서울연구원정책리포트 서울시의주택문제와 부담가능한임대주택정책제언 Ⅰ. Ⅱ. Ⅲ. Ⅳ. 요약 3 서울시의주택문제 4 중고령층과청년층의주거문제및욕구 8 주요선진국의부담가능한주택정책 10 정책제언 15 박은철 서울연구원 연구위원

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재욱 탄
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2 서울연구원정책리포트 서울시의주택문제와 부담가능한임대주택정책제언 Ⅰ. Ⅱ. Ⅲ. Ⅳ. 요약 3 서울시의주택문제 4 중고령층과청년층의주거문제및욕구 8 주요선진국의부담가능한주택정책 10 정책제언 15 박은철 서울연구원 연구위원 parkagfe@si.re.kr

3 요약 현재서울시는저렴한임대주택이부족한 새로운주택문제 에직면하고있다. 이문제를해결하기위해서는공공임대주택의공급과함께부담가능한민간임대주택의재고를확대하는것이중요하다. 이외에도주거복지정책, 주택금융제도, 부동산세제, 주택임대차제도를저성장시대 월세시대에부합하도록종합적으로개선 개편할필요가있다. 서울의주택문제는양적으로개선되었지만, 질적으로는여전히미흡한상황주택공급및재고의증가와함께서울시의실질주택보급률은 100% 를넘어섰지만, 선진국과비교하면 1,000인당주택수는매우부족한상황이다. 특히, 부담가능한양질의주택재고가부족하다. 최저주거기준미달가구가상당히높은편이고, 비주택거주가구는급격하게증가하고있는상황이다. 게다가전세가격상승이고착화되고, 전세의월세전환이가속화되어임차인의임대료부담이크게증가하고있다. 소득에비해주택가격은매우높고, 임대료도상승하면서양호하고부담가능한주택이부족한문제가확대되고있다. 선진국은공공의적극적인지원을통해부담가능한임대주택의공급을유도하는정책을시행중최근임대료가지속적으로상승하고있는영국, 미국, 호주등선진국은민간자원을활용하여저렴한임대주택의공급을확대하기위해부담가능한주택정책을마련 시행하고있다. 런던과뉴욕은도시정부차원에서도추가적인공급자지원을통해부담가능한임대주택을확보하기위해노력하고있다. 이들선진국과도시정부는임대소득세감면등세제혜택, 건설비및운영비보조, 저리또는무이자대출, 도시계획적규제완화등을이용하여시세보다저렴한임대주택의재고를늘리고있다. 부담가능한임대주택의공급뿐만아니라, 기존정책및제도의재정비로효과성을높이는것이필요양질의부담가능한임대주택을확대하기위해서는크게 6가지가필요하다. 첫째, 저출산 고령화에대응하는세대통합적주택정책을마련 시행하여야한다. 둘째, 역세권토지이용의고도화를통한임대주택공급이필요하다. 셋째, 공공임대주택의운영 관리체계의개선, 주거비보조제도의확대등을통해주거복지정책의형평성과부담가능성을제고할개선책이필요하다. 넷째, 재고주택의리모델링을지원하여사회적비용을줄이고, 세대구분형주택의공급을촉진할필요도있다. 다섯째, 주택금융제도는실수요자와공급자중심으로의개편이요구된다. 여섯째, 임대소득세정상화, 임대주택등록제, 임대료인상제한을패키지로도입하여야한다. 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 3

4 Ⅰ. 서울시의주택문제 서울주택문제, 1980 년대후반부터양적으로개선 질적으론미흡 주택재고의증가와함께실질주택보급률은 100% 를웃도는것으로추정 2015년등록센서스기준으로주택보급률은 96.0% 경제성장및소득향상, 주택수요증가에따라신규주택의공급이지속적으로확대되어양적인주택문제는크게개선 오피스텔을포함한실질주택보급률은 104.5% 로추정되지만, 노후불량주택 외국인등을고려하면주택재고가충분하다고말하기어려운상황 인구 1,000인당주택수가선진국대도시에비해부족 최근런던이공급감소로인해부담가능한주택부족문제가불거지고있는상황인것을볼때, 서울도부담가능한주택의공급확대및재고관리의필요성이증가 표 1. 대도시의인구 1,000 인당주택수 서울뉴욕도쿄런던파리 주 : 서울은 2010 년기준으로오피스텔을포함한수치임. 통계청, 2010, 인구주택총조사. ( 단위 : 호 ) 자료 : 뉴욕 -United States Census Bureau 홈페이지 ; 도쿄 - 총무성통계국, 2013, 평성 25 년주택토지통계조사 ; 런던 -Office for National Statistics, 2011; 파리 -Insee, 서울의주택가격은상당히높은수준 연소득대비주택가격의비율 (Price-to-Income Ratio: PIR) 은 11.2 배 ( 평균값기준 ) 로상당히높은편 월소득대비임대료의비율 (Rent-to-Income Ratio: RIR) 은기회비용적용시 18.4%, 시장전환이율적용시 29.4% 현재임차가구의 RIR 은 20% 를넘지않지만, 향후월세시대에진입하게되면 30% 에육박할것으로예상 4 서울연구원정책리포트

