산업분석 보고서

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은정 선
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2015. 12. 21 2016 년산업전망주택건설 하지인평가 2 실선임연구원 02) 368-5405 c i h a @ ko r e a r a t i n g s. c o m Summary 2015년주택시장은기존주택매매량증가와가격상승외에도신규주택공급증가, 분양가및청약률상승, 미분양주택감소등전년도의회복세를더욱완연히이어가는모습이다.

1 년산업전망주택건설 하지인평가 2 실선임연구원 02) c i h ko r e a r a t i n g s. c o m Summary 2015년주택시장은기존주택매매량증가와가격상승외에도신규주택공급증가, 분양가및청약률상승, 미분양주택감소등전년도의회복세를더욱완연히이어가는모습이다. 상대적으로열세였던수도권의거래량증가와가격상승이두드러지며, 수도권아파트매매가격은 2015 년 11월까지 5.2% 로지역중가장높은상승세를보였다 년 9월까지공동주택분양실적은 33.6 만호에이르고있음에도, 수도권과광역시권역의분양시장이활황을보이며 2008 년 12월 16.6 만호까지치솟았던미분양주택수가 2015 년 10월말 3.2만호에그치고있다. 현재의주택시장호조는장기간침체로인한실질주택가격하락과수도권공급감소라는본연의요인외에저금리지속과정부의부동산활성화에주로기인하고있다. 저금리가지속되며전월세전환율이신규담보대출금리보다 2% 이상높은수준을보이고있어주택구매유인이큰상황이며, 정부의부동산정책또한시장활성화에여전히무게를두고있다. 2016년주택가격상승세가꺾이고신규분양여건이저하되는등현재의호황이지속되기는어려울전망이다. 주택시장호황이지속되기위해서는인구및가구증가에따른실수요저변확대, 실질소득증가에의한주택구매력증대등의견조한요인이뒷받침해주어야하나, 현재의호황은저금리현상및정부정책이빚어낸전세난, 대출규제완화, 청약제도개편등의가변적인요인에의한면이크다. 최근신규주택공급이급증한반면, 미국발금리인상이가시화되고, 대출규제를담은 7.22 가계부채종합관리방안으로총선이후부동산정책변화가능성에대한우려가표면화되고있어, 주택시장호황이 2016 년에지속될가능성은낮은것으로판단된다. 2015년주택건설전문업체 1개사의신용등급이상향되었다. 중흥건설 는계열주택사업역량강화로공사물량확보능력이한층제고된점이반영되어 2015 년 11월 5일자에기업신용등급 (ICR) 이 BBB-( 안정적 ) 에서 BBB( 안정적 ) 로상향조정되었다. 주택건설전문업체의경우, 공종포트폴리오가종합건설업체대비열위해부침이심한부동산경기에사업환경이그대로노출되어있다. 따라서신용등급도출시, 중단기적인영업실적에대한전망보다향후발생할수있는사업리스크에대한완충력을중시하고있다. 경기싸이클을거치면서수차례에걸친양호한실적의연속으로이익이축적됨에따라, 사업위험에대해한층제고된재무적완충력을지닌동시에공사물량확보능력이제고되었다고판단되는경우에한해서신용등급상향고려가가능하다. 2016년주택건설산업등급전망은안정적이며, 주요모니터링요소는금리인상시기및수준, 총선이후부동산정책기조향방, 주택사업분양률이다. 주택시장호황으로사업물량이증대되며주택전문건설업체의영업실적이전반적으로개선될전망이다. 그러나과거경험에서알수있듯이부동산경기변화에따른주택사업실적가변성은매우높고장기에걸쳐발현되기도한다. 따라서금번부동산경기호조로실적개선을보인다고하더라고, 신용도를제약하는기존의재무부담이확연히경감되는경우등을제외하고는신용등급상향가능성이매우낮다. 한편, 현재부동산호황의주요요인인저금리환경의변화가주택시장회복세지속기간에영향을미치고, 심리적요소가중요한주택시장특성상총선이후정부부동산정책의기조는하반기이후의시장향방을결정할전망이다. 한편, 3분기이후민간아파트초기분양률이하락세로전환되고있음에따라, 향후신규분양되는사업장을중심으로건설업체에미분양부담이얼마나발생하는지가주요한모니터링요소이다.

