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자혜 자 류(유)
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1 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 1 조사 연구 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 목 Ⅰ. 국내주택시장동향및전세시장의특징 Ⅱ. 주택매매가격과전세가격의관계에대한실증분석 Ⅲ. 미분양주택현황 차 Ⅳ. 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 Ⅴ. 시사점 Ⅰ. 국내주택시장동향및전세시장의특징 1. 국내주택시장 현재국내주택시장은수도권을중심으로한주택가격하락, 전국적인전세가격상승, 대규모미분양주택적체라는추세를이어가고있음 1) 매매가격, 전세가격, 미분양주택 ('8.7~'1.5) ( 가구 ) (%) 18, 18 16, 14, 12, 1, , 6, 4, 2, 미분양매매가격전세가격수도권매매가격수도권전세가격 '8m7 '8m12 '9m5 '9m1 '1m3 자료 : 국토해양부, 국민은행 * 본고는산은경제연구소이용우수석연구원이집필하였으며, 본고의내용은집필자의견해로당행의공식입장이아님

2 2 조사연구 주택시장의 주요 거시변수인 매매가격, 임대가격, 미분양주택의 현황, 특징, 그 리고 이들간의 상호작용을 파악하여 향후 부동산 PF 사업의 위험요인을 점검할 필요 특히, 현재의 가격하락과 미분양물량의 증가는 부동산 PF 사업과 관련하여 금융 권에 중요한 의미를 가짐 - 은행권을 제외한 다른 금융권은 부동산 PF 대출의 연체율이 계속적인 상승추세 에 있음 '9.6 '9.12 ' 금융권 PF대출연체율 은행 보험 증권 상호저축 자료 : 프레시안에서재인용 (%) 2. 전세시장의특징 전세제도는 선분양제도와 함께 우리나라에만 있는 주택제도이며 여전히 주요 거주제도로 기능 전세제도의역사 전세의기원에대한명확한기록은없으나조선총독부가 191 년에작성했다는 관습조사보고서 에서공식자료를확인할수있어일제강점기이전에보편적인제도였음을알수있음

3 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 3 전세란조선에서가장일반적으로행하여지고있는가옥임대차의방법으로서임치할때차주로부터일정한금액을가옥소유자에게기탁하여별도로차임을지불하지않고가옥반환시에그금액의반환을받는것이다. 이전에는월세를이용한임대차는점포임대차에서만이루어졌다 는내용으로보아적어도일제강점기초기까지는전세는주택에대해서만사용되었고, 월세는점포같은영업용가옥의임차방법으로행해졌던것으로추정 지역적으로전세는경향혹은서울에서가옥임대차의한방법으로서행해져왔으나한국전쟁을거치고급속한도시화를겪으면서전국적으로확산 전세시장은 19 8 년대들어급속하게성장하였으며, 가장비중이큰주택임대차제도로자리매김 (%) 1 주택점유형태별비중추이 자가전세월세무상및기타 자료 : 통계청 - 전세와월세를결합한보증부월세를합할경우그비중은훨씬더커져주택임대차의 91% 를차지

4 4 조사연구 자가 8,828 자료 : 통계청 주택점유형태별가구현황 (25 년 ) 전월세 전세보증부월세무보증월세사글세 3,557 (54.1) 2,395 (36.5) 333 (5.1) 284 (4.3) ( 단위 : 천가구, %) 무상및기타 49 전세제도가우리나라에서주택임대차의주요형태로자리잡은이유는주택금융의미발달과주택가격의지속적인상승 집주인의입장에서는은행대출이어려웠던시절에별도의비용이나수수료없이세입자로부터자금을차입할수있었으며, 이를주택구입에사용함으로써주택가격상승을통해자본이득을기대 세입자의입장에서는집값의절반가량되는자금을집주인에게맡겨놓고매달임대료걱정없이살수있었으며, 추가적인여유자금이생기면주택을구입할수있는종자돈마련 집값상승세가종료되거나주택금융제도가발전하는경우전세제도에도변화가올전망 전세제도는주택시장에다양한영향을미침 2 5 년현재보증금규모는대략 196 조원으로추산되며, 이는예금취급기관주택담보대출 19 조원에맞먹는거대한규모 전세와보증부월세추정보증금 전세 보증부월세 합계 가 구 수 ( 천 가 구 ) 3,238 2,672 5,91 평균 보증금 ( 만원 ) 5,19 1,157 추정보증금총액 ( 조원 ) 자료 : 통계개발원 한국의인구 주택, 28 - 예금취급기관주택담보대출규모만큼의자금이전세시장을통해부동산시장에조달되고있어이자율이나대출규제등의금융정책이주택시장에미치는영향을감소시킬것으로예상

