부동산포커스는 부동산시장에 대한 분석과 전망을 통해 건전한 부동산시장을 선도하고, 부동산 금융 정책 제도 등에 관한 정보제공을 통해 올바른 부동산 문화창달에 기여하고자 합니다. Through-out the profound insights and perspectives

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1 부 동 산 의 미 래 를 가 이 드 하 는 가 장 신 뢰 할 수 있 는 전 문 지 2009 부동산 성장동력 사회간접자본투자와 국가균형발전 수도권과 비수도권의 상생발전 도시재생 방향과 기대효과 Real Estate Focus 2009년 01월 Vol. 8

2 부동산포커스는 부동산시장에 대한 분석과 전망을 통해 건전한 부동산시장을 선도하고, 부동산 금융 정책 제도 등에 관한 정보제공을 통해 올바른 부동산 문화창달에 기여하고자 합니다. Through-out the profound insights and perspectives on the real estate market, Real Estate Focus contributes to Creating a new paradigm for the future of real estate. 부동산포커스에 수록된 내용은 필자 개인의 의견이며 한국감정원 부동산연구원의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다. 한국감정원 부동산연구원 홈페이지( 통해 부동산포커스에 실린 기사 및 논문을 제공하고 있습니다.

3 CONTENTS 2009 January 01 포커스 에세이 02 새로운 생각으로 희망의 새해를 한국감정원 황해성 원장 시장동향 34 아파트 시장동향 부동산 시장동향 오피스 임대동향 Cover Story 2009 부동산 성장동력 2009년 SOC투자 및 국가균형발전사업의 향방 Focus Culture 영화속 빛의 도시 vs 어둠의 도시 04 수도권과 비수도권의 상생발전 도시재생 방향과 기대효과 74 경제동향 월간 주요 경제지표 해설 글로벌 리포트 영국의 Land Registry House Price Index 집중조명 아산, 수도권 전철 개통과 지역발전 포커스 뉴스 주요 뉴스, 법률개정, 정책동향 포커스 산책 한국전쟁의 쉰들러, 라루선장 주요지표 일반경제 주택 토지 오피스 해외 발행인 황해성 발행일 2009년 1월 20일 발행처 한국감정원 부동산연구원/서울특별시 강남구 역삼동 730번지 전화 ~5 편집인 연구원장 김영훈 기획 연구개발실장 정경생 편집 정책연구팀 이상호, 김성진 디자인 인쇄 천일인쇄사

4 포커스 에세이 우리는 어제보다는 오늘이, 오늘보다는 내일이 더 나아지리라는 희망이 있기에 오늘을 살아가는 힘을 얻는 것 같습니다. 올 한해도 우리 앞에 크고 작은 어려운 일들이 나타나겠지만, 새해 아침을 희망 으로부터 시작 할 수 있는 것도 어려운 상황을 이겨낼 수 있다는 자기암시와 자신감의 또 다른 표현이 아닌가 생각됩니다. 한국감정원 황해성 원장 그러나 희망 은 냉철한 현실인식과 새로운 생각의 전환이 있을 때에만 비로소 우리에게 그 모습을 나타내 고 더불어 기대 밖의 좋은 결과를 가져다 주는 것 같습 니다. 더욱이 우직함과 성실함의 상징인 기축년 소의 해( 己 丑 年 )를 시작하면서 문제해결을 위한 새로운 생각 과 우직하고 성실한 노력이 있다면 우리의 희망 은더 좋은 결과를 얻을 것이라는 것을 확신하며, 새로운 생 각에 관한 이야기를 말씀드리고 싶습니다. 격옹구아( 擊 甕 救 兒 )라는 말이 있습니다. 중국 송나라 에 한 아이가 있었습니다. 어느 날 마을 어귀에서 동네 2_ 01 January

5 새로운 생각으로 희망의 새해를 아이들과 뛰어놀고 있었는데 그 중 한명이 불을 끄는데 쓰려고 물을 담아 둔 항아리에 올라가 놀다가 그만 빠 지고 말았습니다. 이 때 물에 빠진 아이는 곧 죽게 될 상황에 처하게 되었고 같이 놀던 아이들은 너무 놀란 나머지 마을 어른들을 부르러 달려갔습니다. 이 상황에 서 침착하고 영리한 그 아이는 주변에 있던 큰 돌을 주 워서 그 항아리에 던지자 항아리가 깨지면서 아이를 살 려낼 수 있었습니다. 그가 후에 송나라에 큰 벼슬을 하 고 자치통감 이라는 유명한 역사서를 저술한 사마광 입니다. 1988년 일본의 다케시타 정부는 고향창생( 故 鄕 創 生 ) 1억엔 사업 이라는 것을 시작했습니다. 획기적인 지방발전의 아이디어를 제공할 경우 1억엔을 제공한다 는 것이었습니다. 각 지방에서는 지역발전을 위한 아이 디어를 짜내고자 갖은 노력을 기울였습니다. 그런데 효 고현 아와지 섬의 쓰나마을에서는 별다른 좋은 아이디 어를 내지 못했다고 합니다. 그래서 아이디어가 생길 때까지 그 1억 엔을 순금으로 바꾸어 유리관에 넣어 무 료로 전시하게 되었습니다. 그러자 1억엔짜리 금괴를 구경하기 위해 전국에서 관광객이 모여들면서 대단한 유명세를 치루었다고 합니다. 어려움이 더할 수록 그 끝이 멀지 않았음을 우리조상 들은 경험을 통해서 잘 알고 있었습니다. 한해 중 밤이 가장 긴 날인 동짓날은 반대로 빛이 새로이 시작되는 날이기도 합니다. 그래서 우리 조상들은 이날 팥죽에 태양을 상징하는 하얀 새알심을 넣어 먹었습니다. 어둠 이 가장 길게 드리워진 동짓날처럼 어둠이 깊을수록 새 로운 희망의 빛이 비친다는 것을 알았기에 언제나 희 망 이라는 말을 가슴에 새기고 어려움을 이겨낸 것입 니다. 서양의 철학자 칼 포퍼(Karl Popper)는 모든 삶은 근본적으로 문제해결 이라고 합니다. 그만큼 우리의 삶 은 문제해결의 과정이라고 생각됩니다. 새로운 생각의 전환을 통해 새해아침 우리가 간절히 바라는 소망들이 올 한해에는 꼭 이루어지기를 희망 합니다. Real Estate Focus _3

6 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 2009년 SOC투자 및 국가균형발전사업의 향방 1. 서 론 2009년 각국의 경제전망치를 보면 어느 나라나 비관적이고 침체 정도가 깊을 것으로 발 표되고 있다. 우리도 1997년 아시아 외환위기 이후 1998년에 겪었던 혹독한 경기침체, 실 업, 자산디플레이션의 홍역을 다시 겪게 될 전망이다. 그런데 2009년의 부동산경기 상황은 백성준교수 한성대학교 부동산학과 미분양사태, 주택가격폭락, 역전세난 등 1998년과 비슷한 점도 많지만, 대외여건의 차이로 인해 그 파장이 장기화될 것이라는 점에서는 근본적인 차이가 있다. 또한 1997년의 위기가 대기업의 부실문제를 중심으로 발생한 것이었다면, 현재의 위기는 중소기업과 가계 부실문 제에 집중되어 있다는 점에서도 차이가 난다. 미국, 일본, 유럽의 2009년 경제성장률이 마이너스로 전망되고 우리 수출에서 1위를 차지 하는 중국도 8%내외로 성장률이 크게 하향 조정되면서 우리나라 수출에도 비상등이 켜지고 있다. 대외 의존도가 높은 우리나라가 해외 수출시장에서 돌파구를 찾지 못하게 된다면 내 수 활성화를 통해 경기회복을 시도할 도리밖에 없다. 그래서 정부에서는 장기 침체와 실업 문제를 우려하여 한국형 뉴딜 이라는 정책을 표방하면서 선제적으로 경기진작에 나서고 있 4_ 01 January

7 2009년 SOC투자 및 국가균형발전사업의 향방 다. 대통령 신년사에서도 경제위기 극복, 민생 챙기기, 개혁박차, 미래대비 등을 4대 국정방향으로 발표하였는 데주요논점은 역시 경제 챙기기 인 것으로 평가된다. 본고에서는 2009년 부동산시장의 밑그림을 그리는 차원에서 SOC투자 계획을 살펴보고 국가균형발전 사 업의 추진 동향을 조망하였으며 부동산시장에 미치는 영향을 간략히 언급하였다. 근본적으로 부동산경기는 부동산개발의 기반이 되는 인프라의 구축과 수급여건 을 좌우하는 경제상황이 뒷받침되어야 회복될 수 있다. 부동산규제 완화를 통해 수요를 촉발하는 것도 필요하 지만 일자리창출과 인프라투자 등을 통해 지역경제를 활성화하는 것이 근본적인 처방일 것이다. 그러나 이 또한 지나치면 해가 되므로 적정한 수준을 찾아야 할 것이다. 2. SOC투자 및 BTL사업 확대 1) SOC 투자 대폭 증액 먼저 SOC 투자부문에 대해 살펴보기로 한다 년 SOC 예산은 광역경제권 발전을 위한 선도프로젝트 및 지방교통망 확충 등에 완공위주 집중 투자로 2008 년 대비 26.0% 증가한 24.7조원으로 최종 확정되었다. 2008년 10월의 정부 1차 제출 SOC예산(안)은 당초 21.1조원으로 2008년 대비 7.9% 증가에 그쳤었다. 그 러나 2008년 11월 정부는 실물경제 활성화를 위해 추가 로 예산을 14조원 증액하는 수정 예산안을 발표하면서 SOC 투자도 증액하여 최종 정부안으로 24.8조원을 제 출하였으며 국회 의결에서 0.1조원 감액된 24.7조원으 로 최종 확정되었다. 여기에 2조원의 계속비사업 추가 와 함께 공기업의 추가 투자분 1조원, 지방재정지원확 대 1.1조원을 포함하면 29조원에 이를 전망이다. 한편 SOC 투자는 완공 위주의 집중 투자, 고유가 대응 대중 교통 활성화 및 수송효율제고, 기업 지원 기반시설 조 기 확충, 광역경제권 선도 프로젝트 본격 지원 등 4대 원칙하에 추진될 방침이다. 그리고 정부는 예산 편성효 과를 높이기 위해 2009년 예산을 상반기에 60%까지 집행하기로 결정하였다. <표 1> 2009년도 SOC 예산(최종) (단위 : 억원, %) 구 분 증감액 증감률 수송 및 교통 도로 철도 도시철도 해운 항만 항공 공항 물류 등 기타 국토 및 지역개발 수자원 지역개발 산업단지 합 계 *30대 선도 프로젝트 주 : 30대 선도프로젝트 규모는 2008년 10월 기준 자료 : 기획재정부( ) 세부 공종별로 살펴보면 도로 예산의 경우, 2008년 7 조 7,848억원에서 2009년 9조 4,942억원으로 22.0% 증액되었다. 완공 위주의 투자 방침으로 인해 총 72개 의 공사가 완공되는 반면, 신규 사업은 8건에 그칠 전망 이다. 고속도로가 완공될 구간중 시설 확충이 상당 수 준에 이른 것으로 평가되고 있는 곳은 대전~당진, 공주 ~서천, 춘천~동홍천 등 3건이며, 일반국도도 합천~쌍 림 등 27건의 공사가 완공예정이다. 반면, 신규 국도사 업(건)은 지속적으로 축소 추세이다. 2005년 33건에서 Real Estate Focus _5

8 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 2006년에는 21건, 2007년 14건, 2008년 17건으로 줄 었고 2009년에도 10여건에 그칠 전망이다. 철도 예산의 경우 29.9% 증가하였는데, 경춘선 등 기 존에 지연된 주요 사업예산이 증액될 전망이며, 도시철 도 예산도 23.6% 증가하여 지역간 연계 철도망의 완공 공사가 늘어날 전망이다. 완공예정인 철도 공사는 4건 으로 천안~온양온천 복선전철, 장항선개량, 인천국제 공항철도건설, 청량리~덕소 복선전철 등이다. 그리고 도시철도 완공구간은 서울지하철 9호선 건설과 3호선 연장, 인천지하철 1호선 송도연장, 용인경전철 건설 등 이다. 해운 항만의 경우 항만물류 기업 지원을 위한 부산 광양항 배후단지 공급과 기반시설 지원을 위해 전년 대비 4.5% 증액하였다. 그러나 항공 공항은 인 천국제공항공사 및 한국공항공사의 자체투자와 무안 공항 등 기존 사업이 마무리됨에 따라 예산이 대폭 감 소하였다. 한편 기업의 생산 활동을 지원하기 위한 물 류시설의 확대로 물류부문 예산이 2조 1,481억원으로 전년대비 49.0% 증가하였다. 기업의 생산 활동을 지원 하기 위한 기반시설인 복합 화물터미널, 물류단지, 연 계 국도철도망 지원을 확대할 계획으로 수도권의 경우 의왕, 군포, 파주, 부산권의 양산, 호남권의 장성, 중부 권의 청원, 영남권의 칠곡이 선정되었다. 그리고 광역경제권의 발전전략을 뒷받침하기 위하여 광역기반시설을 중심으로 30대 선도프로젝트를 선정하 여 2009년부터 본격 지원할 계획이다. 7 9 국가기간 망, 철도망, 국제 공 항만 등 30대 핵심 사업을 국책사 <표 2> 2009년 BTL사업 규모 (단위 : 억원, %) 대상사업 2008년 2009년 증감률(%) 비 고 [국가사업] 군주거시설 철도시설 학교시설 청소년수련원 소 계 [국고보조 지자체사업] 하수관거시설 학교복합시설 문화복합시설 박물관 공공보건의료시설 예비사업한도액 소 계 지자체 자체사업 합 자료 : 기획재정부 계 6_ 01 January

