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준상 봉
6 years ago
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1 1 인가구급증에따른소형주택시장의변화 (211.5) 목차 Ⅰ. 검토배경 2 Ⅱ. 국내 1 인가구의특징및주택수요분석 3 Ⅲ. 해외 1 인가구주택사례비교 7 Ⅳ. 소형주택시장의변화 1 Ⅴ. 시사점 13 부록 : 국내소형주택관련정책 15 / 1

2 Ⅰ. 검토배경 빠르게증가하는국내 1인가구, 새로운주택수요계층으로부각 국내 1인가구는빠른고령화, 라이프스타일변화, 결혼관인식변화등으로인해빠르게증가하는추세를보이며현재총가구의 23.3% 를차지 1인가구는상대적으로낮은소득수준및주택에대한인식변화, 직장과근접거리내거주선호등으로인해도심권내소형 임대주택에거주하는등주택선택에있어일반가구와다른양상을보임 향후 1인가구는지속적으로증가할것으로예상되는가운데이들계층의주거수요다양화로국내소형주택시장의변화가능성존재 1인가구의소득수준양극화심화에따른소형주택시장변화 국내소형주택시장은그동안중대형주택선호와더불어소형주택건설사업의낮은수익성으로인해공급물량이지속적으로감소함에따라재고량은부족한상황이나, 소형주택수요는빠르게증가함에따라가격강세현상은지속 한편국내 1인가구의월평균소득은일반가구의 39% 수준에불과하는등상대적으로낮은소득수준으로인해이들계층을위한부담가능한가격대의주택에대한공급필요성대두 또한 1인가구의소득수준양극화는점차심화됨에따라소득별 지역별로소형주택시장은차별화양상을보일것으로예상 주거수요다변화에따른소형임대주택의변화양상을검토해볼시점 해외주요대도시를중심으로싱글족은지속적으로증가하는추세를보이는데다, 이들계층의가치관변화및소득수준증가로인해새로운경제주체를형성함에따라소형임대주택시장의다변화양상이나타남 이에따라주요국의소형임대주택의변화양상및국내 1인가구의주거수요분석을통해, 급증하는 1인가구의주거수요에대비한주택시장의변화가능성을점검해보고자함 또한국내 1인가구의지속적인증가로인해중장기적관점에서월세시장의확대등주택시장의구조적변화와함께소형임대주택은새로운주거트렌드로부각될전망으로, 이에대한금융권의대응방안등을검토해볼시점 / 2

3 Ⅱ. 국내 1 인가구의특징및주택수요분석 1. 1인가구의증가추이및지역별분포차이 국내인구구조및라이프스타일변화로인해 1인가구는빠르게증가하는추세 국내 1인가구는 198년대총가구의 4.8% 에불과하였으나이후빠르게증가하며현재 43만세대 ( 총가구의 23.3%) 로주택시장내새로운수요계층으로부상 - 국내총가구수는 1975~21 년동안 2.6배증가한반면동기간 1인가구는약 14.4배증가 - 1인가구는지속적으로증가함에따라 23년약 47만세대로추정 ( 전체가구의 23.7%) 1인가구의증가추세는젊은세대를중심으로결혼관변화에따른초혼연령상승과더불어혼인율하락및이혼율상승등으로싱글족이증가한데기인 - 특히 1인가구의 63.9% 를여성이차지 한편빠른고령화로인해 1인가구중 6세이상고령계층의비중도지속적으로증가함에따라총가구중차지하는비중은 25년 38.7% 기록, 22년 52.7% 를차지할것으로예측 - 65세이상노인가구중독거노인비율 (199 년 25 년 ): 1.6% 23.2% 도시지역을중심으로젊은계층의 1인가구집중 1인가구의주요거주지역은서울 ( 총 1인가구중 2.7%), 경기및인천 (23.2%), 5대광역시 (19.9%) 로주로수도권및광역시에분포하며도시지역을중심으로빠르게증가 - 198년과비교시지역별 1인가구증가율 : 서울 1.2배, 경기도 13.6배 국내가구수및 1 인가구비중추이 지역별 1 인가구분포현황 ( 만세대 ) 2,5 2, 1,5 1, 5 3 인이상가구 ( 좌 ) 2 인가구 ( 좌 ) 1 인가구 ( 좌 ) 1 인가구비중 ( 우 ) (%) ( 만가구 ) 서울경기인천부산대구대전 주 : 198~25 년은실측치, 21 년이후는추정치자료 : 통계청 자료 : 통계청 / 3

