< 집필진 > 강종만 선임연구위원 ( 금융시장 제도연구실 )

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1 서민지원 주택금융의 현황 및 개선방안

2 < 집필진 > 강종만 선임연구위원 ( 금융시장 제도연구실 ) jmkang@kif.re.kr

3 C O N T E N TS 요약 2 Ⅰ. 서론 9 Ⅱ. 국내주택금융의현황및문제점 국내주택금융현황 2. 국내주택금융의문제점 Ⅲ. 국내서민지원주택금융의현황및문제점 서민지원주택금융현황 2. 서민지원주택금융의문제점 Ⅳ. 외국의주택금융개선논의 미국 2. 영국 Ⅴ. 서민지원주택금융의개선방안 서민지원주택금융관리기구의일원화 2. 서민지원주택금융의공급확대 3. 서민지원주택금융의유동화확대참고문헌 43

4 요약 Ⅰ. 서론 국민소득증가에도불구하고주택가격상승, 생계비증가등으로인하여서민들의주택구입이더욱어려워지고있으므로우리나라서민지원주택금융의개선방안을검토하고자함. 서민지원주택금융은서민층의주택구입과관련된주택자금대출을중심으로검토 Ⅱ. 국내주택금융의현황및문제점 1. 국내주택금융현황 예금은행의가계대출에서주택담보대출이차지하는비중은 2010 년 말 65.9% 로서미국등선진국에비해낮은수준임. 예금은행의주택담보대출에서주택자금대출이차지하는비중은 2010 년말 57.7% 로서주택구입목적이외의주택담보대출이높은 비중을차지하고있음. 2. 국내주택금융의문제점 예금은행의가계대출에서주택구입과관련되지않은주택담보대출 의비중이높아가계대출과주택담보대출의부실가능성이미국등 선진국에비해높음. 2 서민지원주택금융의현황및개선방안

5 은행권가계대출에서만기가 10 년을초과하는대출의비중은 2008 년 6 월말 44.5% 로서크게개선되었으나아직도미국등선진국에 비하여단기주택담보대출비중이높은수준임. 은행권주택담보대출에서변동금리형주택담보대출이차지하는 비중은 2009 년말 92.3% 로서미국등주요선진국에비해과도하게 높은수준임 년말은행권주택담보대출중 78.4% 가실질적인일시상환형 주택담보대출로서대출기간중에이자만지급하고있음. Ⅲ. 국내서민지원주택금융의현황및문제점 1. 서민지원주택금융현황 2004 년 3 월한국주택금융공사설립에따라도입된보금자리론은 만기가 10 년 ~30 년인장기이고, 원금을분할상환할수있는고정 금리주택담보대출로서중산층및서민층의주택구입을지원함. 근로자및서민층의주거안정을지원하는국민주택기금의주택구입자금지원은생애최초주택마련대출, 근로자 서민주택구입자금등이있음. 생애최초주택구입자에게주택자금을공급하는생애최초주택구입자금대출은 2001 년 7월 1일에도입된이후총 3차에걸쳐정부의부동산대책등과연계되어한시적으로시행되고있음. 요약 3

6 근로자 서민주택구입자금대출은다른서민지원주택금융에비하여 엄격한자격요건을요구하고있음. 2. 서민지원주택금융의문제점 보금자리론은차입자의소득수준, 대출대상주택가격등을고려할때서민지원기능이점차약화되고있음. 보금자리론의연소득 3천만원이하차입자비중은 2004년 54.3% 에서 2010년 27.3% 로감소 생애최초주택구입자금대출 은부동산정책과관련하여한시적으로 운용되어지원효과가제한적이고일시적임. 국민주택기금에의한주택구입및전세자금지원은주로전세자금에치중되어주택구입자금이충분히공급되지못하고있음. 2011년주택구입및전세자금으로책정된 5.7조원에서주택구입자금은 1.1조원에불과 은행권의주택자금대출에서국민주택기금이차지하는비중은 2006년말 45.3% 에서 2010년말 30.1% 로급격히감소 근로자 서민주택구입자금대출의소득제한이너무낮아실질적인지원효과를기대하기어려움. 4 서민지원주택금융의현황및개선방안

7 Ⅳ. 외국의주택금융개선논의 1. 미국 미국정부의주택금융정책은중산층에게주택구입자금을지원하고 저소득층에게주거안정을위한주택구입자금과임차자금을지원하는 것을목적으로함. 미국의모기지시장에서주택대출은모기지대출의 70% 대중반을 차지하고있으며, 주택대출중가계부문의비중은 70% 대를유지함 년말현재정부기관및정부지원기관 (GSE) 은주택대출채권의 54.8% 를보유하고있으며, 상업은행과저축기관은각각주택대출 채권의 21.0% 와 4.1% 를보유하고있음. 미국은주택금융의접근성, 주택부문투자촉진, 재정부담의완화, 금융시장및경제의안정등의기준에의해주택금융개편을추진 주택금융시장에대한정부지원은축소하고 Fannie Mae 등정부지원기관들은역할을점진적으로축소하며최종적으로폐쇄함. 금융소비자보호의강화, 주택금융시장의투명성제고, 민간자본의역할증대등을위하여모기지시장의근본적인문제점들을개선하고주택금융부실로인한재정부담은최소화함. 서민지원주택금융을위한정부지원은효과적이고투명한방법에의해추진함으로써금융소비자및투자자보호를강화함. 요약 5

8 2. 영국 은행, 주택조합 (building society), 비은행금융회사등금융회사들의 2008년말주택담보대출잔액은 1.2조파운드로서소비자금융잔액의 70% 를차지함. 비은행금융회사들은 2000년대에주택금융시장에적극적으로진출하여주택금융시장점유율이 2008년 15% 까지증가 주택담보대출에서원금일시상환주택대출의비중이 2002 년 13% 에 서 2006 년 33% 로증가하여주택금융시장의위험이증가함. FSA는투자자보호와주택금융시장의지속성을위하여주택금융시장의규제개혁등근본적인변화를제안하고있음. 금융소비자, 대출금융회사등주택금융시장의참가자들을위하여주택금융제도를개선함. ⅰ) 주택금융회사는적정수준의자본금을확보하고경쟁력이있고혁신적이며지속가능한영업모형을갖추어야함. ⅱ) 규제는예측가능하고명확하고투명하여야하며, 주택금융관련사기행위등을억제하여야함. ⅲ) 주택금융관련비용과위험은주택금융시장에서부담하고재정부담등외부사회에피해를주지않아야함. 금융소비자에대한서비스를향상시키기위하여주택금융시장의융통성을제고함. ⅰ) 금융소비자들에게다양한금융상품이제공되며, 금융소비자들은주택금융과관련된비용과위험을이해하여야함. ⅱ) 주택금융시장의판매구조는주택금융선택등과관련된전문적인금융서비스를제공함으로써소비자편익에기여함. 6 서민지원주택금융의현황및개선방안

