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광현 송
5 years ago
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1 참여정부주택부동산정책 평가및문제점 주택산업연구원선임연구위원권주안 Ⅰ. 참여정부의주택정책 Ⅱ. 주택정책의총론적평가 Ⅲ. 개별대책의문제점 Ⅳ. 선결과제

2 < 차례 > I. 참여정부의주택정책 1 1. 주택정책개요 1 2. 주요주택정책 1 II. 주택정책의총론적평가 4 1. 주택정책평가 4 2. 주택정책의부작용 6 III. 개별대책의문제점 9 1. 조세대책 9 (1) 종합부동산세도입 9 (2) 양도소득세강화 10 (3) 조세정책의영향분석 금융대책 주택공급대책 12 (1) 주택가격과주요경제지표의장기비교 12 (2) 최근주택가격상승요인 13 (3) 분양가상한제및원가공개의문제점 15 (4) 재건축사업규제 16 (5) 전매제한 17 (6) 후분양전환 기타대책 18 (1) 부동산거래실거래신고의무화 18 (2) 주택공급확대 18 IV. 선결과제 주택시장정상화 주택공급의탄력성확보를통한안정적공급기반구축 20

3 권주안 I. 참여정부의주택정책 1. 주택정책개요 참여정부주택정책은서민주거안정 주택가격안정화 투기수요억제 양극화 해소 시장투명성제고를목표로설정하여총 하였음 30여차례에걸쳐대책을발표 주택시장안정화를위해투기적목적의주택수요를억제하고과도한자본이득을차단하기위한장치를마련하였으며거래질서확립을위한투명성제고대책을도입하였고서민주거안정을위해임대주택공급확대를위한각종지원대책을강구 2. 주요주택정책 2003년 10.29대책주요내용 구분주택공급금융정책세제개편주택제도주택거래투명화 내용 강북뉴타운 12~13 개지구추가선정 광명 아산등고속철도역세권주택단지개발 투기지역아파트주택담보인정비율하향조정(50% 40%) 투기지역및과열지구주택담보대출실태점검 주택연계증권 (ELS) 개발및판매활성화 주택담보대출총량제실시검토( 중장기) 종합부동산세시행시기단축( ) 투기지역 2주택이상양도세탄력세율적용 1세대 3주택이상양도세 60% 인상 투기지역 6 억원이상주택취득시실취득가액으로거래세과세( 중장기) 6대광역시및도청소재지전역조사투기과열지구확대지정 개발부담금제도연장및비수도권으로확대 20세대이상주상복합아파트분양권전매금지 분양권전매금지전국실시( 중장기) 재건축아파트개발이익환수방안검토( 중장기) 투기지역주택거래허가제도입검토( 중장기) 강도높은세무조사계속 투기혐의자금융재산일괄조회허용 급등한아파트기준시가재고시 1

4 참여정부주택정책평가및문제점 2005년 8.31정책주요내용 구분 내용 주거안정 주택구입자금 5 천억원증액(1조 5천억원 2 조원) 생애최초주택구입자금지원재개 저소득층전세자금대출금리인하( 영세민 %, 근로자 5.0 4,5%) 개발제한구역해제예정지국민임대주택단지추가확대 10년장기민간건설임대주택활성화 주택거래투명화 실거래가격신고의무화및등기부기재 주택시장안정 종합부동산세세대별합산, 기준금액 6억원초과로조정 주택분재산세과표적용률 2008년부터 5%p씩상향조정 양도소득세실거래가과세및 1가구 2 주택중과(50%) 개인간주택거래시취득세 등록세 1%p 인하 주택공급 송파거여지구국 공유지 200만평개발 김포신도시, 양주옥정지구등추가개발 공공택지주택공영개발확대 원가연동제및주택채권입찰제도도입( 공공택지) 토지시장안정 토지거래허가신청시자금조달내역제출의무화 개발부담금재부과및기반시설부담금제도입 비사업용토지종합부동산세부과( 공시지가 6억원 3 억원) 양도세실거래가과세로전환(2007) 2006년 3.30대책주요내용 구분 내용 서민주거복지 영세민전세자금수혜가구연간 1만 9천호에서 2만 5천~3만호로확대 도심내다가구매입임대주택연간 4,500 호공급 서민 중산층아파트( 전용면적 25.7 평형) 분양가인하추진 금융정책 투기지역 6억원초과아파트구입시 LTV 외추가 DTI 적용 재건축제도 안전진단강화재건축부담금등개발이익환수제도도입 주택거래투명화 거래신고지역내주택취득시자금조달계획신고의무화 2