4 한편연령대별 1 인가구의분포는지역별로차이를보이는데, 3~5 대청장년층은도시지역 에집중하는반면 6 대이상은비도시지역에분포하는성향을보임 - 3 세미만 1 인가구중 91% 가도시지역에거주하는등젊은계층일수록도시에집중 2. 1 인가구의거주형태및주택수요특징 1인가구의소득수준은상대적으로낮은데다최근양극화심화 1인가구의월평균소득은 14만원으로 2인이상가구 (362만원 ) 의 39% 수준에불과한데다, 최근일반가구와의소득격차는심화되는상황 - 특히 1인가구의상당수 (57%) 는월평균소득 1만원이하의저소득층으로구성 - 전체가구와 1인가구의월평균소득차이 (26 년 21 년 ): 187만원 222 만원 (+18.7%) 한편최근고소득층 1인가구의비중이증가하면서소득의양극화현상은심화 - 1인가구중월평균소득 3만원이넘는비중 1) (26 년 29 년 ): 5.94% 7.95% 높은주거비부담으로인해단독및초소형규모에거주 1인가구의상당수 (51%) 는주로초소형주택 ( 최소규모 4m2이하 ) 에거주하며 2인이상가구의경우중소형규모이상의주택에거주 - 2인가구의 62% 는중소형 (4~85m 2 ), 21.8% 는중대형 (85m 2 ) 에거주하며, 3인이상가구의경우비중은각각 63%, 3% 를차지 가구별소득수준추이 1인가구의연령대별거주주택현황 ( 만원 ) 1인가구 2인이상가구 % 8% 6% 4% 2% 일반단독 다가구 아파트 연립 / 다세대 오피스텔 기타 % 3 세미만 3-6 세 6 세이상 자료 : 통계청자료 : 통계청, 인구주택총조사, 25 1) 현대경제연구원, 국내 1 인가구의 7 대구조적특징 (21) / 4

5 1인가구의거주유형은단독주택 ( 다가구형단독 ) 이 69.8% 로압도적인우위를차지하는반면, 2인이상가구는주로단독주택또는아파트에거주 지역별로보면비도시지역의경우 1인가구의상당부분을차지하는고령가구들은일반단독주택 (74%) 에거주하는경향이높고, 도시지역의경우주로다가구주택을선택하며젊은계층을중심으로오피스텔의선택비중도상대적으로높은상황 - 3대미만 1인가구의경우기타연령층에비해오피스텔거주비중은 11.5% 로높은편 이처럼 1인가구의주거선택에있어일반가구와다른양상을보이는것은이들계층의낮은소득수준및높은주거비부담에기인한것으로파악 도시지역을중심으로 1인가구의임차비중은증가추세 최근 1인가구의자가비율은점차낮아지는반면임차는증가하는추세를보이는데, 임대차비중에서도전세 24%, 보증부월세 4% 로월세를주로선택 - 가구당자가보유비율 (21 년기준 ): 1인가구 31.9%, 2인가구 62.1%, 3인이상가구 64.1% 한편연령이높아질수록주택보유율은높아지나, 지역별로보면 1인가구의경우도시지역으로갈수록높은주택가격으로인해임차비중이높은것으로파악 - 전체가구의경우 3세미만주택보유율은 37.2% 수준이나 6세이상의경우 85.6% 에달함 - 비도시지역내 1인가구의경우, 주로노인가구 (64세이상 ) 로약 87% 가자가주택보유 - 반면도시지역내 1인가구의경우자가비율은 21% 에불과한데, 이는도시지역내주로젊은세대들이분포하며높은주거비용으로인해임차형태를선택하는것으로파악 1 인가구의주택점유형태비중추이연령대별부동산보유현황 1% 8% 6% 4% 2% % 자가전세월세무상 (%) 금융자산 부동산 세미만 3~4 4~5 5~6 6세이상 자료 : 국토해양부, 주거실태조사, 28 자료 : 통계청, 가계금융조사, 21 / 5

