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소원 궉
5 years ago
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1 이슈포커스 : 미국주택시장의회복가능성점검 KB 금융지주경영연구소연구원손은경 최근미국주택시장동향 미국주택가격은부진한상황을이어가는가운데, 가격하락으로판매는소폭증가 - 주택가격은대공항이후가장큰폭의하락세 ( 년고점대비.9% 하락 ) 를기록, 정부의부양책 1 및연준의 MBS매입 등노력에도불구하고주택경기침체지속 - 한편낮은주택가격으로기존주택매매건수는 7만호 (1.1 월, 전년동월대비 7개월연속상승세 ) 로 1. 월이후최고치기록 주택시장내재고물량은지속적으로감소함에따라처분기간은축소 - 재고량은기존주택 만호, 신규주택 1.7 만호를기록 (11.1 월 ) 하였는데, 년이전평균치가각각 만호, 8만호를감안시재고량은크게감소 - 또한기존주택재고물량처분기간은. 개월 (11.1 월 ) 로금융위기이후최저수준 모기지연체율및담보주택차압비율은하락추세이나여전히높은수준유지 - 모기지연체율은 7.8%(11.Q) 로 1 년 1 분기에고점 (1.%) 을기록한이후하락 세를보이고있으나여전히높은수준이며, 담보주택차압비율은.8% 를기록 그림 1 미국주택가격지수추이 그림 주택재고물량 ('.1=) FHFA 주택가격지수 S&P 주택가격지수 ( 개도시 ) ( 천호 ) 기존주택신규주택 18 1 고점대비.9% 하락 , Datastream 자료 : Datastream 1 주택구입절차완료시세금감면 (1. 월종료 ), 모기지연체가구에대한금리인하및상환기간연장등 9 년 월이후미연준 (FRB) 은총 조달러에달하는자산을매입하는 1~ 차양적완화 (QE) 시행, 이중 1 조달러 MBS 매입

주택시장회복을제약하는잠재불안요인 주택가치하락에따른 Negative Equity( 역자산 ) 발생및중산층의가계부실화심화등주택 시장내부정적영향지속 - 주택은미국가계자산의상당부분을차지하는데, 이번주택가격하락으로약 7 조달러에달하 는자산손실이발생한것으로추정 - 특히자산중상당부분을주택으로보유하고있는중산층 의경우주택가격하락으로인해

2 주택시장회복을제약하는잠재불안요인 주택가치하락에따른 Negative Equity( 역자산 ) 발생및중산층의가계부실화심화등주택 시장내부정적영향지속 - 주택은미국가계자산의상당부분을차지하는데, 이번주택가격하락으로약 7 조달러에달하 는자산손실이발생한것으로추정 - 특히자산중상당부분을주택으로보유하고있는중산층 의경우주택가격하락으로인해 가계부채부담이크게증가하면서보유자산처분압력은높은상황 - 네바다, 애리조나, 플로리다등주택가격이급락한지역의경우모기지보유가구의상당수가 역자산상태 Negative Equity 비중 (11. 분기기준, CoreLogic): 전국.%, 네바다.%, 애리조나 8.7%, 플로리다.1%, 캘리포니아.% 그림자재고 (Shadow Inventory) 등잠재적주택재고량은주택시장회복을지연 - 미국내그림자재고 (Shadow Inventory) 물량은약 17 만채로추정되며, 향후주택시장내매물로나올시가격하락압력으로작용가능 - 한편압류를피하기위한급매도 (Short Sale) 와압류완료된물량은다소감소하였으나여전히높은수준을유지함에따라주택경기회복을지연 급매도및압류된물량은 11년들어감소하였으나, 현재 17만건 (11.Q) 으로 1년이후매분기 1만건을상회하는등주택시장내부담으로작용 그림 Negative Equity 에처한가구수 그림 그림자재고 (Shadow Inventory) 물량 1 ( 백만가구 ) ( 천호 ) REO 압류악성 (9 일이상연체 ) 1 1 FHA/VA Nonprime Prime 자료 : Datastream 자료 : CoreLogic Negative Equity( 역자산 ): 주택가격하락으로담보로잡힌주택가치가향후상환해야할대출금보다낮은상황 중산층은가구의평균소득수준이전체가구소득분포의 ~% 에해당되는가구이며, 고소득층은소득분포의 9% 이상에해당되는가구로 정의. 7 년기준으로소득분포의 % 는약 $,, % 는 $,, 9% 는 $1, 에해당 그림자재고 (Shadow Inventory): 은행등금융기관에압류되었으나아직까지시장내매물로는나오지않은주택

