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동윤 양
6 years ago
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1 6 212 전국주택매매가격 21 개월만에보합전환 지역별시장동향 : 부산광역시

2 KB 부동산시장리뷰 목차 국내부동산시장동향 주택 4 토지 7 상업용부동산 8 부동산금융시장동향 주택금융시장 9 개발금융시장 1 해외부동산시장동향 미국주택시장 11 홍콩오피스시장 12 포커스이슈 지역별시장동향 : 부산광역시 13 2

3 KB 부동산시장리뷰 < Summary > 주택가격 : 5월주택시장은전반적으로침체분위기지속 - 수도권의주택매매가격하락세가지속되는가운데비수도권의상승폭둔화 유럽경제위기등거시경제여건의불안, 계절비수기등의영향으로전반적인침체지속 한편, 강남 3구투기지역해제를중심으로한정부대책의영향도미미 - 주택전세가격은.2% 상승에그치며안정세지속 지속적으로높은상승률을보이던지방 5대광역시의전세가격상승이.4% 상승에그치며전국적으로상승기조는크게둔화 주택거래 : 4 월아파트거래량은전반적인침체분위기지속 - 수도권과비수도권모두전년동월대비감소세가지속되고있으며, 유형별로는아파트의거 래량감소가크게나타나고있는상황 주택공급 : 5 월아파트분양물량은약 3 만 5 천호로전월대비 95.2% 증가 - 수도권은임대아파트분양은감소하였으나일반분양물량의증가로전월대비 54.2% 나상 승하였으며, 비수도권은임대아파트와일반분양물량이모두증가 토지시장 : 토지가격은 18개월째완만한상승세지속 - 4월토지가격은전월대비.12% 상승하였으며, 지역별로는여수세계박람회가열리고있는전남 (.16%) 과강서신도시개발이완료된부산 (.16%) 이비교적높은상승률기록 - 한편, 토지거래량은 18.2 만필지로전년동월대비 13.8% 감소 상업용부동산 : 1/4 분기오피스빌딩의공실률은 7.8% 로전분기대비소폭상승 - 매장형오피스빌딩의공실률은전분기대비 1.4%p 나상승하였으며, 지역별로는고양지역 과대구지역의공실률이크게상승 부동산금융 : 4월주택담보대출금리는 4.94% 로전월대비.6%p 하락 - 최근주택담보대출의기준금리인 CD금리안정세지속, 은행권의고객확보를위한경쟁등으로인해주택담보대출금리는안정세지속 - 한편, 5월주택담보대출잔액은 39.3 조원으로전월대비 1.3 조원증가 3

4 KB 부동산시장리뷰 주택가격 : 전국주택매매가격 2 개월연속상승에서보합으로전환 5월주택매매가격은수도권에서하락세가소폭둔화되었으나, 비수도권의상승세도둔화되면서전국기준으로 21 년 9월이후처음으로보합세 (.%) 를기록 - 수도권은전월대비.2% 하락하며전월보다하락폭이소폭 (.1%p) 둔화 계절적주택거래비수기에접어든영향과더불어유럽경제위기의불확실성이어지면서주택시장의하락세는지속 그러나, 서울, 인천, 경기모든지역에서전월대비하락세가.1%p씩둔화되며전월대비하락세는소폭둔화되는모습 한편, 5월 1일부동산거래활성화를위한대책이발표되었으나전체주택시장에미치는영향은크지않았던것으로나타남 - 비수도권은전월대비상승폭이.2%p 감소 (5대광역시기준전월대비.3% 상승 ) 5대광역시기준으로 211년 5월에월간상승률이 1.6% 에달했으나금년 5월에는.3% 상승에불과하여비수도권상승세가크게둔화되고있는것으로나타남 5월주택전세가격은수도권에서보합세로전환하고비수도권에서상승세 (.4%) 가둔화되면서전국기준으로도상승세 (.2%) 둔화 - 전국적으로이사철이마무리되는등주택시장이계절적비수기에접어들면서전세가격상승세도둔화되고있는것으로판단됨 그림 1 주택매매 / 전세가격종합지수변동률추이그림 2 지역별매매 / 전세가격변동률 (5 월 ) 2. (MoM, %) 1.2 (MoM,%) 수도권 ( 매매 ) 5대광역시 ( 매매 ) 수도권 ( 전세 ) 5대광역시 ( 전세 ) 매매전세 전국서울경기인천부산대구대전광주울산 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행 4

