2013 공급 2013 년 2 분기에는 CBD 에 N Tower 가준공되었다. N Tower 는순화동 PFV 와한국전력 (2~4 층, B6F~B8F 층변전소 ) 의구분소유로, 연면적은 51,377sqm 이다. 3 분기에는 CBD 에 Centre Point( 도렴구역제

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1 Savills World Research Korea Briefing Seoul office sector 2013 SUMMARY 기업들의외부권역이전과감평등으로서울프라임오피스공실률은상승하였으나오피스거래는활발히이루어졌다. Image : N Tower, Seoul, CBD 2 분기에는 CBD 에 N Tower( 연면적 51,377sqm) 가공급되었다. 3 분기에는 CBD 에 Centre Point ( 도렴구역제 24 지구 ) 와, YBD 에 FKI Tower 가공급될예정이다. 2 분기의서울프라임오피스공실률은전분기대비 1.p 상승한 10.7% 였다. CBD 는기업들의증평및신규조직발생등으로수요가증가하였으나, N Tower 의준공으로공실률이상승하였고, GBD 는외부권역이전, YBD 는금융업감평등으로공실이증가하였다. 서울프라임오피스의임대료는전년동기대비 1.2% 상승하였다. GBD 권역의전년동기대비임대료인상률은 1.8% 로가장높았고, CBD 및 YBD 권역의전년동기대비임대료인상률은각각 1% 와 0.9% 였다. 2 분기에는대우 E&C 신문로사옥, 트윈트리타워, 삼성생명 대치 2 빌딩 ( 구유니온스틸빌딩 ) 등총 9 건의오피스가거래되었고, 총거래금액은 1 조 4,900 억원수준이다. "2013 년 2 분기서울프라임오피스는수요가감소하여순흡수면적이 -9,500sqm 이다. CBD 수요는증가했지만, GBD 에서는임차인의권역외이동과 YBD 권역내금융업계감평등으로수요가감소하여프라임오피스공실률은 10.7% 로상승하였다. 2 분기에는 1 조 4,900 억규모의활발한거래가이루어졌고 Cap Rate 는 5% 초반으로추정된다." savills.co.kr/research 01

2 2013 공급 2013 년 2 분기에는 CBD 에 N Tower 가준공되었다. N Tower 는순화동 PFV 와한국전력 (2~4 층, B6F~B8F 층변전소 ) 의구분소유로, 연면적은 51,377sqm 이다. 3 분기에는 CBD 에 Centre Point( 도렴구역제 24 지구 ) 및 YBD 에 FKI Tower( 전경련타워 ) 가준공될예정이다. Centre Point( 도렴구역제 24 지구 ) 는 10 사전임대되었지만, 일부전대면적에대해임대마케팅을진행중이다. FKI Tower 는전국경제인연합회회원사에서 5~1 정도사용하고, 현재임대마케팅을진행중인것으로조사되었다. 수요와공실률 6 월중순미국연준의장의양적완화축소관련발언의영향및중국경제지표부진등으로외국인자금유출이커짐에따라주가, 원화가치, 채권가격등이약세를보이고있다. 이러한상황이지속될경우, 시중금리상승에따른경기변동으로고용및오피스수요에영향을미칠것으로예상된다 년 1 분기한국의명목 GDP 성장률은전년동기대비 1.5% 1 로잠정추정되었다. 이러한시장상황과달리금융및보험업종사자수는 2013 년 3 월이후증가하기시작하여 2013 년 6 월에는 891,000 명으로최고치를기록했다 년 2 분기에서울프라임오피스순흡수면적은 -9,500sqm 로 2012 년 2 분기이후 4 분기만에수요가줄었다. CBD 의수요는 32,200sqm 증가하였으나, GBD 와 YBD 의수요는각각 33,600sqm, 8,100sqm 감소하였다. GBD 권역은프라임오피스에서잠실, 판교와같은외부권역사옥으로이전하는사례가많아수요가감소하였다. 서울프라임오피스공실률은 10.7% 로 1 분기대비 1.p 상승하였다. CBD 의공실률은 15.6% 로전분기대비 0.4%p 상승하였다. 기업들의증평및신규오피스개설로 CBD 의수요가증가했으나, N 타워의준공으로공실률이상승하였다. N 타워의연면적은 51,377sqm 며, 이는 CBD 프라임오피스면적의 2. 를차지한다. 현재 N 타워의계약기준임차율은약 11% 이다. GBD 의공실률은 4.2% 로전분기대비 1.7%p 상승하였다. 