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1 정책연구용역보고서 이보고서는국회입법조사처의정책연구용역사업에의한것임 도시형생활주택의 운영실태분석을통한개선과제 윤혜정 ( 연구책임자 )

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3 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 연구책임자 : 윤혜정 ( 평택대학교교수 ) 참여연구원 : 장성수 ( 주거복지연대전문위원 ) 김예성 ( 서울대학교대학원박사과정수료 )

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5 제출문 국회입법조사처장귀하 본보고서를 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 연구용역 의최종보고서로제출합니다 년 11 월 평택대학교산학협력단장

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7 요약 연구배경및목적 도시형생활주택은 1~2인도시서민가구의주거수요에대응하기위해 수요가있는곳에, 필요한사람 에게 부담가능한 소규모주택공급을확대하는정책임 도시형생활주택은 300세대미만의국민주택규모에해당하는주택으로서 국토의계획및이용에관한법률 에따른도시지역에건설되며, 건설유형은단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형주택등임 2009년제도가도입된이후도시형생활주택의공급은꾸준히증가하고있음. 특히제도활성화를위한제도개선이병행되어인 허가건수가급격히증가하고있음 - 공급실적은 2010년도약 2만세대, 2011년약 8만 3천세대로급증 년 9월말현재인 허가기준으로서울에서 5만 4천 9백여세대가공급되었으며, 경기도에약 4만 8천세대가공급되어전국의공급된도시형생활주택 19만세대중절반이상이수도권에공급됨 [ 전국시 도별도시형생활주택공급현황및추이 ] 합계 구분세대수비율세대수비율세대수비율세대수비율세대수비율계 192, , , , , 서울 54, , , , 부산 29, , , , 대구 3, , , 인천 11, , , ,

8 구분 합계 세대수비율세대수비율세대수비율세대수비율세대수비율 광주 6, , , 대전 6, , , , 울산 3, , , 세종 경기 48, , , , 강원 충북 3, , , 충남 4, , 전북 2, , , 전남 2, , 경북 1, , 경남 2, , 제주 9, , , , 자료 : 국토해양부내부자료 도시형생활주택은도시가구중약 20% 가량을차지하는 1~2인가구에양질의주거서비스를제공하는정책임 - 그러나도시형생활주택은도시지역내상업지역, 공업지역, 주거지역등용도지역의구분없이건설이허용됨으로써토지이용체계의혼란과주차장등의부대시설부족, 개별세대의거주성악화, 주차난및유지관리부실에따른기존주민들과의갈등등의문제가발생하여도시관리상의부담증가와주거환경의질적악화를초래할것으로예상됨 - 또한급격한공급물량증가로인한미분양발생과준공후공실로인한수익률의저하및관리부실등도우려됨 도시형생활주택의공급은도시내소규모주택공급이라는주택정책적목표와함께미이용, 저이용된도시내토지를효율적으로활용하여직주근접형도시로재편할수있는도시정책적의의가있음

9 - 따라서도시계획적측면에서도시형생활주택의공급실태를분석하여용도혼재로인한도시관리상늘어난부담과주거환경의질적악화, 주민불편의해소, 개별세대의거주성확보등의과제를해결할대안이필요함 본연구는도시관리적차원에서도시형생활주택의공급및운영실태를분석하여문제점을도출하고, 지역여건에맞는도시형생활주택운영지침을마련하여도시관리상의부작용해소, 주거환경수준의악화를방지할수있는방안을모색하고자함 - 도시별용도지역특성에따라건설이허용되는도시형생활주택의종류및공급규모를차별화하는방안을검토 도시형생활주택공급현황및특성 제도도입초기인 2009년에는서울이전국도시형생활주택공급의 49.6% 를차지하였으나그비율이점차감소하고있고, 2010년부산지역이차지는비율은 18.2% 로높아졌으며, 경기도는 2011년 24,7% 에서 2012년은 9월까지 27.7% 로점차그공급비중이커지고있음 2010년 7월사업계획승인대상및건설사업등록기준완화등제도개선이후공급량이급증하고있으며, 2011년 2월국민주택기금금리가완화된후또한번공급량이크게늘었음 년 7월도시형생활주택세대수제한완화, 원룸형주택의 1실구획허용으로대규모공급발생 년 6월주차장기준이지자체의여건에따라강화할수있다는규정이시행된이후증가율감소

10 [ 도시형생활주택관련주요정책변화와공급추이 ] 자료 : 국토해양부, 내부자료, 도시형생활주택의서울, 경기, 제주도의공급현황을보면, 행정구역별 1인가구수현황과다른현상이발생 - 정책목표와달리실제수요가불분명한지역에대량공급되는이유와배경에대한면밀한조사가필요함 도시형생활주택은주택공급프로그램상도시에서생활하고활동하는 1 2인가구가증가함에따라이들의주요구에대응하면서이들이경제적으로부담할수있는주거를제공한다는것임 - 따라서도시형생활주택은여타주택과달리공급대상이매우명백하여같은 1 2인가구라하더라도농촌지역, 또는도시에거주하더라도고령의비활동노인주거는직접적인공급대상이라할수없음

11 공급대상이명확하고, 도시기반시설에대한의존도가크며, 법령상의완 화규정이적용되고있어악용이필요하기때문에도시형생활주택은건 설및공급관리측면에서명백하고, 엄격한관리체계를요구하고있음 도시형생활주택실태분석결과 토지이용및주거환경측면 - 도시형생활주택이공급된지역을분석한결과, 도시형생활주택의공급대상인도시내 1 2인가구의존재비율이나증가율이높지않은지역에서의대규모공급사례가발생하고있음 - 도시기반시설여건이충분하지않은지역에도시형생활주택이대량공급되어도시기반시설의과부하를초래하고입주자의거주성을저해하는한편근린생활환경상의질적수준을저하시킬것으로예상됨 - 도시형생활주택이공급된지역의도시기반시설이부족한경우, 대중교통여건빈약으로인한승용차의존도가높아져주차수요의증가, 진입및보행도로확대의필요, 생활폐기물처리체계부족현상이발생하여불법주차, 교통체증, 쓰레기무단투기등의문제를낳게됨 - 사례조사결과도시형생활주택의규모에비해건물진입도로폭이좁은편이고보행자도로가설치가안되어있거나보차혼용인경우가많은것으로확인됨 - 승용차의존도가높아주차장이세대수에비해많이부족하여주차난이발생하고있으며, 도로변을무단점유하는사례가발생함 - 기존다세대 다가구밀집지역에건축되는경향이있어도시기반시설에추가적인부하가발생함

12 건축물의유지관리측면 - 주택유지관리는위탁관리인경우가많았고, 상주하는관리인이있는경우는 1건밖에없었음 - 일정수준의임대료를감당할수있는수요는신축건물로계속이동하는경향이있어시간의흐름에따라임대료가하락하고, 관리도소홀해져슬럼화될가능성이있음 - 근린생활편의시설은주변에입지하고있었으나일반상업지역의경우모텔촌이나주점등이위치하는경우가많아건전한주거환경으로보기는어려움 분양 / 임대여건측면 - 도시형생활주택은주로일반주거지여에건설되고있어근린생활시설들이다수입지해있으며, 주로다세대주택밀집지역에위치해있는경우가많았음 - 신축도시형생활주택의경우기존건물과는보증금은비슷한수준이었지만월세의경우보증금 1,000~1,500만원에월세 40~50만원수준으로수요에민감하게반응하고있어수요가몰리는 1월 ~3월에완공하지못한경우는신축건물일지라도공실이높은경향이있었음 건설동향과전망 - 도시형생활주택들은인접하여공급되고있는경향이있고, 상업지역에는오피스텔이나고시원과같은준주택이집단적으로공급되고있는추세임 - 유사한주택유형의공급이수요를초과함에따라수익률저하등이나타나면관리부실, 공급위축등의또다른문제를가져올것으로예상됨

13 도시형생활주택제도의정책방향 도시형생활주택건설과포괄적입지만을규정한 주택법 의한계를개선하고지자체의인 허가권한강화필요 - 주택의건설및공급관련기준은중앙정부가 주택법 의체계를이용하여계속규제하되, 도시형생활주택의용도지역별허용여부, 건설세대수, 세대별최대 최소규모, 주택유형, 주차장설치기준, 주택관리방식등에대해서는지자체에권한이양 지자체는도시기본계획의토지이용계획및주택종합계획등을고려하여 시도시형생활주택운영지침 을제정할필요가있음 - 시 군 자치구의전문인력과계획역량부족을보완하기위해중앙정부와광역기초자치단체가공동으로 표준도시형생활주택인 허가및운영지침 을제작, 배포하고해당지방자치단체가여건에맞추어이를개정하여사용하는방안제시 도시형생활주택건설및공급효율제고, 도시형생활주택건설의안전성보장및미분양등의부담을방지하기위해광역지자체단위의도시형생활주택관리네트워크를구축할필요가있음 - 동네트워크의활용을통해민간개발주택의도시형생활주택건설에대한정보를제공하여시장수요에적합한공급을유지할수있는체계를구축하는한편, 도시기반시설에부담을주는도시형생활주택건설후미분양의우려를사전에예방 - 이와관련하여 주택법 및동법시행령개정및도시기본계획수립지침개정, 지자체별도시형생활주택운영지침작성안제시

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15 차 례 요약 Ⅰ. 서론 / 1 1. 연구배경및목적 1 2. 연구내용, 범위및방법 3 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 / 5 1. 도시형생활주택제도도입배경 5 가. 도시형생활주택출현배경 5 나. 1~2인가구현황 6 다. 1~2인가구의주거특성 8 라. 1~2인가구의주거수요특성 도시형생활주택제도현황 13 가. 도시형생활주택의개념및종류 13 나. 유사주택유형 : 준주택 14 다. 도시형생활주택제도개선내용 18 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 / 전국시 도별도시형생활주택공급현황 주요시 도의도시형생활주택공급현황 24 가. 서울시도시형생활주택공급현황 24

16 나. 부산시도시형생활주택공급현황 28 다. 경기도도시형생활주택공급현황 32 라. 제주도도시형생활주택공급현황 소결 : 주요시 도의공급특성비교 42 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 / 사례선정기준및조사항목설정 44 가. 실태조사사례대상선정기준 44 나. 실태조사항목 사례도시의도시형생활주택공급실태 54 가. 토지이용현황 54 나. 대지규모별공급현황 59 다. 건축유형별공급현황 60 라. 세대별규모 60 마. 준공현황 사례도시별준공사업장실태조사분석 66 가. 평택시 66 나. 용인시 71 다. 의정부시 주요도시의도시형생활주택실태조사결과 78 가. 사례도시의공급실태 78 나. 준공사업장실태조사결과 79 Ⅴ. 외국의소형도심주거유형 / 일본의 1~2 인가구용주택 82

17 가. 쉐어드하우스 (shared house) 82 나. 원룸맨션 84 다. 일본 1~2인가구용주택사례요약 미국의 1~2인가구용주택 87 가. 1인가구주택정책 (Single person housing) 87 나. Single Room Occupancy Program(SRO) 89 다. Compact Living Units(CLUs) in San Diego 90 라. 미국의소형주택공급프로그램의시사점 영국의 1~2인가구용주택 외국의소형도심주거사례의시사점 93 Ⅵ. 도시형생활주택제도의발전방향 / 도시형생활주택실태조사결과 95 가. 도시관리상의특성 95 나. 건설및공급상의특성 도시형생활주택운영실태분석의시사점및개선과제 도시형생활주택제도의발전방향 100 가. 도시형생활주택정책방향 100 나. 법령정비내용 102 참고문헌 / 105 부록 / 107

18 표차례 [ 표 Ⅱ-1] 가구원수별규모 6 [ 표 Ⅱ-2] 도시형생활주택종류 14 [ 표 Ⅱ-3] 도시형생활주택과고시원의비교 17 [ 표 Ⅱ-4] 도시형생활주택제도개선연혁 19 [ 표 Ⅲ-1] 전국시 도별도시형생활주택공급현황 20 [ 표 Ⅲ-2] 전국 1~2인가구의가구주연령대비율 23 [ 표 Ⅲ-3] 서울시도시형생활주택공급현황 25 [ 표 Ⅲ-4] 서울시 1인가구수및도시형생활주택공급현황 26 [ 표 Ⅲ-5] 부산시도시형생활주택공급현황 29 [ 표 Ⅲ-6] 부산시인허가유형별현황 29 [ 표 Ⅲ-7] 부산시도시형생활주택허가건당공급세대수 30 [ 표 Ⅲ-8] 부산시도시형생활주택공급현황 31 [ 표 Ⅲ-9] 경기도도시형생활주택의유형별공급현황 33 [ 표 Ⅲ-10] 경기도인허가유형별현황 34 [ 표 Ⅲ-11] 경기도도시형생활주택허가건당공급세대수현황 34 [ 표 Ⅲ-12] 경기도시 군별도시형생활주택공급현황 36 [ 표 Ⅲ-13] 경기도시 군내도시형생활주택의유형현황 38 [ 표 Ⅲ-14] 제주도인허가유형별현황 39 [ 표 Ⅲ-15] 제주도허가건당공급세대수 40 [ 표 Ⅲ-16] 제주도도시형생활주택공급및 1인가구현황 40 [ 표 Ⅲ-17] 제주도도시형생활주택유형별공급현황 41 [ 표 Ⅳ-1] 경기도도시형생활주택공급상위 5위도시 45 [ 표 Ⅳ-2] 사례도시인구및가구현황 (2011년말 ) 46

19 [ 표 Ⅳ-3] 사례도시용도지역현황 46 [ 표 Ⅳ-4] 사례도시의인구분포특성 47 [ 표 Ⅳ-5] 사례도시의산업구조 49 [ 표 Ⅳ-6] 사례도시별주택유형 49 [ 표 Ⅳ-7] 평택시조사대상개요 51 [ 표 Ⅳ-8] 용인시조사대상개요 51 [ 표 Ⅳ-9] 의정부시조사대상개요 52 [ 표 Ⅳ-10] 실태조사항목 53 [ 표 Ⅳ-11] 사례도시의용도지역별도시형생활주택공급현황 54 [ 표 Ⅳ-12] 평택시도시형생활주택용도지역별용적률 55 [ 표 Ⅳ-13] 용인시도시형생활주택용도지역별용적률 56 [ 표 Ⅳ-14] 의정부시도시형생활주택용도지역별용적률 56 [ 표 Ⅳ-15] 평택시도시형생활주택용도지역별공급유형 57 [ 표 Ⅳ-16] 용인시도시형생활주택용도지역별공급유형 58 [ 표 Ⅳ-17] 의정부시도시형생활주택용도지역별공급유형 58 [ 표 Ⅳ-18] 사례도시의대지규모에따른사업건수 59 [ 표 Ⅳ-19] 사례도시의건축유형별공급현황 60 [ 표 Ⅳ-20] 평택시용도지역 주택유형별공급규모 61 [ 표 Ⅳ-21] 용인시용도지역 주택유형별공급규모 62 [ 표 Ⅳ-22] 의정부시용도지역 주택유형별공급규모 64 [ 표 Ⅳ-23] 조사대상도시유형별도시형생활주택준공현황 65 [ 표 Ⅳ-24] 평택시조사대상의대지여건 66 [ 표 Ⅳ-25] 평택시조사대상분양 / 임대여건 67 [ 표 Ⅳ-26] 평택시조사대상생활여건 69 [ 표 Ⅳ-27] 평택시조사대상주차및대중교통여건 70

20 [ 표 Ⅳ-28] 용인시조사대상대지여건 71 [ 표 Ⅳ-29] 용인시조사대상분양 / 임대여건 72 [ 표 Ⅳ-30] 용인시조사대상생활여건 73 [ 표 Ⅳ-31] 용인시조사대상주차및대중교통여건 74 [ 표 Ⅳ-32] 의정부시조사대상대지여건 75 [ 표 Ⅳ-33] 의정부시조사대상분양 / 임대여건 75 [ 표 Ⅳ-34] 의정부시조사대상생활여건 76 [ 표 Ⅳ-35] 의정부시조사대상주차및대중교통여건 77 [ 표 Ⅴ-1] 일본의쉐어형주택유형과특징 83 [ 표 Ⅴ-2] 일본의원룸맨션시책내용의변화 86

21 그림차례 [ 그림 Ⅰ-1] 연구구성 4 [ 그림 Ⅱ-1] 도시형생활주택의정책방향 5 [ 그림 Ⅱ-2] 가구원수별가구수변화추이 7 [ 그림 Ⅱ-3] 가구원수별거주주택유형비교 8 [ 그림 Ⅱ-4] 가구원수별사용방수비교 9 [ 그림 Ⅱ-5] 가구원수별점유유형비교 10 [ 그림 Ⅱ-6] 가구원수별주택선택시고려사항비교 11 [ 그림 Ⅱ-7] 가구원수별주요통근수단비교 12 [ 그림 Ⅱ-8] 준주택의정의및종류 16 [ 그림 Ⅲ-1] 도시형생활주택관련주요정책변화와공급추이 21 [ 그림 Ⅲ-2] 시기별도시형생활주택공급비율 22 [ 그림 Ⅲ-3] 시 도별일반가구및 1~2인가구비율비교 23 [ 그림 Ⅲ-4] 서울시구별도시형생활주택및 1인가구비율현황 28 [ 그림 Ⅲ-5] 부산시구별도시형생활주택및 1인가구비율현황 32 [ 그림 Ⅲ-6] 경기도시 군별도시형생활주택및 1인가구비율현황 37 [ 그림 Ⅲ-7] 제주도 1인가구의연령비율 41 [ 그림 Ⅳ-1] 사례도시의연령별인구분포 48 [ 그림 Ⅳ-2] 일반상업지역내도시형생활주택건축사례 80 [ 그림 Ⅳ-3] 제2종일반주거지역내도시형생활주택건축사례 81 [ 그림 Ⅴ-1] 영국 Bedsit 내부사진및평면도 93

