월간 RE

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준성 기
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1 216 7 KB 금융지주경영연구소 KB 국민은행가치평가부

2 발행인 편집인 윤종규 조경엽 발행처 KB 금융그룹서울특별시영등포구여의공원로 115( 여의도동 ) 세우빌딩 12 층 대표전화 발행일 216 년 7 월 13 일 2

3 주택가격 : 6월주택매매가격은전월대비.9% 상승 수도권내재건축아파트를중심으로투자수요가증가하면서수도권주택매매가격은전월대비상승폭 (+.19%) 이확대되었으나, 비수도권은다소부진 한편, 주택전세가격상승률은.1% 로최근입주물량이증가한지역을중심으로가격안정세확대 주택거래 : 5월주택매매거래량은전월대비 3.4% 증가하며수도권중심으로거래확대 수도권주택매매거래량은증가세를보이는반면, 최근입주및분양물량이누적된비수도권의경우거래량감소추세지속 전국미분양물량은 5만 5,456호를기록하며증가세로전환 주택공급 : 6월분양물량은전월대비 23% 감소한 4만 1,22호기록 상반기분양물량은약 18.5만호로연초예상물량 ( 약 14만호 ) 를상회하나, 최근중도금대출보증한도변경및지속된공급과잉우려로하반기물량은조절될가능성확대 6월입주물량은 2.8만호로수도권 (1.6만호) 을중심으로크게증가 토지시장 : 전국지가변동률은전월대비.22% 상승 계절적비수기에도불구하고토지가격상승세는지속, 특히제주및세종시, 부산등을중심으로상승 5월전국토지거래량은약 25.3만필지로전년동월대비 3.5% 감소 상업용부동산 : 서울오피스텔매매가격하락세전환 6월서울오피스텔일반거래가는 2억 2,25만원으로전월대비.8% 하락, 한편매매가격상승세둔화에도불구하고임대수익률은하락추세 주택금융 : 주택담보대출금리하락세지속하는가운데추가금리인하논의확대 5월주택담보대출금리는 2.89% 를기록하며, 5개월연속하락 ( 전월대비 -.4%p) 지난달기준금리인하에이어 BREXIT 영향으로추가금리인하가능성확대 부동산금융 : 투자자금유입지속으로부동산펀드의분기실적은최대치 216년 2분기기준부동산펀드신규설정액은 2조 583억원기록 시중금리대비높은수익률로인해투자자금이지속적으로유입, 다만투자대상매물이한정된상황에서투자과열에따른가격상승으로수익률하락가능성존재 3

4 [ 주택가격 ] 상반기주택매매가격상승률전년동기대비큰폭둔화 수도권 vs 비수도권 상승률격차확대 6 월주택매매가격은전월대비.9% 상승하며 3 개월연속상승폭확대 수도권중심의매매가격상승영향으로 5 개광역시와기타지방의 부진에도주택매매가격은 3 개월연속상승폭확대 전년동월대비로는 2.65% 상승하였으나, 6개월연속상승폭둔화 수도권 (+.19%) 은재건축아파트를중심으로투자수요가증가하며가격상승폭이확대 반면 5개광역시 ( 전월대비.%) 는보합을기록하였고, 기타지방 (-.5%) 은하락폭이소폭확대되며부진한흐름지속 한편, 상반기전국주택가격은전년말대비.39% 상승하였으나, 상승폭은전년동기간 (+2.1%) 대비 1/5 수준으로축소 주택전세가격 안정적흐름지속 6월주택전세가격은전월대비.1%( 전년동월대비 +3.56%) 상승하였으나, 상승폭은높지않은상황 높아진전세가격부담과일부지역입주물량증가의영향으로올해들어전세가격은안정세지속 지역별로 5개광역시 ( 전월대비 +.2%) 와기타지방 (+.1%) 은보합에가까운흐름을보였고, 수도권 (+.17%) 도상승폭축소 올해상반기전국주택전세가격의누적상승률은.85% 로 29년이후가장낮은상승률을기록그림 1 주택매매및전세가격지수변동률그림 2 지역별매매 / 전세가격변동률 ( '16년 6월 ) (MoM, %) 수도권 ( 매매 ) 5 개광역시 ( 매매 ) 수도권 ( 전세 ) 5 개광역시 ( 전세 ) 매매전세 '15.6 '15.9 '15.12 '16.3 ' 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행 4

5 [ 주택가격 ] KB 부동산전망지수, 8 개월만에상승전망 매매가대비전세가 비율상승세지속 전국아파트의매매대비전세가비율은 75.4% 전세가격상승세로매매대비전세가비율은 38 개월연속상승 지역별로는수도권 (76.6%) 을비롯해 5 개광역시 (73.7%), 기타지 방 (74.5%) 등전국대부분지역에서상승세지속 KB 부동산전망지수 4 개월연속상승, 상승전망전환 6월 KB부동산매매전망지수 1 (1.4) 는 215년 1월이후 8개월만에상승전망으로전환 작년 4분기이후매수심리회복및분양시장호조세가지속되면서수도권 (11.3) 과부산 (16.4), 세종 (15.8) 등을중심으로부동산전망지수는상승전망으로전환 한편 5 개광역시 (89.8) 와기타지방 (88.8) 도일부지역의상승전 망으로전월대비전망지수가상승하였으나, 아직하락전망우세 KB 전세전망지수는 5 개월만에상승 6월 KB부동산전세전망지수 (13.4) 는전세매물부족현상이지속되며 5개월만에지수가소폭상승 지역별로수도권 (15.7) 은여전히전세가격의상승전망이우세하나주택시장심리가부진한 5개광역시 (95.6) 와기타지방 (97.) 은하락전망의견이우세 그림 3 아파트매매가격대비전세가격비추이 그림 4 KB 부동산매매전망지수추이 9% 8% 전국서울 전국 수도권 5 개광역시기타지방 7% % 11 5% 1 4% 9 3% '1.6 '4.6 '7.6 '1.6 '13.6 ' '15.4 '15.6 '15.8 '15.1'15.12 '16.2 '16.4 '16.6 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행 1 KB 부동산매매 / 전세가격전망지수는 3 개월후아파트매매 / 전세가격에대해크게상승, 약간상승, 보합, 약간하락, 크게하락의 5 가지중하나를부동산중개 업체가선택하여작성된지표로 1 이면보합이고, 1 을초과할수록상승비중이높음 ( KB 부동산매매 / 전세가격전망지수 = 1 + {( 크케상승 비중 1+ 약간상승 비중.5)-( 크케하락 비중 1+ 약간하락 비중.5)} ) 5