I. 2015 년산업및업계동향 2015 년주택매매가격상승, 아파트거래량증가등주택시장회복세완연 신규분양물량급증불구미분양물량 3 만호수준에머무는등수요측면강세 주택시장호황은저금리현상및시장활성화를위한부동산정책에주로기인

특히과거상대적으로열세였던수도권의거래량증가와가격상승이두드러지는등수도권의약진이주택시장을견인하는모습이다. 거래량이증가했던 2013~2014 년에도하락내지보합세였던수도권아파트매매가격은 2015 년 1~11 월동안 5.2% 로가장높은상승세를보였다.

[ 그림 1] 주택매매가격지수 [ 그림 2] 아파트거래량 자료 ) 국민은행 자료 ) 온나라부동산정보 신규분양시장공급증대불구높은청약률및분양률기록등수요회복세두드러짐 신규분양시장에서는분양물량이급증하는동시에분양가상승세가두드러졌다.

2 I 년산업및업계동향 2015 년주택매매가격상승, 아파트거래량증가등주택시장회복세완연 신규분양물량급증불구미분양물량 3 만호수준에머무는등수요측면강세 주택시장호황은저금리현상및시장활성화를위한부동산정책에주로기인 주택매매가격상승및아파트거래량증가더욱확대되는등완연한회복추세지속 2015 년주택시장은 2008 년금융위기이후지속되어온오랜침체의터널에서벗어나회복기에접어들었던전년도대비해서도가격상승폭및거래량증가폭이확대되는등본격적인회복세를보였다. 특히과거상대적으로열세였던수도권의거래량증가와가격상승이두드러지는등수도권의약진이주택시장을견인하는모습이다. 거래량이증가했던 2013~2014 년에도하락내지보합세였던수도권아파트매매가격은 2015 년 1~11 월동안 5.2% 로가장높은상승세를보였다. 공급과잉우려가존재했던지방은가격상승세가둔화되긴하였으나, 거래량은여전히양호한수준을보이고있다. [ 그림 1] 주택매매가격지수 [ 그림 2] 아파트거래량 자료 ) 국민은행 자료 ) 온나라부동산정보 신규분양시장공급증대불구높은청약률및분양률기록등수요회복세두드러짐 신규분양시장에서는분양물량이급증하는동시에분양가상승세가두드러졌다. 분양승인실적은 2008 년급격히감소하여 2010 년연간 20 만세대까지축소된이후저조한수준을지속하다가, 2014 년부터시작된본격적인증가세가 2015 년증폭되는모습이다. 재고시장거래증가, 신규공급급증및분양가상승에도불구하고수도권과광역시권역을중심으로청약률이크게오르고민간아파트초기분양률상승세가두드러지고있으며, 이는건설업체가단기간공급을크게확대할만한유인으로작용하고있다. 공동주택분양실적은 2015 년 9 월까지 33.6 만호를기록중이며, 건설사분양계획을감안할때연간 50 만호가까이이르며 2002 년이후최고치를기록할전망이다. [ 그림 3] 공동주택분양실적 [ 그림 4] 민간아파트초기분양률 자료 ) 국토교통부 자료 ) 대한주택보증 2

신규공급물량급증불구, 미분양주택감소 주택시장회복으로 2009 년 3 월 16.6 만호까지치솟았던미분양주택수는 2015 년 4 월 2.8 만호까지크게감소하였다. 이후전반적인증가세를보이며 2015 년 10 월말 3.2 만호를기록중이나, 2015 년상반기에만약 19 만호가신규공급된점을감안할때사실상분양시장내수요가견조하게이어지고있는것이다.

