인사말 한국감정원은지난 1969 년개원한이래감정평가, 부동산가격공시, 부동산조사 통계, 공공보상수탁, 녹색건축사업등을수행하여왔습니다. 특히 212년국가통계작성기관으로지정되면서부동산조사통계전문기관으로서의시작을알리는발판이되었으며, 주택가격동향, 지가변동률조사, 상업용임대사

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1 통권 3 호 한국감정원부동산시장분석보고서 215 년동향및 216 년전망 KAB Real Estate Market Report

2 인사말 한국감정원은지난 1969 년개원한이래감정평가, 부동산가격공시, 부동산조사 통계, 공공보상수탁, 녹색건축사업등을수행하여왔습니다. 특히 212년국가통계작성기관으로지정되면서부동산조사통계전문기관으로서의시작을알리는발판이되었으며, 주택가격동향, 지가변동률조사, 상업용임대사례조사, 아파트실거래지수등의통계작성을확대하고있습니다. 작년말감정평가선진화 3법 ( 한국감정원법, 감정평가및감정평가사에관한법률, 부동산가격공시에관한법률 ) 이제 개정됨에따라한국감정원의부동산가격공시및통계 정보관리업무와부동산시장정책지원등을위한적정성조사 관리업무를수행하여부동산시장의안정과질서유지가한국감정원의가장중요한업무가되었습니다. 216년도 부동산시장분석보고서 는이러한끊임없는변화속에전문성있는시장동향, 심층분석및정확한전망을바탕으로부동산시장의신뢰할수있는정보제공자로서정부정책지원을강화하고부동산시장안정화를도모하는데큰의의가있다고할수있습니다.

3 215 년부동산시장은정부의규제완화, 전세가격상승및저금리등으로매매전환수요가급증하였으며, 월세확대속에수도권은재건축이주수요등으로전세가격이상승한가운데대구, 부산등지방은분양권시장이활황을누렸습니다. 그러나하반기로접어들면서미국금리인상우려, 가계부채관리방안시행, 공급증가에따른부담감등이대내외적인불안요인으로작용하고있는상황입니다. 이러한부동산시장동향을정확히진단하고현상등을심층적으로분석하여부동산시장의나침반으로서국민에게정확한정보를전달하는것이한국감정원의사명감으로생각합니다. 한국감정원은시장의안내자로서향후부동산시장분석보고서를다양한정보와함께지속적으로제공할예정이며, 부동산시장분석과전망이국민 정부 학계 업계모두가신뢰할수있는정확한부동산정보가되어국민경제발전에기여할수있도록최선을다하겠습니다. 앞으로 부동산시장분석보고서 가각계각층의관심속에발전할수있도록깊은애정과끊임없는고견을부탁드립니다. 감사합니다. 한국감정원원장서종대

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5 CONTENTS PART 1 시장동향 1 거시경제및부동산시장 2 주택시장 9 토지시장 33 상업용부동산시장 47 PART 년부동산시장전망 66 PART 3 심층분석 69 심층분석 1 공시지가의균형성제고를위한유사가격권구분방법 7 심층분석 2 최근주택시장과과거주택시장의경향및구조적차이 85 심층분석 3 주택공급수준진단의문제점과올바른접근방법 98 심층분석 4 주택분양및청약시장진단 113 심층분석 5 전세의월세가구전환가속화가부동산시장에미치는영향 127 심층분석 6 오피스빌딩보증금및월세가격비중진단 141

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7 한국감정원부동산시장분석보고서 KAB Real Estate Market Report PART 1 시장동향 거시경제및부동산시장주택시장토지시장상업용부동산시장

8 거시경제및부동산시장 민철홍연구원 국내경제동향 국내경제는 `15 년상반기의메르스여파에서벗어나민간소비가증가하는등완만한성장세를유지 경제성장률 `15 년 3/4 분기경제성장률은전년동기대비 2.7% 를기록하면서 `15 년 2/4분기 2.2% 이후성장률이증가하였으며, 민간소비민간소비증가율은 `15 년 1/4 분기 1.4% 이후회복세를보이면서 `15 년 3/4분기 2.1% 를기록하는등민간소비가점차개선되는모습 설비투자설비투자증가율은 `15 년 3/4 분기 6.6% 가증가하여, `15 년 2/4 분기설비투자증가율이둔화된모습에서벗어나고있음 4 그림 1-1 실질 GDP 및성장률 Q 3Q 5.1Q 3Q 8.1Q 3Q 11.1Q 3Q 14.1Q 15.3Q GDP( 실질, 원계열, 전년동기대비 %)( 우 ) GDP( 시장가격, 조원 )( 좌 ) 자료 : 통계청 2 Korea Appraisal Board

9 PART 1 시장동향 그림 1-2 민간소비증감률 그림 1-3 설비투자증감률 8% 6% 4% 2% % `1.3Q `11.3Q `12.3Q `13.3Q `14.3Q `15.3Q 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% `1.3Q `11.3Q `12.3Q `13.3Q `14.3Q `15.3Q 민간소비증감률 ( 실질, 전년동기대비 ) 설비투자증감률 ( 실질, 전년동기대비 ) 자료 : 통계청 자료 : 통계청 건설경기동향 건설투자는건설수주회복, 사상최대의주택거래량, 통화정책완화등에기인하여견조한증가세를보이고있음 건설투자부동산시장회복세로주거용건물투자 16.74%, 비주거용건물 3.16% 증가에기인 하여건설투자는 `15 년 3/4 분기 5.51% 를기록 건설기성액토목부문의감소세가둔화되는가운데 `15 년 3/4 분기 1.32% 를기록한건축부분의증가에힘입어 `15 년 3/4 분기건설기성액은 5.96% 로증가세로전환 표 1-1 부문별건설투자, 건설기성액및수주액변화율 ( 단위 : 전년동기대비, %) Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 건설투자 건물건설 주거용건물 비주거용건물 토목건설 건설기성액 건축 토목 건설수주액 건축 토목 주 : 계절조정의실질 ( 총자본형성중건설투자 ), 불변 ( 건설기성액 ), 경상 ( 건설수주액 ) 계정의전년동기대비증감률 (%) 자료 : 통계청 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 3

10 그림 1-4 GDP 대비건설투자비중 25% 2% 15% 1% 5% % 9.8% 9.5% 8.4% 8.4% 8.% 7.8% 7.4% 7.3% 7.1% 7.9% 6.9% 6.3% 5.7% 5.4% 5.% 5.% 5.2% 5.7% 6.3% 6.2% 5.7% 5.6% 5.5% 5.4% 5.2% 5.3% 5.2% 5.1% 5.1% 5.% 5.% 5.4% 5.8% 6.3% 6.2% 6.1% 5.6% 5.2% 4.5% 4.4% 3.6% 3.2% 3.1% 3.7% 3.9% 주거용건물 비주거용건물 토목건설 자료 : 통계청 건설수주액 `15 년 3/4 분기 49.81% 로실적증가및기저효과에기인하여 `15 년증가세전환이후비교적양호한흐름을유지 GDP 대비건설투자비중은 `3 년이후감소세인가운데 `12 년부터주거용건물에대한건설투자비중이확대되고있으며, `15 년주거용건물투자증가세에힘입어주거용건물의건설투자비중증가가예상됨 미분양물량의지속적인감소와함께신규물량에대한시장수요확대가공급측면의건축착공실적증가를견인하며주거용건물을중심으로건설경기회복세가나타나고있음 미분양물량은 `12 년이후감소세를보이고있으나 `15 년 11월 4.9 만호로전월대비약 1.7 만호가증가 ( 전월대비 54.3%) 하여 `12 년이후가장높은미분양증가율을기록 주택건설착공건수는 `15 년 11월누계 63.4 만건으로전년동기간대비 42.% 가증가하여시장수요확대에따라신규물량공급이증가 주택건설인허가실적은 `13 년부터계속된증가세가유지되고있으며 `15 년 11월누계기준약 66.7 만건으로 `12 년부터 4년의기간중가장많은인허가실적을기록함 인허가및착공실적에시차를두고반영되는준공실적은 `14 년 43만동으로 `13 년 39만동에비해약 4만동이증가하였으나, `15 년은 `14 년과비슷한수준으로 1 월누계약 39.2 만건 4 Korea Appraisal Board

11 PART 1 시장동향 그림 1-5 미분양추이 ( 단위 : 천호 ) `12.1M `12.11M `13.11M `14.11M `15.11M 자료 : 국토교통부 그림 1-6 주택건설착공실적 ( 단위 : 천호 ) % 5 4 6% 3 2 1% 1-4% `12.1M `12.11M `13.11M `14.11M `15.11M 자료 : 국토교통부 주택건설착공실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택건설착공실적 ( 좌 ) 그림 1-7 주택건설인허가실적 ( 단위 : 천호 ) % % 4 2-4% `12.1M `12.11M `13.11M `14.11M `15.11M 자료 : 국토교통부 주택건설인허가실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택건설인허가실적 ( 좌 ) 그림 1-8 주택준공실적 ( 다가구동수기준 ) ( 단위 : 천호 ) 6 1% 5 75% 4 5% 3 25% 2 % 1-25% -5% `12.1M `12.11M `13.11M `14.11M `15.11M 주택준공실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택준공실적 ( 좌 ) 천건 ( 동수기준 ) 자료 : 국토교통부 대출시장동향 가계대출은 `15 년 3/4 분기에 1,13 조원을기록하였으며 `14 년 3/4 분기 1, 조원돌파후평균 2.4% 의증가세를보이고있음 `1 년 3/4 분기 771 조원이었던가계대출규모는 `15 년 3/4 분기 1,13 조원으로 5년사이에 332 조원이증가하였으며, `1 년부터 `15 년 3/4 분기까지가계대출증가세는경기회복지연에따른생계형대출증가와증가폭이확대된주택담보대출에기인하는것으로추정 주택담보대출은 `14 년 3/4 분기를기점으로전기대비증가율이최대 3.5% 로평균 2.1% 증가세를기록하는등주택담보대출의빠른증가세가지속되는상황임 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 5

12 그림 1-9 가계대출과주택담보대출추이 그림 1-1 가계대출및주택담보대출증감률 1, % 3% 2% Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 예금취급기관의주택담보대출 ( 조원 ) 가계대출 ( 조원 ) 자료 : 통계청 1% % -1% 1.1Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 가계대출증감률 ( 전기대비 ) 예금취급기관의주택담보대출증감률 ( 전기대비 ) 자료 : 통계청 주택담보대출증가율이지속적으로빠른증가세를보인것은정부의 LTV 및 DTI 규제완화영향이크며, 이와함께경기부양을위한기준금리인하에따른대출금리하락등이전세가격상승과맞물려주택구매자들의대출수요가증대함 집단대출은 `15 년분양시장의활황및수도권재건축시장활성화에따라중도금을중심으로 14 년대비 3.1 조증가 표 1-2 집단대출추이 ( 단위 : 조원 ) `11 `12 `13 `14 `15.9월 집단대출 중도금 이주비 자료 : 금융위원회, 가계부채대응방향 가계대출규모는우려할수준의증가속도를보이고있으나주택담보대출연체율은 `15 년 1 월기준전월대비.1%p, 전년동월대비.1%p 감소하며지속적인감소추세에있으며, `15 년 3월 안심전환대출 등가계부채구조개선이꾸준히진행되어분할상환과고정금리대출비중이지속적으로증가한결과 `15 년 9월기준각각 37.5%, 33.6% 로연체율과가계부채구조의개선노력이복합적으로작용하여부실화가능성은낮을것으로판단됨 * 분할상환비중 : `1 년말 6.4% `14 년말 26.5% `15 년 9월 37.5% 고정금리비중 : `1 년말.5% `14 년말 23.6% `15 년 9월 33.6% 6 Korea Appraisal Board

13 PART 1 시장동향 표 1-3 연체율추이 ( 단위 : %) `12 `13 `14 `15 1월 12월 1월 12월 1월 12월 6월 7월 8월 9월 1월 가계대출 주택담보 가계신용 자료 : 금융감독원 여신심사강화및원리금분할상환을골자로하는 가계부채관리방향및은행권여신심사선진화가이드라인 이발표됨에따라수도권은 `16 년 2월, 지방에선 5월부터적용 주택담보대출순증분의절반가량차지하는집단대출과만기일시상환대출을만기연장하는경우는적용대상에서제외 금융위원회에따르면비거치식 분할상환전환예상규모는주택담보대출신규취급액의약 2% 수준이될것으로전망되어가계부채위험관리효과가제한적일것으로평가됨 또한가계부채증가속도및총량축소에중점을두고있는이번대책은미국의금리인상에따른위험성이가장높은한계가구에대한대응책이미비한수준이고저소득가구의부채관리가적절히이루어지지못하면자칫경제를둔화시킬수있음 대외여건의전망 IMF 발표에따르면세계경제성장률은완만한회복세를보이나 `15년선진국의경기회복과신흥국의성장둔화가 `16 년에도지속될것으로예상됨에따라 3.6% 의성장률을기록할전망 12월발표한미연준의.25% 금리인상과유럽중앙은행의양적완화정책이충돌할것으로보이며달러부채가상대적으로많은브라질등신흥국은이자지급부담, 원금상환압박, 만기연장곤란등을겪으며위기에처할가능성이있음 OPEC 의산유량유지및이란의원유공급재개등으로저유가지속에따라원자재생산국의어려운경제상황이이어질것이며, 중동지역불안및난민유입사태에따른유럽의불안정등으로경기회복이지연될가능성이혼재함 중국은향후경제성장률이연평균 6% 초반으로둔화될것으로전망되면서투자와소비등내수경기회복이지연되는가운데경제구조개혁추진으로경기부양효과가약화될가능성이있음 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 7

14 표 1-4 IMF 의 `16 년경제성장률및전망 세계 선진국 신흥국 미국 중국 EU 일본 한국 `14년 `15년 (e) `16년 (e) 자료 : IMF ( 단위 : %) 주요국부동산시장은국가별경제회복정도에따라상이한움직임을보이고있음 `15 년미국, 영국, 호주등은완연한가격상승세가두드러졌고, 일본은 `15 년주택가격상승전환이이루어졌으나중국은 `14 년부터하락세가나타나향후주요국경제상황과맞물린부동산시장의지속적모니터링이필요 표 1-5 주택가격변동률 ( 전년동기대비, 단위 : %) 미국 영국 호주 중국 일본 한국 `12년 `13년 `14년 `15년 3/4 6.2(2Q) 5.6(2Q) 8.2(2Q) (2Q) 3.2 자료 : BIS 8 Korea Appraisal Board

15 PART 1 시장동향 주택시장 이준용부연구위원, 민철홍연구원 주택가격동향 1) 215 년주택가격동향 주택매매가격 `15 년 (11 월말기준 ) 전국주택및아파트의매매가격상승률은각각 3.4%, 4.6% 로, `14 년회복세 (1.7%, 2.7%) 에이어상승세로전환된모습 `15 년 (11 월말기준 ) 주택매매가격상승률이 `14 년상승률보다증가한지역은수도권및부산, 대구, 광주, 강원, 전북, 전남, 제주지역이며, 표 1-6 `15 년지역별매매가격변화 구분 주택매매가격변동아파트매매가격변동 `13년 `14년 `15년 11월상반기하반기 `13년 `14년 `15년 11월상반기하반기 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 상기표의 `15 년 11 월 열의음영표시는 `15 년 11 월말기준가격상승률이 `14 년가격상승률을초과하는지역을나타내며, 하반기 열의음영표시는상반기가격상승률을초과하는지역을의미 ( 이하동일 ) 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 9

16 `15 년하반기의주택매매가격상승률이 `15 년상반기상승률보다크거나유사한지역은서울, 부산, 울산, 강원, 전북, 전남, 제주지역으로 `15 년하반기에도상승세가유지 주택전세가격 `15 년전국주택및아파트의전세가격상승률은각각 4.6%, 6.6% 이며, `14 년상승률 (3.4%, 5.1%) 보다높은수준으로, 수도권및광역시의가격상승세가뚜렷 대부분지역에서 `15 년하반기전세가격상승률이상반기보다낮은수준이며, 하반기상승률이상반기보다큰지역도상승폭이미미한수준인데 ( 대전, 울산, 전북, 전남지역 ), 통상적으로입학시즌및이사등으로인해봄철성수기가가을철성수기보다가격상승폭이큰것을감안하면전세가격상승세가유지되고있는것으로분석됨 특히광주지역은매매가격뿐만아니라전세가격상승세가매우뚜렷한데, `15 년주택및아파트의전세가격상승률은 6.1%, 7.6% 로과거 1~2 년상승률 (1.8~1.9%, 2.5~2.7%) 보다높은수준의상승세를보임 표 1-7 `15 년지역별전세가격변화 구분 주택전세가격변동아파트전세가격변동 `13년 `14년 `15년 11월상반기하반기 `13년 `14년 `15년 11월상반기하반기 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 Korea Appraisal Board

17 PART 1 시장동향 종합 `15 년주택매매가격은 (`14 년에상승세로전환된데이어 ) 상승세가지속되고있으나하반기에는상승세가둔화되는모습이며, 주택전세가격은수도권및광역시지역을중심으로지속적인상승세를이어가고있음 `14 년주택가격이상승한지역은경기, 대구지역이었으나 `15 년에는이들지역외에서울, 인천, 광주, 제주지역이추가되어상승지역수가증가하였으며, 광역시중에서부산, 울산은 `14 년에이어소폭상승, 대전지역은안정상태가유지되고있음 특히, 전세가격상승이뚜렷한지역은수도권및광주지역으로나타났는데, 수도권지역은강남재건축발이주수요증가와월세전환가속에따른전세공급감소가주원인이며, 광주지역의경우, 광주전남혁신도시내이주기관의이주시기에맞추어주거시설이뒷받침되지않아혁신도시와가까운광주지역으로수요가집중되었기때문인것으로분석됨 표 1-8 `15 년주택가격변동요약 `14년 `15년가격변동주택아파트주택아파트전세가격상승서울, 인천, 서울, 인천, 서울, 인천, 경기 > 매매가격상승경기, 충남광주, 경기광주, 경기상승매매또는전세가격대구대구, 경북대구, 제주대구, 제주상승서울, 인천, 울산, 부산, 광주, 울산, 부산, 울산, 강원, 소폭상승부산, 울산, 경북충남, 경북충북, 경남, 제주충북, 충남, 경북매매우위세종세종 안정 보합및하락 매매 = 전세 전세우위 부산, 광주, 대전, 강원, 충북, 전북, 전남, 경남, 제주 대전, 강원, 전북, 전남 대전, 세종, 강원, 충북, 전북, 전남, 경남 충남 세종, 전북, 경남 대전, 전남 주 : 상승기준은 `14 년말대비 `15 년 11 월가격상승률이 5% 이상, 소폭상승은 2.5% 이상 5% 미만, 그외는보합또는하락이며, 가격변동이유사한기준은 1% 미만 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 11

18 2) 기간별아파트가격동향 1) 장단기아파트매매가격변동최근 1년 (`14 년 11월대비 `15 년 11월 ) 간전국실질아파트매매가격상승률은 3.8% 로상승세전환이뚜렷하며, 장기연평균및단기연평균상승률을상회 특히수도권및일부광역시를중심으로실질아파트매매가격이상승하고있고, 과거에비해상승폭이높은지역은수도권지역및광주, 제주지역이며, 대구지역은상승세가지속 대전과전북, 전남지역은장기, 단기및최근 1년간의실질매매아파트가격변동은지속적으로하락하는수준으로, 물가상승률보다낮은상승률을보이고있음 충남및경북지역의아파트는최근 1년간가격상승률이둔화되어단기연평균상승률보다낮으나, 경북지역의실질아파트매매가격상승률은 3.2% 로대구와인접한경산지역등을중심으로가격상승세가유지되고있는것으로분석됨 장단기아파트전세가격변동최근 1년 (`14 년 11월대비 `15 년 11월 ) 간전국실질아파트전세가격상승률은 5.9% 로, 수도권및인천, 대구, 광주, 제주지역의상승세가두드러짐 이들지역의최근 1년간실질아파트전세가격상승률은 7% 를초과하였고, 장기및단기연평균상승률을크게상회하는수준이며, 그림 1-11 지역별장단기실질아파트매매가격변동비교 대도시지역지방도지역 12% 8% 4% 8.8% 3.8% 4.7% 5.8% 6.4% 4.% 3.7% 3.1% 12% 8% 4% 5.1% 2.4% 1.5%.1% 1.8% 3.2% 1.3% % -4% -.7% 강북강남인천부산대구광주대전울산 % -4% -.6%-.5% 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 전국서울 6 대광역시 9 개도 장기 (3 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 단기 (11 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 최근 1 년 (14 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 1) 기간별 ( 장기, 단기, 최근 1 년등 ) 평균주택가격변동의비교는명목주택가격지수를실질주택가격지수로환산 ( 물가상승분제외 ) 하여기간별연평균주택가격변동률을활용. 12 Korea Appraisal Board

19 PART 1 시장동향 그림 1-12 지역별장단기실질아파트전세가격변동비교 대도시지역지방도지역 1% 8.5% 9.9% 7.5% 8.1% 7.% 1% 9.1% 8.9% 5.9% 5% % 3.3%.6% 1.6% 5% % 2.6% 2.9% 3.% 2.2%.3%.5% 1.% -5% 강북강남인천부산대구광주대전울산 -5% 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 전국서울 6 대광역시 9 개도 장기 (3 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 단기 (11 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 최근 1 년 (14 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 대구아파트전세가격의단기연평균상승률은 8.6% 로 17 개시도지역중가장높은상승률을보이고있으나, 최근 1년간실질아파트전세가격상승률은 8.1% 로상승세가소폭완화된상태 광역시중에서최근 1년간실질아파트전세가격상승률이다소안정적인지역은부산, 대전, 울산지역이며, 부산지역은단기연평균상승률을소폭상회하는수준 최근 1년간실질아파트전세가격상승세가크게안정화된지역은충남, 경북지역으로 1년간실질아파트전세가격상승률이단기연평균상승률보다낮은수준으로하락하였음 장기적으로전세가격변동이안정적인지역은대전, 전북, 전남, 경남지역으로최근 1년간실질아파트전세가격상승률은 1.% 이하수준임 3) 수도권아파트가격동향서울지역의규모별아파트매매가격 `15 년서울아파트매매가격은규모와상관없이모두상승하였으며, 규모가작을수록아파트매매가격상승률이높게나타남 `15년서울강북지역의소형 중소형 중형 중대형 대형아파트매매가격상승률 ( 각각 7.3%, 5.4%, 5.4%, 3.3%, 1.5%) 은 `14 년상승률 (3.3%, 1.8%,.5%, -.3%,-1.9%) 을웃도는수준이며, 서울강남지역도강북지역아파트의매매가격변동과유사한패턴을보이는가운데, 중형이하규모의아파트매매가격상승률이높게나타났음 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 13

20 그림 1-13 서울지역의아파트규모별매매가격변동 ( 명목 ) 서울강북지역서울강남지역 1% 5% % 7.3% 3.3% 5.4% 5.4% 1.8%.5% 3.3% -.3% 1.5% -1.9% 1% 5% % 8.4% 2.8% 7.% 1.9% 5.4% 2.7% 5.% 1.% 3.9% -.4% -5% 소형중소형중형중대형대형 -5% 소형중소형중형중대형대형 213 년 214 년 215 년 213 년 214 년 215 년 주 : 각연도별상승률을비교를위해전년 11 월말대비해당연도 11 월말기준상승률을산출 중형이하의아파트매매가격상승률이다른규모의상승률에비해높은원인으로는첫번째, 전세가격상승에따라자금조달여력이있는소형가구의임차수요가매매수요로전환되고, 두번째, 기존전세자금으로아파트를매입하려면매입아파트의규모는임차했던규모보다작아지는데, 그에따라중형이하의규모로임차수요가집중되기때문임 한편, 강남지역에서중대형이상의아파트매매가격이 `14 년이전에는하락하였거나보합인상태였으나 `15 년에는상승세로전환되었고그상승폭이중형과비슷한수준으로, - 매입시기를조정하며관망세를보이던중대형이상규모의아파트에대한대기수요들이 `15 년말에예정되었던미국발금리인상및 `16 년가계부채종합관리대책시행이전에시장에진입하였기때문인것으로분석됨 서울지역의규모별아파트전세가격최근 1년간아파트전세가격상승률이과거 1~2 년전상승률수준을상회하고있는가운데, `14 년아파트전세가격상승폭이 `13 년에비해다소낮아졌으나 `15 년상승률은 `14 년상승률보다크고 `13 년상승률수준을상회하는등전세가격변동이불안정한가운데상승세가지속되는모습 `15 년서울강북지역의소형아파트전세가격상승률 (1.8%) 이 `14 년동기간상승률 (5.7%) 보다두배가량상승하였으며, 중소형및중형아파트전세가격상승률도 `14 년대비소폭증가하였음 14 Korea Appraisal Board

21 PART 1 시장동향 그림 1-14 서울지역의아파트규모별전세가격변동 ( 명목 ) 서울강북지역서울강남지역 15% 15% 12% 9% 6% 3% 5.7% 1.8% 9.6% 9.7% 8.% 7.2% 6.7% 6.9% 4.1% 3.3% 12% 9% 6% 3% 4.% 1.3% 12.1% 11.8% 1.1% 8.3% 5.5% 5.4% 4.5% 3.6% % 소형중소형중형중대형대형 % 소형중소형중형중대형대형 213 년 214 년 215 년 213 년 214 년 215 년 주 : 각연도별상승률을비교를위해전년 11 월말대비해당연도 11 월말기준상승률을산출 - 서북권 2) 의소형아파트전세가격상승률은 7.5%( 소형 7.5%, 중소형 8.%, 중형 6.3%, 중대형 5.%, 대형 3.6%) 이나동북권은 11.8% 로, 동북권의전세가격상승률이두드러지는데, - 동북권은강남지역의접근성및주거여건과중계동학원가를중심으로한교육인프라등이양호한편이어서강남지역의전세가격을감당하기힘든수요들이유입됨에따라전세가격상승률이증가한것으로분석됨 ( 소형 11.8%, 중소형 1.5%, 중형 12.3%, 중대형 1.%, 대형 4.9%) `15 년서울강남지역의아파트전세가격상승률은규모에상관없이 `14 년상승률을상회하고있으며, `15 년상승률은 1~12% 대로 `14 년 ( 약 4~5% 대 ) 상승률보다높은수준 - 서남권의경우소형 9.7%, 중소형 9.6%, 중형 7.5%, 중대형 8.7%, 대형 5.9% 로소형및중소형아파트의전세가격상승률이 `14 년상승률 ( 소형 5.3%, 중소형 6.5%) 보다높고, - 동남권의경우소형 1.9%, 중소형 15.1%, 중형 14.9%, 중대형 11.3%, 대형 9.% 로, `14 년상승률 ( 소형 2.5%, 중소형 4.5%, 중형 2.7%, 중대형 3.5%, 대형 3.1%) 의 3~4 배이상상승하는수준 - 동남권지역의전세가격상승률이높게나타나는원인은재건축사업이진행되는지역 ( 강동구 ) 에서발생하는이주수요가주변지역및인접구로유입되기때문임 2) 도심권 : 종로 중 용산구, 동북권 : 강북 도봉 노원 성북 중랑 동대문 성동 광진구, 동남권 : 서초 강남 송파 강동구, 서북권 : 은평 서대문 마포구, 서남권 : 강서 양천 영등포 구로 금천 동작 관악구 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 15

22 그림 1-15 서울아파트가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 아파트매매가격변동지역 ( 구 ) 변화아파트전세가격변동지역 ( 구 ) 변화 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `16 년개포주공아파트등강남구지역에서발생하는이주수요들로인해 `15 년아파트전세가격 상승률이높았던동북권및동남권의아파트전세가격은지속적으로상승할것으로전망됨 서울지역종합 `14 년서울아파트매매시장은대부분안정적인상승을보였던것과달리 `15년에는장기평균상승률을상회하는 상승지역 3) 수가지속적으로증가, 아파트전세시장은 `14 년에 상승지역 수가감소하였으나 `15 년들어다시상승하여 11월말에는거의모든구지역의아파트전세가격상승률이장기평균상승률을초과 `15 년 11월말기준전년동기대비매매가격상승률이장기평균상승률이하인지역은종로구 (2.2%), 용산구 (1.9%), 전세가격상승률이장기평균상승률이하인지역은종로구 (4.9%) 만해당되는등서울전역에걸쳐매매및전세가격이지속적으로상승하고있는상황임 `15 년 11월말기준전년동기대비매매가격상승률이높은지역은강남구 (9.3%), 강동구 (9.%), 동대문구 (8.5%), 성동구 (8.1%), 노원구 (7.5%), 강서구 (7.2%), 구로구 (7.2%) 로, - 강남 4구를제외하고, 기존에아파트매매가격상승이크지않았던지역의아파트가격이주로상승하였는데, 그원인은전세가격상승에따라전세수요가매매수요로전환되는과정에서기존보증금으로매입이가능한아파트들이상기지역에많이분포하고있었기때문으로분석됨 3) 하락지역기준은해당월의시군구전년동기변화율이 보다작은경우, 안정지역기준은 < 해당월의시군구전년동기변화율 < 해당시도의장기 (`3.11 월 ~`15.11 월 ) 연평균변화율, 상승지역기준은 해당월의시군구전년동기변화율 > 해당시도의장기 (`3.11 월 ~`15.11 월 ) 연평균변화율, 이하동일 16 Korea Appraisal Board

23 PART 1 시장동향 그림 1-16 인천 경기지역의아파트규모별매매가격변동 ( 명목 ) 인천지역경기지역 1% 1% 8.2% 5% 5.5% 4.9% 3.4% 3.6% 4.4% 4.% 3.6% 2.1% 2.%.7% 5% 3.7% 5.7% 3.1% 2.7% 4.3% 3.5% 2.2% % % -.1% -5% 소형중소형중형중대형대형 -5% -2.6% 소형중소형중형중대형대형 213 년 214 년 215 년 213 년 214 년 215 년 주 : 각연도별상승률을비교를위해전년 11 월말대비해당연도 11 월말기준상승률을산출 `15 년 11월말기준전년동기대비전세가격상승률이 1% 를초과하는구지역은전체 25개구지역의절반수준인 12개이며, 특히강동구의경우 `15 년 6월의전년동기대비변화율이 16.8% 에달하였으나 `11 월말에는 18.1% 까지상승하는등재건축발이주수요에따라전세가격이지속적으로증가 인천 경기지역의규모별아파트매매가격 `15 년인천의아파트매매가격상승률은 `14 년대비소폭상승하였으며, 경기지역의경우소형및중소형규모의아파트매매가격상승세가뚜렷함 특히, 경기지역의소형아파트매매가격상승률이두드러졌는데, 경의권 11.%, 경부1 권 9.2%, 서해안 8.3%, 경부 2권 8.2%, 동부1 권 6.5%, 동부2 권 5.9%, 경원권 5.3% 순으로상승 4) - 경부 1권은 `14 년소형및중소형아파트매매가격상승률은 4.3%, 4.3% 였으나 `15 년 9.2%, 6.1% 로상승 (+4.9%p, +1.8%p), 경부2 권은 `14 년 3.7%, 3.1% 에서 `15 년 8.2%, 5.7% 로상승 (+4.5%p, +2.6%p), 서해안권은 `14 년 4.2%, 3.4% 에서 `15 년 8.3%, 5.5% 로상승 (+4.1%p, +2.1%p) - 동부1 권은 `14 년 1.9%, 1.5% 에서 `15 년 6.5%, 5.5% 로상승 (+4.6%p, +4.%p), 동부2 권은 4) 경기권역별시지역은경의권 - 김포 고양 파주, 경부 1 권 - 과천 안양 성남 군포 의왕, 서해안권 - 부천 안산 시흥 광명 화성 오산 평택, 경부 2 권 - 안성 용인 수원, 동부 1 권 - 남양주 구리 하남 광주, 동부 2 권 - 이천 여주, 경원권 - 포천 동두천 양주 의정부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 17

24 `14 년 3.6%, 2.1% 에서 `15 년 5.9%, 3.5% 로상승 (+2.3%p, +1.4%p) - 경의권는 `14 년 4.1%, 3.8% 에서 `15 년 11.%, 7.7% 로상승 (+6.9%p, +3.9%p) - 경원권는 `14 년.1%,.1% 에서 `15 년 5.3%, 3.7% 로상승 (+5.2%p, +3.6%p) 상승률이높은지역은서울과가장인접하고교통이편리한경의권과경부 1권, 1호선라인인서해안권및경부 2권, 서울접근성이떨어지는동부1 권및동부2 권순으로나타남 인천 경기지역의규모별아파트전세가격 `15 년인천의아파트전세가격상승률은 `14 년대비소형및대형규모아파트만소폭상승하였고그외규모에서는상승률이둔화되었으며, 경기지역의경우소형및중소형규모의아파트전세가격상승세가뚜렷함 `15 년규모별아파트매매가격변동과마찬가지로경기지역의소형아파트전세가격상승률이두드러졌는데, 경의권 15.4%, 경부 1권 11.1%, 경원권 1.9%, 서해안 1.5%, 동부2 권 1.1%, 동부1 권 9.9%, 경부 2권 8.1%, 순으로상승 - 경기권역별로소형아파트의전세가격은지속적으로상승하였는데, `13 년에는권역별로 5~8% 대로전반적으로상승하였으나 - `14 년에는경부 1권및경부 2권, 서해안권, 경의권등서울과인접한지역을중심으로상승하였고, `15 년에는지하철등서울과접근성이낮은동부1 권및동부2 권과경원권까지가격상승이확산되는모습 그림 1-17 인천 경기지역의아파트규모별전세가격변동 ( 명목 ) 인천지역경기지역 15% 15% 12% 9% 8.7% 6.9% 9.4% 8.3% 11.2% 8.8% 8.9% 8.5% 8.1% 12% 9% 6.9% 1.7% 8.9% 1.3% 1.4% 9.4% 9.% 9.3% 7.1% 7.5% 6% 5.2% 6% 3% 3% % 소형중소형중형중대형대형 % 소형중소형중형중대형대형 213 년 214 년 215 년 213 년 214 년 215 년 주 : 각연도별상승률을비교를위해전년 11 월말대비해당연도 11 월말기준상승률을산출 18 Korea Appraisal Board

25 PART 1 시장동향 즉, 소형아파트의전세가격상승이경기전역으로확산되는모습이뚜렷한데, `14 년에는서 울과인접하고접근성이좋은지역으로전세가격이상승하였으나, `15 년은접근성이떨어지는 지역까지확산되어수도권전지역에걸쳐소형아파트의전세가격이상승하는상황임 인천 경기지역종합 `15 년인천및경기지역의아파트매매시장은 상승지역 수가지속적으로증가하는가운데 11월말기준전년동월대비아파트매매가격상승률이대부분지역에서장기평균상승률을초과하고, 아파트전세시장의경우 `15 년한해대부분지역에서장기평균상승률을초과하는등아파트전세가격상승률이지속적으로높은수준유지 인천지역에서아파트매매가격상승률이지속적으로높게유지되면서 `15 년 11월말기준전년동기대비매매가격상승률이높은지역은연수구 (6.7%), 부평구 (6.3%) 이고, 전세가격의경우도마찬가지로연수구 (11.5%), 부평구 (1.6%) 의아파트전세가격상승률이높은수준이며, 마찬가지로경기지역에서전년동기대비매매가격상승률이높은지역은광명시 (12.7%), 김포시 (1.8%), 하남시 (1.8%), 안산시 (1.5%) 이며, 전세의경우안산시 (17.5%), 하남시 (16.%), 고양시 (15.2%), 파주시 (14.8%), 김포시 (14.5%) 등의전세가격상승률이높은수준 서울과인접하면서지하철과의연계성이양호한지역의매매및전세가격의상승폭이크고지속적인상승세를유지하는한편, 안산시의경우전지역에걸쳐재건축사업추진이진행됨에따라전세가격상승폭이지속적으로높은상태를유지 그림 1-18 인천아파트가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 아파트매매가격변동지역 ( 구 ) 변화아파트전세가격변동지역 ( 구 ) 변화 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 19

26 그림 1-19 경기아파트가격변동유형별지역 ( 시 ) 수변화분포 아파트매매가격변동지역 ( 시 ) 변화아파트전세가격변동지역 ( 시 ) 변화 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 주택거래량동향 1) 주택매매거래량 종합 `15 년 11 월말누적주택매매거래량은 11.6 만호로 `14 년매매거래량 (1.5 만건 ) 대비 11% 수준이며, `6 년이후가장높은주택매매거래량을기록할전망 연간 1~11 월누적거래량을비교해보더라도주택매매거래량이많았던 `6 년 94.5 만건보다 16.1 만건높은수준이며, `6 년대비 `15 년수도권주택매매거래량은감소한반면 5 대광역시 및지방권의주택매매거래량이증가하는등비수도권의주택매매거래량증가가두드러짐 그림 1-2 지역별주택매매거래량추이 연간주택매매거래량추이 1~11 월주택매매거래량추이 ( 단위 : 만건 ) `6 `7 `8 `9 `1 `11 `12 `13 `14 ` `6 `7 `8 `9 `1 `11 `12 `13 `14 `15 수도권 5 대광역시지방권 수도권 5 대광역시지방권 2 Korea Appraisal Board