6 [ 주택거래 ] 아파트미분양, 4 개월만에증가세전환 주택매매거래전년 동월대비 6 개월 연속감소 5월전국주택매매거래량은전월대비 3.4% 증가한 8만 9,267호가거래되었으나, 전년동월대비로는 18.8% 감소하며 6개월연속감소세 지역별로는수도권 4만 9,477호 ( 전월대비 +13.9%/ 전년동월대비 -16.1%), 비수도권 3만 9,79호 (-7.1%/-21.8%) 가거래되면서비수도권지역의감소폭이더욱크게나타남 주택유형별로는아파트 (5 만 6,369 호 / 전년동월대비 -24.2%) 의매매거래 감소폭이다른주택유형대비큰상황이지속 유형별거래량 : 연립 다세대 (1.9 만호 / 전년동월대비 -5.2%), 단독 다가구 (1.4 만호 /-9.9%) 지방미분양증가로 아파트미분양물량 증가세전환 5월전국아파트미분양물량은비수도권지역의미분양증가로 4개월만에증가세전환 ( 미분양물량 5만 5,456 호 / 전월대비 1,64 호증가 ) 지역별로보면비수도권 (3만 4,569호 ) 은울산, 경남, 경북지역을중심으로미분양이증가한반면, 수도권 (2만 887호 ) 은감소세지속 신규증가분 : '16.4 월 6,49 호 '16.5 월 6,913 호 ( 수도권 1,329 호 / 지방 5,584 호 ) 기존미분양해소분 : '16.4 월 6,78 호 '16.5 월 5,723 호 ( 수도권 2,787 호 / 지방 2,486 호 ) 준공후미분양물량은 1 만 837 호로전월대비증가 (+3%) 하였으나, 저점 수준에서안정적흐름을유지 그림 5 주택매매거래량추이 그림 6 미분양아파트물량추이 ( 천호 ) 비수도권거래량 ( 좌 ) 수도권거래량 ( 좌 ) (MoM, %) 매매거래량증감율 ( 우 ) ( 천호 ) 수도권미분양 ( 좌 ) ( 천호 ) 비수도권미분양 ( 좌 ) 준공후미분양 ( 우 ) 자료 : 온나라부동산정보통합포털 자료 : 온나라부동산정보통합포털 6

7 [ 주택공급 ] 상반기아파트분양물량전년동기대비소폭감소 6 월아파트분양 전월대비감소 6 월전국아파트분양물량은전월대비 23% 감소한 4 만 1,22 호가분양 지역별로수도권은전월대비 5.1% 감소한반면, 비수도권은 38% 감소 상반기분양물량은약 18.5 만호로전년동기대비 7.3% 감소 상반기분양물량은총 18만 4,872호로전년동기대비소폭감소하였으나, 연초분양예상물량 ( 약 14만호 ) 대비약 33% 증가 한편, 하반기분양물량은약 2만호로예정되어있으나, 중도금대출보증한도변경과최근지속되는공급과잉우려로분양시기조절가능성확대 수도권중심으로 입주물량증가세 6월전국아파트입주물량은수도권중심의입주물량증가로 2만 7,941 호가공급되어전월대비 38.6% 증가 ( 전년동월대비 -4.5% 감소 ) 지역별로는수도권 ( 약 1.6만호 ) 은전년동월대비 252% 증가한반면, 비수도권 ( 약 1.2만호 ) 은 25% 감소 하반기입주예정물량은약 15 만호로전년동기대비유사한수준이공급될 예정이나, 비수도권의경우매매시장부진에도약 8 만호의입주물량출회 가예정되어있어입주물량부담이증가할전망 그림 7 아파트분양및분양예정물량추이 그림 8 신규아파트입주및예정물량추이 8 7 ( 천호 ) 수도권분양물량 비수도권분양물량 분양예정 4 ( 천호 ) 수도권입주물량 비수도권입주물량 입주예정 E 16.7E 16.12E E 16.12E 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 7

8 [ 토지 ] 제주토지가격, 상승세지속되나상승폭크게둔화 전국지가변동률 장기간상승세지속 5 월기준전국의지가변동률은전월대비.22% 상승 계절적비수기임에도불구하고토지가격의상승세가지속되는가 운데, 상승폭은지난달 (.21%) 과비슷한수준 용도지역별로는주거지 (.25%) 의상승률이가장높았으며, 다음으로는상업지 (.22%), 계획관리 (.22%) 순 지역별로는제주 (.57%), 세종 (.37%), 부산 (.35%) 순으로높게상승 제주지역의경우지난해 12월 (2.9%) 을고점으로상승세는지속되고있으나, 상승폭이크게둔화되는모습 제주지가상승률 ( 전월대비,%): 월 월 월 월.94 표 4 지역별토지가격변동률현황 ( 월 ) ( 단위 : %) 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자료 : 한국감정원 토지거래량전년동 월대비감소폭둔화 전국기준 5 월토지거래량은약 25.3 만필지로전년동월대비 3.5% 감소 전월대비로는소폭증가 (3.2%) 한가운데, 전년동월대비토지거래 량은 5 개월째감소하고있으나감소폭둔화세 순수토지거래량은약 9.7 만필지로전년동월대비 5.7% 증가 그림 9 지가변동률및지수추이 그림 1 토지거래량및증감률 ('14.11=1) )%,MoM( 변동률 ( 우 ) 지수 ( 좌 ) ( 천필지 ) 거래량 ( 좌 ) 증감률 ( 우 ) (YoY,%) 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 8

