<C3D6C1BEBAB8B0EDBCAD2EC1A4C8F1B3B22EB8AEC3F7C1A6B5B5C8B0BCBAC8ADB9E6BEC E312E35292E687770>

Transcription

1 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구 K-REITs as a Tool for Advancing Korean Real Estate Market: Policy Directions for Vitalizing K-REITs

2 국토연 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구 지은이 정희남, 최수, 권태정, 강승일, 송현부, 이현석 / 펴낸이 박양호 / 펴낸곳 국토연구원 출판등록 제2-22호 / 인쇄 2008년 12월 28일 / 발행 2008년 12월 31일 주소 경기도 안양시 동안구 관양동 ( ) 전화 (대표), (배포) / 팩스 값 7,000원 / ISBN 한국학술진흥재단 연구분야 분류코드 B C2008. 국토연구원 *이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서 정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.

3 국토연 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구 K-REITs as a Tool for Advancing Koran Real Estate Market: Policy Directions for Vitalizing K-REITs 정희남 최수 권태정 강승일 송현부 이현석

4 연 구 진 연구책임 정희남 연구위원 연구반 최 수 연구위원 권태정 책임연구원 외부연구진 강승일 코람코자산신탁 조사분석실장 송현부 일본도시경제연구소장 이현석 건국대학교 부동산학과 교수 자문연구진(Advisor) 김근용 연구위원 연구심의위원 김영표 부원장(주심) 김성일 연구위원 이동우 선임연구위원 채미옥 토지주택연구실장 김영곤 강남대학교 교수 박병석 국토해양부 부동산산업과 사무관 연구협의(자문)위원 김진규 (주)코람코자산신탁 팀장 신동수 (주)KIB 전무 이상락 (주)MREK 부장 이윤실 퍼시픽자산관리(주) 차장 이지영 (주)씨나인에이엠씨 팀장 이현모 (주)코리츠 상무 정상규 씨나인에이엠씨(주) 차장 정용훈 (주)한국토지신탁 부장

5 P R E F A C E 발 간 사 작년 미국에서 시작된 서브프라임 사태로 발생한 금융위기가 전 세계에 영향 을 미치고 있다. 우리도 예외가 아닌 것 같다. 금융경제 위기가 점차 실물경제로 이어지면서, 미분양 아파트가 속출하고 이른 바 버블 세븐지역에서도 부동산거 래가 동결되며 가격 하락이 가속화되고 있다. 10여년 전 외환위기로 시작된 부동 산경기 침체가 다시 재발하지나 않을까 국민 모두의 근심이 커지고 있다. 10여년 전 외환위기 때 침체된 부동산시장을 안정시키기 위하여 일련의 부동 산 유동화제도들을 도입한 바 있다. 그 중 하나가 부동산투자회사제도, 이른 바 리츠제도이다. 리츠제도가 조금 일찍 도입되었더라면, 외국계 투자펀드뿐 아니 라 국내 투자펀드들도 투자가치가 유망한 업무용빌딩에 투자할 수 있어서 자산 디플레이션을 다소라도 완화할 수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 있었다. 많은 기대를 안고 국내 부동산시장에 리츠가 도입된지 7년이 지났다. 그동안 의 운영성과를 평가할 시점이 되었다고 본다. 게다가 작금의 금융위기와 부동산 시장의 어려움을 극복하는 기제의 하나로 리츠가 활용될 수 있도록 제도적으로 개선 여지가 없는지도 검토할 때라고 생각한다. 이러한 시점에 리츠제도의 성과 와 한계를 검토하고, 리츠의 기대효과를 점검하며, 리츠를 활성화시킬 수 있는 정책방안을 모색하는 연구가 수행되어 기쁘게 생각한다. 이 연구 보고서가 부동산시장의 안정을 도모하고 건전한 부동산투자 문화를 i

6 정착시키며, 더 나가 국내 외 투자자를 유치하여 경제회복에 기여할 수 있도록 정책과제를 모색하는데 중요한 계기가 될 수 있기를 기대한다. 이 연구 과제를 맡아 유용한 결과를 도출하기 위해 노력했던 정희남, 최수 연구위원, 권태정 책 임연구원, 이 연구의 중요성을 인식하고 이 연구에 기꺼이 참여한 강승일 팀장, 송현부 소장, 이현석 교수 등 원내 외 연구진 모두의 노고에 심심한 감사를 표 한다. 2008년 12월 국토연구원장 박 양 호 ii

7 F O R E W O R D 서 문 성현의 말씀에 정치의 3대 핵심은 서( 庶 ) 부( 富 ) 교( 敎 )라고 한다. 백성의 수 가 늘어나도록 선정을 베풀고, 그들이 먹고 살만하게 해주며, 그 뒤에 사람의 도 리를 가르쳐야 한다는 것이다( 論 語 / 子 路 13-9). 지난 1960년대 이후 우리경제가 성장하면서 인구도 늘었고 여유자금도 늘었다. 다만 더불어 사는 도리에 대한 가 르침은 아직 다소 미진하지 않았나 생각한다. 이러한 원리가 아니더라도, 경제가 성장하는 과정에 발생한 여유자금을 부동 산에 투자하는 것은 어찌 보면 자연스러운 일이다. 그러나 그동안 부동산투기가 초래했던 다양한 부작용 때문에 우리사회에는 부동산투자를 부정적으로 바라보 는 시각이 많았다. 이러한 때 건전한 부동산투자 문화를 선도하고, 부동산시장의 투명성을 높여 시장의 효율성을 높이며, 기업 및 경제 구조조정을 지원할 목적을 가지고 리츠제도가 도입되었다. 리츠는 도입된 지 몇 년 되지 않았지만 그동안 양적인 면이나 질적인 측면에서 놀랍게 성장하였다. 정부와 업계, 이 분야 전문가들의 헌신과 창조적인 의지 그 리고 우리 부동산시장의 역동성이 그만큼 탁월했다는 것을 말해 준다. 그렇지만, 일본 등 경쟁국과 비교하면 성장속도가 다소 늦고, 우리경제 전체규모에 비하면 시장규모가 미미하다는 평가이다. 여러 원인이 있었을 것이다. 이 과제는 리츠가 도입된 지난 7년간의 성과를 확인하고, 리츠의 효용성이 어 iii

8 디에 있는지 돌아보며, 리츠의 성장이 더디다면 그 원인이 어디에 있는지 찾아보 고, 리츠를 활성화할 수 있는 방안 등을 도출하고자 추진되었다. 이 연구 결과가 리츠시장에 참여하는 여러 경제주체, 제도의 정착을 바라는 정책당국자, 우리 토 지 및 부동산시장의 선진화에 관심을 갖고 있는 관련 전문가, 그리고 부동산시장 의 안정을 원하는 일반국민에게 다소라도 도움이 되 수 있기를 기대한다. 이번 보고서를 마련하는데 여러분의 도움이 컸다. 먼저, 바쁜 가운데에서도 국 내 리츠시장 현황 등을 조사해준 코람코자산신탁의 강승일 조사분석팀장, 미국 과 호주의 리츠제도와 시장을 조사해준 건국대학교 이현석 교수, 일본의 리츠제 도와 시장에 대한 유용한 정보를 제공해준 송현부 일본도시경제연구소장에게 감 사드린다. 리츠제도에 대한 전문가 설문조사를 직접 담당해준 한국리서치(주)의 이혜민 선생에게 감사드린다. 리츠제도가 안고 있는 한계와 업계가 직면하고 있 는 어려움 등을 기꺼이 자문해준 AMC협의회 회원사들에게도 감사드린다. 연구 추진과정에서 조언과 도움을 아끼지 않았던 국토해양부 부동산산업과의 이충재 전임과장과 박병석 사무관에게도 감사드린다. 무엇보다도 벅찬 업무에도 항상 의연하게 연구에 임해준 최수 연구위원과 권태정 책임연구원에게 감사한다. 좋 은 심의의견을 제시해준 동료의 자문 역시 큰 도움이 되었다. 이 연구과제의 중요성을 인식하고서 연구를 시작할 때부터 마칠 때까지 아는 범위 안에서 최대한의 주의력을 가지고 추진하려 하였다. 리츠제도의 파급효과 가 국민경제에 미치는 영향을 생각하며 조심하고 또 조심해서 연구를 추진하였 다. 그렇지만, 이 주제가 워낙 전문적인 분야이다 보니 적지 않은 오류가 있을 수 있다고 생각한다. 잘못된 오류는 전적으로 천학비재한 본인의 책임이다. 추후 계속해서 보완해 나가고자 한다. 학계와 정책 실무자 그리고 일반국민 제현의 질 책과 격려를 기대한다. 2008년 12월 정희남 연구위원 iv

9 S U M M A R Y 요 약 외환위기를 거치면서 우리 부동산시장에 다양한 부동산금융제도가 도입되었 다. 그 중 하나가 부동산간접투자의 전형인 리츠제도이다. 이 연구는 도입 이후 지난 7년 동안 리츠제도의 운영 성과를 평가하고, 리츠제도가 당초 기대와 달리 활성화되지 못하였다면 원인이 어디에 있는지를 밝혀내며, 향후 부동산시장과 부동산정책의 변화를 전망하고, 그에 대응하여 리츠제도의 활성화 방안을 모색 하기 위하여 추진되었다. 이 연구는 서론을 포함하여 6장으로 구성되어 있다. 제1장은 연구의 배경과 목 적, 연구의 범위와 방법, 그리고 연구의 추진체계 등을 다루고 있다. 제2장은 리 츠의 기본구조와 개념, 우리 리츠의 특성과 전개과정, 리츠와 다른 부동산 간접 투자기구와의 차이, 그리고 선행연구 고찰 등을 다루고 있다. 제3장에서는 지난 7년간의 리츠시장을 분석하고 평가하였다. 제4장은 주요국가의 리츠제도와 리츠 시장에 대한 국제 비교연구를 보여주고, 해외사례가 우리 리츠에 주는 정책적 시 사점을 도출하였다. 제5장은 이 보고서의 핵심으로 리츠제도의 활성화 필요성, 우리 리츠시장이 활성화되지 못했던 요인 분석, 그리고 리츠제도의 활성화 방안 을 제시하였다. 제6장은 이 연구의 결론으로 이 연구가 주는 정책적 시사점과 학 술적 기여도, 연구의 특성과 한계 등을 다루고 있다. v

10 제1장 서 론 제1장은 연구의 추진 배경과 목적, 연구의 범위와 방법, 연구의 구성과 추진체 계를 다루었다. 이 연구는 우리 리츠시장의 운영실태 분석과 해외 리츠시장의 국 제 비교연구를 바탕으로 우리 리츠제도의 발전방향과 활성화 방안을 제시는데 목적이 있다. 이 연구의 시간적 범위는 리츠법이 제정된 2001년부터 이 보고서가 마무리되 는 2008년 10월까지이다. 당초에는 전국을 대상으로 분석하고자 하였으나 현황 조사 결과 우리의 리츠가 주로 서울에 집중되어 있었다. 리츠시장의 지역별 분석 은 향후 리츠가 지역별로 다양화된 이후에 가능할 것으로 보인다. 내용적 범위는 부동산시장의 구조변화와 리츠시장 육성 필요성, 리츠의 현행 제도와 시장 분석, 주요국의 리츠제도 및 시장에 대한 비교연구, 리츠제도의 발전방향과 활성화 방 안 모색 등이다. 위와 같은 연구내용을 충족하기 위하여, 이 연구는 선행연구에 대한 문헌조사, 법제 분석, 사례중심의 실증분석, 전문가 설문조사, 관련 전문가 연구협의회 등을 통한 의견 수렴, 국제비교 연구 등 다양한 연구방법을 사용하였다. 특히, 리츠제 도 도입 이후 시장에 출시된 27개 리츠상품 전체를 대상으로 실태분석을 실시하 였다. 또한 리츠제도의 전문성 등을 고려하여 업계, 학계, 관련 연구소의 전문가 들과 협동연구 방식으로 추진하였다. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 제2장에서는 리츠에 대한 선행연구 검토, 리츠의 기본구조와 개념, 우리 리츠 의 특성과 전개과정, 리츠와 다른 부동산 간접투자기구와의 특성 비교 등을 다루 었다. 부동산 간접투자 기구는 리츠 외에도 다양하다. 간접투자자산운용법에 의한 부동산펀드, 법인세법에 의한 프로젝트금융투자회사, 그리고 자산유동화에관한 법률에 의한 ABS 등이 있다. 이 중 리츠는 내용상으로 부동산 간접투자의 한 기 구(vehicle)이며, 법적으로 부동산 간접투자를 직접 영위하는 영업의 주체이다. vi

11 본래 리츠는 부동산 간접투자제도의 한 유형이지만, 우리 리츠는 부동산 간접 투자 그 자체보다 당시 현안과제였던 경제 구조조정의 지원을 목적으로 도입되 었다. 이후 2007년까지 리츠법은 크게 세 차례 개정되었다. 현재 우리 리츠의 구 조별 특성은 다음과 같다. 먼저, 법적 조직으로는 회사형만 인정하고, 투자 대상 은 지분형(equity)만 가능하다. 리츠는 사전에 투자대상을 특정하는 형태만 존재 하고, 설립 시 모집액을 확정하는 폐쇄형만 가능하다. 당초 무기한의 리츠가 운 영되도록 구성하였지만, 실질적으로는 CR-리츠와 위탁관리-리츠 등 한시적인 형 태로 운영되고 있다. 리츠법 상 리츠의 설립요건 등은 다음과 같다. 리츠의 최저자본금은 100억원 으로 국토해양부 장관의 인가를 받아 설립한다. 리츠는 총자산의 70% 이상을 부 동산에 투자하여야 하며, 설립 시 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인에게 청약 하여야 한다. 부동산에 투자하여 취득, 관리, 개량 및 처분, 임 대차를 통하여 수익을 창출하여야 하고, 얻은 수익 중 배당가능이익의 90%이상을 투자자에게 배당하여야 한다. 이러한 일정 요건을 충족할 경우, 리츠를 하나의 투자 도관체 (conduit)로 간주하여 취 등록세 50% 감면, 법인세 면세혜택을 부여하고 있다. 이 연구는 기존의 연구와 달리 다음과 같은 측면에서 차별성이 있다. 먼저, 이 연구는 간접투자기구와 리츠를 상호 비교하였고, 국내에 출시된 27개 리츠상품 전체를 대상으로 상품의 구성, 리츠제도의 운용, 상품의 수익성 등을 실증 분석 하였으며, 리츠제도가 활성화되지 못하는 사유를 시장의 내재적 요인과 제도적 요인 등 다각도로 분석하였고, 설문조사 및 면담조사를 통하여 리츠시장 참여자 의 행태를 현장중심으로 분석하였다. 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 제3장은 리츠제도의 지난 7년간 성과를 다루고 있다. 우리 리츠시장은 2002년 에 CR-리츠가 처음 출시되었고, 2005년 위탁관리-리츠 그리고 2008년에 개발전 문 리츠가 나왔다. 2008년 10월까지 누적펀드 수 27개, 자산규모 5조 9천억원 등 상대적으로 짧은 시간 안에 리츠시장이 빠르게 성장해 왔다. 그렇지만 우리와 비 vii

12 슷한 시기에 출발한 일본이나 우리보다 늦게 출발한 아시아 다른 나라와 비교해 보면 다소 기대에 못 미친다는 평가이다. 전체 27개 리츠펀드 중 CR-리츠가 18개, 위탁관리-리츠가 9개가 설립되었고, 자기관리-리츠는 2008년에 2개 펀드가 설립인가를 받았다. 즉, 현재 운영되고 있 는 펀드 대부분이 존속 기간 5년~7년의 한시적인 펀드여서, 대부분의 국가에서 리츠가 영속적으로 운영되는 것과 크게 대비된다. 우리 리츠의 자산규모는 펀드 당 2,300억원으로 일본의 리츠가 펀드 당 평균 1조 1천억원인 것과 비교하면 매우 영세하다. 리츠가 본래 소액 투자자에게 투자 기회를 부여하기 위한 간접투자기구이지만, 다양한 이유 때문에 약 반절 정도의 리츠만 상장되고 있다. 일반공모가 적다보니 자본시장에서 거래되는 리츠 펀드 의 1일 거래량도 적고, 주가 역시 미래가치를 반영하기 보다는 청산가치로 거래 되어 주가수준이 상대적으로 낮게 형성되어 있다. 리츠펀드 운용대상은 대부분 이 업무용건물에 집중되고 있다. 다른 나라의 리츠펀드가 업무용 건물, 상업용 빌딩 외에도 호텔, 리조트, 주거용 건물, 판매시설 등 다양한 포트폴리오를 구성 하고 있는 것과 크게 대조된다. 이를 종합하면, 우리 리츠시장은 성장속도가 크게 더디고, 자기관리-리츠가 없기 때문에 리츠 펀드가 한시적으로 운영되며, 펀드의 운용대상도 업무용 건물 등에 너무 편중되어 있고, 아직 국내시장에서만 운영하고 해외시장은 거의 진출 하지 못하고 있다는 것으로 요약할 수 있다. 이러한 한계를 극복할 수 있는 대안 의 모색이 필요하다는 것을 보여준다. 제4장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 제4장은 주요국의 리츠제도와 리츠시장을 다루고 있다. 리츠가 1960년 미국에 서 처음 도입된 이래 1980년대까지는 미국과 호주 등 일부 국가에서만 운영되었 다. 1980년대 이후 생산자본의 세계화가 진전되고 1990년대 이후 자본시장과 부 동산시장의 통합이 세계적인 추세로 발전하면서, 2000년대에 리츠가 폭발적으로 늘어나 2007년 말 현재 21개 국가에서 리츠를 도입 및 운영하고 있다. viii

13 해외 리츠의 비교연구에서 얻을 수 있는 시사점을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 리츠의 도입 배경은 각국의 상황에 따라 달랐다. 미국은 소액 투자자에 게 부동산 투자기회를 부여하려는 의회의 결정에서 출발하였다. 일본과 호주는 우리와 유사하게 당면했던 금융위기를 해결하고 부동산시장 안정을 도모하기 위 한 수단으로 도입하였다. 독일, 홍콩, 싱가포르 등은 자본시장과 부동산시장의 통 합이라는 세계적인 추세 속에서 상대적으로 풍부했던 여유자금의 투자처를 제공 하기 위하여 도입하였다. 리츠가 활성화된 배경 역시 나라마다 다소 달랐다. 미국의 경우, 1960년대에는 부동산 경기활성화로 나타난 부동산 투자붐에 편승하였고, 1980년대에는 조세구 조의 변경으로 다른 금융상품과 수익률에서 상대적으로 유리하게 된 환경과 관 련되었다. 1990년대에는 자산 디플레이션으로 부동산가격이 하락하면서 투자대 상을 저가로 매수할 수 있던 기회를 활용하였다. 호주는 금융경색을 맞아 유동화 된 부동산증권화의 인기가 높아진 경우라고 말할 수 있다. 리츠의 유형도 나라마다 다소 다르다. 호주 등 아시아권은 주로 신탁형을 기반 으로 리츠를 운영하고 있고, 미국 등 유럽에서는 주로 회사형에 기초하여 리츠를 운영하고 있다. 각 형태 나름대로 장 단점이 있기 때문에, 일본과 미국에서는 회사형과 신탁형 모두를 법적으로 허용하고 있다. 아직 회사형 리츠만 도입하고 있는 우리에게 시사하는 바가 있다. 둘째, 리츠운영의 기본원칙에 보다 충실하다는 것이다. 리츠는 본래 환금성이 극히 제약된 부동산을 유동화/증권화하면서 나타난 간접투자기구이다. 투자자금 의 유동성을 확보하기 위해서는 리츠의 기업공개와 주식 공모가 필수적이다. 이 때문에 많은 국가에서 기업공개와 상장을 조세혜택 부여의 중요한 기준으로 삼 고 있다. 기업공개의 기능은 소액 투자자에게 부동산 간접투자 기회를 확대하는데 그치 지 않는다. 일단 자본시장에 상장하기 위해서는 다양한 방면에서 투자자 보호를 요구하고 있다. 투자자 보호와 리츠의 안정성을 확보하기 위하여 엄격한 기업공 시 규정을 적용하고, 외부차입이나 개발사업에 대한 투자를 다른 간접투자기구 ix

14 에 비하여 상대적으로 강하게 제한한다. 예컨대, 독일과 싱가포르는 외부차입 한 도를 총자산의 25%로 홍콩은 총자산의 35%로 제한하고 있다. 일본은 개발사업 참여를 리츠사업에서 제외하고 있고, 싱가포르는 총자산의 20% 이내, 독일과 호 주는 총자산의 25% 이내에서만 개발사업에 대한 투자를 허용하고 있다. 셋째, 2000년 들어 리츠가 보다 대형화, 전문화, 다양화 되고 있는 것을 발견할 수 있다. 리츠의 대형화는 리츠회사의 인수합병이 보다 원활히 추진되면서 가속 화 되고 있다. 다른 한편으로, 미국 리츠처럼 UP-리츠 등 새로운 제도를 활용하 면서 대형화되기도 한다. 리츠의 대형화는 투자대상의 다양성으로 연결되고, 다 른 한편 특정분야에 집중하는 리츠회사의 전문성으로 이어지고 있다. 국내 리츠 의 경우 업무용과 상업용 시설에 집중되어 있는 반면, 다른 나라의 리츠는 산업 용/업무용, 상업시설, 주거시설, 숙박시설/휴양지, 창고, 의료시설, 특수목적시설, 주택저당채권 등 다양한 분야에서 활동하고 있다. 리츠가 특정 분야에 집중 및 전문화된 투자를 하면서 부동산관리와 운용에서도 전문성을 꾀하고 있다. 넷째, 리츠를 보다 안정적으로 운영하고 성공적으로 정착시켰다고 하는 나라 대부분은, 정부의 지원도 있었겠지만, 시장참여자들의 적극적인 동참과 투자를 유인할 수 있는 기본인프라가 상대적으로 잘 갖춰져 있다. 자산운용회사의 역할 도 중요하다. 전문적인 운영능력을 지닌 개발업자, 쇼핑몰 운영자, 호텔 운영자 등이 자산운용에 참여하고, 운영기법을 계속적으로 발전시키고 있다. 자산운영 회사의 운영능력을 뒷받침하는 정보회사, 평가회사의 존재도 중요하다. 자산운 영회사의 운영능력은 정보 수집능력과 자산 평가능력에 상당 부분 좌우되기 때 문이다. 무엇보다도 부동산투자지표 등 부동산 투자관련 의사결정을 지원할 수 있는 정보체계의 구축도 눈여겨 볼만하다. 끝으로, 투자수익률 확보를 위한 조세 감면의 중요성을 확인할 수 있다. 리츠 에 대한 조세혜택은 리츠가 다른 금융상품에 비해 상대적으로 유리하게 해주기 때문에, 리츠의 발전과정은 조세혜택의 수준과 밀접히 연관되어 있다. 조세 혜택 을 부여하는 이론적 근거는 리츠가 상법 상 일반회사와 달리 투자자를 대신한 투자활동이라는 도관체 이론에 있다. 아울러 소액 투자자의 투자수익을 확보해 x

15 주기 위함이다. 우리가 CR-리츠 및 위탁관리-리츠의 경우에만 법인세를 면세해 주는 것과 사뭇 다르다. 리츠가 명목회사인지 또는 실체회사인지가 아니라 그 활 동의 특성이 어떠냐에 따라 조세혜택 여부를 판단하는 것이 보다 합리적일 수 있다는 것을 보여준다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 제5장은 리츠제도의 활성화 필요성, 우리 리츠시장의 잠재력 추정, 리츠제도 활성화의 전제조건, 정부의 역할분담, 그리고 리츠의 활성화 방안을 다루었다. 리츠는 다양한 효용이 있다. 세계 금융위기 속에서 부동산시장의 구조조정을 연착륙시키고, 외국자본의 투자유치에 유리하며, 새로운 일자리 창출에 기여하 는 등 최근 어려움에 빠진 우리경제를 살리는데 긍정적인 역할을 할 수 있을 것 이다. 리츠는 도시용지 공급확대에 민간자본을 유치하고, 서민 및 중산층용 보금 자리 임대주택 공급에 재무적 투자자를 유치하며, 단기적 시세차익이 아니라 장 기적인 운영수익을 추구하는 새로운 부동산 투자문화를 정착시키는 데에도 기여 할 것이다. 게다가, 거래시장의 투명성 제고 등 부동산시장을 선진화 시키고, 자 본시장의 양적 및 질적 성장에도 기여할 수 있을 것이다. 그런데, 월 말 현재 우리 리츠펀드는 총 5.9조원으로 자본시장의 0.7% 에 불과하고, 상장된 리츠펀드의 총액은 2.5조원으로 자본시장의 0.3%에 불과하 다. 우리의 리츠시장은 전체 잠재력의 1/5(일본 기준)내지 1/25(호주 기준) 수준 에 그치고 있다는 것이다. 이렇게 된 데에는 다양한 이유가 있을 것이다. 현행 리츠제도에 각종 진입장벽이 높고 법인세 면제 등 지원시책이 미진하며 투자자 보호장치가 미흡한 측면이 있다. 리츠시장에서도 전문인력이 부족하고, 일반공 모 및 상장 대신 사모와 기관투자자 중심으로 손쉽게 운용하려는 관행이 있다. 부동산투자지표 등 관련 인프라가 여전히 부족하고, 리츠에 대한 일반국민의 이 해 부족과 부동산투자에 대한 부정적인 인식 등도 꼽을 수 있다. 리츠시장을 활성화시키기 위해서는 우선 리츠유형의 다양성을 확보해야 할 것 으로 보인다. 회사형과 신탁형 리츠, 지분형과 대출형 리츠, 한시적 리츠와 영속 xi

16 적 리츠 간에 경쟁체제를 도입하는 것이 필요하다. 리츠 설립절차 간소화도 필요 하다. 영업인가제도 개선, 설립자본금 인하, 리츠주식의 일반공모 및 상장의무 개 선, 1인당 주식소유한도 및 재무적 투자자의 출자제한 완화, 현물출자 및 외부차 입의 건전성 확보 등이 요구된다. 리츠운영의 자율성은 강화해야 한다. 이를 위 해 취득 부동산의 처분제한과 자산구성 규제를 융통성있게 운용해야 한다. 리츠 가 자리를 잡도록 자기관리-리츠에 대한 법인세 면제 등 세제지원과 기본인프라 구축도 지원해 주어야 한다. 리츠시장의 효율성은 크게 제고해야 한다. 먼저, 정보공시기준 확립 등 리츠운 영의 투명성을 확보하고, 투자자 보호 및 도덕적 해이 방지대책은 강화해야 한 다. 부동산투자지표 등 리츠 및 부동산시장의 기본적인 투자정보는 대폭 확충해 야 한다. 그 외에도 리츠협회 등을 설립하여 리츠시장 안에서 제반 문제를 스스 로 조절해 나갈 수 있어야 한다. 관련 전문가 양성은 시급한 과제이다. 부동산시장 및 리츠시장을 바라보는 정치 문화적 해결과제도 산적해 있다. 리츠 등 부동산투자에 대한 사회의 부정적인 인식을 개선해 나가야 하며, 규제위 주의 정부정책 패러다임도 전환해 나가야 한다. 이와 같은 여건이 성숙된다면, 우리의 리츠시장은 도입 초기에 10조원 시장으 로, 어느 정도 성숙되었을 때 20조원~50조원 시장으로, 그리고 정착되었을 때 50 조원~100조원 시장으로 성장할 수 있을 것으로 전망된다. 제6장 결론 제6장은 이 연구의 시사점과 정책과제, 이 연구의 성과와 정책 기여도, 그리고 이 연구의 한계와 후속과제를 다루었다. 이 연구는 리츠제도의 활성화 방안을 제시함으로써 먼저, 부동산시장의 선진 화 기반을 구축하는데 기여할 것이다. 이 연구결과는 부동산시장과 금융시장의 연계성 강화기반을 구축하는데 기여할 것이며, 정부의 부동산 안정시책에 크게 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 리츠가 활성화될 경우 공공의 임대주택펀드 재 원조달 확보와 민간의 중대형 임대주택 건설에 대한 재무적 투자자의 참여 기반 xii

17 을 마련할 수 있을 것이다. 끝으로, 이번 연구 결과는 정부의 부동산 간접투자 관련법제 개선에 대한 논리적 근거를 제시하고 있다. 이번 연구에서 추진한 리츠 제도에 대한 실태분석, 법제분석, 외국사례분석 등을 통하여, 현행 간접투자 관련 법률 간의 상충과 중복규제 가능성을 해소하고, 이에 따른 개선방안을 제시함으 로써 정부시책을 직접 지원할 수 있을 것으로 기대한다. 이 연구는 정부정책뿐 아니라 학문적 차원에서도 다음과 같은 측면에서 기여 할 수 있다. 먼저, 이 연구는 리츠관련 국내 외 선행연구 대부분을 검토하였고, 리츠법의 변천과정에 대한 시계열적인 정리 및 부동산 간접투자기구 관련법 일 체를 수평적으로 분석하여, 후속연구의 기초자료로 활용할 수 있게 하였다. 무엇 보다도 이 연구는 그동안 한번도 추진되지 못했던 27개 리츠상품 전체를 대상으 로 실태분석을 실시하였다. 또한 그동안 국내에 소개된 해외 리츠는 미국, 일본, 호주 등 주요국가에 한정되었으나, 이 연구는 2007년 현재 전 세계적으로 21개 국가에서 리츠를 운영하고 있다는 것을 소개하고 주요 국가의 리츠제도와 시장 에 대한 최신 자료를 제공함으로써, 후속연구의 기초자료로 활용할 수 있게 하였 다. 그동안 국내에 나타난 다양한 논문들도 전문가 설문조사를 실시하였으나 설 문문항이 다소 단편적이었고 설문대상자도 제한적이었다. 이번 연구에서 사용한 설문문항과 전문가 집단의 6개 유형은 후속연구에게 많은 시사점을 줄 수 있을 것이다. 이번 연구는 또한 일반인을 상대로 설문조사를 최초로 실시함으로써 전 문가와 일반인 간의 인식 차이와 유사점을 보여주었다. 끝으로, 이번 연구는 산 학 연 협동연구로 추진하면서 이론과 실제의 조화를 도모했을 뿐 아니라, 업계와 관련 전문가로 구성된 T/F를 통하여 실천 가능한 대안을 도출하였다. 다음과 같은 부문의 연구가 뒤따라야 할 것으로 보인다. 먼저, 21개 국가에서 리츠를 운영하고 있지만, 구체적인 원자료를 획득하지는 못했다. 각 국가의 리츠 제도와 리츠시장에 대한 면밀한 조사가 필요할 것이다. 둘째, 부동산 투자지표 개발을 오래전부터 제안하였으나 여전히 답보상태다. 이에 대해 관련 연구기관 과 학계에서 구체적인 기초연구를 추진할 필요가 있다. 셋째, 리츠는 금융시장과 부동산시장의 연결시장이다. 그런데, 아직 금융시장(wall-street)과 부동산(리츠) xiii

18 시장(main-street) 간의 상관성에 대한 연구가 국내에서는 미진하다. 양 시장 간 의 연계성과 상관성에 대한 실증적인 연구를 준비하기 위하여, 이론적이고 기초 적인 연구가 시급히 추진되어야 할 것으로 보인다. 색인어 _ 부동산유동화/증권화, 부동산금융, 부동산간접투자, 부동산투자신탁(리츠) 한국학술진흥재단 연구분야 분류코드 _ B xiv

19 C O N T E N T S 차 례 발간사 ⅰ 서 문 ⅲ 요 약 ⅴ 제 1 장 서 론 1 1. 연구 배경 및 목적 1 1) 연구의 배경 1 2) 연구의 목적 5 2. 연구 범위 및 방법 6 1) 연구 범위 6 2) 연구 방법 7 3. 연구의 구성과 흐름 11 제 2 장 리츠제도의 이론과 전개 선행연구 15 1) 선행연구 현황 15 2) 선행연구의 특성 및 본 연구의 차별성 19

20 2. 리츠의 기초개념 22 1) 리츠의 개념과 정의 22 2) 리츠의 유형 25 3) 리츠의 운영구조 우리나라의 리츠제도 33 1) 리츠의 도입배경 33 2) 리츠제도의 도입과 발전 35 3) 현행 우리 리츠의 구조적 특성 기타 부동산 간접투자제도 47 1) 부동산 펀드 49 2) 자산담보부증권(ABS) 50 3) 프로젝트금융투자회사(PFV) 52 제 3 장 현행 리츠시장 동향 및 평가 리츠 펀드 55 1) 시장 규모 및 성장 속도 55 2) 리츠의 유형 59 3) 리츠자본의 모집 61 4) 리츠의 투자상품 64 5) 리츠의 배당 및 투자수익률 리츠 관련회사 67 1) 자산관리회사 67 2) 기타 기관 우리나라 리츠시장의 특성과 평가 71 제 4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 세계 리츠시장의 동향 미국의 리츠 80 1) 도입 배경 및 전개 80

21 2) 리츠시장 현황과 특성 호주의 리츠 99 1) 호주의 간접투자신탁제도 개요 99 2) 호주 리츠의 개요와 구조 101 3) 호주 리츠의 현황 및 특징 일본의 리츠 106 1) 도입배경 및 전개 106 2) 일본 리츠의 구조 및 법적요건 107 3) 일본 리츠의 시장 동향 기타 국가의 리츠 116 1) 독일 리츠 116 2) 홍콩 리츠 121 3) 싱가포르 리츠 해외사례가 주는 정책적 시사점 124 제 5 장 리츠제도의 활성화 방안 리츠시장 활성화의 필요성 129 1) 거시경제 및 부동산시장 안정과 리츠의 역할 129 2) 우리 리츠의 잠재력과 미진한 이유 리츠시장 활성화방안 모색의 기본원칙과 방향 145 1) 전제조건 145 2) 리츠시장에서의 정부의 역할 147 3) 리츠시장의 활성화 방향 리츠시장 활성화방안 151 1) 리츠시장 활성화를 위한 정책과제 151 2) 리츠시장의 효율성 제고방안 172 3) 기타 정치 경제적 해결과제 180

22 제 6 장 결 론 연구의 시사점과 정책과제 연구의 성과와 정책 기여 연구의 한계와 후속과제 188 참고문헌 191 SUMMARY 197 부 록 Ⅰ. 전문가 설문조사표 203 Ⅱ. 전문가 설문조사 분석결과 213

23 T A B L E C O N T E N T S 표 차 례 <표 1-1> 리츠제도에 대한 국제 비교연구 대상국가 9 <표 1-2> 리츠제도에 대한 전문가 인식조사 최종 응답자 10 <표 1-3> 전문가 인식조사 응답자의 리츠제도에 대한 인지도 10 <표 2-1> 선행연구와의 차별성 요약 21 <표 2-2> 리츠의 유형 28 <표 2-3> 리츠 자산운용 방안별 장 단점 31 <표 2-4> 우리나라 리츠의 유형별 특성 46 <표 2-5> 부동산 간접투자기구 간 투자규모 추이 51 <표 2-6> 부동산 간접투자 상품별 특성 53 <표 3-1> 국내 제1호 CR-리츠: 교보메리츠퍼스트 56 <표 3-2> 리츠 현황 57 <표 3-3> 국내 제1호 위탁관리-리츠: 코코랩 제7호 60 <표 3-4> 2007년 외국계 투자자의 리츠펀드 투자 현황 64 <표 3-5> 연도별 리츠 투자자산 구성 추이 64 <표 3-6> 상장리츠의 배당 수익률 현황 66 <표 3-7> 자산관리회사 현황 68 <표 3-8> 연도별 리츠 AMC 자산운용 규모 추이 70 <표 3-9> 부동산투자자문회사 현황 71 <표 3-10> 한 일 리츠 비교 72

24 <표 3-11> 아시아 리츠시장 규모 72 <표 4-1> 미국의 리츠 관련법 변천과정 84 <표 4-2> 미국 리츠의 자격요건 85 <표 4-3> 리츠 주식의 시장가치 변천 87 <표 4-4> 2000년대의 상장 리츠의 시장가치와 수익률 90 <표 4-5> 리츠 기업공개 등 유가증권 발행 실적 94 <표 4-6> 2007년도 리츠의 유형별 투자현황과 수익률 및 부채비율 98 <표 4-7> 2003년도 호주 부동산투자회사의 종류별 현황 100 <표 4-8> 호주 리츠와 미국 리츠의 비교 104 <표 4-9> 일본의 투자신탁제도 개요 107 <표 4-10> 일본 리츠와 일반주식과의 비교 108 <표 4-11> 일본 리츠의 주요 요건 및 관련 법률 109 <표 4-12> 일본 리츠 관련 세제 110 <표 4-13> 일본 리츠 상장 기준 111 <표 5-1> 한국과 일본의 1인당 도시용지 규모 132 <표 5-2> 유형별 주택공급체계 및 공급계획 134 <표 5-3> 리츠시장의 잠재력 예측 142 <표 5-4> 우리 자본시장의 규모 142 <표 5-5> 우리 자본시장의 규모 143 <표 5-6> 리츠시장 참여주체가 정부정책에 대한 기대 147 <표 5-7> 해외 부동산투자 관련 개선 사항 169 <표 5-8> 한국 부동산 시장별 투자지수 개발 현황 174 <표 5-9> 미국의 부동산 투자수익률 지수 176 <표 5-10> 영국의 부동산 투자수익률 지수 176

25 F I G U R E C O N T E N T S 그 림 차 례 <그림 1-1> 연구 추진체계, 연구내용 및 방법 13 <그림 2-1> 리츠의 운영구조 개념도(위탁관리 형태) 30 <그림 2-2> 국내 간접투자시장 개황 및 리츠의 위상 48 <그림 3-1> 연도별 리츠 설립 추세 57 <그림 3-2> 유형별 리츠 설정 현황 61 <그림 3-3> 리츠의 공모 및 사모 설정 현황 62 <그림 3-4> 연도별 리츠 지분투자자 구성 추이 63 <그림 3-5> 리츠 투자자산 구성 비율 65 <그림 3-6> 상장리츠의 주가 추이 66 <그림 3-7> 리츠 자산운용사 시장점유율 69 <그림 3-8> 한 일 리츠 비교 72 <그림 4-1> 세계 리츠시장의 도입 추세 78 <그림 4-2> 세계 부동산 증권화 시장 지역별 점유율 78 <그림 4-3> 세계 부동산증권화 시장 규모 79 <그림 4-4> 리츠의 시장가치 변동 추세 88 <그림 4-5> 리츠와 금융시장의 20년간 연평균 수익률 비교 90 <그림 4-6> 상장리츠와 주식의 종합수익률 비교 91 <그림 4-7> 리츠와 주식시장의 수익률 변동추이 92

26 <그림 4-8> 지분형 리츠 배당률과 10년 만기 국고채 수익률 비교 93 <그림 4-9> 미국 리츠의 유형별 투자현황 96 <그림 4-10> 미국 리츠의 유형별 평균 규모 97 <그림 4-11> 호주 리츠의 구조 103 <그림 4-12> 호주 리츠의 시장가치 변동 추세 105 <그림 4-13> 일본의 투자법인제도 108 <그림 4-14> 일본 리츠 상장종목수의 추이 112 <그림 4-15> 일본 리츠와 주식(TOPIX)의 시가총액 추이 113 <그림 4-16> 일본 리츠와 동경증시1부 부동산업태 시가총액의 추이 113 <그림 4-17> 일본 리츠 보유자산의 용도 비율 114 <그림 4-18> 일본 리츠 종합수익률 115 <그림 5-1> 리츠산업으로 인한 부동산산업 구조변화 131 <그림 5-2> 토지임대제도 지지도 변화 136 <그림 5-3> 최소 임대보장 기간에 대한 견해 변화 136 <그림 5-4> 리츠의 긍정적인 기대효과에 대한 인식 140 <그림 5-5> 리츠제도의 부정적 파급효과에 대한 인식 141 <그림 5-6> 리츠성장이 미진한 요인에 대한 인식 145 <그림 5-7> 리츠시장의 위상 146 <그림 5-8> 리츠시장 참여자의 구성도 147 <그림 5-9> 리츠의 활성화를 위한 정책과제에 대한 인식 149 <그림 5-10> 리츠의 규모를 대형화하기 위한 방안 150 <그림 5-11> 리츠의 투자대상 다원화를 위한 방안 150 <그림 5-12> 신탁형 리츠제도 도입에 대한 인식 152 <그림 5-13> 대출형 리츠제도 도입에 대한 인식 153 <그림 5-14> 자기관리리츠의 법인세 부과에 대한 인식 156 <그림 5-15> UP-리츠의 구조 157 <그림 5-16> 최저 자본금 100억원에 대한 인식 159 <그림 5-17> 리츠의 일반공모 의무 비율 30%에 대한 인식 161 <그림 5-18> 리츠의 일반공모 의무 비율의 적용시점에 대한 인식 161 <그림 5-19> 리츠의 주식 보유한도와 의결권 제한 비율에 대한 인식 163

27 <그림 5-20> 리츠의 주식 보유한도 비율 등의 적용시점에 대한 인식 163 <그림 5-21> 재무적 투자자 유치방안에 대한 인식 165 <그림 5-22> 리츠의 해외부동산 투자를 위한 해결과제에 대한 인식 171 <그림 5-23> 리츠 시장의 하부시장 연계구조 180 xxiii

28 1 C H A P T E R 1 서 론 부동산 간접투자 방식의 하나인 리츠가 우리나라에 도입된 지 7년이 되었다. 이 연구 는 리츠가 이룬 그 동안의 성과를 평가하고 향후 발전방향을 모색하기 위하여 추진되 었다. 이를 위하여 이 장에서는 연구를 추진하게 된 배경과 목적, 연구를 추진하는데 사용된 방법들을 서술한다. 마지막으로 이 연구의 구성과 추진체계를 보여준다. 1. 연구 배경 및 목적 1) 연구의 배경 외환위기 이전까지 우리나라에 있었던 부동산 간접투자는 신탁업법 에 의 한 부동산신탁이 유일하였다. 1) 그동안 우리 부동산시장의 과열과 이른 바 투기 문제 때문에 우리나라에서는 부동산 투자를 주로 부정적인 시각으로 바라보았 다. 이 때문에 부동산 간접투자를 도입 및 지원하기 위해서 정부가 제도적 대책 을 마련하기 어려웠다. 여유자본을 가지고 있던 잠재적인 투자자들도 부동산 직 접 투자를 선호하였다. 부동산 가격이 계속 상승하였기 때문에 투자에 대한 위험 (risk)이 거의 없었던 반면 투자수익률은 다른 대체재에 비하여 대부분 높았기 때 문에 굳이 간접투자 방식을 활용할 이유가 없었다. 외환위기가 닥치면서 부동산시장과 부동산정책 모두에서 발상의 전환이 필요 1) 정희남 최수 토지신탁제도 활성화 방안 연구. 경기: 국토개발연구원. 제1장 서 론 1

29 했다. 먼저, 부동산시장에서는 이른 바 부동산 불패신화가 영원히 지속될 수 없 다는 것이 확인되었다. 부동산 투자에도 상당한 위험이 존재하기 때문에 투자에 앞서 체계적인 분석이 필요하고 투자 전문가의 도움이 필요함을 알게 되었다. 드 디어 부동산시장에서 부동산 간접투자의 유용성을 인식하기 시작하였다. 다른 한편, 정부에서는 부동산시장 안정이 외환위기 극복과 경제 구조조정 추진에 절 대적으로 필요함을 인식하였다. 부동산시장 안정을 위하여 토지공개념제도 등 다양한 규제를 완화하였고, 2) 폐쇄적으로 운용되던 부동산시장을 대외에 전면 개 방하였다. 3) 무엇보다도 환금성이 극도로 제약된 부동산을 유동화 또는 증권화 (securitization) 하는 것이 시급하다는 것을 정부와 사회 모두가 인식하였다. 4) 부 동산 투기의 선악( 善 惡 )을 논의하기보다 건전하고 투명한 부동산투자가 이 사회 에 자리잡을 수 있도록 부동산 간접투자 기구들을 마련해 줄 필요가 있었다. 이에 따라 1998년 초부터 다양한 부동산 간접투자 방식들이 순차별로 도입되 었다. 먼저 1998년 4월에 신탁업법 을 개정하여 부동산에 투자할 수 있는 금전 신탁(신탁형-부동산투자신탁제도)을 은행 등 금융기관에 허용하였다. 그 당시 부 동산신탁회사가 개발회사와 체결했던 토지신탁(또는 개발신탁) 및 관리처분신탁 으로 추진하던 부동산 개발사업에 금융기관은 금전신탁 기구를 통하여 개발자금 을 제공하였다. 1998년 9월에는 자산유동화에 관한 법률 을 제정하여 자산담 보부증권(ABS: Asset Backed Security)의 유동화제도를 도입하였다. 이후 금융기 관과 대형 상장회사들은 부실채권 처분 및 재무구조 개선을 위하여 자산을 유동 화하거나 부동산개발과 관련된 PF(project financing) 대출채권을 유동화하기 위하 2) 정희남 외 4인 IMF협약의 국토개발부문에 대한 파급효과와 대책. 경기: 국토개발연구원; 정 희남 외 4인 경제구조조정에 대응한 국토현안과제: IMF시대의 부동산시장과 건설산업. 경기: 국토개발연구원. 정희남 "금융개혁이 토지시장에 미치는 파급효과에 대한 연구". 규제연 구. 한국경제연구원 규제연구센타. 제7권. 제2호. pp ) 박헌주 정희남 정우형 외국인 토지취득 및 관리제도 개선방안. 경기: 국토개발연구원; 정 희남 부동산시장 대외개방의 평가와 파급효과. 경기: 국토연구원. 4) 정희남 "부동산 증권화의 정착을 위한 과제". 주택금융. 한국주택은행. 216호. pp.36-53; "21세기 부동산시장의 메가트렌드와 부동산정책". 감정평가논집. 감정평가연구원. 제10권. pp.9-28; 정희남 "부동산유동화의 파급효과와 활성화조건". 부동산학연구. 한국부동산분 석학회. 제6집. 제1권. pp

30 여 ABS제도를 활용하였다. 1999년 1월에는 주택저당채권 유동화회사법 을 제 정하여 주택저당증권(MBS: Mortgage Backed Security) 유동화제도를 도입하였다. 1999년 9월에 설립된 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo:Korea Mortgage Corporation)는 금융회사로부터 주택저당채권을 양도받아 이를 기초로 MBS를 발 행하여 투자자에게 매각하는 역할을 담당하였다. 5) 마지막으로, 이른 바 선진 부 동산금융제도의 도입을 완결하는 차원에서 2001년 4월에 부동산투자회사법(이 하 리츠법 ) 을 제정하여 부동산 간접투자제도의 전형이라고 할 수 있는 리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts)제도를 도입하였던 것이다. 이처럼 우리의 리츠는 외환위기 극복과정에서 경제구조조정을 지원하고 부동 산에 대한 건전한 투자를 유도할 목적으로, 그리고 부동산 업계 및 국민들의 지 대한 관심 속에서 도입되었다. 2002년 리츠펀드가 최초로 설립된 이래 지난 7년 간 리츠는 매년 2배 이상 성장하여, 부동산 간접투자 기구의 하나로 점차 자리를 잡아가고 있다. 그렇지만, 2007년 말 현재 5000조원에 달하는 우리 부동산시장의 규모에 비하면, 6) 리츠시장의 규모는 4조 6천억원에 불과하여 너무 작다. 다른 나 라의 리츠시장, 예컨대 우리보다 1년 먼저 시작된 일본의 리츠시장이 2007년 말 현재 45조원에 달하는 것과 비교해 보아도 우리 리츠시장의 성장속도가 크게 더 디다는 평가이다. 7) 이 때문에 시장과 정부 모두에서 리츠제도의 활성화에 대한 요구가 계속 증가 해 왔다. 먼저, 우리 경제가 성장해 나가면서 리츠 등 부동산 간접투자 기구에 대한 수 요는 계속 증가할 전망이다. 저성장 저금리 저투자 여건 속에서도 현금유동성 은 상대적으로 풍부하기 때문에, 부동산에 대한 투자는 투자수익이 예상되는 한 지속될 것이다. 부동산 투자에서도 포트폴리오의 합리적인 구성이 필수적이기 5) KoMoCo는 2004년에 주택금융신용보증기금 과 합병하여 한국주택금융공사 로 전환되었다. 6) 통계청이 일 발표한 2007년말 기준 국가자산통계 추계결과 에 따르면, 토지 3325조원, 주거 용건물 719조원, 비주거용 건물 712조원 등 우리 부동산시장의 규모는 최소 4756조원에 이른다. 7) 손재영 Chapter 1. 우리나라 부동산금융의 현황과 과제 손재형(편). 한국의 부동산 금융. 서울: 건국대학교출판부. p.31; 강승일 Chapter 5. 부동산투자회사. 손재형(편). 한국의 부동산 금융. 서울: 건국대학교출판부. p.171. 제1장 서 론 3

31 때문에, 직접투자뿐 아니라 간접투자 역시 증대할 것이다. 부동산에 대한 간접투 자는 개인뿐 아니라 과거에는 부동산투자시장에서 그 역할이 미미했던 보험 연 기금 뮤추얼펀드 등 이른 바 기관투자자까지 본격적으로 가세할 것이다. 금융 및 실물경기 양쪽 모두의 침체가 우려되고 있는 최근 상황에서 우리 경제 가 건실하게 성장해 나가기 위해서는 여유자본 또는 잉여자본의 원활한 유통 및 순환을 촉진할 필요가 있다. 8) 2007년 현재 600조원에 달한다고 알려진 여유자금 모두가 산업자금(industrial capital), 상업자본(commercial capital) 또는 금융자본 (financial capital)으로 전환될 수는 없다. 여유자본의 일부는 사회간접시설과 건축 물 설치에 투자되는 토지자본(land capital), 9) 주택 건설, 공장 건축 및 다른 생산 시설의 설치에 투자되는 건설자본(development capital), 10) 그리고 부동산 자체에 투자되는 부동산자본(realestate capital) 11) 으로 순환될 것이다. 12) 이와 같은 여유 자금의 원활한 순환뿐 아니라 부동산시장과 자본시장의 통합이라는 세계적인 추 세를 고려하고 부동산시장의 안정성과 투명성 확보 필요성 등을 종합적으로 감 안할 때, 리츠시장의 활성화가 필요하다는 것이다. 정부는 리츠시장의 육성을 제4차 국토종합계획 수정계획을 통하여 밝혔다. 13) 2007년 1.31종합대책에서는 주택시장 안정과 주거복지 향상을 위해 공공의 임대 주택펀드를 조성하겠다는 계획을 밝혔고, 2008년 9.19대책에서는 150만호 보금 자리주택 공급계획과 함께 민간의 중대형 임대주택 건설 및 지분형 주택공급제 도를 제안한 바 있다. 공공뿐 아니라 민간의 임대주택펀드에 이른 바 재무적 투 자자가 참여할 수 있도록 리츠의 활성화 여건을 개선할 필요가 있다는 것이다. 8) Harvey, David The Limits to Capital. Chicago: University of Chicago Press. Palloix, Christian "The Internationalization of Capital and the Circuit of Social Capital." In International Firms and Modern Imperialism, ed. Hugo Radice, NY: Penguin. 9) Harvey, David The Limits to Capital, Chicago: University of Chicago Press. 10) Lamarche, Francois "Property Development and the Economic Foundation of Urban Question." C.G. Pickvance. ed. Urban Sociology: Critical Essays. NY: St. Martin's Press. pp ) Massey, D. & A. Catalano Capital and Land: Landownership by Capital in Great Britain. London: Edward Arnold 12) 정희남 공공택지 공급방식의 다양성 확보방안 연구: 대지임대부 주택공급제도를 중심으로. 경기: 국토연구원. 13) 대한민국정부 제4차 국토종합계획 수정계획(2006~2020). p

32 민간의 부동산시장에서도 규제가 상대적으로 적은 간접투자에 관심이 늘고 있 다. 부동산정책의 일관성에 대한 신뢰도가 높아갈 경우, 부동산 직접투자 대신 간접투자에 대한 관심이 늘어날 것이기 때문에, 이에 대비하여 리츠제도의 정비 가 필요할 것이다. 그 외에도 한미 자유무역협정(FTA: Free Trade Agreement) 타 결 등으로 인한 부동산 서비스산업의 대외개방 확대, 직접투자보다는 간접투자 를 선호하는 외국 부동산자본의 투자유치 필요성 등도 감안하면, 리츠제도의 조 기 정착 방안을 시급히 모색할 필요가 있다고 하겠다. 2) 연구의 목적 이와 같은 부동산정책 및 부동산시장 내 외적인 여건 변화를 고려했을 때, 도 입 이후 지난 7년 동안 리츠제도의 운영 성과를 평가하고, 리츠제도가 당초 기대 와 달리 활성화되지 못하였다면 원인이 어디에 있는지를 밝혀내며, 향후 부동산 시장과 부동산정책의 변화를 전망하고 그에 대응하여 리츠제도의 활성화 방안을 모색할 필요가 있을 것이다. 이러한 필요성을 바탕으로 이 연구는 먼저, 정부의 리츠시장 육성시책 및 관련 제도를 분석하고, 리츠제도 도입 이후의 성과를 평가하고자 한다. 둘째, 리츠시장 의 운영실태 분석을 통하여, 리츠가 원활히 작동되지 못하였던 원인이 우리 부동 산시장의 구조적 요인에 있는지 아니면 제도적 요인에 있는지 등을 다각도로 분 석하고자 한다. 셋째, 다른 나라에서는 리츠가 어떻게 운영되고 있는지 리츠제도 와 리츠시장에 대한 국제 비교연구를 추진하고, 그것이 우리에게 주는 시사점을 도출하고자 한다. 마지막으로, 향후 부동산시장과 부동산정책의 변화에 대응하 여 우리 리츠제도의 발전방향과 활성화 방안을 제시하고자 한다. 제1장 서 론 5

33 2. 연구 범위 및 방법 1) 연구 범위 (1) 시간적 범위 우리의 리츠제도와 리츠시장에 대한 분석은 기본적으로 리츠법 이 제정된 2001년부터 2007년 말까지로 하였다. 다만, 우리 리츠시장의 현황자료에 대해서 는 이 보고서가 마무리되는 2008년 10월까지 취득이 가능한 모든 자료를 포함하 였다. 외국사례 조사에서는 리츠가 미국에서 처음 도입되었던 1960년대부터 현 재까지 분석하였다. (2) 공간적 범위 당초에는 기본적으로 전국을 대상으로 분석하되, 리츠 투자대상 부동산의 수 도권 및 대도시 집중과 분산 정도를 현실적으로 규명할 수 있도록, 전국을 수도 권 대도시권 기타권으로 3등분하여 분석하고자 하였다. 그러나, 현황 조사결 과 우리의 리츠는 수도권, 특히 서울시장에 집중되어 있었다. 리츠시장의 지역별 분석은 향후 리츠가 지역별로 다양화된 이후에 가능할 것으로 보인다. (3) 내용적 범위 부동산 간접투자 기구는 외환위기 이후에 아주 다양해졌다. 현재 운영되고 있 는 간접투자 기구는 신탁업법 (1998년)에 의한 부동산신탁, 자산유동화법 (1999년)에 의한 ABS, 리츠법 (2001년)에 의한 리츠, 간접투자자산운용업 법 (2005년) 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 (2007년)에 의한 부동산 펀드 등을 들 수 있다. 이 연구에서는 간접투자 기구 중 리츠에 초점을 맞추고 분석하였다. 다른 부동 산 간접투자 기구는 리츠와 비교할 필요성이 있을 때에 한하여 분석대상에 제한 적으로 포함시켰다. 6

34 이 연구의 내용적 범위를 보다 구체적으로 적시 한다면, 부동산시장의 구조변 화와 리츠시장 육성 필요성, 리츠의 현행 제도와 리츠시장 분석, 주요국의 리츠 제도 및 리츠시장 비교연구, 리츠제도의 발전방향과 활성화 방안 모색 등이 될 것이다. 2) 연구 방법 위와 같은 연구내용을 충족하기 위하여, 이 연구에서는 선행연구에 대한 문헌 조사, 법제 분석, 사례중심의 실증분석, 전문가 설문조사, 관련 전문가 연구협의 회 등을 통한 의견 수렴, 국제비교 연구 등 다양한 연구방법을 사용하였다. (1) 선행연구 검토 리츠의 구조, 도입 배경과 기대효과, 다른 나라의 운영실태 등을 확인하기 위 하여 리츠관련 국내 외 선행연구를 검토하였다. 리츠에 대한 선행연구는 크게 세 가지 유형으로 구분할 수 있다. 하나는 경제 인문사회연구회 등 관련 연구소 에서 수행한 것이고, 다른 하나는 대학의 석 박사 학위논문이며, 마지막 하나는 학회지에 발표된 리츠 관련 논문들이다. 이 연구에서는 이들 관련 자료들을 검토 하였다. (2) 법제 분석 리츠의 도입 배경과 목적, 리츠의 업무, 설립 절차와 감독, 리츠의 구조, 자본금 출자 방법과 주식 공모, 자산 구성과 운영, 관련 조세 등을 확인하기 위하여 법제 분석을 추진하였다. 법제분석은 통시적( 通 時 的 ) 및 수평적인 분석 양 방향으로 추진하였다. 먼저, 현재의 리츠는 도입 이후 여러 차례 수정되어 왔다. 따라서, 리츠의 구조, 자본금, 주식 공모, 자산 구성 등이 언제 어떻게 변화되어 왔는지 등 리츠법 의 변천과 정을 시계열적으로 분석하였다. 제1장 서 론 7

