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영빈 임
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1 ᅵ 리서치센터 은행 주택시장정상화및서민주거안정지원방안 발표은행ㅣ산업코멘트 강남 3 구투기지역해제 - 정부는오늘 (5월 10일 ) 주택시장정상화및서민 중산층주거안정지원방안 을발표하였다. 주택거래가위축되고수도권중심으로신규분양시장의부진도지속되고있어신규주택입주나이사에불편을겪고있고, 주택거래와관련된중소업종침체, 신규주택공급위축과전월세시장에도부담을줄우려가있다는점을고려하여 주택시장정상화및서민 중산층주거안정지원방안 을발표하였다. - 이번방안은크게과도한규제정상화, 실수요자의주택구입여건개선, 중소형 임대주택공급및재정비사업활성화의 3가지부분으로구성되어있다. - 투기지역해제로인해강남3구의주택담보인정비율 (LTV) 과총부채상환비율 (DTI) 은서울다른지역과동일하게 50% 까지적용되고, 3주택자에대한양도세가산세율 (10%p) 이적용되지않으며, 생애최초구입자금도지원받을수있게된다. 은행주에긍정적인이슈지만, 영향은제한적 Analyst 심규선 ksshim@hanwha.com RA 강현수 hskang@hanwha.com Overweight - 부동산규제완화대책이은행에미치는긍정적인영향은 1) 주택거래량을회복시키고, 가격하락을막아담보가치가떨어지는것을막고, 2) 주택건설경기호전에따른건설업에대한기업대출건전성개선및대출증가, 3) 수요증가에따른주택담보대출증가효과등이다. 이러한긍정적인효과들이나타나기위해서는경기회복기에수요를자극할수있는매력적인완화대책이발표되고, 수요자들도주택가격상승에대한기대를하고있는상황에서감독기관의감독기준과은행들의대출전략도완화되는경우에가능하다. - 오늘발표된 주택거래정상화및서민 중산층주거안정지원방안 은 1) 전국적인주택담보인정비율 (LTV) 나총부채상환비율 (DTI) 확대등의조치가있었던것은아니고, 2) 경기회복이아직본격적으로일어나지않고있으며, 3) 집값상승에대한큰기대감이있는상황은아니고, 4) 은행과감독기관의주택담보대출에대해보수적인시각을유지하고있어이번 주택거래정상화및서민 중산층주거안정지원방안 으로인해주택담보대출이증가하는것은제한적일것으로판단된다. 당사는 2012 년주택담보대출예상성장률을 6% 수준으로유지하고있다. - 부동산규제완화대책이주택담보대출증가에기여했는가를보면, 금융위기가확대된 2009 년이후정부의부동산관련대책은 5번있었으며, 규제강화대책이 3번, 규제완화대책이 2번있었다. < 표2> 에서부동산대책발표이후 3개월, 1년간주택담보대출증가율을보면큰변화없이지난 3년간 (2009~2011 년 ) 평균 8.6% 성장하였다 년까지급증하던주택담보대출은 2007 년이후성장률이둔화되어 7~8% 수준의성장률을시현하였는데, 이는금융위기확산이후은행들의보수적인주택담보대출전략과주택가격부진에따른영향으로판단된다. - 부동산대책발표이후은행업종주가움직임은과거사례를보면큰영향은없었다 년이후발표된 5번의부동산대책발표이후 2주간은행업종지수는오히려규제가강화되었던 2009 년과 2011 년 3월에 KOSPI 수익률을 Outperform 하였다.