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23 Ⅰ. 서론 Ⅰ. 서론 1. 연구배경및목적 도시형생활주택은도시서민, 1~2인가구의주거수요에대응하기위해 수요가있는곳에, 필요한사람 에게소규모주택공급을확대하기위한주택임 주택법시행령 개정 ( ) 을통해 도시형생활주택은 300세대미만의국민주택규모에해당하는주택으로서 국토의계획및이용에관한법률 에따른도시지역에건설하며, 단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형주택등임 을규정함 도시형생활주택은건축법에따른건축물의종류가정한공동주택인연립주택과다세대주택이지만, 원룸형주택은아파트로건설도가능함. 주택의공급유형다양화라는측면과아파트외의공동주택관련제도를주택법의테두리속으로끌어들임으로써보다체계적으로주택시장을관리할수있게되었음 2009년제도가도입된이후도시형생활주택의공급은꾸준히증가하고있음. 특히제도활성화를위한제도개선이병행되어인 허가건수가급격히증가하고있음 2011년공급실적은연이은활성화대책의영향을받아꾸준히증가하여 11월에는 9,931세대가인허가되어월별최대건설실적을보였으며, 2011년 12월까지의총인허가물량은 7만 5만세대를넘어서, 2010년도에 2만세대정도였던것에비하여 3배이상물량이증가함 1

24 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 도시형생활주택은기존연립주택이나다세대주택과달리도시가구중약 20% 를차지하는 1~2인가구를위한양질의주거서비스를제공하는주택유형으로주목받아 1~2인가구용전 월세주택시장안정에기여하고있음 그러나급격한공급물량증가 1) 로인한미분양발생과준공후공실로인한수익률의저하및관리부실등의문제점이우려됨. 또한도시형생활주택은도시지역내상업지역, 공업지역, 주거지역등용도지역의구분없이건설이허용됨으로써토지이용체계의혼란과주차장등의부대시설부족, 개별세대의거주성악화, 주차난및유지관리부실에따른기존주민들과의갈등등의문제가발생하여도시관리상의부담증가와주거환경의질적악화를초래할것으로예상됨 다만도시형생활주택의공급은도시내소규모주택공급이라는주택정책적목표에서더나아가미이용되거나저이용된도시내토지를효율적으로활용하여직주근접형도시로재편할수있는도시정책적의의가있음. 따라서, 도시계획적측면에서도시형생활주택의공급실태를분석하여용도혼재로인한도시관리상늘어난부담과주거환경의질적악화, 주민불편의해소, 개별세대의거주성확보등의과제를해결할필요가있음 도시형생활주택의공급확대를위한각종활성화대책이마련되면서 2011년이후대형건설업체를중심으로준주거지역이나상업지역에오피스텔과도시형생활주택을복합한대규모개발이대규모로진행되고있 1) 국토해양부가 2012 년 6 월 29 일 주택건설기준등에관한규정 을개정하여각지자체는 30 가구이상원룸형도시형생활주택주차장기준을조례를통해기존규정의 1/2 범위내에서강화할수있도록함에따라지자체조례개정이전에인허가를받고자인 허가물량이급증하는추세임 2

25 Ⅰ. 서론 고, 도시형생활주택건설자금에대한저리융자를내세워일반에분양하면서도시기반시설에대한부담과분양받은투자자의투자손실우려도높아지고있어이에대한적절한관리의필요성이대두됨 본연구는도시관리적차원에서도시형생활주택의공급및운영실태를분석하여문제점을도출하고, 지역여건에맞는도시형생활주택운영지침을마련하여도시관리상의부작용해소, 주거환경수준의악화를방지할수있는방안을모색하고자함 도시별용도지역특성에따라건설이허용되는도시형생활주택의종류및공급규모를차별화하는방안을검토하고, 인구구조등지역여건을반영한세대당면적규모 (unit scale), 단위사업의공급세대수에따른주차장등부대시설확보기준등의차등화방안을제시하고자함 2. 연구내용, 범위및방법 국가통계자료를활용하여도시특성 ( 인구규모, 인구밀도, 주거지형성특성등 ) 과공급지역의입지특성 ( 용도지역, 대중교통여건등 ) 과건축유형별특성을정리하고, 사례도시를중심으로운영실태를조사하여도시별문제점을도출함 도시형생활주택의주택정책및도시계획적측면에서제도개선을위한시사점도출을위해외국의소형도심주거공급사례를검토함 기존주거지및도심활성화방안으로서도시형생활주택의의의에입각하여주택유형의다양한공급이라는주택정책적목적을달성하고, 도시형생활주택공급이도시재생사업의실천을위한한유형으로자리잡을수있도록지역별도시형생활주택운영지침마련을위한정책적, 입법 3

26 l 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 적과제를제시함 연구방법은우선전국의광역및기초지자체별도시형생활주택인허가실적자료를활용하여공급실적이많은도시를중심으로인구구조변화추이및주거지형성연혁등에근거하여도시형생활주택이건설된도시를유형화함. 이어유형별사례도시를선정한후현장조사를통해부지특성, 공급규모, 입주율, 공급가격, 주차장사용현황등운영실태를분석하고, 준공후입주주택에대한관리현황등을파악함 [ 그림 Ⅰ-1] 연구구성 문제제기 연구배경 1 2인가구의주거수요특성 도시형생활주택제도현황 전국도시형생활주택공급현황 제도완화및공급추세변화비교 실태분석분석및개선과제도출 시 도단위공급실태분석 시 군단위공급사례분석 도시형생활주택의문제점도출 외국의소형도심주거사례 도시형생활주택제도의발전방향 서울, 부산, 경기, 제주 공급유형및허가유형등 경기도의정부시, 평택시, 용인시 용도지역별공급유형, 주택규모등 사례사업장실태조사 도시관리측면 건설및공급여건측면 일본, 미국, 영국 지자체역할강화, 도시계획적접근요구 4

27 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 1. 도시형생활주택제도도입배경 가. 도시형생활주택출현배경 부담가능한주택 (affordable housing) 의안정적인공급은도시경쟁력확대를위해필요하며 (Leonore, 2007), 동시에부담가능한주택은사회적기반시설 (social infrastructure) 로써공공이적극적으로투자해야할대상임. 이러한맥락에서주거수요가높은도시의경우주거부담능력격차의심화, 1~2인가구의증가에대응한소형, 저가주택공급이필요함 정부는 1 2인가구등소형가구의주택소요에대응한주택공급을위해건축기준및주택공급기준상의예외를인정한도시형생활주택제도를도입함 년 2월 3일 주택법 에근거를마련하고, 5월 4일부터제도시행하였는데, 1 2인가구의주거특성과서민주거안정을위하여필요한곳에신속하고저렴하게주택을공급할수있도록건축기준등을완화함 [ 그림 Ⅱ-1] 도시형생활주택의정책방향 출처 : 국토해양부홈페이지 5

28 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 나. 1~2 인가구현황 2010 년우리나라총가구수는 17,574 천가구로, 2005 년 (15,988 천가구 ) 에비해 1,586 천가구 (9.9%) 증가 - 일반가구 2) 는 17,339 천가구로 2005 년보다 1,452 천가구 (9.1%) 가증가 함. 이중 4 인이상가구의감소세가지속되고있으나, 1 인가구와 2 인 가구가급속히증가 [ 표 Ⅱ-1] 가구원수별규모 ( 단위 : 천가구, %) 구분 1980년 1985년 1990년 1995년 2000년 2005년 2010년 일반가구 7,969 9,571 11,355 12,958 14,312 15,887 17,339 (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) 1인 ,021 1,642 2,224 3,171 4,142 (4.8) (6.9) (9.0) (12.7) (15.5) (20.0) (23.9) 2인 840 1,176 1,566 2,185 2,731 3,521 4,205 (10.5) (12.3) (13.8) (16.9) (19.1) (22.2) (24.3) 3인 1,153 1,580 2,163 2,636 2,987 3,325 3,696 (14.5) (16.5) (19.1) (20.3) (20.9) (20.9) (21.3) 4인 1,620 2,422 3,351 4,110 4,447 4,289 3,898 (20.3) (25.3) (29.5) (31.7) (31.1) (27.0) (22.5) 5인이상 3,974 3,734 3,253 2,385 1,922 1,582 1,398 (49.9) (39.0) (28.7) (18.4) (13.4) (10.0) (8.1) 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 각년도 년까지 4 인가구가주된가구유형이었으나 2010 년인구주택총조사 결과 2 인가구 (24.3%) 가가장주된가구유형으로등장 인가구는 2005 년 6,692 천가구에서 2010 년 8,347 천가구로약 24.9% 증가 2) 일반가구 : 가족으로이루어진가구, 가족과 5 인이하의남남이함께사는가구, 1 인가구, 가족이아닌남남끼리사는 5 인이하의가구 6

29 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 [ 그림 Ⅱ-2] 가구원수별가구수변화추이 ( 천가구 ) 인 2인 3인 4인 5인이상 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 각년도 1 2인가구는수도권과광역시에서증가율이높게나타남. 서울을제외한수도권과광역시는전국평균을상회하여도지역에비해높은증가세를나타냄 - 전체가구에서 1 2인가구가차지하는비중은도지역이전체가구의절반을넘고있으며, 이중전남이 60.3% 로가장높게나타나고있음. 이외경북 (58.2%), 강원 (56.7%), 충남 (55.8%), 전북 (54.7%), 충북 (53.6%), 경남 (51.0%) 의순으로높게나타남 - 도지역에 1 2인가구는농촌지역및비도시지역에거주하는고령노인부부, 독거가구로추정되어이에대한정책적연구와대책이필요할것임 7

30 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 다. 1~2 인가구의주거특성 주택유형 2010년인구주택총조사결과, 1인가구는주로단독주택 (59.4%) 에거주하는것으로나타남 - 1인가구의 59.4% 가단독주택에거주하고있으며, 아파트에거주하는가구비중은 25.5% 에불과함. 주택이아닌주택이외거처에거주하는가구비중은 5.8% 로일반가구에비해높게나타남 - 2인가구도 1인가구와유사한분포를나타내고있으며, 아파트 (40.9%) 에거주하는가구비중보다단독주택 (46.3%) 에거주하는비중이높게나타남 [ 그림 Ⅱ-3] 가구원수별거주주택유형비교 100% 90% % 70% 60% % 40% 30% 20% 10% 0% 가구전체 1인가구 2인가구 3인가구 4인이상가구 단독주택아파트연립주택다세대주택비거주용건물내주택주택이외의거처 자료 : 통계청, 인구주택총조사,

31 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 사용방수 2010년기준전체가구의평균사용방수는 3.7개임. 가구원수별사용방수를보면, 전체가구중방 1개사용가구는 13.4% 에불과하나 1인가구의 75.6% 가방 2개이하를사용하며, 2인가구는 35.2% 가 2개이하의방을사용함 [ 그림 Ⅱ-4] 가구원수별사용방수비교 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 전체가구 1인가구 2인가구 3인가구 4인이상 방 1 개방 2 개방 3 개방 4 개이상 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010 점유형태 1인가구는자가가구 (31.9%) 의비율이낮고임차비율 (67.3%) 이높게나타남. 특히보증부월세비율이 34.4% 로가장높고, 전세 21.8%, 보증금없는월세도 5.1% 로상대적으로높게나타남. 이에비해 2인가구는자 9

32 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 가비율이 59.1% 로 1인가구에비해높은수준이며, 보증부월세 (16.5%) 보다전세 (19.5%) 비율이다소높게나타남 1 2인가구가거주하는주택유형은단독주택에거주하는가구비율이높다는유사점이있으나, 점유형태에서는차이를보임 - 1인가구는임차거주가구비율이높으나, 2인가구는자가비율이높게나타남. 가구원수가많을수록전세비중이높고, 보증부월세비중이낮게나타남 [ 그림 Ⅱ-5] 가구원수별점유유형비교 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 가구전체 1인 2인 3인 4인이상 자가전세보증부월세보증금없는월세사글세무상 자료 : 통계청, 인구주택총조사,

33 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 라. 1~2 인가구의주거수요특성 주택선택시고려사항 1~2인가구는향후이사시주택가격과주택규모에대한고려보다는주택유형, 내부시설, 주거환경에대한개선기대감, 교통여건에대한고려가높은것으로나타남 - 교통여건, 주택유형, 주거환경개선에대한기대감, 편익 / 위락시설에대한고려는현재주택을선택했을때보다향후이사시에더중요하게고려하는것으로나타남 이사를고려하는 1 2인가구는주택의가격측면도중요하게고려하는데교통여건과주거환경개선요인은현재주택을선택할때고려한것보다, 향후이사시더중요하게고려 [ 그림 Ⅱ-6] 가구원수별주택선택시고려사항비교 주택가격 20.00% 15.00% 10.00% 교육여건 5.00% 0.00% 주택규모 1인 2인 3인 4 인이상 교통여건 주택유형 자료 : 국토해양부, 주거환경실태조사,

34 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 주요통근수단 1인가구는직장까지가는주요교통수단으로대중교통 (37.6%) 을이용하고있으며, 도보의비중도 26.4% 로높게나타났음. 승용차이용은 26.7% 로승용차를이용하지않는경우는 73.3% 로높게나타남 - 2인가구의경우도승용차를이용하는경우는 37.2% 로 3인가구나 4인이상가구에비해매우낮은수준이며, 대중교통과도보를이용하는경우는각각 28.8%, 20.3% 로승용차를이용하지않는경우가 62.8% 로나타남 [ 그림 Ⅱ-7] 가구원수별주요통근수단비교 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 가구전체 1인가구 2인가구 3인가구 4인이상 승용차대중교통도보자전거오토바이기타 ( 재택포함 ) 자료 : 국토해양부, 주거환경실태조사,

35 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 2. 도시형생활주택제도현황 가. 도시형생활주택의개념및종류 도시형생활주택은 1~2인거주가구나도심내저소득층의주거요구에대응하기위해 2009년 2월 주택법 의개정을통해도입되어 5월 4일부터시행됨 - 국토의계획및이용에관한법률 상의도시지역에건설하는 300세대미만의국민주택규모에해당하는주택이며, 기반시설부족으로난개발이우려되는비도시지역에는건설이불가능 도시형생활주택의종류에는단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형주택이있음 ( 주택법 제2조제4 호, 동법시행령제3조제1 항 ) - 단지형연립주택 은건축법상연립주택, 단지형다세대주택 은다세대주택 3) 으로 원룸형주택 을제외한주택으로건축위원회의심의를받는경우에는주택으로쓰는층수를 5층까지건축할수있음 원룸형주택 은건축물의용도상아파트, 연립주택, 다세대주택중하나에해당하며 1 세대별로독립된주거가가능하도록욕실, 부엌설치, 2 욕실을제외한부분을하나의공간으로구성 ( 주거전용면적이 30m2이상 3) 연립주택 은주택으로쓰는 1 개동의바닥면적 ( 지하주차장면적제외 ) 합계가 660 m2를초과하고, 층수가 4 개층이하인주택이며, 다세대주택 은주택으로쓰는 1 개동의바닥면적합계가 660 m2미터이하이고, 층수가 4 개층이하인주택 (2 개이상의동을지하주차장으로연결하는경우에는각각의동으로보며, 지하주차장면적은바닥면적에서제외한다 ) [ 건축법시행령 별표 1] 13

36 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 인경우두개의공간으로구성가능 ) 3 세대별주거전용면적은 12 m2이상 50 m2이하일것, 4 각세대는지하층에설치하지않을것등의요건을모두갖춘주택 [ 표 Ⅱ-2] 도시형생활주택종류 유형내용비고 단지형연립주택 단지형다세대주택 - 세대당주거전용면적 85 m2이하의연립주택 ( 주거층 4 층이하, 연면적 660 m2초과주택 ) - 세대당주거전용면적 85 m2이하의다세대주택 ( 주거층 4 층이하, 연면적 660 m2이하주택 ) 건축위원회심의를받아 1 개층추가가능 원룸형주택 - 세대별독립된주거가가능하도록욕실과부엌설치 - 하나의공간으로구성 ( 단, 30 m2이상은두개공간으로구성가능 ) - 세대당주거전용면적이 12 m2이상 50 m2이하 - 지하층에설치하지않을것 ( 이상의요건을모두갖춘주택 ) 출처 : 주택법시행령 제 3 조 1 항 - 나. 유사주택유형 : 준주택 주택법 제2조제1호에서정하고있는 " 주택 " 이란세대 ( 世帶 ) 의구성원이장기간독립된주거생활을할수있는구조로된건축물의전부또는일부및그부속토지를의미하며단독주택과공동주택으로구분됨 주택법 제2조의제1호의 2. " 준주택 " 이란주택외의건축물과그부 14

37 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 속토지로서주거시설로이용가능한시설등을말함 (1) 준주택범위와종류 ( 주택법시행령 제 2 조의 2, 월개정 ) 기숙사 : 학교또는공장등의학생또는종업원등을위하여쓰는것으로서공동취사등을할수있는구조를갖추되, 독립된주거의형태를갖추지아니한것 교육기본법 제27조제2 항에따른학생복지주택을포함함 고시원 4) : 교통의요충지에침식을중심으로한 1~2인용주거시설과근린생활시설을리모델링한건축물을포함 노인복지시설 : 주거서비스, 건강관리등고령자생활편의및케어시설이결합된고령자용주택 ( 노인복지법 제32조제1 항제3 호 ) 오피스텔 : 업무를주로하며분양하거나임대하는시설중일부또는전부를숙식이가능하도록한건축물 (2) 준주택제도현황 준주택은건축가능한용도지역이기존공동주택보다자유로운장점이있음. 상업지역및공업지역에준주택건설을허용하여 1~2인가구의직주근접형주거공급을활성화하고자함 - 건설비용절감을위해안전과밀접한관계가없는항목은설치대상에서제외 4) 다중이용업소의안전관리에관한특별법 에따른다중이용업중고시원업의시설로서독립된주거의형태를갖추지아니한것으로서같은건축물에해당용도로쓰는바닥면적의합계가 500 제곱미터미만인것과숙박시설 15

38 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 - 주차대수규정완화율을지자체여건과관계없이동일한기준적용 [ 그림 Ⅱ-8] 준주택의정의및종류 자료 : 주택법 제 3 조및 건축법시행령 [ 별표 1] 용도별건축물의종류 준주택건설활성화를위한건설기준완화내용 ( 오피스텔건축기준, 전부개정, 국토해양부고시제 호 일시행 ) - 오피스텔은주거용으로도이용이가능한시설이므로전체면적의 70% 이상을업무부분으로설치토록한규정도폐지 - 연면적 3,000m2이하오피스텔은다른용도와복합으로건축할경우오피스텔전용출입구설치기준을적용하지않도록건설기준완화 주차장설치기준완화 - 오피스텔 : 세대당주차대수 0.8대 ( 세대당전용면적 60m2이하인경우 0.5대이상 ) 16

