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진성 시
7 years ago
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1 실거래가를이용한분양아파트의적정분양가와계약률책정에영향을미치는요인에관한연구 실거래가를이용한분양아파트의적정분양가와계약률책정에영향을미치는요인에관한연구 김광석 * 박원갑 ** Study on Estimating New Apartment Sales Price Using Transaction price Kwang-Suk Kim * Won-Gap Park ** 요약 본연구의목적은완전경쟁시장에가까운중고아파트시장의실거래정보를이용하여분양아파트의적정분양가와계약률을측정하고자하는것이다. 이를위해중고아파트시장을기준으로신규주택시장과의연관성을살펴보았으며종전선행연구의문제점을보완한실증분석을실시하였다. ABSTRACT The purpose of the study is aimed at estimating the reasonable price and forecasting the sales rate of the new apartment, using transaction data of the existing apartment that is close to perfectly competitive markets. In the present paper, therefore, attempts were made to determine the relationship between the existing apartment market and the new housing market. Also conducted an empirical analysis that complemented the problems of precedent studies. 키워드 Apartment Transaction Price, New Apartment Price, New Apartment Sales rate, Multiple Linear Regression Analysis 아파트실거래가, 아파트분양가격, 계약률측정, 다중회귀분석 Ⅰ. 서론아파트분양가자율화이후건설업체들은부동산시장호황기를맞아이윤을극대화할수있는가격으로분양가를책정해왔다. 그러나 2008년말일어난금융위기이후아파트를지어도팔리지않는소위미분양아파트가늘면서수요자지불의사가격을기초로한적정분양가책정의필요성이대두되고있다. 적정가격은합리적인매수자와매도자에의해시장에서거래가이루어지거나거래가될수있는가격을 말한다. 아파트를사는매수자는실수요자입장에서자신에맞는입지여건, 단지구성, 생활편의성뿐만아니라가격, 앞으로의발전가능성등의투자수요측면도같이고려하여주택구매의사결정을한다. 매수자입장에서인식하는시장가격보다높은분양가책정은미분양으로이어지게마련이다. 분양가를주변시세에맞춰 주먹구구식 으로책정하거나원가방식으로주변시세에비해과도하게분양가를책정할경우, 장기미분양으로남아금융비용등의증가를초래하게될것이고주택공급업자의수익은오히려감소하게될것이다. 최근부동산시장의 * 리얼투데이실장 (ks@realtoday.co.kr) ** 교신저자 : 스피드뱅크소장 (redo@speedbank.co.kr) 접수일자 : 심사 ( 수정 ) 일자 : 게재확정일자 :

