Judy Jang Associate Director Research Seoul Andrew Haskins Executive Director Research Asia 대부분의아시아

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1 여전히매력적 서울오피스시장은임차인에게유리한기회제공 투자자에게단기적으로투자호황지속

2 Judy Jang Associate Director Research Seoul Andrew Haskins Executive Director Research Asia 대부분의아시아오피스시장은활발한임대차수요로 임대료가상승하고있다. 반면, 서울은임차인위주의 시장이며, 향후몇년간임대료는소폭상승에그치며, 공실률은계속상승될전망이다. 임차인들은임차인위주의 시장상황을이용하여임대계약을새로협상하는것이유리할 것으로보인다. 서울은 1 분기전체거래규모에서홍콩과도쿄에이어 3 위를 기록했다. 올해하반기와 2019 년에도서울투자활동은 안정적일것으로기대된다. 향후, 남북화해무드로한국상업용 부동산투자시장은더긍정적으로전망되며, Cap Rate 의 하향세가예측된다. 공유오피스는아시아전역에서증가하고있다. 서울오피스 시장에서건물주들은공실을줄이기위한도구로공유 오피스를활용하고있다. 건물주들은시장상황을파악하고, 공유오피스운영파트너를신중하게결정해야성공적인임대 전략을펼칠수있을것이다. Executive Summary 대부분의아시아오피스임대차시장의상황은안정적이다. 홍콩, 싱가포르및중국과인도의도시는기존및신규임차인섹터, 특히 IT 와공유오피스수요가활발하다. 따라서대부분도시에서프라임등급오피스임대료가더욱상승할전망이며, 특히싱가포르는 2018 년에 10~12% 상승을기록할것으로전망된다. 서울은어떤다른아시아시장과비교해도가장임차인위주의시장이다. 공실이증가하고임대료는향후몇년간소폭상승하는데그칠것으로전망되기때문이다. 서울오피스임차인들은이와같은상황을이용하여지금새로운조건으로임대차협상을진행하는것이유리할것으로보인다. 아시아상업용부동산투자시장은여전히강세를유지하고있으며, RCA 에따르면 2018 년 1 분기총거래규모는전년동기대비 24% 증가하여 374 억달러를기록했다. 홍콩과도쿄가상위 2 대도시투자시장이었다. 임차인시장의상대적인약세에도불구하고서울은 3 위에올라, 안정적인투자수요를보여주었다. 견고한부동산수익률 (A 등급오피스 4.3%, 리테일 4~5%, 물류 6~7%) 과매각진행예정인매물목록을감안할때 2018 년하반기및 2019 년에도투자시장은활발할것으로전망된다. 남북화해무드및북미회담성공으로한국에대한장기투자전망이개선되었다. 세계금융위기이후하향추세를보였던서울오피스의 Cap Rate 는한국에전통적으로적용되었던금융시장의리스크프리미엄 (risk premium) 이제거되면, 추가하향세를보일수있다. 단기적으로경기북부지역의부동산가치를상승시킬것으로보인다. 공유오피스는아시아상업용부동산시장의중요요소로자리잡고있다. 공유오피스는아시아주요도시의 A 등급오피스공간의 3~11% 를점유하고있지만, 신규임대차수요가증가하면서공유오피스점유율은훨씬더커질것으로전망된다. 서울의임대인은공실을줄이기위한도구로공유오피스를주로활용하고있다. 임대인은공유오피스운영자유치시장기적인관점에서전략을세우고, 공유오피스임차인을수익성있게활용해야한다. 단일임차인으로인한손실과같은함정에빠지지않기위해서는공유오피스운영파트너를신중하게선택할필요가있다. Figure 1: 아시아프라임오피스시장요약 City Rental growth City vacancy City vacancy Net income yld* 10 year govt ( avg pa) (Q1 2018) (2021E) (Q1 2018) bond yld Spread Seoul 3.3% 11.8% 14.7% 4.3% 2.7% 1.6pp Hong Kong 2.1% 5.1% 5.0% 2.4% 2.2% 0.2pp Singapore 4.1% 5.8% 6.4% 3.6% 2.6% 1.0pp Shanghai 0.5% 13.6% 12.7% 3.6% 3.6% 0.0pp Beijing -0.2% 8.7% 14.7% 4.0% 3.6% 0.4pp Shenzhen 1.1% 11.1% 20.4% 3.9% 3.6% 0.3pp Taipei 0.6% 12.9% 5.9% 2.8% 0.9% 1.9pp Bangalore 4.9% 9.1% 7.0% % 7.9% pp Source: Colliers International Research, Bloomberg

3 목차 서울시장요약... 4 아시아오피스시장동향... 5 대부분의시장에서강세를보임 년 1 분기주요아시아오피스시장동향. 6 서울오피스 1 분기 : 여의도영향으로공실상승... 8 한눈으로보는예측... 8 임대시장... 8 공급... 8 공실률 & 임대가... 9 전망... 9 아시아투자시장동향 분기안정적인투자시장 년 1 분기한국시장강세 평균보다높은서울오피스수익률 장기적인투자매력도는떨어짐 남북한의관계개선 화해무드의시사점 분기서울투자 : 활발한투자지속 한눈으로보는예측 오피스매매활발한투자지속 아시아공유오피스동향 공유오피스확장이오피스시장에끼치는영향 공유오피스사업현황 매매시장영향 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