35 다른 한편, 부동산 간접투자 기구는 리츠 외에도 다양하다. 따라서, 리츠가 다 른 간접투자 기구인 부동산신탁, 부동산 펀드, PF 펀드 등과 어떤 면에서 유사하 고 다른지 등을 분석하기 위하여 관련법들을 수평적으로 분석하였다. 분석대상 법제에는 1998년 개정된 신탁업법, 2005년에 제정된 간접투자자산운용업 법, 2007년에 제정되어 내년부터 시행되는 자본시장과 금융투자업에 관한 법 률 등이 포함된다. (3) 실태분석 리츠제도 도입 이후의 성과를 분석 및 평가하기 위하여 현재까지 운영되고 있 는 27개 리츠상품 전체를 대상으로 실태분석을 실시하였다. 조사항목은 크게 일반사항, 관리자산, 펀드구조, 운영실적 등으로 구분하였다. 일반사항은 리츠의 설립일, 존속 기간, 모집 방식, 상장 여부 등이 조사되었다. 관리자산 사항은 자산 구성, 자산 및 부채구조, 출자자 현황, 투자대상 부동산 등 이 포함되었다. 펀드구조 사항은 펀드 구조, 발기인, 자산운영사(AMC: Asset Management Company), 펀드운영 방식 및 구조 등을 중심으로 분석하였다. 운영 실적 사항은 관리 방식, 배당률, 주가 변동률, 이자율 대비 수익률 수준 등 사업 타당성과 수익성 분석 등이 포함되었다. (4) 국제 비교연구 2007년 현재 전 세계적으로 21개 국가에서 리츠제도를 운영하고 있다. 이 연구 에서는 리츠가 처음 시작된 미국, 회사형으로 운영하고 있는 미국과 달리 신탁형 으로 운영하고 있는 호주, 우리와 비슷한 시기에 리츠를 도입하였으나 보다 안정 적으로 운영하고 있는 것으로 알려진 일본, 아울러 최근에 리츠를 도입한 유럽의 독일과 아시아의 홍콩, 싱가포르 등 모두 6개 국가의 리츠를 비교 분석하였다. 8

36 <표 1-1> 리츠제도에 대한 국제 비교연구 대상국가 지역 국가 도입 연도 지역 국가 도입 연도 북미 미국 1960 호주 1971 태평양 캐나다 1993 뉴질랜드 1971 네덜란드 1969 일본 2000 벨기에 1995 한국 2001 터키 1999 싱가포르 2002 프랑스 2003 아시아 홍콩 2003 유럽 불가리아 2005 타이완 2003 독일 2007 말레이시아 2005 이탈리아 2007 태국 2005 영국 2007 기타 듀바이 2006 이스라엘 2006 자료: Cohen & Steers "Global Real Estate Securities". Cohen & Steers Educational Series. (5) 전문가 설문조사 우리 리츠의 성장이 다소 미흡했던 원인과 향후 리츠를 활성화하기 위한 방안 등에 대해서 전문가를 상대로 설문조사를 실시하였다. 먼저, 이번 조사는 전화로 설문참여를 요청 후 전문가들이 직접 인터넷 상에 마련된 구조화된 설문조사서(structured questionnaire)를 이용한 자동설문참여방식 으로 실시하였다. 조사기간은 일부터 6.27일까지 12일이었다. 이번 조사 가 보다 과학적이고 능률적으로 수행될 수 있도록 실제 조사는 조사전문기관인 한국리서치(주)에 위탁하여 실시하였다. 둘째, 조사대상은 다음과 같이 여섯 개 집단으로 구성하였다. 1 리츠 운영에 참여하고 있는 자산운용사 투자자문사 종사자 2 리츠를 운영하지 않는 자산운 용사 투자자문사 종사자 3 리츠에 투자하고 있는 은행, 보험사, 증권사 등 재 무적 투자자의 종사자 4 리츠에 투자하고 있지 않은 은행, 보험사, 증권사 등 재무적 투자자의 종사자 5 부동산 관련업(중개, 감정평가, 신탁, 컨설팅, 개발, 건설 등) 종사자 6 대학교수 및 연구기관 연구원 그리고 7 리츠가 아직은 생소 한 분야인 점을 감안하여 리츠 관련 운용전문인력 교육을 이수한 일반인 등이다. 이들 각 집단별로 각각 40명씩, 총 280명을 목표로 조사를 실시하였다. 실제 제1장 서 론 9

37 조사결과는 <표 1-2>에서 볼 수 있듯이 총 252명이 응답하여 당초 목표의 90%를 달성하였다. 이들 대부분은 <표 1-3>에서 확인할 수 있듯이 리츠에 대해서 조금 이라도 알고 있었고, 68% 이상은 리츠를 잘 알고 있었다. <표 1-2> 리츠제도에 대한 전문가 인식조사 최종 응답자 인원수 비율(%) 인원수 비율(%) AMC 종사자 부동산 관련업자 자산운용 종사자 교수 및 연구기관 리츠 재무투자자 리츠교육 이수자 비리츠 재무투자자 전체 <표 1-3> 전문가 인식조사 응답자의 리츠제도에 대한 인지도 매우 잘 안다 잘 안다 보통이다 계 인원수 % 인원수 % 인원수 % 인원수 % AMC 종사자 자산운용종사자 리츠 재무투자자 비리츠 재무투자자 부동산 관련업자 교수 및 연구기관 리츠교육 이수자 계 셋째, 조사내용은 다음과 같다. 리츠제도에 대한 일반적 인지도, 리츠제도의 긍정적인 기대효과 및 부정적인 파급효과, 리츠의 운용요건, 리츠의 투자대상 다 원화 방안, 개발형 리츠의 활성화 방안, 재무적 투자자 유치 방안, 자기관리-리츠 에 대한 법인세 부과에 대한 인식, 해외부동산 투자에 리츠 활용 방안, 리츠의 개선방안에 관한 전반적 인식, 리츠제도 활성화를 위한 정책과제 등이다. 상세한 설문조사 내용은 <부록 1>의 조사표에 실었다. 10

38 (6) 전문가 의견수렴 연구의 질적 수준을 제고하고 연구가 다양한 이해당사자 사이에서 중립적으로 추진될 수 있도록 연구협의회와 자문회의, 공개토론회 등을 통하여 관계 전문가 들의 의견을 수렴하였다. 리츠 AMC사, 투자자문사, 학계 및 연구계, 변호사 및 회계사 등이 참여한 이들 회의에서는 리츠제도의 성과, 활성화 제약요인, 부정적 파급효과의 최소화 방안, 활성화 방안 등이 논의되었다. (7) 산 학 연 협동연구 리츠가 우리 부동산시장 및 전반적인 경제에 미치는 영향이 적지 않음을 감안 하고 리츠 자체가 갖고 있는 전문성 등을 고려하여, 이번 연구를 관련 분야의 전 문가와 협동연구 방식으로 추진하였다. 리츠의 선두 주자라고 할 수 있는 (주)코람코자산신탁회사의 조사분석팀 강승 일 팀장은 우리 리츠의 운영실태 조사에 참여하였다. 해외리츠, 특히 미국과 호 주 리츠의 운영 실태조사는 건국대학교 부동산학과의 이현석 교수가, 일본 리츠 의 운영 실태조사는 일본 도시경제연구소의 송현부 소장이 참여하였다. 3. 연구의 구성과 흐름 서론을 포함하여 이 연구는 크게 6장으로 구성되었다. 제2장에서는 리츠에 대한 선행연구 검토와 이 연구의 차별성, 리츠의 기본구 조와 개념, 우리 리츠의 특성과 변천과정, 그리고 리츠와 다른 부동산 간접투자 기구와의 특성 등을 비교 검토하였다. 제3장에서는 지난 7년간의 리츠시장을 분석하고 평가하였다. 2008년까지 설 립 운영되고 있는 27개 리츠상품 전체를 대상으로 리츠시장의 규모와 성장속 도, 리츠의 유형, 리츠의 자본모집 방법과 공모, 리츠의 투자상품, 리츠의 투자자 와 투자수익 등을 고찰하였다. 이를 바탕으로 우리 리츠시장의 구조적인 특성과 한계 및 정책과제를 도출하였다. 제1장 서 론 11

39 제4장은 주요국가의 리츠제도와 리츠시장에 대한 국제 비교연구를 보여주고 있다. 먼저, 세계 리츠시장을 개관하고, 이어서 회사형 리츠가 주도하고 있는 미 국과 유럽, 신탁형 리츠가 주도하고 있는 호주와 아시아, 그리고 일본의 리츠를 사례분석 하였다. 이를 바탕으로 해외 사례연구가 우리 리츠에 주는 정책적 시사 점을 도출하였다. 제5장은 이 보고서의 핵심이다. 먼저, 리츠제도의 활성화가 필요한 당위성을 도출하고, 우리 리츠시장이 활성화되지 못했던 원인을 제도적 시장적 사회적 요인으로 나누어 찾아보았다. 이를 바탕으로 우리 리츠제도의 활성화 방안 모색 을 위한 기본원칙과 방향을 세우고, 리츠제도의 활성화 방안을 제시하였다. 제6장은 이 연구의 결론으로 이 연구가 주는 정책적 시사점을 제시하고, 이 연 구가 정부, 산업계 및 관련 학계에 줄 수 있는 기여도를 보여주고 있다. 끝으로 이 연구의 한계와 후속 과제들을 제시하였다. 부록에는 전문가 설문조사표와 조사결과, 미국 호주 일본 등 주요 국가 리 츠제도와 최근의 시장동향을 수록하였다. <그림 1-1>은 이 연구의 흐름을 요약한 것이다. 12

40 <그림 1-1> 연구 추진체계, 연구내용 및 방법 연구흐름 세부내용 연구방법 부동산시장 구조변화와 리츠제도 현행 리츠제도 분석 현행 리츠시장 평가 외국사례 비교연구 리츠제도 활성화 방안 부동산시장 구조변화 및 여건 변화 부동산시장과 자본시장의 통합추세 부동산시장 안정대책 및 시장 반응 금전신탁 : 부동산신탁업법 (1998) 회사형 : 부동산투자회사법 (2001) 신탁형 : 간접투자자산운용업법 (2005) 혼합형 :자본시장과금융투자업법(2007) 리츠시장 투자내용 및 성장추이 간접투자자 및 수요자의 행태분석 리츠대상의 타당성/수익성 분석 시장참여자의 의사결정 상 애로요인 회사형 : 미국의 리츠제도와 시장 신탁형 : 호주의 리츠제도와 시장 병행형 : 일본의 리츠제도와 시장 제도도입 초기의 지원시책과 시사점 리츠시장의 성장 잠재력 분석 리츠제도의 활성화 방안 리츠 관련법제의 개선방안 문헌 조사 설문 조사 전문가의견수렴 문헌 조사 법제 조사 실태 조사 실태 조사 실증 분석 설문 조사 국제 비교연구 실증 분석 전문가의견수렴 서론에 이어 다음 제2장에서는 리츠에 대한 선행연구 검토, 리츠의 기본구조 와 개념, 우리 리츠의 특성과 전개과정, 리츠와 다른 부동산 간접투자기구와의 특성 등을 비교 검토하고자 한다. 제1장 서 론 13

41

42 2 C H A P T E R 2 리츠제도의 이론과 전개 이 장에서는 먼저 선행연구를 검토하고 이 연구가 어떤 면에서 선행연구와 차별성이 있는지 밝히고자 한다. 이어서 리츠의 개념, 특성, 유형 및 운영구조 등을 살펴본다. 그 뒤에 우리나라에 리츠가 도입된 배경, 우리 리츠제도의 전개 과정, 우리 리츠의 구 조와 특성을 논의할 것이다. 끝으로, 현재 우리나라에서 운영되고 있는 다른 부동산 간접투자기구를 개괄하고, 리츠가 다른 부동산 간접투자기구와 어떻게 다르고 어떻게 같은지 등을 비교하고자 한다. 1. 선행연구 1) 선행연구 현황 리츠에 대한 기존 연구는 크게 세 가지 유형으로 구분할 수 있다. 하나는 경 제 인문사회연구회 등 관련 연구소에서 수행한 것이고, 다른 하나는 대학의 석 박사 논문이며, 마지막 하나는 학회지 등에 발표된 리츠 관련 논문들이다. 먼저, 공공 및 민간연구소에서 추진한 연구 대부분은 2000년을 전 후하여 리 츠제도의 도입을 직 간접적으로 지원하기 위한 것들이다. 먼저 정희남 최수 (1996)는 토지신탁제도를 논의하면서 부동산신탁을 뛰어 넘어 부동산투자신탁제 도를 도입할 필요가 있음을 제시하였다. 1) 1997년의 외환위기 극복과정에서 부동 1) 정희남 최수 토지신탁제도 활성화 방안 연구. 경기: 국토개발연구원. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 15

43 산 증권화가 논의되면서 리츠에 대한 소개가 본격화되었다. 홍성웅 등(1998)은 금융위기와 부동산증권화를 논의하면서 리츠제도를 소개했다. 2) 곧 이어 부동산 신탁업협회에서는 부동산신탁과 관련한 신탁형(또는 계약형) 리츠제도의 도입과 활용방안을 세 개의 연구소에 연구를 의뢰하였다. 이에 따라 법제연구원의 이준 우 등(1991)은 신탁형 리츠제도 도입을 위한 부동산신탁업 관련법 개정사항을, 3) 한국금융연구원의 손상호 등(1999)은 부동산신탁회사의 자금조달 기법의 하나로 서 신탁형 리츠제도의 활성화 방안을, 4) 그리고 건설산업연구원의 왕세종 등 (2000)은 부동산신탁 안에서 리츠를 활용할 수 있는 신탁형(계약형) 리츠제도를 소개하였다. 5) 리츠의 전형인 회사형 리츠제도는 한국주택공사의 박신영 등 (1997)과 6) 한국토지공사의 요청으로 국토연구원의 박헌주 김근용 등(1999)이 7) 수행한 연구에서 소개하고 활용방안을 제시하였다. 2001년 리츠법 (안)에 대한 공청회가 열리고 2002년 리츠제도가 본격적으로 시작되면서 많은 대학교의 석 박사 학위논문이 나타났다. 2005년~2007년 사이 에만 CR-REITs의 활성방안 연구 8) 등 총 151편의 석사학위 논문이 전국 각 대 학에서 발표되었으며, 박사학위 논문은 2007년 말까지 총 9건이 보고되었다. 학 위 논문의 특성을 시기별로 살펴보면 다음과 같다. 리츠제도가 도입되던 2001년을 전 후한 석사학위 논문은 주로 리츠제도를 소 개하고 리츠제도 도입에 따른 기대효과 및 조세지원 등 조기정착 방안을 논의하 였다. 이 시기에 발표된 논문의 대표적인 것으로는 안기효(2001)의 REITs의 조 기정착 방안에 관한 연구 9) 와 천우식(2002)의 부동산증권화 제도의 비교 연구 를 10) 들 수 있다. 같은 시기의 박사학위 논문도 리츠제도의 국내 정착 및 활성화 2) 홍성웅(편) 자산디플레이션과 부동산증권화. 서울: 건설산업연구원. 3) 이준우 외 부동산신탁제도 활성화 방안. 서울: 한국법제연구원. 4) 손상호 외 부동산신탁제도 활성화 방안. 서울: 한국금융연구원. 5) 왕세종 외 신탁제도를 활용한 부동산투자신탁의 활성화 방안. 서울: 건설산업연구원. 6) 박신영 외 부동산투자신탁제도 도입방안 연구. 경기: 대한주택공사 주택연구소. 7) 박헌주 김근용 외 공적 토지비축 및 토지금융 활성화 방안. 경기: 국토연구원. 8) 임재풍, 2007, CR-REITs의 활성방안 연구. 성균관대학 경영대학원 석사학위논문 9) 안기효 REITs의 조기정착 방안에 관한 연구. 건국대학교 석사학위논문. 10) 천우식, 부동산증권화 제제도의 비교 연구. 동국대학교 경영대학원 석사학위 논문. 16

44 과제 등이 주된 내용이었다. 먼저, 이공원(2000)의 박사학위 논문 부동산투자 활성화를 위한 REITs에 관한 연구 11) 는 리츠에 대한 투자가들의 인식을 조사하고 리츠제도의 도입에 따른 기 대효과를 기술하였다. 투자가들을 대상으로 실시했던 리츠제도에 대한 설문조사 내용을 분석한 결과, 연령 학력 소득수준이 높을수록 리츠에 대한 인지도 및 투자의향이 높았고, 부동산 투자에 대한 경험이 없을수록 리츠에 대한 투자의사 가 높은 것으로 나타났다. 그는 우리 리츠가 성공적으로 정착할 수 있다면, 전문 지식이 없는 일반 국민들에게 소액자금으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 리 츠가 제공할 수 있을 것으로 기대하였다. 사업자 측면에서도 개발사업에 필요한 자금을 일반국민 또는 기관 투자자들로부터 직접 조달받을 수 있는 기회를 리츠 가 제공할 것으로 전망하였다. 또한, 종합부동산 서비스산업으로서 리츠가 성장 하고 부동산 증권화가 진전될 경우, 부동산 시장의 투명성이 제고되어 우리나라 부동산시장의 선진화 및 효율성을 높이는 데에도 리츠가 기여할 것으로 기대하 였다. 신용철(2002)의 박사학위 논문 REITS 투자의향에 영향을 주는 요인에 관한 연구 12) 에서는 리츠상품에 대한 투자의향을 결정짓는 투자요인을 인지도 신뢰 도 수익성으로 구분하고, 잠재적 투자자들에 대한 설문조사 결과를 통하여 세 가지 투자요인 중 수익성, 즉 수익률이 리츠제도를 정착시키는데 가장 절대적인 요소임을 밝혔다. 수익성 제고를 위해 세제혜택 부여 등 리츠 관련 조세제도의 개선이 필요하다고 제언하였다. 또 다른 박사학위 논문 부동산투자회사의 활성화 방안에 관한 연구 13) 에서 안상인(2003)은 리츠 관련 과세제도는 구조조정용-리츠뿐 아니라 일반-리츠 설립 을 활성화할 수 있는 방향으로 개선되어야 한다고 주장하였다. 리츠 활성화를 위 한 설문조사 결과를 통해 그는 과세제도 개선뿐 아니라 설립 기준과 자산운용 등에서도 규제가 완화되어야 한다고 제언하였다. 그는 설립자본금 규모, 회사설 11) 이공원 부동산투자 활성화를 위한 REITs에 관한 연구. 호서대학교 박사학위 논문. 12) 신용철 REITs 투자의향에 영향을 주는 요인에 관한 연구. 단국대학교 박사학위 논문. 13) 안상인 부동산투자회사의 활성화방안에 관한 연구. 창원대학교 박사학위논문. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 17

45 립 방법, 회사설립 형태, 개발사업 허용, 외부 차입 등 시급하다고 생각되는 각 분야에서 정책대안을 제시하였다. 2004년 리츠법 개정을 전 후하여 나타난 석사학위 논문 대부분은 기대와 달리 성장속도가 더딘 리츠제도 현황을 바탕으로 리츠제도의 활성화방안을 제안 하였다. 예컨대, 박성수(2004), 14) 이정준(2004) 15) 등은 리츠제도를 부동산펀드 등 다른 간접투자제도와 비교하면서 리츠제도 활성화 방안을 제안하였고, 김혜영 (2006)은 16) 일반투자자에 대한 실태분석을 통하여 소액투자자를 위한 리츠제도 의 정착방향을 제안하였다. 한편, 2005년을 전 후하여 본격적으로 나타나기 시작한 박사학위 논문은 리 츠제도 자체보다 리츠제도를 둘러싼 여타 관련분야, 예컨대, 리츠주식의 가격 예 측, 기업가치의 평가, 의료산업 선진화에 리츠를 활용할 수 있는 방안 등을 논의 하고 있다. 먼저 최차순(2005)은 17) VAT모형을 이용한 REITs의 가격예측 연구 를 통하여 리츠주식 가격의 불확실성에 대한 해소방안을 모색하였다. 우리의 리츠제도 역 사가 일천하기 때문에 미국의 경제지표를 가지고 분석한 결과, 단일변수에 의한 ARIMA모형보다 다변수모형인 VAR모형이 리츠가격 예측에 보다 적합하다고 주 장하였다. 리츠의 주식가격은 단기금리 및 급변하는 정책요인보다 재무성증권 2 년물 수익률이나 소비자물가 상승률과 같은 장기적인 시장기본요인(fundamental) 에 의해 더 많은 영향을 받는다는 사실도 밝혀냈다. 하지만, 당초 기대와 달리 미국시장에서 부동산 유동화를 위한 리츠의 헷지효과(hedge effect) 18) 는 발견되지 않았다. 이명철(2005)은 19) 미국 내 지분형 리츠를 대상으로 한 그의 연구 재무정보와 14) 박성수 REITs제도의 실태분석과 발전방향에 관한 연구. 서강대학교 석사학위 논문. 15) 이정준 부동산 간접투자기구간 비교분석. 단국대학교 석사학위 논문. 16) 김혜영 REITs제도의 투자활성화 방안에 관한 연구: 일반투자자 실태분석을 중심으로. 중앙 대학교 석사학위 논문. 17) 최차순 VAR모형을 이용한 REITs의 가격 예측에 관한 연구: 미국 경제지표를 중심으로. 중 앙대학교 박사학위 논문 18) 인플레이션으로 자산의 화폐가치가 떨어지는 것에 대비하기 위하여 부동산, 상품, 주식 등에 투자하 는 것을 말한다. 18

46 기업가치 평가 연구: REITs를 중심으로 에서 개별적인 리츠주가 예측 및 기업가 치의 평가에 유용한 기업의 성과지표를 도출하기 위하여 기업의 순이익, 영업흐 름표, 운영수입을 비교하였다. 그 결과, 이들 세 가지 성과지표 중 부동산감가상 각비를 고려하지 않은 운영수입이 순이익이나 영업흐름에 비하여 리츠 주가를 보다 잘 설명한다고 밝혔다. 그는 시간의 흐름을 반영하는 부동산 가치 변화와 부동산 감가상각 등을 고려하고, 우리나라 리츠시장 실정에 맞는 성과지표 개발 이 필요하다고 제언하였다. 정완성(2006)은 20) REITs의 경영방식이 기업가치에 미치는 영향에 관한 연구 에서 미국 리츠기업들을 대상으로 위탁관리와 자기관리 등 리츠의 관리방식 차 이에서 오는 경영효율성 및 경영자의 안주 문제 등을 고찰하였고, 자기관리방식 에서 기업가치를 극대화 하는데 적정한 경영자의 최대 지분율을 제안하였다. 김완호(2007)의 박사학위 논문 리츠를 활용한 의료서비스 산업화 방안에 관한 연구 는 21) 국내 리츠상품이 오피스 빌딩에 국한된 현실을 개선하고자 리츠를 활 용한 의료산업 선진화 방안을 모색하였다. 의료산업과 같이 토지 건물 등 고정 자산을 필요로 하는 모든 산업에 있어서, 리츠는 고정자산에 대한 초기 투자비용 을 가변비용으로 전환시켜 소유와 경영을 분리시키고, 경영에 관한 정보가 주식 시장의 공시절차에 따라 시장에 제공됨으로써 관련 산업의 효율성 및 건전성을 증진시킬 것이라고 주장하였다. 이 외에 이진영(2005)은 22) 리츠시장 수익성 확보 방안으로서 조세제도 개선 방안을 제안하였다. 2) 선행연구의 특성 및 본 연구의 차별성 먼저, 경제 인문사회연구회 등 관련 연구소에서 수행한 연구들은 리츠제도 19) 이명철 재무정보와 기업가치평가에 관한 연구: REITs를 중심으로. 경원대학교 박사학위 논 문 20) 정완성 REITs의 경영방식이 기업가치에 미치는 영향에 관한 연구: 미국사례를 중심으로. 건 국대학교 박사학위 논문. 21) 김완호 리츠를 활용한 의료서비스 산업화 방안에 관한 연구. 경희대학교 박사학위 논문 22) 이진영 우리나라 REITs의 현황과 활성화 방안. 경북대학교 경영대학원 박사학위 논문. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 19

47 도입을 직 간접적으로 지원하기 위하여 2000년을 전 후하여 추진한 것이 대부 분이었다. 이들 연구는 리츠제도를 운영하고 있던 선진 외국제도, 특히 미국(회 사형)과 호주(신탁형)의 리츠제도를 소개하는데 그쳤다. 2001년 리츠제도가 도입 되고 난 이후의 성과에 대한 평가, 문제점 분석 및 활성화 방안을 모색한 연구는 이후 거의 없었다. 다른 한편, 석 박사 학위논문 대부분은 리츠제도를 소개하고, 리츠제도를 도 입하였을 경우의 기대효과를 보여주며, 리츠제도 활성화 방안을 설문조사나 선 진 해외사례를 통하여 제안하고 있다. 연구방법은 주로 재무적 투자자를 중심으 로 설문조사를 실시하였고, 국내 리츠의 짧은 역사를 고려하여 해외사례 중심으 로 논의를 전개하고 있다. 학위논문 대부분은 리츠제도 활성화 방안으로 법인세 감면 등 세제개편의 필요성을 강조함과 동시에, 일부 리츠 운용요건에 대한 규제 완화를 주장하고 있다. 박사학위 논문 중 일부는 연구영역을 리츠 자체에서 기업 가치의 평가나 관련 산업의 선진화 방안까지 확대시키고 있다. 하지만 그 연구범 위가 해외 사례를 소개하는데 그치고 있다. 이 연구는 기존의 연구와 달리 다음과 같은 측면에서 차별성이 있다고 말할 수 있다. 먼저, 이 연구는 간접투자 기구와 리츠를 상호 비교하는 한편, 리츠제도 도입 이후 리츠시장에서 나타난 성과를 실증적으로 평가하고 리츠제도가 활성화 되지 못하는 사유를 시장의 내재적 요인과 제도적 요인 등 다각도로 분석하였다. 이 연구는 국내 27개 리츠상품 전체를 대상으로 상품의 구성, 리츠제도의 운용, 상품의 사업 타당성과 수익성 등을 실증 분석하였고, 설문조사 및 면담을 통하여 투자자와 수요자 등 리츠시장 참여자의 행태를 현장중심으로 분석하였다. 이와 같은 실증적인 연구를 바탕으로 리츠제도의 발전방향과 활성화 방안 등을 종합 적으로 제시하였다. 20

48 <표 2-1> 선행연구와의 차별성 요약 구 분 1 주요 선행 2 연구 3 본 연구 선행연구와의 차별성 연구목적 연구방법 주요 연구내용 과제명: 공적 토지비축 및 토지금융 활성화 방안 연구자(년도): 국토연구원 박헌주 외(1999) 연구목적: 토지공사의 공적 토지비축방안을 모색하고, ABS 및 리츠 제도의 도입 및 활용방안을 모색 과제명: 신탁제도를 활용한 부동산투자신탁의 활성화 방안 연구자(년도): 왕세종 외 (2000) 연구목적: 계약형 부동산 투지신탁제도 도입방안을 마련 과제명: 부동산투자신탁 시장에서의 자산운영기법과 공사 실행방안에 관한 연구 연구자(년도): 박원석 외 (2001) 연구목적: 한국토지공사의 REITS제 활용방안 모색 본 연구는 리츠제도의 실태분석을 추진하고 리츠가 당초 기대와 달리 미진했던 원인을 분석하고 외국은 조기정착을 위해 어떠한 지원방안을 운용했는지 분석하고 우리시장에서 리츠제도의 조기정착과 활성화방안을 모색하고자 함 토지비축 및 리츠제도에 대한 해외 사례조사 전문가 및 일반인을 상대로 한 의식조사 국내외 문헌 및 선행연구조사 자문회의를 통한 전문가 의견 수렴 문헌 및 선행연구 검토 해외사례조사 2001년 이후 운용 중인 27개 리츠의 운영 실태분석 외국 사례조사 전문가 인식조사 를 통해 현장감 있는 원인진단과 대안제시 현행 토지비축제도 공적 토지비축 확대방안 ABS 유동화 방안 리츠제도 도입 및 활용방안 계약형 리츠제도의 개요 계약형 리츠제도의 활성화 방안 계약형 리츠제도의 활성화를 위한 제도정비 방안 리츠제도의 개요 리츠설립 및 운영방안 토지공사의 리츠 실행방안 부동산시장의 구조변화 분석 현행 리츠제도 및 법제 분석 현행 리츠시장 성과 평가 외국의 리츠제도 및 시장 현황 리츠제도 발전방향 및 활성화 방안 제시 제2장 리츠제도의 이론과 전개 21

49 2. 리츠의 기초개념 1) 리츠의 개념과 정의 리츠는 법적인 개념과 내용적인 개념으로 나누어 정의할 수 있다. 먼저, 내용상 개념으로 리츠란 부동산 간접투자의 한 기구(vehicle)라고 말할 수 있다. 부동산에 대한 투자는 오랫동안 직접투자 방식에 의존해왔다. 그런데 직접투자는 일반적으로 상당규모의 투자자금과 상당한 전문지식을 필요로 한다. 이 때문에 일반 소액투자자는 부동산투자에 접근하기가 쉽지 않다. 여기에서 다 양한 사회적 문제가 발생한다. 예컨대, 빈익빈 부익부( 貧 益 貧 富 益 富 ) 현상이 부 동산투자에서 특히 두드러지고, 이 때문에 소득 및 자산의 양극화( 兩 極 化 ) 현상 이 심화되어 사회적 갈등이 악화되는 결과가 자주 지적된다. 다른 한편, 부동산 직접투자는 부동산에 내재되어 있는 환금성( 換 金 性 ) 제약이라는 본질적인 특성 을 가지고 있다. 투자위험을 분산하는 것이 어렵다는 것이다. 이러한 여러 문제 를 완화할 수 있는 방식 중 하나가 부동산 간접투자 방식이라고 할 수 있다. 초기에 부동산 간접투자는 주로 부동산신탁을 이용하였다. 그러다가 1960년 미국에서 소액 투자자의 부동산 투자기회를 확대하고, 부동산의 유동성을 보강 할 수 있는 부동산투자신탁, 즉 리츠제도를 도입하였다. 이때의 리츠란 1 다수 의 투자자로부터 자금을 모집하고 2 이것을 부동산 및 부동산과 관련된 유가증 권에 투자 운영한 후 3 발생한 수익을 투자자들에게 다시 배당하는 4 부동산 간접투자방식이었다. 리츠는 투자대상이 부동산이지만 리츠의 투자지분(회사형의 주식(stock) 또는 신탁형의 수익증권(share))이 대부분 증권거래소에 상장 및 유통되기 때문에, 한 편으로 소액 투자자들이 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 기회가 확대되고, 다른 한편으로 기존의 부동산신탁이나 부동산 펀드에 비해 유동성과 환금성이 양호하다. 이와 같은 간접투자 기구로서의 리츠의 특성을 요약하면 다음과 같다. 먼저, 부동산의 유동성이 증대된다는 점이다. 부동산은 동산에 비해 환금성이 22

50 크게 제약받는다는 약점이 있는데, 리츠는 공개된 자본시장에서 리츠 주식의 자 유로운 매매가 보장되어 부동산 자체에 대한 직접투자 및 다른 부동산 간접투자 방식보다 환금성이 양호하다. 둘째, 자본조달의 용이성이다. 리츠는 전통적인 금 융조달 및 신용창출뿐 아니라 자본시장을 통하여 공모, 사모, 증자 등이 용이하 고 자본조달 비용도 상대적으로 저렴하여 자본조달 측면에서도 유리한 측면이 있다. 셋째, 위험 분산의 가능성이다. 리츠는 여러 종류의 부동산이나 다양한 지역에 분산 투자를 할 수 있기 때문에, 단일 부동산에 내재하는 위험을 효과적으로 분 산할 수 있다. 넷째, 시장의 투명성을 제고하는 측면이다. 리츠 관련정보는 공개 시장에서 대부분 즉시 유통되기 때문에, 부동산시장에 대한 풍부한 정보가 동시 에 투자자에게 제공되어 부동산 시장의 투명성을 제고시키는 효과를 기대할 수 있다. 투명한 정보제공과 가치평가는 합리적인 투자를 결정하는데 일조한다고 말할 수 있다. 다섯째, 직접관리 부담의 면제이다. 리츠는 수동적이고 간접적인 투자이기 때 문에, 투자자가 부동산 자산관리의 일상적인 업무에서 해방되어 부동산 직접관 리의 부담에서 벗어날 수 있다. 마지막으로, 상대적으로 안정적인 투자수익을 보 장한다. 리츠는 저위험 저수익의 채권시장과 고위험 고수익의 주식시장 중간 지점에 위치하는 한편, 리츠가 투자한 부동산에는 감가상각(대개 40년)을 인정하 고 법인세 등 관련조세를 감면해 주기 때문에 투자수익률도 비교적 안정적이라 는 평가를 받고 있다. 23) 이러한 특성 때문에 리츠는 부동산과 금융의 효율적인 접목을 위한 중간역할, 부동산자본의 대형화 전문화, 그리고 부동산산업의 분업화 및 투명화에 많은 기여를 하고 있다는 평가를 받고 있다. 아울러 부동산 간접투자를 활성화함으로 써 다수의 소액 투자자에게 투자기회를 공평하게 부여하고, 부동산 투자를 자본 이득을 추구하는 단기적인 투자에서 운영수익을 추구하는 보다 장기적인 투자형 태로 전환하는데 공헌한다는 평가를 받고 있다. 24) 23) 정희남 REITs의 구조와 이해. 중앙일보/경원대학교 부동산투자자문업 과정 강의자료. p.2-3. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 23

51 다만, 간접투자 기구로서 리츠 역시 약점이 없지 않다. 먼저, 리츠가 투자 운 영하고자 하는 부동산의 취득과 매각이 여전히 쉽지 않다. 투자수익 방법도 임대 수입 등에 의존해야 한다는 측면에서 제한적이다. 리츠는 투자수익의 일정 부분 을 투자자에게 배당해야 한다는 기본원칙 때문에 발생이익의 내부유보가 극히 제한되어 경영 상 의사결정에 제약 요인이 있다. 아울러 리츠의 설립에 오랜 기 간이 소요되고, 운영 구조 또한 여전히 복잡하다는 측면이 지적된다. 이것은 후 술하는 부동산 펀드 등 다른 간접투자 기구와 비교할 때 보다 명확해진다. 둘째, 리츠의 법적인 개념은 위와 같은 부동산 간접투자를 직접 영위하는 영업 의 주체라고 말할 수 있다. 1960년에 리츠를 처음 도입한 미국에서는 리츠를 많 은 투자자들의 자본으로 모든 종류의 부동산을 취득하거나 운영하기 위하여 결 합한 회사(company) 또는 영업신탁(trust)으로 정의하고 있다. 25) 우리의 리츠 법 제2조에서도 부동산투자신탁, 즉 리츠란 다수 투자자들의 자산(금전 및 부동 산)을 부동산에 투자하여 운용할 목적으로 설립된 회사라고 정의하고 있다. 법적인 개념으로서 리츠의 설립형태는 크게 회사형, 신탁형, 특별법인형으로 나눌 수 있다. 회사형-리츠는 부동산을 투자대상으로 하는 뮤츄얼펀드 주식회사 로서 투자자가 리츠회사의 실질적인 주주가 되는 형태이다. 회사형-리츠는 증권 거래소 상장 자금모집 부동산의 자기관리 등이 자유로워 상대적으로 고수익 을 기대할 수 있다는 장점이 있다. 반면에, 투자위험이 상대적으로 높고 증권시 장에 상장되지 않을 경우 환금성 확보가 어렵다는 단점이 있다. 신탁형-리츠는 투자자가 신탁회사에 자금을 투자하고 신탁회사에서 발행하는 수익증권을 취득하여, 운영실적에 따라 일정 수익을 배당받는 형태이다. 신탁형 은 설립절차가 엄격하고 감독기관의 엄정한 감독이 따르기 때문에 투자안정성 측면에서 다소 유리하다. 반면에, 투자부동산의 위탁관리에 따른 관리비용 때문 24) 강승일 Chapter 5. 부동산투자회사. 손재형(편). 한국의 부동산 금융. 서울: 건국대학교출판부. p ) "A real estate investment trust, or REIT, is a company that owns, and in most cases, operates income-producing real estate. Some REITs finance real estate. To be a REIT, a company must distribute at least 90 percent of its taxable income to shareholders annually in the form of dividends." NAREIT(National Association of Real Estate Investment)의 홈페이지 년 10월 현재. 24

52 에 투자수익률이 상대적으로 낮을 수 있고, 운영회사의 경영을 직접 간여할 수 없기 때문에 전적으로 운영회사에 믿고 맡길 수밖에 없다는 약점이 있다. 특별법인형-리츠는 부실채권과 그 담보부동산 등 특정자산을 처분하기 위하여 특별목적회사(SPC: Special Purpose Company)를 설립하고 SPC에 넘어온 자산을 담보로 증권을 발행하여 투자자에게 매각하는 형태이다. 일본의 SPC가 이 형태 를 취하고 있다. 회사형-리츠와 신탁형-리츠 간의 구분에 따른 실익은 유형 간에 그리 크지 않 다. 나라마다 채용 형태도 다르다. 미국은 회사형 신탁형 모두를 허용하고 있으 나 리츠회사의 60%가 회사형으로서 회사형의 전형으로 자리잡고 있다. 영국, 독 일 등 유럽 국가 대부분도 회사형을 기반으로 하고 있다. 반면에, 호주는 신탁규 약에 의해 발행되는 신탁증권(beneficiary certificate)을 주식시장에 상장하는 형태 로 허용되는 신탁형만을 인정하고 있다. 홍콩, 싱가포르 등 아시아 국가 대부분 은 신탁형을 기본으로 운영한다. 다만, 우리나라는 리츠를 도입하면서 미국식 회 사형을 근간으로 하였다. 신탁형은 뒤에 후술할 부동산 펀드 형태로 운영되고 있 다. 2) 리츠의 유형 리츠는 투자대상, 환매여부, 리츠의 존속기간 등 분류하는 기준에 따라 다양한 형태로 나눌 수 있다. (1) 투자대상 기준 리츠는 지분형(equity), 대출형(mortgage), 혼합형(hybrid)으로 구분된다. 지분형 리츠는 총 투자자산의 75% 이상을 부동산 소유지분에 투자하는 것으 로서 부동산의 임대료가 주 수입원이다. 대출형 리츠는 총 투자자산의 75% 이상 이 부동산관련 대출(mortgage loan)이나 저당담보부증권(MBS 또는 CMBS) 등으 로 구성되어 있으며 대출이자가 주 수입원이다. 대출형 리츠는 대개 개발 및 건 제2장 리츠제도의 이론과 전개 25

53 설단계에서 투자하기 때문에 투자 위험성이 높고 그래서 투자 수익률도 지분형 에 비하여 높게 설정되는 경우가 많다. 혼합형은 특화된 투자목표를 위하여 두 유형의 장점을 결합한 형태로 부동산의 소유 지분, 부동산관련 대출, 저당담보증 권 등에 골고루 투자하는 리츠이다. 혼합형 리츠의 주 수입원은 임대수입료와 대 출이자 모두를 포함한다. 리츠의 전형인 미국 리츠의 경우 리츠 도입 초기에는 지분형으로 시작하였다. 그러다가 1970년대 개발 시기에 대출형이 급성장했으나 이후 부동산버블 붕괴과 정을 겪으면서 다시 지분형이 보다 중요하게 인식되고 있다. (2) 환매여부 기준 리츠는 개방형(open-end)과 폐쇄형(closed-end)으로 구분된다. 개방형 리츠는 투자자에게 환매권을 부여하는 리츠이며, 당초 모집한 금액에 투자기회가 생길 때마다 추가로 주식을 발행하여 투자자산 규모를 확대해 가는 형태로 운영된다. 폐쇄형 리츠는 투자자금의 최대액수를 미리 설정한 다음에 그 한도 안에서 주식을 투자자에게 판매하며, 존속기간이 만료될 때까지 주식을 추 가로 발행하지 않고, 만기일까지 환매가 허용되지 않는다. 이것은 추가적인 투자 사업이 최초 투자와 같은 수익률을 실현시키지 못할 수 있기 때문에 최초 주주의 이익을 보호하기 위해 고안된 것이다. 폐쇄형 리츠는 리츠의 상장을 전제로 운영 하는 형태이며, 투자자가 리츠에 환매를 요구하지 않는 대신 증권시장에서 보유 지분을 처분하여 투자자금을 회수할 수 있다. 리츠는 대부분 폐쇄형으로 운영되는데, 유가증권을 주된 투자대상으로 하는 뮤추얼 펀드가 개방형으로 운영되는 것과 대비된다. 이것은 리츠의 투자대상이 주로 부동산이기 때문에, 환매요청이 들어왔을 경우 단기간 내에 부동산을 처분 하여 투자자에게 환매하는 것이 거의 불가능하기 때문이다. 따라서, 폐쇄형 리츠 는 유동성 확보를 위하여 증권시장에 상장하는 것이 필수적이다. 26

54 (3) 기한한정 여부 기준 리츠는 무기한 리츠(non-finite-life)와 기한부 리츠(finite-life)로 구분할 수 있다. 무기한 리츠는 존속기간이 정해져 있지 않은 리츠를 말한다. 무기한 리츠는 보 유 및 투자자산의 매각이익이나 금융수입을 기존 부동산 또는 새로운 부동산에 계속적으로 투자하기 때문에 거의 영구적으로 회사를 운영할 수 있다. 반면에, 기한부 리츠는 일정기간이 지난 후에 보유자산을 매각하여 매각대금 을 투자자에게 배분하고 해산하는 리츠이다. 리츠 주가가 보유부동산의 가치에 의해 결정되지 않고 현재 또는 장래에 기대되는 소득에 의해 결정된다는 비판에 대응하기 위해 나타난 형태이다. 기한부 리츠는 투자자가 리츠 종료일의 자산가 치를 예측할 수 있음으로 리츠 주가를 자산가치와 밀접하게 연결시킬 수 있다는 장점이 있다. 그러나 보유자산을 처분할 시점에서 전반적인 부동산시장 및 금융 시장의 여건에 크게 영향을 받는다는 한계가 있다. 이 때문에, 처분시점에서 이 자율이 너무 높고 임대료가 너무 낮다는 등 시장여건이 불리하면 자산 처분시기 를 뒤로 미루고 리츠의 종료일자를 연장하기도 한다. (4) 기타 기준 이 외에도 투자대상 사전지정 여부, 차입 여부, 경영관리 방식 등 다양한 기준 에 따라 리츠의 유형을 구분할 수 있다. <표 2-2>는 이러한 다양하게 구분할 수 있는 리츠의 유형을 정리한 것이다. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 27

55 <표 2-2> 리츠의 유형 분류기준 종 류 특 징 투자 대상 지분형(equity) 대출형(mortgage) 혼합형(hybrid) 총투자자산 대부분을 부동산 소유지분으로 구성하는 형태로서 임대료가 주 수입원 총투자자산 대부분을 부동산관련 대출이나 저당담보증권으로 구성하며 이자수입이 주 수입원 총투자자산이 부동산 소유지분, 부동산 관련 대출, 저당담보증 권 등에 분산 투자 투자대상 사전지정 여부 대상특정 (purchasing/specified) 대상불특정 (blank/blind pool) 구입할 자산의 일부 또는 전부를 사업설명서에서 사전에 특정 하여 투자체를 조직 사업설명서에는 투자대상을 광범위하게 지정한 후 구입할 자 산을 수탁자가 판단하여 결정 차입 효과 설립 시 모집액 확정 여부 금융차입 (leveraged) 자산구입 시 부채를 이용하는 형태 차입없음 unleveraged) 자산구입 시 외부차입을 일으키지 아니함 개방형 (open-end) 당초 모집한 금액에 추가로 주식을 발행하여 자산을 매입하여 규모를 확대해 갈 수 있는 형태로서, 일반적으로 투자자에게 환매권 부여 폐쇄형 (closed-end) 최초 주식발행금액을 일정액으로 한정시켜 존속기간이 만료될 때까지 추가로 주식을 발행하지 않으며, 투자자는 리츠회사에 환매를 요구할 수 없는 대신 증권시장에서 매각하여 투자자금 회수 기한한정 여부 법적조직 경영관리 자산관리 특수형태 무기한 (nonfinite-life) 기한부 (finite-life) 신탁형(trust-type) 회사형(corporate-type) 자기경영 (self-administered) 위탁경영 (externally-advised) 자기관리(self-managed) 위탁관리 (externally-managed) UPREITs DOWNREITs 존속기간이 정해져 있지 않은 리츠 일정기간 후에 보유자산을 매각하여 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산되는 리츠 영업신탁 형태로 설립된 리츠로 수탁자와 투자자가 있으며 투 자지분(shares)은 증권거래소에 상장 주식회사 형태로 설립된 리츠로 이사와 주주가 존재하며, 개방 형 뮤추얼펀드와 유사한 형태 리츠 내부에서 일반 회사업무 수행 리츠 외부에서 경영자문가와 계약을 체결하고 업무를 위탁 내부에서 자산관리를 하는 형태로서 자산관리 자회사가 있는 경우를 포함 리츠 외부에서 자산관리업무를 맡는 형태 재산을 직접 소유하지는 않으나 리츠의 부동산을 소유하고 있 는 유한 파트너십의 지배권을 가지고 있는 리츠. (리츠 이외의 다른 파트너들은 리츠 경영자와 다른 개인 투자자로 구성) UPREIT와 유사하게 구성되지만 리츠가 공개회사가 된 이후에 형성되며, 피지배 파트너십의 파트너 중에 리츠 경영자는 포함 되지 않음 28

56 3) 리츠의 운영구조 (1) 리츠의 내부구조 리츠는 다수의 개인 및 기관투자자의 자금을 이용하여 부동산이나 부동산과 관련된 유가증권에 자금을 투자하고, 여기에서 발생한 임대료나 운영수익을 투 자자에게 다시 분배하는 사업구조로 되어 있다. 우리의 리츠는 투자자로부터 모 집한 자금의 집합체가 아니라 자산운용의 기능을 갖고 있는 상법 상 주식회사 이기 때문에 일반법인과 같이 주주총회, 이사회, 감사 등과 같은 내부 구성요소 를 가지고 있다. 주주총회는 리츠의 최고 의사결정기관으로서 이사회를 선임한다. 당해 연도의 사업계획 확정, 당해 연도의 차입계획, 자산의 투자 운용에 관한 중요한 계약체 결 또는 변경체결, 자산의 투자, 자산보관기관과의 자산보관계약 체결 또는 변경 체결 등과 같은 사항은 주주총회의 결의를 거쳐 결정된다. 26) 주주총회에서 선임된 이사회는 자산관리회사를 지정하는 등 리츠의 운영 전반 에 대한 권한과 책임을 갖고 있다. 이사회는 리츠법 제13조에 나와 있는 바와 같이 부동산의 취득 및 처분 등 운용에 관한 사항, 대통령령이 정하는 일정금액 이상의 유가증권 취득, 차입에 관한 사항 등을 결의한다. 마지막으로, 리츠는 내부적인 감사기능을 갖고 있으며, 이 기능은 일반적으로 내부의 감사위원회와 외부의 독립 회계감사인이 수행한다. (2) 리츠의 운영구조 리츠는 부동산을 증권화한 상품으로서 리츠를 중심으로 부동산시장과 자본시 장의 이해당사자들이 상호 연결된 구조를 갖는다. 즉, 부동산시장에서 가격이 형 성되고 거래되는 부동산이 자본시장의 투자자와 리츠를 매개로 연계되는 형태이 다. 리츠의 이와 같은 상호 연계성은 리츠산업에 다양한 참여자(agents)를 창출한 다. 리츠의 운영구조에 포함하는 주체들은 발기인, 자산운용회사(AMC), 투자가, 26) 부동산투자회사법 제12조. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 29

57 주간사 등 금융기관, 정부기관, 기타 이해당사자 등을 포함한다. 발기인(Sponsor) 발기인은 리츠를 설립하고 리츠의 내부 의사결정권을 사실상 지배하며 투자자 금을 모집, 운용하는 역할을 담당한다. 설립된 리츠는 자본시장에서 각종 유가증 권을 발행하여 투자자를 모집하고 이를 가지고 부동산을 매입하는데, 발기인은 주주총회에서 투자자로부터 운영을 위임받아, 이사회를 구성하고 리츠 자산운용 회사를 선정한다. 자산운영회사의 결정권을 사실상 발기인이 갖는 만큼 발기인 이 설립한 회사가 리츠의 자산운영회사가 되는 경우가 빈번하다. 발기인이 되는 주요 경제주체는 개발업자, 건설회사, 은행, 유한 파트너십, 자 산운영회사 등 다양하다. 이 중 개발업자 및 유한 파트너십은 리츠 발기인으로 참여하여 유동화 및 개발하는 차원에서 소유 부동산을 리츠에 매각한다. 자본과 인력을 갖춘 자산운영회사도 주도적으로 리츠를 설립하는 것이 가능하다. 보험 회사 등 금융기관은 주로 발기인보다는 투자자로 참여하지만, 최근 스스로 발기 인이 되려는 움직임도 나타나고 있다. <그림 2-1> 리츠의 운영구조 개념도(위탁관리 형태) 30

58 자산운용회사(AMC) AMC는 리츠가 위탁한 리츠 보유 부동산의 관리 및 운용업무를 수행한다. 자 산운영회사의 기능은 리츠가 보유한 부동산에 대한 매매, 중개, 가치 평가, 회계, 법률, 조사 등 제반 운용활동을 포함하며, 부동산 임대차, 관리, 유지, 보수, 사무 수탁 등 부동산 서비스업도 수행할 수 있다. 이 같은 부동산 서비스 기능은 자산 운영회사가 직접 내부조직을 이용하여 하거나, 별도 자회사를 설치하여 할 수도 있으며, 외부의 전문적인 자산운용회사를 활용할 수도 있다. 리츠 자산의 직접 관리 위탁관리의 장 단점은 <표 2-3>과 같이 정리할 수 있다. 장 점 단 점 <표 2-3> 리츠 자산운용 방안별 장 단점 자기 관리 외부 위탁 관리 전문 AMC를 통한 자산관리의 전문성, 빠르고 효율적인 의사결정 효율성 제고 리츠의 이해와 AMC의 이해가 일치 외부의 제3자 AMC를 통해 운영함으로 리츠 발기인의 대리인 문제를 방지 발기인의 대리인 문제로 인한 도덕 적 해이 발생 자산관리의 전문성이 떨어질 우려 리츠와 AMC와의 이해상충 가능 AMC의 대리인 문제로 인한 도덕적 해 이 발생 관리운영 수수료 비용 부담 투자가 투자가는 개인 투자가와 기관 투자가로 구성된다. 기관 투자가에는 연 기금, 보험회사, 부동산 자문회사, 뮤추얼펀드 등이 포함된다. 연 기금, 보험회사와 같 이 장기적인 자산운영을 하는 금융기관은 자금의 조달과 운영의 일치가 가능하 기 때문에 리츠에 참여하며, 뮤추얼펀드는 중기 혹은 단기 투자전략으로 리츠시 장에 참여한다. 기관투자가는 리츠에 투자자금을 제공할 뿐 아니라 부수적으로 자본 조달비용을 낮추거나 리츠주가의 안정에 기여하며, 유상증자 참여 등 다양 한 기능을 수행한다. 연 기금 등 장기적인 전략으로 자산운용을 하는 기관투자 가의 참여 비율이 높은 리츠일수록 대체로 리츠주식 가격이 안정적이다. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 31

59 주간사 등 금융기관 주간사는 리츠가 발행하는 주식의 인수, 발행, 판매업무를 담당하는 참여 기관 으로 리츠를 대신하여 리츠의 기업공개(IPO: Initial Public Offering), 유상증자 등 을 담당한다. 주로 투자은행 등이 주간사 역할을 담당한다. 이들은 부동산 상품 인 리츠를 자본시장으로 편입시키는 창구역할을 담당한다. 금융기관은 리츠의 자기자본 및 부채자본을 인수하는 역할을 담당하며, 특히 보험회사 등은 리츠의 주요한 투자자로도 참여한다. 리츠는 투자자금으로 회사채, MBS 발행 등의 부채 자본도 활용하는데, 금융기관이 이를 인수하는 역할을 수행한다. 정부기관 증권거래소, 금융감독기관 등을 포함하는 정부기관은 리츠의 기업공개와 유가 증권 발행 과정을 감독, 감시하는 역할을 담당한다. 증권거래소는 리츠의 기업공 개, 유상증자, 채권 발행 과정의 관리, 유가증권의 관리, 기업정보의 공시 등의 업무를 관장하며, 금융감독기관은 리츠의 사후 운영, 건전성 등을 감독한다. 기타 이해당사자 리츠 운영구조 내에서 사무수탁회사라고도 부르는 기타 이해당사자들은 부동 산정보회사, 유가증권보관회사, 판매회사, 신용평가회사, 기업설명회사(IR: Investor's Relation) 등을 포함한다. 부동산정보회사의 주요 업무는 투자자와 리츠의 자산운용회사에 각종 투자정 보 및 부동산 관련정보를 제공하여 리츠의 기업공개, 투자업무 등을 지원하는 것 이다. 자산운용회사가 내부조직으로 부동산 정보수집 기능을 두어 부동산정보회 사를 대체하는 것도 가능하다. 유가증권보관회사는 리츠가 발행한 유가증권을 보관하는 기능을 담당하는 반 면, 판매회사는 리츠가 발행하는 주식의 모집, 판매를 대행한다. 판매회사는 별도 조직 대신 자산운영회사가 직접 할 수도 있다. 신용평가회사는 리츠가 발행하는 지분과 회사채에 대한 신용을 평가한다. 신 32

60 용평가회사는 리츠 회사에 대한 위험 수준의 평가뿐 아니라 리츠가 보유하고 있 는 부동산의 우량성 여부도 평가한다. 마지막으로, 리츠회사를 대신하여 투자자 관리를 수행하는 업체가 IR회사이 다. IR업체는 보도자료 배포, 미디어 관리, 연차보고서 등의 자료 생산 및 제공, 전문투자자 관리, 공개회의(conference) 개최 등을 포함하는 일련의 투자자 관리 행위를 대행한다. IR의 주된 목적은 리츠의 실상을 즉시 공시함으로 투자자의 신 뢰를 얻는데 있으며, 주식시장에서 주가관리를 위한 IR의 중요성은 계속 증가하 고 있는 실정이다. 3. 우리나라의 리츠제도 1) 리츠의 도입배경 리츠제도가 국내에 도입된 배경은 크게 1997년 말 외환위기 극복을 위한 부동 산시장 안정 조치 및 기업구조조정 지원과 관련된 정치 경제적인 요구와 우리 나라 부동산 시장의 선진화를 위한 기반 마련이라는 사회적 요구로 구분할 수 있다. (1) 정치 경제적인 배경 1997년 말 외환위기 직후의 당면과제인 기업 및 금융기관의 구조조정을 원활 히 추진하기 위해서는 부동산시장의 안정과 거래촉진이 선결되어야 했다. 이를 위해서 토지공개념제도를 포함한 제반 규제의 폐지 및 완화, 부동산시장의 대외 개방, 자산관리공사의 금융기관 부실채권 담보부동산 인수, 한국토지공사의 기 업 구조조정용 부동산 매입 등이 추진되었다. 금융 및 기업 구조조정을 위하여 이들이 보유하고 있던 자산을 유동화시키는 것이 시급하였다. 토지 등 고정자산이 지나치게 많을 경우 기업의 재무구조 건전 성이 저해될 수 있을 뿐 아니라, 자산-부채 간 만기구조의 불일치로 재무위험에 제2장 리츠제도의 이론과 전개 33

61 노출될 수 있었다. 외환위기 당시 대기업집단의 보유자산 중 40% 이상이 부동산 이었던 점을 고려하였을 때, 27) 이들 부동산을 소액단위로 증권화한 후 주식시장 에 상장 유통시킬 수 있다면, 기업과 금융기관의 구조조정이 촉진될 것으로 기 대되었다. 1980년대 말 미국의 부실 금융기관(S&L: Savings & Loans Association) 과 호주의 부실 금융기관(UPT: Unlisted Property Trusts) 처리 과정에서도 리츠와 같은 상장형 부동산 뮤추얼펀드가 긍정적인 역할을 수행한 바 있었다. 따라서 부 동산을 포함한 장기성 고정자산의 유동성을 근본적으로 제고하기 위해서는 부동 산 유동화 및 증권화가 요구되었다. 다양한 부동산금융제도, 즉 금전신탁제도, 자 산담보부증권(ABS) 및 주택저당채권 담보부증권(MBS)의 유동화 제도 등이 순차 적으로 도입되었다. 마지막으로, 리츠제도를 도입함으로써 부동산 유동화제도의 도입을 완결하였다. 다시 말해, 본래 리츠는 부동산 간접투자제도의 한 유형이었지만, 우리나라의 리츠는 부동산 간접투자 그 자체보다 당시 현안과제였던 경제 구조조정을 지원 하겠다는 정책목적을 가지고 도입되었다. (2) 사회적인 배경 다른 한편, 리츠는 우리 부동산시장의 고질적인 문제와 갈등의 원인을 해소하 기 위해서도 도입할 필요가 있었다. 그동안 우리 부동산시장은 부동산 직접투자 가 주를 이루었고, 직접투자는 주로 단기간의 자본이득(capital gain)을 중시하였 다. 이 때문에 부동산투자는 투자(investment)라기 보다 투기(speculation)로 지탄 받았다. 직접투자에 참여할 수 있는 계층은 여유자금을 가지고 있는 일부계층에 한정되었기 때문에 개발이익의 사유화 과정에서 소득의 양극화 원인도 제공하였 다. 이러한 다양한 원인으로 부동산투자와 관련한 사회적 갈등이 적지 않았다. 이 때문에 부동산투자가 운영수익(income gain)을 기반으로 하는 장기간 투자 로 전환되고, 소액의 여유자금을 가지고 있는 일반인들도 부동산투자에 참여할 27) 정희남 "IMF시대의 한국경제와 토지시장 전망". IMF시대의 지방공기업 발전방향 모색을 위한 정책토론회. 행정자치부 국토개발연구원 주최. p.33 34

