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Judy Jang Associate Director Research Korea +822 6325 1918 judy.jang@colliers.

1 Judy Jang Associate Director Research Korea SEOUL OFFICE MARKET OUTLOOK 서울오피스공실률은 22 년신규공급으로인한상승이후하향안정화기대 Summary & Recommendations 신규공급이 22 년정점을찍고줄어드는시기를 221 년으로본다면임차인은그전에 5 년이상의장기계약을통해임차인혜택을보장받아놓는것이유리할것으로보인다. 강남권역은판교테크노밸리의지속적인확장및초과수요로세권역중가장안정적인수요와낮은공실률을유지할것으로기대된다. Demand Supply > 219 년경기하강전망으로제조업을포함한전통적인산업군의수요회복세는더디겠지만, 공유오피스수요는계속해서증가할것으로전망된다. > 향후 5 년간,11 만 sq m 의신규공급이예정되어있다. 특히여의도권역의초과공급이전망된다. Q ,964 sq m sq m QOQ / End Q4 Full Year , sq m 23, sq m YOY / End Annual Average 28, sq m 244, sq m Annual Average Growth / End 223 공유오피스선호지역은, 전통적으로 IT 기업의벤처나스타트업이선호하는지역인강남을벗어나, 도심및여의도에더적극적으로확장하는모습이다. 또한, 도심과여의도에공급이집중되는 22 년에임차인이선택할수있는오피스의선택의폭도넓어짐에따라, 강남에서도심과여의도로이전할경우더큰임차인의혜택을누릴수있을것으로전망된다. Rent Vacancy > 향후몇년동안임대료상승률은미미할것으로전망되며, 대부분의건물이인플레이션률에따라연평균약 씩증가할것으로전망된다. > 공급예정된신규오피스물량으로 A 등급오피스의공실률상승이전망된다. 여의도신규공급물량으로인해 22 년에공실률이큰폭으로상승되었다가 223 까지서서히감소할것으로전망된다. Note: 1. This table shows aggregate figures for the Seoul CBD, GBD, YBD. 2. USD1 to KRW 1,119 as of end-q sq m = 1.76 sq ft.3% 1.4% KRW 27,712 KRW 28,11-1.4pp.4pp 9.5% 9.9% KRW 3, pp 11%

2 2 CENTRAL BUSINESS DISTRICT CBD 대형면적의이전수요로공실률감소 218 년도심의경우상반기대비하반기에증가한대형면적이전수요계약면적으로인해 218 년 4 분기 12.3% 의공실률을기록하였다. 대표적인임차인이동은, 센트로폴리스빌딩의경우 A 동에금호아시아나계열사가 6 개층이전하였으며, B 동에는 SK 텔레콤이 3 개층을임차하며공실률의상당부분을해결하였다. 반면, 금호아시아나그룹이탈로인한, 기존금호아시아나사옥전체면적은 219 년 1 분기콘코디언빌딩으로외부임차가능한빌딩으로시장에공급되었다. 스테이트타워남산의주요임차인이었던세종법무법인의디타워이전도업계의주요뉴스였다. 219 년도심권역에는써밋타워와서소문 5 지구가공급예정이다. 써밋타워는세운재정비촉진지구의 6-3 구역중을지로 4 가역과연결되는부지에 146,629 sqm (44,355 평 ) 규모로 219 년 1 분기공급예정이다. 전체면적중대우건설이 6% 책임임차를나머지 4% 는 BC 카드사옥으로사용될예정임에따라, 시장에공급되어도시장에큰영향을끼치지않을것으로보인다. 또한, 대우건설사옥이전에따른면적은김앤장법무법인이전체를사옥으로임차한것으로알려졌다. 219 년 3 분기공급예정인서소문 5 지구의경우아직선임차계약은없으며올해외부임차로신규공급되는유일한 A 등급오피스빌딩이다. 대기업의사옥이탈에따른기존빌딩의시장공급면적과신규공급면적을고려해볼때, 서소문 5 지구공급시점에공실률의상승이전망되지만, 과거대비공급물량이줄면서연평균흡수률을가정할경우도심의경우공실률의상승은크지않을것으로보인다. 22 년에는돈의문 3 구역에서준공중인게이트웨이타워와서울역인근에위치한 SG 타워가공급예정임에따라, 신규공급영향으로인한공실률상승세는 22 년까지는지속될것으로전망된다. 22 년이후에는공급량이줄고공유오피스의확장수요가지속된다면도심의임대차시장은안정화될것으로전망된다. 221 년부터공급물량이줄면서도심의공실률의감소세는이어질것이지만, 222 년하나금융그룹의조직통합으로인한도심권역이탈면적에따라, 도심의공실률이다시증가할수도있다. CBD, supply & demand ( sq meters) CBD, future supply 지역건물명면적 (sqm) 준공예정 CBD 센트로폴리스 141,471 Q3 218 써밋타워 ( 세운 6-3) 146,629 Q1 219 서소문 5 지구 38,235 Q3 219 게이트웨이타워 84,823 Q2 22 SG 타워 125,367 Q2 22 장교 12 구역 N/A N/A Total (218-22) 536, % 2% 18% 16% 14% 1 1% 8% 6% 4% %