5 KB 부동산시장리뷰 주택거래 : 아파트거래량침체지속, 미분양물량은 4 개월연속감소 4월아파트거래량은 3개월만에감소세 (-3.3%) 로반전하였으며전년동월대비 (-3.8%) 로도 4개월연속감소 - 수도권과비수도권모두전년동월대비아파트거래량감소를지속하면서전국적으로주택시장이전년도에비해활성화되지못하고있는것으로나타남 - 한편, 주택유형별거래량으로는아파트가전년동월대비 3.8%, 단독 / 다가구가 15.2%, 다세대 / 연립이 18.5% 감소하며아파트의거래량감소가가장큰것으로나타남 4월아파트미분양물량은전국기준으로 4개월연속감소하여약 6만 1천호를기록 - 분양가할인등업계의자구노력에힘입어준공후미분양물량이전국적으로감소하면서전체미분양물량이감소 - 수도권미분양물량은경기도에서주로감소 (832 호 ) 하며약 2만 6천호기록 ( 전월대비 3.1% 감소 ) 준공전미분양물량은전월대비.1% 감소에불과하였으나준공후미분양물량은 7.7% 나감소 - 비수도권미분양물량은약 3만 5천호로전월대비 2.% 감소 강원, 경북지역을제외한전지역에서미분양물량이감소 신규분양물량증가로인한준공전미분양물량은전월대비 4.1% 증가한반면, 준공후미분양물량이큰폭으로감소 (7.1%) 하면서전체적인비수도권미분양은감소 그림 3 지역별아파트매매거래량추이 그림 4 지역별미분양아파트물량추이 ( 천호 ) 2 16 ( 천호 ) 수도권 ( 준공후 ) 수도권 ( 준공전 ) 비수도권 ( 준공후 ) 비수도권 ( 준공전 ) 전국 수도권 비수도권 자료 : 온나라부동산정보통합포털 자료 : 국토해양부 5

6 KB 부동산시장리뷰 주택공급 : 분양물량증가, 입주물량은낮은수준지속 5월아파트분양물량은전국적으로크게증가 ( 약 3만 5천호, 전월대비 92.5% 증가 ) - 수도권에서는임대아파트분양은전월대비감소하였으나, 일반분양물량이크게증가하면서전체적으로 54.2% 증가한약 1만 3천호를기록 - 비수도권은임대아파트와일반아파트분양이크게증가하며전체적으로 124.6% 증가한약 2만 2천호를기록 211년이후비수도권주택시장호황에힘입어비수도권을중심으로분양물량이크게증가하는모습을나타내고있음 그러나최근비수도권주택시장상승세가둔화되고있으며누적된분양물량증가는향후비수도권주택시장둔화에지속적으로영향을미칠것으로예상 5월신규아파트입주물량은 5개월만에증가세로반전하였으나여전히매우낮은수준 ( 전국기준약 7천호, 전월대비 16.4% 증가 ) - 수도권아파트입주물량은약 5천호로전월대비 24.7% 증가 수도권은낮은수준의입주물량을이어가고있으며, 특히서울의경우에는 3개월연속 6백호이하수준으로저조 - 비수도권아파트입주물량은약 2천호로전월대비 1.7% 감소하며수년래최저치를지속 부산 ( 약 1천4백호 ), 전남 ( 약 3백호 ) 를제외한비수도권대부분의지역이분양물량이거의없거나몇십호수준으로신규입주물량이극도로낮은모습을기록 최근비수도권주택시장의상승폭이둔화되고있으나, 지속된신규입주물량감소는비수도권주택시장의상승요인으로작용할것으로예상 그림 5 지역별아파트분양물량추이 그림 6 지역별신규아파트입주물량추이 5 4 ( 천호 ) 수도권 ( 임대제외 ) 수도권 ( 임대 ) 비수도권 ( 임대제외 ) 비수도권 ( 임대 ) 5 4 ( 천호 ) 수도권 ( 임대제외 ) 수도권 ( 임대 ) 비수도권 ( 임대제외 ) 비수도권 ( 임대 ) 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 6

7 KB 부동산시장리뷰 토지 : 4 월토지가격상승폭소폭확대추세 212 년 4월전국토지가격은전월대비.12% 로 18개월째상승세이어짐 - 최근전국토지가격의상승폭은크지않으나조금씩확대되고있는추세 - 지역별로는여수세계박람회개최영향을받고있는전남 (.16%) 과강서신도시개발사업완료등호재가있는부산 (.16%) 지역이가장높게상승 그외에는대구와강원, 경북이.15% 씩상승하며전국평균을상회 - 상세지역별로는행정중심복합도시개발에따른충남연기군이.51% 로가장높게상승하였으며, 보금자리주택영향을받고있는경기도하남시 (.39%) 도꾸준한상승세를유지표 1 지역별토지가격변동율 (%) (212.4 월기준 ) 서울 부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주.1.16 자료 : 국토해양부 월토지거래량은총 18.2 만필지로전년동월대비 13.8% 감소 - 이는전월보다 2.3% 감소한것이며, 최근 3년평균거래량보다는 7.5% 감소한수준 - 시도별거래량을보면대전지역은전년동월대비 31.3% 나감소하였으며, 인천 (-28.3%) 과전북 (-24.6%) 지역도크게감소함 시도별기준으로제주지역만유일하게상승 (14.4%) 이는최근관광객증가에따른제주부동산투자에관심이집중되고있는현상이일부반영된듯 그림 7 지가변동률및지수추이 그림 8 토지거래량및증감률 ('1.9=1) (MoM,%) ` 변동율 ( 우 ) 지수 ( 좌 ) ( 천필지 ) 거래량 ( 좌 ) (YoY,%) 증감율 ( 우 ) 자료 : 국토해양부 자료 : 국토해양부 7

