contents Vol.2 September 2011 Real Estate Issue & Market Trend 이슈분석 대외여건 및 거시경제 전망과 부동산시장 영향 / 권주안(주택산업연구원) 3 자연재해와 토지이용 / 장희순(강원대학교) 8 부동산개발 트렌드 아파트가

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1 Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011 이슈분석 대외여건 및 거시경제 전망과 부동산시장 영향 / 권주안 자연재해와 토지이용 / 장희순 부동산개발 트렌드 아파트가 바꾼 세상, 단독주택의 시대 다시 올까? / 이광훈 부동산정책 포커스 2010년 센서스 결과로 본 주택시장의 구조와 향후 전망 / 박재룡 2011년 3/4분기(7~9월) 주요 부동산정책 동향 부동산법률 판례분석 재개발 조합원의 현금청산시 조합원 자격상실과 인도의무의 기준 / 차흥권 시장 동향 주요지표로 본 주택 임대시장 여건 / 임혜순 글로벌 오피스 시장 동향 / 은승진 개정 신탁법이 주택재개발사업에 미칠 영향 / 김종서

2 contents Vol.2 September 2011 Real Estate Issue & Market Trend 이슈분석 대외여건 및 거시경제 전망과 부동산시장 영향 / 권주안(주택산업연구원) 3 자연재해와 토지이용 / 장희순(강원대학교) 8 부동산개발 트렌드 아파트가 바꾼 세상, 단독주택의 시대 다시 올까? / 이광훈(국회 국토해양위원회) 17 부동산정책 포커스 2010년 센서스 결과로 본 주택시장의 구조와 향후 전망 / 박재룡(삼성경제연구소) 년 3/4분기(7~9월) 주요 부동산정책 동향 29 부동산법률 판례분석 재개발 조합원의 현금청산시 조합원 자격상실과 인도의무의 기준 / 차흥권(법무법인 을지) 30 시장동향 주요지표로 본 주택 임대시장 여건 / 임혜순(하나다올신탁) 32 글로벌 오피스 시장 동향 / 은승진(해외건설협회) 36 개정 신탁법이 주택재개발사업에 미칠 영향 / 김종서(하나다올신탁) 40

3 이슈분석 대외여건 및 거시경제 전망과 부동산시장 영향 유로존의 재정위기와 미국 국가신용등급 하락은 국제금 융시장의 불확실성을 증대시키고 세계경제 성장을 둔화 시켜, 대외의존도가 높은 우리나라의 경우, 경제성장 둔 화를 피할 수 없을 것이다. 또한, 미국 더블딥 가능성이 낮더라도 유로존의 회복속도가 더뎌진다면 침체는 장기 화될 것이다. 이에 더하여 가계부채 문제와 물가 상승 압 박은 거시경제 상황을 더욱 어렵게 하고 있다. 논란의 여 지는 있으나 정부의 거시경제정책은 부동산시장, 특히 수 요를 압박하고 있으며 앞으로 당분간 유지될 것이다. 그 러나 미국의 더블딥 가능성이 완전히 사라지고 유로존의 정치경제적 상황이 안정된다면 수출에 의존하는 경제 상 황은 회복될 가능성이 높아질 것이다. 여기에 전세수요가 매매수요로 전환되는 속도가 가속화되면, 부동산시장도 거시경제 여건 호전과 함께 회복될 가능성도 크다. 정부 의 경제운용의 한계와 어려움은 이해되나, 경제구조를 균 형 있게 내수 중심으로 조정할 필요도 강하다. 특히 장기 적으로 경제성장의 안정성을 도모하기 위해서는 더욱 그 러하다. Ⅰ. 들어가면서 권 주 안 주택산업연구원 연구실장 미국의 서브프라임모기지 사태로 인한 신용경색, 뒤 이어 미국이 금융규제를 강화하고 있을 무렵, 유럽에서는 국가재정 위기가 남부 유로존을 강타하였다. 최근 그리스 재정문제는 더욱 심각해졌고 독일과 프랑스의 리더쉽 부재에 대한 우려의 목소리가 커지면서 전 유로존의 위기로 확산될 가능성도 부정 하지 못하는 상황이 되어 버렸다. 한편, 우리나라 거시경제 상 황도 그렇게 편안한 것만은 아니다. 경제 침체를 벗어나는 과 정에서 가계부채 문제와 물가상승 가능성이 제기되었다. 많은 논란만을 낳은 채, 경제운용은 방향을 제대로 잡지 못하고 있 어 국민의 불안은 커져만 가고 있다. 경제상황에서 수요가 파생되는 부동산시장은 이러한 외적 환경변화에 민감할 수밖에 없다. 때문에 영향을 미리 파악하 여 침체를 벗어나는 기회가 될 수 있을지, 아니면 침체를 악화 시킬 악재로 봐야 하는지 분석하고 준비해야 할 필요가 그만 큼 크다. 따라서 본고에서는 유로존과 미국 신용등급 하락의 해외 이슈와 가계부채와 물가상승 등의 국내문제를 짚어 보고 부동산시장에 대한 영향을 전망하고자 한다. Ⅱ. 해외 여건 변화 전망 1. 유로존의 재정위기 진단과 영향 유럽의 재정위기는 2010년 그리스에서 시작되어 최근 스페 인과 이탈리아로까지 확산되고 있다. 주가가 폭락하고 CDS 프리미엄이 급상승하는 등 국가신용위험이 극단적으로 증폭 되고 있다. 이러한 현상은 유로존의 다른 국가에도 영향을 미 치고 있어 금리 상승, 주식시장 패닉 등의 현상이 벌어지고 있 다. 서브프라임에 의한 글로벌 경제가 이제 침체에서 벗어나 려는 시점에서 유로존의 재정위기는 세계경제의 더블딥 국면 전환 가능성을 높이고 있어 우리나라에 대한 영향도 적지 않 을 것으로 예상된다. 유로존의 재정위기는 경기악순환을 야기할 수 있는데, 경쟁 력 악화는 환율을 포함한 거시금융정책 효과를 감퇴시켜 저성 장으로 이어진다. 또한, 이로 인한 재정적자의 확대는 국가신 용등급 하락, 국채금리 상승을 통해 자본조달비용 증대로 연 결되어, 결국 다시 정부부채가 증가하는 순환 현상이 발생할 수 있다. 이를 일각에서는 Debt Trap이라고 하나 충분한 유동 성 확보가 절실하게 필요한 시점이다. 따라서 재정위기 극복 은 구제금융 신청을 통한 저금리의 유동성 확보, 상환능력 배 양을 위한 경쟁력 증대, 유로존 국가들의 협력 등을 요구하고 있다. 3_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

4 이러한 맥락에서 유로존의 두 축인 프랑스와 독일의 협력 이 절대적이나 독일은 남유로존 국가와의 문화 및 시각 차이 가 커 1), 낙관적이지만은 않다 2). 그렇지만 현 상황을 관망한다 면 전체 유로존의 협력체제와 경제 붕괴 등으로 확산되는 문 제가 있으므로 협력 도출에는 큰 문제가 없어 보인다. 다만 협 력의 범위와 정도가 유동적이라는 점과 최근 미국의 신용등급 하락에 따른 세계경제의 침체가 지속될 것이라는 여건 속에서 이들 국가의 재정위기 극복은 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 유로존 일부 국가의 재정위기는 당장 해결되기 어려우나 1~2 년 정도의 시간이 흐르면 극복이 가능할 것으로 판단된다. 당 분간 세계경제는 침체를 벗어나지 못할 것이다. 이들 유로존 위기는 세계경제 침체로 이어지고 이로 인한 수출 감소, 성장세 둔화 등의 문제는 우리나라도 피할 수 없을 것이다. 유로존에 대한 수출비중이 10% 정도라는 점에서 당 장의 수출 둔화는 불 보듯 뻔하다. 또한 국제금융시장 불안정 성 증대 등 대외여건 악화는 성장과 수출 둔화를 가중시킬 것 이다. 그러나 금융위기가 직접적으로 국내에서는 재발하지 않 을 것으로 보여 내수시장 침체 정도가 심화될 가능성은 매우 낮다. 2. 미국 국가신용등급 하락의 영향 2011년 8월 5일 S&P가 미국의 국가신용등급을 한 단계 강 등한다고 발표했다. 미국 정부의 부채한도 증액협상이 난항을 겪었다는 점에서 정치적 리스크가 반영된 결과라고 해석된다. 물론 미국 정부는 다양한 부채 절감 계획을 발표하였으나 유 로존의 재정위기와 함께 미국의 국가신용등급 하락은 파장이 작지 않을 것이다 3). 국제금융시장의 불안정성 증대와 함께 우리나라 금융시장 불안도 증폭될 것으로 예상된다. 사실상 미국 신용등급 하락 에 따른 영향으로 주가등락폭이나 환율변동폭이 우리나라가 다른 나라에 비해 크게 나타난 것을 보면 미국에 대한 의존도 가 높은 우리나라 현실을 그대로 반영한 것으로 보인다. 가장 우려해야할 상황은 미국의 더블딥 가능성이다. 미국 경제가 다시 침체의 나락으로 빠진다면 세계경제 성장 둔화는 피할 수 없고, 우리나라 수출은 위축되어 성장세 둔화로 이어 질 것이다. 위험이 낮은 실물자산(예를 들어 금)에 대한 투자 수요 증대로 금 가격은 급상승하였으나, 조금씩 안정되고 있어 미국 신용등급 하락 영향에서 벗어나는 징후도 나타났다. 그러 나 기축통화로서의 달러화 약세, 유로존의 재정위기 등으로 세 계경제 성장세가 둔화되고 국제금융질서가 재편되는 과정이 남아 있어 불확실성은 여전히 우리나라 수출과 경제성장 4) 을 당분간 괴롭힐 것으로 판단된다 5). 미국의 더블딥 가능성과 함께 유로존 경제 위축은 우리나라 경제성장을 크게는 1%p 정도 하락시킬 것으로 예상된다. 삼 성경제연구소의 0.2~0.3%p 성장세 둔화와 비슷한 맥락이다. 유로존 위기가 쉽게 해결되지 않는다면 하락 폭이 다소 높을 것이다. Ⅲ. 거시경제 주요 이슈와 전망 1. 가계부채 증가는 위험한가? 2005년 이후 국내총생산은 연평균 7.1% 성장하였으나 가 계대출은 이 보다 높은 증가율(10.3%)을 보이고 있어 최근 가 계대출 위험이 증대하는 형국이다. 외형으로 보면 돈을 버는 것 보다 많이 빌려, 상환위험이 증대하는 것으로 볼 수 있으며 더욱이 금리를 포함한 거시경제 여건이 악화되고 노동시장 성 장도 불확실한 상황에서 사회 불안요인으로 작용할 가능성이 높은 것도 사실이다. 1) 검소한 독일인의 관점에서 봤을 때, 남유로존의 재정위기의 근본 원인은 남부유럽인들의 무책임하고 과도한 소비행태에 비롯된 것이라는 생각이 잠재되어 있다는 의견에서 비롯된다. 2) 최근 그리스의 경우 위기 상황이 악화되고 있어 극단적 처방이 요구되고 있으나 해결의 실마리를 못 잡고 있는듯 보인다. 구제금융 지원협상이 성사될 가능성은 높으나 여전히 시장에 대해서는 마이너스사인을 보내고 있다는 측면에서 추이를 더 지켜봐야 확실한 영향과 전망이 가능할 것으로 판단된다. 3) 사실 무디스와 피치의 2개 신용평가사는 미국의 신용등급을 원래의 최고 수준으로 유지하고 있다는 점에서 부정적인 영향은 한계를 가질 수밖에 없을 것이다. 4) 국내외기관은 2011년과 2012년 모두 4%대 성장을 예상하고 있으나, 해외기관의 경우, 2012년 성장률이 2011년에 비해 낮을 것으로 전망하고 있어 우리나라에 대한 영향은 2012년 까지 지속될 것으로 보인다. 5) 서브프라임사태의 경우 유동화증권에 투자한 국내 금융기관의 손실이 있어 국내시장에 대한 영향이 직접 이루어졌으나, 미국의 신용등급 하락은 간접적 영향이 클 것으로 판단된다. 4_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

5 가계대출 증가 구성을 보면 금리부담이 낮은 은행 대출은 연평균 8.2% 증가한데 반해 금리 부담이 높은 비예금은행 대 출은 17.5% 매우 높은 신장세를 보여 금리 변동에 따른 상환 위험이 증대한 것으로 나타났다. 2010년 기준으로 GDP 대비 가계대출 비중은 50% 정도이고, 가계대출에서 차지하는 비예 금은행 비중은 14%, 예금은행 신용대출은 25.7%로 추정되고 있다. 상대적으로 위험이 높은 부채자산이 높은 증가세를 보 이는 것은 우려할만하다. <표 1> 가계부채 추이 구 분 GDP 가계대출 예금은행 주택담보대출 비예금은행 '05~'10 연평균 증가율 GDP 대비 비중 (2010년) 자료 : 한국은행 7.1% 10.3% 8.2% 9.9% 17.5% % 36.8% 24.3% 14.0% 외형상으로 나타난 가계대출의 증가와 금리 부담이 높은 비 예금은행 비중의 증대에 기초한 가계대출 위험 주장은 다른 측면에서 보면 꼭 그렇지만은 않다는 결론에 도달할 수 있다. 연체율은 직접적으로 상환위험을 나타내는 지표이다. <표 2> 에서와 같이, 연체율 기준으로 봤을 때, 가계대출 위험은 그렇 게 우려할만한 수준은 아니다. 신용카드의 경우 주택담보대 출에 비해 안정적 상환을 기대할 수 없음에도 불구하고 연체 율은 일정한 수준을 유지하고 있으며 오히려 2008년 이후 하 락하고 있어 디폴트위험은 감소하고 있다. 물론 그렇다고 해 서 향후 가계부실 위험이 적다는 것은 아니다. 다만 위험이 현 시되는 확률이 낮다면 당장의 위험 잠재성이 크더라도 우려할 정도는 아니라는 해석이 가능하다. <표 2> 연체율 추이 (단위 : %) 구 분 기업 가계 주택담보 신용카드 자료 : 한국은행 가계대출 위험이 증대한다는 것과 위험이 현시될 확률이 낮 다는 것은 대책을 마련하는 입장에서는 상반된 사실이다. 불 행하게도 현 정부는 가계대출 위험이 관리되어야 한다는데 의 견이어서, 주택시장에 대해서도 강한 LTV와 DTI 규제를 적용 하고 있다. 주택담보대출 연체율이 가장 낮은 수준인 것을 감 안한다면, 강한 주택금융규제의 논리와는 맞지 않는다. 거시 경제 관점에서 위험이 없다는 것은 아니지만 과도한 규제임에 는 분명하다. 가계대출 위험에 대한 정부의 입장이 강하게 유지되고, 더 욱이 물가상승을 막기 위한 기준 금리 인상을 피할 수 없다면 가계대출은 관리되어야 할 것이다. 기준 금리 인상으로 시장 금리가 상승하고 곧바로 가계대출 부담 증가로 이어지면서, 부채상환 위험과 가계부실 가능성도 증대한다는 점에서 그러 하다. 따라서 가계대출 위험에 대한 의견을 견지하는 한 정부 정책은 가계대출을 억제할 것이고, 부동산시장 침체도 지속될 수밖에 없을 것이다 5). 가계대출 억제와 물가를 잡기위한 금리 상향 조정은 전세 가격을 더욱 상승시키고 매매가격을 하락시키는 원인이 된다. 과도한 Over-shooting으로 정상적인 가격 변동 사이클을 벗 어나게 되어, 시장의 불확실성만 키우는 상황이 되어 버렸다. 2. 물가 상승 전망 세계경제 침체 및 불안정성 증대로 인한 국제원자재가격 상 5) 거시경제 안정화 입장이 강하게 대두되고 있다는 것이 적절하지 않다고 주장하는 것이 아니라 그로 인해 발생하는 부동산시장의 침체라는 비용을 감수하더라도 충분한 성장동력이 가 능한가에 대한 의문임을 강조하고 싶다. 5_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