39 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 - 노인복지주택 : 세대당주차대수 0.2 대이상 ( 세대당전용면적 60 m2이 하인경우 0.1 대이상 ) - 고시원 : 시설면적 250 m2당 1 대 - [ 표 Ⅱ-3] 도시형생활주택과고시원의비교 구분도시형생활주택기숙사형고시원 용도분류 - 공동주택 ( 다세대, 연립, 아파트 ) - 제 2 종근린생활시설 건설기준 통로기준 안전한구조 층간소음차단 주차장설치기준 분양가능 - 취사장, 세탁실, 휴게실등을공동으로사용할수있는구조 - 전용면적 7~30 m2 - 각세대는지하층설치불가 - 내부통로 : 중복도 1.8m, 편복도 1.2m - 발코니, 창문등설치 - 세대간경계벽내화구조 - 콘크리트등두께 15cm이상 - 조적도등은 20cm이상 - 층간소음이차단되는바닥구조확보 : 두께 15cm이상, 소음차단재시공등 - 전용면적 1대 /65m2 - 상업및준주거지역 : 1대 /130m2 - 주차장완화구역 : 1대 /200m2 - 공동주택이므로분양, 구분등기가능 - 다중이용업소의안전에관한특별법 에의한고시원업시설로서독립된주거의형태를갖추지않고, 바닥면적합계가 1,000m2미만 (1,000m2이상은숙박시설 ) - 내부통로 : 중복도 1.5m, 편복도 1.2m - 창문 1개이상 - 해당없음 - 해당없음 - 해당없음 - 분양및구분등기불가 임차인 - 주택임대차보호법적용 - 해당없음보호자료 : 주택건설기준등에관한규정, 건축물의구조기준등에관한규칙, 주택임대차보호법 주 : 도시형생활주택기숙사형은 일삭제 17

40 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 다. 도시형생활주택제도개선내용 정부는 2009년 8월 23일전세대책을내놓으며도시형생활주택공급의활성화를위해주차대수완화, 진입도로기준완화, 복합건축허용, 무주택자기준완화, 학교용지부담금부과제외등을인정함 2009년 9월 10일에상업 준주거지역에한해주차대수추가완화, 원룸형및기숙사형주택의세대면적제한완화, 기계식주차장허용, 연면적산정방법을변경 ( 주택건설기준등에관한규정 개정 ) 2010년 4월 20일에단지형연립주택신설, 근린생활시설면적제한규정적용배제 2010년 6월 29일 주택법시행령 및 주택건설기준등에관한규정 개정 ( 일시행 ) - 구조나기능등이유사한기숙사형주택과고시원은각각주택법과건축법을적용하고있어사업주체, 행정관청, 소비자가혼란해질우려가있어폐지, 사업계획승인요건완화 (20세대 30세대 ) - 상업지역또는준주거지역내에서주상복합형태의도시형생활주택을건설하는경우는사업승인에서건축허가로변경 - 도시형생활주택을포함한 300세대미만은사업계획승인대상에서제외, 건축허가로인허가절차완화 도시형생활주택과일반세대 1세대복합허용 - 원룸형주택과일반주택 1세대를하나의건축물에복합하여건축할수있도록개선 (2011.4월시행 ) 원룸형도시형생활주택실구획허용 ( 시행 ) 18

41 Ⅱ. 도시형생활주택제도현황 또한중대형업체들의사업참여를활성화시키기위해공급규모를 150 세대미만에서 300세대미만으로확대 ( 시행 ), 원룸형주택에대해서도효율적인공간활용, 사생활보호등을위해침실, 욕실등을구분해구성할수있도록원룸형도시형생활주택실구획허용 ( 시행 ) 국민주택기금운용규정을개정 (2011.2) 하여건설자금지원확대 주차장부족에대한지자체의문제제기가있어주택건설기준등에관한규정제27조제1항제2호단서조항을추가하여지역별차량보유율등을고려하여설치기준의 2분의 1의범위에서특별시 광역시 특별자치도 시또는군의조례로강화하거나완화하여정할수있음 (2012.6) [ 표 Ⅱ-4] 도시형생활주택제도개선연혁 일자 제도개선내용 주택기금지원기준마련, 주차장기준추가완화및세대당전용면적상향등 단지형연립주택도입, 근린생활시설면적제한규정적용배제 - 원룸형주택과일반주택 1세대복합건축허용 사업계획승인대상및건설사업등록기준완화 (20 30세대) - 원룸형실구획허용및보일러실설치허용 국민주택기금대출금리대폭인하 (3~6% 2%) 원룸형도시형생활주택과 50m2를초과하는일반주택 1세대를같은건축물에지을수있도록허용 도시형생활주택세대수제한완화 (150세대 300세대), 원룸형주택 (30~50m2) 의 1실구획허용 - 원룸형도시형생활주택의경우지역별차량보유율등을 고려하여설치기준의 2분의 1의범위에서특별시 광역시 특별자치도 시또는군의조례로강화하거나완화하여정할 수있음 19

42 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 1. 전국시 도별도시형생활주택공급현황 도시형생활주택공급세대수현황 2012년 9월말현재도시형생활주택은건설인 허가기준으로서울에서 5만 4천 9백여세대가공급되었으며, 경기도에약 4만 8천세대가공급되어전국의도시형생활주택중절반이상이수도권에서공급되었음 구분 [ 표 Ⅲ-1] 전국시 도별도시형생활주택공급현황 합계 세대수비율세대수비율세대수비율세대수비율세대수비율 계 192, , , , , 서울 54, , , , 부산 29, , , , 대구 3, , , 인천 11, , , , 광주 6, , , 대전 6, , , , 울산 3, , , 세종 경기 48, , , , 강원 충북 3, , , 충남 4, , 전북 2, , , 전남 2, , 경북 1, , 경남 2, , 제주 9, , , , 자료 : 국토해양부내부자료

43 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 제도도입초기 2009년에는서울이전국도시형생활주택공급의 49.6% 를차지하였으나그비율이점차감소하고있으며, 2010년부산이차지하는비율은 18.2% 로높아졌으며, 경기도는 2011년 24,7% 에서 2012년은 9월까지 27.7% 로점차그공급비중이커지고있음 월별공급추이를살펴보면, 2010년 7월사업계획승인대상및건설사업등록기준완화등제도개선이후급증하고있으며, 2011년 2월국민주택기금금리가인하된후또한번크게공급량이늘었음 2011년 7월도시형생활주택세대수제한이완화되고원룸형주택의 1 실구획이허용되면서대규모공급이이루어졌음. 2012년 6월주차장기준이지자체의여건에따라강화할수있다는규정이시행된이후공급감소현상이나타나고있음 [ 그림 Ⅲ-1] 도시형생활주택관련주요정책변화와공급추이 자료 : 국토해양부, 내부자료,

44 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 시도에공급된도시형생활주택비율을시기별로살펴보면, 2011년에공급이급증한지역은부산, 인천, 경기, 충북, 제주로나타남 2012년 9개월간공급된세대수가 2011년도이전에공급된수보다많은지역은광주, 충남, 전남, 경북으로나타남 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% [ 그림 Ⅲ-2] 시기별도시형생활주택공급비율 0% 서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 자료 : 국토해양부, 내부자료, ~2인가구비율과공급세대수비교 인구주택총조사 (2010) 에따른일반가구비율은서울시 20.2%, 경기도 22.1%, 인천 5.3% 로수도권에 47.6% 의일반가구가거주하고있음 - 그러나 1~2인가구비율은서울시 19.6%, 경기도 19.2%, 인천시 4.7% 로 43.5% 로일반가구비율보다적게나타남 이에반해, 경북, 충남, 강원등은일반가구비율보다 1~2인가구비율이 22

45 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 높은것으로조사되었음. 지역별로 1~2 인가구의인구사회적특성이다 르므로주거수요도차별적으로나타날것으로보임 [ 그림 Ⅲ-3] 시 도별일반가구및 1~2 인가구비율비교 서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 일반가구 1~2 인가구 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010 가구주연령대별 1~2 인가구비율을살펴보면전국의 20~30 대인가구비 율은 29.7% 인데비해서울은 41.4%, 경기는 34.8% 로수도권내 1~2 인 가구주의연령대가상대적으로낮은것으로추정됨 [ 표 Ⅲ-2] 전국 1~2 인가구의가구주연령대비율 1~2인가구수 ( 가구 ) 구분가구주가비율 (%) 총수 20~30대인가구수 전국 8,347,217 2,478, 서울 1,636, , 부산 600, , 경기 1,606, , 자료 : 통계청, 인구주택총조사,

46 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 즉, 1~2인가구가많은서울과경기도의가구특성상소형주택에대한수요가많지만, 상대적으로주거이동성이높은 20~30대비율이높기때문에주거선호및계절적요소에따른수요변화도크다는특징이있음 따라서무조건물량공급을확대하는것보다는지역별수요특성에적합한공급계획이요구됨 2. 주요시 도의도시형생활주택공급현황 전국 17 개시 도중도시형생활주택의비율이높은서울시 (28.5%), 부 산시 (15.3%), 경기도 (25.0%), 제주도 (5.0%) 를대상으로도시형생활주택 의유형별공급실태를살펴보고자함 가. 서울시도시형생활주택공급현황 2012년 8월말까지인 허가기준으로서울시에서공급된도시형생활주택은약 5만세대에달하고있으며, 서울시는도시형생활주택제도가도입된 2009년부터공급이꾸준히증가하고있는추세임 공급유형으로보면, 원룸형주택이 81% 로대부분을차지하고있으며, 그외단지형다세대주택순으로공급이다수이루어지고있음 서울시의구별공급현황을보면, 전체 25개자치구에 1,000세대가넘는물량이공급되었으며, 구별로영등포구, 강서구, 강동구, 마포구, 관악구, 강남구순으로 3천세대이상대량공급이있었고, 용산구, 성동구, 금천구등에서는상대적으로적은수가공급되었음 ([ 표 Ⅲ-3] 참조 ) - 영등포구는공급세대수의 98.5% 가원룸형으로공급되었고, 강서구의 24

47 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 경우는원룸형이 52.1%, 단지형다세대가 44.9%, 그외단지형연립형 도공급되었음 [ 표 Ⅲ-3] 서울시도시형생활주택공급현황 ( 단위 : 세대 ) 구분총계단지형단지형원룸형다세대원룸 + 연립다세대주택 + 연립다세대기타미 상 서울계 50, ,760 41, 종로구 1, , 중구 용산구 성동구 광진구 2, , 동대문구 1, , 중랑구 2, , 성북구 1, , 강북구 1, , 도봉구 1, 노원구 1, , 은평구 1, , 서대문구 2, , 마포구 3, , 양천구 1, 강서구 3, ,561 1, 구로구 2, , 금천구 영등포구 3, , 동작구 2, , 관악구 3, , 서초구 1, , 강남구 2, , 송파구 2, , 강동구 3, , 자료 : 서울시홈페이지공시자료 ( 월말기준 ) 25

48 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 [ 표 Ⅲ-4] 서울시 1 인가구수및도시형생활주택공급현황 구분 1인가구도시형생활주택가구수 (A) 비율세대수 (B) 비율 A/B 서울시계 854, , 종로구 18, , 중구 13, 용산구 25, 성동구 27, 광진구 36, , 동대문구 36, , 중랑구 33, , 성북구 38, , 강북구 26, , 도봉구 21, , 노원구 34, , 은평구 29, , 서대문구 29, , 마포구 41, , 양천구 25, , 강서구 41, , 구로구 30, , 금천구 23, 영등포구 34, , 동작구 40, , 관악구 84, , 서초구 29, , 강남구 59, , 송파구 42, , 강동구 31, , 자료 : 서울시홈페이지공시자료 ( 월말기준 ) 26

49 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 서울시구별로공급된도시형생활주택 1세대당 1인가구수를보면, 서울시평균은 16.8가구이나공급량이많았던영등포구는 9.3, 강동구는 9.7로이지역들은 1인가구수대비공급주택수가많아공급과잉이우려되는지역임 관악구는서울시 25개구중 5번째로많이도시형생활주택이공급된것으로나타났음 - 대학가라는특성에따라 1인가구수가많아공급세대당 1인가구수는 27.5로평균대비 10포인트가량높게나타나고있는데, 이는상대적으로수요에비해공급이적었던것으로볼수있음 서울시구별로공급세대수비율과 1인가구비율을비교한그래프를보면, 관악구, 강남구, 서초구, 성북구, 용산구, 성동구, 노원구등에서 1인가구수비율이높은반면공급세대수비율이낮은지역으로수요대비공급이적었던곳임 ( 그림 Ⅲ-4] 참조 ) - 그러나도시형생활주택의대체유형인오피스텔, 고시원등의공급현황을파악할수없어, 이지역에서소형주택이과소공급되었다고단언할수는없음 - 구로구, 마포구, 영등포구, 강서구등에서는공급이수요를초과한것으로볼수있는데, 주거용오피스텔등도시형생활주택의대체주택유형까지공급되었을것이라는점을감안하면이지역들은공급과잉현상이우려되는지역이라고할수있음 27

50 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 [ 그림 Ⅲ-4] 서울시구별도시형생활주택및 1 인가구비율현황 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 및서울시홈페이지공시자료 나. 부산시도시형생활주택공급현황 2012년 6월말까지인 허가기준으로부산시에서공급된도시형생활주택은총 1,380건에 2만 6천 890세대이며 57% 이상이 2011년에공급되었고 2012년상반기까지 2011년공급량의 47% 정도인허가되었음 공급유형은원룸형주택이 93.5% 로대부분을차지하고있으며, 현재원룸형주택은 50m2이하로제한되어있어 2인가구보다는 1인가구중심의소형주택이공급되는것으로볼수있음 부산시인허가유형별현황을보면, 역시제도완화이전 (20세대이상사업계획승인 ) 에는사업계획승인건수가 100% 이었으나 2010년제도완화이후에는사업계획승인건수비율은 7.4%, 2011년 0.5% 로크게감소하고, 대부분건축허가를통해공급됨 28

51 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 [ 표 Ⅲ-5] 부산시도시형생활주택공급현황 구분 건수 계 세대수 원룸형주택 건수 세대수 단지형다세대주택 단지형연립주택 기타 건수세대수건수세대수건수세대수 계 1,380 26,895 1,227 25, , , , , , , , 주 : 기타유형은혼합형또는용도변경사항임 자료 : 부산시, 내부자료 [ 표 Ⅲ-6] 부산시인허가유형별현황 ( 단위 : 건, 세대, %) 구분 총계 계 1, 사업계획승인 (25.1) (100.0) (7.4) (0.5) (0.0) 허가 1, 건수건축허가 (74.9) (0.0) (92.6) (99.2) (99.5) 용도변경허가 (0.0) (0.0) (0.0) (0.3) (0.5) 계 26, ,870 15,380 7,225 사업계획승인 (3.7) (100.0) (17.1) (2.2) (0.0) 세대수 25, ,209 15,009 7,172 건축허가 (96.3) (0.0) (82.9) (97.6) (99.3) 용도변경허가 (0.0) (0.0) (0.0) (0.2) (0.7) 계 평균 사업계획승인 세대수 건축허가 용도변경허가 자료 : 부산시내부자료

52 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 건설인 허가유형별공급세대수는사업계획승인건수는평균 58.5세대이며, 2011년건당 83.5세대로건축형식은아파트로공급되었을것으로추정됨 - 그에비해건축허가로공급된건수의평균세대수는 19세대로다세대규모의소규모로공급되고있음. 원룸형주택은평균세대수가 20.5세대이며, 점차세대수가감소하는경향을보이는데이는건축물규모가감소하고있음을반증함 - 반면, 단지형연립주택은세대수가증가하고있어단위세대평균규모가감소하는추세임을보여주고있음 [ 표 Ⅲ-7] 부산시도시형생활주택허가건당공급세대수 ( 단위 : 세대 ) 구분 평균원룸형단지형단지형세대수주택다세대연립 기타 계 자료 : 부산시내부자료 부산시구별공급현황을보면, 부산진구, 남구, 금정구에 1천세대이상공급되었고, 지하철과의연계성이좋은곳과구도심주변부에집중공급되었음 도시형생활주택공급세대수대비 1인가구수를보면, 중구가 52.2로가장높고, 금정구가 6.1로가장낮음 - 중구의경우용도지역상일반상업지역이대부분이어서고시원등의대 30

53 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 체용도가다수있는것으로파악되고있음 - 해운대구는 31.9로상대적으로적은공급비율을보이는데, 신시가지이고지가가높아도시형생활주택보다는오피스텔중심으로소형주택이공급되고있는것으로보임 [ 표 Ⅲ-8] 부산시도시형생활주택공급현황 구분 1인가구도시형생활주택가구수 (A) 비율세대수 (B) 비율 A/B 부산합계 290, , 중구 8, 서구 13, 동구 11, , 영도구 13, 부산진구 38, , 동래구 19, , 남구 25, , 북구 20, , 해운대구 29, 사하구 25, , 금정구 21, , 강서구 4, 연제구 15, , 수영구 15, , 사상구 20, 기장군 7, 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010 및부산시내부자료

54 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 부산시각구별 1인가구수비율과비교하여도시형생활주택공급비율 을보면, 1인가구비율이높음에도불구하고도시형생활주택공급이 상대적으로적은구는해운대구, 사하구, 사상구임 - 중구, 서구등도심부는 1인가구 및도시형생활주택공급세대비율 모두낮게나타남 25.0 [ 그림 Ⅲ-5] 부산시구별도시형생활주택및 1 인가구비율현황 공급세대비율 1 인가구수비율 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010 및부산시내부자료 다. 경기도도시형생활주택공급현황 경기도는전국에서서울에이어가장많이공급되고있는지역으로, 제 도도입이후인 허가기준으로총 3 만 8 천 498 세대가공급되었으며, 2011 년에만총공급량의 63.4% 가공급되었음 32

