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인촌 독고
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1 Kyobo Re a l c o Mon th ly 2015 년 1 월호

2 Kyobo Realco Monthly Office Market Report Contents Summary 서울오피스임대시장 오피스거래시장 & 신규공급 부동산간접투자시장 - 부동산펀드 & 리츠 Real Estate News

3 Summary 서울오피스임대시장 1월서울대형오피스빌딩평균공실률 9.3%, 전월대비 0.3%p - KT, 대림산업, 현대중공업, 대우인터내셔널등대기업이전이활발하게나타났으며, 공공기관의세종시이전에따른일부오피스빌딩의공실면적증가현상도나타남 - 1월대형오피스빌딩평균월임대료는 23.6천원 / m2로전월과변동이없었음. 도심권과강남권소재일부오피스빌딩의임대료상승이있었으나, 공실률이장기간 10% 를상회하고있는여의도권에서는임대료변동이없었음. 송파구신천동시그마타워의임대료인하, 임대료가낮은상암동 DDMC의조사대상반영등영향으로서울기타권월임대료는전월대비하락함 오피스거래시장상암동트루텍빌딩을포함해 1월서울지역내오피스빌딩거래 3건발생 - 트럼프코리아상암주식회사, 마포구상암동트루텍빌딩을개인에 383억원 (3.3m2당 639만원 ) 에매각 - 강남구삼성동현대저축은행빌딩 (213억원), 강남구역삼동문진미디어빌딩 ( 약 149억원 ) 등강남권소재 3.3천m2내외소형오피스빌딩 2개동거래 주요오피스신규공급 1월서울지역신규공급오피스 4건 (5개동 ), 총공급연면적약 164천m2 - 도심권내 KT 광화문빌딩 East( 청진1지구 ) 및광화문 D타워 ( 청진2 3지구 ) 2개동 (D1 D2) 등대형오피스빌딩공급이이어졌으며, 각각 KT와대림산업플랜트사업부의사옥으로활용 - 강남권에는청담동삼강빌딩등소형오피스빌딩 2개동공급 부동산간접투자시장 1월부동산펀드 9건설정, 설정액규모약 4,392억원 - 현대자산운용, 2건의펀드를설정해미국뉴욕소재 Three Bryant Park 빌딩인수에참여 - 시몬느자산운용과삼성SRA자산운용은각각미국및하와이호텔에투자하는메자닌채권매입 마스턴투자운용, 이천소재물류센터투자하는 CR 리츠인가신청 - 1 월신규리츠설립사례없이 마스턴제 13 호기업구조조정리츠 의영업인가신청만 1 건 - 코크렙제 8 호위탁관리리츠, 보유물건인분당구서현동센트럴타워매각에따라해산

서울오피스임대시장 조사개요 조사시기 : 2015년 2월초 조사대상 : 서울시소재 Prime급 ( 연면적 66,000m2이상 ), A급 (33,000m2이상 ) 오피스빌딩 조사내용 : 공실, 임대료현황및임차인동향 조사방법 : 전화및방문조사, Leasing Flyer 조사기준 : 자사가 100% 사용하는기업체사옥및개별분양오피스,

4 서울오피스임대시장 조사개요 조사시기 : 2015년 2월초 조사대상 : 서울시소재 Prime급 ( 연면적 66,000m2이상 ), A급 (33,000m2이상 ) 오피스빌딩 조사내용 : 공실, 임대료현황및임차인동향 조사방법 : 전화및방문조사, Leasing Flyer 조사기준 : 자사가 100% 사용하는기업체사옥및개별분양오피스, 업무용오피스텔은조사대상에서제외하며, 복합건물의경우오피스면적을기준으로산정함 D B 관리 : 교보리얼코부동산정보시스템 (KPMS) 을통해관리및활용함 조사대상빌딩권역, 등급별현황 구분 Seoul (211) CBD (70) GBD (61) YBD (26) Others (54) 조사개수 평균연면적 ( m2 ) Prime A Prime 102,134 96, , , ,434 A 44,787 45,047 46,018 43,464 43,485 조사대상빌딩권역별개수 조사대상빌딩권역별총연면적 ( 단위 : 개 ) ( 단위 : 천m2 ) 4,434 3,495 3,262 1,699

