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은채 윤
8 years ago
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1 저작자표시-비영리-동일조건변경허락 2.0 대한민국 이용자는 아래의 조건을 따르는 경우에 한하여 자유롭게 이 저작물을 복제, 배포, 전송, 전시, 공연 및 방송할 수 있습니다. 이차적 저작물을 작성할 수 있습니다. 다음과 같은 조건을 따라야 합니다: 저작자표시. 귀하는 원저작자를 표시하여야 합니다. 비영리. 귀하는 이 저작물을 영리 목적으로 이용할 수 없습니다. 동일조건변경허락. 귀하가 이 저작물을 개작, 변형 또는 가공했을 경우 에는, 이 저작물과 동일한 이용허락조건하에서만 배포할 수 있습니다. 귀하는, 이 저작물의 재이용이나 배포의 경우, 이 저작물에 적용된 이용허락조건 을 명확하게 나타내어야 합니다. 저작권자로부터 별도의 허가를 받으면 이러한 조건들은 적용되지 않습니다. 저작권법에 따른 이용자의 권리는 위의 내용에 의하여 영향을 받지 않습니다. 이것은 이용허락규약(Legal Code)을 이해하기 쉽게 요약한 것입니다. Disclaimer

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17 1) 방경식. [ 부동산학 개론]. 범론사, 1988, p

18 2) 항후 본 논문에서 FM,PM,AM 의 약어는 각각 시설관리, 부동산관리, 자산관리를 의미한다. 3) International Facility Management Association 홈페이지 < > 참조 - 5 -

19 구 분 빌딩관리 (Building Management) 재무관리 (Financial Management) 임대 및 입주관리 (Lease & Tenancy Mgt) 인력관리 (Personal Management) 주 요 내 용 부동산의 유지관리 업무 감독 및 수행 개보수 공사 감독 정기적인 점검 실시 대관업무 및 마케팅 리스크 관리 연간 운영예산 작성 관리계획서 비용계획서 작성 수입 및 비용관리 현지 시장상황 관찰 정기적인 재무보고 및 기록 유지 임차인 모집, 선정 및 임대차 계약, 재계약 임대료, 관리비 청구 및 수금 임차인 유지 전략(Tenant Retention Program) 주변시장조사( 임대율, 공실률 등) 관리사무소 직원 선발 외주용역에 대한 입찰 준비 및 실시 외주 용역업체 선정( 시설, 미화, 경비) 및 감독 고객서비스 교육 4) Peter F. Colwel, et. al., 'Optimal Property Managememt Strategies." International Real Estate Review. Vol. 4. No

20 구 분 주 요 내 용 관 계 Portfolio 관리 재개발( 투자) 결정 자산관리(AM) 투자 리스크 관리 매입/ 매각 관리 Project Financing 수익 모델 수립 수익목표 수립 부동산관리(PM) 자본적/ 수익적 지출계획 수립 수익의 실현 연간예산 수립 ( 관리효율 목표 관리) 임대차 유치 및 유지 비용통제 시설관리(FM) 설비 운전, 보수 외주관리 에너지 관리 관리 효율 현실 기여 - 7 -

21 5) 민규식, 부동산자산관리의 구조 및 기능, 부동산학연구 제7집 1 호 부동산분석학회, p

22 소유자(Owner) 대출자(Lender) 자산관리자 (Asset Manager) 부동산관리 부동산분석 소득세 납세신고 임대차중개 법률문제 중개/ 감정평가 상주 회계/ 감독 부동 산 관리 행정 법률 문제 보험 임대 중개인 회계 지출 계약 집합 회계 세무 기록 상담 급료 지출 관리 보조 자산(Asset) 6) 위의 논문. p