6 3. 국내소형주택시장의동향 낮은수익성및중대형선호로소형주택공급규모는지속적으로감소 소형주택건설사업의낮은수익성및중대형주택선호로인해그동안국내신규아파트건설실적중소형규모는지속적으로감소함에따라소형주택의공급량은부족한상황 - 국내재고아파트중소형 (66m 2 이하 ) 의비중은 14.4% 로중형 (66~99m 2 ) 36.3%, 대형 (99m 2 이상 ) 49.2% 에비해낮은수준 또한그동안도시재정비사업진행으로인해소형주택의재고량은지속적으로멸실 - 전체주택재고량중대형이차지하는비중은 198년대 12.8% 에서 25년 22% 로급증한반면, 1인가구를위한최소규모 (32m 2 이하 ) 은 2% 에불과하는등소형주택물량부족우려 소형주택매매및전세가격의상승세지속 1인가구의주요주택유형은단독주택으로파악되나, 199년이후아파트단지건설이본격화되면서단독주택의공급량은빠르게감소 - 재고주택중유형별비중추이 (1975 년 21 년 ): 단독주택 93% 28%, 아파트 2% 59% 소형주택의재고물량감소및신규공급위축에따른수급불균형으로 26년이후소형주택의매매및전세가격은이미대형주택의가격상승률을상회 특히 1인가구상당수가직장및학교와의근접성추구로수도권에집중함에따라소형주택의가격강세현상은수도권을중심으로확대되는추세 - 수도권아파트매매가격 ( 만원 /m 2, '11.3 월기준 ): 대형 437> 소형 389> 중형 39 평형별주택매매가격지수추이 평형별주택전세가격변동율추이 12 (8.12=1) 1 (YoY,%) 대형 (96m 2 이상 ) 6 중형 (63-96m 2 ) 소형 (63m 2 이하 ) 자료 : KB국민은행 -5 대형 (96m 2 이상 ) 중형 (63-96m 2 ) -1 소형 (63m 2 이하 ) 자료 : KB국민은행 / 6

7 Ⅲ. 해외 1 인가구주택사례비교 주요국가를중심으로지속적으로증가하는 1인가구, 새로운경제주체로부각 주요선진국의대도시를중심으로싱글족은빠른증가추이를보이는데, 결혼관인식변화및사회 문화적라이프스타일다양화, 소득수준증가로새로운소비주체로부각 - 주요국가별 1인가구비중 : 노르웨이 38.5%, 영국 29.6%, 일본 28.3%, 미국 27.1% 미주및유럽의 1인가구는성숙기단계로점진적인주택시장의변화가진행중이며, 아시아권은빠르게증가하는 1인가구의수요로소형임대주택이다변화되는것으로파악 특히주요대도시들의경우높은인구밀도및주택수요증가, 부동산투자수요집중등으로인해주택가격및주거비용은상당히높은편으로, 1인가구의주거비부담감소를위해다양한임대주택형태가등장 향후국내 1인가구의증가추세는지속될것으로예상됨에따라, 주요국가들의싱글족증가에따른주택시장의변화양상점검을통해국내소형임대주택의트렌드변화를검토해보고자함 1. 일본 : 1 인가구급증으로다양한소형주택유형의등장 1 인가구급증에따른일본주택시장의트렌드변화 일본내 1 인가구는 2 년이후급증하며 25 년총가구의 28.3% 를차지, 특히도심지역에 집중됨에따라동경내 1 인가구비중은 42.5% 기록 주요국가별전체가구중 1 인가구비중 홍콩 한국 미국 일본 영국 프랑스 독일 노르웨이 OECD 평균 27.7% (%) 주 : 영국및한국 (21), 홍콩 (29), 미국및일본 (25), 기타 (2) 자료 : 각국통계청, OECD 일본의가구수및 1 인가구비중추이 ( 만세대 ) 8, 6, 4, 2, 자료 : 총무성 3 인이상가구 ( 좌 ) 2 인가구 ( 좌 ) 1 인가구 ( 좌 ) 1 인가구비중 ( 우 ) (%) / 7