5 서울오피스임대시장 1 월서울대형오피스빌딩평균공실률 9.3%, 전월대비 0.3%p 월임대료 23.6 천원 / m2로전월과보합, 관리비는 10.4 천원 / m2로 0.3% 상승 1 월도심권공실률은전월대비 0.5%p 상승한 8.6% 를기록함. 1 월도심에는청진동광화문 D 타워, KT 광화문빌딩 East 와같은대형오피스빌딩이준공되었으나각각대림산업 (D 타워 1 개동 ), KT 본사가이전을완료함에따라공실률상승폭은크지않았음. 공공기관의지방이전으로서울주요권역의공실률이상승하는현상이나타남. 서대문구미근동임광빌딩에서는국민권익위원회가, 서여의도에위치한중소기업회관에서는한국노동연구원이서울을떠나세종시로이전함.. KT, 대림산업등대기업이전이활발하게나타남. 대림산업플랜트사업부는중학동트윈트리타워를떠나 D 타워로, KT 는서초동동익성봉빌딩을떠나광화문신사옥으로이전을완료함. 현대중공업은마포구상암동디지털큐브를임차해현대건설본사빌딩및울산에위치해있는화공 플랜트 설계인력을이동시킬계획임. 대우인터내셔널은도심을떠나인천송도동북아무역센터에입주함. 서울권역별오피스공실률및임대료현황 ( 변동 : 전월대비 ) 구분 Seoul CBD GBD YBD Others 공실률 (%) 월임대료 1월 변동 0.3%p 0.5%p 0.1%p 0.2%p 0.6%p 1월 변동 % 0.2% % 서울오피스공실률, 월임대료및관리비추이 (%) 서울권역별공실률, 월임대료및관리비 (%) _7 14_8 14_9 14_10 14_11 14_12 15_1 0.0 ( 년 _ 월 ) 0.0 CBD GBD YBD Others 0.0 월임대료관리비공실률 월임대료관리비공실률

6 서울오피스임대시장 도심권 (CBD): 공실률 8.6% ( 전월대비 0.5%p ) 대우인터내셔널등도심권임차기업의이전, 광화문 D 타워준공등으로공실률상승 구분공실률 (%) 임대료 관리비 1 월 변동 0.5%p 1.3% 0.5% 주요임차현황 종로구청진동광화문 D타워 대림산업플랜트사업부 43,566m2 중구저동2가시티타워센터 쌍용양회, 쌍용정보통신등 22,413m2 강남권 (GBD): 공실률 7.3% ( 전월대비 0.1%p ) KT 본사의도심권이전에따라향후강남권공실률상승전망 구분공실률 (%) 임대료 관리비 1 월 변동 0.1%p 0.2% 1.0% 주요임차현황 강남구삼성동골든타워 에이스생명 4,028m2 강남구역삼동아남타워 인지어스 1,468m2 여의도권 (YBD): 공실률 13.8% ( 전월대비 0.2%p ) 노동연구원의세종시이전으로서여의도중소기업회관의공실면적증가 구분공실률 (%) 임대료 관리비 1 월 주요임차현황 영등포구여의도동 FKI 타워 LG 화학 3,672 m2, G&M 글로벌문화재단 555 m2 변동 0.2%p % 서울기타권 (Others): 공실률 10.1% ( 전월대비 0.6%p ) 서대문임광빌딩대형공실발생, 상암동 DDMC 공실반영등영향으로공실률상승 구분공실률 (%) 임대료 관리비 1 월 변동 0.6%p 1.5% 0.6% 주요임차현황 마포구상암동디지털큐브 현대중공업화공 플랜트 설계등약 11,800m2 마포구상암동동아디지털미디어센터 (DDMC) KT스카이라이프약 2,700m2등