공실률상승의주 1 한국은행 1 분기국민소득 ( 잠정 ) 보도자료 ( ) TABLE 1 권역별월임대료및공실률, /2013 권역 평균임대료 ( 원 / sq m 임대면적기준 ) 평균임대료 ( 원 / sq m 전용면적기준 ) 전년동기대비인상률 (%) 공실률 (%) CBD 94, , % 15.6% GBD 84, , % 4.2% YBD 73, , % Overall Seoul average 87, , % 10.7% TABLE 년 2 분기공급빌딩, /2013 권역빌딩명준공분기연면적 (sq m) 층수비고 CBD N Tower / ,377 B8/F-27/F TABLE 3 공급예정빌딩, /2013 B8/F-B6/F 변전소면적포함 권역빌딩명예상준공분기연면적 (sq m) 층수비고 CBD YBD Centre Point ( 도렴구역제 24 지구 ) FKI Tower ( 전경련회관 ) 합계 / ,952 B7/F-22/F / ,682 B6/F-50/F 207,634 sqm GRAPH 1 금융및보험업종사자수추이, Jun 2004-Jun 2013 No. employed ('000) Source: Bank of Korea 10 사전임대완료 전국경제인연합회회원사 5~1 사용 680 Jun-04 Jun-05 Jun-06 Jun-07 Jun-08 Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Jun-13 savills.co.kr/research 02

3 2013 요인은임차인의외부권역이전이었다. 아셈타워의삼성 SDS 가최근잠실에준공된향군잠실타워 A 동 (99,141sqm) 으로이전하며 12,200sqm 의공실이발생하였으며, 3 분기에는카이트타워 (2,100sqm 사용 ) 의삼성 SDS 가향군잠실타워 A 동으로이전할예정이다 년에도삼성 SDS 사옥 ( 향군잠실타워 B 동, 99,519sqm) 이잠실에신규공급되며, 삼성 SDS 가삼성생명삼성동오피스와골든타워에서 ( 총 23,000sqm) 이전할예정이다. 삼성 SDS 의이전으로 GBD 의공실률은현재보다 1.0~1.5% 높아질것으로예상된다. 삼성생명역삼동빌딩의삼성물산이오피스를폐쇄하여 7,600sqm 의공실이발생하였으나 3 분기에 GBD 의 Secondary 오피스에임차중인삼성생명이이전해와공실은한분기만에해소될것으로조사되었다. YBD 의공실률은전분기대비 0.9%p 상승한 10.3% 였다. Two IFC 에일부임차인 ( 니베아, 라살인베스트먼트매니지먼트등 ) 이입주해공실이해소되었다. 그러나부분리모델링중인 63 빌딩의리모델링후발생임대면적과한화계열사 TF 팀소멸로발생한공실면적, 다이와스미긴의지점폐쇄, 일부금융회사들의감평등으로공실률이상승하였다. 1 분기의주요공실해소면적비율은 Secondary 에서프라임오피스로이전해온사례가 35% 였고, 신규지점개소사례가 27% 였다. Prime 에서 Prime 으로이전한사례는 22% 였으며, 증평수요도 16% 를차지했다. 전망공실이전혀없는빌딩이점차줄고있는반면, 공실률이 15% 이하인빌딩들이늘고있는추세이다. 공실률이 15% 이상인빌딩은전체프라임오피스 Stock 중 15% 정도를차지하고있다. 준공예정된프라임오피스의사전임대율이적어공실률이 15% 이상인프라임오피스비율은더늘어날가능성이있다. 3 분기에는 CBD 권역에 Centre Point( 도렴 24 구역 ) 와 YBD 권역에 FKI 타워가준공될예정이다. Centre Point 는 2 분기현재 10 선임대되어 CBD 권역의 3 분기순흡수면적은크게증가할것으로예상된다. YBD 권역에 FKI 타워가준공되면현재논의중인임차인이입주하더라도 FKI 타워로인한 YBD 의공실률은약 7% GRAPH 2 순흡수면적, /2008-/2013 sq m ('000) GRAPH 3 서울프라임오피스빌딩공실률, /2002 / % 16% 14% 12% GRAPH 4 프라임오피스빌딩공실률현황, /2012-/2013 % of surveyed buildings 8% 6% 4% 2% CBD GBD YBD CBD GBD YBD /2012 /2012 /2012 /2013 /2013 Less than 5% % Over 15% savills.co.kr/research 03