27 PART 1 시장동향 매년 12월의주택매매거래량을보면평균 9.1 만건 (`6~`14 년 ) 으로, `12 월주택매매거래량이평균수준만큼거래가된다면 `15 년예상주택매매거래량은약 만건이고전년대비 19.1% 상승할것으로보임 * `6년 13.8만건, `7년 7.3 만건, `8년 4.만건, `9년 7.5만건, `1년 9.9만건, `11년 1.6만건, `12년 1.8만건, `13년 9.3만건, `14년 9.1만건 주택유형별 `15 년전체주택매매거래중아파트거래비중 (1분기 72.1%, 2분기 67.5%, 3분기 66.3%, 4분기 66.1%) 은소폭감소하였으며, 다세대 / 연립주택의거래비중 (1분기 16.%, 2분기 18.4%, 3분기 18.5%, 4분기 19.2%) 은지속적으로증가 수도권지역의경우 `15 년 4분기아파트매매거래비중 (64.4%) 은전년동기 (7.7%) 에비해감소한반면, 다세대 / 연립과단독주택은각각 26.1%, 9.5% 로전년동기 (21.7%, 7.6%) 대비증가하였고, 비수도권도마찬가지로 `15 년 4분기아파트매매거래비중 (68.%) 은전년동기 (72.%) 에비해감소하였고, 다세대 / 연립과단독주택매매거래비중은각각 11.9%, 2.1% 로전년동기 (1.4%, 17.6%) 대비상승하였음 `15 년주택유형별주택매매거래량의주요변화는 `14 년대비 `15 년주택매매거래량이증가하는가운데아파트의매매거래비중은감소하는반면, 다세대 / 연립및단독주택의매매거래및비 그림 1-21 지역별 / 주택유형별주택매매거래량비중추이 전국수도권비수도권 1% 12.3% 11.6% 12.9% 14.6% 1% 7.5% 6.1% 7.6% 9.5% 1% 15.2% 16.3% 17.6% 2.1% 8% 16.% 15.5% 15.7% 19.2% 8% 25.% 2.7% 21.7% 26.1% 8% 1.6% 11.1% 1.4% 11.9% 6% 6% 6% 4% 71.6% 72.9% 71.4% 66.1% 4% 67.4% 73.2% 7.7% 64.4% 4% 74.2% 72.6% 72.% 68.% 2% 2% 2% % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 아파트다세대 / 연립단독 % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 아파트다세대 / 연립단독 % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 아파트다세대 / 연립단독 주 : `15 년 4 분기는 `15 년 9 월 ~11 월누적거래량임 ( 이하동일 ) 자료 : RTMS 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 21

28 수도권의단독주택매매거래비중이증가하는특징을보임 매매가격대별 `14 년까지전국적으로저가 (2억원이하 ) 주택의거래비중감소와중저가 (2억원초과 4억원이하 ) 주택의증가세가뚜렷하였으나 `15 년에는주택매매금액별로매매거래비중은큰변동없이유지되는모습 주택매매거래량이증가하는가운데거래금액별매매거래비중에큰변화가없는것을볼때, `15 년주택매매거래의특징은자본이득을목적으로하는단기재정거래 (arbitrage) 보다는실수요자들의매매를중심으로주택매매거래가이루어졌다고분석됨 수도권도마찬가지로 `15 년저가주택의거래비중은큰변화없이유지되고있으나, 중저가주택이감소하고고가주택의거래비중이증가하였는데, 이는 `14 년주택가격회복세에이어 `15 년주택가격상승세가유지되고있기때문임 비수도권지역에서는저가주택의매매거래비중이높게유지되고있으며 (`15 년 1분기 69.1%, 2분기 67.9%, 3분기 67.4%, 4분기 66.9%), 수도권과같이중저가주택의거래비중이소폭감소하고고가주택의거래비중은소폭증가하였음 - 비수도권의중저가주택매매거래비중이절대적으로높은수준을차지하고 4억이상주택의거래비중은전체대비약7% 수준으로수도권 ( 약 2% 대 ) 에비해비수도권의주택거래가격은낮은상태를유지 그림 1-22 지역별 / 주택매매가격대별주택매매거래량비중추이 전국수도권비수도권 1% 8% 5.1% 6.8% 8.% 9.6% 24.8% 31.% 31.7% 32.1% 1% 8% 9.5% 11.2% 12.5% 14.% 1% 8% 2.5% 3.1% 4.1% 4.9% 18.4% 22.7% 24.5% 25.3% 6% 6% 35.5% 4.7% 4.% 38.4% 6% 4% 4% 4% 77.3% 72.8% 69.4% 66.9% 2% 66.4% 58.8% 55.8% 52.2% 2% 48.3% 42.4% 4.1% 38.5% 2% % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 억이하 2 억 ~4 억 4 억 ~6 억 6 억 ~ 2 억이하 2 억 ~4 억 4 억 ~6 억 6 억 ~ 2 억이하 2 억 ~4 억 4 억 ~6 억 6 억 ~ 자료 : RTMS 22 Korea Appraisal Board

29 PART 1 시장동향 그림 1-23 지역별 / 매수자연령대별주택매매거래량비중추이 전국수도권비수도권 1% 8% 11.1% 1.8% 12.7% 14.4% 1% 8% 1.9% 1.4% 12.5% 14.9% 1% 8% 11.2% 11.1% 12.8% 13.8% 6% 47.8% 48.1% 51.2% 48.3% 6% 49.% 48.5% 51.4% 49.4% 6% 47.1% 47.7% 51.% 47.2% 4% 4% 4% 2% 37.3% 37.3% 32.4% 29.% 2% 36.8% 37.5% 32.5% 3.% 2% 37.5% 37.1% 32.4% 27.8% % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 대이하 4~5대 6대이상기타 % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 대이하 4~5대 6대이상기타 % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 대이하 4~5대 6대이상기타 자료 : RTMS 연령대별 `14 년 4~5 대연령층의주택매매거래비중이 5% 이상차지하였으나 `15 년이들연령층의비중은 5% 이하로감소하였고 6대이상연령층의거래비중이증가 3대이하의거래비중은수도권의경우 `14 년 4분기 32.5% 에서 `15 년 4분기 3.%, 비수도권은 `14 년 4분기 32.4% 에서 `15 년 4분기 27.8% 로감소하였고, 4~5 대연령층의경우 `14 년주택매매거래비중이상승했던것과달리 `15 년주택매매거래비중이 `14 년주택매매거래비중보다감소 다만, 6대이상의연령층에서는 `14 년에이어 `15 년에도주택매매거래비중이지속적으로증가하고있으며, 수도권은 `14 년 4분기 12.5% 에서 `15 년 4분기 14.9%, 비수도권은 `14 년 4분기 12.8% 에서 `15 년 4분기 13.8% 로상승 2) 주택전월세거래량종합주택전월세거래량의총량은증가하는가운데전세거래량은감소하고월세거래량이증가하고있으며, `15년 (11 월말기준 ) 전월세거래량 (135.4 만건 ) 은전년동기간거래량 (134.9 만건 ) 보다소폭증가 전세거래량감소및월세거래량증가의원인은임대인이전세수익보전을위해전세계약을반전세등의월세계약형태로전환함에따라전세거래량이감소하고, 임차인은부담가능한수 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 23

30 그림 1-24 지역별주택전월세거래량추이 ( 단위 : 만건 ) 전국수도권비수도권 전세 월세 전세 월세 전세 월세 자료 : RTMS 준의전세주택이부족함에따라월세로전환하고있는것으로분석됨 `15 년전세및월세거래량의비중은 55.9%, 44.1% 로 `14 년전세및월세거래량의비중 (59.%, 41.%) 보다전세거래비중이감소하고, 월세거래비중이증가하였음 - `14 년전월세거래량비중은 `13 년 ( 전세비중 6.6%, 월세비중39.4%) 비중에비해소폭변동 (±1.6%p) 하였으나, `15 년전월세거래량비중은 `14 년비중대비 ±3.1%p 변동한것을볼때, `14 년보다 `15 년의전세비중감소및월세비중증가의경향이뚜렷하게나타남 특히수도권의전세비중감소및월세비중증가경향이뚜렷한데, `13 년대비 `14 년의전월세거래량비중변화는 ±1.8%p 였으나, `14 년대비 `15 년은 ±3.8%p 로비중의변동폭이증가함 전세가격대별전세가격상승에따라저가 (1억원이하 ) 및중저가 (1억초과 2억이하 ) 전세거래는감소하고있으며, 고가 (4억원이상 ) 전세거래는소폭증가하는모습 `15 년저가및중저가전세주택의비중은각각 47.3%, 29.2% 로 `14 년 (5.2%, 29.5%) 대비각각 3.%p,.2%p 감소하였으며, 저가전세주택의감소폭이가장큰것으로나타남 수도권지역에서는저가및중저가전세주택의비중은전국수준보다낮은편으로, `15 년의경우각각 4.5%, 29.7% 이며, 비중의감소폭은전국보다높은수준으로 `14 년대비각각 3.2%p,.6%p 로감소 비수도권지역에서는저가전세거래건수가많은수준인데, `15 년저가전세주택의비중은 24 Korea Appraisal Board

31 PART 1 시장동향 그림 1-25 지역별전세가격대별전세거래량추이 ( 단위 : 만건 ) 전국수도권비수도권 억이하 1~2 억 2~4 억 4 억초과 억이하 1~2 억 2~4 억 4 억초과 억이하 1~2 억 2~4 억 4 억초과 자료 : RTMS 62.% 로과반수이상이저가전세의거래건이며중저가의전세거래건 (28.1%) 을포함한 2억이하의전세거래비중은전체전세거래건수의 9.2% 를차지함 연령대별 `15 년 11월기준연령층과상관없이월세의거래비중이증가하는모습이며, 전국적으로 2대이하인연령층은전세보다월세거래건수가많고그격차 ( 전세대비월세거래비율 ) 는지속적으로증가 연도별상대적비교를위해전세대비월세거래비중을산출해보면, 전년대비비중의증가폭이큰연령층은수도권의 2대이하연령층 (`14 년 116%, `15 년 13%) 및 4대연령층 (`14 년 6%, `15 년 74%) 으로나타났는데, 전세에서월세로의전환이빠르게일어나는연령층이 2대이하및 4대연령층으로보여지며, 그뒤를이어 3대연령층이월세로의전환이이루어지고있는것으로분석됨 한편 2대이하인경우는전세보다월세를, 3대는월세보다는전세를, 4대는전세에서월세로전환이가속, 5대이상은전세에서월세로전환속도가소폭증가하는특징을보이는데, 이는소득및축적자산이적은 2대는월세를선택하고, 신혼부부연령층인 3대는안정적인신혼생활유지나부모들의전세자금지원으로다른연령층에비해전세비중이높은편이며, 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 25

32 표 1-9 지역및임차인연령대별전월세거래건수차이 지역전국수도권비수도권 연도 2대이하 3대 4대 5대이상 전세 월세 월세 / 전세 (%) 전세 월세 월세 / 전세 (%) 전세 월세 월세 / 전세 (%) 전세 월세 ( 단위 : 만건 ) 월세 / 전세 (%) ` ` ` ` ` ` ` ` ` ` ` ` 자료 : RTMS 4 대연령층은자녀증가등가구원수의증가에따라보다넓은주택으로이주하게되는데, 추가전세금을조달하지못하거나전세물량이감소함에따라월세를선택할수밖에없어전세에서월세로의전환이가속화되는것으로분석됨 주택공급시장동향 1) 신규주택공급동향종합 `14 년주택매매가격의회복세및 `15 년상승세와주택매매거래량증가및각종규제완화에따라사업시기를미루었던건설사들이앞다투어사업을추진하였으며, 그에따라인허가 착공 분양실적등이증가하였고 `1 년이후최대실적을기록 ( 인허가 ) `15 년인허가실적은 `14 년인허가실적을크게상회하는수준으로증가하고있는가운데, `17 년이후과잉공급우려로 `16 년인허가실적의조정이이루어질것으로보임 ( 분양및착공 ) 인허가실적증가에따라착공및분양물량이크게증가하였고, 금융위기이후수도권을중심으로지연되었던주택사업들이추진됨에따라분양및착공물량이증가 ( 준공 ) 인천지역의준공물량은장기평균에미치지못하고있으나수도권지역의전체준공물량은장기평균수준을유지하고있으며, 특히경기지역은분양및착공실적증가에따라향후준공실적이집중되어경기지역의준공물량은지속증가할것으로전망됨 26 Korea Appraisal Board

33 PART 1 시장동향 그림 1-26 전국주택공급추이 ( 단위 : 만 ( 동 ) 호 ) `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 인허가착공분양준공미분양수도권비수도권 주 : `15 년각실적은 11 월누계값 ( 미분양제외 ) 자료 : 국토교통부 ( 미분양 ) `15 년 1 월까지미분양물량은꾸준히감소하여전반적으로양호한수준이었으나, 경 기도를중심으로인허가물량및분양물량이집중되어경기일부지역에서미분양물량이증가하여 `15 년 11월전국미분양물량은전월대비 54.3% 증가 인허가 `15년 11월까지전국인허가실적은 66.7만호로전년동기간대비 (`14 년 11월누계 : 44.6만호 ) 49.6% 증가 `15 년 11월, 수도권 (35.5 만호 ) 은 43.9%, 5대광역시 (8.2 만호 ) 42.7%, 지방도 (23. 만호 ) 22.9% 증가하면서수도권의인허가물량이전국인허가물량을견인한것으로나타났으며, - 인천 (2.6 만호 ) 과경기 (24. 만호 ) 가각각 133.9%, 87.3% 증가 ( 공급주체별 ) `15 년 11월부문별인허가실적은민간부문 (62.3 만호 ) 이 5.5%, 공공부문 (4.4 만호 ) 이 37.2% 증가하여민간부문의인허가물량증가율이높고, ( 규모별 ) 전국적으로 (5 대광역시의 4m2이하규모의감소를제외하고 ) 모든규모주택의인허가물량이증가하였고 85m2 ~135 m2규모에서 5대광역시가 34.6% 의증가율을보이며모든규모별증가율중가장높은수치를보임 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 27

34 분양 `15 년 11월까지전국분양현황은 49.4만호로전년동기간대비 (`14 년 11월누계 : 33.1 만호 ) 49.1% 증가 수도권 (26.2 만호 ) 은 111.7%, 지방 (16.7 만호 ) 32.7% 증가, 5대광역시 (6.4 만호 ) 는 21.% 감소 - 수도권에서인천 (2.7 만호 ) 과경기 (19.2 만호 ) 가각각 253.7%, 129.8% 증가 ( 유형별 ) `15 년 1 월전국분양주택은전년동기간대비 48.6%, 임대주택은 37.7% 증가 ( 규모별 ) 수도권은 6m2 ~85 m2규모가전년동기간대비 147.2% 증가하여가장큰증가율을기록하였고, 4m2이하규모가 87.1% 증가하였음. 전국적으로 6m2 ~85 m2, 4m2이하, 4m2 ~6 m2규모에서각각 61.7%, 55.2%, 32.2% 순으로증가 착공 `15 년 11월까지전국주택착공실적은 63.4만호로전년동기간대비 (`14 년 1월누계 : 5.8만호 ) 42.% 증가 수도권 (34. 만호 ) 9.1%, 지방도 (21.8 만호 ) 14.8% 증가, 5대광역시 (7.6 만호 ) 2.2% 감소 - 인천 (2.6 만호 ) 과경기 (23. 만호 ) 는각각전년동기간대비 155.6%, 12.3% 를기록 ( 공급주체별 ) `15 년 11월전국착공실적은민간부분 (64.1 만호 ) 에서전년동기간대비 63.6% 증가, 공공부문 (4.8 만호 ) 은 12.4% 감소 ( 규모별 ) 수도권의 85m2 ~135 m2규모가전년동기간대비 117.9% 증가한가운데, 전국적으로 61.% 증가하여중대형규모의착공실적이가장큰증가율을기록 준공 `15 년 11월까지전국의주택준공실적은 39.3만호로전년동기간대비 (`14 년 11월누계 : 39.9 만호 ) 1.6% 감소 수도권 (17.6 만호 ).1%, 지방도 (15.4 만호 ) 4.% 증가하였으나 5대광역시 (6.3 만호 ) 는 17.1% 감소하면서전국준공물량은전년동기간대비 1.6% 감소 - 대구 (1.6 만호 ) 는 59.9% 의증가율을기록하였으나서울, 인천, 부산, 광주, 대전, 울산은감소 `15 년 11월전국준공실적은민간부분 (33.1 만호 ) 이 7.4% 증가, 공공부문 (6.2 만호 ) 이 32.% 감소함 ( 규모별 ) 4m2이하규모에서전지역감소하여전국적으로 32.% 감소하였으나 8m2 ~135 m2, 135 m2이상규모는수도권, 5대광역시, 지방도모두상승하며각각전국전년동기간대비 38.3%, 12.% 증가 28 Korea Appraisal Board

35 PART 1 시장동향 표 1-1 주요권역별주택공급추이 구분인허가분양착공준공 /4 2/4 3/4 11월 4/4 계 1/4 2/4 3/4 누계 11 월누계 (%) ( 단위 : 천호 ) 장기평균대비 전국 (49.6) 1.44 수도권 (75.5) 대광역시 (87.3) 1.2 지방도 (22.9) 1.32 전국 (49.1) 1.48 수도권 (111.7) 대광역시 (-21.) 1.9 지방도 (32.7) 1.58 전국 (42.) 1.43 수도권 (9.1) 대광역시 (-2.2) 1.23 지방도 (14.8) 1.48 전국 (-1.6) 1.11 수도권 (.1) 대광역시 (-17.1) 1.11 지방도 (4.) 1.48 주 : 장기평균은 `11년 ~`15 년각년도 11 월누계평균, 괄호안은전년동기간대비변화율자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 29

36 표 1-11 수도권및대도시지역별주택공급추이 ( 단위 : 천호 ) 인허가실적 분양실적 장기 장기구분 3/4, 3/4, 평균 3/4, 3/4, 평균 1/4 2/4 4/4 계 1/4 2/4 1/4 2/4 4/4 계 1/4 2/4 11월 11월대비 11월 11월대비 서울 (43.9) (32.4) 1.53 인천 (133.9) (253.7) 2.2 경기 (87.3) (129.8) 2.35 부산 (91.4) (-28.2) 1.13 대구 (1.2) (-43.3).1 광주 (52.8) (-37.4).76 대전 (64.7) (32.7) 1.18 울산 (8.2) (81.9) 1.5 구분 착공실적 준공실적 서울 (52.9) (-16.) 1.8 인천 (155.6) (-165).79 경기 (12.3) (16.3) 1.26 부산 (8.1) (-21.9).93 대구 (-34.4) (59.9) 1.8 광주 (-37.4) (-42.7).91 대전 (53.) (43.).83 울산 (79.4) (-13.) 1.35 주 1) 1~11 월누계기준 2) 장기평균은 `11년 ~`14 년각년도 11 월누계평균, 괄호안은전년동기간대비변화율자료 : 국토교통부 3 Korea Appraisal Board

37 PART 1 시장동향 2) 주택미분양동향미분양 `15년 11월전국미분양주택수는 4.9만호로전년동월대비 (`14 년 11월 : 3.9만호 ) 25.2% 증가 5대광역시 (.29 만호 ) 는 28.4% 감소, 수도권 (2.66 만호, 34.4%) 및지방도 (2.2 만호, 11.5%) 는미분양주택이증가 - 수도권은서울 (.2 만호 ) 이전년동월대비 84.2% 감소하였으나인천 (.45만호 ) 과경기 (2.1 만호 ) 가각각 21.9%, 5.% 증가, 5대광역시는광주, 대전, 울산각각 73.3%, 59.5%, 18.9% 증가 ( 규모별 ) 6m2 ~85 m2규모에서전년동월대비수도권이 138.4% 증가하였고, 85m2이상규모의미분양물량은수도권, 5대광역시, 지방도모두감소 - 지방도의 6m2이하규모는전년동월대비 23.8% 증가하여가장높은증가율을기록 표 1-12 미분양추이 ( 단위 : 천호 ) 구분 1/4 2/4 3/4 11월 4/4 1/4 2/4 3/4 11월 (%) 전국 (25.2) 수도권 (34.4) 서울 (-84.2) 인천 (21.9) 경기 (5.) 5대광역시 (-28.4) 부산 (-28.4) 대구 (-79.4) 광주 (73.3) 대전 (59.5) 울산 (18.9) 지방도 (27.6) 주 : 괄호안은전년동월대비변화율자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 31

38 공사완료후미분양 `15 년 11월전국공사완료후미분양현황은 1.5 만호로전년동월대비 (`14 년 11월 : 1.65 만호 ) 36.4% 감소 5대광역시 (.1 만호, -21.%), 수도권 (.66 만호, -35.6%), 지방도 (.28 만호, -42.1%) 모두감소, 수도권은서울, 경기, 인천순으로각각 49.4%, 41.6%, 14.6% 감소하였으며, 5대광역시는부산 19.7%, 광주 62.2% 증가하였고, 대구는 9월, 1 월모두공사완료후미분양물량은없음 표 1-13 공사완료후미분양추이 ( 단위 : 천호 ) 구분 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 11월 11월 (%) 전국 (-36.4) 수도권 (-35.6) 서울 (-49.4) 인천 (-14.6) 경기 (-41.6) 5대광역시 (-21.) 부산 (19.7) 대구 광주 (62.2) 대전 (-58.1) 울산 (-42.3) 지방도 (-42.1) 주 : 괄호안은전년동월대비변화율자료 : 국토교통부 32 Korea Appraisal Board

39 PART 1 시장동향 토지시장 이석희연구원 전국동향 지가동향금융위기이후의지가지수는 21 년중반을제외하고, 지속적으로상승하고있으 나, 실질지가지수는금융위기수준으로회복하지못함 `9 년 3월 로최저점을기록했던지가지수는 `1 년중반다소하락하였으나, 이후지속적으로상승하고있고, 상승세속에서도 `12 년하반기와, `13 년중반기한때보합국면 * 을보였으나, 지가는지속적으로상승하여, `15 년 11월 을기록 (214.11=1) * `11년 ~`13 년월평균지가변동률은.9%, `14년 ~`15 년월평균지가변동률은.177% 를나타내며, 보합국면인 `12.8~`13.1 월평균지가변동률.49% `13.7~9 월평균지가변동률.32% 기록 소비자물자지수를고려한실질지가의경우 `9 년 1월이후전반적으로지속적감소세를나타내면서 `11 년 8월최저점인 를기록하였으나 (214.11=1), 이후 `12년대부터 `14 년대까지보합세를보였고, `15년부터지속적인상승세를보이고있으면서 `15년 11월 11.3까지반등하였으나, 아직 `9년수준을회복하지못하고있음 (214.11=1) 그림 1-27 지가지수및지가변동률 ( 지가지수 : =1) 지가변동률 지가지수 자료 : 국토교통부 ( 단위 : %) 그림 1-28 지가지수및실질지가지수 95 ( 지가지수 : =1) ( 실질지가지수 : =1) 자료 : 국토교통부 실질지가지수 지가지수 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 33

40 거래량동향토지거래량 ( 필지 ) 은 29년이후로전반적인상승추세를보이고있으며, 21 년이후로는지방대도시중심으로, 212 년이후로는수도권중심으로거래증대 토지거래량은필지기준으로 `9 년까지하락하였으나, `1 년부터완만하게상승하면서, `15 년 4월에금융위기이후역대최대 (29.2 만여건 ) 거래가이루어지고있고, 면적기준으로금융위기이후지속적으로하락하고있으며, `9 년이후보합세유지 거래필지당토지면적은 `6 년 3월 1,573 m2에서 `15 년 11월 669 m2로지속적으로감소 필지기준수도권의거래비율은 `6~7 년에 5% 내외였으나, 금융위기이후 `9 년하반기부터거래비율이 4% 대에서 3% 대로급감하였고, `13 년부터점차회복하여 `15 년에는 4% 대유지 * 반대로지방은금융위기이후로거래비율이증가하여지방도지역은 `1 년부터 5% 수준, 지방대도시는 `11 년부터 2% 수준을보였으나, `15 년에거래비율감소 면적기준거래비율은지방도지역비율이전국의 8% 수준을지속적으로유지 그림 1-29 토지거래량 (3 개월이동평균 ) 그림 1-3 거래필지당면적 4, 3, 2, 1, 토지거래량 ( 필지 : 건 ) 토지거래량 ( 면적 : 천m2 ) 자료 : 국토교통부 ( m2 ) 1,8 1, 자료 : 국토교통부 그림 1-31 지역별거래량비율 ( 필지 ) 1% 8% 6% 4% 2% % 수도권지방대도시지방도지역자료 : 국토교통부 그림 1-32 지역별거래량비율 ( 면적 ) 1% 8% 6% 4% 2% % 수도권지방대도시지방도지역자료 : 국토교통부 34 Korea Appraisal Board

41 PART 1 시장동향 지역별지가동향 1) 지가지수동향 전국지가동향전국적으로최근 3 년간지가변동률은세종을제외한모든지역에서지가상승 폭이점차증대 지가는수도권에비해비수도권중심으로높은상승률을보이고있으며, 특히지방도지역에비해지방대도시중심으로지가가상승하고있는것으로나타남 * 수도권은 1.6%( 경기 )~2.4%( 서울 ) 대를나타내고있으나, 지방도지역은 1.3%( 충남 )~5.4%( 제주 ) 대, 지방대도시 ( 세종제외 ) 는 2.2%( 울산 )~3.7%( 대구 ) 대기록 가장높은지가상승률을보이던세종은 5.5%, 4.5%, 4.% 로지가상승률이지속적으로하락하고있으나, 여전히높은수준이며, 제주는최근지가상승률이가장높은수준으로써, 세종에비해더욱높은상승률 (5.4%) 을기록하고있음 세종과제주를제외한지역에서는대구가 213 년 (1.7%), 214 년 (3.1%), 215 년 (3.7%) 모두지가상승률이가장높게나타남 그림 1-33 지역별지가변동률 5.5% 4% 2% 2.7% 2.4% 2.% 2.1% 1.1% 1.2% 3.7% 3.1% 2.7% 2.3% 1.6% 1.7% 2.6% 2.7% 2.2% 1.8% 1.8% 1.8% 1.3% 1.3% 1.4%.9%.7% 1.% 4.5% 4.% % 전국서울부산대구인천광주대전울산세종 213년 214년 215년 5.4% 4% 3.7% 2% 1.6% 1.2%.9% 2.4% 1.8% 1.7% 1.7% 1.3% 1.% 2.5% 2.4% 2.3% 2.% 1.4% 1.6% 1.8% 2.% 2.% 1.3% 1.5% 1.5% 1.4%.8% 1.% 1.% % 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 213년 214년 215년 주 : 215 년은 11 월누계기준자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 35

42 2) 용도지역별변화율동향 용도지역용도지역별지가상승률은지속적으로높아지고있으며, 주거지역상승률이가장 높음 [ 용도지역구분과동향분석 ] 용도지역은도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로구분되고있으며, 도시지역은다시주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로구분되고, 관리지역은계획관리지역, 생산녹지지역, 자연환경보전지역으로구분됨 본절에서는도시지역 ( 주거 상업 공업 녹지 ) 과도시지역에준하여관리되고있는계획관리지역을대상으로지가지수동향을분석함 전국의최근 3년간주거지역지가지수는지속적으로상승하였으며, `15 년 (11 월까지 ) 에는 1.7% 상승하여, 주요용도지역중가장높은상승을기록함 상업지역은 `15 년 (11 월까지 ).7% 상승하여용도지역중가장낮은상승을보이고있고, 이는수도권 (.4%) 에기인하는것으로나타나며, 공업지역은수도권, 지방, 대도시가서로유사하고, 전국적으로 `15 년 (11 월까지 ).9% 상승 녹지지역은 `15 년 (11 월까지 ).8% 상승하여상대적으로낮은상승을보이고있고, 이는수도권 (.3%) 에기인하는것으로나타나며, 계획관리지역는 `15 년 (11 월까지 ) 1.% 상승하였고, 대도시인서울, 부산, 대구에는지정된지역이없는것으로나타남 표 1-14 지역별 용도지역별지가변동률 구분 주거지역상업지역공업지역녹지지역계획관리지역 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 전국.1% 1.6% 1.5%.%.7%.7%.% 1.%.9% -.2%.5%.8%.4% 1.2% 1.% 수도권 -.1% 1.5% 1.3%.2%.7%.4%.% 1.% 1.% -.4%.1%.3%.3%.8%.7% 지방.4% 1.7% 1.9% -.3%.6% 1.5%.1% 1.1%.8%.1% 1.1% 1.4%.6% 1.6% 1.3% 대도시.% 1.9% 1.7%.4% 1.% 1.%.% 1.2% 1.1% -.2%.8% 1.1% 1.6% 1.8% 1.% 주 : 215 년은 11 월누계기준 자료 : 국토교통부 36 Korea Appraisal Board

43 PART 1 시장동향 시도별지역별 215 년지가상승률은제주, 세종, 대구가매우높게나타남 주거지역은제주 (4.7%), 대구 (2.9%), 전남 (2.5%), 강원 (2.1%), 대전 (2.%), 경북 (1.8%), 부산 (1.8%) 등순이고, 충남 (1.%) 과경기 (.8%) 의상승률이가장낮으며, 상업지역은세종 (9.%), 제주 (3.%), 부산 (2.3%), 전남 (1.9%), 대구 (1.8%), 전북 (1.1%), 경남 (1.%) 등순이고, 경기 (.1%) 와충남 (.4%) 은실질지가가하락함 공업지역은대구 (2.6%), 대전 (1.5%), 광주 (1.3%), 충북 (1.1%), 인천 (1.1%), 제주 (1.1%) 등순으로높고, 전남 (.1%) 은유일하게하락하였고, 녹지지역은제주 (4.2%), 세종 (2.9%), 대구 (2.5%), 전남 (2.1%), 광주 (1.9%) 등순으로높고, 인천 (.2%) 과충남 (.2%) 의상승률이가장낮음 계획관리지역은제주 (5.5%), 세종 (2.8%), 경북 (1.5%), 강원 (1.4%) 등순으로높고, 충남 (.3%) 과인천 (.1%) 의상승률이가장낮음 표 1-15 시도별 용도지역별지가변동률 구분 주거지역상업지역공업지역녹지지역계획관리지역 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 전국.1% 1.6% 1.5%.%.7%.7%.% 1.%.9% -.2%.5%.8%.4% 1.2% 1.% 서울 -.1% 2.1% 1.7%.7% 1.2%.6% -.4%.9% 1.%.3%.2%.2% 부산.5% 1.6% 1.8%.6% 1.4% 2.3% -.2% 1.2%.8%.6% 1.% 1.8% 대구.6% 2.5% 2.9% -.2% 1.% 1.8% 1.5% 3.7% 2.6%.6% 2.% 2.5% 인천.2%.5% 1.2% -.3%.5%.4%.1% 1.2% 1.1% -1.8%.1%.2% -1.2%.4% -.1% 광주 -.3%.6% 1.7% -1.2% -.4%.7%.2%.9% 1.3% -.1%.6% 1.9% -.9% -.4% 1.1% 대전.1% 1.1% 2.% -.8%.%.9%.4% 1.1% 1.5% -.5% 1.5% 1.7% -.8% -.9%.8% 울산.4% 2.% 1.7% 1.8%.% 1.1% -.2%.1%.3% -.5%.4%.8% -.5% -.1% 1.4% 세종 3.9% 2.3% 1.1%.8%.5% 9.%.8% -.3%.3% 3.3% 6.5% 2.9% 8.4% 5.2% 2.8% 경기 -.1%.7%.8% -.8% -.4% -.1%.1%.9%.9% -.4%.1%.4%.4%.9%.7% 강원.4% 1.3% 2.1% -1.% -.1%.8% -.8% -.4%.3%.4% 1.4% 1.5%.8% 1.7% 1.4% 충북.3% 1.4% 1.3% -1.% -.4%.2% -.2%.7% 1.1% -.3%.4%.5%.4% 1.9% 1.% 충남.1% 1.8% 1.% -.9% -.4% -.4%.2%.7%.2% -.9% -.1%.2%.%.6%.3% 전북.1% 1.1% 1.6% -1.6% -.1% 1.1% -.3%.1%.2%.4% 1.% 1.%.1% 1.%.7% 전남.1% 1.5% 2.5% -1.%.6% 1.9% -1.%.5% -.1%.4%.9% 2.1%.1% 1.1% 1.2% 경북.6% 2.4% 1.8% -.3%.8%.8%.5% 1.5% 1.%.2%.7% 1.1%.7% 2.1% 1.5% 경남.7% 1.5% 1.3% -.1% 1.3% 1.%.1%.9%.7%.6%.8%.7%.3% 1.5% 1.2% 제주 -.2% 3.1% 4.7% -.6%.7% 3.% -1.1%.8% 1.1%.5% 3.1% 4.2% 1.1% 4.% 5.5% 주 : 215 년은 11 월누계기준 자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 37

44 대구대구의주거 상업 녹지지역지가상승률은대도시중에서가장높은수준 대구의주거지역지가상승률은 `13 년.6%, `14 년 2.5%, `15 년 2.9% 로전기간에서대도시 * 중가장높은지가상승률을기록하고있고, `15 년의경우제주 (4.7%) 다음으로높고, 세종 (1.1%) 보다높음 * 대구를제외한대도시주거지역의지가상승률은 `13년.3%( 광주 )~.5%( 부산 ), `14년.5%( 인천 )~2.1%( 서울 ), `15년 1.2%( 인천 )~2.%( 대전 ) 의분포기록 상업지역지가상승률은 1.8% 로대도시중에두번째로높고, 전국에서는세종 (9.%), 제주 (3.%), 부산 (2.3%), 전남 (1.9%) 다음순이며, 공업지역지가상승률은 2.6% 로 `14 년 (3.7%) 에비해상승폭이다소감소하였으나, `13 년 (1.5%) 이후계속하여전국 * 에서가장높은수준이고, * 대구를제외한전국의공업지역지가상승률은 `13년 1.1%( 제주 )~.8%( 세종 ), `14년.4%( 강원 )~1.5%( 경북 ), `15년.1%( 전남 )~1.5%( 대전 ) 의분포기록 녹지지역지가상승률은 2.5% 로제주 (4.2%), 세종 (2.9%) 다음인전국 3위수준 세종세종은전반적으로지가지수상승폭이하락하고있으나, 215 년 (11 월까지 ) 상업지역의지가는급격히상승 `13 년지수상승폭은타지역에비해매우높은수준으로써, 주거지역은 3.9%, 계획관리지역은 8.4% 로나타났으나, `15 년 (11 월까지 ) 은주거지역 1.1%, 계획관리지역 2.8%, 녹지지역 2.9% 로다소상승폭둔화 상업지역의경우 `13 년.8% 에서 `14 년.5% 로하락하였으나, `15 년 (11 월까지 ) 에는 9.% 급등하여, 주요용도지역중상업지역만유일하게급등 타지역 * 에비해세종시계획관리지역의실질지가상승률은 8.4%, 5.2%, 2.8% 로매우높은수준이며, 이는세종시의대규모정책적개발에따라도시근교지역역시민간에의한개발압력이높기때문인것으로판단됨 * 세종과제주를제외한 `13년가장높은지가상승률은.8%( 강원 ), `14년가장높은상승률은 2.1%( 경북 ), `15년 (11월까지 ) 가장높은상승률은 1.5%( 경북 ) 으로나타남 세종시공업지역의지가변동률은.8%,.3%,.3% 로주요용도지역중가장안정적인변동률을보여줌 전체적으로세종시의지가상승률은여전히전국에서가장높은수준이지만, 현재개발호재에따른지가상승기대분이상당부분지가에반영되면서 `15 년현재상승폭둔화 38 Korea Appraisal Board