5 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 5 주택의구매시상당금액을전세보증금으로충당하므로주택담보대출비율 (LTV) 이상대적으로다른국가들에비해낮게형성 (%) 주요국의주택담보대출 LTV 비율 한국미국영국일본 주 : '9 년 7 월가중평균 LTV 비율, 영국은 '7 년 12 월기준, 일본은 '8 년 6 월기준자료 : 9 개국내은행, 미국 FHFA, 영국 Financial Service Net, 일본 Japan Housing Finance Agency Ⅱ. 주택매매가격과전세가격의상관관계에대한실증분석 장기시계열로볼때대체로전세가격은매매가격을선행하는추세 이를검토하기위해서일단두변수간의그랜저인과관계를살펴보면전세가격이매매가격을그랜저인과하는것을알수있음 매매가격 - 전세가격그랜저인과관계검정 전세가격 매매가격 매매가격 전세가격 (.).54(.46) (.3).54(.59) (.) 2.46(.6) 4 5.3(.) 1.2(.4) (.) 1.18(.32) (.1) 1.88(.9) 주 : F 통계량, 괄호내는 p 값, 시차는개월 매매가격과전세가격간의공적분관계를이용하여 VECM( 벡터오차수정모형 ) 을

6 6 조사연구 추정, 충격반응함수를이끌어내면이러한관계가뚜렷하게나타남 - '93 년 1월 ~'1 년 5월까지의데이터를이용 - 두변수는비정상시계열이며공적분검정을통하여공적분관계를확정하고 VECM 을추정 매매가격의전세가격에대한충격반응 전세가격의매매가격에대한충격반응 ( 월 ). ( 월 ) 매매가격지수와전세가격지수의추이 ('86.1~'1.6) 12 1 매매 전세 '86.1 '87.9 '89.5 '91.1 '92.9 '94.5 '96.1 '97.9 '99.5 '1.1 '2.9 '4.5 '6.1 '7.9 '9.5 자료 : 국민은행

7 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 7 전세가격이오르면매매가격도뒤따르는경우가많으며, 주택의사용가치가올라가는현상이교환가치를상승시키는힘으로작용하는것으로이해할수있음 - 상대적으로높아진전세금을활용하면실제주택구입비가줄어들고그만큼높은투자수익률을기대할수있는레버리지효과발생 - 특히전세가격비율 ( 전세비율 ) 이높은소형아파트의경우가이에해당하며아시아금융위기당시중소형의무건축비율폐지로소형아파트공급이급감하면서 2 ~3 년후이런현상발생 전세가격하락이 매매가격하락보다 커서 역전세대란이 발생하기도 함 - 아시아 금융위기 시 역전세대란을 통해 전세보증금이 집주인에게 채무라는 인 식이 각인 - '98 년 상반기의 사회적 이슈는 역전세대란이었음 아시아금융위기전후의매매가격과전세가격추이 매매 전세 '97m1 '97m5 '97m9 '98m1 '98m5 '98m9 '99m1 '99m5 '99m9 자료 : 국민은행 단기적으로 매매가격이 전세가격을 끌어 올리는 경우도 발생 투기적인 요인으로 매매가격이 크게 오른 후 재계약 시 집주인들이 전세가격을 현실화 ('6~'7 년에 나타난 전세가격의 상승 ) 전세거주자들이 향후 가격이 하락할 것이라고 전망함에 따라 매입수요가 약화 되면 전세가 강세를 보이고 매매가 하락하는 현상도 단기적으로 발생할 가능성 ( 현재 국면 ) 더군다나 현재 서울과 수도권을 중심으로 전세비율이 낮아 전세가격 상승이 매

