기획특집 년 오피스 시장 결산 및 향후 전망 아 임대율의 안정성을 고려한 약간의 인상을 추진하였으 나 2~3%의 낮은 수준이었다. 또한, 매각예정 빌딩의 경 우 호가 형성을 위해 명목임대료(Face Rent)는 다소 높 아진 반면 보존해줘야 하는 부분은 더욱

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형탁 수
8 years ago
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1 2014년 오피스 시장 결산 및 향후 전망 윤 여 신 대표이사 도시계획학 박사 Genstar Property Ⅰ. 서론 새롭게 희망의 한 해로 시작한 2014년 갑오년은 크 고 작은 사건 사고들로 경기의 위축과 함께 오피스 시 장의 도약에도 많은 어려움이 있었다. 오피스 빌딩의 임차인 수급은 경기에 민감하기 때문에 지난 서브프라 임 사태이후 가장 어려운 시기가 아니었나 하는 생각 이다. 먼저, 서울의 오피스 시장을 Capital Market과 Leasing Market으로 구분하여 설명하기로 한다. Capital Market의 경우 2008년 금융위기 이후에도 꾸준한 성장세를 가져왔다. 자산운용사(Fund AMC) 나 REITs회사들의 경쟁적인 입찰도 주요한 원인이 되 었지만, 금융권 특히 투자자(국내 기관 투자자)들의 동 향도 채권과 주식시장이 아닌 안정적인 고정수입이 확 정되는 부동산 투자에 집중된 것도 그 원인으로 말할 수 있다. 다만, 그러한 안정성을 고집하다 보니 무리한 임대료 확정 수입을 보전해 주는 Master Lease와 같 은 보호 장치에 대한 요구사항과 임차기간이 더욱 크 게 부각되기도 했다. 결국, 부동산 Deal이 채권Deal 과 같은 형태로 변모된 시기이기도 했다. 오피스 빌딩 의 평균 매각가도 올 초에 거래된 가격에 비해 3.3m2당 300~500만 원이 높아진 금액에 거래되기도 했고, 매 각주체도 기대하기 어려운 금액까지 매입가를 높게 써 내는 매수자가 나타나기 시작한 한 해이기도 했다. 다 만, 이러한 추세가 2015년 이후에도 계속될 것인가는 조금 미지수다. 그러나 긍정적인 시그널로는 해외투자 자(Global Investor)들이 한국시장에 재진입하고 있다 는 것이다. 해외투자자들의 진입 또한 안정적인 임대수 입이 확정된 몇 개의 빌딩들이고, Core Market이라고 하는 도심에만 집중된다는 점에서 아쉬움이 있다. 결 과적으로 국내기관과 해외 투자자들의 이원화 현상이 가장 뚜렷한 한 해로 평가할 수 있다. Leasing Market의 경우는 또 다른 경향을 보여주었 다. 서울의 오피스 임대시장은 의욕적인 출발인 1/4분기 에 임대료 보합 및 신축빌딩에 대형 면적의 통합 이전 수 요 발생 등으로 신축빌딩의 공실은 해소되는 반면 기존 빌딩의 공실이 장기화로 진입하는 출발이 되기도 하였다. 이에 본고에서는 2014년 상반기부터 현재에 이르기 까지 분기별로 경험된 오피스 임대 시장과 매매시장을 종합 분석해 보고, 다가올 2015, 을미년을 조심스럽게 예측해 보기로 한다. Ⅱ. 서울 오피스 임대 및 매매시장 1. 오피스 임대시장 종합 서울의 오피스 임대시장은 1/4분기에 임대료 보합 및 신축빌딩에 대형 면적의 통합 이전 수요 발생 등으로 신 축빌딩의 공실은 해소되는 반면 기존 빌딩의 공실이 장 기화되기도 하였다. 이로서 서울시 전체 공실률은 5% 가 넘게 올라갔다. 연초 정기적인 임대료 인상시기를 맞 26 부동산 포커스 Real Estate Focus

자산운용사(Fund AMC) 나 REITs회사들의 경쟁적인 입찰도 주요한 원인이 되 었지만, 금융권 특히 투자자(국내 기관 투자자)들의 동 향도 채권과 주식시장이 아닌 안정적인 고정수입이 확 정되는 부동산 투자에 집중된 것도 그 원인으로 말할 수 있다.

