공급 2018년 1분기교직원공제회는여의도에신사옥 (The K타워 ) 을준공하고 63빌딩에서이전하였다. 2분기에 KB 증권이여의도내 3개빌딩 ( 현대증권빌딩, 심팩빌딩, KB금융타워 ) 에서이전하여 10년간 2층에서 22층까지임차하는것으로알려졌다. 판교에서는알파돔타워 Ⅲ

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1 Savills World Research Korea 브리핑 서울 프라임 오피스 2018년 1분기 사진 : GBD, Seoul 개요 2018년 1분기에는 안정적인 Core 물건과 Value add 물건 등 다양한 거래가 이루어지면서, 투자시장 총 거래 규모는 약 2조 1천억원을 기록하였다. 한국경제는 수출호조 및 내수회복으로 2018년 3.0%, 2019년에는 2.9% 성장할 것으로 한국은행은 전망하였다. CBD는 대형임차인이 이전하며 전분기 대비 공실률이 0.9%p 증가하였고, YBD는 신규공급 및 대기업의 타권역 이전으로 공 실률이 6.8%p 증가하였다. 반면, GBD는 제한적인 공급과 풍부한 수요로 공실률이 1.5%p 감소하였다. 2018년 3월말 기준, 전년 동기대비 명 목임대료 상승률은 2.0%를 기록하였다. 일부 빌딩에서 장기 임차 기업의 이전 이후 임대료가 상승한 것으로 파악되었다. 2018년 1분기에는 더케이트윈타워즈, KB 명동사옥, 퍼시픽타워, 이스트센트럴타워 등 2,000억원 이상의 대형 거래가 종결되며, 지난 10년 동기 평균 대비 2배 이상의 거래규모를 기록하였다. "2017년 말에 기준금리가 인상되었으나 우량매물이 많아 투자자들은 적극적인 매수세를 유지하고 있다." Savills Research savills.co.kr/research 01

2 공급 2018년 1분기교직원공제회는여의도에신사옥 (The K타워 ) 을준공하고 63빌딩에서이전하였다. 2분기에 KB 증권이여의도내 3개빌딩 ( 현대증권빌딩, 심팩빌딩, KB금융타워 ) 에서이전하여 10년간 2층에서 22층까지임차하는것으로알려졌다. 판교에서는알파돔타워 Ⅲ, Ⅳ가준공되었고, 각각 HPI(Ⅲ), 블루홀및네이버 (Ⅳ) 가입주할예정으로알려졌다. 수요와공실률 한국은행은 4월경제전망발표를통해 2018년경제성장률을 3.0%, 2019년은 2.9% 로전망하였다. 세계경제성장세를바탕으로수출및설비투자가양호한흐름을이어가고, 국내소비증가세가지속할것으로전망하였다. 하지만일부업종의구조조정등으로취업자수증가세가둔화되고, 물가상승압력도크지않을것으로예상하여, 기준금리를 1.5% 로동결하였다. 한국은행은주요국과의교역여건및주요국의통화정책변화등을고려하며, 향후통화정책방향을운용할것으로밝혔다. 2018년 1분기서울프라임오피스수요는 YBD와 CBD에서각각 45,500sqm, 23,000sqm 감소하였고, GBD에서 28,200sqm 증가하였다. LG계열사들이 YBD에서마곡과 CBD로이전하며 YBD 순흡수면적이크게감소하였고, 3권역전체순흡수면적도 40,200sqm 감소한것으로파악되었다. CBD는종로타워, 정동빌딩에서대형신규공실이발생하였고, 공실률은전분기대비 0.9%p 상승한 16.7% 였다. GBD는포스코센터등에서공실이일부해소되며, 최근 4년내저점인 5.1% 를기록하였다. YBD 공실률은전분기대비 6.8%p 상승하며, 공실률이 표 1 권역별월임관리비및공실률, 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13.4% 출처 : 한국은행 실질경제성장률 ( 전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 12.4% 13.5% 17.1% 6.0% 6.5% 5.2% 5.5% 4.4% 4.5% 3.3% 3.7% 2.6% 2.8% 3.8% 3.6% 2.8% 2.9% 3.1% 3.0% 0.7% 2.3% 2.3% 0.5% 2.2% 0.4% E 2018F 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2009 년 3 월 년 3 월 1,200 1,100 1, 권역 단위 : 고용자수 ( 천명 ) 금융및보험업고용자수 ( 좌 ) 고용자수 ( 우 ) 28,000 26,000 24,000 22,000 20,000 18, ,000 Mar-09 Mar-10 Mar-11 Mar-12 Mar-13 Mar-14 Mar-15 Mar-16 Mar-17 Mar-18 출처 : 통계청 평균임대료 ( 임대면적기준 ) 임대료 전년동기대비인상률 (%) 평균관리비 ( 임대면적기준 ) 관리비 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) ( 전분기공실률 ) CBD 106, % 42, % -23, % (15.9%) GBD 91, % 38, % 28, % (6.6%) YBD 79, % 37, % -45, % (17.6%) 전체 96, % 40, % -40, % (13.3%) 표 2 신규공급오피스, 빌딩명권역준공시기연면적 (sqm) 층수 The K 타워 ( 교직원공제회신사옥 ) ( 단위 : 원 /3.3 sqm) YBD 2018 년 2 월 83,300 27F / B5F 알파돔타워 Ⅲ 판교 2018 년 3 월 87,900 15F / B7F 알파돔타워 Ⅳ 판교 2018 년 3 월 99,600 15F / B7F savills.co.kr/research 02