5 권주안 2006년 11.15대책주요내용 구분 내용 주택공급 수도권신도시등신규택지확보추진( 공공택지) 신도시및국민임대단지밀도상향조정: 8.9 만호추가공급( 공공택지) 택지개발기간단축: 신도시의경우현행 7.5년 5 ~6.5 년( 공공택지) 기존도심의광역재정비활성화및원주민재정착유도( 민간택지) 계획관리지역내주택건설규제합리화( 민간택지) 다세대 다가구, 주상복합 오피스텔건축규제개선( 민간택지) 택지조성비절감( 분양가인하) 중소형주택용지(25.7 평이하) 주택용지공급가격인하( 분양가인하) 금융정책 LTV, DTI 등주택담보대출관리강화 서민주거복지 장기임대주택비축 공급확대 서민주택금융지원강화 2007년 1.11대책주요내용 구분주택공급금융정책서민주거복지 내용 분양가상한제및원가공개확대 마이너스옵션제도입 토지임대부및환매조건부분양시범실시( 07 년중) 채권입찰제상한액하향조정 분양주택에대한전매제한기간확대 실수요자에유리한방향으로청약제도개편 공공택지공급방식개편 후분양제도시행연기( 도입시기를 1 년간순연: 07 년 08 년) 민간택지내공공 민간공동사업제도 도입 1115 방안 상민간주택공급확대를위한제도개선 토지보상제도개편 다주택보유자에대한주택담보대출규제강화 주택담보대출여신심사체계전환: 담보가치 차주의실질채무상환능력 가계대출에대한대손충당금설정강화 주택담보대출주택신보출연료율인상 주택담보대출동향상이상징후발견시 LTV, DTI 규제추가강화 07년중국민임대주택 11 만호( 수도권 5.6 만호) 건설 07 ~ 12년간도심내맞춤형임대주택연1.3만호공급 25.7 평이하의서민 중산층용주택공급 부도임대아파트주공매입방안추진 소득수준별임대료차등화방안( 07 년시범사업) 주택바우처제도도입( 07 년계획안, 08 년이후시범사업) 서민주거단지의주거환경개선 이사철에대비한수도권전 월세안정대책 3

6 참여정부주택정책평가및문제점 II. 주택정책의총론적평가 1. 주택정책평가 주택시장안정화달성 참여정부출범직후급상승세를보였던주택가격은 2003년 10.29대책으로 2005 년초반까지상승세가안정되었으나 2005년과 2006년각각 4.0%, 11.6% 의상승세를보여불안정성이증대되었으 나 2006년 11.15대책이후안정세로전환되었음 주택가격은주택정책발표시기전후로등락을반복하였고최근들어안 정세로전환 2007년 11월현재주택가격은 2006 년대비안정되었음 ( 인천과강북을 제외한지역에서의주택가격상승은 보임 ) 5% 내외수준으로뚜렷한안정세를 < 주택가격상승률추이 > 서울 강북 강남 인천 경기 수도권 자료 : 국민은행 4