4 000 sqm Rent (KRW/sq.m./mo) Vacancy Rate (%) GLA('000 sqm) 서울시장요약 오피스시장 서울오피스시장 : 수요와공급 (50) 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% Investment market Asia 국가별투자시장규모 Q (USD, YOY) Investment Property Transactions in Asian Cities US$ million Q Q YoY Japan 11,715 13,148 12% China 7,415 9,222 24% Hong Kong 4,195 7,877 88% South Korea 2,783 4,404 58% Singapore 1, % Taiwan % India % Malaysia % Thailand % Vietnam % New Supply Net Absorption Vacancy Source: Colliers International Korea Note. These totals exclude undeveloped land. Source: RCA as of 8 May 2017; calculations by Colliers 서울오피스시장 : Grade A 임대가 & 공실률 Asia 도시별투자시장규모 Q (USD, YOY) 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 Overall Rent Vacancy Rate (%) Source: Colliers International Korea 서울오피스시장 : 공급전망 1, % 15% 10% 5% 0% Investment Property Transactions in Asian Cities US$ million Q Q YoY Hong Kong 4,195 7,877 88% Tokyo 4,594 6,864 49% Seoul 1,793 3, % Shanghai 4,436 1,065-76% Nagoya 196 1, % Singapore 1, % Guangzhou % Beijing % Yokohama 1, % Fukuoka % Note. These totals exclude undeveloped land. Source: RCA as of 8 May 2017; calculations by Colliers CBD GBD YBD Others Source: Colliers International Korea 4 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

5 아시아오피스시장동향 대부분의시장에서강세를보임 > 아시아의경제성장은여전히견고하다. 중국, 일본, 한국, 홍콩, 싱가포르는모두 2017 년 ( 일부경우는 2018 년 1 분기 ) 에견고한성장세를보였으며, 하반기의성장세는완만하게둔화될것으로전망된다. 또한, 인도의경제성장세는 2018 년초반하강했다가, 최근급격히다시반등하고있다. > 홍콩, 싱가포르및중국과인도의주요도시에서는기존산업군및신규임차인섹터 ( 예 : 금융, IT 및공유오피스운영자 ) 에서임차수요가크게증가했다. > 그결과, 2018 년에많은도시에서프라임등급오피스임대료가추가상승할것으로전망된다. 싱가포르는 다년간의상승세에진입하여올해 10~12% 의가장높은임대료상승률을기록할것으로예상된다. > 중국의 1 선도시, 특히선전과광저우는향후몇년간신규오피스가대량공급될것으로전망된다. 하지만, 임대료에대한하향압력없이수요가공급을충분히흡수할수있을것으로전망된다. > 인도는 1 분기에오피스총흡수량이전년동기대비 23% 나증가했다. 이러한증가에는금융, IT 뿐아니라공유오피스와제조업에기인한다. 특히, 공실률이낮은벵갈루루 (Bengaluru), 푸네 (Pune) 및하이데라바드 (Hyderabad) 시장의경우대규모오피스면적을필요로하는찾는임차인의경우선임차계약을맺어야할것이다. > 서울오피스시장은아시아의오피스수요강세와는다른예외시장이다. 서울오피스시장은다른아시아오피스시장과비교하여가장임차인들에게유리한시장이형성되어있다. 향후, 서울오피스시장은임대료상승이몇년간소폭에그칠것으로보이며, 공실률은상승할것으로전망된다. 도표 2: 아시아태평양오피스임대료 2018 년 1 분기 USD / sq ft / year Hong Kong London - City Core Tokyo NYC - Midtown Beijing Shanghai NYC - Downtown Singapore Yangon Seoul Sydney Shenzhen Taipei Ho Chi Minh City Astana Delhi NCR Mumbai Almaty Guangzhou Melbourne Bangkok Auckland Hanoi Jakarta Karachi Wellington Brisbane Perth Canberra Manila Bengaluru Adelaide Chennai $0 $20 $40 $60 $80 $100 $120 Note: 1. Prime office rents refer to Grade A and/or more premium grade office space. Refers to net effective rent. 2. Asia rental figures represent overall office rents of major sub-markets. ANZ figures represent overall figures in CBD Source: Colliers International 5 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

6 2018 년 1 분기주요아시아오피스 시장동향 홍콩 수요 은행과금융섹터수요는 CBD 에서점진적으로확장되고있다. 홍콩섬이전수요강세가유지되면서카오룽이스트 (Kowloon East) 지역이통합이전수요가높다. 공유오피스가빠르게증가하고있다. 공급 2018 년에 10 년연평균보다약 50% 나많은새로운 A 등급오피스 233,080 sq m (250 만 sq f) 가완공될예정이며, 2019 년 ~2021 년연평균 185,805 sq m(200 만 sq f) 가완공될예정이다. 임대료 2018 년 1 분기활발한수요로임대료가전분기대비 1.5% 상승했다. 안정적인비즈니스로평균임대료는 2018~2022 년에걸쳐 8.0% 상승할것으로전망된다. 투자 거래규모는 2018 년 1 분기에 40 억달러 (HKD309 억 ) 를기록하여역대두번째최고치를기록했다. 스트라타소유권의 A 등급오피스매매가는 CBD 의오피스가사상최고가로매매되면서전분기대비 8.6% 상승했다. Source: Colliers International 싱가포르 수요 임대차수요량, 순흡수량은금융, 전문서비스, IT 및공유오피스확장으로증가할것으로전망된다. 공급 연평균공급량은 2% 증가했으며, 2018~2020 년에걸쳐공급이감소할것으로전망된다 년에는공급이다시급증 ( 공급량 7% 증가 ) 할것으로전망된다. 임대료 CBD 의프라임오피스임대료는전년대비 2.3% 상승했다 년 1 분기에임대료는전분기대비 4.8% 상승했다. 임대료상승은 2018 년에가속화 (+10~12%) 되고 2019 년에는점차감소 (+5~7%) 할것으로전망된다 년에는약간하락했다가 2021 년과 2022 년에는반등할것으로전망된다. 공실 CBD 프라임의공실률은급격히감소하고있으며, 공급이급증할것으로예상되는 2021 년전까지는계속감소할것으로전망된다. Source: Colliers International 6 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