6 승으로 인해 국내물가는 지속적으로 상승폭이 증대되고 있다. 공공요금 등 여전히 상승 압박이 남아 있어 하반기 물가 상승 은 더욱 커질 것이다. 2008년 하반기 이전까지 전세 및 매매 가격과 소비자물가 변동은 비슷한 변화 폭과 패턴을 보여주었 으나 이후 물가와 주택가격의 변동 방향이나 진폭에서 차이를 보이는 것으로 나타나고 있다. 2009년부터 보였던 물가 변동 패턴이 지속된다면 2012년 경제운용의 어려움은 물가에서 찾 아야 할 정도로 물가 상승 압박은 강하게 나타날 것으로 전망 된다. 그러나 공식 통계 보다 실제로 가계가 체감하는 물가 상 승 부담이 크다는 것을 감안할 때, 실질소비지출 감소, 가처분 소득의 구매력 감소 등은 더욱 크게 나타나, 내수경제 침체가 심화될 것으로 보인다. <그림 1> 주택매매 전세가격과 소비자물가 변동 추이 게 해 보았다. 이를 도식화하면 다음과 같은 그림으로 표현할 수 있다. 단기적으로 국외여건과 거시경제 여건의 외생적 변 화로 순환변동이 촉발되며 악순환적 요소가 강할 것으로 판단 된다. <그림 2> 부동산시장에 대한 단기 영향 유로존 재정위기 미국 국가신용 하락 세계경제 침체 / 국제금융시장 불안 증대 소득 고용여건 악화 수출여건 악화 경제성장 둔화 부동산산업 영업여건 악화 부동산수요 위축 물가 금리 상승 자료 : 국민은행, 한국은행 물가 상승으로 인한 영향으로 눈여겨봐야 할 이슈는 금융통 화위원회의 기준금리 정책이다. 침체를 완화하기 위해 저금리 수준을 유지할 것인지 아니면 물가를 잡기위해 추가로 기준금 리를 인상시킬 것인지에 대한 선택이다. 어느 하나 쉬운 선택 은 아니지만 기준금리 인상이 대세임을 짐작할 때 하반기 이 후 물가 상승 압박은 어느 정도 안정화될 것으로 보인다. 물론 그만큼 경제 회복은 더딜 수밖에 없을 것이다. Ⅳ. 부동산시장에 대한 영향 지금까지 국외여건과 거시경제 변화에 대한 전망을 간단하 경제성장 둔화는 소득기회와 고용여건을 위축시켜 결국 부 동산의 end user들의 지출 감소로 이어질 수밖에 없을 것이 다. 여기에 물가 상승 압박과 금리 인상이라는 변수는 주택시 장에서 전세가격 상승, 매매가격 하락의 영향으로 이어지고, 증폭 확산된다면 상가와 오피스의 임차조건 악화, 공실률 증 대 등으로 일반적인 경제침체 영향 패턴이 발생할 것이다. 물 론 DTI와 LTV를 통한 주택담보대출 억제도 수요 위축에 한 몫 을 하고 있으며, 매매수요 억제는 다시 전세수요 증대로, 전세 가격 상승과 매매가격 침체는 더욱 강하게 나타날 것이다. 이 러한 수요측면의 위축은 공급에 영향을 주게 되고 부동산산업 과 연관 산업의 동반 침체가 예상된다. 내수산업 위축은 성장 둔화 가속화로 이어지고 다시 소득 감소, 고용여건 악화로 연 결되어 순환이 반복되고, 적정한 정책이 고안되지 않는다면, 단기 침체가 장기화될 가능성을 배제할 수 없을 것이다. 현 거시경제의 악순환 생성이 내수 위축과 해외여건 변화 의 영향도 있다는 점에서 유로존의 회복이 가시화되고 미국의 더블딥 가능성이 사라진다면 많은 부분 해결될 것으로 기대된 다. 그렇다면 앞에서 언급한 악순환은 다행히도 단기에 그칠 수 있으며 내수시장과 함께 부동산시장도 조금씩 회복되는 징 6_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

7 후가 나타날 것이다. 또한 전세가격 상승으로 인해 매매수요 가 살아난다면 매매가격과 전세가격 변동이 역전되어 주택시 장은 조금씩 정상 수준으로 수렴하게 될 것으로 전망된다. 이러한 변화를 시점에 따라 도식화하면, <표 3>과 같다. 단 기적으로 거시경제와 부동산시장 모두 침체를 벗어날 수 없으 나, 2012년 들어 전세 매매가격 변동이 역전되는 모멘텀을 통해 부동산시장은 부분적으로 회복국면에 접어들 가능성이 높다. 그러나 거시경제 여건은 여전히 불투명할 것으로 전망 된다. 다만 물가 상승 압박이 사라진다면 금리도 안정되어 불 투명도는 다소 완화될 전망이다. <표 3> 거시경제 및 부동산시장 변화 구 분 2011년 하반기 2012년 2013년~ 거시경제 부동산시장 물가상승 압박 가중으로 금리 조정 가능 / 성 장세 둔화 지속 전세수요의 매매 수요 부분적 전 환으로 전세가격 상승세 둔화 (상반기) 체감경기 침체 유지 / 물가위험 감퇴 (하반기) 세계경제 회복 기대로 침체 둔화 (상반기) 매매 보합 유 지 / 전세 둔화폭 증대 (하반기) 매매 정상적 상승세 기대 / 전세 하 락 정상화 수렴 세계경제 회복 등으로 성장세 정상화 회복 정상적인 가격 변동 사이클 회복 어려울 것이다. 이러한 점에서 내수시장 육성을 통해 세계경 제 영향에 대항할 수 있는 Buffer Zone을 만들어가는 정책적 결정이 필요할 것으로 판단된다. 고용불안을 겪는 불행한 88 세대, 앞이 보이지 않기는 마찬가지인 베이비부머, 이들은 모 두 우리의 자화상이다. 과도하지 않게 자원을 분배하는 일 뿐 아니라 적정한 성장성을 보장하는 경제운용도 매우 중요하다. 어떻게 보면 이러한 주장이 부동산시장과는 무관하게 보일 지 모르나, 거시경제 상황을 통해 부동산 수요가 파생된다는 점에서, 부동산산업 활동이 거시경제에 영향을 준다는 점에 서, 그리고 부동산시장은 내수시장의 큰 부분을 차지하고 있 다는 점에서 한번 되새겨봐야 할 것이다. 글의 시작과는 다르 게 들릴 수 있겠으나, 현재 나타나고 있는 전세와 매매의 변 동이 성장과 분배, 수출과 내수 의 전환에도 적용가능하지 않을까? 내수시장의 안정적 성장을 위한 정책적 배려가 많이 아쉽 다. 변동이 심한 수출 중심의 불확실한 성장 동력을 보완할 수 있는 안정적 내수기반 구축이 필요하다. 특히 요즘같이 외국 의 상황이 하수상한 시절에는 더욱 그러하다. 2012년에 치러질 총선과 대선은 경제 회생의 기대감을 엿볼 수 있는 기회가 될 가능성이 높으나 여전한 내수경기 침체로 큰 변화를 기대하기 어려울 것 같다. 또한 MB정부가 정권말기 거시경제 운용을 어떻게 마무리할 것인지, 그리고 부동산시장 에 대한 입장이 계속 유지될 것인지에 대해선 그렇게 밝은 전 망을 기대하기 어렵다는 점에서 체감경기는 더욱 힘들 것으로 보인다. 안타깝지만 당분간 더 많은 인내와 지혜가 필요할 것 같다. Ⅴ. 맺음말 거시경제 상황의 주요 변수는 성장동력(혹은 잠재력)과 이 에 따른 소득 및 고용 창출 능력일 것이다. 세계경제에 대한 의 존도가 높다는 점에서 거시경제 운용의 불확실성은 해결하기 7_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

8 이슈분석 자연재해와 토지이용 지구온난화에 따른 기후변화로 자연환경 파괴는 물론, 정 주공간이 위협받고 있다. 특히, 도시지역에서의 수해피해 등은 부동산 피해액을 증가시키는 것은 물론 스티그마 현 상으로 인한 자산가치 하락을 초래한다. 토지는 국민 공유 의 한정된 자원임과 동시에 미래세대의 복지 및 후생을 담 보할 수 있는 유일한 공공재다. 따라서 자연재해에 대비하 기 위한 부동산공간자원의 관리가 어느 때보다 절실하다. 기후변화에 순응하는 지속가능한 이용 및 개발을 통해 토 지와 인간과의 관계개선을 위한 토지이용으로 패러다임의 전환이 요구된다. 기후변화에 순응하기 위한 토지이용은 선택의 문제가 아니라 인류생존과 직결된다는 점을 인식 해야 한다. Ⅰ. 머리말 장 희 순 강원대학교 부동산학과 교수 산업혁명 이후 급속하게 증가된 에너지 수요를 충족시키 기 위해서 막대한 양의 석탄, 석유와 같은 화석연료의 사용으 로 발생한 이산화탄소 등 온실가스 1) 와 대기오염 물질인 에어 로졸의 증가로 인한 대기 구성성분의 변화가 기후변화(지구 온난화)의 주요한 원인이라는 지적이 있다(권원태, 2009). 이 로 인한 지구온난화는 빙하 해빙, 북극 해양빙의 퇴각, 북반 구의 적설면적 감소, 해수면 상승과 같은 결과를 초래한다. 또한 해수면 상승은 IPCC 4차보고서가 예측했던 것보다 훨 씬 더 빠른 속도로 진행될 것으로 보인다. 실제로 빙하의 용 해와 바다의 열팽창의 혼합효과로 해수면은 1990~2100년 사 이에 0.8~2.0m 상승할 것으로 나타나, IPCC보고서가 예측한 18~59cm와 비교할 때 크게 높은 수치다 2). 이와 같은 지구의 온난화는 빙하의 지구냉각장치가 기능을 상실함으로써 유발되는데, 이는 산업활동은 물론이거니와 인 류의 생존자체를 위협하게 될 것이다. 이러한 기후변화는 생 태계의 변화를 초래하게 되고 동물, 인간, 식물 등에 광범위한 영향을 미치게 된다. 특히, 인간에게는 기존의 기후대별 생존 방식의 변화를 가져오게 될 것이고, 정주조건의 변경이나 주 거를 둘러싼 물리적 사회적 여건의 변화를 초래하게 될 것이 자명하다. 최근 우리나라에서 기후변화와 관련한 자연재해는 해마 다 늘어나고 있다. 특히 올 7월 발생한 폭우는 사망 72명(풍 수해 52명, 안전사고 20명), 129,872가구의 정전발생, 24,997 세대의 상수도가 단수되었고(서울 10,254, 부산 4,200, 경기 10,543), 주택 전 반파 41동, 주택침수 10,058동, 공장 상가 침수 3,982개 업체, 농경지 985ha 침수, 산사태 124곳, 소하천 및 지방하천 193개소 범람, 도로사면 유실 705곳 등 전국적으 로 막대한 경제 사회적인 피해를 입혔다. 따라서, 현재 고려되고 있는 기후변화에 적응하기 위한 녹 색성장은 선택의 문제가 아니며, 지구생태계의 보존과 인류의 생존을 위한 필요불가결한 당면과제가 되고 있다. 특히, 기후 변화로 인한 자연재해의 증가는 향후 부동산시장에 식량생산 의 문제, 안전한 주거지로의 이전 및 확보문제, 부동산가치의 변화에 따른 시장대응 방안마련 등의 변화를 강요하고 있다. 유한한 공간자원인 부동산을 최대한 유효하게 이용하고 이산 화탄소의 배출을 최소한으로 줄이면서, 부동산자원의 이용과 보전을 모두 조화롭게 이룩하기 위한 방향의 모색이 필요한 시기다. 이 글을 쓰는 이유다. 1) 유엔기후변화협약에서는 이산화탄소, 메탄, 아산화질소, CFCs, PFCs, 육불화황을 온실가스로 정하고 있다. 2) 안병옥(2009), 기후변화와 우리 삶의 존립방식, 환경법과 정책 제3집, pp _Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