8 1인가구급증으로안정적인주거문화정착을위한소형주택의공급확대와더불어전문적인임대관리업체가등장하면서일본의소형주택시장은빠르게성장 - 1인가구비중이높은대도시의경우, 전체주택중임대주택세대비율은동경 49.8%, 오사카 42.7% 등으로월세시장은점차확대되는추세 - 대표적인임대업체인레오팔레스 21은일본전역에약 57만호를보유하며빠른성장세지속 싱글족을위한다양한소형주택유형의등장 1인가구의빠른증가와함께이들계층의소득수준향상및라이프스타일변화로주거환경및주택의질에대한요구는점차증가하는추세 - 1인당거주면적 (2 년과비교시 ): 자가주택 +5.2%, 임대주택 +4.4% 증가 또한경제적타당성추구및공동생활에대한인식변화로대도시를중심으로쉐어형주택 ( 게스트하우스 ) 및부분임대주택등다양한임대형태확대 - 쉐어형주택은욕실및주방은공동으로사용하나각자의방을가지는일종의도미토리형식으로, 주로기존주택을리모델링해공급되었으나최근임대전문주택사업으로확대 - 부분임대주택은기존의중대형주택에별도의현관문을마련해사생활침해가없는 2개의독립공간으로분리시킨형태로, 최근대형주택을보유한고령계층을중심으로월임대수익확보및대출상환분상각을위해리모델링수요는증가하는추세 22년들어일본경제회복으로경제력을지닌독신계층의수요가증가하면서합리적인가격대의컴팩트분양맨션이도쿄지역을중심으로확대되는등소득수준별주택형태는다양화 부분임대주택사례 ( 기존주택을 2 개주택으로분리 ) 일본의컴팩트맨션사례 Park Luxe QualiA INITIA IO 개발회사 미쯔이부동산 도큐부동산 코스모스 규모 12층 /65세대 14층 /59세대 14층 /51세대 면적 23-56m m m 2 가격 3.7~4천만엔 - 28~47천만엔 컨셉 싱글여성타겟디자인 / 갤러리 스타일 주차 / 평면 5 대 / 원룸, 2LDK 11 대 /1-3LDK 6 대 /1LDK 주 : 기존주택 (78.5m 2 ) 을 2 개의독립주택 (57.5m 2 / 2.95m 2 ) 으로분리자료 : 소우켄코퍼레이션 주 : LDK( 거실, 식당, 주방 ) 자료 : 권윤지 미래형소형주택의적용성에관한연구, 29 / 8

9 2. 미국 : 1 인가구를위한주택시장의양극화 오랜기간 1인가구의높은비중이지속된미국, 완만한변화를점진적으로수용 195년대 1% 미만이었던미국내 1인가구의비중은현재약 27%(25 년기준, 총인구의 9.7%) 를차지하고있으며향후이비율을유지할것으로전망 미국내 1~2인가구는 197년대에이미총가구의 5.4% 를차지한데다현재약 59% 를유지하는등높은비중에비해완만하게증가해온상황 이에따라민간건설부분에서는이러한소형주택의수요변화를점진적으로수용하면서싱글주택 (single person housing) 의공급은꾸준히지속된것으로파악 1인가구의소득수준차이에따른주택시장의양극화 미국내 1인가구의높은비중에도불구하고오랜기간동안점진적으로주택시장내에정착함에따라 1인가구를위한정부차원의주택정책은극빈계층에한정되어있음 - 정부는극빈계층을위해싱글주택프로그램 (SRO, Single Room Occupancy Program) 을제공. 임대지원은 1년으로주택소유자는보수비용및임대보조금을지원받는형식 일부대도시의경우소득대비높은주택가격으로다양한임대주택형태를활용하는한편, 임차인의주거비부담을줄이기위해뉴욕의경우임대료통제 (rent-control) 등정부차원의개입이있으나주거환경저하등부정적영향도존재 - 1인가구비중이 5% 에달하는미국내주요대도시의경우, 소득대비높은주택가격으로인해주로소형임대 ( 스튜디오, 원룸등 ) 및쉐어형주택등을활용하는것으로파악 - 뉴욕의경우 RIR( 소득대비임대료비중 ) 2) 은 31.5%(28 년기준 ) 로높은수준인데다, 임차인중 29.4% 는소득의 5% 를주거비로지출하는등주거비용은부담스러운실정 한편미국내 1인가구의소득증가로이들계층의경제적, 시간적여유가증가함에따라소형주택시장은양극화되는추세 - 미국내독신자들의주택소유율은 31.6% 로자녀를둔부부들의소유율 (31.3%) 을추월하는등 1인가구의소득계층별로주택시장의양극화심화 2) RIR(Rent to Income Ratio), New York City Rent Guidelines Board 의 21 Income and Affordability study 참고 / 9