23 보 유 구 분 취득 부동산관리 재임대 및 재건축 주변지역 개발 투자성과에 대한 감시 및 통제 내 용 취득대상후보부동산에 대한 검토 참여 투자이행계획서에 대한 검토 장래에 재임대 및 재건축 기회에 대한 평가 상주 관리인(on-site manager) 의 선택 및 감독 운용비용의 지출 권한 임대차계약의 검토 및 승인 지역부동산시장의 상황에 대한 감시 재임대 및 재건축에 대한 계획 계획된 재임대 및 재건축 이행 확장의 여지가 있는 부동산에 대한 검토 개발계획의 준비 부가적건축( 증축 또는 부속건축물의 신축) 의 이행 부동산 일부에 대한 매각 또는 임대 관리상 정보의 주기적 보고( 월별, 분기별 및 년별) 대상부동산에의 주기적인 방문 부동산의 잠재력에 대한 전략적 점검의 규칙적인 수행 장기적 자본 지출에 대한 준비 재산세 과세 평가액에 대한 분석 및 이의 신청 7) 위의 논문. p

24 보 유 재금융 조달 소유권의 재구성 처분 국내금융시장 및 금융기법에 대한 감시 저당대출의 유리한 갱신 자기자본을 감축 하거나 부동산개량에 투자하기위한 새 로운 금융조달 계획 구분소유건축물의 매각 후 임대(Sales and lease) 에 대한 고려 합작투자(joint venture) 에서 매입옵션(buy-out options) 에 대한 평가 최적매각을 위한 부동산의 생애주기의 상황 감시 지역부동산시장의 상황이 위험한 경우 매각고려 자발적인 매매제의 대한 평가

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26 8) 김혜진. 부동산 자산관리 발전방향에 관한 연구, 건국대학교 대학원 부동산학과, 석사학위 논문, p

27 구분 자산관리자 (Asset Manager) 부동산 관리자 (Property Manager) 주요업무 주변업무 근무지역 부동산의 장기안정적 수익 기반 통상적으로 부동산관리와 관련하여 확보와 가치상승을 위한 장기전략 발생하는 업무수행 수립, 실행 -일상적인 건물운영 및 관리 -시장 및 지역경제 분석 - 월간/ 년간 경리보고 -시장경쟁요인 및 수요분석 -외부용역 및 입주자 관리 - 증/ 개축을 통한 경쟁력 제고 - 건물외부 임대( 광고 & 마케팅) - 입주자 유지, 임대전략수립 - 매입, 매각 및 자금조달업무 -자산평가 및 투자분석 -포트폴리오 관리 및 분석 -통상 년 6,7회 건물 방문 - 증, 개축 및 내장공사관리 -건물주가 요구하는 기타 관련 업무 -빌딩관리사와 빈번한 접촉을 통한 물 관리시는 관리 부담이 큰 건물에 건물관련 문제점 파악 대책 수립 -통상 건물에 상주하면서 복수의 건 상주 - 대졸이상/ 부동산중개자격 필요 -대졸 또는 MBA 학력으로 부동산 업무지식 및 -주로 건물의 직접관리와 관련된 지 투자에 대한 폭넓은 경험 및 지식 교육수준 식 - 특히 세무/ 전략기획에 대한 경험 -CPM (Certified Property Manager) 대상고객 - 연기금, 은행, 보험사, 해외투자가, 기타 기관투자가 -건물주 -부동산 자산관리 전문기관

28 9) 민규식 앞의 논문, p

29 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리 / 개발 / 처분 / 투자 유가증권 보관회사 : 유가증권보관

30 부동산투자회사 기업구조조정부동산투자회사

31 10) 부동산투자회사법 제22조의 3 ( 자산관리회사의 인가 등) 11) 자산운용전문인력을 다음과 같이 규정하고 있으며, 자산운용에 관한 사전교육을 이수하여야 한다. 1 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당분야에 5년 이상 종사한 자 2 부동산관련분야에서 석사이상의 학위 소지자로서 부동산의 투자 운용과 관련된 업무에 3년 이상 종사한 자 3 그 밖에 제 1호 또는 제 2호에 준하는 경력이 있는 자로서 대통령령이 정하는 자

