공급 에는신한 L 타워 ( 장교 4) 가 CBD 권역에신규공급되었으며, 신한생 명이신한은행광교빌딩에서이전하여사 옥으로사용할예정이다. 전체면적의약 35% 인 8 개층은외부임대마케팅중으로 현재공실상태이다 년에공급될프라임오피스는신한 L 타워를포함하여총 4 개동이다

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병현 은
6 years ago
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Savills World Research Korea 브리핑서울프라임오피스 사진 : CBD, Seoul 개요 공실증가, 우량매물감소등으로다소위축되었던 2015 년을지나 2016 년의 1 사분기에는임대시장, 투자시장모두소폭의회복을보였다. 3권역모두고르게수요가증가하며공실률은전분기대비하락하였다.

1 Savills World Research Korea 브리핑서울프라임오피스 사진 : CBD, Seoul 개요 공실증가, 우량매물감소등으로다소위축되었던 2015 년을지나 2016 년의 1 사분기에는임대시장, 투자시장모두소폭의회복을보였다. 3권역모두고르게수요가증가하며공실률은전분기대비하락하였다. 주로 1분기에상승을보이는명목임대료도전권역고르게상승하여서울프라임오피스시장평균임대료상승률은 0.5% 를기록하였으나물가상승률인 1% 에는미치지못하였다. 4월열린금융통화위원회에서다시한번기준금리를동결하여사상최저금리인 1.5% 가 10개월째지속되었다. 2015년에마케팅을시작한물건의매각종결이잇따라이루어지며 1사분기투자시장의총거래규모는 1조원을상회하였고 1분기거래규모로는글로벌금융위기이후가장큰것으로기록되었다. " 금융권과제조업에서의수요회복을언급하기에는아직조심스러운상황이나법률, 기업서비스등의전문서비스업과 IT 서비스에서의수요는증가를보이며수요형태의변화가감지되고있다." Savills Research savills.co.kr/research 01

공급 에는신한 L 타워 ( 장교 4) 가 CBD 권역에신규공급되었으며, 신한생 명이신한은행광교빌딩에서이전하여사 옥으로사용할예정이다. 전체면적의약 35% 인 8 개층은외부임대마케팅중으로 현재공실상태이다. 2016 년에공급될프라임오피스는신한 L 타워를포함하여총 4 개동이다.

2 공급 에는신한 L 타워 ( 장교 4) 가 CBD 권역에신규공급되었으며, 신한생 명이신한은행광교빌딩에서이전하여사 옥으로사용할예정이다. 전체면적의약 35% 인 8 개층은외부임대마케팅중으로 현재공실상태이다 년에공급될프라임오피스는신한 L 타워를포함하여총 4 개동이다. 3 분기에 는 GBD 권역에파르나스타워, 4 분기에는 대신증권사옥 ( 명동 4 지구 ) 과 IBK 은행사옥 ( 명동 3 지구 ) 이 CBD 권역에공급될예정이 다. 주요권역밖에서는잠실롯데월드타 워가 4 분기에준공될예정이며, 일부면적 은롯데계열사가입주할것으로알려졌다. 수요와공실률한국은행은소비심리개선, 개별소비세재 인하등정부의소비활성화대책에따라민 간소비가개선될것으로예상했다 년소비자물가상승률은 2015 년 0.7% 보 다높은 1.2% 로전망하고, 2016 년경제성 장률은 2.8% 로지난 1 월경제전망치 3% 에서하향조정하였다 년 3 월말기준, 금융및보험업종사 자수는전년동기대비유사한 776,000 명으 로발표되었다. 전체취업자수가꾸준히증 가하는반면, 금융및보험업종사자수는 2015 년 1 월이후 800,000 명을넘지못하 고감소하는추세를보이며, 이는핀테크, 모바일뱅킹과같은비대면서비스의증가 와함께기존영업조직및창구인력축소 가주요요인으로추정된다. 서울의순흡수면적은 73,300sqm 로주요 3 권역모두수요의 순증가를보였다. 권역별로는 CBD 에 32,200sqm, GBD 에 25,600sqm, YBD 가 15,600sqm 의흡수량을보였다. 공실해소는 Secondary 오피스에서 Prime 오피스로업그레이드 한수요의비율이 39% 로, 이는본사준공 및사옥이전수요가많았기때문으로풀 이된다. 해당분기중특이사항은신규창 출된수요가 22% 로높아졌으며, 이는조 직개편또는신규사무소를오픈하는기 업이늘면서그비중이늘어난것으로보 인다. 반면, Prime 에서 Prime 오피스로이 전한비율은 17% 로 2015 년평균 25% 대 비크게줄었다. 표 1 권역별월임대료및공실률, 권역 평균임대료 ( 원 / sqm 임대면적기준 ) 평균임대료 ( 원 / sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) CBD 101, , % 32, GBD 85, , % 25, YBD 78, , % 15, Overall Seoul Average * 서울프라임오피스순흡수면적 표 2 공급빌딩 표 년공급예정빌딩 91, , % 73, 권역빌딩명공급시기연면적 (sqm) 층수비고 GBD 파르나스타워 / ,374 B8/F-32/F 전층오피스임대마케팅진행중 CBD 명동 4 / ,447 B7/F-25/F 대신증권약 55% 사용예정 WeWork 임차예정 CBD 명동 3 / ,182 B7/F-27/F IBK 100% 사용예정 잠실롯데월드타워 /2016 합계 198, ,914 (Prime 오피스 ) B6/F-123/F 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 13.4% 출처 : 한국은행 12.4% 5.2% 5.5% 빌딩명신한 L 타워 ( 장교 4 지구 ) 주소서울특별시중구을지로 2 가 % 6.0% 0.7% 13.5% 6.5% 3.7% 17.1% 2.3% 연면적 (sq m) 4.4% 4.5% 2.9% 3.3% 14/F-38/F Prime 오피스 108/F-114/F Private 오피스 실질경제성장률 ( 전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 2.6% 2.8% 3.0% 0.4% 0.8% E 2017F 2.3% 0.5% 30,833 공급시기 2016 년 2 월층수 B7/F-23/F 비고 신한생명사용면적외약 35%(10,906 sq m) 외부임대 2.7% savills.co.kr/research 02

