인사말 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 을발간합니다. 이번보고서는부동산시장동향분석및전망과함께, 주요이슈별로부동산시장내부구조를심층적으로분석하였습니다 년상반기부동산시장은국내 외경제상황의불확실성속에서도주택거래량의증가등대부분의부동산

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1 통권 2 호 한국감정원부동산시장분석보고서 2015 년상반기동향및하반기전망 KAB Real Estate Market Report

2 인사말 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 을발간합니다. 이번보고서는부동산시장동향분석및전망과함께, 주요이슈별로부동산시장내부구조를심층적으로분석하였습니다 년상반기부동산시장은국내 외경제상황의불확실성속에서도주택거래량의증가등대부분의부동산지표가긍정적인수치를나타내면서회복국면을지나안정적인국면으로접어드는모습을보여주고있습니다. 이러한시장의움직임은부동산시장활성화대책등을통해부동산시장정상화를위한정부의정책의지가부동산시장에전달되면서주택매매시장에서수요심리회복기조가마련된것으로평가할수있습니다. 한편그리스로부터발생하고있는대외경제의불확실성, 국내경기회복의지연과가계부채부담, 소비자의소비심리불안요인등으로부동산가격변화에대한기대와우려가공존하면서관망세로전환될가능성도잔존해있습니다.

3 이번보고서에서는부동산시장에대한이해를높이고자몇가지심층분석내용을담고있습니다. 주택시장내수급및금융부문의변수들을중심으로충격반응을분석하여거시경제지표와주택가격간의관계를분석하였고, 다각적인측면의전세가격상승요인을심층적으로분석하여최근전세시장변화에대한이해를높이고자하였습니다. 또한실거래가기반의 PIR, HAI, RIR 등의주택부담능력지표를작성하여주요선진국들과비교하여우리나라의주택부담능력수준을국제적으로판단할수있도록하였습니다. 아울러외국인투자증가및저금리영향으로상업용부동산시장의중요성이높아지고있으므로, 상업용부동산시장에대한이해를높일수있도록상업용부동산의층별효용비율과상권의특성등을분석하였습니다. 한국감정원은앞으로도 한국감정원부동산시장분석보고서 를통해거시경제지표와주택가격간의영향관계, 주택및상업용시장구조등에대한다각적인심층분석을강화하여, 좀더깊이있고시의성있는부동산시장분석정보가생산될수있도록최선을다하겠습니다. 감사합니다. 한국감정원부동산연구원장채미옥

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5 CONTENTS PART 1 시장동향 1 거시경제및부동산시장 2 주택시장동향 9 토지시장 37 상업용부동산임대및거래동향 50 PART 년하반기부동산시장전망 67 PART 3 심층분석 71 심층분석 1 거시경제지표변화와주택가격관계의실증연구 72 심층분석 2 전세가격비율상승요인분석 92 심층분석 3 실거래가기반의주택부담능력지표작성방안 107 심층분석 4 층별효용비율분석을통한상권특성분석과동향탐색 121 PART 4 주요이슈 (2015 년주간브리프이슈분석모음 ) 137 해외사례를통해살펴본기업형임대주택도입에대한견해 138 강남재건축시장의새로운국면진단-이주분화와전세가격상승 144 한국판 Case-shiller 지수인아파트실거래가지수시군구확대분석 152 금리인하에따른주택시장전망-설문조사기반 156 전세가격상승이매매가격상승에미치는영향 162 지가변동률통계의활용성제고에관한소고 167 주택거래활성화가경제성장에미치는영향 173

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7 한국감정원부동산시장분석보고서 KAB Real Estate Market Report PART 1 시장동향 거시경제및부동산시장주택시장토지시장상업용부동산임대및거래동향

8 거시경제및부동산시장 김현식책임연구원, 민철홍연구원 국내경제동향 국내경제는민간소비의완만한회복세와달리설비투자증가세가미미한수준에그치 며경제성장세가제한적인상황이며, 메르스의부정적영향으로인해일시적으로서비 스업등을중심으로위축되겠으나국내경제전반에미치는영향은축소될것으로보임 경제성장률 `15 년 1/4 분기경제성장률은전년동기대비 2.5% 를기록하면서 `14 년 1/4 분기 3.9% 이후지속적으로둔화되고있고, 민간소비민간소비증가율은 `14 년 2/4 분기 0.4% 하락이후회복을보이고있으나, `15 년 1/4 분기 0.6% 를기록하는등다소낮은수준에그치고있으며, 메르스의부정적영향이외국인관광객감소와대인접촉기피등으로이어져여가, 숙박등서비스업중심으로소비가일시적으로위축되나메르스확산이소강상태로접어듬에따라그영향은점차축소될것으로보임 설비투자설비투자증가율은 `14 년 4/4 분기에전기대비 4.0% 가증가하였으나, `15 년 1/4 분기 0.2% 수준의증가에그치며완연한회복세로이어지지않고있음 400 그림 1-1 실질 GDP 및그성장률 Q 03.1Q 04.1Q 05.1Q 06.1Q 07.1Q 08.1Q 09.1Q 10.1Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q GDP( 실질, 원계열, 전년동기대비 %)( 우 ) GDP( 시장가격, 조원 )( 좌 ) 자료 : 통계청 2 Korea Appraisal Board

9 PART 1 시장동향 그림 1-2 민간소비증감률 그림 1-3 설비투자증감률 Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 자료 : 통계청 Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 자료 : 통계청 건설경기동향 `14 년 2/4 분기이후건설투자는성장세가둔화되고, 건설기성액도 `14 년 3/4 분기부터하 락전환되었으나, 건축부문의건설수주액증가세가나타나며건설경기회복을견인 건설투자건설투자증가율은토목건설부진으로 `14 년 4/4 분기 -1.55% 하락하였으나, `15 년 1/4 분기에는주거용건물투자가 6.02% 증가하면서 0.38% 로소폭상향조정됨 건설기성액 `15 년 1/4 분기건설기성액은 1.92% 하락해 `14 년 3/4 분기부터감소세가지속되고있는데, 이는건축부문의보합세와달리 `14 년 1/4 분기부터감소세가나타난토목부문에기인함 표 1-1 부문별건설투자, 건설기성액및수주액변화율 ( 단위 : 전년동기대비, %) Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 건설투자 건물건설 주거용건물 비주거용건물 토목건설 건설기성액 건축 토목 건설수주액 건축 토목 주 : 계절조정을하지않은원계열의실질 ( 총자본형성중건설투자 ) 혹은경상 ( 건설기성액, 건설수주액 ) 계정의전년동기대비증감률 (%) 을나타냄자료 : 통계청 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 3

10 건설수주액 `14 년 4/4 분기 13.1% 가하락한토목부문건설수주액이 `15 년 1/4 분기 1.5% 로하락세가둔화된동시에건축부문은 86.7% 가증가해전체건설수주액증가율은 `15 년 1/4 분기 54.75% 상승하였음 GDP 대비건설투자비중은 `03 년이후감소세가반영되고있지만, `13 년들어서주거용건물비중이전년과대비하여 0.6%p 증가한뒤 `14 년에도 3.9% 가추가로늘어나주거용건물에대한건설투자가확대되고있음 25% 그림 1-4 GDP 대비건설투자비중 20% 15% 8.4% 8.4% 8.0% 7.8% 7.4% 7.3% 7.1% 7.9% 10% 6.9% 6.3% 5.7% 5.4% 5.0% 5.7% 6.3% 6.2% 5.7% 5.6% 5.5% 5.4% 5.2% 5.3% 5.2% 5.1% 5.1% 5.0% 5% 0% 5.8% 6.3% 6.2% 6.1% 5.6% 5.2% 4.5% 4.4% 3.6% 3.2% 3.1% 3.7% 3.9% 토목건설비주거용건물주거용건물 자료 : 통계청 미분양물량의지속적인감소와함께신규물량에대한시장수요확대가공급측면의건축착공실적증가를견인하며향후에주거용건물을중심으로한건설경기회복세가나타날가능성 시장수요의점진적회복에따라미분양물량은 `13 년 1월 75 천호, `14 년 1월 59 천호, `15 년 1월 37 천호로크게감소하였고, `15 년 5월말에는 28천호를기록하였으며, 주택건설착공건수는 `14 년하반기급증이후주춤했던 `15 년 4월 57.8 천건으로전년동기대비 20% 가증가하는등시장수요확대에따라신규물량공급은당분간지속될것이예상됨 주택건설인허가실적은예외적큰폭변화 (`12 년말과 `13 년말 ) 를제외하고, `14 년이후부터전년동월대비증가세가뚜렷하며, 인허가및착공실적에시차를두고반영되는준공실적은 `14 년 431천동으로 `13 년 Korea Appraisal Board

11 PART 1 시장동향 그림 1-5 미분양추이 ( 단위 : 천호 ) `12.1M `12.7M `13.1M `13.7M `14.1M `14.7M `15.1M 그림 1-6 주택건설착공실적 ( 단위 : 천건 ) % % 80% 50 60% 40 40% 30 20% 20 0% 10-20% 0-40% 12.01M 12.07M 13.01M 13.07M 14.01M 14.07M 15.01M 주택건설착공실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택건설착공실적 ( 좌 ) 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 그림 1-7 주택건설인허가실적 그림 1-8 주택준공실적 ( 다가구동수기준 ) ( 단위 : 천건 ) ( 단위 : 천건 ) % 60% 40% 20% 0% % 75% 50% 25% 0% 20-20% 10-25% M 12.07M 13.01M 13.07M 14.01M 14.07M 15.01M -40% M 12.07M 13.01M 13.07M 14.01M 14.07M 15.01M -50% 주택건설인허가실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택건설인허가실적 ( 좌 ) 자료 : 국토교통부 주택준공실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택준공실적 ( 좌 ) 천건 ( 동수기준 ) 자료 : 국토교통부 천동에비해약 36 천동이증가하였으나, `15 년들어다소주춤한가운데 4 월에는전년 동월대비약 30% 감소하였음 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 5

