시장개요 세계경제동반침체속에국내경제도영향을받아어려움을겪게되면서 2008 년 4 분기서울오피스시장의공실률도 3 분기에비해높아졌다. 하지만여전히낮은공실률로 4 분기임대료인상률은 2001 년 1 분기이후최고치를기록하였다. 다른아시아지역과비교하면, 서울오피스시장은여전히가장낮은

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창욱 박
5 years ago
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Office Sector Briefing Seoul, Korea February 6, 2009 2008년 4분기 서울 오피스 시장은 전세계적인 경제 침체의 영향으로, 공실률은 3분기에 비해 1.1%로 높아졌고, 특히 오피스빌딩 가격은 전분기대비 약 3나 하락하였다. 하지만 4 분기 임대료 인상률은 전년동기대비 7.

1 Office Sector Briefing Seoul, Korea February 6, 년 4분기 서울 오피스 시장은 전세계적인 경제 침체의 영향으로, 공실률은 3분기에 비해 1.1%로 높아졌고, 특히 오피스빌딩 가격은 전분기대비 약 3나 하락하였다. 하지만 4 분기 임대료 인상률은 전년동기대비 7.6%로 2001년 1분기 이후 가장 높은 상승률을 기록하였다. 글로벌 경제 침체로 4분기 국내 GDP성장률은 전분기대비 -5.6%로 아시아 금융위기 이후 가장 낮은 마이너스 성장을 보였음 지속적인 상승세를 보이던 매매가는 9월 이후 전분기대비 약 3나 하락하였음. 2009년 동안에는 매매가의 급격한 반등은 기대하기 어려울 것으로 예상됨 4분기 서울 오피스 시장 공실률은 높아졌으나, 1%대로 여전히 낮은 수준이었음 2009년에 공급되는 오피스빌딩은 총 3개(341,026 )로, 서울스퀘어빌딩(구 대우센터빌딩)을 제외하고, 나머지 2개의 빌딩은 자사로 사용될 예정임. 비관적인 경제전망으로 2009 년의 공실률이 증가하겠으나 약 5%를 넘지 않을 것으로 예상되며, 임대료 인상률도 2008년보다는 둔화될 전망임 낮은 공실률은 최근의 오피스 공급 부족이 주요인이며, 4 분기에도 프라임 오피스의 공급은 없었음 금융경색으로 오피스 투자시장에서 기관투자자가 매입한 빌딩은 거의 없었으며, 실수요 차원의 사옥용 오피스빌딩 매입이 많았음 Image: Gyeongbok Palace, Seoul, Korea Savills Research

