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1 서울도시연구 제13권 제4호 , 논문 pp. 133~ 공공임대주택 노후도에 따른 유지관리비용 예측 김성희* 송승현** A Maintenance Cost Forecast According to Deterioration of Public Rental Housing Sung Hee Kim* Sung Hyun Song** 1)2) 임대주택 공급 확대정책과 더불어 공공임대주택 사업자가 부담하는 주택유지관리비용은 지속적 으로 증가하나, 임대료 상승의 제한, 임대사업주체의 재원확보 부족 등으로 임대사업자의 경영은 갈수 록 악화되고 있다. 이에 본 연구의 목적은 공공임대주택 사업자가 유지관리비용을 사전에 예측하여 보 다 신뢰성 있는 예산 수립과 자금조달 계획을 세워 최적화된 유지관리서비스가 가능하도록 하는 데 있 다. 본 연구는 1차적으로 유지관리비용에 영향을 미치는 요인들을 분석하여 연구모델을 구성하고 회귀 분석을 통해 회귀식을 도출하였으며, 2차적으로 유지관리비용으로 실제 지출한 10년간의 회계 데이터를 근거로 현황분석 및 경과연수별 분석을 실시하여 경과기간별 기준단가를 산정하고 향후 예측 가능한 시나리오를 시뮬레이션하였다. 본 연구를 통해 유지관리비와 경과연수가 상당한 수준에서 선형관계에 있음이 증명되었고, 공급 후 10년이 지나면서 유지관리비용이 급격하게 증가하였으며, 임대주택의 수명 을 40년으로 가정 시 유지관리비용의 증가율은 최초 공급 대비(5년 이내 평균 1,567원) 25배의 높은 증가율을 나타내리라 예측되었다. 주제어 공공임대주택, 유지관리비, 특별충당금 ABSTRACT Maintenance costs for housing shouldered by the rental business operator are continuing 요약 to increase together with the policy of expanding the supply of rental housing, while management by rental business operators is increasingly getting worse due to the restrictions on increasing rent and the lack of securing funds for rental business agents. Therefore, the study aims at enabling an optimized maintenance service by setting financing plans and budgets that are more credible by allowing the rental business operator to predict beforehand the maintenance costs. The study primarily analyzed elements that affect maintenance costs and then drew out a regression equation by forming a research model and applying regression analysis. Secondarily, the study analyzed the current status and analysis for each elapsed year based on the accounting data spanning ten years that were actually disbursed as maintenance costs and then calculating the standard price for each elapsed period, simulating a predictable future scenario. The study has proved a considerable level of linear relation between maintenance costs and elapsed years. Ten years after supply, maintenances costs have sharply increased, and assuming that the lifespan of rental housing is 40 years, it is predicted that the maintenance cost increase rate will balloon to a high increase rate of 25 fold when compared to initial supply(within * SH공사 도시연구소 책임연구원(Senior Research, Urban Research Institute, SH Corporation), 교신저자( starwar33@empal.com, Tel: ) ** SH공사 도시연구소 책임연구원(Senior Research, Urban Research Institute, SH Corporation)