55 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 년에는 4 월말까지 1 만세대를넘어서 2011 년공급량의 42.2% 에 해당하는물량이공급되어올해말에는전년도물량을크게넘어설것 으로보임 [ 표 Ⅲ-9] 경기도도시형생활주택의유형별공급현황 ( 단위 : 세대 ) 구분 총계 총계 38, ,350 24,403 10,306 단지형연립주택 1, 단지형다세대주택 3, ,121 1,069 원룸형주택 33, ,966 21,482 8,376 기숙사형주택 혼합 ( 다세대, 연립 ) 혼합 ( 원룸, 다세대 ) 주 : 2012 년 4 월말현황자료 : 경기도내부자료, 도시형생활주택유형별로보면, 원룸형주택이평균 86.5% 이나 2011년에는 88.8% 가공급되었음 단지형다세대주택공급비율이약간증가하고있는추세이며, 기숙사형은거의공급되지않았으며, 다세대와연립, 원룸과다세대등의혼합유형도많지않음 건설인 허가유형별로보면, 사업승인대상규모에대한규제완화이전인 2009년은사업계획승인세대수비율이 66.3% 이었으나, 규제완화가있었던 2010년부터는사업계획승인세대수비율이크게감소하여 2010년 35.5%, 2011년 10.9%, 2012년 4월까지 5.9% 에불과함 33

56 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 용도변경을통해도시형생활주택으로변경한세대수가 2011 년부터증 가하고있음 [ 표 Ⅲ-10] 경기도인허가유형별현황 ( 단위 : 세대 ) 구분 계 월 계 38, ,350 24,403 10,306 사업계획승인 4, ,189 2, (12.3) (66.3) (35.5) (10.9) (5.9) 건축허가 32, ,161 20,702 9,267 (83.5) (0.0) (64.5) (84.8) (89.9) 용도변경 1, , (4.2) (33.7) (0.0) (4.3) (4.1) 자료 : 경기도내부자료 도시형생활주택유형별로허가건당공급세대수를보면, 평균세대수는 30세대이며, 점차감소하는것으로나타남 - 단지형다세대주택의경우가평균 18.5세대로가장적고, 원룸형주택은 31.2세대이나단위세대면적이 13~20m2로작은것을감안하면건축유형으로는다세대주택이다수공급되었을것으로추정됨 [ 표 Ⅲ-11] 경기도도시형생활주택허가건당공급세대수현황 ( 단위 : 세대 ) 구분 평균원룸형단지형단지형세대수주택다세대연립 기타 계 월 자료 : 경기도내부자료

57 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 경기도시군별공급현황을보면, 도시형생활주택이가장많이공급된지역은수원시로총 4천 226세대가공급되었고, 광주시와연천시의경우도시형생활주택이전혀공급되지않은것으로나타남 평택시, 수원시, 안산시, 용인시에서 4천세대이상이공급되었고, 경기북부지역에서는의정부가약 3천 8백세대로가장많이공급되었음 주로원룸형주택이공급되었다는점에서시군별 1인가구수대비도시형생활주택공급세대수가많은시군으로는평택시, 용인시, 의정부시등이며, 반대로성남시, 광명시등은 1인가구수대비공급이적은지역으로조사되었음 35

58 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 구분 [ 표 Ⅲ-12] 경기도시 군별도시형생활주택공급현황 1 인가구수도시형생활주택 가구수 (A) 비율 (%) 세대수 (B) 비율 (%) 경기도 777, , 수원 92, , 성남 77, 부천 26, , 용인 34, , 안산 59, , 안양 18, , 평택 27, , 시흥 7, , 화성 61, , 광명 58, 군포 3, 광주 11, 김포 24, 이천 17, 안성 35, 오산 16, , 하남 7, 의왕 7, 여주 40, 양평 17, 과천 13, ,178.0 고양 19, 남양주 11, 의정부 29, , 파주 11, , 구리 10, 양주 10, 포천 8, 동두천 3, 가평 4, 연천 7, 자료 : 경기도내부자료 A/B 36

59 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 [ 그림 Ⅲ-6] 경기도시 군별도시형생활주택및 1 인가구비율현황 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010 및경기도내부자료 천세대이상공급된시군들중주로공급된주택유형은원룸형주택으로 85% 가원룸형주택인것과는달리용인시는단지형다세대주택과단지형연립주택의공급비율을더해약 30% 가되어상대적으로높게나타나고있는것이특징임 1천세대미만이긴하나고양시와남양주시도단지형다세대및연립주택공급비율이높게나타나고있음 37

60 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 구분 [ 표 Ⅲ-13] 경기도시 군내도시형생활주택의유형현황유형별비율 (%) 공급세대수 원룸형주택 단지형다세대 단지형연립주택 기숙사형주택 복합 ( 원룸형, 다세대, 연립 ) 경기도계 38, 수원 4, 성남 부천 2, 용인 4, 안산 4, 안양 1, 평택 4, 시흥 1, 화성 1, 광명 군포 광주 김포 이천 안성 오산 1, 하남 의왕 여주 양평 과천 고양 남양주 의정부 3, 파주 1, 구리 양주 포천 동두천 가평 연천 자료 : 경기도내부자료

61 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 라. 제주도도시형생활주택공급현황 제주도는전국에서서울, 부산, 인천, 경기에이어 5번째로많은세대가공급된지역으로 2012년 6월말현재인 허가기준으로 9천 147세대가공급되었음. 제주시에는제주도전체도시형생활주택의 81% 가공급되었음 - 서귀포시도 1천 739세대로경기도내인구 50만이상인대도시안양시나고양시보다도많은수가공급되었음 인허가유형별로현황을살펴보면, 전체적으로공급이증가하는가운데 2011년이후사업계획승인건수가증가하는추세임 - 사업계획승인건의경우평균공급세대수는 59.9세대이며, 건축허가건은한계수치인 29세대에근접한수치로 28.8세대임 [ 표 Ⅲ-14] 제주도인허가유형별현황 ( 단위 : 건, 세대, (%)) 현재인 허가기준으로구분총계 월계 인허가사업계획승인 (12.5) (6.9) (9.5) (20.5) 건수 건축허가 (87.5) (93.1) (90.5) (79.5) 계 9,147 1,006 5,515 2,626 2, ,057 사업계획승인공급세대수 (22.9) (11.1) (16.8) (40.3) 7, ,586 1,569 건축허가 (77.1) (88.9) (83.2) (59.7) 계 건당공급사업계획승인 세대수건축허가 자료 : 제주특별자치도, 내부자료,

62 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 주택유형별로보면, 원룸형주택이건당 30.8세대, 단지형다세대주택이 28.5세대, 단지형연립주택이 40세대로서평균적으로단위세대면적은 20m2내외로공급되고있는것으로추정되며, 원룸형도다세대주택으로건축허가를받는경우가다수인것으로보임 [ 표 Ⅲ-15] 제주도허가건당공급세대수 ( 단위 : 세대 ) 구분 평균세대수 원룸형주택 단지형다세대주택 단지형연립 제주도계 제주시 서귀포시 자료 : 제주특별자치도, 내부자료 도시별 1인가구현황과도시형생활주택공급현황을비교하면, 공급세대당 1인가구수는평균 4.92로 1인가구수대비다수의주택이공급된것으로나타남. 특히제주도의경우 65세이상 1인가구의비율이 34.1% 로전국평균 25.7% 보다높은것을감안하면, 주택수요에적합한공급이라고하기어려움 [ 표 Ⅲ-16] 제주도도시형생활주택공급및 1인가구현황 구분 1인가구도시형생활주택공급세대당가구수비율세대수비율 1인가구수 제주도계 44, , 제주시 33, , 서귀포시 11, , 자료 : 제주특별자치도, 내부자료,

63 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 [ 그림 Ⅲ-7] 제주도 1 인가구의연령비율 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 제주도에공급된도시형생활주택은원룸형주택이전체적으로는 82.8% 이나제주시의경우원룸형주택이 69.5% 로상대적으로작은비율로공급된반면, 단지형다세대주택과연립주택이 30.5% 공급되었음 서귀포시는원룸형주택이높은비율로공급되었는데, 인구구조를볼때과잉공급이우려되고있음 [ 표 Ⅲ-17] 제주도도시형생활주택유형별공급현황 원룸형주택단지형유형총계다세대주택 단지형연립주택 세대수 비율 세대수 비율 세대수 비율 제주도 9,147 6, , , 제주 7,408 5, , 서귀포 1,739 1, 자료 : 제주특별자치도, 내부자료,

64 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 3. 소결 : 주요시 도의공급특성비교 첫째, 서울수도권및부산중심공급에서최근전국적으로확산되는경향을보이고있음 - 도시형생활주택공급이많았던서울과경기도는다른시 도보다 20대비중이높아수요량및선호도변화가클것으로예상됨 - 따라서양적공급보다는지역별수요특성를고려한계획적공급이필요함 둘째, 서울, 부산, 경기지역의공급현황결과에서보면, 도시형생활주택의주된유형은원룸형주택과다세대주택위주로공급되어기존주거지역의인구밀도를높이고, 상수도등부족을일으키는원인이될가능성이높음 셋째, 인 허가현황을보면, 건축허가가대부분이었으나, 최근대규모사업이추진되면서사업계획승인건수가증가하는추세임. 개인의소규모개발에서대규모건축물형태의부동산개발로공급시장이변화되고있는상황으로분석할수있어도시기반시설및근린생활환경측면에서면밀한관리가필요할것임 - 사업계획승인대상의주차장설치기준강화만으로는현재문제가되고있는다세대주택밀집지역에서의주차장문제를완화시키기는어려울것으로판단됨 넷째, 서울, 경기, 제주도의현황을보면, 행정구역별 1인가구수현황과는달리도시형생활주택이공급됨 - 특히제주도는유사한 1인가구수를보이는경기도내시들보다도많은 42

65 Ⅲ. 도시형생활주택현황및특성 도시형생활주택이공급되고있어실제수요가없는곳에대량공급되는이유와배경에대한면밀한조사가필요함. 다섯째, 현재시 도및시 군은건축허가부서에서단순집계만하는데그치고있어시 군 구는실태조사분석을통해집단적입지로예상되는관리상의문제와주거환경에미치는영향등에대한정책적대응을위해기초가되는통계기반을마련해야함 43

66 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 1. 사례선정기준및조사항목설정 가. 실태조사사례대상선정기준 (1) 사례도시선정기준 도시형생활주택공급규모 2010년기준으로도시형생활주택은총 20,529세대로이중 58.3% 인 11,978세대는수도권에위치하고있으며, 도시형생활주택의공급은주로수도권을중심으로이루어지고있음 자치단체별로는서울이 6,633세대로전체의 32.3% 로가장많으며, 부산 3,727세대 (18.2%), 경기 3,127세대 (15.2%) 의순으로공급량이많음 2009년 7월규제완화로인해도시형생활주택의공급이크게확대되었으며, 수도권지역의공급이큰폭으로증가하였음 본연구에서는공급량도많고공급증가폭이큰수도권중경기도시 군을대상으로실태조사대상도시를선정하였음. - 서울시의경우공급량은많지만 2011년국토부가주택산업연구원에의뢰한 도시형생활주택공급확대에따른주거환경영향분석 연구에서실태조사를실시하였기에본연구에서는실태조사대상에서제외 경기도도시형생활주택공급현황 경기도에는 2012년 5월현재총 1,284건 38,398세대의도시형생활주택 44

67 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 이공급되었음 경기도시 군중세대수를기준으로도시형생활주택이가장많이공급된시군은평택시로총 4,871세대 (170건) 가공급되었고, 수원시 4,226세대 (166건), 안산시 4,153세대 (208건), 용인시 4,051건 (159건), 의정부시 3,806세대 (69건) 의순임 이중 1인가구인구대비도시형생활주택공급비율을비교하여상위에속한평택시 (17.6%) 와용인시 (9.9%), 의정부시 (14.1%) 를실태조사사례도시로선정함 [ 표 Ⅳ-1] 경기도도시형생활주택공급상위 5 위도시 ( 단위, 건, 세대, %) 구분 1인가구 도시형생활주택공급세대수대비공급건수공급세대수 1인가구비율 수원시 92, , 안산시 61, , 용인시 40, , 평택시 27, , 의정부시 26, , 자료 : 통계청, 인구주택총조사 2010, 경기도, 내부자료, 사례도시의특성 사례도시의일반현황 - 인구및가구현황 : 의정부시와평택시는인구약 40만명의도시이며, 용인시는인구약 90만의대도시임. 의정부시와평택시의가구당인구수는약 2.5인으로비슷하지만용인시는 2.75인으로크게나타났음. - 인구순이동 : 의정부시의 2011년전출인구가전입인구보다많아인구가 45

68 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 감소하였고, 평택시는 1 인가구순이동건수는전체건수의 69% 에달해 1 인가구의순이동이높게나타남. 용인시는 1 인가구순이동건수가전 체순이동건수의 39.0% 로높은편임. 인구순이동건수 1) (2011년) [ 표 Ⅳ-2] 사례도시인구및가구현황 (2011 년말 ) ( 단위 : 명 ) 구 분 의정부시 평택시 용인시 인구수 430, , ,044 가구수 166, , ,582 가구당인구수 주 1: 순이동 = 전입신고건수 - 전출신고건수자료 : 통계청, 사회통계국, 계 -1,571 3,162 5,770 1인 ,181 2,250 2인 ,318 3인 ,189 4인 인 인이상 [ 표 Ⅳ-3] 사례도시용도지역현황 ( 단위 : km2, %) 구분 의정부시 평택시 용인시 총면적 도시지역계 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 도시지역외 자료 : 각도시별통계연보

69 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 - 도시계획현황 : 의정부시는행정구역전체가도시지역으로주거지역은 19.9%, 상업지역은 2.1% 임. 평택시는전체면적의 27.3% 만이도시지역이고, 이중 19.9% 가주거지역, 다음으로공업지역이 16.8% 로높은비율임. 용인시는전체면적의 65.5% 가도시지역이며, 그중 9.2% 만이주거지역이고, 녹지지역이 89.2% 로구성되어있음 연령별인구분포 - 각도시의연령별인구분포를살펴보면, 용인시의경우 15세미만인구가 20.27%, 65세이상인구가 8.87% 이고평균연령은 35.4세로경기도의타시군에비해낮은편임 - 용인시는경기도타시군에비해 35~39세인구비중이높은편이며, 평택시와의정부시의 20~40대연령비중이경기도와비슷하게분포하고있음 [ 표 Ⅳ-4] 사례도시의인구분포특성 ( 단위 : %) 구분 의정부시 평택시 용인시 경기도 85세이상 세미만 ~ 64세 세이상 평균연령 자료 : 통계청, 인구주택총조사,

70 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 [ 그림 Ⅳ-1] 사례도시의연령별인구분포 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 산업구조 - 각도시의산업별분포를살펴보면, 의정부시의경우도소매 음식숙박업의비중이타도시에비해높은편임 - 용인시의경우사업 개인 공공서비스및기타산업이 40.8% 로높게나타나고있음 - 평택시의경우농업임업및어업과광업이타도시에비해비중이높음 48

71 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 [ 표 Ⅳ-5] 사례도시의산업구조 ( 단위 : %) 구분 의정부시 평택시 용인시 농업, 임업및어업 광공업 건설업 도소매 음식숙박업 전기 운수 통신 금융 사업 개인 공공서비스및기타 자료 : 통계청, 사업체총조사, 주택유형 - 각도시별공급주택유형을살펴보면용인시의경우아파트가 73.4% 로타유형에비해월등히높았음 - 평택시의경우경기도분포와비슷한양상을보이고있으며, 의정부시의경우다세대주택의공급비율이경기도타시군에비해높은편임 [ 표 Ⅳ-6] 사례도시별주택유형 ( 단위 : %) 유형 의정부시 평택시 용인시 경기도 단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 자료 : 통계청, 주택총조사,

72 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 (2) 실태조사사례사업장선정기준 공급유형 도시형생활주택의원룸형 ( 아파트, 다세대, 연립 ), 단지형 ( 다세대, 연립 ) 등공급유형 5가지모두포함될수있도록선정 용도지역 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역등여러용도지역을포함하여선정 사업장규모 대지면적, 세대수등을고려하여다양한유형의대상을선정 공급규모 각시에공급된도시형생활주택이많이분포하고있고, 사용검사를마친건축물의수가많은지역 ( 동 ) 을선정함 - 입주가완료된건축물은평택시 56개, 용인시 28개, 의정부 23개임 입주가완료된도시형생활주택수에비례하여실태조사대상수를결정함 - 평택시 8개, 용인시 3개, 의정부시 3개로총 14개의도시형생활주택을실태조사대상으로선정하였음 50

73 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 (3) 실태조사사례사업장개요 평택시 평택시에서선정된조사대상은총 8 개로합정동, 지산동, 이충동에분포 되어있음 [ 표 Ⅳ-7] 평택시조사대상개요 건물명 위치 용도지역 대지면적 ( m2 ) 세대수 프레이즈 합정동 준주거 청우빌 합정동 제1종일반주거 Apple Town I 합정동 준주거 고려타운 합정동 89-7 제1종일반주거 합정동 일반상업 드림빌 지산동 일반상업 지산타운 지산동 794-4외 1 제1종일반주거 효영타운 이충동 준주거 용인시 용인시에서선정된조사대상은총 3 개로수지구풍덕천동과죽전동에 분포되어있음 [ 표 Ⅳ-8] 용인시조사대상개요 건물명 위치 용도지역 대지면적 ( m2 ) 세대수 더스페이스 A 수지구풍덕천동제1종 일반주거 다온빌 수지구풍덕천동제2종 일반주거 단대타워 수지구죽전동 근린상업

74 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 의정부시 의정부시에서선정된조사대상은총 3개로모두의정부동에위치하고 있음 [ 표 Ⅳ-9] 의정부시조사대상개요 건물명 위치 용도지역 대지면적 ( m2 ) 세대수 갤럭시 의정부동 9-27 일반상업 양지하우스 의정부동 일반상업 현대하우스 의정부동 제2종일반주거 나. 실태조사항목 사전조사 대지조건, 인허가현황, 용도지역, 유형, 동수, 세대수등을관련자료를통해사전조사 관찰조사 건축물현황 - 인접도로현황, 층수, 주차대수, 주차장여건, 공실현황, 대중교통현황조사 생활여건 - 주택유지관리정도, 근린생활시설및편의시설, 주차난등을조사 52