45 PART 1 시장동향 제주제주의 215년 (11월까지 ) 지가변동률은공업지역을제외한모든주요용도지역에서가장높은수준 `13 년제주는주거지역.2%, 상업지역.6%, 공업지역 1.1% 하락으로전국에서유일하게주요 3개용도지역실질지가가모두하락하였으나, `15 년 (11 월까지 ) 은주거지역 4.7%, 상업지역 3.%, 녹지지역 4.2%, 계획관리지역 5.5% 로대부분의용도지역의지가가크게상승하였고, 상업지역 (3.%, 2위 ) 과공업지역 (1.1%, 5위 ) 을제외한모든용도지역의지가상승률이전국 1위기록 제주공업지역의지가변동률은 1.1%,.8%, 1.1% 로주요용도지역중가장안정적인변동률을보여줌 전체적으로제주지역은 `14 년부터용도지역구분없이모든용도지역에서개발압력 * 이상승하면서 2년째급격한지가상승이이루어지고있음 * 외국인의제주지역투자, 내국인의영어교육마을과혁신도시에의한투자및이주등에의한지속적인개발압력과, `15년제주제2공항건설추진결정 (` ) 으로인한영향 * `13년 1월 ~`15년 1월의월별지가변동률은평균.246%, 최대.51%(`15년 1월 ), 최소.59%(`13년 7월 ) 이었으나, 제2공항건설추진이발표된 `15년 11월 1.972% 를기록 수도권 215 년수도권지가변동률은모든용도지역에서가장낮은수준을보이고있으나, 공업지역의지가변동률은전국대비높은수준 `15 년 (11 월까지 ) 주거지역지가변동률은서울 1.7%, 인천 1.2%, 경기.8% 로, 경기는가장낮은상승률을나타내고있으며, 상업지역지가변동률은서울.6%, 인천.4%, 경기.1% 로, 경기는충남 (.4%) 과더불어지가가하락 공업지역지가변동률은서울 1.%, 인천 1.1%, 경기.9 로, 세지역모두전국평균 (.9%) 보다높으며, 녹지지역지가변동률은서울.2%, 인천.1%, 경기.1% 로충남 (.2%) 과함께전국에서가장낮은상승률을보이고있고, 계획관리지역지가변동률은인천.1%, 경기.7% 로, 가장낮은상승률을보이고있음 전체적으로수도권은행복도시, 혁신도시, 기업도시등의개발호재가많은비수도권에비해상대적으로개발압력이낮고, 인구유출이되면서지가상승률이낮음 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 39

46 그림 1-34 주요지역용도지역별지가변동률 전국 주거지역 4.% 1.5% 2.% 서울 주거지역 4.% 2.% 계획관리지역.% 1.% -2.%.7% 상업지역 계획관리지역.% -2.% 상업지역.8%.9% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 부산 주거지역 4.% 대구 주거지역 4.% 2.% 2.% 계획관리지역.% 상업지역 계획관리지역.% 상업지역 -2.% -2.% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 인천 주거지역 4.% 광주 주거지역 4.% 2.% 2.% 계획관리지역.% 상업지역 계획관리지역.% 상업지역 -2.% -2.% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 대전 주거지역 4.% 울산 주거지역 4.% 2.% 2.% 계획관리지역.% 상업지역 계획관리지역.% 상업지역 -2.% -2.% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 세종 계획관리지역 주거지역 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% 상업지역 제주 계획관리지역 주거지역 6.% 4.% 2.%.% -2.% 상업지역 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 213 년 214 년 215 년 주 : 215 년은 11 월누계기준자료 : 국토교통부 4 Korea Appraisal Board

47 PART 1 시장동향 3) 지역별토지거래량동향 5) 토지거래량토지거래량은수도권과대도시중심으로거래활발함 수도권의토지거래량은 212 년이후지속적으로상승하면서 `15 년 (11 월까지 ) 11 만필지가거래되고있으나, 지방은 `15 년에다소감소하여 `15 년 (11 월까지 ) 에 만필지가거래되고있으며, 서울의거래량은 `12 년부터증가하였으나, `15 년거래량이큰폭으로상승하여 `15 년 (11 월까지 ) 32.8 만필지가거래 지방대도시의거래량은 `13 년과 `14 년에급증하였으나, `15 년거래량증가폭은둔화하여 61.9 만필지가거래되고있으며, 지방도지역의 `15 년거래량은다소감소하였으나, `1 년이후안정적인모습 세종의거래량은지속적으로급증하고있는추세로, `12 년 9천필지수준에서 `15 년 (11 월까지 ) 4.3 만필지수준으로증가하였고, 제주역시지속적으로증가하여 `1 년 3.1 만필지수준에서 `15 년 (11 월까지 ) 6.5 만필지수준으로증가 그림 1-35 지역별연간토지거래량 1,716 천2, 1,392 1,713 필8 지1,374 지1, , 수도권지방 , 천필 서울 경기 ,24 천1,5 1,183 필8 지1,29 1, 지방대도시지방도지역 천필 지주 : 215 년은 11 월누계기준 9.7 세종 제주 자료 : 국토교통부 5) 토지거래량은필지기준으로분석함. 필지단위가면적단위보다실생활및부동산시장상황을잘반영하고있기때문임 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 41

48 순수토지순수토지거래량은전국적으로큰변화가없으나, 수도권, 대도시, 제주의거래가비교적활발함 수도권의순수토지거래량은 `13 년이후모든시도에서크게증가하고있음. 서울의거래량은 `13 년 1.7 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 1.6 만필지로, 경기는 `13 년 16. 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 18.9 만필지로크게증가함 지방의순수토지거래량은도지역보다대도시중심으로증가하고있음. 대도시의거래량은 `12 년 7.8 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 9.7 만필지로지속적으로증가하는데반해, 도지역의거래량은 `12 년 6.4 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 7. 만필지로큰차이가없음 세종의순수토지거래량은 `12 년 2,8여필지에서 `13 년 7,5 여필지로급증한이후 `15 년 (11 월까지 ) 5,7 여필지로지속적으로감소하고있으며, 제주의순수토지거래량은 `1 년 1.8 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 4.3 만필지로 `1 년이후지속적으로거래량이증가한유일한시도임 * 지가가급등한 `14 년부터순수토지거래량역시급등하여 `13년 27,54 필지에서 `14 년 39,817 필지, `15 년 (11 월까지 ) 43,291 필지로급등 그림 1-36 지역별연간순수토지거래량 지 , 필 지12.9 필지12 14 지방천경기천 필수도권천지 필필7.5 5 필지 지 지 지방도지역천세종천제주천필서울천필지방대도시천지 주 : 215 년은 11 월누계기준 자료 : 국토교통부 42 Korea Appraisal Board

49 신경주역PART 1 시장동향 주요정책사업관련동향 1) KTX 역세권주요 KTX 역세권 215 년주요 KTX 역세권지가는대구 경북지역을중심으로크게상승하였으며, 신설된호남선중에서는광주송정역만모 ( 母 ) 도시에비해지가상승률높음 주요 KTX 역세권중에대구 경북지역에있는신경주역 (8.%), 동대구역 (4.4%), 김천구미역 (3.2%) 의지가상승률이전국에서가장높게나타났으며, 해당지역지가상승률역시타지역에비해상대적으로높은수준 오송역 (1.6%p), 김천구미역 (.9%p), 신경주역 (5.6%p), 광주송정역 (1.%p) 은모 ( 母 ) 도시에비해역세권의지가상승률이현격히높은지역으로, 특히신경주역은경주역통합기대감 *, 광주송정역 ** 의 KTX 정차로인해지가가크게상승한것으로나타나며, * KTX 포항선개통 (`14.4.2) 으로인해동해남부선이설 ( 신경주역통과 ) 절차및논의가본격화되면서경주시내와이격된신경주역의효용성제고기대 ** KTX 전용호남선 (`14.4.2) 이개통함에따라광주지역 KTX는광주송정역정차 서울역 (1.2%p), 광명역 (.8%p), 대전역 (2.5%p), 용산역 (1.5%p), 익산역 (.8%p), 정읍역 (.9%p) 은모 ( 母 ) 도시에비해역세권의지가상승률이현격히낮은지역이며, 대전역의경우지가변동이거의없음 그림 년주요 KTX 역세권과모 ( 母 ) 도시의지가변동률 8.% 6% 4.4% 3.4% 3.2% 3.7% 2.4% 2.7% 3% 1.9% 2.3% 1.2% 1.1% 1.2% 1.8%.9%.2% % 서광명역천안아산역오송역대전역김천구미역동대구역울역3.6% 2.4% 2.6% 2.7% 2.4% 2.1% 2.6% 1.6% 1.2%.9%.8% 부산역용산역익산역정읍역광주송정역경부선호남선 KTX 역세권모도시주 1) KTX 역세권 ( 반경 1,m) 내표본지를대상으로지가변동률을산출함 2) 표본수가적은역세권은제외함 3) 천안아산역의모도시는아산시, 김천구미역의모도시는김천시로함 4) 11 월누계기준임자료 : 한국감정원 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 43

50 기존철로 KTX 역세권기존철로를활용하는일반 KTX 역세권의지가변동률은모 ( 母 ) 도시와큰차이가없으며, 기존호남선경유지역은지가상승률이모 ( 母 ) 도시에비해낮음 호남선 KTX 전용선신설에따라 KTX 활용도가낮아진일반역인계룡역 (.8%), 전주역 (1.2%), 목포역 (.2%) 등은지가상승이매우낮은수준을보이고있으며, 전주와나주는모 ( 母 ) 도시의지가상승이역세권에비해현격히높은것으로나타나며, 나주시의경우혁신도시개발에의해모도시의지가상승이높지만나주역은혁신도시와이격되어있어개발호재의영향을덜받은것으로판단됨 서대전역 (1.4%p), 창원중앙역 (1.3%p), 남원역 (2.5%p) 은역세권지가상승이모 ( 母 ) 도시에비해 1%p 이상높게나타남 * 창원중앙역은 29만 9천여m2의유통 물류 상업 공공업무지구로개발될창원중앙역세권개발에대한기대감반영되었고, 남원역은남원역개발기대감반영 그림 년일반 KTX 역세권과모 ( 母 ) 도시의지가변동률 4% 2.5% 2.4% 2% % 영등포역4.1% 2.7% 서대전역1.3%.3% 수원역3.2% 2.1% 2.4% 1.5% 1.9% 1.9% 1.9% 2.3% 1.4%.7% 행신역창원역창원중앙역마산역진주역.9%.9% 밀양역2.7% 2.1% 구포역수도권부산경남권 4% 2.% 2% 1.2%.8%.9% % 논계룡역산역1.2% 전주역2.9% 4.1% 1.6% 남원역1.1%.2% 목포역2.8% 2.8% 2.8% 2.2% 1.1% 1.4% 1.7% 여수엑스포역여천역순천역5.1% 나주역3.4% 2.5% 곡성역충청권호남권 KTX 역세권모도시주 1) KTX 역세권 ( 반경 1,m) 내표본지를대상으로지가변동률을산출함 2) 표본수가적은역세권은제외함 3) 11 월누계기준임자료 : 한국감정원 44 Korea Appraisal Board

51 PART 1 시장동향 2) 혁신도시혁신도시동향대도시혁신도시지가상승은모 ( 母 ) 도시에비해낮은데반해중소도시혁신도시지가상승은모 ( 母 ) 도시에비해높음 부산과대구의혁신도시지가는각각 2.7%, 2.6% 상승하여모도시실질지가상승률 (2.7%, 3.7%) 에비해낮은실정이며, 이는혁신도시로이전하는기업들이대부분들어서고주거환경이조성됨에따라지가상승률이둔화된것으로판단됨 울산은대도시중에유일하게혁신도시지가상승률이울산전체지가상승률보다높게나타나는데, 이는울산대표산업인자동차, 조선, 정유의불황에따라혁신도시에의한지가상승효과가상대적으로높게나타나는것으로판단됨 모든중소도시의혁신도시는해당모도시의지가상승률보다높게나타나고있으며, 특히전남혁신도시 ( 나주 ) 와경남혁신도시 ( 진주 ) 의지가는각각 18.5%, 8.2% 상승하여전국혁신도시중에가장높은수준의상승률을보이고있고, 이는모 ( 母 ) 도시의지역경제규모가크지않아혁신도시에의한지가상승효과가높게나타나기때문인것으로판단됨 그림 년혁신도시지가변동률 18.5% 9% 8.2% 6% 3% 2.7% 3.7% 2.7% 2.6% 2.7% 2.2% 3.1% 2.9% 2.9% 2.8% 2.3% 2.% 2.1% 1.5% 5.1% 3.4% 2.3% 2.3% 6.3% 5.7% % 부산 대구 울산 강원 ( 원주 ) 충북 ( 진천, 음성 ) 전북 ( 전주, 완주 ) 전남 ( 나주 ) 경북 ( 김천 ) 경남 ( 진주 ) 제주 ( 서귀포 ) 혁신도시모 ( 母 ) 도시 1 모 ( 母 ) 도시 2 ( 충북 : 음성군, 전북 : 완주군 ) 주 1) 혁신도시지가지수는혁신도시내표본지의기준시점대비비교시점의가격비 2) 혁신도시명대신지역명으로대체함 3) 11 월누계기준임자료 : 한국감정원 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 45

52 3) 산업단지산업단지동향산업단지지가는전국적으로상승한가운데, 대구산단이가장높은지가상승률을보여주었고, 울산과전남은해당시도에비해현격히낮은상승률을보이고있음 대구의산단은전국에서가장높은지가상승률 (3.1%) 을보이고있으나, 대구지가상승률 (3.7%) 에는미치지못하는것으로나타나며, 이는대구지역산단수요에비해산업단지공급계획 * 이풍부하기때문인것으로판단됨 * 대구국가산단 1 2 단계, 대구혁신도시도시첨단산단 광주, 경기, 충북, 충남산단지가는해당시도에비해지가상승률이각각.6%p,.1%p,.3%p,.6%p 높으며, 울산 * 및전남 ** 지역산업단지지가는해당시도에비해지가상승률이각각 1.1%p, 1.7%p 낮아현격하게차이남 * 울산의경우조선, 정유, 자동차산업의침체에따라산업단지지가상승이해당시도지가상승률에비해매우낮은것으로판단되며, ** 전남의 32개일반산업단지분양률 66.5%(`15 년 9월기준 ) 등산업단지과잉공급으로인해지가상승폭이매우낮은것으로판단됨 그림 년시도별산업단지및해당시도지가변동률 4% 3.7% 3.1% 3.2% 3% 2% 1% 1.8% 2.7% 2.6% 1.1% 2.2% 1.7% 1.6% 2.4% 2.2% 2.% 1.9% 1.7% 1.3% 2.% 1.6%.8% 2.5% 2.3% 1.8% 2.% 1.6% % 부산대구광주울산경기강원충북충남전북전남경북경남산업단지해당시도주 1) 산업단지지가지수는산업단지내표본지의기준시점대비비교시점의가격비 2) 산업단지는국가산단, 일반산단, 도시첨단산단, 농공산단을포함 3) 산업단지가없거나표본수가적은지역은제외 4) 11 월누계기준임자료 : 한국감정원 46 Korea Appraisal Board

53 PART 1 시장동향 상업용부동산시장 김종근부연구위원, 주승민연구원 매매거래및공급동향 1) 오피스매매거래 6) 전국 `15 년 3 분기오피스재고 26,547 동중매매거래는 156 건으로전기대비 2% 감소, 전년 동기대비 18% 증가하였고, 1분기 ~3분기누적거래는 389건으로전년대비 2%, 2년전대비 45% 증가 오피스매매거래는 `15년 2분기에분기거래최고치 (157건) 을기록한후, `15년 6월에월거래최고치 (63 건 ) 를기록하는등공급증가와공공기관사무실이전등으로인한최근거래증가세를반영하나, 그림 1-41 지역별오피스매매거래 오피스매매량오피스매매면적 ( 단위 : 동, 만m2 ) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 수도권광역시지방도 2 1 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 수도권광역시지방도 자료 : 한국감정원 6) 215 년 12 월현재집계된 215 년 9 월말까지의업무시설 ( 건축법기준. 단, 공공업무시설및오피스텔제외 ). 실거래자료 ( 매매거래 ) 기준. 향후추가로신고되는거래에따라실제값은변동가능 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 47

54 매매거래면적을살펴보면 `15 년 3분기는 219,327 m2으로전기및전년동기대비 25% 감소, 1~3 분기누적매매면적은 737,36m2으로전년및 2년전대비 12% 감소하여, `14 년 4분기의기록적인면적 (544,566 m2 ) 의매매이후 `15 년 3분기까지상대적으로중소규모오피스거래가활발함을반영함 전년동기매매거래량과비교하면수도권은감소 (-14%), 광역시 (+18%) 와지방도 (+12%) 는증가하여, `15 년 1~3 분기오피스매매거래량은수도권이외지역에서증가한것으로나타남 서울 `15 년 3분기오피스매매거래는 25건으로전기대비 48%, 전년동기대비 24% 감소하였고, 1분기 ~3분기누적매매거래는 113 건으로전년대비 2%, 2년전대비 3% 증가하여전반적으로매매거래량은증가세 서울의오피스매매거래는 214 년 4분기 59건을기록한후점차감소세이고, `15년 3분기매매거래면적은 76,964 m2으로전기대비 56%, 전년동기대비 63% 감소, 1~3 분기누적매매면적은 366,49 m2로전년대비 18%, 2년전대비 11% 감소하여, 서울의오피스매매거래는 `14 년하반기이후거래규모가축소되고있음 권역별로보면전년대비 1~3 분기누적거래량은모든권역 (CBD, GBD, YBD, ETC) 에서증가하였고, 매매거래면적은 CBD 를제외한지역에서감소하여, `15 년 1~3 분기의서울의권역별오피스거래는 CBD 의경우거래건수및거래면적이증가, 그외권역 (GBD, YBD, ETC) 은중소규모거래증가로요약할수있음 그림 1-42 서울시오피스매매거래 서울시오피스매매량서울시오피스매매면적 ( 단위 : 동, 만m2 ) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q CBD GBD YBD ETC 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q CBD GBD YBD ETC 자료 : 한국감정원 48 Korea Appraisal Board

55 PART 1 시장동향 그림 1-43 지역별오피스준공 ( 단위 : 만m2 ) 동수면적 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 수도권광역시지방도 수도권광역시지방도동수 ( 우축 ) 자료 : 세움터 2) 오피스공급동향 7) 준공추이 `15 년 3분기오피스준공면적은 288,521m²(98 동 ) 으로전기대비 65%, 전년동기대비 47% 감소하였고, 1~3 분기누적준공면적은 1,565,742m²(355 동 ) 으로전년대비 7%, 2년전대비 4% 감소 오피스빌딩준공장기동향은 `11 년에공급량이회복세를찾은이후분기당약 14 동 ( 약 6 천m²) 이평균적으로공급되는가운데, 전년 1~3 분기대비 `15 년 1분기 ~3 분기의누적공급면적은수도권 (453천m2 ) 45% 감소, 광역시 (121 천m2 ) 68% 감소하였으나지방도 (99 천m2 ) 는 17% 증가하여지방도지역에대형오피스의공급이증가하였음 7) 일반건축물대장 215 년 9 월 3 일기준, 공공업무시설및오피스텔제외 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 49

56 그림 1-44 지역별매장용매매거래 ( 단위 : 동, 만m2 ) 매장용매매량매장용매매면적 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 수도권광역시지방도 수도권광역시지방도 자료 : 한국감정원, 213 년 1 월 ~215 년 9 월실거래자료 3) 매장용매매거래매매거래 `15년 1~3분기매장용재고 1,5,834 동중누적매매거래는 21,782 건으로전년대비 8%, 2년전대비 25% 증가하여꾸준한증가세 매장용거래는 `15 년 2분기역대최고치 (8,61 건 ) 을기록하는등최근저금리기조로수익형부동산에대한관심증가가거래량에영향을미치며 `13 년상반기거래량이급등한이래당분간거래량은꾸준히증가할것으로예상 1~3 분기누적매매거래면적은 1,37,21 m2로전년대비 2%, 2년전대비 3% 증가하였으며, 월평균거래면적도 1,115,225 m2로전년대비 2% 증가하여매매면적역시증가추세 지역별 1~3 분기누적매매거래량은수도권 3%, 광역시 1% 증가하였고, 지방도는 3% 감소하였으며, 누적매매거래면적은수도권은 68% 증가한반면, 광역시는 2%, 지방도는 3% 감소하여수도권은매매량과거래면적이모두상승세, 광역시는보합세, 지방도는다소감소세로보여매장용매매거래는수도권이견인하고있음 5 Korea Appraisal Board

57 PART 1 시장동향 그림 1-45 지역별매장용준공 ( 단위 : 동, 만m2 ) 동수면적 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 수도권광역시지방도 수도권광역시지방도동수 ( 우축 ) 자료 : 세움터 4) 매장용공급동향준공추이 `15 년 3분기매장용준공은 3,94,411m²(8,333 동 ) 으로전기대비 2%, 전년동기대비 7% 증가했고, 1~3 분기누적준공은 8,77,782m²(22,172 동 ) 로전년대비 14%, 2년전대비 25% 증가하여최고수준 매장용준공장기동향은 `1 년이후꾸준한증가세를보이며분기당평균약 2,443천m² (6,8동) 이공급되는가운데, `14 년에근래 5년중최고공급치를기록하였고현재처럼매장용건물의투자수익률이다른투자재보다높은상황이지속된다면 `15 년최고공급치를갱신할것으로예상 전년 1~3 분기누적공급면적대비수도권 (1,34 천m2 ) 4%, 광역시 (137 천m2 ) 11% 증가하였으나지방도 (122 천m2 ) 는 3% 감소하여지방도지역공급매장의규모가전년대비축소 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 51

58 오피스임대동향 1) 임대가격임대료 `15 년 3분기기준오피스빌딩의임대료는전국평균 14.8천원 / m2으로 1분기에연말, 연초재계약과정에서소폭상승하였지만 (`14 년 4분기대비.2% 상승 ), 2분기및 3분기에연속하락세 (`14 년 3분기대비.8% 하락 ) 서울은도심지역이시장평균을상회하는임대료수준을보이고대부분상권에서공실해소를위한경쟁적임대료하락과마곡지구등의신규오피스공급의증가로임대료가전년동기대비.26% 하락하였으며, 가장큰상승을보인울산은보합세를보이던임대료가소폭상승하며전년동분기대비 1.31% 상승하였음 임대료가하락한지역은전남 (-8.96%), 인천 (-3.82), 경북 (-2.9%), 충북 (-2.4%), 광주 (-1.67%) 순으로오피스공급의증가및높은공실률에대한공실해소에따른가격경쟁, 월세전환율하락이주된원인임 임대가격지수오피스빌딩의장기적임대가격지수는 `13 년 1분기를기준으로비슷한수준이나일부지역에서는하락세 `15 년 3분기임대가격지수는 99.4(`13 년 1분기 =1) 로최근하락추세는지속적인신규공급물량과금융기관을중심으로사무실축소, 공공기관의이전, 기업경기부진등에따른구조조 그림 1-46 지역별임대료수준및 `14 년 3 분기대비변동률 ( 단위 : 임대료천원 /m², 변동률 %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 `15.3Q 임대료 ( 천원 ) `14.3Q 대비변동률 (%) -1 자료 : 한국감정원 52 Korea Appraisal Board

59 PART 1 시장동향 표 1-16 지역별임대가격지수전기대비변동률 ( 단위 : %) 구분 오피스빌딩임대가격지수전기대비변동률추이 `13.2Q `13.3Q `13.4Q `14.1Q `14.2Q `14.3Q `14.4Q `15.1Q `15.2Q `15.3Q `15.3Q지수 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 음 (-) 의변동은붉은색으로표기함 자료 : 한국감정원 정등으로인한오피스수요감소의영향으로, 오피스임대가격지수의장기적추세는부산 (11.9), 울산 (1.5) 등영남지방은다소상승세, 서울의보합세 (99.8), 그외지역은하락세로요약됨 부산의경우 `13 년높은상승을보인후점차상승세가둔화되는추세이며, 전남과인천은최근들어하락폭은줄어들었으나 `13 년 4분기이후지속적인하락세를유지 전분기 (`15 년 2분기 ) 대비하락폭이큰지역은충남 (-.86%), 경기 (-.28%) 순이며, 그외지역은변동폭이작아안정적인수준임 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 53

60 2) 투자수익률최근동향 `14년 4분기 ~ `15년 3분기기간동안오피스빌딩의전국평균투자수익률은 5.81% 로, 지역별로는서울 (6.75%), 경기 (6.35%), 부산 (6.19%) 지역이평균보다높은투자수익률을기록한반면, 충북 (1.31%), 대전 (2.32%), 충남 (2.55%) 등충청권에서낮은수익률을기록 서울, 경기, 대구, 경북, 부산, 울산, 경남지역은투자관심증가와부동산경기활성화의영향으로자산가치 ( 자본수익률 ) 가상승하였고, 수도권의낮은공실률로인한양호한소득수익률로인해수도권과영남지역이높은투자수익률을기록하였으며, 인천, 대전, 충북, 충남, 강원은자본수익률이보합인영향으로다른지역에비해낮은투자수익률을보임 경기지역의자산가치는보합 (.16%) 이었으나, 높은소득수익률 (6.19%) 의영향으로전국평균보다높은투자수익률 (6.35%) 을기록하였고, 인천과울산의투자수익률은상반기동안가파른상승세를보였으나 3분기이후자산가치상승세둔화, 운영경비의증가로전기대비증가율은하락함 장기동향 `13년 1분기 ~`15 년 3분기동안분기별오피스빌딩의전국평균투자수익률은 1.48% 이고서울은 1.73% 로전국평균보다높은투자수익률을기록 `13 년오피스연간투자수익률은 5.29% 로성장기, `14 년은 5.91% 로성숙기양상을보이며계 그림 1-47 지역별투자수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 소득수익률자본수익률투자수익률 자료 : 한국감정원 54 Korea Appraisal Board

61 PART 1 시장동향 표 1-17 지역별투자수익률변동추이 ( 단위 : %) 구분 오피스빌딩투자수익률변동추이 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 평균 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 음 (-) 의변동은붉은색으로표기함 자료 : 한국감정원 절적요인을제외하고는보합세를유지하고있음 오피스의평균투자수익률은서울 (1.73%), 부산 (1.64%), 울산 (1.58%), 경기 (1.5%) 가전국평균 (1.48%) 보다높은수익률을기록하였으며, 충북 (.54%), 광주 (.63%), 대전 (.67%), 충남 (.79%), 인천 (.98%), 강원 (.99%) 은전국평균보다낮은수익률을보임 연단위로보면 4분기 ~1 분기는재계약을통한임대료조정으로투자수익률이높은반면, 재산세납부등운영경비가증가하는 3분기는투자수익률이가장낮아지는계절적요인이추이에반영됨 `13 년 1분기이후서울은투자수익률의변동폭 ( 최댓값 -최솟값 ) 이작아 (.64%p) 기대되는투자수익률이상대적으로안정적이지만, 충북 (1.87%p) 및대구 (1.59%p) 지역은상대적으로큰것으로나타남 투자수익률연간변동폭은대부분의지역에서 `13 년 1분기이후지속적으로감소하는추세임 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 55

62 3) 공실률최근동향 `15 년 1분기에는지속적인공급과공공기관의이전, 금융기관중심의사무실축소움직임등의영향으로공실률이상승하였지만, `15 년 2분기이후수도권을중심으로대부분의지역에서공실이해소되며소폭하락추세 `15 년 3분기전국평균공실률은 12.6% 로전분기대비소폭 (.1%p) 하락하였는데, 서울은 1.1% 로전국평균과유사하나전북 (23.1%) 이가장높고, 경기 (5.1%) 가가장낮음 서울내광화문 (5.5%), 신사 (5.%), 공덕역 (4.3%), 사당 (3.%) 지역은공실률이낮은수준이며, 서울역 (17.5%), 강남대로 (18.5%), 여의도 (11.%), 목동 (14%) 은높은수준임 공실률변동을살펴보면서울 (-.14%p) 을비롯하여광주 (-1.3%p), 대전 (-.63%p) 이주요하락지역인반면, 울산 (4.15%p), 제주 (3.3%p) 가주요공실률상승지역임 서울공실률감소는도심지역 (-1.3%p) 의충무로 (-4.9%p), 서울역 (-3.2%p) 의공실해소를견인하였으며명동 (1.3%p), 강남대로 (4.2%p), 영등포 (3.%p), 목동 (7.2%p) 은공실률이증가하였음 경기도의공실률은분당과평촌범계의공실이해소되어전년동기대비 6.5%p 하락한 5.1% 를기록하며전국최저공실률을보임 그림 1-48 지역별공실률및변동 ( 단위 : 공실률 %, 증감 %p) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 Q Q Q Q 1Q~3Q 증감 자료 : 한국감정원 56 Korea Appraisal Board

63 PART 1 시장동향 장기동향 `13 년 1분기 ~`15 년 3분기 ( 총 11분기 ) 전국평균공실률은 11.4% 로, 오피스가집중한서울 (9.1%) 과경기 (9.3%) 에서보이는평균보다낮은공실률이 5대광역시와그외다수의시도지역의평균보다높은공실률을상쇄함 오피스공실률은서울 (9.1%), 경기 (9.3%), 충남 (9.9%), 경남 (7.9%), 제주 (7.1%) 가전국평균보다낮으나, 전북 (19.8%), 대전 (18.2%), 충북 (17.2%) 을비롯한대다수지역은전국평균보다높음 오피스가집중된수도권에초과공급된물량이서울내에서는상대적으로서서히해소되어서울은지속적인공실률상승을보이지만, 경기지역은서울과의임대료격차로이전한기업으로인해공실이빠르게해소된결과 `14 년 4분기급락한후전국최저수준을유지 전북, 대전, 충북지역은공실률수준이높으면서증가추세에있으며, 울산과제주는상대적으로공실률이낮았으나공급증가와사무실축소등수요감소로공실률은꾸준히증가추세를보임 표 1-18 지역별공실률변동추이 ( 단위 : %) 구분 오피스빌딩공실률변동추이 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 평균 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자료 : 한국감정원 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 57

64 매장용임대동향 1) 임대가격 임대료 `15 년 3 분기전국평균임대료는 31.8 천원 /m² 으로대도시주요상권을중심으로임대 수요가꾸준하여소폭 ( 전년동기대비.48%) 상승 서울은명동, 서울역상권의임대료수준이하락하였으나압구정을비롯한강남지역과홍대합정, 유동인구가많은건대입구, 영등포지역의임대료는상승하여, `14 년 3분기대비.6% 상승한 6.6 천원 /m² 으로나타남 `14 년 3분기대비지역별임대료변동률은 2.79%~2.23% 의범위내에있으며대부분지역에서보합세이고, 임대료변동률주요상승지역은부산 (2.23%), 울산 (1.68%) 이며, 하락한지역은충남 (-2.79%), 대구 (-1.24%) 임 `13 년 1분기이후임대료는보합세로평균임대료를살펴보면서울이 6. 천원 /m² 로가장높은수준이며, 경기 (32. 천원 /m²), 인천 (31.8 천원 /m²) 의수도권이그다음을형성하고있고, 부산이지속적으로상승하여 `15 년 3분기 3. 천원 /m² 수준에진입하였고다른지역은 11.4~23.6 천원 /m² 범위임 임대가격지수 `15 년 3분기전국임대가격지수는 11.(`13 년 1분기 =1) 이고대부분지역이보합세 (98~12) 를보이는가운데전북 (15.7), 부산 (14.3), 울산 (13), 대구 (12.1) 의상승과전남 (94.2) 의하락이대조적경향 그림 1-49 지역별임대료수준및 `14 년 3 분기대비변동률 ( 단위 : 천원 /m², %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 `15. 3Q( 천원 / m2 ) `14. 3Q 대비변동률 (%) -4 자료 : 한국감정원 58 Korea Appraisal Board

65 PART 1 시장동향 표 1-19 지역별임대가격지수변동률 ( 단위 : %) 구분 매장용빌딩임대가격지수전기대비변동률추이 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.3Q지수 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 음 (-) 의변동은붉은색으로표기함자료 : 한국감정원 수도권및광역시주요상권을중심으로임대수요가증가하여임대가격지수상승이나타난반면중소도시의지방상권의임대가격지수변동은미미한수준임 서울과부산은강보합세를유지하며꾸준한상승기조를유지하고, 상반기동안하락하던대구는 3분기에상승하였으며, 전북은 `13 년 3분기 3.35% 상승후보합세를유지하다가 `15 년상승기조 전남지역은광양, 순천, 여수상권의 215 년 1분기임대료가 `13 년 1분기대비 13% 이상하락하며낮은임대가격지수상태를유지하고있는데, 높은공실률의해소과정에서가격경쟁으로인한임대료하락폭이다른지역에비해컸기때문임 전기대비거래가능임대료수준이상승한지역은건대입구, 신림, 부산해운대, 대구시지지구, 인천구월간석, 울산옥교동이고그외지역은전체적으로큰변동이없음 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 59

66 2) 투자수익률최근동향 `14 년 4분기 ~`15 년 3분기까지매장용투자수익률은전국평균 6.11% 를기록, 지역별로대구 (7.51%), 부산 (7.34%), 울산 (7.1%) 순으로높은반면, 충남 (4.62%) 은가장낮은투자수익률을기록 대부분의지역에서 3분기재산세납부로인해소득수익이하락하는요인으로투자수익률은소득수익률보다자본수익률 ( 자산가치변동 ) 에영향을받음 서울의투자수익률은 6.37% 인데, 특히명동, 종로의도심상권과공덕역, 홍대합정의신촌마포지역을중심으로높은수익률을보이며서울전체의투자수익률상승을견인함 인천의투자수익률은 6.55% 로높은자산가치상승의결과이며, 경기전체의투자수익률 5.65% 는부천상동, 중동의두드러진자산가치상승세와수원역지역의자산가치가하락, 그외지역의보합세가혼합된결과임 영남권지역에서는공공기관의혁신도시이전등부동산경기활성화에대한기대감에따라부산해운대, 대구시지지구의자산가치상승으로 7.51% 이상의투자수익률을보이며, 대전은자산가치가반등하여 4.3%, 광주는자산가치하락세가주춤한영향으로 5.58% 를나타냄 그림 1-5 지역별투자수익률 ( 단위 : %) 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 자본수익률소득수익률투자수익률 자료 : 한국감정원 6 Korea Appraisal Board

67 PART 1 시장동향 장기동향 `13 년 1분기 ~`15 년 3분기 ( 총 11분기 ) 동안분기별전국평균투자수익률은 1.53% 이고서울은 1.6 으로전국평균보다높은투자수익률을보임 전국적으로분기별투자수익률은꾸준히 1%~2% 대를유지하여여타의투자재의수익률보다높은수준을유지한것으로나타나며, 서울 (1.6%), 부산 (1.82%), 대구 (1.74%), 인천 (1.59%), 울산 (1.89%), 충북 (1.58%) 이전국평균보다높으며, 평균보다낮은주요지역은대전 (1.5%), 전남 (1.16%), 강원 (1.25%) 임 분기당평균투자수익률이높은수준 (1.5% 이상 ) 이면서 `13년 1분기이후변동폭이작아 (1.%p 미만 ) 안정적투자대상이많다고판단되는지역은서울, 울산, 인천이고, 투자수익률은높고변동폭이 1.%p 이상인지역은부산, 대구이며, 투자수익률이낮은수준이고변동폭이작은지역은전남, 강원임 투자수익률연간변동폭은 `13 년지역별로.51~1.41(%p) 에서지속적으로감소하여 `15 년 1~3 분기는전지역이.17~.35(%p) 로낮은수준임 표 1-2 지역별매장용투자수익률추이 ( 단위 : %) 구분 매장용투자수익률변동추이 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 평균 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자료 : 한국감정원 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 61

68 3) 공실률최근동향 `15 년상반기에는연말연초계약만료, 매장교체등의원인으로전국평균공실률은 `15 년 1분기 1.5%, 2분기는 1.8% 로상승하였으나 3분기는경기회복세영향으로전기대비.1%p 하락한 1.6% `15 년 3분기서울공실률은 7.5% 로전국평균보다낮은데, 세부지역으로광화문 (1.3%), 경희대 (1.3%) 는낮은수준인반면, 동대문 (15.7%), 수유 (17.2%) 는높은수준이며, 전국의공실률을살펴보면경남 (6.9%), 서울 (7.5%), 경기 (7.99%) 지역이낮은수준이고, 충북 (16.7%), 전북 (16.5%), 경북 (16.%) 은높은수준임 `15년 3분기까지의공실률변동은매장교체, 계약만료로울산 (2.4%p), 강원 (2.2%p), 제주 (1.5%p) 에서상승한반면, 경북 (-1.6%p), 광주 (-1.3%p) 는기존공실이해소되며하락함 장기동향 `13 년 1분기 ~`15 년 3분기 ( 총 11분기 ) 전국평균공실률은 1.1% 로인구가집중된수도권과부산, 울산, 경남지역의낮은공실률이다른지역의평균보다높은공실률을상쇄 평균공실률이낮은지역은서울 (6.7%), 경기 (8.%), 부산 (1.1%), 울산 (8.9%), 경남 (8.2%) 이며, 그외전북 (16.6%), 충북 (16.%), 경북 (15.7%) 을비롯한지역은평균보다높음 서울과경기는 `13 년 1분기이후 1% 미만의낮은수준을유지하고있으며특히서울은전국에서공실률이가장낮음 그림 1-51 지역별공실률및변동 ( 단위 : 공실률 %, 증감 %p) [ 값 ] 전국서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주 214.4Q 215.1Q 215.2Q 215.3Q 1Q~3Q 증감 자료 : 한국감정원 62 Korea Appraisal Board