2 기획특집 년 오피스 시장 결산 및 향후 전망 아 임대율의 안정성을 고려한 약간의 인상을 추진하였으 나 2~3%의 낮은 수준이었다. 또한, 매각예정 빌딩의 경 우 호가 형성을 위해 명목임대료(Face Rent)는 다소 높 아진 반면 보존해줘야 하는 부분은 더욱 커져갔다. 오피스 시장의 2/4분기는 다소 안정적인 임대료와 인 상폭이 가장 낮은 시기이기도 하다. 이 기간에는 이미 전년도에 준비를 마친 임차인의 수급이 완료되었거나 하반기를 준비하는 임차수요이기 때문에 실질적인 임 차 수요 발생과 공실률에 영향을 미치는 요소는 다소 낮은 시간이기도 하다. 임대시장의 경우는 공실률은 평 균 5%대로 나타났다. 지역별로 도심 5.4%, 강남 5.3%, 여의도 5.2%로 조사되었으며, 예정 공실을 반영하지 않 은 수치로 다소 안정적인 수준으로 나타났다. 다만, 신 규 공급된 빌딩 위주로 정리할 경우는 15~20%를 육 박하는 공실률을 보이기도 한 시기였다. 임대가는 대부분의 빌딩들이 임대료를 동결하는 시 점이며, 전분기 대비 임대료 인상율이 0.2% 소폭인상 되는데 그쳤다. 공실률은 강남과 서울 기타 지역을 중 심으로 다소 줄었으며, 이러한 이유는 강남에 신규공 급이 많지 않았다는 것이다. 대형 빌딩 보다는 중,소형 빌딩의 일부 공급으로 전체적인 공실률과 임대율에는 큰 영향을 주지 못했다. 임차율이 낮아지면서 강남의 공실률은 계속 상승하였으나 도심의 경우는 신규빌딩 이전수요가 다소 나타나면서 일부 신축빌딩을 안정화 단계로 진입시켰다. 도심의 그랑서울 빌딩과 더케이트윈타워에 하나은 행, 동양생명, 마이크로 소프트(Micro Soft)등이 임대 차 계약을 완료하면서 신축 빌딩의 공실이 다소 해결 되었다. 그러나 여의도의 IFC(International Finance Center)와 FKI(Federation of Korean Industries 전 경련빌딩)의 임차수요 극감에 따른 임대율 정체로 준공 이후에도 어려움을 겪었다. <그림 1> 2014년 3/4분기 오피스 임대료 추이 (천 원/3.3m 2 ) 1.2% % % (천 80 원/3.3m 2 ) 1.2% % % 0.8% % % % '12 '13 '14-0.4% '12 '13 ' % -0.6% 20 A B C % - 자료 : Genstar 오피스 마켓리포트, (투자자문본부) % '12 '13 '14-0.4% '12 '13 ' % 2.5% 1 A B C <그림 2> 2014년 3/4분기 공실률 추이 8.0% 1.5% 7.0% 1 2.5% 1 0.5% 8.0% 1.5% - 0.5% - '12 '13 '14 - '12 '13 '14 0.5% A B C - 0.5% - '12 '13 '14 - '12 '13 '14 9 자료 : Genstar 오피스 마켓리포트, (투자자문본부) 89.8% % 86.3% 86.7% % % 79.6% 86.3% 86.7% A A A A B B B B C C C C % 90.6% 79.8% 79.8% A B C 2014 December Vol.79 27

4%, 강남 5.3%, 여의도 5.2%로 조사되었으며, 예정 공실을 반영하지 않 은 수치로 다소 안정적인 수준으로 나타났다. 다만, 신 규 공급된 빌딩 위주로 정리할 경우는 15~20%를 육 박하는 공실률을 보이기도 한 시기였다. 임대가는 대부분의 빌딩들이 임대료를 동결하는 시 점이며, 전분기 대비 임대료 인상율이 0.2% 소폭인상 되는데 그쳤다.