8 KB 부동산시장리뷰 상업용부동산 : 1 분기오피스 매장형빌딩공실률상승반전 21 년 4 분기부터하락세가지속되던상업용빌딩의공실률이 212 년 1 분기상승으로전환 년 1 분기오피스빌딩의공실률은 7.8% 로전분기대비.2%p 소폭상승 그에비해매장형빌딩의경우, 학원업종감소, 재계약유치실패등임차수요가전 반적으로감소하며 1.4%p 상승한 9.2% 를기록 - 지역별로는오피스의경우성남지역 (2.5%p) 과부산지역 (1.1%p) 의공실률상승폭이컸고, 매장형은고양 (2.8%p) 과대구 (2.2%p), 울산 (2.%p) 지역의공실이크게증가 광주지역오피스빌딩의경우이번분기에는큰폭의변동은없었으나전체공실률 이 19% 를육박하는등높은공실이유지되고있는상태 표 년 1 분기지역별공실률현황구분 (%) 전체서울부산대구인천광주대전울산성남수원안양고양 오피스 매장형 자료 : 국토해양부 1분기상업용부동산의투자수익률은소폭오름세 - 오피스빌딩의투자수익률은전분기대비.25%p 상승한 1.78% 를기록하였으며, 매장형빌딩의투자수익률도전분기보다.16%p 상승한 1.66% 로나타남 - 오피스빌딩과매장형빌딩모두자산가치변동을나타내는자본수익률이다소큰폭으로증가한것에따른것이며, 투자수익률은전분기에이어상승세가지속됨 자본수익률변동 ( 11.4Q 12.1Q) : 오피스.16%.38%, 매장형.19%.36% 그림 9 상업용부동산공실률및임대료추이 그림 1 상업용부동산연간투자수익률추이 8 6 ( 천원 /m 2 ) 매장형임대료 ( 좌 ) 오피스임대료 ( 좌 ) 매장형공실률 ( 우 ) 오피스공실률 ( 우 ) (%) (%) 오피스 매장형 Q 1.3Q 11.2Q 12.1Q 9.3Q 1.1Q 1.3Q 11.1Q 11.3Q 12.1Q 자료 : 국토해양부 자료 : 국토해양부 8

9 KB 부동산시장리뷰 주택금융시장 : 주택담보대출금리, 올해들어처음으로 5% 이하로하락 212 년 4월주택담보대출금리는 4.94% 로 3개월연속하락 - 주택담보대출금리는올해 1월을기점으로 3개월연속하락하며 5% 이하로낮아졌으며, 하락폭도.6% 로 21 년 11월이후최대치 - 주택담보대출의기준금리인 CD금리는 3개월째 3.54% 로변동이없는상태이며지난해 6월이후거의 1년동안 3.5% 수준을유지하고있는상황 코픽스금리는신규기준 3.69%, 잔액기준 3.92% 를기록하며 4 개월째하락세 - 은행연합회는은행채금리등시장금리가하락하고있는가운데예금금리가전월대비인하되 면서코픽스금리가하락하고있는것으로분석 최근은행들은경쟁적으로주택담보대출상품의금리를인하하는추세 - 부동산경기침체로인해거래가감소하면서가계대출에서높은비중을차지하는주택담보대출고객을확보하기위한경쟁이치열해지는상황 - 또한, 대형보험사들의주택담보대출규모가증가하면서시장의경쟁자가증가하고있는것도원인으로작용하는것으로판단 한편, 한국은행잠정집계결과에따르면 5월주택담보대출잔액은 39.3 조원으로전월대비 1.3 조원증가 - 주택담보대출은대출금리인하, 반기실적마감에따른영업점의대출확대노력, 분양물량증가등으로인해전월 (1.8 조원 ) 대비증가규모가확대 그림 11 주택담보대출금리추이 그림 12 은행권주택담보대출잔액및순증액추이 6 (%) CD(91 일 ) 주택담보대출 35 ( 조원 ) ( 조원 ) 6 코픽스 ( 신규 ) 코픽스 ( 잔액 ) 주택담보대출잔액 ( 좌 ) 순증액 ( 우 ) 자료 : 한국은행, 은행연합회 자료 : 한국은행 9