5 최저주거기준미달가구와비주택거주가구가상당한비율을차지 서울의최저주거기준미달가구가전국보다높은수준 2014 년현재최저주거기준미달가구비율은 7.1% 로, 인천시와경기도에비해 2 배이상높은수준 주택의구조 안전 위생과관련한기준을적용하면, 최저주거기준미달가구규모가더늘어날것으로예상 표 2. 최저주거기준미달가구의비율 구분 미달가구비율 2006 년 2010 년 2014 년 미달가구중의비율 미달가구비율 미달가구중의비율 미달가구비율 미달가구중의비율 전국 서울 인천 경기 자료 : 국토교통부, 각연도, 주거실태조사. 비주택거주가구도지속적으로증가하는추세 ( 단위 : %) 양호한거처인오피스텔을제외한비주택거주가구는 2005 년 11.9 천가구에서 2015 년 79.2 천가구로, 10 년동안 6.7 배증가 PC 방 찜질방등의비숙박업소, 종교시설, 임시구조물등에서거주하는가구는 2005 년 4.9 천가구에서 2015 년 69.9 천가구로 14.3 배나증가 비주택거주가구는정확한규모파악이어렵고, 최저주거기준미달가구에도포함되지않는상황 게다가각종주거복지정책의지원대상에서도제외되어, 이들가구의주거사정은더욱나빠질수밖에없는상황 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 5

6 주택시장의매매가격은안정세, 전세가격은가파르게상승중 매매가격은안정세또는보합세유지하지만, 최근오름세 글로벌금융위기시기인 2008 년 3/4 분기이후, 매매가격은대체적으로안정세또는보합세를유지 2011 년하반기부터 2013 년상반기까지매매가격은다소하락 그러나 2013 년하반기부터정부의시장개입으로조금씩오르고있는상황 전세가격은전세물량부족으로인해가파르게상승하는추세 전세가격은 2009 년 1/4 분기이후가파르게상승하는추세이며, 이에따라 2016 년아파트의매매가격대비전세가격이 75% 에도달 저금리시대에들어서면서부동산투자에대한인식이자본이익에서운영수익으로바뀜에따라, 임대인들이전세보다는 ( 보증부 ) 월세를선호하고있기때문 향후주택가격의추가적인하락이예상됨에따라, 임차인들은주택구입을미루는동시에월세부담이없는전세주택을선호 결국, 전세공급은감소한데비해전세수요가증가하면서전세가격이상승 그림 1. 서울주택전세가격지수변화추이 주 : 2007 년 12 월 = 100 자료 : 통계청의국가통계포털 ( 6 서울연구원정책리포트

7 부담가능한임대주택의부족현상이심화 주택임대시장이전세중심에서월세중심으로재편중 저금리기조가지속됨에따라전세보증금을이용한투자수익률이감소하면서 ( 보증부 ) 월세로임대하는주택소유자가크게증가 공공이파악하고있는전 월세거래량중월세가차지하는비중은 2016 년기준 42.7% 로, 2011 년 (30.8%) 에비해월세전환이크게증가 확정일자를신고하지않은월세및사글세까지더하면, 전체임대차거래중월세가차지하는비중은사실상 50% 를넘어선것으로추정 표 3. 전 월세거래통계현황 구분 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 전세 278, , , , , ,031 월세 ( 비율 ) 124,009 (30.8%) 122,459 (31.3%) 144,922 (36.4%) 162,639 (36.3%) 183,102 (41.3%) ( 단위 : 건 ) 185,618 (42.7%) 계 402, , , , , ,649 주 : 임차인이전 월세거래후동주민센터또는대법원 ( 등기소 ) 에확정일자를신고한자료임. 대법원 ( 등기소 ) 의자료는 2014 년부터포함자료 : 서울부동산정보광장홈페이지 (land.seoul.go.kr) 서울은저렴한임대주택의부족문제에직면 주택매매가격이안정세임에도불구하고임대료가상승하고있는상황을볼때, 향후서울시는소위 새로운주택부족 (new housing shortage) 문제에직면할가능 성이지대 주택의양적부족에따른가격불안의가능성은감소하였지만, 임대료가상승하면서적정한품질의부담가능한주택이부족해지는문제는지속해서발생할가능성 향후민간임대주택거주가구의주거비부담을줄이는것이중요한정책적과제로대두될것 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 7