4 2013 상승할것으로전망된다 년 8 월준공된 Two IFC 의계약기준임차율은현재 38% 로알려졌다. 임대료 2013 년 2 분기에는 6 개의오피스가임대료를인상하였다. CBD 의영풍빌딩, 내외빌딩, LG 유플러스빌딩과 GBD 의교보생명강남타워, 포스코센터, 무역센터가각각임대료를 2~4% 정도인상하였다. YBD 권역의 Two IFC 가명목임대료를 1 인하한것으로조사되었다. 서울프라임오피스의전년동기대비임대료인상률은 1.2% 로 2분기물가상승률 (CPI) 2. 보다낮았다. 12 권역별전년동기대비임대료인상률은 CBD 0.9%, GBD 1.8%, YBD 1. 로 GBD권역이가장높았고, YBD 의경우전분기대비임대료인상률 -0.6% 로 2005년 3분기이래처음으로하락하였다. 전망 3 분기에는 YBD 권역의 63 빌딩과유화빌딩의임대료인상가능성이있다. CBD 와 YBD 의신규공급빌딩의사전임차율이기존에비해높지않은편이기때문에공실률상승가능성이있어, Rent Free 제공등의 Tenant 2 Focus Economics Consensus Forecast Asia, 7 월 TABLE 4 주요임차인이동, /2013 Improvement 는 2 분기보다증가할것으로전망된다. 매매및투자시장 2013 년 2 분기에는 CBD 의대우 E&C 신문로사옥, 트윈트리타워, GBD 의삼성생명 대치 2 빌딩 ( 구유니온스틸빌딩 ), 양재에위치한강남 P 타워, 신도림디큐브시티오피스동등총 9 건의오피스거래가이루어졌다. 총거래금액은약 1 조 4,900 억원으로지난 1 분기거래규모보다 5,900 억가량높았다. 기업들의유동성확보를위한 Sales & Leaseback 거래사례가 1 분기에이어 2 분기에도꾸준이이루어지고있는것으로나타났다. 공실이많은도심및 Non-core 지역에입지한오피스는대부분이마스터리스또는장기임대차계약이되어있는오피스위주로거래되었다. RREEF 가 CBD 의프라임오피스인대우 E&C 신문로사옥을약 3,900 억원에매수했다. JR AMC 가소유하고있던이빌딩은대우건설이콜옵션을매각하였으며, 또한 5 년간마스터리스할예정인것으로알려졌다. Cap Rate 은 5% 초반이다. CBD 의트윈트리타워또한 2 분기에 GRAPH 5 공실해소내역, /2013 New organisation, 27% Secondary to prime, 35% Expansion, 16% Prime to prime, 22% GRAPH 6 서울프라임오피스빌딩임대료인덱스, /1997-/2013 /2001 = CBD GBD YBD 이전빌딩 임차인권역빌딩명 임차면적 (sq m) 권역 입주빌딩 빌딩명 임차면적 (sq m) 스미토모은행 CBD 영풍빌딩 1,800 CBD 센터원 6,800 후지쯔 CBD 삼성생명수송동 4,700 CBD 교보생명 4,900 현대건설신규조직 CBD 파인에비뉴 B 4,900 제일모직증평 CBD 삼성생명수송동 4,700 와나코코리아논현동대용빌딩 N/A GBD 해성 2 4,100 AIA 신규조직 GBD 해성 2 3,200 Linklaters 신규조직 CBD 센터원 1,900 한국무역정보통신 GBD 무역센터 3,500 Pangyo 사옥 N/A 골프존 GBD 해성 2 2,400 Others( 청담 ) 사옥 N/A SBI 인베스트먼트 GBD GFC 2,300 GBD 현대스위스타워 N/A 한화계열사 TF 팀소멸 YBD 63 빌딩 3,900 지점폐쇄 리츠앤파트너스 GBD 플래티넘타워 3,300 지점폐쇄 리모델링완료 YBD 63 빌딩 3,000 리모델링 GS 건설프로젝트팀 GBD GFC 2,300 지점폐쇄 savills.co.kr/research 04

5 2013 거래되었다. 이지스 AMC 는이빌딩을 KTB AMC 로부터 3,633 억원에매입하였다. Cap Rate 은 5% 초반대인것으로알려졌다. GBD 에위치한삼성생명 대치 2 빌딩 ( 구유니온스틸빌딩 ) 의거래가 2 분기에종료되었다. 삼성생명은이빌딩을 1,450 억원에매입하였다 sqm 당거래가는 1,820 만원수준으로 GBD 의프라임오피스 sqm 당매각가 1,900~2,000 만원에비해낮은편이다. Cap Rate 은 5% 중반으로추정된다. 양재에위치한강남 P 타워가코람코에 2,600 억원에매각되었다. SPC 그룹이 2012 년 7 월에준공된강남 P 타워를 10 년간마스터리스하며, sqm 당거래가는 1,950 만원이다. 