10 3. 영국 : 싱글족의지속적인증가, 정부차원의주택건설지원확대 영국내 1인가구는약 75만명 ( 전체가구의 29.6%, 21년기준 ), 214년에약 9만명 ( 전체가구의 3%) 으로지속적으로증가할전망 - 싱글족의빠른증가추세는 198년대이후이혼과가족해체가급증한데기인한것으로파악되며, 1인가구의상당수는 35~45 세싱글남성으로최근고령계층도빠르게증가 - 영국정부는매년 15만명의싱글족발생, 2년후에는성인 4% 정도만결혼할것으로예상 영국의주택정책은공공및저소득층의주거안정을위해정부개입이강화된형태로, 정부가직접적으로임대주택공급및임대료통제정책을시행 - 정부의적극적인임대주택시장개입으로총주택중민간임대주택의비중은낮은실정이나, 민간임대주택에대한공정임대료제도 (3년간고정으로임대료상한 ) 적용으로임차인보호 한편싱글족의빠른증가와함께높은주거비부담을감안하여영국정부는 22년까지 3만가구를위한주택건설계획을발표하는등공급확대에적극적 Ⅳ. 소형주택시장의변화 급증하는 1인가구, 새로운주택수요층으로부상함에따라주택시장의다변화예상 싱글족의증가추세는세계적인트렌드로, 결혼관인식및라이프스타일변화로인해향후국내 1인가구도지속적으로증가할것으로예상됨에따라새로운주택수요층으로부각될전망 이에따라국내 1인가구의빠른증가와함께이들계층의주택소유에대한인식변화및거주수요다양화, 소득수준등에따라향후소형 임대주택시장의변화가예상됨 주거비부담으로인해월세시장의성장가능성은높을전망 라이프스타일변화및직주근접의편리성을이유로도심권을중심으로젊은계층들이집중되고있으나, 수도권내높은주택가격및전세보증금상승으로주거비부담은높은상황 - 3대이하의경우주택담보대출의상당부분을주택마련또는보증금으로사용하며, 보유금융자산의 55% 를전월세보증금으로활용하는등주거비부담은높은실정 / 1

11 - 특히서울시 1인가구중월소득 1만원미만인경우는 45% 에달하는반면, 서울내소형주택의평균전세가격은 1억원을상회하는등주거비용부담은높은편 1인가구의상당수가일반가구에비해소득수준이상대적으로낮음에따라부담가능한가격대의주택에대한수요증가로인해향후월세시장의성장가능성은높을전망 저소득층 1인가구를위한공공임대주택의확대필요성대두 도시지역내독거노인및저소득층 1인가구는증가하는반면, 수도권내높은주거비부담을감안한다면이들의주거환경은열악한상황 한편국내공공임대주택공급비중은낮은상황으로, 빠른고령화및저소득층 1인가구의증가추이를감안시이들계층을위한다양한주택공급에대한요구는높을전망 - 1인가구비중이 5% 정도를차지하는주요대도시의경우전체주택재고대비공공임대주택의비중은도쿄 8%, 런던 21%, 파리 3% 에달하는반면, 서울의경우약 6% 에불과하는등공공임대주택에대한정책적지원은미미한상황 부분임대형및쉐어형등다양한임대주택의확대예상 도시지역에거주하는 1 인가구는다양한소형주택공급 (52%) 과경제적지원정책 (45%) 3) 주가능한임대주택공급에대한요구는높은상황 등거 1 인가구의주택공유에대한인식확대및주거비용감소를위해부분임대형및쉐어형등 다양한임대주택형태가확대될것으로기대 금융자산및담보대출중전월세보증금비중 서울지역가구규모별월평균소득수준 (%) 전월세보증금 / 금융자산거주마련 / 담보대출 55.3 전월세보증금 / 담보대출 세미만 3 대 4 대 5 대 6 세이상 ( 만세대 ) 1 인가구 2 인이상가구 1만원 1-2 미만 만원 이상 자료 : 통계청, 가계금융조사, 21 자료 : 서울시정개발연구원 (29) 3) 서울시정개발연구원, 1 인가구, 서울을변화시킨다 (29) / 11