10 KB 부동산시장리뷰 개발금융시장 : 장기표류중인공모형 PF 사업정상화기대감증가 대규모공모형 PF사업의정상적인진행이이루어지지않음에따라정부기관을포함한민간사업참여자뿐아니라인근지역의부동산시장에도악영향 - 올해초기준, 장기표류중인공모형 PF 사업은총 3개사업이며규모로는약 75조원수준 - 특히, 부동산경기침체를겪고있는수도권지역에 8% 가넘는사업이집중 ( 금액기준 ) 되어정상적진행은더욱어려운상황 정부는공모형 PF사업의원활한지원을위해지난해 12월 민관합동부동산프로젝트금융사업정상화를위한조정위원회설치및운영에관한규정 을제정하고조정위원회를설치 - 조정위원회의목적은공모형 PF 정상화를위한사업조건의조정등추진방안의마련이며, 조정위원회의심의를거쳐정상화대상사업을지정 올해 1월 16일민관합동부동산프로젝트금융사업정상화대상사업의공모를진행하였으며, 7 개사업이신청하여 5개사업이정상화대상사업으로지정 - 남양주별내복합단지개발사업과경남마산로봇랜드조성사업은민간사업자와공공기관과의사업조건조정이이루어지면서각각 214 년과올해착공예정 -반면, 정상화사업지정에서보류된상암 DMC 랜드마크사업의경우서울시와사업자의계약이해지되어부지개발에대한재검토가불가피 - 하반기에 2차공모예정이며, 이에따라향후공모형 PF사업정상화에대한기대감증가 그림 13 공모형 PF 현황 (212.1 월 ) 7 ( 조원 ) 수도권 규모 ( 좌축 ) 사업수 ( 우축 ) 서울 비수도권 1 5 표 3 공모형 PF 정상화신청사업의진행현황 ( 건 ) 2 사업명진행현황파주운정복합단지개발 7월조정위원회논의예정 15 광명역세권복합단지개발 주거와비주거의비율을 7:3에서 9:1 남양주별내복합단지개발로변경 주택유형에중소형포함 상업지내오피스텔일부허용고양관광문화단지 1구역 합의해제하며계약금은발주처에귀속 경남마산로봇랜드조성계약해지시민간사업자투자비몰수조항수정상암 DMC 랜드마크타워 계약해지후전면재검토청라테마파크골프장개발 - 자료 : 국토해양부 주 : 음영부분은 1 차정상화사업대상에서보류된사업 자료 : 국토해양부, 신문기사를참고하여재구성 1

11 KB 부동산시장리뷰 미국주택시장 : 기존주택판매증가및가격상승세전환으로주택시장회복기대 최근미국주택관련지표들은예상보다양호한상황 - 4월미국의기존주택거래량은연평균 462만호로전월대비 3.4% 증가, 전년동월대비로 1.1% 증가하며 1개월연속증가세지속 - 3월 S&P주택가격지수 ( 계절조정 ) 는 로전월대비.3% 소폭하락하였으나, 4월기존주택의중간가격과평균가격은상승세를이어가며 3개월연속반등 - 한편 4월신규주택착공및인허가건수는전년대비증가세지속 ( 각각 3.1%, 15.9% 증가 ) 기존주택가격의상승세지속및높은주택구입여력등으로주택시장내회복기대확산 - 4 월거래된기존주택의중간가격은 17.7 만달러 ( 평균가격 22.5 만달러 ) 로전년동월대비 1.1% 상승, 이는지난 26 년 1 월이후최고상승률기록 - 3 년만기모기지금리는 3.75% 로최저수준을유지하는가운데고용시장이소폭회복되면서 주택구입여력은꾸준히개선 분기주택구입여력지수 ( 평균소득가계가평균가격주택을구입 ) 는 25.9p 기록 - 최근모기지부담경감안합의 (25 억달러보상 ) 로주택시장내압류물량이다소감소한데다 주택구매력이회복되면서기존주택가격상승을견인한것으로파악 주택시장지표의개선은긍정적신호로해석되나, 주택시장내압류물량을감안시빠른회복보다는꾸준한회복가능성에기대 - 모기지담보대출의연체율상승폭은크게둔화되었으나담보주택차압율은 4.6% 로여전히높은수준을유지함에따라, 주택시장의빠른회복을기대하기는어려운상황 그림 14 기존주택판매량및가격추이 그림 15 모기지연체율추이 ( 만호 ) (YoY,%) 기존주택판매량 ( 좌 ) 평균가격 ( 우 ) 중간가격 ( 우 ) (%) 프라임연체율 ( 좌 ) 악성모기지연체율 ( 좌 ) 담보주택차압률 ( 좌 ) 서브프라임연체율 ( 우 ) (%) 자료 : Bloomberg 8 3.2Q 5.1Q 6.4Q 8.3Q 1.2Q 12.1Q 자료 : Bloomberg 11