3 역사상가장높았던 2014년도와유사한 24.4% 를기록하였다. YBD공실률은 2분기에 KB증권이 The K타워로업그레이드이전을하는등약 4%p 하락할것으로예상된다. CBD의종로타워는삼성생명등의계약이종료됨에따라공실이발생하였고, 정동빌딩은한국교육과정평가원이지방으로이전하면서공실이발생하였다. 두빌딩에서발생한대부분의신규공실은 2분기에해소될예정이다. 전분기대형공실이발생했던시그니쳐타워는롯데자산개발, 삼구아이앤씨등이입주하였고, 더케이트윈타워즈에도공유오피스업체인위워크가입주하며, 두빌딩에서약 2만 sqm의공실이감소하였다. 마케팅을진행하면서공실이점차해 소되고있다. 엘리베이터에미디어광 고를제공하는포커스미디어코리아등 9 개회사가 FKI 타워에입주하여약 9 천 sqm 의공실이감소하였고, BNK 자산운용과유진자산운용등도삼성생 명여의도빌딩으로입주하며 4,000 sqm 의공실이감소하였다. 임대료 서울오피스의평균 명목임대료는 96,300 원 /3.3m 2 으로전 년동기대비 2.0% 상승하였다. 권역 별로 CBD 권역이 3.4%, GBD 권역이 차트 3 공실해소구분, 구분별해소비율 1.4% 상승하였으나, YBD 권역은전년과유사하였다. 마케팅임대료를인상한빌딩들의인상률수준은평균 3.8% 정도였으며, 대부분정기임대료인상이거나장기임차하였던기업이퇴거하며임대료인상이있었다. 공실률이높은일부빌딩들이임차인에게제공하는무상임대기간, 인테리어공사기간및비용지원등의임대마케팅조건은다소적극적인수준이라고알려졌다. 권역별해소비율 GBD 공실률은 1분기에도감소하며 5.1% 를기록하였다. 두산중공업 ( 교보강남타워 ) 과아쿠쉬네트코리아 ( 엔씨타워1) 가감평 / 이전하며공실이증가한반면에, 스마트팩토리사업등을강화하는포스코 ICT는포스코센터내에서증평하였고, 한국엡손은산업용로봇부문을강화하고, 제품체험공간을오픈하기위해포스코 P&S센터로업그레이드이전하였다. 프리미엄가전업체인다이슨코리아도공유오피스에서아크플레이스로확장이전하면서 GBD 공실이감소하였다. 이외에도삼성생명서초타워에서는삼성생명내부조직개편으로공실이감소한것으로조사되었다. 1분기 YBD 공실률은전분기대비 6.8%p 상승하며 24.4% 를기록하였다. The K타워가신규공급되고 LG계열사가 FKI타워에서타권역으로이동하며약 13만 sqm의공실이발생하였다. 교직원공제회가 1분기 63빌딩에서 The K타워로이전하였지만, 권역내이전으로공실률변화는없었다. YBD는임대인들이적극적인임대 New organisation 16% Expansion 25% Prime to prime 26% Secondary to prime 33% 차트 4 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - 350, , , , , ,000 50, , , , ,000 YBD 34% 단위 : sqm CBD GBD YBD GBD 20% CBD 46% savills.co.kr/research 03