9 2009년 SOC투자 및 국가균형발전사업의 향방 업으로 지정 관리하는 개념인데 선도 프로젝트는 지 역의 우선순위, 국가 상위계획과 부합성, 광역권의 특 화발전 비전과 연계성 등을 감안하여 선정하였다. 향후 5년간 재정, 공기업 투자, 민간자본 등의 가용 재원을 충분히 활용해 50조원을 집중 투자한다는 계획인데, 25조원은 민간 자본을 활용할 계획이다. 2) BTL 민자사업 확대 한편 정부가 매년 임대료 형태로 시설사용료를 지불 하는 임대형 민간투자사업(이하, BTL)의 2009년도 사 업고시 계획은 2008년 대비 32.1% 증가한 6조 5,465 억원으로 크게 늘었다. 이는 2008년 감소한 철도 BTL 사업이 다시 크게 증가했기 때문이다. 국가사업이 철도시설 사업의 증액으로 138.1% 증가 한 반면, 국고보조 사업과 지자체 자체사업은 각각 20.8% 와 28.1%가 감소했다. 세부적으로는 19.6km에 달하는 대곡(경기고양)~소사(경기 부천)철도와 30.4 km의 부전(부산)~마산 철도공사에 각각 1조 3,650억 원과 1조 9,251억원이 계획되어 있다. 지자체가 추진하 는 국고보조 사업으로는 2010년까지 하수관거 보급률 을 80%까지 높일 목적으로 하수관거 시설 정비에 6,703억원이 투입될 예정이며, 학교 시설에 문화 체육 시설을 결합한 학교 복합시설 사업규모가 1,127억원(7 개소)로 2008년보다 크게 증대될 전망이다. 한편, BTL 사업의 예산집행 계획은 2008년에 기 고시된 사업의 협약체결 및 착공 증가, 사업추진의 원활화 등을 감안 해 실집행 규모를 4.5조원 수준으로 확대하였다. 글로벌 경제위기에 대한 선제대응하기 위해 SOC 예 산을 대폭 늘려놓은 것이 2009년 예산편성의 특징이 다. 그런데 우리는 막대한 재정투입의 효과가 과연 어 떤 방향으로 작동하게 될지 면밀히 검토할 필요가 있으 며, 이를 위해 과거 잃어버린 10년을 경험한 일본을 고 찰해 보는 것은 도움이 될 것이다. 일본은 경기침체를 만회하기 위해 10여년간 1,000조엔이 넘는 막대한 자 금을 SOC 및 국토균형발전 사업들에 투자하였다. 그러 나 일부 고용창출 효과는 얻었을지라도 자원의 활용, 생산성, 효율성 측면에서는 큰 성과를 거두지 못하였고 환경파괴와 재정적자 심화라는 부작용마저 초래하였 다. 심지어는 곰만 다니는 도로를 만들었고 낚시하는 항구를 만들었다 는 자조적인 일본 내부의 평가마저 듣 는 상황이 되었다. 이처럼 국토균형발전이라는 슬로건 하에 SOC투자에 중독되다시피 몰두하였으나 장기 경 기침체를 벗어나지 못했고 부동산 시장도 회복되지 못 하였다. 이러한 일본의 사례는 우리에게 보다 신중하고 효율적인 투자가 무엇인지를 생각하게 한다. 국가경쟁 력과 생산성 향상에 기여할 수 있는 긴요한 부문의 투 자가 절실하다. 나눠 먹기식 예산배정이 되어서는 곤란 하고 보다 장기적인 안목에서 신중히 접근해야 함을 깨 우쳐 준다. 3. 공모형PF 사업 일정 지연 2008~2009년에 공모형 프로젝트파이낸싱(이하, PF) 사업형태로 추진 중인 대형 복합개발사업은 당초 약 30여건, 사업규모는 50조원에 가까웠으나, 대외여 건 악화로 일정이 지연되어 2008년에 약 10개 내외 사 업이 공모, 우선협상자 선정에 그쳤다. 은평뉴타운 PF 사업, 광교 파워센터, 부산 문현 혁신도시 PF사업, 상 암DMC(디지털미디어시티) 랜드마크 빌딩, 대전 역세 권 개발사업, 남양주 별내 PF사업, 영등포 교정시설 등 이 이미 공모를 마친 상태로 현재 금융협상 등의 협상 과정이 진행 중이며, 한국토지공사(이하, 토공)가 사업 시행자인 오산세교 중심상업지, 김포 한강신도시 수변 공간 개발사업 등이 공모를 추진하고 있다. 그러나 최 Real Estate Focus _7

10 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 침체로 당분간 신규 사업이 위축될 전망이다. 토공, 대 한주택공사(이하, 주공)에서는 2기신도시 등 신도시를 중심으로 공모형 PF 사업을 추진하기로 하고, 사업성 이 부족한 곳은 공모형 PF사업으로 추진하지 않을 방 침이다. 건설업체들도 내부적으로 2009년에는 신규 공 모형 PF사업의 사업권 확보를 자제하고, 기 확보된 사 업권의 리스크 관리와 수익성 확보에 주력할 방침인 것 으로 알려진다. 특히 최근 경기 악화에 따라 수익성을 갖춘 공모형 PF사업이 나오기 쉽지 않은 상황이어서 현재까지 가시화된 사업과 혁신, 2기 신도시 등의 사업 등을 제외하고는 당분간 신규 공모형 PF사업의 위축이 불가피할 전망이다. 근 국내 경기 침체로 인한 오피스 및 주거수요 하락, 금 리인상, 자재비 인상 등의 영향으로 사업의 수익성 하 락 및 리스크가 증대해 건설사와 재무적 투자자의 사업 참여 의지가 현저히 떨어짐에 따라 공모 지연 및 유찰, 공모형 PF사업 추진대상에서 제외 등의 가능성이 커지 고 있다. 특히 사업지가 지방에 소재한 경우 공모 지연 및 유찰 가능성이 증대하고 있다. 평택 소사벌과 화성 병점, 인천 청라 PF사업은 사업성 악화로 공모형 PF사 업 대상에서 제외되고, 대신 민간 개발로 전환되어 상 업용지도 개별 매각 추진될 예정이다. 또한 사업성 악화에 따라 이미 공모가 진행되어 우선 협상자가 결정된 사업의 경우에도 금융협상 및 자금조 달에 어려움을 겪고 있으며, 기존 개발계획의 변경이 추진되고 있어 2009년 이후 본 계약 체결 시점 1) 이 2010년 이후로 지연될 가능성이 있다. 2009년 이후에 는 현재까지 가시화된 공모형 PF사업과 혁신도시, 2기 신도시 등과 관련된 공모형 PF사업 외에는 국내 경기 4. 국가균형개발사업 지속 추진 이제부터는 행정중심복합도시, 혁신도시, 녹색뉴딜 등의 대규모 국가균형개발사업들의 2009년도 추진계 획을 중심으로 투자향방을 조망하기로 한다. MB정부 출범에 따라 국가균형개발사업의 변경 가능성이 제기 되었지만, 균형개발사업 특성상 지자체에서 강력히 추 진을 요구한다는 점을 감안할 때 크게 변경될 가능성은 낮다. 오히려 경기침체로 정부는 지방경제를 살리는 차 원에서 보다 적극적인 카드로 활용할 가능성도 있다. 하지만 행정중심복합도시나 혁신도시의 추진은 이미 토지보상이 거의 마무리되면서 기존 부동산시장에 반 영되었기에 큰 영향을 미치기는 어렵다. 공사착공에 따 른 지방경제의 활성화에는 다소 도움이 되는 부분이지 만, 새롭게 공급되는 주택으로 인해 지방의 미분양사태 는 보다 심화될 수 있다. 또한 미분양 사태가 심화되면 1) 공모형 PF사업의 경우 보상처리, 금융협상, 개발계획 확정, 사업승인 등 인허가 등의 절차가 진행되어 사업권 확보 이후 최소 1년 이상이지 나야 본 계약을 맺게 된다. 8_ 01 January

11 2009년 SOC투자 및 국가균형발전사업의 향방 서 예정된 분양일정에 차질이 발생하게 되면, 양대 추 진사업의 재원조달 측면에서도 어려움이 예상된다. 1) 행정중심복합도시 건설 본격화 행정중심복합도시 건설과 관련해 행정중심복합도시 건설청, 토공, 주공 등에서 발주하는 공사물량은 2030 년까지 총 16조 4,400억원으로 계획되어 있다. 2008년 하반기 들어 총 1.67조원의 신규공사가 발주가 추진되 는 등 공사발주가 본격화되고 있다. 특히 2012년부터 입주를 시작할 총 공사비 832억원이 투입되는 정부청 사 1단계 건립공사 사업이 기술제안입찰 방식이 처음으 로 적용되어 발주되어 사업이 진행 중이다. 아울러 7천 억원 규모의 첫마을 2단계 공동주택 4,278세대 건축공 사도 턴키(설계시공일괄입찰) 방식으로 2008년 9월 입 찰 공고했으며, 시행사를 선정하여 2009년 6월에 건축 공사를 착공할 계획이다. 첫마을 2단계 사업의 입주 시 점은 2012년 하반기 시작될 정부청사 이전에 맞춰 2011년 하반기부터 시작될 예정이다. 이외 미호천 1교 교량신축, 내부순환도로 개설, 문화국제교류구역 부지 조성공사, 그리고 방축천, 제천 생태하천 및 특수구조 물 조성공사 등도 계획되어 있다. 2009년 행정중심복합도시건설청의 예산은 2008년 에 비해 76.7% 증가한 5,771억원으로 확정되었으며, 당초 재정사업에서 BTL민자사업으로 전환된 학교시설 사업도 고시될 계획이라서 신규공사 발주가 더욱 활성 화될 전망이다. 우선 총 사업비 규모 3,777억원에 달하 는 정부(중앙행정기관) 청사 2단계사업이 2009년 중 발 주될 전망이다. 광역교통시설 중 행정도시 광역교통개 선대책에서 제시한 2013년 완료 목표인 2단계 사업도 2009년에 발주될 것으로 예상되며 건립비용이 921억 원에 달하는 대통령기록관도 2009년 상반기에 실시설 계가 이뤄진 후 2009년 연내 착공하여 2011년 말까지 준공할 계획이다. 행정도시(세종시)의 시청사 건립(건립 비용 671억) 역시 2009년 상반기에 실시설계가 이뤄진 후 연내 공사 발주와 공사 착공이 이뤄져 2012년 6월 준공을 목표로 하고 있다. 한편, 2009년 5월 시범생활 단지 1만 5,237가구 분양을 시작으로 2030년까지 총 18만 5천여 가구가 공급될 계획인데, 주택경기 침체로 2009년 5월 분양예정인 시범단지의 분양일정은 지연이 예상된다. <표 3> 2009년 행정중심복합도시건설청 예산 구 분 '07년 예산 '08년 예산(A) '09년 정부안(B) 증감(B-A) (단위 : 억원) % 계 801 3,267 5,771 2, 중앙행정기관건립 434 1,819 1, 광역교통시설건설 ,730 2, 복합커뮤니티건립 , 학교시설 건립 순증 공동구 설치 주변지역지원 시청사, 복지시설 등 자료 : 행정중심복합도시건설청( ) Real Estate Focus _9

12 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 2) 혁신도시 지속 추진 다음으로 10개 혁신도시의 추진 현황을 살펴보면, 2008년 7월 대통령 주재로 열린 지역발전정책 추진전 략 보고회의 에서 혁신도시 추진과 관련한 정책방향을 결정한 대로, 향후 혁신도시는 지자체 중심으로 보완 발전방안을 마련하고 정부가 법령정비, 재정 등을 통해 이를 지원하는 방식으로 추진될 전망이다. 혁신도시별 보완 및 발전방안은 관계 부처 및 전문가 검토 등을 거 쳐 국가균형발전위원회(이하, 균형위) 보고를 통해 확정 하되, 국토해양부에서는 보완 발전방안 수립에 반영 해야 할 가이드라인을 정주환경 조성 자족성 제고, 산업기능 보강한 성장거점화, 기존 도시 공동화 방 지 등으로 제시하였다. 또한 혁신도시가 광역경제권 발 전에 기여할 수 있도록 서로 인접하거나 성격이 유사한 기존의 산업단지, 기업도시, 테크노파크 등의 지역개발 사업과 통합적으로 연계하는 방안도 강구할 계획이다. 2008년 12월 12일, 10개 혁신도시 중 마지막으로 남 아 있던 부산혁신도시의 문현 및 대연지구의 실시계획이 승인 고시됨에 따라 모든 혁신도 시의 실시계획 수립이 마무리되었다. 특히, 혁 신도시의 평균 토지보상율이 약 92%(면적기 준)로 사실상 보상이 완료됨에 따라 부지공사 등 혁신도시 개발이 본격적으로 추진될 것으 로 기대된다. 향후 부산 문현지구에는 2012년 까지 자산관리공사, 증권예탁결제원, 대한주 택보증(주) 등 금융관련 이전기관과 부산지역 의 금융기관도 입주하게 되어 부산이 금융도 시로 발전하는데 크게 기여할 것으로 보인다. 그리고 강원 원주 울산 우정 광주 전남 경 북 김천 혁신도시의 개발계획 및 실시계획을 변경 고시했다. 우수한 정주여건 조성 및 교 육여건 강화를 위해 혁신도시별 토지이용계획 등이 일부 조정되었으며, 광주전남 및 울산우정 혁신도 시의 경우 온실가스 감축 및 정부에너지 기본대책에 부 응하기 위하여 신재생에너지 시범도시로 추진될 예정 으로 타 혁신도시도 태양열 온수 급탕 시스템 및 태양 광 발전설비의 설치가 적극적으로 권장될 예정이다. 앞 으로 지자체별 혁신도시 발전방안이 수립되면 추가적 으로 개발계획 및 실시계획을 변경할 예정이다. 그리고 혁신도시별로 중심지역에 건설되는 랜드마크 건축물과 상권 및 공원개발 등의 사업은 주로 공모형PF사업으로 진행될 전망인데, 동 PF사업들은 혁신도시별 보완 발 전방안 수립 및 실시계획이 조정된 이후인 2009년 말 부터 차츰 가시화될 전망이다. 한편, 균형위는 2008년 10월 21일 한전 등 13개 공공 기관의 지방이전계획(안)을 심의 의결하였다. 공기업 선진화 계획상 통폐합 기관이 없는 혁신도시(울산, 원 주, 경북)로 이전하는 정부소속 7개 기관과 한국수력원 자력, 전파연구소 등 지방이전계획 확정이 시급한 기관 2개, 혁신도시 외로 이전하는 개별 이전기관 4개 등이 10_ 01 January

13 2009년 SOC투자 및 국가균형발전사업의 향방 포함되었다. 이번 심의에서 의결된 지방이전이 결정된 공공 기관들은 2012년까지 대부분 이전을 완료할 계획 으로 있으며, 이에 따라 2009년 중반 이후부터 청사 설 계 등의 작업이 추진될 것으로 예상된다. 3) 녹색뉴딜 사업 등 일자리 만들기 프로젝트 가시화 향후 지역경제 활성화 사업과 4대강 살리기 사업, 지역주민 삶의 질 제고 등 향후 5년 간 지역발전을 위해 총 100조원이 투입될 계획이다. 글로벌 시대에 맞게 국 토 구조가 대외개방형으로 개편돼 동 서 남해안 및 접경지역, 내륙축 중심의 초광역개발권 단위로 개발된 다. 그중 4대강 살리기 사업은 이상기후에 따른 홍 수 가뭄 등에 대한 근원적인 대책 마련을 위한 명목이 며 14조원의 예산을 들여 본격 추진키로 하고, 이미 2008년 12월 30일 낙동강 안동지구와 영산강 나주지구 의 착공식을 갖고 본격적인 사업에 착수했다. 녹색뉴 딜 사업으로 명명된 4대강 살리기 프로젝트의 구체적 과제로는 노후된 제방 보강 및 토사퇴적 구간 정비를 통한 하천 생태계 복원, 중소규모 댐 및 홍수조절지 설 치, 비상용수 공급용 친환경보 설치 등이 있다. 그리고 국토이용의 효율화 방안과 관련해선 5+2 광역경제권 <표 4> 혁신도시별 건설 추진현황 시 도 개발계획 및 실시계획 기공식 토지보상(협의보상률) 부 산 대 구 울 산 강 원 충 북 전 북 광주, 전남 기공식 개최 (' ) 경 북 경 남 제 주 자료 : 국토해양부(2008년 12월 기준) Real Estate Focus _11