7 오피스거래시장 & 신규공급 오피스거래시장상암동트루텍빌딩을포함해 1월서울지역내오피스빌딩거래 3건발생 1월서울지역에서는총 3건의오피스빌딩거래가있었음. 개인이오피스빌딩을매수한사례는 2건임. 강남구삼성동현대저축은행빌딩은 213억원 (3.3m2당약 1,668만원 ) 에개인 2인에게매각되었고, 마포구상암동트루텍빌딩도트럼프코리아상암 에서개인으로소유주가변경됨. 트루텍빌딩의매각가격은 383억원, 3.3m2당 639만원수준임. 오피스거래현황 권역빌딩명소재지 거래면적 m² 3.3m² 매도자 매수자 매매가 ( 억원 ) 현대저축은행빌딩강남구삼성동 4,222 1,277 동신섬유공업개인 213 GBD 문진미디어빌딩강남구역삼동 3,955 1,196 문진미디어미동전자통신 149 Others 트루텍빌딩마포구상암동 19,816 5,994 트럼프코리아상암주식회사 개인 383 주요오피스신규공급 1월서울지역에는오피스빌딩 4건 (5개동 ) 이신규공급되었으며, 총공급연면적은약 164천m2임. 도심권에는 KT 광화문빌딩 East( 청진1지구 ), 광화문 D타워 ( 청진2 3지구 ) 2개동등대형오피스빌딩공급이이어짐. 공급됨. 1월현재두빌딩모두사용승인은나지않은상태지만광화문 D타워 2개동중 1개동에는대림산업플랜트사업부가이전을완료하였으며, KT도서초동을떠나 KT 광화문빌딩 East로본사를이전함. 광화문인근에위치해있던 KT빌딩은 KT 광화문빌딩 West로명칭을변경함. 주요오피스신규공급현황 권역빌딩명소재지 공급면적 m² 3.3m² 규모 소유주 CBD KT 광화문빌딩 East 종로구청진동 51,120 15,464 B6/25F KT 광화문 D 타워종로구청진동 105,462 31,902 B8/24F (2 개동 ) 청진이삼프로젝트 GBD 삼강빌딩강남구청담동 4,556 1,378 B3/11F 개인 BL 타워강남구역삼동 3, B3/13F 개인

8 부동산간접투자시장 부동산펀드 1월부동산펀드 9건설정, 설정액규모약 4,392억원 1월설정된부동산펀드는총 9건, 설정액규모는 4,392억원임. 부동산펀드설정규모가사상최대수준을기록했던지난해 12월 (35건, 설정액 1조 2,662억원 ) 에비해설정규모는큰폭으로감소함. 메자닌 (Mezzanine 중순위채권 ) 매입을통해해외부동산에투자하는사례가많았음. 현대자산운용은미국뉴욕맨해튼소재 'Three Bryant Park 빌딩인수를위해설립한 SPC의지분을매입하는형태로약 2,400억원을투자하는펀드를설정함. 시몬느자산운용, 삼성SRA자산운용도각각미국및하와이소재호텔에투자하는메자닌채권을매입하는펀드를설정함. 부동산펀드설정현황 ( 단위 : 억원 ) 설정일자산운용사펀드명설정액투자형태투자대상 HDC 자산운용 HDC 사모부동산투자신탁 7 51 채권형 ABCP 시몬느자산운용시몬느미국부동산사모투자신탁 채권형호텔 삼성 SRA 자산운용삼성 SRA 사모부동산투자신탁 10A 1,057 채권형호텔 현대자산운용현대유퍼스트사모부동산투자신탁 ,200 채권형업무시설 현대자산운용현대유퍼스트사모부동산투자신탁 ,121 채권형업무시설 유진자산운용유진드림스퀘어사모부동산투자신탁 채권형 ABCP 한국투신운용한국투자사모하남푸르지오부동산투자신탁 60 PF 대출주거시설 하나 UBS 자산운용 하나 UBS 글로벌리츠부동산투자신탁 [ 재간접형 ] 종류 C-W - 재간접 글로벌펀드 / 리츠 리치먼드자산운용리치먼드사모멀티플렉스부동산투자신탁 3 70 실물영화관 계 (9 건 ) 4,392 출처 : 금융투자협회및각자산운용사