[ 그림 5] 미분양주택추이 [ 그림 4] 주택인허가실적 자료 ) 국토교통부 주택시장호조는저금리, 시장활성화를위한 부동산정책에주로기인 2015 년주택시장은기존주택매매량증가와가격상승외에도신규주택공급증가, 분양가및청약률상승, 미분양주택감소로요약될수있으며,

3 신규공급물량급증불구, 미분양주택감소 주택시장회복으로 2009 년 3 월 16.6 만호까지치솟았던미분양주택수는 2015 년 4 월 2.8 만호까지크게감소하였다. 이후전반적인증가세를보이며 2015 년 10 월말 3.2 만호를기록중이나, 2015 년상반기에만약 19 만호가신규공급된점을감안할때사실상분양시장내수요가견조하게이어지고있는것이다. 미분양주택의최근특징으로상당기간적체상태를보여오던수도권미분양물량이 2014 년이후지방대비높은감소율을기록하고있는데, 이는수도권시장의수급문제가상당부분해소된것으로해석될수있다. [ 그림 5] 미분양주택추이 [ 그림 4] 주택인허가실적 자료 ) 국토교통부 주택시장호조는저금리, 시장활성화를위한 부동산정책에주로기인 2015 년주택시장은기존주택매매량증가와가격상승외에도신규주택공급증가, 분양가및청약률상승, 미분양주택감소로요약될수있으며, 이러한주택시장상황은장기간침체로인한실질가격하락과공급감소라는본연의요인뿐만아니라저금리지속과정부의부동산활성화정책에크게기인하고있다 년 2.0% 이던한국은행기준금리는 2015 년 3 월과 6 월각각 0.25%p 씩인하되며역대최저치인 1.5% 에머물러있다. 저금리기조장기화는전세의월세전환을촉진중인데, 전월세전환율이현재대부분의지역에서신규담보대출금리보다 2%p 이상높은수준을보이고있어담보대출을통한주택구매가증가하고있는것이다. 이러한저금리기조유지를포함하여현정부의부동산관련정책은시장활성화를위한규제완화방안이주를이루어왔는데, 무엇보다 2014 년말부동산 3 법통과로정부가부동산시장활성화정책을지속할것이라는시장내기대감이수요자들의주택구매심리를자극해주택거래량증가와분양시장호황에큰영향을미친것으로판단된다. [ 그림 6] 담보대출금리 vs. 전월세전환율 [ 그림 7] 부동산시장활성화주요정책 자료 ) 한국은행및한국감정원 자료 ) 국토교통부보도자료등 3

4 II 년산업및업계전망 2016 년주택가격상승세꺾이고신규분양여건저하되며호황장기화어려울전망 공급급증외에금리인상가능성, 부동산정책기조변화가능성등불안요인내재 수익성개선전망되나, 주택시장호조체감수준대비미흡한폭에그칠전망 부동산가격상승세 멈추며, 분양여건 저하될전망 과거침체기동안실질주택가격의큰하락폭, 수도권공급부족장기화라는근본적인요인과 전세품귀현상, 대출금리와전월세전환율간의여전한격차등현재시장이처해있는여건을 미루어볼때, 2016 년주택가격이크게하락하여급격한침체로접어들가능성은낮다. 그러나 12 월들어서울강남구아파트가격이소폭하락하고, 3 분기이후분양된민간아파트분양률이상반기대비미흡한수준을기록하는등, 주택시장은현재숨고르기상태를보이고있으며, 2015 년급격한공급물량증가, 실질소득증가율과분양가상승률격차, 가계부채증가등에대한부담으로주택시장의전반적인회복세는현저히둔화될전망이다. 금리및정책관련시장내주요변수불확실성으로현재의호황장기화될가능성미미 호조세를보이고있는주택시장과전반적으로침체되어있는경제전반상황간의괴리도가확대되고있는데, 경기침체기에는실질소득증가에의한주택구매력증진이이루어지기어려워실수요저변확대에의한주택시장호황의장기화가능성은사실상매우낮은상황이다. 한편, 주택시장호조의주요요인인저금리및부동산활성화정책기조가 2016 년 4 월총선까지는이어질가능성이매우높으나, 향후금리인상움직임이나미미한정책기조변화는매수심리가민감한주택경기에부정적요인으로작용할수있다. 금리인상은이자부담을가중시키며대출부담이큰주택을중심으로급매물이증가할수있다. 또한향후발표되는정부의부동산정책이 7.22 가계부채종합관리방안과같이시장활성화기조에서벗어나는모습을보인다면매수심리가위축될수있다. 실례로 2014 년 2 월발표된 2.26 서민 중산층주거안정을위한임대차시장선진화방안 당시와같이실제시장여건변동뿐만아니라가격전망과구매심리에도영향을미쳐정책의표면적조치보다확대된결과를불러온바있다. [ 표 1] 주택시장주요변수정리 주요변수 경제성장둔화 금리인상가능성 정책기조변화가능성 자료 ) 주요기관발표자료및언론보도 내용 수출및내수동시부진, 관련기관경제성장률전망치지속하향조정 ex) 한국은행경제성장률전망치 ( 연초 3.9% 종전 2.8% 최근 2.7%) 미국발금리인상우려증대국내경제성장및소비심리둔화로시간적차이두고조정가능성높음 * 가계부채종합관리방안 수요제약요인작용가능성 주요내용 ) 일시상환 / 거치식 분할상환중심 ( 거치기간단기유도 ) 담보중심의심사 상환능력중심의심사 * 아파트집단대출관련정부우려표명이후은행권심사강화 4