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33 구 분 부동산투자신탁 CRV REITs CR-REITs 근거법 신탁법 신탁업법 기업구조조정 투자회사법 설립인가 금감위 등록 및 감독 금감위 등록 및 감독 부동산투자회사법 부동산투자회사법 국토해양부 인가 및 국토해양부 인가 및 금감위 공동 감독 금감위 공동 감독 사업기간 회사없음 한시적 페이퍼 컴퍼니 실체 있는 주식회사 한시적 페이퍼 컴퍼니 존속기간 5년이내 5 년이내 (1년 연장가 무제한 능) 정관기재 의무 자금금 없음 5억원 100억원 100억원 상 장 불가 불가 의무화 의무화 증 권 수익증권 주식 주식 주식 투자대상 약정체결기업에 한정 구조조정용 부동산 부동산 및 부동산 관 부동산 및 부동산 관 (워크아웃기업이 주대 약정체결기업 및 법원 련 유가증권 련 유가증권 상) 관리, 화의기업부동산 자 산 총자산의 70% 이상 운용 펀드의 70% 이 약정체결기업이 발행 부동산 총자산의 70% 이상 주 상 부동산 및 부동산 한 유가증권 대출채권 90%이상은 부동산과 조조정용 부동산에 투 관련 유가 증권에 운 등 부동산관련 유가증권, 자 용 현금 배 당 표시이자 임의배당이나 90% 이 상 배당( 법인세 감면) 배당가능이익의 90% 암의배당이나 이상 금전배당 90% 이 상 배당( 법인세 감면) 자산관리 은행 및 위탁관리 전문 AMC 위탁 자기관리/ 위탁관리 위탁관리 12) 부동산간접투자상품, 동아일보

34 장 점 단 점 자기관리(self management) 빠르고 효율적인 의사결정 REITs의 이해와 자산관리회사의 이해가 일치 외부 위탁 전문 자산운영회사를 통한 자산관리의 전문 성, 효율성 제고 외부의 객관적인 자산관리회사를 통해 운영 함으로 REITs 스폰서의 전횡( 대리인 문제) 을 방지 REITs와 자산운영회사와의 이해 상충 가능 스폰서의 대리인 문제로 인한 도덕 자산운영회사의 대리인 문제로 인한 도덕적 적 해이 발생 해이 발생 자산관리의 전문성이 떨어질 우려 관리운영 수수료 비용 부담

35 13) 김영곤. 부동산자산관리의 현황과 전망. 부동산리서치 겨울호 p

36 14) 오병호, 부동산자산관리의 특성과 과제, 부동산리서치 본호 p ) 송희라. 부동산자산관리 트렌드에 따른 효율적인 운영방안에 관한 연구, 석사학위논문, 한양대학교,

37 16) 경응수. REITs 의 시행에 따른 자산관리 페러다임 변화와 자산관리업의 발전 방향 빌딩문화 pp ) 윤미숙, 국내 부동산관리 산업의 방전방향에 관한 연구 건국대학교 부동산대학원, 석사학위 논문, 2003, P

38 18) 김용남. 부동산 간접투자시대에 있어서 국내부동산관리회사의 성장 전략에 관한 연구. 건국대학교 부동산대학원, 석사학위논문, p

39 연구자 연도 연구분야 연구 내용 김영곤 오병호 송희라 부동산업의 과제인 수익성 향상, 2000 부동산자산관리 현황과 전망 업의 안전화, 거래 활성화를 통한 변 화 필요 부동산자산관리의 특성과 과 산운용의 전문성 강화, 제 사 부동산자산관리 선진화를 위하여 자 부동산 제도 의 정비 및 전문인력 양성, 정보의 공유 필요 미국, 일본의 부동산 자산관리시장의 뉴트렌드가 국내 부동산 자산관리시 부동산자산관리 트렌드에 따 장에 미치는 영향 및 부동산자산관리 른 효율적인 운영방안 의 문제점 도출하여 효율적인 방안 제시 19) 정창은, 부동산 투자회사제도 REITs 의 문제점 및 활성화방안에 관한 연구 안양대학교 부동산컨설 팅학, 석사학위논문,

40 연구자 연도 연구 분야 연구 내용 경응수 2001 윤미숙 2003 김용남 2005 정창은 2006 리츠의 시행에 따른 자산관 우리나라 자산관리 서비스업 발전 성공요인 리 패러다임 변화와 자산관 인 건전한 자산운영관리서비스업체 육성이 리업의 발전 방향 필요 국내 부동산관리회사가 성장하기 위해서는 국내 부동산관리 산업의 발 정부의 정책적 배려, 전문자격증제도의 시행, 전방향 전문단체의 활성화 지원이 필요 부동산간접투자시대에 서 국내부동산관리회사의 성 장 전략 부동산관리 산업의 발전을 위하여 M&A를 있어 통한 시장 확대, 다양한 상품서비스 개발 필 요성, 서비스기법의 고도화 및 부동산에 대한 기초정보 축척, 부동산관리 시장의 투명성확 대 주장 국내 리츠제도의 도입배경 및 내용, 부동산투 부동산 투자회사제도 리츠의 자회사의 실태분석을 통해 문제점을 제시하 문제점 및 활성화방안 여 개선방안을 제시