14 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 (수도권 충청권 호남권 대경권 동남권) 구상을 보 완하는 차원에서 초광역경제권 과 기초생활권 개발 을 추진해 나가기로 했다. 초광역경제권 구상을 보면 크게 동해안은 에너지 관광벨트, 서해안은 물류 비 즈니스 신산업벨트, 남해안은 해양 관광 물류 경 제벨트, 비무장지대 인근지역은 남북교류접경벨트로 각각 조성된다. 이런 4대 축과 함께 해안과 내륙간 연계 를 위해 기업 혁신도시 및 R&D(연구개발) 거점도시 중심의 내륙특화벨트도 검토된다. 한편 2008년 12월 30일 SOC 에너지 금융 관련 34개 주요 공공기관은 2009년 업무계획에 대한 대통령 합동보고에서, 경제위기 극복을 위해 한국전력공사 한국토지공사 등 주요 공공기관이 2008년보다 9조원 많은 57조원을 투자하기로 했다. 고속도로 철도 혁 신도시 등 SOC 투자가 40조 4,000억원, 원전건설 LNG설비 등 에너지 투자는 14조 7,000억원으로 크게 늘었다. 또 농업 문화 등의 투자도 2조원으로 확대되 는 등 25개 주요 공공기관의 투자규모가 대폭 증가하였 다. 이 가운데 정부 예산에 잡힌 2조2,000원을 제외한 공공기관들의 자체 투자 증액분은 6조7,000억원 규모 에 달한다. 그리고 2009년 1월 6일에는 녹색뉴딜 사업의 후속조 치로 일자리 창출을 위한 녹색뉴딜사업 추진방안 이 발표되었다. 4년간 약 50조원을 투자해 9개 핵심사업 과 27개 연계사업 등 모두 36개 사업에서 96만개의 일 자리를 만들어내겠다고 했다. 그러나 96만개 중 96%에 이르는 일자리는 단순 생산 및 건설직이고 지속가능성 과 청년실업 해소 효과가 낮다는 지적을 받고 있다. 또 한 단기 경기 부양책인 건설 이외에 신산업 육성 계획 이 부족하며, 사업별 재원 조달 계획이 구체적으로 마 련되어 있지 않다는 비판도 제기되고 있다. 실업자 구제와 일자리 창출에 초점을 두고 아울러 지 역경제를 활성화를 기대한다면, 4대강 살리기 같은 대 형 토목사업보다는 장기전세형 임대주택 등을 수요가 있는 곳에 건설하는 것이 보다 효과적일 수 있다. 대규 모 토목사업에는 대형 건설장비가 동원되다보니 일자 리 창출 효과가 건축사업보다 오히려 낮기 때문이다. 5. 맺음말 2009년도 정부의 SOC예산 및 행정복합도시, 혁신도 시 사업계획 등에 전대미문의 막대한 투자가 이루어지 고 있다. 이러한 조치가 전대미문의 경기침체를 앞두고 선제적인 조치를 취한 결정이라 치더라도, 그 속도와 결정방법에는 다소 지나침이 있다. 수년 동안 논란이 되었던 경인운하사업도 설득력이 떨어지는 사업타당성 결과를 내세워 올해 상반기 내에 착공한다고 발표하였 다. 위기를 관리하는 차원에서 보면 아무 일도 하지 않 고서 당하는 것보다는 일단 쓸 수 있는 조치를 취해보 고 당하는 쪽이 나을 수도 있을 것이다. 하지만 앞서 언 급하였듯이 일본의 실패를 반면교사로 삼아야 한다. 효 율성이 낮은 사업에 재정을 투입하여 밑 빠진 독에 물 붓는 식 이 된다면, 오히려 안하느니만 못하다. 결국 재 정적자만 누적시켜 국민의 부담만 가중시키는 결과를 초래할 수도 있기 때문이다. 그리고 제한된 투자 재원 을 흩뿌리듯이 투자되어서는 결실을 맺기 어려우므로, 국가경쟁력 향상에 기여할 수 있는 부문에 집중될 필요 가 있다. 현 정부가 경제살리기와 지역균형개발이라는 두 가지 목표를 달성하기 위해 참여정부시절 벌여놓은 사업들 을 이어가고 있으나, 명확한 방향설정과 엄밀한 인구 및 수요예측을 토대로 사업 규모와 속도를 조절할 필요 가 있다. 부정확한 예측에 따라 이루어진 과잉투자만큼 부동산시장을 교란시키는 요인은 없기 때문이다. 현재 의 미분양사태가 그 방증이라 할 것이다. 12_ 01 January

15 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 수도권과 비수도권의 상생발전 수도권의 부동산 투기소득 환수 수도권 규제완화에 뒤이어 지방발전대책이 제시되었다. 이 모든 조치들이 부동산 가격 에 영향을 미칠 수 있는 정부정책에 해당된다. 수도권 규제완화는 입지규제로 인한 땅값 상 승추세를 완화시킬 수 있지만, 오히려 공장건설과 신도시개발 등 각종 개발붐을 일으켜 부 동산 가격상승을 부추길 수도 있을 것이다. 수도권 규제완화의 목적은 기업투자를 확대하 고, 이를 통해 일자리를 창출하는데 있는 것으로 볼 수 있다. 지방발전정책은 지방의 자립역 량을 높이기 위해 기업인프라, 교육여건, 생활기반을 강화하는데 초점을 두고 있다. 이 역시 100조원에 이르는 국가재원을 투입하기 때문에 지역의 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있을 것이다. 이러한 수도권 규제완화조치와 지방발전대책이 소기의 목적을 거두어 수도권과 비 수도권의 상생발전으로 이끌 수 있다면 더 없이 좋겠지만 엄청난 정책노력에도 불구하고 지 역간 갈등을 유발하고 개발지역과 저개발지역의 격차만 심화시킬 수도 있다. 비수도권에서 는 지방발전대책이 미흡하며 수도권의 규제완화를 합리화하기 위한 수단이라고 반발하고 있다. 수도권에서는 경제활성화와 국가경쟁력을 위해 규제완화가 필요하며, 지방은 더 이상 수도권의 규제로 인한 반사이익을 기대해서는 안되며 지방 스스로 경쟁력을 갖춰야 한다고 주장한다. 수도권과 비수도권이 상생할 수 있는 방법은 없는가? 하혜수교수 경북대학교 행정학과 Real Estate Focus _13

16 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 수도권 규제에 대한 성찰 : 총량규제 도입 수도권과 비수도권이 상생하기 위해서는 수도권규제 의 본질에 대하여 다시 생각하는 기회를 가져야 할 것 이다. 수도권의 입지규제는 경제적 규제인가? 아니면 사회적 규제인가? 이러한 근본적 질문에 대한 대답이 필요하다. 경제적 규제라면 전세계적으로 완화하는 추 세로 나아가고 있으므로 큰 틀에서 완화해야 할 것이 고, 사회적 규제성격이 강하다면 지속 또는 더 강화해 야 할 것이다. 수도권 규제는 기업의 창업, 입지, 가격, 생산 등 기업의 본원적 경제활동에 대한 규제, 즉 경제 적 규제라기보다는 수도권의 과도한 기업입지(집중)로 인한 사회적 폐해(수도권 혼잡, 지역갈등과 대결구도, 비수도권의 낙후 등)에 대한 규제이기 때문에 사회적 규 제 성격이 강하다고 할 수 있다. 따라서 국외논리로 접 근하여 외자유치, 국가경쟁력, 해외유출 등을 이유로 수도권 규제완화를 주장하고 있지만 국내논리(지역간 균형발전과 국민적 통합) 역시 무시할 수 없는 중요한 요인이다. 수도권의 규제는 철폐 또는 완화하기보다는 합리화되는 방향으로 나아가야 한다. 수도권 규제의 효 과(인구집중완화효과)가 미흡하다고 하여 완화하기보 다는 효과가 있도록 합리화해야 할 것이다. 수도권의 공무원과 연구원들도 수도권의 과도한 집중(2006년 48.7%)에 대해서는 문제의식을 가지고 있고, 과도한 집 중을 완화하면서 수도권의 경쟁력을 제고해야 한다는 생각을 공유하고 있다. 이를 위해 수도권 총량규제를 내실화해야 한다. 현재 수도권정비계획법상 인구집중유발시설로서 공장, 대 학, 택지, 관광단지 등에 대한 총량제를 실시하고 있다. 인구총량제 도입의 곤란 때문에 인구집중유발시설에 대한 총량제를 도입하고 있지만 실효성을 확보하지 못 하고 있다. 근본적인 원인은 시행령에 의해 규제하고 있다는 점, 지방자치단체의 의견수렴 없이 중앙정부에 의해 완화(허용)되고 있다는 점, 인구유발효과에 대한 정확한 검증이 이루어지지 않고 있다는 점 등이다. 따 라서 인구유발효과에 대한 분석을 통하여 총량제를 재 검토하고, 시행령이 아닌 법률의 규정에 의해 총량을 정하도록 해야 한다. 아울러 인구총량을 설정하여 2006년 현재 48.7%인 수도권의 인구가 전체인구의 40%(혹은 45%)로 줄 때까지 수도권 총량규제를 강화하 여야 할 것이다. 우리나라 수도권 규제완화의 논거로 영국, 프랑스 등 선진국의 수도권 규제완화를 제시하고 있지만 선진국의 경우 수도권 인구비중이 낮을 뿐만 아 니라 인구증가 추세가 둔화 또는 매우 미약하기 때문에 완화하였다. 참고로 프랑스는 1960년부터 공공기관의 지방이전을 추진한 결과 수도권의 인구는 지난 40여 년 간 18.2%에서 18.8%로 0.6% 증가하는데 그쳤고, 영국 의 런던은 1961년 800만 명이던 인구가 680만 명으로 줄었으며, 일본의 도쿄도 1990~2000년 기간 동안 수 도권 집중도는 0.7% 증가하는데 그쳤다. 둘째, 과밀부담금의 대상시설 및 부과대상지역을 확 대해야 한다. 수도권지역의 모든 인구집중유발시설에 대하여 과밀부담금을 부과하고, 부과대상지역도 확대 하는 조치를 취해야 한다. 수도권정비계획법 제12조에 는 과밀억제권역에 속하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에서 인구집중유발시설 중 업무용 건축물, 판매용 건축물, 공공청사, 그 밖에 대통령령으로 정하 는 건축물을 건축하려는 자에 대하여 과밀부담금을 부 과하고 있다. 그러나 수도권의 과밀을 억제하기 위한 과밀부담금 제도의 취지에 맞게 건축물과 공공청사뿐 만 아니라 택지, 공장, 대학 등 모든 인구집중유발시설 에 대하여 부과하여야 한다. 과밀부담금의 부과대상뿐 만 아니라 부과지역을 과밀억제권역뿐만 아니라 전체 수도권으로 확대해야 할 것이다. 특히 기업에 대해서는 환경규제에서와 같이 입지총량에 더하여 과밀억제권 역, 성장관리권역, 비수도권 등 권역별로 부담금을 차 14_ 01 January

17 수도권과 비수도권의 상생발전 : 수도권의 부동산 투기소득 환수 별화하여 기업이 입지지역과 부담금 중 선택하도록 하 는 시장유인적 규제를 채택하는 것이 합리적이다. 수도 권정비계획법 제13조에는 부과금의 감면(국가나 지자 체의 건축물, 도시환경정비사업에 따른 건축물, 주차장 등으로 사용되는 건축물, 건축물 중 대통령령으로 정하 는 면적 이하의 부분)에 대하여 규정하고 있는데, 이러 한 예외도 최소한으로 축소해야 할 것이다. 수도권 부동산 투기소득 환수제도 도입 : 지역발전세 신설 기업 등이 비수도권보다 수도권 입지를 원하는 주요 이유는 투자효율성이나 산업연관효과보다는 부동산 가 격 상승에 따른 불로소득추구(rent-seeking)에 기인하 는 바가 크다. 이러한 부동산 가치상승에 따른 불로소 득의 차이 때문에 기업들은 비수도권보다는 수도권에 계속 머물거나 신규 투자하려고 함으로써 수도권 집중 의 원인이 되고 있다. 다음 표에서 보는 바와 같이 지난 10년간 수도권과 비수도권 지역간 토지가격 변동추이 를 보면 수도권에서 가격상승이 두드러진 것을 확인할 수있다. <표 1>에서 보는 바와 같이 서울, 경기, 인천은 2배 이 상의 가격상승을 가져왔지만 비수도권은 충청지역을 제외하면 수도권에 비해 현저하게 낮은 수준이다. 충남 지역의 경우 행정중심복합도시 등 국가적 개발사업에 의해 지가상승이 매우 높은 것으로 평가된다. 기업의 입장에서는 기업활동을 통한 생산이익 외에 부동산 가 격상승으로 인한 부수적 이익이 매우 높은 수도권에 입 지할 유인을 갖게 될 것이다. 수도권 규제완화론자는 기업에게 혜택을 늘여주고 세금 깎아주어도 지방으로 내려가지 않으니 도리가 없지 않느냐고 한다. 차라리 수도권 규제를 풀어 경쟁력 있는 외국기업을 유치하고 <표 1> 전국 토지가격 총액 변동 추이 (단위 : 백만원, %) 구 분 1997년(A) 2007년(B) 비율(B/A) 전 국 서 울 부 산 대 구 인 천 광 주 대 전 울 산 경 기 강 원 충 남 충 북 전 남 전 북 경 남 경 북 제 주 중국 등으로 떠나가는 기업들이라도 붙들어야 국가경 제가 살아난다는 것이다. 이러한 논리구조 속에는 부동 산 가격상승에 따른 불로소득을 기대하는 기업의 논리 가 간과되어 있다. 수도권으로의 비정상적 투자동기를 억제하기 위해 수 도권 개발이익을 환수하는 일명 '지역발전세'를 징수하 도록 해야 한다. 수도권 개발이익 환수금은 지역발전을 위해 사용된다는 점에서 지역발전세로 명명할 수 있다. 지역발전세의 징수는 기업의 비정상적 행태를 교정하 는 효과뿐만 아니라 비수도권에 대한 투자동기를 제고 하는 효과가 있을 것이다. 수도권 규제완화 발표 이후 비수도권 공장건립을 포기하거나(SK케미칼의 증평공 장, 제일약품의 오송생명과학단지, 대한전선의 무주 기 업도시) MOU체결 기업이 지방이전을 거부하는(강원도 44개 업체 등) 사례가 발생하고 있는데, 이러한 제도도 Real Estate Focus _15