9 [ 상업용부동산 ] 서울오피스텔매매가격전월대비하락세전환 서울오피스텔가격 상승세둔화 지속적으로상승하던오피스텔매매가격은전월대비소폭하락 6 월서울오피스텔일반거래가는약 2 억 2,25 만원으로전월대 비.8% 하락 그러나전년동월대비로는 2.2% 상승하며, 지난해보다높은상승세를유지 다만상승폭은지난달보다.21%p 축소되며, 지난해하반기부터지속되던오피스텔가격의상승세는다소둔화되는모습 오피스텔임대수익률은가격상승세둔화에도불구하고지속하락 6 월오피스텔임대수익률은 5.31% 로전월대비.3%p, 전년동 월대비.22%p 하락 하반기입주예정 물량 1 만 2 천호상회 상반기서울오피스텔입주물량은 3,387 세대로예상치 (4,172 세대 ) 를다소하회하며전기대비 55% 감소 일부사업장의공사지연으로입주물량이하반기로순연되며상반기예상물량보다다소줄어듬 오피스텔입주 ( 예상 ) 물량 : 15. 상 5,616 호 15. 하 7,545 호 16. 상 3,387 호 16. 하 12,678 호 17. 상 6,96 호 한편, 하반기예상입주물량은약 1 만 2,678 호 ( 상반기대비 3.7 배 ) 로, 이 는당분간오피스텔매매가격및임대수익률에영향을줄것으로전망 그림 11 서울오피스텔매매가격및임대수익률 그림 12 서울오피스텔입주물량및가격변동률 224 ( 백만원 ) 매매일반거래가 ( 좌 ) (%) ( 천세대 ) 입주물량 ( 좌 ) (%, YoY) 임대수익률 ( 우 ) 가격변동률 ( 우 ) 자료 : 국민은행 주 : 매매가격변동률은매매일반거래가를기준으로산출자료 : 국민은행, 부동산114 9

10 [ 주택금융시장 ] 주택담보대출금리하락세지속, 연체율도안정적수준 주택담보대출금리, 지난해 4 월이후 최저치 5월주택담보대출금리는 2.89% 를기록하며전월대비.4%p 하락 5개월째하락세가지속되며지난해 4월이후최저치기록 코픽스금리는잔액기준 1.75%, 신규기준 1.54% 를기록하여각각.2%p,.1%p 하락 지난달기준금리인하에이어 BREXIT 의영향으로추가금리인하가능성이커지면서저금리기조는지속될전망 글로벌경제의불확실성이커졌으며, 미국의금리인상가능성이낮아짐에따라기준금리추가인하가능성확대 연체율은안정적 상황지속 한국은행에서조사하는금융기관대출서베이결과, 국내은행은 3분기가계대출의신용위험은상승하고대출수요는감소할것으로전망 여신심사선진화가이드시행, 최근집단대출급증에대한부담등으로인해대출태도는강화될것으로전망 2Q 3Q 서베이결과 : 신용위험 22 25, 대출수요 -6-16, 대출태도 한편, 5월말주택담보대출연체율 (.27%) 은전월대비.1%p 하락하며안정적인상황이지속 최근우려가커지고있는집단대출연체율이.42% 로전월대비.2%p 하락했으며, 집단대출을제외한연체율은.22% 수준 그림 13 주택담보대출금리추이 그림 14 국내은행가계대출서베이결과 자료 : 한국은행, 은행연합회 자료 : 한국은행 1

11 [ 부동산금융 ] 부동산펀드, 투자자금유입지속으로분기실적최대치 3 분기연속역대 최대실적갱신 216 년 2 분기부동산펀드신규설정액은 2 조 583 억원기록 이는전분기대비 4.9% 증가한수치이며, 24 년부동산펀드가 시장에출시된이후최대발행규모 부동산펀드신규설정액은 3분기연속역대최대설정액규모를갱신하고있는상황 6월말기준부동산펀드순자산액은설정원본기준약 38.9 조원으로전체펀드설정액의 8.4% 를차지 211년말 16.4조원에서 2.4배나성장한규모 투자금유입은지속 수익률은하락전망 시중금리대비높은수익률로인해부동산펀드로투자자금이지속적으 로유입되고있는상황 기관투자자들이대체투자로서부동산투자펀드비중을확대하면서펀드시장규모증가에기여 대체투자수익률은높은수준이나향후다소하락가능성이큰상황 지난해말기준주요연기금의운용수익률을보면대체투자가주식및채권투자대비높은수익률을기록 그러나투자대상매물이한정된상황에서투자과열로인해대상매물의가격이상승하고있어수익률은다소하락할전망 그림 15 부동산펀드신규설정액추이그림 16 3 대연기금운용수익률 (215 년말기준 ) 자료 : 금융투자협회 자료 : 자본시장연구원 11

12 [ 미국주택시장 ] 임대시장강세지속, 신규매매수요로이어질가능성 주택판매량증가 및가격상승세지속 주택매매거래량증가및가격상승세를유지하며주택시장호조세지속 4 월 S&P/ 케이스쉴러 2 개주요도시주택가격지수는전년대비 5.4%( 전월대비 1.1%) 상승 또한신규및기존주택판매량도전년대비각각 8.7%, 4.5% 씩증가하는등주택시장수요기반은견고한것으로판단 특히신규주택가격은금융위기고점을회복후꾸준히상승 216 년 5 월신규주택평균가격은 35.8 만달러로금융위기직전고점대비 9% 높음 또한가계소득및고용시장개선추세가유지되는점도긍정적 5 월미국실업률은 4.7% 로금융위기이전수준을회복 임대시장강세및 저금리기조로신규 주택수요창출기대 임대시장강세가지속되는가운데, 높은임대료부담및저금리로인해임차수요가매매로전환될가능성은높은편 미국임대주택가격지수는 2년이래최고치를기록중이며, 공실률도 7% 대로최저수준유지 플로리다애틀랜틱대학의연구결과에따르면높은임대료로인해미국인의상당수는주택구매가임대보다경제적이라고발표 한편지난달브렉시트가현실화되면서미국의기준금리인상이지연될가능성이높아짐에따라주택시장내호재로작용가능 다만미국경기둔화로주택수요에부정적영향우려도존재 그림 17 기존및신규주택매매가격 그림 18 임대주택가격지수및공실률 ( 천달러 ) 기존주택 신규주택 ( =1) 임대가격지수 ( 좌 ) 임대주택공실률 ( 우 ) (%) ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 자료 : Bloomberg 자료 : Bloomberg 12

13 [ 미국상업용부동산 ] 대출규제강화등으로상업용부동산약세국면진입 미국상업용부동산 거래량감소및 가격하락세 금융위기이후 6년간호황세를보였던미국상업용부동산시장, 최근가격하락세시현되며약세국면진입 상업용부동산가격지수 (CPPI) 는금융위기직후대비 91% 상승하며지난 6년간호황기를맞음 하지만지난해 12월이후거래량감소와더불어가격은하락세로전환 올해 2월상업용부동산거래금액은총 251억달러로전년동월대비 47% 하락, 4월가격지수는지난해 11월고점대비.74% 하락 (CBD지역내오피스의경우 9.7% 하락 ) 대출규제및만기 도래로투자심리 위축 작년말연준의금리인상과더불어금융기관들이리스크관리차원에서대출규제를강화하면서가격하락세를견인한것으로파악 지난해말연준의금리인상이현실화되자, 금융기관들은상업용부동산저당증권 (CMBS) 의보유규모를축소 또한담보대출비율 (LTV) 을기존 75% 에서 65~7% 로하락 최근시장변동성확대, 불확실한자본시장흐름, 대출만기시점이도래하면서상업용부동산투자심리위축가능 향후 3년내약 2,억달러에달하는 CMBS 만기가도래되며, 대부분재대출이필요한상황으로잠재적부실융자가능성존재 채권운용사핌코는향후 12개월내상업용부동산가격이 5% 이상하락할것으로전망 그림 19 미국상업용부동산가격지수 그림 2 은행권의 CMBS 보유규모 전국상업용부동산 CBD 오피스 자료 : Moody s/rca 자료 : Federal Reserve Bank of New York 13