12 KB 부동산시장리뷰 홍콩오피스시장 : 유럽발재정위기및기업구조조정으로오피스시장위축 빠른회복세를보였던홍콩오피스임대시장은최근경기불확실성이확대되면서침체로전환 - 금융위기이후아시아지역내경기회복영향및강력한글로벌오피스임대수요를기반으로 홍콩오피스시장은빠른회복세를보이며, 2 년연속세계오피스임대료는 1 위를기록 211 년기준주요도시의오피스빌딩연간임대료 (US$/sq.ft.): 홍콩 244, 런던 239, 동경 197, 모스코바 148, 베이징 145, 뉴욕 133 순 (Cushman&Wakefield 조사 ) - 하지만최근유럽발재정위기로인해글로벌경기불확실성이확대되면서홍콩오피스시장 은 211 년하반기이후다시침체되는모습 분기 A 급빌딩임대료는 HK$66/sq.ft.(28.3 분기대비 5.7% 하락 ), 공실률 4.7% 기록 특히경기불확실성에따른홍콩내금융권의기업구조조정이지속되면서 CBD지역내오피스수요기반은크게위축 - CBD지역내 A급빌딩임대료는 HK$15.4/sq.ft.(212.1 분기 ) 로 212년들어급락 ( 전분기대비 1.8% 하락 ), 공실률은 6.2% 로 21 년이후최고치기록 유럽재정위기확산에따른경기불확실성이잔존하는가운데향후오피스빌딩의공급물량이예정되어있어, 홍콩오피스임대시장의추가침체가능성존재 - 최근유럽발재정위기확산에대한우려가높은가운데, 금융기관을중심으로여전히구조조정및기업합병등이진행되고있어오피스수요기반은더욱위축될것으로예상 - 또한 212 년하반기이후추가로공급될예정인오피스물량은임대료추가하락및공실률상승압력으로작용할것으로전망 그림 16 CBD 지역 A 급빌딩의오피스임대시장 그림 17 오피스빌딩의공급및임대규모추이 (HK$/sq/mth) 임대료 ( 좌 ) 공실률 ( 우 ) (%) ( 만 sq.ft) 공급규모 ( 좌 ) 임대규모 ( 좌 ) 공실률 ( 우 ) (%) Q 8.1Q 9.1Q 1.1Q 11.1Q 12.1Q F 213F 주 : CBD 는 Greater Central 지역기준 자료 : Cushman&Wakefield 자료 : Colliers International 12

13 KB 부동산시장리뷰 지역별시장동향 : 부산광역시 KB 금융지주경영연구소연구위원이종아 주택가격및거래동향 `` ( 가격동향 ) 최근 2년간부산의주택가격은다른대도시권역보다더큰폭으로상승 - 금융위기이후서울을비롯한수도권의주택매매가격은하락한반면, 부산을포함한 5대광역시는대부분큰폭의가격상승을기록 부산은최근 2년간약 26.5% 가상승하며광역시중가장높게상승함 - 부산은매매가격뿐만아니라전세가격또한큰폭으로상승 부산의전세가격은최근 2년간약 27.2% 가상승하였는데, 이는전국평균 (19.2%) 보다 8.%p 높고, 광주 (25.1%) 나울산 (24.1%) 보다도높은수치임 - 급격히상승하던부산주택가격은 211 년중반부터상승폭감소 212년 5월현재매매상승률은고점대비 (211.4월 ) 9.9%p 감소하였고, 전세는고점대비 (211.3 월 ) 11.6%p 감소한상태 - 부산지역주택가격은단기간급등하다최근들어조정받는국면 그림 18 최근 2 년간주택가격누적증감률현황 그림 19 부산지역주택가격변동률추이 (%) 매매전세전국서울경기인천부산대구광주대전울산 2.8 (MoM,%) 매매 전세 주 : 21.5 월 ~ 월기준 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행 ( 거래동향 ) 부산의주택거래량은 26 년부터꾸준히증가하는추세였으나최근 1~2년예년에비해많은거래발생 - 21 년연간주택의거래량은약 85.1 천호로최근 5년이내최고거래량을기록 13

14 KB 부동산시장리뷰 년에는약 84.7 천호로가거래되며최근 5년평균대비약 3.7% 증가함 - 그러나전년동월기준으로 21 년 1월을기점부터거래량의증가폭은둔화되는추세 212년 4월현재까지누적된주택거래량은약 17.3천호인데이는전년동기대비 44.6% 감소한수치로최근주택거래시장침체를반영 그림 2 부산지역연도별주택매매거래량현황 그림 21 부산지역주택거래및가격변동률추이 ( 천호 ) 동수 ( 좌 ) 면적 ( 우 ) ( 천m2 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, (YoY,%) 주택매매거래량 ( 좌 ) 주택매매가격 ( 우 ) (YoY,%) 자료 : 국토해양부 자료 : 국민은행, 국토해양부 ( 가격변동요인 ) 부산지역의급격한상승요인은공급부족과전세가격상승에따른구매전환수요증가등이원인 - 부산지역의아파트입주물량은 26 년부터꾸준히감소하여최근저점인 29 년에는 1만세대미만의물량이공급 ( 약 8,12 호 ) 이는고점대비 (26년) 에비해약 7% 이상감소한수준 - 그에비해부산지역전반적으로교통및도시환경개선등의개발사업이꾸준히일어나면서전세가격의폭등현상이나타남 부산의정비사업예정구역은약 26,327천 m 2 로전체시가화면적의 13% 수준 1 이는서울 (9%), 대구 (7%), 인천 (1%) 보다매우높은수준이며대전 (13%) 과는유사한비율이나대전의정비사업예정면적 (11,72천 m 2 ) 보다휠씬넓게분포 특히주거환경개선사업과주택재개발사업추진지역은전체광역시에서가장많은면적을차지함 1 부산의정비사업예정구역으로지정된면적은세부적으로 (21.8 월기준 ) 으로아래표와같으며전체면적으로는서울 (32,759 천 m 2 ) 다 음으로가장많은면적으로차지하고있음 ( 자료 : BDI 포커스제 68 호 ) 구분 주거환경개선사업 주택재개발사업 주택재건축사업 도시환경정비사업 사업유형유보구역 합계 면적 ( 천m 2 ) 4,512 13,21 4,127 3, ,327 14