2 134 서울도시연구 제13권 제4호 years on average 1,567 won). Key Words Public Rental Housing, Maintenance Cost, Special Long-Term Maintenance Cost Ⅰ. 서론 1. 연구의 배경 및 목적 2011년말현재서울시산하A공사가관리하고 있는 임대주택은 321개 단지 13만 호에 이르며, 서울시에서는 2020년까지 대략 36만 호의 임대주 택을 확보하여 전체주택재고의 10%까지 임대주 택을 확대공급할 계획을가지고 있어1)향후임대 주택 공급은 지속적으로 늘어날 것으로전망된다. 이렇게 늘어나는 임대주택 공급과 더불어 공공 임대주택의 임대사업자가 주택의 유지관리를 위 해 투입해야 하는 비용도 비례적으로 증가할 것 이며, 임대주택관리를 책임지고 있는 정부기관 및 지방공사의 재정압박 수준은 가속될 것으로 예측된다. 예로써 A공사의 외부 공시 결산자료를 보면 지난 10년간 임대주택에 지출된 유지관리비 용이 꾸준히 증가한 것으로 확인된다. 특히, 임대 료 상승 억제, 관리비 연체율 증가, 임대사업주체 의 재원확보 부족 등으로 임대사업자의 경영은 갈수록 악화되고 있는 실정이다. 한편, 공동주택의 시설물 유지관리비와 관련된 선행연구는 공동주택 관리비 일부로서 수선유지 성격의 유지관리비 연구, 시설물의 장기수선과 관련한 수선주기 문제점 및 개선연구 등이 주를 이어왔고, 공공임대주택에 지출되는 시설물 유지 관리비의 실체를 파악할 수 있는 실증적 연구가 부족하여 예산수립은 물론 국가 재정지원 요구를 1) 2020 서울주택종합계획보고서, 2010 위한 객관적 분석자료 작성에 어려움을 겪어 왔 다(강현규 한충희, 2006). 이에 본 연구는 1차적으로 유지관리비용에 영 향을 미치는 요인들을 분석하여 연구모델을 구성 하고 회귀분석을 통해 회귀식을 도출하였으며, 2 차적으로 이의 검증을 위해 사례조사방법에 의해 유지관리비용으로 실제 지출한 회계 데이터를 근 거로 현황분석 및 경과연수별 분석으로 기준단가 를 산정하고, 향후 예측 가능한 시나리오를 시뮬 레이션하는 것을 목적으로 한다. 이를 통해 공공임대주택의 임대사업자는 유지 관리비용을 사전에 예측하여 보다 신뢰성 있는 예산 수립과 자금조달 계획을 세울 수 있어 최적 화된 시설물 유지관리가 가능해질 수 있으며, 입 주민은 적기에 유지보수를 받을 수 있어 유지관 리서비스에 대한 만족도가 향상되리라 기대한다. 특히, 대다수의 선행연구가 유지관리비용의 통 계적 추정모델을 구성하고 이를 검증하고자 했으 나, 본 연구는 실제 데이터를 기반으로 조사 분석 하여, 예측 가능한 시나리오를 설정 한 점이 다른 연구와 차별된다고 생각되며, 본 연구에 사용된 10년간의 회계 데이터 분석은 연구결과에 신뢰성 및 의미 있는 시사점을 제공할 수 있으리라 기대 한다. 2. 연구의 범위 본 연구의 범위는 임대주택의 시설물 유지관리

3 공공임대주택 노후도에 따른 유지관리비용 예측 135 비용에서 임대사업자의 부담비용으로 제한한다. 시설물 유지관리비용은 입주자가 관리비 납부를 통해 부담하는 수선유지비와 임대사업자가 시설 물의 유지를 위해 법적 부담하는 특별수선, 그 외 일반수선비로 구분한다. 임대사업자가 부담하는 수선비는 시설물의 교체, 유지보수에 지출되는 비용으로 장기수선계획에 의거하여 계획적으로 시행하는 수선공사비, 계획수선공사 이외의 일반 수선공사비, 임대사업자 자체 유지관리지침에 의 거하여 시행하는 수선공사비, 개량을 위한 수선 공사비 등을 포함한다(강현규ㆍ한충희, 2006). <그림 1> 연구의 범위 본 연구의 대상 범위는 A공사의 26개 임대주 택단지이며, 단지별 지출된 시설물의 유지관리비 용이다. 사례에 활용된 26개 임대주택단지 전수 는 A공사의 대표적인 임대주택단지이며, 공급 후 경과연수가 10년 이상으로, 유지관리가 절대적으 로 필요한 단지를 우선적으로 선정하였다. 유지관리비용의 정확한 집계를 위하여 실제 집 행된 회계전표를 수집하였으며, 데이터의 신뢰성 및 정확성을 높이기 위해 임대주택의 유지관리비 용으로 지출된 지난 10년간(2002~2011년) 전표 전수를 조사 분석하였다. 분석방법은 문헌조사 및 선행연구를 통해 유지 관리비용에 영향을 미치는 요인을 선정하여 통계 적 방법에 의해 영향요인분석을 실시하였고, 통 계적으로 유의한 면적( ), 세대 수, 경과연수를 기준으로 유지관리비를 분석하고 시뮬레이션하 였다. 또한, 장기수선계획에 의한 특별수선과 전 용부문 및 장기수선계획에 포함되지 않는 일반수 선을 구분하여 그 정도를 파악하고 문제점을 분 석하였다. 영향요인분석을 위해 회귀분석의 통계적 기법 을 활용하였으며, 분석에 활용된 독립변수는 연 면적, 세대 수, 경과연수, 동 수, 최고층수의 5개 변수이고, 종속변수는 연간 지출된 실비 개념의 유지관리비이다. 변수 간의 상관 정도를 분석하는 상관분석, 변 수의 설명력과 유의성을 검증하기 위한 주성분분 석, 모형개발 및 회귀식을 도출하기 위한 회귀분 석을 실시하였다. 이를 위해 사용된 통계분석 프 로그램은 SPSS Ver 18.0이다. Ⅱ. 관련 이론과 선행연구 1. 유지관리비 공동주택은 준공 후 일정시점을 경과하면서 건 물의 기능이 서서히 저하되기 시작한다. 즉, 시설 물에 대해 유지관리가 이루어지지 않을 경우 그 기능은 일정 기간 경과 후 급속하게 저하되며, 결 국 주거생활에 필요한 최소한의 기능공급이 제공 되지 못하게 된다. 따라서 공동주택은 준공 후 일 정 기간이 경과된 시점부터 유지관리 행위가 지 속적으로 수행되어야 한다.2) 2) 강현욱 원유만 김용수, 2010, 공동주택의 부위별 수선비 및 장기수선충당금 분석, 대한건축학회 논문집, 26(11)