오피스시장동향과하반기전망 윤여신젠스타프로퍼티대표 오피스임대시장의이원화부각 A급시장과 B,C급시장의양극화가뚜렷하게나타나고있으며, 신축빌딩위주의임차인이동이일어나면서기존빌딩의시설교체나수선등이요구되는상황 공실률은공공기관이전, 신축빌딩공급등으로인해 214년까지지속적으로상승했으나 215년이후안정적으로유지 강남권은도심과판교, 가산,

14 오피스시장동향과하반기전망 윤여신젠스타프로퍼티대표 오피스임대시장의이원화부각 A급시장과 B,C급시장의양극화가뚜렷하게나타나고있으며, 신축빌딩위주의임차인이동이일어나면서기존빌딩의시설교체나수선등이요구되는상황 공실률은공공기관이전, 신축빌딩공급등으로인해 214년까지지속적으로상승했으나 215년이후안정적으로유지 강남권은도심과판교, 가산, 상암등으로임차인이이동하면서공실률해소에어려움을겪고있으나일부대형면적의경우는대기업과 IT위주로임차진행 오피스매매시장은간접매수비중이증가하며, 저금리로인한국내외투자자집중 기업구조조정용물건이시장에나오면서투자자들의선택폭은확대되고있으나, 매각가격은전년대비 1~15% 상승 저금리로인해우량물건에대한투자가집중되고있으나, 공실에대한검토는더욱강화되고있으며안정적인운영수익이확대된경우에만참여 주택경매시장의호조세는당분간지속될전망이나, 주택시장둔화움직임에주목할필요 국내대기업의이용면적확장과신축빌딩에대한선호도증가로인해준공연수가짧은오피스의경우임차수요는확대될전망 기존의대기업과제조업, 외국계회사로편중된임차수요가다양하게확대되고있으며, 특히 IT업체와 E-Business 기업의확장과신규이전이두드러질것 한편, 매매시장역시리츠등의간접투자방식의투자가확대될것이며, 저금리와시중내유동성을감안할때중장기적으로오피스빌딩에대한관심은지속될전망 1. 오피스임대시장동향 오피스임대시장은이원화되는가운데신축빌딩위주로선호도증가 국내오피스임대시장의이원화가부각되고있음ㆍ KDI와국내민간경제연구소에서 216년 2/4분기를지나면서경제성장률을하향조정하여발표했으며, 불투명한경제상황은오피스빌딩의임차인수급에도영향 14

15 ㆍ오피스임대시장의경우도 Grade A급시장과 B, C급시장의양극화가뚜렷하게나타나고있는데, Prime급빌딩의임차수급에비해 B, C급빌딩의신규임차는거의정체ㆍ대기업을중심으로서울외곽지역이나경기권으로 R&D센터와본사를이전하면서주요오피스타운의공실을견인하는것으로파악 신축빌딩위주의임차인이동과판교지역에대한선호도가높아지고있음ㆍ도심과여의도지역임차인이동의경우신축빌딩에대한선호도가높으며, 신규공급빌딩의임대료조정, 각종인센티브와인프라구성에관심이많아짐ㆍ기존빌딩의경우지속적인시설관리와교체, 수선등이필요한상태임ㆍ기업소유빌딩의노후화가빠르게진행되고있으며, 예산부족등의이유로임차인이탈은지속되고있음ㆍ사옥수요및확장성을가지고있는기업의경우판교지역에대한선호도가높으며, 인력수급에대한안정성도주요한원인이되고있음 A 급중심의공실률회복세가나타나고있으나강남권은임차인이탈에따른영향이큼 28년서브프라임이후꾸준히늘었던오피스공실률은 215년 1/4분기를기점으로안정적인수준을유지하고있으나최근 3~4년간약 3~4%p 상승ㆍ Grade A 급빌딩의경우회복세가빠르게나타나고있으며, 이는신규이전수요의증가보다는기존빌딩에서의확장과강남지역에서타권역으로이전한사례가많음ㆍ Prime 급빌딩의명목임대료유지를위해 Rent-free 와 TI(Tenant Improvement) 비용지급등다양한유치전략을구사하고있음 그림 1 주요오피스권역별공실률변화 12.% 전체 CBD GBD YBD ETC 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q 자료 : 젠스타 15

16 212년이후도시환경정비사업을통해 CBD에공급된 793,m2의프라임급오피스를중심으로연평균흡수율 (495,m2) 을초과하는물량이공급되면서공실율상승초래ㆍ 216년 1Q에도신축빌딩의공실율은 9% 대로높게나타나고있으며, 신규임차인수요가과거에비해현저히떨어진상황ㆍ도심의센터원, 시그니처타워, 페럼타워, 그랑서울, 파인에비뉴, 트윈트리, 트윈시티, 시티센터, The K Twin Tower, D-Tower, 타워8, 센터포인트등광화문과을지로를중심으로대규모신규공급이발생ㆍ대림산업, GS건설등이도심의자체개발사업빌딩에입주하였으며, 외부임차인이전수요발생시임대료가저렴한빌딩으로이전할여지도충분함 여의도권역에서는 212~213년에 IFC 및전경련빌딩이완공되면서공실률이 11.6%(214 년 3Q) 까지높아졌으나점차해소되는추세이나건물규모를감안시다소시일이소요될전망ㆍ 213년전경련빌딩 (FKI 12,56m2 ) 와 212년 One IFC, Tow IFC, Three IFC(326,77 m2 ) 공급ㆍ이후 FKI빌딩에한화건설, LG CNS, 범한판토스등이입주하면서안정을취하게되었으며, 이러한공급대비입주기간은타권역에비해빠른공실해소로볼수있음ㆍ IFC빌딩의경우 Deloitte 안진회계법인, IBM등의대형임차인의입주등으로빠른회복세를보이고있으나, 건물규모가크기때문에앞으로다소의시간은더필요할전망 임차인의이탈로가장큰영향을받고있는강남권 (GBD) 지역임ㆍ 2년대 IT벤처사업과금융권, 외국계회사등의입주로임대인위주의시장으로편성되었던강남지역의임차인이도심과판교, 구로, 가산, 상암등으로이탈하면서공실해소에어려움을겪고있음ㆍ강남지역의공실률은 29년 2% 대, 216년현재 6% 를기록하고있음. 이는전년대비약 1~2% 정도하락한수준으로나타남ㆍ 215년부터시작된대기업의사옥재배치, 외국계회사의이전, 스타트업기업의확장등이일어났으며, 업종별로도 IT업체와 E-Business 영역의신규입주가늘어났음ㆍ과거강남의대형임차인그룹이었던카카오의경우도카카오뱅크와카카오대리오피스등의신규임대차가있었으며, 판교와강남에일부면적으로계약하였음 지역별임차인이동현황을보면, 임대료조정에따른비용절감목적의이동이두드러지게나타남 16