62 수 있는 부동산 간접투자 방식의 도입이 부동산시장을 선진화시키는데 필요하다 고 제안되었다. 부동산 간접투자의 길이 열린다면 투자단위가 큰 부동산을 분할 투자하여 소액 투자가에게도 부동산 투자기회가 부여될 것이고, 이 과정에서 부 동산 투자의 부익부 빈익부 문제도 완화될 수 있을 것으로 기대되었다. 1960년 미국에서 리츠를 처음 제도화하였던 정책목적 중 하나도 당시 부동산 투자의 주 된 수단이었던 Syndicate Partnership이나 Limited Partnership보다 소액화/유동성 면에서 리츠가 소액 투자자에게 부동산투자에 접근할 수 있는 기회를 개선할 수 있을 것이라는 판단도 있었다. 이 때문에 리츠의 부동산 간접투자를 도관체로 인 정하여 법인세를 면제해 줌으로써 간접투자 시 발생할 수 있는 이중과세 문제를 해결해 주었다. 이밖에도 우리나라 부동산시장의 선진화를 위해서 부동산시장의 투명성을 제 고할 필요도 있었고, 부동산투자를 단기적인 투기가 아니라 선진경영에 의한 수 익을 추구하는 장기적이면서 건전한 투자로 인식을 전환할 필요가 있었다. 또한, 외환위기 과정에서 추진된 부동산시장의 대외개방에서 우리 부동산 서비스산업 을 경쟁력 있는 산업으로 육성할 필요성도 인식되었다. 게다가 이 당시 자본시장 과 부동산시장의 통합이 범세계적인 추세이기도 하였다. 우리나라에 리츠가 도입된 배경은 이처럼 다양한 요인, 즉 부동산 시장의 안정 화, 금융 및 기업구조조정 지원, 부동산시장의 선진화 투명화 효율화, 그리고 부동산관련 자본시장의 성장 필요성 등이 있었다. 그리고 리츠법 의 제정은 1998년부터 시작된 부동산 증권화/유동화의 완결판으로 이해되었다. 2) 리츠제도의 도입과 발전 우리 리츠제도의 근거법인 리츠법 즉, 부동산투자회사법 은 일 제정된 이후 그동안 아홉 차례 개정되었다. 이 중 제1차, 제4차, 제7차 개정은 리 츠제도를 개선하기 위한 리츠법 자체의 개정이었고, 나머지 여섯 번의 개정은 관련법 개정을 반영한 것이다. 28) 이하에서는 리츠법 개정을 중심으로 우리나 제2장 리츠제도의 이론과 전개 35

63 라 리츠제도의 변천과정을 살펴보고자 한다. (1) 리츠법 제1차 개정 ( ) 제1차 리츠법 개정은 기업의 구조조정을 촉진하기 위한 기업구조조정 부동산 투자회사(이하 CR-리츠 )의 설립 및 운용에 관한 사항을 신설하기 위한 것이었 다. CR-리츠는 기업이 구조조정을 추진하기 위하여 매각하는 부동산을 매입하여 이를 전문적으로 관리 운용하는 리츠를 말한다. CR-리츠는 총자산의 70% 이상을 기업구조조용 부동산에 투자하는 리츠로 정의하였다. 기업구조조용 부동산이란 1 기업이 채무를 상황하기 위해 매각하는 부동산, 2 채권금융기관과 재무구조 개선을 위한 약정을 체결하고 당해 약정 이행 등을 위해 매각하는 부동산, 3 회사정리법 에 의한 회사정리 절차 및 화의법 에 의한 화의계약에 따라 매 각하는 부동산, 4 기타 금융감독위원회가 인정하는 부동산 등으로 한정하였고. 회사의 존속기한은 정관에 기재하도록 하였다. 29) 리츠 도입 초기에 기업의 구조조정지원이 시급하였기 때문에, CR-리츠에게는 일반-리츠에 비해 다양한 특례를 부여하였다. 예컨대, 일반-리츠에 적용되는 회 사설립 시의 30% 이상 의무공모 비율, 10% 주식소유 한도, 부동산투기행위의 제 한, 90% 이상의 배당 의무화 등에 관한 규정을 CR-리츠에는 적용하지 않았다. 30) 동시에, 투자자를 보호하고, CR-리츠를 활성화시키기 위하여 일정한 경우에는 주식매수청구 및 주식환매청구를 허용하였다. 31) 건설교통부장관이 CR-리츠를 인가하고자 하는 때에는 금융감독위원회의 의견 을 듣도록 하였다. 금융감독위원회는 주주를 보호하기 위하여 필요하다고 인정 하는 경우에는 CR-리츠 및 자산관리회사 등에 대하여 자료의 제출 또는 보고를 명할 수 있도록 하는 등 안전장치를 마련하였다. 32) CR-리츠는 일종의 명목회사 28) 제2차 개정( ), 제3차 개정( ), 제5차 개정( ), 제6차 개정( ), 제8차 개정( ) 및 제9차 개정( ). 29) 법 제49조의2 제1항 30) 법 제49조의2 제1항 31) 법 제49조의4 및 제49조의5 32) 법 제49조의6 36

64 (paper company)였기 때문에, 자본금 70억원 이상, 전문인력 5인 이상을 확보한 후 건설교통부장관의 인가를 받은 자산관리회사에 소유자산의 투자 운용 업무 를 위탁하도록 하였다. 33) 2001년 4월 법 제정 실체회사형 REITs: 투자자산을 직접 운영 관리하는 실체 회사로서의 부동산투자회사 <CR-리츠 신설> 2001년 5월 법 개정 CR-리츠 도입 : 기업의 채무상환을 위해 매각하는 부 동산을 투자대상으로 설립하는 명목 회사 도입 실체회사형 리츠 유지 (2) 리츠법 제4차 개정 ( ) 제4차 리츠법 개정은 리츠의 활성화를 위하여 리츠의 설립 및 영업활동에 대 한 규제를 대폭 완화하고, 위탁관리-리츠를 도입하기 위한 것이었다. 주요 개정 내용은 리츠제도의 세분화, 리츠 설립 시 예비인가제도의 도입, 리츠 설립조건의 완화, 부동산개발사업에 대한 건설교통부 장관의 인가제도 폐지, 마지막으로 리 츠에 대한 감독 강화 등이다. 먼저, 리츠를 자산의 투자 운용방법에 따라 자기관리-리츠, 위탁관리-리츠 및 CR-리츠로 세분화하였다. 즉, 종전의 일반-리츠를 자기관리-리츠와 위탁관리-리 츠로 나누었다. 이것은 CR-리츠인 경우 도관체 역할을 인정하여 법인세가 면제 되는 반면, 일반-리츠는 실체회사로 인정하여 법인세 면제가 허용되지 않아서 일 반-리츠가 전혀 설립되지 않은 현실을 개선하기 위하여, 명목회사 형태의 위탁관 리-리츠를 우선 도입한 것이다. 34) 위탁관리-리츠는 CR-리츠와 같이 법인세가 면 제되어 수익률을 높일 수 있도록 도와주고, 투자자는 리츠 설립 시 자신의 필요 에 따라 실체회사형 (자산의 자기관리) 또는 명목회사형 (자산의 위탁관 33) 법 제49조의3 제1항 34) 법 제2조 제1호 제2장 리츠제도의 이론과 전개 37

65 리) 중에서 자율적으로 선택할 수 있도록 하였다. 35) 부실기업 처리라는 특수한 목적으로 도입되었던 CR-리츠는 기업의 상시 구조 조정을 지원하기 위해 존속시키기로 하였다. 이에 따라 CR-리츠는 현재까지도 공모의무가 면제되고, 1인당 주식소유한도의 제한이 없으며, 일정비율의 부동산 관련 유가증권의 보유 의무가 없는 등 특혜를 받고 있다. 실체회사형 리츠: 투자자산을 자체 전문인력으로 운영 관리하는 자기관리 부동산투자회사 CR-리츠: 기업의 채무상환을 위해 매각하는 부 동산을 대상으로 설립하는 명목회사로 서 자산운용을 외부의 자산관리회사에 위탁 <위탁관리-리츠 신설> 2004년 개정 명목회사형 리츠 추가 도입: 자산운용을 외부의 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리 부동산투자회사 실체회사형 리츠와 CR-리츠 유지 둘째, 리츠의 진입장벽을 낮춰 리츠의 설립을 용이하게 하고 투자대상 부동산 의 적기 확보를 지원함으로써 리츠가 보다 활성화할 수 있도록, 리츠 설립 및 운 용과 관련한 다양한 기준을 완화하였다. 이를 위해 회사 설립의 최저자본금을 500억원에서 250억원으로 인하하고, 자 본금의 50% 범위 내에서는 현물출자에 의한 설립이 가능하도록 하였다. 36) 부동 산개발사업에 대한 건설교통부장관의 인가제도는 폐지하였다. 이전에는 건설교 통부장관의 인가를 받아 자기자본의 30% 범위 내에서 부동산개발사업을 수행할 수 있었으나, 건설교통부장관의 인가 대신 주주총회의 결의를 받도록 하고 총자 산의 30%까지 부동산개발사업에 투자할 수 있도록 개정하였다. 이로서 리츠가 부동산개발사업을 통해 임대사업 중심의 소극적인 수익창출에서 보다 적극적인 35) 미국, 호주 등 외국의 경우에도 자기관리, 위탁관리 방식을 자율적으로 선택할 수 있도록 하고 있는 것이 보편적이다. 36) 법 제6조 및 제11조 38

66 수익창출을 도모할 수 있도록 하고, 건설경기 활성화와 시중 부동자금을 부동산 개발자금으로 흡수하고자 하였다. 37) 리츠 설립 최저자본금 500억원 이상 실체회사형 리츠 - 설립시 현물출자 불가 - 부동산개발사업의 인가를 받은 후, 총자본금의 30% 이내에서 가능 CR-리츠 - 설립 시부터 총자본금의 30% 이내에서 가능 개발사업에 투자하기 위해서는 건교부의 인가를 받은 후, 자기자본의 30%이내에서 부동산개발사업 가능 원칙적으로 차입 및 회사채 발행 금지 - 다만, 운영자금의 일시적인 차입은 예외적으로 가능 <리츠의 설립 및 영업규제 완화> 최저자본금 인하 250억원으로 이상 으로 인하 설립시 현물출자 허용 개발사업에 대한 투자 확대 모든 리츠에 대하여 - 설립시 총자본금의 50% 이내에서 현물출자 허용(다만, 창립총회에서 특별결의를 요하도록 함) * 특별결의 : 주식총수의 3분의2이상 출석, 주식총수의 3분의1이상 찬성 건교부의 인가를 폐지하고, 주총의 특별결의로 대체 - 총자산의 30%이내에서 부동산 개발사업 가능 외부 차입 허용 자기자본의 2배 이내에서 차입 및 사채발행을 허용 리츠는 이익을 90% 이상 투자자에게 배당해야 하는 강제규정이 있기 때문에, 내부유보금(자기자본)에 의한 자금조달이 근본적으로 곤란하다. 이 점을 고려하 여 그동안 금지되었던 차입 및 사채발행을 자기자본의 2배 이내에서 허용함으로 써 회사의 재무건전성을 해하지 않는 범위 내에서 회사운영의 자율성을 제고하 고자 하였다. 셋째, 리츠에 대한 규제완화에 부응하여 리츠의 투명성과 예측가능성은 제고 37) 법 제21조 및 제26조 제2항 제2장 리츠제도의 이론과 전개 39

67 하고 투자자 보호도 강화하였다. 먼저, 리츠 설립인가를 받고자 하는 자는 주식 인수 전에 건설교통부 장관의 예비인가를 받도록 함으로서, 리츠 설립 과정의 투 명성 및 예측가능성을 제고하고자 하였다. 38) 리츠 및 자산관리회사 업무의 투명 성이 제고되고 법령이 준수되어 투자자가 보호될 수 있는 방향으로 제도적 장치 를 강화하여, 내부적으로는 준법감시인 제도를 도입하고, 외부적으로는 모든 리 츠에 대해 건설교통부와 금융감독위원회가 공동으로 감독하도록 하였다. 39) 실체회사형 리츠: - 건교부 감독만 받음 - 내부통제기준 제정 의무화 <리츠의 투자자 보호 및 투명성 강화> 내 외부 감독 및 통제장치 강화 모든 리츠에 대하여 건교부 금감위 공동감독 CR 리츠: - 건교부 금감위 공동감독 - 내부통제기준 제정 의무화 리츠 외에, 자산관리회사도 내부통제기준 제정 의무화 자산관리회사: 실체회사형 리츠와 자산관리회사는 - 내부통제기준 제정의무 없음 준법감시인을 두도록 의무화 40) 주식매수청구권의 제한적 확대 CR 리츠에 한해, - 정관에 정한 존립기간의 연장에 반 대하는 주주에 대해 주식매수청구권 을 인정 별도의 규정이 없이 리츠에 대해 일 반적인 기업회계기준을 적용 리츠 회계기준도입 모든 리츠에 대해 제한적으로 인정 - 정관에 존립기간의 신설 또는 연장, 현물 출자에 따른 신주발행, 합병의 사유로 한정 금감위에서 민간 전문기관에 위탁 등 의 방식으로 별도 회계기준을 제정토 록 함 대주주 및 기관투자가 중심으로 영업상 중대한 의사결정이 주로 이루어지는 현실 속에서 소액주주의 이익을 보호할 수 있도록 주식매수청구권을 모든 리츠 38) 법 제5조 제2항 39) 법 제39조의2 신설 및 제47조 제1항 40) 명목회사형 리츠는 상근 임직원이 없는 명목회사이기 때문에 준법감시인이 필요하지 않았다. 40

68 에 확대하였다. 종전에는 주식매수청구권이 CR-리츠에만 허용되었었다. 또한 부 동산 특성 상 일반적인 기업회계기준으로는 리츠의 자산상황과 경영실적에 대한 정확한 정보가 투자자에게 전달되기 어려우므로, 리츠의 특성이 반영될 수 있는 별도의 회계기준, 예컨대 리츠의 정확한 자산평가를 위한 부동산에 대한 감가상 각액 기준 등을 제정토록 하여 리츠의 투명성을 한층 제고하였다. 끝으로, 리츠의 운영과 관련한 기준 등을 완화하였다. 먼저, 예비인가 제도의 근거규정을 마련하였다. 그동안 건설교통부의 내부 지침에 근거하여 운영되고 있는 리츠와 자산관리회사에 대한 예비인가 근거규정을 법에 마련하고, 예비인 가 및 인가와 관련된 필요사항을 시행령에 규정토록 명문화하였다. 41) 1인당 주 식소유한도는 확대하였다. 설립자본금이 인하되고, 공모가 의무화됨에 따라 우 량한 기관투자가의 투자유도를 위해서는 소유지분 확대가 불가피하기 때문에, 1 인당 주식소유한도도 종전의 10%에서 30%로 확대하여 우량한 기관투자가들의 참여를 유도하는 등 주주 구성의 자율성을 강화하였다. 자산구성 의무비율도 완 화하였다. 제도시행 초기 자산의 90%이상 부동산 부동산관련 유가증권 및 현 금, 이중 70%는 부동산 이었던 자산구성 의무비율을 자산의 80%이상 부동 산 부동산관련 유가증권 및 현금, 이중 70%는 부동산 으로 완화하여, 리츠의 부동산에 대한 보유비율 70%는 유지하되 수익성 제고를 위해 자산의 투자운용 의 폭을 확대하였다. (3) 리츠법 제7차 개정 ( ) 제7차 개정은 리츠의 설립 및 운영요건이 지나치게 엄격하다는 지적에 대응하 여 리츠의 설립 및 운영 요건을 일부 완화하여 부동산에 대한 간접투자를 활성화 하는 한편, 부동산개발사업을 전문으로 하는 리츠를 설립할 수 있도록 하였다. 먼저, 리츠의 설립과 관련한 규제등을 크게 완화하였다. 이전에는 사업계획의 타당성, 주식공모 계획의 적정성 등 요건을 갖춰 건설교통부장관의 예비인가를 받은 후 주주모집, 창립총회 등의 절차를 거쳐 다시 설립인가를 받도록 하였기 41) 법 제5조 제2항 제2장 리츠제도의 이론과 전개 41

69 때문에 많은 기간이 소요되었다. 이에 리츠설립을 발기설립 방식으로 함으로써 설립절차를 간소화(약 60일 약 40일)하되, 일반투자자 보호를 위하여 부동산 취 득 등 영업행위를 하기 전에 건설교통부 장관의 영업인가를 받도록 하였다. 42) 리츠의 최저자본금 250억원이 너무 과중하여 중 소형 부동산을 투자대상으 로 한 리츠를 설립하기 어렵다는 문제가 제기되었다. 이에 따라 리츠 설립 시 최 저자본금을 10억원으로 인하하여 진입장벽을 낮춤으로서 업무용빌딩 중심에서 벗어나 호텔 물류시설 상가 등 다양한 리츠가 용이하게 설립되도록 하였다. 다만, 영업인가 후 6개월 이내 100억원 이상을 확보하도록 함으로써 최소한의 안 전장치는 마련하였다. 43) 현물출자에 대해서는 설립 시에는 현물출자를 허용하지 않되 영업인가를 받은 후에 현물출자를 받도록 제도를 개선하였다, <리츠의 설립관련 규제 완화> 예비인가와 설립인가를 영업인가제로 전환 예비인가 주식발행 설립인가 회사설립(발기설립) 영업인가 회사설립 영업활동 주식발행 영업활동 최저자본금의 인하 설립당시 최저자본금을 10억원 이 리츠설립 최저자본금 250억원 이상 상 으로 인하하고 영업인가 후 6개월 이 지난 후에는 100억원 이상 현물출자 개선 모든 리츠에 대하여 - 설립시 총자본금의 50% 이내에서 현물출자 허용 - 다만, 창립총회에서 특별 결의를 요하도록 함 * 특별결의 : 주식총수의 3분의2이상 출석, 주식총수의 3분의1이상 찬성 설립시 현물출자에 의한 설립 불가 - 영업인가를 받은 후에 현물출자를 받는 방식으로 신주 발행 가능 - 총 자본금의 50% 이내 - 현물출자시 감정평가업자 2개사 이상의 평가 필요 42) 법 제5조 및 제9조 43) 법 제6조 및 제10조 42

70 둘째, 리츠 운영관련 규제도 크게 완화 하였다. 종전에는 투자자 보호를 강조 하여 리츠의 외부차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 넘지 못하도록 하였다. 그러나 시장여건의 변화에 유연하게 대응하지 못하는 문제가 제기되었다. 이에 따라 외부차입 및 사채발행의 규모를 확대하여 주주총회의 특별결의가 있을 경 우 자기자본의 2배를 초과하여 차입 및 사채발행을 할 수 있도록 하였다. 44) 무엇보다도 이번 개정에서 부동산개발을 전문으로 하는 리츠를 도입하였다. 종전에는 임대주택건설사업 등 예외적인 경우를 제외하고 리츠의 부동산개발사 업에 대한 투자는 총자산의 30%를 넘지 못하도록 하였다. 부동산개발사업에 대 한 투자자의 폭넓은 수요를 수용하지 못하는 문제가 지적되었다. 이러한 시장의 수요를 충족시키기 위하여 기존 건물을 매입 임대하는 종전의 리츠와 달리 부 동산개발사업만을 전문으로 하는 개발전문-리츠를 설립할 수 있도록 하였다. 45) 개발전문-리츠는 총자산 전부를 부동산 개발사업에 투자할 수 있게 되었고, 선 ( 先 ) 유가증권 상장의무를 적용하지 않을 수 있도록 특례를 부여함으로써 다양한 투자자의 요구를 충족할 수 있게 하였다. 자기자본의 2배내에서 차입 및 사채발행을 허용 주총의 특별결의로 총자산의 30% 이내에서 부동산개발사업 가능 - 상장 후 투자가능 <리츠의 운영관련 규제 완화> 차입규모 확대 주주총회의 특별결의가 있는 경우 자 기자본의 10배 범위 내에서 차입을 허용 개발전문-리츠 도입 총자산의 100%를 부동산개발사업에 투자 가능 - 상장여부와 관계없이 투자가능 셋째, 연 기금 등 이른 바 재무적 투자자가 리츠에 투자를 확대할 수 있도록 하였다. 이를 위하여 국민연금관리공단 등에 대해서는 리츠 주식 인수 시 주식공 44) 법 제29조 제2항 45) 법 제26조의2 신설 제2장 리츠제도의 이론과 전개 43

71 모 예외를 인정하였다. 이전에는 리츠의 투자이익에 대하여 세제상의 혜택을 부 여하고 있으므로 그 이익이 다수의 국민에게 배분되도록 하기 위하여 리츠는 발 행주식의 30퍼센트 이상을 공모하도록 하고 있었다. 그런데, 국민연금관리공단, 공무원연금관리공단 및 사립학교교직원연금관리공단 등은 공공성이 있고, 다수 인의 자금으로 운영되고 있으며, 투자로 인한 수익금이 궁극적으로 해당 연금 등 의 가입자에게 귀속되어 주식공모와 같은 목적이 달성된다고 보았다. 따라서 이 들 공단에서 발행주식의 30%를 인수하는 경우에는 주식공모의 예외를 인정하였 다. 아울러, 소액주주 보호 등을 위해 리츠회사의 발행주식 30%를 초과하여 소유 하게 된 경우에 의결권 행사 범위를 30%로 제한하던 규정도, 이들 공단에 대해서 는 초과소유분까지 의결권을 행사할 수 있도록 허용하였다. 46) 마지막으로, 리츠의 자산보관기관에 주택법 에 따라 설립된 대한주택보증 주식회사를 추가하였다. 47) <국민연금 등 연기금의 리츠 투자 촉진> 주식공모 예외 인정 발행주식의 30% 이상 공모 의무 3개 연기금의 경우 예외 인정 의결권 행사 예외 인정 발행주식 30% 초과 소유주식의 3개 연기금의 경우 예외 인정 의결권 행사 제한 2007년 리츠법 개정 이후 2008년에는 감독규정을 개정하여 리츠 운영과 관 련한 규제를 완화하였다. 먼저, CR-리츠의 투자대상인 기업이 채권금융기관에 대한 부채 등 채무를 상환하기 위해서 매각하는 부동산 에 대한 구체적인 규정 을 삭제하는 대신, 이들 내용을 인가지침에 반영하였다. 자산관리회사의 고유재 산에 의한 유가증권 투자제한도 완화하였다. 이제 자산관리회사는 그 고유재산 으로 다음 자산에 투자할 수 있게 되었다. 46) 법 제14조의3 제2항 신설 47) 법 제35조 제1항 44

72 - 운용의 위탁을 받지 아니한 리츠의 주식 취득 - 간투법 에 의한 자산운용회사의 주식취득 (AMC 자기자본의 25% 이내에 한함) - 부동산개발사업을 영위하는 법인의 지분 취득 - 해외법인의 설립에 따른 지분 취득 - 간투법 에 의한 부동산간접투자기구의 주식 및 수익증권 취득 - 국공채가 편입된 MMF(Money Market Fund) 취득 - AA등급 이상의 회사채 취득 - A2등급이상의 기업어음 취득 등 3) 현행 우리 리츠의 구조적 특성 위에서 살펴본 바와 같이 우리 리츠법 은 외환위기 이후 기업 및 금융기관 등의 부채비율을 감소하고 기업구조조정의 원활한 추진이라는 배경 속에서 제정 되었다. 이를 위하여 2001년 리츠법 을 제정한 직후에 법률을 개정하여 CR-리 츠를 도입하였다. CR-리츠는 기업의 자산매각을 도와 기업 구조조정에 적지 않 은 도움이 되었다. 2004년에는 리츠의 설립 및 영업활동에 대한 규제 완화를 목 적으로 위탁관리-리츠를 도입하고 리츠 설립자본금을 축소하였다. 2007년에도 관련 규정을 개정하여 리츠 설립절차의 간소화 및 설립기간의 단축, 최저자본금 규정 완화, 연기금의 리츠 투자시 공모의무 폐지, 차입한도의 확대 그리고 부동 산개발전문 리츠를 도입하였다. 이러한 제도변천 과정을 거치면서 현재에 이르고 있는 우리 리츠의 구조별 특 성을 요약하면 다음과 같다. 먼저, 법적 조직으로는 회사형만 인정하고 있다. 신 탁형은 다음 절에서 논의할 부동산펀드 형태로 운영되고 있다. 투자 대상은 기본 적으로 지분형(equity)만 가능하여 대출형(mortgage)형과 혼합형(hybrid)형은 현행 리츠에서는 불가능하다. 대신 부동산펀드는 주로 대출형으로 운영하고 있다. 투 자대상의 사전지정 여부에 대해서는 특별한 제한이 없어 특정/불특정형 모두 가 제2장 리츠제도의 이론과 전개 45

73 능하지만, 실질적으로는 사전에 투자대상을 특정하는 형태만 존재한다. 차입 효 과에 대해서는 외부차입을 원칙적으로 금지하되, 주주총회의 특별결의로 차입 및 사채발행을 할 수 있다. 설립 시 모집액 확정 기준으로는 폐쇄형만 가능하다. 리츠의 기한 한정 여부와 관련해서는, 당초 법률 제정 당시에는 무기한의 영업회 사로만 가능하도록 구성하였지만, 실질적으로는 한시적인 CR-리츠와 명목회사 인 위탁관리-리츠가 주를 이루고 있다. 경영 및 자산 관리방식에 대해서는 자기 관리 및 외부관리 모두가 가능한 구조로 되어 있다. <표 2-4> 우리나라 리츠의 유형별 특성 자기관리-리츠 위탁관리-리츠 기업구조조정-리츠 투자 업무 일반부동산 좌동 기업구조조정용 부동산 회사성립 국토해양부 인가 좌동 국토해양부 인가 (금융위 의견청취) 설립주체 발기인 좌동 좌동 감 독 국토해양부 금융위 좌동 좌동 회사형 실체회사 명목회사 (상근 임 직원) (상근 없음) 좌동 최저자본금 100억원 좌동 좌동 주식분산 1인당 30%이내 좌동 제한없음 주식공모 자본금 30%이상 좌동 의무사항 아님 (사모( 私 募 )가능) 상 장 요건충족 후 즉시 좌동 의무사항 아님 현물출자 자본금의 50%내 좌동 좌동 부동산 : 70%이상 부동산: 70%이상 자산구성 부동산관련 유가증권: 10%이상 좌동 전문인력 5인 자산관리회사(5인) 자산관리회사(5인) 배당 90%이상 의무배당 90%이상 의무배당 90% 이상 의무배당 (초과배당가능) (초과배당 가능) 개발사업 총자산의 30% 이내 좌동 좌동 처분제한 3년 좌동 제한없음 자금차입 자기자본의 10배 내 좌동 좌동 회사존속 영속 선택적 한시적 46

74 현행 리츠법 상 리츠의 설립요건 등 세부사항을 정리하면 다음과 같다. 리 츠 설립형태는 회사형으로 한정되고, 최저자본금 100억원으로 국토해양부 장관 의 인가를 받아 설립된다. 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자하여야 하 며, 설립 시 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인에게 청약하여야 한다. 부동산에 투자하여 취득, 관리, 개량 및 처분, 임대차를 통하여 수익을 창출하여야 하고, 얻은 수익 중 배당가능이익의 90%이상을 투자자에게 배당하여야 한다. 이러한 일정 요건을 충족할 경우, 리츠를 하나의 투자 도관체(conduit)로 간주하여 취 등록세 50% 감면, 법인세 면세혜택을 부여하고 있다. 한편 투자대상 및 회사형태에 따라 리츠를 자기관리-리츠, 위탁관리-리츠, 기 업구조조정-리츠로 구분할 수 있다. 위탁관리-리츠와 CR-리츠는 반드시 명목회 사(paper company)형태로 설립해야 한다. 자기관리-리츠, 위탁-리츠, CR-리츠 등 각 리츠의 유형별로 특성을 요약하면 <표 2-4>와 같다. 4. 기타 부동산 간접투자제도 1990년대 말 외환위기 이후 부동산시장에 일어난 가장 큰 변화는 부동산간접 투자제도의 정착 및 활성화이다. 일반적으로 간접투자라 하면 다수의 투자자로 부터 투자자금을 모아 투자증권, 파생상품, 부동산, 실물자산 등에 투자 운용하 여 그 결과인 수익을 투자자에게 귀속시키는 것을 의미한다. 48) 간접투자의 가장 큰 기능은 해당 분야에 전문지식이 없는 일반 투자자들의 투자를 돕는다는데 있 다. 부동산 간접투자는 간접투자 대상이 부동산인 경우를 말한다. 자본시장과 부동산시장의 연계성이 커지면서 부동산 간접투자의 확대는 세계 적인 추세로 보인다. 일반 투자자들이 위탁한 일련의 간접투자 형태를 간접투자 기구(indirect investment vehicle)라고 부르며, 이것을 흔히 펀드(fund)라고도 한다. 따라서, 부동산 펀드(real estate fund)라고 하면 다수의 개인 투자자들로부터 공동 기금을 마련하여 부동산 및 부동산관련 상품에 투자 운용하여 그 수익금을 투 48) 간접투자자산운용업법 제2조 제2장 리츠제도의 이론과 전개 47

75 자자들에게 배분하는 투자신탁(business trust), 투자회사(corporation) 또는 간접투 자 상품을 뜻한다. 49) 부동산 간접투자기구의 대표적인 상품은 앞에서 논의한 리츠이다. 그런데, 우 리나라의 경우, 좁은 의미의 부동산간접투자기구는 흔히 2004년 제정된 간접투 자자산운용업법(이하 간투법 ) 그리고 이 법을 대체하기 위하여 2007년 제정되 고 내년부터 시행하는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자통법 ) 에 서 말하는 부동산 간접투자기구, 이른 바 부동산 펀드 를 일컫는다. 이 외에도 넓은 의미의 부동산 간접투자기구에는 자산유동화에 관한 법률 의 자산담보 부증권(ABS)에 대한 투자 및 운용을 전문으로 하는 자산유동화회사, 그리고 법 인세법 을 근거로 운영하고 있는 프로젝트 금융투자회사(PFV, Project Financing Vehicle) 등을 들 수 있다. 특히, 2004년 부동산 펀드가 도입되면서 종전까지 실물 부동산자산에 투자할 수 있는 유일한 간접투자기구였던 리츠가 부동산 펀드와 경쟁구도를 형성하게 되면서 다양한 경쟁상품의 출현을 촉진하여 리츠시장에 자 극을 주고 있다. <그림 2-2> 국내 간접투자시장 개황 및 리츠의 위상 출처: 양철원 부동산간접투자기구의 이해 를 수정 49) 이현석 Chapter 6. 부동산 펀드 손재형(편). 한국의 부동산 금융. 서울: 건국대학교출판부. p

76 1) 부동산 펀드 2004년에 제정된 간투법 은 신탁 또는 회사가 기관투자자와 개인투자자를 모두 포함하는 투자기관으로부터 자금을 모집하여 부동산 및 금융상품 등에 투 자하고, 그 이익을 투자자에게 돌려주는 간접투자에 대한 제반 사항을 규정하고 있다. 간투법 은 내년부터는 자통법 으로 대체된다. 간투법 간접투자 대 상은 7개의 펀드 즉, 증권 펀드, 파생상품 펀드, 부동산 펀드, 실물 펀드, 단기금융 펀드(MMF), 재간접 펀드(FOFs), 그리고 특별자산 펀드 등이 있다. 이 중 부동산 펀드는 투자대상이 부동산인 펀드로서, 부동산 및 부동산관련 상품에 투자하여 그 수익금을 투자기관에게 돌려주는 간접투자라는 측면에서 리츠와 유사하다. 실제로 2004년 처음 도입된 이래 부동산 펀드는 리츠와 경쟁관계로 인식되어 왔 다. 리츠와 비교했을 때 부동산 펀드의 특성은 다음과 같이 요약할 수 있다. 먼저, 리츠가 회사형으로 운영되는데 반하여, 부동산 펀드는 회사형도 가능하지만 대 부분 신탁형으로 운영된다. 이 때문에 신탁형 리츠 도입을 둘러싸고 신탁형 리츠 가 부동산 펀드와 어떤 차별성이 있을지에 대한 논의가 제기되고 있다. 최저자본금의 경우, 리츠는 100억원이지만, 회사형 부동산 펀드는 10억원이고 신탁형 부동산 펀드는 최저자본금에 대한 제한이 없다. 1인당 보유지분 한도에 있어서, 리츠는 일반적으로 30%를 상한으로 하고 있지만 부동산 펀드는 이에 대 한 제한 조건이 없다. 부동산개발에 대한 투자의 경우는 개발전문 리츠를 제외하 고 일반 리츠가 총자산의 30% 이내에서 개발사업에 투자할 수 있는 제한이 회사 형 부동산 펀드에도 동일하게 적용되지만, 신탁형 부동산 펀드에는 이러한 제한 규정이 없다. 주식공모에 있어서도 리츠는 30% 이상의 주식공모 의무비율이 존 재하지만, 부동산 펀드에는 제한 조건이 없어 사모방식만으로도 펀드를 운영할 수 있다. 이와 같이 부동산 펀드는 리츠에 비해 설립이 간편한 반면, 자산운용이나 세제 혜택 측면에서는 리츠와 거의 유사한 혜택을 갖고 있다. 이 때문에 부동산 펀드 제2장 리츠제도의 이론과 전개 49

77 가 아래 <표 2-5>에서 볼 수 있듯이 리츠에 비해 보다 활발히 설립 운영되어 왔다. 다만, 부동산 펀드는 실질적으로 PF 등 단기대출 위주로 자금을 운영해 왔 다. 또한 투자대상에 대해 상세한 정보가 주기적으로 공시되지 않는다. 많은 투 자자들이 부동산 펀드를 판매하는 증권회사나 은행을 믿고 투자하고 있지만, 실 제로 이들 판매기관은 펀드의 운영에 전혀 책임을 지지 않는다. 이 때문에 부동 산 펀드는 리츠에 비하여 투자자 보호가 크게 미흡하다는 지적이 계속 지적되어 왔다. 50) 2) 자산담보부증권(ABS) 자산담보부증권(ABS: Asset Backed Securities)은 자산유동화회사가 유동화증권 을 발행하여 투자자로부터 신탁받은 금전으로 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 해당 유동화자산의 관리 운용 처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 것을 일컫는다. 51) ABS가 부동산개발 프로젝트 금융과 결합된다면 자산보유자는 프로젝트금융에 투자한 은행 및 보험회사 등과 같은 금융기관이 되며, 52) 유동화회사는 금융기관이 가지고 있는 투자금(혹은 대 출채권)을 기반으로 ABS를 발행하여 모집한 금액으로 금융기관에 지불하는(즉, 사들이는) 역할을 담당한다. 유동화 과정을 거치는 동안 최초 부동산 개발프로젝 트에 투자하여 해당 대출채권을 가졌던 금융기관은 해당 프로젝트에서 역할이 끝나게 되며, 유동화회사가 해당 부동산의 관리 운용 처분 등을 통해 발생한 수익금을 ABS 투자자에게 배분하는 업무를 담당한다. 이러한 과정 속에서, 유동 화회사는 단순 도관체(conduit)에 해당하므로 리츠 및 부동산 펀드와 마찬가지로 이자소득세 및 법인세 면제대상이 된다. 개인 투자자 입장에서는 ABS에 대한 투 자는 유동화회사가 실질적으로 소유하고 있는 부동산지분에 대한 간접투자가 되 50) 손재영 Chapter 1. 우리나라 부동산금융의 현황과 과제 손재형(편). 한국의 부동산 금융. 서 울: 건국대학교출판부. p ) 자산유동화에관한법률 제2조 제1항. 52) 자산유동화에관한법률 제2조 제2항. 50

78 는 것이다. 부동산 간접투자 대상이 되는 ABS를 발행하는 유동화회사는 한시적으로 존재 하는 유한회사이다. 유동화회사는 상법 제3편 제5장의 적용을 받는 명목상 회 사로서 상근직원을 고용할 수 없다. 유동화회사는 또한 사원총회의 의결을 받아 야하는 사항, 이사의 회사대표권에 속하는 사항, 감사의 권한에 속하는 사항 등 을 제외한 유동화자산의 관리 운용 및 처분, 유동화증권의 발행 및 상환, 여유 자금의 투자 등과 같이 실질적 기능은 외부위탁을 통하여 자산관리회사 및 신탁 업자의 도움을 받아야한다. 53) ABS는 도입 초기에 주로 외국계 투자자들이 서울의 대형빌딩을 매입할 때 세 제혜택을 보기 위해 활용하였다. 이후 리츠와 부동산 펀드가 도입되면서 ABS를 통한 매입자금 조달기능은 다소 미미해졌다. 54) 이상에서 논의한 리츠, 부동산 펀드, 그리고 ABS가 부동산 간접투자기구의 대 표적인 상품들이다. 다음 표는 이들 부동산 간접투자기구의 투자규모에 대한 추 산액을 보여준다. 지난 6년간 부동산 간접투자는 2002년의 1.8조에서 2007년 말 8.5조원으로 늘었으며, 누적액은 총 33.4조원에 달한다. <표 2-5> 부동산 간접투자기구 간 투자규모 추이 (단위: 억원) 계 ABS 1,2305 1,6385 2,4002 5,8946 6,7509 1, ,7579 리츠 ,8602 4,6619 부동산펀드 ,1960 2,8279 4,7891 8,9879 합계 1,7889 2,2357 2,8649 7, ,4906 8, ,4077 자료: 손재영 우리나라 부동산금융의 현황과 과제 p ) 정희남 한국의 자산유동화 제도(Asset Securitization in Korea). KDI 국제정책대학원 강의 자료. 미발행 54) 손재영 Chapter 1. 우리나라 부동산금융의 현황과 과제 손재형(편). 한국의 부동산 금융. 서 울: 건국대학교출판부. p.31. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 51

79 3) 프로젝트금융투자회사(PFV) 프로젝트금융투자회사(PFV, Project Financing Vehicle)는 2004년 법인세법 개정을 통하여 설립되었다. PFV는 투자자로부터 자금을 모아 주로 설비투자, 사 회간접시설 마련, 주택건설, 플랜트건설 등 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정 개발 프로젝트에 투자하는 2년 이상의 한시적인 명목회사이다. 투자로부터 발생 하는 이익을 다시금 투자자에게 배분한다는 차원에서 리츠 및 부동산펀드와 유 사한 성격을 지닌다. PFV 설립요건 상, PFV가 영위할 수 있는 목적사업의 범위가 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본시설 투자, 자원개발 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요 되는 특성사업 으로 규정되어 있어, 55) 그 내용이 다소 불명확하다. 이 때문에 일 선에서 많은 혼선이 일고 있는 것으로 알려져 있다. 일반적으로 위의 언급된 특 정 개발 프로젝트 외에 주상복합 등과 같은 개발사업은 PFV가 영위할 수 있는 사업으로 간주되나, 이미 건설이 완료된 건물, 콘도, 골프장 등을 운영하는 사업 은 PFV가 영위할 수 있는 사업에서 제외된다. 56) PFV의 최저 자본금은 부동산 펀드보다는 크고 리츠보다는 작은 50억원이며, 금융기관이 5% 이상의 지분을 보유해야 한다. 리츠와 달리 공모 의무는 없고, 투 자자들에게 이익의 90% 이상을 배분하는 경우 법인세가 면제된다. PFV로 인정 되면 PFV가 취득하는 부동산에 대한 취득세 및 등록세의 50%가 감면되는 등 상 당한 세제혜택을 누릴 수 있다. PFV가 명목회사이기 때문에 상근 임직원을 둘 수 없고, 자산관리업무는 자산관리회사에 위탁해야 하며, 자금관리업무를 신탁 업을 영위하는 금융기관에 위탁해야 한다. 이상에서 논의된 부동산 간접투자 기구는 한편으로 부동산에 대한 간접투자라 는 측면에서는 동일성이 있으나, 근거법이 서로 다른 데에서 다소 간에 차이가 55) 법인세법 제51조 제2항 제6호. 56) 황인영 법무법인 지평 홈페이지. 52

80 있다. 아래 표는 그러한 특성을 요약한 것이다. <표 2-6> 부동산 간접투자 상품별 특성 주요항목 리츠 부동산 펀드 근거 법률 부동산투자회사 법 간접투자자산 운용업법 프로젝트금융 투자회사(PFV) 법인세법 (제51조2 1항 6호) 유동화 전문회사(ABS) 자산유동화에 관한 법률 최저자본금 100억원 순자산 10억원 50억원 5000만원 공모의무 30% 공모 의무 의무 없음 의무 없음 - 주식분산 1인당 30% 초과 소유 금지 예외 : 3대 연금 신탁형 : 분산의 무 없음 회사형 : 분산의 무 없으나, 주 주식회사로서 개 별 금융업법 및 금산법에 의한 식을 발행하는 지분보유 비율에 경우 금융업법 따른 제한 받음 등에 의한 제한 상장의무 30% 이상 청약 의무 없음 의무 없음 - 외부차입/ 사업비증액 원칙 : 자기자본 2배 이하 예외 : 주주총회 특별결의 시 자 기자본 10배이 하 원칙 : 자기자본 2배 이하 예외: 수익자총회 및 주주총회 보 통결의 시 그에 따름 주주총회의 보통 결의에 따름 - 정관에서 이사 회 위임 시 그 에 따름 - 추가 증액 가능 하나 채권자 동 의 필요 이 장에서 우리는 리츠제도에 대한 이론을 검토하고 우리 리츠제도의 전개과 정 및 구조적 특성 등을 살펴보았다. 다음 제3장에서는 이러한 리츠제도가 실제 시장에서 어떻게 운영되고 있는지를 실증적으로 분석하고자 한다. 제2장 리츠제도의 이론과 전개 53

81

82 3 C H A P T E R 3 현행 리츠시장 동향 및 평가 이 장에서는 리츠제도가 시행된 지난 7년간의 성과를 살펴보고자 한다. 이를 위해 우 리 리츠 펀드의 규모와 성장, 리츠 펀드의 운영 방법과 투자 대상, 투자자 유형과 수익 률 등을 분석한다. 이어서 리츠 자산운영회사 및 전문교육기관 등 관련주체의 활동 현황을 살펴본다. 끝으로, 우리 리츠시장의 특성과 향후 추진해야 할 정책과제 등을 도출하고자 한다. 1. 리츠 펀드 1) 시장 규모 및 성장 속도 일 리츠법 이 제정되면서 국내에 리츠가 드디어 도입되었다. 많은 기대 속에서 국내 제1호 리츠인 교보메리츠퍼스트 리츠가 일 설립되었고 일 자본시장에 상장되었다. 이 리츠의 투자자산은 총 863억원으로, 자기 자본 840억원(91%)과 타인자본 23억원(9%)으로 구성되었다. 출자금 840억원은 교보생명보험(주) 51.0%, 동양화제해상보험(주) 2.4%, 메리츠증권(주) 2.4%, 그리 고 일반공모 43.7%로 구성되었다. 이 리츠는 CR-리츠로서 서울 등촌동에 소재한 대한항공 연수원과 부산 및 김 해에 소재한 3개의 사원아파트로 구성되었다. 교보메리츠퍼스트 CR-리츠는 이 부동산을 대한항공으로부터 매입한 후 대한항공에 재임대한다는 조건부(Sale & 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 55

83 Master Lease-back) 방식으로 매입하고 임대보증금은 승계하였다. 다른 CR-리츠 가 그러하듯이, 이 리츠는 한시적으로 운영하는 조건으로 펀드를 구성하였고, 5 년 후 부동산을 처분할 때에는 대한한공이 다시 매입할 수 있다는 Put-back option 조건으로 매입하였다. 다음 그림은 국내 제1호 리츠의 투자대상 부동산이다. <표 3-1> 국내 제1호 CR-리츠: 교보메리츠퍼스트 빌딩명 등촌동 연수원 사직동 아파트 덕천동 아파트 내동 아파트 소재지 서울 강서구 부산시 동래구 부산시 북구 경남 김해시 규 모 7F/B3 12F/B1 5F/2개동 12F/11개동 연면적 5,547평 2,416평 1,630평 18,257평 입주사 KAL 연수원 사원 아파트 사원 아파트 사원 아파트 자료: 김대영 한국 REITs의 현황과 전망. pp 월 교보메리츠퍼스트 CR-리츠가 출시된 이래 월 말까지 총 27개 의 리츠 펀드가 설립 및 운영되고 있다. 그 중 7개의 CR-리츠 펀드가 청산되었고, 현재 18개의 리츠가 운영 중이며, 월 및 10월에 2개의 자기관리-리츠가 영 업인가를 받아 사업을 준비하고 있다. 56

84 <그림 3-1> 연도별 리츠 설립 추세 억원 80,000 60,000 40,000 20,000-02년 03년 04년 05년 06년 07년 08년 자본금 3,645 6,272 7,532 9,442 16,454 23,838 30,664 총자산 5,584 11,479 14,367 18,849 31,614 50,657 58,606 펀드수(누적) 회사명(인가일) 교보메리츠 ( ) 코크렙 제1호 ( ) 케이원 ( ) 코크렙제2호 ( ) 리얼티코리아제1호 ( ) 유레스메리츠제1호 ( ) 코크렙 제3호 ( ) 맥쿼리센트럴 오피스 ( ) 코크렙 제4호 ( ) 코크렙 제5호 ( ) 코크렙 제6호 ( ) <표 3-2> 리츠 현황 ( 월 현재) 자산 관리회사 자본금 (억원) 총자산 (억원) 주요주주 주요투자부동산 코리츠 청산 (06.12) 대한한공 연수원, 아파트 등 코람코 ,366 청산 (07.5.1) 한화빌딩, 대한빌딩 등 한국토지신탁 915 1,239 청산 ( ) 시그마타워, 케이원리트빌딩 코람코 560 1,116 청산 (05.9.7) 명동빌딩, 하나로빌딩 리얼티 어드바이저스코 리아 코리츠 케이리츠앤파트 너스 660 1,442 청산 ( ) 524 1,193 청산 ( ) 코람코 680 1,530 청산 (08.8.5) 맥쿼리 프로퍼티 어드바이저스 763 1,730 코람코 760 1,798 코람코 500 1,090 코람코 1,310 3,189 맥쿼리은행 삼성생명 슈로더아시아 (주)YTN 교원공제회 삼성생명 국민연금 교보생명 우리은행 지방행정공제 로즈데일빌딩, 분당 터보테크빌딩, 세이백화점 세이브존(성남,노원,대전점) 한신스포츠센터, 장유아쿠아웨이브 한화증권빌딩, 아이빌힐타운 극동빌딩 YTN타워, 플래티넘타워 데이콤빌딩 뉴코아 아울렛 4개점 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 57

85 회사명(인가일) 코크렙 제7호 ( ) 씨나인인피니티 ( ) 코크렙 제8호 ( ) 코크렙NPS 제1호 ( ) 코크렙NPS 제2호 ( ) 코크렙 제11호 ( ) 맥쿼리NPS ( ) 코크렙아리프 코리아 제1호 ( ) 케이알원 ( ) 펨코리테일제1호 ( ) 오스타라씨나인 ( ) 코클렙 제14호 ( ) 케이알 제2호 ( ) 자산 관리회사 자본금 (억원) 총자산 (억원) 코람코 600 1,293 씨나인 코람코 자산신탁 코람코 자산신탁 코람코 자산신탁 코람코 자산신탁 맥쿼리 프로퍼티 어드바이저스 코람코 자산신탁 케이리츠앤파트 너스 460 1,237 주요주주 우리은행 지방행정공제 외환은행 농협, 인평 삼성 교보 대 한 신한생명등 7,870 8,163 국민연금 2,255 6, ,230 1,070 2, ,076 3,525 9,991 퍼시픽 520 1,150 씨나인 730 2,058 코람코 470 1,170 케이리츠앤 파트너스 <표 3-2> 리츠 현황(계속) 국민연금 우리은행 (주)STX 우리은행 국민연금 맥쿼리은행 아리프펀드 우리은행 AHI 홀딩 경찰공제회등 칼버스트라트펀 드, 퍼시픽(주) 오스타라펀드 대한생명 우리은행, 농협, 교보생명, 금호 생명 등 삼성화재, 금호 생명, MESA F &D, 제우인베 스트먼트, 유화 약품, 케이리츠 앤파트너스 ( 월 현재) 주요투자부동산 DSME빌딩(다동), 과천 코오롱 별관 HI BRAND빌딩(6개층) 거양빌딩, 센트럴타워 시그마타워, 시티타워(추가), KB역삼빌딩, 삼화빌딩 홈에버 할인점 10개 (서울 강서점 외 9개) STX남산타워빌딩 ING빌딩, 르노삼성빌딩 아바타 쇼핑몰 대우센터빌딩 키즈맘센터(평촌점), 수원패션아일랜드(밀리오레) 팬텍계열 R&D센터 경방오피스 아파트형 공장 신축/분양 인피니티NPS제1호 ( ) 씨나인 1,636 1,752 로즈데일 빌딩 코크렙NPS 제1호 코람코 자산편입( 08.3) 자산신탁 (1,480) (1,480) KB역삼빌딩(편입) 펨코리테일제1호 자산편입( ) 퍼시픽 (270) (694) 수원패션아일랜드(편입) 다산자기관리 ( ) 비즈니스호텔 임대 코크렙NPS 제1호 코람코 자산편입( ) 자산신탁 (2,450) (2,450) 삼화빌딩(편입) 골든나래개발전문 자기관리( ) 골프장 및 비즈니스호텔 개발 주1): 위탁관리-리츠(7개): 코크렙 7호 8호 멕쿼리NPS 코크랩NPS제1호 코크랩제14호 케이 알제2호 인피니티NPS제1호 2): 자기관리-리츠(2개): 다산자기관리 골든나래개발전문자기관리 58

86 리츠펀드의 자산규모는 2002년 5584억원에서 시작하여 월 말 5조 8606 억원(운용 중인 자산은 4조 9551억원)에 달하여, 지난 7년 간 약 10배 규모로 성 장하였다. 리츠펀드는 시간이 갈수록 성장속도가 빨라지고 있어, 리츠가 점차 간 접투자시장에서 자리를 잡아가고 있는 것으로 보인다. 예컨대, 2006년에 신규 설 정된 리츠펀드는 4개, 설정액은 1조 2765억원 이었으나, 2007년에는 6개의 신규 펀드가 설정되었고 설정액도 1조 9043억원으로 늘었다. 리츠 상품을 확보한 신규 자산운용사가 진입하고 외국계 펀드 역시 리츠를 통해 우리나라 부동산에 투자 하고 있는 것이 주된 요인으로 보인다. 단일 리츠펀드로는 가장 규모가 큰 약 1조 원 규모의 대우센터빌딩과 약 2,000억원 규모의 중형 리츠펀드 4개가 신규 참여 한데 영향이 컸던 것으로 보인다. 이러한 추세는 지속되어 2008년에도 10월까지 5개 리츠펀드가 설립 및 영업인가를 받았고, 설정액도 7949억원이 되었다. 2) 리츠의 유형 설립 및 영업인가를 받은 리츠는 모두 27개이다. 이 중 CR-리츠가 18개로서 리츠펀드 대부분을 차지한다. 기업의 구조조정을 지원하고자 하였던 리츠제도 도입목적을 상당부분 반영한 것이라고 말할 수 있다. 이러한 추세는 2007년에도 지속되어, 2007년에 설정된 6개의 리츠펀드 중 5개가 CR-리츠로 구성되었다. 그 러나, 법인세 면제혜택 등이 주어지지 않는 등의 이유 때문에 리츠의 전형이라고 할 수 있는 회사형 일반리츠는 전혀 설립되지 않았다. 이러한 상황을 개선하기 위하여, 2004년 제2차 리츠법 을 개정하여 위탁관리-리츠를 도입하게 되었다. 국내 제1호 위탁관리 리츠는 일 코코랩 제7호 상품으로 코람코자산 신탁에서 처음 설립하였고, 일 자본시장에 상장되었다. 이 리츠의 투자 자산은 총 1293억원으로, 자기자본 600억원(46.6%)과 타인자본 696억원(53.4%)으 로 구성되었다. 출자금 600억원은 우리은행 13.3%, 삼성생명보험(주) 등 4개 보험 회사에서 26.5%, 대한지방행정공제회 11.7%, 기타 11.8%, 일반공모 36.7%로 구성 되었다. 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 59

87 이 리츠는 서울 다동에 위치한 LG다동빌딩과 과천시 별양동에 소재한 코오롱 별관 등 2개의 물건으로 구성되었다. 코코랩 제7호는 이들 부동산을 책임임대부 (Master Lease-back) 방식으로 매입하였기 때문에, LG다동빌딩은 대우조선이 5년 간 그리고 코오롱별관은 코오롱계약사에서 7년간 임대하였다. 5년 후 청산시점 에서 투자물건은 시장가격으로 매각하기로 하였다. 다음 그림은 국내 제1호 위탁 관리-리츠의 투자대상 부동산을 보여주고 있다. <표 3-3> 국내 제1호 위탁관리-리츠: 코코랩 제7호 건물명 LG 다동빌딩 과천 코오롱별관 소재지 서울 다동 과천 별양동 규 모 17F/B5 10F/B5 연면적 7,518평 8,125평 입주사 대우조선, LG화재 코오롱 그룹사 자료: 김대영 한국 REITs의 현황과 전망. pp 코코랩 제7호 출시 이후 그동안 6개의 위탁관리-리츠 상품이 나왔다. 위탁관리 -리츠는 CR-리츠와 같이 명목회사로 간주하고 법인세 면제혜택이 주어진다. 그 러나, 리츠의 본체라고 할 수 있는 자기관리-리츠는 2008년에 처음 인가를 받았 다. 다산 자기관리리츠가 일 영업인가를 받아 호텔을 매입 운영할 준비 를 하고 있고, 골든나래개발전문 자기관리리츠가 일 영업인가를 받아 골프장 및 호텔개발업에 진출할 준비를 하고 있다. 리츠의 유형별 자산규모를 보면, CR-리츠가 펀드 당 평균 2253억원, 위탁관리- 리츠가 펀드 당 평균 2319억원이어서 큰 차이가 없다. 다만, 펀드 당 자본금은 60

88 CR-리츠가 평균 1002억원, 위탁관리-리츠가 평균 1765억원으로, 위탁관리-리츠 가 CR-리츠보다 약 1.7배 컸다. 외부차입금은 CR-리츠가 펀드 당 평균 1351억원 (총자산의 57.4%), 위탁관리-리츠가 펀드 당 평균 554억원(총자산의 23.8%)으로 서 CR-리츠의 부채가 위탁관리-리츠보다 2.4배 많았다. <그림 3-2> 유형별 리츠 설정 현황 (2002년~2008년) 억원 45,000 40,000 35,000 42,356 2,500 억원 2,000 1,765 2,353 2,319 30,000 25,000 20,000 15,000 18,038 12,356 16,230 1,500 1,000 1,002 10,000 5,000 - 누적자본금 누적총자산 CR-리츠 위탁-리츠 평균자본금 평균총자산 CR-리츠 위탁-리츠 3) 리츠자본의 모집 (1) 공모와 사모 27개 리츠상품 중에서 2008년에 인가를 받아 현재 영업을 준비 중인 2개의 자 기관리-리츠를 제외한 25개 리츠를 분석한 결과, 13개의 리츠가 공모방식을 통해 일반인의 투자를 허용했고, 12개의 리츠는 전적으로 사모방식을 통해 자금을 조 성하였다. 당초 리츠는 영업 인가 후 6개월 이내에 전체 자본금의 30% 이상을 일반 투자자를 대상으로 공모하도록 되어 있었으나, 다양한 이유 때문에 리츠가 사모방식을 선호하고 있는 것을 확인할 수 있다. 2007년에 설정된 6개의 리츠펀 드도 5개가 사모방식으로 자본을 모집하였다. 공모 리츠와 사모 리츠의 평균 자본금은 각각 1237억원과 1193억원으로서 자 본모집 방법에서 큰 차이가 없었다. 그런데, 펀드 당 자산규모는 공모를 거친 펀 드가 1901억원, 사모방식으로 구성한 펀드가 2822억원으로서 사모방식의 펀드가 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 61

89 1.5배 큰 자산을 운영하고 있었다. 이것은 사모펀드는 연 기금 등이 주로 투자 했기 때문인 것으로 보인다. 외부차입금은 공모펀드가 평균 664억원(총자산의 34.9%), 사모펀드가 평균 1629억원(총자산의 57.7%)로서 사모펀드의 부채가 공모 펀드보다 2.5배 많았다. 연 기금 등의 투자에 힘 입어 투자자금의 레버리지 (leverage)가 크다는 것을 보여준다. <그림 3-3> 리츠의 공모 및 사모 설정 현황 (2002년~2008년) 40,000 억원 35,000 30,000 25,000 24, ,000 억원 2,500 2,000 1,901 2,822 20,000 15,000 10,000 5,000 16, 공모 1,500 1, ,2371,193 공모 - 누적자본금 누적총자산 사모 0 평균자본금 평균총자산 사모 (2) 리츠의 투자자 2007년 말 현재 설립 운영 중인 22개 리츠펀드를 대상으로 분석한 결과, 1) 전 체 자본금 중 이른 바 재무적 투자자가 45.9%를 투자하였다. 국내 재무적 투자자 는 연 기금 19.7%, 보험회사 15.9%, 은행 10.3% 순이었다. 그 뒤를 외국계 투자 자가 28.7% 였고, 일반공모 15%, 리츠 AMC 및 자산보유자 등이 10.4% 였다. 최근 리츠시장에서 두드러지는 현상 중의 하나는 2004년과 2005년에는 우리 리츠에 참여하지 않았던 외국계 투자가 계속 증가하고 있다는 점이다. 그리하여 2006년에 30억원에 불과했던 외국계 투자자금이 2007년에는 4694억원으로 급격 히 증가하여 전체 자본투자액의 65.3%를 차지했다. 외국계 자금은 신규로 설정 된 6개 리츠펀드 중 5개에 참여하였다. 1) 2008년 설립 및 영업인가를 받은 5개 리츠펀드에 관한 관련자료는 아직 발표된 바 없다. 62