75 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 면접조사 조사대상인근부동산을대상으로분양 임대여건, 주변부동산여건등을조사 도시형생활주택에대한주민민원, 인근주거시설대비선호도등을심층면접을통해조사 사진촬영 조사대상과주변여건을중심으로사진촬영 조사항목 [ 표 Ⅳ-10] 실태조사항목 조사내용 대지조건 대지면적, 용도지역, 진입도로 보행자도로폭 건축물현황 건축면적, 연면적, 동수, 층수, 유형, 용도, 세대수, 세대별규모 인허가현황 임대 / 분양, 인허가일신청일, 인허가일, 착공일, 사용검사 ( 승인 ) 일 생활여건 주택유지관리, 근린생활시설, 주변주민민원, 주차및대중교통현황 부동산여건 분양가 / 임대료, 주변부동산여건, 인근주거시설대비선호도 53

76 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 2. 사례도시의도시형생활주택공급실태 5) 가. 토지이용현황 (1) 용도지역별공급현황 도시형생활주택사업은주로일반상업지역과일반주거지역에서이루어지고있었으며, 대상도시별로용도지역에따라차이가나타남 - 평택시의경우일반상업지역과일반주거지역에서비슷한비율로공급되었으나, 용인시는일반주거지역에많이공급되었고, 의정부시는일반상업지역에 77% 가공급되었음 상업 주거 [ 표 Ⅳ-11] 사례도시의용도지역별도시형생활주택공급현황 용도지역 평택시용인시의정부시건수세대수건수세대수건수세대수 자연녹지 일반상업 70 2, ,232 근린상업 소계 70 2, ,232 제1종일반주거 73 1, , 제2종일반주거 , 제3종일반주거 준주거 소계 95 2, , 합계 170 4, , ,188 5) 평택시는 월말, 용인시및의정부시 6 월말기준으로해당지자체주택과내부집계자료임 54

77 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 (2) 용도지역별용적률 평택시 평택시의경우용적률의최고값은 1,107% 이고최소값은 40% 로두경우 다일반상업지역이었으며, 평균용적률은 252% 임 제 1 종일반주거의경우용적률이 100~200% 인빈도가 67 건으로가장 많았으며, 일반상업지역의경우용적률이 200~300% 가 44 건으로가장 많았음 [ 표 Ⅳ-12] 평택시도시형생활주택용도지역별용적률 ( 단위 : 건 ) 용적률용도지역 100% 미만 100~ 200% 200~ 300% 300~ 500% 500% 이상 자연녹지 일반상업 제1종일반주거 제2종일반주거 준주거 합계 용인시 용인시의경우용적률의최고값은근린상업지역의 575% 이고최소값은 66% 로자연녹지지역이었으며, 평균용적률은 171% 임 제1종일반주거지역제2종주거지역용적률이 100~200% 인빈도가높음 55

78 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 [ 표 Ⅳ-13] 용인시도시형생활주택용도지역별용적률 ( 단위 : 건 ) 용적률용도지역 100% 미만 100~ 200% 200~ 300% 300~ 500% 500% 이상 자연녹지 일반상업 근린상업 제1종일반주거 제2종일반주거 제3종일반주거 준주거 합계 의정부시 의정부시의경우용적률의최고값은일반상업지역의 1,225% 이고최소 값은제 2 종주거지역의 101% 이며, 평균용적률은 389% 임 의정부시의경우용적률이골고루분포되어있으며, 500% 이상도 194 건 이나있었음 [ 표 Ⅳ-14] 의정부시도시형생활주택용도지역별용적률 ( 단위 : 건 ) 용적률 100% 100~ 200~ 300~ 500% 용도지역 미만 200% 300% 500% 이상 일반상업 제1종일반주거 제2종일반주거 합계

79 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 (3) 용도지역별공급유형 평택시 용도지역별공급유형을살펴보면상업지역에서는원룸형다세대와원룸형아파트의공급이많았으며, 제1종일반주거지역의경우에도원룸형다세대의공급이가장많았음 [ 표 Ⅳ-15] 평택시도시형생활주택용도지역별공급유형 ( 단위 : 세대 ) 구분 원룸형단지형다세대아파트연립다세대연립 기타 총계 자연녹지 일반상업 1,104 1, ,555 제1종일반주거 1, ,496 제2종일반주거 준주거 용인시 용인시에서제1종일반주거지역에가장많이공급된도시형생활주택유형은원룸형다세대임 자연녹지지역에는단지형연립이많이공급되었고, 일반상업지역에는원룸형아파트가많이공급되었음 57

80 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 [ 표 Ⅳ-16] 용인시도시형생활주택용도지역별공급유형 ( 단위 : 세대 ) 구분 원룸형단지형다세대아파트연립다세대연립 총계 자연녹지 일반상업 근린상업 제1종일반주거 ,527 제2종일반주거 1, ,781 제3종일반주거 준주거 의정부시 의정부시도시형생활주택은주로일반상업지역에위치하고있으며, 공급유형은원룸형아파트가가장많음 타지역에비해일반주거지역에서의도시형생활주택공급은적은편임. [ 표 Ⅳ-17] 의정부시도시형생활주택용도지역별공급유형 ( 단위 : 세대 ) 구분 원룸형단지형다세대아파트연립다세대연립 총계 일반상업 157 3, ,232 제1종일반주거 제2종일반주거

81 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 나. 대지규모별공급현황 평택시도시형생활주택대지규모는 165~330m 2 가 89건 (52.3%) 으로가장많았으며, 330~495m 2 가 41건 (24.1%), 495~991m 2 가 20건 (11.8%) 으로나타났음 - 1,652m 2 이상의대규모사업장은 2건으로전체의 1.2% 에불과하였으며, 165m 2 미만의경우도 9건으로 5.3% 로나타났음 용인시도시형생활주택대지규모는 330~495m 2 가 64건 (34.6%) 로가장많았으며, 165~330m 2 도 61건 (33.0%) 로나타남 의정부시도시형생활주택대지규모는 165~330m 2 가 37건 (44.0%) 로가장많았으며, 495~991m 2 규모도 20건 (23.8%) 로나타남 도시형생활주택은주로대지규모 165~495m 2 사이에서공급되고있음 [ 표 Ⅳ-18] 사례도시의대지규모에따른사업건수 ( 단위 : 건, %) 대지규모 평택시용인시의정부시건수비율건수비율건수비율 165m 2 미만 ~330m ~495m ~991m ~1,652m ,652m 2 이상 합계

82 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 다. 건축유형별공급현황 건축유형별공급현황을살펴보면, 원룸형이단지형보다공급량이더많았음. 평택시와용인시의경우는원룸형다세대의공급량이많았고, 의정부시의경우는원룸형아파트의공급량이전체공급량의 76.3% 를차지하고있었음 [ 표 Ⅳ-19] 사례도시의건축유형별공급현황 건축유형 평택시용인시의정부시건수세대수건수세대수건수세대수 아파트 18 1, ,157 원룸형 다세대 134 2, , 연립 단지형 다세대 연립 기타 합계 170 4, , ,188 라. 세대별규모 평택시 평택시의세대별규모는 12~20m 2 인경우가전체의 47.2% 로가장많은비중을차지하고있으며, 20~30m 2 인경우가 42.6% 로나타나주로소형평형위주로공급되고있었음 주거지역의다세대단지형또는다세대연립형인경우세대규모가큰경우가많았음 60

83 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 [ 표 Ⅳ-20] 평택시용도지역 주택유형별공급규모 자연녹지 일반상업 제 1 종일반주거 제 2 종일반주거 준주거 구분 원룸형다세대 기타 원룸형아파트원룸형다세대원룸형연립단지형다세대 단지형연립 원룸형다세대단지형다세대단지형연립 원룸형다세대 원룸형아파트원룸형다세대원룸형연립 합계 ( 단위 : 세대 %) 12m2 20m2 30m2 40m2 50m2 60m2 20m2 30m2 40m2 50m2 60m2이상미만미만미만미만미만 합계 , , , ,302 2, ,

84 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 용인시 일반상업지역에서는세대규모가 12m 2 ~20m 2 인경우가전체의 90% 이상을차지하고있으며, 일반주거지역에서는세대규모가 20m 2 ~30m 2 의경우의공급이많이되고있음 자연녹지지역에도 20m2미만의소형주택이공급되고있으나 60m2이상의단지형연립주택도공급되고있음 제1종주거지역의단지형다세대주택의경우공급되는세대규모가상대적으로큰것으로나타남 자연녹지 일반상업 근린상업 구분 [ 표 Ⅳ-21] 용인시용도지역 주택유형별공급규모 원룸형다세대원룸형연립 단지형다세대 단지형연립 원룸형아파트 원룸형다세대 원룸형연립 12 m2 20 m2미만 20 m2 30 m2미만 30 m2 40 m2미만 40 m2 50 m2미만 50 m2 60 m2미만 ( 단위 : 세대, %) 60 m2이상 합계

85 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 1 종일반주거 2 종일반주거 3 종일반주거 준주거 구분 원룸형다세대원룸형연립단지형다세대단지형연립 원룸형아파트원룸형다세대원룸형연립단지형다세대 합계 원룸형다세대 원룸형연립 원룸형다세대 12 m2 20 m2미만 20 m2 30 m2미만 30 m2 40 m2미만 40 m2 50 m2미만 50 m2 60 m2미만 60 m2이상 합계 의정부시 의정부시는세대규모가 12m 2 ~20m 2 경우가전체공급의 74.1% 로타지역에비해세대규모가소형으로공급되고있었음 63

86 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 제1종일반주거지역의단지형다세대가세대규모가 40m2 50m2인경우의비중이높은편이며, 제2종일반주거지역의경우도타용도지역에비해세대규모가큰유형이공급되고있음 의정부시는도시형생활주택이일반상업지역에소형세대규모위주로공급되고있었음 [ 표 Ⅳ-22] 의정부시용도지역 주택유형별공급규모 ( 단위 : 세대, %) 일반상업 제 1 종일반주거 제 2 종일반주거 구분 원룸형아파트원룸형다세대원룸형연립단지형다세대 원룸형다세대원룸형연립단지형다세대 원룸형아파트원룸형다세대단지형다세대 합계 12 m2 20 m2미만 20 m2 30 m2미만 30 m2 40 m2미만 40 m2 50 m2미만 50 m2 60 m2미만 60 m2이상 합계 2, , , ,

87 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 마. 준공현황 조사대상도시별준공현황을살펴보면평택시 56건, 용인시 28건, 의정부시 23건이었음. 허가건수대비준공사업장비율은평택시가 33% 로가장높았으며, 의정부시가 27.4%, 용인시가 15.1% 임 - 용인시는허가이후착공을미루고있는사업장이많은것으로조사됨 유형별로보면, 준공된주택수로보면원룸형다세대의세대수가가장많았음 [ 표 Ⅳ-23] 조사대상도시유형별도시형생활주택준공현황 유형 ( 단위 : 건, %, 세대 ) 구분 평택시 용인시 의정부시 허가건수 준공사업장 준공비율 (%) 준공세대수 1, 원룸형아파트 2-45 원룸형다세대 원룸형연립 단지형다세대 단지형연립 기타

88 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 3. 사례도시별준공사업장실태조사분석 6) 가. 평택시 대지여건 대지면적은가장큰규모가 649m 2 이었으며가장작은규모는 231m 2 으로평균규모는약 399m 2 이었음 건물진입도로폭은평균약 19m로비교적양호한편이었으나, 신개발지가아닌경우보행자도로는별도로설치가되어있지않고보차혼용인경우가대부분임 [ 표 Ⅳ-24] 평택시조사대상의대지여건 대지면적도로폭 (m) 건물명용도지역 ( m2 ) 진입보행자프레이즈 649 준주거 20 있음 청우빌 417 제 1 종일반주거 12 보차혼용 Apple Town I 302 준주거 25 있음 고려타운 424 제 1 종일반주거 25 있음 합정동 일반상업 6 없음 드림빌 231 일반상업 - 없음 지산타운 344 제 1 종일반주거 20 있음 효영타운 준주거 25 있음 6) 대상지의자세한주소지및현장사진와조사지는부록참조. 66

89 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 분양 / 임대여건 실태조사대상 8곳중분양한건축물은 3곳이었으며, 임대인건축물은 5건임 임대료는보증금은 5백만원으로동일하였고, 월세는최고값은 45만원원이고최소값은 35만원으로평균 39만 8천원이었음 공실률의경우평균공실률은 24.1% 로신규로지어진건물일수록높게나타남 년 4월사용검사승인을받은고려타운의경우전체 4층중 1층상가를제외하고는전체가다공실이었음 [ 표 Ⅳ-25] 평택시조사대상분양 / 임대여건 건물명 분양 / 임대 분양가 임대료 ( 천원 ) 분양가보증금월세 공실률 (%) 프레이즈 분양 - 5, 청우빌 분양 - 5, ~450 0 Apple Town I 임대 - 5, 고려타운임대 - 5, ~ (1 층상가제외 ) 합정동 분양 / 임대 70,000 5, 드림빌 분양 - 5, 지산타운 임대 - 5, 효영타운 임대 - 5,

90 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 생활여건 주택유지관리 - 주택의관리주체가있는경우는 8곳중 3곳으로위탁관리를실시하고있었음 - 관리주체도없고쓰레기처리시설도없는곳이 3곳이었으며, 관리주체는없으나쓰레기처리시설이있는곳은 2곳이었음. 쓰레기처리시설이있는곳도건물과건물사이공간을활용하여공간이협소함. - 주택의유지관리가제대로이루어지지않아쓰레기처리문제에서분쟁이발생할가능성이높음 근린시설 - 마트, 상점, 음식점등생활편의시설이주변에입지하고있었음 주변주민민원 - 조사대상이입지한곳이거의다세대주택밀집지역으로일조권문제가발생하고있었음 - 쓰레기처리시설이부족하여대로변에쓰레기를방치하는경우가있어분쟁의여지가발생함 주변시설대비선호도 - 주변시설대비선호도가높은편이나신축건물이아니면선호도가떨어지고있었음 - 특히분양가임대시점이수요가많이발생하는 2~3월이아닌경우신축건물이어도공실이많이발생하고있어수요변동에민감하게반응하고있었음 68

91 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 [ 표 Ⅳ-26] 평택시조사대상생활여건 건물명 주택유지관리 근린시설 주변주민민원 주변시설대비선호도 프레이즈청우빌 Apple Town I 고려타운합정동 드림빌지산타운효영타운 위탁관리 ( 관리비는임대료에포함 ) 관리주체가없으며, 쓰레기등의처리시설이없음 위탁관리 관리주체없음쓰레기는건물옆공간을이용하고있으나부족 위탁관리쓰레기처리시설없음 관리주체, 처리시설없음 관리주체없음건물사이공간을활용하여쓰레기처리함 관리주체없음쓰레기처리시설이없어대로변에방치 마트, 음식점, 공원등이인접 마트, 음식점, 상점등근린시설이다수입지 마트, 편의점, 음식점, 교회 등이인접 마트, 편의점등이인접 상업지역으로음식점, 주점등이다수입지 슈퍼, 편의점, 모텔촌등이인접 주변미개발지특이사항없음 일조권문제 주변미개발지 도로변으로소음문제발생 일조권문제 주변이모텔촌으로풍기문란문제발생건물간쓰레기처리문제발생 신축건물로선호도가높음 수요가많은기간동안완공되어타시설에비해수요가많음 특이사항없음 선호도가높았지만최근에는원룸을더선호하는추세임 가로등이제대로설치되어있지않아야간에는두려움을유발함 상점들이입지특이사항없음특이사항없음 편의점, 커피숍, 찜질방, 빵집등이입지 쓰레기처리문제발생 엘리베이터가있어선호 69

92 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 주차및대중교통여건 주차대수 - 허가시세대당주차대수는최소값은세대당 0.17대였고, 최대값은 0.33 대이며, 평균 0.26대였으나실제주차대수는인허가대수와다른경우가많았음 - 8곳중 2곳은변동사항이없었고, 감소한곳 2곳, 증가한곳 4곳임. 주차장위치 - 주차장은거의 1층필로티에위치하고있었으며, 세대수가많은경우 ( 프레이즈, 81세대 ) 기계식주차장을설치하고옥외주차장을확보하고있었음 [ 표 Ⅳ-27] 평택시조사대상주차및대중교통여건 건물명 주차대수 인허가 실제 세대당 주차장위치 지하철 버스 프레이즈 기계식옥외주차장 평택역 2.4km 200m 청우빌 층필로티 1.35km 50m Apple Town I 층필로티평택역 2.4km 평택역고려타운 건물옆 2.36km 300m 350m 합정동 층필로티 530m 90m 드림빌 층필로티송탄역 267m 114m 지산타운 층필로티 375m 73m 효영타운 층후면필로티 서정리역 600m 40m 70

93 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 대중교통 - 버스정류장은인접하고있는경우가많으나지하철의경우버스를타고이동해야하는경우가대부분임 주변여건및주변부동산여건 주변에는근린생활시설들이다수입지해있으며, 주로다세대밀집지역에위치해있었음 미개발지에는신축건물이건축중에있는경우가많았음 나. 용인시 대지여건 대지면적은가장큰규모가 644m 2 이었으며가장작은규모는 343m 2 으로평균규모는약 459m 2 이었음 건물진입도로폭은평균약 13.3m 로협소한편이며, 보행자도로는설 치가안되어있는경우가많음 [ 표 Ⅳ-28] 용인시조사대상대지여건 대지면적도로폭 (m) 건물명용도지역 ( m2 ) 진입보행자더스페이스 A 343 제1종일반주거 8 없음 다온빌 390 제 2 종일반주거 12 없음 단대타워 644 근린상업

94 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 분양 / 임대여건 실태조사대상 3곳중분양한건축물은 1곳이었으며, 임대건축물은 2곳임 임대료는보증금은 1천만원으로동일하였고, 월세는 50만원이며, 교통이편리하고수요가많은대학교근처인경우 55만원이었음 공실은거의없었으며, 신축건물인경우수요가많음 [ 표 Ⅳ-29] 용인시조사대상분양 / 임대여건 건물명 분양 / 임대 더스페이스 A 임대 - 분양가 임대료 ( 천원 ) 분양가보증금월세 10, ( 전세 : 70,000~75,000) 공실률 (%) 0 다온빌임대 - 10, 단대타워분양 107,000 10, 분양중 85% 완료 생활여건 주택유지관리 - 건물의유지관리상태가양호하였으며, 재활용, 의류, 음식물쓰레기, 일반쓰레기처리시설을갖추고있었음 근린시설 - 마트, 상점, 음식점등생활편의시설이주변에입지하고있으며, 산책로, 공원등이조성되어있었음 72