17 [ 표 1] 기존 CBD 상주임차인이동현황 ('15.3~'16.5) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩기존면적 ( m2 ) 15.3 JTBC 외 1 상암일보빌딩 - 11, 동아출판사 YBD 연강빌딩 - 4, 제일모직 GBD 삼성생명수송타워군인공제회관 35, 한화리조트 YBD 한화장교빌딩한화생명 63 빌딩 포유창고, 한일네트웍스, 농협경제지주 GBD 에이스타워우덕빌딩 1, 제일모직 GBD 삼성본관빌딩군인공제회관 1, 제로투세븐 ETC 하나투어빌딩 YTN Newsquare 16.1 롯데카드 ETC 매경미디어센터임광빌딩 3, 장학재단, 안연케어대구연세재단빌딩 - 1, 지역정보개발원 ETC 삼일빌딩전자회관 2, 법무법인세중 GBD 삼성생명본사삼성생명논현빌딩 크레듀 GBD 순화빌딩상록회관 6, 삼성웰스토리, 삼성증권, 삼성물산분당삼성본관빌딩 - 13,213 자료 : 젠스타리서치 - [ 표 2] 기존 GBD 상주임차인이동현황 ('15.3~'16.5) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩기존면적 ( m2 ) 15.3 캠코부산아셈타워 - 11, 카비코리아 ETC 새마을운동중앙회빌딩 IT 벤처타워 1, 삼성 SDS ETC 그레이스타워 향군잠실타워 B 블럭 15.5 BBDO 코리아 CBD - 시그니쳐타워 - 11, 교보생명, 시큐아이 CBD JM 빌딩프라임타워 3, 대우산업개발 CBD 구산타워 WISE 타워 잡코리아및거절업체 ETC 송암빌딩 - 3, 영흥철강, 외국계엔지니어링회사 ETC 큰길타워 - 2, 한온시스템 CBD - 페럼타워 IMS 헬스코리아 CBD 한독빌딩남산스퀘어 1, 농협 IT 센터의왕하이브랜드 - 9, 팜한농 YBD 동부금융센터 자료 : 젠스타리서치 전경련회관 (FKI Tower) - 17

18 [ 표 3] 기존 YBD 상주임차인이동현황 ('15.3~'16.5) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩기존면적 ( m2 ) 15.6 메이트플러스 CBD 한마루빌딩삼화타워 문화예술진흥원 ETC - 자료 : 젠스타리서치 YTN Newsquare - [ 표 4] 기존 ETC 상주임차인이동현황 ('15.3~'16.5) 연월임차인이동권역기존빌딩이동빌딩기존면적 ( m2 ) 15.5 타이드스퀘어, 일반사무실 CBD 타임스퀘어올리브타워 현대카드 YBD 상암 IT 타워 - 4, 한일네트웍스 CBD 코오롱디지털타워빌란트 센트럴플레이스빌딩 네오플럭스 GBD 동대문두산타워글라스타워 광고회사 GBD 한국광고문화회관 - 1, KB, KT YBD 삼구빌딩 KB 생명타워 1,595 - 서울지역의공실률증가는공공기관지방이전, 신축빌딩공급과임대료인상등이원인으로작용 서울주요지역의공실증가요인은공공기관의지방이전, 신축빌딩공급과투자자의손바뀜으로인한임대료인상, 기존빌딩의공용시설과사무공간에대한불만, 전문화된서비스의부재를비롯해기존임차인의이전수요감소와높은재계약률등이원인 상업용부동산시장은정부의오피스공급정책과밀접한관계가있음ㆍ참여정부이후수도권의지나친과밀을지방으로분산하기위해공공기관의지방이전추진이핵심권역의공실률을높인요인으로지목ㆍ국내공기업의지방이전은도심지역내공실상승을주도했으며, 타권역에도빌딩전체를사용하는중 대형임차인이일시에빠져나가면서공실위험을초래 수도권에위치한 345개의공공기관중 154개기관의지방이전이추진되었으며 216년 3월현재총 138개기관이이전을완료ㆍ권역별로살펴보면총 43개의공공기관이이전을완료한강남권역이가장큰타격ㆍ자가로사용하던빌딩의전부또는일부를임대용또는개발용으로매각하였고, 장기간대형면적을임차하고있던공공기관들은일부인원만잔류하고전체면적을계약종료하면서, GBD권역전체의공실률상승을주도 18

