Special Edition 년부동산시장결산및전망 않고주거시설투자리츠설립도지속적으로늘어나는모습을보였다. 1. 임대시장동향 1) 오피스시장주요임대차관련지표서울오피스시장의공실률및평균임대가는 1~3 분기거쳐꾸준히상승했으며, 3분기기준으로볼때, 환산임대료는 109

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희령 견
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2016 년상업용부동산 ( 오피스 ) 시장결산과전망 윤여신대표이사도시계획학박사 / Genstar Property Ⅰ. Prolog 2016년 11월, 미국제45대대통령으로도널드트럼프가당선되면서트럼프가공약했던보호무역조치강화로인하여중국에대한관세가상승될것으로예상된다.

1 2016 년상업용부동산 ( 오피스 ) 시장결산과전망 윤여신대표이사도시계획학박사 / Genstar Property Ⅰ. Prolog 2016년 11월, 미국제45대대통령으로도널드트럼프가당선되면서트럼프가공약했던보호무역조치강화로인하여중국에대한관세가상승될것으로예상된다. 이는곧중국에대한보호무역강화조치로이어질것이며중국에대한수출의존도가높은우리나라로서는앞으로의경제에타격이클것으로예상된다. 한국의주력사업인전자, 반도체, 석유화학등의산업에타격이클것으로예상되며, 수출품목다변화등의다양한상품개발이필요할것으로예상된다. 내년국내경기가올해보다더어려울것이라는전망이쏟아지고있는가운데 11월 27일산업연구원은 2017 년경제산업전망 보고서에서내년국내성장률을 2.5% 로예측하며상반기 2.4%, 하반기 2.7% 로성장할것으로예상하고있다. 2016년상반기경제성장률전망치를애초에 3% 로잡았던것과는달리소비와수출의부진이지속되면서지난 4월 2.8% 로낮추었고영국의브렉시트 (Brexit) 선언으로인하여전반적으로경제가악화되면서 2.7% 로변경하게되었다. 또한, 미국의금리인상발표와최근국정불안을고려하면 2017년경제성장에대한예측은부정적인지적이많이나타나고있다. 올해상업용부동산의경우, 새로운투자방식과기 존거래사례보다가장높은매각가를기록하는등많은변화가있었으며, 오피스임대시장, 매매시장내다양한거래가이루어졌다. 대체시장으로의다변화로임대주택사업, 리테일등이지속적으로시장을리드하고있으며, 대형빌딩내셀렉트다이닝 (Select Dinning) 입점과같은상업시설 (Retail) 의변화로인하여중소형빌딩에도다양한시도가나타나고있다. Ⅱ 년오피스시장의결산 올해상업용부동산의주요트렌드는정부에서공공임대주택사업시장의확대와기업인수합병, 사옥매매를통한대기업의통합이전, 서비스드오피스의비약적인성장에대해말할수있다. 또한, 오피스투자시장은 2016년초법인거래위주에서간접투자방식으로전환이이루어지고있으며이는외국계투자자의활발한움직임때문이다. 이를통해상업용빌딩매매시장이활성화되면서빌딩매매가의상승을가져오게되었고 2015년거래금액대비약 2배이상의규모로거래될것으로예상된다. 또한, 간접투자관련규제완화로인하여간접투자시장은더욱활성화가전망되며이를통해오피스빌딩거래가더욱활발해질것으로예상된다. 그리고오피스빌딩투자에만집중되지 2016 December Vol