15 KB 부동산시장리뷰 전세가격상승으로인한매매대비전세가격의비율상승은점차적으로주택구입을촉발하여매매가격상승을견인 최근매매대비전세비율이다시상승하는것은단기간급등한매매가격이조정을받으며상승률이전세보다낮아지면서나타나는현상그림 22 부산지역아파트입주물량추이그림 23 부산지역주택가격및매매대비전세비율 ( 천호 ) 부산 ( 좌 ) ( 천호 ) 전국 ( 우 ) '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 '1'12(E) ('8.1=1) (%) 매매지수 ( 좌 ) 14 전세지수 ( 좌 ) 매매대비전세비 ( 우 ) 자료 : 부동산 114 자료 : 국민은행 토지및경매시장 ( 토지시장 ) 부산지역의토지시장역시전국평균보다높게상승 년전국평균누적상승률은 1.17% 인데반해부산지역은 1.58% 로.41%p 높은편 년현재토지가격은꾸준히상승하는추세로 4월누적상승률은.62% 를기록 이는전국평균 (.42%) 보다다소높은수준 - 한편토지가격은한동안거래량증감에따라약간의시차를두고유사하게증감하는추세였으나최근에는거래량은감소하는반면가격은증가추세가이어짐 이러한추세는현재토지시장이거래없이호가위주의가격상승이지속되고있음을반증하는것으로추정됨 ( 경매시장 ) 부산지역의아파트경매시장은주택시장과유사한흐름으로유지 - 28 년부터지속적으로상승하던매각가율 2 은 211 년에는대부분 1% 을상회 - 매각률 3 또한 3~4% 를유지하던비율이 21 년과 211 년 5~6% 를육박 - 그러나 211 년말부터매각가율및매각률모두하락세로전환됨 2 매각가율 = 매각가 감정가 1 3 매각율 = 매각건수 경매건수 1 15

KB 부동산시장리뷰 212. 6 - 이러한경매시장변화는부산지역의아파트에대한투자심리가점진적으로위축되고있음을 나타냄 그림 24 부산지역토지거래량및변동율추이그림 25 부산지역경매매각률및매각가율 ( 아파트 ).3 (MoM,%) (YoY,%) 1.25 토지거래량 ( 우 ) 지가변동율 ( 좌 ) 8.2 6.15 4.1 2.5-2 -.5-4 9.5 9.1 1.3 1.

16 KB 부동산시장리뷰 이러한경매시장변화는부산지역의아파트에대한투자심리가점진적으로위축되고있음을 나타냄 그림 24 부산지역토지거래량및변동율추이그림 25 부산지역경매매각률및매각가율 ( 아파트 ).3 (MoM,%) (YoY,%) 1.25 토지거래량 ( 우 ) 지가변동율 ( 좌 ) 부산매각률 ( 좌 ) (%) 부산매각가율 ( 우 ) (%) 서울매각가율 ( 우 ) 자료 : 국토해양부 자료 : 부동산태인 부산지역개발현황 (1) 혁신도시추진현황 26 년부터시작된부산지역의혁신도시추진개발은거의마무리단계 - 부산에서는총 4 개지구의혁신도시가추진되고있으며약 13 개의행정기관이그특성에맞 게이전을계획중임 - 현재혁신도시의개발은보상및공사는대부분마무리단계이며올해하반기부터본격적인 공공기관의이주가시작될예정 그림 26 부산혁신도시위치도 자료 : 국토해양부 표 4 부산혁신도시개발개요 지구명 위치 규모 ( 천 m 2 ) 개발방향 동삼지구영도구동삼동금융클러 스터문현지구남구문현동해양수산 클러스터센텀지구해운대구우동영영영영영 클러스터대연지구남구대연동 공동주거지 3 계개혁신도시 935 1개공동주거지 자료 : 이노시티 16