5 최근공급급증및 투기수요확대가능성 또한잠재불안요인 이러한주택시장주요변수와관련된불확실성외에도 2015 년 50 만호에육박할것으로예상되는공급물량의급증은향후시장내소화력저하로이어지며시간적차이가존재하겠지만가격하락을유발할수있다. 실제로 2007 년분양가상한제실시전급격히늘어난신규분양물량은당해연도부터곧바로미분양물량부담증가로이어졌으며, 이후금융위기와겹쳐가격하락세가심화되는동시에미분양물량문제가장기화되는계기로작용한바있다. 분양이후통상입주시점까지 2~3 년의장기간이소요되는과정에서부동산경기저하시미입주문제가야기될수있는데, 2008 년금융위기당시, 신규공급물량에대한입주지연및계약취소가대거발생하며시장침체가더욱가속화되고건설업체의유동성이급격히악화되었다. 당시에는금융위기라는급작스럽고총체적인충격에의해경기지역을중심으로계약금을훨씬초과할정도로큰폭의가격하락이동반되었다는특수성을감안할때, 2008 년수준의입주포기대란이발생할가능성은높지않으면서도, 최근 2~3 년간분양권전매가크게늘어나는등분양시장수요중투기수요가점차몰리고있다고해석되는점은부정적이다. 부동산경기저하시, 실수요의경우라도기존주택처분의어려움으로입주지연이발생할수있는데, 투기수요의경우미입주에따른공실가능성이더욱높기때문이다. [ 그림 8] 공급과미분양추이 [ 그림 9] 주택거래중분양권전매비중 자료 ) 국토교통부 자료 ) 국토교통부 건설업체주택부문실적개선세지속될전망이나, 개선폭은시장체감대비미흡할전망 2014 년부터안정화되기시작한건설업체의매출원가율은해외및토목등여타부문의부진한수익지속에도불구하고주택부문의호조로 2015 년들어전반적으로소폭하락하는모습을보이고있다. 부동산시장회복에따른분양사업여건향상이주택사업채산성개선으로이어지고있으며, 신규사업확대로매출또한증대되고있기때문이다 년에는 2015 년분양실시사업장에대한기성이본격화되면서주택부문매출이증가하고수익성이추가적으로개선될수있을전망이다. 그러나수익성개선폭은주택시장호황에대한체감수준대비미흡한수준에그칠전망이다. 주택시장호조가지속되고있음에따라분양가에있어당장의하방압력은크지않을전망이나, 최근주택가격이일부지역에서하락세를보이는등주택가격상승세가전반적으로둔화되고있는점을미루어볼때추가적인분양가상승의여지가크지않다. 또한누적된금융비용등으로높은원가율을지닐가능성이높은 PF 지연사업장의비중이 2015 년들어확대된것으로확인되고, 2015 년대거분양된공공택지사업에는여전히분양가상한제가적용되고있는등원가율개선을제약하는요인들이존재하기때문이다. 5