2 Special Edition 년부동산시장결산및전망 않고주거시설투자리츠설립도지속적으로늘어나는모습을보였다. 1. 임대시장동향 1) 오피스시장주요임대차관련지표서울오피스시장의공실률및평균임대가는 1~3 분기거쳐꾸준히상승했으며, 3분기기준으로볼때, 환산임대료는 109,959원 /3.3m2로조사되었다. 권역별로는 CBD가전분기대비가장큰상승률 (0.2% 상승, 전년동기대비 0.9% 상승 ) 을보였고, 전분기대비 YBD( 전분기대비 0.2% 상승, 전년동기대비 0.5% 상승 ), GBD( 전분기대비 0% 상승, 전년동기대비 0.3% 상승 ) 순으로상승하였다. CBD권역은 2015년과동일하게 Prime급빌딩들이임대료를상승을주도하였다. CBD 임대마켓은대형공실이예정되어있는 2018 년 ( 아모레퍼시픽이전, 공평동 4지구신축유입등 ) 까지꾸준히임대료가상승할것으로예상된다. 하지만 GBD는 3분기에임대시장으로유입된파르나스타워로인하여임차인유치경쟁이치열해지면서많은렌트프리 (Rent Free) 를제공함으로써실질임대료 (Effective Rent) 가하락하게되어 GBD 마켓의임대료는다소보 합세를보이고있다. 또한렌트프리뿐만아니라별도로임차인에게제공하는이사비용, 인테리어공사비용을보조등의 TI(Tenant Incentive, 임차사개업지원 ) 형식의유인책이임차인을유치하기위한임대시장의하나의대안이되고있다. 결과적으로할인정책과유인정책이함께공유되고있다고볼수있다. 이러한현상은 2008년서브프라임사태이후현재까지꾸준히나타나고있는임차인위주마켓 (Tenants Market) 으로나타나고있다. 2) 권역별명목임대료및공실률추이서울시의명목임대료 (Face Rent) 및실질임대료 (Net Occupancy Cost) 는꾸준히상승하는것으로나타났다. 서울전체공실률은약 7.5% 로작년 2분기대비꾸준히하락세를기록중이다. 이중 GBD가 6.4% 로가장낮은공실률을기록하고있는데강남권내스타트업기업을상대로하는서비스드오피스 / 코워킹오피스등이강남역권역내빌딩으로입주하면서 GBD 의공실률하락을주도하였다. 하지만 3분기파르나스타워와 4분기롯데월드타워가 GBD 내유입되면서공실률은크게상승할것으로예상된다. CBD 마켓의 Prime빌딩공실률은지속적으로하락하고있으며도 < 표 1> 오피스시장주요지표 구분 Q Q Q Q 공실률 (%) 8.0% 7.9% 7.80% 7.50% 환산임대료 ( 천원 /3.3 m2 ) 109, , , ,959 신규공급 주요공급빌딩 6동 10동 2동 15동 66,096m2 208,350m2 10,534m2 267,808m2 수송타워 (REDD1호) 신한L타워 다온빌딩 파르나스타워 KB우준타워등 태광타워등 송림빌딩 새싹타워등 주요임대차이전 CJ 대한통운, 국가인권위원회한국전력등 샤넬코리아, KB 증권 / 생명등 SK 텔레콤, 삼성전자등필립스, 베네통등 주 : 공실률과환산임대료는신축 1 년미만을제외한서울시전체오피스 STOCK 기준. 34 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

3 심전체는약 8.4% 의공실률을기록하고있지만, 주요신축 Prime 빌딩이위치한을지로권역은꾸준한수요로인하여약 5.9% 의공실률을기록하고있다. YBD의경우 7.7% 의공실률을기록하였는데주요 Prime급, A 급빌딩이위치한동여의도권역에서공실이대거해소되면서전분기대비 0.7% 하락한것으로나타났다. 3대권역의공실률변동을분석결과, 대형면적을필요로하는임차인들이이전할경우임대차조건협상에유리한신축빌딩이나대형공실을가지고있는빌딩을선호하며이빌딩들의공실률은빠르게해소되고있는것으로조사되었다. 임차인의요구사항 (Needs) 도신축빌딩과기존빌딩으로양분화된조건제시를원하고있으며, 대형임차인의경우신축빌딩에대한선호도가크게높은것으로나타났다. 3) 오피스시장주요임차인이전현황 2016년주요지역별임대차계약을조사한결과, CBD의경우대형면적을사용하는임차인중신규법인, 외국계, 국내대형면적임차사 (K뱅크, 샤넬, 필립스, LVMH, 팬오션등 ) 들의이전이활발하여공실률하락을이끌었다. GBD는 IT 기업중대형면적을사용하는임차사 ( 쿠팡, 라이엇게임즈, 어도비, CJ E&M 등 ) 들이이전하였는데, 파르나스타워 ( 삼성동 ) 및타워 730( 잠실 ) 등신축대형빌딩의임차성공사례로나타났다. GBD에는스타트업회사를위한서비스드오피스 (CEO Suite, TEC 등 )/ 코워킹스페이스들 ( 위워크, 현대카드블랙, 스파크플러스등 ) 이삼성역 / 강남역주변에활발하게입주하면서새로운임차공간확장을주도하고있다. YBD는 FKI( 팜한농 ), IFC(TEC), 한화생명63 빌딩 ( 한화갤러리아 ) 등 Prime 빌딩에적체된공실이해소되어여의도내공실률하락을이끌었다. 2016년임차인이전을분석하여보면기업인수합병, 사옥매각으로인하여권역간임차인의이동이많았으며, 이를통하여주변권역의공실상승을불러왔다. 예를들면, 삼성그룹의 CBD 내주요부동산매각으로인하여삼성금융계열사 ( 생명, 화재, 증권 ) 들이 GBD로이전하게되어태평로권역의공실이증가하였고 LG 그룹에서서울역 STX빌딩을매입하면서기존주변에흩어져있던 LG 계열사들이 2017년에대거입주를계획하고있다. 도심의오피스마켓중가장높은공실률을가지고있는남대문로지역 ( 서울역 ) 은신축빌딩공급과사옥매입, 기존빌딩공실지속등의위험요인으로타지역에비해많은어려움을가지고있다. GBD의경우, 삼성금융계열사를입주시기키위하 < 그림 1> 권역별명목임대료및공실률추이 ( 단위 : 원 /3.3m 2, %) 권역별 ( 명목 ) 월임대료추이 권역별공실률추이 100,000 전체 CBD GBD YBD ETC 12.0% 전체 CBD GBD YBD ETC 90, % 80, % 70, % 60, % 50, % 40,000 Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q % Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q December Vol