7 권주안 그러나참여정부기간중주택가격상승폭은다른기간에비해상대적으로 높은것으로나타나결과적으로주택가격은안정되었으나가격수준이높은 상태를유지하고있다는점에서부분적인성공으로평가됨 주택공급확대 : 주거안정제고달성 주택공급은지속적으로감소하여주거안정을저해함 IMF 외환위기이후주택공급실적은회복세를보여 2002년 66만호를기 록하였으나참여정부출범후공급실적은계속감소 : 2003년 58 만호, 2004~2006년 46만호수준으로감소 반면임대주택공급은국민임대주택의증가로확대되었음 국민임대주택공급은 2003년부터지속적으로증가 : 2002년 5 만호, 2003년 7 만호, 년 9만호로계속증가 공공부문주택공급실적은증가하였으나민간부문의감소폭이커전체적인 주택공급은감소하였으며공공부문이민간부문의공급을구축하는결과가 초래되었음 임차수요서민의주거안정은제고되었으나분양수요서민의주거안정은 위축되어주택정책목표달성은만족스럽지못한결과를초래하였음 < 민간 공공부문의주택공급실적추이 > ( 천호 ) 공공부문 민간부문 자료 : 건설교통부 5

8 참여정부주택정책평가및문제점 2. 주택정책의부작용 주택가격의양극화현상심화 주택가격의양극화는지역별, 유형별, 규모별로심화되었음 지역별서울강남서울전체수도권서울강북광역시 유형별아파트연립단독 규모별대형중형소형 주 : 2002 년말대비 2006 년말상승률(%) 주택가격양극화심화로자산불평등도는더욱악화되었으며주택자산의불 평등도가소득의불평등도에비해상대적으로악화된상태가지속되고있음 구분 1인당주거면적지니계수주택자산지니계수소득지니계수 1993 년 년 년 자료 : 건설교통부(2006) 연기금의장기임대주택사업참여방안연구 지역주택시장침체심화 2004 년이후수도권재건축규제강화로주택공급은지방에집중되어공급 물량이증가하였으며지방에서의공급비중이 잉으로이어졌음 50% 수준을상회하여공급과 이에반해강력한수요관리정책으로지방주택수요는급감하여미분양물량 이급증하였음 2007년 10월말전국미분양물량은 10만호롤초과하였으며지방에 90.2% 가집중되고있음 지방주택시장은높은주택보급률과자가보유율, 요가상대적적고투기가능성도매우미약함 인구감소등으로주택수 6

9 권주안 주택수요함수추정결과, 사용자비용에대한수요탄력성이지방의경우 0.116, 수도권은 0.096으로분석되어동일한사용자비용변화에대한지방의수요감소효과가수도권에비해상대적으로커지방의주택시장침체는상대적으로심화되었음 < 지역별미분양물량추이 > ( 천호 ) 전국수도권지방 자료 : 건설교통부 부문별로보면공공부문의경우공급은증가한반면미분양물량은지속적으로감소하고있으나민간부문의경우공급감소에도불구하고미분양은급증하고있어공공부문이민간부문을구축하는양상을보이고있으며민간부문의미분양물량적체부담이상대적으로극심한것으로나타남 공공과민간부문은지방에서경합하는양상이뚜렷하게나타나는데공공부문의국민임대주택은지방주택시장의잠재수요를흡수할뿐아니라임대료등가격에영향을주어민간부문의사업환경을악화시키게되는결과가나타남 7

10 참여정부주택정책평가및문제점 < 민간공공부문별 미분양물량추이 > 민간 ( 천호 ) 공공 ( 천호 ) 민간부문 공공부문 자료 : 건설교통부 주택수요의극심한위축과주택거래동결로자유로운주거이동이제약되어주거안정을해치고과다한규제남발로주택시장의불확실성이증대되는등주택시장참여주체들의의사결정의합리성을크게저해하고있음 과다한주택시장규제는가격안정화효과와영향을서로상쇄하거나증폭시켜주택시장변화에대한사전예측의정확도를크게저하시키며이로인해참여주체들의합리적인의사결정을유도할수없음 8