3 unit, sqm GANGNAM BUSINESS DISTRICT GBD, supply & demand ( sq meters) GBD 9% 8% 강남수요는여전히강세장기적으로공급부족 15 7% 강남권역의경우 218 년에도 IT 기업의강남권역선호도는유지되었고, 공유오피스의확장수요도계속활발했다. 6.% 6% 5% 강남은신규공유오피스사업자의필수적인진출권역으로서경쟁이더치열해지고있다. 218 년 4 분기롯데자산개발은강남 N 타워에워크플렉스라는브랜드로신규공유오피스사업에진출했으며, 스파크플러스는대륭서초타워에 6 호점을추가오픈했다. 한편, 위워크는강남역인근에위치한 KG 타워에추가임차하였다 % 3% 1% % 공격적인신규공유오피스브랜드의오픈및기존공유오피스의확장으로인해강남권역은공유오피스사업자간의경쟁이더욱더심화될것으로보인다. 218 년상반기루첸타워와 N 타워의신규공급에도불구하고유력한임차인으로 218 년 4 분기 6 % 의공실률을기록하며 3 대권역중에가장낮은공실률을기록하고있다. 공유오피스의확장및 IT 기업의꾸준한강남선호로인해, 강남권역의임차인수요는계속활발할것으로전망된다. 또한, 강남권역은다른권역과비교해르네상스재개발사이트가유일한프라임급오피스공급예정지임에따라, 한정된프라임급오피스공급면적과 IT 기업및공유오피스공급의확장세로신규공급매물은안정적인임차흐름을보일것으로전망된다. 활발한수요와한정적인공급으로인해강남권역의임대가는계속상승세를보이고있다. 한편임대가상승세와공급면적부족으로강남권역에서다른권역으로이전하는임차인또한증가할것으로전망된다. 향후, 강남과지리적으로가까운판교의초과임차수요가강남으로확장되면서, 투자관점에서도강남권역은가장경쟁적인투자시장이될것으로기대된다. GBD, future supply 지역건물명면적 (sqm) 준공예정 GBD 루첸타워 45,847 Q3 218 강남 N 타워 51,119 Q3 218 르네상스호텔재개발현대차그룹개발 (GBC) Total (218-22) 265, ,956 Q1 221 N/A Q

4 YEOUIDO BUSINESS DISTRICT YBD, supply & demand ( sq meters) YBD 4 25% 대형면적공급및사옥재건축영향 218 년여의도시장은상반기 LG 그룹계열사의여의도이탈에따라, 22. 3% 까지증가했던여의도의공실률은여의도의프라임급빌딩의공격적인마케팅으로 4 분기기준 9.5% 까지낮아지며다시안정화되고있다. IFC 빌딩및전경련회관과같은프라임급빌딩은적극적인임대마케팅으로렌트프리혜택을제공하며, 타권역에서여의도로이전하는이동이활발했다. 대표적으로 4 분기 IFC 2 빌딩에캐리어가이전계약을하였으며, IFC 3 빌딩에도메리츠종금이대형면적사옥이전을결정함에따라, 그동안의대형공실로남아있던면적의공실이상당부분해소되었다 % 2% 15% 1% 5% % IFC 와전경련회관빌딩의공실이대규모로해결되고, 219 년에는여의도공급이주춤하면서여의도권역의공실률은당분간안정화될것으로전망된다. 하지만, 22 년예정된공급물량으로인해여의도의공실률상승세는지속될것으로보인다. 여의도의경우전체면적 627,674 sqm 에달하는파크원이 22 년까지공급될예정이다. 전체개발면적중리테일면적을제외한오피스면적은약 224,97 sqm 으로공급된다. 공급되는오피스면적중포스코건설이약 57% 를책임임차할예정인것으로알려졌다. YBD, future supply 지역건물명면적 (sqm) 준공예정 교직원공제회신사옥 83,381 Q1 218 파크원 224,97 Q 년공급예정인여의도 MBC 부지개발면적에는약 57, sqm 규모의오피스공급이예정되어있다. 223 년에는 142,87 sqm 규모로사학연금사옥이재건축예정이다. 사학연금사옥재건축이완료되면, 최근전경련회관에임차를결정한사학연금조직이약 1% 면적을사옥으로사용할예정이며나머지면적은외부임차로나올예정이다. YBD KB 금융지주 67,683 Q3 22 여의도우체국 67,698 Q3 22 MBC 재건축 57, 222 사학연금재건축 142, 여의도권역은신규공급이집중되는시기인 222 년 19% 까지공실률이상승했다가서서히안정화될것으로전망된다. 일부면적이사옥으로사용될예정이지만, 신규사옥공급후에이전수요로인해발생하는면적이여의도임차시장에영향을줄것이기때문이다. Total (218-22) 644,224 4

Conclusion & Strategy 권역간산업군별특성약화 도심은대기업, 강남은 IT, 여의도는금융권이라는전통적인권역의특성이모호해지고있다. 여의도권역은 22 년이후에도 MBC 부지와사학연금빌딩의공급이예정되어있지만, 221 년이후에는다른권역의오피스공급은줄어들면서상대적으로공급이많은여의도에전통적인금융권이다른권역의다양한산업군의임차인의유입이활발하게이루어지고있다.