90 <그림 3-4> 연도별 리츠 지분투자자 구성 추이 억원 일반공모 AMC 등 기타 외국계 연기금 생보/손보 은행 외환위기 직후에 우리 부동산에 투자했던 론스타, 골드만 삭스, GE 등 기존 해 외 투자자들이 부동산에 대한 직접투자를 선호했던 반면, 최근의 해외펀드들은 리츠 등 간접투자에 보다 많은 관심을 보여주고 있다. 이것은 간접투자의 요구수 익률이 상대적으로 낮아 가격경쟁력이 있고, 공실률이 낮아 상대적으로 수요는 많은 우리 업무용빌딩시장의 투자 매력이 증가했으며, 리츠의 법인세 감면 등 절 세효과가 직접투자에 비해 확실히 높다는 측면이 서로 복합적으로 작용한 결과 로 보인다. 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 63

91 <표 3-4> 2007년 외국계 투자자의 리츠펀드 투자 현황 회사명 AMC 해외 투자자 비고 코크렙AREIF 코리아 제1호 코람코 아리프펀드 Pacific Star 케이알원 케이리츠 모건 스탠리 AHI 홀딩 앤파트너스 해외 투자자 펨코리테일 제1호 PAMCO 칼버스트라트펀드 미국계 펀드 오스타라 씨나인 C9AMC 오스타라펀드 네덜란드 연기금 아지즈 참여 4) 리츠의 투자상품 우리 리츠의 투자대상은 업무용빌딩이 72.0%, 상업시설이 24.0%, 기타 주거 및 레저시설이 4.71%로서, 투자자산 대부분이 업무용 빌딩에 집중되고 있다. 2007년 에 설립된 신규 리츠 역시 총자산의 88%가 업무용 빌딩에 투자되어 집중 정도가 더욱 심해졌다. 상업용 리츠의 경우 2006년까지는 주로 대형할인점에 투자하였 으나, 2007년에는 쇼핑몰을 대상으로 2개 펀드가 선 보였다. 2) 상업용 자산의 상 품화가 본격화될 경우 리츠의 투자대상이 다양해 질 것으로 기대하고 있다. 다 만, 상업용 자산은 업무용빌딩이나 대형할인점에 비해 자산운용의 전문성이 더 욱 요구되고, 투자위험(risk)도 상대적으로 높기 때문에 향후 성공적인 운용여부 가 관심이 되고 있다. <표 3-5> 연도별 리츠 투자자산 구성 추이 (단위: 억원) 구 분 합계 비중 업무용빌딩 4,721 4,702 2,888 1,293 6,334 16,511 36, % 상업시설 ,189 6,431 2,532 12, % 주거시설 % 기타(레저) - 1,193 1, % 계 5,584 5,895 2,888 4,482 12,765 19,043 50, % 자료: 국토해양부, 코람코자산신탁 2) 코크렙 아리프 코리아 1호/명동 아바타, 펨코 리테일 1호/평촌 키즈맘 센터 64

92 <그림 3-5> 리츠 투자자산 구성 비율(2007년 말 기준) 상업시설 12,152 24% 주거시설 863 2% 기타(레저) % 업무용빌딩 36,449 72% 5) 리츠의 배당 및 투자수익률 리츠의 수입은 크게 보유기간 동안에 얻는 운영수익과 청산 시 얻을 수 있는 자본이득(capital gain)으로 나눌 수 있다. 따라서 배당 역시 운영배당과 매각배당 으로 구분할 수 있다. 자료 구득이 가능한 16개 리츠펀드를 대상으로 분석한 결 과, 지난 7년간 운영배당은 영업기간 중 연평균 9.9%였다. 금융기관 정기예금 이 자율보다 1.5배 내지 2배 높은 수준의 배당률인 것이다. 일반주식의 배당이 액면 가를 기준으로 이루어진다는 것을 고려하면, 리츠의 운영배당은 주식보다도 훨 씬 높았다고 말할 수 있다. 리츠펀드의 유형별로 운영배당률이 다소 차이가 있었다. 자본모집 방식에서는 사모펀드의 배당률이 공모펀드의 배당률보다 1.3%포인트 높았고, 리츠의 유형에 서는 CR-리츠가 위탁관리-리츠보다 1.5%포인트 높았다. 상장여부를 기준으로 해 서는 상장펀드와 비상장펀드 간에 배당률 차이는 크지 않았다. 마지막으로, 리츠 펀드의 설립기간을 고려하면, 일찍 설립된 펀드가 최근 설립된 펀드보다 배당률 이 다소 높았다. 이러한 것들은 그동안 부동산가격 특히, 업무용 빌딩가격이 상 승하고 리츠펀드 간 매입경쟁이 심화되면서 나타난 것으로 보인다. 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 65

93 자본모집 방법 리츠 유형 리츠펀드 유형 계획 배당률 리츠펀드 유형 계획 배당률 공모 8.68% 상장 10.00% 상장 여부 사모 9.97% 비상장 9.76% CR-리츠 10.18% 위탁리츠 8.68% 자료: 국토해양부, 코람코자산신탁 <표 3-6> 상장리츠의 배당 수익율 현황 전체평균 9.90% 한편, 그동안 7개의 CR-리츠가 청산되었다. 청산과정을 거치면서 투자부동산 이 처분되었고, 이에 따라 운영배당과 별도로 매각배당이 따랐다. 매각배당은 투 자부동산의 매입과 매각 시기에 따라 큰 차이가 있었다. 리츠펀드가 투자했던 부 동산이 거시경제와 전반적인 부동산경기에 크게 영향을 받았기 때문이다. 그리 하여 2005년 처분된 A-리츠상품은 27%의 매각배당이, 2007년에 처분된 B-리츠 상품은 160%의 매각배당이, 2008년에 청산된 C-리츠상품은 208%의 매각배당이 배당되었다. 주식, 정기예금 등 대체 투자상품에 비하면 리츠펀드가 보다 안정적 이고 고수입을 창출하는 간접투자상품인 것으로 보인다. <그림 3-6> 상장리츠의 주가 추이 15,000 12,500 유레스메리츠1 코크렙3 맥쿼리센트럴 코크렙7 코크렙8 케이알2 10,000 7,500 5, 자료: 코람코자산신탁 66

94 이러한 현상은 리츠주식 가격에도 상당부분 반영된 것으로 보인다. 지난 4년 간 자본시장에 상장된 상장리츠의 주식가격 변동을 아래 그림은 보여주고 있다. 다음 장에서 볼 수 있는 미국 및 일본의 자본시장 모습과 유사하게 우리 자본시 장에서도 리츠주식은 일반주식에 비해 가격 변동폭이 상대적으로 안정적인 것을 확인할 수 있다. 2. 리츠 관련회사 1) 자산관리회사 (1) 자산관리회사 설립 현황 자산관리회사는 리츠가 투자목적으로 매입한 자산을 위탁받아 운영 및 관리하 는 기관이다. 2008년 12월 현재 13개 AMC가 설립되었다. 위탁관리형이 대부분인 우리 리츠시장의 현황을 고려하면, 사실상 리츠를 설립하고 운영하는 AMC의 역 할이 우리 리츠제도의 정착에 중요할 것으로 보여진다. 2002년 리츠법 개정 직후에는 CR-리츠 운영을 위해, 그리고 2004년 리츠 법 2차 개정 이후에는 위탁관리-리츠의 운영을 위해 AMC가 설립되었고, 2007 리츠법 3차 개정 이후에는 개발전문-리츠를 운영하기 위하여 2개의 자산관리 회사가 설립되었다. 2008년 들어서면서 자기관리-리츠를 운영하기 위해 2개의 AMC가 설립인가를 받았다. 최근 설립된 AMC에는 부동산개발 및 건설회사들의 참여가 늘어나고 있어 기존의 자산관리회사와 다소 차별성을 보여주고 있다. 이 외에도 ㅇㅇ에셋, 외국계업체 등이 신규 AMC 설립을 준비하고 있는 것으로 알 려져 있다. 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 67

95 <표 3-7> 자산관리회사 현황( 월 현재) 일련 번호 회 사 명 인가일 자본금 (억원) 주주현황 비고 1 (주)한국토지신탁 ' ,525 한국토지공사, 아이스톰앤파트너스, 일반공모 우리은행, 한국산업은행, 2 (주)코람코자산신탁 ' 한화증권, 동양건설, 신한은행, 기타 3 리얼티어드바이저스, (주)리얼티 어드바이저스코리아 외환은행, 우리투자증권 4 (주)코리츠 (주)맥쿼리프로퍼티 어드바이저스코리아 6 씨나인자산관리(주) 키라에셋, 정리금융공사, LG화재, 동우공영, 키라연구소, 키라개발 맥쿼리뱅크 황철웅, 기업은행, 현대증권, 기타 겸업 겸업 7 KB부동산신탁(주) 국민은행, 기타 겸업 8 (주)케이리츠앤 파트너스 퍼스픽자산관리(주) GE자산관리코리아 (주) 11 (주)피닉스에이엠씨 (주)하나에이아이엠 에이엠씨 유티씨앤컴퍼니, 한양주택, 신한은행, 금호생명, 제우인베스먼트, 기타 FHK, 동일하이빌, 우리은행, 기타 GE 리얼에스테이트 제이알자산관리(주) 자료: 국토해양부 피닉스자산운용, 신현범, 미래상호저축은행, 한신공영, 에프엔에프 인베스트먼트, 기타 하나IB증권, 유로통상, AIM리미티드, 아이밸류, 세양실업, 육심강 등 홍성진, 이민주, 이방주, 우리투자증권, 천보월드 등 68

96 (2) 자산관리회사 영업 동향 전체 13개의 자산관리회사 중 2008년에 인가를 신청한 4개 자산관리회사를 제 외하면 현재 9개 자산관리회사가 자산을 실제 운영하고 있다. 이 중 코람코자산 신탁이 3조 4천억원의 자산을 운용하고 있어, 전체 시장의 58%를 점유하는 압도 적인 지위를 차지하고 있다. 그 뒤를 캐이리트앤파트너스가 2007년 대우센터빌 딩(케이알원 리츠)의 운용을 맡아 시장점유율 19.7%를 차지하고 있다. MREK는 2007년에 맥쿼리 그룹에서 보유하고 있는 자산유동화 증권(ABS) 중 일부를 리츠 로 편입하여 두 번째 상품을 출시함으로써 시장점유율이 8%로 올라갔다. 그 외에, 2006년 설립한 씨나인이 매년 1개씩의 운용펀드를 추가하고, 퍼시픽 자산관리도 1개의 상품을 운용 중이다. 2002년 및 2003년 설립된 코리츠, 한국토 지신탁, 리얼티어드바이저스코리아(RAK) 등은 이후 현재까지 적극적인 영업활 동을 하지 않고 있다. <그림 3-7> 리츠 자산운용사 시장점유율 (2008년 10월 기준) 케이리츠앤 파트너 20% PAMCO 2% 코리츠 1% C9AMC 8% MREK 7% RAK 2% 한토신 2% 코람코 58% 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 69

97 <표 3-8> 연도별 리츠 AMC 자산운용 규모 추이 (단위: 억원, 개, %) AMC (설립연도) 자산 편입 합계 비중 코리츠 (2002) (1) (1) 1.5 코람코 (2001) 3,482 1,530 2,888 4,482 11,901 4,306 1,170 3,930 33,689 (2) (1) (2) (2) (3) (2) (1) (13) 57.5 한토신 (2001) 1,239 1, (1) (1) 2.1 RAK (2002) - 1,442 1, (1) (1) 2.5 MREK (2003) - 1,730 2, (1) (1) (2) 6.8 C9AMC (2005) ,058 1,752 4,674 - (1) (1) (1) (3) 8.0 케이리트앤 1,193 9, , 파트너 (2007) (1) (1) (1) (3) 19.7 PAMCO 456 1, (2007) (1) (1) 2.0 합계 5,584 5,895 2,888 4,482 12,765 19,043 3,305 4,624 58, (4) (4) (2) (2) (4) (6) (3) (25) 주 : 자산편입은 모두 2008년에 있었음 자료: 국토해양부, 코람코 조사분석팀 2) 기타 기관 리츠는 주변에 다양한 지원조직을 필요로 한다. 그 중 하나가 부동산 투자자문 회사이다. 투자자문회사는 리츠법 제23조에 따라서 설치되며, 리츠의 위탁을 받아 투자자산의 투자, 운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무를 수행한다. 2008년 10월 현재 19개의 부동산 투자자문회사가 설립 운영되고 있다. 투자자문회사들 이 구성한 한국부동산투자자문협회에서는 리츠관련 자산운용전문인력 교육도 담당하고 있다. 리츠 교육기관은 한국부동산투자자문협회 외에도 한국생산성본 부 사회능력개발원이 있다. 70

98 <표 3-9> 부동산투자자문회사 현황( 월 현재) 일련 번호 등록번호 회 사 명 등록일 자산운용 전문인력 1 제2001-1호 (주)한국감정원 ' 명 2 제2001-2호 (주)하나글로벌감정평가법인 ' 명 3 제2001-3호 (주)SAMS ' 명 4 제2001-4호 (주)디지털태인 ' 명 5 제2001-6호 알투코리아부동산투자자문(주) ' 명 6 제2001-7호 (주)나라감정평가법인 ' 명 7 제 호 국제자산신탁(주) ' 명 8 제 호 휘닉스개발투자(주) ' 명 9 제 호 (주)신영에셋 ' 명 10 제 호 포유부동산투자자문(주) ' 명 11 제 호 (주)가온감정평가법인 ' 명 12 제 호 저스트알(주) ' 명 13 제 호 유니에셋(주) 명 14 제 호 (주)램코부동산투자자문 명 15 제 호 삼성에버랜드(주) 명 16 제 호 한미파슨스(주) 명 17 제 호 도우아이앤디(주) 명 18 제 호 (주)홍윤부동산컨설팅 명 19 제 호 (주)경일감정평가법인 우리나라 리츠시장의 특성과 평가 우리 리츠시장은 2002년 CR-리츠가 리츠상품을 처음 출시하였고, 2005년에는 위탁관리-리츠 그리고 2008년에는 개발전문 리츠가 시장에 나왔다. 그리하여 지 난 2008년 10월까지 누적펀드 수 27개, 자산규모 5.9조원 시장을 상대적으로 짧 은 시간 안에 빠르게 성장해 왔다. 이러한 성장속도는 다른 부동산유동화 상품, 예컨대 ABS, MBS, 부동산신탁 등과 비교해 보아도 상대적으로 양호한 편이었다. 그렇지만, 리츠제도 도입 당시 리츠시장이 제도 도입 5~6년 이내에 5조원~40 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 71

99 조원 시장으로 성장할 것이라던 것에 비하면 다소 더딘 편이다. 우리와 비슷한 시기에 출발한 일본이 우리보다 16배 이상 큰 시장으로 성장한 것과 비교해 보아 도 다소 실망스러운 결과이다. 우리보다 늦게 출발한 다른 아시아의 리츠 시장과 비교해 보아도 훨씬 못 미친다는 평가이다. 아래 표에서 확인할 수 있듯이, 아시 아 리츠시장은 월에 전년 동기 대비 78%의 고성장을 기록하였고, 시장규 모도 873억달러에 달하고 있지만, 우리는 거의 제자리 수준이었고 상장규모도 7 억달러에 머물었다 <그림 3-8> 한 일 리츠 비교 단위: 조원 년 04년 05년 06년 K-REITs J-REITs <표 3-10> 한 일 리츠 비교 K-REITS J-REITS 펀드 수 16개 41개 자산총액 5.6조엔 2.8조원 (2006년 말) (45조원) 편입부동산 51개 862개 투자 유형 펀드 유형 오피스, 상가에 국한 기한부 위탁관리 오피스, 주택, 상업시설, 호텔, 리조트 등 다양 무기한부 위탁관리 <표 3-11> 아시아 리츠시장 규모 리츠펀드 수 리츠자산 시장가액 (10억달러) 싱가포르 일본 말레이시아 홍콩 대만 태국 한국 주) 계 주 : 상장펀드 기준 자료: 김대영 한국 REITs의 현황과 전망. p

100 우리 리츠상품을 설립유형 별로 살펴보면, 전체 27개 리츠펀드 중 CR-리츠가 18개, 위탁관리-리츠가 9개가 설립되어 있고, 리츠의 원형이라고 할 수 있는 자기 관리-리츠는 2008년에 들어서 2개 펀드가 영업인가를 받았다. 이 때문에 현재 운 영되고 있는 펀드의 대부분이 존속 기간 5년~7년의 한시적인 펀드이며, 존속 기 간 10년의 펀드는 6개가 있을 뿐이다. 대부분의 국가에서 리츠가 영속적으로 운 영되는 것과 크게 대비된다. 이 같이 한시적으로 운영되고 있는 리츠 대부분이 1물( 物 )-1펀드 형태로 운영되고 있다. 이 때문에 리츠의 대형화를 추구하기 어렵 고 포트폴리오 구성도 제한적이어서 우리 리츠가 지나치게 소극적으로 자산을 관리하는데 그 역할이 그치고 있다는 평가이다. 우리 리츠의 또 다른 특징은 리츠 펀드 규모가 지나치게 영세하다는 것이다. 리츠의 자산규모는 펀드 1개당 평균 2,300억원으로 일본의 리츠가 펀드 1개당 평 균 1조 1천억원 대인 것과 비교하면 매우 영세하다. 리츠가 본래 소액 투자자에 게 투자기회를 부여하기 위한 간접투자기구로 출발했음에도, 다양한 이유 때문 에 약 반절 정도의 리츠만 상장하고 있다. 사모펀드의 경우 일반공모를 하지 않 기 때문에 외부차입금 형태로 자본금을 조달하고 있어서, 차입비율이 공모펀드 보다 월등히 높다. 일반공모가 적다보니 자본시장에서 거래되는 리츠 펀드의 1일 거래량이 너무 적고, 주가 역시 미래가치를 반영하기 보다는 청산가치로 거래되 어 주가수준이 상대적으로 낮게 형성되어 있다. 리츠펀드 운용대상은 대부분이 업무용건물과 상업용 빌딩에 집중되고 있다. 일본 및 미국 등 다른 나라의 리츠펀드가 업무용건물, 상업용 빌딩 이외에도 호 텔, 리조트, 주거용 건물, 판매시설 등 다양한 포트폴리오를 구성하고 있는 것과 크게 대조된다. 이를 종합하면, 우리 리츠시장은 성장속도가 크게 더디고, 자기관리-리츠가 없기 때문에 리츠 펀드가 한시적으로 운영되며, 펀드의 운용대상도 업무용건물 등에 너무 편중되어 있고, 아직 국내시장에서만 운영하고 해외시장은 거의 진출 하지 못하고 있다는 것으로 요약할 수 있다. 이러한 한계를 극복할 수 있는 대안 의 모색이 필요하다는 것이다. 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 73

101 먼저, 리츠시장의 성장을 촉진할 수 있는 방안 모색이 필요하다. 예컨대, 현재 까지는 대부분의 리츠펀드 투자대상을 매입방식을 통해 확보해 왔다. 그러나 지 난 몇 년 사이 업무용건물 등의 가격이 급격히 상승하였기 때문에, 매입방식에 의존하여 안정적인 수익률을 창출할 수 있는 부동산을 확보하는 것이 쉽지 않다. 이러한 현실을 반영하여 부동산 소유자가 자신의 자산을 리츠펀드에 투자할 수 있는 UP-리츠의 도입을 검토할 필요가 있다. 다른 한편, 경쟁관계에 있는 부동산 펀드에 비해서 리츠에 다양한 제약이 있다는 점도 고려할 필요가 있다. 리츠의 운용요건을 부동산 펀드 수준으로 개선하여 공정한 경쟁을 유도할 필요가 있다. 둘째, 영세하고 한시적으로 운영하고 있는 리츠펀드의 대형화, 투자부동산 포 트폴리오의 다양화, 적극적인 자산운용 등을 함께 도모할 수 있는 방안 모색도 필요하다. 무엇보다도 영속 펀드가 설립될 수 있도록 법인세 면제혜택 등 정책적 인 지원을 자기관리-리츠에도 허용하는 것이 필요하다. 자기관리-리츠가 정착될 경우 유상증자와 인수합병(M&A) 등을 통해 펀드를 대형화할 수 있을 것이고, 대 형화된 리츠펀드는 점차 전문화된 리츠를 운영할 수 있을 것이다. 리츠펀드의 투자대상과 투자지역 및 투자자도 현재보다 다양하게 운영할 수 있는 방안 모색이 필요하다. 리츠의 일반공모 비중이 줄어들고 기관투자자 중심 의 사모펀도 형태로 운영되면서 소액 투자자의 투자기회 확대라는 사회적 기능 은 약화되어 있다. 투자지역과 대상도 서울시내의 주요 업무용건물에 국한되어 경기변동 위험(risk)에 상당히 취약한 구조로 운영되고 있다. 운영기관 역시 특정 회사가 주도하면서 리츠시장의 경쟁체제가 취약하며, 운영대상이 다양하지 못해 전문성이 미흡하여 투자자의 다양한 선택기회가 제한되어 있는 것이다. 우리 리츠펀드의 활동이 국내에만 머물고 있는 것도 개선할 필요가 있다. 외국 계 투자펀드가 국내에서 활동하는 수준에 비해 우리 리츠가 해외부동산 간접투 자에 참여하는 기회는 너무 미약하여, 해외부동산 직접투자에 따르는 위험 분산 에 한계가 있다. 다만, 2007년 초에 발표한 기업의 대외진출 촉진과 해외투자 확 대방안 및 법인세법 개정에 따라 리츠펀드의 해외투자에 대한 이중과세 문제 가 해결되었기 때문에, 리츠펀드의 운영대상을 개선할 경우 해외투자도 가능할 74

102 것으로 전망된다. 이 장에서 우리는 국내 리츠시장의 동향과 특성 및 한계를 살펴보았다. 다음 제4장에서 다른 나라의 리츠제도는 어떠하고 리츠시장은 어떻게 움직이고 있는 지를 분석함으로써, 우리 리츠가 지향해야 할 방향에 대한 정책적 시사점을 도출 하고자 한다. 제3장 현행 리츠시장 동향 및 평가 75

103

104 4 C H A P T E R 4 주요국의 리츠제도와 리츠시장 이 장에서는 해외의 리츠제도와 리츠시장를 분석하고자 한다. 이를 위해 먼저, 세계 리츠시장의 동향과 추세를 살펴본다. 이어서 최초로 리츠를 도입한 회사형 중심의 미 국 리츠, 신탁형으로 운영하고 있는 호주의 상장형 부동산펀드, 그리고 회사형과 신탁 형 모두를 채택하고 있는 일본의 리츠를 차례로 고찰한다. 다음으로, 그동안 국내에 소개가 덜된 독일, 홍콩, 싱가포르의 리츠에 대하여 도입배경과 시장동향을 알아본다. 끝으로 이들 주요국의 리츠제도와 시장동향이 우리에게 주는 시사점을 찾아본다. 1. 세계 리츠시장의 동향 리츠가 1960년 미국에서 처음 도입된 이래 1980년대까지는 미국과 호주 등 일 부 국가에서만 리츠가 운영되었다. 1980년대 이후 생산자본의 세계화가 진전되 고, 1990년대 이후 생산자본-상업자본-금융자본의 통합이 진전되면서 리츠는 주 목을 받게 되었다. 특히 2000년대 이후 자본시장과 부동산시장의 통합이 전 세계 적인 추세로 발전하면서, 부동산의 유동화 및 증권화의 방편으로서 리츠는 아시 아 및 유럽지역에서 빠른 속도로 확산되고 있다. 1960년대에 2개 국가(미국과 네덜란드), 1970년대에 2개 국가(호주와 뉴질랜 드)에서 리츠를 운용하였고, 1990년대에 3개 국가(캐나다, 벨기에, 터키)에서 리 츠를 도입하더니, 2000년대에 들어서 14개의 국가가 리츠를 도입하여 폭발적으 로 늘었다. 그리하여 2007년 말 현재 21개 국가에서 리츠를 도입 및 운영하고 있 다. 북미 및 유럽에서 미국을 비롯한 10개 국가가, 아시아 및 태평양에서 호주와 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 77

105 일본을 비롯한 11개 국가에서 리츠를 운용하고 있다(<표 1-1> 참조). <그림 4-1> 세계 리츠시장의 도입 추세 s 70s 80s 90s <그림 4-2> 세계 부동산 증권화 시장 지역별 점유율 아시아국가 (일본제외) 17% 영국 8% 캐나다 3% 유럽대륙국가 17% 미국 33% 호주 9% 일본 13% 자료: Standard & Poor's. Total Market Capitalization. 1988년 국제결재은행인 BIS가 금융기관의 자기자본 비율 8%를 권고하면서 각 국에서 부동산 증권화가 급속히 진전되었다. 예컨대 부동산관련 유동화증권의 총 자산 규모는 전 세계적으로 1992년에 1100억 달러에서 2006년에는 1조 2천억 달러 이상으로 급성장하였다. 이들 부동산 유동화증권의 투자시장은 선진국에서 78

106 보다 빨리 진행되어, 2006년 현재 세계시장에서 미국이 차지하는 비중이 약 33%, 일본이 13%, 일본을 제외한 아시아 국가의 시장이 17%를 차지하고 있다. 1조 2천억 달러의 부동산증권화 투자시장에서 리츠시장은 46%인 5630억 달러 (약 820조원)에 1) 달한다. 부동산 간접투자에서 리츠의 역할이 계속 증대되고 있 는 것을 확인할 수 있다. <그림 4-3> 세계 부동산증권화 시장 규모 1500 $ billion 비리츠 부동산 증권 리츠 자료: S&P/Citigroup. World Property Broad Market Index ~ 리츠는 기본적으로 자본시장과 부동산시장을 연결해 주는 간접투자기구의 역 할을 담당하고 있고 다수의 투자자에게 부동산 투자기회를 제공하고 있기 때문 에, 대부분의 국가에서 투자 도관체로 인정하여 세제상 혜택을 부여하고 있다. 이러한 지원에 힘입어 시장을 넓혀왔다. 다만, 나라마다 고유한 특성이 있기 때 문에 리츠의 운용구조와 설립요건, 세제지원 내용 등은 다소 차이가 있다. 그럼 에도 불구하고, 전 세계의 리츠 제도는 크게 미국 제도와 호주 제도에 그 근간을 두고 있다. 양 제도 간의 가장 큰 차이는 미국 리츠는 전체 조세제도의 틀 속에서 영속법인 형태의 회사형 리츠를 기반으로 하고 있으며, 호주 리츠는 투자신탁 법 과 같은 독립된 법령에서 신탁형 리츠로 운영하고 있다는 점이다. 1) 1$=1463원( 일 매매기준율) 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 79

107 2. 미국의 리츠 1) 도입 배경 및 전개 (1) 1960년대 이전 : 초창기 현대 미국 리츠의 전신은 1880년 이전에 존재하였던 매사추세츠 영업신탁 (Massachusetts business trust)이었다. 이 신탁기금은 투자도관체(pass-through)로 인 정받아 이중 과세를 피하면서 부동산에 투자할 수 있던 최초의 영업신탁이었다. 1935년 연방대법원이 법인형태의 모든 투자대행기관도 조세를 납부해야 한다는 판결을 내리면서 영업신탁은 타격을 입었다. 1940년 투자회사법(The Investment Company Act) 제정으로 유가증권투자회사의 경우 법인세를 면제받았으나. 부동 산 투자신탁인 경우에는 그렇지 못했다. 오랜 논란 끝에 1960년 내국세법(Internal Revenue Code(Sections )) 수정안이 의회를 통과하면서, 부동산투자회사 즉 리츠도 투자도관체(pass-through conduit)로 인정받아 법인세 면제혜택을 받게 되었다. 2) 이후 소액 투자자가 부동산에 투자할 수 있는 기회가 열리게 되었다. (2) 1960년대 : 제도화기 1960년대 리츠는 수동적인 구조를 가지고 있었고 자산운용을 외부의 자산운용 회사에 위탁 관리했으며, 리츠운영이 과거와 같이 유한회사(Limited Partnership) 형태로 이루어지면서 소액 투자자의 접근이 어려웠고 유동성 확보도 제한되었 다. 이 때문에 리츠가 도입되었어도 뚜렷한 성과가 없었다. 그러다가 1969년 주 택 및 건설경기가 활황을 맞자 리츠가 부동산 개발자금으로 활용되면서 제1차 리츠 붐이 조성되었다. 리츠의 시장규모는 1968년 약 10억 달러에서 1973년 약 200억 달러로 20배 이상 성장하였다. 건설과 개발사업에 대한 대출규모가 리츠 2) 도관체(conduit) : 일반법인은 법인세를 납부 후 남은 수익을 주주에게 배당금을 지급하는데, 주주가 배당금에 또다시 소득세를 납부하는 경우 이중과세 문제가 제기된다. 따라서 투자수단으로만 이용되 는 각종 도관체에 대해서는 보통 법인세를 면제해준다. 대표적인 투자도관체는 영업신탁과 간접투자 기구(mutual fund), REITs, REMICs) 등이 있다. 80

108 총 자산의 50%를 상회하는 등 대출형(mortgage) 리츠가 주류를 이루었다. (3) 1970~80년대 : 위축기 부동산시장에서 공급과잉이 초래되고 1973년 석유파동이 발생하자 상황이 급 변했다. 경제불황으로 부동산시장이 침체되었고 금리는 상승했다. 주로 장기대 출 형태로 운영하던 대출형 리츠는 차입이자와 대출이자 사이에 금리 역전현상 을 맞았다. 리츠의 주식가격이 급락했고 리츠의 파산이 뒤따랐다. 결국 리츠 산 업 자체가 크게 위축되었다. 미국 리츠시장의 수익률은 1973년에 %, 1974 년에 %로 리츠 사상 최저치를 기록하였다. 이러한 위기를 극복하기 위해 1976년 세법을 개정하여 엄격했던 리츠의 적용 요건 등을 완화하였다. 리츠는 대출형 리츠에서 점차 지분형 리츠로 전환해 나갔 다. 1981년~1984년 사이 리츠는 연평균 20%대의 수익률을 유지하면서 다른 부동 산 간접투자기구와 경쟁하였다. 1986년 다른 부동산 투자상품에 대해서는 조세혜택을 줄이는 방향으로 세제개 혁이 있었다. 종전까지 주로 활용되던 유한회사가 감가상각과 수동적 손실이용 을 활용하여 지나치게 세금을 회피한다는 지적을 반영하여, 유한회사에 대한 이 자 공제한도를 제한하였다. 투자수익률 측면에서 리츠가 상대적으로 유리하게 되었다. 이 기회를 활용하여 리츠도 다양한 방면에서 개혁을 추진했다. 예컨대 만기 확정형 리츠 도입, 소유부동산을 직접 관리 운영할 수 있는 자기관리형 리 츠 허용, 개발 및 건설부문에 대한 대출형 리츠에서 기존 부동산을 매입하는 지 분형 리츠로의 전환 등이 따랐다. 특히, 자기관리형 리츠가 허용되면서 적극적인 투자성향을 갖던 부동산개발업자들이 리츠에 관심을 갖게 되었고, 개발업자와 자산운영업자들은 대규모 리츠의 공동 발기인이 되었다. 그 결과 리츠는 2차 붐 을 맞았다. (4) 1990년대 이후 : 성장기 1980년대 말부터 1990년대 초까지 미국에서 금융위기가 닥치자 일시적으로 리 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 81

109 츠 산업도 위축되었다. 그러나 위기는 기회가 되었다. 먼저, 1980년대 후반 시작된 자산 디플레이션과 금융위기를 극복하는 과정에 서 시장에 나온 구조조정용 부동산을 저렴하게 매입할 수 있었다. 그후 부동산가 격이 상승하면서 리츠의 투자수익률이 현저히 향상되었고, 채권이자율이 급격히 하락하자 수많은 투자자금이 리츠에 몰렸다. 3) 1991년~1993년에 지분형 리츠는 호황기를 맞았다. 둘째, 1986년 세제개혁에서 도입한 자기관리형 리츠가 1992년 이후 주도적인 형태로 자리 잡았다. 셋째, 1992년부터 1994년까지 리츠의 기업공개가 확산되었 다. 기업공개를 통하여 건실한 부동산관리회사가 대중에게 보다 가까이 접근할 수 있었을 뿐 아니라, 대규모의 투자자금을 자금시장에서 모집할 수 있었다. 이 후 리츠는 보다 대형화, 전문화 되었다. 넷째, 1992년에 타우브만 부동산회사 (Taubman Realty)가 최초로 UP-리츠를 도입하였다. 부동산 소유자가 리츠 지분을 받고 리츠에 부동산을 양도함으로써 부동산 양도세 및 소득세 납부를 연기할 수 있다는 장점 때문에, UP-리츠의 복잡한 구조에도 불구하고 이후 설립된 리츠의 75%가 UP-리츠 구조를 활용하였다. UP-리츠의 도입은 리츠 간의 원활한 기업합 병을 이끌어 리츠의 대규모화 및 시장규모 확대를 이끌었다. 마지막으로 경영기법 자체도 변하였다. 종전에는 하나의 리츠상품으로 여러 유형의 부동산에 투자하는 분산투자형 리츠가 많았지만, 1993년 이후에 상장된 리츠의 대부분은 업무용 리츠, 상업시설 리츠, 호텔 리츠 등 보다 특화된 리츠로 운영되었다. 특화된 리츠는 특정 영역의 지식과 정보량을 늘릴 수 있어 경영상 효율성을 끌어올리고 수익성을 제고하였다. 그 결과 투자자 층이 확대되었다. 1993년 예산조정법이 개정되자 연기금이 보다 적극적으로 리츠에 투자할 수 있 게 되었다. 연 기금의 리츠시장 참여는 리츠의 시가 총액을 증가시켰을 뿐 아니 라 투자은행과 증권시장 분석가들(analyst)의 관심을 고조시켰고 리츠를 매매하 는 리츠 거래자들(REITs trader)도 늘어나 리츠시장의 유동성을 높였다. 1990년대 중반까지 리츠 붐은 이어졌다. 3) 랄프 블록 부동산투자신탁 리츠. 청림출판. 82

110 1994~1995년에 리츠는 다시 냉각기를 맞았다. 1993~1994년에 들어온 단기성 투자자본의 유출, 지나친 주식공개로 인한 투자자의 투자여력 소모, 경쟁적인 관 계에 있는 주식시장의 활황, 주택과 사무실 임대시장의 공급과잉에 대한 우려 때 문이었다. 이를 극복하자 리츠시장은 다시 강세를 보였다. 예컨대 1996년에 S&P 300 주가지수의 평균수익률이 23.0%였지만, 지분형 리츠의 평균수익률은 35.5% 에 달해 주식보다 훨씬 높았다. 1998~1999년에 리츠는 다시 냉각기를 맞았다. 과거 5년간 양호한 투자수익률 을 창출한 부동산을 리츠가 이미 매입하였기 때문에 새로운 투자대상 부동산을 찾기가 어려웠다. 리츠 간 경쟁도 치열해지면서 부동산가격이 상승하였고, 이것 은 투자수익률 하락으로 이어졌다. 부동산의 공급과잉에 대한 우려로 리츠에 자 금유입이 급감하였다. 이에 대처하기 위하여 1999년 리츠현대화법 제정으로 리 츠를 개선하였다. 리츠에게 과세대상 자회사(TRS: Taxable REIT Subsidiaries)의 지분을 100% 소유할 수 있도록 허용하자 리츠가 고급서비스를 제공하면서 수익 을 창출할 수 있는 경쟁력 갖춘 부동산회사로 발전할 수 있었다. 배당요건을 95% 에서 90%로 축소하자 좀 더 많은 자금을 리츠 내부에 유보할 수 있었다. 리츠가 부동산시장에서 보다 좋은 조건으로 경쟁할 수 있는 여건을 마련하자 리츠주식 은 다시 안정세를 회복하였다. 2003년에는 리츠개선법으로 리츠를 또 다시 개선하였다. 규정위반이 다소 미 미한 경우에는 리츠 자격을 박탈하기보다 벌금형을 부과할 수 있도록 하자 리츠 법 적용의 불확실성이 제거되었다. 외국투자자에 대한 차별도 금지하였다. 이후 미국 리츠시장에 세계 각지의 투자가들을 끌어들일 수 있었다. 4) 4) 한국감정원 부동산정보센터 해외 주요국의 부동산투자기업 등 조사. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 83

111 연도 법 률 주 요 내 용 1960 Real Estate 수동적인 부동산투자체로서의 리츠 요건 Investment Act 리츠는 비법인 신탁 또는 조합으로 조직 1975 Tax Reform Act 압류부동산 취득시 소득요건 및 자산요건에서 리츠 보호조항 삽입 리츠 자격요건에 대한 완화조항 삽입 자격을 유지하는 최소한의 서비스 임대료 규정 1976 Tax Reform Act 동산으로부터 수취 가능한 최소한의 임대료 규정 순손실을 다음 연도로 이월 가능 수입배당 비율 상향 조정 (90% 95%) 1978 Revenue Act 금지된 거래 규칙 적용배제 조항(safe harbor) 도입 결합형 리츠(Stapled Entity) 출현 1984 Deficit 조세체제개편 (조세 혜택 증가와 조세회피 남용금지) Reduction Act stapled REIT 금지 유한 파트너쉽에 제공되었던 조세회피 혜택 제거 1986 비적격 수입에 대한 세금 완화 Tax Reform Act 자기자산관리(self-manage) 및 운영 허용 (REIT Relief - 호텔은 여전히 독립계약자 또는 운영자 필요 Act) Qualified REIT Subsidiaries 100% 소유 - QRS를 사용하여 재산관리 및 책임제한 가능 1988 Technical and Miscellaneous Act 우선주식 자회사(preferred stock subsidiaries) 인정 Revenue Reconciliation Act Real Estate Investment Trust Simplification Act REIT Modernization Act (2001년 시행) REIT Improvement Act <표 4-1> 미국의 리츠 관련법 변천과정 5인 이하 규칙(5/50)에 있어서 pension funds는 펀드의 수익자를 개인투자자로 간주토록 함. 재산 총소득의 1%를 초과하지 않는 범위 내에서 비 통상적인 서 비스를 제공하고 수수료 수취 가능 30% 총소득 요건 삭제 금지된 거래 적용배제 조항 개정 Taxable REIT Subsidiaries를 100%까지 소유가능 배당요건 환원(95% 90%) 임대료 수취하는 동산 가격 결정 방법 외국 투자자에 대한 차별 금지 미미한 규정위반에 대해 자격 박탈 대신 벌금형 부과 주 : 미국은 우리와 같은 리츠법이 실제 존재하지는 않으며, 리츠관련 조항을 포함한 새로운 법률이 제정될 때마다 내국세법(US Code Title 26 Internal Revenue Code)에 그 사항이 반 영됨 자료: 한국토지신탁 부동산을 움직이는 REITs. p.37. <표 2> 보완 84

112 <표 4-2> 미국 리츠의 자격요건 조직 요건 소득 요건 자산 요건 구분 조직 형태 발행 증권 자격 요건 주주 75% 요건 95% 요건 75% 요건 25% 요건 10% 요건 5% 요건 요약 -주식회사, 신탁, 조합의 형태를 가지고 있어야 함 -경영은 1인 이상의 이사나 수탁자에 의해 운영되어야 함 -이사, 수탁자의 결정사항 : 임대인결정, 임대기간 설정, 임대기간 갱신, 이자지금, 재산세납부, 건물의 보수 및 증설 결정 -설립 시에는 미국세법에서 정한 신청양식을 제출하여야 함 -회계연도는 반드시 매년 1월1일부터 12월31일까지로 해야 함 -타인에게 양도가능한 주식증서가 발행되어야 함 -금융기관이나 보험회사는 리츠가 될 수 없음 -외국에서 결성된 법인은 리츠가 될 수 없음 -365일 중 365일 이상 주주가 100명 이상이어야 함(설립 첫해는 면제) -주주 5명 이하가 전체주식의 50% 이상 소유금지(5/50 규칙) -자격있는 연기금 등은 연기금 수익자가 소유하는 것으로 취급함 -자신의 친척이 소유하고 있는 주식은 자신이 소유한 것으로 간주함 -통상 1인 주주 소유지분은 정관에서 5~9.99%로 제한함 -연간 총소득의 75% 이상이 부동산임대소득, 담보부채권이자, 부동산양도소득, 다 른 리츠에서 발생되는 소득 등에서 발생되어야 함 -임대수입은 부동산임대료와 임차인에게 통상적인 서비스 제공에 다른 소득을 말 하며, 임차인의 순이익에 연동하는 임대소득과 리츠가 임차인에게 비통상적인 서 비스를 제공하여 얻는 소득은 인정되지 않음 -리츠가 과세대상리츠자회사(TRS)를 통해 비통상적인 서비스를 제공하고 얻은 임 차인의 임대료는 75% 조건에 해당됨 -75%요건에 해당하는 소득과 배당금, 이자소득, 유가증권매각소득을 합산한 소득 이 리츠 총소득의 95% 이상 되어야 함 -매분기 말 기준으로 리츠 총자산가치의 75% 이상이 부동산자산, 현금과 현금자 산, 정부증권에 투자되어야 함 -새로운 자산취득을 제외한 자산가치상승에 따른 75% 자산요건 위반시는 예외적 용 -자산가격결정 : 다른 리츠주식의 경우 시장가격과 리츠 자산가격 중 낮은 가격 적용, 유가증권은 시장가격으로, 시장가격이 없는 자산은 이사, 수탁자가 평가한 가격 -매분기 기준으로 리츠 총자산가치의 25% 이상을 비리츠 주식 또는 75% 요건상 의 정부증권이 아닌 다른 유가증권으로 보유할 수 없음 -매분기 기준으로 단이로히사의 의결권 있는 주식의 10% 이상 보유금지 -리츠가 통제할 수 없는 상황에 따라 일시적으로 10% 이상 보유한 경우는 예외인 정 -10% 자산요건은 과세대상리츠자회사(TRS)에는 적용하지 않음(RMA of 1999) -매분기 기준으로 리츠 총자산가치의 5% 이상 단일회사의 발행주식 보유금지 -75% 자산요건에 해당되는 주식은 5% 자산요건심사에서 제외됨 -예외: 리츠의 총자산 20%를 초과하여 과세대상리츠자회사(TRS)의 주식보유 금지 배당 요건 90% 요건 4% 소비세 -최소한 일년기준으로 과세기준소득의 90% 이상을 주주에게 배당하여야 함 -90% 이상 배당시 법인세 면제 혜택 -리츠의 미배당소득에 대하여 4%의 소비세 부과 자료: 구홍우 우리나라 부동산 투자회사와 미국 REITs의 자격요건에 관한 비교연구. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 85

113 이처럼 미국 리츠는 1960년대 이후 굴곡이 있었지만 현재까지 성장을 지속하 고 있으며, 미국 자본시장에서 주요한 간접투자 수단의 하나로 정착되고 있다. <표 4-1>은 미국의 리츠관련 법제의 변화과정을 요약해서 보여주고 있다. 미국 리츠의 세부적인 조직형태 요건, 자산구성 요건, 수익구성 요건, 이익배당 요건 등은 <표 4-2>와 같이 요약할 수 있다. 2) 리츠시장 현황과 특성 (1) 시장 규모와 성장 미국 리츠는 그동안 몇 차례의 주기적인 등락을 거듭하면서 성장해 왔다. 특히 1990년대 중반 이후 자본시장과 부동산시장의 통합이 진전되면서 전체 리츠시장 뿐 아니라 개별 리츠의 규모도 대형화되는 추세가 두드러지고 있다. 예컨대 1992 년 리츠펀드 1개당 자산규모가 11.2억달러(1.6조원)였으나 2007년에는 20.5억달 러(3조원)으로 커졌다. 미국 리츠 대부분은 증권시장에 상장된다. 상장된 리츠는 1992년 142개에서 2005년 말 197개를 고점으로 2007년 말 현재는 152개이다. 2006년 기준으로 리츠 상장은 뉴욕증권거래소(NYSE)에 149개(81.4%), 아메리카 증권거래소(AMEX)에 22개(12.0%), 나스닥(NASDAQ)을 포함한 기타 거래소에 12개(6.6%) 등이다. 이 중 149개의 리츠가 2008년 4월 말 현재 FTSE NAREIT 지표에 포함되어 있다. 상장된 리츠의 시장가치는 1992년 159억달러에서 2006년 말 4380억달러로 27 배 성장하였다. 다만, 2007년 초에 나타난 서브프라임 모기지(subprime mortgage) 사태의 악영향으로 부동산시장이 경색되고 금융시장이 흔들리자 리츠의 시장가 치는 2007년 말에 3120억 달러로 전년에 비해 28.8% 하락하였다. 미국에서 금융 위기가 현재에도 진행되고 있기 때문에 금융위기가 리츠산업에 어떤 영향을 미 치고 리츠시장은 어떻게 대응해 나갈 것인지 향후 많은 연구가 기대된다. 86

114 <표 4-3> 리츠 주식의 시장가치 변천 (단위: 백만달러) 연도 합계 지분형(equity) 대출형(mortgage) 혼합형(hybrid) 회사수 시장가치 회사수 시장가치 회사수 시장가치 회사수 시장가치 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,260.3 주 : 시장가치는 주식시장 주가에 각 연도 말의 발행주식수를 곱한 금액 자료: NAREIT 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 87

115 유형별로 보면, 1960년대 도입 초기는 지분형 리츠로 시작하였으나, 개발사업 이 호황이던 1970년대 중반까지 대출형 리츠가 주도했다. 그러다가 부동산시장 버블이 꺼지면서 1977년을 기점으로 지분형 리츠가 대출형 리츠를 추월하여, 2007년 말 현재는 지분형 리츠가 전체 리츠의 93%를 차지하고 있다. <그림 4-4> 리츠의 시장가치 변동 추세 십억달러 Equity Mortgage Hybrid 자료: NAREIT (2) 리츠의 수익률 가. 리츠의 수익률 1960년대 미국 리츠는 기관투자자들이 투자한 지분형 리츠가 주류를 이루었 다. 이때 연간 평균수익률은 11.5%였으며, 이 중 6.1%는 배당금으로 5.4%는 현금 흐름으로 구성되었다. 1970년대에는 석유파동의 악영향에도 불구하고 리츠 전체 의 연평균 수익률이 8.34%에 달했다. 유형별 연평균 수익률은 지분형 리츠가 13.3%, 대출형 리츠가 5.9%, 혼합형 리츠가 9.7%로 나타나, 부동산 자산의 건전 한 운용에 집중한 지분형 리츠가 전체 리츠의 연평균 수익률을 넘어섰다. 1980년대에 리츠는 1981년 제정된 경제부흥세법(Economic Recovery Tax Act of 1981)으로 탄생한 유한파트너십과 경쟁하면서도 연평균 수익률에서 전체 평균 88

116 13.3%, 지분형 리츠는 16.1%, 대출형 리츠는 8.6%, 혼합형은 13.2%를 기록하였다. 1980년대 연 기금들의 부동산 투자 확대와 80년대 후반 유한파트너십 소유 부 동산이 리츠에 편입되면서 수익률이 1970년대보다 높았다. 1990년대 전 기간에 전체 및 개별 리츠의 수익률이 1980년대보다 다소 하락하 였다. 그리하여 연평균 수익률이 리츠 전체는 9.8%, 지분형 리츠는 10.7%, 대출형 리츠는 6.0%, 혼합형은 3.7%를 기록하였다. 다만, 리츠의 시장가치는 시장참여자 가 증가하면서 오히려 상승하여 1997년에는 1000억 달러를 넘어섰다. 이를 세부적으로 살펴보면 다음과 같다. 1990년에는 1980년대에 일어난 대규 모 개발사업으로 부동산 공급과잉이 일어나고, 전반적인 경기가 침체되었으며, 리츠시장에서 서로 간에 경쟁이 심화되는 등의 영향으로 리츠 전체의 연평균 수 익률이 -17.4%로 떨어졌다. 그러다 1991년에 35.7%, 1992년 12.2%, 1993년 18.6% 로 연평균 수익률이 증가하였다. 이것은 금융구조조정 과정에서 시장에 나온 부 실채권 담보부동산을 저가로 매입하고, 채권이자율이 하락하면서 여유자금이 리 츠에 집중 투자되었기 때문이었다. 곧 이어서 1994년 0.8%, 1995년 18.3%, 1996년 35.8%, 1997년 18.9%의 비교적 높은 수익률을 기록했다. 이것은 튼튼한 미국경 제, 낮은 채권수익률, 낮은 인플레이션, 리츠 간의 인수 합병, 기관투자자들의 지속적인 투자 확대 때문이었다. 그러다가 1998년에 리츠 전체의 수익률이 -18.8%, 1999년에는 -6.5%로 하락하였다. 수익성 있는 부동산의 확보가 제한되고, 시장에서 경쟁이 심화되었으며, 부동산이 과잉공급 되는 등 다양한 요인이 복합 적으로 작용했기 때문이었다. 5) 2000년대에 들어서면서 리츠 수익률은 아래 표에서 확인할 수 있듯이 다시 회 복되었다. 1990년대의 연평균 수익률보다 더 높은 이익을 실현하였다. 그리하여 리츠시장의 규모도 일 현재 3120억 달러(456조원)로 8년간 125% 증가 하였다. 5) 한국감정원 부동산정보센터 해외 주요국의 부동산투자기업 등 조사. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 89

117 <표 4-4> 2000년대의 상장 리츠의 시장가치와 수익률 (단위: 백만달러, %) 연도 전체 지분형 모기지형 혼합형 시가총액 수익률 시가총액 수익률 시가총액 수익률 시가총액 수익률 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 자료 : NAREIT. 2008년 6월 30일 기준. 나. 리츠와 다른 금융자산의 투자수익률 비교 먼저, 월부터 월까지 지난 20년간 리츠, 주식, 채권 등의 수익률 을 아래 그림이 보여주고 있다. 이 기간에 연평균 수익률은 리츠가 12.36% 수준 을 유지하여 S&P 500의 13.04%와 NASDAQ의 14.88%보다 다소 낮았다. 그러나, 미국 고수익 채권의 수익률 9.20%보다는 상당히 높게 나타났다. <그림 4-5> 리츠와 금융시장의 20년간 연평균 수익률 변동추이 Russell 2000 Value NASDAQ Composite S&P U tilities FTSE NAREIT Equity Wilshire 5000 S&P 500 FTSE NAREIT All REITs Russell 2000 Growth D omestic H i-yield ML Corp/Govt Percent 주 : 기간( ~ ) 자료: NAREIT. Chart Book

118 이처럼 리츠의 투자수익률이 부동산시장의 수익률보다는 높고, 상대적으로 위 험한 주식시장의 수익률보다는 낮게 나타난 것은, 리츠가 부동산과 주식의 결합 체적인 특성을 갖고 있기 때문인 것으로 보인다. 또한 수익률 수준이 주식과 채 권의 중간정도를 차지하고 있어, 여유자금의 장기간 투자 시 포트폴리오 구성에 서 주요한 고려대상이 될 수 있다는 것을 시사한다. 둘째, 일 기준으로 1년, 3년, 5년, 10년간의 연평균 수익률을 리츠, 6) S&P 500지수, Russel 2000지수, NASDAQ 지수, Dow Jones Industrial 지수 간에 비교한 것이 아래 그림에 나와있다. 여기에서 볼 수 있듯이 5년간의 투자수익률 은 지분형 리츠가 16.64%로 가장 높게 나타났다. 10년간의 투자수익률은 지분형 리츠가 9.63%를 기록하여 Dow Jones Industrial 지수 10.09% 다음으로 높게 나타 났다. <그림 4-6> 상장리츠와 주식의 종합수익률 비교 NAREIT Equity S&P 500 Dow Jones Industrials Russell 200 NASDAQ Year 3-Year 5-Year 10-Year 주 : Compound annual rates, 2007년 12월 31일 기준 자료: NAREIT. Chart Book ) 지분형 리츠의 시장 동향을 나타내는 대표적 지수로 여기서는 NAREIT Equity 지수를 사용하였다. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 91

119 셋째, 리츠, 주식, 채권시장의 수익률이 어떤 방향을 가지고 움직이고 있는지 를 다음 그림이 보여주고 있다. 리츠의 수익률과 S&P 500의 수익률은 1998년까 지 거의 비슷한 형태를 가지고 변해왔다. 지분형 리츠의 수익률과 10년 만기 국 고채의 수익률 역시 1990년 이후 비슷한 모양을 보이고 있다. 요약하면, 1990년 이전에는 리츠와 주식시장의 수익률 변화가 같이 움직인 반면, 1990년 이후에는 리츠가 10년 만기 국고채 수익률과 더욱 비슷한 모양으로 변동하고 있다. 주식 채권 등 여타 투자대상과 리츠가 어느 정도 정(+)의 관계 또는 음(-)의 관계 등 상관관계를 가지고 있다는 것이다. 그런데, 앞에서 논의했던 바와 같이, 리츠의 수익률은 주식보다는 다소 떨어지지만 채권보다는 크게 높았다. 이 때문에 미국 리츠가 투자대상으로서 큰 매력을 갖게 되었다. <그림 4-7> 리츠와 주식시장의 수익률 변동추이 주 : 기간( ~ ) 자료: NAREIT, Chart Book,

120 <그림 4-8> 지분형 리츠 배당률과 10년 만기 국고채 수익률 비교 기간 : 1990년 1월 ~ 2007년 12월 자료 : NAREIT. Chart Book (3) 리츠의 자금 조달 가. 신주발행 리츠는 지분투자자 모집을 통하여 자기자금을 조달하는 것이 일반적이다. 즉, 리츠는 최초 펀드 모집 시 기업공개를 통하여 지분자금을 모집하며, 이후 투자자 금의 확대가 필요할 경우에는 유상증자를 통하여 추가자금을 조달한다. 기업공 개와 유상증자를 통해 조달한 리츠주식 대부분은 증권거래소에 상장되어 거래된 다. 미국의 경우 1993년부터 리츠주식 발행이 본격화되었다. 1997년과 1998년에 는 기업공개와 유상증자를 통한 조달금액이 각각 327억 달러 및 215억 달러에 달하여 대중적인 부동산 간접투자상품으로 정착하였다. 최근에는 리츠가 대형화 되면서 기업공개보다는 유상증자를 통하여 자금을 조달하는 것을 볼 수 있다. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 93

121 <표 4-5> 리츠 기업공개 등 유가증권 발행 실적 (단위: 백만달러) 연도 합계 기업공개(IPO) 추가증자 무담보회사채 담보부회사채 건수 금액 건수 금액 건수 금액 건수 금액 건수 금액 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 자료: NAREIT 나. 외부 차입 리츠는 수익의 90% 이상을 매년 투자자에게 배당해야 한다. 즉, 이익금의 사내 적립이 근본적으로 불가능한 구조이기 때문에 신규자산의 취득, 차입원금 상환 및 차환 등에 한계가 있다. 따라서, 신규사업으로 확장하기 위해서는 기존자산을 처분하거나 새로운 자금을 조달해야 하므로, 항상 회사의 자본구조를 적절하게 유지하고 이용 가능한 부채조달 통로와 방법을 사전에 확보할 필요가 있다. 경영 자는 차입자본의 조달 가능성, 조달 비용, 주식시장과 채권시장 간의 관계변화 등을 미리 예견하고 준비해야 한다. 리츠는 사업 확장과 기업운영에서 레버리지 효과를 누리기 위하여 공모 및 사 모방식을 통해 채권 발행, 기업어음(CP) 발행, 은행 차입 등을 활용한다. 장기로 94

122 투자자금을 운영하는 리츠의 특성 상 장기 자금조달 수단은 무담보회사채(35%) 와 상업용저당채권(CMBS) 등이 주류를 이룬다. 미국 리츠의 평균 부채비율은 42%이다(<표 4-6> 참조). 이처럼 외부차입 비중이 낮은 것은 1970년대에 과다한 단기차입으로 상당 수의 리츠가 도산된 경험에 기인한다. 이때의 경험 이후로 리 츠 운영에서 투자자 보호와 사업 안정성이 무엇보다도 강조되었고, 특히 개발형 리츠는 아주 보수적으로 운용하는 관행이 정착되었다. 1990년대 이후에는 기존의 담보대출 대신에 신용에 근거한 부동산금융이 확대 되었다. 이때 신용에 기반한 금융은 단순히 단일 자산의 가치, 현금 흐름, 위험요 소만을 고려하지 않고 채무자의 모든 자산과 운영에 대한 평가에 기반을 둔 채무 자의 총체적인 신용을 고려한다. 공모채(public debt)는 증권거래위원회에 등록되어 인수인이 발행사채를 일괄 인수한 후 유통시장에서 매각한다. 인수인은 주로 투자은행과 은행의 투자금융 자회사들이다. 공모사채는 회사채(bond), 중기 지불증서, 기업어음, 또는 상업용 저당채권의 형태를 취한다. 사모채(private debt)는 기관대출자인 은행, 모기지 발행기관, 투자은행 등이 중 개인으로 활동하고, 대부분 생명보험회사, 연기금, 은행, 저축기관, 금융회사들이 투자한다. 브리지 금융, 취득 금융, 조건부 융자와 같은 사모채들도 은행, 저축기 관, 투자은행으로부터 담보 및 무담보 신용한도를 이용하는 것이 가능하다. (4) 리츠 운용의 특성과 투자대상 가. 리츠 운용의 특성 리츠 투자수익의 원천은 기본적으로 보유자산의 운용을 통해 발생하는 정기적 인 현금흐름이다. 리츠 수익의 배당은 운영수익(FFO: Funds From Operation)를 기 준으로 하는 만큼 감가상각이 감안된 회계적 수익보다 현금흐름이 더욱 중요하 다. 발생수익을 투자자에게 대부분 배당하기 때문에 내부유보를 통한 성장보다 는 배당의 안정성을 중시한다. 이러한 배당 안정성은 지속적인 성장에 필요한 유 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 95