3 3/4분기 오피스 시장을 살펴보면, 글로벌 경기하락과 계절적 비수기와 함께 대형 사고로 인한 경기침체로 임 대료의 보합세와 임차수요 극감에 따른 공실률 상승이 진행되었다. 공실률은 신규 빌딩 임차 수급에도 불구 하고 전분기 대비 0.4% 정도 상승된 5.9%를 나타냈다. 여름철 비수기에 임대료 인상시점이 다가온 강남의 A빌 딩, D빌딩, S빌딩의 경우도 공실 발생 부담으로 임대료 를 동결하거나 추가 Rentfree를 제공하는 등의 협의 를 진행했으며, 국내 연기금이 투자한 빌딩의 경우 해 당 빌딩의 명목 임대료(Face Rent)를 10% 가량 하향 조정한 사례까지 나타났다. 신규 공급 빌딩의 감소와 중대형 빌딩의 거래 또한 부진한 시기였으며, 이러한 이유로는 임대료 보합세와 공실 지속이 가장 큰 부분을 차지했다. 2014년 누적 임대료 상승율은 1% 이내로 여전히 어려운 상황이 계 속되었으며, 신규계약의 임대료 인상율도 매년 3% 이 내로 협의되는 경우가 나타났다. 문제는 신축 빌딩등 Grade A급 빌딩은 나름대로 임차인과 협의와 계약까 지 진행하는 경우가 다소 있었지만, 기존 B, C급 빌딩 의 임차인 수급은 계속 어려움을 겪었다. 이러한 어려운 마켓 상황속에서 최근 강남이면도로 에 준공된 KG Tower(섬유기술연구원-Kotiti 12,764 m2)의 경우 준공 전 100% 임대차 계약을 진행한 사례 가 있다. 이면도로의 Grade B급 빌딩임에도 불구하고 대로변의 대형 오피스 빌딩에 비해 안정적인 임차인 유 치에 성공하였다. 이러한 결과로는 강남역 역세권이라 는 장점과 건물 준공전 사전 Pre-Marketing의 효과 라고 볼 수 있다. 최소 준공 1년전에는 임대마케팅을 진행하여야 하지만, 다소 늦은 출발과 시장 상황의 어 려움을 잘 극복한 사례로 볼 수 있다. 결과적으로 이러 한 성공효과 역시 Grade B급 빌딩 규모임에도 불구하 고, 기존 A급 빌딩과 대로변 빌딩에서 신축빌딩으로 이 전한 상황을 볼 수 있다. 건물의 핸디캡(Handicap)인 불편한 기계식 주차(적은 주차대수), 낮은 천정고, 이면 도로에 위치한 것을 넓은 한 개층 바닥면적, 좋은 위치 (강남역 이면), 우량한 건물주 신뢰도(Credit), 적정임대 가(Target Rent)와 홍보 마케팅의 긍정적인 효과였다. 결국, 리모델링이나 신축 빌딩이 기존 오피스 빌딩보다 <표 1> 전문기관별 임대료 및 공실률 분석 업체명 평균임대료 평균공실률 CBRE 103,788원 87,428원 74,734원 9.19% 7.80% 11.90% Savills 98,100원 86,000원 78,000원 11.40% 8.70% 24.90% Shinyoung Asset 97,000원 76,600원 79,800원 6.50% 7.40% 10.50% Kyobo Realco 103,802원 90,579원 85,289원 5.85% 3.59% 20.98% Mate Plus 93,600원 81,200원 68,800원 8.00% 7.20% 17.80% 환화63시티 99,100원 86,000원 88,500원 8.60% 5.10% 24.70% Genstar 99,592원 86,667원 86,782원 7.60% 5.60% 22.20% Min 93,600원 76,600원 68,800원 5.85% 3.59% 10.50% Max 103,802원 90,579원 88,500원 11.40% 8.70% 24.90% Average 99,283원 84,925원 80,272원 8.16% 6.48% 19.00% 주 : 2014년 3분기 자료 발간 업체 최상위군 빌딩 기준 (단위 : 원/PY, %) 자료 : Genstar 오피스 마켓리포트, (투자자문본부) 2014, 12 재정리 28 부동산 포커스 Real Estate Focus

신규 공급 빌딩의 감소와 중대형 빌딩의 거래 또한 부진한 시기였으며, 이러한 이유로는 임대료 보합세와 공실 지속이 가장 큰 부분을 차지했다. 2014년 누적 임대료 상승율은 1% 이내로 여전히 어려운 상황이 계 속되었으며, 신규계약의 임대료 인상율도 매년 3% 이 내로 협의되는 경우가 나타났다.

