월간 RE

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보람 노
6 years ago
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1 .[Focus Issue] 주택청약이란주택을분양받을목적으로분양공모에응모하여분양계약을하는행위 주택청약제도는주택의만성적인공급부족및재원조달의한계등이지속되는상황에서수급불균형의해소와신규주택의합리적배분을위해모색된주택공급제도 주택청약의적용대상은주택건설사업계획승인을얻어건설 공급되는 3세대이상의주택및관련복리시설로한정 주택청약제도는 주택법 에근거한 주택공급에관한규칙 에따라시행 청약제도는 1977년에제정된 국민주택우선공급에관한규칙 에따라 국민주택청약부금 가입자에게공공주택의우선순위를부여한제도에서시작 이후 1978년 주택공급에관한규칙 을제정하여민영주택까지청약대상에포함시켰고청약을하려면일정한자격을갖추도록함 주택청약을할수있는청약상품은가입대상및청약대상등에따라 4가지로구분 청약상품은청약저축, 청약부금, 청약예금, 청약종합저축등으로구분되어운영 주택청약종합저축은적금형식또는일시예치금으로납부가능하며국민주택등을공급받기위하여가입하는저축을의미 단, 주택공급에관한규칙 에서정한청약예금지역별예치금액을납부한것으로인정되는경우민영주택또는민간건설중형국민주택에도청약이가능 청약저축은무주택세대구성원을가입대상으로하며공공기관이건설하는주택이나소형 (6~85m 2 ) 국민주택에청약자격이부여되는저축 매월 2만원이상 1만원이내 5천원단위로자유롭게납입가능하며, 국민주택청약을위해서는무주택세대구성원자격을유지하고있어야가능 청약예금은일정금액의목돈을정기예금으로예치해일정기간이지나면민영주택청약권이부여되는예금

2 청약부금의경우매월 5만원이상 5만원이하금액을일정기간납입해서 85m 2 이하의민영주택또는민간건설중형국민주택청약권이부여되는주택부금 [ 표 1] 주택청약상품별현황구분청약종합저축청약저축청약예금청약부금대상연령, 자격제한없음무주택세대구성원 19 세이상개인 ( 유주택자도가능 ) 저축금액월 2~5 만원원칙월 2~1 만원 2~1,5 만원 ( 규모, 지역별차등 ) 월 5~5 만원 취급기관국민주택기금수탁은행전국 16 개은행 대상주택 모든주택 전용면적 85m 2 이하국민주택등 민영주택 전용면적 85m 2 이하민영주택 주택규모선택 통장가입후최초청약시점까지결정 민간건설중형국민주택 (6~85m 2 ) - 통장가입시결정 주택청약가입자수는청약종합저축도입된 29년이후급격하게증가하는추세 214년말기준청약통장가입자는총 1천7 백6 십만명수준으로이중청약종합저축비중이약 86% 를차지 2년대초급격하게상승한주택가격과더불어큰폭으로증가하던청약통장가입자수는 26년판교지역분양이후감소세로전환 국민주택기금의재원부족해소및건설경기부양등을위해 29년청약종합저축 ( 일명만능통장 ) 이도입되며청약통장가입자수는다시크게증가 그에비해신규청약기회및당첨확률감소등에대한불만으로기존통장의해지가늘어나며청약예금과, 부금의가입자는점진적으로감소 - 청약저축의신규가입은 29년청약종합저축출시이후자연스럽게대체 지역별로는서울과경기 인천등수도권가입자가전체가입자의약 6% 를차지 그외지역의경우기타지방의가입자비중이약 21% 로 5개광역시 ( 약 19%) 보다약간높은것으로나타남 한편, 대부분의지역에서청약종합저축의비중이 8% 를상회하는가운데서울과경기 인천지역의경우, 중대형청약이가능한청약예금의비중 ( 약 1%) 이다른지역에비해상대적으로높은편 2