3 주택시장불확실성으로최저금리에도불구하고주택융자신청수요는낮은수준 - 년만기모기지금리는.98%(1.1 월 ) 로역대최저수준을유지하나, MBA (Mortgage Bank Association) 주택융자신청수요는기대치보다는낮은수준 - 한편 MBA 모기지리파이낸싱수요 는최근증가추세를보이나, 이는초저금리및모기지관련정책지원에기인한것으로파악 주택수요회복에필수요건인고용시장의부진우려 - 주택시장에서창출되는고용효과는건설경기와관련이높은데다, 가계자산중주택이차지하는비중이크다는점을감안시경기에미치는영향은높은상황 - 미국고용시장내장기실업자의비중은여전히높은수준이며, 평균실업기간도지속적으로증가하는등고용시장부진에대한우려존재 높은장기실업자비중으로평균실업기간은.1주 (1.1 월기준 ) 를기록 대출기관의강화된모기지신용요건은잠재적주택수요를위축 - 금융위기이후금융기관들은대출에따른신용리스크부담축소및추가손실우려로모기지신용요건을강화 - 모기지대출의신용요건강화는생애최초주택구입자뿐아니라신용이양호한대출자들에게도압력으로작용하면서잠재적주택매매수요를위축 - 다만금융위기당시와비교시최근금융권의주택모기지대출태도는다소완화되었으며모기지대출수요도다소회복세를보이는추세를보이나, 아직반등을기대하기는이른상황그림 모기지금리및주택융자신청지수그림 주택모기지대출태도및대출수요지수 (%) MBA 주택융자신청지수 년만기모기지금리 ( 좌 ) (pt) 주택모기지대출태도주택모기지대출수요 대출태도긴축완화 대출수요반등기대는이른시점 자료 : FRB Senior Loan Officer Opinion Survey MBA 모기지리파이낸싱 : 대출이자부담을줄이기위해기존대출금을갚고저금리대출상품으로갈아타는것 7 미연준이은행대출담당자를대상으로분기별로실시하는설문조사 (Senior Loan Officer Survey) 결과. (+) 일수록대출태도는긴축, 대출수요는 증가로해석

4 주택시장의회복가능성점검 저금리지속및주택구입비용감소로주택구매여력은높은가운데, 신규주택착공건수반등을감안시주택시장내긍정적신호존재 - 년만기모기지금리는역대최저수준 (.98%) 을유지하는데다주택가격의하락으로주택구입비용이크게감소하면서주택구매여력은최고수준을기록 HAI 주택구입능력지수 8 는 19.7(11.Q) 로높은수준을지속 - 한편최근신규주택착공및인허가건수는다소반등세를보이는데, 착공및인허가건수가주택시장의선행지표역할을한다는점을감안시향후주택시장의반등가능성을내포그림 7 주택구입능력지수및모기지금리그림 8 신규주택착공및인허가건수 18 주택구입능력지수 ( 좌 ) 년만기모기지금리 ( 우 ) (%, 축반전 ) ( 천호 ) 착공건수 인허가건수 Q 9.Q 1.Q.Q 11.Q 임대시장강세로주택투자수요는증가할전망 - 주택시장의침체로주택매매수요가위축된데다담보주택압류로인해보유주택을상실하는가구가증가하면서임대주택에대한수요는빠르게증가 미국내주택보유율은.%(11.Q) 로 년 (9.%) 에비해크게하락한반면, 임대시장은최근수요증가로임대료강세를지속 임대료는금융위기직후다소둔화되었으나최근상승세지속 ( 전년대비 18개월연속상승세 ), 임대주택공실률은 9.8%(11.Q) 를기록하며빠르게하락 - 특히임대료대비주택가격은 7.7 월고점대비 7.% 하락하며금융위기이전수준을회복하는등임대시장강세를시현 REO 물량의임대주택전환추진및대형기관투자자들의압류주택매수로재고물량소진예상 8 HAI (Home Affordable Index) 주택구입능력지수 : 가계소득과주택가격등에대비한주택담보대출원리금상환능력을나타내는지표. 지수가 이상은소득으로모기지원리금을상환할수있다는의미