12 대출시장동향 가계대출은 `14 년 3/4 분기 1,000 조원을돌파해평균 3% 대의주택담보대출증가세를보 이며 `15 년 1/4 분기에 1,040 조원을기록 `10 년 1/4 분기 741 조원이었던가계대출규모는 `15 년 1/4 분기 1,040 조원으로 5년사이에 300조원이증가하였으며, `10 년부터 `15 년 1/4 분기까지가계대출증가세는경기회복지연에따른생계형대출증가와 `14 년 1/4 분기부터다시증가폭이확대된주택담보대출에기인하는것으로분석되며, 주택담보대출은 `14 년 1/4 분기를기점으로전기대비증가율이최대 3.5% 로평균 2.4% 증가세를기록하는등 `12 년 1/4 분기에둔화되었던증가세가심화되는상황임 주택담보대출증가율이 `14 년하반기이후 3% 를상회한데는정부의 LTV 및 DTI 규제완화영향이크며, 이와함께경기부양을위한기준금리인하에따른대출금리하락등이전세가격상승과맞물려주택구매자들의대출수요가증대되었기때문임 한국은행의경제전망보고서 (`15 년 4월 ) 는주택매매가격오름세가 `14 년보다확대될것이라는전망에따라주택구입에따른신규주택담보대출증가도지속될것으로예상 국민총처분소득대비주택담보대출은 `08년 28.2% 수준이었으나, `14 년에주택담보대출이전년대비 10.2% 가증가한데따라그비중이 30% 를차지하는등대출증가속도가급격히빨라지며가계부담을가중시킬수있는상황임 그림 1-9 가계대출과주택담보대출추이 그림 1-10 가계대출및주택담보대출증감률 1,500 1, ,040 1, % 3% 2% 500 1% Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 가계대출 ( 조원 ) 예금취급기관의주택담보대출 ( 조원 ) 0% -1% 10.1Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 가계대출증감률 ( 전기대비 ) 예금취급기관의주택담보대출증감률 ( 전기대비 ) 6 Korea Appraisal Board

13 PART 1 시장동향 그림 1-11 국민총처분소득과주택담보대출추이 그림 1-12 국민총처분소득과주택담보대출증감 1,600 1, ,104 1,147 1,260 1,335 1,385 1,435 1, 주택담보대출 ( 조원 ) 국민총처분가능소득 ( 조원 ) 자료 : 통계청 주택담보대출 ( 전년대비증감률, %) 국민총처분가능소득 ( 전년대비증감률, %) 자료 : 통계청 OECD 는국내주택담보대출증대에따른가계부담이거시경제의주요위험요인으로작용할수있음을경고하며, 위험을분산시킬수있는정책대안마련을강조한바있음 (Addressing High Household Debt in Korea, `14 년 9월 ) 가계부채증가가일시적민간소비증가를견인할수있으나, 중장기적으로는채무상환부담이소비를제한하는결과를초래하며, 거시경제안정성저하가나타날수있기때문에경기에부정적영향을미칠가능성있음 실제로지난 10년간가계대출증가율이경제성장률을상회한가운데금융위기로자산가치의하락과경기회복지연등이맞물려나타남에따라가계의대출상환부담이증대되면서 `09 년이후부터민간소비증가율이감소하였음 대외여건의전망 `15 년세계경제성장률은선진국의소폭개선 (1.8% 2.1%) 에도신흥국의성장둔화 (4.6% 4.3%) 가심화될것으로예상됨에따라전년보다 0.1%p 하락하며 3.3% 를기록할전망 세계경제는선진국의완화적통화정책, 저유가지속등에따라완만한회복세를이어갈것이예상되나, 선진국과신흥국간의성장세격차, 미연준통화정책의불확실성, 중동지역불안, 그리스디폴트등으로경기회복이지연될가능성도존재하며, IMF( ) 는주요국중심의하방리스크요인확대가능성에따라세계경제성장률전망치를하향조정함 - 중국은소비위축이내수기반을약화, 소비부문자본시장투자수익률저하, 주식 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 7

14 시장거품붕괴가능성과부동산등자산가치하락지속여부, 미국은고용시장의회복세둔화, 달러화강세와수출여건악화, 에너지산업투자부진등이성장을제약하는가운데유로존그리스채무불이행가능성등이하방리스크요인으로작용될것으로예상됨 표 1-2 IMF 의 `15 년경제성장률및전망 ( 단위 : %) 세계 선진국 신흥국 미국 중국 유로 일본 한국 `13년 `14년 `15년 주 : `15 년 7 월 9 일수정치이며, 우리나라는한국은행의예상치를반영 자료 : IMF, 한국은행 주요국부동산시장은국가별경제회복정도에따라상이한움직임이반영 `15 년미국, 영국, 호주등은완연한가격상승세가두드러진반면, 중국은하락세가나 타나향후주요국경제상황과맞물린부동산시장의지속적모니터링이필요함 표 1-3 주요국의주택가격변동률 ( 단위 : %) 미국 영국 호주 중국 일본 한국 `12년 `13년 `14년 `15년 1/ 주 : 미국, 영국, 일본, 한국등은국가전체주거용건물, 중국은북경아파트, 호주는대도시주거용건물등의실질주거용자산가격지 수 (real residential property price index) 를전년동기대비증감률로표현 자료 : BIS 8 Korea Appraisal Board

15 PART 1 시장동향 주택시장동향 이준용부연구위원, 김민섭책임연구원, 민철홍연구원 주택가격동향 1) 2015 년상반기주택가격동향 주택매매가격 `15 년상반기전국주택및아파트의주택매매가격변동률은각각 1.8%, 2.6% 로, 대부분시도에서상승하였으며전년동기간변동률보다높은수준 ( 아래표음영표시 ) 특히 `15 년상반기주택및아파트매매가격변동률이 `14 년한해변동률을초과하는 지역도나타났는데, 서울, 부산, 인천, 광주, 경기, 강원, 제주지역이해당됨 ( 아래표굵은글씨 ) 표 1-4 `15 년상반기지역별주택매매가격변동률 구분 주택매매가격변동아파트매매가격변동 `13년 `14년 `13년 6월 `14년 6월 `15년 6월 `13년 `14년 `13년 6월 `14년 6월 `15년 6월 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 9

16 `13~`14 년에매매가격상승이높았던대구, 경북지역은 `15 년상반기가격상승폭이둔 화되어, 전년동기간변동률의 1/3 가량낮아진상태임 주택전세가격 `15 년상반기전국주택및아파트의주택전세가격변동률은각각 2.6%, 3.8% 이며, 대부분지역의전세가격이상승 `15 년상반기주택전세가격변동률이 14 년동기간변동률을초과하는지역은대전을제외한대도시지역과강원, 전남, 제주지역이고 ( 아래표음영표시 ), `15 년상반기아파트전세가격변동률은일부지역 ( 대전, 충남, 경북, 경남 ) 을제외한모든지역에서 `14 년동기간변동률을초과하는등전세가격상승세가지속되고있으며, `13 년전세가격이급증하였던대구와세종시의경우, 대구지역의전세가격상승폭이다소둔화되었으나 (`13 년 10.9%, `14 년 6.1%, `15 년상반기 4.0%) 세종시의경우 `14 년및 `15 년상반기전세가격은하락세로급전환된상태임 표 1-5 `15 년상반기지역별주택전세가격변동률 주택전세가격변동 아파트전세가격변동 `13 년 `14 년 `13 년 6 월 `14 년 6 월 `15 년 6 월 `13 년 `14 년 `13 년 6 월 `14 년 6 월 `15 년 6 월 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 Korea Appraisal Board

17 PART 1 시장동향 표 1-6 `15 년상반기주택가격변동요약 상승 안정 가격변동주택아파트 전세가격상승 > 매매가격상승 서울강남 / 강북, 인천, 경기 서울강남 / 강북, 인천, 경기, 충남 `15년상반기가격변동매매가격전세가격 매매및전세가격동반상승대구대구, 광주, 경북, 충북, 제주상승상승 소폭상승 보합및하락 부산, 광주, 울산, 충북, 경북, 경남, 제주 부산, 울산, 경남 매매 = 전세강원, 전북, 전남강원, 전북, 전남 전세우위대전, 충남대전 안정 안정 상승 주 : 안정은최근 1 년간주택매매및전세가격변동이작은지역이고, 불안정은주택매매가격또는주택전세가격이지속적으로상승함을의미 종합주택매매가격은 `14년하향세에서상승세로전환되면서 `15년상반기에도상승세가지속되고있고, 주택전세가격은수도권및대구지역을중심으로지속적인상승세를이어가고있으며, 특히수도권과혁신도시및산업단지인근도시 ( 충남, 충북, 광주, 대구, 경북, 제주 ) 의아파트매매가격및전세가격의상승률이높게유지 수도권지역은아파트전세가격과매매가격이동반상승하고있으나, 전세가격의상승폭이매매가격의상승폭보다높아전세시장을중심으로가격불안정성이커지고있고, 대구지역의경우 `14 년하반기에는매매가격및전세가격의가격상승폭은둔화되었으나 `15 년봄이사철전후로매매가격및전세가격의상승폭이모두증가하였음 그외지역의주택가격은안정적인모습을보이나, `15 년상반기들어충남, 충북, 광주, 경북등혁신도시나산업단지인근지역의아파트매매가격및전세가격상승세가뚜렷해짐 2) 주택매매가격동향 1) 장단기주택매매가격변동최근 1년간전국실질주택매매가격은상승세로전환된상태로, 수도권및부산지역은상승세전환, 대구 광주 울산 충북 충남 경북 제주지역은지속적인상승세유지, 강원 대전 전북 전남지역은하향안정세및보합세 상승세로전환된지역중, 경기지역은최근 1년간실질매매가격변동률 (2.8%) 이장기 1) 기간별 ( 장기, 단기, 최근 1 년등 ) 평균주택가격변동의비교를위해서는각시기별가치상승분이다르므로이를제외해야상대적인가격변동비교가가능함. 따라서기간별주택가격변동비교는명목주택가격지수를실질주택가격지수로환산 ( 물가상승분제외 ) 하여기간별연평균주택가격변동률을활용하였음. 다만분석기간이짧고 ( 최근 2~3 년내외 ) 급격한외부충격이없는경우, 주택가격변동비교는명목주택가격기준을활용 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 11

18 그림 1-13 지역별장단기실질주택매매가격변동비교 대도시지역 지방도지역 10% 10% 6.2% 5% 0% 2.0% 1.3% 2.8% 2.0% 1.8% 3.8% 0.1% 2.6% 5% 0% 2.8% 0.7% 1.8% 0.8% 2.0% 1.5% 3.0% -0.9% -1.0% -5% 강북강남인천부산대구광주대전울산 -5% 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 전국서울 6 대광역시 9 개도 장기 (04 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 단기 (11 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 최근 1 년 (14 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 평균변동률뿐만아니라서울지역 ( 강북 1.3%, 강남 2.8%) 보다높은수준이고, 지속적으로상승세가유지된지역중, 최근 1년간실질매매가격변동률이높은지역은대구 (6.2%), 광주 (3.8%), 울산 (2.6%), 제주 (3.0%) 등의순으로나타났으며, 충북 (1.8%) 충남 (0.8%) 경북 (2.0%) 지역의최근 1년간실질매매가격변동률은단기연평균변동률이하로낮아져서가격상승세가둔화된상태임 장단기아파트매매가격변동최근 1년간실질아파트매매가격변동이큰지역은대구 (7.7%) 제주 (7.2%) 광주 (5.3%) 경북 (3.9%) 등이며, 특히제주지역의실질아파트매매가격의상승세가뚜렷 최근 1년간실질매매가격의변동및단기연평균상승률이높게나타난대구, 광주, 충북, 충남, 경북, 제주지역은지역개발호재나혁신도시등지속적으로인구가유입되고있는지역으로, 이들지역의유입인구가가격상승을견인하고있는것으로분석됨 규모별아파트매매가격변동 `15 년상반기수도권과광역시의아파트매매가격은소형 중소형규모를중심으로상승하였는데, 특이점은수도권대형아파트매매가격의상승세전환과광역시대형아파트매매가격의지속상승등대형아파트매매가격의상승세가뚜렷해진점임 `15 년상반기수도권의소형 중소형 중대형 대형아파트의가격변동률 ( 각각 4.0%, 3.1%, 12 Korea Appraisal Board