3 - 서울의경우공공주택청약이가능한저축의가입자비중 ( 약 6%) 이다른지역에 비해다소높은것이특징적 2 ( 백만좌 ) 6 ( 백만좌 ) 종합저축청약부금청약예금청약저축 5 4 부금 1 3 예금 저축종합 '9 '95 ' '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 서울경기 인천 5 대광역시기타지방 최근수도권의주택시장침체지속되자주택청약제도의개선을통한주택수요촉진모색 정부는지난 9월1 일 주택시장활력회복및서민주거안정강화방안 을발표하면서이에따른후속조치로주택청약제도의개편을추진 [ 표 2] 주택청약제도주요변경사항 구분 1. 순위발생요건완화및순위체계간소화 2. 청약신청시무주택세대주요건완화 ( 국민주택일반공급또는특별공급 ) 3. 입주자선정절차간소화 주요변경내용 - 수도권 발생요건기존 24 개월 (24 회 ) 12 개월 (12 회 ) 로완화 - 1,2,3 순위 1,으로간소화 - 무주택세대주 무주택세대구성원中 1 인 - 국민주택등 : 13 단계 3 단계로축소 - 민영주택 (85 m2이하 ) : 5 단계 3 단계로축소 - 민영주택 (85 m2초과 ) : 3 단계 2 단계로축소 4. 민영주택주택규모관련제도완화 - 예치금액이하에해당하는모든규모에청약가능 5. 민영주택가점제청약시감점제도폐지 - 주택소유수에따른감점폐지 6. 민영주택가점제청약시소형저가주택 기준완화 7. 주택청약상품통합 (`15.7 월시행예정 ) - 금액기준공시지가 7 천만원 1.3 억원 ( 수도권 ), 8 천만원 ( 비수도권 ) 상향 - 총 4 가지주택청약관련상품을 주택청약종합저축 으로단일화 - 청약저축 부금 예금은신규가입중단 ( 단, 기가입된상품은소진시까지유지 ) 3

4 기존주택청약제도는절대적주택재고가부족하던시기에청약변별력확보를위해도입된제도로주택보급률 1% 를넘는현재시점과는제도상다소괴리가있다고판단 또한잦은제도변경으로복잡해진청약제도를단순화하고, 무주택자위주가아닌실수요자의신규주택구매기회확대에중점을두는방향으로청약제도를개선 주택청약상품통합및주택순위발생요건완화와체계간소화추진 우선 4가지상품으로분류복잡하게운영되던주택청약상품을 주택청약종합저축 1종으로통합예정 (`15년 7월시행 ) 시행이후부터는청약종합저축외청약저축 부금 예금의신규가입은불가하며, 기존가입자의경우당첨또는해지시까지관련제도는동일하게유지할계획 또한수도권의경우 2년이소요되던 1순위발생요건을 1년으로완화하여수도권청약통장가입자의청약기회확대를도모 이는최근분양시장의청약경쟁률의경우지방지역이오히려높은역전현상이지속되고있어수도권지역의청약기회확대필요성이제기됨에따라합리적으로조정 한편, 제도적의미가약해진 2순위는폐지하고, 기존 3순위 ( 청약통장불문 ) 를 2순위로통합하여운영 이러한제도변경을통해정부는 1순위대상자를큰폭으로증가시키는것은물론 1순위의기회확대를통해분양시장을활성화시키는효과를기대 [ 표 3] 순위발생요건변경내용 구분 기존 (~ `15.2 월 ) 변경후 (`15.3 월 ~) 민영주택및민영주택및국민주택등국민주택등민간건설중형국민주택민간건설중형국민주택 - 수도권납입횟수 : 24 회 - 수도권외납입횟수 : 6 회 (24 회까지연장가능 ) - 수도권가입기간 : 24 개월 - 수도권외가입기간 : 6 개월 (24 개월까지연장가능 ) - 규모별납입금액충족 - 수도권납입횟수 : 12 회 - 수도권외납입횟수 : 6 회 (12 회까지연장가능 ) - 수도권가입기간 : 12 개월 - 수도권외가입기간 : 6 개월 (12 개월까지연장가능 ) - 규모별납입금액충족 - 납입횟수 : 6 회 - 가입기간 : 6 개월 - 규모별납입금액충족 가아닌자 ( 청약통장없이청약신청 ) 3 순위 1~가아닌자 ( 기존 3 순위를 로명칭변경 ) 4

5 복잡한단계로운영하고있는입주자선정절차를단순화 최대 13단계로이루어진국민주택의입주자선정절차를최대 3단계로단순화추진 현재국민주택의입주자선정은 1~2순위내에서각순위별청약자중 6개순차 ( 무주택기간, 납입금액, 납입횟수, 부양가족등 ) 로선정후 3순위무작위 이러한복잡한단계를 1순위 2순차 2순위무작위 3단계로대폭개편 민영주택 (85m2이하 ) 의경우총 5단계선정방식이었으나, 이역시 1순위 가점제 (4%) 제 (6%) 적용선정 2순위무작위 방식의 3단계로간소화 한편, 85m2이하민영주택의경우 217년 1월부터가점제적용을지자체장에게지정범위권한을위임하여 4% 범위내에서탄력적으로적용예정 민영주택 (85m2초과 ) 의경우도총 3단계에서 2단계로단축시키는등그동안복잡한선정절차로인해발생했던불필요한사회적비용을감소시키고청약자의편의를제고하고자제도변경 [ 그림 3] 유형별입주차선정절차 국민주택등 : 현행 (13 단계 ) 개선 (3 단계 ) 6 순차 6 순차 3 순위 2 순차 민영주택 (85 m2이하 ) : 현행 (5 단계 ) 85 m2이하 : 개선 (3 단계 ) 가점 4% 6% 가점 4% 6% 3 순위 가점 (4% 이내지자체결정 ) ( 가점제외 ) 민영주택 (85 m2초과 ) : 현행 (3 단계 ) 85 m2초과 : 개선 (2 단계 ) 3 순위 ` 민영주택주택규모변경제약을완화하고가점제제도를변경 현재민영주택청약위한주택규모 ( 예치금액 ) 의지정은가입 ( 종합저축의경우최초규모지정 ) 후 2 년경과시변경가능하고, 면적의상향변경은추가 3 개월경과시청약이가능 5