69 PART 1 시장동향 표 1-21 지역별매장용빌딩공실률추이 ( 단위 : %) 구분 매장용빌딩공실률변동추이 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 평균 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자료 : 한국감정원 울산은부동산경기의회복세로공실률이하락추세였으나 3분기반등하였고, 부산, 인천, 광주는보합권을유지하고있으며, 대구와대전의다소상승세, 지방시도지역은다소높은공실률을보여전국적으로여러공실률추이패턴이혼재되어있음 최근신규상가공급의증가에따라과잉공급된신규상가와오래되고침체된상가를중심으로공실률이높아지고있음 장기적동향에서 1, 4분기에공실률이상승하는경향은연말연초재계약과정에서임차인교체에따른자연적인공실발생때문임 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 63

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71 한국감정원부동산시장분석보고서 KAB Real Estate Market Report PART 년부동산시장전망 구분 `14 년 `15 년 `16 년전망 주택매매가격변동 ( 전국 ) 주택전세가격변동 ( 전국 ) 주택거래량변동 ( 전국 ) 1.7% 3.5% 1.2~2.% 3.4% 4.8% 2.~2.8% 18% 1.5 만건 19% 119 만건 ( 잠정치 ) -9.4% 18.2 만건

72 216 년부동산시장전망 이지연부연구위원, 신란희책임연구원 216 년국내주택시장은정부의강한경기부양정책, IMF 등의경제성장률회복전망, 내수경기의회복, 4월총선등긍정적요인과금리인상부담, 정부가계부채종합대책시행, 중국경제위축, 분양시장열기축소등부정적요인이혼재해있음주택매매시장은 214 년이후전세가격상승부담의증가및저금리기조에따른매매전환수요증가추세가이어져왔고, 이러한추세는지속될가능성이있으나단기간의급격한가격상승으로인한부담과피로감, 공급량증가, 정부의가계부채관리방안등에따른가격하락우려가있어전반적으로안정세를보일것으로전망됨. 따라서상반기에는관망세를보이다가하반기에점진적인회복세를보이는상저하고 ( 上底下高 ) 현상이나타날것으로전망됨주택임대시장은신규공급량증가로수급불균형은점진적으로해소될것으로보여월세전환의가속화에따른전세가격의상승세는이어지나상승폭은둔화될것으로예상됨. 전반적으로전년대비안정적인모습을보일것으로예상되지만지역적으로차이가있어, 서울및수도권지역은재건축이주수요가증가함에따라전세가격상승이지속될것으로전망됨주택매매거래시장은미국금리인상, 가계부채종합대책에따른주택담보대출상환방식변경영향으로 ( 작년집중된신규공급및분양시장호조로인한 ) 거래량상승이조정국면에들어서며전년보다는거래량이감소할것으로전망되나, 상반기분양물량이조정된다면하반기가되면서소폭회복될것으로예상됨주택공급시장은작년주택매매가격및거래량호조, 각종규제완화에따른사업시행으로인 허가, 착공, 분양등공급실적이 `1년이후최대치를기록하였으며, 이같은공급량증가는 2~3년이후까지영향을미칠것으로예상됨에따라건설사들의자체적인공급조절전략이필요 66 Korea Appraisal Board

73 PART 년부동산시장전망 국내가계부채증가, 미국의금리인상위험및주택공급량증가등은주택시장의위험요소로작용 세계경제성장률이완만한회복세를보이나선진국의경기회복과신흥국의성장둔화가작년에이어올해도지속될것으로예상되어대외거시경제불확실성이여전히상존함 올해시행예정인가계부채종합관리대책에따라신규주택담보대출에대한심사기준강화및상환방식변경등정부가본격적으로가계부채관리에나서면서매매시장이실수요중심으로재편될것으로전망됨 표 2-1 최근주택시장변동및 `16 년주택시장전망치요약 구분 `14년 `15년 `16년전망 주택매매가격변동 ( 전국 ) 1.7% 3.5% 1.2~2.% 주택전세가격변동 ( 전국 ) 3.4% 4.8% 2.~2.8% 주택거래량변동 ( 전국 ) 18% 1.5 만건 19% 119 만건 ( 잠정치 ) -9.4% 18.2 만건 216 년주택시장의전망은계량모형을다각적으로검토하되부동산정책및대내외경제전망을전제한가정을고려함 세부적으로는주택시장과거시경제변수와의연계성은상호간의내생관계를가정하고예측치를고려하였으며대외여건의악화가능성 ( 정부가계부채관리대책시행, 미국금리인상등 ) 을염두에두고보수적으로설정함 전망치추정결과 216 년전국주택매매가격은 1.2% 에서최고 2.% 상승, 전세가격은 2.% 에서최고 2.8% 상승할것으로전망됨 216 년연간주택매매거래량은약 18.2 만건으로작년 ( 약 119 만건 ) 대비약11만건감소하며, 전년대비 9.4% 감소할것으로예상 가계부채종합대책및금리인상여지에따른부정적요인으로인해전년대비감소예상되나실수요자중심으로임대시장의매매전환수요지속과신규공급에따른꾸준한거래발생이예상되어 214 년수준이상거래될것으로전망 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 67

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75 한국감정원부동산시장분석보고서 PART 3 심층분석 KAB Real Estate Market Report PART 3 심층분석 심층분석 1 공시지가의균형성제고를위한유사가격권구분방법심층분석 2 최근주택시장과과거주택시장의경향및구조적차이심층분석 3 주택공급수준진단의문제점과올바른접근방법심층분석 4 주택분양및청약시장진단심층분석 5 전세의월세가구전환가속화가부동산시장에미치는영향심층분석 6 오피스빌딩보증금및월세가격비중진단 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 69

76 심층분석 1 공시지가의균형성제고를위한유사가격권구분방법 김봉준부연구위원, 이가영연구원 1. 서론 과거우리나라는공적지가에대한명확한인식이부족한상태에서행정기관별기능및목적에따라각기다른지가체계를가지고있었다. 다기 다원화된공적지가는대상토지별이중가격, 가격수준차이, 중복업무등의문제가노정되면서공적지가에대한국민적불신과민원이발생하게되었고, 그로인해행정의비효율성과예산낭비를초래하게되었다. 정부는 1989 년 지가공시및토지등의평가에관한법률 을제정하여다원화된공적지가체계를시가에근접한공시지가로일원화함으로써, 공적지가의신뢰성을제고하고토지공개념의기초자료로활용하고자하였다 년공시지가의도입은그동안제기된공적지가의문제를상당부분해결하고, 각종조세및부담금의형평성을확보하여공평과세의토대를마련할것으로기대하였다. 그러나공시지가조사산정체계의출발점인표준지선정 배분의객관적합리성미흡으로인한표준지의편중분포, 표준지공시지가와개별필지, 개별필지간지가불균형성문제는지속적으로제기되고있다 ( 채미옥, 1995; 채미옥 권태형, 1997; 채미옥 문경희, 1999; 노태욱 :2). 실제로지역별표준지분포의과밀 과소는표준지간균형성을저해할뿐만아니라비교표준지선정의어려움을발생시키고, 이는비준표를거쳐개별지가의균형성을저해하게된다. 공시지가의필지간지가균형을높이기위해서는면밀한지역분석을통해지역시장특성에맞는유사가격권이구분되어야하고, 이를기초로표준지배분및분포조정, 비교표준지선정방법이개선되어야할것이다. 이러한유사가격권은 9년대후반지가구획화방안을시작으로공간통계방법인 k-mean 군집화기법, 크리깅기법등그필요성은지속적으로제기되어왔으나 ( 채미옥, 1998; 이성규외, 24; 손학기, 214), 실제유사가격권을구분하고그실증적타당성을분 7 Korea Appraisal Board

77 PART 3 심층 분석 석한 연구는 매우 미흡한 실정이다. 따라서 본 연구의 목적은 공시지가의 균형성을 제고하기 위한 방안으로 유사가격권의 구분방 법론을 고찰하고, 구분방법의 타당성을 검증하는 것이다. 2. 유사가격권의 개념 및 필요성 가. 유사격가권의 개념 현행 공시지가제도에서 규정하고 있는 유사가격권의 개념은 토지가격 형성요인이 비슷하여 유 사한 가격대를 형성하는 지역으로 되어있다(국토교통부, 215, 표준지 조사 산정지침). 이는 곧 토지의 특성이 유사하면서 지리적으로 인접한 지역이 유사가격권임을 의미하는 것으로서 토지 의 특성요인과 지리적 인접성이라는 두 가지 요건이 충족되지 못하면, 유사가격권으로 볼 수 없 다는 견해이다. 그러나 <그림 3-1-(a)>와 같이 지가는 공간적으로 인접해 있어도 지가형성요인과 가격수준이 크게 달라지는 특성이 있어 공간적으로 군집하여 동일한 가격형성권을 구분하기 어 려운 경우가 많다. 이와 같이 공간적 인접성에 기초한 유사가격권의 개념규정과 고정관념은 구체 적 실천성을 담보하기 어려워 유사 표준지의 중복 및 표준지 분포의 희소문제 등을 초래하는 문 제가 있다(채미옥 김봉준, 215). 따라서 본 연구는 유사가격권을 공간 지리적 인접성과 상관없이 토지특성이 비슷하고 유사한 가격을 형성하는 토지들간의 권역으로 개념화 한다. 그림 3-1 유사가격권의 개념 a. 공시지가의 공간적 가격분포 b. 유사가격권의 개념도 주거주거 유사가격권 한국감정원 부동산시장 분석보고서(215년 동향 및 216년 전망) 71

78 즉, < 그림 3-1-(b)> 와같이공간적으로떨어져있더라도, 토지특성과가격수준이유사한가격권 ( 초록색에서부터붉은색까지 ) 으로설정할수있다. 이방식은모든기초도면과행정정보가전산화된환경을고려하지않은그동안의아날로그적개념에서벗어나, 각종행정정보의전산화환경을최대한활용하여공간적제약조건을탈피한형태의유사가격권을의미한다 ( 채미옥 김봉준, 215). 나. 필요성 a 표준지배분및관리의효율성표준지는개별지가산정의근간이되는비교표준지로활용된다는점에서표준지의선정및관리는공시지가산정체계에가장중요한부분이다. 그러나현재의표준지관리체계는표준지선정의기준이모호하고, 지역및용도지역별표준지의밀도가상이하여공시지가의불균형성을초래하고있다. 구체적으로지가수준이비교적균등한도시지역의주거지역 ( 용도지역 ) 은표준지의분포가밀집되어있는반면, 지가수준이불균등하고필지별지가수준의차이가큰관리지역 ( 용도지역 ) 은표준지가적게분포되어있어지가불균형을발생시키고있다. 또한, 표준지가부족한지역에서는인근유사지역에적정한비교표준지가없어다른가격권의표준지를비교표준지로선정하게되어인근필지간지가불균형을발생시키게된다. 이는표준지가많은지역에서는동일가격권대에여러개의표준지가선정되고, 상대적으로표준지가적은지역에서는다른지역에선정된표준지를활용해야하는문제를발생시키게된다. 그러나지가수준별로유사가격권이구분되면, 각권역의포함된필지들은유사한특성을가지고있게됨으로표준지선정의공간적범위가넓어져표준지의활용도가높아지고적은수의표준지로도개별필지의지가를산정할수있다. b 공시지가의균형성공시지가의균형성은각종조세및부담금산정의적정성및형평성과연계되어공시지가제도뿐만이아니라, 각종토지행정및유관제도의신뢰성제고와밀접한관계를가지고있다. 특히, 공간적균형성으로대변되는표준지와표준지간, 표준지와개별지간, 그리고개별지상호간의지가불균형은상호연계성을가지고유기적으로발생하기때문에공시지가와관련한민원의다수를차지하고있다. 예컨대, 인접지역내의표준지 (1) 번과 (2) 번의가격이높거나낮게평가되어불균 72 Korea Appraisal Board

79 PART 3 심층분석 그림 3-2 공시지가의불균형성발생구조 고 표준지 (1) 표준지간 표준지 (2) 저 가격 가격 개별지 (1) 개별지 (2) 개별지 (3) 개별지 4) 저 가격 고저 가격 고 자료 : 김봉준외, 215. 형하면, 지역내개별지 (1), (2) 번과 (3), (4) 번의불균형을초래하고, 그결과는궁극적으로지역간공시지가의불균형을발생시키게된다 (< 그림 3-2> 참조 ). 이러한공간상의지가불균형성문제는표준지선정및평가사의자의성문제, 개별지가격산정을위한비교표준지선정및비준표의적정성, 토지특성조사의정확성등공시지가조사 산정전반에서그원인을찾을수있다. 이중표준지의분포및비교표준지의선정은개별지가산정의바로미터 (barometer) 의역할을수행한다는점에서공시지가균형성제고를위해가장선결되어야할부분이다. 일각에서는공시지가의균형성및적정성제고방안으로서표준지수를증가시켜야한다는주장도있으나, 현공시지가산정체계하에서표준지수를증가하는것은비교표준지선정의어려움등개별지가의균형성을제고하는데적절한방법이라할수없다 ( 채미옥, 1998). 일예로서 1989 년공시지가제도가도입될당시표준지수는 15만개였으나, 15년현재 5만개로 3배이상증가하였음에도불구하고 (< 그림 3-3> 참고 ), 공시지가의불균형성문제는지속적으로제기되고있다. 결국, 공시지가의균형성을제고하기위해서는단순히표준지수의물리적증가보다는유사가격권구분이선행되어야그실효성을거둘수있다. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 73

80 그림 3-3 표준지공시지가제도의변화 ( 만 ) ( 억원 ) 만 424 명 3 만 482 명 45 만 45 만 94 명 5 만 5 만 1,16 명 1,452 명 `89 `9 `95 `2 `3... `13 수수료총액 ( 우측 ) 표준지수평가사 ( 명 ) 자료 : 김봉준 최진호, 유사가격권의구분 가. 구분및검증방법 a 구분방법유사가격권의구분방법은현실적용가능성, 논리적일관성, 적용의간편성, 그리고운용의신속성측면에서지가구획화방안에서제시된방법론에기초하여구분한다 ( 채미옥 김봉준, 215). 시군구읍면동행정구역내의용도지역, 토지이용상황, 가격수준등을분석하여용도지역내토지이용상황별지가수준을분석하여지가계층별로유사가격권을구분한다. 유사가격권을구분하는지가계층의급간은 < 표 3-1> 에예시로제시된형태와같다. 이러한급간은전국적으로통일하여적용하고, 지역별지가분포및지가수준에따라세분하도록한다. 즉대도시주거지역의경우m2당 5만원으로유사가격권을구분하고있으나, 전반적인가격수준이낮은지역은 1-1, 1-1-1, 등으로세부급간을만들어서 1 만원단위, 또는그보다낮은단위로세분해서적용할수있다. 이와같이유사가격권의급간을하위계층으로세분하는기준과유사가격권번호의부여체계는전국적으로통일해놓고, 각지역에서당해지역의지가수준에맞는가격권번호와급간을선택해서사용하도록한다 ( 채미옥 김봉준, 215). 74 Korea Appraisal Board

81 PART 3 심층분석 표 3-1 유사가격권구분급간 ( 예시 ) 이용상황용도지역 도시군 주거지역가격권 상업지역가격권 공업지역가격권 녹지지역가격권 관리지역가격권 농림지역가격권 자연보전지역가격권 권역 대도시 주거용상업업무용농업용 ( 전 답 ) 공업용임야 중소도시 군지역 대도시 중소도시 군지역 대도시 중소도시 군지역 대도시 중소도시 군지역 대도시 ( 단위 : 만원 / m2 ) 중소도시 주 : 이유사가격권의급간은기본적인급간을예시적으로제시한것임 군지역 b 검증방법유사가격권구분방법의타당성은표준지분포의적정성, 지가균형성을분석하여검증한다. 먼저표준지분포의적정성검증방법은현행의공시지가와유사가격권에의한표준지분포를상호비교한다. 그다음지가균형성은현행표준지공시지가와개별공시지가의격차율과유사가격권 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 75

82 구분에의해새로이작성한비준표배율을기초로산정한지가간격차등을비교분석하여검증 한다. 끝으로개별필지간지가균형은지가변동계수를산정하여검증한다. 나. 사례지역및자료수집유사가격권구분을위한사례지역은수도권의서울시노원구와지방의경상북도경산시로선정한다. 사례지역을대상으로유사가격권을구분하기위해최근 4년간의공시지가 ( 표준지 개별지 ), 실거래가, 공간정보 ( 지적도 ) 등을종합적으로활용하였다. 구체적으로 214 년개별공시지가와 211 년부터 214 년까지의실거래가격자료를기초로, 시군구읍면동, 용도지역, 토지용도별현실화율을도출하고, 그값을개별공시지가에곱해주어지가수준을현실화하였다. 또한, 유사가격권구분의편의를위해용도지역과토지이용상황은세분하지않고, 대분류형식으로통합하였다. 예컨대용도지역의경우, 제1 종전용주거지역부터준주거지역까지 6개로구분된용도지역을주거지역으로병합하였으며, 토지이용상황의경우, 전 ( 전, 과수원, 전기타를병합 ) 과답 ( 답과답기타병합 ) 을농업용으로명명하였다. 이같은분류는실제구분할때지역상황에따라세분된용도지역별로분류해서유사가격권을구분하도록한다. 표 3-2 노원구주거지역과경산시주거지역, 농업지역의지가수준 구분 노원구 경산시 용도지역토지이용필지수평균 ( 원 ) 표준편차 ( 원 ) 주거지역 주거지역 농림지역 ( 단위 : 만원 / m2 ) 최솟값 ( 원 ) 최댓값 ( 원 ) 중위수 ( 원 ) 상업업무 1,633 5,86,379 1,93,17 2,152,4 15,983,85 5,555,292 임야 56 1,384,61 383,811 46,65 2,119,82 1,426,95 농업용 17 2,623,116 1,389, ,19 5,664, 2,138,24 주거 8,512 3,244, ,71 778,72 5,57,47 3,234,963 주거용 19, , ,774 63,137 2,344, ,956 상업업무 2,199 1,111, ,93 24,6 4,118,64 987,895 주상복합 2, ,114 33, ,734 2,849, ,645 공업용 ,96 33,723 84,188 1,568,24 293,514 전 1,98 173,34 1,441 45, ,93 14,34 답 ,65 95,22 49, , ,683 임야 ,883 37,171 6, ,939 35,881 주거용 ,263 38,829 16,493 34,416 98,493 상업업무 ,348 38,95 41,651 29, ,251 주상복합 ,46 34,573 89, ,44 129,984 공업용 ,618 2,599 38,35 194, ,977 전 13,831 5,47 19,577 1,887 28,244 49,85 답 16,185 5,141 18,751 7, ,927 5,454 임야 5,242 1,822 2, ,43 1,27 76 Korea Appraisal Board

83 PART 3 심층분석 표 3-3 노원구주거지역 주거용과경산시주거지역 주거용, 농림지역 농업용 ( 답 ) 의유사가격권구분및표준지분포현황 구분 노원구 경산시 용도지역 ( 이용상황 ) 주거지역 ( 주거용 ) 주거지역 ( 주거용 ) 농림지역 ( 농업용 - 답 ) 가격권 ( 만원 / m2 ) 개별공시지가필지수 표준지공시지가필지수 가격권 ( 만원 / m2 ) 개별공시지가필지수 ( 단위 : 만원 / m2 ) 표준지공시지가필지수 2권역 (5~1) 1 (1) 8권역 (35~4) 2,249 11(1) 3권역 (1~15) 1 -(1) 9권역 (4~45) (1) 4권역 (15~2) 196 -(1) 1권역 (45~5) 137 9(1) 5권역 (2~25) (1) 11권역 (5~55) 37 3(1) 6권역 (25~3) 1,887 68(1) 7권역 (3~35) 2,325 1(1) 총 1권역 2권역 (5~1) 46 2(1) 12권역 (1~11) 68 1(1) 3권역 (1~2) 2,635 35(1) 13권역 (11~12) 47 -(1) 4권역 (2~3) 3,66 55(1) 14권역 (12~13) 26 2(1) 5권역 (3~4) 1,645 31(1) 15권역 (13~14) 7 -(1) 6권역 (4~5) 3,19 53(1) 16권역 (14~15) 3 1(1) 7권역 (5~6) 3,87 74(1) 19권역 (17~18) 1 -(1) 8권역 (6~7) 1,867 4(1) 2권역 (18~19) 1 -(1) 9권역 (7~8) (1) 21권역 (19~2) 3 -(1) 1권역 (8~9) (1) 25권역 (23~24) 1 -(1) 11권역 (9~1) 349 9(1) 총 19권역 2권역 (.5~1) 26 -(1) 21권역 (1~1.5) 1 1(1) 3권역 (1~1.5) 33 -(1) 22권역 (1.5~11) 26 -(1) 4권역 (1.5~2) 514 2(1) 23권역 (11~11.5) 2 -(1) 5권역 (2~2.5) 55 6(1) 24권역 (11.5~12) 4 -(1) 6권역 (2.5~3) 373 -(1) 25권역 (12~12.5) 1 -(1) 7권역 (3~3.5) 929 3(1) 28권역 (13.5~14) 3 -(1) 8권역 (3.5~4) 1,685 14(1) 29권역 (14~14.5) 5 -(1) 9권역 (4~4.5) 1,773 9(1) 3권역 (14.5~15) 1 -(1) 1권역 (4.5~5) 1,758 1(1) 31권역 (15~15.5) 1 -(1) 11권역 (5~5.5) 2,79 14(1) 32권역 (15.5~16) 1 -(1) 12권역 (5.5~6) 2,738 25(1) 33권역 (16~16.5) 4 -(1) 13권역 (6~6.5) 1,39 12(1) 34권역 (16.5~17) 4 -(1) 14권역 (6.5~7) 432 5(1) 35권역 (17~17.5) 26 -(1) 15권역 (7~7.5) 295 5(1) 36권역 (17.5~18) 27 -(1) 16권역 (7.5~8) 288 2(1) 37권역 (18~18.5) 8 -(1) 17권역 (8~8.5) 518 4(1) 38권역 (18.5~19) 1 -(1) 18권역 (8.5~9) 161 1(1) 39권역 (19~19.5) 1 -(1) 19권역 (9~9.5) 127 2(1) 49권역 (24~24.5) 1 -(1) 2권역 (9.5~1) 5 -(1) 총 37권역 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 77

84 다. 구분사례 a 지가수준분포노원구의유사가격권을구분하기위해용도지역과이용상황을검토한결과, 용도지역은상업지역, 주거지역, 녹지지역으로구성되어있으며, 이용상황은공업용, 상업업무용, 임야, 농업용 ( 전 답 ), 주거용이용도지역별로상이하게분포되어있다. 경산시는주거지역을비롯하여상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역등 8개의용도지역과 7개의이용상황으로형성되어있다. 이들지역의용도지역및이용상황별지가수준을분석한자료중노원구는주거지역, 경산시는주거지역과농림지역을대상으로사례분석을수행하며, < 표 3-3> 과같다. b 유사가격권구분사례사례지역으로선정한서울시노원구와경상북도경산시를대상으로주거지역의주거용, 농업지역의농업용 ( 답 ) 에대한유사가격권의권역수및지가현황을분석하였다. 노원구의주거지역의주거용은 5만원단위로 1 개의유사가격권이구분되었으며, 경산시의주거지역은 1 만원단위 (1~2 권역은 5만원단위 ) 로 19개권역, 농림지역의농업용 ( 답 ) 은 5천원단위로 37개권역으로나타났다. 이와같이유사가격권은용도지역별이용상황에따라다수의가격권이구분되고, 한가격권내에필지수가다수분포되어도전산으로구분되기때문에가격권과필지수의많고적음은크게문제되지않는다. 다만, 읍면동또는블록이다를경우공간적불연속성에따른부정적견해가있을수있으나, 행정구역별로유사가격권을세분하고, 표준지를추가선정하면, 공간적거리감을어느정도해소할수있다. 4. 유사가격권구분의타당성검증 가. 표준지배분및분포관리효율성측면용도지역 이용상황별가격수준에의해구분된유사가격권은표준지배분및분포관리의편의성및효율성을제고시킬수있다. 구체적으로 < 표 3-4> 에서보는바와같이노원구주거지역 주거용의 7권역과 8권역은개별필지수대비표준지수가약 9~1% 내외로분포되어있으나, 4권역은 199 개의개별필지에한개의비교표준지도선정되어있지않다. 이러한현상은경산시 78 Korea Appraisal Board

85 PART 3 심층분석 표 3-4 노원구주거지역 주거용과경산시주거지역 주거용, 농림지역 농업용 ( 답 ) 의유사가격권별표준지비율 구분 노원구 경산시 용도지역 ( 이용상황 ) 주거지역 ( 주거용 ) 주거지역 ( 주거용 ) 농림지역농업용 ( 답 ) 가격권 ( 만원 ) 개별필지수 (a) 비교표준지수 (b) 비율 (%) (b)/(a)*1 유사가격권표준지배정 ( 예 ) (c) 비율 (%) (c)/(a)*1 4권역 (15~2) 권역 (3~35) 2, 권역 (35~4) 2, 합계 6, 권역 (4~5) 3, 권역 (5~6) 3, 합계 1, 권역 (2.5~3) 권역 (5~5.5) 2, 권역 (5.5~6) 2, 합계 6, 농림지역 농업용 ( 답 ) 에서도찾아볼수있다. 반면, 유사가격권을구분하면각가격권별로표준지를선정하게되어가격권별로 1개씩표준지를균등하게배분할수있다. 또한, 유사가격권별로새로산정되는개별필지의가격은대부분유사가격권의가격범위내에분포하게됨으로써, 1개의표준지로필지별지가산정이가능하게된다. 결국, 유사가격권은현행공시지가제도에서지적되어온표준지분포의부적정성과표준지관리의비효율성문제를개선시킬수있다. 나. 공시지가의균형성측면 a 토지가격비준표의변화현행의공시지가는유사가격권의구분없이읍면동용도지역별로비준표를작성하고있다. 이에용도지역내에서도다양한입지특성에따라가격수준차이가크게나타나고있으나, 이를고려할수없어용도지역별로작성된비준표의토지특성별가격배율차가크게발생하는경우가있었다. 그러나이논문에서는유사가격권별로비준표를작성하여토지특성별가격배율차가어느정도발생하는지를비교하고이를기초로지가를산정하여필지간지가균형을분석하였다. 그결과, 기존의읍면동용도지역에의해도출한도로접면, 형상, 고저, 방위등의가격배율보다유사가격권별로구분하여산정한가격배율이노원구 ( 주거지역 주거용 ) 와장성군 ( 주거지역 주거용, 농업지역 농업용 ( 답 )) 두지역에서모두우수한것으로나타났다 (< 그림 3-4>, < 그림 3-5> 참고 ). 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 79

86 그림 3-4 노원구주거지역주거용 (7~8 권역 ) 가격배율 고저 ( 주거 - 주거용 ) 형상 ( 주거 - 주거용 ) 도로접면 ( 주거 - 주거용 ) 저지평지완경사급경사고지 광대한면광대소각광대세각중로한면중로각지소로한면소로각지세로가세각가세로불세각불맹지 용도지역 7 권역 (3~35 만원 ) 8 권역 (35~4 만원 ) 용도지역 7 권역 (3~35 만원 ) 8 권역 (35~4 만원 ) 용도지역 7 권역 (3~35 만원 ) 8 권역 (35~4 만원 ) 그림 3-5 경산시주거지역 주거용 (6-7 권역 ) 과농림지역 농업용 ( 답 ) (11-12 권역 ) 의가격배율비교 고저 ( 주거 - 주거용 ) 형상 ( 주거 - 주거용 ) 도로접면 ( 주거 - 주거용 ) 저지평지완경사급경사고지 광대한면광대소각광대세각중로한면중로각지소로한면소로각지세로가세각가세로불세각불맹지 용도지역 6 권역 (4~5 만원 ) 7 권역 (5~6 만원 ) 용도지역 6 권역 (4~5 만원 ) 7 권역 (5~6 만원 ) 용도지역 6 권역 (4~5 만원 ) 7 권역 (5~6 만원 ) 고저 ( 농림 - 농업용 ) 형상 ( 농림 - 농업용 ) 도로접면 ( 농림 - 농업용 ) 저지평지완경사급경사고지 정방형 가장형 세장형 사다리형 삼각형 역삼각형 부정형 자루형 광대한면광대소각광대세각중로한면중로각지소로한면소로각지세로가세각가세로불세각불맹지 용도지역 11 권역 (5~5.5 만원 ) 12 권역 (5.5~6 만원 ) 용도지역 11 권역 (5~5.5 만원 ) 12 권역 (5.5~6 만원 ) 용도지역 11 권역 (5~5.5 만원 ) 12 권역 (5.5~6 만원 ) 8 Korea Appraisal Board

87 PART 3 심층분석 b 표준지와개별지간균형성노원구를대상으로유사가격권별새로이산정된개별지가 ( 산정지가 ) 의균형성을검증하기위해, 표준지가격을기준으로산정지가와가격격차를분석하였다. 그결과 < 표 3-5> 와같이노원구주거지역 주거용의유사가격권별산정지가는대부분표준지가격과 ±5% 이내에서 98%(7 권역 ), 1%(8 권역 ) 가산정된반면, 개별공시지가는표준지가격과 ±5% 범위내에서 84%(7 권역 ), 87%(8 권역 ) 가산정되었다. 따라서주거지역 주거용의유사가격권별산정지가는개별공시지가보다표준지와개별지가간의균형성이우수한것으로분석되었다. 한편, 경산시주거지역 주거용과농림지역 농업용 ( 답 ) 의유사가격권별산정지가는표준지와가격격차가 6-7 권역에서모두 ±5% 범위내에서 1% 산정된반면, 개별공시지가는대부분표준지가격과 15% 이상의차이를보이는것으로나타났다. 결국, 유사가격권의구분은표준지와개 표 3-5 노원구주거지역 주거용의표준지공시지가와개별필지가격간균형성비교 주거-주거 7권역 (3~35만원) 8권역 (35~4만원) 개별공시지가산정지가개별공시지가산정지가 15% 이상 % % 1% % 5 ~ 15% 4% % 3% % -5 ~ 5% 84% 98% 87% 1% -5 ~ -15% 12% 2% 9% % -15% 이하 % % 1% % 계 표 3-6 경산시주거지역 주거용과농림지역 농업용 ( 답 ) 의표준지공시지가와개별필지가격간균형성비교 주거지역 6권역 (4~5만원) 7권역 (5~6만원) ( 주거용 ) 개별공시지가 산정지가 개별공시지가 산정지가 15% 이상 % % % % 5~15% % % % % -5~5% % 99.97% % 88.59% -5~-15%.5%.3% % 11.41% -15% 이하 99.95% % 1% % 농림지역 11권역 (5~5.5만원) 12권역 (5.5~6만원) ( 농업용 ( 답 )) 개별공시지가 산정지가 개별공시지가 산정지가 15% 이상 % % % % 5~15% % % % % -5~5% % 1% % 1% -5~-15% % % % % -15% 이하 1% % 1% % 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 81

88 별지가간의가격균형성을크게개선하는것으로확인되었다. 이러한결과는, 유사가격권별표준지수를 1개로산정한지가가다수의표준지로산정한개별공시지가보다상대적으로우수한것을의미하는것으로서, 유사가격권의도입은표준지수의분포밀도와지가균형성을제고하는기능을수행할뿐만아니라, 공시지가제도운영의예산절감효과를거둘수있다. c 개별지와개별지간균형성유사가격권별산정지가의균형성을검증하기위해변동계수 (CV: Coefficient of Variation) 를활용하였다. 변동계수는표준편차를평균으로나눈값 ( 표준편차 / 평균값 ) 으로변동계수의값은작을수록지가의분포가고르다는것을의미하며이를통해당해지역의필지간지가분포의불균형정도를확인할수있다. 노원구의주거지역 주거용의유사가격권별산정지가와개별공시지가의변동계수를도출하여상호 비교해보면 < 표 3-7> 과같이개별공시지가에비해유사가격권별산정지가의변동계수가현저히작아, 유사가격권별로지가를산정할경우필지간지가균형이개선되는것으로나타났다. 또한경산시의주거지역 주거용과농업지역 농업용 ( 답 ) 의유사가격권별산정지가와개별공시지가의변동계수도개별필지간지가균형이크게개선되는것으로분석되었다. 표 3-7 노원구주거지역 주거용과경산시주거지역 주거용, 농림지역 농업용 ( 답 ) 의표준지공시지가와개별필지가격간균형성비교 노원구 경산시 주거지역 ( 주거용 ) 주거지역 ( 주거용 ) 농업지역 ( 농업용 ( 답 )) 7 권역 (3~35만원) 8 권역 (3~35만원) 개별공시지가 산정지가 개별공시지가 산정지가 권역 (4~5만원) 7권역 (5~6만원) 개별공시지가 산정지가 개별공시지가 산정지가 권역 (5~5.5만원) 12권역 (5.5~6만원) 개별공시지가 산정지가 개별공시지가 산정지가 Korea Appraisal Board

89 PART 3 심층분석 5. 결론 지금까지유사가격권을구분하여표준지선정에서부터개별지가산정까지의일련의지가절차를수행하고타당성을검증하였다. 여기서타당성검증의기준은공시지가제도와관련하여제도도입당시부터지속적으로제기되어온표준지분포와지가균형성을개별공시지가와비교하여분석하는것으로그결과는다음과같다. 첫째표준지분포측면에서유사가격권은가격권별대표성있는표준지를보다쉽게선정하고, 1개의표준지로해당가격권에포함된모든개별지가를산정하게함으로써, 표준지의배분및관리의효율성을제고시키는것으로나타났다. 둘째, 지가균형성측면에서유사가격권은표준지와표준지간, 표준지와개별지간그리고개별지와개별지간의가격균형성을향상시키는것으로분석되었다. 먼저표준지와표준지간가격균형성은유사가격권이도시유형별용도지역 이용상황에따른가격수준을기초로구분되기때문에그에따른가격권별가격수준은균등하게분포된다. 이렇듯균등하게구분된유사가격권은가격권별대표성있는표준지를선정하여표준지와표준지간의가격균형성을개선시키게된다. 따라서향후정확한기초데이터를담보로지가수준을분석하는작업을정밀하게수행하고, 표준지선정의적정성을제고하면, 표준지와표준지간의균형성은보다더향상될것이다. 다음으로표준지와개별지간균형성은표준지와개별지간의가격수준을비교하여검증하였다. 검증결과, 유사가격권에의한산정지가가개별공시지가에비해표준지가격과격차가적은것으로나타나표준지와개별지간의지가균형성이개선된결과를보였다. 또한, 개별지가간균형성을검증하기위해유사가격권에의해산정된지가와개별공시지가의변동계수를분석한결과, 변동계수의값이유사가격권에의한산정지가가개별공시지가에비해적은것으로분석되었다. 이러한결과는미세한지가변화의폭및지가변화요인을반영하여구분한유사가격권에의해개별지가간의균형성이제고됨을보여주는것이다. 이논문에서는방법론제시라는차원에서개별공시지가에현실화율을적용하여유사가격권을구분하고그타당성을검증하였으나, 앞으로실거래가의체계적분석을통해개별공시지가가안고있는문제점을보완하여기초자료의정확도를높임으로써유사가격권구분의적정성을높여나가야한다. 따라서유사가격권구분은개별공시지가자료의한계등을이유로이론적논의나연구과제로끝날과제가아니고, 다소미비점이있는자료라도실거래가격자료를병용하여유사가격권을지 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 83