2 1. 강남 3 구투기지역해제 정부는오늘 (5 월 10 일 ) 주택시장정상화및서민 중산층주거안정지원방안 을발표하였다. 주택거래가 위축되고수도권중심으로신규분양시장의부진도지속되고있어신규주택입주나이사에불편을겪고 있고, 주택거래와관련된중소업종침체, 신규주택공급위축과전월세시장에도부담을줄우려가있다 는점을고려하여 주택시장정상화및서민 중산층주거안정지원방안 을발표하였다. 이번방안은크게과도한규제정상화, 실수요자의주택구입여건개선, 중소형 임대주택공급및재정비사업활성화의 3 가지부분으로구성되어있다. 과도한규제정상화와관련된추진과제로는 1) 주택투기지역 ( 03 년강남 3 구지정 ) 및주택거래신고지역 ( 04~05 년강남 3 구지정 ) 해제, 2) 수도권공공택지및개발제한구역 (GB) 해제지구의분양권전매제한기간완화 ( 주택법시행령개정 ), 3) 민영주택재당첨제한폐지 ( 주택공급규칙개정 ), 4) 주택단기 (2 년미만 ) 보유후양도시적용되는양도세중과세율완화 ( 소득세법개정 ), 5) 기발표 추진중인시장정상화방안을적극 추진 ( 다주택자양도세중과폐지, 분양가상한제폐지, 재건축초과이익부담금 2 년부과중지 ) 등이포함 되었다. 투기지역해제로인해강남 3 구의주택담보인정비율 (LTV) 과총부채상환비율 (DTI) 은서울다른지역과동일하게 50% 까지적용되고, 3 주택자에대한양도세가산세율 (10%p) 이적용되지않으며, 생애최초구입자금도지원받을수있게된다. 실수요자의주택구입여건개선과관련된추진과제로는 1) 금리우대보금자리론지원확대 ( 주택금융공사내규개정 ), 2) 생애최초주택구입자금지원확대 ( 주택기금운용계획변경 ), 3) 주택금융공사의동일인대출보증한도를현행 2 억원에서 3 억원까지확대 ( 주택금융공사법시행령개정 ), 4)1 세대 1 주택비과세요건완화 ( 소득세법시행령개정 ), 5) 일시적 2 주택자에대한양도세특례기준완화 ( 소득세법시행령개정 ) 등이포함되었다. 중소형 임대주택공급및재정비사업활성화와관련된추진과제로는 1) 아파트일부를별도로구획하여 2 세대이상이거주 ( 임대등 ) 할수있는 세대구분형아파트 공급활성화 ( 사업승인지침통보 ), 2) 다양한규모 와유형의도시형생활주택공급이촉진되도록지원확대, 3)1:1 재건축에대한주택규모제한합리적개선 ( 도정법시행령개정 ), 4) 뉴타운지구내재개발사업에만적용되던용적률인센티브제도를재건축까지확 대 ( 도촉법개정 ), 5) 뉴타운기반시설설치비에대한국고지원지속확대추진, 6) 택지지구내블록형단독주 택용지에대한건축규제완화등이포함되었다. 정부는이번대책시행으로시장과열기에도입된과도한시장규제가정상화됨으로써주택거래가시장기능에따라원활하게이루어질수있을것으로보고주택거래가회복될경우전월세시장안정에도도움을줄수있을것으로기대하고있다. 또한, 도시내다양한규모 유형의주택공급확대와재정비사업의원 활한추진에도기여할수있을것으로보고있다. 따라서시행령개정등후속조치를최대한신속히추진하고, 법률개정이필요한사항도국회협조를통해조속히추진해나갈계획이라고밝혔다. 2 Research Center

3 [ 표 1] 5.10 주택시장정상화및서민 중산층주거안정지원방안 주요내용 구분추진과제조치사항일정 1) 강남 3 구주택투기지역, 주택거래신고지역해제 2) 분양권전매제한완화, 보금자리주택거주의무기간완화 ( 주택법시행령, 12.7 보금자리법시행령 ) ) 민영주택재당첨제한폐지 ( 주택공급규칙 ) 12.7 과도한규제정상화 4) 2 년미만보유후양도시적용되는 양도세중과세율완화 ( 소득세법 ) 5) 다주택자양도세중과폐지 ( 소득세법 ) 6) 분양가상한제폐지 ( 주택법등 ) 7) 재건축부담금부과중지 ( 재건축초과이익환수법 ) 8) 금리우대보금자리론지원확대 금융위 ( 주금공내규 ) 9) 생애최초주택구입자금지원확대, ( 기금운용계획 ) 실수요자의주택구입여건개선 10) 주택금융공사의동일인대출보증한도확대 금융위 ( 주금공법시행령 ) ) 1 세대 1 주택비과세보유요건완화 ( 소득세법시행령 ) ) 일시적 2 주택자양도세특례기준완화 ( 소득세법시행령 ) ) 세대구분형아파트공급활성화를위한규제완화 ( 사업승인지침 ), 14) 도시형생활주택기금지원확대및건설규제완화 ( 기금융자조건 ) ( 건축법시행령 ) 12.7 중소형 임대주택공급및 15) 1:1 재건축시규모별주택건설비율탄력적용 ( 도정법시행령 ) 12.8 재정비사업활성화 16) 뉴타운지구내용적률인센티브제적용확대 ( 도촉법 ) 17) 뉴타운기반시설비국고지원확대 18) 블록형단독주택용지규제완화 ( 택지처리지침 ) ( 주택법시행령 ) 12.7 Research Center 3