2 시장개요 세계경제동반침체속에국내경제도영향을받아어려움을겪게되면서 2008 년 4 분기서울오피스시장의공실률도 3 분기에비해높아졌다. 하지만여전히낮은공실률로 4 분기임대료인상률은 2001 년 1 분기이후최고치를기록하였다. 다른아시아지역과비교하면, 서울오피스시장은여전히가장낮은수준의공실률을유지했으며, 임대료인상률도상승세를이어갔다. 권역별월임대료및공실률, /2008 단위 : 원 / m 2 지역 오피스투자시장은글로벌금융위기로오피스임대시장보다더큰영향을받았다. 경제침체, 금융경색, 투자심리위축등으로오피스거래사례가줄어든가운데, 사옥목적의빌딩거래가 3 건있었다. 9 월이전까지상승세를보였던매매가는 9 월이후약 3 하락하였으며, 2009 년의매매가는현재수준을유지할것으로전망된다. 공급 평균임대료 ( 임대면적기준 ) 평균임대료 ( 전용면적기준 ) 전년동기대비 증가율 ( 전용면적기준 ) 공실률 CBD 25,800 43, % Gangnam 23,000 44, % 0.7% Yeouido 17,900 37, % 1.3% Seoul 23,200 42, % 1.1% 2008 년 4 분기에는공급된서울프라임오피스빌딩이없었기때문에 4 분기에도서울오피스공실률은낮은수준을유지하였다 년에는총 341,026 m2 (3 개빌딩 ) 이공급되나, 이중서울스퀘어빌딩 (132,807 m2 ) 만이 10 임대용빌딩이다. 서울스퀘어빌딩은모건스탠리가매입하여 2008 년 2 월부터리모델링을시작했으며, 올해 11 월에준공될예정이다. 2 월에준공될 LG 전자 R&D 센터 (124,579 m2 ) 에는현재양재동 LG 전자우면산연구센터에있는조직이, 6 월에리모델링이완료되는태평로삼성본관 (83,640 m2 ) 에는이번분기에거래된연지동삼성카드빌딩에서삼성카드와종로타워의삼성증권등이입주할것으로조사되었다. 신축본사로이전하였다. 삼성전자서초사옥 (196,507 m2 ) 은 3 분기에준공되었으나, 입주는 4 분기에이루어졌다. CBD 와 Yeouido 의공실률이각각 1.5%, 1.3% 로높아졌으며, Gangnam 은 0.7% 로전분기와비슷하였다. 하지만약 15% 를보이는베이징과상하이, 약 3% 의홍콩과도쿄에 1 비해서울은여전히가장낮은수준을유지하였다. Seoul Prime Office Market: Net Increases in Supply, Net Absorption & Vacancy, , , , ,000 Annual Net Additions to Supply Annual Net Absorption Year End Vacancy (RHS) sq.m. GFA 1,000, 년서울프라임오피스빌딩 ( 자사빌딩을포함 ) 의흡수면적은 100,000 m2로 1998 년이후두번째로낮은수준을보였다. 올해공급된빌딩의규모가작았고, 서울스퀘어빌딩 (132,807 m2 ) 과전경련빌딩 (51,021 m2 ) 이각각리모델링과재건축으로서울프라임오피스시장의총면적을줄여서흡수면적은축소되었다 년 1 분기의공실률은기존임차면적을줄이거나비용절감을위해임대료가보다저렴한빌딩으로이전하는기업들이증가할것으로조사되어, 4 분기보다높아질전망이다. 하지만낮은경제성장률이예상되는 2009 년에도연평균공실률이약 5% 수준을상회하지않을것으로예상된다 년 4 분기공실률이 1.1% 로매우낮은수준이었으며, 2009 년에공급되는임대용빌딩도제한적이기때문이다. Economic Growth, Vacancy & New Supply Comparisons with the 1997/98 Asian Financial Crisis 12% Asian Financial Crisis Current Global Economic Crisis 9% 7% 6% 5% 3% 2% 1% 수요와공실률 2009 IMF Forecast (as of 3 February 2009) 국내경기침체로직접적인사무실수요감소와계약만료이후상대적으로저렴한오피스로이전하는사례등이발생하며 2008 년 4 분기서울프라임오피스시장의공실률은 1.1% 로 3 분기에비해 0.p 높아졌다. SC 제일은행 (CBD) 에있던 Sky Life 가주요오피스권역을벗어나 KT 목동지사로이전하였고, 태평로삼성본관의삼성전자는서초동 GDP Growth Average vacancy at onset of crisis New supply in year following onset of crisis (% of stock)*, Bank of Korea, Consensus Economics * Comprises Samsung Electronics HQ Building (/2008), Seoul Square (/2009) 1. Savills Research & Consulting, 2008 년 12 월 2