7 상하이 수요 금융, 전문서비스및 TMT 섹터의수요는향후 3~5 년간견고한수요가유지될전망이다. 이는순흡수량이전분기대비 88%, 전년동기대비 97% 증가한 239,000 sq m(257 만 sq f) 를기록한것으로입증된다. 공급 2018 년에상하이 CBD 권역에 651,000sq m(700 만 sq f) 의신규공급이이루어지면서연말에총공급량이 9% 증가한 767 만 sq m(8,260 만 sq f) 가될것으로전망된다 년에신규공급이계속증가했다가 2020 년에는공급부담이줄것으로전망된다. 임대료 평균임대료는 2018 년 1 분기에전분기대비 0.4% 상승하여제곱미터당 1.63 달러 (RMB10.26) 를기록했다 년과 2019 년에는신규공급이증가하면서임대료도소폭증가하고, 2020~2022 년에는공급부담이완화되면서약간더빠른속도로임대료가상승할것으로전망된다. 공실 공실률은 1 분기말에 0.3% 떨어진 13.5% 를기록했다. 견고한수요에힘입어향후 2 년간공실률이감소하여 2020~2022 년에는약 12% 로떨어질것으로전망된다. Source: Colliers International 벵갈루루 수요 2020 년까지는수요가공급을초과할것으로예상된다. 총흡수량이 2018 년말에 130 만 sq m(1400 만 sq f) 가될것으로전망된다. IT 임차인에의한꾸준한성장이향후몇년간오피스수요를주도할것이다. 공급 신규착공을고려하여 2020 년까지신규공급예측을 220 만 sq m(2,370 만 sq f) 로수정하며, 이는총공급량이 16.0% 증가될것으로전망된다. 1 분기에는 30 만 sq m(370 만 sq f) 의신규공급이추가되었다. 임대료 CBD, Off CBD, Outer Ring Road, Whitefield 및 North Bengaluru 와같은선호하는마이크로마켓의임대료상승에힘입어 2018~2020 년에임대료가연평균 3~4% 상승할것으로전망된다. 공실 공실률이현재의 9.4% 에서 2018 년말에 9.0%, 2020 년에 7.0% 로낮아질것으로전망된다. Source: Colliers International 7 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

8 GLA('000 sqm) 서울오피스 1 분기 : 여의도영향으로공실상승 경제회복과더불어도심권역과강남권역의수요는증가했지만, 여의도권역의신규공급과권역이탈면적으로서울평균 A 등급오피스공실률은상승했다. 공유오피스수요가확장세를보이고있지만, 향후 2020 년까지예정된공급물량으로인해임차인위주의시장은지속될전망이다. 따라서, 임차인은현재시장상황을잘이용하여재계약이나신규임차시협상전략을유리하게행사할수있을것으로보인다. 한눈으로보는예측 수요경제회복기조하에 IT 산업군의수요및공유오피스의확장수요는증가할것으로전망된다. 공급올해도심에는도심조사면적의 4% 에해당되는센트로폴리스빌딩이공급될예정이다. 강남권역의경우루첸타워와 N 타워공급이예정되어있다. 이는강남권역의약 4% 에해당되는면적이다. 향후 3 년간 130 만 sq m( 약 42 만평 ) 의공급이주요권역에예정되어있다. 공실률 1 분기서울평균등급오피스공실률은 LG 그룹사여의도이탈및신규공급물량영향으로 11.8% 를기록했다. 앞으로도향후몇년간신규공급물량으로공실률상승이전망된다. 예정된여의도신규공급물량으로인해 2020 년 17% 까지공실률이상승되었다가 2022 년말에 14% 로다시감소할것으로전망된다. 임대가연초정기적인임대가조정및인상으로명목임대료가전분기대비상승했다. 임대시장수요 A 등급오피스수요는 27,928 sq m 감소를기록하였다. 도심과강남권역수요는각각 10,913 sq m, 8,300sq m 증가한반면여의도의흡수면적은 LG 그룹권역이탈로 47,140 sq m 감소하였다. 경기가회복되면서증평이나 B 등급에서 A 등급오피스로이전수요가활발했다. 서울시티타워는 BNP 파리바와 NH 농협증평계약으로약 514 sq m 면적공실을해소했다. 또한, 신한생명과신한데이타시스템은약 1,300 sq m 규모로신한 L 타워에추가계약을하였다. 오일허브코리아는서울스퀘어에약 2,023 sq m 면적을계약하며기존 B 등급에서 A 등급빌딩으로본사를이전할계획이다. IT 산업군중심의수요활동이가장활발했다. 부동산크라우드펀딩회사인테라핀테크는 SI 타워로 1,523 sq m 면적을임차하며본사를이전했고, 가상화폐거래소빛섬은 KT&G 대치타워에 2,878 sq m 규모로임차하며, 상담센터를확장이전했다. 반면, 아마존코리아는도심에위치한파인에비뉴 A 빌딩에신규콜센터오픈을위해 2,768 sq m 규모로임차를결정했다. 공급 연면적 83,381 sqm 에달하는교직원공제회빌딩이여의도에공급되었다. 전체빌딩면적의약 40% 는교직원공제회의사옥용으로나머지약 60% 는 KB 증권에선임차를완료하였다. 도표 3: 서울오피스시장 : 수요 & 공급 % 14.0% % % 8.0% % 4.0% - 2.0% (50) 0.0% New Supply Net Absroption Vacancy Source: Colliers International Korea 물가상승률과비슷한년 2% 임대가상승이 예측된다. 향후 2~3 년간 2-3% 의년간임대가 상승률이전망된다. 8 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