3 해당분기중본사이전에의한수요및 IT 를비롯한서비스산업군확대에의한오피스수요가주를이루었다. 본사이전사례로는 CBD의신한생명이신한L타워로이전하였고 YBD의 KB투자증권은업무효율성을높이기위해 KB금융타워 ( 구유진투자증권빌딩 ) 로이전한것으로조사되었다. 또한, E-commerce나 Fin-tech 등 IT 산업군수요와서비스 sector에서발생하는수요로인해신규사무소오픈및증평사례가증가하는추세이다. E-commerce 및 IT 관련산업이확대되는트랜드에맞추어 KT 와우리은행의합자인터넷뱅크인 K-Bank 는더케이트윈타워에신규오픈하였다. 한편법률시장개방에대비한법무법인들의수요또한꾸준하게증가하였다. 지난분기율촌법무법인이증평한데이어, 김 & 장, 법무법인충정이증평하였다. 2016년 1분기기준, 프라임오피스공실률은권역별공실률이모두하락하면서이전분기대비 0.8%p 감소한 12.9% 을기록하였다. 이는전년동기대비 1.9%p(14.8% 12.9%) 낮아진수준이다. 1분기의주요임대차활동의특징은권역내의인근 Secondary 오피스에서 Prime 오피스로이전하는사례가많았다. CBD의공실률은이전분기대비 0.3%p 하락한 15.3% 를기록했다. 인사동사옥리모델링기간파인애비뉴에단기임차하였던하나투어가리모델링완료후사옥으로복귀하며파인애비뉴에 5,500평의공실이발생하였음에도불구하고 CBD의공실률은소폭하락하였다. 이는대부분사옥의업그레이드이전및신규수요를중심으로공실이해소되었기때문으로파악되었다. 또한, 트랜스코스모스코리아 ( 서울시티타워 ), 밴타고 ( 타워8), K-Bank( 더케이트윈타워 ) 등의신규사무실설립은 CBD권역의공실률하락에영향을주었다. 사옥업그레이드수요가증가한 GBD의공실률은전분기대비 1.2%p 하락한 7.8% 로조사되었다. 메드트로닉코리아 ( 글라스타워 ), 시스맥스 (SI타워), 유사나 (SI타워), 메큐라이크 ( 골든타워 ) 등은 Secondary 오피스에서 Prime 오피스로업그레이드이전한사례로조사되었다. YBD의공실률은전분기대비 1.2%p 하락한 15.6% 를기록하면서지난 2년중가장낮은공실률을보였다. YBD는 KB투자증권의이전및증평수요가공실률하락 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2007 년 3 월 년 3 월 1,200 1,100 1, ,000 25,000 23,000 21,000 19,000 17, ,000 Mar-07 Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar-11 Mar-12 Mar-13 Mar-14 Mar-15 Mar-16 출처 : 통계청 단위 : 종사자수 ( 천명 ) 차트 3 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - 350, , , , , ,000 50, , , , ,000 단위 : sq m 금융및보험업고용자수 ( 좌 ) 고용자수 ( 우 ) CBD GBD YBD 차트 4 서울프라임오피스공실률, 2002 년 1 분기 - 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% CBD GBD YBD savills.co.kr/research 03