4 2. 은행주에긍정적인이슈지만, 영향은제한적오늘 (5 월 10 일 ) 발표된 주택거래정상화및서민 중산층주거안정지원방안 에포함된내용 ( 시장과열기에도입되었던과도한규제정상화, 실수요자의주택구입여건개선, 중소형 임대주택공급및재정비사업활성화지원 ) 은 1) 최근거래가감소한주택거래회복에는긍정적인영향을줄것으로예상되고, 2) 주택가격의급락을막는데도도움이될것으로예상되며, 3) 중소형건설사의업황개선에도움이될것으로예상된다. 부동산규제완화대책이은행에미치는긍정적인영향은 1) 주택거래량을회복시키고, 가격하락을막아담보가치가떨어지는것을막고, 2) 주택건설경기호전에따른건설업에대한기업대출건전성개선및대출증가, 3) 수요증가에따른주택담보대출증가효과등이다. 이러한긍정적인효과들이나타나기위해서는경기회복기에수요를자극할수있는매력적인완화대책이발표되고, 수요자들도주택가격상승에대한기대를하고있는상황에서감독기관의감독기준과은행들의대출전략도완화되는경우에가능하다. 오늘발표된 주택거래정상화및서민 중산층주거안정지원방안 은 1) 전국적인주택담보인정비율 (LTV) 나총부채상환비율 (DTI) 확대등의조치가있었던것은아니고, 2) 경기회복이아직본격적으로일어나지않고있으며, 3) 집값상승에대한큰기대감이있는상황은아니고, 4) 은행과감독기관의주택담보대출에대해보수적인시각을유지하고있어이번 주택거래정상화및서민 중산층주거안정지원방안 으로인해주택담보대출이증가하는것은제한적일것으로판단된다. 당사는 2012 년주택담보대출예상성장률을 6% 수준으로유지하고있다. [ 그림 1] 금융위기이후부동산대책발표와은행업종지수 수도권 LTV 60% 로강화 ( ) 은행업지수 DTI 수도권으로확대적용 ( ) DTI 부활무주택자 DTI ( ) 제외 ( ) 분양가상한제폐지 ( ) 08/01 08/07 09/01 09/07 10/01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 4 Research Center

5 [ 그림 2] 아파트거래량과주택담보대출 & 가격 ( 전국 ) [ 그림 3] 아파트매매가격대비전세가격비율상승지속 16 가격증가율 _ 전국아파트 ( 좌 ) (%) (%) 대출증가율 _ 주담대 ( 좌 ) 거래량증가율 _ 전국 ( 우 ) (%) 70 전국서울수도권기타지방 자료 : 한국은행, 국민은행, 통계청, 한화증권리서치센터 자료 : 통계청, 한화증권리서치센터 부동산규제완화대책이주택담보대출증가에기여했는가를보면, 금융위기가확대된 2009 년이후정부의부동산관련대책은 5 번있었으며, 규제강화대책이 3 번, 규제완화대책이 2 번있었다. < 표 2> 에서부동산대책발표이후 3 개월, 1 년간주택담보대출증가율을보면큰변화없이지난 3 년간 (2009~2011 년 ) 평균 8.6% 성장하였다 년까지급증하던주택담보대출은 2007 년이후성장률이둔화되어 7~8% 수준의성장률을시현하였는데, 이는금융위기확산이후은행들의보수적인주택담보대출전략과주택가격부진에따른영향으로판단된다. 부동산대책발표이후은행업종주가움직임은과거사례를보면큰영향은없었다 년이후발표된 5번의부동산대책발표이후 2주간은행업종지수는오히려규제가강화되었던 2009 년과 2011 년 3월에 KOSPI 수익률을 Outperform 하였다.(< 그림4>~< 그림8> 참조 ) [ 표 2] 부동산대책발표이후주택담보대출증가율에큰영향은없었음 발표일자구분주요내용 발표후 3 개월간주택담보대출증가율 (%) 발표후 1 년간주택담보대출증가율 (%) (1) 강화 수도권 LTV 60% 에서 50% 로강화 (2) 강화 DTI 강남 3 구에서수도권전역으로확대적용 (3) 완화 무주택자및 1 가구 1 주택자 DTI 제외 (4) 강화 DTI 규제부활 (5) 완화 분양가상한제폐지및규제완화 자료 : 한국은행, 한화증권리서치센터 Research Center 5