19 PART 1 시장동향 2.1%, 1.6%) 은 `14 년한해변동률 (3.4%, 2.6%, 0.5%, -1.3%) 를상회하는수준이고, 중형아파트의가격변동률 (2.4%) 은 `14 년한해변동률 (2.9%) 보다약간낮은수치 `15 년하반기에도상반기의상승세가이어진다면 `15 년수도권아파트의매매가격은규모에상관없이 `14 년보다높게상승할것으로예상됨 광역시지역의 ( 대형규모의아파트를제외하고 ) 아파트매매가격은 `13 년부터지속적 그림 1-14 지역별장단기실질아파트매매가격변동비교 대도시지역 지방도지역 10% 7.7% 10% 7.2% 5% 0% 3.4% 2.4% 4.2% 3.7% 2.7% 5.3% 0.1% 3.2% 5% 0% 4.4% 1.4% 3.6% 2.0% 3.9% 2.2% -1.1% -1.7% -5% 강북강남인천부산대구광주대전울산 -5% 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 전국서울 6 대광역시 9 개도 장기 (04 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 단기 (11 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 최근 1 년 (14 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 그림 1-15 수도권및 5 개광역시지역의아파트규모별매매가격변동 ( 명목 ) 수도권지역 5 개광역시지역 6% 4% 2% 4.0% 3.4% 3.1% 2.6% 2.9% 2.4% 0.5% 2.1% 1.6% 4% 2% 3.7% 3.2% 3.2% 2.9% 1.8% 3.1% 2.9% 1.9% 2.0% 0% 0.7% -2% -1.3% 0% -4% -6% -2% 소형 중소형 중형 중대형 대형 소형 중소형 중형 중대형 대형 년상반기 (6월) 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 13

20 으로상승세가이어져오고있으며대부분 `14 년한해변동률수치에거의근접한수준 으로, 모든규모의아파트매매가격은 `14 년변동률을초과할것으로전망됨 3) 주택전세가격동향장단기주택전세가격변동최근 1년간대부분지역의실질주택전세가격은단기및장기상승률을상회하였고, 주택매매가격과비교할경우대부분지역에서주택매매가격변동률이주택전세가격변동률보다크거나유사한수준이나매매가격변동률보다전세가격변동률이큰지역은수도권지역 이들지역의과거 4년간연평균실질매매가격변동률은하락하였으나최근 1년간상승세로전환된반면, 실질전세가격은과거 4년간지속적으로상승하여전세가격상승에대한임차인의부담증가등전반적으로임대주택시장이불안정적인지역임 반면, 과거 4년간실질주택매매가격이지속적으로상승한대구 광주 울산지역에서는최근 1년간전세가격변동률이단기 ( 과거 4년간 ) 연평균전세가격변동률보다낮은수준으로전세가격의상승세가소폭낮아진상태임 장단기아파트전세가격변동최근 1 년간실질아파트전세가격변동률이높은지역은수도 권 대구 제주지역이며, 단기연평균변동률을상회하는지역은서울강남 인천 경기지역 그림 1-16 지역별장단기실질주택전세가격변동비교 대도시지역 지방도지역 10% 10% 5% 0% 3.4% 3.5% 5.1% 4.8% 1.6% 5.9% 4.0% 0.3% 1.4% 5% 0% 6.3% 1.0% 2.3% 1.9% -0.5% -0.2% 1.6% 1.5% 2.7% -5% 강북강남인천부산대구광주대전울산 -5% 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 전국서울 6 대광역시 9 개도 장기 (04 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 단기 (11 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 최근 1 년 (14 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 14 Korea Appraisal Board

21 PART 1 시장동향 그림 1-17 지역별장단기실질아파트전세가격변동비교 대도시지역 지방도지역 10% 5% 0% 5.5% 5.6% 7.6% 7.3% 2.5% 7.7% 5.4% 0.5% 1.7% 10% 5% 0% 9.1% 1.8% 4.4% 4.0% 0.2% 0.2% 3.4% 2.0% 6.9% -5% 강북강남인천부산대구광주대전울산 -5% 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 전국서울 6 대광역시 9 개도 장기 (04 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 단기 (11 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 최근 1 년 (14 년 06 월 ~15 년 06 월 ) 이들지역은실질주택매매가격변동률보다실질주택전세가격변동률이매우높아아파트전세가격상승이전체주택전세가격상승을주도하고있으며, 동시에전세주택시장이불안정한지역으로판단됨 지방에서최근 1년간아파트전세가격상승세가두드러지는지역은대구 광주 충북 제주지역이고상승세가둔화된지역은경북 충남지역인데, 이들지역은혁신도시및산업단지인근지역으로이주수요에맞는정주여건이나교통 교육시설들이양호한지역을중심으로가격상승이두드러짐 특히제주도의경우 `10 년대에들어투자수요유입 IT 기업입주 소득수준상승등양질의주택에대한수요가증가하였으나이에맞는신규아파트공급이부족하여아파트매매및전세가격이지속적으로상승하였고, 최근신규브랜드아파트에수요가몰림에따라국지적지역에대한아파트가격상승이제주아파트가격의상승을견인하는것으로분석됨 규모별아파트전세가격변동 `15년상반기수도권의아파트전세가격은중소형중심으로상승세가유지되고있으며, 광역시의경우중대형이상아파트전세가격이다른규모에비해높게상승 수도권의경우 `13~14 년은소형아파트전세가격상승이뚜렷하였으나, `15 년상반기는 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 15

22 그림 1-18 수도권및 5 개광역시지역의아파트규모별전세가격변동 ( 명목 ) 수도권지역 5 개광역시지역 10% 8.7% 8% 8% 7.7% 7.6% 6% 6% 4% 6.0% 5.5% 5.5% 5.5% 5.4% 5.4% 4.8% 4% 3.6% 3.5% 2.7% 2.9% 3.1% 2.4% 4.5% 3.6% 4.7% 3.1% 2% 2% 0% 0% 소형중소형중형중대형대형소형중소형중형중대형대형 년상반기 (6월) 대형아파트전세가격이다른규모의아파트전세가격상승률과비슷한수준으로상승하였고, 전세가격이 `14 년한해가격변동률 (5.4%) 과유사한수준으로상승 (4.8%) 하는것으로볼때, 소형중심의수도권아파트전세가격상승세가대형아파트까지확대되고있는것으로분석됨 광역시경우 `13 년에는중소형아파트전세가격변동률이다른규모에비해높았으나 `14 년에는대형아파트전세가격변동률이높았음. `15 년상반기에도대형중심으로가격이상승 ( 중대형 3.6%, 대형 3.1%) 하고있으며, 소형아파트는대형보다낮은수준으로상승 ( 소형 2.7%, 중소형 2.9%) 4) 주택전세가격비율동향 `15 년상반기주택매매가격대비전세가격비율 ( 이하전세가격비율 ) 은전국적으로소폭상승하는추세이며, 광역시지역보다수도권지역의상승폭이다소높은수준 경기지역의전세가격비율의상승폭이서울및인천지역보다큰이유는앞서언급하였듯이경기지역전세가격상승폭이다른지역에비해컸기때문이며, 수도권지역의전세가격은지속적으로상승추세에있으나 `15 년상반기상승폭이둔 16 Korea Appraisal Board

23 PART 1 시장동향 그림 1-19 수도권및 5 개광역시지역의전세가격비율추이 수도권지역 5 개광역시지역 전국서울인천경기 부산대구광주대전울산세종 화되었는데, `14 년중반이후주택매매가격이상승세로전환되었기때문이며, 매매가격상승세가지속될경우전세가격비율은보합또는하락할가능성이높음 5개광역시에서도 `15 년상반기전세가격비율변화가거의없는수준 ( 부산 0.1%p, 대구 0.1%p, 광주 0.2%p, 대전 0.2%p, 울산 0.1%p, 세종 2.7%p) 이며, 아파트의전세가격비율은서울 67.3%(4.6%p), 인천 64.2%(3.4%p), 경기 65.6%(5.2%p) 로주택보다다소높은편이며, 5개광역시지역도마찬가지로부산 72.3%(4.3%p), 대구 74.5%(5.8%p), 광주 78.4%(5.1%p), 대전 71.9%(5.2%p), 울산 71.5%(5.1%p), 세종 59.3%(10.5%p) 임 2) 5) 수도권지역의주택시장동향서울매매시장은 안정지역 수가증가하고 3), `15 년상반기모든구지역의매매가격변동률은전년동기대비상승하였으며, 전세가격은 `14 년말개별구의전세가격상승률이장기평균상승률을초과하는 상승지역 이크게줄었으나 `15 년상반기점차증가하는모습 2) 괄호안은주택전세가격비율대비아파트전세가격비율의차이를나타냄 3) 하락지역기준은해당월의시군구전년동기변화율이 0 보다작은경우, 안정지역기준은 0< 해당월의시군구전년동기변화율 < 해당시도의장기 (`04.06 월 ~`15.06 월 ) 연평균변화율, 상승지역기준은 해당월의시군구전년동기변화율 > 해당시도의장기 (`04.06 월 ~`15.06 월 ) 연평균변화율, 이하동일 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 17

24 그림 1-20 서울주택가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 주택매매가격변동지역 ( 구 ) 변화 주택전세가격변동지역 ( 구 ) 변화 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `15 년상반기내에매매가격변동률이장기평균을초과하는 상승지역 은점차증가하고, `15 년 6월말기준상승지역은강동구 (6.6%), 강남구 (5.7%), 노원구 (4.7%), 서초구 (4.3%), 양천구 (3.6%) 이고, 전세가격변동률이장기평균을초과하는 상승지역 은 `15 년 6월말기준으로강동구 (11.8%), 노원구 (8.1%), 강남구 (7.5%), 서초구 (7.4%), 송파구 (5.9%), 구로구 (5.9%) 등이며, 강북노원구, 강남강동구 강남구 서초구는 `15 년상반기매매가격및전세가격변동률이공통적으로높게나타난지역이며, 아파트의가격변동률은훨씬더높은수준임 특히강동구의경우아파트전세가격은 `15 년 6월의전년동기대비변화율이 16.8% 에달하는등재건축발이주수요에따라전세시장이매우불안정한상태임 경기도주택매매가격변동상태가 안정지역 및 상승지역 인시의수가확대되고, 주택전세가격의 상승지역 인시는 `14 년초부터축소되었으나 `15 년들어다시확대되는모습 `15 년상반기내에전년동기대비주택매매가격변동률이경기도의장기연평균변화율을초과하는시는수원시 광명시이며, 안정지역 에서 상승지역 으로전환된시는안양시 군포시 의왕시 안산시 시흥시 하남시 김포시 고양시이며, 이중에서 `15 년 6월말기준전년동기대비주택매매가격변동률이높은시는광명시 (8.5%), 하남시 (7.6%) 로, 특히광명시지역의주택매매가격이지속적으로상승하고있는 18 Korea Appraisal Board