123 상증자의 성공여부를 판가름하는 중요한 기준으로 작용한다. 또한, 리츠는 자산 운영을 전문 자산운용회사가 관리함으로 효율성을 높일 뿐만 아니라 투명성도 강화한다. 이와는 별도로 리츠가 간접투자펀드인 만큼 공시제도, 금융감독을 통 해 투자자 보호장치가 뒷받침되어야 제도의 안정적 운영이 가능하다. 나. 운용 대상 리츠 투자자산은 현재 및 미래에 고정적 안정적 현금흐름이 있는 자산으로 서, 해당자산 소유자의 신용도가 상대적으로 우수하거나 자산의 현금흐름에 대 한 최근 자료가 있는 자산이 유리하다. 이러한 특성을 가진 리츠의 투자대상으로 는 업무용빌딩, 쇼핑센터, 창고 및 산업시설, 임대아파트 및 이동주택, 호텔, 골프 장, 병원 등 다양하다. 최근에는 패스트푸드 체인점, 교도소, 극장과 같은 새로운 분야에도 진출하고 있다. <그림 4-9> 미국 리츠의 유형별 투자현황 분산투자 6% 의료시설 9% 업무용/산업용 22% 기타전문시설 5% 호텔 6% 소매판매시설 27% 자기보관창고 6% 주거용 14% 모기지 5% 자료: NAREIT

124 <그림 4-10> 미국 리츠의 유형별 평균 규모 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 업무용/산업용 호텔 모기지 주거용 자기보관창고 소매판매시설 기타전문시설 분산투자 의료시설 Hybrid 단위: 백만달러 자료: NAREIT 일 현재 미국리츠협회(NAREIT)는 리츠의 유형을 산업용/업무용, 상 업시설, 주거시설, 분산형, 숙박시설/휴양지, 개인용 창고, 의료시설, 특수목적시 설, 혼합형 리츠, 주택저당채권 등 10가지로 분류하고 있다. 유형별 투자와 비중 을 살펴보면, 산업용/업무용 시설 투자규모가 661.7억 달러(22.6%), 상업시설 투 자규모가 757.3억 달러(25.9%)였다. 주거시설에 대한 투자규모는 387.6억 달러 (13.2%)로 상업시설 및 산업용/업무용 다음으로 높은 비율을 나타냈다. 주택저당 채권에는 5.5%가 투자되어 상대적으로 낮은 비중을 차지하였다. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 97

125 <표 4-6> 2007년도 리츠의 유형별 투자현황과 수익률 및 부채비율 (단위: 백만달러, %) 자산구분 개수 자기자본 총수익률 부채이용률 상대 배당률 시장총액 부채율 이자 비중 보상율 업무용/산업용 26 88, 업무용 15 47, 산업용 6 29, 복합 5 11, 소매판매시설 , ShoppingCenters 15 41, 대형 상점 7 62, Free Standing 5 7, 주거용 21 52, 임대아파트 17 49, 이동식주택 4 2, 분산투자 7 24, 호텔 11 25, 의료시설 9 28, 자기보관창고 3 2, 기타전문시설 5 17, Equity 소계 , CMBS(상업용) 13 5, MBS(주거용) 13 8, Mortgage 소계 26 13, Hybrid 소계 4 5, 산업 총계 , 주1) 2007년 자료는 2007년 9월 기준임, 총수익률 및 배당률은 2007년 12월 기준임 2) 자기자본 시장총액 운영 자회사를 포함한 시장총액, 기준일 현재의 주가에 보통주 발행 총수를 곱한 금액 3) 총수익률 = 주식배당수입에 주가상승액을 합한 수익률 4) 배당률 = 연간 배당금액을 기준일의 주가로 나눈 비율 5) 부채률 = 총부채를 시장 자본총액(주식+회사채)으로 나눈 금액 6) 이자보상율 = 이자비용으로 EBITDA를 나눈 비율 (EBITDA : 회사의 이자, 세금, 감가상각 그리고 이연상각 전의 이익) 자료: SNL Securities. NAREIT. 98

126 3. 호주의 리츠 1) 호주의 간접투자신탁제도 개요 최초의 상장부동산투자신탁(LPT: Listed Property Trusts)으로 알려진 호주 리츠 (A-REITs: Australian Real Estate Investment Trusts)는 1971년 설립된 토지임대회사 (Land Lease Corporation)가 600만 호주달러(58억원) 7) 상당의 일반부동산 신탁증 권(General Property Trust)을 주식시장에 상장함으로서 시작되었다. LPT는 신탁 법 상 세금혜택을 받은 투자상품으로서 일반 투자가에게도 비주거용 부동산에 서 투자수익을 얻을 수 있는 기회를 제공할 목적으로 개발되었다. 이후 1990년대 초반까지 약 20년 동안 LPT시장은 급격히 성장하여 1991년에 48억 호주달러(4.6 조원) 규모로 800배 성장하였다. 이러한 성장세는 2000년대에도 지속되어 2007년 말 현재 1,200억 호주달러(115조원) 규모로 성장하였다. 이 규모는 호주 증권거래 소(ASX) 총자산의 10%, 8) 전 세계적으로 상장된 부동산증권의 12%에 해당한다. 호주 리츠는 상장 유무를 기준으로 상장부동산투자신탁(LPT)과 직접부동산펀 드(Direct Property Funds)로 나눌 수 있다. 직접부동산펀드는 다시 부동산조합 (Property Syndication)과 비상장부동산투자신탁(UPT: Unlisted Property Trust)으로 구분한다. 부동산조합은 포트폴리오로서의 중요성이 인식되어 일반 투자자들이 주로 이용하는 반면, 비상장부동산신탁은 주로 기관투자자들이 이용한다. LPT는 증권거래소에 상장하는 상장형 부동산투자신탁이며 신탁증서를 소유 한 주주(unite holder)들은 증권거래소에 상장된 일반주식처럼 자유롭게 거래를 할 수 있으므로 유동성 측면에서 매우 뛰어나다. 투자자들은 배당, 조세혜택, 자 본이익을 통하여 이익을 창출할 수 있다. LPT와 비상장부동산투자신탁(UPT) 간 에 있는 차이점은 상장 유무이다. UPT는 상장하지 않는 대신, 12개월이라는 표준 상환기간을 지정하여 환금성 또는 유동성에서 상당한 제약을 받는다. 하지만, 상 7) 1호주$=962원( 일 매매기준율) 8) 2005년 말 현재 기준이며 미국 리츠의 경우는 미국증권거래소 총 자산의 1% 정도이다. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 99

127 장하지 않았기 때문에 가격 변동성에 대한 위험은 LPT보다 작다. 반면에 LPT는 증권거래소에 상장하고 거래가 자유롭게 이루어지므로 가격 변동성이 상대적으 로 높다고 알려져 있다. 2003년 현재 LPT와 UPT를 비교하면 다음과 같다. LPT는 53개의 펀드가 있고, 소유 부동산은 1,455개이며, 운용하는 부동산의 시가총액은 800억 호주달러에 달 하고, 투자자는 52만명에 달한다. 일반 개인투자자가 가장 많이 참여하고 있다. 반면에, UPT는 펀드 수는 LPT와 비슷하지만 펀드의 시가 총액과 참여하고 있는 투자자 수는 상대적으로 미약하다. 부동산조합(PS)은 펀드 수는 가장 많으나, 운 용자산 규모나 투자자 수에서 UPT보다는 크지만 LPT에 비하면 상대적으로 미약 하다. 대형자산펀드(Wholesale Property Funds)는 퇴직연금과 같은 대형 투자자들에 게 적합하도록 리스크가 낮고 그에 합당한 포트폴리오 구성과 자산운용 서비스 를 제공하는 펀드이다. 자산증권펀드(Property Securities Funds)는 LPT에 개인 투 자자들이 직접 투자하기 보다는 전문적인 포트폴리오를 구성하여 이를 관리하는 전문자문회사에 의뢰하여 투자자 대신 운영하는 형태의 펀드이다. <표 4-7> 2003년도 호주 부동산투자회사의 종류별 현황 Fund Category 펀드수 투자부동산수 총자산 (백만$) 순자산 (백만$) 투자자수 Listed Property Funds 53 1,455 80,000 48, ,000 Unlisted Retail Funds , ,000 Property Syndicates ,100 3,900 81,300 Mortgage Funds 99-15,000 15, ,000 Wholesale Property Funds ,700 16,400 2,060 Property Securities Funds 87-21,300 21, ,000 Institutional Holding Funds ,500 11, Totals 690 2, , ,200 1,010,800 자료: Australian Property Funds Industry Survey

128 당초 UPT는 1980년대 후반까지 부동산경기 상승을 타고 급성장하였다. 그러 나, 1990년대 초 전국의 사무실 공실률이 20%에 달하는 등 부동산경기가 침체되 자 상황이 변했다. 투자자들의 환매요청이 급증하자 UPT는 대량의 자금 유출이 발생하면서 유동성 위기를 겪었고 UPT 운영이 부실화되었다. 이런 위기에 직면 하여 금융기관이 300억 호주달러 규모에 달하는 부실채권 담보부동산을 떠안게 되자 호주 증권감독원(Australian Securities Commission)은 부실 UPT를 정리하는 방안으로 UPT를 LPT로 강제로 전환시켰다. 이 결과 14개의 UPT가 LPT로 전환 되었다. 이처럼 1990년대 초 UPT시장이 붕괴되면서 LPT가 급격히 성장하였다. 기관투자가 역시 부동산을 직접투자 하는 것보다 유동성이 높은 LPT 증권을 보 유하는 부동산 간접투자를 선호하였다. 고용주의 퇴직연금 분담금이 급격히 증 가하면서 이 자금이 LPT에 투자되자 LPT시장이 급성장하였다. 국제적으로 LPT라는 용어보다 리츠(REITs)라는 용어가 유사 금융제도를 설명 하는데 많이 쓰이고, 국제 투자자들도 REITs라는 용어에 익숙하다는 현실을 반 영하여 호주 증권거래소(ASX)와 S&P는 2008년 3월에 LPT 대신 A-REITs(호주 리츠)라는 용어를 사용하기로 결정하였다. 2) 호주 리츠의 개요와 구조 가. A-REITs의 개요 A-REITs, 즉 종전의 LPT는 위험(risk)에 비해 상대적으로 높은 수익률을 제공 하면서 호주 증권거래소에서 가장 성공적인 투자상품의 하나로서 자리매김하였 다. 과거 20년간의 추이를 보아도 상대적으로 낮은 가격 변동성을 보여주었다. A-REITs는 폐쇄형 부동산투자신탁으로 운영되고 있어 추가적인 투자자의 참여 가 제한된다. 그래서 증권거래소에 상장하여 일반주식처럼 자유롭게 거래할 수 있게 하고, 증권거래소의 거래시간대에 증권 중개회사 및 주된 자문회사를 통하 여 거래가 가능하다. 2007년 현재 70개의 A-REITs가 증권거래소에 상장되어 있 으며, A-REITs 대부분은 위탁관리 방식을 취하고 있으나 일부는 자기관리를 지 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 101

129 향하고 있다. 9) A-REITs는 오직 부동산에 투자를 하기 위하여 불특정 다수의 주주들로부터 자 금을 모집할 수 있는 신탁증권 방식의 상장제도다. A-REITs는 회사법 의 일부 인 관리투자법 및 호주 주식시장 상장규칙(Australian Stock Exchange Listing Rules) 에 의한 신탁규약을 준수하여야 한다. A-REITs는 한시적인 신탁조직으 로서 A-REITs 지분은 주식시장에 상장되어 자유롭게 거래될 수 있으며, 자산에 대한 권리는 균등한 주식단위로 분할된다. A-REITs 주식은 부채를 제외한 전체 적인 자산에 해당하는 것이지 개별적인 부동산 자산에 해당하는 것은 아니다. 지 속적으로 운영가능한 일반회사의 구조를 가지고 있는 미국의 리츠와 달리, A-REITs는 영속적인 조직이 아니며 계약방식의 신탁규약에 따라 약 80년 정도의 기한으로 운영한다. A-REITs에 투자한 주주들은 신탁운용에 따른 수익을 배분받 게 되며 투자지분의 범위 안에서 유한책임을 분담한다. 나. A-REITs의 구조 10) A-REITs는 미국 리츠와 같이 소득세법 의 적용에 있어서 다음과 같은 조직 요건을 충족하면, 과세대상의 모든 소득에 대하여 36%에 달하는 법인세를 면제 받는다. 첫째, A-REITs를 구성하는 주주들이 500명 이상이여야 하며 각각의 주주 들은 최소한 2,000호주달러(190만원) 이상의 지분을 보유하여야 한다. 둘째, A-REITs의 운영 주체인 책임법인이 75% 이상의 자금을 임대수익용 부동산에 투 자하여야 한다. 셋째, A-REITs는 상업적 거래행위에 전체 자금의 30% 이상을 투 자하지 말아야 한다. 넷째, A-REITs는 과세대상 소득의 전부, 즉 100%를 주주들 에게 배당하여야 한다. 11) 다섯째, A-REITs의 수입으로 인정되는 것은 임대수입, 이자수입, 배당에 의한 수입으로 한정한다. 법인세를 면제받기 위해서는 이와 같이 A-REITs가 소극적인 투자형태를 유지 9) A-REITs에 관한 자세한 내용은 호주증권거래소에서 발행한 Listed Managed Investments 참조. 10) 한국감정원 부동산정보센터 해외 주요국의 부동산투자기업 등 조사. 11) 특히 발생된 모든 과세대상의 소득이 주주들에게 배당되지 않은 경우에는 미배당 수익에 대하여 49%의 최고 소득세율이 적용된다. 102

130 하여야 하고, 장기적인 투자형태를 유지하여야 하며, 정규적으로 부동산을 매매 할 수 없다. 이 같은 제한으로 A-REITs는 투기목적의 단기매매를 하지 않고 부동 산의 장기투자라는 당초목적에 부합하고자 한다. 회사형인 미국 리츠와 마찬가 지로 A-REITs는 단일 책임법인에 의한 자기관리 형태를 갖고 있으며, 이를 위해 서 신탁자산별로 반드시 법적인 책임법인을 지정하고 책임법인은 피신탁자와 자 산관리자의 역할을 담당하는 책임담당관을 선임하여야 한다. 또한 운영을 위탁 하는 경우에 A-REITs는 책임법인의 자산운용회사와 계약을 체결하여 자산의 매 입, 보유, 처분, 수익 배분 등의 전반적인 운영을 맡기게 된다. <그림 4-11> A-REITs의 구조 A-REITs의 법적구조는 기본적으로 신탁규약(trust deed)에 의한 비영속적인 신 탁구조로서 책임법인이 주주들을 대신하여 자산을 소유하며 주주들에게 주식을 발행한다. A-REITs는 책임법인이 경영을 담당하는 외부경영자를 임명하여 주로 수익성 있는 부동산(주거용 부동산은 제외)에 직접투자하는 자산신탁을 하고, 총 자산 가치의 일정 비율을 수수료로 지불하며, 과세대상 소득의 전액을 주주들에 게 배당할 경우 세금이 면제된다. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 103

131 세무구조 <표 4-8> 호주 리츠와 미국 리츠의 비교 호주 리츠 과세대상소득 100%를 주주에게 배당시 법인세 면제 미국 리츠 과세대상소득 90%를 주주에게 배당시 법인세 면제 도입연도 증시상장 비상장 허용 비상장 허용 최소자본 없음 없음 최소 주주 500명 이상 100명 이상 부동산투자 부동산 임대수입이 총 수입의 50%이상이어야 함 75% 이상 수익배분 100% 90% 이상 경 영 자 회사구조 법적구조 현 황 외부위탁 총자산에 의해 수수료 지불 기본적으로 신탁 구조 주주에게 주식(units) 발행 신탁규약에 의해 신탁회사가 자산을 소유하며, 비영속적 조직 2007년 현재 1,200억 호주달러 (미화 930억 달러) 종 류 부동산에 직접 투자하는 자산신탁 자기경영 또는 외부위탁 비용은 일반경비로 처리 기본적으로 회사형 구조 주주에게 주식(shares) 발행 영속적인 유한책임의 회사법인으로, 소유권 등기이전 가능 2007년 현재 3,120억 달러 지분형, 채권형, 혼합형이 혼재하나 주로 지분형 투자 3) A-REITs의 현황 및 특징 2007년 말 현재 약 70여개의 A-REITs가 상장되어 있고, A-REITs시장 규모는 1,200억 호주달러 (115조원)로 성장하였다. 자본총액이 2004년 한 해에 158% 증 가하는 등 급속한 성장 추세를 보여주고 있으며, 2005년 현재 호주의 투자 대상 급 부동산의 49%가 A-REITs에 의해 증권화되었다. 투자 대상급 부동산의 18%가 증권화된 미국 리츠보다 양호하다는 평가이다. A-REITs가 호주 자본시장에서 차 지하는 비중이 1986년 2%에서 2005년 현재 10%를 초과할 정도로 급성장하였다. A-REITs의 2006년 12월까지의 6개월 수익률은 S&P/ASX 200 Property Index는 22.3%, S&P/ASX All Ordinaries Index는 12.1%를 나타냈다. 2007년 6월까지의 6개 104

132 월 수익률은 S&P/ASX 200 Property Index는 18.9%, S&P/ASX All Ordinaries Index 는 25.4%를 나타냈다. 12) <그림 4-12> A-REITs의 시장가치 변동 추세 Jun 1998Jun AUD$ Billion 1999Jun 2000Jun 2001Jun 2002Jun 2003Jun 2004Jun 2005Jun 2006Jun 2007Jun 자료: Australian Securities Exchange (ASX) A-REITs는 금융기관과 부동산 개발업자가 주로 설립하지만, 자산관리회사 (AMC)가 설립 운영하기도 한다. 13) A-REITs는 상품 내에 자산운용회사 혹은 부 동산 운용회사의 지분 포함 여부에 따라 구분 가능한데, 자기관리가 허용되지 않 는 A-REITs의 단점을 보완하고자 최근 결합증권방식(Stapled Securities Approach) 을 채택하였다. 단독(Stand-alone) A-REITs는 기존 A-REITs와 같이 회사 보유 부 동산에 대한 수동적 지배권을 가지며 자산운용회사와 계약을 맺어 이익을 발생 시키는 반면, 결합(Stapled) A-REITs의 경우 자산운용회사 혹은 부동산개발회사 와 연계시켜 이들에 대한 지분을 자신의 A-REITs에 포함시킨다. 결합방식의 채 택은 A-REITs로 하여금 운용ㆍ개발회사를 소유한 효과를 발생시켜 보다 적극적 으로 소유부동산을 운용ㆍ개발할 수 있는 기회를 제공하였다. 다만, 소유부동산 의 개발과 같은 적극적인 이용으로 인한 소득은 과세대상으로 간주된다. 12) BDO Corporate Finance "BDO Listed Property Trust Survey 2006". 13) 호주 최대 리츠인 Westfield Holdings의 자산 규모는 월 현재 294억 호주달러이다. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 105

133 자산 운용은 업무용빌딩, 소매판매, 공장, 호텔, 영화관 등 대부분 상업용 부동 산 부문에 투자한다. 2000년 이후 최근에는 미국, 유럽, 일본 등 해외부동산에만 전문적으로 투자하는 A-REITs가 급속도로 증가하고 있는 것으로 알려져 있다. 4. 일본의 리츠 1) 도입배경 및 전개 일본에서 부동산증권화는 1980년대에 등장한 부동산소구화( 小 口 化 )상품을 기 반으로 출발하였다. 소구화상품은 부동산의 공유지분권에 대한 조합방식과 신탁 방식을 통해 출시되었다. 이후 1988년에 국철청산사업단이 토지처분방식의 하나 로 신탁수익권 분할방식을 도입하였다. 동 사업단은 1991년에 부동산변환융자방 식을 이용하여 부동산증권화에 금융기법을 응용하였다. 그런데, 지난 50여 년간 수직적으로 상승하던 지가가 1990년 최고 절정기를 기점으로 잠시 상승세를 지 속하다가 하락하기 시작하였다. 이 같은 현상 속에서 일본에서는 다양한 방법으 로 부동산에 유동성을 부여하고자 하였다. 1995년에 부동산특정공동사업법 에 의한 부동산소매화를 통해, 1998년에는 SPC법 을 제정하여 부동산증권화 를 통해 기관투자가들에게 판매하려는 움직임이 본격화 되었다. 2000년에는 SPC법 과 투자신탁법 을 개정하여 일본 리츠(J-REITs: Japanese REITs)의 제도적 구조를 정비하기 시작하였다. 그리고, 월 투자신탁법 을 투자신탁및투자법인에관한법 (이하 투 자신탁법)으로 개정하여, 종래 유가증권에 한정하던 투자신탁 운용대상을 부동 산 등으로 확대하였다. 투자신탁법 에 의한 투자제도는 투자신탁제도와 투자 법인제도도 나눌 수 있다. 투자신탁제도는 계약형(또는 신탁형) 투자신탁이고, 투자법인제도는 회사형 투자신탁이다. 투자신탁제도는 위탁자-지도형 투자신탁 과 위탁자-비지도형 투자신탁으로 분류된다. 부동산에 투자하는 부동산투자신탁 은 투자법인제도이다. 106

134 <표 4-9> 일본의 투자신탁제도 개요 투자신탁법 상 현행 제도 투자신탁제도 위탁자-지도형 투자신탁 위탁자-비지도형 투자신탁 투자법인제도 J-REIT 이후 월 증권투자신탁법(Japan's Securities Investment Trust Law) 이 개정되면서, 본격적인 부동산 간접투자가 가능해지고 J-REITs가 등장하게 되었 다. 수 개월 후 동경증권거래소(TSE)에 부동산투자신탁증권시장이 만들어졌고, 월에 2개의 부동산 투자회사가 등록되었으며, 14) 월 최초의 J-REITs 가 발행되면서 본격적인 시장이 형성되기 시작하였다. 그러나 기대와 달리 발행 초기 J-REITs는 9.11테러 등의 영향으로 큰 관심을 받지 못했다. 2003년에 들어와서야 개인 및 기관 투자가들의 관심을 끌게 되었다. 이후 점차 기관투자가들이 사모펀드에 거액의 투자를 시작하면서 J-REITs가 본 격적으로 활성화되기 시작하였다. 15) 2) J-REITs의 구조 및 법적요건 (1) J-REITs의 구조 현재 상장된 J-REIT 전 종목은 투자신탁법 에서 규정하고 있는 투자법인제 도를 기반으로 설립되고 있다. 투자법인제도는 투자법인을 중심으로 투자자, 설 립 기획인, 일반사무 수탁자, 자산 보관회사, 회계 감사인 등으로 구성된다. 투자 법인은 J-REIT의 주체가 되는 법인으로서 투자신탁법 의 규정에 근거하여 설 립된다. J-REIT는 출자 총액 1억엔 이상의 자본금이 있어야 하고, 내각총리대신에 등록 함으로서 설립되며, 투자주 및 투자법인에 출자하는 투자가들로 구성된다. J-REIT의 의사결정기관은 투자주총회이며, 업무수행 기관은 임원회이다. 임원은 14) 일본부동산투자회사(Japan Real Estate Investment Corporation)와 일본건물펀드(Nippon Building Fund) 15) 한국감정원 부동산정보센터 해외 주요국의 부동산투자기업 등 조사. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 107

135 집행임원과 감사인이다. 투자법인의 특징은 실제의 투자여부에 대한 판단은 모 두 투자신탁 위탁업자가 하며, 분배금이 손실금으로 취급된다는 것을 들 수 있 다. J-REIT의 매입과 매도에 대한 거래장소 및 환금방법은 일반주식과 동일하지 만 용어가 다르다. 예컨대, J-REITs의 투자법인은 일반 주식회사에 해당하고, 투 자구는 주식, 투자증권은 주권, 투자구가격은 주가, 투자주는 주주, 분배금은 배 당금과 같은 의미를 지닌다. <그림 4-13> 일본의 투자법인제도 <표 4-10> J-REITs와 일반주식과의 비교 구분 주식 J-REIT 종래의 부동산증권화상품 거래가능장소 각 증권회사 창구 특정 부동산회사, 은행 환금방법 각 증권회사의 창구(매입/매도) 만기 상환/상대 거래 상대적 수익율 저 고 중 세제 양도소득세 등 주식과 동일 주식과 다름 (2) J-REITs의 법적요건 J-REITs의 법률적 구조는 크게 4가지 법률과 기준, 즉 투자신탁법, TSE 상 장기준, 법인세법, 조세특별조치법 등에 의해 규제되고 있다. 108

136 예를 들면, 투자신탁법 은 운용대상에서 개발되고 있는 건물을 배제하고 있 으며, TSE는 투자법인 총자산의 50% 이상이 수익물건이어야 한다는 것을 전제 하고 있다. 따라서 J-REITs는 이미 현금흐름이 존재하는 수익물건을 핵심으로 하 는 비교적 안전한 부동산 포트폴리오에서 시작하는 것이다. 구분 내용 관련근거 운영범위 - 부동산 임대 투자신탁법 - 부동산 개발은 제외 TSE 등록기준 - 총자산의 최소 50% 이상을 수익창출 부동산으로 구성 투자기준 - 총투자의 최소 75% 이상을 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자 TSE 등록기준 배당금 - 과세 소득의 최소 90% 이상 배당 법인세법 소유권 제한 투자자 구성 법인세 부동산 거래세 배당 소득세 <표 4-11> J-REITs의 주요 요건 및 관련 법률 - 기타 기업 발행 주식의 50% 이상 소유제한 - 주식수 또는 투자자금 중의 하나로 계산하여 기타 기업의 총 발행 주식 또는 투자 금액의 50%에 상당하는 주식 또는 투자에 대한 제한 - 회계연도 말 50unit 이상 투자자 또는 자격을 갖춘 기관 투자자만으로 소유 - 상위 대 투자자가 50% 미만 소유 - 상위 10대 투자자가 75% 미만 소유 - 90% 배당규칙 및 기타 요건에 해당사항이 없음을 전제로 배당금의 경비 처리 가능 - 자금(도입)으로 부동산을 매입하는 경우 이전 등록세 감면 - 자금 마련을 위해 부동산을 매각하는 기업에 대한 특혜조치 (납세연기: UP-REIT) 없음 - 상장주식과 동일하게 과세(개인) - 상장주식과 동일하게 과세하나 과세소득으로부터 제외하는 규정은 적용되지 않음(기관) 자료: 이소한 외 리츠란 무엇인가?. p. 56 표를 재구성 투자신탁법 특별과세조치 관련법 특별과세조치 관련법 TSE 등록기준 특별과세조치 관련법 특별과세조치 관련법 TSE는 또한 총자산의 75% 이상을 부동산과 그와 관련된 자산에 투자할 것을 요구하고, 운용법인이 본래의 목적 이외로 영업활동을 하는 것을 제한하고 있다. 운용법인이 과세소득의 90% 이상을 배당하면 당해 배당은 경비처리가 인정되어 과세가 면제된다. 운용법인은 다른 회사 주식의 50% 이상을 보유할 수 없다. 투 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 109

137 자자 수에 대한 제한도 있는데, 개인투자자가 있는 경우 기말 시점에서 50명 이 상이 되어야 한다. 이러한 조건이 충족되지 못할 경우 투자자는 기관투자가들만 으로 구성하도록 제한하고 있다. 실제로 개인투자자가 0이라는 것은 불가능하므 로 50명 이상의 개인투자자를 확보할 필요가 있다. <표 4-12> J-REITs 관련 세제 구분 종류 J-REIT 부동산취득세 양도 등록면허세 법인세 양도과세 부동산취득세 토지평가액 1/2 취득 등록면허세 특별토지보유세 비과세 소비세 건물분(5%) 고정자산세 토지과세표준 1.4% 건물평가액 1.4% 보유 도시계획세 토지과세표준 0.3% 건물평가액 0.3% 특별토지보유세 과세정지 법인세 이익과세( 損 金 산입요건있음) 주: 대상 부동산이 현물매매인 경우 일부 투자자가 리츠주식을 독점하는 것은 배제하고 있다. 조세특별조치법 은 상위 3명의 투자자가 주식총액의 50% 이상을 보유하는 것을 금지하고, TSE는 상위 10명의 투자자가 75% 이상 보유하는 것을 금지하고 있다. 투자법인이 부동 산을 매매하였을 경우 부동산 유통과세는 일정 요건을 갖추면 취 등록세 등이 감면된다. 개인투자가들의 배당 과세는 일반적인 주식배당과 동일하게 취급된다. 법인투자가도 기본적으로 동일하나 과세소득 공제는 인정되지 않는다. (3) J-REITs의 상장 기준 부동산투자신탁증권은 투자신탁법 에 따라, 신탁형의 위탁자-지도형 투자 신탁 수익증권 과 위탁자-비지도형 투자신탁 수익증권 및 회사형의 투자법인 투자증권 3종류로 분류한다. 모두 증권거래소에 상장이 가능하다. 현재 J-REIT 110

138 로서 상장된 것은 회사형인 투자법인 투자증권 뿐이다. J-REIT의 상장 심사기준은, 도쿄증권거래소에 상장할 경우, 사단법인투자신탁 협회의 회원이 전제 되어야 한다. J-REITs와 관련된 주요 기준으로는 펀드 운용 자산 중 70%이상이 부동산 투자여야 하고, 4,000구 이상의 상장구 수가 유지되어 여 한다. J-REITs 상장기준 중에서 특이한 사항은, 대부분의 자격요건 기준이 상 장 시에는 예정된 것 으로 명시하고 있으므로, 이 같은 기준에 미달하여도 주식 시장에 상장은 가능하다. 하지만, 1년 이내에 자격요건 기준을 맞추지 못하는 경 우 상장 폐지대상이 된다. <표 4-13> J-REITs 상장 기준 주요 항목 부동산의 비율 부동산 이외의 자산 운용회사의 적격성 상장구 수 순자산의 액 총자산의 액 환불에 관하여 1구 당 순자산 투자주 수 상장 심사기준 내용 펀드의 운용자산 중 부동산의 비율이 70%이상이 될 것으로 예정되어 있을 것 부동산 이외의 자산이 산정의 결과 부동산으로 보여 지지 않는 부분이 현금 및 현금동등물에 한정되는 것 펀드를 운용하는 투자신탁위탁업자 또는 신탁회사 등 이 투자신탁협회의 회원 4,000구 이상이 될 것으로 예정된 것 10억엔 이상이 될 것으로 예정된 것 50억엔 이상이 될 것으로 예정된 것 원칙으로서 규약등에 의해 투자주의 청구에 의한 환 불을 할 수 없는 것이 확정하고 있을 것 5만엔 이상이 될 것으로 예정된 것 대규모 수익자를 제외한 수익자 또는 대규모 투자투 를 제외한 투자주의 수가상장시 까지 1,000명 이상이 될 전망이 있을 것 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 111

139 3) J-REITs의 시장 동향 (1) 시장 규모와 성장 일 시가총액 2600억엔의 J-REITs 2개 종목이 최초로 상장된 후 J-REITs는 계속 성장하여, 월에는 상장수가 27개 종목으로 늘었고, 월 말에는 42개 종목으로 증가하였다. 출범이래 8년만에 J-REITs 시장의 시가총 액은 약 4조엔에 달하여 15배 이상 성장하였다. 다만, 미국의 서브프라임 사태의 여파로 최근 2개 종목의 상장이 폐지되었고, 월 약 6조엔 이상이던 시가총 액이 월에는 30% 이상 하락하였다. <그림 4-14> J-REITs 상장종목수의 추이 상장수 년도 J-REITs와 일반주식을 비교하면, 월 말 현재 J-REITs 시가총액은 도쿄증 권1부 시가총액의 약 1.0%를 차지하고 있고, 도쿄증권1부 부동산산업 시가총액 의 약 40%에 달하고 있다. 이 비율은 2005년 후반기에 일시적으로 하락했지만, 이후 지속적으로 상승하여 도입 당초와 비교하면 현저히 높아졌다. 112

140 <그림 4-15> J-REIT와 TOPIX의 시가총액 추이 주: J-REIT시가총액은 J-REIT상장회사( 東 証, 大 証 포함)의 시가총액을 합계하여 산출함. <그림 4-16> J-REIT와 동경증시1부 부동산업태 시가총액의 추이 주: J-REIT시가총액은 J-REIT상장회사( 東 証, 大 証 포함)의 시가총액을 합계하여 산출함. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 113

141 (2) J-REITs의 투자대상 부동산 상장된 42개 종목의 J-REIT가 투자한 부동산은 일본 전역에 걸쳐 1,700동을 넘 는다. 투자부동산은 업무용빌딩, 주택, 상업 시설, 물류 시설, 호텔, 노인주택, 인 프라시설 등 다양하다. J-REITs는 특정 부동산에 집중투자하는 형태와 복수의 용 도로 분산투자하는 형태로 구분할 수 있다. 즉, 업무용빌딩 특화형, 고급 임대주 택 특화형, 상업시설 특화형, 물류시설 특화형, 호텔 특화형의 J-REITs와 2개 이 상에 투자하는 복수형 형태의 J-REITs가 존재한다 월 말 현재 J-REIT 보유 자산을 용도별로 보면 업무용건물이 53%로 과반 이상을 차지하고, 주택이 21%, 교외형 상업시설 12%, 도시 상업시설 7% 등으로 구성되어 있다. <그림 4-17> J-REIT 보유자산의 용도 비율 교외상업시설 12% 도시상업시설 7% 호텔 3% 물류시설 2% 인트라시설 1% 기타 1% 오피스건물 53% 주택 21% 주: 2008년 3월말 J-REITs 자산취득시점 기준 J-REITs 보유자산을 지역별로 보면 안정적인 수익률이 확보될 수 있는 도쿄도 심 5구가 38%로서 가장 많고, 도쿄도심 나머지 18구가 18%, 도쿄도심을 제외한 관동지역(수도권)이 17%로서 도쿄 인근지역에 73%가 집중되어 있다. 114

142 (3) J-REITs 가격 동향 J-REITs의 가격 추이는 J-REITs의 상품 특성을 결정할 뿐 아니라 전반적인 시 장동향을 나타내는 중요한 지표이다. 2001년 J-REITs가 상장될 당시 J-REITs 가 격은 매우 낮았다. 새로운 투자상품인 J-REITs가 미래에 어느 정도의 배당금을 실현할 수 있을지 불투명하였기 때문이다. 그 외에도 2003년으로 예정되어 있던 대형빌딩의 공급계획으로 부동산 수급상황이 악화될 것이라는 전망, J-REIT의 주된 투자가인 기관투자가나 은행이 J-REIT에 미온적이었다는 점도 원인이었다. 그러나 2005년을 지나 2006년 이후에는 도쿄도심부에서 공실률이 떨어지는 등 부동산시장의 기초(fundamentals)가 개선되면서 J-REITs 가격이 상승했다. <그림 4-18> J-REIT 종합수익률 주: 종합수익율의 지표산출에 대한 자료는 J-REIT물건 중 오피스(437동), 주택(760동), 상업(127동)을 토대로 작성한 것임. 거품붕괴 이후 장기에 걸쳐서 제로금리가 계속되었던 일본은행은 월 제 로금리 정책을 해제하였다. 현재에도 초저금리가 지속되고 있지만 가까운 장래 에 금리가 상승할 가능성도 있기 때문에, J-REITs의 가격하락 위험성이 자주 지 적되고 있다. 금리가 상승할 경우 지급해야할 이자가 증가하면서 리츠 투자지분 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 115

143 의 분배금이 감소될 것이기 때문이다. 금리 상승에 대비하여 안전자산을 매입함 으로써 J-REITs에 대한 투자수요를 상대적으로 감소시킬 수 있다는 지적이다. 또한 2007년 중반에 미국의 서브프라임 사태로 일본 은행이 부동산 관련회사 에 신규대출을 규제하면서 2008년에 들어와 상장된 중견 부동산개발회사가 연이 어 도산상태에 있고 기업의 자금유동성 문제도 날로 심각해지고 있다. 이러한 요 인으로 금년 말까지 J-REIT 가격 역시 하락할 것으로 전망된다. J-REIT의 투자수익률은 상장 초기에는 업무용건물이 6% 이상, 상업시설 7% 이상, 주택시설 5.5% 이상이었다. 2006년 이후 대부분 5% 대로 하락하였다. 5. 기타 국가의 리츠 1) 독일 리츠 (1) 유럽의 리츠 유럽의 리츠제도는 1969년 네덜란드에서 시작되었다. 이후 1995년 벨기에를 시작으로 2003년에 프랑스, 2007년에 영국, 독일, 이탈리아 등이 도입하여 2007년 말 현재 총 6개국에서 리츠를 운영하고 있다. 영국과 독일은 유럽 내에서 가장 큰 부동산시장을 가진 나라이므로 향후 리츠의 급속한 성장이 기대되고 있다. 유럽 리츠는 미국의 리츠제도를 근간으로 하고 있다. 즉, 법인회사 형태로 부 동산에 장기 투자해야 세제혜택이 있고, 모든 관련 상품을 반드시 공개주식시장 에 상장해야 한다고 명시하고 있다. 유럽의 리츠제도는 각 국의 실정에 맞게 고 유한 특성을 지니지만 지리적 인접성으로 같은 투자자를 두고 서로 경쟁해야 한 다. 이 때문에 유럽 리츠는 서로 간에 공통점이 많다. 그래도 네덜란드와 벨기에 리츠는 다른 국가와 달리 부동산개발에 리츠가 참여하는 것을 불허하고 있다. (2) 독일 리츠(G-REITs)의 도입배경 및 전개 독일은 국민총생산측면에서 유럽 내에서의 가장 큰 경제규모를 지닌 나라이 116

144 다. 1959년에 도입한 개방형부동산펀드(open-ended real estate funds)는 물론 폐쇄 형펀드(closed-end funds), 특수펀드(special funds) 등을 통하여 유럽 최대의 부동산 자산을 보유하고 있다. 그럼에도 부동산투자에 대한 독일국민의 부정적인 인식, 부동산 투자기관의 상대적인 부재, 경제침체와 엄격한 주택담보시스템 등으로 유럽 내에서 부동산 가격상승이 가장 더디었다. 16) 1990년대에서 2000년대 초반까지 독일에서는 인구의 노령화, 저성장, 고물가 로 대표되는 독일경제의 어려움 때문에 돌파구가 필요하다는 요구가 있었다. 2005년에 들어서면서 주거용 부동산 가격이 20%~30% 상승하고 예전과 달리 주 택구입 시 보증금 없이 전액을 대출해주는 금융회사가 출현하는 등 리츠 도입에 필요한 여건이 조성되었다. 대도시지역 집중화 현상이 뚜렷한 다른 유럽 도시와 달리, 독일 도시는 지역적, 행정적, 경제적으로 분산되어 있어 리츠제도를 도입할 경우 투자자의 위험(risk)을 최소화 할 수 있다는 여건도 조성되어 있었다. 17) 유 럽에서 가장 큰 독일에서 부동산시장의 극히 일부만이 기관투자자들이 운용하고 있었기에 증권화를 통한 수익창출의 여력도 상대적으로 많았다. 18) 따라서, 독일정부는 2005년 리츠제도 도입을 검토하였고, 월 G-REITs 제 도 도입(안)을 마련하였다 월 독일 상원(Bundestag)에서 이(안)을 최초로 검토하고, 월 최종 자문회의를 거쳐, 월 독일 하원(Bundesrat)에서 도입하기로 확정한 후, 월 독일정부가 G-REITs제도를 승인하였다. (3) G-REITs의 개념, 구성 및 운용요건 다른 나라 리츠와 유사하게 G-REITs 역시 부동산이 가지는 안정성이라는 특성 과 금융시장의 유연성이라는 특성을 접목시킴과 동시에, 소액 투자자들도 부동 산 투자기회를 부여하려는 목적으로 도입되었다. 리츠와 관련된 세계적인 공통 16) Lorenz, Sven. Feb "How to Buy into Germany's Coming Property Boom". Money Week.. 17) 문소영 "The Economic Feasibility of Introducing Real Estate Inverstment Trusts in Germany". 한국 외국어대학교. 석사학위논문. 18) Huges, Fraser "The Long Road to a Pan-European REIT", The Real Estate Portfolio, Special Issue Reits Around the World (November/December). 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 117

145 기준에 따라, G-REITs는 부동산에 대한 투자와 그 자산의 증권화, 그에 따른 이 익의 대부분을 주주들에게 배당한다는 조건 아래 각종 세제 및 규제에서 혜택을 부여하였다. 예컨대 현재 독일의 자본이득세(capital gains tax)는 40%인데, 소유 부동산에 대하여 G-REITs를 이용할 경우 50% 감면 해준다. 19) 다만, 다른 나라와 달리 G-REITs는 일 이전에 준공된 주거용 부동산을 G-REITs의 투자대상 에서 제외하였다. 가. G-REITs의 구성 G-REITs는 반드시 증권회사(stock corporation)와 유사한 주식회사 형태를 갖추 어야 한다. G-REITs는 법적 기반을 독일 내에 두고 있는 법인으로서 독일 내국세 의 부과대상이어야 한다. 즉, 외국에서 결성되거나 다국적 법인은 G-REITs가 될 수 없다. G-REITs의 투자대상은 독일 및 외국의 부동산이지만 증권화 과정을 거 쳐 반드시 공개주식시장에 상장(public G-REITs)되어야 세제혜택을 받을 수 있다. 이와 별도로 독일 투자법(German Investment Act) 은 기관투자자가 세제혜택이 있는 특별투자펀드(Special Investment Fund)를 설립할 수 있도록 하고 있다. 나. G-REITs의 자본금 요건 G-REITs 설립의 최저자본금은 1500만 유로(284억원)이다. 20) 최저자본금을 상 대적으로 많게 규정한 것은 도입 초기 G-REITs의 기반을 확립하고 G-REITs 설립 자와 투자자가 리츠에 적극적으로 참여할 수 있도록 하기 위한 것이다. G-REITs 는 적어도 그 자산의 75% 이상이 적격한 부동산으로 구성되어야 하며, 소유 부동 산 중 적격한 주거용 부동산이 21) 50%를 넘을 수 없다. 다만, 적격 부동산의 절대 적인 소유권은 물론 임차권과 사용권까지도 적격 자산으로 인정해 주는 유연성 19) Busching, Thomas (2007) "Germany Enters the REIT Universe with a Big Bang", Journal of Retail and Leisure Property, vol. 6, p ) Huges, Fraser "The Long Road to a Pan-European REIT", The Real Estate Portfolio, Special Issue Reits Around the World (November/December). 21) 이후에 건설된 주거용 부동산 118 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안

146 은 다른 국가의 리츠에 비하여 G-REITs의 큰 강점이라고 인식하고 있다. 22) 다. G-REITs의 소득 및 배당 요건 G-REITs는 적어도 총 소득의 75% 이상이 직접적인 부동산 관련 소득이어야 한다. 직접적인 부동산 관련 소득이란 소유 부동산을 이용한 임대 및 처분 등을 통한 수익을 뜻한다. 나머지 25%에 해당하는 부분은 부동산 개발 혹은 보유 부동 산의 운용에서 기인하는 간접적인 부동산 소득이어야 하므로, G-REITs는 제조업 에서 발생하는 소득과 같이 부동산과 관련 없는 소득을 발생시켜서는 안된다. G-REITs 운영에서 보유부동산의 거래는 매우 제한되어 5년 이내에 부동산을 처 분하고자 할 때는 시장 거래가의 50% 수준에서만 가능하다. G-REITs는 전 해에 발생한 이익의 90% 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이 익이 아닌 자본의 증가분에 대해서는 G-REITs가 증가분의 50% 이하를 배분하고 나머지 50%는 장래 2년 안에 재투자할 수 있도록 하였다. 만약 2년 후에도 재투 자가 이루어지지 않았다면, 재투자 여유분은 주주에게 바로 배당해야 한다. 라. G-REITs의 기타 운용요건 G-REITs는 금융차입을 허용하고 있다. 적격 부동산 자산(75%이상)의 50% 이 하는 주주로부터 차입을 통하여 조성하는 것이 가능하며, 나머지 25%는 일반 금 융권으로부터 부채를 통하여 조성할 수 있다. G-REIT는 다른 G-REIT 지분에 참 여할 수 없다. 다만, 단독으로 출자하여 외국자산 자회사(a foreign property subsidiary) 및 서비스 관련 자회사 등을 설립할 수 있다. 무한책임 자회사(General Partner subsidiary) 형태의 자회사일 경우 G-REITs의 형태가 아닌 다른 회사와의 공동지분 참여를 허용하고 있다. 주주 관련 요건으로는 개인 혹은 법인이 단독으로 G-REIT 지분의 10% 이상을 직ㆍ간접적으로 소유할 수 없다. 이것은 독일 내 G-REITs의 부동산 운용에서 발 생되는 소득에서 적정수준의 세입을 보장하려는 요건이다. 대부분의 국제 간 조 22) 1EURO = 1893원( 일 매매기준율) 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 119

147 세협약에 따라 지역 내에서 원천 징수되는 세금은 일부 배당액이 전체 REITs 회 사의 10%이상 지분을 가진 외국 회사법인에게 돌아갈 경우 5%까지(어떤 경우에 는 0%까지) 감면되기 때문이다. 마지막으로, G-REITs는 국외 부동산 취득을 허용하며, 일정 요건을 갖춘다면 국내ㆍ외의 개인 및 회사법인은 물론 정부기관과 연 기금 같은 법적 실체들도 G-REITs의 지분을 소유할 수 있다. (4) G-REITs의 현황 및 특징 월 G-REITs를 도입하면서 향후 5년~10년 사이에 1,400억 유로(265조원) 규모의 리츠시장이 형성될 것으로 전망되었다. 시티그룹 또한 월 이후 3년 이내에 G-REITs 시장규모가 570억 유로(110조원)에 이를 것으로 추정하였다. 23) 하지만, 당초 기대와 달리 G-REITs시장은 아직 활성화 되지 못하고 있다 일 현재 단지 2개의 22억 유로(4조원)의 G-REITs만이 생겼다. 24) 그 원 인으로는 G-REITs 도입에 앞서 너무 오랫동안 소비적인 정치적 논쟁으로 부동산 시장 호황기가 지난 2007년에야 G-REITs가 도입되었다는 점, 그리고 서브프라임 사태로 인한 미국 부동산시장의 악화에 따른 투자심리 불안이 지적된다. G-REITs제도의 문제점으로는 잠재적인 투자자 대부분이 지분의 15% 이상이 주식시장에 상장되어야 하고, 개인 혹은 법인이 단독으로 10% 이상의 지분을 소 유할 수 없다는 제한에 거부감을 보인다는 점이다. 또한 G-REITs 설립 초기에 소유부동산 가치가 시장가격으로 공개됨에 따라 대차대조표 상에 은폐자산까지 노출되어 모두 과세대상이 될 수 있어서 부동산 소유자들이 자신의 부동산을 리 츠화 시키는 것을 꺼린다는 점이다. 그래서 G-REITs에 조세혜택(exit tax)을 주어 부동산을 G-REITs에 매각하는 경우 자본이득에 대한 세금(corporation and trade tax)의 50%를 감면하도록 하였으나 그 효과가 아직 미미하다. 23) Corbett, Charlie Mar. 7. "All Eyes on German REITs". Investor Daily. 24) Alstria Office REIT-AG는 19억 유로 가치의 오피스 빌딩을 기반으로 운영하고, Fair Value REIT AG는 2억9천만 유로 가치의 복합용도(오피스 및 물류용도 부동산 중심) 부동산을 기반으로 한다. 120 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안

148 (5) G-REITs의 전망 미국에서 시작된 국제적인 부동산시장 불안 속에서도 독일의 부동산시장은 여 전히 상승세를 보이고 있다. 특히, 독일 내 상업용 부동산의 임대료 상승과 공실 률 하락은 독일 및 국제 투자자들의 관심을 끌고 있다. 2008년도에 더욱 낮아진 조세혜택(exit tax)은 그동안 은폐된 자산을 G-REITs로 전환하려는 기업의 참여를 유도할 것으로 전망된다. 예컨대, 일 현재 820억 유로(155조원) 이상 가 치의 9개 G-REITs 상품이 준비 중이며, 이와 별도로 6개 이상의 기업이 G-REITs 상품 출시를 고려하고 있는 것으로 알려져 있다. 2) 홍콩 리츠 (1) 아시아 리츠의 개관 우리나라 리츠를 제외하고 대부분의 아시아 리츠는, 설립 시 모집액을 확정시 키는 폐쇄형을 채택하고 별도의 자산운영가를 두는 호주의 리츠제도를 근간으로 하고있다. 1971년의 호주, 1986년 말레이시아, 1997년 태국, 1999년 싱가포르, 2000년 일본에 이어, 2001년 우리나라, 2003년에 홍콩과 타이완이 리츠를 도입하 였다. 중국 본토에 대한 투자 때문에, 싱가포르와 홍콩 리츠가 규모 면에서 가장 크게 발전하였다. 이 두 나라의 리츠는 자본이득세가 없고 최소 자본이나 최소 투자자에 대한 요구조건이 상장 시 까다롭지도 않아 가장 자유로운 리츠로 인식 되고 있다. (2) 홍콩 리츠(H-REITs) 홍콩은 증시에 상장된 부동산증권이 680억 달러(99조원)에 달하고 상장비율이 43.2%로서 세계 최고수준이다. 그러나 홍콩의 부동산회사는 일정 요건에서 법인 세가 감면되는 리츠회사가 아니고 부동산투자를 전문으로 하는 상법 에 의거 설립되어 증시에 상장된 주식회사(Publicly Listed Real Property Company)이다. 홍콩의 경우 법인세(소득세 포함) 등 부동산 관련 세금이 적을 뿐 아니라, 대형 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 121

149 빌딩이라도 소유권을 소규모로 분할하여 매매할 수 있고, 금융 중심지로서 자본 시장이 발달되어 소액 투자자의 자금을 공모방식으로 모집하는 부동산간접투자 의 필요성이 상대적으로 적었다. 부동산회사는 펀드 모집 시 개방형보다 폐쇄형 을 선호하는데, 이것은 부동산시장의 특성 상 투자수익 향유를 위해서는 상당 기 간이 소요된다는 것을 투자자에게 미리 공고하여 임대ㆍ개발ㆍ매각이익을 극대 화하고자 하기 때문이다. 부동산회사의 성격에 따라 주요 수입원이 다르며, 포트 폴리오 구성 또한 부동산 투자비율 변동에 보다 유연한 것이 미국 리츠와 차이가 있다. 아울러 투자 주체 및 대행회사로서 부동산 관련 투자수익을 창출하고 이를 일정 기간이 지난 후에 투자자들에게 배분하는 방식을 택하고 있어, 미국 리츠가 매년 배당하는 방식과 차이가 있다. 25) (3) H-REITs의 구조 일 H-REITs에 관한 법령이 홍콩 주식선물위원회(SFC, Securities and Futures Commission)에서 최종적으로 공표되었다. 법령은 H-REITs를 임대료 수입 에서 나오는 이윤을 추구할 목적으로 주로 부동산에 투자하는 집합투자기구 (CIS: Collective Investment Scheme)로 정의하였다. H-REIT는 반드시 단위형 투자 신탁으로 성립되어야 한다. 면세 혜택을 받기 위해서 H-REIT는 특수목적회사 (SPVs: Special Purpose Vehicles)의 형태로 부동산을 완전히 소유할 수 있어야 한 다. H-REIT가 홍콩 증권거래소에 상장되기 위해서는 경영, 분배, 투자조건, 외부 차입, 세금 측면에서 일정조건을 충족하여야 한다. (4) H-REITs의 경영 및 분배 H-REITs는 반드시 주식선물위원회에서 인가된 자산관리회사에 의해 경영되어 야 한다. 일반적으로 부동산 관리회사는 주식선물위원회에서 허가 및 승인되어 야 한다. 특정 조건들이 만족된다면, 해외 유가증권 규정에 의해 허가된 관리회 사들도 경영할 수 있다. 또한, 어떤 한 회계연도의 배당금도 H-REIT의 회계년도 25) 한국감정원 부동산정보센터 해외 주요국의 부동산투자기업 등 조사. 122 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안

150 세후 순이익의 90%보다 작아서는 안된다. (5) H-REITs의 투자조건 실질적인 개발, 재개발, 수리 과정에서 공실이 생기고 그래서 수익을 내지 못 하고 있는 빌딩을 H-REITs가 소유하더라도, 이들 부동산 전체 가치가 인수 당시 H-REITs의 순자산가치 10%를 넘지 않아야 한다. 다시 말해, H-REITs가 소유한 부동산은 반드시 이윤을 생산하는 것이어야 한다. 현재 허가된 투자대상은 호텔, 놀이공원, 아파트 등이다. (6) H-REITs의 외부차입 및 세금 H-REIT는 순자산 가치의 35%까지 대출할 수 있다. 법령은 H-REITs가 그들 부 동산을 SPV의 형태로 소유하는 것을 허용하고 있다. SPV 형태로 소유된 부동산 으로부터 생성된 이익은 재산세(현행 15.5%)보다는 소득세(현행 17.5%)의 과세 대상이 된다. 비록 재산세가 소득세보다 다소 낮게 부과되지만, H-REITs가 인지 세의 감세효과를 보기 위하여 SPV 형태로 부동산을 소유하는 것을 선호한다. 더 구나 소득세에 대한 면세는 재산세 면세보다 훨씬 관대하다. SPV가 H-REIT에게 분배하는 배당금은 과세대상이 아니다. 홍콩에서 인지세는 구매가의 최대 3.75% 로 자산 양도에 적용된다. 따라서 자산을 소유하고 있는 SPV의 주식을 사서 부동 산 자산 지분을 취득하는 H-REIT는 이를 피할 수 있다. 주식양도에 대한 인지세 는 0.2% 부과되는데 대부분의 주식이 양도된 SPV는 주식증명서를 홍콩 밖에서 유지함으로써 이를 회피하고 있다. 자본이익세는 없다. 3) 싱가포르 리츠 일 싱가포르 재무부가 제정하여 일 최종 개정된 부동산 펀 드에 대한 가이드라인 이 싱가포르 리츠(S-REITs)의 근거법이다. 26) 26) 신종갑, 임정혁 싱가포르의 리츠제도와 시장전망, 토지연구 제12권 제2호. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 123

151 먼저, S-REITs는 주식을 일반에 매각할 목적으로 회사형태로 설립되는 부동산 펀드이다. 사모방식으로 주식을 모집하는 경우와 계약형(신탁형) 투자신탁(unit trust)의 형태로 설립되는 경우에는 S-REITs로 적용되지 않는다. 여기서 부동산펀 드란 총자산의 35% 이상을 부동산에 투자하거나 최초의 투자자 모집일로부터 24개월 이내에 부동산에 투자할 것을 목적으로 설립되는 회사형태의 투자기구를 말한다. 부동산펀드는 총자산의 70% 이상을 부동산과 부동산관련 자산에 투자해 야 한다. S-REITs는 상장여부와 관계없이 2인 이상의 이사를 포함하는 이사회를 두도록 규정하고 있다. 모든 S-REITs는 관리인을 선임해야 한다. 관리인은 5년 이상 S-REITs를 운영한 경험이 있거나, 5년 이상 부동산 투자 또는 투자자문의 경험이 있어야 한다. S-REITs는 포트폴리오를 분산투자하지 않는다고 투자설명서에 명 시하지 않는 한 부동산의 유형ㆍ지역ㆍ집중투자 여부 등을 고려하여 분산투자 하도록 규정하고 있다. 이해관계인과의 거래에 대해서는 전통적으로 행위규제주의와 공시강제주의가 있다. 행위규제주의는 이해상반 행위에 해당되면 거래 자체를 금지하고, 공시강 제주의는 그런 내용을 충분히 공시하는 한 거래를 허용한다는 것이다. 우리나라 리츠법 은 행위규제주의를 원칙으로 하되 일정한 경우에는 예외를 인정하는 데 반하여, S-REITs는 전형적인 공시강제주의를 채택하고 있다. 투자 제한사항으로는, 총자산의 20% 이내에서만 부동산 개발사업에 투자할 수 있으며, 개발이 승인된 나대지에 건축되는 부동산은 제한없이 매입이 가능하 다. 또한 부동산의 리모델링 및 개조 등도 가능하다. S-REITs는 자산가치의 25% (특별한 경우 35%까지 허용)를 초과하여 외부로부터 차입할 수 없다. 6. 해외사례가 주는 정책적 시사점 리츠제도는 개별 국가의 상이한 경제적ㆍ제도적ㆍ문화적 환경 속에서 차별화 된 특성을 가지고 발전되어 왔다. 최근 리츠제도를 도입한 국가들의 경우, 오랜 124 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안