4 Special Edition 년부동산시장결산및전망 여삼성서초타워에있던삼성물산 ( 건설, 상사 ), 삼성전자 ( 스테프 ) 조직을잠실, 판교, 분당으로이전시켰으며, 삼성전자일부조직은대륭강남타워에입주하여 GBD 내공실상승을억제하게되었다. GBD 시장이과거에비해크게변화한것은테헤란로의선호도가과거에비해낮아졌다는점이다. 분당과판교의접근성과도심으로의접근성이좋은강남대로오피스빌딩에대한선호도가지속적으로높아진다는점이다. 강남대로에신규오피스빌딩이공급된다면, 다른지역에비해빠른수급이될가능성이높아질수있다. YBD의경우, 미래에셋증권과대우증권의기업인수합병으로인하여미래에셋대우빌딩에있던미래에셋 대우조직이센터원으로이전하여공실이발생할수있었지만 GBD에위치한일송빌딩의미래에셋생명과판교의미래에셋생명조직이미래에셋대우빌딩으로이전하여빌딩내공실을해소할것으로예상된다. 4) 향후신축공급예정사항신축빌딩공급에대해조사해본결과, 2016년 4분기에는 6건의신규빌딩공급이예정되어있으며연면적은약 50만m2가공급될것이다. CBD( 대신금융그룹명동사옥, IBK기업은행제2본점, 94빌딩 ) 와 GBD( 롯데월드타워, 남양유업신사옥, 타워808) 등이공급될예정이며, 이후 CBD는약 43만m2가 2018년까지도시환 < 표 2> 주요임차인이전현황 시기 권역 빌딩명 임차인 임차면적 (3.3m2) 업종 퍼시픽타워 샤넬코리아 1,513 제조업 서울시티타워 트랜스코스모스 1,501 서비스업 와이즈타워 대우산업개발 1,258 건설 / 설계 T Tower CJ올리브네트웍스 1,964 IT CBD T Tower 필립스코리아 3,280 제조업신한L타워신한생명 7,408 금융 / 보험업 더케이트윈타워 K뱅크 1,115 금융 / 보험업 D타워 소시오에테제너랄 1,316 기타 파인에비뉴B동 SK텔레콤 2,692 IT 그랑서울 SK머티리얼즈 1,055 제조업 플래티넘타워 어메이징소프트, 동부생명 1,060 금융 / 보험업 라이언타워 SK플래닛, SK테크엑스 3,615 IT 푸르덴셜타워 한국시세이도 1,567 제조업 글라스타워 디이그제큐티브센터 3,406 서비스업 16.1Q 대륭강남타워 삼성전자 3,406 제조업 하나금융그룹강남사옥 하나캐피탈, 하나저축은행, 하나자산운용, 하나자산신탁 2,464 금융 / 보험업 GBD 삼성생명역삼동빌딩 삼성전자한국총괄 4,013 제조업 상록회관 크레듀 3,174 서비스업 동익성봉빌딩 잡코리아 1,595 서비스업 동익성봉빌딩 KB캐피탈 2,948 금융 / 보험업 글라스타워 메드트로닉코리아 1,676 제조업 삼정빌딩 현대글로비스 7,148 제조업 태광빌딩 시선인터내셔널 2,023 제조업 YBD FKI타워 LG화학 1,040 제조업 KB금융타워 KB증권, KB생명 5,392 금융 / 보험업 세아타워 GS리테일 1,300 유통업 ETC 트윈시티남산함앤파트너스 1,050 서비스업 DDMC 덱스터, 한솔CS, 아그파코리아 2,935 기타 DDMC 채널A 1,583 방송통신업 에이스타워 자생한방병원 1,280 병원 신한L타워 서울외국환중개소 1,181 공공기관 16.2Q CBD 로얄빌딩 국민카드 1,068 금융 / 보험업 삼성본관빌딩 삼성전자 1,181 제조업 메트로타워 기획재정부 2,694 공공기관 36 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