25 PART 1 시장동향 그림 1-21 경기주택가격변동유형별지역 ( 시 ) 수변화분포 주택매매가격변동지역 ( 시 ) 변화 주택전세가격변동지역 ( 시 ) 변화 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 상승지역수안정지역수하락지역수 데, 그원인으로는 KTX 광명역을중심으로한광역교통인프라와글로벌대형유통시설입점에따른영향인것으로분석됨 한편주택전세가격이 상승지역 인시지역중 `14 년하반기 (6 월말기준 ) 부터 `15 년상반기 (6 월말기준 ) 까지지속적으로높게상승하고있는지역은안양시 (10.2%) 수원시 (9.4%) 오산시 (10.9%) 김포시 (9.8%) 고양시 (10.7%) 임 이들지역은서울에비해전세가격이낮으면서기존시가지내교통 문화시설이잘갖추어져있고 ( 고양, 수원 ), 신도시개발로주거여건이양호한지역 ( 김포, 화성, 오산 ) 으로, 서울지역의높은전세가격에의해이들지역으로임차수요가유입되어전세가격이상승하는것으로판단됨 인천서울및경기지역과비슷한패턴을보이는데, 매매가격변동이안정적인 안정지역 의수는지속적으로증가하고있으며, 전세가격이상승하는 상승지역 인구는 `15년상반기들어다시상승하는모습 전세가격이 상승지역 인구는연수구 계양구 부평구로 `15 년 6월말의전년동월대비변동률은각각 9.1%, 7.6%, 6.2% 으로나타났으며, 이들지역의전세가격변동률은 ( 전년동월대비 ) `14 년부터지속적으로장기평균상승률을초과하고있음 계양구및부평구의경우, 경기서남지역의상황과유사한모습으로서울에서이주하 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 19

26 그림 1-22 인천주택가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 주택매매가격변동지역 ( 구 ) 변화 주택전세가격변동지역 ( 구 ) 변화 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 상승지역수안정지역수하락지역수 는전세수요가유입되어전세가격이상승하고있는것으로판단되며, 연수구의경우송도신도시의신규주택공급이완료되고있고양호한교육인프라로인해신규수요가지속유입되나월세전환주택이늘고전세물량이부족하여전세가격이지속적으로상승하고있는것으로분석됨 20 Korea Appraisal Board

27 PART 1 시장동향 < 참고 1> `14 년하반기 ~ `15 년상반기 (4 월 ) 아파트실거래가격변화 종합아파트실거래가지수가생산된 `06 년이후전국적으로지속적인상승세를유지 `00 년대중후반미분양증가및 `08년글로벌금융위기 (Grobal Finance Crisis; 이하 GFC) 로인한부동산경기침체로지수가급감하였으나 `09 년들어빠른회복세로전환됨 수도권의경우 GFC 전후및 `09 년후반부터하락추세를보였으나 `13 년을기점으로회복세로전환되었고, 비수도권은지속상승세를유지하면서 `15.4 월최고치를기록함 시도 `14년하반기부터최근까지변동률은세종, 대전을제외한모든지역에서상승하였고특히제주및대구의상승세가뚜렷한데, 제주지역의외지인수요및개발사업등의투자수요유입과대구지역의혁신도시등의이주수요유입및개발사업이주요원인 그림 1-23 아파트실거래가격지수추이및지역별아파트실거래가격변동률 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 거래량전국수도권비수도권 제주 대구광주 경북울산인천경기부산서울경남충북강원충남전남전북대전실거래지수및거래량변동률 (`14년 6월말대비 `15년 4월 ) -4.8 세종지역별 서울권역별서울권역별아파트가격변동률 (`14 년 6 월말대비 `15 년 4 월말 ) 은전 권역에서상승하였고, 재건축사업이진행중인동남권이가장높은상승률 (7.0%) 을나타냄 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 21

28 표 1-5 서울생활권역별 4) 변동률 (`14 년 6 월말대비 `15 년 4 월말 ) 구분 서울 도심권 동북권 동남권 서북권 서남권 변동률 수도권 `15 년 1분기수도권의아파트가격변동률 ( 전년동기대비 ) 은수도권 73개시군구 ( 서울 25개, 인천 8개, 경기 40개 ) 전지역에서상승 전체시군구별상승률이높은대표적인지역은경기광명시 (11.2%), 경기안산단원구 (9.2%), 경기안산상록구 (9.1%), 서울서초구 (8.5%), 경기용인수지구 (8.1%) 등이며, 상승률이낮은지역은경기양주시 (0.3%), 경기파주시 (1.1%), 경기여주시 (1.3%), 경기화성시 (2.3%), 경기포천시 (2.4%) 등임 표 1-6 수도권시도별주요상승지역 구분 상승 / 전체지역수 주요상승지역 1 주요상승지역 2 지역 전년동분기대비증감률 (%) 지역 서울 25/25 서초구 8.5% 강남구 7.7% 인천 8/8 중구 8.1% 연수구 7.9% 경기 40/40 광명시 11.2% 안산단원구 9.2% 전년동분기대비증감률 (%) 비수도권비수도권의경우대전일부지역 ( 유성구 -1.6%, 서구 -1.4%) 을제외한모든지역에서상승 ( 부산 14개, 대구 8개, 광주 5개, 대전 3개, 울산 5개 ) 지방에서상승률이높은지역은대구수성구 (25.2%), 대구남구 (20.0%), 대구동구 (19.1%), 대구중구 (18.0%), 광주광산구 (15.4%) 등의순이며, 특히대구수성구는우수학군및편리한교통인프라와도시철도 3호선개통예정과맞물려상승세가지속 4) 도심권 : 종로 중 용산구, 동북권 : 강북 도봉 노원 성북 중랑 동대문 성동 광진구, 동남권 : 서초 강남 송파 강동구, 서북권 : 은평 서대문 마포구, 서남권 : 강서 양천 영등포 구로 금천 동작 관악구 22 Korea Appraisal Board

29 PART 1 시장동향 표 1-7 지방시도별주요상승지역 구분 주요상승지역1 주요상승지역2 상승 / 전체전년동분기전년동분기지역수지역지역대비증감률 (%) 대비증감률 (%) 부산 14/14 수영구 9.2% 연제구 7.8% 대구 8/8 수성구 25.2% 남구 20.0% 광주 5/5 광산구 15.4% 북구 10.4% 대전 3/5 대덕구 2.6% 동구 2.5% 울산 5/5 북구 9.8% 동구 8.5% < 참고 2> 주택동향조사의아파트가격지수와실거래아파트가격지수의비교 주택동향조사의아파트가격지수 ( 이하주택동향지수 ) 와실거래가격지수 ( 이하실거래지수 ) 의추세는유사한경향을나타내고있으며, 단기적으로주택가격동향조사는실거래지수에비해평활화 (smoothing) 되는경향을나타냄. 실거래지수가주택동향지수에비해변동폭이크게나타나는경향이있는데, 실거래지수는매월발생하는실거래사례를활용하고, 주택동향지수는매월고정된표본아파트의조사자료를활용하기때문 부동산호 ( 불 ) 황기의거래는가격변동이상승 ( 하락 ) 인사례가대부분이므로실거래지수의변동성이높게산출되며, 특히불황기의거래량은드문데다이중급매물소화건에의한일부가격하락분이지수의변동에영향을미치므로주택동향지수와의차이가발생함 실거래가격지수는실제계약된거래월기준으로신고가완료 (60 일경과 ) 되는시점이후에작성되는후행지수의특징이있음 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 23

30 주택거래량동향 1) 주택매매거래량종합 `15 년상반기매매거래량은 61.1 만호로 `14 년전체매매거래량대비 60% 수준 `14 년상반기매매거래량과비교해보면, 모든권역의매매거래량은전년동기간수준을상회하는수준으로수도권 9만여건, 5대광역시 3만여건, 지방권은 2만여건증가하는등, `15 년상반기주택매매거래량은수도권을중심으로증가한것으로나타남 주택매매거래량통계가작성된 `06 년이후상반기주택매매거래량과비교해보면, `15 년상반기전체주택매매거래량이가장높은수준이고 (`11 년지방권주택매매거래량을제외하고 ) 전기간및모든권역별로높은수치를보임 `15 년하반기들어전년에비해주택시장여건에큰차이가없고, 상반기주택매매거래상태가지속된다면 `15 년주택매매거래량은무난히 110 만호를초과할것으로예상됨 주택유형별 `15 년상반기전체주택매매거래중아파트거래비중 (1분기 72.1%, 2분기 67.5%) 전년동기 (1분기 72.4%, 2분기 67.8%) 와비슷한수준이며, 다세대 / 연립주택의거래비중이소폭증가 (`14 년 1분기 15.5%, 2분기 17.9%; `15 년 1분기 16.0%, 2분기 18.4%) 수도권지역의경우 `15 년상반기아파트거래비중 (1 분기 71.8%, 2분기 66.8%) 은전년동기 (1 분기 73.2%, 2분기 66.9%) 에비해소폭감소하였으나 그림 1-24 지역별주택매매거래량추이 ( 단위 : 만건 ) 연간주택매매거래량추이 연간 1~6 월주택매매거래량추이 `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 ` `06 `07 `08 `09 `10 `11 `12 `13 `14 `15 수도권 5 대광역시지방권 수도권 5 대광역시지방권 24 Korea Appraisal Board