9 Ⅱ. 기후변화와 자연재해의 증가 1. 기후변화의 현상 1) 세계적인 기상이변의 발생 기후변화로 인한 위기의식이 현실적인 문제로 제기되기 시 작한 것은 쓰나미, 홍수와 같은 재해가 불규칙적이고 거대한 규모로 인간의 정주공간을 비롯한 자연환경을 파괴하면서부 터다. 3) 기후변화는 지구온난화의 여파로 발생한 것으로, 이러 한 현상은 해수면 상승이나 태풍, 홍수, 식물 생장, 생태계 변 화 등의 생 물리효과를 가져오며, 생 물리효과의 변화는 농 사와 인간 거주를 위한 적지, 작물과 자연자원 생산성, 관개 시스템 등의 토지와 자연자원사용 시스템에 영향을 줄 것으 로 보인다(FAO, 2008) 4). 이뿐만 아니라 한 나라의 산업 경 제, 생활패턴 등 전반적인 인류의 삶에 심각한 영향을 미치고 있다. 1906년에서 2005년까지 100년간 전세계 평균 기온이 0.74 상승하였다(IPCC, 2007). 지구 평균 온도가 2 상승하 면 15~40%의 동식물이 멸종하고, 지구온도가 3~4 상승하 면 해수면 상승으로 2억 명 이상이 이주해야 할 것으로 예상된 다. 5) 이는 정주공간의 재편은 물론 산업, 업무 등 경제활동의 대상이 되어 왔던 도시지역내 공간구조의 개조작업이 필요하 다는 것을 의미한다. 그야말로 인간의 생존을 건 자연순응형 의 부동산전략이 요구되는 것이다. 2) 우리나라의 기후변화추이 기상청 통계(2010)에 따르면, 2009년 여름철 전국 6) 의 60여 개 지점의 8월 평균기온은 23.3, 평균 최고기온은 28.0, 평균 최저기온은 19.4 로 평년 7) 보다 모두 0.2 가 낮았고, 강 수량은 780.8mm로 평년보다 12%가 많았으며, 평균 강수일 수도 40.4일로 평년보다 3.6일이 많았다. 한반도의 기온과 강 수량은 기후변화로 인해 기온이 오르고, 강수량이 많아졌을 것 으로 생각할 수 있으나, 강수량만 전년도 대비 상승한 것이다. 그렇지만 <그림 1>을 보면 알 수 있듯이, 기온 역시 조금 씩 오르고 있는데, 2000년대 8월 평균기온은 1970년대 대비 0.2 상승했다. 강수량 그래프는 눈에 띄게 상승하고 있는 모습을 보이며, 호우일수(1시간최다강수량30mm, 일강수량 80mm,150mm 이상)는 1970년대에 비해 약 1~2배 증가한 것을 알 수 있다. <그림 1> 전국 8월 기후특성(1973~2009) 자료 : 기상청 한편, 겨울철 기온과 강수량 변화는 다음과 같다 년 겨울철 전국의 60여개 지점의 2월 평균기온은 2.5, 평 균 최고기온은 7.3, 평균 최저기온은 -1.8 로 평년보다 각 각 1.7, 1.0, 2.2 가 높았다. <그림 2>의 그래프를 보면, 1970년 대비 2000년대 2월의 기온 변화는 계속해서 상승하는 모습을 보이며 각 1.5, 1.8, 1.4 가 높아졌다. 강수량 역 시 미세하지만 꾸준히 상승하고 있는 것으로 분석된다. 그렇다면, 향후 우리나라의 기후변화는 어떨까. 국립기상연 구소에서 예측한 바에 따르면, 1912년에서 2008년까지의 한 반도 연평균 기온 상승폭은 1.7 로 세계 평균 기온 상승폭 3) 김명수 외(2009), 녹색성장 개념정립과 국토분야 정책과제, 국토연구원, p.21. 4) 손학기(2010), 토지정책 패러다임 연구, p.2. 5) 김명수 외 (2009), 전게서, p.23. 6) 전국 의 의미는 60개 관측지점의 자료를 평균한 것으로, 예를 들어 금년 7월의 강수량 490.6mm의 의미는 60개 지점의 7월 강수량을 모두 합하여 60으로 나눈 값이다. 7) 평년값은 1971년부터 2000년까지 30년 평균값. 9_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

10 <그림 2> 전국 2월 기후특성(1973~2009) 자료 : 기상청 0.74 에 비해 1.41배가량 높다. 100년 후 한반도 모든 지역의 기후는 4, 남한 내륙지역은 3.8 정도 상승하고, 강수량도 17%가량 증가하며 기온상승이 큰 지역에서는 강수량이 많아 질 것으로 예상된다. 또한 서해안 지역과 동해안 중부지역까 지 아열대 기후구가 북상할 것으로 예상되어 극한 저온현상의 빈도가 줄어드는 반면, 극한 고온현상의 빈도는 늘어나서 강 수량 증가 추세와 더불어 호우 빈도도 증가할 것으로 예측했 <표 1> 최근 10년간 우심피해 발생률( ) (단위 : 천원) 시 도 발생회수 피해액 평균피해액 합계 ,447,674,719 17,132,994 서울특별시 8 37,886,907 4,735,863 부산광역시 ,355,357 12,908,805 대구광역시 8 75,729,926 9,466,241 인천광역시 11 29,851,304 2,713,755 광주광역시 9 43,446,610 4,827,401 대전광역시 8 73,314,171 9,164,271 울산광역시 ,023,379 11,068,225 경기도 ,348,248 6,538,101 강원도 141 5,320,403,359 37,733,357 충청북도 ,193,316 9,746,434 충청남도 ,719,542 10,221,568 전라북도 ,072,188 12,744,515 전라남도 109 1,249,277,674 11,461,263 경상북도 133 2,050,263,282 15,415,513 경상남도 118 3,422,563,971 29,004,779 제주도 ,225,485 11,895,617 자료 : 소방방재청(2010), 재해연보 다. 8) 즉, 우리나라의 기온은 세계 평균기온과 비교해 볼 때, 빠 른 속도로 상승하고 기온과 더불어 강수량도 예전에 비해 더 욱 많아 질 것이다. 100년 후에는 한반도의 사계( 四 季 ) 를 백 과사전에서 사진으로만 감상해야 하는 시대가 올지도 모를 일이다. 2. 자연재해의 증가와 부동산피해 1) 최근 10년간 우심피해 발생률(2001~2010) 소방방재청의 재해연보(2010)에 따르면, 전국적인 우심( 尤 甚 )피해 발생횟수가 최근 10년간 960회이고, 피해액이 무려 16조 4476억에 달해 연간 평균 171억 수준에 이르고 있다. 우 심피해의 발생빈도는 지역별로 큰 차이를 보인다. 최근 10년 간 발생횟수는 강원도에서 141회로 가장 많이 발생했으며, 경 상북도 133회, 경상남도 118회, 전라남도 109회, 경기도 101 회 순이다. <그림 3>은 지역별로 최근 10년간 우심피해 발생 빈도를 그림으로 나타낸 것이다. 우심피해의 빈도가 8회 이상 인 지역이 강원도의 영서 영동지역, 경북 경남의 해안가 지 역, 충북 북부지역 등에서 두드러지게 나타나고 있으며, 4회 ~7회 이하인 지역은 전국적으로 분포하고 있다. 따라서 최근 에 발생하고 있는 자연재해는 특정지역에 국한된 것이 아니 라, 광역적으로 빈도수가 점차 많아지고 있으며, 해안과 내륙 에서 포괄적으로 나타나고 있다는 점에 유의해야 한다. 그리 고 최근 10년간 원인별 우심피해 발생률을 보면 계절적으로 7 월과 8월에 집중되고 있고, 피해원인이 호우와 태풍에 집중되 어 있음을 알 수 있다. 8) 2009년 9월 8일 충남 태안에서 개최한 기후변화와 녹색성장 포럼에서 박관영 기후변화감시센터장 말을 인용. 10_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

11 <그림 3> 최근 10년간 우심피해 발생빈도 및 원인별 발생비율 범 례 3회 이상 4회 이상 7회 이하 8회 이상 자료: 소방방재청(2010), 재해연보 <표 2> 최근 10년간 시 도별 시설별 피해현황 (단위 : 인, 정보(1정보=3천평), 천원) 구분 종목 이재민 사망 침수면적 건물 선박 농경지 공공시설 기타 합계 서 울 42, ,193 20,057,900-23,773 56,164,688 20,055,381 96,301,742 부 산 13, ,247 12,390,334 7,224, , ,647, ,675, ,151,055 대 구 1, , ,700 5, ,718 74,845,333 2,456,375 75,595,696 인 천 16, ,844, ,615 72,792 14,278,496 33,445,869 53,006,172 광 주 3, ,661, ,034 12,800,545 37,016,363 51,716,042 대 전 , ,095 8,956,467 70,785,744 80,577,756 울 산 4, ,445, , ,584 81,047,737 92,441, ,792,621 경 기 23, ,800 8,782, ,351 7,532, ,924, ,689, ,674,133 강 원 47, , ,144, , ,859,275 4,477,978, ,278,348 5,363,079,785 충 북 14, ,549 7,285,709 29,133 15,673, ,319, ,055, ,362,694 충 남 19, ,136 11,748,446 1,688,333 20,493, ,767, ,074, ,772,972 전 북 5, ,582 9,347,300 1,662,467 49,017, ,095, ,767,820 1,028,891,290 전 남 15, ,248 34,270,504 5,991,169 11,632, ,038, ,582,638 1,325,515,668 경 북 18, ,776 24,768, , ,985,098 1,703,617, ,208,120 2,105,286,145 경 남 46, ,358 59,554,514 23,079,352 47,412,943 2,494,819, ,462,295 3,456,329,006 제 주 1, ,079 4,427,900 4,727,590 11,033, ,772,545 67,049, ,011,127 합 계 275, , ,145,721 47,488, ,309,718 11,718,075,095 4,184,044,403 17,044,063,90 자료: 소방방재청(2010), 재해연보 이에 따른 최근 10년간 시 도별 시설별 피해현황은 위의 <표 2>와 같다. 우심피해로 인해 10년간 27만 5천여 명의 이재민이 발생 하였고, 사망자수도 무려 684명에 이르고 있다. 침수면적은 275,509정보로 이를 평으로 환산하면 8억 2,650만여 평에 해 당한다. 또한, 건물 농경지 하천 등의 공공시설 등 토지이 용에 직접적인 영향을 주는 시설토지의 피해액은 무려 13조원 에 이르고 있다. 이와 같이 최근에 발생하고 있는 자연재해는 11_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

12 인명 피해를 비롯하여 경제적 손실과 사회 심리적인 측면까 지 영향을 미치는 것은 물론, 생태계를 비롯한 식량자원, 수자 원 및 개인의 건강에 이르기까지 광범위하게 영향을 준다. 때 문에 어느 부문을 특정해서 개선하고 대안을 마련하는 것은 매우 어려운 과제다. 기후변화의 징조로 나타나는 국지성 호우나 해수면 상승과 같은 현상은 이미 비일비재하고 익숙한 일이 됐다. 하지만 이 러한 피해가 계속 반복적으로 일어나고 있음에도 불구하고, 그에 대한 대책마련은 미진한 실정이다. 2) 상습수해지역의 관리현황 <표 3>은 전국의 상습수해지역현황과 정부에서 관리하는 자연재해위험지구로 지정된 현황을 나타낸 것이다. 2009년 도 감사연구원의 연구결과에 따르면(이칠성, 2009), 전국적으 로 718곳의 상습수해지역 중 자연재해위험지구로 지정된 곳 은 164곳이며, 평균지정률은 22.8%로 조사되었다. 자연재해 위험지구의 지정률이 평균을 밑도는 지역으로는 서울이 3.8% <표 3> 상습수해지역 관리현황 시 도 상습수해지역(곳) 자연재해 위험 지구(곳) 지정률(%) 서 울 부 산 대 구 인 천 광 주 울 산 경 기 강 원 충 북 충 남 전 북 전 남 경 북 경 남 제 주 합 계 로 가장 낮고, 경남이 6.2%, 경북이 13.8%, 경기 인천 대 구는 18.8%이며, 지정률이 가장 높은 곳은 전남으로 73.2% 에 달하고 있다. 서울의 경우 상습수해지역이 104곳에 이르지 만, 자연재해위험지구로 지정된 곳은 단 4곳 뿐이다. 또한, 전 체 수해지역 중 3.8%만이 정부가 관리하는 자연재해위험지역 으로 지정되었다. 자연재해위험지구란 태풍, 호우 등으로 주민의 생명과 재산 에 피해가 일어날 수 있는 곳을 시장이나 구청장 군수 등이 지정, 고시 및 관리하는 곳을 말한다. 상습침수나 산사태 붕괴 가능성이 있는 곳을 국가와 지방자치단체가 체계적으로 정비 하고 관리하기 위한 것이다. 하지만, 이러한 자연재해위험지 구의 지정이 지역주민의 이기주의적 이해관계에 부딪혀 그 효 과가 반감하고 있는 것이다. 특히, 지정률은 재정자립도가 높 은 지역, 도시화가 진행된 지역일수록 낮게 나타나고 있다. 감 사원 보고서의 지적에도 나타난 바와 같이 부동산가격하락을 걱정하는 지방자치단체들의 근시안적인 사고와 집값하락에 얽매여 쉬쉬하는 지역주민들의 이해관계가 일치해서 매년 반 복적인 피해가 발생하고 있는 것이다. 단지 재산가치를 지키 기 위해서 재해위험에 노출된 채로 방치한다는 것은 실로 어 처구니 없는 일이다. Ⅲ. 자연재해에 따른 부동산가격 영향 1. 도시지역에 집중된 피해와 부동산가격하락 <표 3>에서 본 바와 같이 상습수해지역은 주로 대도시가 속 한 지역에 집중되어 있다. 특히, 서울의 경우에는 그 정도가 심각하다. 과거 년대에는 급격한 도시화와 산업 화에 필요한 용지가 충분히 공급되지 못해 극심한 투기현상으 로 부동산가격이 급등하였고, 최근에도 부동산가격의 고가안 정화 시장형태를 보이고 있다. 부동산문제는 자본주의사회하 에서 토지 및 건물의 상품화, 토지의 사유화 등 기타 여러 요 인의 작용에 의한 결과다. 하지만, 자연재해에 따른 피해는 공 사를 막론하고 발생하고 있으며, 그 피해의 규모 또한 광범 위하고 연속적이다. 따라서, 지속적이고 반복적인 자연재해의 발생은 부동산가치하락을 유발시킬 가능성이 크다. 특히, 홍 12_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