5 < 표 2> 주요임차인이전현황 ( 계속 ) 시기 권역 빌딩명 임차인 임차면적 (3.3m2) 업종 CBD 서울상공회의소한국수력원자력 1,221 공공기관메트로타워한국재정정보연구원 2,558 공공기관 평화카톨릭재단빌딩 범건축사사무소 1,204 건설 / 설계 삼성생명서초타워 아디다스 4,096 도소매업 GBD 나라종합금융빌딩 흥국생명, 동부생명, 에이스생명 1,839 금융 / 보험업 PCA라이프타워 삼성증권 1,088 금융 / 보험업 16.2Q 홍우제1빌딩위워크 1,185 서비스업 YBD FKI Tower 팜한농 3,713 제조업 YTN Newsquare 문화예술진흥원 1,750 공공기관 상암IT타워 한국하니웰 1,090 IT ETC DDMC 덱스터스튜디오 2,491 IT 코레일유통본사빌딩삼성생명서비스 1,328 금융 / 보험업 코레일유통본사빌딩 현대카드 2,122 금융 / 보험업 KB손해보험합정빌딩 KB콜센타 2,111 서비스업 AIA타워 유니코로지스틱스 1,556 유통 Center 1 미래에셋대우 11,443 금융 / 보험업 D타워 LVMH 1,892 도소매업 STX 남산타워 우리은행, JSENR, STX중공업 1,618 기타 Tower 8 팬오션 2,920 조선업 CBD T타워 필립스 1,900 제조업 그랑서울 미래에셋자산운용 2,635 금융 / 보험업 대신증권명동 WeWork 6,089 서비스업 메트로타워 시드코리아 1,363 기타 메트로타워 한국재정정보원 2,366 공공기관 16.3Q 메트로타워 롯데손해보험 1,080 금융 / 보험업 플래티넘타워 베네통 1,642 도소매업 GBD PCA생명타워삼성증권 1,088 금융 / 보험업 Tower 730 쿠팡 17,651 IT 파르나스타워 Riot Games 2,461 IT YBD 별정우체국 KB손해보험 1,016 금융 / 보험업한화생명 63빌딩한화갤러리아 1,228 도소매업 이레빌딩신관 오티스서비스유한회사 1,158 제조업 ETC 일신빌딩라인프랜즈 2,017 IT 상암IT타워우리은행 1,091 금융 / 보험업 상암IT타워 하니웰애널리틱스 1,087 IT < 그림 2> 권역간임차인이동현황 권역간임차인이동현황구분임차인빌딩명 사옥이전 LG 이노텍 LG 전자 신한계열사 STX 남산타워 ( 예정 ) 신한 L 타워 미래에셋대우 Center 1 LVMH( 루이비똥 ) D 타워 임차 주택도시보증공사 BNP 파리바카디프손해보험 T 타워 신한 L 타워 2016 December Vol

6 Special Edition 년부동산시장결산및전망 경정비사업등을통해공급 ( 수송스퀘어, 하나은행신사옥, 공평 City core, 트윈빌딩, 세운 6-3-1,2 지구, 서소문 5지구등 ) 되고 GBD는서초동마제스타시티 ( 서초동꽃마을 ), 역삼동 N타워등을통해 33만m2가공급될것으로조사되었다. YBD는 2017년 K-Tower, 교직원공제회빌딩을통해약 27만m2가공급될예정이나각빌딩에입주할임차사가 (SK증권, 교직원공제회 ) 내정되어있어신축빌딩의공실리스크는다소줄여놓았다. 다만, 타지역의임차인수급이아닌권역내이동으로공실률은다소높아질수있다. 2. 매매시장동향매매시장의경우 2016년 3분기까지의거래규모는약 4.5조원이며 2015년전체 3조 4천억보다높은수준이다. 2014년이후매년 5조원가량의매매거래사례를보이며시장의규모를키워내고있다. 최근 YBD 의 IFC( 부지면적은 3만 3,058m2에연면적은 50만 5,236m2 ) 가대체투자운용사인브룩필드자산운용으로약 2조 5천억에매각되면서단일프로젝트로는가장높은금액을형성했다. 특히, 상반기에는법인위주의직거래에서하반기에는간접투자매도세로전환되며향후매매거래는간접투자시장이활성화될것으로예상된다. 이러한시장의확대와풍부한유동성으로매매시장이활성화되면서평당매매가가지속적으로상승되고있다. 3분기현재 3.3m2당평균매각가가 1,800만원이나 4분기에는 2,000만원이상으로평균가격을높이고있다. 또한, 임대주택활성화를위한정부정책으로 2016년한해주거시설에투자하는리츠설립이활발했다. 올해가장높은금액으로매각된센터포인트빌딩과정동빌딩, 타임스퀘어타워, 리모델링빌딩의재매각대상인시티센터빌딩등도시장가격을높이며마켓을주도하기도했다. < 그림 3> 향후신축공급예정 ( 단위 : 건, 3.3m 2 ) 신축공급현황 (2016~2018, 건수 ) 신축공급현황 (2016~2018, 면적 ) 미정 900, , , , , , , , , 미정 CBD GBD YBD ETC CBD 30,586 16,347 81,430 77,465 GBD 40,459 61, ,51 YBD 0 39,289 44, ,93 ETC 95, , ,40 38 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