4 기획특집 년 오피스 시장 결산 및 향후 전망 임차 가능성이 더 높았다고 볼 수 있다. 도심의 신축빌딩 공급에 힘입어 급 오피스 빌 딩 임대료의 경우 120,000원/(3.3m2)를 넘었다. 이러한 임대료 수준도 2014년에 비로서 계약단계까지 진행되 는 상황으로 나타났다. 강남의 GFC가 105,000원/(3.3 m2)과 비교해 봐도 높은 편이다. 최근 도심의 주요 오피 스 빌딩의 임대차 계약이 전년대비 대형 면적 위주로 진 행되었으며, 하반기 신규 임대차 계약은 2015년을 기대 해 할 것이다. 다만, 여의도 IFC와 FKI(전경련빌딩)의 대형 신규 임대차 계약의 진행은 성공적인 사례로 이야 기할 수 있을 것이다. 강남의 우량 임차인인 IBM의 임 대차 계약은 여의도를 금융과 IT, 컨설팅의 새로운 업 종의 벽을 넘어선 사례로 볼 수 있다. 또한 City Bank 사옥이 매각 중이며, 올해 안에 매각이 완료될 경우 Three IFC의 공실률은 20% 내외로 안정화를 기대할 수 있게 될 것이다. 전경련회관(FKI)의 경우 도심의 장 교빌딩 리모델링과 기존 임차 빌딩의 높은 임대료와 기 업의 업무효율 증대 등을 이유로 한화건설 전체가 이전 을 준비하고 있다. 여의도 대형 면적 임차인의 업종 다 양화가 실현되고 있는 것이다. 금융, IT 장비, 컨설팅, 건설 등 다양한 업종의 진출이 지역의 한계를 넘어 공 급자의 가격 조정으로 인한 수급 결과로 나타난 것으 로 과거에는 보기 드문 사례이다. 2. 오피스 매매시장 종합 오피스 빌딩 매매시장의 경우를 살펴보면, 년평균 5 조 원 규모가 계속 이어지고 있으며, 1/4분기 총 9건으로 207,071m2로 거래금액은 1조 42억 원을 기록했다. 전분기 22건에 비해 절반 수준인 58% 감소했으나 평균 분기당 10건임을 감안할 때 우려할 정도는 아니었다. 2013년 급 매물이 소진되고, 파인에비뉴 4,800억 원과 1천억 원 이 상의 대형 물건 4건이 거래되어 거래금액은 4분기 연속 1조 원을 넘었다. 지역별로 Cap Rate를 살펴보면, 도심, 강남 4.4%, 여의도 5.8%로 조사되었으며, 3.3m2당 평균매매가격은 도심 2,210만 원, 강남 1,984만 원, 여의 도 997만 원 수준이었다. 신축 오피스 거래로 인해 의 매매가 상승이 나타났으며 서울시 전체의 매매가 상 승을 주도했다. 2/4분기는 전년 동기대비 75%수준이었으며, 펀드 투자 자 모집 부진으로 거래자체가 위축되는 시기였다. 전년대 비 상반기 매매금액보다 6,300억 원 줄어든 규모였다. 거 래 사례는 총 10건으로 거래면적 425,804m2로 거래금액 은 2조 4,514억 원으로 조사되었다. 거래 건수는 10건으 로 분기당 평균을 유지하였으며, 세월호 여파와 지방선거 에 따른 관망세로 다소 부진한 거래사례를 보였다. 1천억 원 이상의 매물이 다수 거래 완료되면서 연 중반임에도 불구하고 2조 원대를 넘어섰다. 그랑서울, 스테이트타워 광화문등 매매가격이 높은 주요 권역 소재 대형빌딩이 다소 거래되면서 1/4분기에 비해 26.6%의 인상율을 보여주며, 3/4분기의 예기치 못한 매매가 인상의 시작을 알려주는 듯 했다. 그러나 이러한 높은 수준의 매매가는 도심과 강남의 코어마켓 (Core Market) 거래에서만 이루어졌으며, 매매가격이 상대적으로 낮은 외곽지역의 거래는 많지 않았다. 또 한, 기관투자자들의 위험관리(Risk Management)는 더욱 보수적인 경향을 띠며, 잔여 공실에 대한 Master Lease나 Sale & Leaseback 조건을 더욱 강화하였다. 매물로 나온 신축 빌딩의 공실률이 10~20%미만의 경 우에도 투자부적격 판정을 내리는 경우가 나타나기도 했다. 결과적으로 자산운용사들의 물건 중 우량 물건 에 대한 선호도가 높게 나타났으며, 상품투자의 양극 화가 뚜렷하게 나타난 시기였으며, 비 선호 지역이거나 임차인의 수급에 의구심이 있는 물건의 경우 거래가 무 산되거나 무기한 연기된 물건도 있었다. 3/4분기의 거래는 총 13건으로 거래면적 241,974m2 로 거래금액은 8,296억 원으로 조사되었다. 거래건수 는 13건으로 분기당 평균을 넘겼으며, 주요 입찰 물건 의 거래가 수익자 모집과 공실 해소 문제로 다소 계약 완료에는 부진한 속도를 내었다. 당초 예상되었던 15건 의 물건 중 일부 물건이 연말과 2015년 초까지 매매 완 료가 늦어지는 상황이 발생하는 빌딩도 나타났다. 분 기별 평균 1조 원의 거래가 있었음을 감안하면, 다소 2014 December Vol.79 29

강남의 우량 임차인인 IBM의 임 대차 계약은 여의도를 금융과 IT, 컨설팅의 새로운 업 종의 벽을 넘어선 사례로 볼 수 있다. 또한 City Bank 사옥이 매각 중이며, 올해 안에 매각이 완료될 경우 Three IFC의 공실률은 20% 내외로 안정화를 기대할 수 있게 될 것이다.