5 Conclusion & Strategy 권역간산업군별특성약화 도심은대기업, 강남은 IT, 여의도는금융권이라는전통적인권역의특성이모호해지고있다. 여의도권역은 22 년이후에도 MBC 부지와사학연금빌딩의공급이예정되어있지만, 221 년이후에는다른권역의오피스공급은줄어들면서상대적으로공급이많은여의도에전통적인금융권이다른권역의다양한산업군의임차인의유입이활발하게이루어지고있다. Tenant distribution by industry Construction / Telecom, Media, Engineering, Communications, 3.8% 4.3% Public & Government & Non-profit, 5.1% Others, 9.% Flexible workspace, 2.4% Banking and Finance and Insurance, 36.8% 또한, IT 인프라및공유오피스의확장도권역간의산업군별특성약화의원인이될것이다. 공유오피스가도심과여의도권역으로확장되면서다양한 IT 기업들이도심과여의도에임차하는경우도증가할것으로전망된다. 통합그룹사옥이전에따른여파 222 년하나금융그룹의이전은도심오피스시장에영향을끼칠것으로보인다. 계획대로라면 222 년까지하나금융그룹대부분이인천청라국제도시로이전할계획을가지고있기때문이다. KB 금융그룹사옥및우정사업본부도 22 년공급이예정되어있다. KB 금융그룹사옥은전체면적을사옥으로사용할예정임에따라, KB 금융그룹사옥완공후여러권역에흩어져있는 KB 금융그룹조직의인력재배치는여의도뿐만아니라, 다른권역의오피스임대차시장에도영향을줄것으로보인다. 22 년을사옥이전의기회로 219 년은신규공급감소로공실률이다소안정화되겠지만, 22 년이후다시여의도에대규모오피스공급이예상되어일시적인공실상승후에계속되는공유오피스확장수요와줄어드는신규공급으로장기적으로다시안정화될것으로기대된다. 서울오피스공실률은신규공급으로인해상승하였다가임대가진행됨에따라다시하락하는반복적인패턴을보일것으로전망된다. 따라서, 임차인은시장상황을잘활용하여공급이집중되는 22 년에사옥이전시다양한임차인혜택을받을수있을것으로기대된다. Professional Services / Legal, 9.1% IT/Technology/B PO/Software, 9.9% Manufacturing / Energy, 19.6% Overall Grade A, supply & demand forecast ( sq meters) % 14% 1 1% 8% 6% 4% % 5

6 Primary Authors: Judy Jang Associate Director Research Korea judy.jang@colliers.com For further information, please contact: Kichoon Jung Managing Director Korea kichoon.jung@colliers.com Joon Lee Senior Director CMIS Korea joon.lee@colliers.com Jay Cho Senior Director Office Services Korea jay.cho@colliers.com Moohwan Shin Associate Director Project Management Korea moohwan.shin@colliers.com Andrew Haskins Executive Director Research Asia andrew.haskins@colliers.com Jaehyon Pyon Senior Director Valuation & Advisory Korea jaehyon.pyon@colliers.com About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI) (TSX: CIGI) is a top tier global real estate services and investment management company operating in 69 countries with a workforce of more than 13, professionals. Colliers is the fastest-growing publicly listed global real estate services and investment management company, with 217 corporate revenues of $2.3 billion ($2.7 billion including affiliates). With an enterprising culture and significant employee ownership and control, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, and through its investment management services platform, has more than $25 billion of assets under management from the world s most respected institutional real estate investors. Colliers professionals think differently, share great ideas and offer thoughtful and innovative advice to accelerate the success of its clients. Colliers has been ranked among the top global outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals for 13 consecutive years, more than any other real estate services firm. Colliers is ranked the number one property manager in the world by Commercial Property Executive for two years in a row. Colliers is led by an experienced leadership team with significant equity ownership and a proven record of delivering more than 2% annualized returns for shareholders, over more than 2 years. For the latest news from Colliers, visit our website or follow us on Copyright 219 Colliers International The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지 Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 : Yeouido, Seoul 개요 삼성SDS가 지난 2분기 준공한 잠실 사옥 주변으로의 이전을 지속하고 증권업계의 임차면적 감소가 계속되어 GBD와 YBD 의 수요는 감소하였고 에서는 소폭의 수요 증가가 나타났다. 의 수요 회복에도 불구하고 GBD, YBD의 수요 감소로 서울프라임오피스의