2010년 11월호 pp.59~64 한국노동연구원 주택압류를 줄이기 위한 미국의 주택비용부담 International Labor Trends 완화 대책 국제노동동향 ① - 미국 김영민 (미국 위스콘신대학교 사회복지학 박사과정) 머리말 현재 미국 경기불황의 출발점이 된

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태영 강
5 years ago
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주택압류(foreclosure)로 주택시장이 무너지면서 촉발되 었다. 경기불황으로 실업이 증가하고 주택가격이 계속 하락하면서 계속된 주택압류는 2010년 10 월 현재 그 정점에 이르고 있다1).

1 2010년 11월호 pp.59~64 한국노동연구원 주택압류를 줄이기 위한 미국의 주택비용부담 International Labor Trends 완화 대책 국제노동동향 ① - 미국 김영민 (미국 위스콘신대학교 사회복지학 박사과정) 머리말 현재 미국 경기불황의 출발점이 된 2008년 가을의 금융시장 붕괴는 서브프라임 모기지 부실이 가져온 주택가격 폭락과 전례없는 수준의 주택압류(foreclosure)로 주택시장이 무너지면서 촉발되 었다. 경기불황으로 실업이 증가하고 주택가격이 계속 하락하면서 계속된 주택압류는 2010년 10 월 현재 그 정점에 이르고 있다1). 한편, 채권기관들이 모기지 정보를 부실하게 처리 및 관리하고 무 분별하게 모기지 대출을 허용해 옴과 동시에 무분별하게 주택압류를 진행해 왔음이 드러나면서 채권기관들에 대한 비난도 거세지고 있다. 2010년 상반기 무렵까지 고용이 확대되고 주택가격이 주택수요를 증가시킬 만큼 충분히 낮아졌음을 근거로 주택시장이 살아날 조짐이 보인다는 분석도 가능하다2). 하지만 여전히 전례없는 수준을 보이고 있는 주택압류는 주택시장 회복이 당분간 어려 울 수 있고, 주택시장이 천천히 회복되더라도 주택소유자들의 경제적 상황은 쉽게 호전되기 어려 울 것이라는 전망을 가능하게 한다. 현재의 미국 주택시장 문제를 분석하기 위해서는 원인, 영향, 대책을 포함한 다방면에서의 접근 1) 인터넷 뉴욕타임스, foreclosure, foreclosures/index.html?scp=1-spot&sq=foreclosure&st=cse 2) The Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2010), The State of the Nation s Housing. >> _59

2 이필요하겠지만, 이글에서는 2008년가을의주택시장붕괴가중산층의주택비용부담정도 (housing affordability) 에미친영향을간략히살펴보고, 오바마행정부가주택압류를줄이고주택시장을회복시키기위해시행하고있는주택비용부담완화대책 (Making Home Affordable) 에대해살펴보고자한다. 최근주택시장붕괴가주거비용부담정도 (Housing Affordability) 에미친영향 주거비용부담정도 (housing affordability) 는가구의소득과비교한주거관련비용이얼마나적정한지를나타내는개념이다. 일반적으로주거관련비용이소득의 30% 미만일경우부담가능한 (affordable) 것으로여겨진다 3). 부담가능한수준이상의주거비용을지출하는가구의비율은꾸준히증가하는추세에있다. 한자료에따르면, 주거와관련된항목에소득의 30~50% 를지출하는가구가전체가구에서차지하는비중이 1980년의 14% 수준에서 2007년에는 19% 수준으로증가하였고, 소득의 50% 이상을지출하여심각한비용부담문제 (serious affordability problem) 를지니고있는가구의비중도 1980년의 12% 수준에서 2007년에는 16% 수준으로꾸준히증가한것으로나타났다 4). 주택시장붕괴로주택가격이급락하면서생긴긍정적효과로비교적낮은가격으로주택을구매할수있게되었다는점이언급되기도한다. 실제로오바마정부의주택구매자들에대한지원책과낮은주택가격이맞물리면서 2010년초반신규및기존주택구매가증가하는추세를보이기도했다 5). 그러나 [ 그림 1] 에서나타나듯이, 주거비용부담은크게개선되지않고있는것으로보인다. 3 ) Robert Wood Johnson Foundation (2008), Where We Live Matters for Our Health: The Links Between Housing and Health (Issue Brief 2: Housing and Health), Robert Wood Johnson Foundation. 4) The Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2009), The State of the Nation s Housing. 5) The Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2010), 앞의책. 60_ 2010 년 11 월호 <<

