KDI 경제전망_2016(하).hwp

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동엽 석
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1 최근주택건설급증에대한분석과시사점 1. 문제제기 연구위원오지윤 연구위원정규철 경제전반의성장세가미약한가운데주택건설부문이빠르게확대되고있어, 현의거시경제에대한함의에대해고찰할필요 이러한 주택건설의순환측면에서최근의회복기( 저점 고점) 는과거회복기에비해주택건설의증가속도가현저게빠른황 주택건설은외환위기이후글로벌금융위기이전까지의회복기에서연평균 였으나, 최근의회복기에서는과거의두배를초과는연평균 18.8% 증가 9.2% 가증가 주택건설을제외한대부분의부문에서낮은성장세를나타내면서, 일각에서는향후주택건설의승세둔화와함께경기도부진해질것이라는우려가제기됨. 주택건설추이 220 P T P (1990 Q1 = 100) T 주: 국민계정의계절조정실질주거용건설투자로서 1990년 1/4분기를 100 으로설정였으며, P는주택건설 의고점을, T 는저점을각각나타냄. 자료: 한국은행. 본고에서는주택건설과경기의관계에대해고찰고, 최근주택건설확대의요인을 분석여거시경제적함의를도출고자함. 57

2 제2부 경제현안분석 2. 주택건설과경기의관계 최근들어주택건설이경제성장에기여는정도가예전에비해크게확대되었으나, 경기와의관성은약화된것으로나타남. 주택건설은통적으로 미미였음. GDP에서차지는비중이작고경제성장에대한기여도도 지난 10 년간(2006~15 년) GDP 대비주택건설의비중은평균 4.2% 에불과며, 동기간 중연평균경제성장률(3.5%) 에대한주택건설의기여도는 0.0%p 였음. 이는동기간주택건설의비중이미미한가운데, 주택건설의연평균증가율도 0.8% 그쳤기때문이며, 기간을일부연장더라도결과는유사함. 정도에 그러나 2016년반기중주택건설은전년동기대비 23.4% 증가면서, GDP 대비 비중(5.1%) 을크게초과는 33.4% 의성장기여율을나타내면서우리경제의성장을 주도고있음. 2016년반기에주택건설은경제성장률 3.0% 중 1.0%p 만큼기여고있음. 과거에도주택건설의성장기여도가높았던적이있으나, 최근의성장기여율은이전의주택 건설급등기와비교여도높은수준임. 주택건설의경제성장률에대한기여도와기여율 1.6 (%p) (%) 성장기여율 ( 우축 ) 성장기여도 ( 좌축 ) 주: 성장기여율은경제성장률대비주택건설성장기여도의비율을뜻며, 2016 년은반기기준임. 자료: 한국은행자료를이용여시산함

3 Ⅰ. 최근주택건설급증에대한분석과시사점 한편, 최근의주택건설급증은경기와큰관련이없는것으로나타남. 주택건설의증가율과경제성장률간의관계수(10 년이동) 는통 0.2~0.5 정도였으나, 최근주택건설과주택건설이외부문의관련성이낮아지면서음의관관계를나타내고 있으며, 주택건설과경제성장률의선 후행성도관찰되지않음. 통주택건설은변동성이높고주택관련정책등의변화에의해경기와의관련성이 축소될수도있으나, 현회복기에서는그정도가크게나타남. 우리나라의주택건설과경제성장률의관련성은미국에비해대체로낮은수준이었으나, 최근들어그격차가더욱확대됨. 글로벌금융위기이후미국의주택건설과경제성장률간의관계수는예전수준으로 승한반면, 최근우리나라는이관계수가점차락고있음. 한편, 미국은 2000년대초반부터글로벌금융위기직전까지주택건설과경제성장률간의 관계수가통적인수준(0.5~0.7) 보다크게낮은 0.2 까지락한바, 이는당시기준 금리를당기간낮게유지고, 부동산관련정책( 주택대출관련세금감면) 과주택담보 대출행태( 여신심사) 등이완화적으로전환된데일부기인할가능성 주택건설증가율과경제성장률의관계 미국 한국 주: 전년동기대비경제성장률과주택건설증가율의 10 년이동관계수임. 자료: 한국은행, Bureau of Economic Analysis. 59

