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두삼 하
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216 년 11 월 4 일산업분석 건설 Overweight ( 유지 ) 11.3 부동산대책주요내용과영향 분양권전매제한강화, 청약자격제한및 1 순위요건강화 건설 / 유틸리티 Analyst 김열매 2-6114-2935 fruitism@hdsrc.com RA 윤소임 2-6114-2963 soim.yun@hdsrc.

발표내용은 1) 맞춤형청약제도를통한청약시장과열완화및실수요자당첨기회확대, 2) 과도한단기투자수요가유입되는것을차단하기위한관리방안실시로요약된다. 강남4 구및일부지역에대해분양권전매제한을강화하고 1순위청약자격을강화했다. 신규분양시장에대한투기수요를억제하겠다는정부의강력한의지를표명한정책이다.

1 216 년 11 월 4 일산업분석 건설 Overweight ( 유지 ) 11.3 부동산대책주요내용과영향 분양권전매제한강화, 청약자격제한및 1 순위요건강화 건설 / 유틸리티 Analyst 김열매 fruitism@hdsrc.com RA 윤소임 soim.yun@hdsrc.com 예상보다규제강도높으나저금리와전세난으로촉발된아파트가격상승세는완만하게지속될전망 건설업종 ' 비중확대 ', Top pick 현대산업개발, 차선호주대림산업유지 ' 주택시장의안정적관리방안 ' 은신규분양시장투기수요억제책 11월 3일정부는 ' 실수요중심의시장형성을통한주택시장의안정적관리방안 ' 을발표했다. 발표내용은 1) 맞춤형청약제도를통한청약시장과열완화및실수요자당첨기회확대, 2) 과도한단기투자수요가유입되는것을차단하기위한관리방안실시로요약된다. 강남4 구및일부지역에대해분양권전매제한을강화하고 1순위청약자격을강화했다. 신규분양시장에대한투기수요를억제하겠다는정부의강력한의지를표명한정책이다. 거래량감소, 가격상승률둔화예상되나상승세는완만하게이어질전망대책발표이후분양권전매및아파트거래량감소가예상된다. 연내예정된신규분양계획일부는내년으로미뤄질전망이다. 현시점에서건설사들의향후실적전망에중요한변수는아파트가격인데공급속도가조절되면가격은완만하게상승할가능성이높다고판단한다. 지난 2 년간신규분양확대로향후 2년간주택매출성장성은확보됐다. 저금리와전세난으로촉발된가격상승세가언제까지이어지느냐에따라주택사업의수익성은변동할것이다. 이번대책발표로신규분양속도조절이예상되나이로인해가격급락가능성은높지않으며서울및수도권전반적으로완만한상승세가이어질전망이다. 대책발표이전주가는이미우려를반영했다고판단한다. 건설업종 ' 비중확대 ', Top pick 현대산업개발, 차선호주대림산업을유지한다. 업종구성기업및지표 투자의견 현주가 목표주가 시가총액 PER ( 배 ) PBR ( 배 ) ROE (%) 일자 ( 십억원 ) FY216F FY217F FY216F FY216F 현대산업개발 (1263) BUY 48,8 (11/3) 65, 3, 대림산업 (21) BUY 84,1 (11/3) 12, 3, 자료 : 현대증권