152 역사를 가지고 제도를 성공적으로 정착시킨 미국의 리츠와 호주의 A-REITs를 벤 치마킹하여 발전시켜 나가고 있다. 해외 리츠의 비교연구에서 얻을 수 있는 시사점을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 리츠의 도입 배경은 각국의 상황에 따라 달랐다. 미국은 소액 투자자에 게 부동산 투자기회를 부여하려는 의회의 결정에서 출발하였다. 일본과 호주는 우리와 유사하게 당면했던 금융위기를 해결하고 부동산시장 안정을 도모하기 위 한 수단으로 도입하였다. 독일, 홍콩, 싱가포르 등은 자본시장과 부동산시장의 통 합이라는 세계적인 추세 속에서 상대적으로 풍부했던 여유자금의 투자처를 제공 하기 위하여 도입하였다. 리츠가 활성화된 배경 역시 나라마다 다소 달랐다. 미국의 경우, 1960년대에는 부동산 경기활성화로 나타난 부동산 투자붐에 편승하였고, 1980년대에는 조세구 조의 변경으로 다른 금융상품과 수익률에서 상대적으로 유리하게 된 환경과 관 련되었다. 1990년대에는 자산 디플레이션으로 부동산가격이 하락하면서 투자대 상을 저가로 매수할 수 있던 기회를 활용하였다. 호주는 금융경색을 맞아 유동화 된 부동산증권화의 인기가 높아진 경우라고 말할 수 있다. 리츠의 유형도 나라마다 다소 다르다. 호주 등 아시아권은 주로 신탁형을 기반 으로 리츠를 운영하고 있고, 미국 등 유럽에서는 주로 회사형에 기초하여 리츠를 운영하고 있다. 각 형태 나름대로 장 단점이 있기 때문에, 일본과 미국에서는 회사형과 신탁형 모두를 법적으로 허용하고 있다. 아직 회사형 리츠만 도입하고 있는 우리에게 시사하는 바가 있다. 둘째, 리츠운영의 기본원칙에 보다 충실하다는 것이다. 리츠는 본래 환금성이 극히 제약된 부동산을 유동화/증권화하면서 나타난 간접투자기구이다. 이 때문 에 대부분의 국가에서 리츠는 유동성이 극히 떨어지는 투자부동산 지분을 증권 거래소에 상장하는 기업공개(IPO)를 통해 환금성이 높은 투자상품으로 전환시키 고 있다. 리츠는 본래 폐쇄적으로 운용되어 환매가 원천적으로 부인되기 때문에, 투자자금의 유동성을 확보하기 위해서는 리츠의 기업공개와 주식 공모가 필수적 이다. 이 때문에 많은 국가에서 기업공개와 상장을 조세혜택 부여의 중요한 기준 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 125

153 으로 삼고 있다. 우리의 경우 공모와 사모펀드 간에 조세혜택에서 차이가 없고, 사모펀드가 공모보다 감독이 느슨하며 설립절차도 간편한 편이다. 리츠에 각종 혜택을 부여하는 이유가 공모를 통해 소액의 다수 투자자에게 투자기회를 제공 하기 때문이라는 기본원칙을 강조한다는 것이다. 기업공개의 기능은 소액 투자자에게 부동산 간접투자 기회를 확대하는데 그치 지 않는다. 일단 자본시장에 상장하기 위해서는 다양한 방면에서 투자자 보호를 요구하고 있다. 따라서 리츠 지분의 상장 과정에서 부작용이 발생하지 않도록 그 리고 투자자 보호를 위하여 엄격한 기업공시 규정을 적용한다. 투자자 보호를 위 하여 리츠의 외부차입은 다른 간접투자기구에 비하여 상대적으로 강하게 제한하 는 것이 보다 일반적이다. 예컨대, 독일과 싱가포르는 외부차입 한도를 총자산의 25%로 홍콩은 총자산의 35%로 제한하고 있다. 투자자 보호를 위하여 리츠가 부 동산개발에 직접 참여하는 것을 제한하는 나라도 있다. 예컨대, 일본은 개발사업 참여를 리츠사업에서 제외하고 있고, 싱가포르는 총자산의 20% 이내, 독일과 호 주는 총자산의 25% 이내에서만 개발사업에 대한 투자를 허용하고 있다. 리츠시 장의 확대에는 이처럼 투자자보호와 리츠의 안정성이 확보되어야 한다는 것이 다. 셋째, 2000년 들어 리츠가 보다 대형화, 전문화, 다양화 등을 지향하고 있는 것 을 발견할 수 있다. 리츠의 대형화는 리츠회사의 인수합병이 보다 원활히 추진되 면서 가속화 되고있다. 다른 한편으로, 미국 리츠처럼 UP-리츠 등 새로운 제도를 활용하면서 대형화되기도 한다. 특히, UP-리츠는 기존의 부동산 소유자에게는 리츠 주식을 처분할 때까지 자본이득세 납부를 이연받을 수 있고, 리츠 회사에게 는 투자부동산을 직접 매입하지 않고 파트너십을 통하여 보유할 수 있다는 장점 이 서로 맞았기 때문에 더욱 활성화 되고 있다. 리츠의 대형화는 투자대상의 다양성으로 연결되고, 다른 한편 특정분야에 집 중하는 리츠회사의 전문성으로 이어지고 있다. 국내 리츠의 경우 업무용과 상업 시설에 집중되어 있는 반면, 다른 나라의 리츠는 산업용/업무용, 상업시설, 주거 시설, 숙박시설/휴양지, 창고, 의료시설, 특수목적시설, 주택저당채권 등 다양한 126 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안

154 분야에서 리츠가 활동하고 있다. 그리고 리츠가 특정 분야에 집중적이면서 전문 화된 투자를 하면서 부동산관리와 운용에서도 전문성을 꾀하고 있다. 넷째, 리츠를 보다 안정적으로 운영하고 성공적으로 정착시켰다고 하는 나라 대부분은, 정부의 지원도 있었겠지만, 시장참여자들의 적극적인 동참과 투자를 유인할 수 있는 기본인프라가 상대적으로 잘 갖춰져 있다는 것이다. 각 나라는 안정적인 현금흐름 확보를 위해 다각적으로 노력하고 있는 것을 볼 수 있다. 예컨대, 리츠 투자수익을 안정화 시키기 위해서 투자부동산에 입주하는 주( 主 )임차인과 장기 임대계약을 맺는 방법을 강구한다. 개발리츠의 경우 완성 된 개발 프로젝트의 지분을 매각하는 옵션계약을 통해 판매위험을 완화하기도 한다. 또한 수익성이 불확실한 시세차익 위주의 투자는 가급적 지양한다. 자산운용회사의 역할도 중요하다. 전문적인 수행 능력을 지닌 자산운영회사의 존재 여부가 리츠의 성공을 결정하는 열쇠 중 하나라고 말할 수 있다. 전문적인 운영능력을 지닌 개발업자, 쇼핑몰 운영자, 호텔 운영자 등이 자산운용에 참여하 고, 운영기법을 계속적으로 발전시켜 나간다. 자산운영회사의 운영능력을 뒷받침하는 정보회사, 평가회사의 존재도 중요하 다. 자산운영회사의 운영능력은 정보 수집능력과 자산 평가능력에 상당 부분 좌 우되기 때문이다. 무엇보다도 부동산투자지표 등 부동산 투자관련 의사결정을 지원할 수 있는 정보체계의 구축도 눈여겨 볼만하다. 끝으로, 투자수익률 확보를 위한 조세 감면의 중요성을 확인할 수 있다. 리츠 에 대한 조세혜택은 리츠가 다른 금융상품에 비해 상대적으로 유리하게 해주기 때문에, 리츠의 발전과정은 조세혜택의 수준과 밀접히 연관되어 있다. 조세 혜택 을 부여하는 이론적 근거는 리츠가 상법 상 일반회사와 달리 투자자를 대신한 투자활동이라는 도관체이론에 있다. 아울러 소액 투자자의 투자수익을 확보해 주기 위함이다. 우리가 CR-리츠 및 위탁관리-리츠의 경우에만 법인세를 면세해 주는 것과 사뭇 다르다. 리츠가 명목회사인지 또는 실체회사인지가 아니라 그 활 동의 특성이 어떠냐에 따라 조세혜택 여부를 판단하는 것이 보다 합리적일 수 있다는 것을 보여준다. 제4 장 주요국의 리츠제도와 리츠시장 127

155 이 장에서 우리는 주요국가의 리츠제도와 리츠시장을 살펴보았다. 제3장의 국 내 리츠시장과 제4장 외국 리츠시장에 대한 분석결과와 정책적 시사점을 바탕으 로 다음 제5장에서는 우리 리츠제도의 활성화 방안을 모색하고자 한다. 128 부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안

156 5 C H A P T E R 5 리츠제도의 활성화 방안 이 장은 먼저, 리츠가 우리의 거시경제 및 부동산시장에 미칠 파급효과를 보여줌으로 써 리츠제도의 활성화 필요성을 보여주고, 우리 리츠시장의 잠재력을 추정한 후 우리 리츠시장이 당초 기대와 달리 활성화되지 못한 원인을 시장 내 요인, 제도적 요인, 기 타 사회경제적 요인 등으로 나누어 살펴본다. 이어서 리츠제도 활성화 방안을 마련하 기 위한 전제조건, 정부의 역할분담, 활성화 방향을 제시한다. 이를 바탕으로 리츠시장 의 활성화를 위한 정책과제, 리츠시장의 효율성 제고, 거시경제의 여건 개선 및 기타 정치경제적 해결과제 등을 제시한다. 1. 리츠시장 활성화의 필요성 1) 거시경제 및 부동산시장 안정과 리츠의 역할 (1) 세계금융위기 극복과 리츠의 역할 작년에 미국의 서브프라임 사태로 촉발된 세계적인 금융위기 여파가 우리나라 에도 크게 미치고 있다. 이에 따라 우리 부동산시장에서 급속한 자산 디플레이션 현상이 재발할 수도 있다는 우려가 점차 늘어가고 있다. 10년전 외환위기 때에도 금융시장 위기로 우리 부동산시장이 크게 영향받은 적이 있었기 때문이다. 리츠는 근본적으로 소액의 여유자금으로 부동산 간접투자를 할 수 있는 기구 이다. 리츠의 투자대상은 보통 분산되어 있기 때문에, 투자위험도 상대적으로 최 제5장 리츠제도의 활성화 방안 129

157 소화할 수 있다. 따라서, 리츠가 활성화된다면 새로운 부동산 수요가 창출되고 수요기반이 확대될 수 있을 것이기 때문에, 우리 부동산시장의 구조조정 과정이 보다 연착륙하는데 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 외환위기 때 주거용보다 상 업 업무용 부동산가격의 하락폭이 훨씬 컸던 것을 감안할 때, 리츠는 종전에 일 반 투자자의 투자가 제한되었던 레저시설, 호텔, 소매시설, 창고시설, 산업시설 등 상업 업무용 부동산에 투자 여력을 회복시킬 것이기 때문에, 급속한 자산 디 플레이션을 완화하는 완충역할을 담당할 수 있을 것으로 기대된다. 리츠는 외국인 투자자 유치에도 유리한 토대를 마련해 줄 수 있을 것이다. 경 제상황이 악화되면서 국내투자가 줄어들고 있기 때문에 외국인 투자유치가 시급 한 것이 현실이다. 이 때문에 경제자유구역뿐 아니라 일반 택지개발예정지구 안 에서도 외국인 전용단지를 조성하기로 한 바 있다. 외환위기 초기에 우리 부동산 시장 대외개방을 기회로 외국자본은 우리 부동산을 직접 투자하였다. 그러나, 구 조조정이 어느 정도 마무리되어 저렴한 투자용 부동산을 구입하기 힘들고, 리츠 등 간접투자기구에 대한 세제혜택 등을 고려하여, 최근에는 리츠펀드 등 부동산 간접투자를 선호하는 경향이 보다 뚜렷이 나타났다. 게다가, 리츠는 부동산투자 의 유동성 제고, 투자 위험성 감소, 투명성 확대, 수익성 중심의 거래 등을 촉진하 기 때문에, 리츠가 활성화될 경우 부동산시장에 장기간 안정적인 외자유치가 가 능할 것이다. 마지막으로, 리츠의 활성화는 부동산산업에서 보다 다양한 일자리를 창출할 수 있을 것으로 기대된다. 리츠산업은 아래 <그림 5-1>에서 볼 수 있듯이, 다양한 경제주체들의 참여가 수반되는 복합적인 서비스산업이다. 예컨대, 부동산뿐 아 니라 부동산증권에 대한 가치 평가는 물론, 부동산뿐만 아니라 부동산증권의 소 유권과 관련한 법적 자문, 부동산 매매를 비롯한 부동산증권의 판매 및 보관, 부 동산 임대수수료를 포함한 부동산증권의 위탁 및 조세 관리, 부동산증권에 대한 신용평가와 신용보완 업무를 담당할 인력이 필요하다. 또한, 리츠는 부동산 간접 투자 금융상품으로서 부동산(증권) 투자자문 및 상담업이 필요하고, 부동산투자 관련 정보를 수집하며, 이를 분석하고, 그 결과를 정보차원에서 투명하게 공시해 130

158 줄 수 있는 부동산정보 관련산업도 필요하다. 리츠는 기본적으로 자본이득을 고 려한 단기적인 투자가 아니라 부동산에서 발생하는 지대와 임대료를 통한 운영 수익을 추구하기 때문에, 투자부동산을 최효율적으로 운용해줄 수 있는 전문 부 동산관리업도 있어야 한다. 이처럼 리츠산업은 부동산증권의 가치평가, 신용평 가, 신용보완, 법률자문, 투자자문, 정보제공, 광고, 부동산관리 전문 대행 등 종 전과 다른 지식을 기반으로 한 새로운 일자리를 창출해 낼 수 있을 것이다. <그림 5-1> 리츠산업으로 인한 부동산산업 구조변화 수익성 평가, 투자지표개발 부동산평가기관 자산운용회사 (AMC) 부동산 투자자문회사 평가 자산운용 부동산 소유자 자산 양도 부동산투자회사 (REITs) 디벨로퍼 (developer) 자금유입 증권발행 직접투자 비중 감소 금융기관 개 인 투 자 자 (소액화) 부동산 관리, 임대, 마케팅 신용평가 신용평가기관 신용보완 신용보완기관 연기금, 기관투자 REITs, mutual fund (2) 도시용지 공급확대와 리츠의 역할 리츠, 특히 개발전문 리츠가 활성화될 경우 도시용지 공급확대에 기여할 수 있 을 것으로 기대된다. 부동산시장 안정은 결국 수요와 공급 간 균형이 어느 정도 달성되어야 한다. 그러나, 아직도 우리의 도시용지는 경쟁국인 다른 나라에 비해 크게 부족한 것이 현실이다. 예컨대, 1인당 택지면적은 우리가 51m2(15.5평)로서 일본의 130m2(39.4평)에 비해 39%에 불과하고, 1인당 도로면적 역시 우리가 51m2 (15.5평)로서 일본의 103m2(31.1평)에 비해 49%에 불과한 것이 현실이다. 이 때문 제5장 리츠제도의 활성화 방안 131

159 에 현 정부는 부동산시장의 항구적인 안정을 위하여 도시용지 공급을 대폭 확대 하기로 하고, 이를 위해 2020년까지 3000km2의 도시용지를 공급하기로 한 바 있다. 일본 한국 <표 5-1> 한국과 일본의 1인당 도시용지 규모 구 분 일본/한국(03) 인구 (천명) 121, , , , 배 국토면적 (ha) 3,778 3,778 3,779 3, 배 1인당면적 (평) 농지 임야 도시용지 배 도로 배 택지 배 공장용지 배 기타 인구 (천명) 40,420 44,554 47,008 47,925 국토면적 (ha) 인당면적 (평) 농지 임야 도시용지 도로 택지 공장용지 기타 자료 : 행정자치부. 각 연도 지적통계연보; 日 本 國 土 建 設 省. 각 연도 土 地 白 書 ; 정희남 공공택지 공급방식의 다양성 확보방안 연구: 대지임대부 주택공급제도를 중심으로. p.93에서 재인용. 하지만, 신규로 공급될 도시용지 전체를 공공부문에서 담당할 수는 없을 것이 다. 도시용지 공급과정에 민간의 자본과 경영이 절실히 요구되는 현실을 감안할 때 리츠에 대한 재인식이 필요하다. 이 때문에, 월 도시개발법 제11조 를 개정하여 리츠가 도시개발사업의 공동 사업시행자로 참여할 수 있도록 한 바 있다. 신도시 등 대형 개발사업에 리츠가 참여하는 것을 지원하고, 부동산의 매 132

160 입-개발-운영-처분 등 일련의 자산운용 절차를 주도할 수 있도록 월 리츠 법 을 개정하여 개발형-리츠를 도입한 바도 있다. 부동산수익을 담보로 하는 프로젝트 금융기법의 일종으로 리츠를 활용할 경우 도심재개발 재건축 사업 및 대규모 택지개발사업에 개발자금을 금융권에서 차 입하지 않고 투자자로부터 필요 자금을 직접 조달할 수도 있을 것이다. 또한, 프 로젝트 파이낸싱을 적절히 활용할 경우, 개발사업자와 리츠 간에 위험과 역할을 분담하여 다양한 사업방식의 창출도 가능할 것으로 기대된다. 리츠는 이처럼 새 로운 부동산개발 자금조달 방식으로 이용될 수 있다. 리츠는 또한 서민 및 중산층용 보금자리 임대주택 공급에도 도움이 될 것으로 기대된다. 현 정부는 서민의 주거안정을 도모하기 위하여 2018년까지 500만호의 주택을 공급하고, 그 중 150만호를 보금자리 주택으로 공급하기로 하였다. 리츠 는 대책에서 발표한 공공의 임대주택펀드 재원조달 확보와 대책에서 발표한 민간의 중대형 임대주택 건설에 대한 참여기반을 마련할 수 있 을 것으로 보인다. 리츠에 재무적 투자자의 참여 여건을 보완할 경우, 현 정부에 서 추진하고자 하는 지분형 임대주택 공급제도의 실현 가능성도 높여줄 수 있을 것으로 기대된다. 마지막으로, 리츠는 장기적인 측면에서 부동산가격 안정에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 리츠는 처분이익보다 임대수익을 중시하기 때문에, 수익환원 법 가치평가방식이 부동산 평가시장에 보다 용이하게 정착될 계기를 제공해 줄 것이다. 그럴 경우, 현금흐름과 수익성이 뒷받침 되지 않는 단순한 추세 상승은 한계가 있을 것이다. 또한, 리츠는 원칙적으로 3년 이내에 투자부동산을 처분하 는 것을 제한하기 때문에, 과거와 같은 단기적 시세차익에 의존하는 자산운영의 관행을 개선하는 데에도 기여할 수 있을 것이다. 부동산 지분의 소액화와 상장 과정을 통해 부동산의 환금성이 증대되고, 이 때문에 부동산이 시장에서 보다 쉽 게 소화되면서 부동산가격이 균형 시장가격으로 근접할 가능성이 증대될 것이 다. 그만큼 이른 바 버블가격이 부동산가격에 포함될 가능성이 줄어들 것이고, 이것은 장기적인 관점에서 부동산시장의 안정에도 기여할 것이다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 133

161 <표 5-2> 유형별 주택공급체계 및 공급계획(2009~2018) 목표 주거안전망 구축 내집마련 촉진 주택가격 안정 소득 계층 1 분위 분위 분위 분위 5 분위 6 분위 7 분위 분위 분위 분위 수요 특징 임대료 부담능력 취약계층 자가구입 능력 취약계층 정부지원 시 자가구입 가능 계층 자력으로 자가구입 가능 계층, 교체수요 계층 중대형 민간분양 (200만) 분양 주택 다세대 단독주택 (100만) 중소형민간분양 (40만) 공공분양 (70만) 공공임대 (30만) (지분형, 전세형) 민간임대 (10만) 임대 주택 국민임대 (40만) 영구임대 (10만) 공급 주체 공공부문 주도 공공부문 + 민간부문 민간부문 주도 자료: 국토해양부 "국민주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안". p.12. (3) 부동산시장 선진화와 리츠의 역할 리츠는 부동산시장, 특히 상업용(수익용) 부동산시장의 투명성 기반을 제공함 과 동시에 부동산을 소유보다는 이용과 임대제 활용으로 전환할 수 있는 계기를 마련하는 등 부동산시장 선진화와 관련한 여러 측면에서 긍정적 효과가 있을 것 으로 기대된다. 134

162 먼저, 리츠를 포함한 부동산유동화제도는 기본적으로 투자자 보호를 강조하고 있기 때문에, 부동산 거래시장의 안정성과 투명성을 강조하고 있다. 리츠 투자자 들에게 공개한 리츠 투자상품의 실거래가 등 제반 정보는 종전에 불투명했던 부 동산 거래관행을 크게 개선할 것이다. 또한 리츠에 기관투자자 및 일반투자자를 유치하는데 필수적인 부동산시장에 대한 정보인프라가 조기 구축될 경우, 부동 산 시장의 효율화 선진화도 추구할 수 있을 것이다. 리츠산업은 부동산 관련 정 보의 정확성과 정직한 거래의 투명성을 요구하는데, 이들 투명한 정보가 자유롭 게 유통될 경우 부동산 공급자, 소비자, 투자자 그리고 정부 모두에게 거래의 신 뢰성을 크게 제고할 것이다. 리츠의 정착은 결국 정확한 부동산시장 관련정보를 축적할 것이고, 이러한 시장 투명성이 축적될 경우 정부의 부동산정책 역시 규제 위주에서 보다 단순 투명한 정책으로 전환될 수 있을 것이다. 둘째, 그동안 우리 부동산시장은 임대보다는 소유 위주의 문화가 자리 잡았 다. 이 때문에 지난 수십 년간 부동산 임대제의 정착이 필요하다는 주장이 지속 적으로 제시되었다. 학계 및 정부의 이러한 노력뿐 아니라 우리 경제 및 사회구 조가 변하면서 부동산 임대제를 바라보는 국민의 인식이 최근 크게 변하고 있다. 아래 그림에서 볼 수 있듯이 토지임대제도에 대한 국민의 지지도가 1985년에 63.5%에서 2006년 84.1%로 지난 20여년 동안 크게 높아졌다. 토지임대제에 대한 지지도는 학력이 높을수록 높이 나타나, 중졸 이하는 74.7%, 대학 재학 이상은 86.7%가 지지하였다. 토지임대제에 대한 인식은 주택을 소유하지 않은 사람이 소유한 사람보다 다소 높아, 주택소유자가 83~84%를 지지한 반면 무주택자는 86.6%가 임대제도를 지지하였다. 우리 사회에서 주택임대차 기간이 보통 2년으 로 아주 단기간으로 운용되고 있지만, 5년 정도의 단기간 임대보다는 20년 이상 장기 임대에 대한 선호도도 크게 높아졌다. 1) 리츠는 본래 부동산 임대, 그것도 장기임대를 바탕으로 하는 간접투자기구이 다. 그런데 임대제에 대한 국민의 인식이 이처럼 변하고 있다는 현실을 고려한다 면, 리츠가 활성화될 경우 여유자금이 단기 매매차익보다 중 장기적인 투자수 1) 채미옥 등 선진사회를 향한 토지정책 방향 및 추진전략 연구(Ⅰ). p.173. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 135

163 요로 전환되고, 부동산시장의 문화도 소유 중심에서 이용 중심으로 점차 전환해 나갈 수 있을 것이다. 리츠가 정착될 경우 장기간 임대시장이 발달할 것이고, 장 기간에 걸쳐 임대료가 조정될 경우 단기적으로 조정될 경우보다 부동산가격도 보다 더 안정되는 방향으로 나갈 수 있을 것이다. <그림 5-2> 토지임대제도 지지도 변화 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1985년 2006년 모름 임대하지 않음 임대함 % <그림 5-3> 최소 임대보장 기간에 대한 견해 변화 80% 60% 40% 20% 0% 1985년 2006년 모름 년 이 상 년 이 상 년 이 상 년 이 상 년 이 상 년 이 상 자료: 채미옥 등 선진사회를 향한 토지정책 방향 및 추진전략 연구(Ⅰ). p

164 셋째, 리츠는 부동산산업의 전문성을 제고하고 종합부동산 서비스산업이 발달 할 수 있는 토대 역시 제공할 것으로 기대된다. 자산운영 기능이 단순한 건물의 임대 및 유지 관리에서 보유 자산의 수익성 관리로 전환되면서, 리츠 보유자산을 종합적으로 관리할 자산운용회사의 역할이 크게 증대될 것이다. 리츠산업의 정 착은 이를 지원하기 위한 새로운 부동산서비스 기능의 분화와 발전도 촉진할 것 이다. 신용평가기관, 신용보완기관, 부동산평가회사, 부동산조사기관, 부동산 투 자자문기관 등 새로운 업종과 산업이 리츠산업에 수반하여 발전해 나갈 수 있을 것이다. 부동산 서비스산업이 전문화되면서 이들 서비스를 통합하는 종합 부동 산서비스회사도 출현할 수 있을 것이다. 부동산산업의 핵심 주체가 종전의 부동 산 소유자, 건설업체, 담보를 제공한 금융기관에서 리츠회사, 지분 투자자, 자산 운용회사로 점차 변화될 것이다. 리츠펀드와 부동산 개발사업이 연계되면서 건 설회사(시공사)와 개발회사(시행사) 간 역할이 재정립될 것이다. 결국 리츠는 자 산운영회사, 관리전문회사, 부동산투자회사 등을 아우르는 종합부동산서비스산 업의 핵심주체로 발전해 나갈 수 있을 것이다. 마지막으로, 리츠는 소액 투자자 유치를 통한 건전한 부동산 투자문화 형성에 기여할 것으로 기대된다. 저성장 저금리 저투자 여건 속에서도 현금유동성은 상대적으로 풍부하기 때문에, 부동산에 대한 투자는 투자수익이 예상되는 한 지 속될 전망이다. 경제가 성장할수록 여유자산의 투자에는 포트폴리오의 합리적 구성이 필수적이기 때문에, 부동산에 대한 직접투자뿐 아니라 리츠시장을 통한 간접투자 역시 증대될 전망이다. 부동산투자시장에서 보험 연기금 뮤추얼펀 드 등 기관투자자까지 본격적으로 가세할 전망이다. 리츠는 이러한 부동산간접투자의 전형적인 기구이기 때문에, 종전에 투기로 지탄받던 부동산투자를 건전한 투자로 인식할 수 있는 계기를 제공할 것으로 기 대된다. 부동산간접투자는 국내 부동산시장뿐 아니라, 부동산시장의 대외개방에 부응하여 해외 부동산시장으로 퍼져나가는데 중추적인 역할을 담당할 수 있을 것이다. 사실, 부동산에 대한 투자가 사회에 미치는 파급효과는 긍정적 부정적 측면 제5장 리츠제도의 활성화 방안 137

165 이 모두 있다. 이 때문에 부동산투자 또는 투기를 선악( 善 惡 ) 어느 한쪽으로 단정 하여 말하기 어렵다. 다만, 그동안 우리사회가 보여주었던 부동산투자에 대한 반 감은 빈부격차에 의한 자본축적 기회의 불공정성과 부동산시장의 불투명성에 기 인한 자본축적 과정의 정당성 결여에 기인하였음을 기억할 필요가 있다. 리츠는 투자자 신뢰를 얻기 위하여 부동산 취득 및 관리 처분과정을 보다 투 명하게 공개하기 때문에, 리츠를 통한 조세회피 가능성이 상대적으로 적다. 따라 서 자본축적 과정의 정당성이 보다 강화될 수 있을 것이다. 또한, 리츠는 투자규 모가 큰 부동산을 분할하여 소액 투자가에게도 투자기회를 확대하기 때문에, 자 본축적 기회의 공정성 제고에 유리할 뿐 아니라 부동산 소유의 부익부 빈익부 문제를 완화하는 데에도 기여할 것이다. 리츠는 부동산투자를 자본이득을 위한 투기행위에서 선진경영에 의한 수익을 추구하는 건전한 투자행태로 전환해 줄 수 있는 촉매제 역할을 수행하여 부동산투자에 대한 부정적 시각을 개선하는데 에 기여할 것이다. (3) 부동산시장과 금융시장의 연계성과 리츠의 역할 리츠는 부동산시장과 금융시장을 연계해 주는 도관체 역할을 담당한다. 리츠 는 부동산증권화 상품으로서 기업 및 금융기관이 보유한 부동산을 주식 및 증권 으로 유동화시키고 그 과정에서 부채 및 부실채권을 손쉽게 처리할 수 있게 해줌 으로써 기업 및 금융 구조조정을 지원한다. 이것은 기업의 부채비율을 감소시키 고 금융기관의 자기자본비율을 향상시킨다. 그 결과 금융기관의 재무구조가 개 선 되고 금융시스템이 선진화할 뿐 아니라, 리츠를 통해 금융기관이 보유한 부동 산담보 대출채권을 현금화할 수 있기 때문에, 금융기관의 대출 회전율을 제고하 고, 이 결과 기업 및 가계부문의 신용창출 능력이 또다시 제고될 수 있을 것이다. 부동산시장과 금융시장의 연계기반이 강화된다면 자본시장의 전체 규모를 확 대시키고 투자상품의 다양화를 촉진할 수 있을 것이다. 리츠는 자본시장에 다양 한 부동산관련 투자상품을 제공하기 때문에 리츠의 활성화는 자본시장의 양적인 성장을 지원할 것이다. 리츠는 수익률과 위험 구조에서 주식과 채권의 중간에 위 138

166 치한 금융상품 틈새시장을 형성하여 자본시장의 투자대상을 다양화시킬 것이다. 리츠의 투자수익은 정기적인 현금흐름에서 발생하므로 이자율을 배당받는 채권 과 유사하기 때문에, 지분보유에 따른 자본이득 기대와 함께 안정적인 배당 수입 을 원하는 투자자에게 적합한 투자상품이다. 따라서 다양한 수요와 투자취향을 갖고 있는 투자자에게 폭넓은 투자상품을 제공할 수 있어 자본시장의 질적 발전 에도 기여할 것이다. 보통 20년~30년간 유통되는 리츠주식은 3년~5년 이내 회사채 위주의 단기 채권시장에 새로운 상품의 자본시장 형성을 촉진하여 은행, 보험사, 연기금 등이 자산구성의 다양성, 인플레이션 헷지 등에 따라 부동산관련 투자상품에 적절한 규모로 투자할 때 선호되는 상품이 될 것이다. 미국과 일본의 사례에서 보았듯이 리츠는 레버리지를 활용할 수 있어 투자 수익률이 비증권화된 부동산의 수익률 보다 다소 유리하고, 연간 배당수익률의 등락도 리츠가 비증권화된 부동산의 등 락폭보다 낮아 안정된 수익을 보장해 준다. 리츠가 높은 배당률을 실현할 경우 일반 기업들도 주식배당률을 상향 조정할 가능성이 크고, 투자자들도 시세차익 위주의 주식투자 관행에서 배당수익 위주로 행태를 전환할 가능성이 있다. 리츠 는 MBS, ABS 등 다른 부동산유동화 상품을 소화할 수 있는 주요 투자자로서의 역할도 수행할 것이다. (4) 리츠의 기대효과에 대한 전문가 인식 본 연구에서 실시한 전문가 설문조사는 이러한 리츠의 긍정적 기대효과를 다 시금 확인시켜 주었다. 전문가들은 리츠의 긍정적 기대효과로 소액자본으로 부 동산시장에 참여가 가능하다(34.7%)는 점을 가장 높이 샀다. 그 뒤를 다양한 형 태의 부동산개발 촉진(19.4%), 부동산 시장의 투명성 제고(16.1%), 여유자금의 투 자대상 다양화(14.9%) 등이 따랐다. 이밖에도 부동산에 자금이 묶이는 것을 피할 수 있고(8.7%), 부동산시장 안정에 기여할 수 있으며(4.4%), 외국인 투자유치에 유리하다는 점(1.2%)과 부의 재분배를 촉진할 것(0.6%)이라는 의견도 있었다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 139

167 <그림 5-4> 리츠의 긍정적인 기대효과에 대한 인식 100% 80% 60% 40% 20% 0% 부동산시장의투명성을높여준다 부의재분배를촉진할수있다 다양한형태의부동산개발을촉진할수있다 부동산시장안정에기여할수있다 외국인투자유치에유리하다 여유자금의투자대상을다양화시킬수있다 소액자본으로부동산시장에참여할수있다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 부동산에자금이묶이는것을피할수있다 한편, 모든 제도가 좋은 점과 좋지 않은 점이 공존하듯이, 리츠제도 역시 부정 적인 측면도 있다. 전문가들은 리츠의 부정적인 파급효과로 우선, 사업성 평가나 투자지표 등 투자인프라가 크게 부족하여 시장의 혼란을 가져올 수 있다는 점 (33.3%)을 가장 많이 꼽았다. 그 뒤를 부동산 가격 불안정으로 인한 투자위험의 상존(26.2%), 리츠회사의 도덕적 해이로 인한 투자위험(24.0%) 등을 꼽았다. 이 외에도 리츠가 소득 양극화를 심화시킬 수 있다는 가능성(7.3%), 부동산 투기의 우려(6.7%), 리츠주식 상장으로 증권시장에서 주식의 공급과잉 가능성(2.4%) 등 을 지적하였다. 140

168 <그림 5-5> 리츠제도의 부정적 파급효과에 대한 인식 100% 80% 60% 40% 리츠주식상장으로증권시장의공급과잉이초래 될수있다 사업성평가나투자지표등투자인프라부족으로 시장의혼란이일어날수 리츠회사의도덕적해이로인한투자위험이있다 평균 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 AMC종사자 20% 0% 소득양극화를심화시킬가능성이있다 부동산가격불안정으로인한투자위험이있다 부동산투기가우려된다 2) 우리 리츠의 잠재력과 미진한 이유 (1) 우리 리츠시장의 잠재력 리츠가 자본시장과 부동산시장의 연결고리라는 점을 고려할 때, 리츠시장의 잠재력도 자본시장과 부동산시장의 규모로 추정할 수 있다. 다만, 부동산시장의 전체 규모를 정확히 파악하기 힘들고, 설사 전체 규모를 알 수 있다고 하더라도 그들 부동산 중 어느 부문이 유동화대상이 될 수 있는지를 판단하기는 쉽지 않 다. 따라서 그동안 리츠시장의 잠재력은 대부분 자본시장에서 리츠가 어느 정도 상장되고 있는지를 가지고 판단해 왔다. 예컨대, 2000년대 초 리츠 도입방안을 논의할 당시, 건설산업연구원의 왕세종 등은 금융상품 투자잔액의 1~5% 수준을, 메리츠증권의 임승옥은 주식시장의 7% 수준을, 그리고 삼성경제연구소의 박원 석 등은 투자가능자산의 5% 등의 기준을 가지고 리츠시장의 잠재력을 추정했었 다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 141

169 <표 5-3> 리츠시장의 잠재력 예측 박원석 박용규 임승옥 왕세종 기준 잠재규모 산정내역 낙관적 전망 5~6년내 30조원 투자가능자산 100조원 비관적 전망 5~6년내 5조원 뮤추얼펀드와 ABS가 도입 1년만 에 각각 5조원의 자본확보 주식시장 규모 중기적 25조원 주식시장 규모의 7% 투자가능 주거용 10조원, 비주거용 6조원, 중기적 26조원 부동산 규모 공사보유 부동산 10조원 금융상품 단기 6~7조원 금융상품 투자잔액의 1% 대비 투자규모 중기 8~46조원 금융상품 총투자규모의 1~5% 자료: 정희남 "REITs시장 활성화와 외국인투자 유치방안". p.1. 우리 리츠시장의 잠재력을 추정하기 위하여 비교 대상국가의 지수를 먼저 살 표 보았다. 우리가 리츠를 도입하고 했던 2000년대 초에 미국 리츠펀드의 규모는 자본시장의 평균 2.5% 수준이었고, 호주는 5% 수준이었다. 이 연구를 시작한 2007년 말에 미국과 일본의 리츠펀드 규모는 자본시장의 평균 1.0% 수준이었고, 호주는 10% 수준이었다. 이를 근거로 사용한다면, 우리 리츠는 도입 초기에 자본 시장 전체 규모의 약 1% 내외, 리츠가 어느 정도 궤도에 올랐을 때 자본시장 전 체 규모의 2.5%~5% 내외, 그리고 리츠가 성숙했을 때는 자본시장 전체 규모의 약 10% 정도로 시장이 확대될 수 있을 것이다. 한편, 우리 자본시장의 전체 규모를 보면 코스피 및 코스닥 시장이 2007년 말 현재 약 1000조원 규모였고, 지난 9월말 현재로는 820조원 규모였다. <표 5-4> 우리 자본시장의 규모 (단위 : 조원) 합계 , 코스피시장 코스닥시장 주 : 2008년은 월말 기준임 자료: 증권선물거래소 증권선물 142

170 이를 기준으로 우리 리츠시장의 잠재력을 추정하면 아래 표와 같이 정리할 수 있을 것이다. 일본의 리츠시장과 비교한다면 10조원 내외, 미국의 리츠시장과 비 교한다면 20조원~50조원 내외, 그리고 호주의 리츠시장과 비교한다면 50조 원~100조원 규모로 성장할 수 있을 것으로 추정된다. <표 5-5> 우리 자본시장의 규모 (단위 : 조원) 자본시장 자본시장에서의 비중 1% 2.5% 5% 10% 2007년 말 월말 그러나, 2007년 말 현재 우리 리츠펀드는 총 4.6조원으로 자본시장의 0.4%에 불과하며, 월 말 현재 우리 리츠펀드는 총 5.8조원으로 자본시장의 0.7% 에 불과하다. 상장된 리츠를 중심으로 비교할 경우 이보다 훨씬 더 적다. 현재 상장된 리츠 총액은 2.5조원으로 2007년 말 기준으로 자본시장의 0.2%, 월 말 기준으로 0.3%에 불과하다. 다시 말하면, 현재 우리의 리츠시장은 전체 잠 재력의 1/5(일본 기준)내지 1/25(호주 기준) 수준에 그치고 있다는 것이다. (2) 리츠시장의 부진 이유 우리 리츠시장의 성장이 더딘 것은 다양한 요인이 서로 복합적으로 작용한 결 과인 것으로 보인다. 이들 요인은 크게 리츠시장과 제도적 문제점에서 기인하는 미시적 요인과 부동산시장의 전반적인 요인, 그리고 거시적인 사회문화적 요인 으로 구분하여 찾아볼 수 있을 것이다. 우선, 미시적으로 현행 리츠제도와 관련해서는, 리츠 설립에 각종 진입장벽이 존재한다는 점, 자기관리-리츠를 투자도관체로 인정하지 않고 법인세를 계속 부 과하는 등 지원시책이 미진하다는 점, 리츠 투자에 대한 투자자 보호장치가 미흡 하다는 점 등을 들 수 있다. 리츠시장과 관련해서는 리츠의 투자대상이 다양하지 제5장 리츠제도의 활성화 방안 143

171 못한 점, 자산운용 전문인력 부족, 리츠 투자가치의 추계 및 분석기법의 미흡, 회 계불투명 및 자산운용회사의 도덕적 해이로 인한 신뢰도 저하, 상장을 꺼려서 투 자자금의 환금성 미흡, 공모 대신 기관투자자 중심으로 운용하는 관행 등을 들 수 있다. 부동산시장 전반적인 요인으로는 부동산시장의 불안이 상존하고, 직접투자를 선호하는 투자 관행, 투자사업 가치에 대한 객관적인 평가기법 미흡, 주식 예금 등 다른 투자상품에 비해 리츠가 불리한 점 등을 들 수 있다. 마지막으로, 거시적 인 사회문화적인 요인을 살펴보면 리츠제도에 대한 일반투자자의 이해 부족, 부 동산투자에 대한 사회의 부정적인 인식 등을 꼽을 수 있을 것이다. 우리 리츠시장의 성장이 더딘 요인에 대한 전문가 조사결과 역시 이와 유사하 게 나타났다. 전문가들은 리츠제도에 대한 일반투자자의 이해 부족(29.4%)을 리 츠 성장의 가장 큰 저해 요인으로 인식하였다. 그동안 리츠제도는 도입하였지만 리츠에 대한 각종 홍보 등이 부족했다는 것이다. 이 뒤를 리츠에 대한 각종규제 (21.2%), 투자사업 가치에 대한 객관적인 평가기법 미흡(12.3%), 정부의 세제혜택 미진(12.1%) 등으로 지적하였다. 이 외에도 간접투자보다 직접투자의 장점이 더 많았던 과거 경험(9.7%), 금리수준에 비해 리츠의 투자수익률이 상대적으로 유리 하지 않아서(6.5%), 부동산시장이 불안해서(5.2%), 회계불투명 등 리츠에 대한 신 뢰가 낮아서(3.6%) 등을 지적하였다. 이처럼 우리 리츠시장의 현황, 리츠의 긍정적 파급효과, 활성화 조건 등 다양 한 요인을 감안하고, 다른 한편 리츠의 부정적 파급효과를 최소화 하면서, 외국 사례가 주는 시사점을 종합적으로 고려하여 리츠시장의 활성화 방안을 모색할 필요가 있을 것이다. 144

172 <그림 5-6> 리츠성장이 미진한 요인에 대한 인식 100% 80% 60% 40% 20% 0% 평균 리츠에대한각종규제가심해서 리츠제도와운영방식에대한일반투자자의 이해가부족해서 투자사업의가치를객관적으로평가할수있 는기법이미흡해서 회계불투명등리츠에대한신뢰가낮아서 금리수준에비하여리츠의투자수익률이낮 아서 정부의세제혜택이미진해서 부동산시장이불안해서 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 간접투자보다직접투자의장점이더많아서 2. 리츠시장 활성화방안 모색의 기본원칙과 방향 1) 전제조건 리츠시장은 부동산시장과 금융시장의 부분집합이고, 전체 국민경제 안에 위치 하며, 세계경제 체제 속에서 움직이게 된다. 따라서 리츠시장이 조기정착 및 활 성화되기 위해서는 세계적인 규범 속에서 리츠가 운영되어야 하고, 경제 전반이 안정적으로 성장해야 하며, 부동산시장 자체가 투자매력을 갖고 있어야 하고, 리 츠제도가 이들 여건에 맞게 재구성되어야 한다. 먼저, 리츠시장 자체가 경제활동의 하나이기 때문에, 리츠에 참여하는 경제주 체들이 자유와 창의를 가지고 활동할 수 있는 기본여건이 조성되어야 한다. 특 히, 사유재산권 보장과 사적계약 자유원칙의 준수 등 자유시장 경제질서의 근본 원칙을 유지할 필요가 있다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 145

173 <그림 5-7> 리츠시장의 위상 리츠시장은 전체 국민경제의 한 부문으로서 경제전반의 여건에 크게 의존한 다. 따라서 기업 및 금융기관뿐 아니라 부동산시장과 노동시장의 구조조정을 꾸 준히 추진하여 경제체질을 튼튼하게 만들고, 국가 경쟁력을 키우며, 경제 전반에 대한 신뢰성과 예측가능성을 제고하는 것이 선결되어야 한다. 거시경제의 안정 적인 운용은 리츠의 수익률 제고 측면뿐 아니라 부동산시장 전반적인 안정을 위 해서도 필요하다. 한편, 내국 자본만이 아니라 외국 자본도 리츠시장의 중요한 투자자이기 때문 에, 부동산시장의 자율성을 존중하면서 투명성과 안정성을 제고하고 리츠에 적 용하는 제반 규정은 국제규범(global standard)을 지향해야 한다. 끝으로, 부동산간접투자상품은 리츠 외에도 부동산펀드 등 다양하다. 이들 간 접투자기구 간에 유망한 투자기구를 놓고 경쟁이 치열해지고 있다. 투자자들은 유 무형의 비용 측면에서 보다 유리한 투자기구를 선택할 것이다. 그런데, 현재 부동산펀드에 비해 리츠는 상대적으로 절차와 투자의 신속성 측면에서 다소 열 세에 있다. 리츠의 영업인가, 공모 의무화, 출자비율 제한 등으로 사업개시에 소 요되는 기간 및 절차가 상대적으로 길고 복잡한 것도 사실이다. 부동산간접투자 기구 간에 공정한 경쟁이 유지될 수 있도록 해야 할 것이다. 146

174 2) 리츠시장에서의 정부의 역할 리츠시장에는 다양한 계층이 참여한다. 이들 다양한 경제주체들이 정부에 대 한 요구도 다양하다. 정부의 역할은 이러한 다양한 이해관계를 조정하는 1차적인 역할과 함께, 리츠시장에 적용될 보편적인 규칙을 제정하는 것이다. 이 규칙은 리츠시장 참여자에게 동일하고 공정하게 적용될 뿐 아니라, 부동산유형 및 지역 에 대해서도 보편적으로 적용되어야 한다. <그림 5-8> 리츠시장 참여자의 구성도 <국 가> <사 회> 정 부 부동산 보유자 리츠회사 <리츠 시장> 기타 관계인 투 자 자 일반국민 자산평가기관 신용평가기관 신용보완기관 자산운용기관 등 <표 5-6> 리츠시장 참여주체가 정부정책에 대한 기대 참여주체 기본 욕구 정부에 대한 기대 자산보유자/투자자 최대의 수익을 추구 조세감면, 금융지원 중개, 자산운용, 가격평가, 높은 수익과 시장안에서 신용평가기관 좋은 평판을 기대 조세감면, 금융지원 개발업체, 잠재적인 임차인 거래계약의 안정성 기대 계약의 안정성을 위한 법적 제도적 장치 일반 국민 리츠를 통해 부동산시장의 안정성이 강화되길 기대 리츠시장 참여자와 참여하지 못하는 자 사이의 공정한 대우 제5장 리츠제도의 활성화 방안 147

175 리츠시장에서 발생하는 수익과 위험은 전적으로 시장의 참여주체들에 귀속되 어야 하지만, 리츠시장이 조기에 정착하고 활성화될 수 있도록 적어도 초기에는 리츠에 적절한 지원을 해줄 필요가 있다. 이것은 관련조세의 감면 및 면제, 부동 산관련 정보망 등 투자관련 인프라 구축의 지원 등을 포함한다. 아울러, 정부는 리츠시장 활동의 투명성, 공정성 유지를 감시하고 감독하는 기능을 강화할 필요 가 있다. 끝으로, 부동산시장의 항구적인 안정을 유지하기 위하여 정부는 시장원 리에 입각하여 부동산 공급 및 이용 계획 개발 관리의 전반적인 규제체계를 정비하고 부동산관련 조세체계를 개편함으로써 리츠시장의 토대를 마련해 줘야 할 것이다. 3) 리츠시장의 활성화 방향 먼저, 리츠제도의 도입목적을 재점검할 필요가 있다. 리츠를 도입했던 당초 목 적은 부동산 지분의 환금성을 제고하고 부동산의 유동화를 촉진하며, 기업공개 를 통해 소액의 다수 일반투자자에게도 부동산 간접투자에 참여할 수 있는 기회 를 확대하고, 이러한 일련의 목적을 실제 달성할 수 있는 자기관리-리츠를 정착 시키자는 것이었다. 이러한 도입목적이 달성될 수 있는 방향으로 리츠를 개선해 나가야 할 것이다. 또한 리츠시장을 확대할 수 있는 기반을 구축해 주어야 할 것이다. 리츠주식의 기업공개와 더불어 다양한 투자자 보호장치 보완, 안정적인 현금흐름 확보를 위 한 다각적 노력, 투자자 유치를 위한 조세감면의 확대 등이 필요할 것이다. 아울 러 리츠구조와 투자대상 및 투자주체의 다양화, 리츠회사의 대형화 및 전문화, 리츠의 해외투자 지원 등도 모색할 필요가 있다. 이 같은 방향으로 리츠를 활성화시키기 위해서 리츠 주변의 인프라를 구축하 는 것이 필요하다. 자산운용전문회사 등 리츠 관련산업의 전문인력을 육성하고, 리츠지수 등 부동산투자지표를 개발 및 보급하며, 리츠에 대한 대국민 홍보를 확 대하여 건전한 부동산투자 문화를 정착해 나가야 할 것이다. 148

176 리츠시장 활성화를 위해 시급한 정책과제로서 전문가들은 리츠에 대한 각종규 제 완화(27.0%), 금융기관이나 각종 연 기금 등 재무적 투자자의 출자제한 완화 (25.0%), 법인세 면제 등 조세지원 확대(16.7%), 부동산투자지표 개발 등 투자관 련 인프라 구축(14.7%) 순으로 지적하였다. 이 외에도 투자자 보호기능의 강화 (7.5%), 부동산 보유기업 지분에 대한 투자한도 제고(5.8%), 부동산투자에 대한 부정적인 인식 개선(3.4%) 등을 제시하였다. <그림 5-9> 리츠의 활성화를 위한 정책과제에 대한 인식 100% 부동산투자에대한부정적인인식을개선해야한다 80% 투자자보호기능을강화해야한다 60% 40% 20% 0% 평균 부동산투자지표개발등투자관련인프라를구축해 야한다 법인세면제등조세지원을강화해야한다 부동산보유기업의지분에대한투자한도를올려야 한다 금융기관이나각종연기금등투자자의출자제한을 완화해야한다 리츠에대한각종규제를완화해야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 리츠펀드의 대형화를 위한 정책과제로서는, 금융기관의 출자제한 및 출자사전 승인제 등에 대한 예외 인정(32.1%), 리츠회사에 대한 법인세 감면 등 세제지원 (26.6%), 부동산보유기업 지분에 대한 투자한도 상향조정(21.0%), 자산관리회사 가 리츠에 투자할 수 있는 규모 확대(17.3%) 등의 순으로 나타났다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 149

177 평균 <그림 5-10> 리츠의 규모를 대형화하기 위한 방안 100% 80% 60% 40% 20% 0% 현행제도를유지하여도리츠자산규모의대 형화에큰문제가없다 금융기관의출자제한및출자사전승인제등 에대한예외를인정해야한다 리츠회사에대한법인세감면등세제지원을 해야한다 리츠의자산관리회사 ( AMC ) 가리츠에투 자할수있는규모를확대해 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 부동산보유기업의지분에대한투자한도를 올려야한다 리츠의 투자대상 다원화 과제에 대해서는, 부동산 투자지표개발 등 관련 투자 인프라 구축(22.6%), 민간투자법에서 정하는 기반시설개발사업에 리츠 참여 허 용(20.4%), 리츠가 골프장 등 리조트시설을 매입할 경우에도 취 등록세 감면 (18.3%), 다양한 부동산에 투자하려는 리츠회사의 노력(14.7%), 리츠에 세제혜택 을 부여하는 임대주택규모 확대(11.3%), 부동산 보유기업의 지분에 대한 투자한 도 상향조정(11.1%) 순으로 제안하였다. <그림 5-11> 리츠의 투자대상 다원화를 위한 방안 100% 80% 60% 40% 20% 0% 평균 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 AMC종사자 기타 민간투자법에서정하는기반시설개발사업 에리츠가참여할수있도록해야한다 리츠가골프장등리조트시설을매입할경우 에도취 등록세를감면해야한다 리츠에세제혜택을부여하는임대주택규모 를확대하여야한다 다양한부동산에투자하려는리츠회사의노 력이선행되어야한다 일반부동산에대한투자지표개발등관련투 자인프라를구축해야한다 부동산보유기업의지분에대한투자한도를 올려야한다 150

178 3. 리츠시장 활성화방안 1) 리츠시장 활성화를 위한 정책과제 (1) 리츠 유형의 다양성 추구 가. 리츠의 법적 형태: 회사형(corporate-type)과 신탁형(trust-type) 리츠의 법적 형태는 미국식의 회사형과 호주식의 신탁형으로 크게 구분된다. 양 방식은 나름대로 각각의 장 단점이 있다. 미국식의 회사형은 부동산을 투자 대상으로 하는 뮤츄얼펀드 주식회사로서 투자자가 리츠회사의 실질적인 주주가 되는 형태이며, 증권거래소 상장 자금모집 부동산의 자기관리 등이 자유로워 상대적으로 고수익을 기대할 수 있다는 장점이 있다. 반면, 투자위험이 상대적으 로 높고 증권시장에 상장되지 않을 경우 환금성 확보가 어렵다는 단점이 있다. 호주식의 신탁형은 투자자가 신탁회사에 자금을 투자하고 운영실적에 따라 일 정 수익을 배당받는 형태로서 신탁형은 설립절차가 엄격하고 감독기관의 엄정한 감독이 따르기 때문에 투자안정성 측면에서 유리하다. 하지만, 투자부동산의 위 탁관리에 따른 관리비용이 적지 않아 투자수익률이 상대적으로 낮을 수 있다는 약점이 있다. 회사형과 신탁형의 구분에 따른 실익은 유형간에 그리 크지 않을 뿐만 아니라, 나라마다 활용 형태가 서로 다른 것이 현실이다. 미국은 회사형 신탁형 모두 허 용하고 있으며, 리츠회사의 60%가 회사형이고 40%가 신탁형이다. 호주는 신탁 규약에 의해 발행되는 신탁증권을 주식시장에 상장하는 형태로 허용되는 신탁형 만 허용하고 있다. 일본, 싱가포르는 회사형과 신탁형 모두를 허용하여 운용하고 있다. 현재 우리는 회사형만 도입하고 있다. 그런데 신탁형 리츠에도 나름대로의 장 단점이 있기 때문에, 우리도 부동산 운용에 대한 역량 향상과 전문 운용에 따른 전문 인력 및 인프라 기반 구축을 전제로, 신탁형 리츠의 도입방안을 검토할 필 제5장 리츠제도의 활성화 방안 151

179 평균 요가 있다. 투자자들은 수익성을 선호할 경우 회사형을 선택할 것이고 안정성을 선호할 경우 신탁형을 선택할 것이다. 회사형과 신탁형 간의 경쟁을 유도하는 것 이 리츠시장의 효율성 제고에도 유리할 것이다. 다만, 간투법 과 자통법 에 서 도입한 부동산펀드가 사실상 신탁형 리츠와 유사한 형태로 운용되고 있기 때 문에, 리츠(회사형) 및 부동산펀드(신탁형) 간에 제반 운영조건을 동등하게 적용 하여 공정한 경쟁을 유도할 필요가 있다. 신탁형 리츠제도 도입과 관련하여 전문가들은 대부분(65.4%)이 신탁형 리츠제 도의 도입을 찬성하였다. 중립적인 입장은 25.8%, 그리고 신탁형 리츠제도의 도 입을 반대하는 입장은 8.8%에 그쳤다. <그림 5-12> 신탁형 리츠제도 도입에 대한 인식 100% 80% 매우반대한다 60% 대체로반대한다 40% 보통이다 20% 대체로찬성한다 0% 매우찬성한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 나. 투자대상 : 지분형(equity)과 대출형(mortgage) 리츠 리츠는 투자대상을 기준으로 할 경우, 지분형, 대출형, 혼합형으로 구분한다. 미국의 경우 리츠 도입 초기에는 지분형이, 중간에는 대출형이, 그리고 최근에 는 다시 지분형이 중요하게 인식되고 있는 것으로 알려졌다. 지분형의 경우 총 152

180 평균 투자자산의 75% 이상을 부동산 소유지분에 투자하는 것으로서 부동산의 임대료 가 주 수입원이며, 대출형의 경우는 총 투자자산의 75% 이상이 부동산관련 대출 (mortgage loan)이나 저당담보증권(MBS 또는 CMBS) 등으로 구성되어 있어 대출 이자가 주 수입원이 된다. 대출형 리츠는 보통 개발 및 건설단계에서 투자하여 투자위험성이 크기 때문에 수익률이 지분형에 비하여 상대적으로 높게 설정되는 경우가 많다. 한편, 특화된 투자목표를 달성하기 위하여 두 유형의 장점을 결합 한 유형인 혼합형은 부동산 소유 지분, 부동산관련 대출, 저당담보증권 등에 골 고루 투자하며, 임대료와 대출이자 모두가 주 수입원이 될 수 있다. 우리 리츠는 현재 지분형을 중심으로 운영하고 있어, 장기적으로 대출형 리츠 의 도입을 검토할 필요가 있다. 다만, 미국의 서브프라임 사태가 기본적으로 주 택담보대출(mortgage)의 공급 과잉에서 나타난 것을 감안하여 대출형 리츠의 도 입 시기는 시간을 두고 검토할 필요가 있다. 대출형 리츠제도 도입에 대한 전문가 인식은 대부분(69.4%) 대출형 리츠제도 의 도입을 찬성하는 것으로 나타났다. 대출형 리츠제도의 도입에 중립적인 입장 과 반대하는 입장이 각각 18.7%와 11.9%으로 상대적으로 적게 나타났다. <그림 5-13> 대출형 리츠제도 도입에 대한 인식 100% 80% 60% 40% 매우반대한다 대체로반대한다 보통이다 20% 0% 대체로찬성한다 매우찬성한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 제5장 리츠제도의 활성화 방안 153

