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동해 우
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1 수도권주택거래소비자의아파트선호요인과수요자특성분석 부동산 114 리서치센터 2013 년 2 월

2 수도권주택거래소비자의아파트선호요인과수요자특성분석 목차 1. 주택거래시장과수요자인식변화 2. 수요자주택선택요인변화 3. 수도권가계의재무특성변화 4. 결론

3 수도권주택거래소비자의아파트선호요인과수요자특성분석 1. 주택거래시장과수요자인식변화

4 2012 년수도권주택매매시장최악의거래부진과가격하락 거래감소, 아파트분양판매부진, 인구이동최저치기록하며수요위축발생 거래위축 역대최저치의거래량기록 수요위축 아파트분양부진 2012 년미분양을포함한분양아파트전체공급의 80% 미만판매 이사인구감소 이사인구 2000 년대들어최저치 4

5 수도권주택거래량 2006 년조사이후최저치기록 2007~2011 년연평균주택거래량의 70% 수준에그침 2006 년조사이후 2012 년수도권주택거래량최저 거래위축 2012 년수도권주택매매거래량 27 만여건, 아파트 17 만여건으로 2006 년조사이후최저치기록하며거래부진심화 수도권주택거래량추이 697, , , , , , , , , , , , , , 년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년아파트주택 ( 건 ) 자료출처 : 온나라 5

6 지방과수도권분양아파트소진율역전 수도권분양아파트전체공급물량의 80% 미만판매 분양아파트소진율수도권지방보다낮아 분양부진 수도권 9 만여호분양, 미분양 3 만 4 천여호를포함한 2012 년 11 만 8 천여 호의신규분양아파트중 8 만 6 천여호판매에그침 분양아파트소진율추이 9 4.9% 9 9.3% 9 5.8% 9 0.3% 9 2.0% 9 5.4% 9 1.6% 87.6% 85.1% 78.2% 80.1% 71.0% 67.0% 52.8% 8 0.8% 8 5.8% 7 6.5% 8 0.2% 80.4% 65.7% 54.0% 32.4% 80.3% 7 2.6% 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년수도권지방 자료출처 : 부동산 114, 국토해양부 6

7 수도권이동인구카드사태발생한 2004 년보다적어 수도권이동건수 235 만건으로전년대비 13 만건감소 전체이동건수 235 만건 3 인이상이동건수 49 만건 이동가구감소 3 인이상가구단위이동건수처음으로 50 만건이하로감소하는등 수도권거주자이사보다현거주지에머무르려는성향강화 수도권전입건수추이 ( 만건 ) 3 인이상전체 자료출처 : 통계청 7

8 수도권거주자이사, 매수, 분양의사최저 2008 년금융위기때보다수도권거주자의주택구매의사낮아 이사계획있다 2009년 31.6% 에서 2012년 22.0% 로감소, 매수계획있다 2009년 26.1% 에서 2012년 13.2% 로감소, 분양계획있다 2009년 30.8% 에서 12.1% 로감소 수도권거주자의소극적인주택구매의사로전반적인주택거래와신규분양부진이어짐 수도권거주자분양및매수의사추이 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 3 1.6% 이사 매수 분양 2 8.3% 2 4.3% 3 0.8% 2 5.3% 2 2.0% 1 9.1% 2 6.1% 2 2.5% 1 9.8% 1 3.2% 1 7.2% 1 4.7% 1 5.5% 1 2.1% 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 자료출처 : 부동산 114 주택거래소비자인식조사 8

9 수도권주택거래소비자의아파트선호요인과수요자특성분석 2. 수요자주택선택요인변화

10 이사이유 실용적목적사유가증가 과거높은비중을차지한 주거환경쾌적 항목최근빠르게비중이감소 이사계획있다 라고응답한대상의이사이유는 최초내집마련, 주거환경쾌적, 신규아파트입주 등은줄어들었으나 교통권개선, 우수학군, 저렴한주택이사, 기타 항목은증가 이사이유의다양성이확대되고아파트가가지고있는가치보다는실질적인도움이되고수요자들의상황에따른다양한니즈가증가하는모습이나타남 수도권거주자이사이유 최초내집마련교통권개선신규아파트입주주거환경쾌적우수학군저렴한주택이사기타 (%) 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 자료출처 : 부동산 114 주택거래소비자인식조사 10