7 공공임대주택 노후도에 따른 유지관리비용 예측 139 켰다.4) 향 <표 3> 선행연구의 유지관리비 영 요인 연구자 연구변수 Goodman 주택의 품질, 경과연수, 세대 수, 지역 (2004) Graduate 세대 수, 경과연수, 세대크기, 건물타입, School of 입주자구성, 지역, 이웃의 빈곤층, 재정지 Design(2003) 원비율 Springer 경과연수, 입주자 이주율, 부대시설, (1996) 임대료 이희두 외 단지규모, 층 수, 사용연수 (2001) 임남기 외 관리방법, 단지규모(층 수, 동 수), (2002) 건축연수 건축적 특성(주호배치형식, 동수, 층수, 한수진 관리면적, 평균세대크기, 세대 수, 경과연 박신영(2003) 수), 관리적 특성(관리방식, 직원 수, 난방 방식, 난방연료), 지역적 특성 강현규 한충 주호배치형식, 동 수, 층 수, 관리면적, 평 희 균세대크기, 세대 수, 경과연수, 관리방식, (2006) 직원 수, 난방방식, 난방연료, 지역적 특성 지역적(공간적) 특성, 유형별 특성(단지 규모, 노후도, 관리유형, 소유권, 복도유 허재완 형, 난방방식), 단지요인(관리방식, 노후 이정연(2011) 도, 단지규모, 복도구조, 소유권유형, 난방 방식, 건물높이, 아파트 크기), 지역요인 (생활권, 지역소득, 지역의 주거유형) 된 유지관리비용 영향변수 영향요인 대분류 중분류 요인명 채택여부 관리방식 공통적 특징 명목적 명목 난방방식 공통적 특징 요인 척도 난방연료 공통적 특징 지역 차별성 없음 동수 수량적 비율 최고층수 요인 척도 경과연수 연면적 세대 수 <표 4> 최종 선정 X X X X O O O O O 예를 들어 사례1의 연면적을 식 (1)을 이용하 여 변환시키면, 29,740 를 연면적 변수에서 가장 큰 176,335 로 나누어 산출한 값 으로 사 례데이터를 정리하였다. 동일한 방법으로 나머지 변수들을 표준화하여 나타내었다. ASV max (1) ASV =Standardized Value of AOV:표준화된 수치 AOV =Original Value:표준화 대상 수치의 본 래값 A1, AN=분석 대상속성에 포함된 모든 사례 N =number of the cases Ⅳ. 영향요인 분석 1. 상관관계분석 본 연구에서는 앞서 선정된 유지관리비 영향요 인과 유지관리비 간의 상관관계를 판단하기 위해 통계프로그램 SPSS 18.0을 이용하여 상관관계분 석을 실시하였으며, 상관분석으로 가장 많이 사 용되는 피어슨(Pearson)의 상관계수를 이용하였 다. 결과는 대각 성분을 중심으로 아래쪽의 결과 는 위쪽과 동일하기 때문에 삭제하였다. 분석결과, 연면적이 유지관리비용과 0.930으로 가장 강한 상관관계를 나타내었으며, 그 외 세대 수(0.852), 동 수(0.752), 경과연수(0.543) 등이 유지관리비용과 <표 5>와 같은 상관관계를 갖는 것으로 나타났다. 4) 구충완, 2007, 공동주택 사업특성에 따른 공사기간 및 비용예측을 위한 CBR 기반 Hybrid모델, 서울시립대학교 석사학위논문.