9 000 sqm Rent (KRW/sq.m./mo) Vacancy Rate (%) 공실률 & 임대가 도심의공실률은전분기대비약간하락한 11.3% 를기록하였다. 하반기광화문에위치한대우건설사옥이전과정동빌딩을임차하고있는한국교육과정평가원의도심이탈이도심오피스공실상승에영향을줄것으로보인다. 향후신규공급과도심권역이탈면적으로올해하반기공실률이 15% 까지상승될것으로전망된다. 강남권역의공실률은과거제한적인프라임급오피스공급과 IT 기업수요로전분기대비 0.3% 하락한 6% 를기록하였다. 여의도권역은교직원공제회빌딩신규공급및주요기업여의도권역이탈로인해여의도공실률은전분기대비 8.3% 상승한 22.3% 를기록하였다. LG CNS 가마곡지구로이전함에따라전경련회관에대거공실이발생했다. 또한, 교직원공제회가임차하고있던 63 빌딩면적이교직원공제회가신규사옥으로이전함에따라, 여의도권역의공실면적으로추가되었다. A 등급평균임대가는년초정기적인빌딩임대가상승으로 sqm 당 27,182 원을기록하며전분기대비 2% 상승하였다. 도표 4: A 등급임대료 & 공실률 30,000 20% 25,000 15% 20,000 15,000 10% 10,000 5% 5, % Overall Rent Vacancy Rate (%) 출처 : Colliers International Korea 도표 5: 2018 년 1 분기공실률및임대료수준 SUBMARKET VACANCY (%) RENT(KRW/SQM/MO) 전망 한국경제는글로벌경기회복과함께경제지표는회복세를보이고있다. 하지만, A 등급오피스의수요회복에도불구하고예정된신규공급물량및주요권역이탈임차인으로인해도심공실률은상승할것으로전망된다. 도심권역의경우, 서밋타워와서소문 5 지구 ( 전체도심조사면적의 9%) 가 2019 년공급예정이다. 대우건설이서밋타워임차를결정했지만, 대우건설사옥의면적도시장에공급될것으로예측됨에따라 2019 년에도도심의공실률상승세는지속될것으로보인다. 반면, 강남권역은다른권역과비교해한정된프라임급오피스공급면적과 IT 기업및공유오피스공급의확장세로신규공급매물은안정적인임차흐름을보일것으로전망된다. 여의도의경우연면적약 336,610 sq m 에달하는파크원이 2020 년까지공급될예정이다. KB 금융그룹사옥및우정사업본부도 2020 년공급이예정되어있다. 더불어, 여의도의사학연금빌딩은 2018 년착공및 2022 년완공을목표로재건축을계획하고있다. 일부면적이사옥및선임차가예정되어있지만, 신규공급오피스이전으로인해기존임차하고있는오피스빌딩의공실이발생할예정이다. 따라서, 현재임차인우위의시장상황은 2020 년까지도지속될것으로전망된다. 도표 6: 오피스공급예측 1, CBD GBD YBD Others Source: Colliers International Korea CBD 11.3% 31,328 GBD 5.95% 26,800 YBD 22.3% 23,416 Overall 11.8% 27,182 Source: Colliers International Korea 9 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

10 US$ billions 아시아투자시장동향 > 도표 7: Asia Prime 오피스요약 City Rental growth City vacancy City vacancy Net income yld* 10 year govt ( avg pa) (Q1 2018) (2021E) (Q1 2018) bond yld Spread Seoul 3.3% 11.8% 14.7% 4.3% 2.7% 1.6pp Hong Kong 2.1% 5.1% 5.0% 2.4% 2.2% 0.2pp Singapore 4.1% 5.8% 6.4% 3.6% 2.6% 1.0pp Shanghai 0.5% 13.6% 12.7% 3.6% 3.6% 0.0pp Beijing -0.2% 8.7% 14.7% 4.0% 3.6% 0.4pp Shenzhen 1.1% 11.1% 20.4% 3.9% 3.6% 0.3pp Taipei 0.6% 12.9% 5.9% 2.8% 0.9% 1.9pp Bangalore 4.9% 9.1% 7.0% % 7.9% pp Note. This table is repeated from Figure 1 above. Source: Colliers International Research, Bloomberg 1 분기안정적인투자시장 > 아시아의부동산투자는최근몇년간의강세를유지했고 2018 년 1 분기에는 2007 년이후 1 분기중가장높은투자규모를기록했으며완공된자산거래규모는 368 억달러로전년동기대비 25% 증가했다. > 2018 년에완공된자산의거래규모는최소 10% 증가할것으로전망된다. 이러한가정에대한주된위험은수요감소나투자가능한자본의부족이아니라투자가능한우량부동산의잠재적인매물부족때문이다. > 홍콩과도쿄는거래가가장활발한도시로완공된자산거래규모가 2018 년 1 분기에각각 79 억달러 ( 전년동기대비 +88%), 69 억달러 ( 전년동기대비 +49%) 를기록했다. > 인도 ( 전년동기대비 +53%) 투자시장은성숙기에계속진입중인반면, 일본투자시장은거래규모가 2017 년의부진에서좀더회복될것으로전망된다. > 투자부동산범주의대부분은가치평가가충분히이루어진것으로보인다. 프라임등급오피스부동산의 도표 8: 아시아의투자부동산거래 년만기국채와의수익률스프레드가대체로 0~2% 포인트 ( 일부중국도시의경우약간마이너스 ) 범위에 해당하기때문이다. 하지만, 당사의감정평가팀에서 Source: Real Capital Analytics(2018 년 5 월 15 일기준 ). 개발중인부지를 제외하고천만달러가넘는부동산의딜체결기준 발행한 Asia Cap Rates report [1] 에따르면, 아시아의 부동산투자수익률은안정적이거나하락하는추세이다. [1] Valuation & Advisory Services Asia "Asia Cap Rates" Q 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

11 도표 8: 2018 년 1 분기아시아국가별부동산거래규모 (USD, 전년동기대비 ) Investment Property Transactions in Asian Countries US$ million Q Q YoY Japan 11,715 13,148 12% China 7,415 9,222 24% Hong Kong 4,195 7,877 88% South Korea 2,783 4,404 58% Singapore 1, % Taiwan % India % Malaysia % Thailand % Vietnam % Note. 위거래규모에는개발중인부지제외. Source: RCA, 2017 년 5 월 8 일기준 ; Colliers 에서계산 도표 9: 2018 년 1 분기아시아도시별부동산거래규모 (USD, 전년동기대비 ) Investment Property Transactions in Asian Cities US$ million Q Q YoY Hong Kong 4,195 7,877 88% Tokyo 4,594 6,864 49% Seoul 1,793 3, % Shanghai 4,436 1,065-76% Nagoya 196 1, % Singapore 1, % Guangzhou % Beijing % Yokohama 1, % Fukuoka % Note. 위거래규모에는개발중인부지제외. Source: RCA, 2017 년 5 월 8 일기준 ; Colliers 에서계산 2018 년 1 분기한국시장강세 RCA 에따르면, 한국상업용부동산전체투자규모는 2018 년 1 분기전년동기대비 58% 증가한 44 억달러를기록했다. 이는전년대비 7%(143 억달러 ) 증가한 2017 년전체기간대비로도훨씬증가한규모다. 국내자본의매입활동증가가주요원인이었다. 한국의총거래에서서울이 80% 넘게차지했다는점은주목할만하다. 서울의거래는 2018 년 1 분기에전년동기대비 2 배이상증가한 36 억달러를기록했다. 1 분기기준서울은홍콩과도쿄에이어아시아의도시투자규모순위로 3 위를차지했다. 평균보다높은서울오피스수익률 서울은평균이상의수익률로단기투자대상으로매력적인도시이다. 서울의 A 등급오피스는수익률이 4.3% 로, 시드니와벵갈루루를제외한대부분의아시아지역도시의 4.0% 이하 ( 최소치는홍콩의 2.4%) 와대비된다. 또한, 10 년만기국채대비스프레드가서울은 1.5% 포인트인반면중국 1 선도시는스프레드가매우낮다. 서울리테일수익률이 4.0~5.0% 인데비해, 홍콩은 2.3~2.5% 였고싱가포르는 4.2~ 5.0% 로비슷한범위에속한다. 서울주변물류수익률은 6.0~7.0% 로홍콩의 3.5~3.7% 보다훨씬높으며중국주요도시의 % 보다더높다. 11 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