11 권주안 III. 개별대책의문제점 1. 조세대책 (1) 종합부동산세도입 자산가액(stock) 에대해부과하는부유세특성 유럽의경우국세형태의재산세를부과하는경우부동산이창출할수있는 임대소득(flow) 을과표로하고있음 재산세실효세율 1% 인미국은주(state) 에따라편차가크며재산세가공공 서비스제공을통해편익으로환원되는구조 종합부동산세를국세로납부지역과는다른지역으로세수가활용되는 구조임 높은세율적용으로세부담이급증할뿐아니라미실현소득에대한과세로매각시양도소득세가동일한소득에중복되어과세되는문제발생 조세부담을회피하기위해이사할경우강제적주거이동을야기하며 1가구 1주택의경우보유세회피를위해주거이동을선택하더라도양도소득세중과로동일한여건의주택을구입할수없을뿐아니라주거이동을하지않을경우과도한세부담으로가처분소득이감소하는문제발생 2주택이상의경우전세가격으로전가되고임차운용을위한추가주택매입을차단하여임차가구의주거불안정성증대 주택산업은특성상대량의토지를보유하므로종부세가과세될경우종합합산 대상이되어보유세부담이급증하고이는분양가격을상승시키는요인이됨 연간공급물량의 10% 를민간토지매입을통해공급하고토지를 5년보유한 다고가정할때보유세규모( 재산세와종합부동산세) 는보유기간동안연평 균 814억원정도될것으로추정됨 년기간주거용건설투자액은연평균 3조4천억원으로주거용건 설투자대비보유세부담비율은 2.3% 에달함 보유세부담이분양원가구성으로포함되어있으므로분양가격은호당 2백 만원정도상승 9

12 참여정부주택정책평가및문제점 (2) 양도소득세강화 동결효과(lockin effect) 로매물을감소시켜원활한주택거래를저해할뿐아니라주택가격의추가하락효과를반감시킴 세부담이커주거이동비용을증가시키며자유로운주거이동을저해함 1가구 1주택의경우양도소득세부담으로동일한조건의주택을구입하지못하게되어주거수준이하향되는문제발생 특히장기보유가구의경우투기적동기가없었음에도불구하고높은양도소득이발생함에따라과도한양도소득세를부담하게되어주거안정을해치는효과가크게나타날수있음 토지수용을통한택지개발은보상비가소요되는데부재지주의경우 60% 양도 소득세율( 비업무용토지) 이부과되고있어( 공익사업의경우사업인정고시일이 2006년 12월 31 일이전인토지의경우는제외) 보상비를상승시키는요인으로 작용함 공적목적을수행하기위한토지수용이오히려개발원가를인상시키는요인 으로작용하여부동산시장안정성을저해함 주택이공급될경우원가상승으로분양가격이상승함 (3) 조세정책의영향분석 전국가구대상설문조사의통계자료를활용한분석결과임 보유세강화효과 주택가격에서보유세가차지하는부담비율은분석가구전체의경우 0.2% 이 나종합부동산세를부담하는가구의경우 가구의보유세부담이 4배이상큰것으로나타났음 0.8% 로종합부동산세를부담하는 연소득( 추정항상소득) 대비비율은전체가구는평균 0.8%, 종합부동산세 부담가구는평균 13.4% 나타나소득대비부담이큰것으로나타남 (17배 중과효과 ) 10