8 140 서울도시연구 제13권 제4호 <표 5> 상관관계 분석 비용 <표 6> 회귀분석 연면적 세대 수 경과연수 동 수 최고층수 비용 연면적 세대수 * 경과연수 동수 최고층수 주) *: 0.05수준 유의, **: 상관계수 0.01수준에서 유의 ** ** ** * ** ** ** * 2. 회귀분석 본 연구는 2개 이상의 정량적인 독립변수와 1 개의 정량적인 종속변수로 이루어져 중회귀분석 을 실시하였다. 분석모델은 독립변수에 의한 회귀식모델을 바 탕으로 유지관리비를 추정하는 모델로서 입력선 택(enter)하는 방식을 적용하였다. 이 방식은 다 른 독립변수가 통제된 상태에서 특정 독립변수의 영향력을 확인할 수 있으며, 연구자가 고려하는 모든 독립변수들이 동시에 종속변수를 설명하는 정도를 알 수 있다. 회귀분석결과, 자유도 개념을 고려하여 선형모 형의 적합도를 측정하는 데 이용되는 수정된 R제 곱은.919로 동 수, 최고층수, 경과연수, 연면적, 세대 수가 투입됨으로써 종속변수를 충분하게 설 명하고 있음을 확인할 수 있으며, 유의확률 F변 화량 값이.000으로 유의수준 0.01에서 볼 때 R제 곱의 변화량에 대한 통계적 유의성이 존재한다고 볼 수 있다. 또한, 잔차의 독립성 검정을 위해 사 용하는 Durbin-Watson 통계량이 2근처로 측정 됨으로써 회귀분석에서 자기상관이 없다는 가정 을 만족할 수 있다(<표 6> 참조). 변수 비표준화 표준화 t 유의확률 (상수) -541,758, 동수 -246,644, 최고층수 -339,497, 경과연수 1,156,725, 연면적 1,961,375, 세대 수 287,978, 수정된 R제곱.919 유의확률 F변화량.000 Durbin-Watson Y= -541,758, ,644,950(동수) ,497,651(최고층수) + 1,156,725,034(경과연수) + 1,961,375,035 (연면적) + 287,978,574(세대 수) Ⅴ. 실증분석 1. 현황분석 통계적으로 유지관리비용과 상관성이 높게 분 석된 연면적, 세대 수를 기준으로 유지관리비용 을 분석하였다. 분석의 기본단위는 1개 단지이며, 분석결과 연평균 당 11,789원, 세대당 연평균 69만 원의 유지관리비용이 지출되는 것으로 분석 되었다(<표 7> 참조). 연면적이 넓을수록 유지관리비용이 더 많다고 가정할 경우, 연면적이 가장 넓은 176,335 의 사 례22는 당 9,893원/년으로, 평균보다 적었고, 연면적이 가장 좁은 9,801 의 사례14는 당 8,896원/년으로 역시 평균과 차이가 크지 않다. 세대 수가 많을수록 유지관리비가 더 많다고 가정한다면, 본 모집단에서 가장 많은 세대로 구 성된 2,998세대의 사례22는 세대당 58만 원/년으 로, 평균 69만 원/년보다 적었으며, 가장 적은 세

144 서울도시연구 제13권 제4호 2012. 12 <그림 3> 특별수선 및 일반수선비율 이러한 결과는 장기수선계획 이외에 필요한 유 지관리비가 상당함을 의미하며, 특별수선 대상공 사의 확대, 수선주기의 보완 및 개선, 시설물 유 지관리 입주민의 일상적 점검 및 보수 활동 강화 등이 필요함을 시사한다.

12 144 서울도시연구 제13권 제4호 <그림 3> 특별수선 및 일반수선비율 이러한 결과는 장기수선계획 이외에 필요한 유 지관리비가 상당함을 의미하며, 특별수선 대상공 사의 확대, 수선주기의 보완 및 개선, 시설물 유 지관리 입주민의 일상적 점검 및 보수 활동 강화 등이 필요함을 시사한다. 특히, 특별수선계획 항 목에 해당되어도 수선주기가 도래되지 않아 특별 수선충당금이 아닌 일반수선으로 유지보수하는 경우는 관리주체의 적극적 보수활동 또는 입주민 의 일상적 점검 등이 뒷받침되어 시설물의 사용 연한을 최대한 준수하도록 노력해야 한다. 또한, 통합관리실 및 CCTV 설치, 주차 차단기 설치 등의 단지 환경개선 사업은 장기수선계획에 따르지 않는 시설물 유지관리사업으로 임대주택 의 주거만족을 높일 수 있도록 정부의 적극적 지 원이 필요하다. 4. 유지관리비용 시뮬레이션 일반적으로 공공임대주택의 수명을 40년으로 가정하여 유지관리비용 지출을 시뮬레이션하였 다. 현 상태의 추세를 가정할 경우 유지관리비용 의증가추세는지속적으로진행될것으로예측하 여, 경과연수가 30년되는시점에서의유지관리비 용은 당 평균 3만 원 수준, 40년 경과 시점에서 는 당평균4만원 정도의예측이가능하다(<그 림 4> 참조). <그림 4> 경과연수별 유지관리비용 추세선

A Time Series and Spatial Analysis of Factors Affecting Housing Prices in Seoul Ha Yeon Hong* Joo Hyung Lee** 요약 주제어 ABSTRACT:This study recognizes th

A Time Series and Spatial Analysis of Factors Affecting Housing Prices in Seoul Ha Yeon Hong*Joo Hyung Lee** 요약 주제어 ABSTRACT:This study recognizes that the factors which influence the apartment price are