181 다. 기한한정 기준 : 무기한(infinite-life)과 기한부(finite-life) 리츠 리츠펀드의 존속기한을 기준으로 할 경우 리츠는 기한한정 리츠와 무기한 리 츠로 구분할 수 있다. 무기한 리츠는 존속기간이 정해져 있지 않은 리츠로서 자 산의 매각이익이나 금융수입을 기존 또는 새로운 부동산에 투자하므로, 영구적 으로 회사를 운영할 수 있다. 반면, 기한부 리츠는 일정기간 후에 보유자산을 매 각하여 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산되는 리츠로서, 리츠 주가가 보유 부동산 가치에 의해 결정되는 대신 현재 또는 장래에 기대되는 소득에 의해 결정 된다는 비판에 대응하기 위해 설립되었다. 기한부 리츠는 투자자가 리츠 종료일 의 자산가치를 예측할 수 있음으로 리츠 주가를 자산가치와 보다 밀접하게 연결 시킬 수 있다는 장점이 있으나, 자산 처분시기의 부동산시장 및 금융시장의 여건 에 크게 영향을 받는다는 한계가 있어, 시장여건이 불리할 때는 종료일자를 연장 하기도 한다. 한편, 리츠 투자자산을 관리하는 형태는 크게 자기관리와 위탁관리가 있다. 자 기관리는 리츠 내부에서 자체적으로 투자자산을 운영 관리하는 형태로서 자산 관리 자회사가 있는 경우도 포함한다. 위탁관리는 투자자산의 운영 관리를 리 츠 외부에 위탁하는 형태이다. 자기관리와 위탁관리는 자산관리의 효율성과 전 문성 측면에서 각각 장 단점이 있지만, 그 차이가 유형 간에 그리 크지 않을 뿐 만 아니라 다른 나라도 자기관리와 위탁관리를 리츠가 자율적으로 선택하게 허 용하고 있다. 우리의 경우 자기관리의 경우 최소 5인 이상의 자산운용 전문인력의 확보가 의무화되어 있고, 위탁관리는 자본금 70억원 이상, 최소 5인 이상의 자산운용 전 문인력을 확보한 외부 자산관리회사에 관리를 위탁한다. 현재 CR-리츠와 위탁관 리-리츠는 위탁관리를, 자기관리-리츠는 자체관리를 염두에 두고 있다. 그런데, 일반-리츠에서도 명목회사(paper company) 형태가, CR-리츠에서도 실 질회사 형태가 운영할 수 있다. 따라서 리츠 보유자산의 관리형태를 자기관리와 위탁관리 모두 허용하여 리츠 운영의 자율권을 확대할 필요가 있다. 무엇보다도 우리 리츠는 그동안 CR-리츠와 위탁관리-리츠로 운영되면서 기한 154

182 한정 및 위탁관리 형태가 고착화되었다. 이에 따라 우리의 리츠펀드는 대부분 기 한부/대상 특정형/폐쇄형으로 국한되어 있어서 다양한 포트폴리오 구성이 곤란 하다. CR-리츠뿐만 아니라 위탁관리형-리츠 역시 만기가 한정된 1물( 物 )-1펀드가 대부분이기 때문에, 리츠의 대형화 및 포트폴리오 구성이 곤란하고 소극적 자산 관리에 그치고 있는 실정이다. 리츠시장 상황에 맞추어 적극적으로 자산운용 전략을 추진하기 위해서는 대형 펀드의 육성이 필요하다. 리츠의 대형화, 포트폴리오 다양화, 적극적인 자산운용 전략 추진, 자본시장에서의 자유로운 자본 회수 등을 위해서는 영속펀드 설립을 유도할 필요가 있다. 자기관리-리츠의 도입취지에 맞게 영속펀드 설립을 활성화시키기 위해서는 무 엇보다도 CR-리츠에 버금가는 정책적 지원의 필요하다. 현재 자기관리-리츠는 실체회사로 인정하면서 법인세 혜택을 부여하지 않고 있다. 이러한 이중과세 문 제 때문에 자기관리-리츠가 위탁관리-리츠 및 CR-리츠에 비해 수익률에서 크게 불리하고, 이 때문에 자기관리-리츠가 아직 미진한 것이다. 리츠는 회사형태가 명목회사이든 실질회사이든 결국 투자도관체 역할을 담당하는 것을 감안하여, 다른 유형의 리츠와 같이 법인세 혜택을 부여하는 것이 필요하다. 자기관리-리츠의 법인세 감면에 대해 전문가 절대다수(73.0%)가 법인세 감면 이 필요하다고 인식하였다. 법인세 감면이 필요하지 않다고 보는 입장은 20.6% 에 불과하였다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 155

183 <그림 5-14> 자기관리리츠의 법인세 부과에 대한 인식 100% 80% 60% 모르겠다 40% 20% 0% 법인세를감면해야한다 법인세를부과해야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 라. 특수형태 리츠 : UP-리츠의 도입 UP-리츠는 리츠가 직접 부동산을 소유하지 않고 파트너십 지분을 통하여 소유 하는 형태의 리츠를 말한다. UP-리츠에서 상장된 리츠는 무한책임회사(General Partnership)가 되고 실물부동산을 출자하는 자산보유자는 운영파트너십의 경영 권을 소유하는 형태로서 실물부동산 소유자는 과세이연의 혜택을 누리게 된다. 미국의 경우 1992년 이후 설립된 리츠의 3분의 2이상, 대형 리츠의 절반 이상이 UP-리츠로 구성되어 있다고 알려져 있다. 우리의 경우, 아직 부동산지분 취득만을 목적으로 하는 리츠는 허용되지 않고 있다. 그런데 그동안 부동산가격이 많이 상승하여 리츠가 투자자산을 시장에서 직접 매입하는 방식만 가지고는 예전과 같은 수익률을 거두기 어렵다. 따라서 자 산보유자에게 과세이연의 혜택을 부여하여 자산보유자가 리츠펀드에 직접 참여 할 수 있도록 UP-리츠의 도입을 검토하는 것이 필요하다. 부동산펀드의 운용대 상자산은 투자증권, 파생상품, 부동산, 간접투자증권 및 수익증권, 사모투자전문 회사의 지분, 부동산사용권 등 보다 다양한 투자가 가능하여, 리츠가 이들 부동 산펀드와 공정하게 경쟁하는 것이 크게 제한되어 있다. UP-리츠의 도입은 리츠 의 투자 매력도를 상대적으로 제고시켜 리츠 활성화에 기여할 것으로 예상된다. 156

184 <그림 5-15> UP-리츠의 구조 (2) 리츠 설립절차의 간소화 가. 영업인가제도 리츠는 초창기에는 예비인가제와 설립인가제를 별도로 채택하여 설립절차가 복잡하고 장기간이 소요되었으나 영업인가제로 전환하면서 다소 개선되었다. 다 만, 부동산펀드는 금융위원회 보고(투자신탁형) 및 등록(투자회사형)으로 설립절 차가 보다 간편하다. 리츠도 이에 준하는 개선방안 모색이 필요할 것으로 보인 다. 현재 리츠설립은 발기설립을 원칙으로 하고 있다. 그런데, 특수한 경우에는 발 기설립의 예외를 인정할 필요가 있다. 예컨대, 종전의 리츠를 다른 리츠로 전환 할 경우, 리츠 청산 시 수익성과 안정성이 검증된 임대사업을 지속하고 리츠를 새로 신설하는데 드는 시간과 비용을 절감할 수 있도록 발기설립의 예외를 인정 하는 것이 필요할 것으로 보인다. 또한, 자산관리회사는 리츠 운영의 경험을 보 유하고 있고 시장의 검증을 거쳤다고 보인다. 이러한 자산관리회사가 자기관리- 리츠로 전환할 경우, 발기설립의 예외로 간주한다면 리츠 설립이 보다 손쉬워 리 츠 활성화에 기여할 수 있을 것으로 보인다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 157

185 나. 설립자본금 2007년의 리츠법 개정으로 리츠 설립시 필요한 자본금이 크게 낮아졌다. 현 재 설립당시 최저자본금은 10억원이고 영업인가 후 6개월이 지난 후에는 100억 원 이상의 자본금으로 완화한 것이다. 그런데, 이러한 자본금 규정이 일반법인은 물론 다른 부동산펀드와 비교했을 때 여전히 엄격하다는 지적이 많다. 예컨대, 신탁형 부동산펀드는 최저자본금의 규제가 아예 없고, 회사형 부동산펀드는 등록신청 당시 1억원 이상, 등록 후 10억 원 이상의 자본금만을 요구하고 있다. 법인세법 상 프로젝트금융투자회사의 최저자본금은 50억원이다. 일본도 투자법인 설립자본은 1억엔, 상장 시 순자산은 10억엔(총자산 50억엔)으로 일본 내 부동산 가격에 비하면 높은 수준이 아니다. 리츠펀드가 투자하는 부동산의 자산규모를 고려하면 최저자본금을 낮추는 것 자체는 실익이 그리 크지 않다. 그러나 리츠시장에서 최저자본금 인하에 대한 요 구가 크다. 현재 리츠의 설립자본금은 10억원이지만 설립자본금 대부분을 자산 관리회사가 납입하고 있다. 그런데, 자산관리회사의 최소자본금이 이미 70억원 이기 때문에, 지속적으로 리츠를 설립하는데 한계가 있다는 것이다. 게다가 부동 산펀드 등 유사 상품과의 형평성을 제고하고, 리츠의 초기 자기자본 조달 부담을 완화하며, 소규모 부동산 등 다양한 투자대상의 발굴 가능성을 고려한다면, 리츠 의 최저자본금 수준을 회사형 부동산펀드 수준으로 완화해도 무방할 것으로 보 인다. 최저자본금에 대한 전문가 조사결과는 현재보다 낮추는 것이 바람직하다는 의 견이 40.1%, 현행 수준이 바람직하다는 의견이 46.4% 등 거의 비슷하였다. 현재 보다 높이는 것이 바람직하다는 의견은 13.5%였다. 158

186 <그림 5-16> 최저 자본금 100억원에 대한 인식 100% 80% 60% 현재보다낮춰야한다 40% 현재수준이적정하다 20% 0% 현재보다높여야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 다. 리츠주식의 일반공모 국민연금관리공단 공무원연금관리공단 사립학교교직원연금관리공단이 주 식총수의 30% 이상을 인수하는 경우와 CR-리츠인 경우를 제외하고, 모든 리츠는 기본적으로 발행주식 총수의 30% 이상을 일반국민에게 청약하도록 의무화되어 있다. 그런데, 리츠시장에서 공모에 대한 개선요구가 적지 않다. 리츠제도의 근본 원 칙 중 하나가 일반 소액투자자에게 투자기회를 확대해 주자는 것이지만, 이러한 이상을 실현하기에 다양한 한계가 있다는 것이다. 우선, 아직 리츠에 대한 개인 투자자들의 인식이 부족하여 리츠펀드의 30% 이상을 공모로 조달하기가 쉽지 않다. 그리하여 관계법에 따라 공모를 했지만 공모가 미달될 경우 발기인이 다시 인수하기 때문에, 공모절차만 밟았을 뿐이지 결과는 사모방식과 동일하다. 결국 공모절차는 리츠설립에 상대적으로 오랜 시간을 요구하고 이에 따라 설립비용만 증가시킨다. 이 때문에 공모절차에 대해 발기인이나 기관투자들 역시 심리적으 로 거부감을 갖고 있다. 게다가, 경쟁상품인 부동산펀드는 공모를 강제하지 않고 공모와 사모방식을 자율적으로 선택 하고 있다. 끝으로, CR-리츠는 공모와 사모 제5장 리츠제도의 활성화 방안 159

187 방식을 모두 허용하고 있다. 결론적으로, 리츠주식에 대한 공모나 사모는 투자상 품의 안정성과 환금성을 종합적으로 고려하여 리츠가 자본금 모집방법을 자율적 으로 선택할 수 있도록 완화하자는 것이다. 리츠는 본래 소액투자자들의 부동산투자 촉진과 부동산투자의 환금성 제약을 개선하고 유동성을 제고한다는 목적을 가지고 고안되었다. 이 때문에 미국과 유 럽 등 대부분의 국가에서 모든 리츠상품이 증권화과정을 거쳐 공개주식시장에 상장하여야 하고, 법인회사 형태로 장기적으로 투자해야만 법인세 면제혜택이 있다는 것을 명시하고 있다. 우리의 현행법도 이와 동일한 구도로 구성되어 있 다. 따라서, 리츠제도 도입의 당초목적과 현실적인 한계를 종합적으로 고려하여 일반인에 대한 공모원칙은 준수하되, 다만 운영은 보다 탄력적으로 할 수 있는 방안을 검토하는 것이 필요할 것으로 보인다. 예컨대, 공모 의무비율을 현행 30% 보다 다소 낮추거나, 공모 시기를 회사설립 이후 일정 기간 이후로 연장해 주거 나, 아니면 공모와 상장 규정을 연계해서 운영할 수 있는 방안을 검토하는 것이 필요할 것으로 판단된다. 리츠의 공모의무비율 30%에 대해 전문가들은 현재보다 다소 낮추거나 아예 폐지하는 것이 바람직하다는 의견이 52.8%로 과반수를 넘었고, 특히 자산운용사 들은 대부분 폐지를 주장했다. 현행 30% 수준이 적정하다는 의견은 29.4%, 현재 보다 오히려 높이자는 의견도 17.9%나 되었다. 리츠의 공모의무비율 적용시점에 대해서는, 현재처럼 영업인가 후 6개월 이내 에 적용하는 것이 바람직하다는 의견이 45.2%, 영업인가 2년-3년 이후 적용하자 는 의견이 40.5%로 나타났다. 리츠를 현재 운용하고 있는 자산운용사 대부분은 만약 공모가 불가피하다면, 영업인가 2년-3년 이후 적용하자는 의견이 압도적으 로 많았다. 160

188 평균 <그림 5-17> 리츠의 일반공모 의무 비율 30%에 대한 인식 100% 80% 의무비율자체를없애야한다 60% 40% 현재보다낮춰야한다 20% 현재수준이적정하다 0% AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 현재보다높여야한다 <그림 5-18> 리츠의 일반공모 의무 비율의 적용시점에 대한 인식 100% 80% 60% 영업인가후 2-3 년으로늦춰서 적용해야한다 40% 현재처럼영업인가후6 개월이내 에적용해야한다 20% 0% 영업인가와동시에적용해야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 제5장 리츠제도의 활성화 방안 161

189 라. 1인당 주식 소유한도 (30%) 등 출자제한 현재 리츠의 1인당 주식소유한도를 총 발행주식의 30% 이내로 제한하고 있다. 공모제도와 함께 리츠시장에서 개선해달라고 요청이 가장 많은 부문이 바로 주식소유한도 제한에 대한 완화 요구이다. 1인당 소유한도 제한은 리츠에 가능한 한 많은 소액투자자가 참여하고 리츠주식이 가능한 한 분산되도록 하기 위한 것 이지만, 이러한 이상을 실현하기에 다양한 한계가 있다는 것이다. 무엇보다도, 경 쟁상품인 부동산펀드의 경우 주식소유한도 등 출자제한이 없으므로, 리츠의 자 율성 강화 측면에서 1인당 주식소유한도를 완화 내지 폐지하고, 투자상품의 특성 에 따라 주식의 1인당 소유한도를 선택하도록 하자는 것이다. 리츠는 본래 소액투자자들에게 부동산투자의 기회를 보다 폭넓게 부여하자는 목적을 가지고 도입되었다. 1인당 소유한도를 폐지할 경우, 리츠가 실질적으로 직접투자와 차이가 없으면서 법인세 등 관련 조세혜택만 받는다면 사회적 공평 성 확보 측면에서 다소 미흡할 것이다. 따라서 1인당 주식소유한도의 출자제한 원칙은 준수하되, 리츠제도 도입의 당 초목적과 현실적인 한계를 종합적으로 고려하여 운영은 보다 탄력적으로 할 수 있는 방안을 검토하는 것이 필요할 것으로 보인다. 예컨대, 1인당 주식소유한도 를 현행 30%보다 다소 높이거나, 1인당 출자제한의 적용시기를 리츠의 상장시점 이후로 연장해 주는 방안을 검토하는 것이 좋을 것으로 판단된다. 리츠의 1인당 주식소유한도 30%와 이 비율 한도 내에서의 의결권 제한에 대해 전문가들은 현재보다 높이거나 폐지하는 것이 바람직하다는 의견이 44.9%로 상 대적으로 많았고, 특히 자산운용사들은 60% 이상이 폐지를 주장했다. 현행 수준 이 적정하다는 의견은 35.7%로 나타났고, 현재보다 낮추어 1인당 주식소유한도 를 보다 더 강화하자는 의견도 19.4% 나왔다. 리츠주식의 소유한도 및 의결권 제한 비율 적용시점에 대해 전문가들은 현재 처럼 영업인가 후 6개월 시점에 적용해야 한다는 비율이 48.0%로 많았고, 리츠의 상장 시점부터 적용해야 한다는 의견이 36.5%로 나타났다. 영업인가와 동시에 적용해야한다는 비율은 15.5%였다. 리츠의 1인당 주식소유한도 30%와 이 비율 162

190 평균 한도 내에서의 의결권 제한에 대한 반응과 거의 유사한 결과였다. <그림 5-19> 리츠의 주식 보유한도 비율과 의결권 제한 비율에 대한 인식 100% 80% 제한비율자체를없애야한다 60% 40% 20% 현재보다높여야한다 현재수준이적정하다 0% 현재보다낮춰야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 <그림 5-20> 리츠의 주식 보유한도 및 의결권 제한 비율의 적용시점에 대한 인식 100% 80% 리츠의상장시점부터적용해야한다 60% 40% 20% 현재처럼영업인가후6 개월시점부터 적용해야한다 0% AMC종사자 평균 리츠의영업인가시점부터적용해야한 다 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 리츠교육이수자 제5장 리츠제도의 활성화 방안 163

191 마. 재무적 투자자의 출자제한 리츠는 기본적으로 부동산을 장기간 임대하고 거기에서 운영수익을 추구하는 간접투자기구이다. 이 때문에 장기간의 안정적인 투자수익을 추구하는 은행, 보 험, 연기금 등 이른 바 재무적 투자자들이 리츠의 주요 투자자로서 역할을 담당 하는 것이 보편적이다. 또한 이들 재무적 투자자들이 참여하는 리츠에 일반인들 도 기꺼이 참여하고자 한다. 이 때문에, 리츠 활성화에서 재무적 투자자의 역할 은 참으로 크다. 그런데 현재 은행법 제37조 및 보험업법 제109조에 의해서 은행, 보험사 들은 리츠에 15% 이상 출자할 수 없다. 또한 금융기관이 리츠에 5% 이상 투자하 면서 최대주주가 되는 경우에는 금융감독위원회의 사전승인을 받아야 한다. 이 것은 금융자본이 산업자본을 지배하는 것을 방지하기 위한 제한이었다. 그러나, 리츠는 형식적으로는 주식회사 이지만 투자금융상품의 일종으로서 금산법 제 정 취지와 사실상 무관하다고 말할 수 있다. 리츠는 부동산간접투자 기구로서 투 자도관체 역할을 담당하는 것이기 때문에 이러한 금산법상 소유한도에 대한 예 외를 인정하는 것을 검토할 필요가 있다. 예컨대, 현행 리츠법 에서 정한 1인 당 주식소유한도 30% 범위 안에서 기관투자자들이 리츠에 투자할 수 있도록 하 는 것도 하나의 방안이 될 수 있을 것으로 보인다. 금융기관의 15% 지분제한 때문에 서너개의 금융기관으로부터 동시에 투자를 받아야 하지만, 이것이 어려울 경우 리츠자체의 설립이 어려울 수 있다. 이 경우 유상증자에 참여하지 않는 기관투자기관들을 대신하여 리츠 자산운용사가 고유 자금을 출자하는 방안을 검토할 수도 있다. 그런데 현재 리츠 자산운용사는 고유 자산의 10% 이내로 출자를 제한하고 있다. 따라서, 자금의 여력이 있는 자산운용 사라면 현행 리츠법 에서 정한 1인당 주식소유한도 범위 안에서 출자를 허용 하는 방안도 검토할 수 있을 것이다. 리츠의 대형화와 재무적 투자자 유치를 확대할 수 있는 방안에 대하여, 전문가 들의 36.1%가 리츠주식의 보유한도 제한 등 리츠법 상 관련규정을 개정할 필 요가 있고, 31.0%는 개별금융업 관련법의 투자 제한규정을 개정해야 한다고 보 164

192 평균 고 있었다. 또 다른 31.0%는 부동산투자지표 등 객관적인 투자인프라 확충이 우 선되어야 한다고 생각하고 있었다. <그림 5-21> 재무적 투자자 유치방안에 대한 인식 100% 80% 현행제도를유지해도된다 60% 40% 20% 0% 부동산투자지표 시장정보등객관 적인투자인프라를확충해야한다 개별금융업관련법등의투자관련규 정을개정해야한다 리츠주식의보유한도제한등리츠법 상관련규정을개정해야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 바. 현물출자 및 상장요건 2007년 리츠의 발기설립과 영업인가 제도를 도입하면서 리츠설립 시 현물출자 를 제한하였다. 다만, 영업인가 후에 자본금의 50% 이내로 현물출자를 허용하고 있다. 투자자 보호를 고려하면 이러한 현물출자 제한은 일부 긍정적인 측면이 있 다. 다만, 현물출자 시 감정평가업자 2명 이상의 평가를 거치므로 현물출자에 대 한 투자자 보호는 어느 정도 제도적 장치가 마련되어 있다고 보여진다. 부동산 소유자의 리츠 참여(UP-리츠)를 유도하여 다양한 투자상품을 개발해야 한다는 필요성을 고려하여 현물출자를 지금보다 확대하는 방안을 검토할 필요도 있다. 사. 리츠의 상장 현재는 상장 요건을 갖추면 리츠 설립 후 즉시 상장하도록 의무화되어 있다. 이것은 위에서 논의한 리츠의 주식공모 의무, 1인당 주식소유 한도제한 등과 연 계하여 리츠설립 후 일정기간, 예컨대, 2년 이내에 상장할 수 있도록 다소 융통성 제5장 리츠제도의 활성화 방안 165

193 을 허용하는 방안을 고려해 볼 필요가 있다. 아. 차입금지 현재는 원칙적으로 외부차입을 금지하되, 주주총회와 이사회의 의결로 일시적 인 운용자금을 차입하는 경우에 한하여 차입이 가능하다. 본래 리츠는 부동산에 대한 투자자를 모집하여 설립하기 때문에 원칙적으로 외부차입이 불필요하다. 다만, 운영수익의 90% 이상을 투자자에게 다시 배당해야 하기 때문에 이익금의 사내적립이 근본적으로 불가능하다. 이 때문에 신규사업을 확장하고자 할 경우 에는 기존재산을 처분하거나 새로운 투자자를 모집해야한다. 이 때문에 리츠시장에서는 외부차입 금지규정을 보다 완화해달라는 요청이 많 다. 부동산펀드의 경우에도 외부차입 금지규정이 없다는 것을 그 근거로 제시하 고 있다. 다만, 리츠는 투자자 보호와 사업 안정성이 다른 어떤 간접투자기구에 비하여 중요하다. 이 때문에 다른 나라에서도 리츠의 외부차입을 강하게 규제한 다. 미국 리츠의 평균 부채비율이 42%, 호주 리츠의 평균 부채비율은 22%에 머 물고 있다는 것도 이를 반증한다. 그러나, 우리 리츠의 경우, 공모펀드의 평균 부 채비율은 34.9%, 사모펀드의 평균 부채비율은 57.7%에 달해 상당히 높은 수준이 다. 리츠의 성장을 지원하고 리츠의 레버리지 효과를 제고하기 위하여 외부차입 이 필요하다고 하더라도, 근본적으로 외부차입은 리츠의 재무건전성을 크게 해 치지 않는 범위 내에서 운용할 필요가 있다. (3) 리츠 운영의 다양화 및 자율성 강화 가. 취득 부동산의 처분제한 리츠는 본래 장기투자를 지향하고 단기적인 거래를 지양한다. 이 때문에 대부 분의 국가에서 단기적인 부동산 거래를 제한한다. 우리 리츠 역시 부동산투기를 방지하기 위하여 취득 후 3년 이내에 취득한 부동산을 처분하거나, 건축물 및 공 작물이 없는 토지의 거래는 제한한다. 다만, 해외 부동산에 대한 투자인 경우, 굳 166

194 이 국내와 동일한 기간으로 처분을 제한할 필요가 있는지는 재검토할 여지가 남 아있다고 보여진다. 나. 개발형 리츠 2007년 총자산의 100%를 개발사업에 투자할 수 있는 개발전문리츠 제도가 도 입됨에 따라 앞으로 리츠의 개발사업 투자가 크게 증가할 것으로 예상된다. 한편으로, 개발사업은 임대사업에 비해 다양한 특성이 있기 때문에 개발전문 리츠의 운용에서 다양한 융통성을 부여할 필요가 있다. 예컨대, 리츠는 본래 주 기적인 현금흐름을 전제로 하고 투자자에게는 주기적으로 배당해야 하는 투자상 품이다. 그런데, 개발리츠는 개발기간 동안에는 현금흐름이 발생하지 않기 때문 에 투자자에 대한 배당이 현실적으로 불가능하다. 이에 대한 대책, 예컨대, 개발 사업 추진기간에는 대출형 리츠로 한시적으로 운영할 수 있는 방안 등을 마련할 필요가 있을 것이다. 부동산 개발사업은 위험성이 대단히 높은 투자사업이기 때문에, 개발리츠 역 시 일반리츠에 비해 고위험-고수익 상품이라고 말할 수 있다. 고위험을 감수하고 서라도 고수익을 추구하는 투자자가 있는 반면에, 수익률은 다소 낮더라도 위험 성이 낮은 투자상품을 선호하는 투자자도 있을 것이다. 따라서, 개발전문 리츠인 경우에는 투자자의 성향을 반영하여 1인당 30% 출자제한 한도를 완화하는 방안 을 검토할 필요가 있을 것이다. 또한, 부동산개발사업 자체를 규제하기 보다 리츠가 얻는 수익의 내용에 따라 세제혜택을 달리하는 방안을 검토하는 것도 유용할 것으로 보인다. 예컨대, 미국 은 부동산 개발사업 이후 발생한 분양소득은 능동적 소득으로 보아 법인세 면제 혜택을 부여하지 않고, 일정 기간(5년) 임대한 후 처분하는 경우에는 수동적 소득 으로 보아 법인세 혜택을 부여하고 있다는 것을 참조할 수 있다. 다른 한편, 리츠는 투자자 보호가 우선이라는 측면도 되새길 필요가 있다. 이 때문에 많은 나라의 리츠는 개발사업을 규제하고 있는 것이 현실이다. 네덜란드 와 벨기에는 다른 유럽국가와 달리 부동산개발에 리츠가 참여하는 것을 허가하 제5장 리츠제도의 활성화 방안 167

195 지 않는다. 싱가포르와 홍콩도 리츠가 개발사업에 투자할 수는 있지만, 리츠가 부동산 개발사업 주체가 되어서 직접투자하는 것은 금지하고 있다. 미국에서도 1970년대에 경제불황으로 개발형 리츠가 파산한 이후 리츠 자체가 개발사업을 주도하는 경우는 거의 드믈다는 것도 상기할 필요가 있다. 다. 자산구성 규제 리츠는 총자산의 80% 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성 하여야 하고, 총자산의 70% 이상은 부동산(건축중인 건축물 포함)이어야 한다. 이때의 부동산에는 부동산개발을 위하여 설립된 법인세법 상 PFV 지분 투자 액과 부동산의 소유권 및 지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 를 취득하기 위하여 투자한 모든 금액 및 총자산의 90% 이상이 임대용 부동산으 로 구성된 법인의 50% 초과지분을 취득하기 위한 투자액 등도 포함된다. 리츠는 특정 부동산개발을 위한 회사나 다른 리츠회사, 90% 이상이 임대용 부동산으로 구성된 법인 등 일정한 경우를 제외하고는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 10%를 초과한 지분취득이 금지된다. 이에 반하여 부동산펀드는 운용대상이 투자증권, 파생상품, 부동산, 간접투자 증권 및 수익증권, 사모투자전문회사의 지분, 부동산사용권 등으로 리츠에 비해 훨씬 다양하다. 그러나 부동산펀드의 주요 투자대상인 PF대출도 리츠는 불가능 하여 다양한 투자상품의 개발이 어려운 실정이다. 특히, 해외부동산 투자인 경우, 부동산에 직접 투자하는 경우가 상당히 제약되 어 있다. 그러나, 부동산을 보유한 기업의 지분투자는 제한되어 있다. 따라서, 적 어도 해외부동산 투자인 경우만이라도 리츠펀드의 자산구성에서 부동산보유기 업의 지분투자를 허용하는 방안을 검토할 필요가 있다. 라. 리츠 투자자산의 다양화 현재 리츠 투자는 서울의 대형 업무용빌딩 위주로 이루어지고 있다. 그러나 그 동안 업무용빌딩 가격이 급격히 상승하여 더 이상 높은 수익률을 기대하기 어려 168

196 운 상황이다. 따라서 한편으로는 물류시설, 상업용시설, 호텔, 주택시설, 복합개 발사업 등 오피스 이외의 투자대상을 발굴하는 것이 시급하며, 다른 한편 서울뿐 아니라 수도권과 지방에서 투자대상을 확보하는 것도 필요하다. 이와 관련 앞에서 논의한 최저자본금 규제를 완화하여 소규모 부동산에도 투 자할 수 있도록 허용하고, 다양한 형태의 부동산 소유자가 리츠에 참여할 수 있 도록 유도하기 위하여 현물출자에 대한 제한과 자산구성 의무비율에 대한 규제 등을 완화할 필요가 있다. 물류시설 등에 대한 취 등록세 면제 등 세제지원도 고려할 필요가 있다. 아울러 현행 리츠는 설립 후 2년 이내에 부동산을 보유하지 않는 Blind Fund 형태의 설립이 가능하지만, 부동산펀드는 언제나 어떤 자산에나 자유롭게 운용 가능한 혼합자산펀드가 가능한 점을 반영하여, 리츠 역시 부동산펀드 수준으로 Blind Fund를 확대할 수 있는 방안을 검토할 필요가 있다. (4) 해외부동산 투자 리츠제도 시행 초기에는 해외부동산의 취득 자체가 금지되었다. 2004년 도입 된 부동산펀드가 해외부동산 투자가 가능한 것에 비해 형평성 차원에서 문제가 제기되어 왔다. 이에 따라 2005년 재정경제부는 해외투자 활성화 방안 을 발표 하여 리츠의 해외부동산 취득을 허용하고 한국은행에 신고수리 의무를 면제하는 한편, 부동산펀드 자산운용사의 해외부동산 취득 시 한국은행 신고 규정도 폐지 하였다. <표 5-7> 해외 부동산투자 관련 개선 사항 종래 해외투자 제한 내용 자산운용회사의 자산운용목적 해외 부동산 취득 가능(단, 한은의 사전신고수리 필요) 리츠의 자산운용목적 해외 부동산 취득 불허 사전신고 폐지 개선된 내용(2005년) 허용(한은에 대한 신고절차 면제) 제5장 리츠제도의 활성화 방안 169

197 재정경제부가 2007년 초 발표한 기업의 대외진출 촉진과 해외투자 확대 방안 과 법인세법 개정으로 리츠도 부동산펀드와 동일하게 이중과세 문제가 해결 되었다. 이제 부동산펀드의 자산운용사와 동일하게 CR-리츠 및 위탁관리-리츠가 해외부동산에 투자하여 얻은 소득에 대하여 외국에서 납부한 법인세액이 포함되 어 있는 경우 그 납부세액 전액을 차감한 후 법인세를 납부하도록 하였다. 이처 럼 해외부동산 취득에 따른 이중과세 부담이 줄어들었기 때문에, 리츠의 해외진 출이 보다 크게 늘어날 것으로 전망된다. 다만, 해외부동산 취득 후 처분제한 문제와 지분투자 문제는 여전히 남아있다. 부동산펀드는 2007년 말 간투법 시행령 개정으로 해외부동산의 처분 금지기 간이 종전 3년에서 6개월로 단축하였으나, 리츠는 3년 이내에 처분이 제한되는 규정이 해외부동산에도 여전히 적용되어 부동산펀드에 비해 상대적으로 불리하 다. 또한, 부동산펀드의 경우 부동산의 보유 임대 및 투자를 목적으로 설립된 부 동산투자목적회사(SPV)의 지분에 펀드자산의 100%까지 투자할 수 있도록 허용 한 반면, 리츠는 여전히 다른 법인의 지분취득이 제한되고 있다. 해외부동산 투자는 실물부동산에 대한 직접투자보다는 현지에 설립돼 부동산 을 보유 및 임대하는 SPV의 지분에 투자하는 경우가 보다 일반적이란 점을 감안 할 때, 리츠에게도 부동산펀드와 동일하게 해외부동산 취득 후 처분제한 기간을 줄여주고 SPV 지분투자 폭을 확대해 주는 것이 필요할 것으로 보인다. 끝으로, 취득한 해외부동산의 자산보관 위탁문제도 개선할 필요가 있다. 현재 리츠가 취득한 자산은 투자자 보호를 위하여 신탁업자, 대한주택공사, 한국토지 공사, 한국자산관리공사 및 대한주택보증주식회사에 자산보관을 위탁하여야 한 다. 자산보관회사는 그 재산이 간접투자재산이라는 사실과 위탁자를 명기하여 각각의 간접투자기구별로 관리하여야 한다. 하지만 해외부동산인 경우 자산보관 회사가 사실상 해외에 지점을 설치하기가 어려운 것이 현실이다. 따라서, 해외부 동산인 경우 자산보관 위탁방식을 개선해야 할 것으로 보인다. 리츠의 해외부동산 투자와 관련하여, 23.4%의 전문가가 자산보관 위탁방식의 개선이 시급하다고 응답했다. 특히 리츠의 해외부동산 투자문제에 직면한 자산 170

198 운용회사는 48.8%가 이 문제가 시급하다고 응답했다. 또한 13.5%의 전문가와 24.4%의 자산운용회사는 해외부동산 보유기업의 지분투자 한도를 부동산펀드와 같은 수준으로 조정해야 한다고 생각하고 있었다. (5) 세제지원 우선, 리츠에 대한 법인세 납부와 관련이다. 현재는 CR-리츠와 위탁관리-리츠 에 대해서만 투자도관체를 인정하고, 자기관리-리츠는 투자도관체로 인정하지 않고 있다. 그러나 명목회사 또는 실제회사를 불문하고 리츠는 투자도관체이기 때문에, 법인세와 배당소득에 대한 소득세 부과는 이중과세에 해당한다고 판단 된다. 따라서 자기관리-리츠에 대한 법인세 면제가 시급히 취해져야 한다. <그림 5-22> 리츠의 해외부동산 투자를 위한 해결과제에 대한 인식 100% 80% 60% 40% 20% 해외부동산투자초기이므로당분간현 행제도를유지해야한다 해외부동산보유기업의지분에대한투 자한도를올려야한다 자산보관위탁방식을개선해야한다 0% 평균 국내와해외에서의이중과세문제를해 결해야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 둘째, 리츠의 소득세 납부와 관련이다. 현재 소득세법 상 리츠배당금은 금 융소득에 해당하여 다른 금융소득과 합산하여 소득금액이 4천만원 이하이면 분 리과세, 4천만원을 초과하면 종합과세가 부과된다. 리츠는 일반국민의 부동산 간 접투자를 활성화하기 위해 도입된 제도이다. 리츠의 도입취지를 감안하여, 리츠 제5장 리츠제도의 활성화 방안 171

199 의 배당금은 분리과세를 부과하거나, 납세자의 선택에 의한 분리과세로 제도를 개선할 것이 필요하다. 셋째, 리츠의 양도소득세 납부와 관련이다. 리츠지분의 양도로 인한 소득에는 일반주식과 동일하게 양도소득세가 과세되고 있다. 그런데, 현재 상장주식과 코 스닥주식은 대주주 지분에만 양도소득세를 과세하고, 비상장주식은 소유지분에 상관없이 과세하고 있다. 리츠는 현실적으로 상장기준을 갖추지 못한 경우가 많 고 상장된 리츠가 많지 않음에도 불구하고, 일반 비상장 리츠주식의 양도에는 소 유지분에 상관없이 모두 양도소득세가 과세되고 있다. 당초 리츠가 소액투자자 의 투자기회를 제공할 목적으로 도입된 목적을 감안하여, 리츠지분의 양도소득 은 상장이나 비상장을 불문하고 대주주에게만 과세하는 방향으로 개선하는 방안 을 검토할 필요가 있다. 끝으로, 리츠 활성화를 위한 추가적인 세제지원 검토대상은 취 등록세 추가 감면, 리츠 배당세율 인하 및 소액투자자 배당세율 경감(인프라 펀드의 경우 3억 미만 투자자에게는 배당세율 5.5% 적용), 재산세 종부세 등 자산보유관련 세금 완화, 법인세 혜택이 부여되는 의무배당비율(90%) 완화 등이 고려될 수 있다. 그 외에도 리츠의 창업비용과 공모수수료 등 제반비용을 보다 장시간에 걸쳐 상계처리 및 이연시킬 수 있는 방안을 모색할 필요도 있다. 예컨대, CR-리츠인 경우 회사존속이 보통 5년인 점을 감안하여 창업비용 등의 처리를 현행 1~3년에 서 5년으로 연장하는 것이 필요할 것으로 보인다. 리츠는 주기적으로 안정된 배 당을 해주어야 하는 것이 선결요건이기 때문이다. 2) 리츠시장의 효율성 제고방안 (1) 투명성 제고, 투자자보호 및 도덕적해이 방지 가. 정보 공시기준 확립 리츠시장의 정착 및 활성화를 위해서는 시장의 신뢰가 무엇보다도 중요하기 172

200 때문에 리츠시장의 투명성이 강조되어야 한다. 통상적인 유가증권과 다른 부동 산의 특성을 반영할 수 있도록 투자 부동산, 발행자, 발행증권 등에 대한 제반 투자정보의 공시기준을 확립하고 부동산에 대한 정밀실사보고서(due diligence) 등의 작성 의무와 함께, 우리의 부동산등기가 공시기능만 있고 공신력이 부인되 는 현실을 감안하여 부동산권리보험제도(title insurance) 도입도 조속히 제도화할 필요가 있다. 나. 투자자 보호 기업공개(IPO) 시 증권거래법 을 준용한 기업공시제도를 엄격히 적용하되, 특히 사업설명서 및 자산실사제도의 엄격한 적용이 필요하다. 주주의결권 강화 등을 통해 기업지배구조를 개선하고, 투자자 보호를 위해 자산운용회사의 요건 을 강화해야 한다. 금융감독기관의 감독기능을 강화하여 사전적, 사후적으로 리 츠 자산운영의 건전성을 계속 감시해야 한다. 리츠가 공신력이 없는 사설펀드와 차별될 수 있도록 홍보기능을 강화하고 사설펀드는 보다 규제해야 한다. 다. 도덕적해이 방지 리츠의 업무영역은 자율성을 부여하되 인정된 업무 이외의 활동은 보다 확실 히 제한하는 것도 필요하다. 여유자금의 운용대상을 제한하는 한편, 개발형 리츠 를 허용하되 사후에 엄격하게 관리하고, 리츠회사의 외부차입을 허용하되 사업 안정성을 위태롭게 할 정도의 과도한 부채를 통제할 수 있도록 리츠회사의 내부 관리 요건을 강화해야 한다. (2) 부동산시장의 기본적인 투자정보 확충 가. 투자지표 개발 과거의 관행 또는 조세회피 목적으로 매매가격, 임대가격, 임차 및 공실 현황, 유지보수 및 관리현황 등에 대한 정확하고 투명한 부동산 거래정보가 아직까지 제5장 리츠제도의 활성화 방안 173

201 축적되지 못한 것이 우리의 현실이다. 그동안 부동산거래실명제, 부동산실거래 가신고제, 부동산종합전산망, 토지관리정보체계 등 기본인프라를 구축해 왔지만, 이들 하드-인프라(hard-infra)를 활용한 소프트-인프라(soft-infra) 구축은 여전히 미 흡하다. 부동산투자지표 개발과 관련하여 우리도 적지 않은 자료들이 작성되고 있다. 국민은행, 국토해양부, 시장 조사업체 등이 주택, 업무용빌딩, 상가, 물류산업시 설 등 부동산시장의 가격 및 수익률 변화를 주기적으로 조사하여 발표하고 있다. 그러나 관련 자료(data)의 수집 및 지수화 과정에서 신빙성이 떨어져 신뢰할만한 시장투자지수로 활용하기는 다소 어려움이 있는 것이 현실이다. 구분 투자지수 개발 현황 한계 주택 업무용 빌딩 상업용 건물 물류창고 및 산업단지 <표 5-8> 한국 부동산 시장별 투자지수 개발 현황 - 국민은행 주택가격 지수 - 부동산정보업체의 주택가격 추이 - 국토해양부에서 매월 주택 실거래가 자료 공개(건수가 많지 않아 지수 구축까지는 이르지 못함) - 오피스 정보업체의 권역별 임대료 동향 (서울시 중심) - 오피스 임대료 지수는 SAMS가 유일 (서울시 및 6대광역시) - 국토해양부에서 반기마다 오피스 수익률 추계 결과 발표 (서울 및 6대 광역시, 2002년부터) - 국토해양부에서 반기마다 매장용 빌딩의 수익률 추계 결과 발표 (서울 및 6대 광역시, 2002년부터) - 전국 산업단지별 필지 분양가격 (한국산업단지관리공단) - 물류단지는 국토해양부에서 매년 지정현황만 제시 - 물류창고는 일부 물류조사업체에서 임대료 및 매각가격 부정기 조사 - 투자수익률 지수 미개발 - 실거래가가 아닌 호가 자료 이용 - 매매가격 지수 미개발 - 국토해양부의 수익률 추계는 지방도시의 샘플수가 적고 실거래가격이 아닌 감정가 기준으로 시장상황 반영 미흡 - 지역별 임대료 지수 미개발 - 자본수익률 추정시 감정가격만을 이용하므로 실제 자본수익과 차이 - 임대료 지수, 매매가격 지수, 투자수익률 지수 모두 미개발 174

202 또한 자산시장별로 임대료 지수, 매매가격 지수, 수익률 지수 등이 고르게 개 발되어 있지 않아 각 시장별로 수익 유형을 정밀하게 파악하기 어렵고, 조사대상 선정의 편의(특정지역 중심), 신뢰성 낮은 자료 이용(실거래가격이 아닌 호가) 등 일부 자산시장에서는 지수 구축에 사용되는 기본 자료에 문제도 있다. 다른 한 편, 선진국과 같이 주택, 업무용빌딩, 상업용시설, 산업시설 등을 종합적으로 조 사하고 자산시장별로 투자지수를 발표하는 기관이 없기 때문에, 각 기관별로 자 료수집과 지수작성 방식이 달라 시장별 수익률을 서로 비교하는 것도 어렵다. 사실, 부동산 자산시장별 투자수익률 지수는 각 시장의 동향을 파악하는 기본 자료이기 때문에 투자기관의 의사결정에서 중요한 근거로 사용된다. 따라서, 부 동산금융 및 간접투자가 발달한 나라일수록 부동산시장의 흐름을 정확히 표현할 수 있는 부동산 투자지수의 개발에 일찍부터 노력을 기울였다. 글로벌 투자자들 도 각국의 부동산시장에 투자를 결정할 때 공신력 있는 통계자료가 있는지의 여 부를 중시하고 있다. 따라서, 부동산금융이 잘 발달한 나라처럼 주택, 업무용빌딩, 상업용건물, 산업 단지 밀 물류시설 등 자산시장별로 운영수익 지수, 자본수익 지수, 총투자수익률 지수 등을 개발할 필요가 있다. 우선 자료 구축 상태가 비교적 양호한 주택 및 업무용빌딩을 대상으로 투자지수를 작성 한 후, 점차 상업용건물, 산업단지 밀 물류시설 등 다른 시장별로 투자지수 구축 작업을 확대하는 것이 필요하다. 이 때, 자산시장별 투자지수는 상호 비교가 가능한 형태로 구성되어야 하므로 주택, 업무용빌딩, 상업용건물, 산업단지 밀 물류시설 등 각 자산시장의 투자수익률 지 수를 되도록 단일기관이 통합하여 개발하도록 하고, 별도 기관에서 진행하더라 도 상호 비교가 가능하도록 지수 구축방법의 일관성을 확보할 필요가 있다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 175

203 <표 5-9> 미국의 부동산 투자수익률 지수 구분 개발기관/데이터 지수 유형 NCRIEF Index Transaction Based Index (TBI) Commercial Property Price Index (CPPI) -미국부동산투자협회(NCR IEF)에서 1995년 개발 - NCRIEF 자료이용 - MIT에서 개발 - NCRIEF 자료이용 - MIT에서 개발 - RCA(Real Capital Analytics, Inc)자료 이용 - 기관투자가 중심인 NCREIF 자료보다 표본수가 많음 - 주택, 산업, 업무용, 상가, 호텔 등 5개 자산시장별 수익률지수 (1978년부터, 분기별) - 미국 서부, 남부, 동부, 중서부 등 4개 지역별 수익률도 집계 - 주택, 산업, 업무용, 상가 등 4개 자산시장별 가격지수 및 수익률지수 (1984년부터, 분기별) - 각 자산시장별 수요-공급 지수도 제공 - 주택, 산업, 업무용, 상가 등 4개 자산시장별 수익률지수(분기별) - 10개 주요 대도시지역의 자산시장별 통합 수익률 지수(분기별) 수익률 추계 방식 자산수익 추정 시 감정가격 이용 실제 매각 자산의 실거래가격 을 이용하여 자산수익 추계 감정가격을 이용, 반복 매매지수방 법으로 자산 수익 추정 <표 5-10> 영국 IPD의 부동산 투자수익률 지수 구분 지수 유형 포함 자산 IPD Index IPD Pan-European index IPD Global index - 주택, 업무용, 상가, 산업 4개 자산시장의 투자수익률 지수로 1970년에 개발 - 연간지수와 분기별지수로 구분 운영 - 14개 유럽국가의 연간 투자수익률 지수 - 14개 유럽국가 및 5개 비유럽국가 (캐나다, 남아공, 일본, 뉴질랜드, 호주)의 연간 투자수익률 지수 - 영국 전체 투자자산의 70% 가량을 포함 - 국가별로 총 자산의 20~80% 가량을 포함 - 일본의 경우 전체 투자자산의 10%만을 포함 176

204 나. 부동산 가격 평가기법 선진화 우리 부동산시장에서 보다 많이 활용되고 있는 매매사례비교법보다는 장래의 잠재적 가치와 현금흐름을 적절하게 평가할 수 있는 수익환원법의 보편화가 필 요하다. 다. 건축물 관련정보 투자하고자 하는 건축물의 물리적 현황조사와 소방법 건축법 등 관련법률 규 정의 적법성을 확인시켜줄 수 있는 관련도면의 확보가 미흡하여 투자결정을 지 연하거나 포기하는 사실도 많다. 이미 구축했던 국가지리정보시스템(NGIS) 등을 활용하여 건축물의 평면도, 입면도, 단면도, 구조설계도, 실내마감도, 소방설비도, 건축설비도 등 제반 건축물 관련도면의 확보 방안을 강구할 필요가 있다 라. 관련 협회 설립 리츠 도입 초기에 시장에서 부동산투자지표를 작성하는데 필요한 관련 정보인 프라를 구축하는데 정부가 지원할 필요가 있으나, 외국의 사례를 보면 부동산 투 자지표는 부동산 증권화시장에 직접 참여하는 기관에서 수집 분석 공시하는 것이 보다 보편적이다. 일본의 경우, 관련업계 중심으로 설립한 부동산증권화협회(ARES: Association of Real Estate Securitization) 및 산 학 관이 공동으로 설립한 부동산 연구기관 인 일본부동산금융공학협회(JAREFE: Japanese Association of Real Estate Financial Engineering)가 구성되어 리츠시장의 발전에 큰 영향을 미치고 있다. 이들 기관은 리츠시장 각 참여자들 간에 정보를 공유하는 한편, 리츠시장 발전에 장애요인이 무엇이고 어떻게 개선할 수 있는지를 함께 논의하는 창구 역할을 수행한다. 또한 이들 기관은 리츠시장의 동향을 표현하는 리츠지수를 개발함으로써 투자자의 리 츠시장 참여를 지원하고 있다. 예컨대, 동경증권거래소에 상장된 리츠지수(TSE REIT Index)을 개발하고, 두개의 리츠 상품(Nippon Building Fund, Japan Real Estate)이 월에 MSCI Japan Index에 편입하면서, 리츠시장에 외국자본의 투 제5장 리츠제도의 활성화 방안 177

205 자 확대 가능성이 높아진 것으로 알려져 있다. 국내 리츠시장에는 이와 같은 기능을 수행할 공식기구가 아직 없다. 리츠시장 동향을 표현하는 리츠지수 역시 아직 개발되지 않은 상황이다. 따라서, 우리 리 츠업계도 일본처럼 업계 중심의 리츠협회를 구성하는 한편, 산 학 관이 공동 으로 관련 연구소를 구성하는 것이 시급하다고 보여진다. 해당 기구를 중심으로 다른 나라의 리츠관련 협회들과 연대도 모색할 수 있을 것이다. 이러한 국제적 연대를 통해 다른 나라의 리츠시장과 리츠제도의 동향 및 리츠의 선진화 효율화 에 대한 방법(know-how) 등도 익힐 수 있을 것이다. (3) 부동산시장의 계약구조 개선 리츠에 대한 투자유치, 특히 외국자본의 투자유치를 위해서는 부동산 법률관 계에서도 국제적 관행을 따를 필요가 있다. 부동산거래 관행은 오랜 세월을 거쳐 형성된 것이기 때문에 국제적인 관행으로 전환하는 데는 다소 시간이 걸릴 것이 다. 그럼에도 상업 업무용 빌딩에서 전세보증금 위주의 임대시장이 현금흐름에 바탕을 둔 월세시장으로 전환 중에 있고, 우리나라에만 있는 것으로 알려진 상가 권리금제도 역시 월세시장으로 전환하면서 점차 개선되고 있는 것으로 알려져 있다. 임대기간도 현행은 주로 2년 내외의 단기계약이 주를 이루고 있지만, 점차 5년-10년의 장기계약이 관행인 선진 제국의 임대관행으로 자리잡아 갈 것으로 보인다. 이와 같은 장기임대시장이 우리사회에서도 정착될 수 있도록 필요한 내 용을 확인하고 지원해줄 필요가 있을 것이다. 공동소유의 부동산에 대한 지분형 공유권자 사이에 내부적 법률관계는 여전히 불투명하다. 이 때문에 공동소유의 부동산 가치가 계속 유지될 것인지에 대한 예 측력이 떨어진다. 따라서, 공유권자 사이의 사실상 지배관계, 특히 개별 건축물에 대한 지배관계에 대한 일정한 행위규범을 내부규약을 통해 명시함으로써 부동산 이용에 대한 리츠 투자자의 예측력을 제고할 필요가 있다. 178

206 (4) 부동산시장의 진 출입 자율성 제고 부동산자본은 금융 및 산업자본과 달리 대개 3년~7년 이상의 장기간을 가지 고 투자 및 운용하기 때문에 재매각 가능성의 리스크가 상대적으로 클 경우 투자 를 회피하는 경향이 있다. 많은 잠재적인 외국투자자들이 국내 부동산의 직접적 인 지분투자보다 증권화자산에 대한 간접투자를 선호하고 있는 이유도 이 때문 이다. 따라서, 리츠의 운용에서 자유로운 진 출입을 원활히 지원할 필요가 있다. 특히, 종전에 ABS의 SPC에 투자했던 외국자본이 리츠로 쉽게 전환할 수 있는 방안들 역시 모색되어야 할 것이다. (5) 관련 전문가 양성 리츠 시장은 다양한 하부시장으로 구성되어 있기 때문에 각 부문의 관계전문 가들을 조속히 양성할 필요가 있다. 우선, 신용평가전문가의 양성이 시급하다. 이것은 부동산증권화와 관련한 출 자증권 및 회사채의 등급을 평가하기 위하여 일반 부동산뿐 아니라 증권화된 부 동산의 신용도를 평가하는 신용평가기능의 중요성이 날로 증가하기 때문이다. 외국 신용평가기관과의 제휴 등을 통해서 부동산의 물리적 특성, 담보부동산의 장래 수익성, 제반 위험요인 및 적법성과 적합성에 대한 분석능력과 분석기법을 조속히 선진화할 필요가 있다. 과거처럼 매매차액의 자본이득만으로는 투자자들을 설득할 수 없기 때문에 부 동산 관리의 생산성 수익성을 실현시킬 자산운용전문가의 양성 또한 절실하다. 현재는 대기업 자회사나 소규모 영세업체가 시설의 유지관리만 담당하고 있으 나, 부동산의 건설 분양 임대 조세 건축물관리 등을 종합적으로 관리해 줄 수 있는 대형화 전문화된 종합부동산관리회사로 발전시킬 방안도 마련할 필요 가 있다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 179

207 <그림 5-23> 리츠 시장의 하부시장 연계구조 국내 외 부동산 투자자에게 투자정보를 제공할 수 있는 부동산정보 제공업도 지금보다 더 육성되어야 한다. 리츠가 투자하는 부동산 권리 사실관계의 조 사 평가가 잘못되었을 경우 관련분쟁이 증가할 가능성이 있기 때문에, 정보제 공 활동을 보험화하는 방안도 검토할 필요가 있다. 끝으로, 부동산 투자자에게 의사결정을 자문할 수 있는 전문 투자자문업 즉, 부동산투자자문업 육성도 시급하다. 부동산은 유형별로 위험성과 수익률이 다르 므로 관련정보 분석을 통하여 투자대상 부동산을 등급화할 필요가 있으며, 우리 나라 현실에 맞게 기존 자료 및 투자 경험을 통하여 부동산 유형별로 수익성 위 험성을 계량화하는 노력이 필요하다. 3) 기타 정치ㆍ경제적 해결과제 (1) 거시경제 여건 개선 리츠 활성화의 관건은 리츠의 투자수요와 공급 간의 균형에 달려있다. 우리나 라의 현 자금시장 여건을 볼 때 신규 투자대상을 찾는 부동자금은 상대적으로 180

208 풍부하기 때문에 리츠의 투자자 확보는 충분하다고 예상된다. 결국 우량 부동산 의 확보 여부가 관건이다. 우량한 수익률은 부동산 취득가격과 임대수요 및 임대료가 주로 결정한다. 리 츠가 투자하고자 하는 대상 부동산의 가격이 상대적으로 높은 것이 현실이다. 게 다가, 최근 국제 및 국내경기 침체로 처분 가능한 소득이 상대적으로 낮아져 투 자수익률을 보장할 수 있는 수준의 높은 임대료를 지불할 수 있는 안정적인 임대 수요 확보에 대한 불확실성도 커지고 있다. 결국, 리츠시장의 활성화는 부동산가 격의 안정, 금리 등 대체 투자상품의 안정, 리츠의 기대수익률 하향 조정, 부동산 관리비용의 절감 등이 종합적으로 선결될 필요가 있다. (2) 정치 문화적 해결과제 가. 부동산투자에 대한 부정적인 인식의 전환 부동산투자를 투기와 동일시하여 죄악시하는 경향이 아직도 우리 사회에 남아 있다. 그런데 부동산에 대한 투자가 우리 사회에 미치는 파급효과는 긍정적 부 정적 측면 모두 있다. 경제가 성장할수록 여유자산의 운용에서 포트폴리오의 합 리적 원칙에 따라 부동산에 대한 직접투자뿐 아니라 리츠시장을 통한 간접투자 증대가 불가피하다. 부동산에 대한 직 간접투자는 개인뿐 아니라 보험 연기 금 뮤추얼펀드 등 기관투자자까지 본격적으로 가세할 전망이다. 리츠제도는 부동산 거래과정을 다른 어느 부동산활동보다도 투명하게 공개하 고 관련 조세도 투명하게 납부한다는 사실과 리츠시장에는 대자본가뿐 아니라 영세한 여유자금도 참여할 수 있기 때문에 자본축적 과정이 보다 민주적이고 개 방적이다. 이러한 사실에 대한 홍보를 통하여 부동산투자에 대한 부정적 시각을 개선할 필요가 있다. 외국자본의 리츠 투자는 우리의 폐쇄적인 국가이미지를 개선함으로써 산업자 본의 유입에도 촉매제 역할을 담당할 수 있을 것이다. 외국자본의 리츠투자는 보 통 5년~10년의 비교적 장기적인 투자로서 투기성 자금이 대량 유입될 가능성은 제5장 리츠제도의 활성화 방안 181

209 높지 않는 반면 외환관리 측면에서도 유리하다. 또한, 부동산산업 전반의 선진화, 수익률 중심의 부동산투자 인식 제고, 부동산시장과 금융시장의 통합 계기 등을 제공하기 때문에, 외국자본의 부동산투자에 대한 부정적인 인식도 전환할 필요 가 있다. 나. 정부정책의 패러다임 전환 그동안 우리 부동산시장의 불안정성은 시장의 비효율성과 불투명성에 의해 주 로 일어났다. 정부정책은 시장의 비효율성과 불투명성을 전제로 과다한 규제를 양산하여 부동산시장의 불안정성을 해소하고자 하였다. 그러나 시장의 비효율성 과 불투명성이 지속되는 한 복잡다기한 제도나 규제를 강화하더라도 시장의 안 정성 확보나 사회적 갈등을 완화하는 데에는 한계가 있음을 인정할 필요가 있다. 따라서 시장의 비효율성과 불투명성을 전제로 한 대증요법적인 제도의 도입 운 영보다는 시장의 효율성과 투명성 제고를 통한 정공법적인 접근이 보다 항구적 인 문제 해결이 될 것이라는 확신을 확산시킬 필요가 있다. 부동산관련 조세체계는 국내 외 리츠 투자자들의 의사결정에 크게 영향을 미 친다. 하지만, 현 조세체제에는 부동산 이전과세(취득세, 등록세, 양도소득세), 보 유과세(재산세, 종합부동산세, 임대소득세), 이용 개발과세(개발부담금, 기반시 설부담금)의 복잡 다기함으로 인한 비효율성 문제가 상존한다. 외국 부동산투 자자뿐 아니라 국내 부동산시장의 자율성 제고 측면에서도 부동산관련 조세체계 의 개편을 검토할 필요가 있다. 부동산의 세율, 과표는 현실화시키고 부과목표 기준은 단순 투명화시켜 나가야 할 것이다. 다만, 2중장부 작성 등 탈법 및 부정 부패가 드러날 경우 중벌을 강화할 필요가 있다. 토지이용 개발 관리체계의 복잡 다기함으로 인한 시장의 비효율성 역시 규제내용 투명화, 절차 간소화 등을 통해 합리적으로 개선할 필요가 있다. 현행 토지이용 관리 계획체계의 근간인 지역지구제가 77개 법률에 의한 340여개의 지역지구제를 중심으로 운영되고 있기 때문에, 이를 단순화 투명화 체계화하 는 노력을 지속해 나가야 할 것이다. 182