31 PART 1 시장동향 그림 1-25 지역별 / 주택유형별주택매매거래량비중추이 전국수도권비수도권 100% 80% 14.9% 12.7% 14.3% 14.0% 18.8% 15.6% 17.9% 18.4% 100% 80% 9.4% 7.1% 8.3% 8.8% 29.8% 22.1% 24.8% 24.5% 100% 80% 18.1% 16.7% 19.2% 20.0% 12.2% 11.0% 12.3% 11.7% 60% 60% 60% 40% 66.3% 71.7% 67.8% 67.5% 40% 60.8% 70.8% 66.9% 66.8% 40% 69.7% 72.3% 68.5% 68.3% 20% 20% 20% 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 아파트다세대 / 연립단독 아파트다세대 / 연립단독 아파트다세대 / 연립단독 자료 : RTMS 다세대 / 연립및단독주택의거래비중은 `14 년대비모두증가하는것으로나타나, 수도권의비아파트매매거래가증가하고있는것으로분석됨 반면비수도권은아파트의거래비중은과거주택유형별매매거래비중과큰차이가없고, 수도권에비해단독주택및아파트거래비중이높으며, 다세대 / 연립주택거래비중이적은편임 매매가격대별전국적으로저가 (2억원이하 ) 주택의거래비중이지속적으로감소하는가운데, `14 년하반기부터감소세가뚜렷하고중저가 (2억원초과 4억원이하 ) 주택을중심으로주택매매거래비중이증가 `15 년상반기수도권의저가주택거래비중은 1분기 38.4%, 2분기 38.9% 로전국평균비중보다매우낮은수치인데 (1 분기 54.3%, 2분기 52.6%), 3년전 (`12 년 1분기 ) 이들주택의거래비중이 52.7% 였으나 `14 년들어가파르게감소하여현재수준에이른것을볼때, 수도권지역에서서민층이구입할만한주택 (affordable housing) 의거래비중이빠르게감소하고있음을나타냄 이와반대로 2~4 억원대중저가주택의매매거래비중이급격히증가하였는데, `12 년 1 분기및 2분기의이들주택의매매거래비중이각각 31.8%, 32.2% 였으나 `15 년상반기에는 1분기 41.2%, 2분기 39.4% 까지증가하였음 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 25

32 그림 1-26 지역별 / 주택매매가격대별주택매매거래량비중추이 전국수도권비수도권 100% 80% 60% 4.8% 5.9% 6.8% 22.8% 27.3% 29.8% 9.2% 32.7% 100% 80% 60% 8.2% 10.4% 10.7% 32.2% 37.5% 37.7% 13.4% 39.4% 100% 80% 60% 2.8% 2.7% 3.7% 4.4% 17.2% 20.0% 23.4% 25.2% 40% 20% 69.1% 63.1% 59.7% 52.6% 40% 20% 52.7% 45.1% 45.3% 38.9% 40% 20% 78.8% 75.9% 71.2% 67.9% 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 억이하 2억 ~4억 4억 ~6억 6억 ~ 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 억이하 2억 ~4억 4억 ~6억 6억 ~ 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 억이하 2억 ~4억 4억 ~6억 6억 ~ 자료 : RTMS 비수도권지역에서는아직까지도저가주택의매매거래비중이높게유지되고있으며 (`15 년 1 분기 69.1%, 2 분기 67.9%), 그비중은지속감소하고있으나수도권만큼감소폭 이크지않아비수도권지역에서서민층의구매가능주택거래비중은높은수준임 연령대별전국적으로주택매입자중 40~50 대연령층의주택매매거래비중이 50% 이상차지하는가운데, `15 년상반기주택매매거래비중은 40대이상의모든연령층에서소폭증가 수도권의경우 `15 년상반기 60대이상연령층의주택매매거래비중 (1 분기 13.8%, 2분기 15.3%) 이전년동기에비해 (1 분기 13.1%, 2분기 13.7%) 증가하였으며, 그외연령층의주택매매거래비중변화는미미한수준임 비수도권의경우 40대이상연령층의주택매입비중이지속적으로증가하고있고, 30 대이하연령층의주택매매거래비중은감소하는추세임 2) 주택전월세거래량종합주택전월세거래량의총량은증가하는추세로전세거래량은감소하고월세거래량이증가하는모습이뚜렷하며, `15 년상반기 (6월말기준 ) 전월세거래량 (77.1 만건 ) 은전년도거래량 (146.7 만건 ) 대비 53% 수준 26 Korea Appraisal Board

33 PART 1 시장동향 그림 1-27 지역별 / 매수자연령대별주택매매거래량비중추이 전국수도권비수도권 100% 80% 11.7% 12.4% 13.6% 15.2% 100% 80% 11.7% 12.3% 13.7% 15.3% 100% 80% 11.7% 12.6% 13.6% 15.2% 60% 48.4% 50.5% 51.7% 52.4% 60% 49.1% 51.4% 51.6% 52.7% 60% 48.0% 49.8% 51.8% 52.0% 40% 40% 40% 20% 35.1% 33.7% 31.4% 29.6% 20% 35.6% 33.7% 31.6% 30.1% 20% 34.8% 33.8% 31.3% 29.0% 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 대이하 40~50대 60대이상 기타 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 대이하 40~50대 60대이상 기타 0% 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 대이하 40~50대 60대이상 기타 자료 : RTMS 저금리및주택가격상승기대저하에따른전세수익 ( 전세보증금운용수익및예상자본이득수익 ) 감소등임대시장구조변화로임대인이전세계약을반전세등의월세계약으로전환하는행태변화가월세거래량증가의주요원인으로보임 전체전월세거래량대비각거래형태별비중은 `12 년에는전세 67.0%, 월세 33.0% 였으나 `14 년에는전세 59.0%, 월세 41.0% 로전세비중이감소하였고, `15 년상반기에는전세 56.6%, 월세 43.4% 로전세비중이지속감소하는추세임 수도권의경우전세비중은 `12 년 69.9% 에서 `15 년상반기 58.9% 로감소하였고, 월세비중은 `12 년 30.1% 에서 15년상반기 41.1% 로증가하였으며, 비수도권도마찬가지로전세비중은 `12년 61.2% 에서 `15 년상반기 52.3% 로감소하였고, 월세비중은 `12 년 38.8% 에서 `15 년상반기 47.7% 로증가하였음 전세가격대별전국적으로저가 (1억원이하 ) 전세거래는감소하는추세로 `11 년저가전세거래는 52.2만건 ( 전체전세거래대비 59.0%) 이었으나 `14년에는 43.5만건 (50.2%), `15 년상반기 (6월말기준 ) 에는 20.9 만건으로전체거래대비 47.9% 수준 전세가격이 2~4 억원및 4억원초과인전세거래비중은 `12 년에각각 10.7%, 1.7% 였으나 `15 년상반기 18.5%, 4.7% 로상승하는등최근전세가격상승에따라고가전세의거래건수가지속적으로증가하였음 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 27

34 그림 1-28 지역별주택전월세거래량추이 전국수도권비수도권 ( 단위 : 만건 ) 전세 월세 전세 월세 전세 월세 자료 : RTMS 수도권지역에서는저가전세주택의감소와고가전세주택의증가세가뚜렷한데, 전세가격이 1억이하인전세거래비중은 `12 년 52.1% 에서 `15 년상반기 40.9% 까지감소하였고, 전세가격이 2~4 억원및 4억원초과인전세거래비중은 `12 년에각각 14.0%, 2.4% 였으나 `15 년상반기에는 22.8%, 6.7% 로증가하였음 비수도권지역에서는저가전세거래건수가많고고가의전세거래는매우적은편으로 2억원이하의전세거래비중은 `12 년 96.9% 에서 `15 년상반기 90.6% 로소폭감소하였으며, 2~4 억원대의전세주택거래비중은 `12 년 3.0% 에서 `15 년상반기 9.0% 로상승하였음 연령대별전국적으로 `13 년이후부터 30대이하인연령층의월세거래및전세거래건수가지속증가하였으며, `15 년상반기 (6월누계기준 ) 전세거래건수는 5.5만건, 월세거래건수는 7.3만건으로월세거래건수가 1.8만건더많은것으로나타남 수도권의 30대이하연령층에서월세거래건수의증가세가비수도권보다높고 `15 년상반기 (6 월누계기준 ) 에는월세건수가전세건수보다 1.2 만건더많은수준인데반해다른연령층에서는현재까지전세건수가월세건수보다많은편으로, 전세가격의상승에따라목돈마련이힘든 30대이하의연령층이점차월세를선택할 28 Korea Appraisal Board

35 PART 1 시장동향 그림 1-29 지역별 / 전세가격대별전세거래량추이 전국수도권비수도권 ( 단위 : 만건 ) 억이하 1~2 억 2~4 억 4 억초과 1 억이하 1~2 억 2~4 억 4 억초과 1 억이하 1~2 억 2~4 억 4 억초과 자료 : RTMS 수밖에없는현재임대주택시장상황을보여주는결과로판단되며수도권지역의 30 대이하연령층의주거비부담이높아지고있는것으로분석됨 지역별전월세거래의총량을감안한상대적비교를위해전세건수대비월세건수의비중을보면 ( 표음영표시 ), 수도권지역의 30대연령층월세건수는전세건수에비해 34% 많고, 비수도권은 29% 많아위와동일한결과를보이며, 지역별기준으로는수도권보다비수도권의월세비중이높은편이며, 연령층기준으로는 30대다음으로 50대, 60대이상, 40대순으로월세비중이높게나타남 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 29

36 표 1-10 지역및임차인연령대별전월세거래건수차이 지역 전국 수도권 비수도권 자료 : RTMS 연도 30 대이하 40 대 50 대 60 대이상 전세 월세 월세 / 전세 (%) 전세 월세 월세 / 전세 (%) 전세 월세 월세 / 전세 (%) ( 단위 : 만건 ) 전세월세월세 / 전세 (%) ` ` ` ` ` ` ` ` ` ` ` ` 주택공급시장동향 1) 신규주택공급동향 종합수도권주택시장가격회복과거래량증가는주택공급시장에도긍정적인영향을 미쳐인허가 분양 착공 준공등주택공급관련각지표들이호전되는추세를보임 인허가수도권의인허가실적은경기를중심으로증가하였고, 주택시장도회복세로전환됨에따라추가적인인허가실적증가가능성이높으며, 분양및착공지난 4월 1일민간택지분양가상한제폐지등의영향으로분양및착공물량이크게증가하였으며, 수도권및대구 경북등의일부지역에서는주택가격상승과더불어분양시장과열가능성이있음 준공현재수도권에서경기지역은장기평균수준을유지하고있고, 서울과인천은장기평균에미치지못하고있으며, 경기지역의분양및착공실적증가에따라향후경기지역에준공실적이집중되어수도권전체의준공실적은증가할것으로예상됨 미분양주택매매시장호조에따른거래량증가및청약제도간소화의영향으로신규분양시장선호가가속화됨에따라전지역에서미분양물량이감소하고있음 30 Korea Appraisal Board