9 Ⅴ. 서민지원주택금융의개선방안 서민층, 생애최초주택구입자등에대한정책적인서민지원주택금융의관리를주택금융공사로일원화하여서민지원주택금융의효율성을제고함. 국민주택기금의근로자 서민주택구입자금대출은주택금융공사의서민지원주택금융과통합하여관리함으로써지원효과를높이고관리의효율성을제고함. 반면, 주택금융공사는서민주택금융을담당하고일반중산층을위한주택금융은민간금융회사가담당함으로써주택금융공사와민간금융회사는경쟁관계가아닌상호보완하는관계를구축하여주택금융시장의안정성을제고함. 서민층과생애최초주택구입자에대한주택금융을보다활성화하기위하여주택금융공사에대한정부의재정지원을확대하고국민주택기금을활용할수있는방안을마련함. 주택금융공사는국민주택기금과긴밀한업무협력관계를구축하며, 저금리채권발행등을통한자금조달을확대하여서민층에대한저금리주택구입자금공급을확대 주택금융공사는일정기준을충족하는서민층과생애최초주택구입자에대한주택구입자금공급을국민주택기금지원규모의일정수준 ( 예 : 3~5배 ) 이상으로유지하도록제도화함. 국민주택기금을활용한서민지원주택금융의적용기준은부부합산소득 ( 예 : 4천만원 ), 주택가격 ( 예 : 6억원이하 ), 주택규모 ( 예 : 전용면적 85m 2 이하 ) 등으로제한 요약 7

10 주택금융공사는민간금융회사의서민층에대한주택담보대출채권의인수및유동화를지원함으로써주택금융시장에서도서민층에대한주택구입자금지원이활성화될수있는여건을마련함. 주택금융공사는민간금융회사가보유한서민층에대한주택담보대출채권을인수하거나주택담보대출채권의유동화를지원하는지급보증을확대함. 8 서민지원주택금융의현황및개선방안

11 Ⅰ. 서론 경제성장에따른국민소득증가에도불구하고주택가격상승, 생계비증가등으로인하여서민들의주거안정을위한주택구입은더욱어려워지고있음. 더구나소득의양극화현상이심화됨에따라상대적으로서민소득이낮아져서민들의주택구입능력은더욱악화되고있음. 우리나라는 1997년까지주택은행이서민지원주택금융을공급하였으나, 1997 년주택은행의민영화, 외환위기이후은행권에대한규제완화및구조조정등으로인하여서민지원주택금융이위축됨. 특히, 2000년대의가계대출증가가금융시장불안요인으로인식됨에따라최근에서민지원주택금융이더욱위축되고있음. 글로벌금융위기이후미국, 영국등선진국에서는금융시장안정을위해주택금융의제도개선을추진하고있으며, 서민지원주택금융의건전화등을위한제도개선방안들도검토하고있음. 미국재무성의 Reforming America's Housing Finance, 영국 FSA 의 Mortgage Market Review 등은글로벌금융위기를유발한주택금융의문제점들을개선하기위한방안들을검토하고있음. 따라서본고에서는우리나라서민지원주택금융의현황및문제점, 미국및영국에서추진되고있는주택금융의제도개선논의를살펴 보고우리나라서민지원주택금융의개선방안을검토하고자함. Ⅰ. 서론 9

12 Ⅱ. 국내주택금융의현황및문제점 1. 국내주택금융현황 2010 년말가계대출은 조원으로 2004 년말 조원에비하여 67.6% 증가하였으며, 가계대출에서예금은행은 72.4%, 비은행금융기관은 27.6% 의비중을차지하고있음. 예금은행의 2010년말가계대출은 431.5조원으로 2004년말 조원에비하여 56.1% 증가함. 비은행금융기관의 2010년말가계대출은 164.4조원으로 2004년말 79.2조원에비해 107.6% 증가하고, 가계대출비중은 2004년말 22.3% 에서 2010년말 27.6% 로증가함. 비은행금융기관의가계대출은주택구입과관련된주택금융보다는생계비등을조달하는소비자금융 (home equity loan) 의특성이강함. 예금은행의가계대출에서주택담보대출이차지하는비중은 2004년말 61.2% 에서 2010년말 65.9% 로증가하였으나, 여전히 60% 대로서주택구입등과관련된가계대출이미국등선진국에비해낮은수준임. 미국의경우가계대출에서주택대출이차지하는비중은 2010년말 75.1% 임. 금융위원회 1) 에의하면, 2009년 9월말은행권주택담보대출중일시상환대출은 112조원으로은행권주택담보대출 260조원의 43.1% 를차지하고있으나, 일시상환대출의만기연장률이 95% 수준으로실질적인원금상환부담은적은것으로판단되고있음. 1) 금융위원회 ( ) 10 서민지원주택금융의현황및개선방안

13 이명활외 (2011) 에의하면, 2010년말현재은행권주택담보대출중 37.3% 가만기일시상환방식, 41.1% 가분할상환방식이나거치기간중인대출로서실질적으로주택담보대출의 78.4% 가원금상환이이루어지지않는대출임. 하지만, 주택담보대출은담보주택의가치, 차입자의상환능력등에문제가없을경우에만만기가연장되므로일시상환대출은구조적으로차입자의소득감소, 주택가격하락등외부충격에취약한문제가있음. < 표 1> 가계대출, 주택담보대출및보금자리론추이 ( 단위 : 십억원, %) 연도가계대출보금자리론예금은행비은행금융기관주택대출주택담보대출 , ,327 [77.7] 393, ,514 [77.7] 443, ,222 [78.1] 474, ,681 [76.7] 515, ,573 [75.3] 550, ,504 [74.4] 595, ,457 [72.4] N. A. 169,236 (61.2) 208,422 (68.2) 240,951 (69.6) 245,764 (67.6) 254,736 (65.6) 273,687 (66.8) 289,623 (67.1) 190,237 (62.3) 217,116 (62.7) 221,640 (60.9) 239,688 (61.7) 264,228 (64.5) 284,525 (65.9) 79,214 [22.3] 87,726 [22.3] 97,126 [21.9] 110,417 [23.3] 127,390 [24.7] 141,233 [25.6] 164,428 [27.6] 2,874 {1.7} 6,799 {3.6} 6,354 {2.9} 8,182 {3.7} 10,731 {4.5} 13,051 {4.9} 16,010 {5.6} 주 : 1) 가계대출은주택자금을포함한순수가계대출, 예금은행은일반은행및특수은행, 주택대출은주택 관련대출과주택관련집단대출의합계, 비은행금융기관은상호저축은행, 신용협동조합 ( 신협, 새마 을금고, 상호금융 ), 신탁및우체국예금, 보금자리론은누적잔액 2) 예금은행과비은행금융기관의 [ ] 안은가계대출대비비중, 주택대출과주택담보대출의 ( ) 안은예금 은행대비비중, 보금자리론의 { } 안은주택담보대출대비비중 자료 : 한국은행 ; 한국주택금융공사, 주택금융월보 Ⅱ. 국내주택금융의현황및문제점 11