2 216 년 11 월 4 일 >> 건설 가격급등후하락보다완만한상승이낫다 가계부채대책 11.3 주택시장안정적관리방안발표 정부는 8.25 가계부채대책발표후 2 개월만에 11.3 부동산대책을발표했다 대책이가계부채대책이아니라부동산부양책이라는말이나올만큼대책발표후아파트가격상승폭은더욱가팔라졌고추가대책이필요한시점이었다. 정부는이번대책을통해신규분양시장에서투기수요를배제하고안정적으로관리하겠다는강력한의지를보여주었다. 1) 거래량감소이번대책으로인해최근 2 년간아파트거래량의 2% 이상을차지했던분양권전매가감소할전망이다. 과거흐름에비춰볼때분양권전매감소는전체주택거래량감소로이어질가능성이높다. 예상보다강력한대책이발표된만큼단기적으로수요자들의관망세가예상된다. 2) 분양물량감소 11 월역대최대규모로예정된신규분양사업중일부는내년으로지연될가능성이존재한다. 5:1 경쟁률이빈번하게나타날만큼과열되었던청약열기는다소사그라들전망이며건설사들은실수요기반이상대적으로약한지역의사업들을내년으로미룰것으로예상된다. 지난해신규분양 51 만호를기록한후올해에도 49 만호까지증가했던분양계획이하향조정될전망이다. 3) 완만한가격상승세이어질전망 저금리와전세난 참여정부부동산대책 거래량과분양물량이급격하게하락한다면가격이하락하면서시장이냉각될우려가존재한다. 그러나이번대책은신규분양시장의투기수요억제에맞춰져있어기존주택이나이미분양한사업들에미치는영향이미미할전망이다. 오히려대책발표이전입주자모집공고를마치고분양을개시하는사업들의경우경쟁이과열될가능성도존재한다. 건설사들은수요가강한사업장위주로분양을진행할전망이며이번대책발표이후공급속도를조절하게되면아파트가격은완만하게상승할가능성이높다. 최근 2 년간아파트가격상승은정부규제완화뿐아니라저금리와전세난이가해진결과였다. 정부정책기조가아파트가격상승보다완만한속도조절로선회한다고해도저금리와전세난은지속될전망이다. 서울아파트전세가 / 매매가비율은 74% 로역대최고수준이며최근전세의월세전환으로인해전세난은심화되고있다. 높은전세가격이당분간서울및수도권신규아파트가격에하방경직성을확보해줄수있을것으로판단한다. 과거에경험했던대단지아파트입주시점에전세공급증가로인한가격하락현상이저금리로인해사라지고있다. 서울의경우입주물량도부족하지만입주시점새아파트에대한전세수요가강해가격하방을지켜주고있다는판단이다. 이번대책에도불구하고아파트가격이급등할경우정부는추가적인규제를발표할수있다. 과거정부가규제완화에서강화로방향을선회했던시기의정책변화를살펴보면분양권전매제한과강남등일부지역규제로시작해 DTI, LTV 강화, 다주택자세제강화, 분양권상한제도입까지이어졌다. 정부는앞으로가격급등이발생하는지역에대해규제를강화하겠다고밝히고있는데과거의사례로볼때분양권전매제한이후시장이급등하지는않더라도급락할가능성은오히려낮아졌다고판단한다. 건설산업측면에서는가격급등후급락가능성이커지는것보다완만한상승세가이어지는편이낫다. 2

3 216 년 11 월 4 일 >> 건설 건설업종비중확대 건설업종비중확대의견을유지한다. 정부규제가능성이논의되면서건설업종주가는우려를상당부분반영했다. 현시점에서건설사들의향후실적전망에중요한변수는아파트가격이며내년도서울수도권을중심으로완만한상승세가이어질전망이다. 지난 2 년간신규분양확대로향후 2 년간주택매출성장성은확보되었으며가격상승폭에따라수익성은변동할것이다. Top pick 현대산업개발, 차선호주대림산업을유지한다. 그림 1> 11.3 주택시장의안정적관리방안 1. 맞춤형청약제도적용 제도조정지역택지유형변경전변경후 전매제한기간강화 1 순위제한 재당첨제한 서울특별시 강남 4 구 강남 4 구외 과천시 성남시 경기도하남시고양시화성시 ( 동탄2에한함 ) 남양주시해운대구연제구부산광역시동래구남구수영구세종특별자치시 ( 예정지역에한함 ) 조정대상지역에청약시 민간 공공 6 개월 1~2 년 민간 6 개월 1 년 6 개월 공공 1~2 년소유권이전등기시 민간 공공 6 개월 1~2 년 민간 6 개월 1 년 6 개월 공공 1~2 년소유권이전등기시 공공 ( 민간택지제외 ) 민간 ( 공공택지제외 ) 공공 ( 민간택지제외 ) 1 세대주가아닌자 25 년이내다른주택에당첨된자의세대에속한자 1~2 년소유권이전등기시 주택이상소유세대에속한자는 1 순위에서제외 1 년소유권이전등기시 조정대상지역의주택및당첨된세대에속한자를재당첨제한주택과재당첨제한대상자에포함 소유권이전등기시 소유권이전등기시 * 재당첨제한기간 : (85m 2 이하청약시 ) 과밀억제권역당첨자 5 년, 그외지역당첨자 3 년 (85m 2 초과청약시 ) 과밀억제권역당첨자 3 년, 그외지역당첨자 1 년 2. 과도한단기투자수요관리 내용변경전변경후적용시점 중도금대출보증요건강화 ( 계약금 ) 분양가의 5% 이상분양가 1% 이상 순위청약시통장사용청약통장불필요청약통장필요 순위청약일정분리당해 기타하루에실시당해지역 1 일차, 기타지역 2 일차 청약가점제자율시행유보 17 년부터 85m 2 이하민영주택가점제자율시행 4% 유지 자료 : 국토교통부, 현대증권 3