8 8 조사연구 매가격상승을추동하기어려움 (%) 8 전세비율추이 전국 서울 수도권 6 개광역시 '98.12 '99.12 '.12 '1.12 '2.12 '3.12 '4.12 '5.12 '6.12 '7.12 '8.12 '9.12 주 : 전세비율 = ( 전세가격 / 매매가격 )*1 자료 : 국민은행 전세가격은 ' 1 년상반기강한상승세를보였으나상승세가꺾일가능성 과거전세가격은한해는약세, 다음해는강세를보이는패턴을반복했는데특히짝수해에전세가격이올랐다가홀수해에안정되는양상을보임 '8 년잠실의대규모재건축아파트입주영향으로 2 년가까이전세가격이떨어지면서이런패턴이깨지고, '9 년부터반등한전세가격은현재까지강세를보임 하지만하반기입주물량의증가에따른전세물량증가로전세가는하락할가능성존재 - 올해 7월부터 12 월까지입주를계획하고있는아파트 ( 주상복합포함 ) 는 13 만 4,88 가구로조사되어상반기물량인 11 만 6,824 가구와비교했을때 15.46% 증가한수준 - 그러나공급이부족한소형아파트의경우는전세금이오를가능성있음 현재의수요부족 공급과잉에더하여시장이장기추세로진입하면매매가격의상승반전은가능성약함

9 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 9 Ⅲ. 미분양주택현황 ' 1 년 5 월말현재미분양주택규모는약 11만가구로상당히높은수준을기록하여향후시장위협요소로작동할가능성 현재까지미분양주택이 1 만가구이상적체되어사회적문제가된시기는세차례있었음 - 첫번째시기는 '94 년 12 월 (15,586 가구 ) 부터 '97 년 1월 (17,513 가구 ) 까지 26 개월동안지속 - 두번째시기는아시아금융위기의영향으로 ' 98 년 4 월 ( 11,779 가구 ) 부터 ' 98 년 12 월 ( 12,7 1 가구 ) 까지 9 개월동안평균 18,753 가구의미분양주택이적체 - 세번째시기는현재의상황으로 ' 7 년 1 월부터현재까지 32 개월째지속되고있음 ( 가구 ) 미분양주택규모추이 ('93.1~'1.5) 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 자료 : 국토해양부 미분양주택발생의근본적인원인은아시아금융위기이후치솟은아파트분양가에기인 국민의정부는아시아금융위기에의한경기침체를건설업부양에의해돌파하고

10 1 조사연구 자 하였으며, 이의 일환으로 기존의 분양가 상한제를 폐지하였으며 이후 분양가 는큰 폭으로 상승 - 공급을늘리기 위해 분양가를자율화하면 분양가 급상승, 그리고전반적인 집값 상승 초래 - 한편 가격안정을 위해 분양가를획일적으로 규제하면 공급이줄어드는 한편, 시 세차익을 노린 투기꾼이 몰려들어 가격이 상승할 가능성이 있어 정부정책은 딜 레마에 있음 글로벌금융위기로인한경기침체및 '7 년분양가상한제의부활과함께분양가는감소하는형국 분양가규제관련변화는 [ 참조 1] 을참고 ( 만원 ) 3 서울지역아파트 3.3 m 2 당분양가추이 자료 : REPS 주요지역아파트 3.3 m 2 당분양가연평균성장률 ( 단위 : %) 전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 주 : 기간은 2년~21 년 자료 : REPS 또한건설업체들의밀어내기로인한공급과잉물량이그대로미분양으로적체 참여정부하에서 2 7 년분양가상한제를부활시키고 28 년부터본격적으로적