14 < 표 2> 금리조건별은행권주택담보대출추이 2) ( 단위 : 조원, %) 2000 년이후가계대출증가추세에대응한정부의주택금융시장 개선노력에도불구하고은행권주택담보대출에서변동금리형주택 담보대출은 90% 이상을차지하고있음. 구분 2006년 2007년 2008년 2009년 변동형 205.8(94.8) 203.2(91.7) 220.6(92.0) 240.2(92.3) 혼합 고정형 11.2(5.2) 18.4(8.3) 19.1(8.0) 19.9(7.7) 혼합형 8.7(4.0) 13.5(6.1) 15.4(6.4) 16.2(6.2) 고정형 2.6(1.2) 4.9(2.1) 3.7(1.5) 3.7(1.4) 합계 주 : ( ) 안은비중자료 : 금융위원회 주택의건설및구입과관련된주택신용보증기금출연기준주택자금대출에서시중은행, 지방은행및특수은행의비중은 2006년이후꾸준히증가하고, 공공부문인국민주택기금의비중은 2006년말 45.3% 에서 2010년말 30.1% 로감소함. 1990년대까지국민주택기금이주택금융의대부분을공급하였으나, 부동산에대한은행여신을제한하는한국은행의여신관리규정이 1998년폐지됨에따라은행권의주택금융은 2000년대에크게활성화됨. 특히, 시중은행의주택자금대출은 2006년말 52조원에서 2010년말 122조원으로 134.8% 증가하고, 그비중은 2006년말 42.9% 에서 2010년말 52.0% 로 9.1%p 증가함. 2) 이명활외 (2011), p 서민지원주택금융의현황및개선방안

15 예금은행의주택담보대출에서주택자금대출이차지하는비중은 2006년말 30.6% 에서 2010년말 57.7% 로급격히증가하였으나, 아직도주택구입과관련되지않은주택담보대출이상당히높은비중을차지하고있음. 예금은행의주택담보대출대비주택자금대출비중의급격한증가는주택신용보증기금출연기준변경등에도기인함. 미국, 영국등에서나타난것처럼주택구입과관련되지않은주택담보대출은주택가격하락, 차입자의신용도저하등의경우에부실가능성이높은것으로지적되고있음. < 표 3> 금융기관별주택자금대출 ( 단위 : 십억원, %) 연도국민주택기금시중은행지방은행특수은행외은지점합계 ,026 (45.3) 52,114 (42.9) 1,022 (0.8) 12,845 (10.6) 473 (0.4) 121, ,567 (33.9) 81,861 (46.6) 6,231 (3.5) 25,342 (14.4) 2,661 (1.5) 175, ,402 (31.1) 99,284 (48.7) 6,185 (3.0) 30,299 (14.9) 4,766 (2.3) 203, ,161 (30.1) 117,553 (51.9) 7,367 (3.3) 32,966 (14.6) 398 (0.2) 226, ,815 (30.1) 122,361 (52.0) 7,701 (3.3) 33,749 (14.4) 459 (0.2) 235,086 주 : 1) 주택자금대출은한국주택금융공사법제56조와시행규칙제3조에의한주택금융신용보증기금출연기준 2) ( ) 안은주택자금대출합계대비비중자료 : 한국주택금융공사, 주택금융월보 Ⅱ. 국내주택금융의현황및문제점 13

16 주택신용보증기금출연기준주택자금대출에서개인대출은 2007년말 111조원에서 2010년말 170조원으로 53.5% 증가하였고, 개인대출의비중은 2007년말 63.2% 에서 2010년말 72.5% 로 9.3%p 증가함. 개인대출중주택구입과관련된구입자금및중도금의비중은 2007 년말 91.4% 에서 2010년말 88.4% 로 3.0%p 감소하고, 전세자금의비중은 6.8% 에서 8.7% 로 1.9%p 증가함. < 표 4> 대출종류별주택자금대출 ( 단위 : 십억원, %) 연도 개인대출 구입자금중도금전세자금기타합계 사업자대출 대출합계 ,831 (59.3) 35,669 (32.1) 7,563 (6.8) 2,001 (1.8) 111,064 [63.2] 64,599 [36.8] 175, ,796 (62.4) 37,082 (27.6) 10,087 (7.5) 3,221 (2.4) 134,186 [65.8] 69,751 [34.2] 203, ,197 (64.7) 38,252 (24.4) 12,468 (8.0) 4,575 (2.9) 156,492 [69.1] 69,953 [30.9] 226, ,222 (69.3) 32,481 (19.1) 14,851 (8.7) 4,932 (2.9) 170,486 [72.5] 64,600 [27.5] 235,086 주 : 1) 주택자금대출은한국주택금융공사법제56조와시행규칙제3조에의한주택금융신용보증기금출연기준 2) 개인대출합계와사업자대출의 [ ] 안은대출합계대비비중 3) 구입자금, 중도금, 전세자금, 기타등의 ( ) 안은개인대출합계대비비중자료 : 한국주택금융공사, 주택금융월보 14 서민지원주택금융의현황및개선방안

17 2. 국내주택금융의문제점 국내주택금융은주택구입과관련된주택금융의낮은비중, 주택 금융만기의단기성, 변동금리형주택금융의높은비중, 만기일시 상환형주택금융의높은비중등의구조적인문제가있음. 가. 주택구입관련주택금융비중의과소 예금은행의가계대출에서주택구입과관련되지않은주택담보대출의비중이높아가계대출과주택담보대출의부실가능성이미국등선진국에비해높음. 2010년말현재예금은행의주택담보대출은가계대출 431조원의 65.9% 인 285조원이고, 주택구입과관련된주택금융은주택담보대출의 57.7% 인 164조원으로추정됨. 주택구입과관련되지않은주택담보대출은주로가계수지의적자 보전, 개인사업자의사업자금조달등을위한대출로서경기침체 시에차입자의소득감소로인한부실가능성이높음. 나. 주택대출만기의단기성 가계대출의안정성제고를위한정책당국의노력에힘입어은행권가계대출에서만기가 10년을초과하는대출의비중은 2008년 6월말 44.5% 3) 로서크게개선되었으나아직도미국등선진국에비하여단기주택담보대출비중이높은수준임. 3) 이명활외 (2011), p.48 Ⅱ. 국내주택금융의현황및문제점 15