19 신축빌딩공급은명목임대료의인상을가져왔으며, 주요지역의투자자들의손바뀜은높은매각가로인해임대료인상으로시장에반영ㆍ Grade A급빌딩의임대료수준을살펴보면, 도심의경우 3.3m2당 13만원, 강남의경우 3.3m2당 14만원여의도의경우는 3.3m2당 1.5만원수준ㆍ이러한높은임대료와함께관리비도 3.3m2당 46,원을넘어서고있어 NOC( 전용면적기준임대가 ) 기준임대료는 3.3m2당 B급 23~25만원, A급 28만원이며, Prime급의경우최대 32만원를넘어서고있음 기존빌딩의낮은인프라구성과높은재계약율은시장의공실률을높이고있음ㆍ기존오피스빌딩의장점은우수한입지와높은전용률을가지고있다는점이나높은전용률은불편한주차장과작은규모와적은수의엘리베이터등으로임차인의요구를맞추기에어려움ㆍ다만불편한상황을습관적으로감내하는임차인의경우임차인이전의가장큰요인인비용절감을이유로재계약을하는경우가늘고있음ㆍ과거에비해재계약율이높아짐에따라임차인의이동이상대적으로적어져시장의임차인수급에치열한경쟁이발생하고있으며, 재계약의경우도신규임대차조건협의와같이임대료조정 ( 렌트프리 ) 등의협상이나타나고있음 오피스빌딩의상품과서비스에대한기대와임차인의오피스빌딩선택의폭이넓어진것도공실발생에한원인으로지목ㆍ남대문권역과명동권역은오피스타운이라기보다는 Retail 상권에가까운곳으로이러한곳에신축된남산스테이트타워는 상품과서비스 로 Location이라는부동산의한계를이겨낸성공적인상품으로평가ㆍ남산스테이트타워는조선호텔의 FM서비스와 CBRE임대관리를통해임차인의오피스이용에편의를제공했고, Global Tenants와국내우량임차인수급을통해안정적인임대수익형오피스상품을만들었음ㆍ또한, 도심, 강남지역의임차인이서울외곽지역의상암DMC, 마곡지구, 구로가산디지털단지, 판교테크노밸리로이전하는수요가발생ㆍ주로 IT, BT, CT, NT 업종기업의이주가활발하고, 최근삼성물산의판교알파돔시티 2-2BL, 2-3BL 입주로판교시장에대한관심도높아지고있음ㆍ구로, 가산지역의임차인은규모가확장되는경우사옥신축이나이전을고려하고있으며, 넷마블의경우연면적 18만m2 / 지하7층지상 39층으로여의도 63빌딩보다큰규모로사옥신축을준비중 넷마블의신축예정빌딩인 G-스퀘어의경우업무공간, R&D센터, 컨벤션, 스타트업 ( 신생벤처기업 ) 육성시설등 G- Valley 입주기업을위한각종지원시설이들어갈예정 19

20 그림 2 CBD 공급량, 공실률, 흡수율추이 그림 3 CBD 임대료, 관리비, 공실률현황 ('16.1Q) ( 만평 ) CBD공급량 1% CBD공실률 8% CBD흡수율 6% 4% 2% % -2% -4% 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 ' ( 만원 ) 관리비 월임대료 공실률 14% 12.3% 12% % 8.5% % 8% 7.% % 6% 4.2% 4% 2% % 전체 광화문 남대문 을지로 종로 도심기타 신문로 자료 : 젠스타 자료 : 젠스타 그림 4 GBD 공급량, 공실률, 흡수율추이 그림 5 GBD 임대료, 관리비, 공실률현황 ('16.1Q) ( 만평 ) GBD 공급량 GBD 공실률 GBD 흡수율 1% 8% 6% 4% ( 만원 ) % % 9.6% 관리비 12% 월임대료공실률 1% 8% % 6% 2 2% 4 4% 1 % 2 2% - -2% 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 ' 전체테헤란로강남대로강남기타 % 자료 : 젠스타 자료 : 젠스타 그림 6 YBD 공급량, 공실률, 흡수율추이 그림 7 YBD 임대료, 관리비, 공실률현황 ('16.1Q) ( 만평 ) YBD 공급량 YBD 공실률 YBD 흡수율 12% 1% 8% 6% 4% 2% ( 만원 ) % % 관리비 12% 월임대료 공실률 1% 8% % 5.3% 4.2% 4% 1 % 2 2% - -2% 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 ' 전체동여의도서여의도마포권 % 자료 : 젠스타 자료 : 젠스타 2

21 각권역내빌딩등급 (Grade) 별공실률은차별화 서울지역신축 Prime굽및관리상태가우수한 A둥굽빌딩의공실률은하락하는반면, 상대적으로노후화되고건물관리상태가좋지않은 B~C등급빌딩의공실률은상승하는추세ㆍ오피스빌딩의등급을나누는기준과변수는많게는수십개가되지만가장우선시되는것으로 빌딩의규모, 준공년도, 위치, 노후도, 관리상태, 소유주, 한개층바닥면적, 주요임차인구성 등이며, 항목에따라 Prime 등급, A 등급, B 등급, C 등급으로분류ㆍ지난 215년 3분기에공실률은최고치를기록했으나이후신축프라임급및 A급빌딩의공실률은하락추세, B등급의공실률이 212년이후꾸준히상승하는모습을볼수있음 CBD권역은대형오피스빌딩이공급되기시작하는 213년 4분기부터프라임등급과 A등급공실률이상승하는추이를보이다최근프라임급을중심으로공실률하락전환ㆍ광화문일대프라임오피스공급이완료된 215 년 2 분기공실률은 1.2% 로최고점기록한이후 Prime 등급오피스공실률이하락세전환되었고, A 등급의 215 년 4 분기이후하락세전환ㆍ반면, 동일시기B~C 등급오피스의공실률은상승하게됨에따라등급별로임차인들이상승이동했음을알수있음ㆍ임차인의오피스임차의사결정에서중요한것은임대료의지급에대한부분으로기존빌딩보다약 2% 정도비용절감이될경우가장높은선호를나타내고있음ㆍ따라서렌트프리조건등이가격절감효과를기대하는중요한요인으로작용 GBD권역은 Prime등급의공실률이자연공실률미만수준인 4.3% 로나타났으며, 권역전체공실률 (7.1%) 과도큰차이를보이고있음ㆍ A등급빌딩의 215년 2분기공실률이 1.5% 로최고점을찍고점차하락하는추이를보인반면, B등급건물의공실률은 9.4% 로급상승하는모습을보이는데이는테헤란로변에위치한연면적 49,5m2 ( 1.5만평) 이하건물이노후화되고, 신축되는중소형건물의경쟁력이높아지면서나타나는현상으로파악ㆍ강남지역은타지역에비해 21년이후신축된빌딩이상대적으로적어 GFC, SI Tower, 삼성생명대치빌딩, 교보강남타워, 메리츠타워등이 A등급에속할수있음ㆍ이중프라임급빌딩으로는 GFC, 메리츠타워, 교보강남타워, 파르나스타워 (7월준공예정 ) 정도이며, 오피스임대마켓의 A급임대료를형성하는기준이되고있음 YBD권역의경우 Prime등급시장은전경련회관, IFC타워의공실률흐름과같음ㆍ A등급은 215년 3분기이후하향되는추세인반면, B등급은공실률상승추세ㆍ특히기존빌딩인 B, C급오피스빌딩의공실의경우장기공실로이어지는경우가많음 21