양재권역에서는지난분기에거래된 LG 전자강남 R&D 센터에이어이번분기에도강남 P 타워가거래되었다. 신규대형오피스의공급으로인해거래가활발해지고, 양재권역의위상이올라갔음을알수있다. 신도림디큐브시티오피스동이 JR AMC 에매각되었다. JR AMC 는대성산업가스주식회사소유의이빌딩을 1,490 억원에매입하였으며, 대성산업가스가 10 년간 Sales & Leaseback 할예정이다. 대성산업가스는 5 년뒤건물을매입할수있는우선매수권을보유한것으로알려졌다. JR AMC 는디큐브시티호텔부분매입도진행중인것으로알려졌다. 두산건설소유의논현동두산빌딩의 8, 9 층이하나다올자산운용에매각되었다. 지난 1 분기에전체지분의 71% 를매입한하나다올자산운용은추가로 2 개층을약 174 억원에매입하였다 sqm 당거래가는두분기모두비슷한수준인 1,600 만원대인것으로알려졌다. 두산건설은이빌딩을 15 년간 Sales & Leaseback 할예정이다. 하나다올자산운용은두산빌딩의총 81% 를소유하고, 나머지부분은두산계열사인오리콤이소유하고있다. GRAPH 7 서울프라임오피스명목임대료인상및인하빌딩, /2008 / GRAPH 8 권역별전년동기대비임대료인상률, /2008 /2013 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% No. of buildings increasing rent Average market YoY rental growth (RHS) , Focus Economics consensus ForecastAsia, July GRAPH 9 서울프라임빌딩시장거래규모, /2001 / No. of buildings decreasing rent CBD GBD YBD YoY CPI growth % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% -1% 2013 년 7 월초현재 CBD 의파인애비뉴 B 동, GERE 의오피스포트폴리오 (4 개물건 ), NICE 그룹의마포 CREDIT CENTER 등의거래가진행되고있으며, 3 분기내에종결될것으로알려졌다. 현재진행되고있는거래사례만고려해도 3 분기의거래규모는전년동기수준을유지할것으로예상된다. KRW (trillion) 지난분기와같이안정화된프라임오피스매물에비해매수세가우세한상황이유지되고있으나, 거시경제 savills.co.kr/research 05

6 2013 상황및시장금리변동등이투자시장에영향을미칠것으로전망된다. 한국은행은 2013 년 5 월 9 일기준금리를 2.5% 로 0.25%p 인하하였다. 이와같은금리인하심리가반영되어 5 년만기국고채수익률은 3 월부터 5 월초까지는기준금리보다낮은수준을유지하였다 년들어지속적으로 2% 대를유지하던 5 년만기국고채수익률이 6 월중순미국연준의장의양적완화축소관련발언의영향및중국경제지표부진등으로외국인자금유출이커짐에따라 3% 대로상승하였다. 이에따라 4% 까지하락하였던부동산담보대출이자율이상승하고있는것으로조사되었다 년 7 월초현재 Prime 오피스의평균 Cap Rate 는 5% 초반, Secondary 오피스의 Cap Rate 는 6%~8% 대수준으로추정된다. GRAPH 10 서울프라임오피스 Cap Rate 추이, /2005 /2013 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Source: Bank of Korea, Savills Korea Spread (RHS) Cap rate (LHS) Five-year treasury bond yield (LHS) GRAPH 11 5 년만기국고채수익률및기준금리추이, Jan 2012 Jul % 3.5% 3.3% % Five-year treasury bond yield Benchmark rate 2.5% 2012/01/ /02/ /04/ /05/ /07/ /08/ /11/ /01/ /02/ /04/ /05/ /07/04 TABLE 5 주요거래사례, /2013 Source: Bank of Korea 권역빌딩명매도자매수자 주요권역 매매면적 (sq m) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) CBD 