18 주택구입목적은주거목적과투자목적으로구분할수있는데, 단기주택금융은주로투자목적인주택구입과관련되어경기침체시에금융시장불안을유발할수있음. 최근글로벌금융위기를분석한연구들에의하면, 주택구입의투기성과연관된단기주택금융이금융위기발생과관련된것으로평가되고있음. 다. 변동금리형주택금융의과다 은행권주택담보대출에서변동금리형주택담보대출이차지하는 비중은 2009 년말 92.3% 로서미국등주요선진국에비해과도하게 높은수준임. 주택금융공사의 2010년 주택금융및보금자리론수요실태 조사 4) 에의하면, 주택담보대출시에전반적으로고정금리대출이선호되고있으나, 고정금리대출금리가변동금리대출금리에비해 1%p 이상높을경우에는변동금리대출이선호되고있음. 5) 또한장기고정금리주택담보대출인보금자리론의공급과장단기금리차이간의관계를살펴보면, 장단기금리차이가작으면보금자리론을선호하는것으로나타나고있음. 4) 한국주택금융공사, 주택금융월보, ) 박성욱외 (2009) 와고성수 (2011) 에의하면고정금리대출과변동금리대출간의금리차이가고정금리대출에가장큰영향을주고있음. 16 서민지원주택금융의현황및개선방안

19 < 그림 1> 장단기금리차이와보금자리론공급현황 6) ( 단위 : 천억원 ) 10 보금자리론공급액 ( 좌축 ) 대출금리갭 ( 우축 ) 2.0%p 8 1.5%p 6 1.0%p 4 0.5%p 2 0.0%p %p 자료 : 한국주택금융공사 변동금리형주택금융은금리변동성증가에따라차입자의채무불이행가능성이증가하고있으며, 금리상승시에는특히서민층대상주택금융의부실이급격히증가하는문제가있음. 즉, 변동금리형주택금융은금리상승시에서민가계부실증가, 주택시장의변동성증가, 금융시장의교란등을유발할가능성이있음. 장민 이규복 (2010) 은대출금리상승시에서민층 (1분위) 의가계수지적자가구비중이급격히증가할것으로예상하고있음. 6) 차경만 (2010) p.46 Ⅱ. 국내주택금융의현황및문제점 17

20 가계수지적자가구비중 < 표 5> 대출금리상승시주택소유가구의 DTI 변화 ( 단위 : %) 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 기준 %p %p %p %p 자료 : 장민 이규복 (2010) 라. 일시상환형주택금융의과다 2010년말은행권주택담보대출중 78.4% 가실질적인일시상환형주택담보대출로서대출기간중에이자만지급하고있음. 우리나라의일시상환형주택담보대출은미국, 영국등에서시행되고있는 interest-only 모기지와유사한형태로서만기가대체로단기이며투자목적의주택구입과관련이있음. 일시상환형주택금융의투기적특성으로인하여글로벌금융위기이후미국및영국의금융당국은일시상환형주택금융을억제하고있음. 일시상환형단기주택금융은차입자의소득감소로인한충격, 주택 가격하락으로인한충격등에취약한구조적인문제가있음. 일시상환형단기주택금융의만기연장은담보주택의가격하락, 차입자의상환능력저하등의문제가없을경우에만이루어지므로일시상환형단기주택금융의과다는주택금융시장에서잠재적인불안요인으로작용할수있음. 18 서민지원주택금융의현황및개선방안

21 Ⅲ. 국내서민지원주택금융의현황및문제점 1. 서민지원주택금융현황 우리나라의경우국민소득에비해주택가격이매우높고주택가격상승률도높아서민들의주택구입이더욱어려워지고있으므로정책적으로서민들의주택구입을지원하는서민지원주택금융을보다활성화할필요가있음. 2011년 1/4분기서울지역근로자가구당소득은 386만원으로서울지역 85m2아파트 ( 매매가 5.7억원 ) 구입에 12.3년이소요되며, 가구당월평균가계소득에서지출을차감한 141.9만원으로서울지역 85m2아파트를구입하기위해서는 33.5년이필요함. 2000년이후연평균주택가격상승률은 5.4%, 아파트가격상승률은 7.2% 로연평균소비자물가상승률 3.2% 를크게상회하고있음. ( 기준 : 2005=100) 자료 : 한국은행 < 그림 2> 주택매매가격지수및소비자물가지수추이 주택매매가격지수 ( 총지수 ) 주택매매가격지수 ( 아파트 ) 소비자물가지수 (CPI) Ⅲ. 국내서민지원주택금융의현황및문제점 19

22 가. 보금자리론 2004년 3월한국주택금융공사설립에따라도입된보금자리론은만기가 10년 ~30년인장기이고, 원금을분할상환할수있는고정금리주택담보대출로서중산층및서민층의주택구입을지원하고있음. 보금자리론은 2004년도입된이후빠른속도로증가하여대출누적잔액이 2010년말에 16조원을기록하고, 은행의주택담보대출잔액대비비중은 2004년 1.7% 에서 2010년 5.6% 로증가함. 보금자리론의만기는 10년, 15년, 20년, 30년등 4종류가있으며, 2010년말현재만기 15년보금자리론이가장높은비중을차지하고있음. 2006년만기 30년보금자리론이출시된이후만기 15년보금자리론과만기 30년보금자리론의비중이급격히증가함. ( 단위 : 10억원 ) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 < 그림 3> 대출기간별대출잔액현황 년 년 20년 30년 자료 : 한국주택금융공사 20 서민지원주택금융의현황및개선방안

23 보금자리론은기본형, 혼합형, 설계형, 우대형, 연계형등이있으며, 주로기본형과설계형이판매되고있음. 기본형은대출시행일부터만기까지고정금리적용 혼합형은거치기간중에낮은고정금리를적용하고, 거치기간이후에는기본형고정금리적용 설계형은대출초기에변동금리적용 우대형은연소득 2천만원이하저소득무주택자에게대출금리를최대 1%p 할인하여우대 연계형은신규분양아파트의중도금대출과연계사용가능 보금자리론은대출신청경로에따라 t-보금자리론, e-보금자리론, u-보금자리론등으로구분되며, t-보금자리론은전통적인보금자리론으로차입희망자가금융회사를방문하여대출을신청함. e-보금자리론은인터넷을통해신청하고, t-보금자리론에비해대출금리가 0.2%p 할인됨. u-보금자리론은인터넷신청, 서류의우편발송등을통해신청하고, t-보금자리론에비해대출금리가 0.4%p 할인됨. Ⅲ. 국내서민지원주택금융의현황및문제점 21

24 < 표 6> 보금자리론주요내용 구분 주요내용 기본형 대출시행일부터만기까지고정금리적용 혼합형 거치기간중에낮은고정금리, 거치기간이후기본형고정금리적용 상품별 설계형 우대형 최초거치기간 (1년) 동안변동금리가적용된후변동금리종료시점에고정금리로전환부부합산연소득 2천만원이하인무주택자를대상으로소득수준에따라대출금리를 0.5~1.0%p 할인한우대금리적용 연계형 신규분양아파트중도금대출과연계하여이용되는상품 t- 보금자리론 (traditional 보금자리론 ) 전통적대출방식으로은행이신청 대출등모든절차를취급 채널별 e- 보금자리론 (electronic 보금자리론 ) 인터넷신청후은행이심사 대출 채권관리취급 u- 보금자리론 (ubiquitous 보금자리론 ) 인터넷신청후공사는심사및채권관리, 은행은대출취급 자료 : 한국주택금융공사 2010 년중보금자리론의상품별판매비중은기본형이 53.7% 로가장높고, 설계형은 43.9%, 우대형은 2.4% 를차지함. 대출신청경로별로는 2010년에 u-보금자리론이 2조 8,480억원으로 48.7%, t-보금자리론이 2조 1,490억원으로 38.2% 를차지 22 서민지원주택금융의현황및개선방안