8 Ⅱ. 중고령층과청년층의주거문제및욕구 중고령층과청년층의상반된주택문제가대두 중고령층은집값하락의불안감, 청년층은주거불안의심화등 주택문제상반 중고령층의높은자가거주율과부동산자산보유율 55 세이상중고령층은자가거주율이 61%, 부동산자산도총자산의 77% 정도로높은편 중고령층은노후에주택을활용하여안정적인수익을확보하고싶어하지만, 주택가격또는주택가치하락에대한불안감이존재 청년층은임차비중이높아임대료상승에대한불안감상승 34 세이하가구가운데주택임차비중은 86% 정도로높은편 청년층은취업및고용문제와동시에전세가격상승, 전세의월세전환을경험 과거의청년층보다더욱심각한임대료및주거비부담을겪고있는상황 표 4. 수도권의가구주연령별자산 구분총자산순자산부동산자산 34 세이하 16,796 (100.0) 13,547 (80.7) 6,321 (37.6) 35 세 54 세 37,595 (100.0) 28,977 (77.7) 24,262 (64.5) 55 세이상 53,245 (100.0) 44,157 (82.9) 41,129 (77.2) 전체 41,021 (100.0) 32,839 (80.1) 28,460 (69.4) 자료 : 통계청, 2015, 가계금융복지조사. 표 5. 서울시가구주연령별주택점유형태 (2010 년 ) ( 단위 : 만원, ( ) 안은 %) 구분자가전세 ( 보증부 ) 월세무상계 34 세이하 86 (12.6) 278 (40.3) 313 (45.5) 11 ( 1.6) 688(100.0) 35 세 54 세 658 (39.2) 619 (36.9) 374 (22.3) 26 ( 1.6) 1,677(100.0) 55 세이상 695 (61.0) 256 (22.5) 176 (15.5) 12 ( 1.0) 1,140(100.0) 전체 1,439 (41.1) 1,153 (32.9) 863 (24.6) 49 ( 1.4) 3,504(100.0) 자료 : 통계청의국가통계포털 ( ( 단위 : 천가구, ( ) 안은 %) 8 서울연구원정책리포트

9 중고령층과청년층의주거욕구를반영한주택정책이필요 세대간형평성을확보하는세대통합적 세대친화적주택정책수단개발이필요 청년층을대상으로하는주택정책을확대하여정책수혜의형평성확보 노인계층은복지정책뿐만아니라주택정책을통해서도비교적많은지원을받고있는것이현실 이에비해청년층은복지정책은물론이고, 주택정책에서도사실상배제되고있으므로, 청년층에특화된정책수단및프로그램을마련하여주거지원의폭을확대하는 것이필요 다주택중고령층의자산을활용하여청년층의주거안정을지원 공공임대주택을대규모로공급하기어려운상황에서, 다주택자가보유한민간임대주택을활용하여세대통합적주택정책을도모하는것은당연 다주택자의주택일부를공공기관이나민간비영리조직이서브리스 (sub-lease) 방식으로확보하여, 청년및자녀양육가구에저렴한가격으로임대하는방식도시행할 필요 더근본적으로는민간임대주택을운영하는임대인에대한인센티브제공을통해저렴한임대주택으로활용될수있도록하는정책체계의구축이필요 주택및단지설계를통해세대친화적주택의공급을확대 세대구분형주택의공급을확대하고, 공공임대주택공급시 다세대공생형주택단지 로개발하는것이필요 동별로노인가구 자녀양육가구 1 인가구등이거주할수있는주거공간을조성하고, 교류시설또는공동체시설을설치하여세대별로주택수요를충족하면서도하나의 단지에거주할수있도록설계 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 9

10 Ⅲ. 주요선진국의부담가능한주택정책 공공지원을통해공공성을확보한임대주택공급정책이증가 부담가능한주택정책은임대료가지속적으로상승하고있는선진국에서시행 공공지원을바탕으로낮은임대료부담과장기거주등을제공하는민간주택을의미 부담가능한주택은잠재적으로점유형태의중립적성격을취하고있어, 사회주택뿐만아니라자가소유까지도지원 또한민간투자및건설업체의이해가반영되고, 사회정책의전달체계변화에대응하기위해도입 1 점유형태의중립적성격 부담가능한주택 이라는용어자체는임대주택만을지칭하는것은아님 부담가능한주택정책은자가 ( 소유 ) 와임차에대한지원을모두포함 2 민간부문의이해반영 신자유주의흐름속에서민간부문은주택정책이민간투자및건설업중심으로이루어질수있도록적극적으로로비를실시 부담가능한주택 은민간부문의이해를정책논의의장으로끌어들이는역할을수행 3 사회정책의전달체계변화에대응 부담가능한주택 은개인의선택을현실화시키는능력과관련이있음 사회정책의흐름이개인의책임을강조하고, 개별적상황에대응하는방식으로변화하는상황에대응 그림 2. 부담가능한주택정책의성격과배경 영국은 2011 년부터부담가능한주택정책을추진중 부담가능한주택프로그램 (Affordable Homes Programme: AHP) 은부담가능한 임대료와연계하여시행 국가의재정부담을줄이면서, 사회임대인의임대수입을늘려새로운사회주택건설에재투자하도록하는것이정책목표 AHP 는 2020 년까지 10 년동안부담가능한주택의공급을확대하기위해공공이민간의공급주체에게보조금을지급하는방식으로추진 10 서울연구원정책리포트