6 [ 그림 4] 부동산대책전후 2 주간은행주수익률 [ 그림 5] 부동산대책전후 2 주간은행주수익률 규제발표일 (12.7) 규제발표일 (3.22) 11/23 11/27 12/01 12/05 12/09 12/13 12/17 12/21 03/08 03/12 03/16 03/20 03/24 03/28 04/01 04/05 [ 그림 6] 부동산대책전후 2 주간은행주수익률 [ 그림 7] 부동산대책전후 2 주간은행주수익률 규제발표일 (8.29) 규제발표일 (9.4) 08/16 08/20 08/24 08/28 09/01 09/05 09/09 08/21 08/25 08/29 09/02 09/06 09/10 09/14 09/18 [ 그림 8] 부동산대책전후 2 주간은행주수익률 규제발표일 (7.6) 06/22 06/26 06/30 07/04 07/08 07/12 07/16 07/20 6 Research Center

7 Compliance Notice 이자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다. ( 작성자 : 심규선, 강현수 ) 상기종목에대하여 2012 년 05월 10일기준당사및조사분석담당자는규정상고지하여야할재산적이해관계가없습니다. 당사는본조사분석자료를기관투자가또는제3자에게사전제공한사실이없습니다. 당사는 2012 년 05월 10일기준으로지난 1년간위조사분석자료에언급한종목들의유가증권발행에참여한적이없습니다. 당사는 2012 년 05월 10일현재상기종목의발행주식을 1% 이상보유하고있지않습니다. 본자료는투자자의증권투자를돕기위하여당사고객에한하여배포되는자료로서어떠한경우에도복사되거나대여될수없습니다. 본조사자료에수록된내용은당사리서치센터가신뢰할만한자료및정보로부터얻어진것이나, 당사는그정확성이나안전성을보장할수없습니다. 따라서, 어떠한경우에도본자료는고객의증권투자의결과에대한법적책임소재에대한증빙자료로사용할수없습니다. 투자등급예시 (6 개월기준 ) 기업 산업 Buy( 매수 ) 시장대비초과수익률 20% 이상기대 Overweight 비중확대 Outperform( 시장수익률상회 ) 시장대비초과수익률 10% ~ 20% 기대 Neutral 중립 Marketperform( 시장수익률 ) 시장대비초과수익률 -10% ~ 10% 기대 Underweight 비중축소 Underperform( 시장수익률하회 ) 시장대비초과수익률 -10% 이하기대 N/R(Not Rated) 투자의견없음 Research Center 7

디스플레이산업 [3 월상반월 ] LCD 패널가격동향 Witsview, 3월상반월 LCD패널가격발표 : 2월하반월대비 -0.3% 하락시장조사기관인 Witsview 가 3월상반월 LCD패널가격을발표하였다. TV, 모니터, 노트PC 용 LCD패널평균가격은지난 2월하반월대비

디스플레이산업 [3 월상반월 ] LCD 패널가격동향 Witsview, 3월상반월 LCD패널가격발표 : 2월하반월대비 -0.3% 하락시장조사기관인 Witsview 가 3월상반월 LCD패널가격을발표하였다. TV, 모니터, 노트PC 용 LCD패널평균가격은지난 2월하반월대비 -0.3% 로하락세를이어갔지만, 하락의폭은감소했다. TV패널중에서중국내수요비중이높은 32인치의가격은춘절이후의재고조정영향으로지속적으로하락하고있고,