4 전망 2018년주요 3권역내에는루첸타워가 2분기, 강남 N타워및센트로폴리스가 3분기준공을앞두고있다. CBD는 2분기에위워크의서울스퀘어입주, 아마존, 아고다 ( 호텔예약서비스업체 ) 의파인애비뉴입주, 김앤장의정동빌딩증평등이예상되어, 대형공실 3만 9천 sqm가해소될예정이다. 3분기에센트로폴리스가준공되면, 12만 3천 sqm의오피스임대면적이공급될예정이나, CBD 권역에대한임차인선호, 지속적인업그레이드 / 증평수요로공실률은점차감소할것으로예상된다. GBD는주요권역중임대시장이가장안정된시장이지만, 2분기와 3분기에 GBD 면적 4% 에해당하는루첸타워와강남N타워가준공되면서공실률이상승할것으로예상된다. 타권역의인센티브혜택으로임대료절감을기대하는일부기업들의 GBD 권역외이전도예정되어있지만, GBD 는성장산업군인게임, IT, 공유오피스의임차수요가높아상대적으로낮은공실률을유지할것으로보인다. 차트 5 서울프라임오피스공실률, 2008 년 1 분기 - 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 차트 6 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% , 한국은행 CBD GBD YBD CBD GBD YBD 소비자물가상승률 ( 전년동기비 ) 3월말에 24% 에달하였던 YBD의공실률은 2분기에 20% 수준으로하락할예정이다. KB증권이 The K타워에입주하면서 YBD의 4% 에가까운공실면적이해소될예정이다. 위워크도 HP빌딩 7개층에입주하면서 YBD 전체면적의 1% 에가까운면적을해소할예정으로알려졌다. 임대인들은공실이높은빌딩들을중심으로적극적인임대마케팅을진행하는것으로알려져있다. 매매및투자시장 2018년 1분기오피스투자시장의총거래규모는약 2조 1천억원으로지난 10년동기평균대비 2배이상 거래된것으로조사되었다. 2017년부터진행된대부분의거래가연초에마무리되었으며, 지난분기와마찬가지로더케이트윈타워즈, KB명동사옥, 퍼시픽타워, 이스트센트럴타워등 2,000억원이상의대형거래가종결되면서, 거래규모가증가했다. 권역별로는 CBD에거래가집중되었고, 외국인투자비중은 17% 로 2017년과유사한수준을유지하였다. 2018년 1분기투자시장은안정적인 Core 물건과높은수익률을추구하는 Value add 물건의거래등다양화된모습을보였다. 또한자산가격상승에따라평당최고가기록을갱신하였고 거래가활발해지면서전체거래규모도증가하고있다. 삼성SRA자산운용은광화문 (CBD) 에위치한더케이트윈타워즈를 7,132억원에매입하였다. 더케이트윈타워즈는우량임차인으로구성된공실률 2.5%( 거래종결시기준 ) 의안정적인코어자산으로많은투자자들의관심을끌며역대최고매각가인평당 2,810만원을기록하였다. 페블스톤자산운용은남대문 (CBD) 에위치한퍼시픽타워를약 4,410억원에매입하였다. 주택도시기금이주요투자자로참여하여 1,900억원을투자한 savills.co.kr/research 04

5 것으로알려졌다. 퍼시픽타워또한공실률이 5% 미만이며지난 1년간기존임차인의재계약률이 80% 가넘는안정적인자산이다. 반면, 재건축과리모델링을통해높은수익률을추구하는투자도이루어졌다. 마스턴투자운용은미국계부동산투자회사인안젤로고든으로부터투자를 받아명동 (CBD) 에위치한 KB국민은행명동본점을약 2,412억원에매입하였다. 마스턴투자운용은해당물건의입지특성을반영하여기존오피스건물을철거후, 리테일과호텔시설로재건축할계획으로알려졌다. 페블스톤자산운용은 CBD에위치한하나카드다동사옥을약 731억원에 매입하였다. 하나카드다동사옥은작년말하나카드의이전으로전체공실인상태이지만페블스톤자산운용은해당물건의저층부 (4층이하 ) 를리테일로전환하고 5층이상은공유오피스기업인르호봇을전층유치하는등의 Value-add 플랜을통해자산가치를상승시킬것으로알려졌다. 표 3 주요임차인이동, To From 권역 빌딩명 임차인 입주면적 (sqm) 권역 빌딩명 더케이트윈타워즈 WeWork 7,000 신규 서울시티타워 한국보건복지부인력개발원 4,600 Non-core 대연빌딩 ( 봉천동 ) 시그니쳐타워 롯데자산개발 4,400 CBD Center 1 시그니쳐타워 삼구아이앤씨 2,800 Non-core 삼구빌딩 ( 신대방동 ) 시그니쳐타워 타이드스퀘어 2,800 CBD 퍼시픽타워 파인에비뉴 A S-BTM ( 호텔신라 BTM 사업부문 ) 2,800 신규 CBD 파인에비뉴 A 오션네트워크익스프레스코리아 2,800 CBD SK Hub 영풍빌딩 SK이노베이션 2,200 CBD SK 서린빌딩 더케이트윈타워즈 테팔코리아 2,000 CBD 관정빌딩 퍼시픽타워 피에르파브르코리아 1,900 GBD 그레이스타워 부영을지빌딩 DGB대구은행 1,700 CBD 내외빌딩 T타워 ( 구 _LG유플러스타워) LG전자 1,600 CBD LG서울역빌딩 신한L타워 신한데이타시스템 1,300 CBD 신한은행백년관 포스코센터 포스코 ICT 3,900 증평 아크플레이스 ( 구 _ 캐피탈타워 ) 다이슨코리아 2,800 신규 포스코P&S타워 엡손코리아 2,500 Non-core 대성D폴리스 ( 가산동 ) GBD 포스코센터포스코강판 2,400 Non-core 포스코 SS&CC 타워 ( 반포동 ) 포스코P&S타워 씨지오 (CGO) 1,700 GBD 강남텔레피아빌딩 SI타워 테라핀테크 1,500 GBD 현익빌딩 포스코센터 니콘이미징코리아 1,500 CBD 상공회의소 교직원공제회빌딩 (The-K 타워 ) 한국교직원공제회 14,400 YBD 63빌딩 여의도SK증권빌딩 ( 구 _K타워) SK증권 3,200 YBD 삼성생명여의도빌딩 ( 구 _SK증권빌딩) FKI타워 포커스미디어코리아 2,800 Non-core Invest Korea Plaza( 염곡동 ) YBD 삼성생명여의도빌딩 ( 구 _SK 증권빌딩 ) BNK 자산운용 1,900 CBD 금세기빌딩 삼성생명여의도빌딩 ( 구 _SK 증권빌딩 ) 유진자산운용 1,900 YBD 유진그룹빌딩 KTB 빌딩제스트씨앤티 1,700 Non-core 에이스하이테크시티 ( 문래동 ) FKI 타워한국투자캐피탈 1,700 YBD 한국투자증권빌딩 FKI 타워한국디지털거래소 1,300 CBD 아도라타워 savills.co.kr/research 05