11 AHP에참여하는사회임대인과민간기업은공급뿐만아니라운영까지담당 임대주택은시세의 80% 이하 ( 런던은주택가격및임대료부담을고려하여시세의 65% 정도 ) 로저소득가구에게임대 등록된민간의공급주체 (Registered Providers : 사회임대인 + 민간기업 ) 1 보조금신청 2 사업자선정보조금배정 3 투자관리시스템 : 분기별사업진행상황자료업데이트 4 주택공급및임대관리 런던외지역 : 주택 지역사회청 (Homes and Communities Agency : HCA) 런던 : 런던광역정부 (Greater London Authority : GLA) 정책대상 : 저소득가구 ( 한부모가구, 노인가구, 1 인청년가구등 ) 임대기간 : 2 년이상 임대료 : 시세의 80% 이하 ( 런던은시세의 65% 정도 ) 그림 3. 영국의부담가능한주택프로그램의내용및사업구조 사회임대인에대한다각적지원책을마련 주택협회와주택트러스트는정부로부터보조금, 세금감면, 공공기금및자금을지원받고있으며, 민간의현금및주택신탁 금융기관의저리융자등을통해사회주택을 공급 운영 주택협동조합은정부의보조금및세금감면, CHFS(Co-operative Housing Finance Society) 의모기지이자보증, Radical Routes Rootstock 의대출등을 통해자금을조달 지방정부 중앙정부 HCA 기금 보조금지원, 세금감면 연차별보고서제출 기금 사회임대인 대출 보조금 보증 저렴한임대주택공급 관리 임대료납부 입주자 금융기관보증기관 그림 4. 영국의사회임대인지원및사업구조 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 11

미국은저소득층주택의세액공제제도와지방정부의시책으로부담가능한주택을공급 1986년부터저소득층주택세액공제 (Low Income Housing Tax Credit: LIHTC) 제도를시행중 공공은사업을추진하는민간디벨로퍼에게 10 년동안세금혜택을받을수있도록세액공제증서를발급.

12 미국은저소득층주택의세액공제제도와지방정부의시책으로부담가능한주택을공급 1986년부터저소득층주택세액공제 (Low Income Housing Tax Credit: LIHTC) 제도를시행중 공공은사업을추진하는민간디벨로퍼에게 10 년동안세금혜택을받을수있도록세액공제증서를발급. 민간디벨로퍼는이증서를신디케이터및투자자와거래하여현금화할수있으며, 이현금을건설자금등으로활용 민간디벨로퍼는세제혜택을받아건설한임대주택의일부를 15 년 30 년동안저소득층에게시세보다낮은임대료로임대 그림 5. 미국저소득층주택세액공제의사업구조 1987년부터 2014년까지 LIHTC가공급한부담가능한임대주택은 262만호 2008 년서브프라임모기지사태이후 LIHTC 를통해공급되는저렴한임대주택수가감소 이에따라미국정부는 2009 년에 경제회복및재투자법 (American Recovery and Reinvestment Act) 을제정하여추가적재정지원정책을실시 주정부에대한보조금지원을통해민간디벨로퍼에현물지원을늘리고, 세액공제증서로지원하던금액의 40% 를현물로직접지원 12 서울연구원정책리포트

13 뉴욕시는부담가능한주택을공급하기위해 Housing New York 을추진중 2014 년부터 10 년동안 414 억달러를투입하여 20 만호의부담가능한주택을공급할계획 12 만호의기존주택개량과 8 만호의신규주택건설을통해시민의임대료부담능력을제고시킬예정 뉴욕시는의무적계층혼합주택 (Mandatory Inclusionary Housing: MIH) 제도에따른용적률규제완화, 성능및부담가능성확보조닝 (Zoning for Quality and Affordability: ZQA) 제도에따른높이규제 주차장기준완화, 재산세감면등의세 제혜택을통해민간디벨로퍼를지원 LIHTC 세액공제, 보조금, 소프트론등 MIH 제도 용적률규제완화 민간 ( 디벨로퍼등 ) ZQA 제도 높이규제완화 주차장기준완화 세제혜택 입지에따라 10 년 25 년간재산세감면 그림 6. 뉴욕시부담가능한주택정책의민간지원구조 호주는임대주택부담가능성확보계획을시행중 공급측면의부담가능한임대주택정책을추진 2008 년에도입된임대주택부담가능성확보계획 (National Rental Affordability Scheme: NRAS) 은세액공제를통해공급측면의보조금을지원함으로써임대주택 건설투자를유도하기위한것 NRAS 는과거의공영주택 사회주택중심의정책에서민간을활용한저렴한임대주택의공급을촉진하는방향으로의정책전환을의미 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 13