2 한국전자통신학회논문지제 6 권제 4 호 가격변동성과거래량의변동성이커지면서건설공급업체가부담해야하는위험은커지고있음에도불구하고아파트사업성검토에서가장중요한요인이라고할수있는아파트분양가책정및계약률예측방법은체계화되지않고있는것이현실이다. 대부분의건설업체들은분양가를사업지인근에서공급된유사사례를찾아비교하는방식으로분양가격및계약률을추정한다. 기존방식의문제점은다음과같다. 첫째, 최근인근지역에분양한사례가있으면다행이지만기존주택시장에비해신규주택시장에서의공급은미미하기때문에유사한한분양단지비교사례를찾기자체가어렵다. 둘째, 유사한사례를찾는다고하더라도공동주택의어떤특성이가격이나계약률에얼마나영향을주었는지알아내기힘들다. 셋째, 비교사례단지와의시점보정의문제가발생한다. 분양시기가다른사업지의경쟁력을비교하기때문에시점보정이필수적이지만신규아파트시장의특성을반영한보정기준을찾기어렵다. 마지막으로, 최근과같이부동산시장이급변하는시기에는언제분양을하는가에따라아파트계약률이크게달라지는데도불구하고이를반영할합리적인체계를찾아보기힘들다. 다시말해유사비교분양사례가없거나드물경우, 신규상품계약률예측에는많은가정이들어가게되어예측률은떨어지게된다. 상품을얼마에만들어몇개를팔수있을지가사업타당성의가장핵심적인사항임에도불구하고일반적으로주택건설업체의아파트사업타당성검토의합리적인의사결정체계가부족한실정이다. Ⅱ. 선행연구고찰아파트분양가측정관련하여실거래가격을이용한선행연구는거의없다. 재고시장과신규분양시장간의관계를간접적으로분석한연구가대부분이다. [1] 윤승봉 정봉규 정창무 (2004) 는서울의아파트시장에서동시분양의분양가와월별주택가격매매지수및전세지수를분석한결과기존아파트가격의변동이분양가변동의원인이됨을밝혔다. [2] 권태연 이 창무 최막중 (2004) 역시기존아파트가격변동의원인이아니라기존아파트가격의변동이분양가변동의원인이라고주장했다. 서울강남권에대한부분적인실증결과는신규분양시장에서의고분양가가중고주택시장에영향을준다는결과도있다. [3] 권지혜 (2005) 는강남지역만을분석한결과기존연구와달리신규아파트의분양가가주변집값에영향을준다는사실을밝혔다. 그러나종전선행연구는다음과같은근본적인문제점을갖고있다. 첫째연구에사용된시세데이터는연속적인데이터인데반해분양가격데이터는비연속적인자료이다. 중고주택시장의변화를나타내는가격지수데이터는매달동일한표본으로부터가치의변화를측정한것이지만신규분양시장에서측정되는데이터는시기에따라다른표본을가지고평균가격의변동을측정한것이다. 둘째중고주택시장에비해신규주택시장이차지하는비중이미미해상호연관성이적게나타날수있다. 셋째서울아파트가동시분양될때의짧은시계열자료를가지고분석을하였다. 이같은영향을없애기위한방법은분석대상의범위를같은지역으로한정하여데이터를분석하는방법을사용하거나같은효용을가진단지를쌍을이루게하여해당기간의분양가격차이를분석하는방법과표본수를늘려지역별편차를없애는방법을생각할수있다. [4] 김광석 (2010) 은기존연구의문제점을보완하여기존아파트시장과신규아파트분양가간의관계를분석한결과기존아파트가격이신규아파트분양가에단방향영향을준다는것을밝혔다. Ⅲ. 아파트분양가와계약률결정모형기존아파트가격의변화는단위면적당효용의가치가달라진다는것을의미하며이는신규아파트적정가격의변화가생겼다는것으로볼수있다. 주택구매수요가표준적인특성을가진기존아파트한단위면적에지불하고자하는가격은식 (1) 과같은다중회귀모형으로표현할수있다. (1) 568

3 실거래가를이용한분양아파트의적정분양가와계약률책정에영향을미치는요인에관한연구 시간의변화를나타내는더미변수항을포함한수식은식 (2) 와같다. (2) 한편, 아파트계약률은아파트분양가격이소비자가판단하는적정가치보다낮을때높아진다. 주택구매수요자가입주후형성될시장가격예상치를바탕으로청약을한다고가정을하면입주후의예상가격 [5] 와주택구매수요자측면에서분양시점의적정가격 은식 (3) 과같이표현된다. (3) 여기서은할인율을나타내는데, 입주시점까지의투여된자본에대한기회비용과건설기간동안발생할수있는위험이더해진것이다. 따라서예상가격 는 (2) 에의해산출된표준적인중고주택의단위면적당가격 에다새아파트프리미엄 와분양시점에서하부시장에서형성된기대치인 을더한값으로식 (4) 와같이표현할수있다. 