실거주목적매수 거주편의성과인프라활용에초점 최초내집마련, 규모확대 등의매수비중은감소추세 실거주매수목적 이유로는 교통권개선 과 학군고려 는비슷한수준을유지하는반면, 최초내집마련, 규모확대 등의목적은감소 기타이유는증가추세를보이면서매수이유도수요자니즈의다양성이확대되는모습

11 실거주목적매수 거주편의성과인프라활용에초점 최초내집마련, 규모확대 등의매수비중은감소추세 실거주매수목적 이유로는 교통권개선 과 학군고려 는비슷한수준을유지하는반면, 최초내집마련, 규모확대 등의목적은감소 기타이유는증가추세를보이면서매수이유도수요자니즈의다양성이확대되는모습 수도권거주자실거주매수이유 최초내집마련규모확대교통권개선학군고려기타 (%) 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 자료출처 : 부동산 114 주택거래소비자인식조사 11

12 청약의사자 새아파트이사 목적증가 최초내집마련, 넓은규모이전 등자금부담이큰이유는감소추세 아파트청약의사자는 새아파트이사 비중이늘어났을뿐그외이유는감소추세 아파트분양을받아향후자산증대등의부의축적기능보다는실질적인주거의효용성을높이는쪽으로수요자들의인식변화가나타나고있음 수도권거주자청약이유 최초내집마련기존주택보다저렴넓은규모이전새아파트이사유망지역분양기타 (%) 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 자료출처 : 부동산 114 주택거래소비자인식조사 12

13 전망과남향보다는가격에대한수요자민감도더커져 2012 년조사에서전망보다는가격우선의견이더많아져 과거우수한전망에대한주택수요자들이충분히프리미엄을지불할의사가있었으나최근에는감소를보이고있음 조망프리미엄이주택자산가치를높이는하나의요인으로봤으나전반적인수도권주택시장의침체와가격하락으로인해수요자들의가격에대한민감도가커지면서전망에대한수요자들의인식은감소추세가나타남 향 에대한수요자인식조사 반드시 가격 전망 남향 우선 우선 (%) 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 상관없음 자료출처 : 부동산 114 아파트선호요인조사 13

조망보다는거주편의성선호현상나타나 분양가대비매매가역세권아파트단지인봇들마을 8

급여소득자전문직비율법인대표자비율 봇들마을 8 단지 판교원마을 3 5 단지

14 조망보다는거주편의성선호현상나타나 분양가대비매매가역세권아파트단지인봇들마을 8 단지높아 역세권에위치한봇들마을 8 단지가상대적으로판교원마을 3 5 단지비해분양가대비매매가가더많이상승 거주자도고소득직군비중이높고, 소득도상대적으로높게나타나고있음 판교아파트사례비교 단지 직업군 급여소득자전문직비율법인대표자비율 봇들마을 8 단지 판교원마을 3 5 단지 85.17% 1.28% 4.59% 봇들마을 8 단지 87.30% 2.22% 5.06% 판교원마을 3 5 단지 판교역 단지 연소득평균 ( 만원 ) 매매가 99~115.5 m2규모 (3.3 m2 / 만원 ) 분양가 매매가 / 분양가 판교원마을 3 5 단지 4,372 2,030 1, 봇들마을 8 단지 4,412 2,222 1, 남서울 CC 자료출처 : 부동산 114, R-GEO 14

15 수도권주택거래소비자의아파트선호요인과수요자특성분석 3. 수도권가계의재무특성변화

수도권가계자산빠르게증가하는반면부채비중은감소 2012 년수도권가계자산 3 억 9,960 만원, 부채비중은 18.5% 로감소 2012년수도권가계자산은 3억9,960만원으로 2011년대비 1,916만원증가 부채는큰변동이없으나저축자산을중심으로가계자산이증가 부채비중은 18.5% 로 2011년대비 0.