4 제2부 경제현안분석 3. 최근주택건설확대요인에대한분석 최근주택건설과경기간의관성이약해졌다는점에서경기이외의변수중나인가계대출여건변화가주택건설에미친영향을살펴보고자함. 최근주택건설확대요인에대한분석을위해한국은행의금융기관대출행태조사에나타난은행의주택관련가계대출태도와주택착공간의관계에대해분석 대출행태조사에서는은행이가계대출태도를어느정도완화(+) 혹은강화(-) 했는지를발표 우선은행의가계대출태도는가계의예산제약정도를반영므로주택건설에영향을 미치는경기이외의변수로볼수있으며, 부동산규제가조정된 2014년 3/4분기에완화 되었다가여신심사가강화된금년초에는다시강화된것으로나타남. 한편, 주택건설의과정주택착공이국민계정의주택건설보다주택관련여건변화에더즉각적으로반응한다는점에서본고의분석에서는주택착공면적을이용 국민계정의주택건설은해당시점에진행중인공사를측정고통주택완공에 소요되기때문에, 해당분기이전에시작된공사를당부분포함고있음. 2~3년이 현회복기에서는은행의대출태도변동이한분기의시차를두고주택착공과유사한 흐름을나타내고있는바, 은행대출태도가주택착공에영향을미쳤을가능성을시사 은행의주택관련가계대출태도와주택착공면적 ( 전년동기대비증감, 전년동기대비, %) 주택착공면적 (+1 분기 ) 은행의가계대출태도 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ 주: 은행의가계대출태도는전년동기대비완화정도를나타내며, 주택착공면적은 3분기중심이동평균의전년동기대비증가율로서 1 분기후의값을나타냄. 자료: 한국은행; 통계청. 60

5 Ⅰ. 최근주택건설급증에대한분석과시사점 실증분석결과, 과거에는경기관련변수가주택건설을잘설명였으나, 최근에는은행의 가계대출태도의설명력이크게높아진것으로나타남. 현회복기와이전을비교기위여주택착공을설명는변수들의영향이시기별로 변동할수있음을가정여분석모형을설정 주택착공면적 국내총소득 대출태도 국내총소득 대출태도 국고채 년금리 종속변수는주택착공면적의전년동기대비증가율로설정 설명변수로는 (1) 경기에, 따른구매력변동을반영는국내총소득의전년동기대비증가율 (2) 은행의주택관련, 가계대출에대한태도가전년동기대비완화된정도의전분기값 (3) 금융비용을반영는국고채 3년금리의전년동기대비차분으로설정 국내총소득과은행대출태도의주택착공면적에대한영향을현회복기(2012 년 3/4분기 이후) 와그이전으로구분여추정 주택착공의변동은과거에는국내총소득과관련성이높았으나, 가계대출태도와관련성이높아진것으로나타남. 현회복기에는은행의 2012년 2/4분기이전에는국내총소득증가율이 1%p 승면주택착공면적증가율은 6.7%p 정도승였으나, 현회복기에는그정도가약해졌고통계적유의성도사라짐. 반면, 현회복기에는가계대출태도를크게완화한은행의비중이 1%p 승는경우, 주택착공면적의증가율은 0.4%p 정도확대되었으나, 과거에는그정도가약했으며통계적 유의성도나타나지않았음. 한편, 금융비용을반영는국고채 3년금리가낮을수록주택착공은확대될것으로예 되나, 본분석에서이에대한통계적근거를발견할수없었음. 이러한결과는현회복기의범위 ( /4~) 를일부조정더라도유사게나타남. 주택착공면적회귀분석결과 /4~ / /4~ /4 국고채 3년국내총소득대출태도 (-1) 국내총소득대출태도 (-1) 금리 관측수 추정계수 (t- 값) ** (2.07) (1.43) (0.59) *** (3.06) (-1.03) 55 주: ( ) 안은 Newey-West 표준오차를이용한 t- 값이며, ***, **, * 는각각 1%, 5%, 10% 에서유의함을뜻함. 61

6 제2부 경제현안분석 한편, 최근주택건설물량확대에도불구고가격이승지않은것은주택수요확대뿐아니라건설업체의주택공급확대가주택건설급증에크게기여고있음을뜻함. 가격과물량의관계를통해수요와 공급의역할을간접적으로파악 주택건설이수요요인으로변동할 경우공급곡선을따라균형이이동 ( 1 2) 며가격과물량이같은 방향으로움직임. 반면, 주택건설이공급요인으로변 동할경우수요곡선을따라균형이 이동( 1 3 ) 며가격과물량이서로 반대방향으로움직임. 가격 P2 P1 P4 P3 주택건설수요와공급의변동 공급 수요 수요 공급 Q1 Q2 Q3 Q4 물량 최근주택건설물량이크게증가한가운데주택건설의실질가격은소폭락한바, 이는 주택수요보다주택공급이더큰폭으로확대( 1 4) 되었음을시사 2013년이후주택건설물량증가율과실질가격승률이음의관관계를보이고있음은 최근의주택건설급증이수요보다공급확대에의해주도되고있음을뜻함. 반면, 글로벌금융위기이전(2000~07 년) 에는주택건설물량과가격이양의관관계를 보였는데, 이는통적으로, 주택건설의변동에수요요인이더크게작용였음을뜻며 기간을 1991~2012 년으로확장더라도정성적결과는같음. 이는향후주택건설조정이주택수요혹은공급요인에기인느냐에따라, 물량과가격의변동이과거의통적인경우와다를수있음을뜻함. 주택건설 주택건설물량과실질가격변화율 y = 0.080x ~ ~2016 주택건설물량증가율 (%) y = x 주: 가로축은주택건설물량의전년동기대비증가율을, 세로축은주택건설의실질가격( 민간소비디플레이터대비주택건설디플레이터의비율) 의전년동기대비승률임. 자료: 한국은행자료를이용여시산함. 주택건설실질가격승률 (%) 62