25 < 표 7> 보금자리론상품별판매실적및비중 ( 단위 : 10 억원, %) 종류 2009 년 2010 년 판매실적비중판매실적비중 기본형 - 1, u- 보금자리론 설계형 - 1, 우대형 e- 보금자리론 기본형 1, 설계형 기본형 1, , t- 보금자리론 설계형 2, , 자료 : 한국주택금융공사 우대형 계 5, , 나. 국민주택기금 국민주택기금은근로자및서민층의주거안정을지원하기위하여주택구입자금, 전세자금등을공급하고있으며, 국민주택기금에의한주택구입자금지원은생애최초주택마련대출, 근로자 서민주택구입자금등이있음. 국민주택기금은시중은행들이기금을수탁관리하며, 국민주택채권발행, 융자금회수, 이자수입, 청약저축및정부융자에의해자금을조성하고있음. Ⅲ. 국내서민지원주택금융의현황및문제점 23

26 1) 생애최초주택구입자금대출 생애최초주택구입자에게주택자금을공급하는생애최초주택구입자금대출은국민주택기금을재원으로 2001년 7월 1일에도입된이후총 3차에걸쳐정부의부동산대책등과연계되어한시적으로시행되고있음. 생애최초주택구입자금대출 은 2001년 7월에도입되어 2003년 12 월에종료되었고, 2차는 2005년 11월부터 2006년 11월까지 1년간시행되었으며, 3차는 2010년 9월부터금년말까지시행되고있음. < 표 8> 생애최초주택구입자금대출의조건 구분 1 차 2 차 3 차 시행시기 ~ 월말 ~ ~ 월말 지원대상 최초주택구입자 ( 가구원수, 연령등제한없음 ) 최초주택구입자 ( 가구원수, 연령등제한없으나, 35 세미만단독가구는제외 ) 세대원전원무주택자 주택규모 85 m2이하 85 m2이하 85 m2이하 주택금액 제한없음 3억원이하주택 매입가 6억원이하 ( 투기지역제외 ) 대출금리 근로자 서민구입자금금리대비 0.5~1.5% 저리 연 5.2% ( 단, 연소득 2 천만원이하의경우 1 억원까지는 4.7%) 연 5.2% (3 자녀 ( 만 20 세미만 ) 이상가구는연 4.7%) 대출한도 1 억원 1 억 5 천만원 2 억원 소득제한없음부부합산연소득 5 천만원이하부부합산연소득 4 천만원이하 상환기간 1 년거치 19 년상환또는 3 년거치 17 년상환 1 년거치 19 년상환또는 3 년거치 17 년상환 1 년거치 19 년상환또는 3 년거치 17 년상환 24 서민지원주택금융의현황및개선방안

27 2차생애최초주택구입자금대출은 2005년 8.31 부동산대책 의후속조치로서시행되어 5.5조원을공급하였으며, 3차생애최초주택구입자금대출은 8.29 부동산대책 의일환으로 2010년 9월 13일부터시행되고있으며 2011년 3월의 주택거래활성화방안 에의해 2011년말까지시행기간이연장되었고 1조원을공급할계획임. 2) 근로자ㆍ서민주택구입자금대출 근로자 서민주택구입자금대출은국민주택기금을대출재원으로하며, 다른서민지원주택금융에비하여엄격한자격요건을요구하고있음. 대출대상은부부합산연간소득 2천만원이하, 대출신청일현재세대주및세대원전원이 6개월이상무주택인자 ( 단, 35세미만단독세대주제외 ) 로제한 대출대상주택은전용면적 85m2이내, 평가가격 3억원이하인주택으로제한 2010년보건복지부 제2차저출산 고령사회기본계획 에의해근로자 서민주택구입의자격요건은다소완화됨. 신혼부부에대한구입자금대출의소득기준은부부합산연소득 2천만원에서 3천만원으로확대 3자녀이상다자녀가구에대한주택구입자금대출금리는연 4.7% ( 우대금리 ) 에서연 4.2% 로 0.5%p 인하 Ⅲ. 국내서민지원주택금융의현황및문제점 25

28 < 표 9> 근로자 서민주택구입자금대출의조건 구분 대출대상 대상주택 대출조건 부부합산연간소득 2 천만원이하 ( 단, 신혼부부는 3 천만원이하 ) 6 월이상무주택세대주 ( 단, 신혼부부는대출신청일현재무주택 ) 전용면적 85m2이하 주택평가가격 3억원이하 대출한도 가구당 1 억원이내 ( 단, 3 자녀이상가정은 1 억 5 천만원이내 ) 대출금리 연 5.2%( 다문화 장애인가구연 4.7%, 다자녀가구연 4.2%) 상환기간 20 년 (1 년거치 19 년상환또는 3 년거치 17 년상환 ) 2. 서민지원주택금융의문제점 가. 보금자리론의서민지원기능미흡 서민층에대한주택금융을위해도입된보금자리론은차입자의소득수준, 대출대상주택가격등을고려할때서민지원기능이점차약화되고있음. 보금자리론의연소득 3천만원이하차입자비중은 2004년 54.3% 에서 2010년 27.3% 로감소함. 그러나연소득 7천만원이상차입자비중은동기간에 4.4% 에서 11.3% 로증가하고, 연소득 5천만원이상차입자비중은 15.1% 에서 28.5% 로증가함. 26 서민지원주택금융의현황및개선방안

29 < 표 10> 보금자리론의소득수준별공급추이 ( 단위 : 억원, %) 천만원이하 18,101 (54.3) 20,251 (48.0) 5,703 (41.5) 12,151 (34.1) 14,018 (33.5) 16,096 (27.3) 14,884 (27.3) 3 천만 ~5 천만원이하 10,175 (30.5) 13,254 (31.4) 4,992 (36.3) 14,613 (41.0) 16,891 (40.3) 23,867 (40.5) 24,136 (44.2) 5 천만 ~7 천만원이하 3,562 (10.7) 5,705 (13.5) 2,086 (15.2) 5,902 (16.5) 7,145 (17.1) 11,267 (19.1) 9,405 (17.2) 7 천만원초과 1,476 (4.4) 2,972 (7.0) 959 (7.0) 3,005 (8.4) 3,850 (9.2) 7,666 (13.0) 6,178 (11.3) 합계 33,314 42,183 13,739 35,670 41,904 58,896 54,603 자료 : 한국주택금융공사 나. 한시적인서민지원주택금융의시행 생애최초주택구입자금대출 은정부의부동산정책과관련하여국민주택기금을이용한한시적인제도로서운용되어근로자및서민층에대한지원효과가제한적이고일시적임. 특히, 생애최초주택구입자금대출 은기능측면에서서민층의주거복지를지원하는한국주택금융공사의보금자리론과중첩되는부분이많아일반국민들에게혼란을야기할수있음. Ⅲ. 국내서민지원주택금융의현황및문제점 27