210 마지막으로, 제반 부동산활동에서도 법치(Rule of the Law) 원칙이 정착될 수 있도록 하되, 이 원칙은 정부와 시장, 국내 외 투자자, 지역 및 산업 간 모두에게 동등하게 적용되어야 할 것이다. 장래 변화의 예측에 자신이 없는 경우 규제를 통해 문제를 최소화하기보다 규제완화를 통해 문제를 최소화하는 접근방법을 긍 정적으로 검토할 필요가 있다. 법치 원칙을 추진함에 있어서 해당 법규 해석 시 자의성이 개입되지 않도록 모든 법규를 보다 상세히 규정하고, 부정부패와 같은 탈법행위가 드러날 경우 다시는 재기할 수 없을 정도의 중벌을 부과함으로써 부 동산 관련 제도 및 정책의 선진화에 대한 정부의 확고한 의지를 표명해야 할 것 이다. 이 장에서 우리는 리츠제도의 활성화 필요성을 보여주고, 리츠시장이 충분히 성장하지 못했던 원인을 알아보며, 이를 바탕으로 리츠시장의 활성화 방향과 정 책과제를 논의하였다. 다음 장은 이 보고서의 결론으로서 이 연구의 성과와 한계 등을 보여주고자 한다. 제5장 리츠제도의 활성화 방안 183

211

212 6 C H A P T E R 6 결 론 이 장에서는 이 연구의 발견사항을 요약하고, 연구의 시사점과 정책과제를 보여주며, 이 연구의 성과와 정책 기여도, 그리고 이 연구의 한계와 향후 추진해야 할 후속과제 를 제시하고자 한다. 1. 연구의 시사점과 정책과제 7년 전 많은 기대를 받으며 리츠가 도입되었다. 리츠는 그동안 다른 부동산증 권화 상품과 비교했을 때 적지 않은 성과를 가지고 성장해 왔다. 그러나 리츠시 장의 성장 규모나 속도가 당초 기대에는 미치지 못했다는 평가가 일반적이었다. 이 연구는 지난 7년 동안 리츠의 운영 성과를 평가하고, 리츠가 당초 기대와 달리 활성화되지 못하였다면 원인이 어디에 있는지를 밝혀내며, 리츠를 왜 활성화해 야 하는지를 재검토하고, 활성화가 필요하다면 어떤 방향으로 개선해야 하는지 를 모색하기 위해 추진되었다. 이를 위하여 그동안 설립된 27개 리츠상품 전체를 대상으로 실태분석을 하고, 산 학 연 협동연구를 통해 리츠를 운영하고 있는 미국, 호주, 일본 등 6개 국가 를 상대로 국제 비교연구를 추진했으며, 전문가 설문조사와 자문회의 등을 통하 여 다양한 의견을 수렴하고자 하였다. 우리 리츠시장은 2002년 리츠상품이 처음 출시된 이래 월까지 누적펀 드 27개, 자산규모 5.9조원 시장으로 빠르게 성장해 왔다. 그렇지만, 이것은 우리 결 론 185

213 리츠시장 잠재력의 1/5 ~ 1/25 수준에 불과하다. 이렇게 된 데에는 다양한 이유 가 있다. 현행 리츠제도에 각종 진입장벽이 높고 법인세 면제 등 지원시책이 미 진하며 투자자 보호장치가 미흡한 측면이 있다. 리츠시장에서도 전문인력이 부 족하고, 일반공모 및 상장 대신 사모와 기관투자자 중심으로 손쉽게 운용하려는 관행이 있다. 부동산투자지표 등 관련 인프라가 여전히 부족하고, 리츠에 대한 일반국민의 이해 부족과 부동산투자에 대한 부정적인 인식 등도 꼽을 수 있다. 리츠는 다양한 효용가치와 역할이 있다. 최근 세계금융위기 속에서 부동산시 장의 구조조정을 연착륙시키고, 외국자본의 투자유치에 유리하며, 새로운 일자 리 창출에 기여하는 등 최근 어려움에 빠진 우리경제를 살리는데 긍정적인 역할 을 할 수 있을 것이다. 리츠는 도시용지 공급확대에 민간자본을 유치하고, 서민 및 중산층용 보금자리 임대주택 공급에 재무적 투자자를 유치하며, 단기적 시세 차익이 아니라 장기적 자산운영수익을 추구하는 새로운 부동산 투자문화를 정착 시키는 데에도 기여할 것이다. 게다가, 거래시장의 투명성 제고 등 부동산시장을 선진화 시키고, 자본시장의 양적 및 질적 성장에도 기여할 수 있을 것이다. 이 때문에 2007년 말 현재 세계 21개 국가에서 리츠를 도입 운영하고 있다. 이번 국제 비교연구에서 확인할 수 있었던 것은 선진제국은 리츠운영의 기본원 칙에 보다 충실하다는 것이었다. 리츠의 기업공개와 주식공모를 통해 소규모 일 반 투자자에게 투자기회를 부여하고, 이 과정에서 투자자 보호를 최우선 과제로 삼고 있다. 2000년대 이후 세계 각국의 리츠는 보다 대형화, 전문화, 다양화를 지 향하고 있다. 이렇게 할 수 있었던 배경에는 리츠시장에 기본인프라가 상대적으 로 잘 갖춰져 있고, 정부 역시 리츠를 투자도관체로 인정하여 조세혜택 등 다양 한 방면에서 지원하고 있기 때문이다. 이러한 발견사항을 종합적으로 고려하여 우리 리츠제도의 개선방안을 제시하 였다. 개선방안은 크게 세 부문, 즉 리츠의 대형화 전문화 다양화를 이끌 수 있는 제도개선 과제, 리츠시장의 투명성 제고 과제, 그리고 정치 문화적 해결과 제로 나누어 제시하였다. 리츠시장 활성화를 위한 정책과제로는 우선 리츠유형의 다양성을 확보해야 할 186

214 것으로 보인다. 회사형과 신탁형 리츠, 지분형과 대출형 리츠, 한시적 리츠와 영 속성 리츠 간에 경쟁체제를 도입하는 것이 필요하다. 리츠 설립절차 간소화도 필 요하다. 영업인가제도 개선, 설립자본금 인하, 리츠주식의 일반공모 및 상장의무 개선, 1인당 주식소유한도 및 재무적 투자자의 출자제한 완화, 현물출자 및 외부 차입의 건전성 확보 등이 요구된다. 리츠운영의 자율성은 강화해야 한다. 이를 위해 취득 부동산의 처분제한과 자산구성 규제를 융통성있게 운용해야 한다. 리 츠가 자리를 잡도록 자기관리-리츠에 대한 법인세 면제 등 세제지원과 기본인프 라 구축을 지원해 주어야 한다. 리츠시장의 효율성은 크게 제고해야 한다. 먼저, 정보공시기준 확립 등 리츠운 영의 투명성을 확보하고, 투자자 보호 및 도덕적 해이 방지대책은 강화해야 한 다. 부동산투자지표 등 리츠 및 부동산시장의 기본적인 투자정보는 대폭 확충해 야 한다. 그 외에도 리츠협회 등을 설립하여 리츠시장 안에서 제반 문제를 스스 로 조절해 나갈 수 있어야 한다. 관련 전문가 양성은 시급한 과제이다. 부동산시장 및 리츠시장을 바라보는 정치 문화적 해결과제도 산적해 있다. 리츠 등 부동산투자에 대한 사회의 부정적인 인식을 전환해 나가야 하며, 규제위 주의 정부정책 패러다임도 전환해 나가야 한다. 이와 같은 여건변화가 따른다면, 우리의 리츠시장은 도입 초기에 10조원 시장 으로, 어느 정도 성숙되었을 때 20조원~50조원 시장으로, 그리고 정착되었을 때 50조원~100조원 시장으로 성장할 수 있을 것으로 전망된다. 2. 연구의 성과와 정책 기여 이 연구는 먼저, 부동산시장의 선진화 기반을 구축하는데 기여할 것이다. 리츠 제도의 정착은 부동산 거래시장의 안정성과 투명성을 제고하고, 부동산 임대 및 시설관리의 선진화 토대를 제공할 수 있을 것으로 기대된다. 리츠시장의 정착은 부동산 투자 및 운용의 전문성을 제고할 수 있어, 부동산산업 전반에서 전문성을 제고하고 부동산 서비스산업 발달의 토대를 마련할 수 있을 것이다. 리츠제도는 결 론 187

215 본래 부동산 임대사업이기 때문에, 여유자금이 단기 매매차익보다 중 장기적인 투자수요로 전환하고(공급자 측면), 소유 중심에서 이용 중심으로 전환해 나갈 수 있는(수요자 측면) 부동산시장의 새로운 문화를 창출할 수 있는 계기를 제공 할 수 있을 것이다. 둘째, 이 연구결과는 부동산시장과 금융시장의 연계성 강화기반을 구축하는데 기여할 것이다. 주식 및 채권의 중간 형태인 리츠상품이 자본시장에 정착될 경 우, 금융시장의 양적인 규모를 확대시키고 질적으로 다양화시킬 것이다. 또한 부 동산시장과 금융시장의 동조화( 同 調 化 )를 통해 투자의 효율성도 제고할 수 있을 것으로 기대된다. 셋째, 이 연구는 정부의 부동산 안정시책에 크게 기여할 수 있을 것으로 기대 된다. 리츠가 활성화될 경우 대책에서 발표된 공공의 임대주택펀드 재 원조달 확보와 민간의 중대형 임대주택 건설에 대한 재무적 투자자의 참여 기반 을 마련할 수 있을 것이다. 특히 현 정부에서 추진하고자 하는 지분형 주택공급 제도의 실현가능성을 높여주고, 민간자본의 투자를 유도하여 2020년을 목표로 한 도시용지 공급확대 계획를 원만히 추진하는데 기여할 수 있을 것이다. 끝으로, 이번 연구 결과는 정부의 부동산 간접투자 관련법제 개선에 대한 논리 적 근거를 제시하고 있다. 부동산간접투자 법제로는 부동산신탁업법 (1998년), 부동산투자회사법 (2001년), 간접투자자산운용업법 (2005년), 자본시장 과금융투자업에관한법률 (2007년) 등 다양하다. 이번 연구에서 추진한 리츠제 도에 대한 실태분석, 법제분석, 외국사례분석 등을 통하여, 현행 간접투자 관련법 률 간의 상충과 중복규제 가능성 등을 해소하고, 이에 따른 개선방안을 제시함으 로써 정부시책을 직접 지원할 수 있을 것으로 기대한다. 3. 연구의 한계와 후속과제 이 연구는 정부정책뿐 아니라 학문적 차원에서도 다음과 같은 측면에서 기여 할 수 있을 것이다. 188

216 먼저, 이 연구는 리츠관련 국내 외 선행연구 대부분을 검토하여 리츠관련 연 구의 최근 동향과 향후 추진방향 등을 보여주었다. 아울러, 리츠법의 변천과정을 시계열적으로 정리하고 부동산 간접투자기구 관련법 일체를 수평적으로 분석하 여, 향후 추진될 관련 연구의 기초자료로 활용할 수 있게 하였다. 무엇보다도 이 연구는 그동안 한번도 추진되지 못했던 27개 리츠상품 전체를 대상으로 실태분석을 실시하였다. 리츠 현황, 관리자산, 펀드구조, 운영실적 등에 대한 이번 자료는 다양한 분야에서 다양한 시각으로 리츠를 연구할 수 있는 토대 를 제공해 줄 것으로 기대된다. 그동안 국내에 소개된 해외 리츠는 미국, 일본, 호주 등 주요 국가에 한정되었 다. 이 연구는 2007년 현재 전 세계적으로 21개 국가에서 리츠를 운영하고 있다 는 것을 소개하고, 주요 국가의 리츠제도와 리츠시장에 대한 최신 자료를 제공함 으로써, 관련 연구의 기초자료로 활용할 수 있게 하였다. 그동안 국내에 나타난 다양한 논문들도 전문가 설문조사를 실시하였다. 그러 나 설문문항이 다소 단편적이었고 설문대상자도 제한적이었다. 이번 연구에서 사용한 설문문항과 전문가 집단의 6개 유형은 후속연구에게 많은 시사점을 줄 수 있을 것이다. 특히, 그동안 일반인을 상대로 한 설문조사는 한 번도 없었다., 이번 연구는 일반인을 상대로 설문조사를 최초로 실시함으로써 전문가와 일반인 간의 인식 차이와 유사점을 보여주었다. 끝으로, 이번 연구는 산 학 연 협동연구로 추진하면서 이론과 실제의 조화 를 도모했을 뿐 아니라, 업계와 관련 전문가로 구성된 T/F를 통하여 실천 가능한 대안을 도출할 수 있었다. 그러나, 이번 연구에서 충분히 다루지 못한 부문도 적지 않다. 특히 다음과 같 은 부문의 연구가 뒤따라야 할 것으로 보인다. 무엇보다도 해외사례에 대한 심층분석이 필요하다. 21개 국가에서 리츠를 운 영하고 있지만, 구체적인 원자료를 획득하지는 못했다. 각 국가의 리츠제도와 리 츠시장에 대한 면밀한 조사가 필요할 것으로 보인다. 특히, 세계적인 금융위기 속에서 리츠시장이 어떻게 반응하고 대응하는지에 대한 집중적인 연구가 필요할 결 론 189

217 것으로 보인다. 둘째, 그동안 부동산 투자지표를 개발해야 한다는 주장이 오래전부터 제기되 었다. 그러나 여전히 답보상태이다. 리츠협회 등 관련기구를 조속히 설립하고, 민 간기구에서 관련 자료를 통일성 있게 수집한 뒤, 객관적으로 투자지표를 만들 수 있도록 관련 연구기관과 학계에서 기초연구를 추진할 필요가 있을 것이다. 셋째, 리츠는 금융시장과 부동산시장의 연결시장이다. 그런데, 아직 금융시장 (wall-street)과 부동산시장(main-street)간의 상관성에 대한 연구가 국내에서는 미진하다. 리츠가 도입된지 일천하여 충분한 자료를 확보하기 어렵기 때문일 것 이다. 양 시장 간의 연계성과 상관성에 대한 실증적인 연구를 준비하기 위하여, 이론적이고 기초적인 연구가 시급히 추진되어야 할 것으로 보인다. 190

218 R E F E R E N C E 참 고 문 헌 강승일 Chapter 5. 부동산투자회사. 손재형(편). 한국의 부동산 금융. 서울: 건국대학교출판부. 구홍우 우리나라 부동산 투자회사와 미국 REITs의 자격요건에 관한 비교연구. 삼성경제연구소 포럼. 부동산의 모든 것. 국토해양부 "국민주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안". 김완호 리츠를 활용한 의료서비스 산업화 방안에 관한 연구. 경희대학교 박사학위 논문. 김혜영 REITs제도의 투자활성화 방안에 관한 연구: 일반투자자 실태분석을 중심으로. 중앙대학교 석사학위 논문. 랄프 블록 부동산투자신탁 리츠. 청림출판. 문소영 The Economic Feasibility of Introducing Real Estate Inverstment Trusts in Germany. 한국외국어대학교 석사학위논문 박상덕 외 7인 우리나라 REITs 이론과 실무. 형설출판사. 박성수 REITs제도의 실태분석과 발전방향에 관한 연구. 서강대학교 석사학위 논문 박신영 외 부동산투자신탁제도 도입방안 연구. 경기: 대한주택공사 주택연구소. 박용광 외 6인 리츠 REITs. 고원. 박헌주 김근용 외 공적 토지비축 및 토지금융 활성화 방안. 경기: 국토연구원. 참고 문헌 191

219 박헌주 정희남 정우형 외국인 토지취득 및 관리제도 개선방안. 경기: 국토개발연구원. 손상호 외 부동산신탁제도 활성화 방안. 서울: 한국금융연구원. 손재영 Chapter 1. 우리나라 부동산금융의 현황과 과제. 손재형(편). 한국의 부동산 금융. 서울: 건국대학교출판부. 신용철 REITs 투자의향에 영향을 주는 요인에 관한 연구. 단국대학교 박사학위 논문. 신종갑 임정혁 싱가포르의 리츠제도와 시장전망. 토지연구. 제12권 제2호. 안기효 REITs의 조기정착 방안에 관한 연구. 건국대학교 석사학위논문. 안상인 부동산투자회사의 활성화방안에 관한 연구. 창원대학교 박사학위논문. 안종성 부동산 리츠의 활성화 방안에 관한 연구. 동국대학교 석사학위논문. 왕세종 외 신탁제도를 활용한 부동산투자신탁의 활성화 방안. 서울: 건설산업연구원. 이공원 부동산투자 활성화를 위한 REITs에 관한 연구. 호서대학교 박사학위 논문. 이명철 재무정보와 기업가치평가에 관한 연구: REITs를 중심으로. 경원대학교 박사학위 논문. 이소한 외 리츠란 무엇인가?. 박영률출판사. 이정준 부동산 간접투자기구간 비교분석. 단국대학교 석사학위 논문. 이준우 외 부동산신탁제도 활성화 방안. 서울: 한국법제연구원. 이진영 우리나라 REITs의 현황과 활성화 방안. 경북대학교 경영대학원 박사학위 논문. 이현석 K REITs의 현황과 향후 전망. 리츠투자 및 평가기준 설정을 위한 국제세미나. 이현석. 2004a. 새로운 투자환경하의 리츠투자전략. 부동산펀드운용전략 세미나. 이현석. 2004b. 부동산펀드의 현황과 개선방향. 건국대학교 부동산대학원. 이현석 부동산 개발금융의 현황과 과제. 서울 국제 부동산 세미나. 이현석 Chapter 6. 부동산 펀드. 손재형(편). 한국의 부동산 금융. 서울: 192

220 건국대학교출판부. 이희관 부동산 투자신탁제도의 활성화에 관한 연구. 한양대학교 석사학위논문. 임재풍, CR-REITs의 활성방안 연구. 성균관대학 석사학위논문. 정완성 REITs의 경영방식이 기업가치에 미치는 영향에 관한 연구: 미국사례를 중심으로. 건국대학교 박사학위 논문. 정희남 "IMF시대의 한국경제와 토지시장 전망". IMF시대의 지방공기업 발전방향 모색을 위한 정책토론회. 행정자치부 국토개발연구원 주최. 정희남 "금융개혁이 토지시장에 미치는 파급효과에 대한 연구". 규제연구. 한국경제연구원 규제연구센타. 제7권. 제2호. pp 정희남 "부동산 증권화의 정착을 위한 과제". 주택금융. 한국주택은행. 216호. pp 정희남 "REITs의 구조와 이해". 중앙일보/경원대학교 부동산투자자문업 과정 강의자료. p.2-3. 정희남 "21세기 부동산시장의 메가트렌드와 부동산정책". 감정평가논집. 감정평가연구원. 제10권. pp 정희남 부동산시장 대외개방의 평가와 파급효과. 경기: 국토연구원 정희남 한국의 자산유동화 제도(Asset Securitization in Korea). KDI 국제정책대학원 강의자료. 미발행 정희남 "부동산유동화의 파급효과와 활성화조건". 부동산학연구. 한국부동산분석학회. 제6집. 제1권. pp 정희남 공공택지 공급방식의 다양성 확보방안 연구: 대지임대부 주택공급제도를 중심으로. 경기: 국토연구원. p.93. 정희남 최수 토지신탁제도 활성화 방안 연구. 경기: 국토개발연구원. 정희남 외 4인 IMF협약의 국토개발부문에 대한 파급효과와 대책. 경기: 국토개발연구원. 정희남 외 4인 경제구조조정에 대응한 국토현안과제: IMF시대의 부동산시장과 건설산업. 경기: 국토개발연구원. 조창환 일본 J-REIT 분석 및 비교를 통한 한국 부동산펀드의 활성화 방안 참고 문헌 193

221 연구. 건국대학교 석사학위논문. 천우식, 부동산증권화 제제도의 비교 연구. 동국대학교 석사학위논문. 채미옥 정희남 송하승 선진사회를 향한 토지정책 방향 및 추진전략 연구(Ⅰ). 경기: 국토연구원. 최경관 부동산투자신탁의 성격 규명에 관한 연구. 연세대학교 석사학위논문. 최차순 VAR모형을 이용한 REITs의 가격 예측에 관한 연구: 미국 경제지표를 중심으로. 중앙대학교 박사학위 논문. 한국감정원 부동산연구소 부동산투자회사제도 활성화를 위한 전문가 설문분석. 건설교통부. 한국감정원 부동산정보센터 해외 주요국의 부동산투자기업 등 조사. 한국건설산업연구원 부동산투자회사 제도의 도입 방안에 관한 연구. 한국건설산업연구원 신탁제도를 활용한 부동산투자신탁의 활성화 방안. 한국토지신탁 부동산을 움직이는 REITs. 부연사. 행정자치부. 각 연도. 지적통계연보. 홍성웅(편) 자산디플레이션과 부동산증권화. 서울: 건설산업연구원. Chan, Su Han, Jhon Ericson, Ko Wang 부동산투자신탁 - 구조, 성과 및 투자기회. 박영사. Garrigan, Richard T, John F.C. Parsons 부동산투자신탁: 구조, 분석 및 전략. 부연사. 일본부동산증권화협회 세계의 REIT 시장. 일본부동산증권화협회 부동산투자법인(J-REIT)설립과 상장안내. 일본부동산증권화협회 세계의 리츠시장 일본부동산증권화협회 투자신탁 및 투자법인에 관한 법률. 일본부동산증권화협회 부동산증권화핸드북 2008~9년. 일본 국토건설성. 각 연도. 토지백서. The Association for Real Estate Securitization (ARES) "J-Reit report." 194

222 Australian Securities Exchange (ASX) "Listed Managed Investment." ASX "Australian Real Estate Investment Trust (A-REITs) fact sheet." BDO Corporate Finance "BDO Listed Property Trust Survey 2006". BDO Corporate Finance "BDO Kendalls Listed Property Trust Survey 2007." Busching, Thomas (2007) "Germany Enters the REIT Universe with a Big Bang", Journal of Retail and Leisure Property, vol. 6, p Corbett, Charlie Mar. 7. "All Eyes on German REITs". Investor Daily. The European Public Real Estate Association (EPRA) "EPRA Global REIT Survey." Harvey, David The Limits to Capital. Chicago: University of Chicago Press. Huges, Fraser "The Long Road to a Pan-European REIT", The Real Estate Portfolio, Special Issue Reits Around the World. (November/December). Lorenz, Sven "How to Buy into Germany's Coming Property Boom". Money Week. The Monetary Authority of Singapore "Guidelines for Property Fund." National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). 2008, Jan. "Chart Book." NAREIT, Jan. ~ Sep. "REITWatch: A Monthly Statistical Report on the Real Estate Investment Trusts Industry." Palloix, Christian "The Internationalization of Capital and the Circuit of Social Capital." In International Firms and Modern Imperialism, ed. Hugo Radice, p NY: Penguin. Property Investment Research (PIR) "Australian Property Funds Industry Survey." PIR "Direct Property Funds Review 2003." PIR "An overview of investment outside the mainstream managed funds." 참고 문헌 195

223 법무법인 지평. The Association for Real Estate Securitization. Australian Security & Investment Commission. Australian Securities Exchange. BDO Corporate Finance. Monetary Authority of Singapore. National Association of Real Estate Investment (NAREIT). The Property Council of Australia. Property Investment Research

224 S U M M A R Y SUMMARY K-REITs as a Tool for Advancing Korean Real Estate Market : Policy Directions for Vitalizing K-REITs Hee Nam Jung, Soo Choi, Tae Jung Kwon, Seung-Il Kang, Hyun Boo Song, Hyun Seok Lee The main purposes of this research are to evaluate the seven-year-operation of K-REITs (Korean Real Estate Investment Trusts) since their 2002 introduction; to identify major obstacles against K-REITs' success if K-REITs market is lagging behind expectations; to suggest future directions for vitalizing K-REITs based on the estimation of future changes in Korean real estate market and policies. This research consists of six chapters including an introduction. In Chapter One, the authors explain research background and purposes in detail, as well as research scope and methodology. In Chapter Two, the authors deal with the basic structure and general definition of REITs; the characteristics and developmental process of K-REITs; and the differences between REITs and the other products for the indirect investment in real estate. In Chapter Three, they analyze and evaluate the last seven years of K-REITs' operation. In Chapter Four, experiences SUMMARY 197

225 with comparable investment instruments in the U.S.A., Australia, Japan, and more recently in Singapore, Hongkong, and Germany are introduced and analyzed. And, this comparative analysis suggests policy lessons for vitalizing K-REITs. In Chapter Five, the authors explain the necessity of K-REITs' vitalization; identify major obstacles against K-REITs' success in the early stage of development; and suggest future policy directions for K-REIT's vitalization. In the final chapter, they introduce the practical and academic implications of this research, as well as the limitations of this research and possible avenues for future studies. In 2002, a REIT system was introduced in Korea as a vehicle that invests in real estate and receives tax incentives in return for an obligation to distribute a significant amount of the vehicle's disposable earnings to shareholders. K-REITs are, however, dominated by the Corporate Restructuring K-REITs (18 out of 27 REITs funds), which REITs are similar to a mutual fund for stock investment and helped in expediting the real estate securitization process after the late 1990s financial crisis in Korea. The evaluation of seven-year K-REITs operation also reveals three major K-REITs' characteristics. First, although the cumulative number of K-REITs since 2002 are 27 with a total market capitalization of Korean won 5.9 trillion as of October, 2008, the market of K-REITs proves to be lagging far behind expectations, compared to relatively new REITs markets in Asian countries including Japan and Singapore. Second, K-REITs are operated on relatively short-term basis given that there have been no internally-managed K-REITs. Third, K-REITs that can exist only in the form of equity REITs invest mainly on domestic office buildings. An international comparison of REIT systems throughout the world gives five ideas that help overcome these K-REITs' current developmental limitations. First, REIT systems vary depending on the socioeconomic, political context of the country, and each country's REIT boom was triggered by different kinds of circumstances. Also, considering that different types of REIT systems have their own strengths 198

226 and weakness, it would be necessary to consider allowing trust-type REIT system in Korea. Second, the international comparison also emphasizes that one of the most fundamental purposes of REIT system, as an indirect investment vehicle, is to securitize real estate properties that would be difficult to be realized otherwise. And, public offerings and listings on exchanges are crucial for securitization and also function as a tool not only for providing smaller investors an opportunity to participate in large-scale real estate investments but also for protecting investors. Given that, K-REITs should be properly regulated in order to be a non-taxable conduit. Third, the current world REIT markets can be characterized with three descriptors: growth, specialization, and diversification. The growth process of REITs in size is expedited through M&A or the introduction of a new REIT system, such as UP-REIT in the U.S. Again, this process leads to the other two characteristics of specialization and diversification. While K-REITs invest mainly on office buildings, REITs around the world targets various types of real estate properties ranging from residental to lodging/resorts. As focusing on each type, the world REITs show a tendency to be specialized in one or two property types. Fourth, the success of the world REITs heavily depends not only on govermental supports but also on well-established infrastructure for the REIT industry, which infrastructure opens up state-of-the-art investment venues to the market stakeholders including investors, asset management agencies, rating agencies, asset evaluators, and credit enhancers. Finally, the analysis of the world REIT systems emphasizes the importance of tax benefits so as to secure the comparative advantage of REITs, reliable and significant dividends. The non-taxable conduit nature of REITs is largely achieved through dividing almost all of their taxable income to shareholders. Given that only Corporate Restructuring or externallymanaged K-REITs enjoy corporate tax exemption, therefore, it would help vitalize K-REITs to expand the tax benefits to self-administered (or internally-managed) K-REITs. The REIT system has various advantages in its nature. It would help SUMMARY 199

227 world economy's soft landing after the U.S. sub-prime crisis. Given that REITs have become the worldwide industry standard for indirect real estate investment, the vatalization of K-REITs would help attract more foreign investments. In addition, providing new high quality jobs, it would be able to play a very positive role to overcome the Korean economy crisis these days. In order to enjoy these advantages, however, the authors suggest that K-REITs need to be vitalized first in guidance of the following five directions. First, K-REITs open up to various types of REIT systems. Competitions between corporate- and trust-type REITs (or between equity and mortgage REITs), for instance, will provide better investment venues to the Korean real estate market. Second, the Korean government need to lower the threshold for K-REITs establishment, as well as to making tax environment more attractive to K-REITs, without taking away K-REITs' rightful autonomy in management. Third, the government, as well as participants in the Korean real estate market, should make efforts to form a basis of proper infrastructure on which the K-REIT industry and also Korean real estate market economy can be professionalized. These efforts includes setting up principle rules for public offerings and listings on exchanges, developing reliable Korean real estate investment indices, and establishing a training system to educate prospective REIT professionals. Fourth, these efforts also provides significant supports for enhancing efficiency in operating K-REITs and securing transparency in managing K-REITs' asset, both of which are prerequisites for advancing the Korea real estate market. Finally, the authors indicate Koreans' negative perception toward real estate investment as one of the significant obstacles against K-REITs' success. As suggesting new policy directions for vitalizing K-REITs, this research is expected to contribute to forming a basis on which the K-REITs market can be vitalized. This research provides theoretical basis for the legislative journey of law amendments to invigorate K-REITs. This research's chronological and contextual review and analysis both of the 200

228 seven-year K-REITs operation and of the world-wide REIT systems also benefits future research that can completes this research's another ultimate goal of advancing the Korean real estate market. In order to achieve the goal, future research need to scrutinize the other countries' REIT systems around the world; to conduct foundation research for developing objective Korean real estate investment index by property type; and finally to address the mutual relationships between the wall-street (financial) market and the main-street (real estate) market. Key words _ real estate securitization, real estate financing, real estate indirect investestment, real estate investment trusts(reits) SUMMARY 201

229

230 A P P E N D I X I 부 록 I. 전문가 설문조사표 안녕하십니까? 저희는 국무총리실 산하 정부출연 연구기관인 국토연구원의 주관으로 리 츠제도의 운영 성과를 파악하고 리츠제도의 개선방안이 무엇인지 전문가 분들의 의견을 여쭙고 있습니다. 님의 응답은 향후 리츠제도의 개선방안을 마련하는데 큰 도움이 될 것입니 다. 바쁘시더라도 잠시만 시간을 내어 조사에 응해 주시면 감사하겠습니다. 주관기관 : 국토연구원 조사기관 : (주)한국리서치( 문 의 처 : 한국리서치 유은정 과장/이혜민 연구원 (02) /1052 리츠제도에 대한 인지도 문1. 께서는 리츠제도에 대하여 얼마나 알고 계십니까? 1 매우 잘 안다 2 대체로 잘 안다 3 보통이다 4 별로 잘 모른다 5 전혀 모른다 부록 203

231 리츠제도의 기대효과 문2. 께서 생각하시는 리츠제도의 긍정적인 기대효과는 무엇입니까? 다음 보 기 중에서 2가지만 응답해 주십시오. 1 부동산에 자금이 묶이는 것을 피할 수 있다 2 소액자본으로 부동산시장에 참여할 수 있다 3 여유자금의 투자대상을 다양화시킬 수 있다 4 외국인 투자유치에 유리하다 5 부동산시장 안정에 기여할 수 있다 6 다양한 형태의 부동산개발을 촉진할 수 있다 7 부의 재분배를 촉진할 수 있다 8 부동산시장의 투명성을 높여준다 문3. 께서 생각하시는 리츠제도의 부정적인 효과는 무엇입니까? 다음 보기 중 에서 2가지만 응답해 주십시오. 1 부동산 투기가 우려된다 2 부동산 가격 불안정으로 인한 투자위험이 있다 3 소득 양극화를 심화시킬 가능성이 있다 4 리츠회사의 도덕적 해이로 인한 투자위험이 있다 5 사업성 평가나 투자지표 등 투자인프라 부족으로 시장의 혼란이 일 어날 수 있다 6 리츠주식 상장으로 증권시장의 공급과잉이 초래될 수 있다 204

232 리츠제도의 비활성화 이유 문 년 리츠제도가 도입된 이래 리츠시장은 매년 2배 이상 성장해 왔습니 다. 그러나 일본이나 싱가포르 등에 비하면 성장속도가 다소 더디다는 평가 입니다. 그 이유에 대하여 님께서는 어떻게 생각하십니까? 다음 보기 중 에서 2가지만 응답해 주십시오. 1 간접투자보다 직접투자의 장점이 더 많아서 2 부동산시장이 불안해서 3 정부의 세제혜택이 미진해서 4 금리 수준에 비하여 리츠의 투자수익률이 낮아서 5 회계 불투명 등 리츠에 대한 신뢰가 낮아서 6 투자사업의 가치를 객관적으로 평가할 수 있는 기법이 미흡해서 7 리츠제도와 운영방식에 대한 일반 투자자의 이해가 부족해서 8 리츠에 대한 각종 규제가 심해서 리츠제도의 최저자본금제에 대한 인식 문5. 리츠의 최저자본금은 현재 100억원입니다. 님께서는 이러한 최저자본 금에 대해서 어떻게 생각하십니까? 1 현재보다 높여야 한다 2 현재 수준이 적정하다 3 현재보다 낮춰야 한다 부록 205

233 리츠제도의 일반공모 의무제에 대한 인식 기업구조조정용-리츠(CR-리츠)와 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 상 부 동산펀드는 자본금 모집을 공모와 사모 중에서 선정할 수 있습니다. 그런데, 자 기관리-리츠나 위탁관리-리츠는 영업인가 후 6개월 이내에 발행주식의 30% 이상 을 일반에 공모해야 합니다. 문6. 님께서는 현재 발행주식의 30%이상으로 되어있는 리츠의 일반공모 의 무 비율에 대해 어떻게 생각하십니까? 1 현재보다 높여야 한다 2 현재 수준이 적정하다 3 현재보다 낮춰야 한다 4 의무 비율 자체를 없애야 한다 문7. 님께서는 현재 영업인가 후 6개월 이내로 되어 있는 리츠의 일반공모 의무 비율의 적용시점에 대해 어떻게 생각하십니까? 1 영업인가와 동시에 적용해야 한다 2 현재처럼 영업인가 후 6개월 이내에 적용해야 한다 3 영업인가 후 2-3년으로 늦춰서 적용해야 한다 206

234 리츠제도의 주식분산 및 의결권 제한에 대한 인식 현재 리츠에 투자하는 투자자 1인당 주식 보유한도는 영업인가 후 6개월부터 발행주식 총수의 30%를 초과할 수 없으며 의결권 행사비율도 30% 이내로 제한 되어 있습니다. 문8. 님께서는 현재 30%로 되어있는 리츠의 주식 보유한도 비율과 의결권 제한 비율에 대해 어떻게 생각하십니까? 1 현재보다 낮춰야 한다 2 현재 수준이 적정하다 3 현재보다 높여야 한다 4 제한 비율 자체를 없애야 한다 문9. 님께서는 현재 영업인가 후 6개월부터로 되어있는 리츠의 주식 보유한 도 비율과 의결권 제한 비율의 적용시점에 대해 어떻게 생각하십니까? 1 리츠의 영업인가 시점부터 적용해야 한다 2 현재처럼 영업인가 후 6개월 시점부터 적용해야 한다 3 리츠의 상장 시점부터 적용해야 한다 리츠의 투자대상 다원화 방안 문10. 현재 우리나라 리츠의 투자부동산은 95% 이상이 오피스 및 상가빌딩에 집중되고 있습니다. 다른 나라에서 주택, 호텔, 리조트 등 투자대상을 다 양하게 운용하고 있는 것과 대비됩니다. 님께서는 리츠의 투자대상 다 원화를 위해 무엇이 필요하다고 보십니까? 다음 보기 중에서 2가지만 응 답해 주십시오. 부록 207

235 1 부동산 보유기업의 지분에 대한 투자한도를 올려야 한다 2 일반부동산에 대한 투자지표 개발 등 관련 투자인프라를 구축해야 한다 3 다양한 부동산에 투자하려는 리츠회사의 노력이 선행되어야 한다 4 리츠에 세제혜택을 부여하는 임대주택 규모를 확대하여야 한다 5 리츠가 골프장 등 리조트 시설을 매입할 경우에도 취 등록세를 감 면해야 한다 6 민간투자법에서 정하는 기반시설 개발사업에 리츠가 참여할 수 있 도록 해야 한다 7 기타 개발형 리츠의 활성화 방안 문 년 7월에 부동산 개발사업을 전문으로 하는 개발형 리츠를 도입한 바 있습니다. 님께서는 개발형 리츠의 활성화를 위해 어떠한 조건이 필요하다고 생각하십니까? 1 개발사업과 관련하여 각종 규제를 완화해야 한다 2 토지 보유기업의 지분에 대한 투자한도를 올려야 한다 3 공모의무 비율 30% 적용 대상에서 개발리츠는 제외하여야 한다 4 개발리츠의 1인당 주식보유 한도비율을 폐지 또는 완화해야 한다 5 개발리츠에 투자하려는 금융기관의 투자 지분율에 대한 제한을 완 화해야 한다 6 도입 초기이므로 제도 도입효과가 나타나기까지 현행 제도를 유지 해야 한다 7 기타 208

236 재무적 투자자 유치를 위한 방안 문12. 님께서는 은행, 보험사, 증권사 등 이른 바 재무적 투자자를 리츠에 유치하기 위해 무엇이 필요하다고 생각하십니까? 1 리츠주식의 보유한도 제한 등 리츠법 상 관련 규정을 개정해야 한다 2 개별 금융업 관련법 등의 투자관련 규정을 개정해야 한다 3 부동산 투자지표 시장정보 등 객관적인 투자 인프라를 확충해야 한다 4 현행제도를 유지해도 된다 자기관리-리츠 법인세 부과에 대한 인식 문13. 현재 CR-리츠나 위탁관리-리츠는 명목회사(paper company)로서 법인 세 감면을 받고 있습니다만, 자기관리-리츠는 실체회사라는 이유 때문에 법인세 혜택이 없습니다. 님께서는 자기관리-리츠의 법인세 부과에 대하여 어떻게 생각하십니까? 1 법인세를 부과해야 한다 2 법인세를 감면해야 한다 3 모르겠다 부록 209

237 해외부동산 투자 리츠 활용 방안 문14. 최근 해외부동산 투자가 늘고 있습니다. 님께서는 해외부동산 투자에 리츠를 활용하기 위해서 해결할 과제가 무엇이라고 생각하십니까? 1 국내와 해외에서의 이중과세 문제를 해결해야 한다 2 자산보관 위탁방식을 개선해야 한다 3 해외 부동산 보유기업의 지분에 대한 투자 한도를 올려야 한다 4 해외 부동산 투자 초기이므로 당분간 현행 제도를 유지해야 한다 리츠펀드 대형화 방안 문15. 현재 리츠펀드의 자산규모는 평균 2,000억원 규모로서 일본에 비해 약 1/10 수준에 불과합니다. 님께서는 리츠펀드 규모를 대형화하기 위 한 방안은 무엇이라고 생각하십니까? 다음 보기 중에서 2가지만 응답해 주십시오. 1 부동산 보유기업의 지분에 대한 투자 한도를 올려야 한다 2 리츠의 자산관리회사(AMC)가 리츠에 투자할 수 있는 규모를 확대 해야 한다 3 리츠회사에 대한 법인세 감면 등 세제지원을 해야한다 4 금융기관의 출자제한 및 출자 사전승인제 등에 대한 예외를 인정해 야 한다 5 현행 제도를 유지하여도 리츠 자산규모의 대형화에 큰 문제가 없다 210

238 신탁형 리츠제도 도입에 대한 인식 문16. 리츠의 조직형태는 미국처럼 리츠가 주식을 발행하여 자금을 조달하는 회 사형과 호주처럼 투자증권을 발행하여 자금을 조달하는 신탁형이 있습니 다. 우리나라는 그 중에서 회사형 중심의 리츠제도로 운영하고 있습니다. 님께서는 신탁형 리츠제도 도입에 대해서 어떻게 생각하십니까? 1 매우 찬성한다 2 대체로 찬성한다 3 보통이다 4 대체로 반대한다 5 매우 반대한다 대출형 리츠제도 도입에 대한 인식 문17. 리츠는 투자대상에 따라 부동산을 매입하는 지분형(equity)과, 부동산 관 련 담보대출채권에 투자하는 대출형(mortgage)으로 구분됩니다. 현재 우리나라는 부동산을 직접 사고파는 지분형 중심의 리츠제도로 운영하고 있습니다. 님께서는 대출형 리츠제도의 도입에 대해서 어떻게 생각하 십니까? 1 매우 찬성한다 2 대체로 찬성한다 3 보통이다 4 대체로 반대한다 5 매우 반대한다 부록 211

239 리츠제도 활성화를 위한 정책과제 문18. 님께서는 앞으로 리츠제도의 활성화를 위한 정책과제로써 무엇이 필 요하다고 생각하십니까? 다음 보기 중에서 2가지만 응답해 주십시오. 1 리츠에 대한 각종 규제를 완화해야 한다 2 금융기관이나 각종 연기금 등 투자자의 출자제한을 완화해야 한다 3 부동산 보유기업의 지분에 대한 투자한도를 올려야 한다 4 법인세 면제 등 조세지원을 강화해야 하다 5 부동산 투자지표 개발 등 투자관련 인프라를 구축해야 한다 6 투자자 보호기능을 강화해야 한다 7 부동산 투자에 대한 부정적인 인식을 개선해야 한다 212

240 A P P E N D I X Ⅱ 부록 Ⅱ. 전문가 설문조사 분석결과 응답자 분포 인원수 비율(%) AMC 종사자 자산운용종사자 리츠 재무투자자 비리츠 재무투자자 부동산 관련업자 교수 및 연구기관 리츠교육 이수자 전체 교수 및 연구기관 35 14% 리츠교육 이수자 26 10% AMC 종사자 41 17% 자산운용 종사자 39 15% 부동산 관련업자 39 15% 비리츠재무투 자자 35 14% 리츠재무 투자자 37 15% 부록 213

241 1. 리츠제도에 대하여 얼마나 알고 계십니까? (단위: 인, %) 매우잘안다 잘안다 보통이다 계 AMC 종사자 자산운용종사자 리츠재무투자자 비리츠재무투자자 부동산 관련업자 교수 및 연구기관 리츠교육이수자 계 % 80% 60% 40% 20% 보통이다 잘안다 매우잘안다 리츠교육이수자 교수 및 연구기관 부동산 관련업자 비리츠재무투자자 0% 리츠재무투자자 자산운용종사자 AMC 종사자 214

242 2. 리츠제도의 긍정적인 기대효과 2가지 부동산에 자금이 묶이는 것을 피할 수 있다 소액자본으로 부동산시장 에 참여할 수 있다 여유자금의 투자대상을 다 양화 시킬 수 있다 외국인 투자유치에 유리하 다 부동산시장 안정에 기여할 수 있다 다양한 형태의 부동산개발 을 촉진할 수 있다 부의 재분배를 촉진할 수 있다 부동산 시장의 투명성을 높여준다 계 AMC 종사자 자산 운용 종사자 리츠 재무 투자자 비리츠 재무 투자자 부동산 관련 업자 교수및 연구 기관 (단위: 인, %) 리츠 교육 계 이수자 % 80% 60% 40% 20% 0% 평균 부동산시장의투명성을높여준다 부의재분배를촉진할수있다 다양한형태의부동산개발을촉진할수있다 부동산시장안정에기여할수있다 외국인투자유치에유리하다 여유자금의투자대상을다양화시킬수있다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 소액자본으로부동산시장에참여할수있다 부동산에자금이묶이는것을피할수있다 부록 215

243 3. 리츠제도의 부정적 효과 2가지 부동산 투기가 우려된다 부동산 가격 불안정으로 인한 투자위험이 있다 소득 양극화를 심화시킬 가능성이 있다 리츠회사의 도덕적 해이 로 인한 투자위험이 있 다 투자인프라부족으로 시 장의 혼란이 일어날 수 있다 리츠주식 상장으로 증권 시장의 공급과잉이 초래 될 수 있다 계 AMC 종사자 자산 운용 종사자 리츠 재무 투자자 비리츠 재무 투자자 부동산 관련 업자 교수및 연구 기관 (단위: 인, %) 리츠 교육 계 이수자 % 80% 60% 40% 20% 0% 리츠주식상장으로증권시장의공급과잉이초래될 수있다 사업성평가나투자지표등투자인프라부족으로시 장의혼란이일어날수 리츠회사의도덕적해이로인한투자위험이있다 소득양극화를심화시킬가능성이있다 부동산가격불안정으로인한투자위험이있다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 부동산투기가우려된다 216

244 4. 국내 리츠제도의 성장속도가 더딘 이유 2가지 간접투자보다 직접투자의 장점이 더 많아서 부동산시장이 불안해서 정부의 세제혜택이 미진해 서 금리수준에 비하여 리츠의 투자수익률이 낮아서 회계불투명 등 리츠에 대한 신뢰가 낮아서 투자사업의 가치를 객관적 으로 평가할 수 있는 기법 이 미흡해서 리츠제도와 운영방식에 대 한 일반투자자의 이해가 부 족해서 리츠에 대한 각종규제가 심 해서 계 AMC종 사자 자산 운용 종사자 리츠 재무 투자자 비리츠 재무 투자자 부동산 관련 업자 교수및 연구기 관 (단위: 인, %) 리츠 교육 이수자 계 100% 80% 60% 40% 20% 0% 평균 리츠에대한각종규제가심해서 리츠제도와운영방식에대한일반투자자의이해가 부족해서 투자사업의가치를객관적으로평가할수있는기법 이미흡해서 회계불투명등리츠에대한신뢰가낮아서 금리수준에비하여리츠의투자수익률이낮아서 정부의세제혜택이미진해서 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 부동산시장이불안해서 간접투자보다직접투자의장점이더많아서 부록 217

245 5. 최저 자본금 100억원에 대한 인식 현재보다높여야한다 현재수준이적정하다 현재보다낮춰야한다 계 AMC 종사자 자산 운용 종사자 리츠 재무 투자자 비리츠 재무 투자자 부동산 관련 업자 교수및 연구 기관 (단위: 인, %) 리츠 교육 이수자 계 100% 80% 60% 현재보다낮춰야한다 40% 20% 현재수준이적정하다 0% AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 현재보다높여야한다 218

246 6. 30%이상이라는 리츠의 일반공모 의무 비율에 대한 인식 현재보다높여야한다 현재수준이적정하다 현재보다낮춰야한다 의무비율자체를없애야 한다 계 (단위: 인, %) 자산 리츠 비리츠 부동산 교수및 리츠 AMC 운용 재무 재무 관련 연구 교육 종사자 종사자 투자자 투자자 업자 기관 이수자 계 % 80% 의무비율자체를없애야한다 60% 현재보다낮춰야한다 40% 20% 현재수준이적정하다 0% 평균 현재보다높여야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 부록 219

247 7. 6개월 이내라는 리츠의 일반공모 의무 비율의 적용시점에 대한 인식 영업인가와동시에적용 해야한다 현재처럼영업인가후6 개월이내에적용해야한 다 영업인가후 2-3 년으로 늦춰서적용해야한다 계 AMC 종사자 자산 운용 종사자 리츠 재무 투자자 비리츠 재무 투자자 부동산 관련 업자 교수및 연구 기관 (단위: 인, %) 리츠 교육 이수자 계 100% 80% 영업인가후 2-3 년으로늦춰서적 용해야한다 60% 40% 20% 0% 현재처럼영업인가후6 개월이내 에적용해야한다 영업인가와동시에적용해야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 220

248 평균 8. 리츠의 주식 보유한도 비율과 의결권 제한 비율에 대한 인식 현재보다낮춰야한다 현재수준이적정하다 현재보다높여야한다 제한비율자체를없애야 한다 계 AMC 종사자 자산 운용 종사자 리츠 재무 투자자 비리츠 재무 투자자 부동산 관련 업자 교수및 연구 기관 (단위: 인, %) 리츠 교육 이수자 계 100% 80% 60% 40% 20% 0% 제한비율자체를없애야한다 현재보다높여야한다 현재수준이적정하다 현재보다낮춰야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 부록 221

249 평균 9. 리츠의 주식 보유한도 비율과 의결권 제한 비율의 적용시점에 대한 인식 리츠의영업인가시점부 터적용해야한다 현재처럼영업인가후6 개월시점부터적용해야 한다 리츠의상장시점부터적 용해야한다 계 AMC 종사자 자산 운용 종사자 리츠 재무 투자자 비리츠 재무 투자자 부동산 관련 업자 교수및 연구 기관 (단위: 인, %) 리츠 교육 이수자 계 100% 80% 60% 40% 리츠의상장시점부터적용해야한다 현재처럼영업인가후6 개월시점부터적용해야한 다 20% 0% 리츠의영업인가시점부터적용해야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 222

250 10. 리츠의 투자대상 다원화를 위한 방안 부동산보유기업의지분에대 한투자한도를올려야한다 일반부동산에대한투자지표 개발등관련투자인프라를구 축해야한다 다양한부동산에투자하려는 리츠회사의노력이선행되어 야한다 리츠에세제혜택을부여하는 임대주택규모를확대하여야 한다 리츠가골프장등리조트시설 을매입할경우에도취 등 록세를감면해 민간투자법에서정하는기반 시설개발사업에리츠가참여 할수있도록해 기타 계 AMC 종사자 자산 운용 종사자 리츠 재무 투자자 비리츠 재무 투자자 부동산 관련 업자 교수및 연구 기관 (단위: 인, %) 리츠 교육 이수자 계 100% 80% 60% 40% 20% 0% 평균 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 AMC종사자 기타 민간투자법에서정하는기반시설개발사업에리츠 가참여할수있도록해 리츠가골프장등리조트시설을매입할경우에도취 등록세를감면해 리츠에세제혜택을부여하는임대주택규모를확대 하여야한다 다양한부동산에투자하려는리츠회사의노력이선 행되어야한다 일반부동산에대한투자지표개발등관련투자인프 라를구축해야한다 부동산보유기업의지분에대한투자한도를올려야 한다 부록 223

251 11. 개발형 리츠의 활성화를 위해 필요한 조건 개발사업과관련하여각종규 제를완화해야한다 토지보유기업의지분에대한 투자한도를올려야한다 공모의무비율 30%적용대상 에서 개발리츠는 제외하여 야한다 개발리츠의1인당주식보유 한도비율을폐지또는완화해 야한다 개발리츠에투자하려는금융 기관의투자지분율에대한제 한을완화해야 도입초기이므로제도도입효 과가나타나기까지현행제도 를유지해야한 기타 계 (단위: 인, %) 자산 리츠 비리츠 부동산 교수및 리츠 AMC 운용 재무 재무 관련 연구 교육 종사자 종사자 투자자 투자자 업자 기관 이수자 계 % 80% 60% 40% 20% 0% 평균 기타 도입초기이므로제도도입효과가나타나기까지현 행제도를유지해야한다 개발리츠에투자하려는금융기관의투자지분율에 대한제한을완화해야한다 개발리츠의1 인당주식보유한도비율을폐지또는 완화해야한다 공모의무비율 30% 적용대상에서개발리츠는제 외하여야한다 토지보유기업의지분에대한투자한도를올려야한 다 개발사업과관련하여각종규제를완화해야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 224

252 12. 재무적 투자자를 리츠에 유치하기 위한 방안 리츠주식의보유한도제한 등리츠법상관련규정을개 정해야한다 개별금융업관련법등의투 자관련규정을개정해야한 다 부동산투자지표 시장 정보등객관적인투자인프 라를확충해야한다 현행제도를유지해도된다 계 (단위: 인, %) 자산 리츠 비리츠 부동산 교수및 리츠 AMC 운용 재무 재무 관련 연구 교육 종사자 종사자 투자자 투자자 업자 기관 이수자 계 % 80% 60% 40% 20% 0% 현행제도를유지해도된다 부동산투자지표 시장정보등객관적인투 자인프라를확충해야한다 개별금융업관련법등의투자관련규정을개 정해야한다 AMC종사자 평균 리츠주식의보유한도제한등리츠법상관련 규정을개정해야한다 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부록 225

253 13. 자기관리리츠의 법인세 부과에 대한 인식 법인세를부과해야한다 법인세를감면해야한다 모르겠다 계 (단위: 인, %) 자산 리츠 비리츠 부동산 교수및 리츠 AMC 운용 재무 재무 관련 연구 교육 종사자 종사자 투자자 투자자 업자 기관 이수자 계 % 80% 모르겠다 60% 40% 법인세를감면해야한다 20% 0% AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 법인세를부과해야한다 226

254 14. 해외부동산 투자에 리츠를 활용하기 위해 해결해야 할 과제 국내와해외에서의이중과 세문제를해결해야한다 자산보관위탁방식을개선 해야한다 해외부동산보유기업의지 분에대한투자한도를올려 야한다 해외부동산투자초기이므 로당분간현행제도를유지 해야한다 계 (단위: 인, %) 자산 리츠 비리츠 부동산 교수및 리츠 AMC 운용 재무 재무 관련 연구 교육 종사자 종사자 투자자 투자자 업자 기관 이수자 계 % 80% 60% 40% 20% 0% 평균 해외부동산투자초기이므로당분간현행제도를유 지해야한다 해외부동산보유기업의지분에대한투자한도를올 려야한다 자산보관위탁방식을개선해야한다 국내와해외에서의이중과세문제를해결해야한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 부록 227

255 15. 리츠의 규모를 대형화하기 위한 방안 부동산보유기업의지분에 대한투자한도를올려야한 다 리츠의자산관리회사( AMC)가리츠에투자할수 있는규모를확대해 리츠회사에대한법인세감 면등세제지원을해야한다 금융기관의출자제한및출 자사전승인제등에대한예 외를인정해야한다 현행제도를유지하여도리 츠자산규모의대형화에큰 문제가없다 계 (단위: 인, %) 자산 리츠 비리츠 부동산 교수및 리츠 AMC 운용 재무 재무 관련 연구 교육 종사자 종사자 투자자 투자자 업자 기관 이수자 계 % 80% 60% 40% 20% 0% 현행제도를유지하여도리츠자산규모의대형화에 큰문제가없다 금융기관의출자제한및출자사전승인제등에대한 예외를인정해야한다 리츠회사에대한법인세감면등세제지원을해야한 다 리츠의자산관리회사 ( AMC ) 가리츠에투자할수 있는규모를확대해 AMC종사자 평균 부동산보유기업의지분에대한투자한도를올려야 한다 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 228

256 문16. 신탁형 리츠제도 도입에 대한 인식 1 매우찬성한다 2 대체로찬성한다 3 보통이다 4 대체로반대한다 5 매우반대한다 계 (단위: 인, %) 자산 리츠 비리츠 부동산 교수및 리츠 AMC 운용 재무 재무 관련 연구 교육 종사자 종사자 투자자 투자자 업자 기관 이수자 계 % 80% 60% 매우반대한다 대체로반대한다 40% 20% 0% 보통이다 대체로찬성한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 매우찬성한다 부록 229

257 문17. 대출형 리츠제도 도입에 대한 인식 1 매우찬성한다 2 대체로찬성한다 3 보통이다 4 대체로반대한다 5 매우반대한다 계 (단위: 인, %) 자산 리츠 비리츠 부동산 교수및 리츠 AMC 운용 재무 재무 관련 연구 교육 종사자 종사자 투자자 투자자 업자 기관 이수자 계 % 80% 매우반대한다 60% 40% 20% 0% 대체로반대한다 보통이다 대체로찬성한다 AMC종사자 리츠교육이수자 교수및연구기관 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 자산운용종사자 평균 매우찬성한다 230

258 문18. 리츠제도 활성화를 위한 정책과제 (2가지) 리츠에대한각종규제를완 화해야한다 금융기관이나각종연기금 등투자자의출자제한을완 화해야한다 부동산보유기업의지분에 대한투자한도를올려야한 다 법인세면제 등 조세지원 을 강화해야한다 부동산투자지표개발등투 자관련인프라를구축해야 한다 투자자보호기능을강화해 야한다 부동산투자에대한부정적 인인식을개선해야한다 계 (단위: 인, %) 자산 리츠 비리츠 부동산 교수및 리츠 AMC 운용 재무 재무 관련 연구 교육 종사자 종사자 투자자 투자자 업자 기관 이수자 계 % 80% 60% 40% 20% 0% 자산운용종사자 AMC종사자 부동산관련업자 비리츠재무투자자 리츠재무투자자 부동산투자에대한부정적인인식을개선해 야한다 투자자보호기능을강화해야한다 교수및연구기관 평균 리츠교육이수자 부동산투자지표개발등투자관련인프라를 구축해야한다 법인세면제등조세지원을강화해야하다 부동산보유기업의지분에대한투자한도를 올려야한다 금융기관이나각종연기금등투자자의출자 제한을완화해야한다 리츠에대한각종규제를완화해야한다 부록 231