14 NRAS는중 저소득가구를위한저렴한임대주택의공급을늘리는정책 NRAS 참여사업자는 10 년동안 NRAS 인센티브를받는대신, 저소득층및중소득층가구를입주대상으로하는주택을건설하여시세의 80% 이하로임대 NRAS 참여사업자가비영리기관이면시세의 75% 이하로임대 그림 7. 호주임대주택부담가능성확보계획의정책대상 대부분의 NRAS 사업은컨소시엄의형태로시행 기관투자자, 부동산개발업자, 비영리주택공급자, 주택소유자등이주로참여 NRAS 참여사업자로승인받으면, 매년임대주택에대해 NRAS 인센티브 ( 세액공제, 보조금등 ) 를신청가능 비법인조인트벤처 (Non-Entity Joint Venture) 연방정부지방정부 NRAS NRAS 신청 컨소시엄 자산관리자선정 NRAS 인센티브관리 세액공제 보조금 주택소유자 자산관리 임대수익 자산관리자 임대관리 주택 ( 임차인 ) 임대관리 임차인탐색 임대료징수 그림 8. 호주 NRAS 의기본사업모델 14 서울연구원정책리포트

15 Ⅳ. 정책제언 세대통합적이고부담가능한임대주택의공급정책이필요 임대주택공급의확대뿐만아니라, 기존정책및제도의개편이중요 세대통합적인방식으로부담가능한임대주택재고를확대하는것을목표로하여주 택공급및관리체계를구축하는것이필요 저소득층및청년층의임대료부담가능성을제고하기위한방안으로, 역세권토지이용의고도화를통한임대주택공급 무주택서민을위해임대차시장을안정시키는방향으로주거복지정책을개편 민간부문을활용하여부담가능한임대주택의공급을확대하기위해서는주택금융제도와부동산세제의개편이필요 장기적으로임대주택등록제, 임대소득세정상화, 임대료인상제한등의제도를패키지로도입하여임대시장의선진화 투명화도모 주요추진전략 주요과제 저출산 고령화에대응하는세대통합적주택정책의시행 역세권토지이용의고도화를통한임대주택공급 주거복지정책의개편 재고주택의리모델링지원과세대구분형주택의공급확대 주택금융제도의개선 부동산세제의개편 주택임대차제도의개선 추진전략 저성장시대에저출산 고령화문제에대응한주택정책마련 중고령층소득욕구와청년층주거불안을동시에해결하는세대통합적정책의추진 역세권고밀개발을통한저렴한임대주택의공급 소규모증 개축, 개량등에대한공적지원을통해저렴한임대주택확보 공공임대주택의유형통합 ( 또는통합운영 ) 및임대료체계개편 주거비보조제도의확대와주택개량사업과의연계 준공공임대주택에대한추가지원과공공성확보 모든주택유형을대상으로리모델링지원 세대구분형주택의공급을촉진할수있도록제도개선 장기모기지대출과생애최초주택구입을강화하는방식으로수요자대상주택금융개편 임대주택공급자에대한장기 저리의대출상품확대 주택임대소득세의정상화 임대소득노출에따라추가부담하는국민연금납부액과건강보험료의조정 임대주택등록제의도입으로주택정책의선진화추구 임대소득세 임대료인상제한등의제도를패키지로도입하여정책의효과성최대화 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 15

16 저출산 고령화에대응하는세대통합적주택정책의시행 저성장시대에저출산 고령화문제에대응한주택정책마련 주거복지강화와주택성능향상을위한정책방향의설정필요 저성장시대에청년층과저소득층의주거비부담완화를위한정책필요 중고령층의주택을임대주택으로활용할수있는방안모색 중고령층소득욕구와청년층주거불안을동시에해결하는세대통합적정책의추진 민간주택시장의활력을이용하되, 공공의목표와조화시키는방법으로임대주택공 급을추진할필요 임대인에게인센티브를제공하는대신, 임대조건에제한을가하는방식을이용해혜택과부담의형평성을강화하는것이필요 주택소유자인중고령층은공공의지원을통해주택의적정한품질을유지할수있고, 지속적인임대료수입으로안정적인노후생활이가능 주택수요자인청장년층은저렴해진임대료만큼가처분소득이증가하면, 결혼율과출산율의증가로이어질것 그림 9. 세대통합적방식을통한부담가능한주택공급모델 16 서울연구원정책리포트