7 < 표 3> 오피스시장주요매매시장관련지표 오피스매매시장 부동산펀드 구분 Q Q Q Q Cap. Rate(%) 거래건수 ( 건 ) 거래면적 ( m2 ) 214, , , ,735 거래금액 ( 억원 ) 11,091 12,057 11,071 24,725 설정건수 ( 건 ) 설정액 ( 억원 ) 9,237 19,630 20,583 31,911 리츠인가건수 ( 건 ) ) 2016 년 1Q 요약정리 2016 년 1Q 총거래건수는 14 건, 거래면적은약 237,862 m2로조사되었다. 권역별로는 CBD 가 2 건 GBD 가 4 건, YBD 가 2 건, ETC 가 6 건이며거래면적은 CBD 70,392 m2, GBD 44,520 m2, YBD 42,569 m2의거 래가발생하였다 년 1Q 서울시권역별 3.3 m2당 거래가격은 CBD 는 21,123 천원 /3.3 m2, GBD 18,730 천 원 /3.3 m2, YBD 11,172 천원 /3.3 m2, 기타권역 14,790 천 원 /3.3 m2로거래되었다 년 1Q 의오피스매매시장을분석해본결과, 해 외자본의국내시장투자보다국내자본의투자의비중 이큰것으로파악되었고, 대형물건 (1 만평이상 ) 의거 래가 41.7% 를차지하며시장을주도하였으며주로기 업의재무개선목적으로법인의자산유동화와간접투 자매수가활발하였다. 매매유형을살펴보면, 매도자 는개인과법인위주의직접투자가 84.9% 이고매수자 는펀드 (763.6%) 와리츠 (21.6%) 가주요거래대상이었 다. 당분기거래사례로는이지스자산운용이매입한 종로타워 (60,653 m2 ) 를포함하여, 삼성 SDS 멀티캠퍼스 빌딩, 재화빌딩, 웨스트게이트타워등이대표적이다. 2) 2016 년 2Q 요약정리 2016 년 2Q 총거래건수는 9 건으로조사되었고, 거 래면적은약 211,154 m2가거래되었다. 권역별로는 GBD, ETC가 3건으로가장많았으며뒤를이어 CBD 가 2건, YBD가 1건으로거래면적으로는 CBD 40,443 m2, GBD 58,731m2, YBD 26,918m2, ETC 85,042m2의거래가발생했다. 서울시권역별 3.3m2당거래가격은 CBD는 16,266천원 /3.3m2, GBD 20,730천원 /3.3 m2, YBD 19,060천원 /3.3m2, ETC 15,000천원 /3.3m2으로나타났다. 서울시전체거래평단가는 17,322 천원 /3.3m2이며지난분기대비 3.4% 상승을하였는데 GBD의거래금액이상승하면서전체금액이상승한것으로나타났다. 당분기의거래주체는주로국내자본위주로거래되었으며규모별로는 1만평이상의대형물건이거래가 3건발생하였고총거래금액중 51.4% 의비중을차지하였다. 거래주체를살펴보면매도자는법인, 매수자는펀드가강세를보였으며지난분기와동일하게자산유동화를위한법인사옥매물이전체거래중 75% 를차지하였다. 또한, 중대형오피스매물이증가하여간접투자거래비중이늘어나고있는것으로파악되었으며 IFC, 타임스퀘어등영등포권역매물이증가된것도주목할만하다. 영등포타임스퀘어타워의경우는임차인이투자자의지위로일부자본참여를시도하며, 중장기임대차계약과공간확보에대한역할이매매성사에주요요인이되었다. 주요매매사례로는코람코자산신탁이매입한나라빌딩 (29,916m2), 동화빌딩 (28,122m2), 삼성화재역삼빌딩 (17,449m2) 등이대표적이다. 3) 2016년 3Q 요약정리 2016년 3Q 매매시장을살펴보면, 총거래건수는 18 건이고거래면적은약 439,735m2로조사되었다. 권역별거래량은 CBD가 8건으로가장많았고뒤를이어 GBD가 7건을거래하였으며 YBD 1건, ETC 2건이거래된것으로나타났다. 거래면적은 CBD는 314,312m2, GBD 67,514m2, YBD 8,601m2, ETC 49,309m2가거래 2016 December Vol