대우 E&C 신문로사옥제이알제 1 호기업구조조정부동산투자회사도이치자산운용 54,672 3,897 GBD 삼성생명 대치 2 빌딩 ( 구유니온스틸빌딩 ) 유니온스틸주식회사삼성생명보험주식회사 26,389 1,450 CBD 트윈트리타워 KTB 자산운용이지스자산운용 55,202 3,633 기타권역 양재강남피타워포스코건설주식회사코람코자산신탁 44,074 2,600 신도림디큐브시티오피스동대성산업가스주식회사제이알위탁관리리츠제 11 호 42,389 1,490 논현에버원메디컬리조트유디제일차유동화전문회사주식회사한섬 17,563 1,000 청담싸이칸빌딩 ( 성주 ) 주식회사싸이칸홀딩스주식회사성주디앤디 9, 논현두산빌딩 ( 두산건설사옥 ) 두산건설주식회사 하나다올자산운용 ( 하나다올랜드칩사모부동산투자신탁 48 호 ) 3, 방배디올메디바이오유니모씨앤씨주식회사주식회사코마스 3, savills.co.kr/research 06

7 2013 Please contact us for further information Savills Korea Savills Research Kyoungdon Jeon Chief Executive Officer Korea kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President Korea ytkim@savills.co.kr Crystal Lee Director Investment Advisory csjlee@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific ssmith@savills.com.hk Grace Ko Director, CRES Leasing Services graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Director Tenant Rep slee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07

8 2013 부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 TABLE 6 조사빌딩개요, 2013 년 6 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 A 평균연면적 (sq m) 80,873 96,231 86,617 86,950 평균준공년도 빌딩개수 B 평균연면적 (sq m) 50,187 39,153 44,728 45,453 평균준공년도 빌딩개수총합계 면적총합계 2,902,824 2,012,831 1,008,873 5,924,527 Source: Savills Research & Consultancy 1. 서울대형오피스빌딩 - 서울시에입지하고있는 30,000sq m 이상의대형오피스빌딩은 10 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2013 년 6 월현재총 290 개, 총연면적약 16,650,000sq m 인것으로조사되었음. 이중 CBD 에 34.2%, GBD 에 20.9%, YBD 에 13.5% 가밀집되어, 전체의약 7 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 - Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음 - CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000sq m 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함 - 프라임빌딩 122(Three IFC 포함 ) 개중 92 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음 3. 임대료 - 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임 4. 순흡수면적 (Net absorption) - 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임 savills.co.kr/research 08