내단기양도는 40% 기본세율 (6~38%) 로과세 - 법인의부동산양도소득에대한일반법인세외추가과세 (30%) 제도폐지 나. 금융지원 실수요자인생애최초주택구입자를지원하기위해, DTI, LTV 등금융규제, 금리, 자격조건들을 완화하는금융지원시행 5

6 근로자서민주택구입및전세자금지원을위해지원대상기준확대및금리인하 - 융자대상자기준을부부합산연소득 4 천만원이하무주택세대주에서 4.5 천만원이하무주 택세대주로확대 - 주택구입자금금리는 4.3% 에서 4.0%, 전세자금금리는 3.7% 에서 3.5% 로인하 표 6 생애최초주택구입자금지원조건변화 구분현행개선 융자대상 대상주택 금리 부부합산연소득 5.5 천만원이하생애최초주택구입자 부부합산연소득 6 천만원이하생애최초주택구입자 85m2이하, 주택가격 6억원이하 60m2이하, 주택가격 3억원이하 : 연 3.3% 연 3.8% 60~85m2이하, 주택가격 6억원이하 : 연 3.5% 상환기간 20 년분할상환 ( 거치기간 1~3 년 ) 30 년분할상환신설 ( 거치기간 1~3 년 ) 대출한도 호당 2 억원이내 ( 좌동 ) DTI LTV DTI 적용 (50~60%), LTV 60% DTI 은행권자율적용, LTV 70% 지원규모 '13 년 2.5 조원 ( 이차보전 ) '13 년 5 조원 ( 이차보전 ) 자료 : 국토교통부보도자료 ( ) 글로벌금융위기이후 DTI, LTV 규제시점에따라주택시장은크게영향을받았으나, 이번부동산대책에는가계부채증가부담을고려하여일반의 DTI 와 LTV 규제완화는제외하고, 생애최초주택구입자를대상으로규제완화를시행 - 생애최초주택구입자는작년까지 LTV 는 70% 를적용하고 DTI 는적용하지않았으나금년들어은행대출 국민주택기금의이차보전형태로적용되면서 LTV 60%, DTI 50~60% 로강화된규제를적용하고있는상황 그림 7 금융규제완화와주택시장변화추이 2.0% 1.5% 1.0% (MoM, %) 07 년 1 월전국 DTI 규제 08 년 12 월전국 DTI 규제완화 09 년 9 월수도권 DTI 규제 10 년 8 월수도권 DTI 규제완화 11 년 3 월수도권 DTI 규제재개 11 년 6 월가계부채연착륙대책 12 년 8 월 DTI 규제방안보완 0.5% 0.0% -0.5% 전국주택대출증감률 전국주택가격증감률 -1.0% 자료 : KB 국민은행, 한국은행, 금융감독원 6

7 - 따라서이번대책은금년들어몇개월간적용된규제를금년말까지한시적으로다시완화하 는수준 다. 청약제도개선 민영주택청약시청약가점제적용축소및 85m2초과민영주택분양시채권입찰제폐지등으로청약규제를완화 - 민영주택청약가점제 ( 07.9~) 적용대상을 85m2이하로축소 (85m2초과폐지 ) 하고, 적용비율도현행 75% 40% 로완화 가점제비율조정권을분양승인권자인시군구청장으로하향위임 ( 현행시, 도지사 ) 하여지역별시장상황에맞게탄력적으로적용 표 7 가점제및추첨제적용비율조정 주택규모 현행개선가점제추첨제가점제추첨제 85m2이하 75% 25% 40% 60% 85m2초과 50% 50% 폐지 100% 비고 시도지사가탄력조정 시군구청장이조정 자료 : 국토교통부보도자료 ( ) 주거수준상향등주택교체수요를지원하기위해, 유주택자 (1주택이상 ) 에게도가점제청약 1 순위자격부여 - 가점제청약1 순위 :( 현행 ) 입주자저축 1순위인무주택자 ( 개선 ) 입주자저축 1순위무주택자 +1주택이상소유자 85 m2초과민영주택분양시채권입찰제폐지 라. 임대주택시장활성화 토지임대부임대주택 제도를도입하고 주택임대관리업 신설 - 임대주택자의택지비부담을완화하고민간임대사업활성화 - 주택소유주를대신해민간임대주택의시설관리및임차인관리등임대와관련된종합서비 스제공 지난해 11 월국내주택관리업체인우리관리와일본네오팔레스 21 이합작해우리레오 PMC 설립 임대주택리츠에대해서 1 인당주식소유한도 (30%), 공모의무 (30%) 적용배제 7