식 (3) 에식 (4) 를대입하면식 (5) 를얻는다. (5) 한편, 주택건설업체가책정하는공급분양가 는이익을극대화할수있도록책정한다. 경우에따라서는미분양을줄이기위해적정가격보다낮은가격을책정할수도있고반대의가격을책정하는것도가능하다. 즉책정된분양가가적정가격과일치하다는보장은없다는것이다. 관례적으로주택의분양가격은적정가격에일정배수 1+ 곱해산정하고있다. 이에따른아파트분양가와적정가격의관계는식 (6) 과같은수식으로표현할수있다. (6) (4) 는다음과같이해석된다. 1 > 0 일경우아파트공급분양가가아파트의적정가격을초과한것이므로계약률은낮을것이며아파트는미분양으로남을것이다. 시간이흘러현재가치가공급분양가를웃돌게되는시점에서판매가이루어진다. 따라서시간등다른조건의변화가없다면공급물량판매를위해서는주택건설업체는융자금무이자, 계약금완화등의금융조건완화, 옵션상품추가지급등의혜택을소비자에게추가로제공해야만미분양상품을팔수있을것이다. 2 = 0 일경우아파트공급분양가가아파트의적정가격이같으므로하부시장에서소비되는평균적인아파트물량이팔릴것이다. 하부시장의월평균수요규모가공급물량을초과한다면분양즉시팔릴것이지만하부시장의규모가작다면판매에는수개월의시간이소요될수있다. 매월일정신규분양물량이꾸준히팔려나간다면 = 0 이라고생각해볼수있을것이다. 3 < 0 일경우아파트공급분양가가아파트의적정가격보다낮으므로아파트를분양받고자하는수요가몰려높은계약률을기록할것이다. 완전경쟁시장을가정한다면시장가치와분양가격이일치하는가격까지프리미엄이붙어거래가될것이다. 식 (6) 에식 (5) 를대입하여풀면식 (7) 을얻으며 (7) 에대해정리하면식 (8) 과같다. (8) 는수요자의요구수익률, 리스크, 분양가가낮을수록, 중고주택가격, 집값상승기대감 ( 자산가치 ), 새아파트프리미엄이높을수록낮아진다. (8) 의의미는다음과같다. 중고아파트가격이계약률에미치는영 569

4 한국전자통신학회논문지제 6 권제 4 호 향을보면아파트가격이상승했다는것은가격이집값상승기대감이높아진증거이므로 가올라가게되고 도동시에높아지게된다. 이때 가변화가없다면 는작아질것이므로계약률은높아지게된다. 거래량도가격상승과마찬가지의원리가적용된다. 거래량의변화는가격상승의강력한증거임을 3장의실증분석을통해증명하였다. 따라서거래량이늘면 가올라가게되고 을끌어올리는원인이된다. 따라서분양시장의아파트계약률은높아진다. 4.2 변수선정설명변수를선택하여회귀모형을설정하는데있어기본적으로는반응변수에유의한영향을미칠것으로예상되는모든변수가포함되어야한다. 그래야만반응변수의적합값의편의 (Bias) 를감소시키는역할을한다. 그러나너무많은설명변수를포함하면데이터수집및관리에많은노력과경비가필요하게되고설명변수간에다중공선성 (multicollinearity) 문제가발생할수있다. 따라서반응변수를잘설명하는범위내에서가능한한적은변수를사용하는것이합리적이다. Ⅳ. 실증분석 4.1 자료구축수집된아파트실거래가격자료는 2006년이후부터 2009년말까지거래가된서울아파트실거래가격정보가포함되어있다. 실거래정보는실거래가격, 위치, 거래시기, 단지명, 전용면적, 거래층등으로구성되어있다. 총분석가능한자료는 27만7095개였는데단지특성정보가포함되어있지않은관계로단지특성정보를연계하여활용해야하였다. 서울강남구, 서초구, 송파구에위치해있고, 2005년이후입주조건한새아파트의조건을만족시킨유효거래자료총 4090개가실증분석에사용되었다. 단지특성정보는 2005년이후준공된아파트단지의 DB정보와시세정보를이용하였다. 단지별특성차이를나타내는준공개월수, 면적 ( 전용, 공급면적 ), 가격 ( 매매, 전세, 전세가비율 ) 등의정보와최고층정보를포함하고있다. 단지의좌표가구축되어있어편의시설과의거리, 공원과의거리, 산과의거리, 학교와의거리등을수리적으로측정이가능하였다. 