13 수 등에 의한 침수피해는 건물 및 주택의 내구연한을 감소시 켜 향후 수익률산정 등에 치명적인 영향을 줄 우려가 있다. 지난 10년간 건물피해액은 약 3천억 원에 달한다. 하지만, 이 피해액은 단순히 물리적인 손 망실에 대한 피해액에 불과 한 것이며, 공실률이나 스티그마 효과 9) 에 의한 잠정적 손실, 장래 반복적인 피해발생 우려까지 포함하면 실질적인 피해액 은 실로 막대할 것이다. 따라서, 부동산시장 내에서 CBD를 정 점으로 외곽으로 가면서 지가가 낮아지는 형태로 형성되어 있 던 도시공간 내 가격구조가 자연재해의 영향정도를 감안한 형 태로 형성될 가능성이 높다. 앞서 상습수해지역의 관리현황에 서도 본 바와 같이, 지자체나 지역주민 모두 부동산가격하락 을 우려해 자연재해위험지구로 지정되는 것을 꺼리고 있다는 것은 재산적 가치만을 중시하는 인간 이기심의 발로다. 이는 더 큰 인재( 人 災 )를 낳게 될 것이 자명하다. 따라서, 상습적인 수해지역 내 부동산의 경우에는 정부에서 보다 근본적인 대책을 마련해야 한다. 상습수해지역의 토지를 토지은행 등의 비축시스템을 활용해서 비축해 두고, 장래 습 지나 생태공원 등으로 활용하는 방안도 고려해 볼 만 하다. 이 러한 시도야 말로 상습수해지역 주민의 주거안정과 안전하게 삶을 영위할 수 있게 생존권을 지켜주는 일이다. 이는 부동산 가치를 항구적으로 유지시키고 주변 토지의 이용 및 활용도를 높여 일단 부동산가치하락을 막는 근본적인 대안이 될 것이다. 2. 부동산거래시 가격형성요인 분석의 변화 부동산의 가격은 효용 유효수요 상대적 희소성이라는 3 자의 결합에 의해 형성된다. 이렇게 발생한 부동산가격은 자 연, 사회, 경제, 행정 등의 일반적 요인에 의해 영향을 받고, 지 역요인 및 당해 토지의 개별요인이 상호작용한 결과로 형성되 고, 파괴되고, 재창조된다. 자연재해와 같은 자연요인의 변화 는 부동산 속성의 변화에 직접적인 영향을 주기 때문에 면밀 한 검토가 필요하다. 따라서, 부동산의 감정평가시 자연재해 에 의한 피해여부를 가격형성요인으로 분석하고, 가치산정에 적극 반영해야 한다. 재해의 종류나 피해빈도, 피해정도 등을 면밀히 파악하고, 이러한 요인들을 부동산가격에 어느 정도 반영해야 적확한지를 이론적으로 검토해야 한다. 그리고 피해지역내 부동산거래시에는 자연재해의 원인, 피 해정도, 피해유형, 재해 후 경과연수 등을 체크리스트에 기재 해 선의의 피해자가 발생하지 않도록 각별히 신경써야 한다. 행정관청에서는 이러한 재해 및 피해정보를 작성해두고, 지 역 내 침수피해도의 작성과 침수된 주택의 정보를 거래당사자 는 물론 공인중개사 등에게 상시 공개함으로써 재해지역내 부 동산거래의 명확성을 제고해야 한다. 또한, 토양유실과 하천 범람 등의 자연재해는 토지경계를 둘러싼 소유권 분쟁의 문 제를 불러일으킬 소지를 안고 있으며, 건축물의 경우 지중, 지 하, 지상 및 공중권과 관련된 문제, 아파트와 같은 구분소유건 물의 피해는 피해동과 비피해동( 非 被 害 棟 )간의 비용지불문제 등 적지 않은 문제를 일으킬 우려가 있어 이에 대한 대책의 마 련이 요구된다. Ⅳ. 자연재해와 합리적 토지이용 1. 무차별적인 규제완화의 제한과 부동산개발억제 2008년 3월 이명박정부가 출범한 이후, 기업활성화 명분에 따른 각종 규제완화 정책들을 실시하면서, 실용정부 이념을 정부정책의 주요 목표로 토지규제 완화(개발행위허가제, 공장 규제완화제도 등의 토지 이용 개발규제 완화 및 각종 개발사 업 시 규제 간소화)와 도시용지 공급확대 정책이 더욱 강조되 었다. 2008년 3월에 2020년까지 3,000km2, 매년 250km2의 도시 용지를 공급하겠다는 정책을 발표하면서, 도시외곽지역을 개 발가용지역으로 확대할 계획으로 개발제한구역 군사시설보 호구역 농지 및 산지 등 다양한 분야에서 토지이용 규제완화 가 추진되어 왔다. 이것은 비도시지역 내 토지의 도시적 이용 을 강화하는 것으로, 이로 인해 생태계의 파괴와 자연식생의 파괴문제를 야기했다고 볼 수 있다. 9) 스티그마 효과(Stigma Effect) 또는 낙인효과( 烙 印 效 果 )는 상대방에게 부정적으로 무시당하거나, 치욕을 당한 경우에 즉, 상대방에게 낙인이 찍힌 경우에 부정적인 영향을 당한 당사자 가 부정적으로 변해가는 현상을 일컫는데, 부동산과 관련하여 오염부동산이나 재해 부동산 등에 대한 부정적 인식을 들 수 있다. 13_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

14 또한, 농림수산식품부는 2008년 12년 18일에 전국의 농업 진흥지역 농지 880,000ha 중 농업용수원 확보 및 수질보호와 관련이 적은 농업보호구역 농지 65,743ha를 해제하기로 했다. 해제대상지역은 저수지 계획홍수위선(저수지로 유입되는 유 입천과 최상류 유지가 만나는 점)으로부터 상류로 반경 500m 이상 되는 미경지정리지역, 농업진흥구역과 연접되어 있으나 용수원확보 및 수질보전과 관련이 없는 미경지정리지역, 농업 진흥구역과 관련이 없는 단독지대로서 미경지정리지역 등이 해당된다. 농업보호구역의 해제에 따라 농지에 침입적 토지이 용이 발생하여 농지전환, 무분별한 주거용지로의 개발, 사회 기반시설의 부족으로 인한(상하수도 등) 환경오염원의 제공 등이 우려된다. 산지의 경우도, 산림청은 같은 해 12월 29일에 13만ha의 산지를 준보전산지로 변경하여 2009년부터 산업용 지 및 택지 등으로 활용할 수 있도록 하였다. 10) 나아가, 국토해 양부와 국가경쟁력강화위원회도 2008년 10월 30일 개발제한 구역을 최대 308km2 해제하여 효율적으로 활용하기로 한 바 있 고, 이 외에 별도로 보금자리 주택건설용 80km2와 국정과제 추 진지역(부산 강서) 6km2를 해제하기로 했다. 11) 이러한 토지이용규제에 대한 완화는 기업투자 활성화를 통 하여 국민경제를 부흥하고자 하는 정부의 노력으로 보인다. 그렇지만 기존 녹지대를 형성하고 있던 농지와 산지 그리고 군사시설보호구역 및 개발제한구역 등을 개발하여 도시용지 로 공급하는 정책들은 작금의 저탄소화 노력과 상반되는 조 치들이라 사료된다. 기본적으로 쾌적한 정주공간의 제공은 공 공의 역할이기도 하지만, 역으로 보전 또한 공공에서 주도적 으로 시행할 부분이다. 이러한 일련의 조치들은 부동산시장의 활성화에 기여할 것이라는 예측도 있지만, 결국 규제를 완화 해서 시장을 활성화시킨다 해도 종국에는 이러한 규제완화가 국민의 생존권을 위협하는 족쇄가 될 우려가 크다. 따라서 선 별적인 규제완화가 필요하다. 2. 기후변화를 고려한 새로운 토지이용계획체계의 마련 기후변화에 순응하고 자연재해에 대비하기 위해서는 지역 별 특성에 기초하여 지역의 자연환경과 인문환경 등을 고려 한 종합적인 토지이용계획이 마련되어야 한다. 현재의 획일적 이고 중복적인 용도지역 지구제에 대한 발본적인 조정 및 수 정이 필요하다. 지역별 토지이용형태는 역사 문화, 천연자 원, 기후, 지형, 지세 등에 따라 각각 다른데, 우리나라의 경우 에는 산간내륙지역과 하천유역 및 해안지역 등에 도시들이 분 포한 특징을 보인다. 하지만 기후변화로 자연재해가 증가하면 서, 하천유역과 해안에 근접한 도시들은 해수면상승에 의한 침수나 홍수 피해 등 매년 동일한 자연재해가 반복적으로 발 생하고 있으며, 재해양상은 그 지역의 특성이 반영되어 나타 나고 있다. 따라서 지역특성을 반영한 토지이용계획은 도시별 공간구조나 토지이용형상 및 밀도, 도시적 비도시적 용도의 구분기준 등을 다르게 적용하도록 한다. 이러한 용도구분에 기초해서 산악내륙형의 토지이용계획, 하천유역형 토지이용 계획, 해안형 토지이용계획 등으로 구분하여 수립하고, 개발 허가제도의 과감한 개선과 자연재해에 순응할 수 있는 토지이 용이 이루어지도록 선택적 토지이용계획을 수립하도록 한다. 특히, 하천형과 해안형의 경우에는 강우량의 변화에 따른 수해에 대응할 수 있도록 방재적 토지이용계획이 되어야 할 것이며, 산악내륙형의 경우에는 저탄소화가 가능하도록 녹지 율에 대한 강력한 규제를 실시할 수 있는 법 제도적인 근거 를 마련하여야 할 것이다. 또한, 획일적으로 적용되고 있는 용도지역 지구제도의 적극적 개선을 통해 지역별 토지의 이 용용도에 맞는 적합한 이용이 이루어질 수 있도록 유도해야 한다. Ⅴ. 맺음말 자연재해의 발생은 비단 우리나라만의 문제가 아니다. 중국 스촨성의 대지진, 인도의 대홍수, 일본 후쿠시마지진과 그에 10) 정희남 외 전게서. pp 76~77. 11) 국토해양부 보도자료(2008,12.2), p _Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

15 따른 원전사고 등 연일 끊임없이 발생하고 있다. 이렇듯 전 세 계적으로 발생하고 있는 자연재해에 대비하기 위한 차원에서 부동산공간자원을 어떻게 관리해 나갈 것인가에 대한 논의는 태계의 관점에서 인간이 행동해야 할 지침을 세우는 것부터 시작해야 할 것이며, 그 토지이용에 대한 인간의 행동지침이 토지이용정책으로 구현되어야 한다. 대단히 중요하다. 하지만, 현실적으로는 이에 대한 인식이 매 우 낮다. 앞서 기술한 감사원의 연구결과에서와 같이 부동산 가격의 하락, 공사규제 등에 따른 주민불만, 자치단체의 재정 부담 등을 원인으로 자연재해위험지구의 지정을 꺼리는 것이 대표적인 예다. 서울, 인천, 경기의 상습수해지역 지정률은 전 국평균을 밑도는데, 그 원인이 주민의 민원과 집값하락에 있 다는 것이다. 이런 식의 대응은 부동산시장에 오히려 악영향 을 미칠 뿐이다. 스티그마 효과는 지속적이다. 자연재해가 빈 번히 발생하는 지역에 살고 있는 것을 숙명으로 여기는 사람 도 있을 것이다. 하지만, 정부나 지자체에서 이를 방치하는 것 은 국민의 주거에 대한 생존권을 무시하는 처사다. 따라서 자 연재해의 대응은 지자체에 맡겨두기 보다는 중앙정부차원에 서 다루어야 한다. 기후변화에 따른 자연재해로부터 국민의 재산과 생명을 보 호하고 토지이용의 효율화를 도모하기 위한 다각적인 노력 이 필요하다. 예를 들어, 기후변화의 대응에 적극적인 토지이 용 및 소유자에게는 환경보전노력에 대한 지원으로 재산세 감 면이나 탄소세로부터 거두어들인 일정금액을 보전지원금으로 교부하는 등 자연환경보전협력자 및 기관 등에 대해 적극적인 자금지원 및 세제조치 등이 강구되어야 한다. 토지는 국민 공유의 한정된 자원임과 동시에 미래세대의 복 지 및 후생을 담보할 수 있는 유일한 공공재다. 기후변화에 순 응하고 자연재해에 대비하기 위해서는 지속가능한 토지이용 과 선택적 개발, 지역특성에 맞는 새로운 토지이용계획 등을 수립하여 토지와 인간과의 관계개선만이 인간의 생존권을 지 키는 유일한 수단임을 인식해야 한다. 기후변화에 대응하기 위한 토지이용은 자연순응형이 전제 되어야 할 것이다. 이는 기후변화를 지연시키는 효과와 인간 생존조건의 회복시간을 확보하는 유일한 길이다. 이러한 변화 의 정보를 정확하게 파악하고 토지이용에 반영할 때 비로소 인류공존공생의 길이 열리는 것이다. 여기서, 기후변화에 순 응한 토지이용은 인간적인 관점에서의 판단이 아니라, 자연생 참고문헌 이승일(2010), 저탄소 에너지절약도시 구현을 위한 우리나라 대도시의 토지이용, 국토계획(제45권 제1 호), 대한국토 도시계획학회. 고윤화(2008), 기후변화 대응 필요성 및 환경부 정 책 방향, 한국대기환경학회 2008 추계학술대회 논 문집, 한국대기환경학회. 권원태(2009), 기후변화의 과학적 이해, 지식과지평, 한국학술협의회. 서태성(2005), 기후변화에 대비한 국토관리, 국토(통 권281호), 국토연구원. 안병옥, 2009, 기후변화와 우리 삶의 존립방식, 환경 법과 정책 제3집, pp Terry Barker 외(2007) 기후변화에 관한 정부간 위 원회(IPCC) 4번째 평가 보고서, UNEP한국위원회. 정희남 외(2009), 도시용지 공급확대에 따른 토지시 장 관리방안 연구, 국토연구원. 성현찬(2009), 저탄소 녹색성장의 탄탄한 기초마련, 국토연구원. 이대희(2009), 저탄소 녹색성장시대 국가경쟁력강화 를 위한 산림행정의 역할, 한국행정학회. (2008), 개발행위허가현황, 국토해양부. 손학기(2010), 토지정책 패러다임 연구, 국토연구원. Schiffman Irving(2009), 스마트 성장 관리, 보성각. (2008), 국가기후변화 적응 종합계획, 환경부. 이덕배(2009), 기후변화에 따른 농업부문 대응전략. 농어촌과 환경(통권 제102호), 한국농어촌공사 농어 촌 연구원. 이칠성(2009), 자연재해와 상습수해지역 관리현황 및 문제점, 감사원 감사연구원. 한상열(2009), 기후변화가 산림휴양수요에 미치는 영향분석, 한국산림휴양학회지(제13권 제2호), 한국 산림휴양학회. 15_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