4 216 년 11 월 4 일 >> 건설 아파트거래량감소했던 6~7 년아파트가격상승 그림 2> 연도별주택 / 아파트거래량추이 ( 만건 ) 주택거래량 아파트거래량 아파트분양권거래 F 17F 자료 : 국토교통부, 현대증권 1 월누계분양 37.4 만호, 수도권 19 만호, 지방 18.3 만호 그림 3> 연도별신규분양물량 ( 만호 ) 6 5 수도권 지방 F 17F 자료 : 부동산 114, 현대증권 1 월분양계획 7.6 만호 11 월분양계획 8 만호예정 그림 4> 월별신규분양추이와계획 ( 만호 ) 수도권 지방 자료 : 부동산 114, 현대증권 4

5 216 년 11 월 4 일 >> 건설 그림 5> 역대정권별부동산정책과아파트가격추이 (pt) 전두환 노태우 김영삼 김대중 노무현 이명박 박근혜 12 전국서울 6 개광역시 완화 규제 완화 완화 규제 완화 완화 지역개발집중 토지공개념도입 주택공급확대 외환위기로인한개방 서민주의의거 경기부양위한 강력한규제 규제완화 부동산종합대책 토지과다보유세부과 금융실명제실시 주택경기활성화대책 분양권전매금지 ( 수도권 ) 리먼브라더스파산 4.1 부동산대책 재건축아파트 8% 이상 생애최초주택구입자금 공시지가제도도입 부동산실명제도입 건설산업활성화방안 시공후분양 강남3구이외지역 연말까지 LTV 7% 투기지역해제 분양가상한제도입일부지역 25.7평초과주택건설촉진책발표투기과열지구재건축 생애최초주택구입자금 주택부터분양가자율화 조합원지분전매금지 수도권 LTV 연말까지 DTI 은행권 부동산투기억제대책 건설및부동산경기 % -> 5% 자율적용 IMF 구제금융신청활성화대책종합부동산세조기도입, 부동산투기억제와 세대 3주택자 수도권비투기지역 8.28 전월세대책 물가안정을위한 민간택지분양가자율화 투기과열지구 양도세 6% 중과, DTI 6% 적용 대기업비업무용 98.1 LTV 6% 이내투기지역 LTV 7% 일괄상향, 부동산처분조치 수도권공공택지 25.7평 LTV 5% -> 4% 강남3구제외전지역 DTI 6% 일괄상향 1987~1992 초과분양가자율화전지역확대 DTI규제은행권자율화 토지거래전산망구축 99.1 LTV 6% 이내 LTV 6% -> 4% 주택3법시행 분양가전면자율화 DTI규제부활 투기지역 6억원초과시 건축투자활성화대책 공공택지 DTI 4% 적용, 1세대주택시장정상화및 중소형분양가상한제, 2주택양도세 5% 중과전월세지원방안 가계부채종합관리방안 중대형분양가상한제 채권입찰제 투기지역 6억원초과, 강남3구투기지역해제 가계부채대책 27 하반기 DTI 4% 로제한 분양가상한제민간아파트로 재건축초과이익환수제 3대무주택근로자, 주택시장의안정적 은퇴자 DTI규제완화, 관리방안 투기지역, 투기과열지구 순자산도소득으로인정 3억원초과시 DTI 4% 자료 : KB국민은행, 언론보도, 현대증권 5