9 부동산간접투자시장 리츠마스턴투자운용, 이천소재물류센터투자하는 CR리츠인가신청 1월신규리츠의설립사례는한건도없었으며, 영업인가신청만 1건이있었음. 마스턴투자운용은경기도이천시설성면소재물류창고를매입하는기업구조조정리츠의영업인가를신청함. 코람코자산신탁은보유물건인분당구서현동센트럴타워를지난해말매각함에따라 코크렙제8호위탁관리리츠 의해산인가를받음. 매수자인리치먼드자산운용은 565억원 (3.3m2당 784만원 ) 에빌딩을매입함. 코크렙제15호기업구조조정리츠 는회현동인송빌딩을호텔로리모델링하기위한변경인가를신청함. 지난해 8월코람코자산신탁은하나투어자회사인마크호텔과 20년임차계약을체결한바있음. 인송빌딩을 566실규모호텔로리모델링하는공사가 2016년 3월까지진행될것으로예상돼, 사용승인일로부터 1개월이내나관광호텔개관일중빠른날이임대차개시일이될예정임. 리츠영업인가신청현황 구분부동산투자회사명자산관리회사투자대상 인가신청일 ( 단위 : 억원 ) 모집 ( 예정 ) 금액 기업구조조정 마스턴제 13 호마스턴투자운용경기이천시설성면소재물류창고매입 리츠해산및변경현황 구분부동산투자회사명자산관리회사해산및변경사항일자 해산인가 코크렙제 8 호위탁관리 코람코자산신탁 주주총회결의 정관에정한해산사유발생 ( 보유물건매각 ) 변경인가신청 코크렙제 15 호기업구조조정 코람코자산신탁 서울시중구회현동소재인송빌딩사업계획변경 대수선 ( 오피스텔을호텔로 ) 후처분 자산관리회사설립현황 구분자산관리회사명자본금내용일자 예비인가신청 코리아신탁 110 억원 자본시장법에따른신탁업자의자산관리회사설립인가신청 출처 : 국토교통부정책자료, 각업계

10 Real Estate News 투자 국민연금, 뉴욕 2조원오피스빌딩공동인수 국민연금이 2조원규모의크레디트스위스 (CS) 미국본사건물인 Metropolitan Life North 빌딩을글로벌투자기관들과공동으로인수함. 국민연금을포함한기관투자가들이 1조원의지분을투자하고, 나머지는대출로조달할계획임. 국민연금이최대출자자로 4,000억원을투자하게되는데, 이는국민연금의역대미국부동산투자액중최대규모임. 국내금융사 7 곳, 2.4 조원규모美오피스빌딩인수참여 동부화재 동부생명 신한생명등국내금융사 7곳이현대자산운용펀드를통해미국뉴욕맨해튼 1095 애버뉴소재 Three Bryant Park 빌딩인수에참여함. 지상 41층, 연면적 11만 1,486m2규모로현재매트라이프, 버라이존등글로벌기업들이장기임차하고있음. 국내금융사들은메자닌 (Mezzanine 중순위채권 ) 투자로이번빌딩인수에참여하며투자규모는 2,400억원, 투자수익률은 5% 초반수준임. 개발 현대차그룹, 한전부지에 115층복합시설건립계획안제시 현대차그룹이 1월말서울시에 한전부지에대한개발구상및사전협상제안서 를제출함. 제안서에따르면한전부지일대는연면적 96만m2, 용적률 799% 의현대차그룹본사사옥등업무시설 115층 ( 높이 571m) 과호텔및전시 컨벤션시설이들어설계획임. 계획대로진행된다면내년완공될예정인 555m 높이의제2롯데월드 (123층) 를제치고국내최고층건물로등극할전망임. 공사중단된여의도파크원이르면올해안에착공 4년넘게공사가중단되었던파크원 (Parc.1) 의시행사인 Y22프로젝트금융투자 (PFV) 는통일교재단과의약 1,200억원규모의손해배상소송결과를토대로착공일정과 PF규모를산출할예정임. 법조계와개발업계는시행사의일부승소와 PF모집에 5~6개월이소요되는점등으로고려해올해안에공사가진행될것으로예상하고있음. Y22는지난해지상권관련소송에서승리해법률적쟁점을거의해소함. 리츠동향 리츠자산규모 15조원돌파, 평균수익률 7.0% 기록 국토교통부에따르면리츠가운용하는자산규모가 2014년말기준 15조원을돌파함. 현재운용중인리츠는총 98개로오피스빌딩에투자하는리츠가 40개, 리테일에투자하는리츠가 19개로조사됨. 임대주택리츠가활성화돼주택에투자하는리츠 (22개) 의비중이전년 (4.9%) 대비크게증가한 16.7% 를기록함. 지난해 3분기기준리츠의평균배당수익률은 7.0% 이며, 오피스투자리츠는 6.2% 를기록함. 출처 : 각언론사, 조사기간 : 2015 년 1 월 17 일 ~2015 년 2 월 12 일