13 권주안 양도소득세강화영향 양도소득세부담은강화이전의경우가구당평균 89만원이었으나강화후 167만원으로세부담은 2배정도증가 가구당평균부담보유세는 21만원이므로양도소득세부담은 8배큰것으 로나타남 양도소득세부담이보유세에비해상대적으로커동결효과발생함 수도권의가구평균양도소득세는 361만원으로평균보유세 39만원에비 해 10배높아상대적으로강한동결효과를보임 < 보유세및양도소득세강화에의한세부담변화 > 구분항상소득현주택가격보유세변화양도소득세변화 수도권 3,334 21, 광역시 2,705 11, 전체 2,675 13, 주 : 단위는만원이며가구당평균임 2. 금융대책 주택담보대출증가는주택가격상승과연관성을가짐 금리인상에도불구하고높은가격상승률이예상됨에따라 leverage 활용을위해자금수요발생 효과 주택자금대출의순증과순주택가격상승( 주택가격상승률 주택자금대출금 리) 상관계수는 0.403, 통계적으로 99% 수준에서유의 주택자금대출규제는대출금리수준이상으로주택가격이상승하는것을 억제하는효과있음 2006년말이후주택가격안정세는대출규모제한등금융정책강화에기인 주택시장으로의자금유입을직접적으로통제하여주택수요를크게감소시켜미분양의원인이되고있음 한편개발사업으로지급한보상비가 37.5조원에달하고있어유동자금을오히려증가시키는결과가초래되어각대책간효과를상쇄하여정책효과를극대화하지못하고있으며주택수요는위축시키고반면주택가격상승세를억제하지못하는문제가발생하는등부작용이큼 11

14 참여정부주택정책평가및문제점 LTV와 DTI 규제는과도한주택자금대출로발생할수있는대출기관의위험관 리를위해도입되었으나주택수요를억제하는자금대출총량규제로활용되고 있어실수요가구의주거안정을해침 세부대책간의효과상충으로정책의목적수행순기능미약 특히지방주택시장에대한 DTI규제는전매제한과함께주택수요를큰폭으로 감소시켜지방미분양을양산시키는원인이되고있으며지방주택시장침체를 가속화시키는부작용이발생하고있음 3. 주택공급대책 (1) 주택가격과주요경제지표의장기비교 전국주택가격은 1986년말대비 2006년말현재 122.8%, 서울은 159.8% 상승하 였으며아파트가격은전국이 265.7%, 서울이 361.3% 상승한것으로나타났음 이에반해소득지표(GDP, 1인당 GNP 등) 는주택가격보다높은상승률을보 였음 GDP는 764.2%, 서울 GRDP는 646.3%, 1 인당국민소득(GNP) 는 595.1% 상승 하였음 전국주택가격상승률의 5~6 배, 아파트가격의 2~3배높음 < 주택가격과주요경제지표비교 > ( 1986년 =100) 주택매매 아파트매매 아파트매매 ( 서울 ) 국내총생산 1인당국민소득 ( 명목 ) C P I 12

15 권주안 Youngblood 의거품정의에따르면주택가격상승이소득증가보다낮을경 우거품이아닌것으로구분되므로최근주택가격상승은국지적인현상으로 이해되어야함 소득증가는주택수요를증대시키고이는다시주택가격을상승시키므로장 기적으로주택가격상승을단순하게거품으로정의할수없음 < 주택가격및주요경제지표상승률비교 > ( 단위 : %) 자료 구 분 주택가격 아파트가격 국내총생산 (GDP; 명목 ) 1 인당국민소득 지역내총생산 (GRDP; 명목 ) 소비자물가 CPI 생산자물가 PPI 인구수 가구수 전국 서울 수도권 : 한국은행, 통계청, 국민은행 주 : 1986 년대비 2006 년상승률이며가구수는 1985 년대비증가율( 인구주택총조사 ) 임 (2) 최근주택가격상승요인 수요증가에따른가격상승 주택가격상승은인구및가구수증가와소득증가에따른수요증가에기 인한다고할수있으며특히가구분화추세에따른가구수증가는주택수 요를증가시키는데큰기여를하였음 또한생산자물가상승률은 72.2% 로원가상승요인을설명하고있으며이를 감안할때전국주택가격은 50.6%, 아파트가격은 193.5% 상승한것으로나 타나며서울의경우주택가격은 87.6%, 아파트가격은 289.1% 상승하였음 토지가격상승에따른가격상승 토지가격상승(1987년 I분기대비 2006년 IV 분기상승률) 은전체주택가격과 아파트가격상승률의중간수준임 < 지가및주택가격상승률 > ( 단위 : %) 구 분 전체지가 주거용지가 전 국 서 울 자료 : 한국토지공사 13