12 서울의투자시장규모확대는한국을안정적인투자수익률을제공하는상대적으로안정된시장으로인식하는외국기관투자자들의포트폴리오분산을위한관심이일부반영된것으로보인다. 앞서언급했듯이서울의 A 등급오피스부동산은 10 년만기국채보다 1.6% 포인트높은수익률을제공하며, 일부한국의투자기관이벤치마크로사용하는 5 년만기국채수익률 ( 현재 2.5%) 보다는 1.8% 가높다. 따라서, 서울상업용부동산은외국기관과국내기관모두에게투자가치가높다. 단기간에자본가치가하락할가능성이거의없으므로현재좋은투자가치를제공하는부동산은몇개월안에훨씬더나은가치를제공할것으로전망된다. 이러한전망의주된이유는한국의통화긴축속도가매우점진적이라는점이다. 한국은행은 2017 년 11 월에기준금리인 7 일물 RP 금리를 1.25% 에서 1.5% 로올리면서 6 년만에처음으로금리를인상했다. 그러나인플레이션전망이높지않을뿐만아니라, 문대통령이국내고용창출과복지확대를추진함에따라정부가재정정책에서완화적통화정책을유지할것으로보인다. Oxford Economics 에따르면, 단기명목이자율이점진적으로상승하여 2021 년말에 3.5% 가될것으로전망된다. Oxford Economics 는또한 2018 년 2 분기와 2021 년 4 분기사이에 CPI 인플레이션이 1.7% 에서 2.0% 상승하는데그칠것으로전망한다 1. 이러한전망을바탕으로현재 0% 에가까운실질 ( 즉, 인플레이션조정된 ) 단기금리는 2020 년말에약 1% 미만으로유지될것이다. 이러한실질저금리상황이부동산시장에서자본가치와투자활동을지속적으로뒷받침할것이다. 장기적인투자매력도는떨어짐 서울의상대적으로높은수익률매력은다른아시아도시보다낮은경제성장률과부정적인구통계학적전망으로상쇄된다. 지속적인한국경제성장세에도, Oxford Economics 에서는실질 GDP 성장률을 2017~2021 년평균 2.7%, 2022~2026 년평균 2.3% 로예측했다. 이러한성장률은 Oxford Economics 에서 2017~2021 년평균실질 GDP 성장률 6.1%, 2022~2026 년 4.9% 로예측하는중국과인도및인도네시아같은개발도상국의경제성장률보다훨씬낮은수치이다. 경제성장측면에서의대조는도시수준에서훨씬더분명하다. 아래의도표 10 은주요아시아태평양투자중심지의향후 5 년간실질 GDP 성장률을비교한것이다. 벵갈루루가 1 위이고서울은마지막에서두번째이다. 하지만, 서울은 도쿄보다는예상성장률이확연히앞선다. 도표 10: 실질 GDP 성장률 (%), 2018~ % 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% Source: Oxford Economics. HK= 홍콩, SG= 싱가포르, BG= 벵갈루루 그런데, Oxford Economics 가예측한 2017~2021 년한국전체 GDP 성장률이 2.7% 인데비해도표 10 을보면서울은향후 5 년간성장률이약 1.5~2.5% 에불과하다. 서울이전국 평균보다성장률이저조한이유는한국은첨단제조업에서 경쟁우위를가지고있지만서비스산업이강하지못한데, 서울은경제가대부분서비스중심이기때문이다. 또한, 서울의장기경제성장전망은인구통계학적특성에 기인한다. Oxford Economics 에서향후몇년간인구 감소흐름이둔화할것으로전망했지만, 서울인구는현재도 감소하고있다. 도표 11: 평균인구증가율, 2018~ % 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% Seoul HK SG Shanghai Beijing Shenzhen Taipei BG Sydney Tokyo Source: Oxford Economics. HK= 홍콩, SG= 싱가포르, BG= 벵갈루루 1 Oxford Economics(2018 년 5 월 9 일 ) 의 " 국가경제예측, 한국 " 참조. 12 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