3 위와같은상황은 1997/1998 년아시아금융위기때와뚜렷한대조를보인다. 당시에는 1997 년 3 분기에공실률이이미 1.7%(2008 년 3 분기는 0.3%) 였으며, 그후 1 년사이에준공된빌딩이서울전체 Stock 의약 1 가될정도로신규공급이많아 1998 년 3 분기에는공실률이 11% 에이르며최고점을기록하였다. Regional Prime Office Rental Movements, /2007- /2008 Rent Index /2008= Hong Kong Shanghai Beijing Singapore Tokyo Seoul 100 임대료와관리비 임대료 4 분기서울프라임오피스평균임대료인상률 ( 전용면적기준 ) 은전년동기대비 7.6%, 전분기대비 0. 를기록하였다 년 4 분기에는조사대상빌딩의약 15% 가임대료를인상한것으로조사되어, 2007 년 4 분기의약 5% 와비교하면상대적으로이번분기에임대료인상이매우많았으며, 임대료가하락한빌딩은없는것으로조사되었다. 공실률이상승했음에도불구하고, 여전히낮은공실률이유지됐기때문에큰폭의임대료인상이가능하였던것으로파악된다. Prime Office Building Rents, /1997 / Source: Savills Research & Consultancy 관리비 분기서울프라임오피스의평균관리비인상률 ( 전용면적기준 ) 은전년동기대비 5.5% 로 CPI(4.5%) 보다높은수준을보였다. 최근고물가로비용이높아졌기때문에건물주들이이에맞춰관리비를인상하였다. 특히 Yeouido 가 6.7% 로가장높은인상률을보였으며, CBD 와 Gangnam 에서각각 5., 4. 의인상률을보였다. CBD Gangnam Yeouido KRW per sq.m. per month (net leasable) 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20, 특히 Gangnam 과 Yeouido 의임대료인상률 ( 전년동기대비 ) 이각각 8.6%, 8.5% 로서울전체임대료인상을이끌었다. CBD 는타권역보다낮은 6. 의인상률을보였으나, 2007 년 4 분기 3.9% 보다상당히큰폭의인상이었다. 아시아의다른지역과임대료인상률 ( 전분기대비 ) 을비교해보면, 상하이, 홍콩, 싱가폴은약 -8~-9%, 베이징과도쿄는약 -2~-3% 보인반면 3 분기에이어 4 분기에도상승세를유지하고있는지역은서울 (0.) 뿐이었다 년에는공실률이점차증가할것이나약 5% 를상회하지않을것으로전망되고, 임대료는상승세를보일것이나 2008 년보다둔화될것으로전망된다. 그러나최근까지도낮은공실률을보이던오피스시장에서공실이증가하며, 건물주들은임차인을유치하기위해 rent-free 기간의증가와같은혜택제공을고려하고있다. 지난 10 년간임대료와공실률의상관관계를분석한결과, 서울프라임오피스공실률이약 5% 이상일때임대료가하락하였다. 일반적으로연초인 1 분기에대부분의빌딩이임대료를인상하는데, 2009 년 1 분기에인상을예정하고있는빌딩의평균임대료인상률이약 4~5% 가될것으로조사되었다. 다른아시아지역의임대료인상률이떨어질것으로예상되는가운데서울만이상승세를유지할것으로전망된다. 매매및투자시장 지속적인임대료상승과향후매각차익에대한기대감으로활발한움직임을보였던오피스투자시장은 9 월이후에는경제침체와금융경색, 투자심리위축으로거래사례가현저히줄어들었다 년 4 분기투자시장은기관투자자들의매입사례는거의없었으며, 주로국내기업들이사옥으로사용하기위해오피스빌딩매입하였다. 메사빌딩과삼성카드빌딩은각각신세계와현대그룹계열사가, 내외빌딩은교원구몬이매입하였다. JR AMC 는 2009 년 1 월에금호생명본사빌딩의 MOU(Sale & Lease Back) 를체결했는데, 내외빌딩과금호생명본사빌딩의경우매도자의유동성확보를위해거래된것으로알려졌다. 거래사례가많지는않았지만, 2008 년 4 분기매매가는전분기대비약 3 하락하여 2008 년 9 월이전까지빠르게상승세를보인것과대조적인모습을보였다. 캐피탈타워 ( 구한솔빌딩 ) 는 7 월에매각되면서올해가장높은 684 만원 / m2을기록하였으나, 내외빌딩과금호생명빌딩은각각 456 만원 / m2과 439 만원 / m2으로거래되었다. 특히극동빌딩의경우, 2008 년 9 월이전에는 4,000 억원까지예상되었으나, 계속하락하여 10 월중 3,250 억원에도거래가종결되지못했다. 따라서 Cap. Rate( 자본환원율 ) 도매매가가상승세를보인 9 월이전까지만해도약 5% 로낮았으나, 글로벌금융위기이후약 7.5~ 로높아졌다. 게다가투자자들이 Prime 빌딩을선호함에따라등급별 Cap. Rate 의격차가더커지고있다. 3