41 20) 김선웅. 미국 부동산관리업의 현황과 국내업곙의 대응. 부동산리서치 봄호 p

42 21) 오병호, 앞의 논문, pp

43 22) 김혜진, 앞의 논문, P

44 시대적 상황 자산관리업의 발달과정 1920년대 단순 자산관리에서 출발 경기호황 건물 규모 및 관리대상 증가 1929년 대공황 금융기관으로 부동산 소유 집중 건물의 대형화, 기계화, 전문화 1934년 이후 경기 회복 부동산회사로 소유권 이전 관리업의 세분화 관리기법의 표준화 및 전문화 요구 관리기법의 발달요구 1940년대 부동산관리업이 전문업으로 정착 2차 세계대전이후 경기 호황 부동산 금융의 증가 1970년 오일쇼크 1980년대 경기회복 부동산 부문에 자금 집중 1989년 세재 개혁으로 부동산경기 위축 많은 부동산 개발사업이 유동성 문제로 도산 부동산 관리 수요의 지속적인 증가 효율적인 부동산 관리 역할 증대

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46 23) 김용남 앞의 논문,, pp ) 위의 논문, p

47 현 재 제공 서비스에 초점 정보수집 성과지향 기술해석 보고 임대료 수금 자산에 초점 미 래 제공솔루션에 초점 지식공유 관계지향 기술 연결 자문 및 안내 고객 확보 전략에 초점

48 구 분 Lend lease ( 호주) CB Richard Ellis ( 미국) Jones Lang Lasalle ( 미국) Trammel Crow( 미국) Mori ( 일본) Mitsui ( 일본) Mitsubish Estate ( 일본) 토지공 급/ 계획 개발/ 건설 자금 조달 건설 중개/ 임대 Facility Management Asset Management Property Management 빌딩 빌딩 포트폴 입주자 리노 취득/ 유지 소유주 리오/ 서비스 베이션 처분 관리 서비스 평가 x x x x x x x x x x x x 제공 서비스 종합 서비스 종합 서비스 종합 서비스 (건설제 외) 종합 서비스 (건축제 외) 부동산 개발/ 관 리 부동산 개발/ 관 리 부동산 개발/ 관 리 25) 유정봉, 부동산 자산 관리 기법, p

49 구 분 핵 심 시 장 핵심주변시장 신 흥 시 장 국 가 상업용부동산시장 (10 억달러) 미국, 영국, 일본, 홍콩, 싱가폴, 한국, 중국, 태국, 인도네시아, 독일, 프랑스, 캐나다, 대만, 그리스, 스페인, 필리핀, 체코, 헝가리, 네덜란드, 벨기에, 아일랜드, 포루투갈 폴란드, 브라질, 칠레, 덴마크 멕시코, 아르헨티나 3, 비중(%)

50 Lend Lease Co Real Estate Solutions Retail & Entertainment Industrial IT & Telecommunications Pharmaceutical Infrastructure Office & Commercial Health Care Residential Hospitality Sports & Leisure Long term & Mixed use Retail commercial Urban Regeneration Real Estate Investment Management Mutual Fund Privated Clients Invested in Property Fund Real Estate Equity and Securities Mortgage CMBS Bovis Lend Lease Project management Project design Construction management Property Development Business All assets of property development -Design -financing -Leasing and eventual sale

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52 Property Commercial Property Property Institutional Appraisal & Mortgage sales Leases Property & PM Consulting Originations Retail 736 3,833 1, ,311 Office 1,503 11,565 3, ,994 Industrial 1,241 5, ,007 Multi-Hosing ,758 Land Other 370 1, ,670 Facilities , Total 5,360 22,273 22, ,651 26)