22 '12.4Q '13.1Q 2Q 3Q 4Q '14.1Q 2Q 3Q 4Q '15.1Q 2Q 3Q 4Q '16.1Q '12.4Q '13.1Q 2Q 3Q 4Q '14.1Q 2Q 3Q 4Q '15.1Q 2Q 3Q 4Q '16.1Q '12.4Q '13.1Q 2Q 3Q 4Q '14.1Q 2Q 3Q 4Q '15.1Q 2Q 3Q 4Q '16.1Q 그림 8 주요오피스권역별공실률변화 12% Prime 12% 25% 1% 8% A등급 B등급 C등급 1% 8% 2% 15% 6% 6% 1% 4% 4% 2% 2% 5% % % % <CBD> <GBD> <YBD> 자료 : 젠스타 2. 오피스매매시장동향 간접투자비중이확대되고있으며, 투자자들의선택폭도확대 간접투자매수비중이늘어나고있으며, 사옥등 End User의시장진입이나타남ㆍ기업의구조조정용물건이시장에나오면서투자자들의선택의폭이커지고있으며, 상반기펀드종료및대형공실 Risk로매각물건이나타남ㆍ저금리와풍부한유동성으로인해투자가상업용부동산에집중되는현상이일어나고있으며, 매각가격은전년대비 1~15% 정도인상된금액으로조정되는추세 2 국내외다양한투자시장에대한투자자들의선택의폭이늘어나고있음ㆍ신축빌딩이지만임차인수급이불안정적인경우, 국내투자자는의사결정에어려움을겪으며임차인 Risk발생시매각이결렬되거나연기될수있음ㆍ국내기관투자자들의투자성향은가격이높더라도안정적인임차인수급으로운영수익이확정된경우에만투자하며, 대형임차인의임대차계약기간이 2~3년이내인경우펀드만기전매각을검토ㆍ반면해외투자자의경우 Value Add나 Opportunistic Fund의성향을띄고있어 CBD 와같은안전지역에공실 Risk를지면서중장기적으로 2% 가까운수익률을기대 년센터포인트 (Anchor Tenants 김 & 장 ) 의거래예정금액이 3.3 m2당 2,65 만원을넘을것으로예상아부다비투자청 (ADIA) 이지난 214 년서울중구소재남산스테이트를총거래금액 5,3 억원에매입한사례가현재까지가장높은금액 22

23 ㆍ한편시장의매매물건과다로인한부정적인영향도존재 금리하락으로인해우량물건에대한국내및해외투자자의관심증가 국고채금리하락으로스프레드가증가되며채권이나주식등타금융상품에비해비교적높은수익률을보이고있어, 여전히오피스빌딩투자가안정적인대체투자상품으로선호ㆍ거래금액이높은도심의대형빌딩의거래가진행되면서매매가격은전분기대비 3.3m2당 4.2% 상승한 15,442천원으로나타났으며, 전년동기대비약 24% 정도상승ㆍ특히 Core, Core plus, Value Add 성격이강한싱가폴및중국계자금의관심이늘어나는것을볼수있음 21년초반투자한빌딩의경우평균 1% 를넘고있고, 최근 2~3년내투자한경우도 6~7% 의수익률기록 Spread(Cap.rate- 국고채 ) 는종전 285bps 에서 319bps 로증가 국내 외오피스매매시장역시이원화가부각되고있음ㆍ해외투자자의경우 Core, Core Plus, Value-Add 자산에대한투자선호도가높았으며, 국내투자자의경우 Core 및 Core Plus 자산에대한투자를선호함ㆍ대상물건의안정성과향후공실에대한 Risk에대한관리를강화 최근오피스매매거래사례를살펴보면, 국내및해외투자자에대한경쟁적인마케팅이진행되는경향이있고, End User들의사옥수요도함께증가ㆍ매각가극대화도중요한요인이나, 현재오피스매매시장의경우매각완료가능성에대해더높은평가기준을제시하고있음그림 9 권역별거래면적과거래건수그림 1 권역별거래금액및평단가 ( 천m2 ) ( 건 ) 거래면적 ( 좌 ) 6 거래건수 ( 우 ) ,392 44,52 42,569 8,382 CBD GBD YBD ETC ( 억원 ) 금액 ( 좌 ) ( 천원 ) 평단가 ( 우 ) 21,123 18,73 14,799 11,172 4,498 2,522 1,439 3,598 CBD GBD YBD ETC 자료 : 젠스타 자료 : 젠스타 서울의 216 년 1 분기주요오피스빌딩매매거래는 15 건으로총거래면적은 293,711 m2, 총거래금액은 1 조 3,722 억원으로조사 23

24 ㆍ이중거래가완료된경우는 4 건이며, 총매매가는 3,966 억원임 (216.5 월조사기준 ) ㆍ CBD 의경우종로타워, 웨스트게이트, 알리안츠생명빌딩, 동화빌딩과 2 분기에 STX 타워가 거래완료 STX 타워의경우 LG 그룹이사옥용도로활용하기위해매입 ㆍ강남권역내주요매매사례는삼성 SDS 멀티캠퍼스, 대형블루타워, 청담 M 빌딩, 문진미디어빌딩, 삼성화재역삼빌딩등이완료되었고, Capital Tower 는거래진행중 ㆍ매년 1 분기에는매매거래완료가부진한상황이며, 투자자들도신중한의사결정으로거래 가연기되는사례가있음 ㆍ삼성화재의합정사옥과삼성생명의동교동빌딩거래는오피스가 Retail 로일부리모델링 이진행된사례 ㆍ최근삼성 SRA 의 3 개빌딩동시매각의경우패블스톤 AMC 가우선협상대상자로결정되 면서해외투자자의관심을끌고있으나, 실질적인거래종결까지는다소시간이필요할것 으로판단 권역빌딩명소재지 CBD GBD YBD ETC 자료 : 젠스타 [ 표 4] 주요오피스권역별매매거래현황 거래면적 (m 2 ) 매매가 ( 억원 ) 평단가 ( 천원 ) 매도자 매수자 알리안츠서소문서소문동 , ,334 한국증권금융 SK D&D 종로타워종로 2 가 6 6,653 3,84. 2,929 대현블루타워 삼성 SDSS 멀티캠퍼스빌딩 서초동 삼성생명, 영보합명회사 이지스 67 호사모 12, ,85 대현세림티티시 역삼동 ,274 1,26. 19,579 삼성 SDS 삼성 SRA 사모 16 호 문진미디어빌딩역삼동 , ,253 미동전자통신개인 M 빌딩청담동 , ,751 노무라자산 남중빌딩여의도동 , ,331 개인 재화빌딩 ( 건보공단사옥 ) 염리동 , ,654 국민건강보험 SH홀딩스사모 1호 SJW인터네셔널키움코어랜드사모 1호 서문빌딩서교동 , ,8 개인 동희 삼성생명동교동빌딩 동교동 , ,974 삼성생명 유니세프빌딩창전동 , ,339 개인 삼성화재합정사옥서교동 , ,574 삼성화재 워스트게이트타워미근동 332 3, ,423 현대캐피탈홍대사억 키움마일스톤 14 호 베스타스사모11호유니세프한국유경PSG 사모 2호현대인베스트사모 26호 동교동 , ,465 현대라이프코크랩리츠 3. 하반기오피스임대및매매시장전망 24