17 역세권토지이용의고도화를통한임대주택공급 역세권고밀개발을통한저렴한임대주택의공급 역세권의양호한기반시설활용성을높이기위한주거기능강화 서울의도심및역세권은상주인구보다유동인구중심으로개발되어지나치게주거기능이약화된상황 택지가고갈되어신규주택의대량공급이어려운상황이어서, 공간구조및토지이용의질적인변화가필요 더공격적인역세권활용을통해서민주거안정을꾀하고, 도시기능을현대화하며, 경제의새로운동력을모색 역세권의토지이용을고도화하되, 역세권별특성을고려한기능의특화를추구하여 지역활성화유도 지하철역과철도역을중심으로반경 250m 내지역에서는역세권 2030 청년주택, 250m 초과 500m 에서는소규모증 개축및개량을통해임대주택을공급 그림 10. 역세권에서의부담가능한임대주택공급모델 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 17

18 임대료부담이과중한청년층을대상으로하는 역세권 2030 청년주택 공급확대 중 대형아파트중심의역세권 SHift( 장기전세주택 ), 비싼월세중심의뉴스테이 ( 기업형임대주택 ) 를대체하는, 소형의부담가능한임대주택공급 2016 년 7 월부터서울시가추진중인역세권청년주택공급사업은역세권고밀개발을통해주거기능의강화와토지이용의효율성을제고하는바람직한정책 주거비부담을낮추기위해서는소형주택으로공급하되, 시세의 60% 80% 수준으로임대료를책정 토지가격상승을방지하기위해서는 5 년 10 년정도의한시적정책으로시행 난개발을방지하기위해서는 2030 서울플랜 에서정한중심지체계를감안하면서역세권별주거용도의비중을조절 종상향은 30m 이상의간선도로, 2 개이상의철도및지하철이교차하는역세권만을대상으로하여, 주택건설에따른부 (-) 의영향을최소화 재생사업과연계한소규모증 개축및개량지원 역세권의반경 250m 초과 500m에위치한저층주택은지역맞춤형 주민참여형 재생사업과연계하여주택증 개축및개량을추진 주택증 개축및개량비용의일정부분 (20% 40%) 을보조금으로지원하는제도를마련 이를통해마을단위로노후주택및빈집 ( 公家 ) 을개량하여저렴한임대주택으로활용할수있도록장려 주민들이주거재생및주택개량에관심을가지고참여할수있도록지역사회중심의거버넌스체계를구축하는것이중요 마을단위의공간진화를추구하기위해서는노후도시기반시설의정비와함께, 주택신축및리모델링에대한공적지원도필요 18 서울연구원정책리포트

19 주거복지정책의개편 공공임대주택의유형통합 ( 또는통합운영 ) 및임대료체계개편 공공임대주택의공급과병행하여공적지원을통해저렴한임대주택을확보할필요 서울의공공임대주택재고는가구수대비 6.3% 를차지하고있는데, 2026 년까지 10% 의재고량달성을목표로추진 사회주택, 세제우대주택등다양한임대주택을공급하여가구의주거안정과임대차시장의가격안정을동시에추구 유형통합 ( 또는통합운영 ) 을통한정책의형평성확보 공공임대주택은정부가바뀔때마다기존유형의축소 폐지, 새로운유형의도입이반복되면서지나치게다양하고, 공급방식별로세분화되어있는문제가상존 공공임대주택유형별로임대료의차이가크고, 소득이높을수록입주자편익이큰유형에거주 공공임대주택의유형통합또는통합운영을통해정책의형평성을확보하고, 입주자격을강화 공공임대주택유형을통합하거나통합하여운영하기위해서는단일화된소득기준을마련할필요 소득 1~2 분위를대상으로하는영구 매입임대주택과소득 2~4 분위를대상으로하는 50 년공공임대주택및국민임대주택을통합하여소득 4 분위이하를입주자격으 로하여운영 공공임대주택의입주자격을단순화하면, 저소득층의주거선택기회를확대하는것뿐만아니라, 임대료체계를개편하기위한준비도가능 공공임대주택중에는소득과상관없이입주할수있는경우도있는데, 모든입주자의소득기준을마련함으로써수직적형평성도강화 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 19

응능응익 ( 應能應益 ) 형또는소득연동형임대료체계의마련 임대료체계는입주자의부담가능성과시세의연동성을고려하여개편 소득 4 분위이하인경우에는시세의 50% 60% 수준인소득대비 15% 내외로, 소득 5 분위이상인경우에는시세의 80% 100% 수준으로목표임대료를설정 개편임대료체계는단기적으로신규입주자를대상으로적용하되, 중