18 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 입으로 이러한 기업의 지대추구동기는 줄어들 것이다. 사실 지방의 입장에서는 수도권의 기업들이 내려오는 것을 기대하기보다는 수도권으로 빨려드는 블랙홀현상 을 더 걱정한다. 부동산 가격상승에 따른 개발이익을 세금 등으로 환수하면 지방에서 잘 지내던 기업이 갑자 기 수도권으로 이전하려는 유혹을 갖거나 지방으로 이 전하려던 기업들이 마음을 바꿔먹는 사례를 줄일 수 있 을 것이다. 아울러 그 재원으로 비수도권 개발사업에 대한 지원을 강화하여 비수도권의 발전에 기여하는 부 수적 효과도 기대할 수 있다. 수도권과 비수도권의 공동대응과 제도적 장치 수도권은 기업의 입지규제에 대해서는 목소리를 높이 면서도 택지개발에 대해서는 적극적인 조치를 취하지 않고 있다. 중앙정부의 신도시개발 등에 대하여 상징적 의미의 반대를 하지만 비수도권과의 연대를 통해 체계 적으로 대응하지 않거나 그러한 의지를 보이지 않고 있 다. 이에 대해서는 비수도권도 책임을 면하기 어려울 것이다. 수도권의 기업입지 규제완화는 반대하면서 더 큰 인구집중유발시설인 신도시 건설, 대단위 택지개발 등에 대해서는 체계적으로 반대하지 않고 있다. 대단위 택지개발 등 대표적인 인구집중유발시설의 입지정책에 대하여 수도권과 비수도권이 공동대응기구를 설치하여 상시적으로 대응할 수 있어야 한다. 외자유치에 있어서 도 수도권과 비수도권이 경쟁하는 체제보다는 상호 협 력하고 보완하는 방식을 취해야 할 것이다. 수도권의 지자체 공무원은 한국내 투자여부에 대해 상담하는 외 국바이어들에게 비수도권에 가면 고급인력과 인프라 때문에 기업하기 어렵다고 강변하면서 외국자본이 수 도권 규제 때문에 해외로 빠져나간다고 주장하고 있다. 수도권지역에 수도권과 비수도권 자치단체 공무원이 한 곳에서 공동투자상담소(one roof system)를 차려놓 고 상호 협력하면서 보완하여야 한다. 수도권에 적합하 고 수도권에 입지해야 경쟁력이 있는 업종에 대해서는 수도권에 입지하도록 하고, 그렇지 않아도 되는 업종에 대해서는 비수도권에의 입지를 유도하는 상생대안 (win-win solutions)이 모색되어야 한다. 지방의 입장에서 보면 수도권은 전세계적으로 유래가 없을 정도의 과도집중에 시달리고 있고, 이는 수도권의 삶의 질과 경쟁력을 위해서나 국가전체적인 통합성 및 16_ 01 January

19 수도권과 비수도권의 상생발전 : 수도권의 부동산 투기소득 환수 국가경쟁력을 위해서도 바람직하지 않다. 따라서 수도 권의 과도한 집중을 완화 또는 방지하기 위해 수도권 규제합리화를 위한 전향적인 조치를 취해야 할 때이다. 물론 수도권의 규제합리화가 비수도권의 발전으로 연 결되는 것은 아니라는 점에서 비수도권의 발전을 위한 특단의 조치도 필요하다. 이러한 정책의지의 표현으로 (가칭) 수도권 규제합리화 및 비수도권 지원특별법의 제 정이 필요하다고 생각한다. 수도권 규제합리화 및 비수 도권 지역발전지원 특별법에는 다음 두 가지 측면을 담 아야 할 것이다. 먼저 수도권의 인구집중을 막을 수 있 는 수도권 규제합리화 내용을 담아야 하는데, 인구유발 시설에 대한 재검토, 총량규제에 대한 재검토, 과밀부 담금의 대상시설 및 부과대상지역 확대 등이 검토될 수 있다. 그 다음 비수도권 지역의 발전을 위한 특별지원 을 담아야 하는데, 수도권과 비수도권의 공동대응기구 설치, 수도권 재원의 지방이전, 지방이전사업의 적극 추진과 이전제도 강화, 비수도권 지역 특별지원기금 마 련 등이 검토될 수 있다. 중장기적으로는 지방행정체제 개편을 통해 광역도(도주정부 또는 초광역지방정부)를 설치하고 법률제정권과 국세조정권을 이양하는 분권국 가체제로 나아가도록 해야 할 것이다. 수도권의 과도집 중은 중앙집권국가체제에 의해 지방의 의견을 무시한 중앙정부 중심의 정책추진에 기인하는 바가 크기 때문 이다. 이중적 잣대를 버려야 선과 악의 두 가지 얼굴(Janus face)을 가진 사람들 은 사물을 판단할 때도 두 가지 모순적 척도를 지니고 있다. 수도권의 규제와 지방의 발전에 관한 이슈에 있 어서도 이러한 이중적 잣대는 여과 없이 드러난다. 한 쪽에서는 지난 4반세기 이상 수도권의 규제를 해보았지 만 수도권의 집중도는 심화되었고, 외국자본의 외면과 이탈을 초래하여 국가경쟁력만 저하시켰다는 주장이 다. 그러면서도 다른 한편으로 수도권 과밀을 부추기는 신도시 건설과 각종 개발사업을 중앙집권적으로 추진 해왔다. 지방에 대해서도 이러한 잣대는 이어진다. 지 방은 수도권 규제로 인한 반사적 이익기대에서 탈피하 여 스스로 경쟁력을 갖춰가야 한다고 주장한다. 또한 공공기관의 지방이전보다는 지방의 자립적 기반을 강 화하는데 정책의 중점을 두어야 한다고 한다. 한편으로 지방의 기반강화를 주장하면서 다른 한편으로 행정수 요에 어울리지 않는 기구와 인력을 유지하고 있다고 시 장주의의 칼날을 들이댄다. 지방의 기업인프라, 교육기 반, 생활기반을 강화해야 한다고 주장하지만 정작 국부 의 알짜(lion's share)는 수도권에 집중되고 있다. 이러 한 이중적 사고의 틀을 벗어던지지 않는 한 지방이 사 는 길은 보이지 않는다. 수도권의 인구가 2006년 기준 48.7%를 차지하고 있 다. 수도권 규제가 완화되고, 계획된 신도시 개발이 이 루어지면 조만간 50%의 인구가 비좁은 수도권에서 생 활하게 될 것이다. 사람과 돈이 수도권으로 집중하면, 지방은 경제도 교육도 황폐화될 것이다. 같은 국가 내 에 살면서 국민으로서 정체성을 느끼기 어려울 것이다. 이제 마음속으로는 수도권국가와 비수도권국가로 양분 되지 않을까 걱정된다. 지금까지 수도권 규제가 효과가 없었다고 완화할 것이 아니라 보다 효과적인 대안을 찾 아야 하는 이유가 여기에 있다. 동일한 국가체제에서 수도권의 집중을 방치한다면, 아니 수도권의 집중을 부 채질한다면 이는 국가의 역할과 정부의 역할은 더 이상 필요 없게 될지도 모른다. 따라서 수도권의 입지규제가 수도권의 인구집중 억제효과를 가져오지 못했다는 성 찰을 통해 인구집중을 억제할 수 있는 보다 강력하고 실효성 있는 수단을 사용하는 방향으로 수도권 규제를 합리화해야 할 것이다. Real Estate Focus _17

20 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 도시재생 방향과 기대효과 김근오서기관 국토해양부 도시재생과 도시재생(Urban Regeneration)이란 쇠퇴하거나 낙후된 구도심 또는 도시 전체를 물 리적으로 개선하거나 경제 사회 문화적으로 쇄신하는 일련의 활동을 말한다. 흔히들 도시 재생을 재개발 또는 재건축으로 이해하기 쉬우나, 도시재생은 재개발과 재건축을 포함하는 개념이며, 재개발과 재건축 등 물리적 정비뿐만 아니라 경제 사회 문화 분야 전반에 걸쳐 도시에 활력을 불어넣는 종합적인 프로그램이다. 이러한 도시재생은 산업구조 변화에 따른 기존도시의 쇠퇴, 기성시가지 개선에 대한 관심 증가, 생활양식 변화에 따른 도시공간 변화 요구 등에 따라 필요성이 대두되었으며 일찍이 도시 쇠퇴 문제를 겪은 영국, 독일, 일본 등 선진국에서는 1980년대부터 중요한 사회적 문제 로 부각되어 왔다. 반면, 우리나라는 선진국에 비해 도시화가 늦게 시작되었고, 60년대 이래 급속한 경제성장과 산업화에 따른 시가지 팽창위주의 양적 성장에 주력하여 도시재생이란 개념이 확산되기 시작한 것은 그리 오래 되지 않았다고 볼 수 있다. 그간, 국내의 주택 및 도시 기능 확충을 위한 도시개발사업은 사업추진이 용이한 신시가 지 신도시 개발위주로 추진되어 왔으며, 국토균형발전을 위한 지역개발사업 역시 혁신도 시 행복도시 등 신도시 개발에 역점을 두어왔다. 이로 인해 새로운 개발 성장수요 창출없 이 지역중심거점이 신시가지로 이전되어 구도심의 공동화 문제가 발생하였으며, 공공기관이 이전되지 않는 지역의 소외문제도 발생하였다. 18_ 01 January

21 도시재생 방향과 기대효과 또한 노후화된 도시 시설을 정비하기 위한 도시정비 사업은 도시 및 주거환경 정비법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법, 도시개발법 등에 의거하여 민간 주도로 주택공급을 위한 기존 시설물의 전면철거 및 재개발 방 식위주로 시행되어 왔다. 이로 인해 사업성이 확보되는 수도권위주로 도시정비 사업이 실시되었으며, 도시재생 수요가 많은 지방도시 의 경우 추진실적이 저조한 문제가 있었다. 이는 주택재 개발 완료 시행과 도시재정비 촉진지구 지정이 07년 12월 기준으로 전체 실적 중 수도권이 차지하는 비중이 각각 79%, 75%를 차지하는데에서도 알 수 있다. 이와 함께, 국토균형발전을 위한 지역지원사업은 국 토해양부, 지식경제부, 행정안전부, 농림수산식품부 등 에서 정주기반 확충과 소득기반 조성, 지역특화사업 등 을 추진해 왔으나, 주로 낙후된 읍 면 지역을 정책대상 으로 하고 있으며, 중앙정부 재원을 통한 개발사업으로 도시지역에 대한 지원과 지자체 참여에 한계가 있었다. 이와 같은 도시 개발 및 정비 정책으로 인해 주택 등 도시기반시설을 조속한 시일내 충분히 공급하고, 노 후 불량 주택이 정비되는 등 일부 순기능도 있었지만, 구도심의 공동화, 원거주민들의 주거지 상실 등 문제점 이 있었던 것도 사실이다. 특히, 인구 증가가 정체되고 노령화 사회로 진행되고 있는 국내 상황을 고려할 때, 이제는 도시의 외연적 확 대보다 기존 도시의 관리와 정비를 어떻게 효율적으로 이루어나갈지, 그리고 구도심의 공동화 문제뿐만 아니 라 도시 전체의 쇠퇴 현상이 심화되고 있는 지방의 경 우, 어떤 방식으로 도시재생사업을 추진해 나갈지 진지 하게 고민해야 할 시점에 이르렀다. 앞서 언급한 영국, 독일, 일본 등 선진국에서는 일찍 부터 도시 재생을 위해 다양한 정책을 추진하여 왔으며, 이들 나라들은 도시재생에 국가적 역량을 집중하기 위 해 특별 재원과 추진 기구로 마련하고, 도시재생을 국가 적인 과제로 설정하여 추진하고 있으며 특히, 일본의 경 우 범정부적 차원의 도시재생사업 추진을 위해 지난 2001년 도시재생본부를 총리산하에 설치한 바 있다. 우리 정부 역시 도시재생이라는 새로운 정책패러다임 과 환경변화에 적극 대응하기 위하여, 다양한 정책을 시 행하고 있다. 이미 지난 2006년 도시재생을 위한 정책 기반 및 관련기술의 개발을 종합적인 연구개발사업에 착수한 바 있으며, 2014년까지 약 1,400억원 예산을 투 입할 계획이다. 또한 작년 12월 15일 발표된 [지역경제 활성화 대책]에서는 향후 도시재생에 관한 정부의 기본 방향을 밝혔으며, 올해 국토해양부 연두업무보고를 통 해서도 도시재생을 중점적으로 추진해 나갈 것임을 발 표한바있다. 향후의 도시재생 정책 방향은 우선, 주택공급 위주의 물리적 환경정비방식에서 탈피하여, 하드웨어와 소프트 웨어가 조화된 일자리 창출형 창조적 도시재생에 초점 을 둘 예정이다. 즉 단순한 물리적 환경정비 자체가 목적이 아니라 도 시 전체에 활력을 불어넣고 도시재생으로 인한 효과가 전체 지역주민들에게 파급될 수 있게끔 복합적이고도 생산적인 도시재생사업을 추진할 계획이며, 이를 통해 지역경제가 활성화되고, 각 지역이 가진 특성과 장점을 살린 발전 방안을 찾을 수 있도록 할 것이다. 또한, 지역이 처한 문제는 지역에서 가장 잘 안다는 인 식하에 중앙정부가 주도해왔던 사업 방식을 탈피하여 구 체적인 사업은 지자체와 지역주민이 중심이 되어 도시재 생사업을 추진하는 시스템을 갖추도록 할 예정이다. 이와 함께, 도시재생사업이 물리적 환경과 경제 사 회 문화가 복합된 종합적인 정책임을 감안하여, 각 부처 에서 추진하고 있는 지역지원사업이 범정부적으로 도시 재생과 연계되어 시행될 수 있는 방안을 마련할 계획이다. Real Estate Focus _19