16 참여정부주택정책평가및문제점 주택건설의중요한원자재인토지가격상승은그대로주택가격상승으로 이어질수밖에없으며서울의상대적으로높은지가상승은서울에서의 주택수요에서파급된토지수요가많고가용토지가부족한데기인함 1999 년준농림지개발규제와최근수도권을중심으로한환경규제강화로 개발용적률은억제되어주택공급이감소하고호당공급원가가상승할수밖 에없음 지방의평균용적률은 212%, 수도권의경우 184% 로수도권에서의호당 공급원가는상승할수밖에없으며 수도권에서의공급량감소는수요집중에의한가격상승효과를더욱 증대시킴 추가로가용택지의고갈은택지비를상승시켜주택건설원가를상승시킴 건설원가상승에따른가격상승 마감자재의품질개선, 안목치수의도입, 발코니등서비스면적증가, 단지내 조경시설, 지하주차장면적증가등주택및주거환경의질적개선의결과 로건축비가상승하였음 주거선호고급화에따라소비자만족도를제고를위해서주택건설업체는주 택품질제고를위해고급마감재등을사용하고있으며이로인해건설원가 는상승할수밖에없음 3.3m2당 1.3백만원상승효과발생 < 주택품질제고에의한원가상승 > 구분내역 (105.6 m2(32 평) 기준) 발생비용 ( 천원/ 세대) 안목치수적용 1~2평증가 3,750 지하주차장면적증가 7평 10평 4,500 서비스면적증가발코니폭 1.5m 2.0m 800 마감사양증가 26,500 조경시설수준개선 3,200천원 9,600천원 6,400 자료 : 주택업체실태조사자료 계 41,950 천원 ( 세대당) / 1,311 천원 (3.3 m2당) 14

17 권주안 주거환경개선과안전성을제고하기위해주택건설관련기준을강화하였으 며이로인해건설원가는 3.3 m2( 평) 당 7.5만원상승함 < 주택건설관련기준강화에따른원가상승 > 자료 : 한국건설기술연구원 항목건축비증가 ( 천원/3.3 m2) 바닥충격음절감 26 스프링클러설치 49 계 75 주택품질상승으로 1,311 천원/3.3 m2( 평), 건축기준강화로 75 천원/3.3 m2( 평) 으로총 139 만원/3.3 m2( 평) 건축비상승요인발생 2007년 8월고시표준건축비는 3.3m2당 353 ~ 394만원으로원가상승은 표준건축비의 35.3 ~ 39.4% 를차지하고있음 분양가격상승은소득증가에따라파생되는수요증가와원가상승( 품질 제고및건축규제강화) 에기인하는부분도큼 (3) 분양가상한제및원가공개의문제점 분양가격통제를통한주택가격안정화효과의실효성문제 전체주택재고 3% 인분양주택가격통제로가격안정화효과는미미 분양가격인하로프리미엄발생하므로신규주택가격이주변시세대비낮은모순이발생하며이로인해프리미엄을인정하게되어양도소득세강화의배경논리와상충하는문제발생 주택건설업체원가절감노력과주택의질저하문제 원가절감에따른이윤상승이원가공개를통해상쇄되도록조정된다면다양 한영업 생산활동저해 주택의질적저하문제발생으로주거만족도저하 공개된원가의평가기준및적정성판단의정확성에대한문제 주택에투입되는재료는매우많을뿐아니라제품의질에따라무수한가 격 spectrum이있어적정성판단한계발생 15