37 PART 1 시장동향 그림 1-30 전국주택공급추이 ( 단위 : 만 ( 동 ) 호 ) `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 인허가 분양 착공 준공 미분양 수도권 비수도권 주 : `15 년각실적은 5월누계값 ( 미분양제외 ) 자료 : 국토교통부 인허가 `15 년 5월까지전국인허가현황은 22.7 만호로전년동기간대비 (`14 년 5월누계 : 17.8만호 ) 27.8% 증가 `15 년 5월, 수도권 (11.9 만호 ) 은 60.8%, 5대광역시 (6.5 만호 ) 6.9%, 지방도 (8.2 만호 ) 3.6% 증가하면서수도권의인허가물량이전국인허가물량을견인한것으로나타났으며, - 특히, 인천 (0.8 만호 ) 과경기 (8.4 만호 ) 가각각 77.7%, 90.9% 증가 공급주체별 `15 년 5월전국부문별인허가실적은민간부분 (21.6 만호 ) 이 27.4%, 공공부문 (1.1 만호 ) 이 38.1% 로공공부문의인허가물량증가율이높고, 규모별전국 85m2 ~135 m2규모는지방도지역을제외한모든지역에서가장높은증가율을보이며 54.1% 상승, 지방도는 40m2이하규모에서 30.0% 로높은증가율을보임 분양 `15년 5월까지전국분양현황은 17.3 만호로전년동기간대비 (`14 년 5월누계 : 12.2 만호 ) 42.1% 증가 수도권 (8.9 만호 ) 은 69.7%, 지방 (6.3 만호 ) 48.4% 증가, 5대광역시 (2.2 만호 ) 는 20.6% 감소 - 수도권에서인천 (0.6 만호 ) 과경기 (6.9 만호 ) 가각각 52.3%, 104.5% 증가 유형별 `15 년 5월전국분양주택은전년동기간대비 49.1%, 임대주택은 22.4% 증가 규모별 5대광역시의 40m2이하규모가전년동기간대비 89.4% 증가하여가장큰증 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 31

38 가율을기록하였고, 수도권의 60 m2 ~85 m2규모가 88.6% 증가하였음. 전국적으로 85 m2 ~135 m2, 135 m2이상규모에서각각전년동기간대비 25.0%, 49.3% 감소하였음 착공 `15 년 5월까지전국주택착공실적은 22.3만호로전년동기간대비 (`14 년 5월누계 : 17.1 만호 ) 30.6% 증가 수도권 (11.5 만호 ) 60.1%, 지방도 (8.1 만호 ) 15.5% 증가, 5대광역시 (2.6 만호 ) 6.9% 감소 - 울산 (0.4 만호 ) 은전년동기간대비 221.8% 로가장큰증가율을기록 공급주체별 `15 년 5월전국착공실적은민간부분 (20.7 만호 ) 에서전년동기간대비 39.3% 증가, 공공부문 (1.6 만호 ) 에서 27.0% 감소 규모별수도권 60m2 ~85m2규모가전년동기간대비 102.8% 로나타났고, 전국적으로 42.4% 증가한반면, 40m2이하규모는전국적으로 13.3% 감소 준공 `15 년 5월까지전국의주택준공실적은 14.8만호로전년동기간대비 (`14 년 5월누계 : 16.2 만호 ) 8.9% 감소 지방도 (5.6 만호 ) 0.3% 증가, 수도권 (6.3 만호 ) 과 5대광역시 (2.9 만호 ) 가각각 14.5%, 12.1% 감소하면서수도권의준공실적감소비율이가장컸음 - 대구 (0.8 만호 ) 는 140.3% 로가장많은증가율을기록하였으나부산, 광주, 대전은감소 `15 년 5월전국준공실적은민간부분 (12.7 만호 ) 이 1.8%, 공공부문 (2.1 만호 ) 44.4% 감소함 규모별 40m2이하규모에서전지역감소하여전국적으로 39.6% 감소, 135 m2이상규모의주택은수도권 17.7%, 5대광역시 18.3%, 지방도 9.1% 등전국적으로 13.3% 증가 32 Korea Appraisal Board

39 PART 1 시장동향 표 1-11 주요권역별주택공급추이 구분 인허가 분양 착공 준공 ( 단위 : 천호 ) 월기준 1/4 1/4 장기평균 2/4 3/4 4/4 계 5월누계 5월누계 (%) 대비 전국 (27.8) 1.39 수도권 (60.8) 대광역시 (6.9) 1.03 지방도 (3.6) 1.23 전국 (42.1) 1.65 수도권 (69.7) 대광역시 (-20.6) 0.87 지방도 (48.4) 1.62 전국 (30.6) 1.44 수도권 (60.1) 대광역시 (-6.9) 0.96 지방도 (15.5) 1.32 전국 (-8.9) 1.11 수도권 (-14.5) 대광역시 (-12.1) 1.19 지방도 (0.3) 1.35 주 : 장기평균은 `11 년 ~`14 년각년도 5 월누계평균, 괄호안은전년동기간대비변화율 자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 33

40 표 1-12 수도권및대도시지역별주택공급추이 구분 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 1/4, 5 월누계 ( 단위 : 천호 ) 인허가실적분양실적 월기준 월기준 2/4 3/4 4/4 계 /4, 5 월누계 장기평균대비 (5.1) 0.96 (77.7) 1.02 (90.9) 2.39 (65.8) 0.83 (-22.5) 1.59 (9.5) 0.83 (39.4) 1.66 (-33.8) /4, 5 월누계 /4 3/4 4/4 계 /4, 5 월누계 장기평균대비 (-6.1) 2.14 (52.3) 1.20 (104.5) 1.47 (-42.5) 2.67 (-55.8) 0.64 (-10.5) 0.90 (79.7) 2.06 (916.8) 1.49 구분착공실적준공실적 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 (16.1) 1.02 (46.7) 1.37 (82.8) 2.28 (-14.2) 0.90 (-39.3) 0.90 (-38.4) 0.62 (78.2) 1.60 (211.8) 1.20 주 : 장기평균은 `11 년 ~`14 년각년도 5 월누계평균, 괄호안은전년동기간대비변화율 자료 : 국토교통부 (-31.0) 0.95 (-7.3) 0.49 (-1.9) 1.03 (-29.0) 0.78 (140.3) 1.90 (-42.5) 1.10 (-52.7) 0.74 (9.9) Korea Appraisal Board

41 PART 1 시장동향 2) 주택미분양동향미분양 `15 년 5월전국미분양주택수는 2.8만호로전년동월대비 (`14 년 5월 : 4.9만호 ) 42.6% 감소 5대광역시 (0.15 만호 ) 73.0%, 수도권 (1.4 만호 ) 50.3%, 지방도 (1.22 만호 ) 14.8% 순으로미분양주택이감소하여 5대광역시의미분양주택감소비율이가장큼 - 수도권은서울 (0.1 만호 ) 과인천 (0.3 만호 ) 이각각 56.4%, 59.7% 감소하였으며, 5대광역시는울산, 대구가각각 93.3%, 91.3% 감소 규모별수도권과지방일부규모를제외하고모든규모및지역에서미분양이감소하였으며, 특히 85m2이상규모의미분양물량이다른규모에비해상대적으로많이감소함 - 60m2이하규모는전년동월대비수도권 90.2% 증가, 지방은 3.9% 증가 표 1-13 미분양추이 ( 단위 : 천호 ) 구분 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 5월 5월 (%) 전국 (-42.6) 수도권 (-50.3) 서울 (-56.4) 인천 (-59.7) 경기 (-46.0) 5대광역시 (-73.0) 부산 (-71.8) 대구 (-91.3) 광주 (-5.5) 대전 (-24.6) 울산 (-93.3) 지방도 (-14.8) 주 : 괄호안은전년동월대비변화율 자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 35

42 공사완료후미분양 `15 년 5월전국공사완료후미분양현황은 1.25 만호로전년동월대비 (`14 년 5월 : 2.1 만호 ) 40.2% 감소 5대광역시 (0.16 만호 ) 36.1% 감소, 수도권 (1.61 만호 ) 은 29.9%, 지방도 (0.68 만호 ) 13.3% 로증가 - 수도권은서울이 51.5% 감소하였으나, 인천과경기가각각 48.4%, 28.6% 증가하였으며, 5대광역시는울산 73.7%, 대구 62.9%, 부산 40.4% 순으로감소 표 1-14 공사완료후미분양추이 ( 단위 : 천호 ) 구분 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 5월 5월 (%) 전국 (-40.2) 수도권 (29.9) 서울 (-51.5) 인천 (48.4) 경기 (28.6) 5대광역시 (-36.1) 부산 (-40.4) 대구 (-62.9) 광주 (-35.7) 대전 (13.7) 울산 (-73.7) 지방도 (13.3) 주 : 괄호안은전년동월대비변화율자료 : 국토교통부 36 Korea Appraisal Board

43 PART 1 시장동향 토지시장 김현식책임연구원, 김지영연구원 전국동향 금융위기여파로 `08 년 10 월부터 `09 년 3 월까지 5 개월간하향조정되었던지가지수는 이후완만한상승세를이어오는상황 `08년 10 월에 97.2 로이전기간중최고점을기록했던지가지수는 `09 년 3월 92.1 로 5 개월간 5p가넘게하락하였으나, `09 년 4월을기점으로재반등하며점진적상승세가이어짐 다만, 큰폭하락이있었던 `08년 10 월에서 `09 년 3월을기준으로이전 3년간전월대비지가지수변동은월평균 0.4% 증가가반영되었으나, `09 년 3월이후 6년동안에는월평균 0.1% 증가에그치며완만한상승세가이어져 `15 년 6월말에는 를기록함 연도별토지거래량은지가지수상승시점과달리 12 년부터증가세로전환 `12 년이후연도별거래량이다시증가한가운데 `15 년 1~6 월기간중누적거래량은전년동기대비 21.6% 가증가한 153 만건으로 `09 년이후동기간중최고치를기록함 거래량증가와달리거래건당평균면적은 `09 년 1,013 m2에서지속적으로줄어들며 `15 그림 1-31 지가지수추이 그림 1-32 지가지수전월대비증감 ( =100 기준 ) 1 0 월평균 0.4% 상승 월평균 0.1% 상승구간 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 37

44 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000, ,000 0 그림 1-33 토지거래량 2,643,622 2,230,604 2,329,199 2,241,979 2,071,257 2,044,962 1,530,661 1,021,3661,034,438 1,172,846 1,259,249 1,131,227 1,012, 연간거래량 ( 필지수 ) 1-6월거래량 ( 필지수 ) 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -2.6% 그림 1-34 토지거래량증감 1, % % % 21.6% 1,100 1, % % M 전기대비거래량증가율 ( 좌 ) 거래건당평균면적 ( m2 )( 우 ) 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 년 1~6 월중 707 m2로나타남 지역별동향 시도별지가지수는 `09 년전후의급락구간을기점으로상승세가지속되고있으나지역 별상승폭은차이가있음 광역시별로는 `07 년 1월대비 `15 년 6월까지의증가율에서대구, 인천이 14.2% 로가장컸고, 다음은서울 (13.3%), 부산 (12.3%) 등으로나타남 지가지수의대세적상승이반영된 09 년 3월이후의증가율을광역시별로살펴보면대구 (12.9%), 부산 (11.1%), 서울 (10.2%) 등의순서로나타남 한편, 금융위기충격에도상대적으로변동폭이작았던광주는금융위기를포함한 07 년 1월대비최근까지지가지수상승폭이 6.4%, 위기이후인 09 년 3월대비증가율도 7.0% 에그침 `13 년말대비 `15 년 6월까지의전국지가지수상승률은 3.1% 로모든시군구지역에서상승세가나타났으며, 전국 252개시군구가운데 3% 이상상승한지역은 90곳 `13 년말부터 `15 년 6월까지기간에전국 252 개시군구의지가지수상승률을비교하면전남나주 (7.8%) 가전국평균을 4.7%p 상회하며가장큰상승률을보인반면에인천강화군이 0.2% 로가장낮았음 최근개발이진행되는신도시및혁신도시를대상으로한지가지수상승률비교에서는 38 Korea Appraisal Board