3 International Labor Trends [ 그림 1] 미국의주거비용부담정도 (2002~08) Severe: 주거관련지출이가구소득의 50% 를초과한경우 Moderate: 주거관련지출이가구소득의 30~50% 인경우 자료 : The Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2010), The State of the Nation s Housing. 이러한원인으로는실직자의증가등으로인해전반적인가구소득이감소한것과주택가격의하락이저소득층에게는크게작용하지않았다는점이지적되고있다. 근로가구 (working household) 를중심으로분석한경우도 [ 그림 1] 과비슷한결과를보이고있는데, 2005년약 20% 의가구가전체소득의 50% 이상을주거관련항목에지출한것이 2008년에는 21% 로 1% 포인트증가하였다 6). 주택비용부담완화대책 (Making Home Affordable) 7) 지난해 2 월발표된주택비용부담완화대책 (Making Home Affordable, 이하 MHA) 은현경제위 6) Wardrip, K. (2009), Housing Affordability Trends for Working Households: Affordability Worsens Despite Decline in Home Prices. 7) 미국주택도시개발부 (Department of Housing and Urban Development) 웹사이트. gov >> _61

4 기의시발점이된금융시장을안정화시키기위한종합대책의일환으로도입되었다. MHA는주택시장을안정화하고주택소유자들의모기지부담을완화하여채무불이행 (default) 과주택압류 (foreclosure) 를막는것을목표로하고있다. 그러나모든주택압류를다막을수는없기때문에정부의지원을받아모기지납부금액이조정될경우현재의주택에서머무는것이가능한가구를선별하여지원하는것을기본원칙으로하고있다. 또한현재의주택에서머무는것이불가능한것으로보이는가구에대해서는주택압류로인해모든피해가주택소유자에게전가되는것을막고부담가능한주택으로옮길수있도록돕는것을목표로하고있다. 세부적인프로그램내용은다음과같다. Home Affordable Modification Program (HAMP) HAMP는모기지납부가밀렸거나납부에어려움을겪고있는주택소유자들에게이자율, 상환금액, 융자기간변경등의약정내용변경을통해모기지를부담가능한수준으로조정할수있는기회를제공하는프로그램이다. 2012년까지약 300만에서 400만명의주택소유자들이도움을받을수있을것으로전망된다. 일종의연방저당공사인 Fannie Mac이나 Freddie Mac에의해소유되거나보증된채무를관리하고있는채권관리기관 (servicer) 은 HAMP프로그램에의무적으로참여해야한다. 정부는그외의채권관리기관들도프로그램에참여할수있도록여러가지인센티브를제공하고있다. 프로그램의혜택을받기위해서는 4가구이하 (four unit) 의주택소유자이면서현재미납부된채권금액이일정수준이하여야한다 (1가구주택 : $729,750, 2가구주택 : $934,200, 3가구주택 : $1,129,250, 4가구주택 : $1,403,400). 또한 1순위담보모기지 (first lien mortgage) 가 2009년 1월이전에생성된것이어야하며, 월모기지납부총액이월세전소득의 31% 를초과하여야한다. 최종결정은채권기관 (lender) 의승인을거쳐채권관리기관에의해이루어진다. HAMP에참여하는채권관리기관들은주택압류를진행하기전에주택소유자가 HAMP프로그램의대상이되는지확인하고, 대상이된다면참여할수있도록돕는데최선의노력을다해야한다. 또한 HAMP프로그램자격요건에대한심사가진행중이거나시범적조정 (trial modification) 기간에는주택압류를진행할수없다. 62_ 2010 년 11 월호 <<