22 COVER STORY 2009 부동산 성장동력 이와 같은 정책 방향을 토대로 국토해양부는 향후 일 자리 창출 등 지역경제와 연계된 도시 재생사업 추진과 지자체 주민주도형 도시재생시스템 구축을 세부 추진 과제로 삼아 역점적으로 추진해 나갈 계획이다. 일자리 창출 등 지역경제와 연계된 도시재생 사업을 위해서는 우선, 지역주민 교육훈련 및 취업알선 도시재 생을 추진할 계획이다. 이를 위해 중심시가지를 정비하 여 청 장년층을 대상으로 한 지역전략산업 교육 훈련 센터를 설치, 교육 창업 벤처 등에 필요한 공간을 제 공하고, 동사무소 우체국 등 공공시설을 활용하여 취 약계층에 대한 교육 훈련 육아 등의 복지를 지원해나 감과 동시에 일부 공간은 유비쿼터스 기술을 활용하여 사무실에 출근하지 않고 업무를 수행할 수 있는 U- WORK센터 등으로 조성할 계획이다. 아울러 이러한 도 시재생사업을 타부처에서 추진하고 있는 미래산업 청년 리더 10만명 양성계획과 국 공유시설의 이용 및 교육 훈련 사업 등과 연계하여 추진해 나갈 계획이다. 둘째, 각 지역별 특색을 살린 특화사업을 중점 육성 지원하기 위하여 지방도시의 성장동력 확보를 위한 각 종 시설 정비 및 기반 구축 사업을 추진할 계획이다. 이 를 위해 우선 지역특화산업 발전을 위해 지역전략산업 을 클러스트화하고, 산업단지 재개발 등을 통해 첨단 산 업 유치, 지역특화사업 및 지역고유산업의 발굴 및 육성 을 추진하고, 이와 함께 저렴한 사무공간의 제공, 연계 분야 단지 조성 및 관련 인재양성 등을 중점적으로 시행 할 예정이다. 아울러 녹색성장산업 등 지역의 신산업 육성을 위해 신에너지 및 친환경 저탄소 기술개발, 인재 양성 등을 추진하고, 이를 실현시키기 위한 세부 수단으로 지역대 학, 벤쳐기업 등 산 학 연과 연계한 중심 시가지내 벤 처센터 조성, 전문교육기관 설립 및 개발 기술 구현 등 을 시행하게 된다. 또한 대도시의 도심 비즈니스 활력 증진을 위해 지역 거점으로서의 기능과 각종 도시활동 및 국제교류활동이 활성화 될 수 있도록 오피스 및 비즈니스 호텔 건설 등 의 사업도 검토해 나갈 계획이다. 지역물류 및 시장 정비 재생을 위해서는 도심부의 시 장 등을 놀이 문화 교육 등의 도시생활 밀착형 공간 으로 조성하고, 주차장 및 도로정비 등 재래시장 시설 정비사업과 시장내 주부대학 설치, 문화 예술사업 공 간 마련 및 지역 특색을 살린 조형물 설치 등을 추진해 나갈 계획이다. 또한 도심 역세권 및 노후 항만 등 지역교통결절지역 등의 시설 정비를 추진하고, 쇼핑 관광 문화 업무 기 능을 갖춘 중심복합단지 조성을 위한 역세권 주변 교통시 설의 정비, 중심 복합단지 조성 등에 필요한 공공선도사 업의 시행 및 각종 규제 정비도 추진해 나갈 예정이다. 사회 문화 관광 자원 개발을 위한 재생 사업 추진 을 위해서는 문화적 가치가 있는 구건물 등을 디자인 스 쿨, 아트센터, 박물관 등으로 재생하여 관광자원 등으로 활용하고, 지역의 역사 문화 자산 등을 활용한 도시디자 인을 개발, 지역의 독창성과 정체성도 강화할 계획이다. 또한 도시내 입지한 Brown Field(유휴토지, 부적격 시설 부지)를 Colorful Complex로 전환시키기 위해 도 심내 유휴 토지를 효율적으로 개발하고, 도시내 입지 부 적격 시설(교정시설, 군부대, 철도 항만 터미널시 설 노후 산단 등)을 도시 외곽으로 이전 재배치할 계 획이다. 이를 통해 유휴토지 및 종전 부지에는 업무 유통 문화시설, R&D단지 등 도심 경쟁력을 강화할 수 있는 복합 입체시설이 입지할 수 있도록 하고, 이전 시설은 주변지역과 조화된 지역 밀착형 개발(최첨단시설 입주) 이 추진될 수 있도록 할 계획이다. 두 번째 도시재생 세부추진과제는 지자체 주민 중심 20_ 01 January

23 도시재생 방향과 기대효과 의 도시재생 추진체계를 구축하는 것이다. 앞서 설명한 바와 같이, 기존의 중앙정부가 주도하는 지역지원 방식은 지역이 가진 다양성과 창의성을 저해 하는 문제점을 가지고 있으며, 이러한 문제점을 극복하 기 위해서는 지자체와 지역주민이 중심이 되어 지역 스 스로가 지역이 처한 문제점을 진단하고, 개선 방안을 마 련하여 시행하는 체제 구축이 필요하다. 이를 위해, 우선 지자체가 주도적으로 사업을 발굴하 고, 시행하는 체제를 구축할 예정이다. 중앙정부의 역할 은 대상 선정을 위한 가이드라인 제시 정도만 수행하게 되며, 사업 발굴 및 계획 수립 등 초기 단계부터 현지 주 민, 기업, 전문가 등이 참여하게 된다. 또한 지역주민의 참여 확대를 위해, 영리사업을 수행 하되 공공성을 지향하는 NPO 성격을 띤 사회적 기업 또는 도시재생기구가 도시재생사업을 주도적으로 시행 하도록 하고, 이와 함께 지역주민의 도시재생 역량 강화 를위해 지역별 도시대학 을 활성화하고, 중앙정부 지 역차원의 각 종 지원기구를 설치할 계획이다. 중앙정부차원의 지원기구는 도시재생사업의 발굴 및 각종 사업 모델 개발, 도시재생기구 설립, 다양한 인적 네트워크 구축 지원 등의 기능을 수행하게 되며, 도시계 획, 지역경제, 문화, 예술 등 다양한 분야의 전문가가 참 여하게 된다. 지방정부차원의 지원기구는 도시대학 운영, 주민참여 확대측면에서 주도적 역할을 담당하게 되며 지역대학교 수, 지역발전연구소 연구원 등 분야별 전문가가 참여하 게 된다. 아울러 인근 지자체간 협력 강화도 추진할 계 획이다. 인근 지자체간 효율적인 상생 발전이 가능하도 록 문화 복지 환경 시설 등의 공동활용 및 분산배치 등을 추진하고, 이를 위해 지자체 상호간 광역적 도시기 본계획 수립 유도와 공동사업 추진시 인센티브 부여 등 을 추진할 계획이다. 마지막으로 도시재생지원체계 구축을 위해, 도시재 생사업 활성화를 위한 다양한 재원 확보 방안을 강구하 고, 각종 토지이용 규제 완화 방안 등도 검토해 나갈 계 획이다. 국토해양부는 이와 같은 추진 전략과 세부 추진방안 등을 더욱 보완 발전시켜 상반기에는 지방도시 재생 종 합대책을 마련하고, 하반기에는 가칭 도시재생지원법 을 제정할 계획이다. 지방도시재생 종합대책에는 지방도시 재생의 향후 추 진방향과 추진전략, 소요 재원, 세부 추진과제 등을 포 괄적으로 담게되며, 가칭 도시재생지원법에는 도시재생 사업 내용과 추진 절차, 각종 지원사항 및 추진기구 등 에 관한 사항 등을 규정할 계획이다. 지난 2006년 도시재생연구개발사업에 착수한 이후, 정계, 학계, 산업계 등 각계 각층에서 도시재생에 대한 관심이 고조되고 있으며, 이러한 관심과 기대가 모아져 올해에는 도시재생을 위한 정책기반이 구축될 것으로 보인다. 향후 국토해양부는 이러한 도시재생이 국가적인 정책 의제로 설정되고, 범정부적인 차원에서 역점적으로 추 진될 수 있도록 더욱 노력할 계획이며, 현재의 국내 상 황과 도시재생의 중요성에 비추어 볼 때, 그 시기는 그 리 멀지 않은 것으로 생각된다. Real Estate Focus _21

24 경 제 동 향 한국감정원 부동산연구원 정책연구팀 국제 경제동향 미국은 주택착공호수 및 기존주택판매 모두 통계 작성 이후 최저치를 기록하는 등 주택경기 부진이 지 속되는 가운데 산업생산 및 소매판매가 모두 감소하 고 고용사정도 악화되고 있다. 유럽도 수출 증가세가 둔화되고 생산 및 소비가 모두 감소하며 침체되고 있 는 상황이다. 일본을 비롯한 아시아 경제는 세계경제 침체에 따 른 해외수요 감소와 글로벌 신용경색으로 지난해 3/4분기 성장률이 크게 둔화되었으며 4/4분기 들어 경기하강이 더욱 심화되고 있다. 또한, 미국을 중심 으로 한 국제금융시장 불안의 영향으로 아시아 주요 국의 주가가 급락하고 통화가치가 큰 폭으로 하락하 는 등 금융시장의 불안전성도 심화되고 있다. 아시아 주요국들은 금융정책 기조를 긴축에서 완화 로 전환하고 재정지출을 확대하는 등 다양한 경기부양 책을 실시하고 있으나 미국을 중심으로 한 세계경제의 부진으로 2009년 성장률이 크게 하락할 전망이다. 국제주가 및 금리 동향 미국 주가는 경기침체 심화 우려, 자동차업체의 파 산 가능성 등 하락요인과 연방준비위원회의 정책금 리 인하, 대규모 경기부양 추진 기대 등 상승요인이 엇갈리면서 등락을 반복하며 혼조세를 보이고 있다. 반면 유로지역 주가는 EU 회원국들의 경기부양책 합 의, 주요국 중앙은행의 금리인하 등으로 소폭 상승하 였으며 일본 주가도 미국의 경기부양 추진 계획 등에 따른 수출부진 완화 기대 등으로 상승하였다. 주요 주가 추이 구 분 월 12월 Dow Jones Nasdaq Euro Stoxx Nikkei 주 : 기말 기준, < > 내는 전월말대비 등락률(%) 자료 : Reuters, 한국은행 유로화에 대해서는 유로중앙은행(ECB)의 금리인 하에도 불구하고 미국의 경제지표 악화 및 대규모 달 러유동성 공급 전망으로 큰 폭의 약세를 실현하였고, 엔화에 대해서도 미 경기침체 심화 우려로 약세를 보 이다 중순 이후 일본의 금리인하 등에 힘입어 약세폭 을 축소하였다. 환율 추이 구 분 월 12월 달러/유로 엔/달러 주 : 기말 기준, < > 내는 전월말대비 미달러화의 절상(+) 절하(-)율(%) 자료 : Reuters 국제유가 및 기타 원자재 가격 지난달 국제유가는 세계경제 침체에 따른 석유수 요 감소 우려 등으로 큰 폭 하락하다가 중순 이후 지 정학적 위험 고조, OPEC의 감산( 일 제151 22_ 01 January

25 저금리와 대규모 유동성으로 버블이 발생하고 붕괴된 점이 과거 외환위기때와 공통점이며, 08년 신용버블은 글로벌 시장에서 동시에 발생하여 회복과정이 예전보다 더딜 전망이다. 차 총회에서 220만 bpd의 추가 감산 결정) 이행 등으 로 반등하였다. 기타 원자재가격은 금속광물을 중심 으로 하락세를 지속(전월대비 11월 -4.8% 12월 - 8.8%)하고 있다. 국제유가 동향 구분 월 12월 2) 사상최고치 1) Brent WTI Dubai 주 : 1) Brent 및 WTI 7.3일, Dubai 일 2) 기말 기준, < > 내는 전월말대비 등락률(%) 자료 : Bloomberg, 한국은행 국내 경제동향 수 요 국내소비는 3개월 연속 감소하여 지난 08년도 11 월중 소비재판매는 내구재, 준내구재, 비내구재 모두 부진하여 전년동월대비 10월 -3.7%에서 11월 - 5.9%로 감소폭이 확대되었고, 모든 소비재 판매가 동시에 감소한 것은 월 이후 처음이다. 산업활동 설비투자는 투자심리 위축 및 환율 상승에 따른 수 입자본에 가격급등으로 감소폭이 크게 확대되었고, 건설기성액(명목기준)은 건축의 감소폭이 확대된 가 운데 토목도 증가세가 크게 둔화됨에 따라 감소로 전 환되었다. 제조업 생산은 국내외 수요 위축 심화로 주요 업종 의 감산이 본격화됨에 따라 감소폭이 크게 확대되었 다. 반도체 및 부품, 영상음향 통신 등 IT업종이 큰 폭의 감소세를 이어가고 자동차, 기계장비, 1차 금속, 화학제품 등 비IT 업종도 크게 부진을 보이고 있다. 서비스업 생산은 내수부진 심화 및 주택경기 침체 지속 등으로 05. 2월 이후 처음으로 감소하였다. 업 종별로는 도소매업(-3.0% -6.5%)과 부동산 임 대업(-8.1% -7.6%)의 부진이 심화되고 금융 보 험업도 둔화 추세(4.1% 3.1%)를 보이고 있다. 물 가 소비자물가는 오름세가 둔화되고 있다. 전월대비 (-0.3% 0.0%) 농축수산물 가격 및 내구재 가격이 상승하였으나 석유류 가격 및 공공요금의 하락으로 보합세를 보였다. 반면 근원인플레이션은 내구재 및 가공식품을 중심으로 전년동월대비 5.6%, 전월대비 0.5% 상승하며 오름세가 지속되고 있다. 그러나 향후 국제원자재가격 및 임금의 하향 안정 에 따른 비용압력 완화, 저성장에 따른 수요 부진 등 으로 오름세가 둔화될 것으로 보인다. Real Estate Focus _23

26 경 제 동 향 소비관련 지표 (전년동기대비, %) 연간 11월 4/4 1/4 2/4 3/4 10월 11월 소비재판매액 (전기대비, %) 내구재 준내구재 비내구재 자료 : 통계청 산업활동동향 투자관련 지표 (전년동기대비, %) 연간 11월 4/4 1/4 2/4 3/4 10월 11월 설비투자추계 (S.A 전기비) 기계류내수출하 내수용자본재수입 1) 국내 기계수주 건설투자 2) 건설기성액 3) 건설주주액 3) 주 : 1) 명목금액 기준 2) 실질기준(국민계정) 3) 명목금액 기준 자료 : 한국은행, 통계청 산업활동동향, 관세청 향후 전망 미국은 이미 제로금리에 진입하였고 통화공급을 통해 경기부양을 꾀하고 있고 유럽도 마찬가지 과정 이 진행될 것으로 예상된다. 우리나라도 한국은행이 최근 3개월 사이에 기준금리를 5%( )에서 2.5%(09.1.9)로 50%를 인하하고 통화공급 확대를 진 행중에 있다. 그러나 물가안정과 내수부양을 위한 정 부의 노력에도 불구하고 국내경기는 내외수요가 예 상보다 빠르게 위축되면서 가파르게 하강하는 모습 이다. 금융기관과 가계 공히 자산가치 하락에 따른 차입 규모가 축소되고, 유동성 공급으로 초기부실을 봉합 해 놓은 상태이지만 경기침체가 장기화될 경우 자산 가격 하락이 다시 맞물려 De-Leveraging 이 추가로 진행될 가능성도 있다. 또한, 소비 투자 등 내수 부 진이 심화되는 가운데 수출도 큰 폭의 감소세를 보이 고 있어 경기침체가 에상보다 장기화될 가능성도 있 다. 이 경우 추가 자산가격의 하락으로 부채상환 압 력이 증가하여 경기회복이 더 지연될 수 있다. 저금리와 대규모 유동성으로 버블이 발생하고 붕 괴된 점이 과거 외환위기때와 공통점이며, 08년 신 용버블은 글로벌 시장에서 동시에 발생하여 회복과 정이 예전보다 더딜 전망이나, 우리나라의 경우 금융 시스템 위기로 연결되지 않는다면 성장률 조정 폭과 기간은 미국보다는 제한적일 것으로 예상된다. 24_ 01 January