17 KB 부동산시장리뷰 년에는국립해양조사원및영상물등급위원회, 게임물등급위윈회등 3 개기관 의이주가확정 전반적으로부산의혁신도시는다른지역에비해그규모가작고 4 기존시설이일정정도정비 된곳을중심으로진행되고있어혁신도시추진으로주택및토지시장에미친영향은제한적 - 부산지역의주택가격은혁신도시가소재하는해운대구, 영도구, 남구보다그외지역상승이 더욱두드러지는상황 27.1 월 ~ 월누적상승률 : 해운대구 57.2%, 영도구 32.7%, 남구 28.7%, 사상구 65.%, 북구 59.6%, 사하구 47.3% 유일한공동주거지인대연지구는특별분양이마무리된상태이며, 6 월중일반분양 (866 세대 ) 만남겨놓은상태로이에대한청약대기자의관심은높은편 [ 표 5] 부산혁신도시지구별이전기관현황 이전대영기관기관수비고 동삼지구 한국자산관리공사 ( 14), 한국주택금융공사 ( 14), 한국예탁결제원 ( 14), 대한주택보증 ( 14) 영, 한국남부발전 ( 14) 영, 한국청소년영담원 ( 14) 6 개 부지조성완료 문현지구 한국해양연구원 ( 15), 한국해양수산개발원 ( 미정 ), 국립해양조사원 ( 12), 농림수산검역검사본부수산물안전부 ( 14) 4 개 부지조성완료 센텀지구영영진흥위원회 ( 14), 영영물등급위원회 ( 12), 게임물등급위원회 ( 12) 3 개 - 대연지구공동주거지 2,34 세대 년분양 213 년입주 주 : ( ) 는이전예정년도 자료 : 이노시티, 부산발전연구원 (2) 국제산업물류도시현황 국제산업물류도시는상대적으로낙후된강서권역을중심으로새로운물류중심의도시를구성하기위해추진 - 낙동강하구강서지역일대의약 33km 2 규모의국제산업물류단지개발은부산시를국제물류의허브항만으로육성하기위한일환으로 28 년 2월부산시의국정과제채택으로시작 - 기존노후화된김해국제공항을대신한신공항건설등 22 년까지단계적으로사업이추진될예정이며현재는부지조성중 4 1 개시도에약 4,495 만 m 2 규모로추진된혁신도시개발중부산의비중은약 2% 수준으로면적기준으로가장작은규모이며, 사업비에 서도제주 (2,939 억원 ) 에이어 2 번째로작은규모 (4,194 억원 ) 수준 17

부동산에 영향을 미침 - 특히 부산-거제간 연결도로(21.11) 및 부산신항배후철도(21.

지역 26 부산전체 2.5 강서구 5. 기장군 5.9 사상구 4.6 사하구 2.2 금정구 3.1 동래구 2.3 연제구 1.9 해운대구 2. 자료: 국토해양부 5 그림 29 부산 구별 주택가격 누적 상승률 27 28 29 21 2.2 -.2.1 1.2 1.6 5.2 3.

18 KB 부동산시장 리뷰 그림 27 강서 국제산업물류도시 교통망 그림 28 서부산 발전 그랜드 디자인 자료: 부산광역시청 자료: BDI포커스 제 146호 국제산업물류도시 추진은 해당 지역 뿐만이 아니라 이를 위해 인근지역에 교통 개선 및 시설 확 대가 이뤄지면서 인근 서부산권역5 전체 부동산에 영향을 미침 - 특히 부산-거제간 연결도로(21.11) 및 부산신항배후철도(21.11)가 완공되면서 서부산 지역 전체의 토지가격 및 주택가격을 상승시킴 토지가격은 강서구, 사상구와 사하구의 상승이 다른 지역에 비해 높게 상승 주택가격 또한 사상구, 북구와 사하구의 가격상승이 부산 전체 가격 상승을 견인함 표 6 부산 구별 지가 상위 상승지역 현황 지역 26 부산전체 2.5 강서구 5. 기장군 5.9 사상구 4.6 사하구 2.2 금정구 3.1 동래구 2.3 연제구 1.9 해운대구 2. 자료: 국토해양부 5 그림 29 부산 구별 주택가격 누적 상승률 동구 서구 중구 수영구 금정구 연제구 남구 동래구 영도구 부산진구 기장군 사하구 해운대구 북구 사상구 부산전체 (%) 주1: 강서구의 경우 주택비중이 높지 않아 주택가격동향조사에서 제외 주2: 28.1월~212.5월까지 자료: 국민은행 부산은 크게 서부산권(북 사하 강서 사상), 동부산권(동래 해운대 금정 기장군), 중부산권(중 서 동구 등 8개 구)의 3개 권역으로 분리 18