8 Special Edition 년부동산시장결산및전망 되었다. 서울시전체 3.3m2당거래금액은 18,700천원으로조사되었고권역별거래가격은 CBD 19,286천원, GBD 20,264천원, YBD 11,147천원, ETC 14,139 천원으로나타나는데지난분기대비 7.9% 상승하였으며 GBD와 CBD의거래금액이상승하여전반적인영향을주었다. 당분기의거래중투자자본의유입을살펴보니여전히국내자본 (74.4%) 의비중이높았으며지난분기와마찬가지로 1만평이상의대형건물의거래가전체거래금액의 60.1% 를차지하였다. 매매시장의거래주체의유형은매도자의경우리츠 (40.1%) 와개인과법인위주의직접투자 (36.8%) 가많았으며매수자의유형은직접투자 (45.9%), 펀드 (40.7%) 로구성되었다. 주요매매사례로는삼성생명본사빌딩 (87,646m2), 센터포인트광화문 (38,925m2), STX남산타워 (65,196m2) 등이거래완료되었다. 과거에비해가장높은가격에매각된센터포인트빌딩의경우대형우량임차인인 김앤장 의중장기임대차계약이주요했다. bps까지상승하면서자본환원율상승세와금리하락이맞물린결과를나타냈다. < 그림 4> 서울지역 / 권역별자본환원율추이 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 10% 9% 8% 서울지역 Cap. Rate 추이 Spread 서울 Cap.rate 국고채금리 (5년) 5.33% 4.04% 1.29% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q 서울지역권역별 Cap. Rate 추이 CBD GBD YBD ETC 7% 4) 서울지역 Cap. Rate 서울시 Cap. Rate의경우 2014년 1분기 ~2015년 3 분기동안은하락하는추세였지만그이후부터현재까지 Cap. Rate는지속적으로상승하는모습을보이며당분기에는 5.33% 까지회복하는모습을보였다. 권역별 Cap. Rate는 CBD 5.59%, GBD 4.43%, YBD 5.23%, ETC 4.93% 를보였으며 CBD권역의 Cap. Rate가가장높은경향을나타났으며, GBD의 Cap. Rate가가장낮은모습을보였다. 또한, 2015년 2분기이후 ETC권역은크게하락하는모습을보였으며 CBD, YBD는상승하는추세를보였고, GBD는보합세를보였다. 정부의기준금리인하정책에따라국고채금리도동반적으로하락하여 1.29% 까지떨어지는모습을보였다. 그러나 Spread의경우 2015년 3분기이후 404 6% 5% 5.59% 5.23% 4.93% 4% 4.43% 3% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q REITs 시장동향 2016년 3분기기준영업인가가완료된리츠는총 12 건이며모집금액은 7,150억원으로전분기대비 9.0% 가증가했다. 이중위탁관리리츠 11건, 기업구조조정리츠 ( 대우조선해양빌딩 ) 1건이있었다. 당분기의경우, 투장대상별주택 55.7%, 오피스 30.2%, 물류 5.7%, 리테일 4.2%, 기타 4.2% 의투자비 40 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

9 중이나타났으며주택및오피스를제외한나머지리츠가 14.1% 를차지하면서물류와리테일은상대적으로부진한모습을보였다. 대표적으로인가된리츠로는센터포인트광화문 (CBD) 가코크렙제36호위탁관리리츠, 대한제4호뉴스테이위탁관리 ( 경기도화성 1,086세대매입 / 운용 / 처분 ) 와코크렙제33호기업구조조정 ( 대우조선해양빌딩 ) 등이출시되면서리츠인가신청이활발한모습을띄고있다. Ⅲ 년오피스임대시장전망 1) 오피스임대시장의경우는경제지표와함께가장민감하게반응한다. 이러한시장상황에민감한반응을보이는지역은 GBD마켓이며, 도심과여의도의경우도대기업을중심으로투자및비즈니스확장을신중 하게결정하게된다. 2017년경제성장률을 KDI에서는 2.4% 로전망했다. 올해초 2.7% 전망을발표한것에비해 0.3% 하향조정했으며, 수출은다소증가하더라도여전히부진한경제성장과소비시장의위축을예상하고있다. 2017년상반기국내상업용부동산은순환사이클중어느국면에위치할것으로예상하는지에대해응답자의 47.96% 는후퇴기에접어들것으로전망했으며, 23.47% 는침체기, 15.31% 는호황기, 12.24% 는회복기, 1.02% 는상승기에진입할것으로전망했다. 기준시점 (2016년 3분기 ) 대비 2017년상반기서울시및권역별업무용오피스의명목임대료상승률전망에서는서울전체에서는보합이 57.14% 로가장많았고, 권역별로는도심권에서약간상승의응답이 40.82% 로가장높았고, 강남권역 (40.82%), 여의도권 (50.00%), 기타권역 (43.88%) 은보합이가장높은빈도를보였다. < 그림 5> REITs 시장동향 영업인가완료건수및모집금액현황 투자대상별투자비중 12,000 모집금액 인가완료건수 25 주택오피스물류리테일기타 10,000 8,000 6,000 4, % 6% 4% 2, Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 0 30% 56% ) 2017 년국내오피스시장전문가설문조사 (Survey) 진행 1. 기간 : ~ (6 일 ) 2. 대상 : 상업용부동산관련전문가및실무자 193 명 ( 투자기관, 자산운용사, PM 사, 연구원, 감정평가법인, 언론사등 ) 3. 내용 : 임대, 매매, 투자시장전망등 4. 임대료상승률, 공실률, 렌트프리, 매매가, Cap.Rate 변동등 응답자특성 1. 직종 : AMC(36.73%) > 컨설팅, 평가법인외기타 (25.51%) > 투자자 (16.33%) > PMC(15.31%) > 연구기관 (6.12%) 2. 연령 : 30 대 (51.02%) > 40 대 (39.80%) > 50 대이상 (8.16%) > 20 대 (1.02%) / 평균연령 : 40.1 세 3. 경력 : 10 년초과 (52.04%) > 5~7 년 (20.41%) > 8~10 년 (15.31%) > 5 년미만 (12.24%) / 평균경력 : 9.9 년 2016 December Vol