6 그러나이러한제도는주택실수요자들이청약시점에상황이변화하더라도적시대응이어려움 이에예치금액이하의주택에대해자유롭게청약허용통한상황별청약전략수립가능하도록조정 [ 표 4] 주택규모및지역별예치금액 주거전용면적 지역별규모별예치금액 ( 기존과동일 ) 기존 변경후 서울 부산 기타광역시 기타시 군 85 m2이하 85 m2이하 3 만원 25 만원 2 만원 85 m2초과 ~12 m2이하 12 m2이하 6 만원 4 만원 3 만원 12 m2초과 ~135 m2이하 135 m2이하 1, 만원 7 만원 4 만원 135 m2초과 모든면적 1,5 만원 1, 만원 5 만원 한편, 유주택자감점폐지및무주택간주대상주택기준상향조정으로의가점제제도개선 우선가점제적용대상청약에서무주택자의경우무주택기간별가산점이부여됨에도불구추가로유주택자는감점이부여되어이중감점문제가발생함에따라유주택자대상감점은폐지하고, 무주택자가점은유지하도록조정 또한무주택으로보는소형 저가주택기준 ( 전용6m2이하 + 공시가격 7천만원이하 ) 을상향조정하여소형주택보유자의청약기회확대 - 수도권 ( 공시가격1.3억원이하 ) 과비수도권 ( 공시가격 8천만원이하 ) 으로구분하여가격기준을현실적으로재조정 ( 면적기준은불변 ) - 이경우제외주택의기준이전체주택제고의 21% 에서 3% 수준까지확대 이외에도국민주택청약자격의세대주요건을무주택세대주에서무주택세대구성원 ( 세대주, 세대주의배우자및세대내직계존비속 ) 중 1인이청약할수있도록완화 주택전세난영향으로주택청약을활용한주택구입수요증가예상 최근전세가격이급격하게상승하는가운데아파트매매가격대비전세가격비율크게증가 전국아파트전세가격은 29년 2월을저점으로이후가파르게상승세지속 전국기준매매가격대비전세가격또한 29년부터상승세가지속되고있으며 215년 2월기준조사이래최고치를기록 ( 약 7.6%) - 서울의경우다른지역에비해매매가격상승이주춤한가운데전세가격이크게올라매매대비전세가격비율이최저점 (29.1월) 대비 28.6%p 상승 6

7 시장내전세매물품귀현상지속되자, 신규청약을통해주택을구입하려는수요가늘어나며청약경쟁률크게증가 전세재계약이어려운실수요자대상으로분양에대한관심높아지며청약경쟁률서서히증가 - 청약경쟁률은전세가격외매매가격도꾸준히상승하던지방광역시를중심으로큰폭상승 - 그에비해서울과경기지역의경쟁률은아직까지큰폭은아니지만 1순위경쟁률이 3~4:1을기록하는등소폭개선되는움직임 청약제도변경의주요수혜대상지역인수도권을중심으로청약경쟁률큰폭상승예상 이번청약제도개편의핵심인수도권의순위발생요건완화등의영향으로전세부족에따른매매로전환예정인실수요자의청약시장참여기회가확대됨에따라청약경쟁률이크게상승할듯 - 특히입주물량이크게부족한서울지역의경우, 재건축아파트등입지여건이우수한주요지역내신규분양의경우, 청약수요크게증가할것으로예상 75 (%) 전국전세가격 ( 우 ) ('13.3=1) 매매대비전세비 ( 전국, 좌 ) 매매대비전세비 ( 서울, 좌 ) '98.12 '.12 '2.12 '4.12 '6.12 '8.12 '1.12 '12.12 ' 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 분양시장과열양상에따라공급과잉가능성상존 최근분양시장은 211 년을기점으로증가하기시작하여 213 년에는 28.3 만호, 214 년에는 33만호가공급되며, 2 년대이후연간평균분양물량인 27만호를상회하면서호조세 특히, 세종시및혁신도시신설등을통해주택수요가급격히증가한지방도시를중심으로분양물량이집중된특징을보임 7