5 주춤한 시기였다. 평균 매매가는 큰 폭으로 급등했던 전 분기 대비 35.5% 급락하였다. 매매가격이 상대적으 로 낮은 여의도와 서울 기타권역과 분당에서 각각 2 건 이상의 매매가 이루어졌고, 동 권역 소재 물건이 금 분기 거래 사례 중 과반을 넘어서면서 매매가격이 다소 약세로 전환되었다 1). 주목할 것은 Sale & Leaseback 방식을 통해 안정적인 임차구조가 확보된 물건이 성공 적으로 매각된 사례이다. 한진중공업 갈월동 오피스, 여의도 현대증권사옥, 마포 태영건설사옥 등이며 사옥 또는 수익형 부동산에 대한 투자수요자의 거래였다. 분기별로 매매시장의 투자자본 형태를 살펴보면, 1/4분 기 국내자본(68%), 외국자본(32%)로 총 9건의 거래중 1건만이 외국자본이 투자된 것을 볼 수 있다. 거래자본에 대한 부분을 살펴보면, 2/4분기 국내자 본(68%), 외국자본(33%)로 조사되었으며, 10건의 거래 사례 중 2건을 제외한 모든 투자가 국내자본으로 이 루어졌다. 라이나생명이 매입한 스테이트 광화문빌딩 과 향군회관(캐나다 자본)까지 다양한 외국자본이 꾸 준한 매수에 참여했다. 3/4분기는 100% 국내자본으로 거래가 완료되었다. 13건의 거래가 모두가 국내자본으 로 매수되었으며, 높은 매각가로 인해 수익율을 맞출 수 없는 외국계 투자자는 다소 소외된 시장이었다. 그 러나 4/4분기에 들어서 매매계약이 마무리 되었거나 진 행 중인 빌딩으로 정동빌딩(IGIS AMC), KDB 생명빌 딩(Consus AMC), YTN Tower(KB Reits), 올리브타 워(Deusche AMC), YG타워(Vestas AMC), 남산스테 이트타워(ADIA 아부다비투자청)등이 있으며, 이러한 빌딩들의 평균 매각가가 기대이상으로 높은 금액으로 매각이 진행되고 있다. 국내자본의 비중보다는 외국계 의 비중이 커졌다는 긍정적인 효과를 보여주기도 했다. 외국계 투자자가 매입하는 주요 오피스 빌딩들은 주로 도심의 Core Market에 있거나 우량임차인의 안정적인 임대수익이 보전되는 두 가지 핵심요인이 작용했다. 그 러나 이러한 매각가의 인상이 임대시장에도 긍정적인 호재로 반영될 수 있을 지는 2015년 경기 낙관을 기대 하기 어렵기 때문에 쉽지 않을 것으로 판단된다. 시장 상황에서 적정 매입가로 거래가 이루어져야 하지만, 자 산운용사의 경쟁적인 입찰과 수익율을 끌어올리기 위 한 전략으로 매매가는 계속 상승세로 나타나고 있다. 그러나 이러한 매매가격은 결국 임대료가 받쳐주지 않 으면 어려운 상황이 될 수 있다. 외부 임차가 되지 않 으면, 내가 쓰겠다 라는 식의 대기업 계열 운용사들의 적극적인 매수세는 차분하고 정상적인 부동산 금융시 장 성장에 마이너스 성장요인이 될 수 있다. 최근 매각이 진행중인 일부 빌딩의 경우 너무 많은 Capital Gain으로 인해 부담스러움을 토로하는 경우 도 있다. 이렇게 높게 매각 된다면, 재투자는 어떻게 하느냐 가 그들의 하소연이다. 과연, 우리가 선택해야 할 적정 매입가와 매각금액은 시장의 흐름대로 그대로 두어야 할까? 다시금 투자사의 입장과 전문가의 고민 이 필요하다. 또한, 저금리 시장이 과연 얼마나 지속될 것인가? III. 임대 및 매매시장의 결론 및 제언 국내 오피스 임대시장 및 매매시장에 대한 전문기관의 발표자료는 실제 마켓의 공실률 보다 다소 낮게 나타나는 경향이 있다. 이러한 이유는 현재의 공실에 대한 데이터 인 식을 기업마다 다른 관점으로 보고 있기 때문이다. 공실에 대한 인식을 신규 임대차 계약이 아닌 입주한 시점으로 보 는 기업이 있고, 임대차 계약이 완료된 시점으로 보는 경 우, 임대료가 지급되는 시기로 보는 경우 등 시점에 대한 명확한 원칙이나 근거가 부족하다. 임대시장에 대한 공실률과 임대료에 대한 명확한 근거 를 정부기관이나 정부출연 연구기관을 통해 발표해줄 필 요가 있다. 2014년 현재의 오피스 시장은 Capital Market 과 Leasing Market이 다소 편차를 가지고 상승하고 있 1) Office Scope 오피스 마켓 리포트 오피스 시장동향 보고서 신영에셋, 2014.Third Quarter 30 부동산 포커스 Real Estate Focus

분기별로 매매시장의 투자자본 형태를 살펴보면, 1/4분 기 국내자본(68%), 외국자본(32%)로 총 9건의 거래중 1건만이 외국자본이 투자된 것을 볼 수 있다. 거래자본에 대한 부분을 살펴보면, 2/4분기 국내자 본(68%), 외국자본(33%)로 조사되었으며, 10건의 거래 사례 중 2건을 제외한 모든 투자가 국내자본으로 이 루어졌다.