활용가능한 DB는서울시내위치한단지규모가 100가구이상의 11만개평형이다. 서울강남구, 서초구, 송파구에위치해있고 2005년이후에입주한새아파트는총 146개, 총가구수는 29만2000가구이다. 시세정보는매주측정된패널자료다. 신규분양아파트의단지특성정보는 2006년이후서울에서분양된자료를이용하였다. 중고아파트특성정보에다분양가, 분양시기, 청약경쟁률정보등의추가적인정보를포함하고있다. 표 1. 실증분석에사용된단지특성 Table 1. Characteristic variables 요인세부요인특성변수 아파트개별주호 아파트단지 입지환경 자산가치 4.3 결과분석 주거의쾌적성 / 편리성 단지의쾌적성 / 편리성 교통환경 조망권 교육여건 편익특성 지역의발전가능성하부시장의거래동향주택구매력 공급면적전용면적현관구조욕실수방수층수 경과년수단지규모세대당주차대수건설사브랜드입주민소득수준 전철역과의거리버스정거장과의거리 산, 강지천, 공원, 골프장조망여부 초등학교중학교고등학교 쇼핑시설관공서 최근 6 개월매매가격이동평균실거래빈도, 실거래가, 분양가대비시세, 단위면적당전세가, 단위면적당매매가격 (2) 에변수를대입하여산출한회귀분석모형의설명력 ( ) 은 0.921로높은수준으로나타났다. 모형 570

5 실거래가를이용한분양아파트의적정분양가와계약률책정에영향을미치는요인에관한연구 의 F 값은 로유의수준 1% 내에서모형의계수값이 0 이라는귀무가설이기각되었다. 회귀모형에는다중공선성문제가예상되는계수인방수와욕실수중유의수준이높은방수를사용하였다. 또전용면적과공급면적중전용면적만을독립변수로포함하였다. 시계열데이터를다룰때는독립성검증을해서자기상관관계가있는지를확인해야한다. 자기상관을나타내는더빈-왓슨 (Dubin-Watson) 값은 1.279로자기상관문제는없는것으로나타났다. DW 검증통계량이 4에가까운경우에는인접한오차항들사이에음의상관관계를 2에가까운경우에는무상관, 0에가까운경우는양의자기상관관계가있음을뜻한다. R 제곱 표 2. 모형요약 Table 2. Model Summary 수정된 R 제곱 표준오차추정값의표준오차 Durbin-Wats on 표 3. 분산분석표 Table 3. Analysis of Variance 모형제곱합자유도 F 유의확률 회귀모형 a 잔차 합계 회귀계수의추정 대부분특성변수값은 95% 신뢰수준에서유의한것으로나타났다. 다중공선성통계량도모두 10 이하로문제의소지는없었다. 특성변수중에서변수별가중치를나타내는표준화회귀계수는단위면적당전세가격이가장큰것으로나타났다. 전세가격이큰영향을미친다는것은해당아파트의거주요건이미치는영향이크다는것을의미한다. 표 4. 회귀계수 Table 4. Coefficients 구분 표준화비표준화계수계수표준오차 B 베타오류 t ( 상수 ) 면적 공원조망 지하철 교육 대형마트 조망권 방수 현관구조 전용면적 층수 전세가 건설사브랜드 난방방식 난방연료 년 1월 년 2월 년 3월 년 4월 년 5월 년 6월 년 7월 년 8월 년 9월 년 10월 년 11월 년 12월 년 01월 년 02월 년 03월 년 04월 년 05월 년 06월 년 07월 년 08월 년 09월 년 10월 년 11월 년 12월 년 01월 년 02월 년 03월 년 04월 년 05월 년 06월 년 07월 년 08월 년 09월 년 10월 년 11월 년 12월

한국전자통신학회논문지제 6 권제 4 호 09년 01월 -.091.009 -.060-9.816 09년 02월 -.037.010 -.023-3.802 09년 03월 -.027.010 -.017-2.789 09년 05월.018.008.014 2.208 09년 06월.030.008.023 3.513 09년 07월.050.009.037 5.772 09년 08월.