11 Real Estate News 오피스 현대차그룹 6개계열사 2월부터한전본사로순차적이전 현대차그룹이현대위아서울사무소를시작으로올해상반기중 6개계열사의인력 1천명을삼성동옛한국전력본사건물로입주시킬예정임. 당초올 9월매입대금납입완료후이전예정이었으나, 한전본사의전남나주시이전에따른공백으로인근의상권침체가우려되자조기입주를결정함. 현대글로비스, 현대종합특수강, 현대파워텍, 현대엔지니어링, 현대제철등계열사이전이이어질전망임. 여의도중진공사옥유진그룹계열사인천안기업에매각될전망 중소기업진흥공단이여의도사옥의매각우선협상대상자로유진그룹의계열사인천안기업을선정하고협상을진행중임. 천안기업이써낸입찰가격은감정가인 644억원을약간웃도는것으로알려짐. 현재유진투자증권이임차중인 POBA여의도빌딩이최근 KB자산운용에매각됨에따라내년까지건물을비워줘야함. 이에따라중진공사옥은향후리모델링등을거쳐유진투자증권사옥으로바뀔전망임. 호텔 & 리테일 현대백화점, 디큐브시티백화점인수추진 현대백화점이신도림디큐브시티백화점운영권을확보하기위해최근대성산업으로부터디큐브시티백화점을인수하기로한제이알투자운용과막판협상을진행하고있음. 현대백화점이운영을맡는다는큰틀에는합의한상태이며, 임대료산정등을위한세부조건을놓고최종조율중인상황임. 제이알투자운용이설립한리츠에는싱가포르투자청 (GIC) 과캐나다연금투자위원회 (CPPIB) 가투자자로참여함. 삼부토건, 르네상스호텔매각재추진 삼부토건이역삼동르네상스호텔을담보로받았던융자 7,500억원이오는 6월만기상환에도래함에따라호텔매각이재추진됨. 당초에는호텔을개발한후매각하기로하고 KB투자증권을금융주관사로선정해호텔개발을위한자금조달을추진할방침이었으나, 시공사선정이불발되는등개발이지연되어왔음. 채권단은본입찰전까지 LOI를접수해입찰가격을높이고입찰자를최대한늘릴예정임. 정책 민간임대주택에주택기금 공공택지지원, 공공임대적용규제는배제 국토교통부는기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 정책지원을위한특별법제정전에기업형임대공급활성화및취약계층주거안정을위해임대주택법시행령등의개정안을입법예고함. 앞으로는민간임대주택에주택도시기금 ( 국민주택기금 ) 과공공택지지구를지원하면서도임차인자격제한과초기임대료등공공임대에적용되는규제는배제됨. 주택공급에대한규칙에서도제외되어입주자모집절차도없어짐. 출처 : 각언론사, 조사기간 : 2015 년 1 월 17 일 ~2015 년 2 월 12 일

/ 인테리어 ᆞ 설계 ᆞ 인테리어 ᆞ 리모델링 ᆞ CM( 건축공사관리 )

12 투자자문 / 리서치 / 매입매각컨설팅 ᆞ 투자분석 ᆞ 물리적자산실사 ᆞ 자산운용의수익성개선컨설팅 ᆞ 리서치 ᆞ 보유부동산최적활용자문 ᆞ 매입매각 오피스임대차컨설팅 ᆞ 오피스임대컨설팅 임차컨설팅 자산관리 / 시설관리 ᆞ 자산관리컨설팅 ᆞ 자산운영관리 ᆞ 시설관리 ᆞ 보안및주차관리 ᆞ 환경및위생관리 건축 / 인테리어 ᆞ 설계 ᆞ 인테리어 ᆞ 리모델링 ᆞ CM( 건축공사관리 ) 교보리얼코투자자문팀 정혜진선임연구원 02) FAX. 02)

....2011-......-1202-1..

....2011-......-1202-1.. URL : www.kyoborealco.com OFFICE MARKET REPORT KYOBOREALCO 회사 개요 상 호 교보리얼코 주식회사 대표이사 장덕영 설립일 1979년 11월 15일 자본총계 21억원 (211년 3월 말 기준) 조직 4본부 11팀 1지역관리지부 임직원 682명(211년 12월 말 기준) 업종 부동산투자자문 및 컨설팅, 부동산 자산관리,