6 기획특집 년 오피스 시장 결산 및 향후 전망 다고 볼 수 있다. 매매시장의 가격상승과 함께 임대시장의 임대료 상승 및 공실률 감소가 동시에 일어나야 하지만, 현재의 경우 매매시장의 가격상승폭이 임대시장의 가격상 승폭에 5배 이상이 되는 경우도 나타나고 있다. 이러한 경 우 안정적인 임차인 수급이 완료된 경우나 사옥으로 운영 되어 공실 리스크가 거의 없는 빌딩으로 향후 안정적인 임 <표 2> 2014년 4분기~2015년 신규공급예정 물량 빌딩명 중분류 연면적(3.3m2) 준공분기 도시환경정비사업_청진구역 제2~3지구 32,100 쌍용타워(리모델링) 11,300 대한빌딩 8, Q 도시환경정비사업_청진구역 제1지구 15,600 도시환경정비사업_청진구역 제8지구 15, Q KJ타워 1,600 청담동업무시설신축공사(SI사옥) 4, Q 서초동빌딩 4,000 역삼태광빌딩 5,300 KB우준타워 2, Q 동원타워 1,100 하림그룹사옥 1, Q 남양유업신사옥 4, Q 동아디지털미디어센터 30,000 세스코터치센터 7,300 도시환경정비사업_동자동 제8구역 28, Q DH플러스(디지털스트림테크놀로지/휴다임) 7,600 LG유플러스용산사옥(Smart Square) 16,500 스마트프리즘 (삼성SDS) 25,200 KLID타워 5,800 사보이시티DMC 업무동 1,800 IT콤플렉스 건립공사 24,800 코레일유통본사신사옥 15,400 자료 : Genstar 오피스 마켓리포트, (투자자문본부) Q Q Q 2014 December Vol.79 31

3m2) 준공분기 도시환경정비사업_청진구역 제2~3지구 32,100 쌍용타워(리모델링) 11,300 대한빌딩 8,500 2014-4Q 도시환경정비사업_청진구역 제1지구 15,600 도시환경정비사업_청진구역 제8지구 15,700 2015-1Q KJ타워 1,600 청담동업무시설신축공사(SI사옥) 4,200 2014-4Q 서초동빌딩 4,000 역삼태광빌딩

7 대수입이 확정된 사례이다. 다만, 서울 외곽지역에 오랫동안 지속된 공실에 대 현재 가장 먼저 공실이 발생된 Grade A급 빌딩의 경우 해서는 할인 폭이 더 커질 가능성이 있으며, 대형 면 가장 먼저 공실이 해결되고 있다. 강남과 강북의 경우도 적을 선호하는 기업의 선택폭은 여전히 여유로울 것이 신축빌딩과 좋은 위치의 대로변 오피스 빌딩의 공실이 먼 다. 지금 대형 면적의 임차를 준비하는 기업의 경우 과 저 해결되고 있다. 임대료의 할인도 영향이 있겠지만, 이 거에 경험할 수 없는 파격적인 할인 혜택을 누린다는 면도로와 대로변의 오피스 빌딩 임대료가 크게 차이 나지 것이 긍정적이면서도 안타까운 현실이다. 않기 때문이기도 할 것이다. 문제는 양극화 현상이다. 이 2015년의 서울시 오피스 임대시장을 주요 변수별 면도로 및 중소형 오피스 빌딩(Grade B, C급)의 경우 임 (천 원/3.3m 2 ) 1.2% % % % 차인 유치를 위해 대로변의 투자용 오피스처럼 다양한 인센티브나 할인을 해줄 경제적인 자금 여력이 만만치 않 다. 60 심지어 국내 오피스 전문업체의 조사에 따르면 이면도 40 로 20 오피스 빌딩의 공실률은 20~30%에 육박한다는 인터 - 뷰를 할 정도이다. 이러한 이유로 공급이 - 수요보다 많은 점과 금융기관의 구조조정, 건설사 금융사 등 대기업의 A 구조조정이 가장 큰 원인이 되고 있다. 또한, 강자의 선택 7.0% 2.5% 1.5% 폭이 1 넓어진 것과 Rent free의 과도한 경쟁도 한 몫을 차 1 지하고 있다. 공급과잉에 따른 임차인 수급의 각종 할인 8.0% 과 인센티브는 시장을 함께 마이너스 성장 시키는 역할이 되고 있는 것이다. 이러한 상황은 2015년 상반기까지 다 소 지속될 것으로 판단되며, 2015년 3/4분기부터는 안정 B C 적인 임대시장이 될 것을 기대해 본다. A B C <그림 3> Rent free로 인한 임대료 할인 폭 % 89.8% % 86.3% 86.7% % 79.8% 자료 : Genstar 오피스 마켓리포트, (투자자문본부) 로 살펴보면 1 취업자수로 인한 임차수요 증가의 한 계, 2 기존 오피스빌딩의 공실률 상승(상반기 상승, 하반기 보합), 그리고 3 Rent free 유지 등 3가지 특 성을 보일 것으로 예상된다. 2015년 공급예정인 빌딩 0.2% 은 2014년보다 적은 물량이 공급될 예정이며, 사옥이 -0.2% 나 선 임대를 통한 공실 해소 사례가 많지 않은 것으 '12 '13 '14-0.4% '12 '13 '14 로 파악되어 하반기에는 -0.6% 상반기의 공실 수준을 그대 A B C 로 유지할 가능성이 있다. 다만, 신규 임차수요 발생 한계로 기존 공실 해소를 위해서는 국내 대기업 소유 빌딩의 리모델링이나 멸실 후 재건축 등이 추가적으로 더 일어나야 할 것이다. 현재, 교보생명, LG그룹, 한화 그룹, 아모레퍼시픽, 0.5% 하나은행 등이 재건축 및 리모델 Q4 Q1 Q2 Q3 링을 Q4 Q1 완료하거나 Q2 Q3 -진행 0.5% 중에 있다. 향후 몇몇 대기업 및 '12 '13 '14 - '12 '13 '14 중소기업 사옥의 리모델링이 추가적으로 진행된다면, A B C 일정기간 동안 신규 대형 공실 해소에 도움을 줄 것이 다. 신축 및 리모델링 이후의 공실에 대한 문제에 대해 서는 향후 3년후, 5년후 한국경제의 성장을 기대해야 할 것이다. 2015년 서울시 공실률은 약 8~9% 수준을 (2014년 3 분기: 7.8%) 보일 것으로 전망되며, 임대료는 전년 동월대 비 (2014년 3분기: 전년 동월대비 2.4% 상승) 상승 할 것으로 예측된다. 다만, 위의 설명과 같이 사옥 매각 및 리모델링과 재건축에 대한 정부의 규제완화와 오피스 빌딩에 대한 적극적인 투자가 선행된다면 공실률의 감소 와 임대료를 끌어올릴 수 있을 것이다. 1% 4% 7) 2013년 9월을 기준으로 2013년 10월 주택거래량은 5% 약 63%증가하였다(국토교통부, 2013). 8) <그림 5>의 6% 그래프 5% 1, 2는 2013년 8월 정책의 유효성을 분석하기 위해 취득세를 2%에서 1%로 인하하여 모델에 반영하였으며 취득세 인하 후의 그래프 2와 인하 전의 그래프 1과는 큰 차이를 보이고 있지 않다. 10% 18% 47% 53% 32 부동산 포커스 Real Estate Focus 32% 19%