7 Ⅰ. 최근주택건설급증에대한분석과시사점 4. 주택건설증가율과성장기여도에대한전망 최근주택건설과경기의관련성이낮아졌고, 주택관련정책변동을사전적으로예측 기어렵다는점에서주택착공면적을이용여향후주택건설을전망함. 주택착공면적의 10 분기누적값이주택건설에대한설명력이높은것으로나타났는데, 이는주택건설이통주택착공시점부터 주택착공면적은 2~3 년에걸쳐이루어진다는점과일치함. 주택건설 주택건설 주택착공면적 10 분기누적값을이용였으며모든변수는전년동기대비증가율임. 주택착공면적이 2016년 4/4분기부터과거평균수준으로축소되는경우를가정여 주택건설증가율에대해전망 ( 시나리오 1) 주택착공면적이 2006~15 년평균수준( 분기당 890만m 2 ) 으로축소 ( 시나리오 2) 주택착공면적이 2012~15 년평균수준( 분기당 1,281만m 2 ) 으로축소 시나라오분석결과, 2017년에주택건설의증가세가완만게둔화될것으로전망되며, 이에따라경제성장률에대한기여도는점차축소되는것으로나타남. 주택착공면적의확대는 10분기에걸쳐주택건설에긍정적영향을미친다는점에서 주택건설증가세둔화는완만게진행될것으로전망됨. 성장기여도측면에서향후진행될주택건설의증가세둔화는 2016년에비해 0.4~0.5%p 정도락는요인으로작용 2017 년우리경제성장률이 주택건설증가율전망 전망 ( 전년동기대비, %) 시나리오 시나리오

8 제2부 경제현안분석 5. 요약및시사점 최근주택건설의급증은경기보다은행의가계대출태도와더밀접였으며, 달리주택수요보다공급이더큰폭으로확대된데따른것으로판단됨. 과거와 최근주택건설의높은증가세는주택이외부문과큰관성이없는것으로나타났으며, 부동산경기활성화대책이후은행의가계대출태도완화에더밀접한것으로나타남. 주택건설물량이급증한데도불구고주택건설의실질가격이소폭락한것은최근주택건설의급증이주택수요보다주택공급에의해주도된것임을시사향후주택건설의증가세가둔화되면서건설업체의수익성도악화될수있으므로, 건설업체의재무건전성을선제적으로관리할필요 건설업체의수익성이주택건설급증으로인해일부개선되었으나, 조정되고금리가승할경우재무건전성이악화될가능성 향후주택건설이 주택건설급증으로건설업체영업이익이확대되면서매출액대비영업이익률이 2012년 2.0에서 2015년 3.3 으로승였으나여전히전산업(4.7) 에비해낮은수준에머물러 있어, 건설경기의개선에도불구고건설업체의영업효율성은저조한황 이는 향후금리가승거나주택건설이조정될경우건설업체의재무건전성이빠르게 악화될수있음을뜻함. 건설경기수축기에구조조정을시작할경우더큰비용이수반된다는점에서, 수익성과 재무건전성이취약한건설업체에대해사전적으로구조조정을진행할필요 한편, 최근주택관련가계부채가증가며주택건설이급증한것은다른생산부문의 기대수익이낮다는점을반영는것이며, 이를극복기위해경제전반의성장잠재력을 확충는노력이필요한황 가계부채가확대되면서주택건설은급증한반면, 기업부채는정체되고설비투자가큰 폭으로감소고있음은생산과관련된부문의기대수익이대적으로낮아자금이 주택건설부문으로집중되고있음을뜻함. 이러한황에서생산능력을제고는투자로금융자원이배분되기위해서는단기적 경기부양책보다부실기업구조조정과노동시장유연화등우리경제의효율성을높이는 정책이필요함. 64

목차 < 요약 > Ⅰ. 국내은행 1 1. 대출태도 1 2. 신용위험 3 3. 대출수요 5 Ⅱ. 비은행금융기관 7 1. 대출태도 7 2. 신용위험 8 3. 대출수요 8 < 붙임 > 2015 년 1/4 분기금융기관대출행태서베이실시개요

목차 < 요약 > Ⅰ. 국내은행 1 1. 대출태도 1 2. 신용위험 3 3. 대출수요 5 Ⅱ. 비은행금융기관 7 1. 대출태도 7 2. 신용위험 8 3. 대출수요 8 < 붙임 > 2015 년 1/4 분기금융기관대출행태서베이실시개요 2015 년 4 월 2 일공보 2015-4 2 호 이자료는 4 월 3 일조간부터취급하여 주십시오. 단, 통신 / 방송 / 인터넷매체는 4 월 2 일 12:00 이후부터취급가능 제목 : 금융기관대출행태서베이결과 ( 2015 년 1/4 분기동향및 2015 년 2/4 분기전망 ) 문의처 : 금융안정국금융시스템분석부은행분석팀과장조성민, 조사역권수한 Tel : (02)