11 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 11 용함에따라건설업체들은분양가상한제부활이전에서둘러아파트공급을추진 - ' 7 년수요를고려하지않고분양가상한제를피하기위해건설업체들이공급한아파트는 '6 년에비해 23%, 7만 3천채나많은 38 만 6천채에달함 현재미분양주택발생은민간이지방에공급한물량에서주로발생 ' 1 년 5 월현재미분양주택의 75% 가지방에존재 16, ( 가구 ) 수도권과지방미분양규모추이 14, 12, 1, 수도권미분양 지방미분양 8, 6, 4, 2, '93.1 '94.4 '95.7 '96.1 '98.1 '99.4 '.7 '1.1 '3.1 '4.4 '5.7 '6.1 '8.1 '9.4 자료 : 국토해양부 서울및수도권을제외한지방전지역의주택보급률이 1% 를상회한지오래됐으나, 주택공급은지방에몰려미분양초래 - 근본적으로건설사들이정확한수급에기반하지않은투자를한것에기인 일부연구기관에서는이를참여정부의지역균형개발전략의추진과정에서지방에대한부동산개발분위기가형성된것이중요이유라고설명

12 12 조사연구 지역별주택보급률추이 ( 단위 : %) 전 국 수 도 권 서 울 부 산 대 구 인 천 광 주 대 전 울 산 경 기 강 원 충 북 충 남 전 북 전 남 경 북 경 남 제 주 자료 : 국토해양부 7, ( 가구 ) 주택건설호수추이 6, 5, 4, 3, 2, 전국 수도권 지방 1, 자료 : 국토해양부 이전시기와 달리 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양이 상당히 큰 규모로 존재

13 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 13 준공후미분양규모추이 ( 가구 ) (%) 6, 5 5, 4, 3, 2, 준공후미분양비중 준공후 , 'm8 '1m11 '3m2 '4m5 '5m8 '6m11 '8m2 '9m5 자료 : 국토해양부 1 5 규모면에서는중대형아파트의미분양이소형아파트에비해많이발생하는추세 ' 1 년 5 월현재미분양주택의규모별비중을살펴보면소형 5%, 중형 36%, 대형 59 % 로중대형이 9 5 % 를차지하고있음 - 특히대형주택의경우 ' 8 년 1 월이래가장많은비중을차지 소형은 6 2 m 이하, 중형은 6 2 m ~85 2 m, 대형은 85 2 m 이상의규모를지칭 '98 년소형주택공금의무비율이폐지된이후소형주택공금감소와중대형주택공급증가로중대형주택의미분양이증가하고있는추세 - 건설사는그간단위면적당건축비가싸고투기용으로각광을받아서비싸게분양할수있는중대형아파트를과도하게건설 ( 가구 ) 1, 규모별미분양추이 9, 8, 7, 6, 소형 중형 대형 5, 4, 3, 2, 1, 'm9 '1m7 '2m5 '3m3 '4m1 '4m11 '5m9 '6m7 '7m5 '8m3 '9m1 '9m11 자료 : 국토해양부

14 조사연구 ' 1 년 5 월현재미분양주택공급주체, 발생지역, 발생시기, 공급규모별분포는다음의조감도로나타남 미분양주택분포조감도 ('1.5) 공급주체 발생지역 발생시기 공급규모 주 : 공공부문은 국민주택기금을지원받아건설하는주택 으로정의. 하지만대다수사업장이국민주택기금을지원받는한국토지주택공사의미분양은공공부분집계에서제외.