8 準공공임대주택 제도도입 - 85 m2이하, 10 년의무임대주택으로서최초임대료 ( 시세이하 ) 및인상률제한 - 재산세를공공임대주택수준으로감면하고양도세장기보유특별공제율 60% 적용 마. 기타과도한규제정비 15년이상경과된아파트에대해안전성확보가가능한범위내에서수직증축리모델링을허용하는방안강구 - 현재는수평및공지내증축, 기존 1층을필로티로전환시 1개층증축허용 - 전문가 T/F 를구성하여구체적허용범위와전문기관의구조안전성검토및건축심의의무화등안전성확보방안을마련할계획 - 또한, 도시과밀문제나전 월세난이없도록지자체별로리모델링기본계획 ( 가칭 ) 을수립한후중앙도시계획위원회의심의및국토부장관의승인을받아시행 분양가상한제를시장상황에따라지정 해제할수있도록신축적운영방안추진 그린벨트등중첩규제지역을중심으로토지거래허가구역해제 대규모투자를수반하는계획입지개발사업에대한개발부담금한시감면 ( 향후 1 년간수도권 50%, 이외지역 100% 감면 ) - 택지개발, 산업단지개발, 관광단지조성, 도시환경정비사업등 규제완화를통한주택정비사업활성화 - 소형주택공급확대를위하여, 조합원에게기존주택의전용면적범위내에서 2주택공급을허용 ( 현재는기존주택의종전가격범위내에서만 2주택공급허용 ) - 조합의금융비용절감을위해주택미분양자에대한현금청산시기를사업후반부로늦출수있도록개선 4. 하우스 렌트푸어지원방안 가계부채와주택담보대출의지속적인증가, 주택시장침체, 주택거래위축으로인해원리금상환 에어려움을겪는하우스푸어 1 와렌트푸어 2 문제이슈화 1 하우스푸어란집을가지고있음에도대출이자등으로실질소득이줄어빈곤하게사는사람을의미하며, 국내주택담보대출대상가구중과도한부채 ( 생활소득대비원리금상환비율이 30% 이상, 자산대비부채 100% 이상인가구 ) 로생활의어려움을겪고있는약 16.2% (2011 년기준 ) 로추정 (KB 경영연구소 ) 2 렌트푸어란급증하는전세값을감당하는데소득의대부분을지출하느라저축여력도없고, 여유없이사는사람들을일컫는말 8

- 최근수도권을중심으로주택가격의하락세 ( 08.9 월대비 ᅀ5.5%) 가지속되고있고, 경기 침체또한장기화되고있어하우스푸어비중은더욱확대추세 주택담보대출의연체율또한크게악화 : 09.12 월 0.33% 13.2 월 0.96% - 전세가격은단기간급등 ( 09.2 월대비 23.

9 - 최근수도권을중심으로주택가격의하락세 ( 08.9 월대비 ᅀ5.5%) 가지속되고있고, 경기 침체또한장기화되고있어하우스푸어비중은더욱확대추세 주택담보대출의연체율또한크게악화 : 월 0.33% 13.2 월 0.96% - 전세가격은단기간급등 ( 09.2 월대비 23.6%) 함에따라임차거주에대한불안확산 그림 8 우리나라가계부채추이 1)2) 그림 9 국내은행연체율추이 (%) 가계대출 주택담보대출 주 : 1) 02 년이후는 93SNA 기준변경으로시계열단절 2) 음영은경기수축국면을표기 출처 : 한국은행 자료 : 금융감독원 하우스푸어와렌트푸어의증가는주거불안및소비위축등으로인해내수시장침체등의악순환더욱가중시키는문제야기 - 주택가격하락및주택담보대출부실화등은가계소비여력감소와내수위축에따른경기침체및금융기관 Risk 확대등의경제악영향요인 가, 하우스푸어지원방안 ( 주택보유희망가구 ) 연체의정도와가구의경제상황에따라맞춤형채무조정 - 부실이우려차주의경우신용회복위원회 3 또는금융권자체적으로조정 기존신용대출중심의프리 개인워크아웃제도의수혜범위를확대하는개념 - 3 개월이상연체한차주는캠코를통해부실채권을매입하고, 채권전부매입시차주에게 보유지분매각옵션을제공 3 개월이상연체대상자는약 3 만명수준으로총 1000 억원규모 ( 지분매입 100 억원한도 ) 의시범추진 3 신용회복위원회란과중채무자의조속한경제적재기를지원하기위해금융기간간협약을통해설립. 프리워크아웃 (1~3 개월미만단기연체자의채무자가금융채무불이행자로전락을방지하기위해채권금융회사와협의후조정 ) 및개인워크아웃제도등의운영을통해개인회생을지원 ( 출처 : 기획재정부및신용회복위원회홈페이지 ) 9