30 다. 근로자서민주택구입자금대출의역할미흡 국민주택기금에의한주택구입및전세자금지원은주로전세자금에치중되어주택구입자금이충분히공급되지못하고있음. 2011년주택구입및전세자금으로책정된 5.7조원에서근로자 서민주택구입자금은 1.1조원에불과함. 은행권의주택자금대출에서국민주택기금이차지하는비중은 2006년말 45.3% 에서 2010년말 30.1% 로급격히감소하여국민주택기금의서민지원기능이상대적으로약화되고있음. 은행권의주택자금대출은 2006년말 121조 4,800억원에서 2010년말 235조 860억원으로 93.5% 증가하였으나, 국민주택기금대출은 2006년말 55조 260억원에서 2010년말 70조 8,150억원으로 28.7% 증가함. 생애최초주택구입자금대출에비해근로자서민주택구입자금대출의소득제한이너무낮아차입자의대출금상환능력을감안할경우에실질적인지원효과를기대하기어려움. 현재시행중인생애최초주택구입자금대출의소득제한은부부합산연소득 4천만원이하이나, 근로자서민주택구입자금대출의소득제한은부부합산연소득 2천만원이하로절반수준임. 28 서민지원주택금융의현황및개선방안

31 Ⅳ. 외국의주택금융개선논의 1. 미국 미국정부의주택금융정책은중산층에게주택구입자금을지원하고 저소득층에게주거안정을위한주택구입자금과임차자금을지원 하는것을목적으로하고있음. 미국의가계대출은 2000년말 6조 9,858 억달러에서 2010년말 13조 3,862 억달러로 91.6% 증가하였으며, 동기간중주택대출은 4조 7,984 억달러에서 10조 554 억달러로 109.6% 증가함. 가계대출에서주택대출이차지하는비중은 2000년말 68.7% 에서 2010년말 75.1% 로 6.4%p 증가하고, 소비자금융의비중은 24.9% 에서 18.2% 로 6.7%p 감소함. < 표 11> 미국의가계대출, 주택대출및소비자금융 연도가계대출주택대출소비자금융비중 ( 단위 : 억달러, %) 비중 ,944 9, , ,811 24, , ,858 47, , ,697 88, , ,432 98, , , , , , , , , , , , , , 자료 : Federal Reserve, Flow of Funds Accounts of the United States Ⅳ. 외국의주택금융개선논의 29

32 미국의모기지시장에서주택대출은모기지대출의 70% 대중반을차지하고있으며, 주택대출중가계부문의비중은 70% 대를유지하고있음. 주택대출은 2010년말 10조 5,312억달러로 2004년말에비해 27.3% 증가하였으나, 글로벌금융위기로인하여 2008년이후에는감소세를보이고있음. < 표 12> 미국의모기지시장 ( 단위 : 억달러, %) 모기지대출 106, , , , , , ,198 주택대출 82,711 (77.8) 93,854 (77.8) 105,470 (78.3) 111,675 (76.9) 110,694 (75.8) 108,615 (75.8) 105,312 (76.2) 주택대출중가계부문 78,382 (73.7) 88,773 (73.5) 98,665 (73.3) 105,402 (72.6) 104,957 (71.2) 103,421 (72.2) 100,554 (72.8) 주 : ( ) 안은모기지대출대비비중자료 : Federal Reserve, Flow of Funds Accounts of the United States 2010년말현재정부기관및정부지원기관 (GSE) 은주택대출채권의 54.8% 를보유하고있으며, 상업은행과저축기관은각각주택대출채권의 21.0% 와 4.1% 를보유하고있음. 저축기관의주택대출채권보유비중은 2004년말 10.6% 에서 2010년말 4.1% 로감소함. 30 서민지원주택금융의현황및개선방안

33 < 표 13> 기관별주택대출채권보유현황 ( 단위 : 억달러, %) 주택대출 82,711 93, , , , , ,312 상업은행 15,816 (19.1) 17,921 (19.1) 20,821 (19.7) 22,105 (19.8) 22,481 (20.3) 22,613 (20.8) 22,072 (21.0) 저축기관 8,742 (10.6) 9,538 (10.2) 8,678 (8.2) 8,790 (7.9) 6,663 (6.0) 4,486 (4.1) 4,305 (4.1) 정부기관및정부지원기관 37,859 (45.8) 39,003 (41.6) 42,067 (39.9) 48,197 (43.2) 53,199 (48.1) 57,106 (52.6) 57,746 (54.8) 주 : ( ) 안은주택대출대비비중자료 : Federal Reserve, Flow of Funds Accounts of the United States 미국정부는주택금융의접근성, 주택부문투자를촉진하기위한유인 (incentive) 의제공, 재정부담의완화, 금융시장및경제의안정등 4가지기준에의해주택금융의근본적인개편을다음과같은방향에서추진하고있음. 첫째, 주택금융시장에대한정부지원은축소하고 Fannie Mae, Freddie Mac 등정부지원기관들은그역할을점진적으로축소하며최종적으로폐쇄함. 둘째, 금융소비자보호의강화, 주택금융시장의투명성제고, 민간자본의역할증대등을위하여모기지시장의근본적인문제점들을개선하고주택금융부실로인한재정부담은최소화함. 셋째, 서민지원주택금융을위한정부지원을보다효과적이고투명한방법에의해추진함으로써금융소비자및투자자보호를강화함. Ⅳ. 외국의주택금융개선논의 31

34 은행등민간금융회사가주택금융시장에서주도적인역할을수행 하도록하며, 민간금융회사는자기자본을확충하고보수적인주택 금융인수기준을마련하여야함. 민간금융회사로부터주택금융을충분히지원받지못하는서민들은정부의주택금융지원정책에의해주택구입자금을효과적으로지원받고, 생애최초로주택을구입하는서민들에대한세제혜택은확대함. 주택금융시장에서정부지원기관의역할을축소하기위하여다음과같은조치를시행할계획임. 정부지원기관의주택담보대출보증수수료를위험부담에상응하도록민간보험회사수준으로상향조정하고, 지급보증을위한초기불입금 (down payment) 도상향조정함. 정부지원기관이보증할수있는주택담보대출의최대한도를축소함. 정부지원기관의주택금융관련투자규모를점진적으로축소함. 연방주택청 (Federal Housing Administration) 이보증하는주택대출의최대금액은축소하고보증수수료는상향조정하며, 연방주택청의역할은저소득층및생애최초주택구입자에대한주택금융공급으로제한함. 하지만, 저소득층에게부담가능한금융비용을부과할수있는서민지원주택금융시장을조성하기위한연방주택청의기능은확대함. 32 서민지원주택금융의현황및개선방안