20 응능응익 ( 應能應益 ) 형또는소득연동형임대료체계의마련 임대료체계는입주자의부담가능성과시세의연동성을고려하여개편 소득 4 분위이하인경우에는시세의 50% 60% 수준인소득대비 15% 내외로, 소득 5 분위이상인경우에는시세의 80% 100% 수준으로목표임대료를설정 개편임대료체계는단기적으로신규입주자를대상으로적용하되, 중 장기적으로는기존거주자에대해서도거주자격을심사하여임대료를조정 관리의효율성을높이고, 관리비용을절감하기위해임차인의관리참여확대 관리에대한주민의관심을증가시키기위한교육, 공동체활동을활성화시키기위한교육등을우선적으로실시 주민의관리참여는장기적인로드맵을마련하여단계적으로확대하는것이중요 서울시차원에서임차인관리참여의구체적인가이드라인을마련하고, 주민과임차인대표회의의역량을강화시키려는노력이필요 그림 11. 공공임대주택관리의개선방안 20 서울연구원정책리포트

주거비보조제도의확대와주택개량사업과의연계 공공임대주택정책과의균형 조화를추구하면서주거비보조제도를확대 향후주거비보조제도는 1 공공임대주택미입주가구의주거안정을도모하고, 2 저소득가구의주거비부담능력을향상시키며, 3 기존주택재고의품질향상을유도하 는프로그램으로재설계 에너지바우처는동절기에급여액을늘리는방법으로주거급여에포함시키는것이바람직

21 주거비보조제도의확대와주택개량사업과의연계 공공임대주택정책과의균형 조화를추구하면서주거비보조제도를확대 향후주거비보조제도는 1 공공임대주택미입주가구의주거안정을도모하고, 2 저소득가구의주거비부담능력을향상시키며, 3 기존주택재고의품질향상을유도하 는프로그램으로재설계 에너지바우처는동절기에급여액을늘리는방법으로주거급여에포함시키는것이바람직 자가수급가구에게는광열비보조와주택개량사업을시행하고, 임차수급가구에게는임차료 광열비보조와에너지효율개선사업을확대 주택개량사업과에너지효율개선사업은주택수명의연장뿐만아니라양호하고저렴한주택재고를확보하는수단으로활용 준공공임대주택에대한추가지원과공공성확보 저소득가구의입주, 저렴한임대료, 임대료인상제한등의공공성확보 서울시는 1 임차인의임대료지원, 2 임대인의추가자금융자또는대출이자보조, 3 주택개량또는리모델링지원, 4 공공토지의저렴한임대등을제공 그림 12. 준공공임대주택제도의개선방안 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 21

22 재고주택의리모델링지원과세대구분형주택의공급확대 모든주택유형을대상으로리모델링지원 저성장시대에대응하여계획수선, 리모델링을통한주택의장수명화정책을추진 아파트에한정된계획수선제도와리모델링지원책을모든주택유형으로확대하여적용 최근은퇴하는베이비부머세대가안정적인월세소득을얻기위하여단독 다가구주택을구입하여리모델링하는사례가증가하는추세 재고주택의유통및리모델링을촉진하여부담가능한주택의재고를늘리는동시에수요자의주거선택권을넓히는정책을구사 중고령층을대상으로하는리모델링지원사업을도입하고, 증가된주거공간은청년층및육아가구에게저렴하게임대하도록제도를설계 세대구분형주택의공급을촉진할수있도록제도개선 세대구분형주택에대한제도개선을통해임대주택공급확대 주택평면의유연성을확보하여임대주택의공급을늘릴수있도록 세대구분형주택 에대한제도개선 세대구분형주택은재건축 재개발사업등을통한신규공급시에는비교적활성화되어있으나, 기존주택을세대통합형주택으로리모델링하는데에는제도적인제한이 존재 재건축 재개발사업의추진이어려운저성장시대임을감안하여리모델링으로쉽게세대구분을할수있는방안을우선적으로검토 특히기존의중 대형주택을소형주택으로나누어임대할수있는행위가활발하게일어날수있도록관련법률의개정이시급 22 서울연구원정책리포트

주택금융제도의개선 장기모기지대출과생애최초주택구입을강화하는방식으로수요자대상주택금융개편 수요자를대상으로하는주택금융제도의개선 수요자대상주택금융은장기모기지대출을강화하되, 생애최초주택구입을지원하는방식으로개편 주택담보대출제도자체를재설계하여채무조정차원에서정책을운용 채무조정과주거안정프로그램을연계하고, 주택담보대출은소득파악과융자금사용에대한모니터링강화 그림 13.