이를위해중고아파트시장을기준으로신규주택시장과의연관성을살펴보았으며종전선행연구의문제점을보완한실증분석을실시하였다. 실거래정보를이용한아파트분양가와계약률추정이론모델을구성하였다. 본연구는아파트실거래정보를활용한아파트의적정분양가와계약률의측정에관한이론적체계를정립하였다는데에의의가있다.

6 한국전자통신학회논문지제 6 권제 4 호 09년 01월 년 02월 년 03월 년 05월 년 06월 년 07월 년 08월 년 09월 년 10월 년 11월 년 12월 Ⅴ. 결론 본연구에서는완전경쟁시장에가까운중고아파트시장의실거래정보를이용하여분양아파트의적정분양가와계약률을측정하고자시도했다. 이를위해중고아파트시장을기준으로신규주택시장과의연관성을살펴보았으며종전선행연구의문제점을보완한실증분석을실시하였다. 실거래정보를이용한아파트분양가와계약률추정이론모델을구성하였다. 본연구는아파트실거래정보를활용한아파트의적정분양가와계약률의측정에관한이론적체계를정립하였다는데에의의가있다. 모형으로산출된표준주택의단위면적당표준가격이나시기별주택여건변화의정보를담고있는더미변수는실무적으로도활용도가있을것으로생각된다. 실제로우리나라대형주택건설업체중대표적인곳은매년연말다음해전략적인수주지역을선정하기위해전국 50여개지역을골라해당하부시장에서해당건설사의브랜드를가지고있는표준적인아파트가얼마에팔릴수있을가를평가하는작업을수행하고있다. 좀더공격적으로이같은작업을분기별로또는월간단위로측정하는건설업체도있으며분양을앞둔사업지인근의기존아파트단지의거래가격과거래빈도를매주측정하여사업의사결정에반영하는곳도있다. 당장수익이나지않는분야에대형건설사들이투자를하는것은충분한사업성검토가개발사업의실패를막는가장저렴한투자라고믿기때문일것이다. 본연구에서제안한표준아파트의분양가격과계약률추정방식은대형건설사에서수행하는사업성검토와비교하여결과물은비슷한데반해비용은적게들기때문에실무적으로약식사업성평가나예비사 업타당성검토단계에서미흡하나마활용될수있을것으로생각된다. 하지만다양한특성을내포하고있는개별적인실거래가를제약된설명변수로해석한다는것은오류를낳을수있어서한계점으로지적된다. 참고문헌 [1] 윤승봉 정봉규 정창무, 서울시분양아파트시장의평형별분화에관한연구 대한국토계획, 제 39 권, pp , [2] 권태연 이창무 최막중, 아파트분양가와입주후시장가격간의관계분석, 국토계획, 제 39 권, pp. 171, [3] 권지혜, 신규주택시장과기존주택시장의상호연관성에관한연구, 건국대학교부동산대학원석사학위논문, pp , [4] 김광석, " 아파트실거래가를이용한분양가측정에관한연구 ", 한양대학교공공정책대학원석사학위논문, pp , [5] 조주연역, 부동산시장분석론, 부연사, pp , [6] 이정선, 특성가격함수를이용한아파트실거래가격지수산정방안에관한연구 중앙대석사학위논문, pp , 저자소개 김광석 (Kwang-Suk Kim) 2010년 6월한양대학교대학원부동산학과졸업 ( 석사 ) ( 주 ) 리얼투데이리서치 & 컨설팅실실장 박원갑 (Won-Gap Park) 2005년 8월건국대학교부동산학과졸업 ( 석사 ) 2009년 8월강원대학교대학원부동산학과졸업 ( 박사 ) ( 주 ) 부동산1번지부동산연구소소장 572

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