6 III. 신용등급추이및전망 주택건설전문업체 1 개사등급상승 주택건설전문업체신용등급도출시영업실적보다사업리스크완충력이중요 주택경기의높은변동성감안시, 단기적인실적개선이등급상향으로연결될가능성제한적 주택건설전문업체 1 개사등급상승 대부분의종합건설업체가주택사업부문을보유하고있으나주택건설만을전담하는주택건설전문업체중당사가유효신용등급을보유하고있는업체는중흥건설 1 개업체뿐이다. 금년중중흥건설 는 2015 년 11 월 5 일자로기업신용등급 (ICR) 이 BBB-( 안정적 ) 에서 BBB( 안정적 ) 로상향조정되었다. 이는광교신도시사업이양호한분양성과를기록하는등계열주택사업역량강화로공사물량확보능력이한층제고되고, 신용도를제약해왔던경영진재판관련사업차질가능성등의불확실성이일정수준해소되었기때문이다. [ 표 2] 업체별신용등급추이 업체명 구분 중흥건설 ( 주 ) 장기 BBB-( 안정적 ) BBB-( 안정적 ) BBB( 안정적 ) 단기 주 ) 1. 한국기업평가유효등급기준 년신용등급은 12월 21일현재 주택건설전문업체신용등급도출시, 사업리스크완충력에비중을두고평가 동일한매출외형과영업이익을창출한다고가정하더라도주택건설전문업체의경우, 종합건설업체와비교할때신용등급격차가존재하고있다. 공종포트폴리오가건설업체대비열위해부침이심한부동산경기에사업환경이그대로노출되어있기때문이다. 실제로장기적으로주택건설업체의실적변동성은종합건설업체대비높은수준을보이고있다. 따라서당사는주택건설전문업체신용등급도출시, 중단기적인영업실적에대한전망보다향후발생할수있는사업리스크에대한완충력수준에비중을두고평가하고있다. 예를들어, 경기싸이클을거치면서수차례에걸친양호한실적의연속으로이익이축적됨에따라, 사업위험에대해한층제고된재무적완충력을지닌동시에공사물량확보능력이제고되었다고판단되는경우에한해서신용등급상향고려가가능하다. 주택경기변동성으로단기적인실적개선이등급상향으로이어질가능성제한적 현재주택시장호황이지속되고있어주택전문건설업체의영업실적이전반적으로개선될전망이다. 그러나과거경험에서알수있듯이부동산경기변화에따른주택사업실적가변성은매우높고또한장기에걸쳐발현되기도한다. 또한현재의호황요인이실수요저변확대, 실질소득증가에의한주택구매력확대등견조한요인이아니라, 상당한가변성을지니고있는저금리현상및정책요인에의해견인되고있는점, 최근신규주택공급급증이가져올수있는가격하락가능성등을고려할때, 주택사업의분양성과가양호하더라도향후부실발생가능성을배제할수는없다고판단된다. 따라서금번부동산경기호조로실적개선을보인다고하더라고, 신용도를제약하는기존의재무부담이확연히경감되는경우등을제외하고서는신용등급상향가능성이매우낮다. 6

7 IV. 주요 Credit Issue 금리인상시기및수준 경제성장둔화및실질 소득정체로금리인상시 급매물증가유발가능 미국의금리인상이기존전망대비지연되고있기는하나 2015 년말인상을시초로점진적으로단행될것이라는전망이우세하다. 국내내수부진및낮은경제성장률을고려할때국내기준금리가단기간내인상기조에동조할가능성은제한적이나, 후행적으로라도금리가상승세로전환될가능성은높다. 금리인상이단행되면대출부담이큰주택을중심으로급매물이증가하고, 심리적요소가중요한주택시장특성상인상폭이크지않더라도수요자의주택매수심리가위축되어수급불균형이발생하며주택경기저하요인으로작용할수있다. 총선이후부동산정책기조향방 현정부의부동산활성화 정책기조변화가능성 현정부정책은저금리기조유지를포함해수요진작, 공급량조절을통한가격하락방지등부동산시장활성화를목표하여왔다. 정부정책기조의변화는실제시장여건변동뿐만아니라가격전망과구매심리에도영향을미쳐, 2014 년 2 월발표된 2.26 서민 중산층주거안정을위한임대차시장선진화방안때와같이정책의표면적조치보다확대된결과를초래할수있다. 급증하는가계부채에대해 7.22 가계부채종합관리방안을발표하고, 최근아파트집단대출에도우려를표명하는등최근들어정책기조의변화가능성이확대된가운데, 총선이후정부부동산정책의기조는하반기이후의시장에큰영향을미칠전망이다. 주택사업장분양률 신규사업분양률및 미분양주택부담수준 분양률은주택부문사업성을나타내는가장대표적인지표로서, 건설업체주택사업장분양률 현황으로향후운전자본회수및손실가능성수준을가늠해볼수있다. 또한주택시장전반의 분양률추이는향후주택시장가격흐름전망에있어서도매우유용하다 년에는신규분양물량이급증했음에도불구하고, 수도권과광역시권역을중심으로청약률이크게오르며민간아파트초기분양률상승세가두드러졌다. 따라서현재대부분주요건설업체에있어서미분양관련부담이현저히경감된상태이다. 다만 3 분기이후민간아파트초기분양률이하락세로전환되고있음에따라, 향후신규분양되는사업장을중심으로미분양부담이얼마나발생하는지가주요모니터링요소이다. 7