16 박광석 외(2007), 환경부, 기후변화 적응대책 마스터 플랜 수립 추진, 한국개발연구원. 박선호 외(2008), 국토해양부, 국회 기후변화대책특 위에 업무보고, 한국개발연구원. 김미숙 외(2007), 기후변화정책에 대한 주민지지 결 정요인, 국토계획 국토계획(제42권 제4호), 대한국 토 도시계획학회. 이병욱(1998), 기후변화협약에 대비한 건설정책, 국 토(통권201호), 국토연구원. 최현선 외(2010), 기후변화와 광역토지사용계획 캘리 포니아의 Senate Bill No. 375의 사례, 환경정책연구 (9권 1호), 환경정책연구. 기상청( 두산백과사전(EnCyber & EnCyber.com) 공감코리아( 녹색성장포럼( 녹색 성장위원회( e나라지표( 국립기상연구소( 16_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

17 부동산개발트렌드 아파트가 바꾼 세상, 단독주택의 시대 다시 올까? 규 아파트 판매는 2,336채로 전년 동월 대비 27.3% 감소했다 년 조사를 시작한 이래 4월 통계로는 세 번째로 적은 수준이다. 특히 20 이 광 훈 국회 국토해양위원회 수석보좌관 이 글은 아파트공화국 이라는 말을 들을 정도로 아파트 편중이 극심한 우리나라 주택시장에서 단독주택의 부활 가능성을 검토한 것이다. 도심에서는 이미 아파트에 경쟁 력을 잃었고, 그나마 남아 있던 단독주택은 도시형 생활 주택 열풍에 휘말려 빠른 속도로 사라지고 있다. 이런 가 운데 최근에 나타난 몇 가지 현상은 단독주택의 부활 가 능성을 의미있게 상징해 주고 있다. 누구보다 시장 탐색 이 빠른 대형 건설업체와 일본 주택업체의 단독주택시장 진출, 그리고 땅콩집 이라고 하는 2세대 합벽주택의 선풍 적 인기, 1인 가구의 폭발적 증가, 베이비붐세대의 심각한 과주택 보유 현실과 주택 다운사이징에 대한 현실적 욕 구 등이 그것이다. 90년대 교외주택의 형태로 새롭게 나 타났던 단독주택의 신도시 진입과 좌절, 그 과정에서 얻 었던 교훈을 정리하면서 단독주택의 부활을 점쳐본다. 1. 대재앙의 트라우마에 약한 초고층아파트 층 이상의 고층 아파트 판매는 전년 동월 대비 83% 급감했다(한국경제, ). 좋은 전망을 찾던 수요자들이 안전이 우선이라는 생각을 하 면서 고층, 해안 지방의 아파트를 쳐다보지도 않게 되자 고층 아파트 판매율이 급감한 것이다. 대재앙에 따른 트라우마가 시 장의 트렌드를 바꾼 사례는 우리나라에서도 있었다. 1995년 6월 29일 서울 강남의 한복판에서 최고급백화점이 붕 괴됐다. 517명이 사망 실종되고 937명이 부상을 입은 건국 이 래 최대의 건축물 붕괴사고였다. 그 전해인 1994년 10월 21일 성수대교 붕괴사고에 이은 도심에서의 대형사고는 집을 바라보 는 사람들의 시선을 바꾸어 놓았다. 도시에 산다는 것, 그 자체 에 대한 엄청난 내재적 재앙을 현실로 인식하기 시작한 것이다. 때마침 1인당 국민소득이 1만 달러를 돌파하던 무렵이었다. 우연의 일치였으나, 필자는 그때 삼풍백화점 붕괴사고 구조 현장을 TV로 생중계하는 모습을 지켜보면서 막 탈고를 끝낸 전원주택 입문서 의 머리말을 쓰고 있었다. 그렇지만 필자도 그 당시에는 백화점 붕괴사고의 후폭풍이 그렇게 큰 바람으로 전원주택시장에 불어올 줄은 예상하지 못했다. 남태평양에서 발생한 저기압이 수증기를 빨아들여 태풍으로 돌변하듯이, 그 때 갑자기 불기 시작한 전원주택 붐은 주택시장 내부적 요인보 다는 외부적 환경에 의해 불이 붙기 시작했다. 일본에 대지진과 쓰나미가 강타한 이후 일본 주택시장에도 후폭풍이 강하게 몰아쳤다. 도쿄만 연안 지역의 고층 아파트는 최근 4~5년간 큰 인기를 끌었다. 한쪽으론 탁 트인 도쿄만을, 다른 한쪽으론 도쿄 도심의 스카이라인을 동 시에 감상할 수 있는 위치 때문이다. 지금도 40~50층짜리 고층 맨션들이 속속 건축 중이다. 앞으로 2년간 이 세 지역에 공급될 물량만 5,000가구 가 넘는다. 당연히 층수가 높을수록 웃돈을 얹어줘야 했다. 그러나 동일 본 대지진 이후 고층 아파트의 매력은 급감했다. 분양에 나선 건설사들은 돈줄이 막혀 전전긍긍하고 있다. (중략) 부동산시장의 변화는 각종 수치로도 확인된다. 일본 부동산경제연 구소가 집계한 4월중 수도권(도쿄도 가나가와. 사이타마. 지바현)의 신 <그림 1> 일본 수도권아파트 판매율 자료 : 일본경제신문 부동산경제연구소 17_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

18 국민소득이 1만 달러를 넘으면 물을 가려 마시기 시작하고, 2만 달러가 넘으면 공기를 가려서 산다(집터를 잡는다) 는 속 설이 있다. 1975년 생산 전량 수출 또는 주한외국인에게만 판 매한다는 조건부로 허용됐던 생수산업이, 1994년 전면적 생수 시판이 허용돼 본 궤도에 오른 시점과 국민소득 1만불 돌파시 점이 일치하는 것을 봐도 알 수 있다. 정부가 더 이상 억제하기 힘들 정도로 일반 국민들의 생수 수요가 급증했던 것은, 기본 적으로 소득 수준의 향상이 없었다면 불가능했을 것이다. 전원 주택 시대는 그렇게 시작됐다. 그래서 1995년은 우리나라에서 전원주택이 주택시장으로 진입한 원년이라 해도 과언이 아니 다. 압축성장을 통한 초고속 경제발전의 후유증이 이 무렵부터 나타나기 시작하면서 도시화에 대한 염증이 전원주택 수요로 자연스럽게 연결된 것이다. 초고층 아파트는 왜 이렇게 대재앙의 트라우마에 유독 취약 한 것일까? 올해 여름 서울 강남 일대에 닥친 초유의 물난리로 고층아파트 주민들이 1주일 가까이 단수, 단전의 고통을 겪는 과정에서 일어난 역설적인 에피소드가 있다. 매일 생수를 배급 받으러 밑으로 내려오다 보니 자주 보지 못했던 이웃들과 마주 치는 횟수가 늘어나고, 전기가 들어오지 않으니 에어컨이나 선 풍기를 켜지 못해서 밤이면 아파트 마당에 자리깔고 모여 앉아 이런저런 얘기를 나누다 보니, 그동안 몰랐던 이웃들의 속사정 을 알게 되어 몰라보게 친해졌다는 것이다. 아파트문화에서 일 상화되었던 단절의 벽이 단수, 단전이라는 문명의 이기와의 단 절을 통해서 역설적으로 허물어지더라는 것이다. 집 이라는 것이 모여 이룬 마을 은 단지 물리적인 구조물의 집합체가 아니라, 하나의 공동체를 형성하는 큰 그릇이 되어야 한다는 사실을 깨우쳐 준 셈이다. 단지 경제적인 측면에서 단 독주택의 시대가 다시 올 것인지를 전망하는 것은 이런 점에서 매우 무의미하다. 사람들이 집 이라는 것, 마을 공동체 라는 것을 통해서 얻는 것이 살아가는데 있어서 얼마나 중요한 지를 깨닫게 되고, 그것이 현실적으로 주택 이라는 수단의 변경 또 는 주거환경의 전환을 통해서 얻어질 수 있다고 자각할 때 아 파트 공화국이라는 편중된 시장구조에도 변화의 바람이 불 수 있기 때문이다. 2. 아파트와 전원주택, 무너진 등가성의 원칙 그러나 아무리 사회적인 요인이 강하게 대두되더라도 집은 기본적으로 가격에 따라 거래되는 상품이다. 따라서 가격적인 구매동기가 주어지지 않는 한, 사회적인 현상만으로 시장이 움 직이지는 않는다. 사회적인 현상은 가격적인 변수에 가속도를 붙게 하는 활력소일 뿐이다. 전원주택이 시장에 본격적으로 진입하기 시작한 1995년 무 렵의 수도권 전원주택 평균가격은 2억~3억원 수준이었다. 서 울 도심에서 약 40km 거리, 1시간 이내 출퇴근이 가능한 지역 에 대지 약 150평, 건평 약 40평 규모 전원주택의 일반적인 가 격수준이 그랬다. 가격적인 측면에서만 본다면 이는 서울 도심 의 전용면적 85m2 규모 아파트 가격과 비슷한 수준이었다. 말 하자면 국민주택규모 아파트와 등가성의 원칙이 성립되었다. 서울 도심의 편의성을 포기하고 아파트를 처분한 마당에, 돈까 지 더 보태서 전원주택을 구입할 사람은 지금이나 그때나 거의 없는 것이 현실이다. 또한 도심의 아파트를 포기하고 전원주택을 대안으로 선택 한다는 것은 상당한 모험이기 때문에, 만약의 경우 원점으로 의 복귀가 보장되어야 한다. 그러기 위해서는 가격의 등가성이 전제되어야 하고, 서울 아파트값의 안정성이 확보돼 있어야 한 다. 최악의 경우 전원주택을 처분하고 다시 서울로 돌아올 경 우 추가적인 비용 부담없이 원래의 주거수준을 회복해야 하기 때문이다. 1995년 당시는 이 같은 시장 환경이 조성되어 있었 고, 여기에다 성수대교, 삼풍백화점 붕괴와 같은 사회적인 현 상, 그리고 국민소득 1만불 돌파라는 경제적인 여유까지 뒷받 침되었다. 이렇게 해서 등장한 교외 전원주택은 과거 새마을주택으로 대표되던 우리나라 단독주택의 건축형태를 완전히 변모시키는 전기로 작용했다. 특히 미국과 캐나다 등 북미지역에서 서구형 목조주택 모델이 대거 수입되면서 종래 SRC(철근콘크리트) 구 조 위주의 단독주택 건축공법에도 일대 변화의 바람이 불었다. 이렇게 수입된 서구형 목조주택 모델은 일산신도시를 비롯한 1기 신도시내 단독주택지에 유입되어 새로운 형태의 고급주택 모델을 양산하기에 이르렀다. 18_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

19 R e a l E s t a t e I s s u e & M a r k e t T r e n d 시킨데다 전원주택 시장의 냉각으로 더 이상 시장을 확대할 가 능성이 없어 보였기 때문이다. <그림 2> 우리나라의 20년간 주택가격지수 변동 년 12월 기준 양평의 전원주택 46.6 IMF 43.5 그러나 곧 이어 찾아온 IMF 경제위기가 모든 것을 날려 버렸 다. 국민소득 1만불은 저평가된 달러가치에 의한 환율 착시현 상이었음이 적나라하게 드러났고 주택가격은 급전직하로 곤두 출처 : 통계청, 국가통계포탈 자료 : M경제연구소 박질했다. 막 피어나던 전원주택 시장은 초토화되다시피 했고, 단독주택 시장은 다시 긴 침묵의 시대로 접어들었다. 생각보 그렇게 씁쓸하게 물러났지만 이들 서구업체들이 한국의 단 다 외환위기를 빨리 극복하고 2001년을 기점으로 주택가격이 독주택시장에 남긴 족적은 가볍게 평가될 수 없는 것이었다. IMF사태 이전 수준을 회복하면서 아파트값이 가파른 상승세를 무엇보다, 종전에 주먹구구식으로 이루어지던 주택설계의 규 보인 것이 단독주택 시장의 회복에는 독이 됐다. 아슬아슬하게 격화, 표준화가 보편화되기 시작했다. 아파트가 단독주택보다 유지되던 서울 도심의 국민주택규모 아파트 가격과 평균적인 환금성이 뛰어난 이유는 여러 가지가 있지만, 평면의 표준화로 규모 전원주택의 등가성이 무너지고 아파트값의 일방적인 우 같은 구조, 가격대의 상품 물량이 절대적으로 많아서 교환가치 위가 지속됐다. 가 높다는 것이 첫 번째 요인이라고 할 수 있다. 시장에서 물량 역설적으로, 진보정권 집권 10년 기간 동안 아파트값은 기 이 절대적으로 많은 상품이 거래의 표준이 되는 것과 같은 이 록적인 상승세를 나타냈고 상대적으로 땅값은 더디게 올라 전 치라고 할 수 있다. 실제로 지금처럼 부동산정보의 유통이 원 원주택 거주자들의 상대적인 박탈감은 갈수록 심화됐다. 서 활하지 못했던 80년대에는 서울 아파트값 동향을 알아보려면 울에서 국민주택규모 아파트를 처분하면 90년대보다 훨씬 수 강남구 대치동의 은마아파트촌을 제일 먼저 탐문하곤 했다. 국 월하게 전원주택을 장만할 수 있게 되었지만, 가격의 등가성 민주택규모 단일 평형으로 4천여세대가 밀집해 있다 보니 은 이 무너진 이상 그런 선택을 하는 사람들은 거의 없었다. 무엇 마아파트 가격이 표준가격이 되곤 했던 것이다. 보다 아파트값의 기대치가 갈수록 상승했다. 삼풍백화점이 무 두 번째, 소장 건축가들의 실험적인 작품주택이 전원주택 시 너진 자리에는 37층 규모의 초고층 아파트단지가 들어서기 시 장에서 두각을 나타내기 시작하면서 고급주택의 개념이 바뀌 작했고 불과 5~6년 전에 일어났던 대참극의 기억은 잊혀진 채 기 시작했다. 즉, 비싼 자재를 들여서 화려하게 짓는 것이 고급 치열한 경쟁률을 기록하며 성공적으로 분양됐다. 주택이 아니라, 설계의 컨셉에 따라서 일반 주택과 같은 수준 90년대 중반 한국시장에 의욕적으로 진출했던 미국, 캐나다 의 건축비로도 얼마든지 고급주택을 지을 수 있다는 것을 일 계 목조주택업체들은 이 때 대부분 철수했다. IMF사태 이후 지 깨워 준 것이다. 일산 정발산 일대 단독주택단지는 마치 건축 속된 고환율이 원자재값을 상승시켜 가격경쟁력을 더욱 악화 가들의 경연장과 같은 분위기로 변했고, 갖은 공법과 디자인의 19_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