6 216 년 11 월 4 일 >> 건설 그림 6> 수도권아파트분양물량 ( 만호 ) 서울특별시경기도인천광역시 25 그림 7> 수도권아파트입주물량 ( 만호 ) 서울특별시 경기도 인천광역시 F F 18F 자료 : 부동산 114, 현대증권 자료 : 부동산 114, 현대증권 서울아파트전세가 / 매매가비중 74% 에달해가격상승여력존재 그림 8> 서울아파트전세가 / 매매가비중 (pt) 아파트전세가 / 매매가 ( 우 ) 아파트매매가격지수 (%) 11 아파트전세가격지수 ( = 1) 자료 : KB 국민은행, 현대증권 서울아파트매매가격지수 7~8 년고점수준 그림 9> 아파트매매가격지수추이 (pt) 전국 서울 6개광역시 자료 : KB 국민은행, 현대증권 6

7 216 년 11 월 4 일 >> 건설 그림 1> 현대산업개발 12M FWD PER Band 12, 4.x 3.5x 21.x 9, 6, 11.5x 자료 : FnGuide, 현대증권 3, x 그림 11> 현대산업개발 PBR Band 12, 9, 6, 3, 자료 : FnGuide, 현대증권 x 2.9x 2.x 1.2x.3x 7

8 216 년 11 월 4 일 >> 건설 그림 12> 대림산업 12M FWD PER Band chart 2.x 2, 15.5x 15, 1, 5, 자료 : FnGuide, 현대증권 x 6.5x 2.x 그림 13> 대림산업 PBR Band chart 2, 2.7x 2.1x 1.5x 15, 1,.9x 5,.3x 자료 : FnGuide, 현대증권 8

9 216 년 11 월 4 일 >> 건설 현대산업개발 (1263) BUY ( 유지 ) 주가 (11/3) 48,8 원 6 일평균거래량 38,391 주 52 주최고 / 최저가 ( 보통주 ) 53,1 원 목표주가 65, 원 6일평균거래대금 15억원 35,35 원 시가총액 ( 보통주 ) 3.7 조원외국인보유비중 53.7% 베타 (52 주, 주간수익률 ) 1.2 발행주식수 ( 보통주 ) 75,384,18 주수정 EPS 성장률 (16~18 CAGR) 27.5% 주요주주정몽규외 8 인 18.6% 유동주식비율 79.% 시장수정 EPS 성장률 (3yr CAGR) 7.% 결산기말 12/14A 12/15A 12/16F 12/17F 12/18F ( 적용기준 ) (IFRS-C) (IFRS-C) (IFRS-C) (IFRS-C) (IFRS-C) 매출액 ( 십억원 ) 4, ,62.6 4, , ,396. 영업이익 ( 십억원 ) 순이익 ( 십억원 ) 지배기업순이익 ( 십억원 ) EPS 936 2,946 4,952 5,835 6,19 수정EPS 936 2,946 4,952 5,835 6,19 PER* ( 배 ) PBR ( 배 ) EV/EBITDA ( 배 ) 배당수익률 (%) ROE (%) ROIC (%) 적용기준 : IFRS-C = 연결재무제표, IFRS-P = 개별재무제표 자료 : 현대산업개발, 현대증권 주가상승률 1 개월 3 개월 6 개월 절대 -4.9% 1.7% -2.3% 상대 -2.% 11.3% -2.2% 시장대비주가상승률 ( 좌축 ) (%) 주가 ( 우축 ) 15 6, , 48, , , -25 3, 11/15 2/16 5/16 8/16 11/16 대림산업 (21) BUY ( 유지 ) 주가 (11/3) 84,1 원 6 일평균거래량 148,26 주 52 주최고 / 최저가 ( 보통주 ) 93,6 원 목표주가 12, 원 6일평균거래대금 12억원 62,5 원 시가총액 ( 보통주 ) 2.9 조원외국인보유비중 32.9% 베타 (52 주, 주간수익률 ) 1.2 발행주식수 ( 보통주 ) 34,8, 주수정 EPS 성장률 (16~18 CAGR) 38.1% 주요주주대림코퍼레이션외 8 인 23.3% 유동주식비율 76.7% 시장수정 EPS 성장률 (3yr CAGR) 7.% 결산기말 12/14A 12/15A 12/16F 12/17F 12/18F ( 적용기준 ) (IFRS-C) (IFRS-C) (IFRS-C) (IFRS-C) (IFRS-C) 매출액 ( 십억원 ) 9, , , , ,243.5 영업이익 ( 십억원 ) (27.2) 순이익 ( 십억원 ) (44.5) 지배기업순이익 ( 십억원 ) (454.) EPS (11,762) 5,357 8,96 12,6 14,111 수정EPS (11,762) 5,357 8,96 12,6 14,111 PER* ( 배 ) NA-NA PBR ( 배 ) EV/EBITDA ( 배 ) NA 배당수익률 (%) ROE (%) (1.2) ROIC (%) (15.4) 적용기준 : IFRS-C = 연결재무제표, IFRS-P = 개별재무제표 자료 : 대림산업, 현대증권 주가상승률 1 개월 3 개월 6 개월 절대 1.4% 1.1% -5.5% 상대 4.5% 1.6% -5.4% 시장대비주가상승률 ( 좌축 ) (%) 주가 ( 우축 ) , 9, 8, 7, 6, -2 5, 11/15 2/16 5/16 8/16 11/16 9