8 [ 유의사항 ] (1) 신용등급은특정금융상품, 금융계약, 발행자등의상대적인신용위험에관한현재시점에서의한국기업평가 의의견입니다. 신용등급은특별한언급이없는경우신용위험을제외한다른위험 ( 금리나환율변동등에따른시장가치변동위험, 해당증권의유동성위험, 내부절차나시스템으로인해발생하는운영위험 ) 에대해서는설명하지않습니다. 특히, 구조화금융상품의신용등급은법령조세제도의변경등에따라발생하는위험을반영하지않습니다. 또한신용평가는현재또는과거사실에관한진술이아니라, 당사고유의평가기준에따라평가대상의미래상환능력에대해예측한독자적인의견으로, 이러한예측정보는실제결과치와다를수있습니다. 신용등급은환경변화및당사가정한기준에따라변경또는취소될수있습니다. (2) 본보고서상모든정보는평가대상회사또는기관이제출한자료와함께각종공시자료등의자료원으로부터수집된자료에근거하고있습니다. 평가대상회사또는기관이제출한자료의경우제출자료에거짓이없고중요사항이누락되어있지않으며중대한오해를불러일으키는내용이들어있지않다고전제하고있으며, 이용하는정보에대해별도의실사나감사를실시하고있지않습니다. 따라서제공된정보의오류및사기, 허위에따른결과에대해당사는어떠한책임도부담하지않습니다. (3) 보고서작성에사용된정보에대해별도의검증절차를거치지않았고, 분석자 분석도구또는기타요인에의한오류발생가능성이있기때문에당사는본보고서내용의정확성및완전성을보증하거나확약하지않습니다. 따라서고의또는중대한과실에기인한사항을제외하고본보고서상정보의이용으로발생하는어떠한손해및결과에대해서도당사는책임지지않습니다. (4) 당사는금융상품의매매와관련한조언을제공하거나투자를권유하지않습니다. 신용등급은특정유가증권의매수, 매도혹은보유를권유하는정보가아니며시장가격의적정성에대한정보도아닙니다. 본보고서의내용으로이용자의투자결정을대신할수없고금융상품의투자결과에대한법적책임소재를판단하기위한증빙자료로도사용될수없습니다. 따라서정보이용자들은스스로투자대상의위험에대해분석하고평가한다음그결과에따라각자투자에대한의사결정을하여야만합니다. (5) 본보고서의내용은필자의개인의견으로당사의공식의견이아닙니다. Copyright 2015 : Korea Ratings. 서울특별시영등포구의사당대로 97 대표전화 : FAX : 본보고서에서제공하는모든정보의저작권은한국기업평가 의소유입니다. 따라서어떠한정보도당사의서면동의없이무단으로전재되거나복사, 인용 ( 또는재인용 ), 배포될수없습니다. 8

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<40C1B6BBE7BFF9BAB85F35BFF9C8A328C3D6C1BE292E687770> 최근 미국 경제동향 및 향후 통화정책 전망 최근 미국 경제동향 및 향후 통화정책 전망 목 차 Ⅰ. 검토 배경 Ⅱ. 최근 미국의 경제지표 Ⅲ. 미국 통화정책 전망에 대한 시장 평가 Ⅳ. 향후 전망 및 시사점 Ⅰ 검토 배경 미국 경제지표 부진 15년도 들어 미국 주요 경제지표 실적은 혼조세 시현 - 14년도 경기회복을 견인한 소비 및 제조업 관련 지표 실적은 전반적으로