20 R e a l E s t a t e I s s u e & M a r k e t T r e n d 작품주택들이 들어서서 단독주택의 수준을 한 단계 올리는데 크게 기여했다. 90년대 중반부터 형성된 전원주택 시장에서 축적된 경험과 노하우가 없었다면 불가능한 작업이었다. 그러나 그것까지가 한계였다. 일산신도시 이후에도 수도권 택지개발지구에 단독주택지가 대량으로 공급됐지만 정발산 단 지와 같은 대규모 단지는 더 이상 나오지 않았다. 3. 새로운 실험, 혹독한 실패 2000년대 들어 단독주택 시장에 의미있는 실험이 시작됐다. 포레스트힐-평내 블록형 단독주택단지 라는 새로운 개념의 단독주택단지가 등 장한 것이다. 종래 개별 필지로 공급되던 택지개발지구에 원형 게 추진이 됐다면 단독주택 시장의 새로운 패러다임을 열 수도 지 개념의 블록형 택지를 단지 규모로 공급하기 시작했다. 택 있었으나, 결과적으로 시장을 급랭시키는 패착으로 귀결되고 지개발사업지 수용당시 그대로의 형상으로 사업자에게 공급하 말았다. 기본적으로 택지개발지구에서 공급되다보니 땅값이 여, 민간시행자가 창의성을 갖고 단지계획부터 건축까지 일괄 너무 비쌌다. 사실상 원형지로 공급되는데도 불구하고 조성택 적으로 추진할 수 있도록 한 것이다. 남양주 평내지구에 조성 지와 같은 수준으로 가격이 책정되어 주변 전원주택지에 비해 된 시범단지(포레스트힐-평내)는 필자가 기획과 시행대행 업 2~3배 비싼 가격으로 공급됐다. 아파트와 도저히 가격 경쟁 무를 맡아 추진했는데, 당시 평내지구 아파트가 미분양되던 상 이 되지 않는 원천적인 한계를 갖고 있었다. 이런 상태에서 아 황에서도 평균 경쟁률 22대 1이라는 기록적인 분양률로 성공 파트와 가격의 균형을 맞추려면 주택규모를 줄여서라도 세대 적으로 마감했다. 이 단지 개발에는 몇 가지 실험적인 시도가 수를 늘려서 단위 가구당 분양가격을 낮추어야 했지만, 지구단 적용되었다. 첫째, 택지 규모를 72평, 90평, 105평으로 규격화 위계획상 각 블록별 건축가능세대수는 이미 확정되어 있었다. 했다. 각각의 필지에 건축하는 주택의 규모도 42평, 50평, 55 10%의 증감은 가능했으나 30세대 전후 규모의 소블록 택지에 평으로 통일했다. 규모의 표준화를 시도한 것이다. 둘째, 10개 서 10%의 증감은 가격 조정에 전혀 의미가 없었다. 한마디로 의 표준모델을 샘플하우스로 실제 건축하여 택지를 분양받은 민간사업자에게는 전혀 재량의 여지가 없었다. 청약자들이 선택하도록 하되, 설계변경은 허용하지 않았다. 설 계의 표준화를 강제한 것이다. 셋째, 같은 규모의 주택은 설계 의 차이에 관계없이 동일 가격을 적용했다. 가격의 표준화였 다. 이렇게 세 가지 표준화를 전제로 건축된 42평형 주택은 전 용면적 기준으로 동일 규모인 55평형 아파트와 비슷한 수준의 가격대에 공급됐다. 가격의 등가성을 유지하면서 아파트와 경 쟁했고, 결과적으로 아파트보다 훨씬 성공적으로 분양됐다. 어 떤 형태로든 아파트와 가격경쟁이 돼야 팔린다는 전제가 다시 한 번 증명됐다. 그러나 그게 마지막이었다. 2000년대 후반에 수도권 택지개발지구에는 평내에서의 성 공을 기반으로 수많은 블록형 택지가 공급됐다. 개발이 순조롭 20_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011 용인 동백지구 타운하우스

21 <표 1> 2000년대 중 후반 수도권지역 블록형 택지, 타운하우스 단지 개발현황 신도시명 단지명 공급주택유형 공급세대수 주택규모 분양가격(만원/3.3m2) 대우 푸르지오하임 단독 99세대 140m2-221m2 1600~2100 청도건설 솔리움 49세대 224m2-257m2 영동건설 아트글란츠 40세대 265m2-302m2 동탄신도시 동백신도시 롯대건설 롯데캐슬 34세대 256m2-312m2 자드건설 인앤인 25세대 202m2-263m2 동양건설산업 32세대 214m2-280m2 한화건설 83세대 230m2-260m2 일신건영 28세대 233m2-246m2 SK건설 아펠바움1차 42세대 190m2-290m2 SK건설 아펠바움2차 82세대 190m2-290m2 세종건설 그랑시아 55세대 동원시스템즈 단독,타운하우스 26세대 218m2-315m2 롯데기공 펜트하임 단독 49세대 280m2-284m2 1600~ ~2500 남양건설 휴튼 트리니티 (대한토지신탁) 단독 30세대 290m2 1700~1900 삼성중공업 라폴리움 단독 37세대 228m2-283m2 2000~2330 극동건설 단독 115세대 182m2-294m2 - 죽전신도시 JBS건설 헤르만하우스 타운하우스 137세대 182m2-294m2 1250~1500 파주출판단지 동문건설 윈슬카운티 단독 98세대 222m2-288m2 1350~1600 JBS건설 헤르만하우스 타운하우스 86세대 93m2-109m2 1600~1800 파주교하 풍성주택 단독 72세대 161m2 - 현진 60세대 156m2-192m2 - 그렇다 하더라도 공동주택 형태의 타운하우스로 짓는다면 나름대로 가능성은 있었으나, 분양가상한제가 발목을 잡았다. 아파트에 비해서 기본적으로 생산성이 떨어지는 저층 타운하 우스를 표준건축비로 짓게 되면, 공급가격은 낮아지겠지만 땅 값과 건축비의 균형이 맞지 않았다. 한마디로 5억 원짜리 땅에 2억 원짜리 집을 지으라는 얘기나 마찬가지였다. 땅값과 집값 은 1대1의 등가성을 유지해야 땅값의 수준에 맞는 주택을 지 을 수 있는데, 분양가상한제를 적용할 경우 땅값의 비중이 곱 절이상 높았다. 결국 분양가상한제를 적용받지 않는 단독주택 으로 지을 수밖에 없었다. 이 시기에 개발된 수도권 택지개발 지구 블록형 택지의 거의 대부분 단지에서 고급 단독주택이 쏟 아진 데는 이런 제도적 배경이 있었다. 이렇게 울며 겨자 먹기로 개발된 고급 단독주택단지가 제대 로 분양될 리가 없었다. 2007년의 세계적 금융위기 여파로 주 택경기가 급랭하면서 직격탄을 맞았고 수많은 단지가 시행사 부도, 사업중단의 된서리를 맞았다. 4. 시련속에 찾아온 희망 블록형 택지에서 시도됐던 타운하우스는 원래 단독주택의 땅값에 대한 부담을 건축공학적으로 해결한 새로운 컨셉의 주 택이었다. 타운하우스는 산업자본주의가 태동하면서 급격한 21_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

22 R e a l E s t a t e I s s u e & M a r k e t T r e n d 도시화로 시골 귀족들이 도시로 몰려들기 시작한 17세기 영국 병렬식 합벽주택) 라고 한다. 초기에는 주택의 넓은 면을 도로 에서 나타난 새로운 주거 유형이었다. 시골 장원의 넓은 저택 쪽으로 접하게 하여 채광성과 개방성을 높여 지었으나, 제한된 에 익숙해 있던 상류계층들이 런던의 비싼 땅값과 협소한 대지 도로 접면을 여러 세대가 공유하기 위해서 그 폭이 점차 좁혀 여건 때문에 기존의 단독형 고급주택을 도심에서 소유할 수 없 지게 되었다. 이같은 공간의 제한 때문에 현관을 낼 수 있는 최 게 되자 대안으로 선택한 것이 바로 공동주택형 고급주택인 타 소한의 면적만 도로에 접하게 하고 뒤쪽으로 길게 들어서는 세 운하우스였던 것이다. 귀족들은 기존 주택가와 분리된 일정 면 장형(細長型) 주택이 일반화되었다. 적의 대지에 여러 채의 고급주택을 합벽식으로 건축하여 일반 우리나라에서는 1963년 수유동에 들어선 시범주택단지에 서민주택과 차별화하려고 했다. 수십 호의 주택을 연립하여 반 서 2세대 합벽식(Duplex 형)주택 형태로 선을 보이기 시작해 달형(Crescent)으로 하나의 건물을 이루게 하고 반원형의 중 1981년 서초동에 들어선 효성빌라(Triplex형. 3세대 합벽식 구 앙에 넓은 중정(中庭)을 공유하는 형태가 초기의 타운하우스 조)에서 본격적인 고급 타운하우스의 모습이 나타나기 시작했 였다. 로얄 크레센트 처럼 지금도 남아 있는 초기 고급 타운하 다. 구로구 항동의 그린빌라는 그보다 늦은 1982년에 들어섰 우스의 이름에 크레센트 라는 명칭이 많은 것은 이 때문이다. 으나 현재까지도 원형이 가장 잘 보존돼 있고 타운하우스의 기 본조건인 Gated House(1개의 입구를 통해 입출입이 통제되 는 주택단지) 의 형태를 제대로 갖춘 최초의 단지라는 점에서 우리나라 타운하우스의 효시로 인정받고 있다. 2006년 파주에 들어선 헤르만하우스는 상업적인 프로젝트로 성공한 최초의 단지로 타운하우스의 원형을 가장 잘 보여주는 단지라고 할 수 있다. 런던의 로얄 크레센트 런던 도심과 같이 주택이 밀집한 곳에서는 대지 면적을 최소 화하면서 대량의 주택을 공급할 수 있다는 점에서 이런 스타일 이 각광을 받았다. 특히 1666년 런던의 대화재로 인한 도시 주 택의 재개발 과정에서 타운하우스는 새로운 대안으로 급속도 로 확산되었다. 파주 헤르만 하우스 그런데 이런 형태의 주택이 갖고 있는 장점이 부각되면서 타 운하우스는 도시의 공동주택으로 일반화되기 시작한다. 초기 그러나 이 모델은 더 이상 보급되지 못했다. 앞서 지적한 분 형태처럼 공동의 정원을 갖추지는 못했지만 도심 접근이 용이 양가상한제의 한계 때문이었다. 그렇게 사라지는 듯 했던 합벽 한 도로를 따라 타운하우스가 줄줄이 들어서기 시작했고 결국 식 단독주택의 모델은 2010년 새로운 모습으로 혜성처럼 나타 에는 런던의 일반적인 주택 스타일로 정착했다. 이렇게 도로를 났다. 땅콩집 의 출현이었다. 땅콩집 은 땅콩의 콩알이 2개라 따라 열지어 들어선 타운하우스를 로우 하우스(Row House, 는 점에 착안하여 붙인 2세대 합벽주택(Duplex House)의 별 22_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

23 칭이다. 젊은 건축가와 그 친구가 합작으로 용인 동백 택지개 발지구내 단독주택지에 시험적으로 시도한 집짓기의 전 과정 을 한 권의 책으로 펴냈는데, 이게 선풍적인 인기를 끌면서 수 도권 택지개발지구에 매물로 나와 있던 단독주택지가 일시에 사라지는 이변을 일으켰다. 은 요인이 되었다. 서울의 아파트 평균 전세값이 3.3m2당 800 만원에 육박(2011년 9월 현재)하면서 전세값에 눈높이를 맞춘 땅콩집이 출현할 수 있는 기반이 된 것이다. <그림 3> 주택매매가격 지수 자료 : 국민은행( 최근 인기를 끌고 있는 땅콩집 전국적으로 약 8천명의 동호인이 모여 들었고, 땅콩집 80여 개동이 동시다발적으로 지어 졌으며, 땅콩집을 단지형으로 개 발한 일명 땅콩밭 이 13개 단지가 추진되었다. 1년 만에 이 같 은 선풍적인 인기를 끌 수 있었던 것은 블록형 택지에서 실패 한 가격적인 한계를 극복했기 때문이었다. 1필지에 2세대를 합벽식으로 건축, 땅값 부담을 절반으로 낮추어 3억대에 40평 규모(3층 다락방 포함) 단독주택을 가질 수 있다는게 포인트였 다. 이는 최근 수도권지역의 전세값이 천정부지로 뛰면서 국민 주택규모 아파트의 전세값이 3억대에 형성된 것도 큰 자극제 가 되었다. 전세값으로 차라리 내 집 마련하자 는 슬로건이 먹 힌 것이다. 5. 가격의 역설, 아파트를 포기하다 90년대 중반 전원주택이 둥지를 틀 수 있었던 것은 서울 도 심의 국민주택규모 아파트 가격과 등가성을 유지할 수 있었던 것이 큰 요인이었는데, 땅콩집은 역설적으로 교외 전원주택의 가격이 아파트와 비교가 불가능할 정도로 역전된 것이 터를 잡 우리나라의 인구 구조는 청년층이 두꺼운 고깔형에서 중장 년층이 다수를 점하는 항아리형으로 이미 급속도로 변하고 있 다. 여기에다 가족의 핵분열에 따른 1인 가구의 폭발적 증가는 주택 수요의 패러다임 자체를 완전히 바꾸고 있다. 그런데도 주택시장은 중대형 평수 위주로 형성되어 있어서 수요와 공급 의 심각한 Miss-Match현상이 현실화되고 있는 것이다. 이런 추세에서는 중대형 중심의 열차에서 먼저 내리는 것이 유리해 진다. 현실적으로 가족수에 비해 방수가 많은 과주택 보유자 는 특히 베이비붐세대에 집중돼 있다. 2010년 통계청 인구주택 총조사 결과를 분석한 결과, 가구 주가 베이비붐세대인 가구 중 가족수보다 방 수가 많은 과주택 (1인 가구는 방2개 인정) 보유자는 무려 770만가구에 이르는 것으로 나타났다. 우리 주택시장이 얼마나 중대형 위주로 형성 돼 있는지를 단적으로 보여주는 지표라고 할 수 있다. 이들은 주택의 다운사이징(downsizing)이 시급한 사람들이다. 또 다른 조사에 따르면 우리나라 베이비붐세대의 자산구성 은 부동산이 83%에 이른다고 한다. 한마디로 집 한 채가 전 재산 이라는 얘기다. 이들 세대의 주택 다운사이징이 본격화될 경우 단독주택은 새로운 대안으로 부각될 수밖에 없다. 23_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