10 그림 10 캠코를통한연체채권채무조정 그림 11 주택담보대출채권매각제도 채무조정 ( 채권전액매입시지분매입옵션 ) 캠코 원리금상환 ( 지분매각시임대료납부 ) 하우스푸어 (3 개월이상연체 ) 채권대금지급 대출채권매각 채권매각금융회사 기타금융회사 채권을매각하지않는기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 유동화증권투자자 자금투자 원금상환유예등채무조정 주택금융공사 MBS 발행이자지급 이자상환 ( 유예기간종료시원금상환 ) 주택금융공사 채권대금지급 대출채권매각 채권매각은행 기타금융회사 ( 은행, 비은행 ) 채권을매각하지않는기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 자료 : 국토교통부외보도자료 ( ) 자료 : 국토교통부외보도자료 ( ) - 정상차주이나상환에부담을느끼는차주의경우신청시, 주택금융공사가대출채권을매입 하여최장 10 년간원금상환유예 2013 년약 1 조원한도로 85m 2 이하 1 주택보유, 연소득 5 천만원이하가구에한해실시 ( 주택매각희망가구 ) 임대주택리츠를활용한주택지분매각후재임대방식제공 - 주택소유자는주택을역경매 4 방식으로정해진가격에리츠에매각하고해당주택을 5 년간주 변시세수준의보증부월세형태로임차하여거주 원소유주에재매입우선권을부여하되, 재매입하지않은주택은리츠가시장에매각 하고, 매입되지않은주택은 LH 가매입하여공공임대주택으로활용 1 세대 1 주택전용 85m 2 이하아파트만이대상이며 1 차사업으로 500 매입추진 그림 12 임대주택리츠개념도 표 5 주택연금제도현황 구분내용비고 금융기관 LH 운영주체 한국주택금융공사 4 대출상환 하우스푸어 2 주택 ( 지분 ) 매각 5 임대 ( 사용 ) 료 6 주택 ( 지분 ) 재매입 3 매입확약 REIT s ( 리츠 ) 1 투자 7 청산 투자자 대상자 대상주택 주택연금지급방식 보증기간 부부모두만 60 세이상 시가 9 억원이하주택 종신지급방식 : 수시인출한도설정없이매월지급 종신혼합방식 : 수시인출한도설정후나머지부분을매월지급소유자및배우자사망시까지 만 50 세로변경 인출한도를 50% 에서 100% 확대 종신 자료 : 국토교통부외보도자료 ( ) 자료 : 주택금융공사. KB 경영연구소재편집 4 역경매방식은매도자의매각희망가격을낸후이중감정평가액대비비율이낮은순으로매입하는방식 10