13 남북한의관계개선 : 긍정적인놀라운소식 최근, 서울부동산시장의투자자들에게남북한긴장완화라는놀라운소식이들려왔다. 한국의금융자산투자자들은주식, 채권, 부동산에상관없이 1953 년한국전쟁이휴전으로끝난이후한반도에서의충돌가능성을계속염두해두고있다 년 4 월말판문점에서열린문재인대통령과김정은국방위원장간의정상회담으로전쟁이끝난이후북한지도자가한국에처음입국했다. 이정상회담직후남북간의폭넓은화해와궁극적으로는통일까지도전망하는낙관주의가증가했다. 미국의도널드트럼프대통령과중국의시진핑주석이평화를진전시키는데상당한기여를하고있다는사실이또하나의고무적인요인으로작용했다. 이러한낙관적인전망은 6 월 12 일싱가포르에서개최된트럼프미국대통령과김위원장의정상회담을계기로더욱높아졌다. 지난 5 월초미국이이란과의국제원자력협정을철회한전례에따라, 한반도의주요외교적돌파구에대한추가전망과관련하여회의적이었다. 우리는너무보수적이었다. 싱가포르정상회담은한반도비핵화를약속한것만이유일한결과라고평가하기도한다. 그럼에도불구하고이것은중요한진보이다. 미국과북한이서로대화하고협상을시작한것은상당히고무적이다 년현재까지남북한간화해무드및미국과북한의관계개선움직임은대부분의국제관측통을긍정적으로놀라게했다. 한반도의화해를향한지속적인진전을희망하는것이합리적일것으로보인다. 이러한진전으로북한과의국경에서불과 55km 떨어진서울에대한외국인투자자와부동산임차인들의우려가줄어들것으로예상된다. 화해무드의시사점 정상회담발훈풍을타고접경지파주, 연천의부동산투자에대한관심이증가하고있다. 경기북부지역을중심으로한일부지역의부동산가격상승세는서울부동산시장전반에도영향을미칠것으로전망된다. 지금까지서울을중심으로주택시장으로몰렸던유동자금이서울이아닌접경지역의토지시장등다른곳으로도확장될수있다. 문재인대통령은대선에서파주와개성, 해주를연계해통일경제특구로조성하자는공약을내건바있다. 통일경제특구는파주와개성, 해주를연계해산업단지ㆍ복합도시등접경지역을개발하는내용이다. 통일경제특구개발이현실화되면, 경기북부지역에대한부동산투자자의관심이집중될것으로기대된다. 남북경제협력으로국내경기도기존전망치보다더좋아질것으로전망된다. 북한과의관계개선으로한국의지정학적위험이완화되면, 소비심리회복, 외국인관광객증가등으로경기활성화가기대된다. 남북통일을고려한부동산투자전략을세우기에는아직이르지만, 서울을베를린과비교하는것은유익한치침서가될수있다 년독일통일이후, 베를린이전세계투자자들과다국적기업이위치한국제도시로자리잡기까지는 15~20 년이상의세월이걸렸다. 투자자들은장기적인안목에서남북관계가한국경제및부동산시장에끼치는영향을주시해야할것이다. 그러나, 적어도통일로향한길은시작된것으로보인다. 남북한충돌위험이영구적으로줄어들었다는인식이퍼지면한국금융자산에전통적으로적용되는 ' 위험프리미엄 ' 이제거될수있을것이다. 2007~2008 년글로벌금융위기이후서울오피스부동산의자본환원율이현재의 4~5% 범위로꾸준히감소하고있지만, 대다수아시아지역보다여전히높은것으로나타났다. 부동산투자자들에게위험프리미엄의제거는투자적절한자본환원율로영향을끼칠것이며, 그에따라매매가치도상승할수있음을의미한다. 13 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

14 1 분기서울투자 : 활발한투자지속 1 분기 9 건의주요오피스거래가완료되었으며, 약 2 조 4 천억원투자규모를기록하였다. 향후, 진행중인매물규모를고려해볼때, 올해총투자규모는 7 조원을초과할것으로기대된다. 장기적으로서울오피스투자시장은실질이자율이낮게유지되는한계속활발할것으로전망된다. 한눈으로보는예측 총오피스거래규모작년 2017 년총오피스거래규모는약 7 조원을기록하며활발한투자시장을기록했다. 현재진행중인거래의완결시기가늦어질가능성은있지만, 올해기대되는거래들이성공적으로완료된다면, 2018 년총거래규모는투자시장이활발했던작년과비슷한규모를달성하거나초과할것으로기대된다. 해외투자자본격적인해외투자자가입성한 2016 년해외투자자의투자규모는전체투자규모의 44% 를차지했다 년은국내투자자가증가하며약 7 조규모중해외투자는 15% 비중을차지했다. 올해도해외투자자의관심은지속될것으로기대된다. 매매가매매단가는케이트윈타워영향으로전년도평균매매단가대비상승세를이어가고있다. 앞으로도실질이자율이낮게유지되는 2020 년까지는오피스투자활동은계속활발할것으로전망됨에따라, 우량매물매매확보경쟁으로매매단가도당분간떨어지지는않을것으로전망된다. 매매시장오피스매매활발한투자지속 가장이슈가된빌딩은 KKR 과 LIM 소유의케이트윈타워의매각이었다. 삼성 SRA 자산운용이총 7,140 억원 ( 평당약 2,810 만원 ) 에매입하면서서울프라임급오피스중가장높은매매단가를기록하였다. 기관투자자들은지역적으로는주요 3 대권역외에판교등의지역도주요투자처로확대하고있다. 미래에셋자산운용은판교알파돔 6-3 구역을하나자산운용으로부터 4,600 억원에매입하였다. 한편, 한국토지주택공사 (LH) 는판교알파돔 6-4 구역을공모상장리츠상품으로매각을진행중이다. 이밖에도강동권역에위치한이스트센트럴타워는밀리니움인마크자산운용에 3,400 억원에매각되었다. 수익률재고를위한밸류애드전략을활용한매매가증가하고있다. 페블스톤자산운용은도심에위치한하나카드다동본사를 730 억원에매입하였다. 페블스톤자산운용은하나카드이전으로인한공실에도불구하고벨류애드전략을통해성공적으로딜을마무리할수있었다. 또한, 마스턴투자운용과안젤로고든컨소시엄은 KB 국민은행명동본점빌딩을 2,412 억원에매입하였다. 향후리테일상업시설및호텔로개발할것으로알려졌다. 향후, 센트로폴리스빌딩, 삼성엔지니어링사옥, KDB 생명사옥등 A 등급및프라임빌딩들이시장에서매각을진행중이다. 삼성그룹소유의부동산매각활동은계속활발히이루어지고있다. 삼성물산은재무구조개선등을위해서초사옥매각을진행중이다. 또한, 삼성생명소유의강남역인근의삼성생명대치 2 타워도시장에나와있다. 대다수의국내투자자들은여전히장기임차인이보장된안정적인자산을선호하는반면, 글로벌투자자들은높은공실률에도불구하고장기적인관점에서투자를결정하고있다. 운영경험이풍부한글로벌투자자들은공실률이높은건물이라도위치가좋으면, 임차인을확보한뒤국내투자자들에게다시되팔면서높은수익을올리고있다. 현재시장에나와있는매물규모를고려해볼때하반기거래규모는크게증가할것으로전망된다. 한편, 코어오피스와별개로많은투자자들이금리인상에따라오피스수익률이저하되면, 투자자들은밸류애드투자기회에더많은관심을보일것으로전망된다. 14 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