35 서민지원주택금융의보다효과적인수행을위하여주택및도시개발부 (Department of Housing and Urban Development), 농업부 (Department of Agriculture), 보훈부 (Department of Veterans Affairs) 등의주택금융업무는조정및통합을추진함. 2. 영국 영국의은행, 주택조합 (building society), 비은행금융회사등금융회사들의 2008년말현재주택담보대출잔액은 1.2조파운드로서소비자금융잔액의 70% 를차지하고있음. 금융회사의제조업등비금융회사에대한대출은주택담보대출등가계대출에비해매우낮은수준 Outstanding secured and unsecured debt of households and non-financial coporations (unit : m) 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000, , , , , Total consumer debt, NSA Secured debt, NSA Unsecured debt, NSA Debt of non-financial corporations, NSA 자료 : FSA, Mortgage Market Review, Discussion Paper 09/3 Ⅳ. 외국의주택금융개선논의 33

36 비은행금융회사들은 2000 년대에주택금융시장에적극적으로진출 하여주택금융시장점유율은 2000 년 4% 에서 2008 년 15% 로증가 함. 비은행금융회사들은은행, 주택조합등으로부터자금을조달할수 없는고위험차입자를대상으로고위험주택대출을주로취급하고 있음. 고위험주택대출은높은 LTV 대출, 소득불확인대출, 신용불량자에 대한대출, 부채정리를위한대출등 (unit : m) 1,400,000 1,200,000 1,000, , , , ,000 0 Quarterly amount outstanding of net secured lending to individuals and housing associations, by type of lender Dec-86 Dec-88 Dec-90 Dec-92 Dec-94 Dec-96 Dec-98 Dec-00 Dec-02 Dec-04 Dec-06 Dec-08 Banks Specialist lenders* Building societies other lenders Approximately half of net secured lending is attributable to non-banks 자료 : FSA, Mortgage Market Review, Discussion Paper 09/3 특히, 만기상환위험부담이큰원금일시상환주택대출 (interestonly mortgage) 이 2000 년대에급격히증가하여주택담보대출 (residential mortgage) 에서차지하는비중은 2002년 13% 에서 2006년 33% 로증가하고전반적으로주택금융시장의위험도증가함. 34 서민지원주택금융의현황및개선방안

37 또한 2007 년에공급된주택대출중 39% 는주택구입과관련되지않 은소비자금융 (equity withdrawal) 으로주택금융시장의위험증가에 기여함. 하지만, 비은행금융회사등전문대출금융회사들은 2008 년이후에 주택금융시장에서매우빠른속도로이탈하여이들의주택금융규 모는 2000 년대초반수준이하로축소되고있음. 통화금융회사 (monetary financial institutions) 에비해전문대출 금융회사 (specialist lenders) 의주택금융규모는 2008 년이후에 급속도로감소하고있음. 통화금융회사는예금을수취하여대출또는유가증권에투자하는금융 회사 Index of gross mortgage lending by lender grouping (unit : Jan 1994=100) 2,500 Specialist lenders 2,000 Monetary financial institutions 1,500 1, Jan-94 Jan-95 Jan-96 Jan-97 Jan-98 Jan-99 Jan-00 Jan-01 Jan-02 Jan-03 Jan-04 Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 자료 : FSA, Mortgage Market Review: Responsible Lending, Consultation Paper 10/16 Ⅳ. 외국의주택금융개선논의 35

38 주택금융시장에서비은행금융회사의경기순응적 (pro-cyclical) 인진입과퇴출은주택가격변동성을증가시키는부작용이있으며, 경기침체시에고위험주택금융의연체로금융시장불안이확대되는문제가발생함. 특히, 원금일시상환주택대출 (interest-only mortgage) 을이용하는금융소비자의대부분은주로 4~5년마다재대출에의존하고있는데, 경기침체로재대출이어렵게되면대량채무불이행사태가유발될가능성이있음. 글로벌금융위기이후에비은행금융회사주택금융의연체율은 30% 를상회하고있음. FSA의분석에의하면, LTV 완화는주택금융시장확대에큰영향을주지않으나, 영국의 10대주택대출금융회사의 2008 년중주택대출채무불이행비율은 LTV 가높을수록증가하고있음. 하지만, LTV보다는 credit-impaired, self-cert 등비전통적주택금융의채무불이행비율이높은수준임. Default rate of 10 of the largest lenders by mortgage type and LTV at origination during 2008 Loan-to-Value ratio Buy-tolet Creditimpaired Other Self-cert Standard All types 0<=50% 50% <, <= 75% 75% <, <= 90% 90% <, <= 95% 95% <, <= 100% >100% All LTV BANDS Note: the default rates shown in each cell are weighted by the numer of accounts in each firm, of each type or in each LTV band, as appropriate. 자료 : FSA, Mortgage Market Review, Discussion Paper 09/3 36 서민지원주택금융의현황및개선방안

39 2007년이전의 LTI 완화는주택금융시장확대에상당한영향을주었으나, LTI와채무불이행비율간의관계는 LTV에비하여미약한것으로나타나고있음. LTI는금융소비자의소득수준을반영하지만, 재무상황, 소비성향등을감안하지못하여금융소비자의차입금상환능력을정확히나타낼수없음. 따라서 LTI 완화는 2007년이전의주택금융시장확대와관련지을수있으나 2008년이후의주택금융부실과의직접적인연관성은단정하기어려움. Default rate(%) of 10 of the largest lenders by mortgage type and LTI at origination during 2008 Loan-to-Income ratio Buy-tolet Creditimpaired Other Self-cert Standard All types <= <, <= <, <=4 4<, <= <, <=5 >5 All LTI values Note: the default rates shown in each cell are weighted by the number of accounts in each firm, of each type or in each LTI band, as appropriate. 자료 : FSA, Mortgage Market Review, Discussion Paper 09/3 FSA의주택금융시장에관한비용편익분석 (cost benefit analysis) 은다음과같은사항들을제시하고있음. 첫째, 과거자료에의하면주택금융시장의어떤중요한구조적변화도주택금융시장의경쟁상황에악영향을주지않았음. Ⅳ. 외국의주택금융개선논의 37

40 둘째, 주택금융을취급하는금융회사들은전형적으로초기금리이외에지속되는대출과추가적인수수료등에서이익을얻지만금융회사간경쟁은대출금리에중점을두고있음. 셋째, 전문대출회사들은주로신용상태가불량한차입자를대상으로하며대출금상환능력보다는담보자산가치에근거하여대출을결정하면서주택금융시장에진입하고있음. 넷째, 일부주택금융회사들은금융소비자가감당하기어려운주택담보대출을판매하고수수료를높임으로써금융소비자의행태적편의 (behavioral bias) 와위험추구선호를이용하여이익을얻고있음. 주택금융시장에서소비자보호를위한기존의규제정책은금융소비자에게이익을보호하기위한동기가부여되어있다는전제하에금융소비자들이금융회사의다양한금융상품을비교하여최적의결정을할수있도록정보공시를강화하는것이었음. 하지만, 금융소비자들이주택금융과관련하여제공된정보를충분히활용하지못하고있으므로금융소비자보호를위하여 LTV(Loan to Value), LTI(Loan to Income), DTI(Debt to Income) 등과같은주택금융상품에대한규제는필요함. FSA의 Mortgage Market Review, Discussion Paper 09/3은투자자보호와주택금융시장의지속성 (sustainable market) 을위하여다음과같은기준에의한주택금융시장의규제개혁등근본적인변화를제안하고있음. 38 서민지원주택금융의현황및개선방안