11 ( 주택연금확대 ) 고령자의유동성조기공급을위해주택연금가입 - 가입연령을부부모두 60 세이상에서 50 세이상으로낮추고, 일시로인출할수있는한도를 50% 에서 100% 로확대 1 년간한시시행후연장검토예정 나. 렌트푸어지원방안 ( 목돈안드는전세 1) 집주인담보대출방식 - 집주인이주택을담보로대출을실행하되대출이자는세입자가납부하는방식으로세입자는 기존월세나전세대출대비저렴한임차비용조달가능 - 집주인의경우대출금에대한소득세비과세, 이자납입액의 40% 소득공제, 양도세중과폐 지, 대출규모에비례한재산세 종부세감면등세제혜택제공 대상가구는실거주용주택임차하는부부합산연소득 6 천만원이하무주택세대주로서전세보증금 3 억이하 ( 지방은 2 억이하 ) 가구이며수도권 5 천만원, 지방 3 천만원내대출 대상주택은연말까지담보대출시 DTI 를금융회사자율로적용, LTV 70% 까지완화예정 ( 목돈안드는전세 2) 임차보증금반환청구권양도방식 - 임차보증금반환청구권 5 을임차인이대출금융기관에양도해전세대출의담보력을강화하여 대출금리인하및한도확대 - 양도방식은임대인의동의하에임대차계약서에전세자금대출및보증금반환채권양도사 실을특약으로기재 단, 금융기관에서우선변제권부여에대한주택임대차보호법개정선행필요 그림 13 주인담보대출방식 그림 14 임차보증금반환청구권양도방식 DTI, LTV 완화 금융기관 세입자 ( 임차인 ) 전세자금대출 임차보증금반환청구권양도 금융기관 보증계약 보증기관 정부 주택담보대출 ( 보증금 ) 담보제공 이자납부 보증 임대차계약 세제지원 집주인 ( 임대인 ) 임대차계약 세입자 ( 임차인 ) 집주인 ( 임대인 ) 임대차보호법상우선변제권확보 자료 : 국토교통부외보도자료 ( ) 자료 : 국토교통부외보도자료 ( ) 5 임차보증금반환청구권이란임차인 ( 세입자 ) 가임대인 ( 집주인 ) 에게임차보증금을내는대가로보유하는채권 ( 국토교통부 ) 11

12 ( 전세자금지원확대 ) 국민주택기금을활용한전세자금의한도확대및대출요건조정 - 소득요건을상향 ( 가구소득 천만원 ) 및대출한도를확대하고 ( 현 8천만원 수도권 1억원, 지방 8천만원 ), 금리를인하 ( 현행 3.7% 3.5%) 하는등의개선 5. 보편적주거복지 가. 임대주택확대 분양위주의공공주택공급을향후임대위주로전환할계획 - 공공주택을연 13 만호공급하되분양주택은 2 만호임대주택은 11 만호계획 - 임대주택중 7 만호는건설을통해공급하고 4 만호는매입이나전세방식으로공급 표 6 공공주택공급계획 구분 ( 만호 ) 공공분양 임대계 건설 임대 국민 영구 공공 공공임대 민간 매입 전세 연 13 만호 자료 : 국토교통부 공공건설임대물량은외곽 ( 그린벨트, 신도시 ) 보다는도심 ( 철도부지, 국공유지등 ) 내입지가능할물량을중심으로확대 - 매년공공주택 13만호를준공 ( 입주 ) 하고, 향후준공목표달성을위해최대연간 7.4 만호인허가 그림 15 임대주택재고추이 그림 16 공공주택준공계획 ( 천호 ) 1, ( 천호 ) '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 장기 ( 영구 /50년/ 국민 ) 임대 5년건설 / 사원임대매입임대자료 : 국토교통부 임대주택 분양주택 자료 : 국토교통부 12

13 행복주택은철도부지, 국 공유지등을활용하여업무 상업시설이포함된복합개발방식으로건설 - 향후 5년간 ( 13~ 17 년 ) 총 20만호를공급하되 2013 년에는수도권에 1만호를시범적으로추진할계획 - 입주대상 : 공급물량중 80% 를신혼부부, 사회초년생, 대학생등사회활동이왕성한계층 (60%) 과주거취약계층 (20%) 에우선공급 나. 주택바우처제도 주택기금융자지원등수요자지원방식인주택바우처 6 도입확대를단계적추진 - 저소득가구의월임대료보조를위해현행주거급여제도를소득 거주형태 임대료부담수준등을종합적으로고려한주택바우처제도로확대발전시켜나갈예정 년. 上사업모델확정 2014 년. 上기시범사업 2014 년. 下기초생활보장제도개별급여전환과함께도입 우리나라의경우, 서울시가자체예산을통해 2010 년부터제도를도입시행 - 서울시의경우최저생계비를기준으로 120% 이하와 120~150% 수준의가구에게매년심사를통해지원 2010 년현재지급가구및규모는총 4,892 세대에약 2,612 백만원수준 (1 세대당연 52.4 만원 ) 그림 17 일반주택바우처지급운영사례 ( 서울시기준 ) 중앙정부 ( 시청 ) 4 예산배정 3 예산배정요청 5 주택바우처지급 ( 임대료보조 ) 지방정부 ( 구청 ) 2 심사후선정 1 신청 주택소유자 ( 임대인 ) 임대차계약 수급대상자 ( 세입자 ) * 주택바우처의지급은수급대상자에게직접지급되기도함 자료 : KB 금융지주경영연구소재편집 6 주택바우처제도 (Housing Voucher Program) 란저소득층의임대료가소득의일정수준을넘을경우, 임대료의일부를쿠폰형태로지원하는제도로서민주거안정을위해지원되는대표적인주거비보조프로그램임. 원래는쿠폰, 증서등을통해지원하는방식을의미하나, 실제로는임차인에게임대료를보조해주는방식을통칭하는개념으로사용되고있음 13