23 주택금융제도의개선 장기모기지대출과생애최초주택구입을강화하는방식으로수요자대상주택금융개편 수요자를대상으로하는주택금융제도의개선 수요자대상주택금융은장기모기지대출을강화하되, 생애최초주택구입을지원하는방식으로개편 주택담보대출제도자체를재설계하여채무조정차원에서정책을운용 채무조정과주거안정프로그램을연계하고, 주택담보대출은소득파악과융자금사용에대한모니터링강화 그림 13. 수요자대상주택금융의개선방향 임대주택공급자에대한장기 저리의대출상품확대 저렴한임대주택공급자에대한금융지원확대 주택사업자가부담가능한임대주택공급에참여할수있도록장기 저리의대출을제공하고, 대출상환시까지저소득임차인들에게저렴하게임대하도록규제 주택도시기금은임대주택건설과주택개량에대한저리또는무이자대출을확대하고, 전세자금융자등수요자지원은축소 주택도시기금의 임대주택건설 융자항목에공공임대주택외에사회주택과부담가능한임대주택에대한장기 저리의융자를추가 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 23

부동산세제의개편 주택임대소득세의정상화 주택시장의선진화를위해서임대소득에대한과세의정상화가요구 부동산조세정책은투기억제와경기부양을위해널뛰기식으로운영되어, 국민의신뢰도가낮고형평성문제가발생 거의모든선진국에서실시하고있는임대소득에대한과세, 보편적인재산세강화등의제도도입도지연되고있는상황 특히임대소득세는거의사문화된상태인데, 현실화를위해서는임대주택등록제의도입등제도적여건을정비

24 부동산세제의개편 주택임대소득세의정상화 주택시장의선진화를위해서임대소득에대한과세의정상화가요구 부동산조세정책은투기억제와경기부양을위해널뛰기식으로운영되어, 국민의신뢰도가낮고형평성문제가발생 거의모든선진국에서실시하고있는임대소득에대한과세, 보편적인재산세강화등의제도도입도지연되고있는상황 특히임대소득세는거의사문화된상태인데, 현실화를위해서는임대주택등록제의도입등제도적여건을정비 임대소득노출에따라추가부담하는국민연금납부액과건강보험료의조정 선진국의부담가능한임대주택정책사례에서보듯이, 임대소득세의감면은필수적인정책수단 세금전가가나타날경우임차인의임대료부담으로이어질가능성이있는것도사실 주택에대한임대소득세를도입하되, 시세보다저렴하게임대료를부과하는경우에는임대소득세를감면해주는방식으로제도를설계 임대소득노출에따른국민연금납부액과건강보험료가상승하는문제를최소화하여, 조세저항이발생하지않도록설계하는것이중요 그림 14. 임대소득세도입의필요성과걸림돌 24 서울연구원정책리포트

주택임대차제도의개선 임대주택등록제의도입으로주택정책의선진화추구 임대주택등록제의도입으로임대시장파악및데이터에근거한정책의수립 집행 임대주택등록제와임대소득세부과를병행하여임대주택정책의선진화를모색 임대주택등록제의도입은주택과관련한정보를제대로구축할수있는기회이자, 정확한자료와정보에기반을둔주택정책을수립 집행할수있는초석 표준임대료표공시제도등과연계할경우,

25 주택임대차제도의개선 임대주택등록제의도입으로주택정책의선진화추구 임대주택등록제의도입으로임대시장파악및데이터에근거한정책의수립 집행 임대주택등록제와임대소득세부과를병행하여임대주택정책의선진화를모색 임대주택등록제의도입은주택과관련한정보를제대로구축할수있는기회이자, 정확한자료와정보에기반을둔주택정책을수립 집행할수있는초석 표준임대료표공시제도등과연계할경우, 정보의비대칭성을완화하여임대료안정에기여 임대소득세 임대료인상제한등의제도를패키지로도입하여정책의효과성최대화 임대인의적정수익을보장하고, 임차인의부담가능성을제고하는방향으로도입 임대료는통제 규제하기보다는물가상승률등과연동하여인상률을제한하는방식으로실질화 임대주택개량공사, 효율개선공사를시행할경우, 세금감면과공사비보조 그림 15. 주택임대차제도의개선방안 서울시의주택문제와부담가능한임대주택정책제언 25

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이 담당부서 국토교통부 국토연구원 보도일시 보도자료 배포일시 주택정책과 수 총 매 본문 붙임 과장김영국 사무관장기영 주택정책 연구위원강미나연구센터 2017년 4월 26일 ( 수 ) 조간부터보도하여주시기바랍니다. 통신 방송 인터넷은 4. 25( 화 ) 14:00 이후보도가능 2016 년도일반가구주거실태조사결과 발표 - 자가점유율상승, 전월세전환으로월세비중증가 -