12 또한대형주택을보유한베이비붐세대를중심으로향후노후자금마련및대출상환상각을위한수단으로, 기존주택을부분임대형주택으로전환하고자하는수요의증가예상 - 일본의경우대도시권을중심으로기존주택을 2세대가거주가능하도록분리시킨부분임대형주택 (2세대맨션 ) 의리모델링수요가증가하는추세 - 최근서울시내정비사업지역을중심으로주거안정을위한부분임대아파트공급을추진중 한편소형임대주택전문관리회사 ( 분양후임대관리병행 ) 를벤치마킹한임대업체및관련사업의등장으로월세주택시장은체계적으로확대될것으로기대 - 1인가구가빠르게증가한일본의경우, 임대주택비중이높은대도시권을중심으로전문관리업체의체계적인공급및관리로임대시장은확대되는추세 소득수준별주거수요다양화로소형주택시장은차별화될전망 최근빠르게증가하는골드미스 골드미스터와같이상대적으로소득수준이높은계층을중심으로주거환경에대한질적요구는증가하는추세 이에따라고소득층싱글족을위한차별화된고급형소형주택사업은활성화될전망 - 1~2인가구의주택요구규모 4) 는 8~9m 2 미만 (55%), 6~8m 2 미만 (23%), 6m 2 이하 (19%) 순으로주거환경에대한질적개선요구는높은상황 - 또한고소득층일수록소형분양주택이나고급오피스텔등을선호하는것으로파악되며, 최근공급된도시형생활주택의상당수 (9%) 는원룸형태로도심권내 1인가구가주요대상 1~2 인가구유형별주택규모선호도지역별 유형별도시형생활주택공급현황 1 8 (%) 학생 직장인 장기싱글 신혼부부 장년층 8 6 ( 세대 ) 기타단지형다세대원룸형 m 6-8m 8-9m 9m 서울인천경기부산대전기타 자료 : 1~2 인가구라이프스타일과소형주택요구도, 강순주 (21) 주 : 21 년 12 월까지누적자료자료 : 국토해양부 4) 1~2 인가구의라이프스타일과소형주택요구도, 강순주 (21) / 12

13 수도권내젊은계층의 1인가구집중에따른지역별차별화예상 1인가구중젊은계층일수록도시지역에거주하는데다직주근접선호로인해향후수도권내 1인가구는지속적으로증가할것으로예상됨에따라소형주택수요는높을전망 - 주택선택시주요고려요소는입지및접근성, 주변환경, 공간구성, 안정성, 주차순 - 거주지역과통근 통행소요시간은 3분이내 (51%) 나 1시간이상소요 (15%) 로직장과의근접거리내거주하기를선호 도시지역의경우 1인가구의낮은자가비율및높은주택가격을감안한다면소형임대주택에대한수요는꾸준히증가할것으로예상 - 도시지역내 1인가구의자가비율 : 29세미만 6%, 3~64 세 22%, 64세이상 44% 한편비도시지역의경우주로노인가구로구성된데다이들계층의높은자가비율을감안시향후신규주택수요로이어질가능성은낮을전망 1 인가구의지역별 연령별분포현황 1 인가구의지역별 연령별주택점유형태 ( 천명 ) 전국동부읍면부 (%) 자가 전세 월세 1 도시지역 비도시지역 세 세 미만 이상 2 29 세미만 3-64 세 64 세이상 29 세미만 3-64 세 64 세이상 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 25 자료 : 건설산업연구원, 통계청 인구주택총조사 2% 표본자료 (2) Ⅴ. 시사점 소형주택시장변화에따른다양한대응방안마련이필요한시점 국내 1인가구의증가추세는지속될것으로예상되는가운데, 이들계층의주택수요는일반가구와차이를보이는점을감안한다면향후소형주택시장의변화는불가피할전망 특히 1인가구의소득수준양극화는점차심화될것으로예상됨에따라, 저소득층을위한부담가능한가격대의주택공급및공공임대주택확대등이필요 한편 1인가구내고소득층은꾸준히증가할것으로예상됨에따라, 이들계층의소비수준향 / 13