45 PART 1 시장동향 대체로혁신도시에서지가지수상승률이두드러짐 신도시는 `00 년대중후반시작된주거용지개발계획이마무리단계에접어들며토지가격이이미기대수준만큼상승하였다는점과금융위기이후미분양이증가하며추가개발이지연, 지가상승폭이축소한것으로조사됨 그림 1-35 서울및 6 대광역시지가지수추이 그림 1-36 토지거래량증감 105 ( =100기준) 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 서울부산대구인천광주대전울산 10.2% 13.3% 11.1% 12.3% 12.9% 14.2% 9.4% 14.2% 7.0% 6.4% 9.5% 9.2% 8.9% 10.9% 09년 3월대비증감률 07년 1월대비증감률 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 표 1-15 최근지가지수상승률 (`13 년말대비 `15 년 5 월 ) 현황 지가지수상승률구간별시군구수 신도시 지가변동률 혁신도시 지가변동률 전국 3.1% 전남 나주시 7.8% 1% 미만 7 수도권 2.9% 제주 서귀포시 6.5% 지역 지방 3.3% 세종세종 6.1% 대도시 3.7% 대구동구 5.3% 1~2% 미만 58 시지역 2.4% 남구 4.6% 군지역 2.3% 부산 해운대구 4.1% 2~3% 미만 97 경기화성시 동탄 2.1% 영도구 3.2% 경기평택시 고덕국제 2.1% 강원 원주시 4.4% 3~4% 미만 62 경기수원시 광교 1.9% 울산 중구 4.0% 경기파주시운정 1.7% 음성군 3.5% 충북경기성남시판교 1.4% 진천군 2.7% 4~5% 미만 16 경기양주시 양주 1.1% 경남 진주시 3.4% 경기김포시 한강 0.9% 경북 김천시 3.2% 5% 이상 12 인천서구검단 2.0% 전주시 3.3% 전북서울송파구위례 5.2% 완주군 2.8% 주 : 청주시는 2014 년 7 월기준으로상당, 서원. 흥덕, 청원등의구지역변경이반영 자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 39

46 신도시동향 신도시는성남판교, 송파위례, 수원광교등경기도일대 10 여곳에서총면적 123 km2에 57.1 만호의주택을공급할계획으로수도권일대에조성 2000 년대초화성, 파주, 성남등에서개발계획이승인된후개발이시작, 지난 10 년동안에순차적으로준공이이루어지면서토지거래량과지가상승이동반하여나타남 서울과경기경계인위례, 인천서구검단등을제외하고는모두경기도내에서택지개발을통해주거용지등을공급, 경기도지가전반에영향을미쳤을것으로추정됨 표 1-16 수도권주변신도시현황 개발면적 ( km2 ) 공급량 ( 만호 ) 개발계획승인일 준공예정일 성남판교 송파위례 수원광교 양주 김포한강 파주운정 인천검단 화성동탄 화성동탄 고덕국제 경기도내신도시개발이이루어지며 2000년대중반부터주거용지개발을위한토지확보로지가상승과거래량증가가발현 개발지구지정시점을고려해 `06 년대비 `15 년 6월지가지수상승률을비교하면경기도는 18.0% 로서울 (24.0%), 인천 (20.7%), 대구 (18.7%) 등에이어네번째였으며, 경기도내신도시개발지역인화성 (28.5%), 평택 (27.9%) 등의평균상승률은 19.1% 로조사됨 * 서울은송파위례, 인천은서구검단등의신도시개발지가포함되어있음 신도시지역의 `06 년이후 `15 년 6월까지의누적토지거래량은 1,591 만건으로신도시이외의경기지역, 서울, 경북, 경남등을제외한대부분시도단위지역보다큰것으로나타남 지가지수의대세적상승속에경기도내신도시와그외지역평균토지거래량은큰차 이를보이고있으며, 신도시준공이완료단계에접어들은최근들어차이가다시확대 되는상황 40 Korea Appraisal Board

47 PART 1 시장동향 그림 1-37 지가지수상승률 30% 27.9% 28.5% 24.0% 20.7% 20% 18.7% 18.0% 17.4% 15.2% 13.3% 14.2% 13.7% 11.1% 13.1% 11.4%11.6% 15.1% 13.7% 15.5% 14.4% 15.2%15.2% 10% 7.9% 0% 서울부산대구인천광주대전울산강원충북충남전북전남경북경남경기수원시성남시평택시파주시김포시화성시양주시 주 : `06 년말대비 `15 년 6 월증가율 자료 : 국토교통부 그림 1-38 토지누적거래량현황 5,000 4,867 4,000 3,277 3,000 2,000 1,000 1,591 2,330 1, , , ,417 1,178 1,345 1,873 1, 경기 신도시지역 신도시이외 서울부산대구인천광주대전울산강원충북충남전북전남경북경남제주 자료 : 국토교통부 신도시개발과정중진행초기단계인 `06 년에는경제호황과맞물려주거용지등토 지거래활성화가반영되어해당지역의연간거래량평균은 31.7 천건을기록하였는데, 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 41

48 이는그외의지역평균거래 (19.6 천건 ) 에비해 12.1 천건이많은수치임 신도시거래량은금융위기및경기침체지연과맞물려다른지역에비해크게축소되면서 `10 년에는신도시와그외지역의거래량평균격차가 6.7 천건까지좁혀졌으나, 다시늘어나며 `14 년에신도시거래량평균 (28.2 천건 ) 과그외지역의격차도 13.4 천건으로확대됨 `12 년이후연간거래량이반등하였는데, `15 년 6월기준으로월별거래량평균을비교하면신도시지역이경기도내시군 (2,082건 ) 을크게상회한 3,393 건을기록, 신도시이외지역평균보다 1,312 건이많은것으로나타남 신도시토지거래량확대는해당지역을포함한경기도전체의지가지수상승을동반 신도시개발지역인수원, 성남, 평택, 파주, 김포, 화성은 `06 년부터 `15 년 5월까지누적거래량이각각 35.0 만호, 25.2 만호, 20.5 만호, 17.3 만호, 15.8 만호, 36.0 만호등이었으며지가상승률은최근동탄2 개발이진행중인화성이 28.5% 로해당지역중가장컸고, 개발당시가격이높았던성남 ( 판교 ) 의경우도 14.4% 로추가상승이나타났음 거래량이많았던용인 (38.0 만호 ), 고양 (31.2 만호 ), 부천 (24.9 만호 ) 등도지가지수상승률이각각 15.6%, 14.2%, 17.9% 로거래량증가와지가상승이동반한신도시와유사하였던반면, 신도시대상지역의지가지수상승률을크게웃도는하남 (44.8%) 은거래량이 5.5 만건에그침 그림 1-39 경기도시군별연간거래비교 그림 1-40 월별평균거래량비교 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, 경기도전체평균신도시지역신도시이외지역신도시이외시지역신도시이외군지역자료 : 국토교통부 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 경기도전체평균 신도시지역 신도시이외지역 신도시이외시지역 신도시이외군지역 자료 : 국토교통부 42 Korea Appraisal Board

49 PART 1 시장동향 신도시내주거이외의상업, 공장용지등도순차적으로개발이이루어짐에따라주거용지와함께해당용지의지가지수가동반상승하는경향 신도시내주거용지를비롯한용도별택지개발과정에서 `06 년말대비 `15 년 6월지가지수상승률은화성, 평택, 양주등도시기반이없던곳에서각각 28.5%, 27.9%, 17.4% 등으로나타난반면, 도시기반이확보된수원 (15.5%) 과성남 (14.4%) 에서는상대적으로낮은상승률을기록하며기존의도시기반형성여부에따라상승폭이상이하게나타남 이처럼도시기반형성여부에따른지가지수상승률의상이성에도불구하고, 녹지용지의지가지수상승률은공통적으로높은수준을보였음 녹지용지의지가지수상승행태는제1 기신도시개발당시와비교할때공원및녹지용지율상향조정 (18.9% 29.2%) 으로주거용지와인접한근린공원개발및향후도시확장에따른용도변경기대가호재로작용하였기때문으로조사됨 * 제1 기신도시는일산, 평촌, 산본, 분당등 1980년대후반에개발이시작된지역 구분 1기신도시 2기신도시 평균주거용지율 34.4% 32.7% 평균상업및업무용지율 7.7% 4.5% 평균공원및녹지용지율 18.9% 29.2% 그림 1-41 경기도시군별거래량및지가지수상승률비교 ( 단위 : 거래량 ( 만호 ), 증감률 (%)) 수원성남평택파주김포화성양주의정부안양부천광명동두천안산고양과천구리남양주오산시흥시군포의왕하남용인이천안성광주포천연천가평 06 년 -15 년 5 월누적거래량 ( 만호 ) 06 년대비 15 년 6 월지가지수증감률 (%) 자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 43

50 그림 1-42 경기도신도시용도지역별지가지수상승률비교 경기 주거지역 15% 수원시 주거지역 15% 10% 10% 농림지역 5% 상업지역 농림지역 5% 상업지역 0% 0% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 성남시 농림지역 주거지역 15% 10% 5% 0% 상업지역 평택시 농림지역 주거지역 25% 20% 15% 10% 5% 0% 상업지역 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 파주시 주거지역 15% 김포시 주거지역 15% 10% 10% 농림지역 5% 상업지역 농림지역 5% 상업지역 0% 0% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 화성시 농림지역 주거지역 25% 20% 15% 10% 5% 0% 상업지역 양주시 농림지역 주거지역 15% 10% 5% 0% 상업지역 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 주 : 경기전체및신도시시군을대상으로 06 년말대비 15 년 6 월지가지수상승률 (%) 을표시한것이며, 해당기간자료부재 시시점비교의차이를고려하여제외하였음 자료 : 국토교통부 44 Korea Appraisal Board