5 - 미연준은부동산시장활성화를위해압류주택을매각해임대주택으로활용하는방안 (REO to Rental Program) 을제시 9 1~1 년에추가유입으로인해 REO 물량은약 만채에달할것으로예상 됨에따라, 연준은국책모기지업체 (Fannie Mae, Freddie Mac) 가보유하고있는 REO 물량 ( 약 만채 ) 의 1/ 을매각해임대사업추진을제언 - 또한사모펀드및해지펀드등대형기관투자자들을중심으로대도시내압류주택을매입후 임대하여수익을창출하려는수요가빠르게증가 HARP 1 및 HAMP 11 관련규정완화등구제방안제시로주택시장안정화기대 - 주택가격하락및실직으로모기지상환에어려움을겪는가구를위해미정부는 HARP( 주택재융자프로그램 ) 및 HAMP( 주택대출상환조건완화프로그램 ) 를제시 - 최근관련규정을대폭완화함에따라향후주택시장안정화로이어지길기대 최근주택시장전망지수는다소호전기미를보이며, 향후주택시장회복가능성을내포 - NAHB 주택시장지수 1 는 9(1. 월 ) 로최근 개월연속상승세를지속 - 잠정주택판매지수 (PHSI) 1 는최근상승세를지속하며현재 9. 을기록 그림 9 임대가격지수및공실률추이 그림 1 잠정주택판매지수 (PHSI) (YoY,%) 임대가격지수 ( 좌 ) 임대주택공실률 ( 우 ) (%) 1 11 ('11.1=) 1 1 ('1.1=) 잠정주택판매지수 ( 좌 ) S&P 주택가격지수 ( 우 ) 자료 : B Bureau of Labor Statistics, Census Bureau 월미연준은백서 (White Paper) 제출을통해 REO to Rental Program 필요성을제시 (The U.S. Housing market: Current Conditions and Policy Consideration) 1 HARP(Home Affordable Refinance Program): 모기지상환이어려운가구를대상으로저리모기지대출로의차환기회제공 11 HAMP(Home Affordable Modification Program): 대출자의이자와원리금을삭감해주는프로그램으로이를시행하는금융기관에대해정부가 보조금을지원. 각프로그램은 9. 월시행 1 NAHB 주택시장지수 : 전미주택건섭협회 (National Association of Home Builder, NAHB) 가미국주택건설협회를대상으로향후 개월후의주택경기를예상하는지표로주택시장의확장및축소의기준으로사용. 지수는 을넘으면주택시장호전, 이하이면침체를의미 1 PHSI(Pending Home Sales Index): 주택매매거래는완료되었으나대금지불이완료되지않은상태를나타내는지수. 기존주택판매를 1~ 달먼 저예측할수있는선행지표역할, 이상이면주택판매활성화의미 ( 전미부동산중개인협회가매달발표 )