95 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 주변주민민원 - 다온빌의경우주차난이심각하여진입도로양옆을차들이무단점유하고있었음 - 일조와조망은대체적으로양호한편임 주변시설대비선호도 - 신축건물로주변시설에비해선호도가높았음 - 오래된건물이나반지하의경우외국인노동자들이점유하는경우가많았으나, 이들이외곽으로이동하면서공실이발생하고있음 [ 표 Ⅳ-30] 용인시조사대상생활여건 건물명 주택유지관리 근린시설 주변주민민원 주변시설대비선호도 더스페이스 A 다온빌 단대타워 건물주가관리재활용, 의류, 음식물쓰레기, 일반쓰레기처리시설을갖추고있음 위탁관리재활용 / 음식물처리시설 위탁관리경비원상주 건물 1층에마트와부동산이입점하고있으며, 탄천정비로산책로와자전거도로가조성됨 근린상업시설이다수위치하고있음 근린생활시설이잘되어있음 일조 / 조망양호 주변에다세대주택이많아주차난심각일조권 / 조망양호 일조 / 조망양호안전시설양호 신축건물로인근학교 ( 단국대학교 ) 학생들의선호도높음 인근비해높음 건물에선호도 선호도가높으며특히여학생선호도높음 73

96 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 주차및대중교통여건 주차대수 - 세대당주차대수가 0.47대로비교적양호한편이었으나, 주변에다세대주택들이밀집해있어진입도로양옆을차가무단점유하고있는경우가많았음 주차장위치 - 주차장은 1층필로티에위치해있으며, 단대타워의경우지하에주차장을만들었음 대중교통 - 버스정류장은인접해있으며, 지하철접근성도높은편임 [ 표 Ⅳ-31] 용인시조사대상주차및대중교통여건 건물명 주차대수 인허가실제세대당 주차장위치 지하철 더스페이스 A 층필로티죽전역도보5분다온빌 층필로티죽전역도보10분죽전역단대타워 지하버스10분 버스도보 2분도보 3분도보 1분 주변여건및주변부동산여건 조사대상 3곳모두주거환경이비교적양호하였으며, 신축건물이어서주변보다는임대료도비싸고선호도도높았음 3곳모두보안에많은신경을쓰고있으며, 풀옵션을갖추고있었음 주변공지에는도시형생활주택을건축하고있는경우가많았음 74

97 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 다. 의정부시 대지여건 대지면적은가장큰규모가 240m 2 이었으며가장작은규모는 170m 2 으로평균규모는약 211m 2 이었음 건물진입도로폭은평균약 8m 로아주협소한편이며, 보행자도로는 미설치가많았음 [ 표 Ⅳ-32] 의정부시조사대상대지여건 건물명 대지면적도로폭 (m) 용도지역 ( m2 ) 진입보행자 갤럭시 240 일반상업 12 없음 양지하우스 170 일반상업 4 없음 현대하우스 225 제2종일반주거 8 없음 분양 / 임대여건 실태조사대상 3 곳모두분양건축물로공실률이매우높은편이었음 임대료는보증금은 5 백만원으로동일하였고, 월세는 40~50 만원이며, 옥탑방의경우 35 만원인경우도있었음 [ 표 Ⅳ-33] 의정부시조사대상분양 / 임대여건 건물명 분양 / 분양가 임대료 ( 천원 ) 공실률임대분양가보증금월세 (%) 갤럭시 분양 - 5, ~ 양지하우스 분양 - 5, ~ 현대하우스 분양 - 5, ~500 높음 75

98 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 생활여건 주택유지관리 - 관리실이있으나관리인은없었으며, 대부분위탁관리를하고있었음 - 생활쓰레기처리시설이부족함 근린시설 - 상업지역에위치한경우근린생활시설과편의시설이많이부족하였음 주변주민민원 - 제2종주거지역의경우다세대다가구밀집지역으로주차난이심각하였으며, 공영주차장을운영중이었음 주변시설대비선호도 - 신축풀옵션건물에대한선호가높았으며, 상업지역에입지한조사대상의경우는주변에주거시설이없었음 [ 표 Ⅳ-34] 의정부시조사대상생활여건 건물명 주택유지관리 근린시설 주변주민민원 주변시설대비선호도 갤럭시양지하우스현대하우스 관리실 / 음식물쓰레기처리시설있음 위탁관리 의탁관리쓰레기처리시설없음 생활편의시설은거의없으며자동차관련시설과영세공장이많이입지 근린생활시설부족 근린생활시설이양호 일조는양호하나조망은나쁨 일조 / 조망나쁨 주차난심각 인근주거시설이부족하고낡아상대적인선호는높음 인근에주거시설없음 신축건물이라젊은세대들의선호가높음 76

99 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 주차및대중교통여건 주차대수 - 세대당주차대수가 0.27 대로주차난이우려되며, 주변에다세대 다가구 주택과상업시설들이밀집되어있어도로를점유하는사례가많았음 주차장위치 - 주차장은 1 층필로티에위치해있음 대중교통 - 지하철까지의접근성이낮은편임 건물명 [ 표 Ⅳ-35] 의정부시조사대상주차및대중교통여건 주차대수 인허가실제세대당 주차장위치 갤럭시 층필로티 양지하우스 층필로티 지하철 의정부중앙역버스 10분의정부중앙역버스 10분 현대하우스 층필로티 - - 버스 없음 도보 5 분 주변여건및주변부동산여건 조사대상 3곳모두주거환경이열악한편이고, 상업지역에위치한조사대상의경우공장, 모텔, 술집밀집지역에위치하고있었음 신축건물의임대료는보증금 5백만원임대료 40만원정도이며, 기축건물의경우는보증금 5백만원, 임대료 30만원정도였음. - 전세의경우는 4천만원에서 4천 5백만원정도임 77

100 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 4. 주요도시의도시형생활주택실태조사결과 가. 사례도시의공급실태 사례도시에서의도시형생활주택사업은주로일반상업지역과일반주거지역에서이루어지고있었으나용도지역별로공급된세대수는차이를보였음 - 평택시의경우일반상업지역과일반주거지역에서비슷한비율로공급되었으나, 용인시는일반주거지역에많이공급되었고, 의정부시의경우는일반상업지역에서 77% 가공급되었음 - 도시형생활주택은주로대지규모 50평 ~150평사이에서공급되고있음 - 건축물의용적률은평택시가평균 252%, 용인시는 171%, 의정부는 389% 로차이가남 건축유형별로공급현황을보면, 평택시와용인시의경우는원룸형다세대의공급이많았고, 의정부시의경우는원룸형아파트의공급이전체공급의 76.3% 를차지함 세대별규모도도시별로차이를보임 - 평택시의경우 12m2 ~20m2인경우가전체의 47.2%, 20m2 ~30m2인경우가 42.6% 로나타나 30m2미만이 90% 임 - 용인시는 12m2 ~20m2인세대가 43.8% 이나 60m2이상되는세대비율도 14.6% 이며, 다양한규모의주택이용도지역별로분포되어있음 - 의정부시는세대규모가 12m2 ~20m2경우가전체공급의 74.1% 로타 78

101 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 도시보다소형공급비율이높게나타남 준공사업장비율은평택시가 33% 로가장높았으며, 용인시가 15.1% 로준공건수가저조함나. 준공사업장실태조사결과 (1) 도시관리측면 입지여건 도시형생활주택이공급된지욕의도시기반시설이부족하여대중교통여건이좋지않고, 주차공간, 진입및보행도로협소, 쓰레기처리시설미비등의문제가있음 - 주차장이세대수에비해많이부족하여주차난이많이발생하고있으며, 도로변을차가점유하고있었음 - 버스정류장으로의접근성은높았으나지하철의접근성은높지않은경우가많음 도시형생활주택경우이미다세대 다가구밀집지역에건축되는경향이있어도시기반시설에추가적인부하경향이있음 1층필로티를불법전용하여미용, 편의점, 카페등근린생활시설공간으로이용하는경향발생 - 당초허가난주차공간의불법전용을막기위한토지이용단속체계 (enforcement system) 필요 유지관리측면 주택유지관리는위탁관리인경우가많았고, 상주하는관리인이있는 79

102 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 경우는 1건밖에없었음 신축건물만선호하는경향이있어수요가신축건물로계속이동하고있음 - 일정수준의임대료를감당할수있는수요는신축건물로계속이동하는경향이있어시간의흐름에따라임대료가하락하고, 관리도소홀해져슬럼화될가능성이있음 쓰레기처리시설이안되어있는곳이많아대로변에방치되는경우가발생하고있었음. 근린생활편의시설은주변에입지하고있었으나일반상업지역의경우모텔촌이나주점등이위치하는경우가많았음 [ 그림 Ⅳ-2] 일반상업지역내도시형생활주택건축사례 [ 평택시사례 ] [ 의정부시사례 ] (2) 건설및공급상의문제 분양 / 임대여건 도시형생활주택은주로일반주거지여에건설되고있어근린생활시설들 80

103 Ⅳ. 도시형생활주택실태조사및분석 이다수입지해있으며, 주로다세대밀집지역에위치해있는경우가많았음 신축도시형생활주택의경우기존건물과는보증금은비슷한수준이었지만월세의경우 10만 ~15만원정도높은수준이었음 수요에민감하게반응하고있어수요가몰리는 1월 ~3월에완공하지못한경우는신축건물일지라도공실이높은경향이있었음 건설동향과전망 도시형생활주택주변공지에는도시형생활주택들이건축되고있는경우가많음. 용도지역상일반상업지역인경우도시형생활주택외에도고시원이나오피스텔등준주택도공급되고있음 공급이수요를초과함에따라수익률저하로인해공급이위축되면장기적으로주택법상도시형생활주택이라는유형은사문화될가능성도큼 제한된주택시장범위내에서도시형생활주택과준주택이충돌할수있으므로수요차별화방안등이들제도에대한전반적인검토가필요 [ 그림 Ⅳ-3] 제 2 종일반주거지역내도시형생활주택건축사례 [ 용인시사례 ] [ 평택시사례 ] 81

104 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 Ⅴ. 외국의소형도심주거유형 우리나라의도시형생활주택은도시에거주하는 1 2인가구의구매력과주택수요에대응하기위한주택공급프로그램임. 외국의대도시에서도높은토지가및주택가격, 택지자원부족등우리나라와유사한어려움을안고있는가운데도심거주 1 2인가구의주택수요에대응하기위한주택공급프로그램을운영하고있음 본절에서는일본, 미국, 유럽대도시에서의 1 2인가구용소형도시주거공급및건설현황을분석하여향후우리나라도시형생활주택공급프로그램제도개선의필요한시사점을도출하고자함 해외사레가사례연구에그치지않고우리나라제도개선에대한시사점을얻는다는측면에서지방정부등의공급및관리현황, 저소득층에대한거처 (residential facilities) 제공방식등을중심으로분석 1. 일본의 1~2 인가구용주택 가. 쉐어드하우스 (shared house) 일본은 2000년국세조사에따르면 1인가구수가약 1,100만가구로이는전가구의 25% 에해당됨 ( 도쿄도의경우는약 41%). 2020년에는전국적으로약 30% 로추정하고있어 1인가구는최대비율가족유형이될것으로전망하고있음. 일본의 1~2인가구주택유형으로는크게쉐어드하우스와원룸형이있고, 지방정부에따라상이함 일본쉐어드하우스의개요 쉐어드하우스는일본도심부에있는주택내부엌, 욕실, 화장실공간과 82

105 Ⅴ. 외국의소형도심주거유형 설비를공동으로이용하는주택유형으로룸쉐어, 쉐어드하우스, 게스트 하우스등 ( 이하쉐어형주택이라칭함 ) 다양한형태로공급되고있음 쉐어형주택유형은룸쉐어, 하우스쉐어, 게스트하우스, 밍글아파트, 하 우스웨어링등으로나눌수있으며각각의특징을정리하면아래표와 같음 유형특징 룸쉐어 하우스쉐어 게스트하우스 밍글아파트 하우스쉐어링 [ 표 Ⅴ-1] 일본의쉐어형주택유형과특징 - 아파트등의공동주택유닛을빌려혈연관계가없는거주자들이동거하는형태 - 개인실, LDK 7), 욕실, 화장실등은공동이용 - 룸쉐어와유사한공간구성과이용이나, 집한채인경우는하우스쉐어, 쉐어드하우스, 쉐어하우스로불림 ( 우리나라다가구주택과유사개념 ) - 사업자가전문적으로경영, 관리하며가구, 가전, 일상생활에필요한비품이구비됨 - 공용공간청소도자치관리는아님 - 쉐어드하우스라고도함 - 규모는 2 인실이상이며최소 5 인이상최대 100 인이하의거주자가공동생활 - 동성 ( 同姓 ) 친구 2 인이공동생활하는주거형태 - 오오사카등간사이지방을중심으로공급 - 개인실은열쇠로관리, 부엌, 욕실은공동이용 - 광열비공동이용가능비품은반반부담 - 도시재생기구가행하는룸쉐어타입 - 이사율, 공가율이높은가족형가구세대를 1 인가구에게임대하는유형 7) LDK 주택의규모와실구성을함께표현하는기호 년대일본주택도시정비공단에서사용한후 1960 년대국내에도소개되어주로아파트의규모와실구성을표현하는데사용되고있다. LD 리빙다이닝, DK 다이닝키친, LDK 리빙 83

106 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 쉐어형주택증가요인으로는독신및고령 1인가구증가, 인터넷발달이며, 쉐어형주택유형은대부분신규공급보다는기존주택을재활용하고있음. 특히룸쉐어, 하우스쉐어는기존주택을독신자주택으로이용되고있음 나. 원룸맨션 일본원룸맨션개요 원룸맨션은도쿄도내 23개자치구가각기시책을펴고있어정의가상이한것이특징임 일본원룸맨션은대체로지하층을제외하고층수는 3층정도이며, 최저주거전용면적 18 49m² 에 10가구에서 20가구정도의공동주택 1970년대후반원룸맨션이등장하여도쿄도를중심으로증가하였으나건설및관리에관한분쟁이일어나 1980년대초도쿄 23자치구가별도로시책을시행 1983년 3월 1일원룸맨션건설및관리법률에관한문제가신문에처음게재된이후끊임없이문제가제기됨 - 원룸맨션의문제로는근린주민, 거주자, 지자체, 사업자의간의갈등으로요약됨 - 근린주민과지자체갈등부각 시책마련의계기 다이닝키친임 84

107 Ⅴ. 외국의소형도심주거유형 첫째, 사업자가영리목적만을위해건설하므로부속시설및관리에소홀함 둘째, 문패를걸지않으며, 주민등록을안하고이웃과교류를하지않아근린주민이원룸맨션거주자에대한부정적인식이많음 셋째, 입주자의소음, 쓰레기문제, 위법주차등윤리상의문제가급증 원룸맨션의사회적문제해결을위한시책 원룸맨션에관한시책도입과원룸맨션의관리를위한시책을별도로마련 년 2월토요시마구를처음으로분교우구, 메구로구등 1987년까지 20여개의자치구가관련시책을시행함 - 시책의내용은적용범위 ( 원룸세대의면적, 층수, 세대수 ), 가족형세대병설및고령자용세대배려등임 - 건축기준법및주택건설 5개년계획개정과함께개정됨 - 시책의실효성을높이기위하여지침에서요강, 요강에서조례등으로구체화시킴 최소세대면적 - 제정당시의최소세대면적은주택건설 5개년계획의최저거주수준을적용하여 16m² 로하였고, 현재는각구에서면적을상향조정하고있음 - 그러나젊은수요층의경우면적이확대되면임대료가높아져부담하기어렵기때문에현실은시책을제대로지키고있지않음 - 각구의재량에의해최소세대면적의재검토가요구되고있음 85

108 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 가족형세대병설과고령자용세대배려 - 현재도교도 23구중 17개구에서가족형세대병설과고령자용세대배려에대한규정을갖고있음 - 각지자체는건설사업자에게 1인가구와가족형가구의혼재된유형을건설하도록원룸맨션을지도하고있음 [ 표 Ⅴ-2] 일본의원룸맨션시책내용의변화 1980 년대시책내용 2005 년시책개정내용 원룸세대면적의시책상정의 대상건축물정의 대상건축물적용범위 최소세대면적 원룸세대면적의시책상정의 대상건축물정의 대상건축물적용범위 최소세대면적 관리체제 주차장, 주륜장의설치 가족형세대병설및고령자세대배려 주민등록 지역자치회참가권유 다. 일본 1~2인가구용주택사례요약 일본의쉐어형주택은거주기간 ( 계약기간 ) 과임대료에따라유형화하여분류될수있으나이러한다양한쉐어형주택을통합하여규정하고관리하는근거법률은아직체계적으로입법화되어있지않으며, 일정요건을갖출시개별법률 ( 여관업법, 음식음법, 다중시설법등 ) 에서규제 일본의원룸맨션, 게스트하우스는우리나라의도시형생활주택, 고시원 86

109 Ⅴ. 외국의소형도심주거유형 의변형된형태로등장하고있는고시텔, 원룸텔등과유사한모습으로공급됨. 반면에룸쉐어, 밍글아파트및하우스쉐어링유형은하나유형으로정착된준주거의개념으로정리할만큼분화되거나점유비율이높지않음 원룸맨션의경우, 건물관리와인근주민들과의지역커뮤니티를위한생활규정및소셜믹스 ( 고령자, 일반가구포함 ) 차원의계획까지도고려함으로써 주택의삶 ( 주택에산다 ) 의개념에서 지역의삶 ( 지역에산다 ) 의개념으로전환되고있음 게스트하우스는노후주택, 사용하지않는사택, 기숙사등의방치된건물을운영사업자가영리의목적을갖고 1~2인가구를위한커뮤니티중심의공동주택유형으로개조한사례임 2. 미국의 1~2 인가구용주택 미국의사회변화와미국국민의라이프스타일변화는가구형태의변화와같은인구학적변화를수반함 주택구성의기본단위인세대구성원의변화는미국주택수요및공급에큰변화를초래하였고, 주택공급업자와시정부는이러한가구변화에대응한적극적인시책을운용함가. 1인가구주택정책 (Single person housing) 미국은 1950 년대 1 인가구가 10% 미만이었고 (Unmarried America, 2003), 1970 년대에는모든가구의약 44% 가가구구성원으로어린이를포함하 고있었으며단지 17% 만이 1 인가구 (single-person household) 이었음 87