14 14 조사연구 ' 1 년 5 월현재미분양주택공급주체, 발생지역, 발생시기, 공급규모별분포는다음의조감도로나타남 미분양주택분포조감도 ('1.5) 공급주체 발생지역 발생시기 공급규모 주 : 공공부문은 국민주택기금을지원받아건설하는주택 으로정의. 하지만대다수사업장이국민주택기금을지원받는한국토지주택공사의미분양은공공부분집계에서제외. 따라서공공부문미분양물량이과소추정되고있다는비판이제기되고있음자료 : 국토해양부 지방의준공전중대형, 준공후중대형, 수도권준공전대형주택에대부분의미분양이몰려있어이들지역에대한해결이시급함을보여줌 Ⅳ. 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계를분석하기위해세변수의시계열을이용하여실증적분석을수행 매매가격, 전세가격, 미분양주택간의공적분관계를이용하여 VECM( 벡터오차수정모형 ) 을추정, 충격반응함수를도출하여세변수간의상호작용을파악 - '93 년 1월 ~'1 년 5월까지의월별데이터를이용 - 세변수는모두비정상시계열이며공적분검정을통하여공적분관계를확정하고 VECM 을추정

15 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 15 세변수간의그랜저인과관계를살펴보면매매가격과전세가격이미분양주택을그랜저인과하며, 앞서살펴보았듯이전세가격이매매가격을그랜저인과하는것을알수있음 매매가격 - 전세가격 - 미분양주택그랜저인과관계검정 매매가격 전세가격 매매가격 미분양주택 1.54(.46) 2.4(.) 2.25(.78) 4.97(.1) 3.55(.65) 5.9(.) 4.19(.94) 3.78(.) 5.43(.82) 2.92(.2) 6.96(.46) 2.52(.2) 전세가격 매매가격 전세가격 미분양주택 (.) 13.57(.) (.28) 3.38(.4) (.5) 3.92(.1) 4 2.5(.5) 3.78(.) 5 2.7(.7) 2.39(.4) (.19) 1.99(.7) 미분양주택 매매가격 미분양주택 전세가격 (.).57(.45) 2.56(.58) 1.24(.29) (.3).82(.49) 4.89(.47) 1.17(.33) 5.39(.85) 1.6(.16) 6.33(.92) 1.43(.21) 주 : F 통계량, 괄호내는 p 값, 시차는개월 VECM 추정을통해충격반응함수를도출하면, 미분양주택은매매가격과전세가격이하락할때증가하는것으로나타남 현재와같은고분양가구조하에서매매가격이하락하면미분양이발생하게됨 전세가격의 변동은 매매가격의 변동을 통하여 미분양발생에 영향을 주는 것으로 예측

16 16 조사연구 미분양주택의충격반응 8, 6, 4, 2, -2, -4, TRP TSP TUSO L 주 : TRP, TSP, TUSOL 은각각전세가격지수, 매매가격지수, 미분양주택물량을나타냄 매매가격은앞에서고찰한바와같이전세가격의영향을크게받으며미분양주택물량에의해서도영향을받는것으로나타남 1.2 매매가격의충격반응 TRP TSP TUSO L

17 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 17 전세가격은매매가격이나미분양주택물량에의해서상대적으로작은영향을받는것으로나타남 전세가격의충격반응 TRP TSP TUSO L 세변수간의상호작용을정리해보면다음의표와같으며그랜저인과검정에서나타나듯인과관계의순서는전세가격 매매가격 미분양물량으로파악됨 충격반응 매매가격 전세가격 미분양 매 매 가 격 전 세 가 격 미 분 양 수도권의경우정성적인특징은전국의경우와유사하나매매가격의미분양주택물량에대한충격반응이전국의경우보다훨씬강도가큰것으로나타남 ([ 참조 2] 참고 )