90 속적으로보완조정하여정치화시킴으로써저비용고효율구조의공시지가선진화를추진해야 할것이다. 참고문헌 국토교통부, 213년도부동산가격공시에관한연차보고서, 212. 김봉준, 부동산가격공시제도개선을위한로드맵수립연구, 한국감정원, 213. 김봉준 최성미 최진호, 첨단정보화시대, 공시지가제도의선진화필요성과추진방향, 부동산가격공시제도선진화방안세미나 (Ⅰ), 한국감정원 국토연구원, 214. 김봉준 최진호, 유사가격권구분방법연구, 부동산가격공시제도선진화방안세미나 (Ⅱ), 한국감정원, 215. 김봉준 최진호 이가영, 부동산공시제도선진화방안연구 (Ⅰ) : 유사가격권구분방법연구, 한국감정원 KAB 부동산연구원, 215. 이기홍 김철홍, 인식조사를통한표준지공시지가효력의공신력제고에관한연구, 부동산연구, 제23집제3호, 213. 이상일외 3인, 공간클러스터의범역설정을위한 GIS-기반방법론연구 : 수정 AMOEBA 기법, 대한지리학회지, 제45권제4호, 21. 이성규외 2인, 평균연결법과 k-mean 혼합클러스티링기법을이용한공시지가유사가격권역의설정, 대한지리학회지, 제41권제1호, 26. 채미옥, 부동산거래가격신고제실시에따른공시지가제도의개선방안고찰, 국토연구, 제49권 26, p.134. 채미옥, 공시지가조사평가체계의장기적발정방향, 국토연구원, 채미옥, 감정평가기준가격과공시지가의적정가격개념고찰, 국토연구 채미옥 권태형, 공시지가의균형성제고방안연구, 국토연구원, 채미옥 김봉준, 공시지가의균형성제고를위한유사가격권구분방법의실증분석연구, 부동산분석, 제1권제1호, 215. 채미옥 문경희, 공시지가제도의선진화방향에관한연구, 국토연구원, 채미옥 정희남 송하승, 소득 2만불시대를향향토지정책방향, 소득 2만불시대를향한 SOC 및토지정책방향모색을위한세미나 국토연구원, Korea Appraisal Board

91 PART 3 심층분석 심층분석 2 최근주택시장과과거주택시장의경향및구조적차이 주승민연구원 1. 서론 과거주택시장과현재주택시장의경향과구조의유사점및차이점을진단할수있다면완전한예측은아닐지라도방향성정도의미래예측에도움을줄수있을것이다. 주택은여타의재화와다르게수요가증가하더라도즉각적인공급이어려워변동주기가길어지는특성을가지고있으며, 이러한수요의변화는사회 경제적요소변화에밀접하게관련되어있다 ( 김정희, 215; 류현욱, 213). 그동안정부는주택수요와공급의균형적가격을형성하기위하여다양한부동산정책을수립하여제시해왔으며, 이러한정부정책은주택시장에민감하게반응하기때문에시기적절한정책을구사하기위해서해당시기의주택시장경향과구조를정확하게판단해야정책의효과를극대화할수있다. 주택시장구조변화로인한결정요인들의변동은다양한정책적함의를가지고있다 ( 장용동, 29). 주택시장을안정시키기위한제반대책은주택시장에영향을줄수있다고판단되는요인변수들의변동을통해이루어지게되는데, 요인변수가대체되거나영향정도가약화된다면주택시장을안정화시킬수있는요인변수의선택이달라져야한다. 이러한점에서주택시장의구조를분석하는것은주택정책의수단을선택하는기준을제공한다는점으로중요성이높다. 근래들어주택시장은사회 경제적여건변화와지역에따라소비자의수요변화로더욱세분화, 차등화되고있다. 인구고령화에따른인구구조변화, 1인가구의증가, 소득의변화에주택시장역시변화하고있으며이를규명하기위한연구는다양하게진행되고있다 ( 박천규, 김태환, 215). 하지만이들연구에서는여건변화에의해나타나는지역적변동, 즉지역성을밝혀내지못한한계가있다. 실제로과거주택시장호황기에는전국적으로유사한패턴을보였지만최근주택시 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 85

92 장은국지적인움직임이매우뚜렷한상황이다 ( 이준용, 215). 따라서주택시장의구조파악에지역성을제외하고상황을진단하거나예측하기에는무리가있어보인다. 주택정책은각지역의특수성을고려한적절한보완정책이수반될때그효과가극대화될수있다 ( 서승환, 21). 주택시장이세분화되고차별화가심해지고있음에도불구하고대부분의관련정책과연구는수도권과지방으로구분한광역적접근이주를이루고있어서지역별특성에대한고려는미흡하다. 1) 지역의특성에맞는정책수립을위해서는광역적인접근보다미시적으로지역별주택시장구조를분석하고, 중요영향요인을찾아내어이를유형화하는것이중요할것이다. 이에본연구에서는전체적인시장의경향을파악한후지역별로나타날수있는가용가능한변수를활용하여주택시장구조를이루는요인들의군집을분석함으로특정시기의주택시장의구조변화요인의공간적분포패턴을파악하였다. 2. 주택시장의경향 가. 시장금리변화와주택가격지수글로벌금융위기이후아파트매매가격은 214 년부터상승하기시작하였고 215 년들어상승폭이확대되는모습을보이고있다. 여기서는주택시장의구조변화를분석하기위해유사한주택가격상승추세를보였던두개시기를구분하여분석하였다. 즉연구의시간적범위설정은최근일년간주택시장의가격상승기 T 2 (214 년 1 월 ~215 년 1 월 ) 와유사한상승이나타났던과거 T 1 (27 년 1 월 ~28년 1 월 ) 2) 를상호비교하는방법으로동일한상승기에나타나는요인과구조의공통점과차이점을분석하였다. 시장금리는가계대출에대한부담을결정하는지표로서주택시장과밀접한영향을미친다. Kuttner(21) 는주택시장에대한금융경로는크게세가지가있으며전통적인주택보유비용에따른논리와신용채널, 위험취합채널등으로금리가주택금융수요가영향을미친다고보았다. 이러한상관관계에대한실증분석연구는다양한결과로나타났는데, Collyns and Srnhadji(22) 는한국을포함한동남아 4개국을대상으로한패널분석에서금리의팽창이실 1) 강창덕 (21), 정건섭 이상엽 (27), 손철 (211), 박천규외 (214) 는시군구혹은그이하의공간인단위로세분화된주택시장의존재가능성을제기하였으며, 김주영 우경 (24) 은주택시장을단일권역으로가정할경우주택시장의국지적성격과불균형문제를적절히반영하지못함을지적하였음. 2) 본연구에서는 27 년 1 월 ~28 년 1 월을 T 1, 214 년 1 월 ~215 년 1 월을 T 2 로약어로서술함. 86 Korea Appraisal Board

93 PART 3 심층분석 그림 3-7 금리와주택시장지수경향 8. T₁ T₂ /1 26/4 26/7 26/1 27/1 27/4 27/7 27/1 28/1 28/4 28/7 28/1 29/1 29/4 29/7 29/1 21/1 21/4 21/7 21/1 211/1 211/4 211/7 211/1 212/1 212/4 212/7 212/1 213/1 213/4 213/7 213/1 214/1 214/4 214/7 214/1 215/1 215/4 215/7 215/1 주택담보대출금리 ( 좌측 ) 아파트실거래가격지수 ( 우축 ) 매매가격지수 ( 우축 ) 전세가격지수 ( 우축 ) 기간 매매가격지수 전세가격지수 아파트실거래지수 주택담보대출금리 T 1.64%.42%.31% 1.19%p T 2.28%.38%.68% -1.36%p 주 : 표의수치는해당기간의월평균변동률 자료 : 한국감정원, 한국은행 질주택가격에유의한영향을주고있음을확인하였다. 손종칠 (21) 은베이지안 VAT 모형을활용하여통화정책과주택가격의동태적연관성을고찰하면서, 충격반응함수를이용하여콜금리가주택가격에유의미한영향을미치지못한반면가계대출금리는단기적 (1 년정도 ) 주택가격에통계적으로유의미한정 (+) 의효과를나타낸다고분석하였다. 일반적으로 CD금리, 국고채, 회사채, 주택담보대출금리는절대값의차이는존재하지만유사한패턴을보인다. < 그림 3-7> 은 26 년부터 215 년현재까지의주택담보대출금리와주택가격지수의변화를나타낸그래프이다. 주택가격매매지수와아파트실거래지수는금융위기이전 T 1 기간의상승곡선과최근 T 2 기간에각각뚜렷한상승세가나타났다. 금리의경우 T 1 기간은불안정적양상을보이며월평균 1.19%p 상승하였다. 반면 T 2 기간은지속적으로하락하는양상을보이며월평균 1.36%p 하락하였다. T 1 기간평균 6.9% 대의높은주택담보금리와꾸준한상승에도불구하고주택매매수요가증가하여주택가격지수의상승세가나타났다. 반면 T 2 기간에서는저금리, 부동산시장활성화를위한 DTI, LTV 규제완화, 전세의매매수요전환으로아파트가격을중심으로매매가격지수가큰폭으로상승하였으며, 정부의대출규제완화및재건축연한완 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 87

94 그림 3-8 주택거래량변화 T₁ 동 ( 호 ) T2 m /1 26/4 26/7 26/1 27/1 27/4 27/7 27/1 28/1 28/4 28/7 28/1 29/1 29/4 29/7 29/1 21/1 21/4 21/7 21/1 211/1 211/4 211/7 211/1 212/1 212/4 212/7 212/1 213/1 213/4 213/7 213/1 214/1 214/4 214/7 214/1 215/1 215/4 215/7 215/1 면적 ( 보조축 ) 동호수 자료 : 한국감정원 화등의정책의변화로수도권및영남권대도시와주변지역의주택가격상승폭이확대되었다. 금융위기이전에는매매가격의변동폭이비교적컸던반면, 금융위기이후에는전세가격이매매가격보다큰폭의변동성을유지하고있다. 최근에는전세가격지수가매매가격지수와수렴하는양상을보이며, 전세가격의변동폭이매매가격의변동폭을웃도는현상이지속적으로유지되고있다. 현재의전세가격의상승은어제오늘일이아니라글로벌금융위기전후인 28년부터지금까지지속적으로상승해오고있다. 그리고매매가격은그사이지속적인하락세나보합세가이어져오다가 214 년중반부터상승세로전환되어현재까지상승세를이어오고있다. 최근전세의보증부월세전환이라는임대차시장의변화와이러한변화에대한스트레스를느낀전월세수요자의자가전환으로인한실거주자의증가가주택가격지수상승에기인하고있다. 이러한현상은거래량의증가에서도나타나는데최근주택시장의거래량은 26 년이후최대치를경신하였다 < 그림 3-8>. 최근거래량이급증한데비해주택매매가격지수상승률은 T 1 기간에비해크지않았다. 이러한이유는최근상승기에거래된주택이급매물혹은저렴한소형위주로상대적으로상승폭이크지않았기때문이며거래로나선이들이대부분전세수요에밀려매매로돌아선실수요자였기때문이다. 전세가격의상승이면에는전세시장의구조적변화 ( 저금리, 전세운용수익저하, 전세물량감소 ) 에기인하므로단순히전세가격의상승으로인해주택의내재가치가상승하고있다고보기는 88 Korea Appraisal Board

95 PART 3 심층분석 힘들다. 3) 따라서두기간에서확인할수있는점은외환위기이후에는전세가격비율의순환적변동을식별하기힘든시장상황이었으며, 최근전세가격의상승은임대주택의임대수익상승및내재가치의상승을의미하는것이아니라전세주택운용의손실분을메꾸기위한것이주요원인이다 ( 이준용, 215). 이러한주택시장변화의원인과배경으로인구구조적변화를들수있다. 인구및가구구조의변화는주택의수요를결정하는데중요한요소가된다. 21 년통계청의인구주택총조사자료에의하면인구및가구수는각각약 4,799 만명과약 1,734 만가구로나타나며양적측면에서지속적으로증가하였다. 반면증감률은다소둔화되고있는양상이며, 인구와가구의예상되는변화에는다소차이를보였다. 장래추계자료에의하면향후인구의감소가본격적으로시작될것으로전망하고있다. 반면가구수의증가세는 23년까지이어질것으로예상되고있다 ( 함종영, 212). 특히연령층이높을수록부동산자산의비중이높은구조는부동산가격하락의위험에취약한구조를가지고있으며소득원이상실된고령층은부동산처분을통하여자산을현금화시키거나임대사업을통해정기적으로임대소득을얻는형태로노후자금을확보할가능성이높을것으로판단된다. 이러한행태는향후주택가격을떨어트리고임대시장에서월세시장의확대가능성을높이는원인이될수있다. 3. 지역별주택시장구조요인분석 가. 분석방법주택시장의구조변화에영향을미치는사회 경제적요인을분석하고각각의요인의지역별분포패턴및군집을파악하기위하여요인분석 (Factor analysis) 과공간통계분석을실시하였다. 시 군 구단위로구축된투입변수를요인분석기법을활용하여유사측정항목별로그룹화하였다. 차후시기별로표준화된측정변수의요인의값을활용하여공간적인분포경향을알아보았다. 투입변수는선행연구와기타문헌에서주택시장의구조변화요인으로분류된변수중지역별로차별성이나타나는변수를추출해서 < 표 3-8> 과같이 2개의투입변수를활용하였다. 3) 최근국내주택임대시장에서는전세지수가상승하는반면, 월세시장에서는월세지수의하락, 전월세전환율의감소등전세물량감소와더불어월세물량증가하는구조변화를겪고있다. 따라서임대주택의임대수익이상승하는것을의미 ( 내재가치의상승 ) 하는것이아니라임대시장의구조변화에의해이루어지고있음을추론할수있다. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 89

96 마지막으로주택시장의구조변화에영향을미치는변수군의공간적패턴군집분포여부를 분서하기위하여국지적자기상관척도인 LISA(Local Indicator of Spatial Association) 을활용 하였다. 표 3-8 평가지표의변수종류 활용변수종류및기준 χ 1 : 지가변동률 χ 2 : 주택매매가격지수 χ 3 : 주택전세가격지수 χ 4 : 아파트매매가격지수 χ 5 : 아파트전세가격지수 χ 6 : 주택거래량 ( 동 호수기준 ) χ 7 : 주택거래량 ( 면적기준 ) χ 8 : 아파트거래량 ( 동 호수기준 ) χ 9 : 아파트거래량 ( 면적기준 ) χ 1 : 주택매매량 ( 동 호수기준 ) χ 11 : 주택매매량 ( 면적기준 ) χ 12 : 아파트매매량 ( 동 호수기준 ) χ 13 : 아파트매매량 ( 면적기준 ) χ 14 : 총인구변동률 χ 15 : 세대수변동률 χ 16 : 조출생률 ( 천명당 ) χ 17 : 조사망률 ( 천명당 ) χ 18 : 자연증가율 ( 천명당 ) χ 19 : 조혼인률 ( 천명당 ) χ 2 : 조이혼률 ( 천명당 ) 자료출처 한국감정원 행정자치부인구통계 나. 요인분석을활용한주택시장구조변화인자요인분석은입력변수간의상관행렬을도출하고변수간추출된요인의상관관계정도를나타내는공통차원 (Common Underlying Dimensions) 을산출하여각각의변수를설명하는통계기법이다. 요인분석의목적은다수의변수들을정보손실을최소화하면서소수의요인들로축약하는것이다. 본연구에서는변수간의상관행렬을산출한후특정요인의요인부하량 (Factors loading) 이높게나타나도록요인축을회전시키기위해베리맥스 (Varimax) 회전법을활용하였다. 회전시켜산출된요인행렬을토대로지역별로새로운요인에대한변량측정치를활용하여공간적분포패턴을분석하였다. 9 Korea Appraisal Board

97 PART 3 심층분석 표 3-9 요인분석결과 T 1 (27.1~28.1) T 2 (214.1~214.1) 요인 요인요인고유치분산 (%) 누적 (%) 요인부하량부하량 Factor1 χ 4 :.942 χ χ 3 : :.91 χ χ 2 : : Factor1 χ χ 5 : :.873 χ χ 2 : :.847 χ χ 1 :.55 9 :.599 Factor2 Factor3 Factor4 Factor5 χ 13 :.858 χ 11 :.857 χ 1 :.854 χ 12 :.811 χ 9 :.915 χ 7 :.92 χ 8 :.817 χ 6 :.87 χ 18 :.962 χ 16 :.924 χ 19 :.79 χ 17 :.74 χ 15 :.9 χ 14 : Factor Factor Factor4 χ 4 :.936 χ 5 :.928 χ 3 :.918 χ 2 :.917 χ 18 :.964 χ 16 :.886 χ 19 :.827 χ 17 :.824 χ 15 :.966 χ 14 : Factor5 χ 11 :.951 χ 13 :.922 Factor6 χ 2 :.882 χ 1 :.719 고유치 분산 (%) 누적 (%) 스크리도표 6 스크리도표 성분번호 성분번호 요인분석을통한변수선정의기준은추출된요인에의해설명되는비율인공통성 (Communalities) 을저해하는변수의판단기준인.4 이하의변수와요인부하량이절대값기준.5 이하인변수를제거하였다. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 91

98 각각의요인이설명하는분산을나타내는고유값 (Eigenvalue) 이클수록중요한요인이라할수있는데 T 1 기간 (27 년 1 월 ~28년 1 월 ) 의요인분석결과 5개의요인 ( 제1 요인 : 가격지수, 제 2요인 : 매매거래량, 제3요인 : 주택거래량, 제4요인 : 출생, 혼인, 사망등, 제5요인 : 인구및세대 ) 로분류되었다. 반면 T 2 기간 (214 년 1 월 ~215 년 1 월 ) 의요인분석결과 6개의요인 ( 제1 요인 : 거래량, 제2요인 : 가격지수, 제3요인 : 출생, 혼인, 사망등, 제4요인 : 인구및세대, 제5요인 : 주택면적, 제6요인 : 기타요인 ) 으로분류되었다. T 1 기간에비해 T 2 기간의요인이더욱세분화되었는데, 이는과거의보다최근에주택시장구조를이루는변수들의요인집단이더복잡해짐을의미한다. T 2 기간의전체설명도는 81.5% 로제1 인자에는주택의거래량관련지표가주요인으로 18.4% 의가장높은설명도를보였다. 제2인자는가격지수와관련된변수로 1인자와설명력차이가약.4% 로거의차이가나타나지않았다. 제3인자와제4인자는인구관련변수제5인자는매매면적과관련된변수, 제6인자는조이혼률과지가변동률을포함한기타변수순으로나타났다. 각각의지역별상관계수의집중도는넓게분포하며주택시장구조의요인변동양상이지역별로세분화되는경향을보였다. T 1 기간에가장큰영향을미친요인은가격요인, 거래량요인, 인구지표순에서 T 2 기간에는거래량요인, 가격요인, 인구요인, 거래면적요인, 기타요인순서로세분화되는형태로변화하였으며설명도도 2%p 가량하락하였다. 이는최근주택시장구조가더욱복잡한매커니즘으로변화하고있음을역설적으로보여주는예이다. 4. 주택시장구조변화요인의공간적군집패턴분석 Moran I는공간적자기상관성을분석하기위한척도로인접한공간상의배열이나타내는군집의유무를측정하는방법이다. Moran I는여타의상관계수와같이 1( 음의공간적자기상관관계 ) 부터 +1( 정의공간적자기상관관계 ) 의값을가지며 은무작위패턴을의미한다. 공간적자기상관성을측정하는방법은전역적방법 (Global Moran s I) 와국지적방법 (LISA: Local Indicator of Spatial Association) 이있는데, 본연구에서는개별지역의인근지역에대한공간적배열의유사성정도를파악하고특정지역간의상관관계를분석하고자국지적방법을활용하였으며 ( 식 1) 과같다. ( 식 1) 92 Korea Appraisal Board

99 PART 3 심층분석 여기서 : 인접지역의 i의값 : 인접지역의 j의값 : 측정된변수의평균 : 인접지역의 i와 j의가중치행렬 : 분산 그림 년 ~28 년의각요인별공간적군집분포 T 1 -Factor 1 T 1 -Factor 2 T 1 -Factor 3 Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster T 1 -Factor 4 T 1 -Factor 5 Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 93

100 LISA 분석에서는 I i 가정 (+) 의값을가질경우특정지역이인접지역과유사한군집성을갖는것으로볼수있다. 평균보다높은값주변에역시높은값이존재하는경우 (HH: High-High), 평균보다낮은값주변에낮은값 (LL: Low-Low) 이형성될경우정 (+) 의공간적자기상관성을지닌다. 반대로 I i 가부 (-) 의값을가질경우특정지역이인접지역과유사하지않은값의패턴으로분포함을의미하는데, 평균보다높은값주변의낮은값 (HL: High-Low) 혹은평균보다낮은값주변의높은값 (LH: Low-High) 의경우부 (-) 의공간적자기상관성이나타나는것으로해석한다. 요인분석을통해도출된요인부하량을활용하여공간상의자기상관성을분석한결과는 T 1 기간은 < 그림 3-9>, T 2 기간은 < 그림 3-1> 과같다. 그림 년 ~215 년의각요인별공간적군집분포 T 2 -Factor 1 T 2 -Factor 2 T 2 -Factor 3 Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster T 2 -Factor 4 T 2 -Factor 5 T 2 -Factor 6 Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster Legend Not Significant High-High Cluster High-Low Outlier Low-High Outlier Low-Low Cluster 94 Korea Appraisal Board

101 PART 3 심층분석 T 1 기간의제1 요인 ( 가격지수와지가변동 ) 의군집성향을보면서울시북동부, 대구시달성군, 인천광역시, 울산광역시울주군, 경기도부천, 고양, 의왕, 김포등이 HH지역으로높은군집성을보이는것으로분석되었다. 반면강원도내륙지역과대구광역시는 LL지역으로가격지수와지가변동이주변지역에서도낮게형성되는것으로나타났다. 제 2, 3요인 ( 거래량 ) 의군집성향을보면서울시은평구, 울산광역시남구, 경기도양주등이 HH지역으로높은군집성을보이는반면, 수도권지역과울산시동구, 울주군지역은 LL지역으로매매거래량이낮게형성되는군집경향을보였다. 제4요인 ( 출생, 사망, 혼인률 ) 의군집성향은수도권및울산시동구, 북구지역이 HH지역으로높은군집성을보였으며, 부산전지역및대구시동구, 북구, 강원도지역에서 LL군집이나타났다. 경기도의포천, 연천, 양평은 HL군집으로여타수도권과다른양상을보였다. 제5요인 ( 인구및세대수 ) 은용인, 이천, 가평지역에서 HH군집이나타났다. T 2 기간의제1요인 ( 거래량 ) 의군집성향을보면충남계룡시를중심으로주변지역으로 HH군집이나타났으며, 경기도파주와강화군은주변지역보다특히낮은 HL 군집경향이나타났다. 제 2요인 ( 가격지수 ) 의군집성향은서울, 수도권지역과대구광역시, 울산시북구지역에서 HH 지역으로분류되며, 매매및전세가격지수의변동률이높게나타난지역으로분류되었다. 반면부산광역시강서구, 대전광역시, 광주광역시강원도, 충청북도지역에서는 LL군집유형이나타나며매매및전세가격지수의변동률이낮게나타나는지역으로분류되었다. 제3요인 ( 출생, 사망, 혼인률 ) 의군집성향은수도권지역과울산시일대가 HH 군집으로분류되며 T 1 기간과동일한양상을보였다. 제4요인 ( 인구및세대수 ) 는외부에서인구유입이크게증가하였던제주도에서 HH 군집으로분류되며인구및세대수변동률이높게나타나는경향을보였으며, 서울경기수도권과울산시울주군지역은 LL지역으로분류되며, 인구및세대수변동률이낮은지역군집으로나타났다. LL로분류된지역의제2요인가격지수의변동률은 HH군집이주를이루었으며제1 요인인거래량은군집을이루지않는성향을보였는데이같은지역에서의가격변동요인중인구이동은지역외부에서의유입으로인한거래량의변화는아니라는것을의미한다. 제5요인 ( 주택매매면적 ) 의군집성향은경기도파주및강원도일부지역에서 HH군집이나타났는데이는해당시기에대형평수주택의공급이늘어나며주택매매면적의증감율을상승시켰기때문이다. 제6 요인 ( 조이혼율, 지가변동률 ={ 부 (-) 의값 }) 의군집성향으로경기도와인천광역시지역이 HH 경향을보였으며서울시강남구, 서초구, 부산시, 대구시지역에서는 LL경향의군집이나타났다. < 표 3-1> 은앞에서서술한내용을종합하여정리한표이다. 가격지수변동과, 출생, 사망, 혼인율변동의군집은수도권지역과울산지역에서두시기모두공통적으로나타나는양상을보였으며, 대구광역시의경우 T 1 기간은달성군이해당되었지만 T 2 기간에전지역으로군집이확대되 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 95

102 표 3-1 기간별주요요인의군집지역변화 주요요인 T 1 (27. 1~28. 1) HH군집 T 2 (214. 1~215. 1) HH군집 거래량 서울시은평구, 울산광역시남구, 경기도양주 충남계룡시및주변지역 가격지수 서울시북동부, 대구시달성군, 서울, 수도권지역과대구광역시, 인천광역시, 울산광역시울주군, 울산시북구지역경기도부천, 고양, 의왕, 김포 출생, 사망, 혼인율 수도권및울산시동구, 북구지역 수도권지역과울산시일대 인구및세대수 용인, 이천, 가평지역 제주도 각각의지역은주택시장구조변화주요요인의변동률 HH 군집지역임 는양상을보였다. 인구및세대수의변동률의군집은수도권중심에서제주도로옮겨지는경향을보였다. 제주도는유입되는인구에비해주택의수가여전히부족한실정이므로앞으로도이러한추세는계속될것으로판단된다. 각요인의유형별군집은동일한상승기라도지역별로는다양하게변화하여나타나는경향을보였다. 이러한사례를볼때전국의주택시장에공통적으로적용되는주택시장정책혹은주택시장에큰영향을주는거시경제정책을수립하여집행하는경우각각의지역에대한세부적인보완대책이수반되는것이바람직할수있다. LTV 나 DTI 규제를지역별로차등적으로적용하는것, 각종부담금등을지역에따라차등적용하는것이그예가될수있을것이다. 다만이경우어느정도로차등을두는것이적당한지여부는추가적인연구가필요하다. 5. 결론 본연구에서는주택가격의상승기가나타난특정시기를상호비교하고해당시점의지역별주택시장구조변화요인군집성향을분석했다는데의의가있다. 분석결과를요약하면다음과같다. 지난 1 년간의주택시장의유사한상승기 (27 년 1 월 ~28년 1 월, 214 년 1 월 ~215 년 1 월각각 1년간을대상 ) 를비교한결과과거상승기에서는금리와동행하는양상을보였지만최근상승기에서는금리가하락하고전세가상승률이높아지는현상이나타났다. 이는주택시장의상승요인은다양한매커니즘에의해발생함을의미한다. 주택시장구조의사회 경제적요인을분석하고각요인의지역별분포패턴및군집을파악하기위해 2개의투입변수를대상으로요인분석을한결과각각 5개요인과 6개요인이추출되었 96 Korea Appraisal Board

103 PART 3 심층분석 으며, 이중거래량요인, 가격지수요인, 출생, 사망, 혼인율요인, 인구및세대수요인이두시기모두에해당되는요인으로분류되었다. 추출된요인의공간분포패턴의배열이통계적으로유의미하게집중또는분산되는것인지, 혹은무작위분포패턴을보이는지의여부를파악하기위하여공간적자기상관분석을실시한결과각각의요인별로해당되는지역은차이가뚜렷하게나타났으며과거군집이나타났던지역이현재는주변지역으로군집이확산되거나, 소멸되는등다양한유형이관측되었다. 기존주택시장구조변화와관련된연구는서울이나수도권, 대도시중특정지역만을대상으로국한되어있어전국단위의분포패턴을파악하는데한계가있었다. 본연구에서는이러한한계점을극복하고자 GIS 공간분석방법을활용하여주택시장의구조변화요인의지역적분포패턴을파악할수있었으며, 이러한방법론은지역별차별화된주택정책및장기적주택정책수립에도도움이될수있을것이다. 앞으로지역별로차이가있는주택시장구조분석을위하여심도있는연구가지속되어정확하고세부적인지역별주택시장분석이이루어질필요가있다. 참고문헌 강창덕, 21, GWR 접근법을활용한부동산감정평가모형연구, 부동산연구, 2(2): 김주영, 우경, 24, 수도권주택하위시장분석에관한연구, 국토연구, 41: 류현욱, 213, 경기변동에따른주택시장변화에관한연구, 건국대학교일반대학원박사학위청구논문. 박천규, 김태환, 전성애, 김영미, 전성재, 214, 주택시장의미시적동태분석을위한기반구축, 국토정책 Brief, 1-8. 박천규, 김태환, 215, 주택시장소비심리지수를활용한시장진단및활용방안, 한국부동산분석학회 215상반기학술대회 : 서승환, 21, 우리나라주택시장의전국, 권역및, 개별지역요인분석, 지역연구, 26(1): 손종칠, 21, 통화정책및실물, 금융변수와주택가격간동태적상관관계분석, 경제학연구, 58(2), 손철, 211, 수도권의공간적주택하위시장식별에관한연구, 국토연구, 7: 이준용, 민철홍, 215, 전세가격비율상승요인분석, 한국감정원부동산시장분석보고서, 2: 장용동, 29, 주택시장구조변화에대한실증분석, 한국주거학회논문집, 7(2): 정건섭, 이상엽, 27, 주택하위시장구분방법과정책적시사점, 정책분석평가학회보, 17(1): 함종영, 212, 금융위기이후주택임대차시장의구조적변화와정책적시사점, 주택금융월보. Kuttner, K. N.,212, Low interest rates and housing bubbles: Still no smoking gun, Williamstown, Mass: Williams College. Semlali, M. A. S., Collyns, M. C., 22, Lending booms, real estate bubbles and the Asian crisis (No. 2-2). International Monetary Fund. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 97

104 심층분석 3 주택공급수준진단의문제점과올바른접근방법 이준용부연구위원 1. 들어가며 올한해주택시장을바라보던언론, 전문가등의다양한의견들을상기해보면, 과거외환위기이후부터글로벌금융위기이전까지있었던수많은현상들을압축시켜놓은듯하다. 외환위기이후 1 여년기간동안국내주택시장의호황과불황경기를반복하는과정에서발생한현상들이최근 1~2 년기간동안모두벌어진것처럼올한해주택시장은매우급변해온것처럼보인다. 주택시장이급변할수밖에없었던대표적인원인은작년부터부동산시장활성화를위해민간택지의분양가상한제폐지, 전매제한완화, 재건축규제완화, 금융규제완화등전면적인부동산시장규제완화이며, 과거외환위기전후의모습과매우유사하다. 다만몇가지차이점이존재하는데, 첫번째, 외환위기나글로벌금융위기에따른학습효과에따라저금리상태가지속됨에도불구하고주택소비자들은소극적이면서도관망적인행태를지속적으로유지해왔다. 두번째, 주택공급업자들도마찬가지로주택건설이나소비자금융에대한각종규제가유지된상황에서주택시장경기가회복될가능성이적어분양시장에진입할기회를기다리고있던시기를보냈다. 세번째, 장기간전세가격상승에따른부담이누적된전세임차인, 저금리에따른주택구매대기수요자와유동자금의증가, 주택매매가격의하락세지속, 주택공급업자들의분양사업시기조정등시장에누적된압력요인등이다. 네번째, 중장기적으로과거몇년간주택시장침체에따라기존재정비사업이연기되거나, 신규주택이원할히공급되지못한이유등으로특정지역의주택시장에수급불균형문제가지속되어온점이다. 이와같이시장에누적된압력요인은작년부터의각종규제완화에따라시장에노출되어주택시장을활성화시키는단초를제공하였고, 택지를보유하면서도사업추진을미루었던건설사들을일시에주택공급시장으로끌어들이기도하였다. 이에대한영향으로 `15 년 1 월말기준으 98 Korea Appraisal Board

105 PART 3 심층분석 로주택인허가실적은 6.4 만호, 착공물량은 56.1 만호, 분양물량은 42.1 만호로근래들어매우높은주택공급실적을기록하고있다. 올해상반기에는전세가격상승과월세전환등임대시장의변화가주요이슈였다면, 하반기부터는위와같은인허가실적증가와함께향후예상되는준공물량증가로인한과잉공급문제가대두되었다. 여기서과잉공급문제를제기하는주장은신규주택의적정공급수준보다는특정기간동안의평균실적이나공급추이변화등을토대로 2~3 년후과잉공급문제가발생할것이라는것이주요요지이다. 하지만앞서언급하였듯이글로벌금융위기이후주택시장의침체는신규주택이원활히공급되지못하게만들었으며, 최근주택시장회복에맞추어과거공급하지못했던물량이한꺼번에몰리고있는점을염두에두어야한다. 만약과거몇년사이의신규주택공급이충분했었고, 최근인허가실적증가에따라향후주택공급의급증이예상된다면과잉공급의가능성이높다는주장에힘이실릴수도있다. 그러나과거에신규주택공급이부족했다면향후급증할것으로예상되는주택공급물량은과거주택공급부족분을해소함과동시에신규수요를흡수할안정적인물량이될수도있다. 즉, 과거주택공급부족과신규주택공급물량증가사이에상쇄되는부분을고려해야주택공급의과잉여부를진단할수있다. 또한신규주택공급수준은시기마다주택재고수준, 주택시장경기상황, 정부의주택공급정책등에의해결정되기때문에과거일정기간동안신규주택공급수준과의상대적인비교가주택과잉공급진단의정답이될수없다. 예를들어, 주택재고가부족했던 1988 년 ~1992 년의주택 2 만호공급시기, 분양가자율화이후 2 년대초중반의주택시장호황기, 글로벌금융위기이후주택시장침체기등, 각시기별주택공급물량과주택의질적수준, 그리고공급주택의규모등이상이하기때문에비교결과에큰의미를둘수없다. 그렇기때문에각시기별적정주택공급규모의수준은주택수요가얼마인지에대한답을가지고있을때알수가있다. 주택을다른소비재와마찬가지로주거서비스의소비측면에서바라보면, 주택수요는가격, 소득, 선호도나인구학적인요소및가구특성변화에의해서결정된다. 그리고대내외경제여건등외부적인충격에의해서도영향을받게된다. 예를들어외환위기나글로벌금융위기전후와같이소득이감소하거나가계지출을최소화하기위해주거서비스면적을줄이는데, 이는전체주택수요의증감에영향을미치게된다. 주택수요추정과관련한여러연구들을보면주택수요에영향을주는여러요인들을가정하는데, 결과적으로는그가정에전적으로의존된상태에서적정주택공급진단을할수밖에없다. 따라서본고에서는기존신규주택수요추정과그에따른적정공급수준진단의한계점및문제점을제기하는한편, 외부충격의영향을최소화하면 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 99

106 서국내주택시장여건에맞는주택수요와적정공급물량에대한올바른진단방법을제시하고 자한다. 2. 주택수요추정방법론고찰및문제제기 가. 주택수요의결정요인주택수요는주택소비자인자가거주자나임차인이주택에서발생하는공간서비스를사용하려는정도를나타낸다. 일반재화처럼소득등의변화에따라주택수요가변동하는것뿐만아니라주택유형의트렌드나선호도변화에따라서도달라지게된다. 2 년대초반분양가자율화에따라기존보다질적으로크게향상된아파트들이외환위기를극복한소비자의소유나거주욕구를만족시켰던것도주택수요증가에대한하나의예에해당된다. 이러한일반적인요인외에주택수요의절대적인크기를결정하는것은인구학적인요인들이다. 경제활동인구의규모변화나가구수의변화, 소형가구의증가등인구구조변화에따라주택을필요로하는소비자가변화하는것인데, 이들은장기적인수요변화를전망할때필수적으로사용하는요인들이다. 이처럼주택수요를결정하는기본적인요인과더불어인구학적인요인을감안하게되면주택수요가중장기적으로어떻게변화하는지를예측할수있다. 종합하면주택의가격, 소비자의소득이나자산, 취향, 선호도등재화소비측면, 금리, 기대가격변화, 건설산업경기등거시경제여건, 인구구조의변화등이모두주택수요의결정요인에해당된다. 따라서주택수요를예측하기위해수많은요인들을고려해야할뿐만아니라시기별로그요인들이변동하게됨에따라과거예측한주택수요가달라질수밖에없다. 나. 주택수요추정방법론고찰주택수요를추정하는방법에는크게원단위 ( 元單位 ) 접근방법과맨큐- 와일 (Mankiw-Weil) 접근법으로분류할수있다. 원단위접근방법은원단위에대한기준을두고향후주택소요를예측하는데, 원단위는 1인이나 1가구의주택소요량, 인당주택수나주택소요량등기준요인을다양하게설정할수있다. 기준요인에따라향후예상되는인구수나가구수의변화를토대로쉽게향후전망치를낼수있지만, 주택수요에영향을주는요인에의해원단위기준이달라지게되며, 적절한원단위를설정하는데많은논란이있다. 1 Korea Appraisal Board