110 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 그러나 2006년에는총가구의약 35% 만이어린이를키우고, 반면 26% 가단독세대로조사됨. 장래 2037년에는어린이를키우는가구는 27% 로줄어들것으로전망되고단독세대는그비율을유지할것으로전망함 (Nelson & Lang, 2007) 2003년현재 2인가구는소득대비주거비용지출비중이 27%, 1인가구는 34% 를지출하고있어 1인가구의주거비용지출이상대적으로큰것으로나타남 미국에서 1인가구를위해특별히공급되는주택으로는학생주택 (student housing), homeless를위한주택 (Single Room Occupancy) 으로구분됨 - 홈리스의경우는각급정부에서사회보장차원에서지원프로그램을마련하여지원하고, 학생주택이나일반인들의 1인가구는학생복지차원에서지원하거나주변시장의수요공급상황에따라민간부문에서주택공급 미국에서 1~2인가구의비율이높음에도불구하고연방정부나지방정부의극빈층을제외한 1~2인가구에대한정책은거의없음 - 그이유는높은 1인혹은 2인가구의비율에도불구하고, 미국가구의경우오래전부터 1~2인가구의비율이높았고현재도그비율이점차높아지고있기는하지만그변화폭이크지않기때문임 년전체가구수의반이상이 1~2인가구로구성되어비율이 50.4% 인데비해 30년이지난 2003년현재 59.1%(U.S. Bureau of Census, 1975 and 2004) - 따라서주택시장이이런변화를충분히받아들여시장의수요와공급수준에따라민간건설부문에서수용할수있었던것으로판단 88

111 Ⅴ. 외국의소형도심주거유형 나. Single Room Occupancy Program(SRO) 미국에서우리나라도시형생활주택과유사한소형주택유형으로 Single Room Occupancy Program (SRO) 가있음 SRO는원룸개념으로 SRO 프로그램은미국에서노숙자를위한임대주거유형으로도심정비차원에서이루어짐 SRO는보통 70~200 제곱피트의면적을가지며개별주방은없고, 공용의욕실을갖는 1인을위한주거공간임 미국에서 SRO는주택유형가운데가장저렴한편에속하며낮은수준의주택으로분류 SRO의유형 식사를제공하는보딩하우스 (boarding houses) : SRO의초기형태로중산층전문직업인이사용 거주용호텔 (residential hotels) : 보통 100제곱피트의주거단위가 100~ 300세대로구성. 임대료는주변유사주택유형임대료의 70~80% 수준 하숙집 (rooming house), cage hotels, 1종호텔 (first class hotel) 이있으며 1종호텔의경우 60~90세대정도로구성된 50~80제곱피트정도의비즈니스여행객을위한호텔 (commercial traveler hotel) 로서노동자및중간계층이이용 SRO는저소득층부부에게도도심에서안전하고깨끗한주거공간을제공하며의료서비스가가능한경우노인이나장애인, 정신질환자에게도공급되기도하였음 89

112 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 SRO 공급실태및현황 San Diego시에서 1960년대시작된 SRO프로그램에따라약 6,000세대에달하였으나 1970년대 80년대도심재개발로인해 1/3이감소되어 2005년 10월기준 4,500세대정도남아있음 ( 뉴욕시에서만공식적으로 35,000세대의 SRO 세대가 1970년대말, 1980 년대초에 gentrification에의해중산층주거나상업시설로바뀌었음. 1988년에 부담가능주택공급 12개년계획 을수립하였으나신규공급을촉진할건축규제로변경하지않아실제공급은크지않았음 (NT 1988/9/6). 다. Compact Living Units(CLUs) in San Diego 미국샌디에고시에는도심주변부의 SROs 철거에대응할프로그램을개발함. 시장가격보다낮은 SROs 임대료로는소요되는건축비용을충당할수없었음. 게다가영구건축물로는너무단위세대규모가작았다는반성이있었음 이에 Compact Living Unit을새로운주택유형으로설계하여공동욕실과공동주방및거실을디자인하고, 잘조성된정원과함께풀타임관리지역을배치하여거주민의행태및방문자를모니터링하도록하였음 도심내저렴한주택건설을유도할지역에건축하는경우재정에서의저리대출을확대하고, 전기및수도요금의감면등을통해저소득층의주거안정을도울수있도록함 임대료수준은스튜디오 ( 원룸 ) 형욕실포함 110ft 2 인경우월 370달러이고, 입주자의소득기준은연 13,005달러로제한하고있음 90

113 Ⅴ. 외국의소형도심주거유형 라. 미국의소형주택공급프로그램의시사점 미국은전통적으로주택정책에있어공공의역할은제한되어있음. 미국의주택정책은민간및개인에의한주택공급을지원할수있는주택금융제도의발전이주요내용임 지방정부에의한 SROs 등소형주택프로그램은주택정책적차원에서라기보다는도심홈리스대책의하나로서복지대책으로볼수있음. 그결과도심의중산층회귀시책 (gentrification) 에따른철거로도심내저렴한소형주택의재고감소가불가피하였음 미국과는주택공급대상은다르지만공급과잉에따른수익성악화로인한관리소홀과주택노후화및불법전용을통한상업용도침투로인한거주환경악화는도시형생활주택밀집지역을도시문제지역으로전락시킬우려가있음 도시관리비용의증가를미연에방지하고, 효율적인도시관리를위해서는도시관리책임이있는지방자치단체의역할이중요함. 샌디에이고시는지역내소형주택이필요한지역 (areas) 에정책주택을공급하는경우저리의이자를대출하거나각종공과금을감면하여필요한곳에주택이공급될수있도록유도하는조례를운영하고, 표준설계도를보급하여주택사업자의비용을저감시키고정책효과를극대화할수있는시책을펴고있음 이처럼우리나라시 군은지역내주택재고현황, 수요예측및공급지원프로그램등주택정책을수립하고운영할수있는역량배양이요구됨 3. 영국의 1~2 인가구용주택 91

114 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 유럽에서의도시형공동주택은주거수요의다양성에대응하는사회주택으로비영리주택조합에의해공급되는것이특징임. 정부는주택건설에필요한재원을마련하여새로운주택유형에대한다양한시도가이루어질수있도록지원하고있음 유럽에서는 1인가구에대한특별한정부시책은찾아보기어려우나수요가있는곳에민간차원에서다양하게공급되는것으로보여짐. 다만, 영국등유럽대부분의국가에서는엄격한토지이용및건축규제를적용하고있기때문에도시관리적문제는상대적으로적음 영국의 1인가구용소형주택 (studio flat) 영국의스튜디오플랫 ( 아파트 ) 는방하나에거실과침실, 주방이조합된소형주택임. 유사한형태로효율아파트 (efficiency apartment) 또는독신아파트가있는데, 이는스튜디오아파트보다더작은규모를일컬음 이들아파트에는방중심에주방을위치시켜침실과거실공간으로방을구획하고, 욕실을구비하고있는것이전형적디자인임 스튜디오나효율아파트, 독신아파트모두주변지역지역에서가장낮은임대료를부담하는가장작은규모의주택유형으로보통 25~45m2로공급됨 영국과아일랜드의 bedsits 베드싯은 bed-sitting room의줄임말로거주자들과공동욕실을사용하는임대형단칸방의주거형태임. 법적으로는공동주택으로분류됨 이주거유형은규모가큰주택 (house) 를나누어소형의저렴한주거단위 (dwelling) 으로개조하고, 용도변경하여공급되고있음. 영국에서는 2차 92

115 Ⅴ. 외국의소형도심주거유형 대전이후개인의프라이버스를중요시하는욕구가높아지면서식사를제공하는전통적인기숙사에대한수요가감소하였고, 주방을포함한거주공간을제공하는 bedsits는젊은 1인세대와학생, 집을구입할능력이없는사람들에게인기가높았음. 저렴한임대료로높은통근비용을부담하고라도입주하고자하는수요자가많다고함 shared house 또는 shared accommodation과의가장큰차이점은독립적인침실과주방및거실공간을갖추고있다는점으로상대적으로독립적거주가보장된다는점임 [ 그림 Ⅴ-1] 영국 Bedsit 내부사진및평면도 4. 외국의소형도심주거사례의시사점 미국, 유럽, 일본대도시에서도 1 2인가구를위한소형주택이공급되고있으며, 공급주체는공공보다는민간인경우가다수이나공급촉진과관리를위한지자체의관리제도가정비되어있는것이특징임 일본의경우는도쿄도의자치구를중심으로원룸의주호면적이나층수, 세대수, 관리유형등에대한시책항목을구성하여관리하고있으며, 지침이나요강, 조례등을가지고주로민간의이윤을목적으로공급되고 93

116 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 있는주택들을관리하고있음 미국은홈리스대책의일환으로 1인가구용주택이공급되었으나도시재개발로철거되는주택이많아짐. 이에대응하여샌디에이고시는지역내소형주택이필요한지역 (areas) 에정책주택을공급하는경우저리의이자를대출하거나각종공과금을감면하여필요한곳에주택이공급될수있도록유도하는조례를운영하여정책효과를높이고자함 지역의주택문제는지역에서해결한다는원칙에따라지자체차원의주택공급및관리프로그램이마련되어야할것임 94

117 Ⅵ. 도시형생활주택제도의발전방향 Ⅵ. 도시형생활주택제도의발전방향 1. 도시형생활주택실태조사결과 가. 도시관리상의특성 토지이용및주거환경측면 도시형생활주택이공급된지역을분석한결과도시형생활주택의공급대상인도시내 1 2인가구의존재비율이나증가율이높지않은지역에서의대규모공급사례가발생하고있음 - 광역자치단체가운데제주도의경우전체가구중 1 2인가구의비율이 1.1% 에불과하나서울, 경기, 부산, 인천에이에다섯번째로많은수의도시형생활주택이공급되었음. 제주도의도시형생활주택당 1인가구수는 6.78세대로부산의 10.8세대보다적은것으로나타나고있음 - 기초자치단체가운데경기도평택시가도시형생활주택당 1인가구수가 5.7세대, 용인시는 8.6세대로경기도평균 20.2, 서울의 16.8세대보다월등히낮은것으로나타나 1 2인가구수에비해과도한물량의도시형생활주택이공급되고있어도시관리상의부담을가중시킬것으로예상됨. 수요에적합한주택공급이라는차원보다는부동산개발측면에서의도시형생활주택건설이이루어지고있다고판단됨 - 최근대도시준주거와상업지역에저리로주어지는국민주택기금을이용하여대규모로건설, 공급되는원룸형도시형생활주택은주차장이부족한준주거지역과상업지역에주차난을심화시킬가능성이크고, 수분양자가입주목적이아닌임대사업또는투자목적일경우대규모 95

118 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 공급에따른공실이발생할경우경제적손실이발생할우려가클것으로예상 도시기반시설여건이충분하지않은지역에도시형생활주택이대량공급되어도시기반시설의과부하를초래하고입주자의거주성을저해하는한편근린생활환경상의질적수준을저하시킬것으로예상됨 도시형생활주택이공급된지역의도시기반시설이부족한경우대중교통여건빈약으로인한승용차의존도가높아져주차수요의증가, 진입및보행도로확대의필요, 생활폐기물처리체계부족현상이발생하여불법주차, 교통체증, 쓰레기무단투기등의문제를낳게됨 경기도내대부분의기초자치단체의경우대부분의버스정류장으로의접근성은높았으나지하철역과의접근성은높지않은경우가대부분 - 사례조사결과도시형생활주택의규모에비해건물진입도로폭이좁은편이고보행자도로가설치가안되어있거나보차혼용인경우가많은것으로확인됨 - 승용차의존도가높아주차장이세대수에비해많이부족하여주차난이발생하고있으며, 도로변을무단점유하는사례발생 도시형생활주택의경우기존다세대 다가구밀집지역에건축되는경향이있어도시기반시설에추가적인부하가가중되는경향이있음 기본적으로도시형생활주택건축이전에도시기반시설의확충이필요하지만이에대한비용문제가발생하는만큼개별도시의여건을고려하여용도지역별로도시형생활주택입지허용및불허지역을설정하여인 허가를제한할필요가있고, 이를명문화해야할것임 건축물의유지관리측면 96

119 Ⅵ. 도시형생활주택제도의발전방향 주택유지관리는위탁관리인경우가많았고, 상주하는관리인이있는경우는 1건밖에없었음 일정수준의임대료를감당할수있는수요는신축건물로계속이동하는경향이있어시간의흐름에따라임대료가하락하고, 관리도소홀해져슬럼화될가능성이있음 나. 건설및공급상의특성 분양 / 임대여건측면 신축도시형생활주택의경우기존건물과는보증금은비슷한수준이었지만월세의경우 10~15만원정도높은수준으로월 40~50만원수준임. 수요에민감하게반응하고있어수요가몰리는 1월 ~3월에완공하지못한경우는신축건물일지라도공실이높은경향이있었음 용인시사례중투자금 5,000만원, 대출금 5,000만원 ( 이자연 2%), 보증금 1,000만원에월 50만원임대료를받는도시형생활주택의수익성을따져볼때, 연임대료총액은 600만원으로대출이자 100만원을제하면순수익은 500만원이므로연 10% 수익률을보이는것으로계산됨. 이에재산세등제세금을공제하면 9% 대수익을예상함. 그러나공실이발생하는경우임대료손실은물론이고관리비부담이발생하므로수요가충분하거나주변경쟁주택이없는입지가아니면투자가이루어지기어려운상황임 건설동향과전망 도시형생활주택들은인접하여공급되고있는경향이있고, 상업지역에는오피스텔이나고시원과같은준주택들이집단적으로공급되고있는 97

120 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 추세임 결국유사한주택유형의공급이수요를초과함에따라수익률저하등이나타나면관리부실, 공급위축등의또다른문제를가져올것으로예상됨 2. 도시형생활주택운영실태분석의시사점및개선과제 제도도입취지에맞는주택공급 도시형생활주택은주택공급프로그램상도시에서생활하고활동하는 1 2인가구가증가함에따라이들의주요구에대응하면서이들이경제적으로부담할수있는주거를제공한다는것임 - 따라서도시형생활주택은여타주택과달리공급대상이매우명백하여지원할필요가있음. 같은 1 2인가구라하더라도농촌지역거주가구, 또는도시에거주하더라도고령의비활동노인 1인가구는직접적인공급대상이라할수없으므로보다면밀한수요예측이요구됨 기존도시내기반시설부담을경감시키는도시관리적고려필요 도시형생활주택은공급대상의수요와경제적특성상대중교통등높은수준의도시기반시설과저렴한주택가격이정책성과또는사업성패의관건임 기반시설의일정한수준을확보한다는측면에서도시형생활주택은국토법상도시지역으로입지가제한되어있으며, 주택법 이나 주택건설기준, 주택공급에관한규칙 상의특례를인정하여주택가격의인하를도모하고있음 98

121 Ⅵ. 도시형생활주택제도의발전방향 공급대상이명확하고, 도시기반시설에대한의존도가크고, 법령상의완화규정이적용되고있어이를악용하여사익을추구하는개발행위가발생할경우도시관리및근린생활환경상의악영향을줄우려가높기때문에도시형생활주택은건설및공급관리측면에서명백하고, 엄격한관리체계를요구하고있음 그러나현재도시형생활주택은입지가 국토의계획및이용에관한법률 상 도시지역 으로포괄적으로규정되어있을뿐기타의건축물과관련하여서는중앙정부가전국을동일한기준으로운용하는주택법과건축법에따라규정되어있으므로도시형생활주택이건설되는지역의기반시설여건과근린생활환경상의여건의적합성을따지기어려운것이현실임 인허가권자인지자체장에게지역주택공급정책수립권한부여 지방정부로서는도시기반시설측면에서효과적으로도시형생활주택의입지와건설을관리할수없는문제점을안고있음 입지의적합성과개발규모의적정성을둘러싸고인 허가과정에서지방정부와건설주간의마찰이발생하고있으며, 도시형생활주택의인근의효율적인주거환경관리체계가미흡함에따른부작용이발생하고있음 이러한도시문제를초래하는근본적인원인은도시형생활주택의건설기준등이건설입지에적용되고있는용도지역상의기반시설여건을고려하지않은채획일적으로규정되어있고, 이로인해지방정부가도시형생활주택의건설과관리에대해인 허가권자로서의기능과역할을제대로할수없기때문으로판단됨 지자체여건을반영한도시형생활주택 ( 준주택포함 ) 운영지침마련 99

122 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 도시형생활주택이특정지역에밀집되어건설됨으로써용도지역지정목적간의충돌을유발할가능성이있으나지방정부의관리체계가부실하므로사례조사를통해도출된도시형생활주택의문제점을해결하기위한지자체의대책마련이요구됨 3. 도시형생활주택제도의발전방향 가. 도시형생활주택정책방향 도시형생활주택건설실태와관리실태, 그리고해외대도시의도시형생활주택공급프로그램과유사한소형주택의실태를분석한결과기존의도시기반설에대한의존도가큰도시형생활주택의건설과공급에있어공공, 특히지방정부가도시형생활주택의건설, 사후관리에대한철저한관리체계의정비가필요하며, 제도와법령을악용한건설을방지하기위한명확한인 허가지침이요구되고있음. 이러한맥락에서다음과같은정책방향이필요함 도시형생활주택건설과포괄적입지만을규정한 주택법 의한계를개선하고지자체의인 허가권한강화 도시형생활주택건설정책상중앙정부와지방정부의역할구분및지자체의역할강화필요 주택의건설및공급관련기준은중앙정부가주택법의체계를이용하여계속규제하되, 도시형생활주택의입지및관련된사항에대해서는지자체에권한이양 권한이양이필요한항목으로는도시형생활주택의용도지역별허용여 100