41 금융소비자, 대출금융회사등주택금융시장의참가자들을위하여주택금융제도를개선함. ⅰ) 주택금융회사는적정수준의자본금을확보하고경쟁력이있고혁신적이며지속가능한영업모형을갖추어야함. ⅱ) 규제는예측가능하고명확하고투명하여야하며, 주택가격에대한경기순응적영향을최소화하고, 주택금융관련사기행위등을억제하여야함. ⅲ) 주택금융관련비용과위험은주택금융시장에서부담하고재정부담등외부사회에피해를주지않아야함. 금융소비자에대한서비스를향상시키기위하여주택금융시장의융통성을제고함. ⅰ) 주택을구입하고자하는금융소비자들의다양한수요를충족하기위하여다양한금융상품이제공되어야하며, 금융소비자들은주택금융과관련된비용과위험을분명히이해하고, 주택보유가투자목적인경우에는주택보유및주택금융과관련된위험을이해할수있어야함. ⅱ) 주택금융시장의판매구조는금융소비자의다양한요구에적합한주택금융선택등과관련된전문적인금융서비스를제공함으로써소비자편익에기여하여야함. Ⅳ. 외국의주택금융개선논의 39

42 Ⅴ. 서민지원주택금융의개선방안 국민소득증가에도불구하고주택가격상승, 생계비상승, 소득구조의양극화, 인구의고령화등으로인하여서민층의주택구입이더욱어려워지고있으므로서민층의주거안정을지원하는서민지원주택금융을더욱확대할필요가있음. 주택구입과직접관련된서민지원주택금융의활성화는서민주택수요를유발하여주택시장의안정적발전에도기여함. 또한신용도가낮은서민층에대한안정적인저금리주택금융의공급은가계부채과다로인한금융시장불안을완화함. 1. 서민지원주택금융관리기구의일원화 경제적능력이부족한서민층, 생애최초주택구입자등에대한정책적인서민지원주택금융의관리를주택금융공사로일원화하여서민지원주택금융의효율성을제고함. 국민주택기금의근로자 서민주택구입자금대출은주택금융공사의서민지원주택금융과통합하여관리함으로써지원효과를높이고관리의효율성을제고함. 반면, 주택금융공사는서민주택금융을담당하고일반중산층을위한주택금융은민간금융회사가담당함으로써주택금융공사는주택금융시장에서기능적으로민간금융회사와경쟁관계가아닌상호보완하는관계를구축하고주택금융시장의안정성을제고함. 40 서민지원주택금융의현황및개선방안

43 중산층을대상으로한주택금융은은행등민간금융회사를중심으로 시장기능에의해공급하며, 주택금융공사는주로민간금융회사가 지원하기어려운서민지원주택금융을공급함. 2. 서민지원주택금융의공급확대 서민층과생애최초주택구입자에대한주택금융을보다활성화하기위하여주택금융공사에대한정부의재정지원을확대하고국민주택기금을활용할수있는방안을마련함. 주택금융공사는서민지원기능을보다효율적으로수행하기위하여국민주택기금과긴밀한업무협력관계를구축하며, 저금리채권발행등을통한자금조달을확대하여서민층에대한저금리주택구입자금공급을확대함. 주택금융공사는일정기준을충족하는서민층과생애최초주택구입자에대한주택구입자금공급을국민주택기금지원규모의일정수준 ( 예 : 3~5배 ) 이상으로유지하도록제도화할필요가있음. 국민주택기금을활용한서민지원주택금융의적용기준은부부합산소득 ( 예 : 4천만원 ), 주택가격 ( 예 : 6억원이하 ), 주택규모 ( 예 : 전용면적 85m 2 이하 ) 등으로제한함. Ⅴ. 서민지원주택금융의개선방안 41

44 3. 서민지원주택금융의유동화확대 주택금융공사는민간금융회사의서민층에대한일정기준을충족하는주택담보대출채권의인수및유동화를지원함으로써민간금융회사가주도하는주택금융시장에서도서민층에대한주택구입자금지원이보다활성화될수있는여건을마련함. 주택금융공사의지원기준은부부합산소득 ( 예 : 4천만원 ), 주택가격 ( 예 : 6억원이하 ), 주택규모 ( 예 : 전용면적 85m 2 이하 ), 대출조건 ( 원금분할상환, 고정금리, 만기 10년이상등 ) 등에의함. 또한주택금융공사는민간금융회사가보유한서민층에대한주택담보대출채권을인수하거나주택담보대출채권의유동화를지원하기위한지급보증을확대함. 주택금융공사의민간금융회사지원을보다원활히하기위하여 MBS, covered bond 등의발행시장활성화를위한법률제정등관련제도 의정비도필요함. 42 서민지원주택금융의현황및개선방안

45 참고문헌 고성수, 주택금융시장의안정적발전을위한주택담보대출구조의발전방향, 주택금융월보, , pp.2~18. 박성욱 박갑제 김태혁, 주택담보대출차입자의금리선택에관한연구, 금융연구 제 23권 2호, 2009, pp.133~151. 이명활 장민 이건호 박창균, 가계부채대응방향연구, 연구용역보고서, 한국금융연구원, 장민 이규복, 기준금리인상이가계건전성에미치는영향, 금융 VIP 시리즈 , 한국금융연구원, 차경만, 글로벌금융위기이후주택금융시장의안정성강화방안, ` 주택금융월보, , pp.31~53. 금융위원회, 은행권주택담보대출만기도래현황및리스크평가, 보도자료, 한국주택금융공사, 주택금융월보, 각호. Department of Treasury and Department of Housing and Urban Development, Reforming America's Housing Finance Market, A Report to Congress, February Federal Reserve, Flow of Funds Accounts of the United States, Flows and Outstandings, First Quarter FSA, Mortgage Market Review, Discussion Paper 09/3, October 2009., Mortgage Market Review: Responsible Lending, Consultation Paper 10/16, July 참고문헌 43

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47 금융 VIP 시리즈 서민지원주택금융의현황및개선방안 등록일자 : 1993 년 4 월 17 일 ( 바 1890 호 ) 2011 년 11 월 25 일인쇄 2011 년 11 월 29 일발행 발행인 편집인 발행처 김태준 한국금융연구원 서울시중구명동 1 가 4-1 은행회관 층 전화 : FAX : ; wmaster@kif.re.kr ISBN

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