이 2015년의 서울시 오피스 임대시장을 주요 변수별 면도로 및 중소형 오피스 빌딩(Grade B, C급)의 경우 임 (천 원/3.3m 2 ) 1.2% 140 120 0.8% 100 0.6% 80 0.4% 차인 유치를 위해 대로변의 투자용 오피스처럼 다양한 인센티브나 할인을 해줄 경제적인 자금 여력이 만만치 않 다.

8 A B C - 0.6% 0.4% 0.2% -0.2% 기획특집 년 오피스 시장 결산 및 향후 전망 '12 '13 '14-0.4% '12 '13 '14-0.6% A B C 2014년 오피스 매매시장의 큰 특징은 국내외 투자자 1 1 의 분기별 특징과 투자상품의 양극화와 거래 감소라고 8.0% 이야기할 수 있다. 대부분의 거래가 도심과 강남에 집중 되었으며, 지난 10월까지 거래된 대부분의 투자금액이 국내자금이라는 점도 주요한 상황이다. 4/4분기에 진행 되는 대형 빌딩의 경우 중국계 자금과 유럽과 중남미의 국부펀드 형태의 투자가 진행되고 있다는 것이다. 올해 Capital Market의 가장 큰 특징은 해외 투자자의 적극 금번 개정안이 국회를 통과하면 내년부터 700여 개에 적인 시장참여로 국내기관과 해외 투자자의 이원화된 체 9 계로 볼 수 있었다 % 2.5% 1.5% 해외 투자자의 경우 86.3% 국부펀드들의 86.7% 낮은 수익율이나 8 안정적인 Core Asset에 대한 집중과 기타 해외 펀드들의 Valu-added % 성격의 투자(Strata title, 공실 물건, 준공 7 전 사전매입 등)로 분류될 수 있다. 국내투자자는 양극 7 단의 중간지점의 투자에 집중되었으며, 당분간 이러한 기 % 조는 계속될 것으로 예상된다. <그림 4> REITs 운용현황 8 A B C % 89.8% 1% 4% 5% 6% 5% 10% 18% 47% 53% 32% 19% REITs CR REITs 주 1 : 리츠 종류 및 상품 ('05.1Q~'14.3Q) 주 2 : 설정건수 기준임 자료 : Genstar 오피스 마켓리포트, (투자자문본부) 특례제한법 일부개정법률안 에 - 0.5% 대해 최근 기획재정부에 '12 '13 '14 - '12 '13 '14 A B C 적용되는 취득세 중과 배제는 1년 더 연장키로 하였다. 79.8% 전체 오피스 거래 중 REITs와 펀드형태로 거래된 비 율로는 펀드가 전체의 70~80%를 차지하고 있다. 올해 가장 큰 이슈가 되는 것은 부동산 펀드, 리츠 등에 대 한 취득세 감면 종료로 현 30%의 취득세 감면 혜택 폐 지로 인한 수익율 저하와 매매가격의 변동요인 발생이 다. 부동산 펀드, 리츠, 프로젝트금융투자회사(PFV) 0.5% 에 대한 취득세 감면을 올해로 종료하는 내용의 조세 서 입법예고를 발표했다. 대신 수도권 과밀억제권역에 이르는 부동산 펀드, REITs, PFV는 30% 취득세 감 면 규정이 적용되지 않아 세금 부담이 늘어날 예정이 며, 이로 인한 취득세 세수는 연간 약 1,700억 원(작년 기준)이 될 것으로 예상했다. 반면, 경제활성화를 위해 창업벤처기업과 창업중소기업에 대한 취득세 및 재산세 50% 감면, 등록면허세 면제 규정은 1년 연장하기로 하 였다. 자산운용사들의 세금 감면 혜택이 종료됨에 따 라 새로운 투자운용 전략이 필요할 것으로 예상되며, 수익율 반영에 따른 수익분석도 보수적으로 접근할 것 으로 예상된다. 2005년 3Q부터 2014년 3Q까지의 운용 현황중 관 리형태별로 살펴보면, 개발전문 위탁관리리츠가 5%, 개발전문 자기관리리츠 11%, CR리츠 31%, 자기관리리 츠 11%, 위탁리츠 42%로 나타났다. 투자자산별 현황 을 보면, 업무시설이 43%로 가장 높고 주거시설 24%, 상업시설 17%, 숙박시설 7%, 복합시설 3%와 기타 5% 로 나타났다. 공공 임대주택의 주거시설에 대한 리츠 설정이 지속적으로 상승하는 추세를 보여주고 있으 며, 주거시설 비중도 전년대비 4% 이상 증가했다. 최 근 LH는 우리금융지주(NH)를 주관사로 선정하고 공 공임대주택 공급을 위한 NHF공공임대개발전문위탁 관리 부동산투자회사(임대주택리츠) 를 설립하였다. 이 는 공공 임대주택 공급을 위한 부동산투자회사로 한 국토지주택공사의 부채를 줄이고, 국민주택기금을 통 해 민간자본을 끌어들이기 위한 방편으로 마련된 것이 다. LH와 투자 협약을 맺은 우리금융지주 등 40여개 금융기관이 융자 등을 통한 참여가 이뤄지며 임대주택 리츠는 3Q 임대주택 1만2000가구 공급을 위한 토지 2014 December Vol.79 33