10 Special Edition 년부동산시장결산및전망 < 표 4> 2017 년상반기서울시및권역별업무용오피스의명목임대료상승률전망 ( 단위 : 천원 / 3.3m 2 ) 2016 년 9 월말임대료 크게하락 -3.5% 초과 하락 -2.0~-3.5% 약간하락 -0.5~-2.0% 보합 -0.5~0.5% 약간상승 0.5~2.0% 상승 2.0~3.5% 크게상승 3.5% 초과 2017 년상반기전망 서울 % 25.51% 0.00% 0.00% 70.8 CBD % 3.06% 0.00% 89.4 GBD % 30.61% 2.04% 0.00% 72.5 YBD % 24.49% 0.00% 0.00% 64.2 기타ETC % 22.45% 0.00% 0.00% 48.7 < 표 5> 2017 년상반기서울시및권역별업무용오피스의공실률전망 ( 단위 : %) 기준시점 2016 년 9 월말공실률 크게하락 -3.5%p 초과 하락약간하락 -2.0~-3.5%p -0.5~-2.0%p 보합 -0.5~0.5%p 약간상승 0.5~2.0%p 상승 2.0~3.5%p 크게상승 3.5%p 초과 2017 년상반기전망 서울 CBD GBD YBD ETC 기준시점 (2016년 3분기 ) 대비 2017년상반기서울시및권역별업무용오피스의공실률전망에서는서울전체의경우약간상승 (43.88%), 도심권역은상승 (36.73%), 강남권역은상승 (37.76%), 여의도권역은약간상승 (41.84%), 기타권역은약간상승 (43.88%) 이가장높은빈도를보였다. 2017년상반기서울시업무용오피스의공실률변동이유로는신규공급을원인으로응답한비율이 40.82% 로가장높게나타났고, 시장경기변동요인은 27.55%, 임차수요의축소요인은 21.43%, 산업구조의변화가 7.14%, 기타의견이 3.06% 로나타났다. < 그림 6> 2017 년상반기서울시업무용오피스의공실률변동이유 21.43% 7.14% 공실률변동이유응답결과 3.06% 40.82% 27.55% 시장경기 신규공급 임차수요 산업구조변화 기타 42 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

11 기준시점 (2016년 3분기 ) 대비 2017년상반기서울시업무용오피스의렌트프리 (Rent Free) 전망에서는서울전체 (61.22%), 도심권역 (43.88%), 강남권역 (43.88%), 여의도권역 (48.98%), 기타권역 (46.94%) 모두보합의전망비중이가장높게나타났다. 증가우세 ( 약간증가, 증가, 크게증가선택 ) 와축소우세 ( 약간축소, 축소, 크게축소선택 ) 의차이를살펴보면서울전권역에서증가우세가축소우세보다높게나타났다. 증가세의비중은기타권역 (41.84%), 강남권역 (40.82%), 여의도권역 (39.80%), 도심권역 (37.76%), 서울전체 (28.57%) 순으로높게나타났다. 결론적으로임차인수급이과거에비해다소어려울 전망이며, 기업의신규사업투자와인력확충과사업환경개선을위한투자가신속하고과감하게나타나기는어려울것으로예상된다. 설문조사에서 보합과현수준 이라는측면의응답이많은것또한신규이전수요가지역별로큰차이를보일것이라는측면이강한것으로판단된다. Prime급빌딩이올해안정적인임대자산관리가가능했던것은기존임차인의확장과신규임차면적발생이다소늘어난것을볼수있으며, 기업의 Grade A급빌딩과 Prime급빌딩의선호도가높은것도주요요인이되었다. 기업의 M&A를통한신규임차수요발생과흩어진오피스공간을통합하는시장은내년에도계속될것으로예상된다. < 표 6> 2017 년상반기서울시업무용오피스의렌트프리전망 ( 단위 : %) 기준시점 2016 년 9 월말렌트프리 크게축소 -3 개월초과 축소 -2~-3 개월 약간축소 -1~-2 개월 보합현수준 약간증가 1~2 개월 증가 2~3 개월 크게증가 3 개월초과 2017 년상반기전망 서울 CBD GBD YBD ETC < 표 7> 2017 년상반기서울시업무용오피스의평당매매가전망 기준시점 2016 년 9 월말매매가 ( 천원 /3.3m 2 ) 크게하락 -3.5% 초과 하락 -2.0~-3.5% 약간하락 -0.5~-2.0% 보합 -0.5~0.5% 약간상승 0.5~2.0% 상승 2.0~3.5% 크게상승 3.5% 초과 2017 년상반기전망 ( 천원 /3.3m 2 ) 서울 18, % 4.08% 16.33% 40.82% 36.73% 2.04% 0.00% 18,737 CBD 19, % 3.06% 17.35% 27.55% 41.84% 9.18% 1.02% 19,384 GBD 20, % 3.06% 17.35% 37.76% 34.69% 4.08% 1.02% 20,306 YBD 19, % 4.08% 19.39% 42.86% 27.55% 5.10% 0.00% 19,078 ETC 14, % 4.08% 23.47% 48.98% 18.37% 3.06% 0.00% 14, December Vol