8 - 금융위기이전에는수도권지역이전체공급물량대비 5~7% 가공급된반면 211 년이후에는지방의분양물량이 5~65% 수준으로공급 그러나 215 년부터는다시수도권을중심으로신규공급이집중되고있는상황 금융위기이후침체기에있던수도권분양시장이작년하반기이후되살아나면서 그동안분양을미루어왔던건설사들이최대한금년내분양을진행하기위해준비 - 금융위기이후공급이적었던서울 (5.8 만호 ) 과수도권 (13.5 만호 ) 은전년대비각 92%, 63% 로급증 - 반면그동안공급이많았던 5 개광역시및기타지역은공급과잉에대한우려로전 년대비각 49.2%, 11% 급감한 4.7 만호, 11.6 만호가분양될예정 한편, 분양물량은대체로청약제도개편이시행되는 3 월이후공급이집중되어있는상황으로 대상자가크게증가하는수도권을중심을분양시장과열가능성존재 전국적으로상반기내금년분양예정물량의약 63% 인약 19.4 만호가공급될예정 - 또한수도권의경우약 11 만호가상반기내공급을준비중 한편수도권의 청약대상자의경우순위조정으로인해약 1 만명이상이증가할것으로예상되고있는상황 1 이에그동안지방시장중심이었던분양과열열기가 215 년수도권을중심으로이 어질가능성높은편으로, 분양붐의영향으로 2~3 년후일부지역의경우입주물 량과잉우려도존재 4 35 ( 단위 : 천호 ) 기타지방 5 대광역시수도권 ( 천호 ) 116 기타지역 5개광역시 3 1 경기 / 인천서울 % % 54% 68% `5 `6 `7 `8 `9 `1 `11 `12 `13 `14 `15(e) 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 1 언론보도자료참조 8

9 신규주택선호현상에따른분양가격상승및단기차익위주의과수요발생부작용우려 최근분양되고있는아파트의분양가격은최근 3~4년간횡보세를이루면서시장에서흡수가능한적정분양가수준으로분양을시도 서울의경우금융위기직전인 28년에 2,328만원 /3.3m2을기록한후점차하락하여최근에는대체로 1,7~1,9만원 /3.3m2사이에서평균분양가를형성 경기 / 인천지역또한미분양부담을줄이기위해약 7~8년간큰변동없이 1,~1,1만원사이에서평균분양가격이이뤄지고있는상황으로기존아파트대비가격경쟁력을보유하는상황 지역별아파트평균가격 (3.3m 2 당, 월기준 ): 서울 1,957 만원, 경기 1,14 만원, 인천 684 만원 그러나최근청약경쟁률이지속적으로높아지는가운데, 건설사의분양가격상승가능성이점차높아지고있는상황 최근시장에서는 1순위평균청약경쟁률이 8 대 1을크게상회하는상황에서사업운영자의수익확대를위한분양가격조정압력높은편 또한이번청약제도개편에따라청약자격크게낮아지면서단기시세차익을위해분양시장진입하는가수요발생가능성존재 특히분양권전매제한이크게완화된상황에서상대적으로낮은분양가제공단지의경우, 과수요발생할우려상존 결론적으로, 본청약제도개편의경우그동안복잡하게운영되던청약제도의단순화를통해사회적비용감소등의장점존재하나, 분양시장내과수요참여로투기발생우려높아지속적인시장상황에대한모니터링필요할듯 2,5 2, 1,5 ( 만원 /3.3m 2 ) 서울경기 / 인천 5개광역시기타지방 수도권 구분 공공택지 ( 개발제한구역 5% 이상해제 85m 2 이하 ) 공공택지 공공주택 공공외주택 기간 3년 ~6년 1년 ~6년 1년 1, 민간택지 6 개월 5 `5 `6 `7 `8 `9 `1 `11 `12 `13 `14 비수도권 공공택지 민간택지 1 년 ~3 년 없음 9

10 MEMO 1

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월간 RE 215 3 KB 금융지주경영연구소 KB 국민은행가치평가부. 발행인 편집인 윤종규 조경엽 발행처 KB 금융그룹서울특별시남대문로 84( 을지로 2 가 ) KB 국민은행빌딩 5~7 층 대표전화 2-273-7114 발행일 215 년 3 월 11 일 2 주택가격 : 2월주택매매가격전월대비.23% 상승하며 18개월연속상승 신학기를앞둔학군수요와높은전세가격및전세물량부족에따른매매전환수요의발생등으로주택매매가격은상승세유지