올해 Capital Market의 가장 큰 특징은 해외 투자자의 적극 금번 개정안이 국회를 통과하면 내년부터 700여 개에 적인 시장참여로 국내기관과 해외 투자자의 이원화된 체 9 계로 볼 수 있었다. 9 7.0% 2.5% 1.5% 해외 투자자의 경우 86.3% 국부펀드들의 86.

9 매입을 시작할 예정으로 조사되었다. 이러한 정부의 의지와 시장의 관심으로 2015년의 경우 주거시설의 리 츠 설정은 점차 확대될 것으로 판단되며, 오피스 상품 외에도 다양한 Retail 상품 등에 더욱 많은 투자가 진 행될 것으로 예상된다. 전체적으로 정부의 세제감면에 따른 수익율 하락은 다소 예상되나 리츠나 펀드를 통한 시장 구조에는 큰 영향을 받지 않을 것이며, 가격 변동 정도도 크지 않 을 것으로 예상된다. 향후, 대체투자 방향이 Budget Office나 리테일 개발, 물류시설 등에 대한 투자자들 의 관심도가 증대할 것으로 판단되며, 결국 요구 수익 율을 맞춰야 한다는 측면과 오피스 시장의 경쟁심화에 따른 대안 상품이 더욱 부각될 것이다. 이러한 이유로 는 정부정책에 따른 기업형 임대주택, 중국 외유법 안 정화에 따른 중국 관광객 유입 기대감으로 호텔시장 부각과 틈새 시장의 물류, 창고 산업용 부동산에 관심 이 늘어날 것이기 때문이다. <참고문헌> 윤여신, 오피스 빌딩 임대자산관리 입문과 실무, 책과나무 오피스 시장 동향 보고서, 분기별 마켓 리포트, GENSTAR, 2014 오피스 시장 동향 보고서, 분기별 마켓 리포트, Hanwha 63 City, 2014 오피스 시장 동향 보고서, 분기별 마켓 리포트, Shinyoung Asset, 부동산 포커스 Real Estate Focus

향후, 대체투자 방향이 Budget Office나 리테일 개발, 물류시설 등에 대한 투자자들 의 관심도가 증대할 것으로 판단되며, 결국 요구 수익 율을 맞춰야 한다는 측면과 오피스 시장의 경쟁심화에 따른 대안 상품이 더욱 부각될 것이다.

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±³º¸¸®¾óÄÚ-¾Ö´º¾ó-0121-55 URL : www.kyoborealco.com 서울특별시 성동구 도선동 286번지 교보생명빌딩 Tel. 02 2290 4048 Fax. 02 2290 4099 URL : www.kyoborealco.com ANNUAL MARKET REPORT 2011년 전망 및 2010년 결산 회사 개요 상 호 교보리얼코 주식회사 대표이사 장덕영 설립일 1979년 11월 15일