6 향후미국주택시장전망 고용시장개선방안제시및총가구수증가는주택시장의점진적회복으로이어질기대 월미정부는약,7 억달러에달하는일자리법안 (AJA) 을제안 - 최근실업률은 8.%(1.1 월 ) 로금융위기이후최저수준을기록한가운데, 비농업부문고용은지속적으로증가함에따라주택시장회복에대한기대확대 - 꾸준히증가하는총가구수도주택매매수요회복에긍정적신호로작용가능 총가구수증감 ( 년 ):-7 천가구 ( 8) +77 천가구 ( 9) +1,1 천가구 ( 1) + 천가구 ( 11, 추정 ) 연준의 MBS 추가매입가능성언급등주택시장부양책추가지원가능성존재 - 미연준의버냉키의장은미국경기회복을제약하는주요원인으로주택시장의부진을지적하 며 MBS 추가매입가능성을언급 (11.11 월 FOMC 회의후기자간담회 ) - 또한 1 년대선을앞두고있는오바마정권의주택시장부양을위한추가정책을제시할가능성은높은상황으로주택시장의하강압력은제한적 그림 11 실업률및비농업부문고용증감그림 1 연준 MBS 보유액및추가매입예상액 1 1 (%) ( 천명 ) 8 1 ( 십억달러 ) 연준 MBS 추가매입시규모는최소약. 조달러로추정 8 - 비농업부문고용 ( 우 ) 실업률 ( 좌 ) , KB 금융경영연구소 최근의주택관련지표개선및회복기미등을감안시주택시장의재침체가능성은낮은상황이나, 본격적인반등에는다소시일이소요될전망 - 저금리로주택구매여력은최고수준을기록한데다, 임대시장강세에따른압류물량의임대전환수요가꾸준히증가함에따라향후추가적주택가격하락압력은제한적 1 현재연준의 MBS 보유잔액은.8 조달러 (11.11 월 ), 주거용 MBS 잔액은약 7 조달러 (11.Q) 추가매입규모추정 : 미국의주택가격하락폭은 ~%, 주택가격하락분만큼부실시주거용 MBS 는약 1.~.1 조달러가위험한수준. 이에따라연준은현재보유액 (.8 조달러 ) 을제외하고약.~1. 조달러에달하는 MBS 를추가로매입할필요

7 - 미정부의고용창출법안제시및모기지관련정부의지원책확대, 연준의미국주택시장에대한부양책언급등정책지원으로인해주택시장의완만한회복세기대 - 다만주택시장내압류재고물량잔존및가계의주택매매수요회복을위한모멘텀부재등잠재적불안요인을감안시주택시장이반등하기에는다소시일이소요될것으로판단 [ 표 1] 향후미국주택시장에영향을주는요인점검 수요측면공급측면 가격하락압력및불안요인 주택시장불확실성에따른구매보류 Negative Equity( 역자산 ) 가구증가 중산층의가계부실화심화 장기실업자누적 대출기관의모기지신용요건강화 Shadow Inventory 등잠재적재고물량 급매도및압류완료된주택물량부담 회복요인및긍정적신호 저금리지속및주택구입비용감소 임대시장강세로투자수요증가 HARP 및 HAMP 를통한역자산가구지원 고용시장개선방안제시및총가구수증가 정부의주택시장부양책추진 재고물량지속적감소및처분기간축소 REO 물량의임대전환추진 기관투자자의압류물량매입증가 자료 : KB 금융경영연구소 7

8 MEMO

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<4D F736F F D20B9CCB1B9C1D6C5C3BDC3C0E520C8B8BAB920B0A1B4C9BCBA20C1A1B0CB5F46696E616C2E646F63> 212-3 3 미국주택시장의회복가능성점검 목차 Ⅰ. 검토배경 2 Ⅱ. 미국주택시장현황 3 Ⅲ. 주택시장회복을제약하는잠재불안요인 7 Ⅳ. 주택시장의회복가능성점검 12 Ⅴ. 향후미국주택시장전망 16 / 1 212-3 3 I. 검토배경 미국주택시장의침체가장기화되면서건설투자급감, 소비둔화, 가계의자산건전성악화등으로이어짐에따라미국경기회복을제약하는부담으로작용 미국주택시장은글로벌금융위기로버블이붕괴된이후주택시장침체가지속됨에