123 Ⅵ. 도시형생활주택제도의발전방향 부, 건설세대수, 세대별최대 최소규모, 주택유형, 주차장설치기준, 주택관리방식등 도시별 도시형생활주택운영지침 을제정하여도시형생활주택공급제도의효율성과도시형생활주택의안정적공급여건을마련하기위한체계구축 실태조사를위해각지자체담당자에게협조받은자료는허가사항을요약해놓은엑셀데이터쉬트로서연도별건설추이나공급규모현황등을종합한분석자료는제공받지못했음 도시에부담을줄수있는주택유형이단기간에대량공급되고있다는인식은있으나이를분석하고대응방안을마련하려는노력은찾아보기어려웠고, 오히려부작용이우려되므로건축허가를기피하는경향을보이고있음 문제를회피하기보다는적극적으로해결하고지속적으로주택관리를해나가기위한지방지자단체의노력과계획역량의강화및주택관련 D/B 체계구축이필요함 시 군 자치구의전문인력과계획역량부족을보완하기위해중앙정부와광역기초자치단체가공동으로 표준도시형생활주택인 허가및운영지침 을제작하여해당자치단체에배포하고해당자치단체가여건에맞추어이를개정하여사용하는방안을제시함 도시형생활주택건설및공급효율제고, 도시형생활주택건설의안전성보장및미분양등의부담을방지하기위해광역지자체단위의도시형생활주택관리네트워크구축 일본의경우민간기업을중심으로원룸주택의입주및공실현황을인터 101

124 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 넷검색할수있는체계를운영하고있고, 지자체운영네트워크와연계운용함 주택관련정보능력이부족하지만인터넷사용역량을갖춘 1 2인가구의특성을고려하여지자체는도시형생활주택의건설및공급그리고입주여부등에대한정보전달체계를구축하여도시형생활주택공급이 1 2인가구의주거안정으로연결될수있는체계구축 동네트워크의활용을통해민간개발주택의도시형생활주택건설에대한정보를제공하여시장수요에부응한공급이유지될수있는체계를구축하는한편, 도시기반시설에부담을주는도시형생활주택건설후미분양의우려를사전에예방 시 군 구홈페이지에도시형생활주택관련정보를제공하고이를광역지자체단위로연계할수있는체계구축 나. 법령정비내용 주택법 신설조항 : 시장 군수의주택종합계획수립에관한사항추가 현재국토의계획및이용에관한법률상시장 군수는도시기본계획수립의무가있으나주택공급및관리에대한정책수립의무가없음 주택건설공급과관련하여도시기본계획상생활권별계획인구및단계별용지배분계획등에따라간접적으로제어 주택관리와관련하여서는사업계획승인대상주택을대상으로관리대장작성 단기간특정지역에집중적으로공급된도시형생활주택및준주택이도 102

125 Ⅵ. 도시형생활주택제도의발전방향 시환경에악영향을미칠것이라는우려가큼 따라서도시관리의책임자인시장 군수가인구구조특성및생활기반시설여건을반영하여주택입지, 유형, 공급규모등의내용을포함한주택종합계획을수립하여야함 시행령제3조 [ 도시형생활주택 ] : 4항신설로지자체별운영지침작성의무화 신설조문의경우도시형생활주택의건설과사후관리를고려할때필요한항목으로는도시형생활주택의용도지역별허용여부, 건설세대수, 세대별최대 최소규모, 주택유형, 주차장설치기준, 주택관리방식등이있고, 기타사항은지자체의여건에따라추가또는배제할수있을것임 [ 신설조문예시 ] 4 도시형생활주택건설과관련하여다음사항은도시형생활주택건설의취지를고려하고, 주택법의관련기준과지방자치단체의도시기반시설여건을시장 군수 구청장이정한다. 1. 도시형생활주택건설가능용도지역세분 2. 도시형생활주택의주택유형별건설세대수 3. 세대별최대 최소규모 4. 주차장설치기준 5. 주택관리방식 6. 기타도시형생활주택의공급촉진방안등 103

126 도시형생활주택의운영실태분석을통한개선과제 [ 시도시형생활주택운영지침 ( 예시 )] 1. 대상건축물 : 도시형생활주택및준주택합하여 20가구이상 2. 건축가능입지기준 : 제2종일반주거지역, 준주거지역으로서주요전철역으로부터의거리가반경 400m내허용 3. 전용면적 : 전용면적은최소 25m2이상 ~ 40m2미만 4. 부대시설 : 주차장및주륜장 ( 바이크 ) 를가구수이상확보 8) 5. 관리 : 관리실및관리인배치권장 (30세대이상). 긴급연락처표시판설치. 관리규약작성. 6. 기타 : 베리어프리, 주민공동이용공간확보규정등지역여건에맞는공간계획권장 국토의계획및이용에관한법률에근거한도시기본계획수립지침개정 지자체의도시계획과주택정책과의정합성을위해관련지침개정 포함되어야할부문별내용중 (6) 도심및주거환경 ( 시가지정비, 주거환경계획및정비 ) 는 주택공급및주거지관리계획 으로개정 8) 주차장및주륜장의경우각각의최소설치면적을정하고주차장및주륜장의설치대수가건설되는세대수이상으로하는것이바람직함 104

127 참고문헌 건축도시공간연구소, 도시형생활주택계획방향및설계기준설정에관한 연구, 건축도시공간연구소, 도시형생활주택의계획현황진단, 국토해양부, 국토해양부의도시형생활주택조기활성화방안마련을위한연구, 주택산업연구원, 국토해양부, 도시형생활주택공급확대에따른주거환경영향분석, 주택산업연구원, 류훈 배웅규, 소형생활주택의유형별공급실태분석을통한활성화과제도출연구, 대한건축학회논문집 : 계획계, 통권 272호, 배웅규 신중진 이범석, 주차장완화구역의실태분석을통한지정기준개선및도시형생활주택의공급활성화방안연구, 대한건축학회논문집 : 계획계, 통권 267호 주택산업연구원, 도시형생활주택사업특성분석및발전방안, 최병진 권기홍, " 안정적인서민주택공급을위한도시형생활주택활성화방 안, 서울시정연구, 서울시정개발연구원, 국가통계포털 kosis.kr 105

128

129 부 록

130 1. 평택시실태조사지 분류번호 : 평택 105 위치평택시합정동 건물명프레이즈 대지조건 건축물현황 인 허가상황 분양 / 임대여건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 건축면적 ( m2 ) 649 준주거지역 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) 422 2, /1 원룸형아파트 81 19,16 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 분양 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 5000/400 30% 생활여건 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 위탁관리 근린생활시설및편의시설 추어탕 / 부동산롯데마트편의점 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 주차장주차장위치지하철버스정류장 주차및대중교통현황 14 대 ( 세대당 0.17 대 ) 정문옆기계식별도옥외주차장확보 평택역까지직선 2.5km 버스로 10 분 / 1.7km 고속버스터미널평택대정거장 ) 200m. 버스정류장 주변여건 시청, 주차장, 교회, 커피숍, 음식점 주변부동산여건 평당 3,000,000 원 108

131 현황사진 주변지도 109

132 분류번호 : 평택 108 위치평택시합정동 건물명청우빌 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 417 제 1 종일반주거 12m 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형다세대 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 분양 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 500/42-45 없음 생활여건 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 골목 ( 건물사이 ) 평택조개터 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 9 대 ( 세대당 0.33 대 ) 실제 : 5 대 _ 미용실 1F ( 필로티일부에미용실 ) 1.35km 50m 주변여건 주거 1 층근린시설, 어린이공원, 주차장, 교회, 커피숍, 음식점 주변부동산여건 다세대대부분 110

133 현황사진 주변지도 111

134 분류번호 : 평택 131 위치평택시합정동 건물명 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 259 일반상업지역 6m 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형다세대 24 19,22,24 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 임대 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 5000/ 공실률 0% 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 생활여건 성헌 초기엔호황현재는도시형생활주택보다원룸선호 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 5 대 ( 세대당 0.21 대 ) 1F 필로티내 530m 90m 주변여건 평택역, 부동산, 풀무원녹즙, 공사장, 음식점 주변부동산여건 112

135 현황사진 주변지도 113

136 분류번호 : 평택 133 위치평택시합정동 건물명 Apple Town Ⅰ 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 302 준주거지역 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형다세대 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 임대 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 5000/400 45% 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 생활여건 엘리트 ( 환경 ) 청소박사 롯데마트, 교회, 편의점, 음식점 2 곳 원룸의수요가많은 (2~3 月 ) 에맞춰완공되건너편도시형생활주택보다수요가많음 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 9 대 ( 세대당 0.33 대 ) 건물 1 층평택역 2.4km 300m 주변여건 시청, 주차장, 교회, 커피숍, 음식점 주변부동산여건 114

137 현황사진 주변지도 115

138 분류번호 : 평택 174 위치평택시합정동 89-7 건물명고려타운 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 424 제 1 종일반주거 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형다세대 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 임대 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 5000/350, 5000/380( 발코니 ) 1 층가게제외 100% 생활여건 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 음식점옆공간 ( 미흡 ) 근린생활시설및편의시설 1 층 추어탕좌측 편의점우측 500m 롯데마트 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 7 대 ( 세대당 0.30 대 ) 실제 : 5 대 + 길목 건물외각평택역 2.36km 350m 주변여건 시청, 주차장, 교회, 커피숍, 음식점, 편의점 주변부동산여건 116

139 현황사진 주변지도 117

140 위치평택시지산동 건물명드림빌 분류번호 : 평택 112 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 231 일반상업지역 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형다세대 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 분양 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 5000/380 0% 생활여건 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 건물간쓰레기문제 좌측슈퍼우측 24 시편의점 우측 500m 모텔촌입지동네자체가너무어두워서무서움 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 5 대실제 : 6 대 필로티밑 송탄역 267m ( 도보 5 분 ) 114m 주변여건 모텔촌인근, 편의점, 슈퍼마켓, 약국, 애견샵 주변부동산여건 118

141 현황사진 주변지도 119

142 분류번호 : 평택 151 위치평택시지산동 외 1 건물명지산타운 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 344 제 1 종일반주거 4 차선도로앞 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형다세대 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 임대 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 5000/400 9% 생활여건 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 건물사이공간사용 주변가게들존재 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 8 대실제 : 장애 (1)+10 = 11 대 필로티 375m 73m 주변여건 주변부동산여건 120

143 현황사진 주변지도 121

144 분류번호 : 평택 135 위치평택시이충동 건물명효영타운 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 준주거 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) , /0 원룸형연립 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 임대 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 5000/37-3( 관리비 ) 8% 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 생활여건 대로변쓰레기방치 1F 전면 : 휴대폰가게, 커피숍, 빵집대로변주변편의점, 찜질방등 엘리베이터존재 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 6 대실제 : 9 대 1F 후면필로티 서정리역 600m ( 도보 : 9 분 ) 40m 주변여건 찜질방, 편의점, 제과점, 휴대폰대리점, 학원, 음식점 주변부동산여건 122

145 현황사진 주변지도 123

146 2. 용인시실태조사지 분류번호 : 용인 12 위치용인시수지구풍덕천동 건물명더스페이스 A 대지조건 건축물현황 인 허가상황 분양 / 임대여건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 건축면적 ( m2 ) 343 제 1 종일반주거 8M 보행도로없음 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형다세대 , ,21.06 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 임대 분양가 / 임대료 ( 만원 ) 공실률 1,000/50( 전세는 7,000~7,500) 공실거의없음 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 생활여건 재활용수거함, 의류수거함, 음식물처리, 일반쓰레기처리장을가지고있음 건물주가관리 B 동 1 층에마트, 부동산입점 탄천정비를통해산책길 / 자전거도로조성 일조, 조망양호 주차난은타원룸에비해서는양호대학생 ( 단대 ) 이많이거주하고있어조용함 젊은세대일수록새로건축한건물선호 주차및대중교통현황 주변여건 주변부동산여건 주차장주차장위치지하철버스정류장 8 대 ( 세대당 0.38 대 ) 1 층필로티죽전역 5 분 2 분거리에위치 수지구청이주변에위치하고있으면, 대체적인주거환경은양호함롯데마트가근처에있음 주변의원룸은낡은건물인경우가많아주변보다는시세도비싸고선호도도높음 특징 더스페이스 A, B, C 가나란히위치하고있어단지같은느낌을주고있음건물주는다다르지만, 디자인측면에서통일성을가지고있음 A 동만도시형생활주택이고 B, C 동은다세대임엘리베이터없으나, 주택의유지관리를위해노력하고있는흔적이보이며, 보안에신경을쓰고 124

147 있었음 1 층공간에외부휴게시설을설치해놓았음 ( 테이블과의자를배치 ) 현황사진 주변지도 125

148 분류번호 : 용인 13 위치용인시수지구풍덕천동 건물명다온빌 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 390 제 2 종일반주거 12M 보행자도로없음 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형다세대 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 임대 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 만원 ) 공실률 1,000/50 공실거의없음 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 생활여건 주택관리실 ( 건물내에위치하는것은아님. 위탁관리 ) 재활용 / 음식물수거함 근린상업시설양호 주차난심각일조권, 조망보통 인근건물에비해선호도높음 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 12 대 ( 세대당 0.5 대 ) 1 층필로티죽전역 10 분 3 분거리에위치 주변여건 주차난심각하여도로양옆에차들을주차하고있었음신분당선이건설중에있으며, 버스, 전철, 자가용등교통이편리하여서울로출퇴근거주민이많음주변에아파트들이많고, 이마트, 롯데마트, 대형슈퍼들이입지하고있음근처에초 중 고가위치하고있고, 수지구청, 여성회관, 도서관등근거리에위치 주변부동산여건 특징 원룸은공실이거의발생하지않는편임단, 반지하의경우예전에는교포나외국인노동자들이많이거주하였으나, 이들이외곽으로이동하면서공실이발생보통풀옵션을많이선호하고, 현재주변에도시형생활주택을많이건축하고있음주변공지들이거의도시형생활주택으로채워져가고있는실정임 바로옆이상업지구로호텔이위치 126

149 현황사진 주변지도 127

150 분류번호 : 용인 17 위치용인시수지구죽전동 건물명단대타워 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 644 근린상업지역 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) 건축물현황 /2 원룸형연립주택 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 분양 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 만원 ) 분양가 107,00 / 임대료 1,000/55 공실률 현재분양 85% 완료 (2012 년 7 월 25 일기준 생활여건 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 관리업체선정 ( 일반관리비 4 만원 ) 경비원 2 명상주 근린생활시설및편의시설 공원 ( 음악당 ) 근린생활시설좋음 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 일조, 조망좋음안전시설좋음 인근주거시설대비선호정도 선호도높음주로여대생이입주 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 30 대 ( 세대당 0.53 대 ) 지하죽전역 10 분 1 분거리에위치광역버스노선도있음 주변여건 단국대학교바로앞에위치 주변부동산여건 주변에는아파트아니면고시텔이많이위치하고있어대학생들의선호도가아주높음임대수익위해투자하는사람들이많음 특징 1,2 층상가 ( 맥도날드입점 ), 3,4 층오피스텔, 5~8 층도시형생활주택 128

151 현황사진 주변지도 129

152 3. 의정부시실태조사지 분류번호 : 의정부 15 위치의정부시의정부동 9-27 건물명갤럭시 대지조건 건축물현황 인 허가상황 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 건축면적 ( m2 ) 240 일반상업지역 12M 보행자도로없음 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형아파트 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 분양 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 7 가구입주 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 생활여건 음식물수거함관리실있음 (1 층 ) 생활편의시설없음자동차관련시설 ( 정비소등 ) 이많음영세업체 / 공장많음 조망 X 일조양호 인근에주거시설은대부분낡은시설임 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 8 대 ( 세대당 0.27 대 ) 1 층필로티의정부중앙역없음 주변여건 주변부동산여건 정비소등자동차관련시설이많음영세업체와영세공장이많이위치하고있음 주변에주거시설이별로없음 130

153 현황사진 주변지도 131

154 분류번호 : 의정부 17 위치의정부시의정부동 건물명양지하우스 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 170 일반상업지역 4M 보행자도로없음 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 단지형다세대 ,15, 40 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 분양 분양 / 임대여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 6 가구입주 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 인근주거시설대비선호정도 생활여건 관리는위탁게시판에전기, 설비조명등각업체번호공지 없음일조, 조망나쁨인근주거시설없음 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 3 대 ( 세대당 0.18 대 ) 1 층필로티의정부중앙역 5 분거리위치 주변여건 모텔, 술집밀집지역 주변부동산여건 모텔바로옆에위치하고있으며, 신축건물은별로없음 132

155 현황사진 주변지도 133

156 분류번호 : 의정부 36 위치의정부시의정부동 건물명현대하우스 대지조건 대지면적 ( m2 ) 용도지역진입도로폭보행자도로폭 225 제 2 종일반주거 8M 보행자도로없음 건축물현황 건축면적 ( m2 ) 연면적 ( m2 ) 동수 층수 ( 지상 / 지하 ) 유형용도세대수세대별규모 ( m2 ) /0 원룸형다세대 , 인 허가상황 임대 / 분양인 허가신청일인 허가일착공일사용검사 ( 승인 ) 일 분양 분양 / 임대여건 생활여건 분양가 / 임대료 ( 천원 ) 공실률 500/50, 45, 40( 옥탑방은 500/35) 많음 주택유지관리 ( 쓰레기처리등 ) 근린생활시설및편의시설 주변주민민원 ( 일조권, 조망, 주차난, 풍기문란등 ) 관리위탁쓰레기처리시설없음근린생활시설양호일조, 조망나쁨주차난심각 인근주거시설대비선호정도 젊은세대들은깨끗한풀옵션집을선호 주차및대중교통현황 주차장주차장위치지하철버스정류장 6 대 ( 세대당 0.3 대 ) 1 층필로티 주변여건 전형적인다가구다세대밀집지역도로를주차장으로이용중주변주차난이심각함 -> 공영주차장운영중 주변부동산여건 젊은세대들을풀옵션집을선호하지만, 알뜰한사람들은오래된주택을선호하기도함의정부의타지역보다는좋지만전반적으로하락세임월세가많음신축건물의임대료는 500/40 오래된건물은 500/30 정도이며전세는 4,000~4,500 정도임 134

157 현황사진 주변지도 135