15 아시아공유오피스동향 " 공유오피스는오피스시장에대해이제는파괴자가아니며보완적인하위섹터도아니다. 공유오피스는상업용부동산시장의기본부분이자자체적인하나의섹터이며, 규모가커지고있고, 임대인과임차인모두에게중요해지고있다. 공유오피스의평균임대기간은 2013 년 12 개월에서현재 24 개월이상으로증가하여전통적인오피스공간과현재경쟁구도를보이고있다. Colliers 는공유오피스의지속적인성장을목격해왔다. 이러한성장은다국적기업의공유오피스에대한수요급증에힘입어 15 개이상국가딜비율을보면, 2014 년 12% 에서 2016 년 32%, 2017 년 48% 로증가한것으로입증된다. Colliers International 의 공유오피스전망보고서 2018(APAC) (2018 년 3 월 ) 차지하고있다. 벵갈루루와청두는각각 11% 와 9% 로더높다. 그러나공유오피스운영자는새로운임대공간에대한중요한 수요처가되고있다. 예를들어, 상하이에서는공유오피스 운영자가현재총 A 등급오피스공간의 4% 를차지하지만 임대공간신규수요흡수량의약 8% 를차지한다. 상하이 A 등급오피스임차인구성 (2017 년말 ) Medical & Health, 5% Trading, 8% Manufacturing, 8% Flexible workspace, 4% TMT, 9% FMCG, 2%Others, 3% Fashion, 3% Source: Colliers International Professional Service, 16% Finance, 42% 상하이 A 등급오피스신규흡수량임차인구성 (2017 년 ) 아시아의공유오피스시장은훨씬더정교해졌으며이제는전통적인오피스와공유오피스간의영역이광범위하게걸쳐있다. 공유오피스는진입장벽이낮은저수익비즈니스이므로공유오피스운영자는지속해서서비스를향상시켜야한다. 단순섹션오피스에서훨씬더고객에맞춘공간으로바뀌고있다. Trading, 4% Medical & Health, 5% Manufacturing, 7% Flexible workspace, 8% FMCG, 2% Others, 5% Fashion, 2% Finance, 35% 서비스가높아지면인기도높아진다. 공유오피스시장은 아시아전역으로확대되고있다. 대다수주요도시의 CBD 에서 공유오피스는프라임등급오피스임차공간의약 5% 미만을 TMT, 12% Source: Colliers International Professional Service, 21% 아시아의공유오피스 : 시장지표 Source: Colliers International 15 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

16 공유오피스확장이오피스시장에끼치는영향 공유오피스의확장은오피스임대시장뿐만아니라, 매매시장에도큰영향을끼치고있다. 임차인위주의시장상황에서건물주는공유오피스임차인을공실률을낮추는새로운대안으로활용하고있다. 더불어, 공유오피스유치를통해건물가치를상승시키며성공적으로빌딩을매각하고있다. 임차인위주의시장상황에서공유오피스사업자는유리한임차조건으로좀더높은수익을올릴수있을것으로보인다. 하지만, 건물주는공유오피스유치를위해, 대형면적을장기계약조건으로지나친임차인혜택을제공할경우, 임대인위주의시장변화에유동적으로대응하지못할리스크가존재한다. 공유오피스의수요는지속적으로확장될것으로전망된다. 하지만, 국내업체뿐만아니라, 건물주인대기업도공유오피스시장에진출하면서, 국내공유오피스기업들과국내에진출한해외공유오피스기업들사이에더치열한경쟁이예상된다. 따라서, 공유오피스사업자와건물주간에윈윈하는파트너가되기위해서는시장전망에따른임대차전략을고려해야할것이다. 공유오피스사업현황 공유경제가활성화되고, 글로벌코워킹스페이스업체인미국기업위워크 (WeWork) 가 2016 년국내시장에진출한이후, 공유오피스시장의국내확장세는오피스임대시장및투자시장에큰영향을끼치고있다. A 등급의대형면적이전수요는 2014 년신규빌딩공급시기에이미이루어짐에따라, 2015 년이후경기저하와신규공급으로인해공실률상승세가지속되었다. 하지만, 2016 년이후국내에진출한위워크를포함한공유오피스의확장세로, 강남을중심으로 2017 년부터 2018 년상반기임차수요가회복되고있다. IT 산업군의스타트업도활성화되면서, 공유오피스임차인은건물주들에게공실률을낮출수있는새로운대안으로떠오른것이다. 특히, 위워크는 2018 년 4 월기준으로국내진출한지 2 년만에서울에 10 개지점을오픈하며, 무서운확장세를보여주고있다. 위워크는공실률이높았던주요빌딩에 10 개이상층까지임대하며오피스공실률을낮추는데상당한영향력을끼치고있다. 일례로최근공실률상승우려가있는여의도권역에있는 HP 빌딩의경우, 비어있는 7 개층을위워크에임대하여, HP 빌딩의공실을모두해결했다공유오피스는도심, 강남, 여의도권역으로구분된시장범위도확장시키고있다. 공유오피스선호지역은, 전통적으로 IT 기업의벤처나스타트업이선호하는지역인강남을벗어나, 강북에더적극적으로확장하는모습이다. 최근, 위워크는종로타워 8 개층을임차하고 9 월 10 번째지점을오픈할예정이다. 이는스타트업의수요뿐만아니라, 국내대기업등의수요도늘어나고있기때문이다. 앞으로공유오피스수요는스타트업뿐만아니라, 다양한형태의산업군의업무조직의니즈가증가할것으로전망된다. 글로벌업체뿐만아니라, 국내공유오피스들도경쟁적으로규모를늘려가고있다. 국내에서대표적인공유오피스기업은 2015 년 3 월에론칭된패스트파이브 (FastFive) 이다 년 11 월기준으로전국 12 개지점을운영하고있으며최근에홍대지점을오픈했다. 전문공유오피스사업자뿐만아니라, 건물주가직접공유오피스사업에진출하며공실률을해결하고있다. 실제로최근, 한화생명은한화생명서초사옥에 15 개층규모로 드림플러스강남 공유오피스를오픈했다. 또한, 현대카드는 스튜디오블랙 을아주그룹은 스파크랩 을운영하고있다. 위워크한국진출현황빌딩권역면적 ( 제곱미터 ) 오픈날짜홍우빌딩 GBD 6, 년 8 월대신증권사옥 CBD 20, 년 2 월일송빌딩 GBD 13, 년 8 월아크플레이스 GBD 5, 년 12 월더케이트윈타워 CBD 6, 년 3 월 HP 빌딩 YBD 12, 년 4 월서울스퀘어 CBD 17, 년 5 월대세빌딩 GBD 9, 년 6 월 PCA 라이프타워 GBD 11, 년 7 월종로타워 CBD 12, 년 9 월합계 10 개지점운영중 Source: Colliers International Korea 16 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