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54 외환위기전 외환위기후 주식 부동산 주식 부동산 채권 예금시장 채권 예금시장 27) 부동산투자신탁이란 은행에서 금전신탁을 통하여 모은 자금을 부동산의 매입 개발, 부동산담보대출 에 투자하고 얻은 수익을 투자자에게 배분하는 제도

55 겸 영 사 구 분 07 년(A) 08 년(B) 비율 증감 (B-A) 증감률 (B-A)/A 은 행 % % 증 권 % % 보 험 % % 소 계 % % 부동산신탁회사 % % 합 계 % % 28) 자산담보부증권 (ABS, Asset-backed Securities) : 부동산을 포함한 모든 자산을 근거로 발행한 채 권

56 구 분 2004년 2005년 2006 년 2007 년 2008 년 총 발행금액 269, , , , ,047 ( 증감률) - (+6.0) ( 18.8) ( 14.9) (+4.2) 발행건수 구 분 2004년 2005년 2006년 2007년 한국주택금융공사 30,161 38,611 17,531 21,884 은행 20,305 7,695 20,135 20,135 기타 1,523 합 계 50,466 46,306 37,666 44,309 29) 주택저당채권담보부증권 (MBS, Mortgage-backed Securities) : 금융기관이 주택을 담보로 만기 20 년 또는 30년 기간의 장기대출을 해준 주택저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 자산담보부증권으로 집을 살 때 주택가격이 20~30 년간 대출을 받기 때문에 미국 등에서는 일찍이 도입되었음

57 회 사 명 자산관리 자본금 ( 억원) 총자산 ( 억원) 부채율 (%) 공모액 ( 억원) 공모 경쟁율 모집방법 존속기간 배당 수익율 교보메리츠 코리츠 공모 5년 8.04 코크렙 제1호 코람코 1,330 2, 공모 5년 9.57 케이원 한토신 1,475 1, 사모 5년 9.81 코크렙 제2호 코람코 공모 5년 리얼티코리아 리얼티 660 1, 공모 5년 유레스메리츠 코리츠 500 1, 공모 5년 코크렙 제3호 코람코 680 1, 공모 5년 맥쿼리센트럴 맥쿼리 763 1, 공모 5년 코크렙 제4호 코람코 760 1, 사모 5년 코크렙 제5호 코람코 500 1, 사모 5년 8.97 합계( 평균) - 8,068 14,654 - (247) (3.16) - (5 년) (10.3) 30)

58 외환위기 전 외환위기 후 부동산투자 행태 자본차익적 투자 부동산관리 부동산 리모델링 수익환원법에 기초한 부동산 투자 부동산 종합자산관리에 관심증대 31) 김혜진, 앞의 논문. p

59 32) 장무창, 이학동. 부동산자산관리시장의 패러다임 변화와 발전을 위한 과제-오피스 빌딩을 중심으 로. 한국부동산분석학회, 부동산 연구 12권 1 호, p12. 요약발췌

60 회사명 대표자 인가일 자본금 주주현황 비 고 ( 주) 한국토지신탁 박낙영 ' ,525 한국토지공사, 아이스톰앤파트너스, 일반공모 겸업 ( 주) 코람코 자산신탁 ( 주) 리얼티어드 바이저스코리아 서길석 ' 케빈정 ' ( 주) 코리츠 권영주 ' ( 주) 맥쿼리리얼 에스테이트 코리아 우리은행, 산업은행, 한화증권, 동양건설, 신한은행, 기타 SH 에너지화학, 리얼티어드바이저스, 외환은행, 우리투자증권 씨웰, 에이엠피, 피엠씨, 케이오케이, 키라연구소, 우성글로벌, 권영주 문성식 ' 맥쿼리뱅크 겸업 씨나인 자산관리( 주) 황철웅 ' 황철웅, 기업은행, 현대증권, 기타 KB부동산신탁 ( 주) 이증호 ' 국민은행, 기타 겸업 ( 주) 케이리츠& 파트너스 퍼시픽 자산관리( 주) 채덕석 ' 홍창민 ' 유티씨앤컴퍼니, 한양주택, 신한은행, 금호생명, 제우인베스먼트, 기타 FHK, 동일하이빌, 우리은행, 기타 GE자산관리 코리아( 주) 박래익 ' GE 리얼에스테이트 ( 주) 피닉스 에이엠씨 이권휴 ' 피닉스자산운용, 신현범, 미래상호저축은행, 한신공영, 유비프리시젼, 기타