27 아산, 수도권 전철 개통과 지역발전 한국감정원 천안지점 강동훈과장 2008년 12월 15일 수도권전철이 충남 아산시 까지 연장개통되었다. 기존 충남 천 안시까지 운행되던 것이 아산시 온천동에 소재한 온양온천역 을 경유하여 아산시 신창면에 소재한 신창(순천향대)역 까지 연장 개통되어 세간의 주목 을 받고 있다. 이번 수도권전철 연장개통은 아산시 민에게 지역발전의 기대를 선사하였고, 온양온천 을 기억하고 다시 방문해보고자 하는 많은 국민들 에게는 보다 부담없이 예전의 추억을 더듬어볼 수 있는 기회를 안겨주었다. 그림2 장항선 복선전철화구간 그림1 신창역사전경(현재 수도권전철 종착역) <출처 : 한국철도공사> 이번에 아산을 소개하게 된 계기는 아산시의 수 도권전철 연장개통 이지만, 아산을 제대로 이해하 기 위해서는 수도권전철이 연장 개통되는 옛관광 지 의 이미지를 뇌리에서 우선 지워야 할 것이다. 아산은 지금 크게 변화하고 있고, 광역수도권의 신 도시 로의 큰 도약을 준비하고 있다. Real Estate Focus _25

28 집 중 조 명 그림4 아산시 산업단지 그림3 아산시 위치도 아산은 충청남도 최북 단에 위치하며 동측으로 천안, 서측으로 당진 예산, 남측으로는 공주 와 연접하고 있다. 북측 으로는 아산만을 경계로 경기도 평택과 연접해 있는데, 아산만은 내륙 <출처 : 아산시청 홈페이지> 깊숙이 들어오는 형세를 하고 있어 아산은 충남의 동측인 내륙에 치우쳐 있 으나 바다에 맞닿은 지형적 특징을 가지고 있다. <출처 : 아산시청 홈페이지> 청남도 아산시, 당진군, 서산시와 경기도 평택시, 화성시 일원을 대상으로 하며 총 5,505만m2 중 아 산시의 인주지구는 약 1,303만m2를 차지하고 있다. 현재의 충청남도 아산시는 과거 1970년대 온천관 광지 및 신혼여행지로 각광받던 아산군 온양읍 이 1986년 온양시로 승격된 이후, 1995년 아산군과 통 합되면서 글로벌 첨단산업입지로서의 이미지를 굳 혀가고 있다. 이러한 아산은 황해경제자유구역 인주지구, 아산 신도시(2단계) 등 개발을 앞두고 또 한번 도약하기 위해 2005년부터 추진해 온 [2025년 아산도시기본 계획(안)]을 최근 발표하였다. 그림5 황해경제자유구역 총괄도 <출처 : 황해경제자유구역청 홈페이지> 그림6 아산만권 산업집적 현황 아산의 산업은 아산시 인주면 현대자동차 아산공 장을 중심으로 한 자동차산업 클러스터와 아산시 탕정면 삼성전자 TFT-LCD단지를 중심으로 한 디 스플레이산업 클러스터로 대별된다. 이는 황해경제 자유구역 개발계획과 연계하여 보면 아산만권 산업 집적의 큰 축을 차지하고 있다. 2008년 5월 지정고시된 황해경제자유구역은 충 <출처 : 아산시 도시기본계획> 26_ 01 January

29 그림8 아산시 광역교통계획도 집 중 조 명 서울과는 96km, 대전과는 91.3km 거리에 위치한 아산은 고속전철역 천안아산역 을 보유하고 있고, 일부 전철화된 장항선 철도구간(아산 - 배방 - 온 양온천 - 신창 - 도고)이 중심부를 통과하고 있으 며, 경부고속국도 및 서해안고속국도로의 접근성 이 용이하다. 이 뿐만이 아니라 대전 - 당진간 고속국도와 동 서고속국도(당진 - 천안)가 아산을 통과하여 개설 되면 서해안고속국도와 천안 - 논산간 고속국도, 경부고속국도를 연결하는 광역교통체계까지 보유 하게 된다. 그림7 아산시 교통현황도 <출처 : 아산시 도시기본계획> 그림9 아산신도시 위치도 <출처 : 아산시 도시기본계획> <출처 : 대한주택공사> Real Estate Focus _27

30 집 중 조 명 <출처 : 대한주택공사> 개발목표 및 컨셉 그림10 아산시 부동산거래량 및 지가 변동률 추이 환황해권 시대의 아산만 광역권을 지원하는 중심도시 건설 생기와 활력이 넘치는 산 학 연 복합 신도시 자연과 더불어 삶을 누리는 자연친화도시 편리하고 안전한 미래형 첨단도시 계획의 범위 공간적 범위 위치 : 충청남도 천안시 불당동, 백석동, 신방 동 및 아산시 배방면 장재 세교 휴대 구령 리, 탕정면 매곡 동산 호산 갈산 명암 용두리, 음봉면 덕지 산동리 일원 면 적 : 17,645,934m2 시간적 범위 기준년도 : 2007년 목표년도 : 2015년 주택건설에 관한 계획 수용인구 : 173,400인(세대당 3.0인 - 아산시 도시기본계획상 지표 적용) 수용호수 : 57,800세대 존치아파트 세대수(2,799세대) 포함 아산탕정지구의 도시브랜드는 첨단산업단지, 다수의 대학입지, 고속철도 역세권 등의 지역 여건을 반영하고, 개발컨셉인 산 학 연 복 합신도시, 자연친화도시, 미래형 첨단도시를 바탕으로, 도시의 자족기반, 도시성격, 정주환경 측면에 서 도시성장 방향을 통합하는 개발개념으로 서, 활력있는 21C형 첨단복합도시 - ACT Valley 로설정 시가지(온양온천역 역세권 상가지대) 가격동향 수도권전철 연장개통으로 세간의 주목 받고 있는 이곳의 시세는 실제 2006~2007년까지 상승추세를 유지하였으나 2008년 이후 관망 내지 조정국면을 보이고 있다. 이 지역은 호가수준은 높지만 실제 거 래량은 아산시의 타지역에 비해 비교적 적은 수준 이다. <온천동 온양온천역 광장변 표준지공시지가(최고지가) 변동추이> (단위 : 원/m2 ) 이용상황 용도지역 상업용 일반상업 3,500,000 3,500,000 3,400,000 3,100,000 3,000, 년말경 모텔 감정평가를 위해 후면 상업지 대를 둘러보았다. 노래타운 과 음식점이 밀집된 부 근상가는 한산하였다. 평가대상 모텔은 비교적 좋 은 시설과 수질을 자랑하고 있었으나 대실은 활발 하지 않았고 숙박도 1회전 을 채우기 힘들어 보였 다. 중개업소에서 조사되는 모텔가격수준은 원가법 에 의한 가격(인근지 상업지가격에 건물잔존가격을 고려한 가격)을 다소 하회하고 있어 실물경기의 어 려움을 새삼 실감하였다. 전철역개통은 천안-아산의 중심을 연결하게 되 28_ 01 January

31 었다. 두 중심상권의 변화는 좀더 지켜봐야 하겠지 만, 일단 아산시민은 반기는 분위기다. 개통식 직후 실제 온양온천역 부근은 방문객으로 북적였다. 하 지만 천안 및 아산지역 주민은 KTX 천안아산역 개 통과 관련한 영향을 알고 있다. 광역교통체계개선 과 궤를 같이하는 대규모 택지개발사업과 공단조성 사업은 지역을 성장시키고 지가를 상승시켰지만 지 역에서 발생된 부가가치는 대도시로 상당부분 빠져 나가고 있다. 대규모 편의시설이 부족한 상태에서 대도시와의 교통망이 개선되었을 때의 이른바 빨 대현상 이 우려된다. 중대형평수는 하락세, 소형평수는 강보합세로 보는 견해가 대다수이다. 아산의 공장용지 그림12 공장용지의 동지역, 일반(준)공업지역 경쟁지역별 가격수준 집 중 조 명 아파트 가격동향 그림11 아파트 매매가격지수 추이 <2008년 1월 1일 표준지공시지가기준> <출처 : 한국감정원 부동산테크> 아산지역의 아파트 매매가격은 대체로 안정세를 보인다. 인구증가, 신규주택에 대한 선호수요증가, 임대사업용 수요증가 등의 가격상승요인이 있으나 적체된 미분양물량과 향후 개발 및 공급예정물량에 대한 부담이 원인으로 분석된다. 아파트미분양은 단기적으로 신규공급부족으로 이어져 천안 및 아산 지역은 한때 전세가격이 일제히 5백만원에서 2천만 원까지 상승하는 전세물량품귀현상을 보였고 매매 가격도 동일한 수준의 상승이 있었으나 2008년말 에는 거래가 사실상 전무한 실정으로 시장관망세 및 조정세가 이어질 것으로 예상된다. 규모별로는 2008년 상반기에는 공장예정부지 및 공장용지의 감정평가가 많았다. 주로 담보목적의 감정평가로서 특히 공장예정부지로서의 임야를 거래하고 개발하 는 데에 필요한 자금조달을 위해서였다. 아산지역은 평택이나 천안에 비해 공장용지 가격이 상대적으로 낮아 기업확장이나 신규공장설립을 원하는 기업에 는 좋은 투자처이다. 2006년에 150,000~180,000 원/m2 수준에 거래되던 공장용지는 2007년, 2008 년 호황기에 가격이 상승하여 180,000~270,000원 /m2 수준을 호가하였다. 이에 원자재가격마저 상승 하여 공장설립비용은 중소기업에게 부담이 되었고, 이러한 시장수요는 개발가능한 임야에 대한 매수세 가 개발가능한 임야 등 공장예정부지의 가격상승으 로 이어졌다. 2008년 하반기는 상황이 반전되어 공장이 경매 시장에 나오는 빈도가 높아지기 시작했다. <표 1>에 서 볼 수 있듯이 공장용지에 대한 거래량은 절대적 으로 적은데다 최근 들어서는 거의 거래가 끊긴 상 태이다. 임야의 거래량 역시 최근 들어 급격히 줄어 Real Estate Focus _29

32 집 중 조 명 <표 1> 아산시 지목별 거래량 통계 구분 아산시 들고 있다. 통계년월 최근 지속되고 있는 경기침체는 전국적인 부동산 시장 침체로 이어지고 있다. 아산의 부동산시장 또 한 이러한 흐름을 거스르지는 못하고 있다. 다만, 강점요인(Strength) 탁월한 입지위상 수도권 및 대전권을 연결하 는 중간 결절점 높은 혁신 잠재력 첨단산업(디스플레이 산업) 및 대학집적 풍부한 도시자원 자연자원(전원) 및 문화 관 광자원 보유 임야 공장용지 필지 면적 (천m 2 ) 필지 면적 (천m 2 ) , <출처 : 온나라부동산정보 통합포털> 약점요인(Weakness) 낮은 중심성 낮은 지명도, 인접도시 세력 권영향 취약한 도시 서비스 고품격 생활환경 및 중추 서비스 부족 도농 불균형 : 도농 간 불균 형성장 경제기반이 취약하거나 거품이 끼어있던 일부지역 은 급격한 가격하락의 부작용을 겪고 있으나 아산 지방은 비교적 안정적인 가격동향을 나타내고 있 다. 잠재된 도시역량이 시장에서 평가되고 있는 것 이다. 풍부한 자연환경 및 인문환경을 갖춘 충남 아산은 서해안 시대를 맞이하여 도약을 꿈꾸고 있다. 하지 만 최근 수도권 규제완화조치와 도시 간 경쟁 속에 서 자칫 도시의 중추성을 잃은 주변도시로 전락할 위험도 없지 않다. 이번 수도권전철 연장개통을 계 기로 경기불황속의 아산 부동산시장에 대해 살펴보 았다. 아산은 분명 신도시의 면모를 갖추고 발전하 고 있다. 지난 5년동안 아산은 도시로서 상당한 성 장을 하였고, 지가와 아파트가격은 급등하였다. 지 금까지 우수한 산업입지와 교통체계를 원동력으로 양적인 성장을 했다면 이제부터는 성장에 걸맞은 도시의 편의시설과 체계적인 도시계획으로 자족적 인 거점도시로서의 내실을 다져야 할 과도기를 맞 이하였다. 이런 맥락에서 [2025년 아산 도시기본계 획]은 큰 의미가 있을 것으로 보인다. 아무쪼록 아 산의 도시기본계획이 잘 시행되어 과거 온양온천 을 중심으로 한 관광지 를 포괄하는 첨단산업을 주 축으로 한 환황해권 거점도시 로 도약하기를 기대 한다. 기회요인(Opportunity) 위협요인(Threat) 행정중심복합도시건설 접근성 개선 고속철도 및 수도권전철 연 결, 고속국도건설 대규모 도시개발추진 아산신도시 개발사업 생활양식 변화 여가 및 전원생활 수요 증대 <출처 : 아산시 2025년 도시기본계획> 수도권 규제완화 도시간경쟁심화 생존경쟁 가속화 및 대도시 경제권 중요성 강화 무질서한 도시화 우려 난개발, 도시 내 불균형 성 장 등 심화가능성 30_ 01 January

33 포 커 스 산 책 한국전쟁의 쉰들러, 라루 선장 눈보라가 휘날리는 바람찬 흥남부두에 목을 놓아 불러봤다 찾아를 봤다 금순아 어디를 가고 길을 잃고 헤매었더냐 피눈물을 흘리면서 일사이후 나 홀로 왔다 한국전쟁이 끝날 무렵 가수 현인이 불러 유행시킨 노래 굳세 어라 금순아 은 반세기 이상 국민가요로 사랑 받아왔다. 노래 의 내용을 보면 전쟁의 참화 속에서 흥남부두를 극적으로 탈출 하여 남쪽으로 피난을 왔지만 흥남부두에서 헤어진 금순이를 애타게 찾는 모습을 그리고 있다. 또한 부산 영도에 정착하여 어렵게 살고 있지만 남북통일이 되는 날 서로 만나기를 고대하 고 고대하는 절박한 심정이 그대로 나타나 있는 노래다. 그런데 현인의 굳세어라 금순아 의 무대이자, 1.4후퇴로 알려진 흥남 메러디스 빅토리호의 모습 철수사건에는 한국전쟁에서 최고의 극적인 휴먼 드라마를 완성시킨 라루 선장의 기적적인 이야기가 숨 겨져 있다. 레너드 라루 선장은 미국인으로 19살의 어린 나이였던 1932년 5월부터 선원 생활을 시작하였다. 이 후 그는 메러디스 빅토리호 라는 상선의 선장이 되었다. 이 배는 2차 세계대전 중 만들어져 군사시설 보급품과 장비를 수송하였다고 한다. 1950년 한국전쟁이 발발하자, 당시 37세였던 라루 선장은 화물상 선인 메러디스 빅토리호를 이끌고 미국 버지니아 주 노포크 항구를 떠나 일본의 요코하마에서 탄약과 탱크를 싣고 9월 15일에 인천항에 처음 도착하였다. 이후 가을 내내 인천, 부산, 일본을 왕복하면서 물 Real Estate Focus _31