19 KB 부동산시장리뷰 향후시장방향점검 (1) 공급측면 ( 건축실적 ) 부산지역에일정기간지속된부동산경기호황으로주택인허가물량은크게증가 년주택인허가물량 (4.1 천호 ) 은 21 년에비해 73% 증가 특히도시형생활주택을포함하는다세대주택의증가폭매우큼 (222%) - 단기간에늘어난물량은입주가도래되는시점부터주택가격하락에영향미칠듯 다세대나연립주택의공급은올해부터, 아파트는향후 2~3년이후영향존재 ( 신규분양 ) 부산의아파트신규분양물량은주택거래시장활성화에힘입어 211 년급격하게증가 년분양물량은 5년평균물량보다약 132.9% 증가한약 28천호공급 수도권이 5년평균대비 12.4% 감소한것과는대조적 년 5월현재까지분양된물량은 8,93 세대로, 이는 21 년전체분양물량 (9,76 세대 ) 에육박하는수준 그러나앞으로약 5,세대이상의분양물량이계획되어있어신규분양공급은당분간지속될듯 그림 3 부산지역주택건설실적현황 그림 31 부산지역아파트분양물량현황 6 5 ( 천가구 ) 아파트다가구연립 단독다세대 3 25 ( 천호 ) 부산 ( 좌 ) ( 천호 ) 수도권 ( 우 ) 자료 : 국토해양부자료 : 부동산 114 (2) 수요측면 부산지역의인구는지속적인감소추세이나세대수는꾸준히증가 - 특히주택가격이큰폭으로상승한 21 년의세대수는더크게증가 19

20 KB 부동산시장리뷰 전체인구구조변화흐름에따라부산지역또한가구분화로소형위주의주택수요는꾸준 히증가할예정이나, 주민등록상의인구의지속적이감소로인해그수요폭확대는제한적 부산지역의주택및토지가격이상승할것이라는심리는점차낮아지는추세 - 한국은행에서조사되는소비자동향조사 6 에따르면, 부산지역소비자들은최근들어향후경기전망이좋을것이라는생각이강해지고있는상태 - 또한자산의가치전망수치가 1 을상회하고있어아직까지부동산가치가증가할것이라고기대하는편이그렇지않은편보다많은것으로나타남 그러나부동산자산 ( 주택 상가, 토지 임야 ) 가치가상승할것이라는기대는점차낮아지고있는편 - 실제주택가격하락및미분양증가등이지속될경우, 앞으로부산지역의주택및토지에대한투자수요는점진적으로낮아질것으로예상 그림 32 부산주민등록인구및세대수추이 그림 33 부산향후경기및부동산가치전망 CSI 인구수 ( 좌 ) 세대수 ( 우 ) '93 '95 '97 '99 '1 '3 '5 '7 '9 ' 향후경기전망CSI 5 주택 상가가치전망CSI 4 토지 임야가치전망CSI 자료 : 통계청 자료 : 한국은행 (3) 향후시장전망및시사점 부산의주택시장은단기급상승에대한영향으로당분간조정받을듯 - 부산지역자체의공급물량부족은거의해소된상태 - 또한부산혁신도시및공공기관이주, 교통환경개선등의영향은현재부동산가격에거의반영되어있는상태라향후가격상승모멘텀적은편 6 소비자동향조사는해당지역소비자들이경제상황에대한심리를종합적으로나타내는지표로산출식은아래와같음 향후경기전망 CSI = {( 많이좋아짐 1.+ 약간좋아짐.5- 약간나빠짐.5- 많이나빠짐 1.)/ 전체응답소비자수 } 1+1 자산가치전망 CSI ={( 많이증가 1.+ 약간증가.5- 약간감소.5- 많이감소 1.)/ 전체응답소비자수 } 1+1 2

21 KB 부동산시장리뷰 특히최근 3 년동안 4% 가까이급격하게상승함으로인한시장에부담증가되고있어당분 간주택가격은하락세예상 아직까지지속되고있는분양시장의청약열기는다소과열된상태 - 최근분양시장의청약열기는상대적으로저렴한분양가로인해단기시세차익을얻고자하는투자수요중심으로이뤄지고있는상태 부산의평균청약경쟁률은 21.3%(212 년 5월기준 ) 년급격하게늘어난아파트분양물량과주택의인허가물량등으로부산지역의향후공급과잉이우려됨에따라실수요자의경우신중한판단이요구됨 상대적으로크게증가한부산지역주택대출에대한리스크관리강화필요 - 지난 2~3년간부산지역에는주택시장활성화에따라주택대출이크게증가함 - 특히비은행권주택대출의증가폭이매우큰것으로나타나, 주택가격하락이우려되는시점에서여신건전성에대한지속적인모니터링필요할것으로판단됨 그림 34 부산지역주택가격변동추이 ( 주간 ) 그림 35 부산예금취급은행주택대출증감율추이 1..8 (%) 매매전세 1 8 (QoQ,%) 전국부산 ( 예금은행 ) 부산 ( 비은행 ) Q 9.1Q 1.1Q 11.1Q 12.1Q 자료 : 국민은행 자료 : 한국은행 21

22 MEMO

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월 수도권 : 비수도권 : 5 개광역시 : 세종 /8 개도 : 4.56 17.12월 18.6월 9 18.12월 2.87 2 1 1 9.94 2.61 17.12 월 18.6 월 18.12 월 1 6 3.56 6.0 4.0 4.93 3.15 2.47 2.0 17.12 월 18.6 월 18.12 월 0.21 1 3.73 1 16 3.09 3.49 3.25 1.12 1