14 상및주거의식변화에따른차별화된주택공급을위한관련사업확대에대비할필요 소형주택건설사업확대에따른금융권의영업기회모색 최근대형건설사들을중심으로소형 임대주택사업은새로운주택사업영역으로확대되는추세를보임에따라이에대한금융권의대응방안마련이필요 - 도시형생활주택도입당시높은관심에도불구하고건설규모제한 ( 세대수 15세대 ) 에따른낮은사업성 (3억미만 ) 으로건설업계의참여는저조하였으나, 최근관련규제의완화에따른사업성확보와더불어소형주택수요증가로관련업계의참여는증가할전망 특히 1~2인가구가집중된지역을중심으로도시형생활주택및준주택등소형임대주택사업관련 PF대출규제완화및사업성재검토가필요할것으로판단 - 급증하는 1인가구로인해도시형생활주택은일반공동주택에비해분양성공률이높은데다, 짧은사업기간으로대출기간이단축되는등일반PF 에비해리스크가낮은측면존재 임대주택사업관련부동산간접투자상품개발등신규사업영역개척필요 향후국내임대주택시장의지속적인성장으로임대주택등수익형부동산에대한투자규모는증가할것으로예상됨에따라이에대응한대체투자상품개발이필요 특히도시형생활주택의경우최근수도권내임대사업자요건이크게완화된데다공급기간도 6개월 ~1년이내로짧은점을감안시투자수요는증가할것으로예상 - 정부는최근 1년간인가받은 2개부동산투자회사 ( 이하리츠 ) 중 5개를도시형생활주택으로약 1,38 억원을투자하며 213년까지 1,161 세대를공급할계획 - 도시형생활주택리츠의평균투자규모는 억원으로리츠의평균자산규모 (1,475 억원 ) 에비해작아사업진행이용이할것으로기대 소형주택의일시적공급확대에따른수익성하락가능성에유의할필요 최근도시형생활주택에대한투자수요가집중되면서관련건설실적이빠르게증가함에따라향후일시적인공급과잉에따른가격조정및수익성하락가능성존재 향후금리정상화기조에따른시중금리상승과도시형생활주택가격상승에따른초기투자비용증가로인해수익률하락가능성감안시대출확대에있어전략적접근이필요 < 연구원손은경 5748 > / 14

15 부록 : 국내소형주택관련정책 소형주택공급확대를위한정책지원다양화 '9.4 월정부는 도시형생활주택 5) 개념을도입하고 '1.4 월추가적규제완화를제시하는 등소형주택공급확대에적극적인상황 또한오피스텔및고시원등을준주택 6) 라향후공급확대기대 으로지정 ('1.1 월 ) 하고관련건축기준을완화함에따 - 그동안 1~2 인가구의주요주거유형으로이용된고시원및오피스텔의경우열악한주거환 경으로인해개선의필요성대두, 준주택지정에따른주택의질적확보기대 관련규제완화및투자수요증가로소형주택의공급확대기대 최근도시형생활주택관련규제의대폭적인완화및임대사업자세제지원확대로관련건설업계의사업참여증가로향후소형주택공급활성화기대 - 211년상반기에도시형생활주택의건설규모제한을 15가구에서 3세대로확대하는주택법개정안을시행할예정으로, 향후사업성확보로관련건설사의참여는증가할전망 - 중견건설업체인수목건축 ( 바이마움 ), 우미건설 ( 쁘띠린 ) 의도시형생활주택브랜드가등장한데다최근롯데, 금호, 대림등 1여개대형건설사들도사업진입을준비하는등관심증가 지역별도시형생활주택의인허가실적 오피스텔신규공급량추이 35 ( 세대 ) '1.1Q 1 ( 천실 ) '1.2Q '1.3Q '1.4Q 8 6 바닥난방규정강화 15 4 준주택지정 서울부산경기대전인천 자료 : 국토해양부자료 : 부동산 114 5) 도시형생활주택은 국토의계획및이용에관한법률 에따른도시지역내에서주택법제 16 조에따라사업계획승인을얻어, 국민주택규모 (1 세대당주거전용 면적 85m 2 이하 ) 에해당하는주택 6) 준주택이란현재 주택법 상주택으로분류되고있진않으나, 사실상주거용으로이용되고있는시설로서오피스텔, 노인복지주택, 고시원등을포함 / 15