34 포 커 스 산 책 자수송을 담당하였다. 12월이 되어서 이 배는 10만톤의 제트 전투기 연료를 흥남의 해병대 항공단까지 운반하라는 명령을 받고 1950년 12월 20일 흥남부근에 도착하였다. 그러나 당 시 흥남은 미국 및 연합국의 군대가 사상 최대 규모의 철수작 전에 돌입하고 있었다. 이 철수 작전은 중공군의 개입에 따라 개마고원 장진호 부 근에 포위된 미 해병대 1사단 병력을 구하기 위한 선택이었다. 메러디스 빅토리호에 승선한 피난민 1950년 9월 한국전에 참전한 연합군은 인천상륙작전을 통해 전쟁의 반전을 이뤄내었다. 이를 계기로 10월 26일 미국 해병대 1 사단, 보병 5사단, 7사단은 한반도의 동북쪽 원산항에 상륙하였다. 해병대 1사단은 일부 병력원산에 남겨둔 채 흥남을 통해 개마고원를 넘어 압록강까지 진출하는 임무를 맡게 되었다. 그러나 그해 늦가 을에 미군측이 예상치 못했던 일이 일어났다. 1950년 10월 중순 이미 수십만의 중공군 압록강을 넘 어 한반도에 들어와 있었던 것이다. 중공군의 개입은 겨울준비를 제대로 하지 못하고 작전에 투입된 미군과 연합군에게 매우 춥고 쓰라린 고통을 가져다주었다. 또한 한국전쟁의 북동부 전선을 매우 위 태롭게 했다. 중공군 참전에 대해서 당시 미국 대통령 트루먼은 자신의 대통령 재임기간 중 최악의 뉴스 라고 말하기도 했다. 이로 인해 미국 해병대 1사단에서만 2,000명이 넘는 사상자가 나왔으며 이 중 상당수가 동상으로 피해를 당했다. 이제 미군과 한국군은 모두 대대적인 철수작전을 감행하게 되었으며, 온 병력과 물자를 흥남항에 집결시키게 되었던 것이다. 그런데 대규모 철수작전에 생각지 못한 놀라운 광경이 벌어지게 되었다. 그것은 함경도의 피난민 10만명이 흥남부두에 장사진( 長 蛇 陣 )을 치고 미군이 탈출하는 배에 같이 승 선하려고 기다리고 있었던 것이다. 당시 흥남항을 통해 철수해야하는 병력과 장비는 유엔군과 한국 군 105,000명, 차량 1,750대, 화물 35만톤이라는 막대한 양이었다고 한다. 그러나 더욱 문제인 것은 흥남 앞바다에 수천발의 기뢰가 설치되어 있었다는 점이었다. 이것은 적 의 포탄에 의해서 하시라도 산산조각이날수있는위험천만한 상황이었던 것이다. 또한 기뢰가 설치 되지 않는 바다에는 소련의 잠수함들이 활동하고 있었다. 이러한 상황에서 라루 선장이 이끄는 메러디스 빅토리호가 흥남항에 도착하였던 것이다. 라루 선 장이 여러 종류의 기뢰를 피해 해변에 닿았을 때 만난 미 육군 제10군단 조 차일즈 대령은 메러디스 빅토리호가 흥남항에 남아있는 몇 안 되는 배라고 말했다. 그는 이 배에 몇 명이나 추가적으로 태울 수 있느냐고 물었으나, 피난민을 태우라는 명령을 할 수는 없다고 말했다. 그러나 라루 선장은 이러한 매우 복잡하고 위험한 상황에서 주저하지 않고 피난민들을 가능한 많이 태우겠노라고 말했다. 그리 하여 1만톤 급 화물선 메러디스 빅토리호에는 무려 1만4천명의 북한 피난민들이 승선을 하게 되었 32_ 01 January

35 다. 당시 군대를 제외하고 흥남항에서 철수한 민간인수는 98,100명이었으며 메러 디스 빅토리호가 가장 많은 피난민을 철수시켰다고 한다. 흥남항을 빠져나오면서 중공군의 포사격에 침몰될 위기에 처하기도 하고 기뢰와 잠수함의 위협에 노출되어 있었지만 라루 선장은 용감하면서도 신중하게 부산항으 로 항해를 계속했다. 항해 도중 한 임산부의 출산으로 14,000명이었던 피난민이 14,001명으로 늘어나는 경사가 있기도 했고, 북한군의 스파이가 있어 색출해내었 으며, 피난민들 사이에 떠도는 괴소문을 진정시키는 등의 일이 있었다고 한다. 그러 마리너스 수사(라루 선장) 의말년모습 나 3일간의 항해 끝에 이 배는 부산항을 거쳐 최종적으로 거제도에 무사히 닿았다. 이 일이 있고 4년 뒤인 1954년 라루 선장은 미국 뉴저지 주의 뉴튼에 있는 성 베 네딕도 수도회의 하나인 성 바오로 수도원에 들어가게 되었으며 마리너스 수사 라는 수도자명을 받아 수사신부로 일생을 살았다. 전쟁이 끝난 후 얼마동안은 라루 선장의 배에 탔던 피난민들과 미군들에 의해 이 기적적인 사건이 알려졌지만, 곧 사람들의 기억 속에서 사라져버렸다. 1990년대 후반 뉴튼에 있는 성 바오로 수도원은 수도자로 입회하는 사람이 없어 곧 문을 닫을 처지에 놓여 있었다. 한국의 성 베네딕도회 왜관수도원의 관계자들이 성 바오로 수도원을 방문하여 수도원의 관리를 맡겠다고 했을 때, 한국에서 온 사 람들은 마리너스 수사로부터 한국전쟁 당시 메러디스 빅토리호에 관한 놀라운 이 야기를 다시 듣게 되었다고 한다. 이후 마리너스 수사는 2001년 10월 그가 반평생 머물렀던 수도원에서 세상을 떠났다. 라루 선장은 눈보라가 몰아치던 흥남 철수에서 사실 피난민을 태우고 올 의무는 없었으며, 아무도 그러한 일을 강요하지는 않았다. 하지만 한국과 아무런 인연이 없던 라루 선장의 인도주의적인 행동은 14,001명의 목숨을 구하는 기적을 만들어 냈다. 눈보라가 휘날리던 1950년 12월 흥남철수가 있었던 때로부터 58년이 지났 고, 또 한국전쟁을 기억하는 사람들은 점점 줄어들고 있다. 그러나 한국전쟁의 쉰 들러 였던 라루 선장 이야기는 그 날의 참혹했지만 아름다웠던 사건으로 사람들의 마음 속에 오래오래 기억될 것이다. 주 : 이 글에 실린 사진들은 Gillbert, Bill, 2000, Ship of Miracles : 1,400 Lives and One Miraculous Voyage(국역 안재철, 2003, 마리너스의 기적의 배, 자운각) 에서 인용한 것이다. Real Estate Focus _33

36 Market Trend 한국감정원 부동산연구원 정책연구팀 34_ 01 January

37 아파트 시장동향 1. 매매시장 동향 2008년 12월, 전국 아파트 매매가격 전월 대비 -4.15%로 큰 폭 하락 12월 전국의 아파트 매매가격은 6개월째 하락세를 이어가며 전월 대비 -4.15%로 하락폭이 크게 증가하 였다. 전세계적인 경기침체와 급격한 소비둔화의 영향 으로 국내 부동산 시장도 빠르게 위축되는 모습이다. 특히 상반기까지만 해도 높은 상승세를 보이던 수도권 아파트 시장이 하반기 들어 하락 전환되었으며, 하락세 는 점차 전국으로 확산되고 있다. 겨울철 비수기에 접 어들며 거래가 더욱 한산해져 실제 시장은 하락폭보다 더 위축되었을 가능성이 높은 것으로 판단된다. 시도별로는 전남(0.02%)이 유일하게 강보합세로 소 폭 상승하였고, 나머지 시도는 모두 하락하였다. 특히 수도권 지역인 서울(-5.26%), 경기(-4.61%), 인천(- 3.20%)은 큰 폭 하락하며 전국의 아파트 매매가격 하 락세를 이끌고 있다. 수도권 지역 외에 대구(-2.34%), 충북(-1.75%), 울산(-1.38%), 경북(-1.17%), 충남(- 1.11%) 등도 하락폭이 큰 것으로 조사되었다. 서울 인천 -3.65% -1.38% 경기 -2.52% 충북 충남 -0.05% -0.05% 대전 -0.09% 전북 -0.24% 광주 -0.38% 전남 -5.60% 제주 -0.10% 강원 0.00% 경북 -0.32% 대구 -1.53% 울산 0.13% 경남 부산 -0.13% 0.01% <그림 1> 전국 아파트 매매가격 추이 및 변동률 전국 시 군 구 중 17개 지역(수도권 1개 지역)에서 매매가격이 상승하였고, 131개 지역(수도권 63개 지역) 에서 하락하며 지난 달보다 하락한 지역이 늘어났다. 자료:한국감정원 부동산테크( Real Estate Focus _35

38 아파트 시장동향 1.1. 지역별 동향 수도권 12월 수도권의 아파트 매 매가격은 서울, 인천, 경기의 모든 시도에서 큰 폭으로 하 락하였으며, 지난 달에 비해 서도 하락폭이 증가하였다. 특히 서울이 -5.26%로 전국 에서 하락폭이 가장 큰 것으 로 조사되었으며, 경기와 인 천 역시 서울에 이어 높은 하 락폭을 기록, 전국의 아파트 매매가격 하락세를 주도한 것으로 나타났다. 서울은 지난 7월 하락세로 전환된 이후 6개월째 하락세 가 이어지고 있다. 이번 달에 는 -5.26% 하락하며 지난 달 (-2.64%)보다 -2%p이상 하 락폭이 크게 증가하였다. 특 히 이번 달에는 지난 달에 이 어 서울의 25개 구 모두에서 상승 없이 하락하였다. 주요 하락지역은 강동구(-9.47%), 송파구(-9.39%), 양천구(- 6.99%), 강서구(-6.94%), 강 남구(-6.86%) 등으로 한강 이남 지역이 주를 이루었다. 이들 지역은 서울 내에서 상 대적 고가주택지역으로 버블 세븐에 포함되었던 지역도 다수이다. 강동구와 송파구 는 재건축 실망매물과 새 아 -4.00% 미만 -4.00~-3.01% -3.00~-2.01% -2.00~-1.01% -1.00~-0.01% 강서구 -3.84% 강화군 김포시 양천구 -1.17% 구로구 -1.41% 화성시 동두천시 포천시 강서구 강동구 양천구 송파구 부천시 원미 관악구 강남구 성남시 중원 광명시 성남시 수정 성남시 분당 은평구 -3.48% 마포구 -2.06% 영등포구 -1.42% 금천구 -0.65% 서대문구 -2.65% 동작구 -3.14% 성북구 종로구 -1.99% -5.37% 관악구 -2.16% 용산구 -1.81% 강북구 -1.97% 중구 -1.06% 가평군 이천시 도봉구 -1.74% 성동구 -2.64% 강남구 -3.35% 서초구 -6.32% 여주군 노원구 -1.50% 동대문구 -3.39% 중랑구 -1.97% 광진구 -2.90% 송파구 -9.85% -3.00% 미만 -3.00~-2.01% -2.00~-1.01% -1.00~-0.01% 0.00% 0.00% 초과 강동구 -6.94% 36_ 01 January

39 파트 입주물량 증가로 인해 매매가격이 하락하였으며 이의 여파가 주변의 다른 구까지 미친 것으로 나타났 다. 강서구는 9호선 신규개통과 마곡지구 개발의 영향 으로 최근까지 높은 상승세를 유지하였으나 하락장에 들어서며 하락폭 역시 크게 나타나고 있다. 강북에서는 강북 3구인 도봉구(-4.93%), 노원구(-4.43%), 강북구 (-4.15%)의 하락세가 두드러졌다. 강북 3구는 2007년 부터 2008년 초까지 서울의 가격상승을 주도하였으나 최근 들어 하락세가 커지고 있다. 이와 같이 서울은 모 든 지역에서 하락세를 보였으며, 특히 고가지역 또는 최근 가격상승이 높았던 지역 위주로 하락폭도 크게 나 타나 일부에서는 거품가격이 빠지는 것이 아닌가 하는 전망도 내놓고 있다. 인천은 수도권 다른 지역과 달리 최근까지 높은 상승 세를 보였으나 지난 10월 하락세로 돌아선 이후 그 폭 이 커지며 이번 달에는 -3.20% 하락하였다. 이번 달에 는 인천 내 모든 구 지역에서 하락하였으며 주요 하락 지역은 강화군(-5.84%), 중구(-4.48%), 연수구(- 4.23%), 동구(-4.13%) 등으로 나타났다. 하지만 인천 은 최근까지 높은 상승세를 보인 영향으로 연초 대비 연수구(-6.20%)와 강화군(-1.30%)만 제외하면 나머지 구 지역에서는 상승한 것으로 나타났다. 특히 계양구 (19.41%)와 동구(18.67%), 남구(10.70%)는 연초대비 10% 이상의 상승세를 유지하였다. 인천은 수도권에서 상대적으로 개발호재가 많아 다른 지역에 비해 하락폭 이 다소 작지만 경기침체에 따라 지역경기도 급 하락하 고 있어 다시 상승세로 회복하기에는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다. 경기는 서울과 같이 지난 7월 하락세로 전환된 이후, 하락폭이 증가하며 이번 달 -4.61%를 기록, 전국에서 서울 다음으로 하락폭이 높았다. 최근 전국의 하락세는 서울과 경기 등 수도권 지역이 주도하고 있다. 상승지 역은 지난 달에 이어 가평군(1.06%)이 유일하였으며, 가평군과 양평군(0.00%)을 제외하면 모든 지역에서 하 락세를 보였다. 주요 하락지역은 동두천시(-9.52%), 성남시(-8.98%), 여주군(-8.90%), 이천시(-8.58%), 김포시(-8.21%), 광명시(-8.08%) 등으로 나타났다. 동 두천시는 연초까지만 해도 높은 가격상승과 함께 투자 목적의 매매가 많이 이루어졌으나 경기가 둔화되면서 이를 처분하려는 수요로 하락폭이 크게 나타났다. 성남 시는 판교신도시 입주의 영향으로 가격이 하락하고 있 으며 본격적인 입주가 시작되는 2009년이 되면 하락 폭이 더 커질 가능성이 있는것으로 판단된다. 여주군, 이천시, 김포시 등 개발호재와 지역경제 기대감으로 올 해 초까지 높은 상승을 보였던 지역 역시 경기가 급격 히 둔화되어 큰 폭의 가격 하락이 발생하고 있다. 이와 같이 경기 지역 역시 상승폭이 컸던 지역 위주로 가격 하락이 진행되고 있는 것을알수있었다. <그림 2> 수도권 매매가격 추이 자료:한국감정원 부동산테크( Real Estate Focus _37