18 참여정부주택정책평가및문제점 헌법이보장하고있는기업의자유로운경제활동을저해하여위헌소지가크며 원가명세서를회계공개대상에서제외한세계적추세에역행하는모순 민간부문의공급위축으로주택가격상승압박이발생하며주택가격안정성을 저해할수있을뿐아니라주택공급감소로주택산업의산업연관효과를통한 부가가치및고용창출효과를반감시킴 주택가격다항시차분포모형(polynominal distributed lag model) 추정에따르 면주택공급이 10% 감소한다면주택가격은 9개월후 3.25% 상승 주택산업은노동집약적인산업이며많은자재를사용하므로고용및부가가 치창출효과가크나주택공급이감소할경우내수시장의성장세를둔화시 키는부작용이발생하며특히미분양이적체된지방의경우경제침체를악 화시킴 (4) 재건축사업규제 서울등수도권지역에서의원활한택지공급이부족한가운데재건축을통한신규주택공급은주택수요를충족시키는효율적인방안이나소형주택및임대주택건설의무, 개발이익환수등규제강화로사업성이저하되어사업추진이크게감퇴되고있음 동일한성격의규제가중복되어부과되어효율성이크게떨어지며재건축을통해추가로공급되는물량이많을수록신도시개발의필요성은상대적으로약화될수있음 문제점 주택수요집중지역에서의신규공급부족으로주택수요가회복될경우주택가격을상승시키는문제가발생함 서울의경우뉴타운에의한신규공급은후분양제도를적용하기로하여공급이크게감소할수밖에없어주택가격상승압박잠재력이큼 주택가격상승에대한심리적요인이완전하게제거되지않은상태에서공급물량급감으로가격불안정성이재현될가능성이큼 서울등주택수요가집중되고있는지역에적절한토지공급이어려운상황에서고밀도개발을통한주택공급을차단한다면전체도시의효율적토지사용을저해하며이는사회적비용을상승시키는문제를발생시킬수있음 16

19 권주안 임대주택공급에따른 Social Mix 효과는사회적갈등으로이어질가능성이높아다른측면에서의사회적비용을상승시킴 (5) 전매제한 투기과열지구및주택투기지역에 택수요를위축시키는결과를가져옴 DTI규제와함께중복되어적용되고있어주 소유권이전등기이후까지처분권을제한하는것은재산권( 소유권) 에대한 기본적인침해로위헌소지가큼 분양가상한제가적용되는주택의경우전매제한이여전히적용되고있어 투기과열지구나주택투기지역이해제되더라도재산권침해는지속됨 양도소득세강화와함께 도권에서의미분양발생원인이되고있음 신규분양주택에대한매수세를약화시켜최근수 주택수요감소로주택가격을안정화시킬수있는기회를마련하였으나시장 침체를가속화시키고 소시키는부작용이발생하고있음 2주택이상보유를차단하여임차시장의공급물량을감 더욱이최근수도권신규분양에서전매제한으로분양을기피하고있어미분 양으로직접적으로연결되는문제점을안고있음 (6) 후분양전환 공정률 30% 이후분양할경우주택산업의연간자금소요액은 11 조원, 50% 일 경우 14 조원, 80% 일경우 19조원정도로추정되며후분양전환으로자금조달 규모는급증함 금리상승추세와사업위험증가로전체금융비용은상승하며분양가격을상 승시키는요인으로작용 상위 13 개시공사(2004 년기준) 평균우발채무규모는자산의 1.9 배, 부채의 3.3 배, 자본의 5.5배로매우과중하므로후분양전환에따른자금조달규모 증가분을보증하기에역부족 분양가격상승 우발채무증가는금리상승으로연계되어 17