5 International Labor Trends Second Lien Modification Program (2MP) 2MP 는 HAMP 에의해 1 순위담보모기지가조정된주택소유자들이추가로 2 순위담보모기지 를조정할수있도록돕는프로그램이다. Home Affordable Refinance Program (HARP) Fannie Mac 이나 Freddie Mac에의해소유되거나보증된채무 (loan) 를지고있는주택소유자들에게월지불금을부담가능한수준으로조정할수있도록재융자 (refinance) 하는기회를제공하는프로그램이다. 재융자는새로운융자를얻어기존의모기지를상환하는것인데, 주택가격의하락등으로인하여재융자를하지못하는주택소유자들이재융자를할수있도록지원하는것이프로그램의취지이다. 프로그램의수혜자격이되기위해서는 4가구이하의주택소유자이면서현재꾸준히모기지납부를하고있어야하며, 1순위담보모기지의가치가해당주택시장가치의 125% 를넘어서는안된다. 또한해당채무를 Fannie Mac이나 Freddie Mac이소유하고있거나보증한상태여야한다. 최종결정은프로그램신청자가새롭게설정된모기지납부를꾸준히할수있는능력이있는지를고려하여채권기관에의해이루어진다. HARP에의한재융자로시장이자율수준으로모기지이자율이낮아질수는있지만채무원금이줄어드는것은아니다. HARP는 2011년 6월에만료될예정이다. Home Affordable Unemployment Program (UP) UP는실직한상태의주택소유자에게 3개월동안 1순위담보모기지에한해서모기지납부금액을월세전소득의 31% 미만으로낮춰주는프로그램이다. 프로그램의혜택을받기위해서는실업급여를받는실직상태여야하며해당채권관리기관이 HAMP프로그램참여기관이어야한다. 또한 2009년 1월이전에생성된모기지여야하며현재미납부된채권금액이일정수준이하여야한다 (HAMP와같음 ). 프로그램의취지에맞게모기지 >> _63

6 납부가연체되었거나가까운미래에채무불이행 (default) 을받을가능성이있는경우에만프로 그램의적용을받을수있다. Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) HAFA 는현재의주택비용을더이상부담하기어려운주택소유자들이주택이차압 (foreclosure) 되는것을막고쇼트세일 (short sale) 이나차압전소유권이전 (deed-in-lieu of foreclosure) 등의 방식을통해보다부담가능한주택으로옮기도록돕는프로그램이다. 맺음말 이밖에도오바마정부는지역사회안정화프로그램 (Neighborhood Stabilization Program) 을통해정부가적극적으로압류된주택과버려진주택을재개발하고있고, 최초주택구입자에게최대 8,000달러, 주택재구입자에게최대 6,500달러의세금크레딧혜택을제공하는최초주택구입자세금크레딧 (First homebuyer tax credit, 현재만료됨 ) 을통해주택구매를촉진하는정책을추진하였다. 그러나최근의주택압류급증과주거비용부담이심화되고있는것에서나타나듯이미국주택시장이제궤도를찾는데까지는시간이좀더필요할것으로보인다. 특히주택비용부담가능화대책의경우은행과투자자를비롯한채권기관과채권관리기관의협조가필수적인데, 최근드러난이들기관의모기지기록관리부실및무분별한주택압류추진에서알수있듯이이들기관을파트너로하여정부의의도대로정책을실행하는것이쉽지만은않아보인다. 64_ 2010 년 11 월호 <<

( 십억달러 ) Ginnie Mae MBS Fannie Mae MBS Freddie Mac MBS '9.1 '9.3 '9.5 '9.7 '9.9 '9.11 ' Case/Shiiler 2 대도시

21. 3 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 작성 : 최호연구위원 (787-781) hansei@kdb.co.kr 감수 : 박석연구위원 (787-785) park@kdb.co.kr 35 3 25 ( 십억달러 ) Ginnie Mae MBS Fannie Mae MBS Freddie Mac MBS 2 15 1 5 '9.1 '9.3 '9.5 '9.7 '9.9 '9.11 '11 2 15.