17 매매시장영향 공유오피스는상업용부동산투자자의성공적인딜클로징에도중요한영향을끼치고있다. 공유오피스의임차인은오피스대형면적을장기간임대하기때문에건물가치의상승및공실걱정을줄일수있기때문이다. 실제로 KTB 자산운용은서울오피스공실률이높은상황에서위워크라는확실한임차인을확보하고투자자를유치함으로일송빌딩 ( 위워크빌딩 ) 인수거래를성사시킬수있었다. 또한, 더케이트윈타워는콜버그크래비스로버츠 (KKR) 가처음으로투자한한국상업용부동산으로올해 3,100 억원에삼성 SRA 자산운용에매각되며가장높은매매단가를기록하였다. 교직원공제회가처음이건물에투자할당시에는공실률이높았지만, 마이크로소프트및위워크를추가적으로임차하여공실률을안정적으로관리함으로서성공적으로딜을클로징할수있었다. 한편, NC 타워 2 는패스트파이브가쿠팡이탈로인한공실을임차하면서, 이지스자산운용도성공적인매각을마무리할수있었다. 더불어, 글로벌공유오피스뿐만아니라, 국내공유오피스의확장세가가속화되면서공유오피스비즈니스사업자간의경쟁이더치열해지면, 폐업하는공유오피스사업자도발생할수있다. 단일임차인이건물이탈시대형공실의리스크는여러임차인인건물보다입주초기에제공했던여러임차인혜택의회수가불가능할경우더큰손실을볼수도있다. 따라서, 건물주는시장전망을파악하여, 장기적인전략으로공유오피스유치시임차조건을협의해야하며, 공유오피스사업자의신용도나성장가능성도지속적으로모니터링해야할것이다. 자산운용사는공유오피스를기관투자자유치를위한마케팅포인트로활용하고있다. 실제로위워크가임차하고있는 10 개지점의대부분이자산운용사소유다. 아크플레이스는블랙스톤이소유하고있으며, 서울스퀘어와종로타워는알파인베스트먼트의소유다. 또한, HP 빌딩은 CBRE 글로벌인베스터자산운용소유로매각을진행하고있다. 앞으로도, 공유오피스는고성장이지속되면서, 오피스임대차및투자시장에지속적으로영향을끼칠전망이다. 공유오피스업체들은현재임차인위주의시장상황을적극활용하고있다. 건물주는공유오피스를적극적으로유치하기위해, 렌트프리기간을늘리거나인테리어보조금지원, 임대료인하등각종혜택을제공하고있다. 뿐만아니라, 건물의간판도위워크빌딩이름으로바꾸는빌딩이늘어나고있다. 건물주가건물의이미지까지바꿔가며위워크를임차하는이유는서울오피스공실률이점점높아지고있는상황에서공유오피스는단숨에공실률을해결해주기때문이다. 하지만, 건물투자자입장에서단일임차인은리스크가될수도있다. 특히, 건물매각시임대가조정이유동적이지못할경우수익률감소도초래할수있다. 또한, 부동산펀드의경우정기적인배당을위해고정된현금흐름을확보해야한다. 동일한면적을여러임차인에게임대할경우보다고정된현금흐름임대수익이줄수도있다. 17 여전히매력적 Seoul Office Property Colliers International

18 413 offices in 69 countries on 6 continents United States: 145 Canada: 28 Latin America: 23 Asia Pacific: 86 EMEA: 131 $2.7 billion in annual revenue Primary Authors: Judy Jang Associate Director Research Korea Regional Authors: Andrew Haskins Executive Director Research Asia Colliers International <Korea> 14F, S Tower, 82, Saemunan-ro Jongno-gu,Seoul Korea billion square feet under management 15,400 professionals and staff About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. (NASDAQ & TSX: CIGI) is an industry-leading real estate services company with a global brand operating in 69 countries and a workforce of more than 12,000 skilled professionals serving clients in the world s most important markets. Colliers is the fastest-growing publicly listed global real estate services company, with 2017 corporate revenues of $2.3 billion ($2.7 billion including affiliates). With an enterprising culture and significant employee ownership and control, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include strategic advice and execution for property sales, leasing and finance; global corporate solutions; property, facility and project management; workplace solutions; appraisal, valuation and tax consulting; customized research; and thought leadership consulting. Colliers professionals think differently, share great ideas and offer thoughtful and innovative advice that help clients accelerate their success. Colliers has been ranked among the top 100 global outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals for 13 consecutive years, more than any other real estate services firm. Colliers has also been ranked the number one property manager in the world by Commercial Property Executive for two years in a row. For the latest news from Colliers, visit Colliers.com or follow us on and LinkedIn. Copyright 2018 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.