51 PART 1 시장동향 혁신도시동향 행정중심복합도시인세종과함께대구, 부산, 울산, 광주ㆍ전남, 강원, 충북, 충남, 전북, 경북, 경남, 제주등지에공공기관이이전하며혁신도시가개발중 혁신도시는총사업비 11조원이투입된국가사업으로인구과밀의해소와지역균형발전목적에따라 160 여개정부및공공기관이전이이루어짐 신도시는대도시인구과밀을해소하기위한주거용택지개발사업으로침상형도시성격이강조되는반면, 혁신도시는주요공공기관이전에따라생산가능인구가대거유입되며자생력확보측면에서신도시와달리도시기능이강화될가능성큼 표 1-17 행정중심복합도시및혁신도시현황 구분 위치 공공기관수 개발면적 ( 만m2 ) 계획인구 ( 천명 ) 행정중심복합도시 충남연기ㆍ공주 정부부처등 46개 7, 대구혁신도시 대구동구 한국감정원등 11개 부산혁신도시 부산영도ㆍ남구등 한국자산관리공사등 12개 94 7 울산혁신도시 울산중구 한국석유공사등 9개 강원혁신도시 강원원주 한국관광공사등 12개 충북혁신도시 충북진천ㆍ음성 정보통신정책연구원등 11개 전북혁신도시 전북전주ㆍ완주 대한지적공사등 12개 광주 / 전남혁신도시 전남나주 한국전력공사등 15개 경북혁신도시 경북김천 한국도로공사등 12개 경남혁신도시 경남진주 한국토지주택공사등 11개 제주혁신도시 제주서귀포 한국국제교류재단등 8개 `06년이후시도별지가지수상승률과혁신도시가위치한시군구를비교하면부산, 경북, 경남등은시도전체의지가상승이컸던반면에대구, 강원, 충북, 전남등은혁신도시입지지역의상승폭이상대적으로크게나타남 `06 년말대비 `15 년 6월시도별지가지수상승률을살펴본결과서울 (13.9%), 인천 (14.7%), 대구 (14.6%), 경기 (12.7%), 경남및제주 (12.5%) 등이전국 (12.4%) 보다컸는데, 이가운데혁신도시가입지한대구, 경남, 제주등이포함됨 전국혁신도시지역만을비교하면대구동구 (19.1%), 강원원주 (17.5%), 전남나주 (15.5%), 제주서귀포 (14.0%) 등이전국평균을상회하는수준을보임 시도지가지수상승률이시도내혁신도시보다큰지역들가운데경북, 경남거래량비율은 4.9%, 7.6% 등이었고, 전남도 6.5% 에그쳤는데, 이는도청이전등별도의개발호재로인한거래분산에기인하였을가능성이큼 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 45

52 그림 1-43 혁신도시지가및거래현황비교 시도및혁신도시지가지수상승률비교 20% 15% 전국 12.4% 10% 5% 0% 영도구남구해운대동구중구원주시진천군음성군공주시전주시완주군나주시김천시진주시서귀포 서울인천부산대구광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 주 : `06 년말대비 `15 년 5 월상승률을적용하였고, 각혁신도시주요시군구가운데연기군전체와공주시일부가합쳐진행정중심복합도시인세종은기간 협소로제외함 토지거래량비중과및누적거래량비교 40% 301, , ,000 30% 20% 10% 123,989 80, , ,559 86,963 92, , , , ,000 0% 24.3% 15.0% 15.5% 16.9% 14.1% 27.1% 6.5% 4.9% 7.6% 36.3% 영도, 남구, 해운대 동구중구원주시진천, 음성전주, 완주나주시김천시진주시서귀포시 부산대구울산강원충북전북전남경북경남제주 해당시도의거래량대비비중 (%)( 좌 ) 06 년 -'15 년 6 월누적거래량 ( 건 )( 우 ) 0 주 : `06 년 1 월부터 `15 년 6 월까지거래건수를합산한값이며, 행정중심복합도시는제외함 대부분혁신도시에서거래량추이는 `14 년들어개발완료시점과맞물리며확대되는경향 공공기관이전확정이후경기회복침체와맞물려거래둔화가나타났으나, 최근들어 주거용및상업용용지등의개발이거래량증가를견인하는것으로조사됨 46 Korea Appraisal Board

53 PART 1 시장동향 그림 1-44 혁신도시연도별거래량비교 40,000 35,494 36,427 30,000 20,000 19,510 12,398 22,964 15,260 12,805 13,125 20,161 22,473 10,000 0 영도, 남구, 해운대 동구중구원주진천, 음성전주, 완주나주김천진주서귀포 부산대구울산강원충북전북전남경북경남제주 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 토지거래량이증가하는상황에서지역별총개발면적차이가거래건당면적에영향을미치고있으며, 개발진행에따라각도시별거래건당평균면적은축소 부산 ( 영도구, 남구, 해운대구 ) 은 `14 년거래량이약 35천건으로전북과비슷하였지만, 거래건당면적은 88m2로전북 (681 m2 ) 의 13% 수준에그쳤는데이는총개발면적의차이에기인함 특히부산 ( 영도구, 남구, 해운대구 ) 과함께대구 ( 동구 ), 울산 ( 중구 ) 등광역시지역은 15 년들어 6개월간거래건당면적이 88m2, 202 m2, 146 m2등으로시군지역혁신도시에비해단위면적이작았음 한편, 혁신도시개발진행에따른거래건당면적의축소는공공기관이전이마무리단계에접어들면서유입된인구가많아져초기개발된주거용및상업용택지가소규모로분할, 이를거래하는경우수가많아졌기때문으로조사됨 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 47

54 표 1-18 혁신도시연도별거래건당평균면적추이 구분 부산 대구 울산 강원 충북 전북 전남 경북 경남 제주 개발면적 94만 422만 293만 360만 693만 992만 730만 347만 408만 116만 2006년 ,131 2, ,766 2,360 1,299 2, 년 ,180 1,959 1,086 1,738 2,256 1,254 1, 년 ,135 1, ,725 2,298 1,141 2, 년 , ,521 2,128 1,072 1, 년 , ,577 2, , 년 , ,440 1, , 년 , ,321 1,900 1,016 1, 년 , ,493 1,414 1,022 1, 년 , ,060 1, , 년 , , ,207 주 : 혁신도시의해당시군명을생략하고부산, 대구등시도명칭만으로구분 자료 : 국토교통부 ( 단위 : m2 ) 용도별토지거래는주거용용지가큰비중을차지하는가운데지역별로상업용, 녹지용용지도일정수준을유지하는상황 부산 ( 영도구, 남구, 해운대구 ) 은주거용용지비중이 70% 이상을차지하는가운데상업용도 `15 년들어 6월까지 26.2% 수준으로확대됨 대구 ( 동구 ), 울산 ( 중구 ) 등은 `15년 1월에서 6월까지상업용용지거래비중이각각 12.3%, 8.1% 로 80% 를육박한주거용용지거래다음으로높았으며, 전남 ( 나주 ), 전북 ( 전주, 완주 ) 등도 `15 년들어그비중이커져각각 15.6%, 10.2% 를차지하고있음 한편, 일부지역에서는녹지용용지거래가큰비중을차지하고있는데, `15 년 1월에서 6월까지기간의거래비중비교에서제주 ( 서귀포 ), 전북 ( 전주, 완주 ), 경남 ( 김천 ) 등이각각 28.6%, 12.7%, 11.3% 의순서로나타남 48 Korea Appraisal Board

55 PART 1 시장동향 표 1-19 혁신도시용도별거래비중추이 지역용도지역 2013 년 2014 년 2015 년지역용도지역 2013 년 2014 년 2015 년 부산 ( 영도, 남구, 해운대 ) 대구 ( 동구 ) 울산 ( 중구 ) 강원 ( 원주 ) 충북 ( 진천, 음성 ) 자료 : 국토교통부 전체거래건 30,805 35,494 23,727 전체거래건 34,057 36,427 19,217 도시주거지역 77.0% 73.0% 71.6% 전북 도시주거지역 66.3% 66.1% 64.1% 도시상업지역 20.5% 24.6% 26.2% ( 전주, 도시상업지역 4.9% 7.3% 10.2% 도시공업지역 1.9% 2.0% 1.7% 완주 ) 도시공업지역 1.0% 1.0% 0.8% 도시녹지지역 0.3% 0.3% 0.4% 도시녹지지역 14.3% 12.5% 12.7% 전체거래건 17,106 19,510 10,777 전체거래건 8,165 12,805 9,898 도시주거지역 85.2% 82.0% 80.5% 도시주거지역 18.0% 36.0% 44.7% 도시상업지역 9.1% 12.3% 12.3% 전남 ( 나주 ) 도시상업지역 1.9% 10.9% 15.6% 도시공업지역 0.2% 0.2% 0.2% 도시공업지역 0.4% 0.3% 0.1% 도시녹지지역 2.5% 2.0% 2.9% 도시녹지지역 6.5% 5.0% 3.7% 전체거래건 10,255 12,398 6,377 전체거래건 10,513 13,125 8,169 도시주거지역 91.6% 90.5% 89.0% 도시주거지역 36.9% 36.1% 45.4% 도시상업지역 7.2% 7.4% 8.1% 경북 ( 김천 ) 도시상업지역 6.1% 6.1% 5.9% 도시공업지역 0.0% 0.0% 0.0% 도시공업지역 1.8% 3.4% 1.5% 도시녹지지역 0.1% 0.4% 1.1% 도시녹지지역 5.3% 4.4% 4.3% 전체거래건 16,251 22,964 11,541 전체거래건 13,256 20,161 10,520 도시주거지역 54.6% 61.5% 59.1% 도시주거지역 51.7% 69.4% 66.2% 도시상업지역 2.5% 2.4% 3.5% 경남 ( 진주 ) 도시상업지역 5.7% 3.5% 4.9% 도시공업지역 1.4% 1.5% 1.8% 도시공업지역 2.4% 1.3% 1.1% 도시녹지지역 6.4% 4.6% 7.1% 도시녹지지역 16.5% 10.8% 11.3% 전체거래건 13,584 14,280 7,919 전체거래건 16,512 22,473 14,625 도시주거지역 31.1% 29.2% 41.8% 도시주거지역 23.9% 21.5% 19.4% 도시상업지역 2.4% 2.8% 1.5% 제주 ( 서귀포 ) 도시상업지역 6.0% 3.5% 6.6% 도시공업지역 1.8% 3.3% 1.3% 도시공업지역 0.1% 0.1% 0.2% 도시녹지지역 8.1% 9.0% 3.1% 도시녹지지역 26.4% 28.9% 28.6% 한국감정원부동산시장분석보고서 (2015 년상반기동향및하반기전망 ) 49

56 상업용부동산임대및거래동향 김종근부연구위원, 주승민연구원 오피스임대동향 1) 임대가격 임대료 `15 년 2 분기기준오피스빌딩의임대료는연말, 연초재계약과정에서소폭상 승 (`14 년 4분기대비 0.2% 상승 ) 서울은도심지역이시장평균을상회하는임대료수준을보이지만그외상권에서오피스의초과공급잔여분과임차수요의감소로인해전분기대비 0.3% 상승에그쳤으며, 가장큰상승을보인대전은지속적으로하락세를보이던임대료가반등하며 `14 년 4 분기대비 2% 상승하였으나임대료수준은 6대광역시중최저수준임 그림 1-45 지역별오피스빌딩임대료수준및전분기대비변동률 ( 단위 : 임대료 - 천원 /m², 변동률 -%) 전국평균 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 `15 년 2Q 임대료 ( 천원 ) `14 년 4Q 대비변동률 (%) 자료 : 한국감정원 50 Korea Appraisal Board