12 Special Edition 년부동산시장결산및전망 Ⅳ 년오피스매매시장전망 조사기준시점인 (2016년 3분기 ) 대비 2017년상반기서울시업무용오피스의평당매매가전망에서는서울전체가보합 (40.82%), 도심권역은약간상승 (41.84%), 강남권역은보합 (37.76%) 과약간상승 (34.69%), 여의도권역은보합 (42.86%), 기타권역에서도보합 (48.98%) 이높은비중을차지했다. 2017년상반기서울시업무용오피스의평당매매가변동이유로는금리등금융상품의수익률을원인으로선택한비중이 38.78% 로가장높게나타났고, 시장경기변동요인이 24.49%, 투자가능대상물건의증가및감소원인이 23.47%, 투자자본규모확대및축소원인이 13.27% 순으로나타났다. 기준시점 (2016년 3분기 ) 대비 2017년상반기서울시업무용오피스의자본환원율 (Cap. Rate) 전망에서는서울전체 (57.14%), 도심권역 (46.94%), 강남권역 (48.98%), 여의도권역 (54.08%), 기타권역 (51.02%) 모두보합을응답한비중이가장높게나타났다. 매매시장의경우, 트럼프노믹스로인해미국경제의고용증가와소비등에힘입어꾸준한확장에예상될것 < 그림 7> 2017 년상반기서울시업무용오피스의평당매매가변동이유 13.27% 평당매매가변동이유응답결과 23.47% 24.49% 38.78% 으로판단된다. 금리상승은단기적으로오피스빌딩의 가격조정을가져올수있으나, 인플레이션과임대료 상승등이뒷받침될경우상업용부동산의중심인오 피스빌딩의가격상승세는지속될것으로예상된다. 또한, 금리상승으로수혜를볼수있는선순위대출또 는메자닌대출투자가상대적으로유리할것으로판 단되며, 이러한자산운용에대한대체투자시장은꾸 준히확장될것으로예상된다 2). 시장경기 금리등금융상품수익률 투자자본규모확대 축소 투자가능대상물건증가 감소 < 표 8> 2017 년상반기서울시업무용오피스의자본환원율 (Cap. Rate) 전망 ( 단위 : %) 기준시점 2016 년 9 월말자본환원율 크게하락 -3.5%p 초과 하락 -2.0~ -3.5%p 약간하락 -0.5~ -2.0%p 보합 -0.5~ 0.5%p 약간상승 0.5~ 2.0%p 상승 2.0~ 3.5%p 크게상승 3.5%p 초과 2017 년상반기전망 서울 CBD GBD YBD ETC ) 삼성 SRA 이슈리포트, 금리상승기미국오피스가격동향분석, 참조 44 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS

13 도심에대한 Core+ 및 Value Add 상품투자성향은지속될것으로예상된다. 또한, 도심지역의사옥수요와투자자들의투자성향이안전자산에집중되어더욱경쟁상황을만들것으로예상된다. 다만, 가격이과거에비해너무높아지고있는것과금리인상으로인한레버리지효과가낮아진다는점을볼때매매가격의현격한상승은나타나지않을것으로판단된다. 다만, 임대료와관리비인상율 (Escalation) 이다소높아질가능성이있으며, 무상임대 (Rentfree) 의추가적인제공은조금낮아질것으로예상된다. 판교와강남의 Prime급빌딩의경우 Rentfree가 1개월이하로급격히떨어지고있는것도하나의예로나타나고있다. 신축빌딩우량임차인의경우강남을중심으로업종의변화가나타나고있으며, 사옥수요 1순위선호지역이판교지역으로나타난것도의미있는결과라고볼수있다. 사옥수요또한업종에따라차이가있었지만, 대기업및금융권은도심, IT 및 E-Business의경우는판교와강남지역을여전히선호하고있는것으로조사되었다. 오피스매매시장의가격상승흐름은지속될것으로예상되며, 과거에비해상승세는둔화될수있으나여전히안전자산이라는측면에서오피스빌딩의상품성은상승세를이어갈것이다. < 참고문헌 > 오피스시장동향보고서, 분기별리포트, Genstar, 2015~2016. 오피스시장동향보고서, 분기별리포트, Hanwha 63 City, 2015~2016. 오피스시장동향보고서, 분기별리포트, Savills, 2015~ December Vol

....2011-......-1202-1..

....2011-......-1202-1.. URL : www.kyoborealco.com OFFICE MARKET REPORT KYOBOREALCO 회사 개요 상 호 교보리얼코 주식회사 대표이사 장덕영 설립일 1979년 11월 15일 자본총계 21억원 (211년 3월 말 기준) 조직 4본부 11팀 1지역관리지부 임직원 682명(211년 12월 말 기준) 업종 부동산투자자문 및 컨설팅, 부동산 자산관리,