20 참여정부주택정책평가및문제점 분양가격이상승할뿐아니라중장기적으로주택공급이위축될경우주택가격 상승압박요인으로작용하게됨 80% 공정후분양할경우추가자금조달은총 19조원으로과거 3년간연평균 35만5천호분양주택공급실적을감안할경우호당 5,352만원의자금조달소 요가추가로발생하며 금리 8%, 2년차입할경우호당분양가격은 856만원상승함 4. 기타대책 (1) 부동산거래실거래신고의무화 실거래가신고를의무화하여부동산거래의투명성을제고시켰으며과세형평성을향상시킬수있는기반을마련하였음중장기적으로반드시도입되어야할제도로부동산시장발전을위해긍정적효과를보일것으로기대됨 (2) 주택공급확대 1) 국민임대주택공급확대 국민임대주택공급으로일정소득이하의가구에게주거안정을가져주었다 는점에서매우긍정적효과를줌 시세에비해낮은수준의보증금과임대료로서민주거비부담을완화하 는효과가있음 공급확대를통한주택투자증가로고용과생산유발증대효과 그러나재정과사업자부담과중으로장기적으로자금조달문제가발생하며 적절한택지공급확보도고려되어야할것임 임대관리문제와임차인도덕적해이등의문제 국민임대단지의슬럼화가능성 한편민간이참여하는장기임대주택과의경합으로오히려 10년장기임대주 택공급을억제하는결과가발생할수있음 18

21 권주안 2) 10 년장기임대주택 공급실적은매우저조하여정책목적달성이불가능한상황사업성제고를위한지원이필요하나본질적으로장기임대주택의사업구조는매우취약한점선결되어야활성화가능 최근검토되고있는임대주택펀드의경우동일한문제발생하며이를보완하기위해재정지원을통해수익성제고비축용임대주택공급계획을수립하여현재관련법개정이국회에계류되어있음 중장기적인임대주택시장육성을위한관점에서민간부문참여유도가필요하며동시에임대주택시장인프라에대한정책적고려도추가적으로검토되어야선진화된임대시장육성이가능할것임 월세시장확대를위한월세의소득공제포함등의지원방안이고려되어야함 3) 신도시및뉴타운개발 신규공급을통한주택수요소진및주택가격안정화추구라는점에서매우 긍정적인효과를기대할수있음 제2 기신도시는동탄, 파주, 검단등총 577천호가공급됨 그러나주택수요에맞는공급이가능하도록유도하여야함 판교신도시와송파신도시의경우강남집중주택수요흡수력이부족하여 주택가격상승요인은여전히시장에남아있으며 신도시의경우서울과의거리, 고려되어야할것임 각종인프라공급을위한비용발생등이 최근감소하고있는민간부문의주택건설실적을완화할수있을것으로기 대되나민간부문의구축으로이어질경우안정적인주택공급기반이위축되 는문제발생 그러나현주택시장상황에서매수세가회복되지않을경우신도시개발로 인한과도한물량공급은미분양가능성이높아과도한투자로인한사회적 낭비와주택건설업체의자금사정악화등의문제가발생함 또한뉴타운개발에따른이주수요증가는전세시장불안정성으로이어질가 능성이있어이에대한대책도검토되어야함 19

22 참여정부주택정책평가및문제점 IV. 선결과제 주택시장안정기조를해치지않는범위에서주택시장을정상화시키는시가 필요함 1. 1 주택시장정상화 지방에집중된미분양물량해소 지방주택시장에서의주택수요회복필요 전매제한, DTI 등의규제및공공부문의공급계획조정검토 분양가격인하등주택산업의자구노력필요 2 주택거래정상화를통한주택가격안정화기반구축 주택거래정상화를통한자유로운주거이동확보 조세제도는중장기적인시각에바탕한시장친화적접근필요 2. 주택공급의탄력성확보를통한안정적공급기반구축 : 주택공급의탄력적기반구축을통한공급량확대로중장기주택시장의가격 안정성유지필요 1 재건축사업규제, 분양가상한제및원가공개의재검토 중복규제의문제점과각대책의필요성및실익검토 2 토지보유에따른세부담완화 시장변화에대비한토지비축활성화유도 20

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46