107 PART 3 심층분석 맨큐- 와일접근방법 ( 이하 M-W 모형 ) 은개별가구의주택수요는각구성원의주택수요의합으로구성되며, 각구성원의주택수요는연령에의해결정됨을가정하는방식이다. 하지만인구구조만으로주택수요를추정할수없다는많은비판적견해가있어왔으며, 지역간이동이없고주거비용과소득변화에따른수요변화를감안하지못하는한계점이있다. M-W 모형의한계를보완하기위해여러연구가진행되었는데, 국내의경우주거비용과항상소득을포함한여러연구가진행되어왔다. 대표적으로김경환 (1997), 국토연구원 (23), 정의철 조성진 (25) 이해당되며, 통계개발원 (211), 조만 (212) 은 1인 2 인가구및자가 임차가구등으로구분하여신규주택수요를추정하는등다양한연구가진행되고있다. 한편, M-W 모형에기반한모수적접근방법외에가구의특성 ( 소득, 가구원수, 가구주연령등 ) 에따라주택유형이나규모및점유형태가결정되는점을착안한비모수적접근방법도진행되었다. 이준용 (213) 은인구주택총조사전수자료를토대로가구특성에따른주택유형및점유형태선택확률을토대로아파트의자가및임차수요를추정하였다. 한편, 주택소비자가주거이동을위해주택소비량을조절하는적극적인행위를하는데많은마찰이존재하고그에따라잠재적이동과실제적이동을감안하여주택수요를추정한연구도수행되었다. 여기서의마찰은직장문제, 통근및통학거리등의환경적응요인과임차가구의경우계약기간에따른조절시기지연등이다. 즉, 주거서비스에대한수요가변화했다고해서곧바로이주나수요량을변화시키는것이아니라한동안잠재수요의형태로존재한다는것이다. 조성진 (214) 은실제주거면적대비균형주택수요면적이평균적으로 17~18% 수준이며, 국내총주택면적증가율이연평균 2.64%(2 년 ~21 년 ) 인것을감안하면상당한면적이실현되지못한상태라고평가하고있다. 다. 문제제기장래주택에대한수요를추정할때고려해야할수많은요인들이있지만, 취득가능한자료의제한과미래에대한몇가지가정을통해적정수요량을추정하고, 정책적으로그에대비한여러방안들을강구하고있다. 물론기존의주택수요추정방법은주택정책의방향을정하고그에맞는주택공급정책을수립하는데에유용하나, 이를적정주택공급의평가수단으로사용하기에는곤란한점이있다. 추정시점과가까울수록적정수요에대한정확성이높지만지속적으로변해가는주택수요결정요인들에의해주택수요는끊임없이변동하기때문이다. 그리고앞서언급한잠재수요가실제수요로변화하는데있어존재하는여러마찰요인에따라실질적인주거이동이나 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 11

108 그림 3-11 통계청의장래가구추계상예상가구수추이및추계시기별가구수증가분의차이 a. 추계시기별예상가구수추이 b. 추계시기별가구수증가분의차이 천만가구 ` `3 `6 `9 `12 `15 `18 `21 `24 `27 `3 `33 22년추계 27년추계 212년추계 만가구 `6 `8 `1 `12 `14 `16 `18 `2 `22 `24 `26 `28 `3 22년대비 27년의가구수증가분차이 27년대비 212년의가구수증가분차이 자료 : 통계청장래가구추계 (22, 27, 212) 주택교환에있어서상당한시일이소요된다. 그리고이러한기간은몇개월수준이아니라수년이라는기간이소요될가능성도있기때문에특정시점을두고과거추정된주택수요와주택공급과의총량적비교는큰의미가없다. 실제로 2 년대중반지방광역시중심의미분양주택증가로주택과잉공급문제가있었으나, 그이후로미분양주택은지속적으로감소하였다. 당시미분양물량은대부분지방수요에맞지않은고가이면서대형규모의공동주택이어서악성미분양물량으로남을것이라고예상했으나몇년기간동안대부분소진되었을뿐만아니라최근 3~4 년간지역주택시장이호황상태를유지하고있다. 즉, 서두에서도언급하였던것처럼주택수요에맞는적정주택공급은특정시점이아니라일정기간을두고주택의과소및과대공급여부를진단해야할필요가있다는것을말해준다. 그리고인구학적인요소들은다른어떤경제변수보다도더근본적인요인이며, 어떠한경제현상도인구의제약에서벗어날수없는데 ( 김경환 손재영, 21), 신규주택수요추정에주로사용하는통계청의장기가구추계결과는몇가지한계점이존재한다. 통계청에서는 22 년부터장래가구를추계하는데, 4) 22 년에는 2 년부터 22년, 27 년에는 25 년부터 23 년, 212 년에는 21 년부터 235 년까지추정한가구수를발표하고있다. 아래 < 그림 3-11-(a)> 는추계시기별로예상가구수의추이를나타낸그림인데, 추계시기에따라예상가구수가차이가나는것 4) 전국을포괄하는가구자료는인구주택총조사자료가유일하고, 가구의양적및질적변화에대한정보의필요성증대에따라통계청에서는 22 년부터장래가구를추계. 과거가구추계에대해서는 1999 년 4 월통계청에서시험작성한바있으나내부자료로만활용 ( 통계청, 22) 12 Korea Appraisal Board

109 PART 3 심층분석 을볼수있다. 추계시점이최근일수록예상가구수는훨씬높은수준이며, 가구수의증가분도추계시기에따라차이가난다. 예를들어 22 년추계상 26 년부터 21 년까지가구수의예상증가분은연평균 21.5 만가구이나 27 년의경우동기간가구수의예상증가분은연평균 23.6 만가구로약 2.1 만가구의차이가난다. 이러한방식으로각시기별예상가구의추정시기가겹치는시간동안가구수의예상증가분의차이를나타낸그림은 < 그림 3-11-(b)> 이다. < 그림 3-11-(b)> 에서 26 년부터의표시되는막대그래프는 22 년에추정한 26 년부터 22 년까지가구수의예상증가분과 27 년에동일기간을추정한가구수의예상증가분의차이이다. 상기기간동안추정된가구수의예상증가분차이는연평균 4.5 만가구이며, 총 67.2 만가구가차이가난다. 그리고 27 년및 212 년장래인구추계상 211 년부터 23년까지가구수의예상증가분차이는연평균 8.2 만가구이다. 장래가구추계는향후가구분화, 1인가구증가등을반영하면서향후예상되는가구수의변화추이를참고하는데큰도움이되며추계시기에따라그결과는당연히달라지게된다. 다만, 그결과가향후신규주택수요추정에전적으로의존되고있고, < 그림 3-11-(b)> 와같이추계시기에따라많게는 1 만가구이상정도차이가난다면, 결과적으로신규주택수요가과소추정될가능성도있다. 그리고조성진 (213) 에서와같이신규수요에서도잠재수요가발생할가능성이있는데, 관측되지않으면서실현되지않은수요가있다면이러한영향또한신규주택수요를과소추정하게만들게된다. 따라서기존의주택수요추정방법은일반적인결정요인을합리적으로가정하더라도인구학적인요인에따른주택수요의과대또는과소추정가능성이존재함에따라특정시점의주택의수급불균형을진단하는데무리가있다. 3. 주거여건향상을위한적정주택공급수준 가. 국내주택의생애주기기존주택수요추정방법에따라추정된신규주택수요는과거추정시기에적용한가정이현실과다르고, 거시경제여건이나심리등의변화로유효수요로의전환이늦추어진다면과거추정된주택수요로적정주택공급여부을진단할의미가없다. 적정주택공급수준의오류가능성이있는정보를시장에전달하기보다노후화등으로주택의기능이상실되어교체가필요한주택의규모를파악하는것이사회후생적으로올바른주택공급방향을제시할수있다. 특히주택정책 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 13

110 이재고중심이아니라가구중심으로정책패러다임이전환되는시기에더이상과거와같은총량적측면에서수급불균형문제를진단할명분이나논리적근거가빈약하다. OECD 는 GDP 등으로측정할수없는인간의가치에주목하고행복지수 5) (Better Life Index) 를발표하는것처럼우리나라도주거여건개선이나향상에중점을둘필요가있다. 왜냐하면우리나라는 198년대급속한경제발전에따라증가하는주택수요를감당할주택재고가부족하였기때문에, 주택재고의총량증가가주택공급정책의목표였다. 단기간에대규모로주택을공급하는과정에서저가자재를사용하거나건축기술이발달하지못해과거공급된주택의수명은매우짧다. 김수암외 (213) 는과거공급된주택들이획일적인공간구성및리모델링이나유지관리를고려하지않는공법으로건설되었기때문에국내주택의생애주기 (Life-Cycle) 가짧은것을지적하고있다. 선진국에서는유지보수중심으로주택관리가이루어짐에따라주택의수명이긴데, 영국 77년, 미국 55년, 일본 3년이며, 한국은 2년에불과하다. 그리고신규주택의규모와재고주택의수를감안하여전체주택의교체수명을산출하였는데, 영국 128 년 (`4 년 ), 독일 121 년 (`2 년 ), 프랑스 8년 (`2 년 ), 미국 71년 (`3 년 ), 일본 54년 (`8년) 인데반해우리나라의교체수명은약 27 년 (`5 년 ) 으로교체수명이매우짧다. 상기연구의주택수명산출과정에서노후화가많이진행되지않은주택이지만정비사업구역등에포함될가능성이있기때문에순수하게주택의기능을상실한수명을산출할필요가있다. 도정법상주택의노후기준은준공시기에따라노후년을 2~3년으로보고있는데, `11 년부터 `15 년상반기까지멸실건축물대장상주택의수명은평균 31년정도로나타났다. 6) 즉, 공법상유지보수가불가능하고노후화등으로주택의기능을상실한주택의평균수명은 31년이며, 여기에해당하는주택의수는주거여건개선등을위해주택교체가필요한주택규모를의미한다. 5) OECD 행복지수는총 11 개영역 ( 주거환경, 소득, 일자리, 공동체생활, 교육, 환경, 정치참여, 건강, 삶의만족도, 치안, 일과삶의균형 ) 을종합하여행복지수를발표하는데, `14 년기준주거환경부문에서한국은 36 개국중 2 위이며, 선진국보다주거환경이열악한것으로분석됨. 주거환경부문에서고려되는지표는기본설비시설 ( 화장실등 ) 이갖추어지지않은인구비율, 가처분소득대비주거비지출비중, 1 인당방수로구성되는데, 기본설비시설이없는인구비율은전체 36 개국중 28 위, 1 인당방수는 1.4 개로전체 36 개국중 25 위임. 6) 도정법상의기준으로준공후 2 년이초과된주택은주택의기능을상실하였다고간주하고평균주택의수명을산출하였음. 여기서멸실건축물대장은 1 개동에대한정보가수록되어있는데, 공동주택과단독주택의세대수를가중치로두었으며, 세대수가기입되지않은단독주택은 1 세대로가정하였음. 가중평균한결과단독주택수명은평균 36 년, 공동주택수명은평균 3 년이며, 전체주택의평균노후년도는 31 년으로나타남. 14 Korea Appraisal Board

111 PART 3 심층분석 나. 주택필터링효과주택의필터링효과는시간이경과함에따라주택의질과주택에거주하는가구의소득이어떻게변화하는지를보여주는데, 신규주택의공급은고소득층뿐만아니라이하소득계층에게도간접적인주택공급의효과를볼수있다. 주택필터링효과에대한실증적연구는부족한수준인데, 그원인으로는신규공급된주택에전입한가구가살았던전출주택에이주한가구의정보, 그리고각가구들의소득이나자산수준정보를얻기힘들기때문이다. 다만, 공가연쇄효과를측정한연구가수행되었는데, 김태현외 (21) 는길음뉴타운및일부재건축단지의전출입정보를토대로신규주택공급에따른공가연쇄효과를측정하였다. 전출입자료의한계상순수한주택필터링효과가아닌공가연쇄발생유무에대한측정만 7) 가능하지만, 실제전출입정보를통해재고주택시장에서간접주택공급효과를측정하였다는데에의의가있다. 구체적으로 3군데의사업지역에서공급된신규주택수는 4,47 호이고, 분석기간동안신규주택에전입한건은 4,132 건이며, 전입한가구가살던전출주택에전입하는등공가연쇄에따른전입건수는총 2,569 건으로나타났다. 즉, 신규주택수대비전체전입건수는약 로신규주택공급대비약 1.5 배의주택공급효과가발생하였다. 여기서주목할점은최초신규주택공급시점부터재고주택시장에서공가연쇄가종료될때까지소요되는시간은 4개월이내로재고주택의주택공급효과가매우빠르게일어났다는점이다. 상기연구에서얻을수있는함의는신규주택에이주하거나구입하는수요가충분하다면, 재고주택시장에서받쳐주는잠재이동수요는충분히존재하며, 이동속도는매우빠르게나타난다는점이다. 표 3-11 신규주택공급대비주거이동건수 구분 전체 길음 역삼래미안 장안래미안 공급세대수 (A) 4,47 1,634 1,5 1,786 주거이동건수 신규 4,132 1, ,663 재고 2, ,142 합계 (B) 6,71 2,422 1,474 2,85 B/A 자료 : 김태현외 (21) 7) 주택필터링효과존재여부에대한정밀한분석은소득및자산수준정보가있어야하나전출입신고자료상관련정보가없어공가연쇄작용존재여부에대한진단만실시하였으나, 국내주택시장에서신규주택공급대비재고주택시장에서주택공급의크기를측정하였다는데의의가있음. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 15

112 그림 3-12 노후주택의거주가구분포 ( 단위 : 만가구 ) a. 전국 b. 수도권 공동주택단독주택기타 공동주택단독주택기타 자료 : 인구주택총조사 (21) 다. 주택생애주기를감안한필요주택수가구분화나소득증가등에의해추정된신규주택수요는신규로공급된주택에거주할수도있지만, 신규주택으로이주하는가구에의해공가로남는주택에도거주할수도있다는점에서국내주택의생애주기와주택필터링과정이시사하는바는크다. 국내주택의생애주기상필요한주택수만큼주택이공급된다면, 사회후생적인긍정적효과뿐만아니라신규공급주택으로이주한만큼발생하는공가를채울수있는충분한수요가뒷받침된다. 또한김태현외 (21) 의실증분석결과에서보듯이신규공급주택수와재고주택에서발생하는공급비율이 1:1 이아니므로, 교체가필요한주택수보다많을수도있다. 따라서지역이나소득계층분포에따라주택생애주기상교체가필요한주택수는최소필요주택수수준으로볼수도있다. 이러한개념을두고주택생애주기상교체가필요한주택수는인구주택총조사에서노후주택에거주한가구수로추정할수있다. 아래 < 그림 3-12> 는 21 년인구주택총조사에서거주하고있는주택의준공년을조사한자료를통해나타낸그림이다. 조사시기가 21 년후반경이므로 1989 년에준공된주택의노후년은 2~21 년정도가된다. 이를 22 년까지바라본다면, 주택의노후년은 3~31 년정도가되는데, 앞서주택의기능을할수없어주택이멸실된평균주택의수명에해당된다. 즉, 211~22 년까지주택의생애주기상교체가필요하고여기에거주한가구는총 478 만가구이며, 이들이새로입주해야할재고주택이나신규주택에서공가가발생되어야할것이다. 이는앞서언급한신규주택공급에따른필터링과정에발생하는재고주택의공가연 16 Korea Appraisal Board

113 PART 3 심층분석 표 3-12 주택의생애주기상교체가필요한주택규모 (211~22 년 ) 평균필요주택수 상한 ( 노후년 31년 ) 하한 ( 노후년 35년 ) 전국 서울특별시 부산광역시 대구광역시 인천광역시 광주광역시 대전광역시 울산광역시 경기도 강원도 충청북도 충청남도 전라북도 전라남도 경상북도 경상남도 제주도 쇄가작동하는것을전제하고있다. 이러한관점을바탕으로국내주택의생애주기상평균수명을적용하면, 아래와같이필요주택수를산출할수있다. 아래수치를해석할때주의해야할점은신규주택수요에부합되는적정주택공급수가아니라주택으로서의기능이저하되어주거여건개선이필요한주택의수이다. 그리고고소득층가구를중심으로신규공급된주택에이주하게됨에따라발생하는공가에순차적으로그이하의소득계층이전입하는주택필터링과정기간이상당시간소요됨을염두에두어야한다. 또한, 지방지역일수록농가주택이나공가로남겨지는주택들은재건축이나재개발가능성이적기때문에, 주택수요가충분한대도시지역일수록교체가필요한주택수가적정할수있다. 국토교통부와국토연구원에서추정한 213 년 ~222 년까지신규주택수요는평균 39만호인데, 주택생애주기상교체가필요한주택수와놀라울만큼유사한수치를보인다. 두수치의개념이나추정하는기초자료가다름에도불구하고추정결과가비슷한것은고무적이다. 여기서유념해야할점은상기수치가시장에서빠르게흡수할수있는적정공급물량이라고한다면과거준공물량이적정수준보다낮으며 215 년및 217 년준공예정물량이소폭상한선을초과하고있을뿐이다. 그리고 214 년이전에는적정수준을하회하는가운데 211~212 년의준공물량은적정수준미만의수준이다. 앞서언급하였듯이과거의준공부족물량과최근의준공초과물량 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 17

114 그림 3-13 국토교통부의신규수요와주택생애주기상교체필요주택수및준공예정물량비교 평균 준공실적및준공예정물량 노후주택거주가구수 (KAB) 노후년도 35년 노후년도 31년 신규주택수요 ( 국토부 ) 을모두감안해야할필요가있으므로 215~217 년사이의준공물량은과거준공물량부족분을충분히상쇄시킬수있는수준이라고볼수있다. 그리고김태현외 (21) 의실증분석결과에서보듯이신규주택공급량의절반수준정도만재고주택에서공가가발생하는것을볼때, 노후주택에거주하는가구가덜노후화된주택에진입하기까지는소요되는시간이길어질수도있다. 또한임차인의경우계약기간이존재함에따라쉽게이주하는데한계가있는만큼보다장기적관점에서주택공급수준을바라보아야한다. 4. 지역별예상주택공급수준진단 주택수급의불균형을측정하기위해서가장간단한방법은수급균형상태인시점을기준으로수요와공급의증감을분석하는방법이지만현실상황은그렇게간단하지못하다. 왜냐하면특정시점이나상태가주택시장의균형이라하기에는주택시장의여건은시장참여자들의선호도나거시경제여건등에따라다양하게변화한다. 이준용 (213) 에서도수급균형상태를가정하고수급불균형진단을하는방법은수급균형에대한무리한가정을둘수밖에없음을인지하고균형시점혹은균형상태의가정없이전기대비현재의상대적인불균형도를측정하였다. 예를들어, t년도에수급불균형인상태로 5만호가과소공급된상황이고 t+1 년도에 5만호가초과로공급되었다면 t~t+1 년사이에는 5만호과소공급과 18 Korea Appraisal Board

115 PART 3 심층분석 5만호초과공급이상쇄되어균형상태를이루게된다. 수급균형상태는관찰되지않는데, 만약다른시기에비해 t년도의가격변동등여러여건들이안정적이어서 t년도가균형상태임을가정하게되면결과는달라지게된다. t년도가균형상태라면 t+1 년도에는과대공급상황이되고, t~t+1 년기간은수급불균형상태가되고, 이러한진단이연속된다면초기에설정한가정의오류가 t+1 기뿐만아니라이후시기에도그영향을미치게된다. 이와같이특정시기나특정기간에대한수급불균형은균형상태에대한전제가필요하므로진단과정이매우복잡할뿐더러결과에대한신뢰성이떨어진다. 때문에최근이슈되고있는주택공급과잉진단은총량적인접근보다는예상되는주택공급규모가시장에흡수될수있는가를진단하는것이보다합리적이면서간단한진단방법이된다. 시장에흡수될수있는지의여부는해당시기의전체수요의대체변수라볼수있는세대수를기준으로주택준공물량이어느정도수준인가로판단할수있다. < 표 3-13> 는각시기별세대수대비주택준공물량을나타낸표이며, 기간별수치는각시기별세대수대비주택준공물량을평균한값이다. 26~21 년은평균적으로세대수의 2.3% 정도신규주택이공급되었는데, 지면관계상수 표 3-13 시기별세대수대비주택공급수준및향후예상공급수준 26~21년 211~214년 215년e 216년e 217년e 평균비율 (%) 순위 평균비율 (%) 순위 비율 (%) 순위 비율 (%) 순위 비율 (%) 순위 전국 2.3% 1.9% 2.3% 2.1% 2.4% 수도권 2.5% 1.9% 2.1% 1.9% 2.1% 서울 1.2% % % % % 14 부산 2.% 9 2.2% 3 2.4% 9 1.7% 11 2.% 11 대구 1.8% % % % 5 2.9% 5 인천 3.7% 1 2.% 6 1.3% % 16 1.% 16 광주 2.% 8 1.9% 9 3.5% 3 1.7% % 9 대전 1.6% % 8 1.4% % % 15 울산 2.9% 4 2.1% 5 2.9% 4 2.% 8 2.% 12 경기 3.4% 2 2.1% 4 2.5% 8 2.4% 4 2.8% 7 강원 2.2% 7 1.4% % % % 1 충북 2.3% 5 1.9% 7 2.6% 7 2.6% 3 2.9% 6 충남 3.% 3 2.2% 2 3.6% 2 3.3% 1 3.4% 3 전북 1.8% 1 1.7% % 1 1.8% 1 1.6% 13 전남 1.7% % % 5 2.% 9 2.4% 8 경북 1.8% % % % 6 3.% 4 경남 2.3% 6 1.9% 1 2.6% 6 2.2% 7 3.5% 2 제주 1.6% 14 3.% 1 3.9% 1 3.% 2 4.% 1 주 : e 는 2~3 년전착공물량을기준으로사업지연및사업중단 (1%), 공사완료 (9%) 등의비중을가정하여산출한예상준공물량이며, 분모가되 는세대수는 `14 년말기준세대수를적용 자료 : 국토교통부, 통계청 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 19

116 록하지않았지만부동산호황기에따라주택공급이폭증한 22 년부터 25 년은각각 3.4%, 3.6%, 3.4%, 2.9% 에비해다소낮아진수치이다. 글로벌금융위기이후그수치는점차하락하였는데, 26 년 2.6% 에서 21 년에는 2.% 까지하락하는것을볼때, 26~21 년의수치인 2.3% 정도는신규주택공급물량을흡수할정도의안정적인수준이라고분석된다. 또한이후 211~214 년은주택공급이매우부진한시기였는데, 상기기간동안세대수대비주택공급비율은 1.9% 로낮은수준이며, 제주지역을제외한전지역에서비교적안정적인수치를보이고있다. 뿐만아니라 215 년및 216 년예상준공물량은 26 년 ~21 년수치와비슷한수준이며, 시장에서충분히감당할만한수준이라고보인다. 다만충남지역및제주지역은장기간세대수대비주택준공물량비율순위가상위권에속하면서비율수준도지속적으로높은수준을유지하고있다. 충남지역의경우 23 년부터아산신도시 2단계개발, 27 년부터내포신도시개발등계획된주택공급물량이며, 제주지역은혁신도시개발, IT기업이주, 외국자본유입등으로부동산시장이호황상태가지속되어비율이높게유지되고있는것으로분석된다. 이들지역외에 216~217 년세대수대비주택준공물량비율이높게나타난지역은대구, 경북, 경남지역인데 211~214 년까지세대수대비주택준공물량비율이매우낮은수치를보이는등주택공급이부족한상황이었다. 다만, 일시적인공급이집중됨에따라과거주택부족분을상쇄하기에는다소시일이걸릴것으로보인다. 215~217 년사이에과잉주택공급우려가있는뚜렷한지역이관찰되지않으나, 혁신도시및신도시개발계획수립시예측하였던수요의정확성과그에따라계획된주택공급물량을얼마만큼소화하느냐가관건이다. 대표적으로경기, 충남, 제주지역이이에해당되며 217 년이후에도예상준공물량이지속증가한다면해당지역시장내에서준공물량을소화하기에는다소시일이걸릴것으로분석된다. 5. 결론 신규주택수요가변성과장기추정치의불확실성, 특정시점의주택공급진단한계, 관찰되지않은수급균형상태및시기등으로기존신규주택수요에대비한적정주택공급진단방법은잘못된정보를생산할가능성이높다. 대표적으로기존신규주택수요추정과정에서의문제는통계청의장래가구추계시기별로예상가구증가분은연평균 4.5 만가구에서연평균 8.2 만가구이상차이가났으며, 최대 1 만가구이상예상가구증가분의차이가존재함을확인하였다본고에서는이러한한계를인지하고기존주택공급수준진단의문제점을제기하면서, 보다 11 Korea Appraisal Board

117 PART 3 심층분석 합리적이면서도쉽게접근할수있는방법과올바른해석방법을제시하였다. 보다합리적인적정주택공급진단방법은신규주택수요나주택시장의수급균형시기및상태에의존하지않고, 주거여건이나신규공급된주택이시장에흡수되는정도를진단하는것이다. 이에대해제시한대안과진단결과는첫번째, 과거공급된주택은자재의질이낮고기술부족으로유지보수가제한되어주택의수명이짧은것을감안한주택생애주기에따른교체필요주택수의산정이다. 멸실건축물대장상주택기능을상실한주택의수명은평균 31년으로나타났으며, 211~22 년까지교체가필요한주택수는연간최대 45만호에서최소 33.6 만호로나타났다 ( 평균 39.3 만호 ). `11 년이후주택공급은상기수치보다낮고, `15 년이후부터상기수치를상회하나기존에주택공급부족분을상쇄시킬만한수준이다. 두번째로, 신규공급된주택이시장에흡수되는정도를진단하기위해전체주택수요의대체변수라할수있는연간세대수대비 26 년부터 214 년까지의준공물량과 215 년부터 217 년까지예상준공물량비율의산출이다. 그결과 215 년및 216 년예상준공물량수준은비교적안정적인 26 년 ~21 년수치와비슷하며, 시장에서충분히감당할만한수준으로분석되었다. 다만경기, 충남및제주지역은혁신도시및신도시개발계획수립시예측하였던수요의정확성과그수요가계획된주택공급물량을얼마만큼소화하느냐에전적으로의존되는지역이다. 한편 216~217 년세대수대비주택준공물량비율이높게나타난대구, 경북, 경남지역은 211~214 년까지주택공급이부족하였을뿐더러향후 2~3 년간뒤의준공물량을상쇄시킬것으로보이나일시적인공급이집중됨에따라시장에흡수되는데다소시일이걸릴것으로분석되었다. 최근주택공급의과잉우려는정확한분석을기초하여정보를생산해내는것이아니라총량적인비교분석만으로생산한제한된정보가과잉생산되는것에기인한다. 물론주택공급물량이증가하는것이사실이며과열된주택공급시장에적절한위험신호를알리고건설사들이지나친사업추진을조절하게끔만드는긍정적인면도있다. 다만, 지금까지의분석결과를볼때, 언론에서이야기하는것처럼주택공급과잉문제는전국적인수준은아니며, 오히려활성화된주택시장이필요이상으로위축되게만드는부작용이발생할가능성도있음을알아야할것이다. 특히주택공급은공급되는데소요되는시간, 신규수요로전환되는데필요한시간이상당한만큼단기간의변화로주택수급불균형을진단할의미나가치가없기때문에지나치게부정적인해석은자제할필요가있다. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 111

118 참고문헌 국토연구원, 23년 ~212 년주택종합계획 ( 안 ), 주택종합계획 (23~212) 수립을위한공청회, 국토연구원, 제2차장기 (`13~`22) 주택종합계획, 국토교통부연구용역보고서, 213 김경환, 인구의연령구조변화와주택수요및주택가격, 대한부동산학회지, 1999 김경환 손재영, 부동산경제학, 건국대학교출판부, 21 김수암외, 공동주택생애주기에따른중장기관리전략연구, 국토교통부연구용역보고서, 213 김태현 권영덕, 주택필터링개념을활용한주택공급효과실증분석, 서울시정개발연구원, 21 이준용, 제4장의사결정나무모형을통한주택수급분석, 지역별주택시장의수급불균형에관한실증적연구, 한국개발연구원, 213 정의철 조성진, 인구구조변화에따른장기주택수요전망에관한연구, 국토계획제4집제3호,25 조만, 인구사회구조변화에대비한중장기주택정책검토, 한국개발연구원, 212 조성진, 잠재주택수요추정과주거이동결정요인연구, 건국대학교박사학위논문, 214 통계개발원, 주택수요변화에관한연구, 211 통계청, 장래가구추계각년도 112 Korea Appraisal Board

119 PART 3 심층분석 심층분석 4 주택분양및청약시장진단 박과영책임연구원 1. 시작하며 `15 년주택분양시장은어느때못지않게전국민의관심이집중된시장이었다. `14 년 8월 LTV, DTI 등대출규제완화, 9월재건축연한단축, 수도권청약 1순위자격완화, 일시적인대규모택지지구지정중단, `15 년 4월민간택지분양가상한제폐지등잇따른주택정책규제합리화및주택시장부양정책의시행은분양시장을중심으로침체된부동산시장의불씨를살리는계기가되었다. 한편으로수도권신도시내일부단지에서 1억원이상의분양권프리미엄이형성되었다는점과 622:1 이라는역대최고의청약경쟁률기록한단지에대한언론보도는전국적으로관심을끌어모으며분양시장및청약시장과열에대한우려를낳기도했다. 그러나이러한시장분위기는연간 7 만호수준의인허가실적및 5만호의주택분양실적추정치발표이후 `17 년및 `18 년주택공급과잉가능성이제기되면서관망세의시장분위기로다시전환되는양상을보였다. 본연구는 `15 년주택분양시장및분양권거래시장을분석하는데그목적이있다. 이를위해분양시장및분양권거래시장에서나타나는수도권, 지방광역시, 지방도지역간차이를확인하고, 이와함께부동산시장정책에따른주택시장의변화양상을분석하기로한다 년분양시장분석 가. 분양물량및분양가분석 11월기준 `15 년전국의주택분양물량은 49.4 만호로전년동기간의 33.1 만호대비 49.2% 증가했다. 계절적특성에따라대체적으로 1, 3분기보다 2, 4분기에공급량이증가하는양상을보이고있으며, `15 년 4분기의경우 11월까지의분양물량이 15.7 만호에달하여 12월분양물량을포함 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 113

120 그림 3-14 권역별주택분양물량 ( 단위 : 만호 ) 2 1% Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q* 5% % 32% 33% 37% 36% 44% 31% 26% 3% 19% 18% 12% 38% 27% 26% 29% 14% 4% 3% 37% 36% 42% 5% 56% 58% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q* '14 년 '15 년 '14 년 '15 년 수도권광역시지방도 수도권광역시지방도 주 : `15 년 4 분기는 11 월까지임 자료 : 국토교통부주택정보시스템 (HIS) 할경우 2분기 16. 만호공급을상회할것으로보인다. 수도권의경우 `14 년 1분기 3% 수준을보이던분양물량비중이 15년지속적으로상승하여 4분기분양물량의 58% 인 9.2 만호가공급된반면지방광역시의공급비중은 `14 년 1분기 38% 에서 `15 년 4분기 12% 수준으로감소했다. 지역별로는인천, 경기, 울산, 충북, 충남, 경북, 제주가전국평균이상의분양물량증가율을기록했다. 인천은연수구 ( 송도 ), 서구 ( 청라, 가정 ) 를중심으로분양물량이전년대비 253.7% 증가했으며, 경기도는 2기신도시및용인, 평택등신규택지지구를중심으로전년대비 129.8% 증가했다. 제주는외국인투자확대및기업이전으로도내유입인구증가가지속됨에따라분양물량이전년대비 81.4% 증가했다. 청약시장은지방광역시를중심으로청약경쟁률상승을이어갔다. 전국의청약경쟁률은 `14 년상반기이후지속적으로증가하면서 `15 년하반기평균 14.5:1 을기록했다. 지방광역시는청약경쟁률이크게상승하면서 `15 년하반기 55.7:1 을기록한반면, 수도권은 `15 년하반기 5.8:1 로상반기 6.1:1 대비소폭감소한수준이다. 지역별로부산, 대구, 울산, 광주가청약시장을이끌었으며, 부산과울산은청약경쟁률이지속적으로상승한반면, 대구, 광주는하반기에청약경쟁률이감소했다. 단지별청약경쟁률의경우, 청약경쟁률 1:1 이상의단지는 `14 년 3개단지에서 `15 년 3개단지로증가하였으며, 이중 23개단지가부산 (11 개 ), 대구 (7 개 ) 를중심으로한지방광역시에서나타났다. 청약경쟁률 1:1 이상단지는 `14 년전국 394 개분양단지중 2.8% 인 82개단지에서 ` Korea Appraisal Board

121 PART 3 심층분석 표 3-14 지역별주택분양물량 ( 단위 : 호 ) 구분 `14년 `15년전년동기간 1Q 2Q 3Q 4Q 1~11월 1Q 2Q 3Q 4Q 1~11월대비증가율 전국 41,97 19,757 72,84 124, ,218 58,294 16, , , , % 수도권 12,49 43,936 26,917 44, ,947 24,451 8,39 65,927 91, , % 서울 6,17 9,955 6,643 1,192 32,789 4,342 1,64 7,85 2,753 43, % 인천 24 3,784 1,6 3,45 7,627 2,68 7,255 7,17 1,634 26, % 경기 6,8 3,197 19,268 31,141 83,531 18,41 62,495 51,6 6, , % 광역시 15,5 29,988 18,692 35,556 94,69 8,285 3,697 21,54 18,371 78, % 부산 6,815 6,132 7,572 1,67 3,948 1,612 8,919 6,82 4,885 22, % 대구 4,856 12,641 3,664 6,36 25,711 1,791 5,682 4,549 2,551 14, % 광주 2,362 2,441 3,448 4,697 11,548 1,831 2,65 1, , % 대전 598 3, ,27 7, , ,753 9, % 울산 ,265 5,879 2,147 1, ,339 1, % 세종 571 4,451 2,869 6,348 13, ,122 6,63 1,15 14,25 6.3% 지방도 13,17 35,833 27,231 44, ,662 25,558 49,381 3,581 47,63 153, % 강원 1, ,195 2,556 8, , ,118 11, % 충북 1,846 3,44 2,175 5,35 11,659 2,143 6,63 3,254 6,932 18, % 충남 1,8 7,42 4,781 8,444 19,14 6,364 9,753 8,499 7,68 32, % 전북 382 4,41 2,765 1,967 9, ,3 2,216 5,544 12, % 전남 2,545 8,419 1,75 1,592 14, ,912 2,454 4,612 11, % 경북 3,522 3,577 6,75 5,294 17,955 7,45 7,84 6,83 9,285 29, % 경남 2,581 7,944 4,169 18,737 29,61 6,413 13,44 6,376 6,447 32, % 제주 44 1,321 1,62 2,215 1, , , % 주 : `15 년 4 분기는 11 월까지임 자료 : 국토교통부주택정보시스템 (HIS) 년전국 588 개단지중 29.3% 인 172 개단지로증가했다. 지역별로는 `15 년세종 (8.%), 부산 (75.6%), 대구 (66.7%), 울산 (66.7%), 광주 (64.7%), 서울 (53.7%) 지역분양단지중 5% 이상이청약경쟁률 1:1 을넘는등청약열풍을이끌었다. `15 년 11월까지전국평균분양가는 3.2 억원으로전년동기간의 3.1 억원대비 3.4% 상승하였으며, 3분기까지상승후감소추세를보이고있다. 권역별로수도권은전년동기대비 9.7% 하락한 3.6 억원, 지방광역시는 19.1% 상승한 3.2 억원, 지방도는 3.5% 상승한 2.5 억원으로나타났다. 수도권분양가격하락은 `14 년대비 `15 년강남권분양물량비중감소로서울평균분양가가전년동기간대비 16.6% 하락한영향을받은것으로보인다. 이중부산과대구는지역내입지별분양가차이의영향을많이받은것으로나타났다. 부산 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 115

122 그림 3-15 권역및지역별청약경쟁률 전국수도권광역시지방도 수도권서울인천경기 1 5 광역시부산대구광주대전울산세종 '14 년상반기 '14 년하반기 '15 년상반기 '15 년하반기 자료 : APT2you 의경우, 해운대고급주상복합의고분양가영향으로 `15 년 4분기부산지역평균분양가가크게상승하면서전체지방광역시및전국평균분양가상승을이끌었다. 주상복합을제외할경우부산지역 `15 년 4분기평균분양가는 3.4 억, `15 년 11월까지평균분양가는 3.3 억원으로전년동기간대비 3.6% 상승하는것으로나타났다. 이는지방광역시와전국의값에도영향을미쳐 `15 년 11 월까지지방광역시평균분양가는 3. 억원으로전년동기간대비 9.% 의상승, 전국평균분양가는 3.1 억원으로전년동기간대비 1.9% 상승으로조정되었다. 대구는 `14 년주택가격이상대적으로저렴한달성군테크노폴리스내 4천호의세대가공급됨에따라평균분양가격이하락했으나, `15 년달성군내분양물량감소로평균주택분양가가상승하는효과가나타났으며, 달서구및수성구평균분양가상승이대구지역분양가상승을이끌었다. 116 Korea Appraisal Board

123 PART 3 심층분석 그림 3-16 월별단지별청약경쟁률분포 전국, `14 년전국, `15 년 수도권, `14 년수도권, `15 년 부산 대구, `14 년부산 대구, `15 년 자료 : APT2you 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 117