16 수도권가계자산빠르게증가하는반면부채비중은감소 2012 년수도권가계자산 3 억 9,960 만원, 부채비중은 18.5% 로감소 2012년수도권가계자산은 3억9,960만원으로 2011년대비 1,916만원증가 부채는큰변동이없으나저축자산을중심으로가계자산이증가 부채비중은 18.5% 로 2011년대비 0.8%p 감소 수도권가계자산추이 수도권가계자산및부채비중 39, % 36,848 38,045 80% 60% 40% 8 2.2% 8 0.7% 8 1.5% % 0% 1 7.8% 1 9.3% 1 8.5% ( 만원 ) 부채 순자산 자료출처 : 통계청 자료출처 : 통계청 16

17 수도권가계저축자산중심으로증가 2012 년수도권가계저축액 6,300 만원으로 2010 년대비 1,853 만원증가 2012년수도권가계의금융자산은저축을중심으로증가추세가나타남 실물자산에대한투자보다는저축중심의금융자산을늘리는데수도권가계의재무전략이변화 부동산시장의침체와가계부채에대한부담이가계재무운용의변화를가져옴 수도권가계자산별추이 수도권가계금융자산별추이 5,371 6, , , ,029 4,447 7,316 8,425 9,931 2,869 3,054 3, ( 만원 ) 금융자산실물자산 ( 만원 ) 저축액전월세보증금 자료출처 : 통계청 자료출처 : 통계청 17

18 2012 년수도권가계금융부채감소 수도권가계부채중임대보증금비중증가 2011 년대비 2012 년가계부채가비슷한수준을유지하는것은수도권시장의임대료상승에따른영향이큼 실질적인금융부채를줄이기위한가계의자체적인구조조정노력이나타나고있음 수도권가계부채항목별추이 수도권가계부채항목별비중변화 4,196 4,857 4, % 6 6.2% 6 3.2% 3 6.2% 3 3.8% 3 6.8% 2,382 2,479 2, ( 만원 ) 금융부채임대보증금 임대보증금 금융부채 자료출처 : 통계청 자료출처 : 통계청 18

19 수도권가계주거목적대출증가 거주주택이외부동산과사업자금목적의대출비중은감소추세를이어감 수도권가계대출의경우주거목적의대출용도비중은증가추세를보이는반면거주주택이외의부동산과사업자금목적의대출은감소추세를보이고있음 대출에대한부담으로무리한부채조달보다는실제가계에필요한용도로대출을활용하는비중이증가를보이고있음 대출용도 ( 단위 : %) 거주주택마련 거주주택이외부동산마련 사업자금마련 전 ( 월 ) 세보증금마련 부채상환 생활비마련 기타 2010 년 년 년 자료출처 : 통계청 주 : 2010 년담보대출용도 19

20 수도권주택거래소비자의아파트선호요인과수요자특성분석 4. 결론

21 주택가격하락, 매수심리위축, 거래부진순환 주택가격의하락장기화핵심지역가격하락이주변지역으로확산 매수심리위축에따른거래부진이다시주택가격하락으로연결 주택가격하락 거래부진 매수심리위축 주택가격하락으로인해주택수요자의매수심리위축 21

22 주택이가지고있는자산가치보다는거주가치중심으로이동 주택가격 자산축적수단 주거편의성 가격상승기대 다양한니즈 조망등의프리미엄 주택의전통적인자산축적과증식에대한수요자기대낮아짐 수요자별로필요한주거편의성과다양한니즈에주택선택의초점이옮겨감 22

23 가계현금흐름관리중심의보수적인자산운용으로변화 과거가계특성 변화된가계특성 부동산중심의자산축적 자산가치상승에투자 금융저축의증가 현금흐름관리중요성 거주목적외대출활용 레버리지효과극대화 거주목적중심의대출활용 금융부채에대한구조조정 23

24 향후발전가능성의불확실성보다는확실성에중점 발전가능성지역선호 수요자이동경로변화 선호변화 도심및근거리선호 현재가치보다미래가치가높은발전가능지역선호에서 서울과거주지인근등주거지로서의검증이완료된도심지역선호로변화 24

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용 (%) 10.0 5.0 0.0-5.0-10.0 0.6 1.0 0.3 2.9 0.7 1.3 9.0 5.6 5.0 3.9 3.4 3.9 0.0 95 90-0.3 85 변동률 지수 65-15.0-13.6 60 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06