40 아파트 시장동향 1.41%), 충주시(-1.00%), 영동군(-0.62%), 청원군(- 0.56%), 보은군(-0.50%)이 하락하였으며, 괴산군은 변 동이 없었다. 다만 지난 달에 이어 전반적인 하락세 속 에서도 혁신도시 등의 개발호재가 있는 지역들은 지속 적으로 아파트 가격이 상승하고 있다. 예를 들어 진천 군(0.28%)과 음성군(1.37%)의 경우 충북 혁신도시 예 정지로 이번 달에도 상승하였다. 서산시 예산군 서천군 충청 강원권 음성군 천안시 증평군 청주시흥덕 연기군청주시상당 유성구 제천시단양군 -1.00% 미만 -1.00~0.01% 0.00% 0.01~1.00% 1.00% 초과 전국적인 주택가격 하락세를 보이고 있는 가운데 충 청 강원권의 12월 아파트 매매가격도 지난 달에 이어 하락하였다. 지역별로는 전월 대비 충북 -1.75%, 충남 -1.11%, 대전 -0.80%, 강원 -0.39%의 변동률을 보였 다. 전년 동월대비로도 강원 1.97%, 충북 -1.25%, 대전 -0.52%, 충남 -1.20%의 변동률을 보여 강원이 소폭 상승하였을 뿐 나머지 지역들은 모두 하락하였다. 대전은 지난 달(-0.54%) 에 비해 이번 달(-0.80%)에 는 하락률이 증가하고 있다. 구별로는 모든 구의 매매 가격이 하락하거나 보합세를 보여 지난 달에 이어 유성 구(-1.64%)가 가장 많이 하락하였으며 서구(-0.73%), 대덕구(-0.01%)도 하락하였으나 동구와 중구는 변화가 없었다. 충북은 4개월 연속 하락세가 지속되고 있으나, 지난 달(-0.17%)에 비해 이번 달 -1.75%의 하락률을 보여 하락폭은 커진 것으로 조사되었다. 지역별로는 청주시 (-1.99%), 증평군(-1.63%), 제천시(-1.55%), 단양군(- 충남은 지난 달(-0.85%)에 비해 하락률이 증가하여 -1.11%를 보였다. 지역별로는 서천군(-1.95%), 천안시 (-1.58%), 연기군(-1.28%), 서산시(-1.09%), 예산군(- 1.07%), 공주시(-0.52%), 홍성군(-0.16%) 순으로 하락 률이 높았다. 한편 지하철 연장, KTX 천안아산역 역세 권 개발 등 교통여건 개선 및 개발호재가 있는 아산시 는 0.59% 상승하였으나 지난 달 1.81%에 비해서는 상 승률이 낮아졌다. 그 외 지역은 변동이 없었던 것으로 조사되었다. 강원은 지난 달(-0.20%) 하락세에 이어 이번 달 %의 하락률을 보여 하락폭이 다소 증가하였다. 지 역별로는 삼척시(-0.60%), 춘천시(-0.47%), 강릉시(- 0.42%), 속초시(-0.40%), 원주시(-0.34%), 동해시(- 0.11%) 등 시 지역을 중심으로 하락세를 보였으며 나머 지 지역은 변화가 없었다. <그림 3> 충청 강원권 매매가격 추이 자료:한국감정원 부동산테크( 38_ 01 January

41 영남권 문경시 사천시 영덕군 포항시 북구 칠곡군 영천시 포항시 남구 서구 수성구경산시 달성군 중구북구 울주군남구동구 거제시 진해시 연제구 수영구 -2.00%미만 -2.00~-1.01% -1.00~-0.01% 0.00% 0.01~1.00% 1.00%초과 영남권의 12월 아파트 매매가격은 지난 달에 이어 전 지역에서 하락하였다. 지역별로는 전월 대비 대구(- 2.34%), 울산(-1.38%), 경북(-1.17%), 경남(-0.54%), 부산(-0.29%)의 순으로 하락폭이 높았다. 전년대비로 는 대구(-4.30%), 울산(-1.24%), 경북(-0.17%)이 하락 한 반면, 경남(3.19%), 부산(3.69%)은 소폭 상승한것으 로 나타났다. 이번 달 들어 대구가 수도권 이외 지역 중 가장 하락폭이 컸고 또한 나머지 지역들도 지난 달에 비해 하락폭이 커지고 있는 것으로 조사되었다. 부산은 -0.29%의 하락률을 보여 지난 달(-0.39%)에 비해 하락폭이 둔화된 것으로 나타났지만, 지난 9월을 정점으로 이번 달까지 하락하고 있다. 구별로는 수영구 (-1.87%), 연제구 (-1.16%)가 1%대의 하락을 보였고, 영도구(-0.92%), 금정구(-0.71%), 동래구(-0.55%), 부산진(-0.09%), 해운대구(-0.04%), 남구(-0.04%) 역 시 하락세를 나타냈다. 반면, 거래량이 감소한 기장군, 동구, 북구, 사상구, 사하구, 서구, 중구는 변동 없이 보 합세를 보였다. 대구는 -2.34%의 하락률을 보여 지난 달 (-0.48%)와 비교하였을 때 큰 폭으로 하락하였고, 연초대비로도 % 하락한 것으로 조사되었다. 지역별로는 남구(- 4.21%), 달서구(-3.67%), 중구(-3.07%), 서구(-2.96%), 달성군(-2.49%), 수성구(-1.81%), 동구(-1.76%), 북구 (-1.47%)등 전 지역에서 하락한 것으로 나타났다. 특히 달서구는 연초 대비 -7.04% 하락하였고 남구, 중구, 서 구는 3%p 이상 하락한 것으로 조사되었다. 울산은 -1.38% 하락하며 지난 달(-0.50%)에 비해 하락폭이 커졌고 지난 6월을 정점으로 지속적으로 하 락하고 있다. 지역별로는 최근에 상승률이 높았던 동구 가 가장 높은 하락폭을 나타내어 -1.93%, 중구(- 1.87%), 남구(-1.72%), 북구(0.04%), 울주군(0.15%) 순 으로 조사되었다. 반면 동구는 전년 대비로 14.88%까 지 상승한 것으로 나타나 이후에도 하락세가 지속될 것 으로 판단된다. 경북은 지난 달 -0.36% 하락하였고 이번 달은 %하락하여 하락폭이 점진적으로 증가하고 있는 것 으로 조사되었다. 지역별로는 신규물량 공급이 많았던 포항시(-3.45%)가 가장 큰 폭으로 하락하였고 경주시 (-0.63%), 김천시(-0.39%), 구미시(-0.17%), 영주시 <그림 4> 영남권 매매가격 추이 자료:한국감정원 부동산테크( Real Estate Focus _39

42 아파트 시장동향 (-0.16%)가 하락하였으나 문경시만이 유일하게 1.34% 상승하였다. 반면 나머지 지역은 움직임이 없는 것으로 나타났다. 경남은 -0.54% 하락하며 지난 달(-0.10%)에 이어 하락세로 조사되었다. 지역별로는 진주시(-0.91%), 통 영시(-0.81%), 창원시(-0.75%), 양산시(-0.69%), 마 산시(-0.50%), 밀양시(-0.47%)등 주요 시지역 대부분 이 하락한 것으로 조사되었다. 거제시, 진해시, 사천시 는 상승하였으나 0.1% 이하의 변동으로 보합으로 보는 것이 합리적인 것으로 판단된다. 그리고 나머지 지역은 움직임이 없는 것으로 조사되었다. 전년 대비 변동을 살펴보면, 혁신도시, 조선업의 호황 등 지역별 개발호 재에 따라 큰 편차를 보이는 것으로 나타났다 %미만 -2.00~-1.01% -1.00~-0.01% 0.00% 0.01~1.00% 목포시 익산시 군산시 전주시덕진 전주시완산 정읍시 광산구북구 남구동구 나주시 순천시 무주군 여수시 호남 제주권 제주시 서귀포시 호남 제주권 12월 아파트 매매가격 동향을 살펴보 면 부동산 시장침체로 전국 아파트 매매시장이 고전을 면치 못하는 가운데 시도 중 전남만이 유일하게 연초부 터 꾸준한 상승세를 이어가며 전월 대비 매매가격이 상 승하였다. 이에 비해 최근 들어 하락세로 접어든 광주 는 3개월 연속 하락하였고, 전북 또한 최근의 상승세를 끝내고 지난달에 이어 소폭 하락세를 이어갔다. 제주 또한 보합세를 유지하다가 이번 달에는 올해 들어 첫 하락을 기록하였다. 광주는 지난 달(-0.12%)에 이어 이번 달(-0.58%)에 도 하락하면서 하락폭이 소폭 증가 하였다. 국토해양부 에서 발표( 자)한 11월 아파트 실거래가 자료 에 따르면 매매 신고건이 10월(1,866건)에 비해 738건 줄어든 1,128건(11월)으로 올해 들어 지속적으로 감소 하고 있는 것으로 조사되었다. 특히, 12월의 경우 계절 적 비수기 인데다 최근 수도권 규제완화 정책이 발표되 면서 광주지역으로 이주를 추진했던 기업들의 투자가 줄어들 것으로 예상된다. 또한, 이달부터 대거 입주가 시작되는 광산구 수완지구의 적체된 미분양 물량 등이 지역 아파트 시장에 영향을 미친 것으로 판단된다. 지 역별로는 모든 구가 하락한 가운데, 하락폭이 서구(- 1.11%), 남구와 동구(-0.55%), 광산구(-0.28%), 북구 (-0.26%) 순으로 컷던 것으로 나타났다. 전북은 군산시 등 개발호재가 있는 일부 지역으로 인 해 10월까지 상승세를 유지하였으나 지난 달(-0.47%)에 이어 이번 달(-0.47%)에도 하락하는 것으로 조사되었 다. 주요 하락지역을 살펴보면 무주군(-5.48%)이 가장 큰 폭으로 하락하였으며, 연초 대비 21.34%의 높은 상 승을 기록한 군산시의 경우 3개월 연속 하락세를 보였 다. 이번 달(-2.40%)에는 지난 달(-1.89%)보다 하락폭 이 더 커진 것으로 나타났다. 이와 더불어 인근에 위치 한 익산시의 경우도 이번 달(-0.49%)에 소폭 하락함에 따라 전북지역의 상승을 주도한 주요지역들이 하락세를 이어가고 있는 것으로 조사되었다. 그 외 지역을 살펴보 면, 정읍시(0.31%)만이 이번 달에 유일하게 소폭 상승하 였을 뿐 최근 들어 모든 지역에서 하락세를 이어가고 있다. 40_ 01 January

43 <그림 5> 호남 제주권 매매가격 추이 자료:한국감정원 부동산테크( 전남은 시도 가운데 유일하게 상승한 지역으로 전국 의 부동산시장 침체에도 불구하고 상승세가 꺾이지 않 고 있다. 2008년도 들어 일부 지역의 잇따른 호재에 의 해 꾸준한 상승을 보인 가운데 이번 달(0.02%)에도 소 폭이나마 상승한 것으로 조사되었다. 지역별로 살펴보 면 연초 대비 가장 큰 상승폭을 보인 순천시의 경우 0.41% 소폭 올라 상승폭은 다소 둔화되었지만 꾸준한 상승세를 이어갔다. 여수시의 세계엑스포 유치 및 전라 선 복선화 등 사회간접자본(SOC) 투자계획에 힘입어 주거 배후지역으로 적합한 순천시가 연초 대비 32.37% 큰 폭으로 상승하며 긍정적인 영향을 받고 있다. 지난 달 보합세를 유지했던 여수시 또한 이번 달(0.59%) 에 는 소폭 상승한 것으로 조사되었다. 또한 광주 전남 공동혁신도시 조성사업지구로 지정된 나주시도 이번 달에는 0.42% 소폭 상승하였고, 목포시는 지난 달 오 름세에서 다시 하락세로 돌아서며 이번 달에는 1.12% 떨어졌다. 제주는 올해 들어 보합세를 꾸준히 유지해왔으나 이 번 달 들어 첫 하락세를 기록하였는데 지역별로 살펴보 면 제주시와 서귀포시가 각각 0.28%, 0.77% 하락하는 것으로 조사되었다. Real Estate Focus _41

44 아파트 시장동향 1.2. 규모별 동향 주1 전국의 규모별 아파트 매매가격 동향을 살펴보면, 지 난 달에 이어 모든 규모에서 큰 폭 하락세가 지속되고 있으나, 소형의 하락폭은 상대적으로 다소 작게 나타 났다. 대형아파트는 지난 달(-2.65%)보다 하락폭이 증가하 며 -4.42% 하락하였고, 중형아파트도 지난 달(- 2.44%)보다 하락폭이 증가한 -4.46%를 기록하였다. 소형아파트 역시 지난 달(-1.63%)보다 하락폭이 증가 한 -3.18%를 기록하였으나 다른 규모에 비해 하락폭이 상대적으로 작았다. 연초 대비로는 대형과 중형이 각각 %, -7.00% 하락한 반면, 소형은 4.67% 상승한 것으로 나타났다. 수도권에서는 모든 지역, 모든 규모에서 하락세를 보 였으나, 그 모습은 다소 차이가 있었다. 서울은 최근의 추세와 달리 대형에서 하락폭이 가장 작게 나타나 대형 -4.46%, 중형 -5.68%, 소형 -4.83%을 기록했다. 인 천은 대 중 소형아파트 각각 -2.99%, -3.48%, % 하락하며 서울과 마찬가지로 중형의 하락폭이 가장 컸다. 반면 경기는 대형 -5.76%, 중형 -4.61%, 소형 -3.52%로 최근 추세와 같이 규모에 비례하여 하 락폭이 크게 나타났다. 충청 강원권은 모든 규모 대에서 하락세를 기록하 였다. 대전의 하락률은 대형(-1.12%)과 중형(-0.78%), 소형(-0.54%)순으로 대형의 하락폭이 컸다. 충남도 대 형(-1.65%), 중형(-1.25%), 소형(-0.82%) 모두 하락하 였고 대형의 하락폭이 컸다. 충북은 대형(-2.62%), 중 형(-2.02%), 소형(-1.32%)순으로 하락률이 높았다. 강 원지역도 모든 규모에서 가격이 하락하여 대형(- 1.08%), 중형(-0.34%), 소형(-0.24%) 순으로 하락폭 이 컸다. 영남권에서는 울산, 경남은 대형이 가장 많이 하락하 였고 경북, 부산, 대구는 중형의 하락폭이 대형을 넘어 선 것으로 나타났다. 대구 중형의 경우 -2.45% 하락하 여 가장 큰 폭의 하락세를 보였고 반면 부산 소형은 % 가장 소폭 하락하였다. 호남 제주권에서는 광주는 모든 규모에서 하락하였 는데 특히, 대형(-1.50%)의 하락폭이 컸으며, 전북의 경우도 마찬가지로 하락한대 반해 다른 규모에 비해 대 형(-0.12%)의 하락폭이 제일 낮게 조사되었다. 이번 달 에 유일하게 상승세를 이어간 전남의 경우 소형 (0.06%)은 상승하였으나 중형은 보합세를 유지하였고 대형(-0.07%)만이 소폭 하락한 것으로 나타났으며 제주는 소형(-0.68%), 중형(-0.24%)만이 소폭 하락하 였다. <그림 6> 전국 규모별 매매가격 추이 자료:한국감정원 부동산테크( 주1:전용면적 기준 60m2 이 하 를 소형, 60~105m2 이 하 를 중형, 105m2 초 과 를 대형으로 구분 42_ 01 January