25 오피스임대시장전망 국내대기업의일부면적확장과신축빌딩의높은선호도로신축및준공년도가가까운빌딩의임차수요는다소늘어날전망ㆍ 2 분기도심의 Prime 급과 A 급오피스빌딩의공실율은.2%p~.5%p 정도하락하면서전체 9.5% 의공실율을기록ㆍ강남의공실률은 6% 대를나타내고있으며, 최근일부기업이계열사및흩어진오피스를하나로크게모으려고하는분위기가존재ㆍ이러한동향은경기둔화와기업의성장이필요할경우나타나는현상으로기업의소통과내부커뮤니케이션관리및협력관계증진목적의움직임으로볼수있음 업종별로는대기업보다는 IT업체와 E-Business 기업들의기업확장과신규이전이두드러지게나타날것이며, A급빌딩에도이러한기업이입주가가시화될가능성상존 최근강남에신축한파르나스타워의경우도외국계기업과외국계 IT 업체의문의가기존업체들보다늘고있어, 대로변의주류를이루던기업의변화가있는것으로판단ㆍ다만, MS, IBM, GE등외국계우량기업의이전이불과몇년이내에대규모로일어난것을감안할때당분간은대형업체의이동수요는크지않음ㆍ또하나은행, 아모레퍼시픽, 두산건설, 두산중공업등신규사옥을신축중인기업이입주중인오피스는향후이전수요에대비하여공실해소를위한대책을대비할필요ㆍ시장의중요한변화는기존의대기업과제조업, 외국계회사로편중된주요임차인의수요가다양한산업으로커지고있다는것이며, 판교나구로, 가산, 상암지역임차인의신규수요가시장을이끌어갈가능성확대ㆍ신규비즈니스의출현으로강남에대한선호도는더욱높아질것으로예상되며, 흩어져있는오피스를하나로합쳐야하는기업과외곽지역에서기업환경이좋아진경우장기적으로메인오피스권역으로이전하려는현상도나타나고있음 오피스매매시장전망 부동산펀드와리츠등의간접투자거래대상빌딩이늘어나고있으며, 중대형매물의공급으로하반기투자시장역시간접투자형거래가다소활발할것으로예상ㆍ저금리와시장내풍부한유동성은채권과증권보다는부동산에투자될가능성이높으며, 이러한동향은중 장기적으로는오피스빌딩에대한지속적인관심으로나타날전망 하반기펀드설정현황은오피스빌딩으로국내 3개, REITs 로는국내 5개이며, 나머지는개발및분양형임대주택으로형성되어있음 25

26 ㆍ PEF 에모여있는자금또한부동산투자에진입할것으로보이며, 공실 Risk 해지등사전 Pre-Leasing 을통한임차확약과기업의공간확보가선행되는일이추가적으로일어날가능성이있음ㆍ부동산및건설업계에서는 REITs 전담 AMC 설립을예정 현대산업개발의 HDC투자운용, 대림산업의 대림AMC 등과같이설립을준비하고있으며, 리츠형태로개발시자금조달과차입급에대한부채증가리스크도막을수있는구조로상생하는방식을띄고있음 대형오피스빌딩매각이예정되어있는가운데, 중소형빌딩투자시장도연간 5조원가까운거래실적을기록하고있으며이러한추세는하반기에도지속될전망ㆍ하반기에영등포타임스퀘어타워 (NH-아문디자산운용 ), 여의도 HP( 캡스톤자산운용 -매각 MOU 연장협의 ) 빌딩매각이예정되어있으며, 강남의캐피탈타워와 삼성생명금융프라자와 HSBC, Prime Tower( 삼성 SRA 자산운용패키지매각약 4,5 억원규모 ), 임광빌딩 (NH 우선매입권 ), 인송빌딩 ( 하나자산운용매입검토중 ), Center Point(7 월중우선협상자선정예정 ) 등도매각이진행중ㆍ주로, 개인및중소법인의경우중소형빌딩투자를통해수익형부동산매입을추진ㆍ중소형빌딩의품귀는사옥형및투자형으로다양한수요가나타나고있으며, 선호지역과비인기지역의빌딩상품에대한구분은더욱뚜렷하게나타날가능성상존 기업의경우외곽에서강남, 도심으로의이전을검토하고있으며, 단순임차가아니라사옥매입또는간접투자를통한사옥이전등다양한검토가나타나고있음ㆍ과거기업의사옥매입가능성이높은지역은강남이었으나최근에는강남과판교등으로확대된것을볼수있음ㆍ자산운용사와투자자및임차인이협업관계로 사옥 + 임대형 운영을목적으로하는개발투자형빌딩상품이지속적으로나올것이며, 이러한상품은국내기관투자자의안정적인투자수익형부동산에대한선호현상에기인ㆍ구로, 가산지역의아파트형공장오피스를분양받은일부기업도서초, 강남지역에사옥을이전한경우가 213년이후꾸준히늘고있으며, 강남의기존빌딩과리모델링, 철거및멸실을통한재건축부지에대한관심도높아지고있음 26

27 MEMO

월간 RE

월간 RE FOCUS ISSUE 오피스시장동향과하반기전망 윤여신젠스타프로퍼티대표 오피스임대시장의이원화부각 A급시장과 B,C급시장의양극화가뚜렷하게나타나고있으며, 신축빌딩위주의임차인이동이일어나면서기존빌딩의시설교체나수선등이요구되는상황 공실률은공공기관이전, 신축빌딩공급등으로인해 01년까지지속적으로상승했으나 015 년이후안정적으로유지 강남권은도심과판교, 가산, 상암등으로임차인이이동하면서공실률해소에어려움을겪고있으나일부대형면적의경우는대기업과