18 18 조사연구 Ⅴ. 시사점 향후주택시장은전세가격의하향안정화기조속에서매매가격도상승반전국면에진입하기는어려워보이며미분양물량도쉽게감소하지않을전망 하반기입주물량의증가로전세가격은하향안정화할것으로예측되며전세가격이매매가격을이끄는기존의균형으로추세가복귀하는경우매매가격도하향안정화할것으로전망 매매가격 하향화는 현재의 고 분양가 구조 하에서 미분양주택 물량의 해소를 어 렵게 할 전망 특히 미분양물량의 경우 지방 준공 전 후, 중 대형, 수도권 대형을 중심으로 많은 물량이 적체되어 있으며 부동산 PF 사업에서 반드시 피해야 할 부문으로 파악 지자체를 중심으로 한 부동산개발 과열의 분위기 속에서 향후 정확한 수급상황 분석을기반으로건설계획이수립되지않는한동일한악순환반복의가능성상존 - 수요측면의 경우 인구학적분석을기초로하여다양한미시적주택선호도분석이 이루어져야 함

19 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 19 [ 참조 1] 아파트분양가규제관련변화 공영주택법제정으로공공주택분양가규제시작 민간아파트분양가상한제도입 전용면적 평초과아파트분양가가격규제해제 아파트분양가급등과서울시분양가통제유지 아파트분양가규제전면재도입 아파트분양가상한제보완 : 채권입찰제도입 아파트분양가원가연동제도입 일부지역중대형분양가규제폐지 수도권및대도시지역을제외한지역분양가자율화 수도권지역을제외한분양가자율화 수도권민간택지에건설되는아파트분양가자율화 수도권공공택지내전용면적 25.7 평초과아파트분양가자율화 수도권공공택지내전용면적 평이하아파트분양가자율화 공공택지내전용면적 평이하아파트분양가원가연동제재도입및분양원가일부공개 공공택지내전용면적 평초과아파트분양가원가연동제재도입및분양원가일부공개 민간택지에건설되는아파트분양가원가연동제재도입및분양원가일부공개 자료 : 대한민국부동산 4 년, 국정브리핑특별기획팀 [ 참조 2] 수도권매매가격, 전세가격, 미분양주택의관계 수도권미분양주택의충격반응 2, 1,5 1, , CRP CSP CUSO L 주 : CRP, CSP, CUSOL 은각각수도권전세가격지수, 수도권매매가격지수, 수도권미분양주택물량을나타냄

20 2 조사연구 수도권매매가격의충격반응 CRP CSP CUSOL 수도권전세가격의충격반응 CRP CSP CUSO L

21 주택매매가격, 전세가격, 미분양주택간의관계에대한실증분석 21 수도권매매가격 - 전세가격 - 미분양주택그랜저인과관계검정 매매가격 전세가격 매매가격 미분양주택 1.(.99) 1.28(.) 2.14(.87) 4.81(.1) 3.24(.87) 3.41(.2) 4.24(.91) 2.68(.3) 5.23(.95) 2.31(.5) 6.6(.73) 1.82(.1) 전세가격 매매가격 전세가격 미분양주택 (.) 5.86(.2) 2.64(.53) 2.89(.6) (.26) 2.46(.7) (.27) 1.96(.11) (.36) 1.49(.2) 6.74(.62) 1.4(.22) 미분양주택 매매가격 미분양주택 전세가격 (.) 1.68(.2) 2 1.7(.19) 1.2(.31) (.13) 1.37(.26) (.28) 1.9(.36) 5 1.6(.38) 1.35(.25) 6.89(.5) 1.57(.16) 주 : F 통계량, 괄호내는 p 값

목차 Ⅰ. 대내외경제여건 1 1. 대외경제여건 1 2. 국내경제여건 2 Ⅱ 년주택시장동향 3 1. 주택가격 3 2. 주택거래 주택공급 주택금융 32 Ⅲ 년주택시장전망 주택가격전망 주택거래전망 주

2016 년주택시장전망 2015. 12. 김덕례 / 연구위원 변서경 / 연구원 목차 Ⅰ. 대내외경제여건 1 1. 대외경제여건 1 2. 국내경제여건 2 Ⅱ. 2015 년주택시장동향 3 1. 주택가격 3 2. 주택거래 11 3. 주택공급 17 4. 주택금융 32 Ⅲ. 2016 년주택시장전망 34 1. 주택가격전망 35 2. 주택거래전망 40 3. 주택공급전망 41