14 < 주택시장관련각종지표 > 전국주택가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비 %) 구 분 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 13.1 월 2월 매매가격 전세가격 자료 : 국민은행 지역별주택가격변동률 ( 전월대비 ) 추이 매 매 전 세 ( 단위 : 전월대비 %) 구 분 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 13.1 월 2월 서울 수도권 개광역시 서울 수도권 개광역시 자료 : 국민은행 주택금융관련통계 ( 단위 : 십억원, %) 년월 주택담보대출주택담보대출주택담보대출금리잔액 1) 순증액 2 ) 연체율코픽스 ( 잔액 ) 코픽스 ( 신규 ) 주택담보대출 10년말 284, , 년말 306, , 년말 316,900.0 P 10,784.0 P /08 311, /09 311, /10 312, /11 311, /12 316,908.8 P 4, P /1 314,700.0 P -2,300.0 P 0.95 P 자료 : 한국은행통계시스템, 금융감독원 1) 연도말자료는전년말대비, 월별자료는전월대비기준 2) P 는잠정치 14

15 기타월별아파트관련통계 ( 단위 : 천호 ) 구분 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 13.1 월 2 월 거 전국 N/A 래량 수도권 N/A 미 전국 N/A 분양 수도권 N/A 분 전국 양 수도권 입 전국 주 수도권 자료 : 온나라부동산포탈, 부동산 114 전국지가 ( 地價 ) 변동률및토지거래량 ( 단위 : 전월대비 %, 천필지 ) 구 분 12.2 월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 13.1 월 지가변동률 토지거래량 자료 : 국토해양부 미국주택시장관련통계 ( 단위 : 천호 ) 구분 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 13.1 월 2월 주택가격지수 주택판매량 4) 1) 10대도시 2) 20대도시 N/A N/A N/A N/A 3) 전국 N/A N/A 신규 N/A 기존 4,460 4,530 4,590 4,410 4,600 4,840 4,780 4,830 4,960 4,900 4,920 N/A 5) 주택시장지수 (NAHB) 자료 : Datastream ) S&P Case/Shiller 주택가격지수지수 10 대도시기준 ( 계절조정 ), 2) S&P Case/Shiller 주택가격지수지수 20 대도시기준 ( 계절조정 ) 3) FHFA( 미연방주택금융청 ) 주택가격지수기준 ( 계절조정 ), 4) 매월수치는연환산기준임 5) NAHB( 전미주택건설업협회 ) 에서주택건설업자들을대상으로주택판매수준을설문조사한결과로 50 이상이면주택시장이확장하고 50 이하면위축되는것으로해석 15

16 MEMO 16

(Microsoft Word - KB_Daily_Vitamin_ _\303\326\301\276.doc)

$(Microsoft Word - KB_Daily_Vitamin_ _\303\326\301\276.doc)$ 2013. 4. 17. (13-44 호 ) : 4.1 부동산대책 에따른금융정책변화분석 4.1 부동산종합대책개요 주택시장안정화를위한금융지원 하우스푸어지원방안 랜트푸어지원방안 향후방향및시사점 4.1 부동산종합대책 개요 주택시장의침체가장기화됨에따라 4월1일주택시장정상화종합대책을발표 주택시장침체에따른민간소비회복지연, 향후시장부진심화등으로인한금융시장안정성훼손을방지하기위해대책마련