24 <표 2> 베이비붐세대의 과주택 보유현황 연령 가족수 방수 단독주택 주택규모 가구수 비율 가구수 비율 2인 이하 3개 이상 112, % 194, % 50-54세 3인 4개 이상 76, % 241, % 총가구수 462,947 1,004,784 2인 이하 3개 이상 164, % 189, % 55-59세 3인 4개 이상 87, % 171, % 총가구수 558, ,910 2인 이하 3개 이상 1,251, % 634, % 60세이상 3인 4개 이상 228, % 217, % 총가구수 3,237,112 1,688,362 2인 이하 3개 이상 1,527, % 1,018, % 소계 3인 4개 이상 393, % 630, % 소계 1,921, % 1,649, % 총가구수 4,258,165 3,442,056 <그림 4> 한 미 일 베이비붐 세대 비교 구분 한국 일본 미국 연령 1955~1963년생 1946~1949년생 1946~1964년생 인구비중(2010년 추계 기준) 728만명( 총 인구의 14.9%) 806만명(총 인구의 5.4%) 7800만명(총 인구의 26.9%) 보유 자산 비중 부동산 83.0% 금융자산 16.3% 금융자산 45% 금융자산 63% 공적연금/생활보호 세 이상 고령자 주소득원(%) 자녀 친지 지원 56.6% 근로 소득 자산 소득 자료 : 주택산업연구원 최근에 대기업들이 단독주택 시장에 뛰어들기 시작하고 일 본의 단독주택 전문업체들이 한국 시장에 상륙하기 시작한 것 은 단지 아파트의 대안으로서의 단독주택이 아니라, 다운사이 징 시대에 대비한 전략적 선택으로서 단독주택이 부각될 것이 라는 시장 분석에 따른 것이다. 특히 모듈 공법으로 건축되는 교외 소형 단독주택은 가격경쟁력에서 아파트에 뒤지지 않을 뿐만이 아니라, 집 이라는 것이 인간에게 제공해 줄 수 있는 기본적인 가치에 있어서 아파트에서 절대로 얻을 수 없는 것을 제공해 준다. 나이가 들면 들수록 땅과 주거공간과의 동선이 짧으면 짧을수록 건강을 담보해 준다는 것은 이미 연구를 통해 증명돼 있다. 초고층으로 올라갈수록 외출 횟수가 줄어들어 행 동반경이 좁아지기 때문이다. 따라서 2인 이하 소가구의 급증과 베이비붐세대의 주택 다 운사이징 수요가 결합되면, 스튜디오형 도시형 생활주택, 땅콩 집과 같은 미니 단독주택은 아파트를 대체할 새로운 주거수단 으로 자리 잡을 것이다. 24_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

25 부동산정책 포커스 2010년 센서스 결과로 본 주택시장의 구조와 향후 전망 2010년 센서스 조사 결과를 토대로 향후 주택시장을 전 망해 보면 크게 두 가지가 예상된다. 첫째, 향후 아파트 주거에 대한 선호도는 앞으로도 더 지속될 것이다. 그 이 유는 여성의 경제활동이 증가하고 맞벌이 부부가 늘어나 면서 주택관리의 용이성 및 주거의 편의성 등이 주택유형 선택의 중요한 기준이 될 것이기 때문이다. 또한 우리나 라 가계자산의 약 80%가 부동산이란 점을 감안하면 수요 자 입장에서는 가격 상승에 대한 기대감이 상대적으로 높 은 아파트를 선택할 가능성이 높다. 둘째, 1~2인 가구 증 가, 가구당 평균 가구원수 감소에도 불구하고 주거면적은 현재 수준 보다 더 늘어날 전망이다. 이는 경제적 소득이 증가할수록 공간에 대한 니즈가 커지기 때문인데, 소형 자동차(1500CC미만) 보다 중대형 자동차(2000CC이상) 의 선호도가 훨씬 높게 나타나는 현상과 같은 맥락이다. Ⅰ. 들어가며 박 재 룡 삼성경제연구소 수석연구원 매 5년 마다 실시되고 있는 센서스(Census) 1) 는 우리나라의 모든 인구와 주택의 총수는 물론 개별 특성까지 파악하여 각 종 경제 사회 발전계획의 수립 및 평가와 각종 학술연구, 민간 부문의 경영계획수립에 활용하기 위한 전국적 규모의 통계조 사이다. 이러한 센서스 결과는 중앙정부 및 지방정부 차원에 서 장래 인구추계 뿐 아니라 노동력 수급 계획, 국민연금 지급 수준 결정 등 다양한 사회지표 작성을 위한 기초자료로도 활 용되기 때문에 그 중요성은 아무리 강조해도 모자람이 없을 정도이다. 결국 센서스 조사 결과를 통해 한 국가의 인구 및 가구 등의 구조적 변화를 읽을 수 있고 다양한 분야에 대한 미 래 전망의 추론도 가능하다는 의미이다. 이러한 맥락에서 본 고는 작년에 조사를 실시하여 그 결과 를 최근에 발표한 2010년 인구주택 센서스(Population and Housing Census)의 주요 내용들을 개략적으로 살펴보고 이를 근간으로 주택시장에 대한 향후 전망과 시사점을 도출해 보고 자 한다. Ⅱ. 2010년 센서스 주요 내용 2010년 센서스 조사결과에 따르면, 우리나라의 총 인구 수 는 4,858만 명으로 2005년 비해 130만 명(증가율 : 2.8%)이 늘었다. 특히 수도권 인구는 2,383만 6,000명으로 전체 인구 의 49.1%를 차지하고 있는데, 2000년 46.3%, 2005년 48.2% 보다 더 높아지고 있어 수도권으로의 인구 집중이 여전히 지 속되고 있음을 보여주고 있다. 총 가구 수의 경우는 1,757만 가구로 2005년에 비해 약 159만 가구가 증가하여 9.9%의 증 가율을 보였다. 이를 통해 보면, 인구와 가구 수가 5년 전에 비 해 모두 늘어났지만 인구에 비해 가구 수의 증가 속도가 훨씬 빠르게 진행되었음을 알 수 있다. 그리고 총 주택 수는 1,468 만호 규모로 2005년(1,322만호) 보다 약 146만호가 증가하였 고, 이로 인해 전국 주택보급률은 101.9%를 기록하였다. 이처 럼 센서스 결과를 보면 5년 단위로 인구, 가구, 주택 등의 변화 추이를 한 눈에 읽을 수 있는데, 본고에서는 이번 2010년 조사 결과 중 2005년과 특별한 차이를 보인 두 가지 내용을 중심으 로 살펴보고자 한다. 첫 번째는 슬림화되고 있는 가구 구조의 변화이다. 1990년 이 후 가장 대표적인 가구 유형은 4인 가구였으나 2010년에는 2인 가 구가 전체 가구의 24.3%나 차지함으로써 주된 가구 유형으로 등 1) 우리나라는 1925년 국세조사( 國 勢 調 査 )란 명칭 이후에 총인구조사, 인구센서스 등으로 다양하게 사용하여 오다가 1990년 조사부터 센서스에 해당하는 통계조사는 총조사 로, 기타 통계조사는 조사(survey) 로 구별하여 사용하도록 통일하였다. 참고로 센서스의 기원을 살펴보면, 로마시대 인구조사는 재정과 징병을 목적으로 시민의 수와 재산을 조사하였으며, 특히 B.C. 435년부터는 전 로마제국에 걸쳐 시민등록과 시세조사를 담당하는 센소(Censor)라는 관리에 의해 인구조사가 실시되어, 이때부터 인구조사 담당 관리의 직명을 따서 센서 스(Census)라고 부르게 되었다. 25_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

26 장한 것이다. 이러한 영향으로 가구당 평균 가구원수는 1980 년 4.62명, 1990년 3.77명, 2000년 3.12명 등으로 2000년까 지는 3~4명 수준을 유지했으나 2005년에 이르러 2.88명으로 줄고, 2010년에는 2.69명 수준이 된 것이다. 특히 가구원수 가 줄어드는 추세 속에서 1인 가구의 비중이 크게 증가한 것 도 한 가지 특징이다. 1980년대만 해도 1인 가구의 비중은 전 체 가구의 4.8%에 불과했지만 2005년 20%에 이어 2010년 에는 23.9%에 달할 정도로 1인 가구의 급증 현상이 두드러지 고 있다. 결국 가구의 구조가 1~2인 가구 중심으로 바뀌고 있 는 상황에서 향후에는 1인 가구의 비중이 2인 가구 보다 더 많 아질 가능성이 높아지고 있는 셈이다. 참고적으로 미국, 영국, 일본 등 선진국의 1인 가구 비율(2010년 기준)을 보면, 각각 26.7%, 29.0%, 31.2% 등을 기록하고 있어 이 같은 추론은 그리 어렵지 않다. 또한 1인 가구를 연령별로 보면, 20~30대 의 비중이 전체의 37.5%로 가장 높고, 70대 이상이 19.2% 순 으로 나타나고 있다. 30대 미혼율이 2005년 21.6%에서 2010 년 29.2%로 늘어났고, 이혼율 역시 2005년 조사 보다 1%p 증가한 점도 이러한 1인 가구 급증 현상에 일정 부분 기여했을 것으로 생각된다. 두 번째는 가구별 주거실태이다. 이는 가구별로 거주하는 거처 (주택) 유형에 관한 것인데 아파트에 거주하는 가구 수가 전체 가 구의 47.1%로서 센서스 조사 이후 처음으로 단독주택(39.6%) 비 중을 추월하였다. 단독주택 거주비율은 2005년에 비해 오히려 4.9%p 감소하였는데, 이는 아파트에 대한 선호도가 다른 주 택 유형에 비해 높다는 의미로 해석된다. 더욱이 2010년 주택 부문조사에 나타난 주택유형별 비중에서도 아파트가 59.0% 가구원 수 규모 추이(1980~2010) 구 분 1980년 1985년 1990년 1995년 2000년 2005년 2010년 일반가구 (천가구) 7,969 (100.0%) 9,571 (100.0%) 11,355 (100.0%) 12,958 (100.0%) 14,312 (100.0%) 15,887 (100.0%) 17,339 (100.0%) 평균가구 원수(명) 인 4.8% 6.9% 9.0% 12.7% 15.5% 20.0% 23.9% 2인 10.5% 12.3% 13.8% 16.9% 19.1% 22.2% 24.3% 3인 14.5% 16.5% 19.1% 20.3% 20.9% 20.9% 21.3% 4인 20.3% 25.3% 29.5% 31.7% 31.1% 27.0% 22.5% 5인이상 49.9% 39.0% 28.7% 18.4% 13.4% 10.0% 8.1% 자료 : 통계청 가구의 거처 유형 추이(1980~2010) 구 분 1980년 1985년 1990년 1995년 2000년 2005년 2010년 일반가구(천가구) 7,969 (100.0%) 9,571 (100.0%) 11,355 (100.0%) 12,958 (100.0%) 14,312 (100.0%) 15,887 (100.0%) 17,339 (100.0%) 단독주택 89.2% 81.9% 74.9% 59.5% 49.6% 44.5% 39.6% 아파트 4.9% 9.0% 14.8% 26.8% 36.6% 41.7% 47.1% 연립/다세대 2.6% 4.6% 6.4% 8.8% 9.0% 10.7% 10.1% 비거주용 건물 내 주택 2.8% 4.1% 3.4% 4.4% 4.1% 1.8% 1.2% 주택이외 거처 0.5% 0.4% 0.5% 0.4% 0.6% 1.4% 2.0% 자료 : 통계청 26_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