16 한편최근주택시장의침체장기화에도불구하고일반아파트에비해적은투자비용으로임대수익을기대할수있는오피스텔에대한투자는지속되는추세 - 주요권역별오피스텔의연간임대수익률은평균 6.3% - 오피스텔은그동안업무용도로구분되어건축기준 ( 바닥난방허용면적및욕실면적 ) 적용으로공급량이크게감소되었으나준주택지정에따라공급규모는확대될가능성존재 일부지역내투자수요집중으로사업성악화가능성존재 최근도시형생활주택에대한수요증가로건설사들의사업계획이발표되자일부지역내역세권을중심으로토지가격은크게상승하는등향후사업성악화로이어질가능성존재 - 도시형생활주택의경우아파트와달리세대수제한을받는데다단지규모와관계없이고정투입되는비용이존재하는점을감안한다면사업수익이낮아질수있음 오피스텔의경우공급유망지역내기형성된높은토지가격및일반아파트에비해높은초기공사비, 낮은전용률등을감안시도시형생활주택및일반주택에비해경쟁력이약화될가능성이존재함에따라투자확대는다소제한적일전망 도시형생활주택및준주택비교 도시형생활주택 준주택 단지형다세대 원룸형 기숙사형 오피스텔 고시원 주거전용면적 85m 2 이하 12~3m 2 이하 7~2m 2 이하 - - 용도구분 다세대 아파트, 연립, 다세대 아파트, 연립, 다세대 업무시설 제2종근린생활 주차 ( 세대당 ) 3m 2 이하 :.5 대, 6m 2 이하 :.8 대, 6m 2 초과 : 1 대 일반주거 :1 대 /6m 2 준주거, 상업 :1대.3대 /12m 2 3m 2 이하 :.5 대 6m 2 이하 :.8 대 1 대 /134m 2 전용률 65~7% 5% 65~75% 예상수익률 7~9% 6~7% - 취득세 : 전용면적 6m 2 이하면제취득세 : 오피스텔및고시원 4.6% 임대사업자 등록시 세제혜택 재산세 : 1주택은과세, 2주택이상임대용매입후임대시 4m 2 이하면제종합부동산세 : 합산배제임대주택 - 건설임대 (2호이상, 5년임대, 전용면적 149m 2 이하, 공시 6억원이하 ) - 매입임대 (3호이상, 5년임대, 전용면적 149m 2 이하, 공시 6억원이하 ) 양도소득세 - 도시형생활주택 2주택이상보유시중과세 - 일정임대요건충족시장기보유특별공제및기본세율적용가능 재산세 : 오피스텔및고시원과세종합부동산세 : 업무용은과세어려움, 주거용오피스텔은소유주택합산, 고시원은과세양도소득세 - 업무용오피스텔 : 과세 - 주거용은주택수에포함과세 자료 : 국토해양부, KB 금융지주경영연구소정리 / 16

(217-7 호 ) [Summary] 국내총인구수의증가추세는뚜렷이둔화된반면, 1인가구가주된가구유형으로대두되는등가구분화는빠르게진행 215년인구주택총조사에따르면총인구는 4,971만명으로 21년대비 3.6% 증가한데반해, 가구분화및라이프스타일인식변화, 고령화등으로인해 1~2

217. 1. 23 (17-7 호 ) : 215 년인구주택총조사를통해본주택시장변화 인구및가구구조변화 주거및주택시장변화 주택시장트렌드분석및시사점 (217-7 호 ) [Summary] 국내총인구수의증가추세는뚜렷이둔화된반면, 1인가구가주된가구유형으로대두되는등가구분화는빠르게진행 215년인구주택총조사에따르면총인구는 4,971만명으로 21년대비 3.6% 증가한데반해,