124 표 3-15 지역별평균분양가 ( 단위 : 백만원 ) 구분 `14년 `15년전년동기간 1Q 2Q 3Q 4Q 1~11월 1Q 2Q 3Q 4Q 1~11월대비상승률 전국 % 수도권 % 서울 % 인천 % 경기 % 광역시 % 부산 % 대구 % 광주 % 대전 % 울산 % 세종 % 지방도 % 강원 % 충북 % 충남 % 전북 % 전남 % 경북 % 경남 % 제주 % 주 : `15 년 4 분기는 11 월까지이며, 부산고급주상복합분양가를제외한수치임 자료 : 국토교통부주택정보시스템 (HIS) 나. 분양권거래량및분양권거래가격분석 `15 년 11월까지의분양권거래는총 12.7 만건으로전년동기간의 5.6 만건대비 129% 증가했다 8). 분기별거래량은 `14 년이후지속적으로증가했으며, 부동산시장정상화및규제완화정책발표이후인 `14 년 3분기이후거래량이크게증가했다. 분양권거래의지속적인증가로인하여추가적인분양권프리미엄형성가능성이낮아지고주택시장에대한우려가높아지면서 `15 년 2분기 4.1 만건을기록한이후분양권거래는감소추세에있으며, 11월까지의 4분기분양권거래량은 3 분기 3.3 만건의 57% 수준인 1.9 만건으로나타났다. 이는분양권시장에서투기적거래가감소하 8) 분양권검인통계를제외한분양권거래량임 118 Korea Appraisal Board

125 PART 3 심층분석 그림 3-17 권역별분양권거래량 ( 단위 : 천건 ) 5 1% 4 8% 27% 3% 34% 37% 36% 38% 38% 44% Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 6% 4% 2% % 63% 6% 52% 51% 49% 44% 42% 35% 1% 1% 13% 12% 16% 18% 2% 21% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q '14 년 '15 년 '14 년 '15 년 수도권광역시지방도 수도권광역시지방도 주 : `15 년 4 분기는 11 월까지임 자료 : 한국감정원 RTMS 고실수요중심의거래형태로이어지고있음을시사한다. `13 년대구, 광주를시작으로 `14 년부산, 울산지역분양권거래가증가하면서지방광역시가분양권거래시장활성화를선도하는양상을보였다. `14 년이후수도권과지방도의분양권거래가증가하면서지방광역시의비중이점차감소하는추세를보이고있으며, `15 년 4분기에는지방도지역의분양권거래량이지방광역시거래량을앞서고있다. 한편, 부동산규제완화정책이수도권분양권거래에더큰영향을미치면서수도권분양권거래는전년동기간대비 248% 증가, `14 년 1분기 1% 수준의분양권거래비율이 `15 년 4분기 21% 로증가했다. 지역별로는대구, 광주, 충북, 경북을제외한시도에서전국평균이상의분양권거래증가를보였다. 대구, 광주의경우 `14 년분양권거래활성화가진행되어 `15 년상대적으로낮은분양권거래증가율을기록했다. 대다수의시도에서 2~3 분기이후분양권거래량이감소하고있는반면, 울산과경남지역은 11월까지의 4분기분양권거래량이각각 3분기의 87.%, 89.3% 수준으로 12월을포함한 4분기분양권거래량은전분기수준을상회할것으로보인다. 제주도의경우, `14 년 11월 5건거래이후분양권거래가활성화되면서높은증가율을보였다. 전국평균분양권거래가격은 `15 년 3. 억원으로전년동기간의 2.9 억원대비 2.1% 상승했다. 분양권거래는이전시점에분양된주택의거래라는점에서분양권거래시점에분양된주택평균분양가에비해낮게나타나고있다. `15 년수도권평균분양권거래가격은전년동기간대비 1.5% 하락한 4.3 억원으로나타났다. 수도권내모든지역의평균분양권가격이하락했으며, 이 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 119

126 표 3-16 지역별분양권거래량 ( 단위 : 건 ) 구분 `14년 `15년전년동기간 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 대비증가율 전국 9,946 12,284 17,272 27,615 34,937 4,642 32,824 18, % 수도권 959 1,245 2,32 3,225 5,456 7,36 6,454 4,28 248% 서울 ,34 1,857 1, % 인천 ,374 1, % 경기 ,399 1,897 3,662 4,129 4,29 2, % 광역시 6,34 7,347 9,38 14,93 16,952 17,722 13,833 6,491 79% 부산 1,436 2,42 2,575 4,815 5,45 5,738 6,15 3,184 13% 대구 2,833 3,125 2,858 3,48 4,432 3,936 2, % 광주 ,237 2,364 2,676 2, % 대전 % 울산 ,89 2,43 2,397 1,627 1, % 세종 ,58 2,15 2,329 1, % 지방도 2,683 3,692 5,914 1,297 12,529 15,56 12,537 8, % 강원 % 충북 , % 충남 ,173 1,795 2,537 2,495 2,218 1,44 2% 전북 , % 전남 ,71 2,261 1, % 경북 898 1,442 1,759 2,648 3,677 3,52 2,929 1, % 경남 1,143 1,25 1,644 3,97 3,734 4,47 3,67 3, % 제주 ,2% 주 : `15 년 4 분기는 11 월까지임 자료 : 한국감정원 RTMS 중분양권거래가격이낮은인천및경기의분양권거래비중이증가하면서수도권지역의분양권거래가격하락폭이더커졌다. 지방광역시의 `15 년분양권거래가격은전년동기간대비 1.% 상승한 2.8 억원으로나타났다. 부산, 대구, 광주의분양권거래가격이하락한것과대조적으로대전, 울산의분양권거래가격이각각 4.6%, 7.% 상승하면서지방광역시분양권가격상승을이끌었다. 지방도지역의경우 `15 년분양권거래활성화에따라전년동기간대비 3.9% 증가했다. 지역별로제주, 전북지역을중심으로분양권거래가격이상승하면서지방도지역의분양권가격상승을이끌었으며, 제주지역은전국적으로가장높은 22.8% 상승률을기록했다. 12 Korea Appraisal Board

127 PART 3 심층분석 표 3-17 지역별평균분양권거래가 ( 단위 : 백만원 ) 구분 `14년 `15년전년동기간 1Q 2Q 3Q 4Q 1~11월 1Q 2Q 3Q 4Q 1~11월대비상승률 전국 % 수도권 % 서울 % 인천 % 경기 % 광역시 % 부산 % 대구 % 광주 % 대전 % 울산 % 세종 % 지방도 % 강원 % 충북 % 충남 % 전북 % 전남 % 경북 % 경남 % 제주 % 주 : `15 년 4 분기는 11 월까지임 자료 : 한국감정원 RTMS 3. 분양권프리미엄분석 가. 지역별분양권프리미엄추이 `15 년 11 월까지의전국평균분양권프리미엄 9) 은약 1,45 만원으로전년동기간평균분양권 프리미엄대비 23.9% 증가했으며, 분양가격대비 5.% 수준으로나타났다. 권역별로는수도권이 2,37 만원으로가장높은분양권프리미엄을보였으며, 분양가격대비 5.6% 수준으로가장높 9) 분양권프리미엄은분양권거래시분양권거래가격과해당주택을분양받을당시의분양가격간차액을의미함 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 121

128 표 3-18 지역별평균분양권프리미엄 ( 단위 : 백만원 ) `14년 `15년 전년 구분 프리미엄수준 비율 프리미엄수준 비율 동기간대비 1Q 2Q 3Q 4Q 1~11월 1~11월 1Q 2Q 3Q 4Q 1~11월 1~11월 상승률 전국 % % 23.9% 수도권 % % 7.8% 서울 % % 27.7% 인천 % % 24.3% 경기 % % 8.7% 광역시 % % 25.% 부산 % % 15.8% 대구 % % 32.6% 광주 % % 8.7% 대전 % % 2.7% 울산 % % 15.9% 세종 % % 13.5% 지방도 % % 18.9% 강원 % % 1.6% 충북 % % 7.4% 충남 % % 12.1% 전북 % % 19.4% 전남 % % 3.3% 경북 % % 39.4% 경남 % % 19.2% 제주 % % 11.1% 주 : 비율 은분양가격대비분양권프리미엄의비율, `15 년 4 분기는 11 월까지임 자료 : 한국감정원 RTMS 은비율을보였다. 지방광역시의분양권프리미엄은전년동기간대비 25.% 증가한 1,35 만원으로분양가격대비 5.%, 지방도지역은 18.9% 상승한 1,12 만원으로분양가격대비 4.7% 수준을보여수도권에비해분양권프리미엄수준과분양가격대비프리미엄비율모두낮았다. 지역별로는서울의분양권프리미엄이 4,5 만원수준이며, 분양가격대비 8.2% 수준으로가장높은비율을보였다. 비수도권에서는세종과제주의분양권프리미엄이각각 1,91 만원과 1,79 만원으로가장높았으며, 분양가격대비분양권프리미엄비율또한각각 7.2%, 7.4% 로비수도권지역중가장높은비율을기록했다. 서울의경우, 재개발중심의분양으로주택재고량증가가제한적이며, 정주여건이개선됨에따라해당지역의가치가상승하면서프리미엄수준이높게형성된것으로나타났다. 세종의경우, 정부청사및연구기관의단계적입주와함께지속 122 Korea Appraisal Board

129 PART 3 심층분석 적인인프라구축으로주변지역으로부터인구가유입되면서분양권프리미엄이형성되고있다. 나. 분양권거래량과분양권프리미엄간관계분양권거래시장은미래에거주가능한주택을거래하는시장이며, 완공후거주할주택을구매하고자하는실수요자와자산가치상승을기대하는투기적수요가함께공존한다. 중도금유예로인하여계약금수준의투자로분양권구매가가능하다는점에서단기적으로레버리지효과를극대할수있어주택시장이과열될경우분양권거래시장에투기세력의집중되는양상을보인다. 분양권거래와분양권프리미엄형성간인과적인관계를실증적으로분석하기위해횡단면분석방법인회귀분석과함께그랜저인과관계분석을보완적으로수행하여두변수간인과관계가형성되는시차를함께분석했다. 회귀분석및그랜저인과관계분석의시간적범위는 `13 년 그림 3-18 권역별분양권거래량과분양권프리미엄간회귀분석 전국수도권 ( 인천, 경기 ) 2 R² =.68 3 R² =.42 프리미엄 ( 백만원 ) 15 1 프리미엄 ( 백만원 ) 거래량 ( 천건 ) 거래량 ( 천건 ) 광역시지방도 프리미엄 ( 백만원 ) R² =.61 프리미엄 ( 백만원 ) R² = 거래량 ( 천건 ) 거래량 ( 천건 ) 자료 : 한국감정원 RTMS 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 123

130 1월부터 `15 년 11월까지총 35개월, 공간적범위는전국, 인천 경기, 지방광역시, 지방도권역에해당된다. 수도권에서서울을제외한이유는서울의프리미엄수준이인천 경기에비해높아수도권분양권거래중서울지역거래비중에따라프리미엄수준이변함에따라거래량증가에따른프리미엄상승효과를확인하기어렵기때문이다. 회귀분석결과, 전국을포함한모든권역에서거래량증가가프리미엄증가에유의한영향을미치고있는것으로확인되었다. 전국기준으로분양권거래가만건증가할때분양권프리미엄은 635 만원증가하는것으로나타났으며, 인천 경기지역은 723 만원, 지방광역시는 1,296 만원, 지방도지역은 786 만원증가하는것으로나타나분양권거래증가에따른프리미엄의상승효과는지방광역시지역에서가장크게나타나고있음을확인할수있다. 인천 경기지역의경우, 결정계수가.4 으로타권역대비분양권프리미엄증가에대한분양권거래량변수의설명력이다소낮은것으로나타났다. 이는 `13 년도의월별및거래지역별분양권프리미엄의편차가다소크게나타났기때문이다. 그랜저인과관계분석결과, 전국적으로분양권거래량증가는 2개월의시차를두고분양권프리미엄증가에영향을미치는것으로확인되었다. 권역별로는분양권거래량증가가 1개월의시차를두고분양권프리미엄수준증가에영향을미치고있음을확인되었으며, 인천 경기지역 표 3-19 전국및권역별거래량과분양권프리미엄간그랜저인관관계 귀무가설 관측수 시차 F 통계량 P 값 전국분양권프리미엄수준이전국분양권거래량에그랜저인과하지않는다 33 2개월 전국분양권거래량이전국분양권프리미엄수준에그랜저인과하지않는다 2개월 ** 인천경기분양권프리미엄수준이인천경기분양권거래량에그랜저인과하지않는다 34 1개월 인천경기분양권거래량이인천경기분양권프리미엄수준에그랜저인과하지않는다 1개월 * 광역시분양권프리미엄수준이광역시분양권거래량에그랜저인과하지않는다 34 1개월 광역시분양권거래량이광역시분양권프리미엄수준에그랜저인과하지않는다 1개월 ** 지방도분양권프리미엄수준이지방도분양권거래량에그랜저인과하지않는다 34 1개월 지방도분양권거래량이지방도분양권프리미엄수준에그랜저인과하지않는다 1개월 ** 주 : * 은유의수준.1 하에서귀무가설을기각함 ** 은유의수준.5 하에서귀무가설을기각함 124 Korea Appraisal Board

131 PART 3 심층분석 은유의수준.1 하에서입증되었다. 이는분양권거래량증가가즉각적으로분양권거래가격상승에반영되면서프리미엄이증가함을설명한다. 그러나분양권프리미엄증가가분양권거래량증가에영향을미치는인과관계는전국및모든권역에서유의하게나타나지않아분양권거래량증가가분양권프리미엄상승을이끌고, 이것이다시분양권거래량을증가시키는상호적인과관계는실증적으로입증되지않았다. 4. 마치며 본연구에서는주택분양및청약시장과분양권거래시장을분석했다. 분양권거래월을포함한직전 3년간분양물량대비해당월의분양권거래비율은 `15 년평균 1.1% 수준으로, 4월 1.5% 를기록한후 11월.7% 로하락하면서분양권거래시장이진정되는양상을보이고있다. 이는지방광역시를중심으로높은청약경쟁률을이끌었던, 신규주택에대한실수요및투기적수요중투기적수요에의한분양권거래가진정되고있음을의미한다. 분양권거래량과분양권프리미엄간인과관계를분석해본결과, 분양권거래량증가가분양권프리미엄상승을견인하는구조를실증적으로확인할수있었다. 이는분양시장의과열이분양권수요의증가, 즉분양권거래를증가시키면서분양권프리미엄이상승하는구조를설명한다. 일부지역단지에서는호당평균 1건이상의분양권거래가발생하면서분양권프리미엄이상승하기도했다. 실제분양권프리미엄수준은언론에서보도되는특정단지들의수준에비해낮게나타나고있다. 이는분양권프리미엄이특정지역및단지에집중되는경향이있음을의미한다. 분양권프리미엄이급등했던주요단지들에서도최근주택시장에대한부정적인전망이이어짐에따라분양권거래가감소하면서프리미엄이하락하는양상을보이고있다. `15 년분양및청약시장은상당한활황세를보였다. `15 년분양물량및인허가물량증가로시작된주택공급과잉논란및 `17 년이후주택시장침체에대한우려가있으나, 전문가들사이에서도 `17 년이후부동산시장에대한전망이서로다르게나타나고있다는점을고려했을때, 미래의시장을성급하게판단하여시장의변동성을확대하는것은지양할필요가있을것이다. 주택분양시장은자산투자의성격을함께지니는시장의특성상매입및매도결정에있어향후주택시장전망에의해심리적인영향을크게받는다. 따라서일부지역, 일부단지시장의움직임을상위지역에일반화하여과열된시장분위기를조성하거나, 반대로과도하게시장을냉각시키 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 125

132 지않도록하는것이중요하다. 다만, 시장에대한모니터링을강화하여주택수급을관리할필요는있다. 중앙정부와지자체가협력하여도시재생기금등을활용한도심지역내도시재생사업을촉진함으로써일시적인과잉공급문제를완화함과동시에노후주거지의정주여건개선및지역활성화를촉진할수있을것이다. 과도한미분양단지에대해서는분양가대비낮은가격으로정부가매입하거나임대하여건설업체의유동성을해결하고정부는이를행복주택및공공임대주택으로활용하는방안도고려할수있다. 필요한경우 `17 년까지한시적으로중지하고있는신규택지지구지정을연장하여주택수급을조절하는방안도강구할필요가있다. 126 Korea Appraisal Board

133 PART 3 심층분석 심층분석 5 전세의월세가구전환가속화가부동산시장에미치는영향 박과영책임연구원 1. 시작하며 글로벌경제위기이후국내주택시장에이어진주택시장침체는잠재적인주택수요자들의주택구매를주저하게함과동시에임대시장의수요를증가시켜왔다. 임대시장의수요증가는전세시장에가장큰영향을미치고있는데, 임대인의월세공급선호현상이강화되면서전세공급은감소하는반면전세수요는그대로유지되고있어전세가격이지속적으로상승하고있다. 서울일부지역에서는매매가격대비전세가격비율이 8% 를넘게되면서계약완료후전세보증금반환에대한우려의목소리도나오고있다. 이러한변화는소득및자산수준과같은가구의경제적특성들이자가, 전세, 월세선택에영향을미치는중요요인으로설명하는기존의점유형태결정연구들의시사점과는다른양상으로, 임차시장의구조적변화로인한점유유형의변화양상으로해석할수있다. 전세시장은금융시장이발전하지않았던시기에형성된, 우리나라특유의임대형태로임대인입장에서는레버리지효과를활용하여적은금액으로주택을구매할수있는장점에의해형성되었으며, 임차인입장에서도일정기간거주의조건으로월임대료지급보다는향후돌려받을수있는전세보증금이내집마련을위한저축의기능을수행한다는점에서모두에게선호되는점유형태였다. 그러나 1% 대의예 적금이자율과같이저금리구조하에임대인들은전세보증금보다높은수익을보이는월세를선호하게되면서임대재계약시증가되는보증금에전월세전환율을고려한월임대료를요구하면서전세의준전세및준월세화현상이나타나고있다. 월세중심의임대시장전환은부동산시장의변화를가져온다. 주택매매가지금까지자산가치증식목적이중심이었다면향후에는월임대료수익에의한수익률기반의시장으로점진적인전환이나타나고있음을의미한다. 23년이후인구감소, 보다이후에나타나게될가구수감소 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 127

134 의시대가예상되는상황속에서과거와같은주택가격의상승을기대하기어렵다는공감대가형성되고있어이러한전환은자산투자의측면에서효율성을가져오는계기가될수있다. 반면, 월세로전환됨에따른임차가구의주거비부담은시장금리대비높은전월세전환율구조하에서증가될수밖에없다. 이는임차가구의자산증대및가구소비등가계의경제운영의취약성을증가시킬수있어임대료부담경감을위한제도적보완이필요하다. 본연구에서는월세중심의임대시장이앞으로부동산시장에어떠한변화를가져올것인지에대하여분석한다. 먼저, 월세중심으로전환되고있는임대시장의현상을점유형태와전월세거래량을통해확인한다. 두번째로월세중심임대인의수익률개선추구와인구구조측면을중심으로이를분석한다. 세번째로월세중심임대시장으로의전환을통해부동산시장에나타나게될변화를기업형임대사업의활성화와부동산산업의변화측면에서전망한다. 2. 월세중심으로의임대시장전환 가. 전세중심에서월세중심으로전환우리나라가구점유형태에서자가의비율은지속적으로감소하고있으며, 임차유형중전세의비율이감소하고월세비중이증가하면서 `12 년월세비율이 21.6% 으로전세가구의비율인 21.5% 를넘어섰다. `14 년전세와월세간격차는 3.9% 로더욱확대되면서월세가임차유형의중심으로전환되고있다. 수도권은자가의비중이가장낮은수준으로감소추세를보이고있으며, 여전히전세비율이월세비율보다높지만그격차는 `8년 12.1% 에서 `14 년 4.2% 로좁혀지면서월세중심의임대시장으로전환되고있다. 지방의경우, `8년이후월세중심의임대시장이형성되었으며, `14 년월세비율이전세비율보다 1% 이상높은비율을차지하면서월세전환이가속화되고있다. 월세로전환되는임차시장의추세는전월세확정일자신고자료상에서도나타나고있다. 전국아파트임차거래중월세비율은 `12 년 26.7% 에서 `15 년 36.7% 로증가했다. 주택규모별로는소형과중소형중심으로월세중심의임차시장이형성되어있으며, 소형주택의경우 `15 년 58.5% 가월세거래로나타나월세시장으로전환이이루어짐을알수있다. 권역별로수도권은 34.7%, 지방광역시는 38.5%, 지방도지역은 41.6% 로비수도권지역에서월세전환이빠르게진행되고있다. 모든권역에서소형규모주택은월세거래비율이 5% 이상이며, 지방광역시는 6% 이상으로나타나전국적인소형아파트의월세시장화가진행되었음을알수있다. 지방도 128 Korea Appraisal Board

135 PART 3 심층분석 그림 3-19 점유형태별가구비중 전국수도권 1% 8% 3.2% 3.% 2.7% 3.1% 2.9% 18.8% 18.3% 21.3% 21.6% 23.6% 1% 8% 2.% 2.2% 1.9% 2.1% 2.1% 18.1% 17.5% 22.1% 23.% 23.9% 6% 22.4% 22.3% 21.7% 21.5% 19.7% 6% 29.7% 29.6% 29.5% 29.2% 28.1% 4% 4% 2% 55.6% 56.4% 54.3% 53.8% 53.8% 2% 5.2% 5.7% 46.6% 45.7% 45.9% % % 자가전세월세기타 자가전세월세기타 광역시지방도 1% 2.6% 2.7% 2.3% 2.6% 2.4% 1% 5.2% 4.5% 4.2% 4.9% 4.4% 8% 2.9% 2.% 22.9% 22.8% 25.7% 8% 18.5% 18.1% 19.4% 18.9% 22.6% 6% 21.6% 2.% 18.2% 18.1% 15.5% 6% 12.5% 13.4% 12.3% 11.9% 9.1% 4% 2% 54.9% 57.3% 56.6% 56.4% 56.4% 4% 2% 63.8% 64.% 64.1% 64.4% 63.9% % % 자가전세월세기타 자가전세월세기타 자료 : 주거실태조사 지역은중소형아파트에서도 46.9% 의월세비율을보이고있어월세시장화가중소형규모아파 트까지확산됨을알수있다. 나. 월세유형의세분화 월세중심의임대시장전환은전세의보증부월세화로인하여나타나고있다. 월세임대의경우, 월세를구성하는보증금과월임대료의비중에따라임대료상승추세가다르게나타나고있어보증금과월임대료의비중에따라월세유형을세분화하여월세유형별변화를확인할필요성이증대되었다. 이에따라국토교통부와한국감정원은보증금이월임대료의 12배이하인경우월세, 월임대료의 12배에서 24 배이하의경우준월세, 24 배를초과하는경우준전세로월 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 129

136 그림 3-2 권역및규모별월세의확정일자신고비율 ( 아파트 ) 전국수도권 6% 6% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% % '12 '13 '14 '15 % '12 '13 '14 '15 계소형중소형 중형중대형대형 계소형중소형 중형중대형대형 광역시지방도 7% 6% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '12 '13 '14 '15 계소형중소형 중형중대형대형 5% 4% 3% 2% 1% % '12 '13 '14 '15 계소형중소형 중형중대형대형 자료 : 한국감정원 RTMS 세를유형화하여임대료의추이를분석하고있다. 전국적으로준월세가가장많은비중을차지하고있으나, 준전세의비중이점차증가하는추세를보이고있다. 권역별로수도권은준전세가 `12 년 15.9% 에서 `15 년 31.7% 로빠르게증가하고있는반면, 광역시와지방도는월세및준월세비중이증가하면서오히려준전세비중이감소하는양상을보인다. 이는수도권에서전세재계약및신규임대거래에서임대인이직전전세보증금보다증가되는보증금을월임대료로전환하는준전세형태의월세시장이발전되는반면, 광역시및지방도지역은월임대료의비중이증가되는수익형중심의부동산화가진행되고있음을알수있다. 월세유형별월세가격의변화의변화에서도거래비율변화에서보인수도권과비수도권간의 상이한움직임이나타나고있다. 준전세의경우전국적으로상승세가나타나고있으나, 준전세 13 Korea Appraisal Board

137 PART 3 심층분석 그림 3-21 월세유형별거래비율변화 ( 아파트 ) 전국수도권 1% 1% 8% 21.6% 22.7% 25.3% 28.2% 8% 15.9% 2.% 25.8% 31.7% 6% 6% 4% 74.1% 73.2% 7.3% 67.6% 4% 8.7% 76.8% 7.9% 65.4% 2% 2% % 4.2% 4.1% 4.4% 4.1% '12 년 '13 년 '14 년 '15 년 % 3.4% 3.2% 3.3% 2.9% '12년 '13년 '14년 '15년 월세준월세준전세 월세준월세준전세 광역시지방도 1% 8% 19.8% 19.7% 18.6% 18.8% 1% 8% 33.8% 3.5% 29.1% 26.9% 6% 6% 4% 75.1% 75.4% 75.7% 75.7% 4% 6.9% 64.% 64.8% 67.1% 2% 2% % 5.1% 5.% 5.7% 5.5% '12년 '13년 '14년 '15년 % 5.3% 5.5% 6.1% 6.1% '12년 '13년 '14년 '15년 월세준월세준전세 월세준월세준전세 자료 : 한국감정원 RTMS 거래비중이빠르게증가하고있는수도권에서가격상승이더크게나타나고있다. 준월세의경우, 수도권에서월세가격이하락하는것과반대로지방광역시와지방도는상승추세를유지하고있으며, 월세시장에서도수도권의월세가격하락수준이지방광역시및지방도지역보다크게나타나고있다. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 131

138 그림 3-22 유형별월세가격지수추이 전국수도권 월세통합준전세준월세월세 월세통합준전세준월세월세 광역시지방도 월세통합준전세준월세월세 월세통합준전세준월세월세 주 : `15 년 6 월월세지수개편이후수치임 자료 : 한국감정원 3. 월세중심임대시장전환배경 월세중심의임대시장으로전환되는원인으로임대인의수익률증대추구현상과전세제도의형성배경인주택구매의레버리지효과의감소등시장구조변화의측면 1) 과인구구조및가구구조변화등의사회적구조변화 11) 의측면이중점적으로제기되고있다. 임대수익률증대추구는임대인이전세를선택할때전세보증금을통해발생되는운영수익과 1) 2 년대이후보증부월세비중이증가하는현상과관련하여기존연구들은보증금의기회비용을시장이자율로판단하였으나, 이창무 정의철 이현석 (22) 은보증금존재의원인과관련하여 투자를이한레버리지효과 를기반으로해석하여전월세전환율이 자기자본에대한기대총수익률 로써정의하였다. 최창규 지규현은임대인의대출차입을추가로고려하여전월세전환율이자기자본총기대수익률과대출금리수준에의해결정된다고주장함 11) 박미선 (213) 은임차가구의주요요인으로 1,2 인가구의증가를들고있으며, 가구의소형화를고려한소형주택중심의주택공급의필요성을제시함. 132 Korea Appraisal Board

139 PART 3 심층분석 월세선택에따른월세보증금과월임대료를통해발생되는운영수익중에보다높은임대방식을선호하는것을의미한다. 운영수익추구와관련하여최창규 지규현 (27) 은자기자본기대총수익률의개념을이용하였다. 이는순자기자본투자대비주택가격상승과임대수익을의미하며, 임대인이주택구입후전세또는월세로임차할때, 각각의자기자본기대총수익률을도출한다. 임대인이전세를공급하는경우자기자본기대총수익률에서자기자본은주택구입가격에서전세보증금을제외한금액이며, 수익은주택가격상승분에해당한다. 월세를공급하는경우자기자본은주택가격에서월세보증금과대출차입금의합을제외한금액이며, 이때수익은연간월임대료와주택가격상승분의합에서대출차입금의이자를제외한금액이된다., : 전세임대의자기자본기대총수익률, : 월세임대의자기자본기대총수익률 : 주택구매가격, 는주택가격상승률, : 전세보증금, : 월세보증금 : 월임대료, : 대출이자, : 대출금 임대인이전세에서월세로전환시월세보증금과대출차입금의합이전세보증금과같다고할때, 전세의자기자본기대총수익률과월세의자기자본기대총수익률이같아지기위해서는연간월임대료금액, 과대출차입금의이자비용, 이동일한수준이어야한다. 전세보증금과월세보증금의차액대비연간월임대료수익의비율인전월세전환율, 은아래과같은식을통해도출되며, 이를연간월임대료에적용하여정리하면전월세전환율과대출이자율이동일할경우에전세임대와월세임대의자기자본기대총수익률이동일해진다. 이는전월세전환율이대출이자율보다높을경우임대의자기자본기대총수익률이높아임대인이감내할수있는수준까지대출차입을수행하고해당금액에해당하는만큼의전세보증금을월세로전환하여임대료수익을높이게된다., : 전월세전환율 < 그림 3-23> 은전월세전환율과주택담보대출이자율간격차이다. 전월세전환율은지속적으 로감소하고있지만주택담보대출이자율또한감소하면서두지표간격차는큰변화없이유지되 고있다. `15 년 1 월기준전월세전환율은주택담보대출이자율대비수도권은 3.8%, 지방광역시 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 133

140 그림 3-23 전월세전환율과주택담보대출이자율간격차 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 '15 년 전국수도권광역시지방도 자료 : 한국은행경제통계시스템, 한국감정원 는 4.8%, 지방도는 6% 높은수준을유지하고있어담보대출이자율대비높은전월세전환율이월세전환을촉진하는원인으로작용하고있다. 전세에서월세로임대유형전환이임대인에게총수익을증대시키는만큼임차인에게는주거비부담으로작용할수밖에없으며, 따라서임차인들은전세를선호하는전세시장의미스매칭 12) 이발생하게된다. 임대인의월세선호현상에의한미스매칭현상은공급자중심의전세시장형성과함께월세공급증가에따른월세가격안정에영향을미치고있다. < 그림 3-24> 은 `12 년 5월이후월별주택담보대출금리와월세가격지수및전세가격지수의관계를나타내고있다. 주택담보대출금리가하락함에따라월세가격지수는하락하는추세를보이고있다. 이와반대로전세가격의경우, 주택담보대출금리하락에따라상승하는추세를보이고있다. 사회구조적변화는인구감소와 1,2 인가구중심의가구구조전환에따른주택수요의변화를의미한다. 인구감소는 23년 5,216 만명에이른후시작될것으로예측된다. 이에반해가구수는 235 년까지지속적으로증가할것으로예측되고있는데, 인구감소에도가구분화에따른 1,2 인가구전환이지속적으로발생함에따라 215 년가구당인구는 2.71 명에서 235 년 2.33 명으로감소할것으로예측되었다. 이는인구감소에따라주택수요가감소할것이라는우려와는다 12) 김태경 (213) 은전세시장에서전세공급과전세수요간미스매칭이되고있으며, 이의원인으로전세가다른점유형태에비해사용자비용이가장저렴하기때문에임차인은전세를선호하는반면, 임대인은전세보증금의수익가치보다월임대료를통한수익이더높아임대인의월세선호현상에기인한다고설명함. 134 Korea Appraisal Board

141 PART 3 심층분석 그림 3-24 주택담보대출금리과전월세가격지수간관계 월세가격지수 11 R² = 주택담보대출금리 (%) 전세가격지수 R² = 주택담보대출금리 (%) 자료 : 한국은행경제통계시스템, 한국감정원 르게 1,2 인가구중심의가구구조전환이이후에도진행됨에따라주택수요의감소는보다늦게나타날가능성이높음을의미한다. 1,2 인가구의비중은 21 년이후우리나라가구의대표적인형태로등장하였다. 특히 `15 년가구추계에서 1인가구비중이 27.1% 로가장많은비중을차지하는가구형태로나타났으며, 1,2 인가구의비중이전체가구의 53.8% 를차지하면서본격적인 1,2 인가구시대에접어들게되었음을시사하고있다. 가구원수별가구점유형태를보면, 대표적인가구형태로등장한 1인가구의경우점유형태중자가비중이 `14 년 31.4% 로 2인이상의가구에비해 5% 의수준을보이는반 그림 3-25 총인구및총가구, 가구당인구수추이 '15 년 '2 년 '25 년 '3 년 '35 년 총인구 ( 천만 ) 총가구 ( 천만 ) 가구당인구 ( 인 ) 자료 : 통계청 (KOSIS) 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 135

142 그림 3-26 가구원수별가구비율및주택점유형태비율변화 가구원수별가구비율변화가구원수별점유형태비율변화 1% 8% 6% 4% 2% % 5.5% 3.3% 2.3% 1.1% 7.7% 6.2% 4.7% 12.9% 18.8% 22.5% 27.% 31.1% 31.7% 21.3% 21.3% 2.9% 2.3% 2.9% 22.2% 24.3% 26.7% 16.9% 19.1% 12.7% 15.5% 2.% 23.9% 27.1% `95 ` `5 `1 `15 1인 2인 3인 4인 5인 6인이상 1% 8% 6% 4% 2% % 6% 5% 5% 3% 2% 2% 2% 3% 2% 2% 2% 2% 2% 19% 2% 17% 2% 15% 13% 14% 12% 43% 46% 46% 18% 15% 16% 25% 25% 24% 23% 27% 21% 19% 16% 18% 59% 63% 61% 56% 52% 59% 61% 57% 65% 31% 33% 31% '1 '12 '14 '1 '12 '14 '1 '12 '14 '1 '12 '14 1 인 2 인 3 인 4 인이상 자가전세월세무상 자료 : 통계청 (KOSIS), 주거실태조사 면, 월세의비율은 46% 로 2인이상가구의 2배이상의비율을보이고있다. 1인가구의월세중심임차형태선택은낮은소득및자산수준을바탕으로하고있다. 1인가구의월평균경상소득은 `15 년 3분기기준 163 만원으로 2인가구 35만원의 53%, 4인가구 513 만원의 31.9% 수준이다. 1인가구의자산수준은 `15 년 1.24 억원으로 2인가구 3.37 억원의 37%, 4 인가구 4.21 억원의 3% 수준으로경상소득보다더큰격차를보이고있다. 이는 1인가구의특성과함께고려해야하는데, 서울과경기도 1인가구의특성을연구한이재수 양재섭 (213) 과이 그림 3-27 가구원수별가구당월평균경상소득및가구자산 가구원수별가구당월평균경상소득 ( 단위 : 백만원 ) 가구원수별가구자산 ( 단위 : 억원 ) 인 2 인 3 인 4 인 5 인이상 1 인 2 인 3 인 4 인 5 인이상 '12 년 3Q '13 년 3Q '14 년 3Q '15 년 3Q '12 년 '13 년 '14 년 '15 년 자료 : 가계동향조사, 가계금융복지조사 136 Korea Appraisal Board

143 PART 3 심층분석 외희외 (212) 는도시지역의경우 2~3 대, 군지역에서는 6 대이상의비중이높으며, 저학력, 무직및단순노무직등의저숙련노동비중이높아 65% 이상이저소득층에속하는것으로설명 하고있다. 4. 월세중심임대시장전환에따른부동산시장의변화 가. 현금흐름중심의부동산운영과기업형임대사업확대 과거와같은수준으로주택의자산가치상승이예상되지않는상황속에서임대인들은월임대료와같은현금흐름중심의수익성개선을통해주택자산의가치를창출하는방향으로전환할수밖에없다. 임대인의자기자본투자대비연간수입규모를분석하여수익률을추정하고, 이를통해임대인이보유한주택자산의가치가평가되는수익형부동산형태의주택임대운영으로전환될가능성이높다. 현재도시형생활주택및오피스텔, 소형규모의주택에서중심임대유형으로자리매김한월세는점차중소형및중형규모의아파트로확산되고있다. 이때, 임대보증금과임대료의구성비율은임대인의자산수준및대출등을통한주택구입자금조달능력, 임차인의소득수준및자산수준에따라유연하게조정이될것이다. 다만, 월세중심의임대전환의속도는주택수급과전월세전환율과이자율간격차에따라조정될수있다. 예를들어일시적인주택공급증가는임차가구의주택선택의폭을확대시켜임차인주도의임대시장을형성함으로써전세가구의비중이오히려확대될가능성이있으며, 월세의경우보증금의비중이상승하면서준월세에서준전세로전환할가능성이있다. 또한이자율이상승할경우, 전월세전환율과이자율간격차가감소하면서월세전환에따른수익개선폭이줄어들며, 월세전환을위해감소한보증금수준만큼임대인의추가적인자기자본투자부담이증가한다는점에서월세전환의속도가늦춰지거나일부전세로회귀할가능성이있다. 한편, 1 2 인가구및고령자가구, 맞벌이가구를중심으로주거에필요한서비스를외부에서조달하는비중이증가하고있어향후월세중심의임대시장은 주거공간 을임대하는형태에서이사, 청소, 세탁, 보육등 주거에필요한서비스 를함께제공하는형태로전환될가능성이높다. 따라서직접관리를수행하는영세규모의개인임대사업에비해기업형태의대규모임대주택사업방식이양질의주거서비스를제공하면서운영의효율성을높일수있어점차그비중이증가할것이다. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 137