61 회사명 대표자 인가일 자본금 주주현황 비 고 하나IB 증권, 유로통상, ( 주) 하나에이 아이엠 에이엠씨 육심강 ' AIM 리미티드, 아이밸류, 세양실업, 육심강 등 제이알 자산관리( 주) 김관영 ' 홍성진, 이방주, 이민주, 우리투자증권, 천보월드 등 마스턴에셋 매니지먼트( 주) 유춘식 ' 키온건설, 티이씨앤알, 유춘식, 푸른상호저축은행, 김기백 등 한국토지주택공사 이지송 ' ,772 준시장형 공기업( 산업은행 등) 한국부동산운용( 주) 박성표 ' 구재태, 롯데건설, 두산건설, 신한은행, 국민은행 겸업 (주거부 문)

62 33) 하나경제연구소

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64 34) 정희남 최수 권태정 강승일 송현부 이현석, 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구, 국토연구원, p. 59. 발췌 35) 중앙일보 조인스랜드,

65 36) 김용남, 앞의 논문, p

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71 부동산 자산관리 회사 투자관리 (Investment Management) 자산관리 (Asset Management) 부동산 투자 자문 부동산 컨설팅 부동산 증권 투자 부동산취득/ 매매/ 중개 시설관리 부동산관리 부동산개발 부동산 컨설팅

72 인프라 구축 발기인 모집 자산관리회사 설립 대표이사 투자관리 자산관리 투자자관리 시장분석 컨설팅 자산운용 시설관리 경영재무

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76 시장분석 대상물건확보 자산관리서비스 제공 매매/ 임대/ 중개서비스 개발사업 리모델링 임대관리 리츠자산의 물건구성

77 시장분석 시장성 분석 경제성분석 부동산시장분석 표적시장 분석 (Target Market) 수요/ 공급 분석 소비자분석

78 대 상 물 건 분 석 감 정 평 가 물 리 적 실 사 개 략 적 수 지 분 석 대 상 물 건 선 정

79 시장조사 가치평가 대상물건 평가 물리적 실사 수지분석 매입 임대여부 매각여부 NO 계약체결 Yes Yes 최적매수인 선정 관리 매각

80 대상물건 확보 시장분석 대상부지분석 개발컨설팅 수지분석 자금조달 및 시공사선정 시행/ 시공

81 리모델링 법적검토 건물실사 구조적 문제 기능적 문제 수익률 극대화를 위한 최적대안 검토 최적대안 선정 개보수

82 시장분석 유지계획 수립 임대조건설정 임대차 조건 협상 계약체결 임차인 퇴거 조치 임차인 거주 임대차계약 만료

83 시장분석 대상물건 소유자와 MOU 체결 감정 평가 물리적 실사 자산보관 회사 일반사무 수탁회사 판매회사 No 리츠상품 판단 리츠상품 상장 Yes 자산운용

84 컨설팅, 중개, 감정평가, 개발 Asset Management Company 수 익 구 조 건별 수수료성 구조 지속적 서비스 수수료 비 고 일회적 수익 구조 지속적 수익 구조

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제 출 문 국방부 장관 귀하 본 보고서를 국방부 군인연금과에서 당연구원에 의뢰한 군인연금기금 체 계적 관리방안 연구용역의 최종보고서로 제출합니다. 2009. 4 (주)한국채권연구원 대표이사 오 규 철

군인연금기금 체계적 관리방안 연구 2009. 04 (최종보고서) 제 출 문 국방부 장관 귀하 본 보고서를 국방부 군인연금과에서 당연구원에 의뢰한 군인연금기금 체 계적 관리방안 연구용역의 최종보고서로 제출합니다. 2009. 4 (주)한국채권연구원 대표이사 오 규 철 목 차 제1장 서론 1 1. 연구의 목적 1 2. 연구의 방법 및 내용 2 제2장 현황분석 (AS-IS