6 현재거래협의가진행중인빌딩들로는센트로폴리스와삼성물산서초빌딩, 여의도SK증권빌딩, 강남N타워, 써밋타워, 에이스타워, 여의도현대캐피탈사옥1관등이며, 대형물건의거래가많아 2018년의거래규모또한작년과유사하거나그이상일것으로전망된다. 2018년 1분기의 Cap. Rate은마케팅임대료로 90% 임대되었다고가정하여추정할경우, 4.7% 수준이다. 하지만, Rent Free및 TI를감안하면 4% 초중반으로예상된다. 3월말기준, 5년만기국고채는 2.4% 로상승하였으며, 약 230bps 내외의스프레드를보이고있다. 한국투자시장의일반적인 LTV는 55% 이다. 차트 7 오피스시장거래규모, 2008 년 1 분기 단위 : 조원 차트 8 서울프라임오피스 Cap. Rate 추이, 2007 년 1 분기 - 8% Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채수익률 ( 좌 ) 900 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% , 한국은행 차트 9 5 년만기국고채수익률및기준금리추이, 2012 년 1 월 년 3 월 4.0% 5 년만기국고채수익률기준금리 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 출처 : 한국은행 savills.co.kr/research 06

7 표 4 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 CBD Non-core 더케이트윈타워즈 KB 국민은행명동본점 퍼시픽타워 하나카드다동본사 이스트센트럴타워 교정빌딩 ( 동교빌딩 ) 베스타스자산운용 (KKR, LIM Advisors) 국민은행 도이치자산운용 ( 알파인베스트먼트 ) 하나대체투자자산운용 에스엘디앤씨 교정공제회 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) 삼성 SRA 자산운용 83,899 7,132 마스턴투자운용 ( 안젤로고든 ) 페블스톤자산운용 ( 주택도시기금 ) 페블스톤자산운용 (AEW 캐피탈 ) 밀리니움인마크자산운용 ( 미래에셋대우 ) 마스턴투자운용 ( 머서인베스트먼트 ) 25,639 2,412 59,500 4,410 15, ,423 3,400 6, BBD 서현빌딩인트러스투자운용 JS 자산운용 17, Please contact us for further information Savills Korea Savills Research Crystal Lee Acting CEO csjlee@savills.co.kr Seunghan Lee Miah Yang Senior Director Senior Director Leasing & Marketing Retail Service seunghanlee@savills.co.kr mayang@savills.co.kr Myungchul Lee Associate Director PM Services mclee@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific ssmith@savills.com.hk Shinjae Lee Associate Director PM Services sjlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07

8 부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 표 5 조사빌딩개요, 2018 년 3 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 A 평균연면적 (sqm) 85,000 99,000 99,000 92,000 평균준공연도 빌딩개수 B 평균연면적 (sqm) 54,000 48,000 45,000 50,000 평균준공연도 빌딩개수총합계 면적총합계 (sqm) 3,150,000 2,040,000 1,350,000 6,540,000 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 100% 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2018 년 3 월현재 CBD 에 31%, GBD 에 17%, YBD 에 13% 가밀집되어, 전체의약 60% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적 으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. 프라임빌딩 120 개중 93 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (90%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 90% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08