4 Seoul Prime Office Building Cap Rates vs Bond Rate Movements /2004-/2008 9% 7% 6% 5% 3% 2% 1% , Bank of Korea 3 Year Government Bond Rate Capitalisation Rate 향후의오피스매매가에대해서는상승및하락가능성이공존하고있다. 우선상승측면에서는, 확실치는않지만신용경색에있어서최악의상황은지났다는징후들이보이고있다. 또한은행들역시예년에비해상당히높은수준의스프레드를적용하기는하나, 다시대출에나서기시작했다. 급격한매매가하락과 Cap. Rate 의상승으로국내외의투자자들이한국시장에점차더큰관심을보이고있으며이러한상황의변화로현재의매매가에서바닥이형성될가능성이있다. 반면하락측면에서는, 경제전망자체가계속악화되고있으며, 년내에경제가회복될가능성이점점낮아지고있다. 이러한상황하에서는대출여건의호전이오래유지되지는못할것으로예상되며, 어려움에처한건물주들이시장에잇달아매물을내놓을가능성도있다. 사실상경제전반에걸쳐확실하게회복하고있다는증거들이나타날때까지는빌딩매매가의가시적인회복은기대하기어려울것으로보인다. Overview of the Seoul Office Market 서울시에입지하고있는 30,000 m2이상의대형오피스빌딩은 2008 년말현재기준으로총 235 개, 총연면적은 12,958,340 m2인것으로조사되었음. 이중 CBD 에 35., Gangnam 에 27.2%, Yeouido 에 14. 가밀집되어, 전체의 77.1% 가이들세지역에분포해있는것으로나타났음 1. Seoul Prime Office 등급에대한정의 - Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음 - C B D, G a n g n a m, Ye o u i d o d 의 3 개주요권역에위치한 30,000 m2이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. 프라임빌딩 123 개중 81 개를대상으로매분기마다서울오피스시장동향에대한조사및분석을하고있음 2. 임대료 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임 3. 순흡수면적 (Net Absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임 주요매매사례 빌딩명매도자매수자 매매면적 (m 2 ) 매매가격 ( 백억원 ) m 2 당가격 ( 백만원 ) 메사빌딩 ARA 신세계 44, 삼성카드빌딩 ING Korea Property Investment 현대그룹 ( 현대상선외계열사 ) 내외빌딩 GERE ( 주 ) 교원구몬 호혜빌딩 GERE 알파마이티사모부동산 12 52, ,377 ( 연면적의 9) ,

5 For further information, please contact: korea Hokyu Lee Chief Executive Officer, Korea hklee@savills.co.kr transaction & agency, korea Simon Hill Regional Director shill@savills.co.kr research & consulting, korea JoAnn Hong Deputy Senior Manager jhong@savills.co.kr investment advisory, korea Gyehwan An Senior Vice President ghan@savills.co,kr asset management, korea Kihak Moon President khmoon@savills.co,kr research & consultancy, asia pacific Simon Smith Senior Director ssmith@savills.com.hk address Savills Korea Co., Ltd 11/F Seoul Finance Center 84 Taepyungro-1-ga, Chung-gu, Seoul, Korea T: F: corporate website This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written permission of the publisher, Savills. Savills (Hong Kong) Limited Savills Research

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공급 에는 권역에 두개의 프라임 오피스가 준공 되었다. 청진구역 2,3지구에는 광화문 D타워가 준공되어 대림에서 약 50%를 사용하며 나머지 50%는 임대마케팅을 진행 중이다. 메트로타워는 GS건설의 사옥에서 매각 이후 2013년 4분기에 리모델링을 시작하여, 에 완공 Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 :, Seoul 개요 여의도와 도심의 높은 공실률에도 불구하고 향후 공실 감소 기대와 낮은 이자율, 우량물건이 뒷받침되어 서울 오피스 시장은 국내외 투자자들의 지속적인 관심을 받고 있다. 신규공급으로 의 공실률은 증가하였고 GBD와 YBD의 공실률은 감소하였다. 공실률이 증가한 에서 임차인