144 그림 3-28 주택임차시장의구조적변화 부동산수익창출구조변화 임차시장의기업화 주택시세차익 월세수입기반수익형수동산 임대인 주택제공 임차가구 임대료 월세의대세 : 보증금비중의점진적하락 금리, 주택공급변동에따라월세전환속도조절투자수익보전행태지속 임대사업자 주거서비스 임차가구 투자수익보전형태지속 보증금비중이낮은준월세, 월세비중의점진적확대 임대료 `15 년 1월에발표한 기업형임대주택사업의육성방안 은국내기업형임대사업이본격적으로형성되는시작점이라고할수있다. 이는민간건설기업의임대주택건설시토지제공, 자금및세제지원, 인프라조성등의지원을통해임대사업을수행하는기업들의초기사업비용을줄임으로써낮은임대료수준을유지하면서도안정적인수익을확보하여지속적인임대사업을수행할수있는기반을제공하는방안이다. 임대사업의유형도건설위탁형, 매입위탁형, 리츠형등다양한투자방식을통해기업형임대사업을수행할수있도록하여기업형주택임대사업의확대하는계기가될것으로보인다. 최근에는도시재정비사업에뉴스테이를도입하는방안이고려되고있는데, 구도심활성화와양질의제도권임대주택공급이라는목표를달성을위해지지부진한재정비사업지구에도시재생기금투자, 용적률상향등의인센티브를부여하여사업성을개선하는대신, 뉴스테이투자기업이임대주택사업용주택을낮은가격에구입하여임대사업을수해할수있도록하는방안이다 ( 국토교통부, 215). 기업형임대주택사업은공공임대주택으로인하여국민들에게내재된임대주택의부정적인인식을개선하고중산층이복합서비스를제공받을수있는주거공간으로써의의미를강화하는계기가될것이다. 138 Korea Appraisal Board

145 PART 3 심층분석 나. 부동산산업시장확대및구조변화 `12 년현재부동산자산은순자본스톡의 88% 수준으로우리경제에서차지하는비중이높음에도국내총생산에서부동산산업의비중은 3.32% 로영미법계국가 (6.9%~8.25%), 대륙법계국가 (5.61%~6.47%) 에비해낮은수준이다. 13) 월세중심의임대시장의형성은주택의활용가치를제고하는기회가될것이며, 국내거시경제활동에부동산산업이미치는영향은점차확대될것이다. 이러한부동산산업의영향력확대과정속에서특정부분은성장하고다른영역은쇠퇴하는구조적변화가발생할가능성이높다. IT기술의발전으로모바일앱을통한부동산중개서비스가점차일반화되면서부동산중개업의영역이점차감소할것이다. 한편, 주택건설및공급, 주택자산운영과정에서부동산금융의역할이증대되고있으며, 부동산산업과융합의형태로발전될것이다. 리츠와부동산펀드등부동산간접투자상품시장확대를통해주택개발및운영자금을조달하는개발금융이발전할것이다. 또한부동산임대사업화에따라부동산위탁관리산업의확대가예상된다. 일본의경우, 민영임대주택의 85% 가개인소유이며, 위탁관리의비율또한 8% 에이른다. 위탁의범위는입주자모집및관리, 유지관리, 임대료징수, 임차인교섭등임대와관련된모든분야에해당하며, 이중임대사업관련전반을위탁하는비중이 65.2% 로가장높다. 주거서비스를제공하는월세로의전환에따라임대인의임대주택관리가복잡해지는반면, 임대인의고령화가진행되고있어일본의위탁운영사례는국내임대시장에큰시사점을제공한다 ( 이상영, 213). 그림 3-29 부동산산업시장확대 부동산산업시장확대 기존중심부동산산업 FOR RENT 건설업 부동산중개업 부동산임대업 부동산관리업 부동산금융 13) 정희남 남기찬 (215) 은부동산자산이활용가치극대화하는형태로운영, 경제적생산을극대화하기보다부동산보유를통한자산가치증대중심으로발전됨을지적함. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 139

146 5. 마치며 우리나라의전통적인주택임대시장은전세시장이었다. 최근저금리추세의지속과 1 2 인가구중심의전환에따라점차전세시장이월세시장으로전환되는양상을보이고있다. 이와함께임대시장의변화와관련하여유의해야할점은주택수급의변화로, 지역내주택수요대비공급량이증가할경우, 해당지역은전세의비중이다시증가할가능성이있다. 그러나, 현시점에서과거에비해월세시장의비중이점점높아지고있는것은사실이다. 월세비중이확대되는임대시장구조의변화에따라부동산중개업, 부동산임대업, 건설업중심의부동산산업구조의변화를가져오게될것이다. 개인사업중심의임대형태에서점차기업형임대주택사업이부상하게될것이며, 이와함께위탁관리등의부동산관리업과부동산금융업이부상하게될것으로전망된다. 참고문헌 김태경 (213), 임대인과임차인의입장에서본전 월세선호원인에관한연구 GRI연구논총 15(3): 박미선 (213), 주택점유형태선택에영향을미치는요인의시대적변화연구 : 199년 ~ 21년을중심으로 도시행정학보 26(3): 이상영 (213), 일본주택임대관리회사의특성분석과시사점 국토연구 77: 이외희 봉인식 장윤배 남원석 이성룡 (212), 1 2 인가구의급증, 주택정책의진단과대응 이슈 & 진단 45: 이재수 양재섭 (213), 서울의 1인가구특성과거주밀집지역분석을통한주택정책방향연구 국토계획 48(3): 이창무 정의철 이현석 (22), 보증부월세시장의구조적해석. 국토계획 38(1): 정희남 남기찬 (215), 부동산산업의경제적파급효과및육성방안연구, 국토연구원 최창규 지규현 (27), 전세와월세에대한구조적해석 국토계획 (42): 국토교통부 (215a), 뉴스테이, 장기중단된주거환경개선사업을일으키다, 일보도자료. 국토교통부 (215b), 기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안. 14 Korea Appraisal Board

147 PART 3 심층분석 심층분석 6 오피스빌딩보증금및월세가격비중진단 정문오부연구위원, 이석희연구원 1. 들어가며 오피스빌딩은산업활동주체에게활동공간을제공하는대표적인상업용부동산으로주로도시지역에서공간서비스를제공하며, 임대료를통해수익을창출하는대표적인임대형부동산이다. 14) 산업주체들은각자의목적에따른활동을유지하기위하여필요한면적을설정하게되며, 이러한필요면적사용에대한임대계약을행하게된다. 임대계약은계약실행의주체인임대인과임차인사이에보증금이나월세의수준을결정하게되는것이다. 이러한일반적계약형태에따른오피스시장에대한분석은그동안많은연구를통하여선행되었으나, 오피스임대시장이가지는실질적의미에대한이해가심도있게진행되지는못하였다. 28년세계금융위기이후지속되고있는부동산시장의경기침체로오피스빌딩또한자본이득보다는임대를통한소득수익에대한관심이증대될수밖에없으므로오피스임대시장이가지고있는구조에대한이해가필요한시점이다. 오피스빌딩은상업용부동산의대표적임대부동산이고, 임대구조를통해계약주체별최대의수익을높일수있는방안을모색할필요가있다. 오피스빌딩만이가지고있는특성으로는임대형태의경우일반적으로보증부월세의비중이매우높다는것으로인식되고있으며, 주택의경우에는최근월세로의전환속도가빠르게이뤄지고있지만전세계약에대한비중은오피스빌딩대비높다고할수있을것이다. 임차인의특성은이질적특성이있으며, 개별빌딩내에서도다수의임차인및업종의다양화가나타난다. 또한가치적측면에서부동산자체의가격수준이매우높은수준을형성하고있는점, 입지가상대적으로도심위치등에모여있는군집성을나타내는점, 소유주체가법인이나공공소유가많고, 임차주체역시법인이많다는것등이오피스빌딩의주요특성이라할수있을것이다. 오피 14) 허필원, 한국오피스임대시장의보증금비중결정요인연구, 건국대학교대학원박사학위논문, 215 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 141

148 스빌딩특성에의해형성되는임대시장은계약측면에서각각의개별적특성이매우복잡한임대계약구조를가지고있다. 따라서오피스빌딩의임대시장을이해하는데에는깊이있는연구검토가필요하다. 현재까지부동산관련임대시장에대한연구는주택시장을중심으로진행되어왔다. 오피스임대시장에관한연구는주요한자금조달수단으로활용되고있는보증금에대한연구가필요하나중요성에비해연구가부족한실정이다. 오피스빌딩은다른부동산에비해거래금액단위가크고, 다수의임차인이혼재되어있는특성상보증금의역할을이해하는것이중요하다. 따라서본연구에는오피스임대시장에서보증금의역할과기능에대해살펴보고, 보증금비중이오피스임대시장에서어떻게결정되는지파악하기위한실증분석연구를진행한다. 즉, 보증부월세가주요한임대계약형태로자리잡은오피스임대시장에서보증금의작동기제를이해하고, 보증금의특성과역할에대해고찰한후, 보증금비중을결정하는요인을실증분석하기로한다. 분석은국토교통부 상업용부동산임대동향조사 자료 15) 중 215 년 3분기오피스빌딩조사자료 16) 를토대로진행하였다. 실증분석은크게투자자인임대인관점에서가격대비보증금의비중을결정하는요인에대한분석과임대인과임차인입장에서임대료와보증금의비율을결정하는요인을확인하는연구로구분하며, 분석에있어활용된변수및논리진행등은허필원 (215) 의연구를통하여착안되었음을밝힌다. 15) 상업용임대동향조사자료는상업용부동산의수익. 위험수준을파악하고합리적인투자를위한신뢰성있는투자성과측정지표의 필요성에의하여현재한국감정원이조사및통계작성기관으로수행중에있으며, 일반적현황은다음의내용과같다. [ 상업용부동산임대동향조사현황 ] 분류 세부내용 조사목적 상업용부동산임대및투자정보를제공하고소상공인보호등각종부동산정책자료활용 조사연혁 최초실시 한국감정원으로조사수행기관변경 ( 국가작성통계승인 ) 조사대상 오피스빌딩 : 824개동 매장용빌딩 : 중대형 2,331개동, 소규모 1,8개동, 집합 23,호 조사주기 분기조사, 매분기마지막월말일기준 조사방법 표본조사, 실측조사 ( 현장조사 ) 주요작성지표 임대가격지수, 임대료, 투자수익률, 공실률, 층별임대료 / 효용비율, 전환율, 순영업소득등 16) 오피스빌딩조사자료는주용도가업무시설이고, 6층이상인전국일반건축물 824동에대한 DB를활용하였으며, 모집단및표본현 황은다음내용과같다. [ 오피스빌딩모집단및표본현황 ] 구분 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 모집단수 ( 동 ) 5,44 3, 표본수 ( 동 ) 구분 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 모집단수 ( 동 ) 표본수 ( 동 ) Korea Appraisal Board

149 PART 3 심층분석 2. 오피스보증금및월세분포특성분석 가. 분석모형및설정변수오피스임대시장에서보증금의비중은임대인의투자목적별차이, 재무적상황의차이, 오피스시장의환경등에따라보증금의레버리지사용에대한비중이달라질수있다. 지속되고있는경기침체상황과저성장경제, 부동산가격상승에대한낮은기대감등에따라자본이득을통한수익이많을수없는상황에서임대인들의보증금비중결정요인을분석하는것은오피스투자자들이시장상황을판단하고투자를결정하는데도움이될수있을것이다. 우선본연구에서활용될분석모형및변수에대하여언급하고자한다. 임대인들의보증금및월세가격비중결정요인을빌딩의규모, 하위시장에따라어떠한변화가있는지비교하는것이분석의목적이며, 설정모형및변수가가지는의미는다음과같다. 첫번째분석은임대인이오피스빌딩의가격대비보증금비중에따라어떠한활용을하고있는지에대한분석을위하여보증금을오피스빌딩가격으로나누어준값을종속변수로설정하였다. 보증금은임대계약이유지되고있는임차인들의보증금액전체합계를나타내며, 빌딩가격은감정평가를기초로한가격을활용한다. 또한설명변수들은임대인의특성변수, 오피스시장특성변수, 오피스빌딩물리적특성변수, 지역특성변수등으로구분하여적용하였다. 임대인특성변수로는소유주체, 대출금 / 평가액, 단위면적당임차인수 17), 업종의밀집도측정 18) 수치등을활용하였으며, 시장특성변수에는자본환원율및전환율값을활용하였다. 빌딩특성변수에는경과년수, 빌딩가격, 규모더미 ( 대형 / 중형 / 소형 ) 를설정하였으며, 지역특성으로는서울과지방더미및서울내권역구분 ( 도심, 강남, 여의도, 기타 ) 더미를활용하였다. 분석모형은다중회귀분석모형으로상기변수들을반영하였다. < 식 1> D/P : 보증금 / 빌딩가격 L i : 임대인특성 ( 소유주체, 대출금 / 평가액, 단위면적당임차인수, 업종밀집도 ) M i : 시장특성 ( 자본환원율, 전환율 ) 17) 단위면적당임차인수는월세미납위험과공실위험에대한임대인의성향을간접적으로확인하기위한변수이다. 18) 업종별사용면적비율은임차인업종구성의이질성을확인하고, 오피스가다양한업종에의해점유될수록동종업계의침체와경기변동에따른리스크를분산시키는효과를측정할수있다. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 143

150 B i : 빌딩특성 ( 경과년수, 빌딩가격, 규모더미 ) R i : 지역특성 ( 서울 & 지방더미, 서울권역별더미 ) 두번째분석으로는오피스임대시장에서보증금과임대료의비율을결정하는요인을파악하기위해월세가격을보증금으로나누어준값을종속변수로활용하였다. 월세가격은빌딩별임차계약의월세가격합계를나타내며, 보증금또한임차인들의전체합계금액으로설정하였다. 설명변수들은앞선첫번째모형의임대인특성변수 ( 업종밀집도변수는제외 ), 빌딩특성및지역특성변수는동일하게적용하였으며, 임차인특성변수를추가하였다. 임차인특성변수에는주요업종점유면적비율, 임대료가중계약기간 19), 임대계약만기분산 2) 의변수를활용하였으며, 계약특성변수들은임대인의위험회피성향을가늠할수있는변수로설정하였다. 두번째분석또한다중회귀분석모형으로진행하였다. < 식 2> R / D : 임차계약월세합계 / 임차계약보증금합계 K i : 임차인특성 ( 주요업종점유면적비율, 임대료가중계약기간, 임대계약만기분산 ) 세번째분석은개별임대계약에대한분석으로개별임차인별월세가격 / 보증금비율을종속변수로설정하였다. 개별적특성및보증부월세에대한세밀한분석을위한선택이며, 설명변수로는두번째모형변수들과임차인특성 ( 현계약기간, 계약면적비율 ), 업종별특성 (5 개업종별더미 ) 변수를추가하여분석을진행하였다. < 식 3> R / D : 개별임차계약월세 / 보증금비율 19) 임대료가중계약기간변수는계약기간에임대료수준을반영해산정한가중계약기간으로, 임대료수준이고려된계약기간의평균값이다. 임대료가중계약기간이길다는것은임대료수준이높은임차인과장기간계약을유지하고있음을의미한다. 이는임대인에게장기간높은수익을제공하는임차인이다수존재한다는것과월세미납에대한리스크를함께보유하고있다는것을의미한다. 많은임대료를지불하는임차인의계약기간이길수록보증금비중이증가하는경우월세미납에대비하기위한수단으로보증금이활용되고있음을추론해볼수있다. 2) 임대계약만기분산은다수의임차인이혼재되어있는오피스빌딩에서임대인이계약기간의만기를어떻게조정하는가를확인하는변수로임대인의위험회피성향을간접적으로파악할수있을것으로판단된다. 144 Korea Appraisal Board

151 PART 3 심층분석 K i : 임차인특성 ( 주요업종점유면적비율, 현계약기간, 계약면적비율 ) M i : 업종특성 ( 제조업, 도매소매업, 숙박음식점, 금융보험, 전문과학더미 ) 표 3-2 분석활용변수현황 구분 변수명 변수설명 분석 1 분석 2 분석 3 Model 1 Model 2 Model 3 Model 4 Model 5 Model 6 종속변수 보증금 / 가격 월세합계개별월세 / / 보증금합계보증금 소유주체 _ 개인 개인 =1 / 법인, 공공, 기타 = 대출금 / 평가액 대출금 / 오피스빌딩평가액 임대인 임차인수 / 천m2 개별빌딩내 1,m2당임차인수 특성 업종밀집도 CR = (A i / A), A i = 특정업종면적, - - A = 총임대면적 시장 자본환원율 순영업소득 (NOI) / 빌딩가치 (V) - - 여건 전월세전환율 각분기별윌세전환율 - - 주요업종점유면적상위 3개업종 * 면적점유면적비율 / 총임대면적 - 임대료 Σ( 현재계약기간 임대료 ) 가중계약기간 / Σ 임대료 - - 임차인특성 업종특성 빌딩특성 지역구분 임대계약만기분산 분산 = (T i / T) 2, T i = 임대계약잔존기간, T = 임차인잔존기간평균 - - 현계약기간 현임대계약체결시설정기간 - 계약면적비율 현계약체결임대면적 / 빌딩연면적 - - 제조업더미 도매 / 소매더미 숙박 / 음식점해당업종 = 1, 더미그외업종 = - - 금융보험더미 전문과학더미 경과년수 215-준공년도 빌딩가격 오피스평가액 / 연면적 ( m2 ) 대형 33,58m2이상 중형 9,917 33,58m2이하 지역더미 지역더미 _ 서울 서울 도심여의도강남 서울시해당권역 = 1 그외권역 = 주 ) 분석 1~3 을진행하며활용된변수들에대하여 표식을통해나타내었음 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 145

152 그림 3-3 보증금과월세가격비교 보증금및월세비율평균보증금및월세총액평균 15.6% 29. 억원 8.5% 5.6% 3.2% 8.1% 4.8% 14.7 억원 14.5 억원 3.1 억원 보증금비율월세비율개별월세비율 서울 지방 보증금총액월세총액 (12 개월치 ) 서울 지방 또한첫번째분석부터세번째분석까지수행을하며 [ 서울과지방오피스구분더미 ] 모형과 [ 서울권역내구분 ( 도심, 강남, 여의도, 기타지역 ) 더미 ] 를활용한분석을추가진행하였다. 결국총 6개의모델을통한분석이며, 각각의분석결과에대한의미는실증분석결과를통해확인할수있다. 나. 주요변수의기초분석결과 기본적으로활용된변수들중주요변수라할수있는보증금 / 가격비율및월세 / 보증금비율 의분포는다음과같다. 서울지역의보증금 / 가격비율은지방보다약 7% 낮은것으로나타났으 그림 3-31 규모별보증금과빌딩가격관계 서울오피스빌딩지방오피스빌딩 보증금총액 ( 억원 ) 보증금총액 ( 억원 ) , 2, 3, 감정평가액 ( 억원 ) 소형중형대형 5 1, 1,5 감정평가액 ( 억원 ) 소형중형대형 146 Korea Appraisal Board

153 PART 3 심층분석 그림 3-32 계약특성에따른월세와보증금비중변화 계약기간별비교계약잔존기간별비교 가중계약기간 만기분산 보증금총액 ( 억원 ) 보증금총액 ( 억원 ) 소형중형대형 가중계약기간 만기분산 월세총액 ( 억원 ) 월세총액 ( 억원 ) 소형중형대형 소형중형대형 며, 반대로월세 / 보증금비율의분포는서울지역이약 3% 정도높게나타나임대인은투자수익극대화를위해보증금보다는월세를통한이득을더기대한다고할수있다. 다음으로보증금총액과빌딩가격간의비교를보면규모에따라절대가격이높아짐을확연하게확인할수있었으며, 일반적으로인식하고있는수준과동일한분포를보이고있다. 대형오피스의빌딩가격은다소넓은가격범위를나타내고있으나평균적으로약 1,931 억원수준이며, 중형 653 억원, 소형은 159 억원수준을보이고있다. 또한공실을제외한임차면적에대한보증금은대형 13억원, 중형 52 억원, 소형 14 억원의수준을보여주고있다. 계약특성과보증금간관계도오피스규모에따른분포가뚜렷하다고할수있으며, 소형오피스의경우미약하나마계약기간이길어질수록보증금의수준도약간증가하는것으로나타났으나잔존기간별분산의경우매우넓은분포를보이는것으로보아특정한의미를부여할수는없을것으로판단된다. 대형오피스의경우에도표본수가부족한한계가존재하지만계약기간 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 147

154 그림 3-33 규모별임차인수비교 1 단위면적당임차인수비교 8 천m2당임차인수 보증금비율 소형중형대형 이증가할수록보증금도증가하고있는양상을보이고있다. 오피스빌딩의평균계약기간은대형 3개월, 중형 26개월, 소형 24개월등으로설정되고있다는것도확인하였다. 단위면적당임차인수를보증금비율과비교해보면대형오피스일수록단위면적당임차인수가적은것으로나타나우량임차인확보를통한넓은임대면적을제공하는것으로확인할수있으며, 반대로소형오피스의경우작은면적에많은임차인을보유하는것을추정할수있다. 일반적으로대형오피스의경우임대면적의많은빈도를기업사무실등으로유치를하는경우가비교 그림 3-34 규모별빌딩총보증금과총월세관계 서울오피스빌딩지방오피스빌딩 보증금총액 ( 억원 ) 보증금총액 ( 억원 ) 월세총액 ( 억원 ) 월세총액 ( 억원 ) 소형중형대형 소형중형대형 148 Korea Appraisal Board

155 PART 3 심층분석 그림 3-35 대출및면적비율과월세 / 보증금변화비교 대출비율면적비율 대출비율 (%) 연면적대비임차인계약면적비율 개별월세비율 개별월세비율 소형중형대형 소형중형대형 결과로확인할수있는것으로판단된다. 추가적으로월세와보증금간연관성을알아보면지방의오피스빌딩의경우는보증금의중요성이더높은것을알수있다. 서울의중형빌딩은월세편차에비해보증금비중은크게증가하지않는것으로나타나고, 지방의경우는보증금과임대료의편차가서울에비해크지않은것으로나타난다. 서울의경우보증금과월세간상관성이있다고할수있으나지방의경우편차가상대적으로낮아서울오피스는임대료중심, 지방오피스는보증금중심의시장이형성된것으로판단할수있다. 임대인의대출정도와월세가격간의연관성을알아본결과대형오피스빌딩에서의대출비율차이가확연하게구분되는것을볼수있었다. 대출비용이낮은수준도존재하지만매우높은비율의대출도존재하는것으로나타났으며, 동일빌딩내에서도월세의수준차이가매우많은것을알수있다. 다만변수간의단순비교를통한해석은조금난해한경향이있어실증분석결과를통한의미를찾고자한다. 3. 오피스빌딩가치대비보증금비중결정요인분석 대부분의투자자들은부동산이라는물건에자신의투자수익을높이기위한수단으로레버리 지효과를활용한다. 높은금액의부동산에투자하는임대인에게있어임대계약중보증금에해 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 149

156 당하는자금은본인들의자금조달수단및투자포트폴리오측면에서매우중요성이높아진다. 특히오피스빌딩과같은대규모의자금이필요한투자용부동산의경우에는더더욱자금조달측면에서의보증금의역할이중요하다. 레버리지효과는투자자가보증금을부동산구입에투입되는본인의자기자본을낮추기위한수단으로활용하는것으로기본적으로인식하고있다. 실제신축오피스의경우보증금비중을높이고이에대한자금을공사비로투입하여초기자금운용의부담을줄이는데활용하고있다. 또한오피스거래시에도기존임차인의보증금을제외한나머지금액만을거래대금으로지불하는등보증금에대한활용은자금흐름의측면에서매우중요한수단이되고있다. 그러나개별오피스빌딩에는다양한임대계약방식이공존하고, 많은임차인이혼재되어있는상황에개별계약마다의보증금크기가달라질수있다. 임대인은오피스빌딩에대한전반적인가치수준을기준으로본인들의레버리지효과를극대화할것이며, 이를위하여개별임차인과의계약에서보증금수준을결정하게될것이다. 보증금을높이려는임대인의경우해당오피스빌딩내임차인들에게월세를줄이고보증금을높이는제안을할것이다. 여기에개별임차인들의이해관계가반영되어하나의오피스빌딩내에서도전세부터보증금수준이낮은월세까지다양한임대차계약이나타나게된다. 임대인과임차인의내재적관계의미를제외할경우오피스임대시장의보증금비중은자신의투자수익극대화를추구하기위한임대인의결정에따른결과라할수있는것이다. 오피스빌딩을대상으로분석한 Model1 의결과임대인이개인이고, 단위면적당임차인수가적고, 업종수가다양한빌딩일수록오피스가격대비보증금비중이높은것으로나타났다. 또한빌딩가격이높고, 소형빌딩에비해대형빌딩일수록보증금비중을낮게형성하고있는것을확인할수있다. 또한미미한영향이기는하나대출금액이많을수록보증금비중이큰것으로나타나서울의개인소유오피스에서보증금이레버리지수단으로주요하게사용되고있음을짐작해볼수있다. 오피스는상대적으로빌딩가격이높은특성상타인자본을많이조달한빌딩일수록보증금의비중도높은것을알수있다. 빌딩특성변수중에서는빌딩가격수준이낮고, 상대적으로대형빌딩일수록보증금비중이낮은것으로나타난것은오피스빌딩의가격수준이높아보증금이차지하는비중이낮거나, 월세를선호하는현상으로보증금비중이낮은것으로판단된다. 대형오피스의경우임차인수의비중이상대적으로낮은것으로나타나절대적연면적은중소형빌딩보다매우크지만, 우량임차인확보를통하여임대시장을구성하는것으로판단할수있다. 서울에위치한오피스의경우보증금을활용한레버리지효과를추구하기보다임대료를 15 Korea Appraisal Board

157 PART 3 심층분석 표 3-21 보증금 / 가격비중결정요인분석결과 구분 변수명 분석 1_Model 1 분석 1_Model 2 계수 t 값 계수 t 값 종속변수 보증금 / 가격 보증금총액 / 감정평가액 ( 오피스평가액대비보증금비율 ) 상수항 7.53*** *** 4.44 소유주체 _ 개인 임대인 대출금 / 평가액 특성 임차인수 / 천m2 -.35** * 업종밀집도.134*** * 2.9 시장 자본환원율.176** *** 5.33 여건 전월세전환율 빌딩특성 지역구분 경과년수 빌딩가격 -.341*** ** -3.2 대형더미 -.434** * 중형더미 -.23** 지역더미 도심 -.457*** 서울더미 여의도 -.274** 강남 -.364** N Adj-R 주 : *, **, *** 은각각유의수준 1%, 5%, 1% 하에서유의함을의미 통한소득수익을추구한결과에기인한것으로판단된다. 즉서울오피스빌딩의가격수준이높은특성상보증금을더많이필요로하거나, 높은수준의보증금을선호하는임차인이다수존재하기때문인것이라판단된다. 또한대형오피스의경우보증금의비율이높을수록자본환원율도높아지는양상을보여주고있다. Model2 의서울시권역별지역더미의경우에도서울시기타권역에비해주요오피스권역에위치할수록보증금비중이적은것을의미하며, 기타권역에비해상대적으로이른시기에조성된 3개권역의오피스빌딩에서는보증금보다월세를선호하는현상에서비롯된결과라할수있다. 4. 오피스빌딩보증금대비월세가격비중결정요인분석 본분석에서는오피스빌딩임대시장에서임대비용으로활용되는월세와보증금의관계를알 아보고, 보증금비중을결정하는요인을분석하였다. 월세와보증금의비율을결정하는요인에 대한분석결과임차인자본비용에대한대리변수인업종변수와임차인구성, 빌딩의규모와수 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 151

158 준, 그리고지역더미변수가유의한것으로나타났다. 즉이러한요인이우리나라오피스임대시장에서보증금비중결정에주요한영향요인임을알수있다. 임차인자본비용에대한변수로선정한주요업종의점유면적비율변수는통계적으로유의한것으로나타나빌딩내임차인업종구성과이들업종의성향에따라보증금의비중이달라질수있음을확인하였다. 개별계약단위분석결과에서도이들업종에해당하는경우월세보다보증금을선호하는비율이높다는결과가나타났다. 이를통해오피스빌딩의주요임차인업종들은월세부담을경감시키기위해높은수준의보증금을지불하고있으며, 이런특성이우리나라오피스임대시장전반에서나타나고있음을알수있다. 임대인과임차인의계약특성에따라보증금의비중이달라지는특성을확인하기위해반영한계약특성변수는개별계약단위분석에서유의미한결과가도출되었다. 계약기간이길고, 많은임대면적을사용하는계약일수록임차인의신용위험또는임대료부담으로인한보증금의선호가나타나보증금비중이높아지는것을확인할수있다. Model 3과 Model 4를통한빌딩단위분석에서는임대료수준을반영한계약기간이장기일경우임대인이보증금을선호할것이라는예상과달리유의한결과가도출되지않았다. 다만 Model 3에서는개별계약별로만기가적절히분산되어있는빌딩의임대인일수록보증금을선호하는것으로나타났으나, 그영향은미미한것으로도출되었다. 또한서울지역오피스에서는보증금보다월세를선호하는경향이나타나고, 지방에서는보증금을선호하는경향이나타났다. Model 4의임대인특성변수에대한빌딩단위분석에서는임차인수변수만이유의한결과가나타난반면 Model 6의개별계약단위분석에서빌딩내임차인수와임대인이개인인경우, 임대인의대출금비율이모두유의한결과가나타났다. 즉, 개별임대계약에서임대인과임차인이월세와보증금을조율할때다양한요소가고려되고있는것으로해석할수있다. Model 3과 Model 4를통한전반적인분석결과빌딩특성변수는빌딩의가격수준이높고, 상대적으로대형빌딩일수록보증금보다월세를선호하는특성이나타났다. 개별계약단위분석역시경과년수, 오피스빌딩가격수준과규모에따라월세와보증금의선호가달라지는결과가도출되었다. 빌딩단위분석이아닌개별임대계약단위의자료를활용해실증분석한 Model 5와 6의결과는임차인업종과임대계약특성, 임대인특성등거의모든변수가유의한것으로나타났다. 이는빌딩단위분석결과와상이한부분으로개별임대계약에서는다양한요소가고려되어월세와보증금비율이결정됨을알수있다. Model 6의임차인업종별로는금융 보험업, 도소매업, 음식점업의경우기타업종에비해월 152 Korea Appraisal Board

159 PART 3 심층분석 표 3-22 월세 / 보증금비중결정요인분석결과 분석 2 분석 3 구분 변수명 Model 3 Model 4 Model 5 Model 6 계수 t 값 계수 t 값 계수 t 값 계수 t 값 종속월세총액 / 보증금총액월세 / 보증금월세 / 보증금변수 ( 개별빌딩보증금과임대료합비율 ) ( 임대인과개별임차인의비율 ) 상수항 *** *** 소유주체 _ 개인.159* * 임대인대출금 / 평가액 *** *** 4.21 특성임차인수 / 천m2.18*** *** *** *** 주요업종점유면적비율 -.12* *** *** -4.2 임차인특성 업종특성 빌딩특성 지역구분 임대료가중계약기간 임대계약만기분산.*** 현계약기간 -.1* *** 계약면적비율 * 2.23 제조업더미 도매및소매더미 -.159*** *** 숙박및음식점더미 *** 금융보험더미 -.256*** *** -9.9 전문과학더미 * 1.97 경과년수 *** 빌딩가격 _ 천원 / m * * 대형더미.73*** ** *** *** 9.63 중형더미.25** *** * 2.56 지역더미 _ 서울.513*** *** 14.6 도심.591*** *** 서울여의도.329*** *** 6.98 더미강남.461*** *** N Adj-R 주 : *, **, *** 은각각유의수준 1%, 5%, 1% 하에서유의함을의미 세 / 보증금비율이반대의성향을보이고있어주요업종일수록월세가격의비중이높은결과가도출되었다. 기타업종에비해보증금을선호하는업종임을알수있다. 계약특성역시계약기간이길고, 많은공간을사용할수록보증금의비율이높게나타났다. 결국계약특성변수에서는현재계약기간과임대공간으로사용하는임차의보증금비율에영향을주는것으로판단할수있으며, 다양한임차인으로구성되고, 소유주체가개인보다는법인이며, 빌딩을담보로한대출비율이큰빌딩일수록월세의비율이높은것으로나타났다. 또한계약기간이길고, 빌딩가격수준이높으며, 상대적으로소형빌딩일수록보증금을선호하는계약이다수임을판단할수있다. 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 153

160 4. 결론 오피스빌딩특성에따라달리형성되는임대시장은개별적특성이매우복잡한임대계약구조가존재한다. 오피스임대시장의특성을이해하기위해서는우선임대비용으로지불되는보증금에대한이해가필요하고, 그다음으로오피스빌딩의거래금액자체가매우크고, 많은임차인의수가혼재되어있으므로보증금의역할을이해하는것이중요하다. 그럼에도불구하고오피스임대시장에서자금흐름의수단으로활용되고있는보증금은주요변수임에도불구하고많은연구가부족한실정이다. 이에본연구는 215 년 3분기의국토교통부의 상업용부동산임대동향조사 자료를활용하여보증부월세가주요한임대계약형태로자리잡은오피스임대시장에서보증금의분포현황을분석하고, 비중에대한요인을분석및확인하고자했다. 분석항목은크게투자자인임대인관점에서의빌딩가격대비보증금의비율요인과임대인및임차인관점에서의월세가격과보증금의비율요인을확인하기위한분석으로나누어수행하였다. 가격대비보증금비중에대한결정요인을실증분석한결과임대인이개인이고, 대출금비율이높을수록, 그리고단위면적당임차인수가적을수록보증금비중이높은것으로나타났다. 또한빌딩가격이높고, 소형빌딩에비해대형빌딩일수록보증금비중을낮게유지하는것으로나타났다. 분석의범위를좁혀서울오피스만을대상으로분석한결과에서는임대인특성인소유주체와대출금비율이보증금비중결정에영향을주는결과가나타나지않았으나, 빌딩의가격수준이높고, 상대적으로대형빌딩일수록보증금비중이낮았다. 서울의중형빌딩은오히려보증금비중이높아보증금이주요한레버리지수단으로활용되고있는것으로판단된다. 서울의주요권역일수록오피스빌딩가격대비보증금비중이낮게형성되고있어지역간에도확연한비율의차이가존재한다는것을확인할수있었다. 또한월세가격과보증금간분석에서는빌딩특성변수는빌딩의가격수준이높고, 상대적으로대형빌딩일수록보증금보다월세를선호하는특성이나타났으며, 개별계약단위분석역시경과년수, 오피스빌딩가격수준과규모에따라월세와보증금의선호가달라지는결과가도출되었다. 지역별로는서울지역의오피스에서보증금보다월세를선호하는경향이나타나고, 지방에서는보증금을선호하는경향이있다는점을확인할수있었다. 본연구는오피스임대시장에서보증금비중을알아보는연구가부족한상황에서오피스임대시장의구조적이해및보증금비중요인의기초적연구로많은의미를가지고있다. 우리나라오피스시장의주를이루고있는서울시장을중심으로분석을진행하였지만, 지방오피스에대한 154 Korea Appraisal Board

161 PART 3 심층분석 종합적인수준도알아본점에서빌딩내임대계약을대상으로한초도연구로의의의가있다. 또한임대인과임차인의특성을반영하고개별적인임대계약자료와전반적인빌딩자료를활용하여분석했다는점에서도시사점을찾을수있을것이다. 본연구를기초로향후시계열적분석을통한우리나라상업용부동산시장의변화양상연구가진행되어야할것이며, 보증금 / 가격, 월세 / 보증금비율뿐만아닌임대료의총액대비영향요인도함께분석하여오피스시장의임대료작동구조를더욱심도있게연구해보아야할것이다. 참고문헌 국토교통부, 215 년 3 분기상업용부동산임대동향조사, 215 허필원, 한국오피스임대시장의보증금비중결정요인연구, 건국대학교대학원박사학위논문, 215 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 155

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163 한국감정원부동산시장분석보고서 215 년동향및 216 년전망 발행일 발행처 발행인 216년 1월한국감정원 KAB 부동산연구원대구광역시동구이노밸리로 291 Tel 서종대 ISBN 본분석보고서의내용은연구자의견해이며, 무단복제 전재 개작을금합니다.