27 에 달하고 있어 아파트가 주택시장에서 가장 선호되는 주택 유형임을 쉽게 짐작할 수 있다. 2) 그리고 자기 집을 가지고 있 는 가구의 비율을 뜻하는 자가보유율 3) 은 61.3%로서 2005년 60.3% 보다 1.0%p 증가한 것으로 나타나 자기 집을 마련한 가구들이 그 만큼 늘어났음을 알 수 있다. 또한 타 지역에 주 택을 보유하고 있는 가구 비율 역시 2005년 11.3%에서 2010 년 15.5%로 늘어 실제 거주와는 무관하게 주택을 보유하고 있는 가구가 증가한 것으로 조사되었다. 이는 자기 집을 남에 게 전월세 형태로 임대를 주고 본인은 다른 지역에 임차인으 로 살고 있는 비율을 의미하는데 아마도 자녀 교육이나 직장 문제 등으로 인해 나타난 현상으로 생각된다. 그리고 주택 면 적의 경우는 국민주택 규모인 60~100m2 비중이 42.5%로 가 장 높은 것으로 나타났다. 2005년과 비교해 보면 40m2이하는 0.1%p, 40~60m2이하는 1.4%p 감소한 반면 100~165m2이하 규모는 오히려 1.9%p 증가하였다. 이를 가구변화와 연관하여 보면, 가구당 인원수가 2005년 2.88명에서 2010년 2.69명으 로 줄어들고 있음에도 주택면적은 오히려 늘어난 것으로 파악 된다. Ⅲ. 전망 및 시사점 향후 시장 전망과 관련해서는 현재와 같은 아파트의 편중 현상이 지속될지 여부와 슬림화되는 가구 구조 변화로 인한 주거면적의 감소 가능성을 중심으로 살펴보고자 한다. 왜냐하 면 앞서 살펴본 가구 구조의 변화나 주거유형 선호도 등이 이 와 관련성이 높기 때문이다. 먼저 주거 유형 중 아파트 선호도의 지속 가능성인데 향후 에도 이 같은 현상이 나타날 것으로 전망된다. 그 이유는 여성 의 경제활동이 증가하고 맞벌이 부부가 늘어나면서 주택관리 의 용이성 및 주거의 편의성 등이 주택유형 선택의 중요한 기 준이 될 것이기 때문이다. 아파트는 이러한 점에서 다른 주거 유형에 비해 상당한 비교우위를 가지고 있는 것이 사실이다. 또한 아파트는 지하주차장 설치 및 지상 공원화로 단지 내 쾌 적성과 보행의 안전성이 상대적으로 높고 다른 주거 유형에 비 해 주거 침입 범죄에도 안전한 편이다. 더욱이 과거 경험으로 보더라도 주택 유형 중 아파트의 가격 상승률이 더 높은 편이 기 때문에 자산 가치 측면에서도 선호도가 높다고 할 수 있다. 특히 우리나라 가계자산의 약 80%가 부동산인 점을 감안해 본다면 주택구입시 많은 사람들은 가격 상승에 대한 기대감이 상대적으로 높은 아파트를 선택할 가능성이 높기 때문이다. 두 번째로는 주거면적에 대한 부분인데, 현재 주택시장에서 는 1~2인 가구의 증가, 가구당 평균 가구원수 감소 추이 등에 따라 소형 주택의 중요성이 크게 부각되고 있다. 하지만 향 후 경제적 소득이 높아지면 오히려 더 넓고 편리한 주거공간 에 대한 니즈(space needs)가 커지게 되어 인당 가구당 주 거 면적이 점진적으로 더 늘어날 가능성이 높다. 이는 바로 인 간의 행태(behavior)와 관련이 있는데 과거 센서스 조사에 서 파악된 인당 주거면적 추이를 보면 1990년 13.8m2, 2000 년 20.2m2, 2005년 22.8m2 수준으로 늘어난 것을 알 수 있다. 비록 이번 2010년 조사결과 발표에서는 2010년의 인당 주거 면적이 없었지만 가구당 인원수가 지속적으로 줄고 있음에 도 주택면적이 늘어나고 있는 것으로 쉽게 짐작할 수 있다. 이 에 대한 이해도를 높이기 위해 자동차의 예를 들어 보자 년에는 배기량 1500CC미만의 승용차가 총 승용차 등록 대 수 중 59.5%를 차지했으나 2010년에는 25.9%로 급감한 반 면 2000CC이상 중대형차의 경우는 2000년 8.7%에서 2010년 24.5%로 크게 증가했다. 이처럼 단순히 가구당 인원수(식구 수)가 준다고 해서 작고 좁은 자동차를 선호하지 않듯이 주거 면적 역시 자동차와 유사한 모습을 보일 것으로 짐작된다. 즉, 향후 가구당 인원수가 줄고, 1~2인 가구들이 지속적으로 늘어 도 현재 보다는 좀 더 넓은 주거면적을 선호할 가능성이 크다 고 보는 것이 객관적 전망일 것이다. 결론적으로 향후에도 아파트에 대한 선호도가 지속될 전망 이란 관점에서 본다면, 공동체 의식의 주거문화 정착과 다양 2) 가구별 거주비율(가구부문 통계)과 주택유형의 비중(주택부문 통계)은 통계 성격상 차이가 있다. 즉 가구별 거주 유형은 가구별로 거주하는 주거유형의 비중을 조사한 것인 반면 주택 통계의 일환으로 조사된 주택유형의 비중은 거주 여부와는 무관하게 총 주택 중 각 주택 유형별 비중(stock 기준)을 파악한 것이기 때문이다. 3) 자가보유율 = (자가 거주+전월세 무상가구 중 타지주택 소유 가구) / 일반가구 _Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

28 한 주거유형 개발 등이 필요할 것으로 보인다. 그동안 아파트 중심의 대량 주택공급으로 빠른 시간 내에 주택보급률을 높이 고 핵가족화와 주거생활의 서구화를 촉진했으나 일부 부정적 인 영향도 초래했기 때문이다. 좀 더 부연하자면, 서구식 화장 실과 주방이 도입되면서 주거생활의 편의성은 높아졌으나 지 역사회와 가족 공동체에는 부정적인 개인주의적 거주문화가 표출되었기 때문이다. 이는 사랑방 문화(단독주택)가 거실문 화(아파트)로 전환되면서 이웃과의 교류가 단절되면서 발생 한 문제이기도 하다. 그리고 가구 구성원 수의 감소에도 불구 하고 인당 가구당 주거면적이 늘어날 것으로 예상되기 때문에 소형 뿐 아니라 중대형 주택도 안정적으로 공급하는 균형 잡 힌 시장인식도 가져야 할 것으로 생각된다. 가구당 평균 가구원 수 및 인당 주거면적 추세 가구당 평균 가구원 수(명) 인당 주거면적(m2) 가구당 주거면적(m2) 주1 : 가구당 주거면적은 가구당 평균 가구원 수에 1인당 주거면적으로 곱하여 산출 주2 : 2010년 인당 주거면적은 2010년 센서스 조사 결과에서 아직 미발표되었기 때 문에 제외 자료 : 통계청, KOSIS, : 국토해양부(2009), 2009년 주택업무편람. 28_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

29 부동산정책 포커스 2011년 3/4분기(7~9월) 주요 부동산정책 동향 2010 인구주택총조사 가구 주택 전수집계(통계청 7.7) 2010년 11월 1일 기준 우리나라 총 가구 수 17,554천 가구이 며 수도권에 47.9%가 분포하고 평균 가구원 수는 2.69명, 주 된 가구 유형은 2인 가구로 변화 비주택 거주가구 주거지원 강화(국토해양부 7.8) 대표적 주거취약계층인 비주택 거주가구에 대한 주거지원 방안 마련 - 맞춤형 주거지원 강화 1한정된 주거지원 대상 점진적 확 대 2임대주택 특별공급물량 단계적으로 확대( 12년까지 5 천호 지원) 340m2이하 소형주택 공급비율 확대(39 60%) 4보증금 임대료 인하 - 지원체계 정비 : 1주민등록 일제조사와 연계해 매년 거주 현황 조사 2입주대기기간 단축(3 1개월) 부동산임대업 관련 여신한도 규제 합리화(금융감독원 7.21) 저축은행의 건전성을 유지하기 위한 저축은행 경쟁력 제고 방안 발표 - 부동산임대업 및 비부동산임대업 포괄여신한도 규제(50% rule) 적용대상 업종에서 제외, 다만 포괄여신한도 하향 조 정(50 45%) * 50% rule : 부동산PF+건설업+부동산업 임대업 관련 비 중 50% 제한 2010년 도시계획현황 통계 발표(국토해양부 7.25) 도시화율 90.9%로 증가세 유지 용도지역 지정현황 : 농림지역 50,481m2(47.8%), 관리지역 25,824m2(24.5%), 도시지역 17,492m2(16.6%), 자연환경보전 지역 11,725m2(11.1%) 서울시, 5천m2미만 소규모 정비사업 도입(서울시 8.3) 1천~5천m2미만 소규모 정비사업을 활성화하기 위해 용적률 인센티브 및 도시계획 절차를 단축하는 내용의 정비모델 수립 도시계획 절차 간소화로 사업 소요기간을 평균 8년에서 2~3 년으로 대폭 단축 도시재정비 및 주거환경정비 제도개선(안) 발표 (국토해양부 8.8) 원활한 사업추진 지원 : 1뉴타운지역 기반시설 설치비 지 원 규모 확대( 11년 500억) 2용적률 인센티브 제도 전국으 로 확대 3임대주택 의무 건설비율 탄력 적용(수도권 과밀 억제권역 제외): 세대수 ~17%, 수도권 외 : 세대수 8.5~17 5~17%) 뉴타운 등 정비구역 사업조정 : 사업 추진이 어려운 지역은 구역을 해제할 수 있는 법적근거 마련 정비사업 다양화 및 관련 계획의 체계화 : 보전 정비 개량을 병행할 수 있는 새로운 정비방식 도입 집합건물, 시공자도 담보책임(법무부, 8.10) 집합건물의 분양자 이외에 시공자도 담보책임을 지고, 10년 으로 획일적이던 담보책임 기간을 합리적으로 세분화하는 내 용의 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 입법예고 2010년도 주거실태조사 결과 발표(국토해양부 8.11) 10년 최저주거기준 미달가구 184만 가구(10.6%)로 08년 212만 가구(12.7%)보다 28만 가구 감소하고, 1인당 주거면 적은 증가하였지만 최초 주택마련기간 평균 8.48년으로 06 년 이후 증가 추세 리츠 인가심사 관리감독 한층 강화(국토해양부 8.24) 6.15 발표한 리츠 관리강화 방안에 이은 추가 조치로, 리츠 관리 강화방안 발표 - 인가 심사 시 한국감정원 자문을 받아 인가여부 결정, 리츠 최초 사업 일정규모 이상 유도 및 추가 사업 부동산 확보 후 변경인가 가능 등 수도권 과밀권역 내 주택 등 전매제한 완화(국토해양부 9.6) 하반기 경제정책방향 의 후속조치로, 수도권 과밀억제권역 내 주택 전매제한을 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안 국무회의 통과 - 수도권 내 과밀억제권역 중 투기과열지구 제외 지역에서의 분양권 전매제한 기간 완화(1~5 1~3년) - 수도권 내 공공택지 중 지구면적의 50%이상이 개발제한구 역을 해제하여 개발된 택지 내 85m2이하 주택의 전매제한 기간 완화(7~10 5~7년) 8.18 전월세시장 안정방안 주요내용 공급 금융 세제 기타 - 임대주택사업 지원 강화(수도권 매입임대 사업 세제지원 요건 완화 : 3 1호) - 공공주택 입주 시기 조기화 시행(9~10월 2.2만호) - 대학가 노후 하숙 개량사업 주택기금 저 리 융자 자료 : 국토해양부 보도자료(8.18) - 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 금리인하(연 %) - 전월세 소득공제 대상 확대 (연소득 3 5 천만원 이하) - 국민주택기금의 전세자금 대출보증금 한 도 상향(광역시 등 저소득가구 5 6천만 원 이하) - 소형주택 전세보증금 소득세 과세대상 한 시적 배제 - 매입임대사업자 거주 기존주택 1호에 대하 여 양도세 비과세 적용 - 주거용 오피스텔에 임대주택 수준의 세제 혜택 부여 - 전월세 관련 정보제공 확대 및 시장점검 강화 - 전월세 거래정보 DB 확충(전월세 실거래 가격정보 단독 다세대로 확대) 정리 : 사업개발팀 전효열 사원 29_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011

30 부동산법률 판례분석 재개발 조합원의 현금청산시 조합원 자격상실과 인도의무의 기준 차 흥 권 법무법인 을지 변호사 다면서 피고소유의 부동산에 대한 인도청구소송을 제기 위 소송결과 1심은 원고 조합의 승소판결을 하였으나 항소심은 현금청산이 완료된 이후에만 인도할 의무가 있다면서 1심을 파기하여 원고 청구를 기각하였으며, 대법원도 상고를 기각함으로써 피고가 승소 재개발사업의 경우에도 분양신청을 하지 아니하거나 철 회하여 현금청산대상자가 되는 경우에는 분양신청기간 만료일 다음날에 조합원의 지위를 상실하고, 관리처분계 획이 인가고시된 이후에도 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대하여 현금청산을 허용하는 정관은 효력이 있 으며, 청산금 협의가 성립되지 않으면 수용절차를 통하여 청산금을 먼저 지급해야만 인도받을 수 있다는 점을 판시 하고 있다. 사건 개요 및 대법원 판례요지 사실관계 부산 금정구 소재 재개발조합인 원고는 사 업시행인가를 받은 후 까지를 분양신청기간 으로 정하여 조합원들에게 분양신청 안내통지를 하였 고, 피고는 위 통지에 따라 50평형의 상가를 분양신청 원고 조합은 관리처분계획의 인가를 받은 이후 피고 등 조합원들에게 관리처분계획의 인가 내용 을 통지하였는데, 피고는 종전 자산가액이 저평가되어 있고, 부담금이 예상보다 많다는 이유 등을 들어 원고 조합에게 위 분양신청을 철회하고 분양계약 체결을 거부 제소 및 결과(원고 : 재개발조합 / 피고 : 조합원) 원고 조합은 피고의 분양신청 철회는 철회기한이 지난 상태에서 한 것이므로 적법하지 아니하고, 관리처분계 획의 인가고시가 이루어지면 종전의 토지 또는 건축물 은 사업시행자인 원고 조합이 사용 수익할 권리가 있 대법원 판례요지(대법원 선고 2008다91364 판결) 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47 조의 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 타당 관리처분계획이 인가된 후라도 분양계약 체결기간 이내 에 분양계약을 체결하지 아니하면 현금청산대상자가 될 수 있도록 한 조합 정관은 유효 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성 립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시 이행의 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동 산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 함 판례의 해설과 의의 1. 현금청산과 조합원 지위상실 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법 )은 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 조합원에 대하여는 그 해 당일로부터 150일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있다 (제47조). 그러나, 이러한 청산대상 조합원인 경우에도 여전히 조합원으로서의 권리와 의무가 있는지 아니면 조합원의 지위 를 상실하는지의 여부와 재건축과 재개발을 동일하게 보아야 하는지에 대하여 명문의 규정이 없기 때문에 논란의 대상이 되 어 왔다. 선택가입이 가능한 재건축사업에 있어서는 이미 분양신청 을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관 이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합 원으로서 지위를 상실한다는 대법원 판결이 있었지만( 선고 2009다81203 판결), 정비구역 내 토지등소유자는 30_Real Estate Issue & Market Trend Vol.2 September 2011