10 216 년 11 월 4 일 >> 건설 투자자고지사항 투자의견및목표주가변경내역 현대산업개발 1, 86, 72, 58, 44, 3, 14/11 15/3 15/7 15/11 16/3 16/7 16/11 종목명 변경일 투자의견 목표주가 현대산업개발 14/12/3 BUY 4, 15/1/9 BUY 5, 15/4/9 BUY 65, 15/4/2 BUY 8, 15/7/14 BUY 93, 15/1/27 BUY 8, 15/12/31 BUY 6, 16/1/12 BUY 65, 대림산업 14, 11, 8, 5, 14/11 15/3 15/7 15/11 16/3 16/7 16/11 종목명 변경일 투자의견 목표주가 대림산업 14/12/3 BUY 8, 15/1/23 BUY 65, 15/4/9 BUY 85, 15/4/2 BUY 11, 15/1/29 BUY 9, 16/4/12 Marketperform 9, 16/7/7 BUY 9, 16/1/12 BUY 11, 16/1/26 BUY 12, 종목명 인수합병 1 년이내 BW/CW/EW 유상증자 주식등 1% 자사주 ELW 업무관련 IP O 인수계약 모집주선 이상보유 취득 / 처분 발행 유동성공급 현대산업 대림산업 채무이행보증 계열사관계 공개매수사무관련 당사는동조사분석자료를기관투자가또는제 3 자에게제공한사실이없습니다. 본자료작성자는게재된내용들이본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이신의성실하게작성되었음을확인함. 투자의견분류 : 산업 : Overweight(1% 이상 ), Neutral(-1~1%), Underweight(-1% 이상 ) / 기업 : Strong BUY(3% 이상 ), BUY(1~3%), Marketperform(-1~1%), Underperform(-1% 이상 ) ( 주가 -, 목표주가 -) 투자등급비율 ( 기준 ) 매수중립매도 * 최근 1 년간투자의견을제시한리포트기준 이보고서는고객들에게투자에관한정보를제공할목적으로작성된것이며계약의청약또는청약의유인을구성하지않습니다. 이보고서는당사가신뢰할만하다고판단하는자료와정보에근거하여해당일시점의전문적인판단을반영한의견이나당사가그정확성이나완전성을보장하는것은아니며통지없이의견이변경될수있습니다. 개별투자는고객의판단에의거하여이루어져야하며, 이보고서는여하한형태로도고객의투자판단및그결과에대한법적책임의근거가되지않습니다. 이보고서의저작권은당사에있으므로당사의동의없이무단복제, 배포및변형할수없습니다. 이보고서는학술목적으로작성된것이아니므로, 학술적인목적으로이용하려는경우에는당사에사전통보하여동의를얻으시기바랍니다. 1

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Microsoft Word doc 216 년 1 월 25 일산업분석 디스플레이 Overweight ( 유지 ) 디스플레이, 가전, 휴대폰 Analyst 김동원 2-6114-2913 jeff.kim@hdsrc.com / RA 김범수 2-6114-2932 bk.kim@hdsrc.com 애플, OLED 전환가속화전망 향후 3 년간 OLED 시장은한국이독과점적공급구조형성예상 - 외신보도에따르면일본