4 의주요요인이었다. KB투자증권은신한금융투자타워와율촌빌딩등에흩어져있던조직이 KB금융타워 ( 구유진투자증권빌딩 ) 로통합이전하면서 KB금융타워의입주율은 100% 를보였다. 그밖에 LG화학 ( 전경련회관 ), 범한판토스 ( 전경련회관 ), KB 자산운용 ( 신한금융투자타워 ) 등은증평한것으로조사되었다. 전망 2016년에는대기업의대규모이동으로인한임대시장의변화가예상된다. 삼성그룹의사업전략변화에따른계열사이전이계속되면서임대시장에미치는영향이있을것으로전망된다. 지난분기삼성전 자가수원및우면동 R&D센터로, 삼성물산이판교알파돔시티로이전한데이어, 2016년중 CBD에위치한삼성생명및삼성화재가강남서초사옥으로이전할예정이며, 삼성물산의상사부문은잠실에위치한삼성SDS 건물로이전할것으로알려졌다. 삼성계열사의이전으로본사로사용되던공간이임대시장에나올가능성이높아지며권역별로특히, CBD 공실률의증가가예상된다. 한편, 삼성동한전부지의현대계열사들은현대자동차신사옥공사가오는하반기시작됨에따라인근빌딩으로대규모이전할예정으로강남권역의임대시장또한변화가예상된다. 2분기서울오피스시장의공실률은 1분기와비슷한수준을유지할것으로전망된다. CBD권역에는계열사이전에따른권역내의이전과업무환경개선을위한이동사례가많을것으로파악되었다. 파인애비뉴는하나투어와하나대투가이전하여발생한공실면적을 SKT계열사, 삼성화재, 서울보증보험등이해소할것으로알려졌다. OCI 빌딩에있던 SK Materials는그랑서울로이전할예정이다. 한편, 공기업관련이전으로는이마빌딩의국민안전처가공기업지방이전계획에따라세종시로이전할예정이며, 메트로타워에는기획재정부가약 2,000평을임차계약한것으로알려졌다. GBD권역에는대기업조직개편에따른이 표 4 주요임차인이동, To From 권역빌딩명임차인입주면적 (sqm) 권역빌딩명 CBD GBD YBD 신한L타워 ( 장교4) 신한생명 16,840 CBD 신한은행광교빌딩 서울시티타워 트랜스코스모스코리아 4,960 신규 D타워 소시에테제너랄 4,350 CBD 에스타워 ( 세안 ) Tower 8 ( 청진8) 서비코 3,860 신규 더케이트윈타워 K-Bank 3,730 신규 WISE타워 ( 구 YTN타워 ) 대우산업개발 3,130 Non-core 구산타워 ( 방배동 ) 센터플레이스 ( 구 YG Tower) 삼성화재 2,820 증평 메트로타워 ( 구 GS역전 ) 알리안츠생명보험 2,340 CBD 알리안츠빌딩 ( 서소문동 ) 센터포인트광화문 김 & 장 2,210 증평 내외 교원 2,000 증평 메트로타워 ( 구 GS역전 ) 천호식품 1,940 GBD 천호식품사옥 ( 역삼동 ) T 타워 ( 구 LG유플러스타워 ) CJ올리브네트웍스 1,630 증평 연세재단 현대오일뱅크자회사 1,530 증평 에스타워 ( 세안 ) LG생활건강 1,490 증평 연세재단 안연케어 ( 연세계열사 ) 1,490 신규 이마 삼표 1,070 증평 그랑서울 부킹닷컴 870 CBD 퍼시픽타워 영풍빌딩 한국히타치 850 CBD 서울상공회의소 서울시티타워 농협손해보험 810 신규 AIA Tower 아이디어브릿지자산운용 770 GBD 삼흥제2빌딩 ( 대치동 ) 퍼시픽타워 ( 구올리브타워 ) Rich&Co 670 증평 글라스타워 메드트로닉코리아 5,540 GBD 사조빌딩 ( 대치동 ) SI Tower( 구 ING타워 ) 시스맥스 2,740 GBD 노벨빌딩 ( 대치동 ) SI Tower( 구 ING타워 ) 유사나 2,740 GBD 신일빌딩 ( 삼성동 ) 강남파이낸스센터 (GFC) SK 플래닛 2,020 신규 골든타워 메큐라이크 2,010 Non-core SDA빌딩 ( 신사동 ) 글라스타워 네이처리퍼블릭 1,910 증평 플래티넘타워 한국태양유전 1,840 Non-core 우림라이온스밸리 ( 금천동 ) 글라스타워 두산네오플럭스 1,800 CBD 두산타워 큰길타워 법무법인충정 1,750 신규 플래티넘타워 삼성생명 1,670 신규 KB금융타워 ( 구유진투자증권빌딩 ) KB투자증권 16,890 YBD 신한금융투자빌딩, 율촌빌딩 전경련회관타워동 LG화학 3,440 증평 신한금융투자타워 KB자산운용 2,400 증평 여의도태영 한국발전기술 1,800 증평 전경련회관타워동 범한판토스 1,340 증평 savills.co.kr/research 04

5 동이많을것으로조사되었다. 삼성동한 전건물은현대자동차가신사옥건립을위 해 3 분기부터철거를시작할예정으로알 려져한전본사건물에입주해있던현대자 동차계열사 ( 현대글로비스, 현대엔지니어 링, 현대종합특수강, 현대제철, 현대파워텍, 현대위아 ) 는인근빌딩으로이주할예정이 다. 현대글로비스는 5 월홈플러스가본사로 사용했던삼정개발빌딩에입주할예정이 며, 현대종합특수강은랜드마크타워로, 현 대엔지니어링은트윈트리타워로, 현대위아 는의왕연구소로이전할것으로알려졌다. 대규모조직개편이이루어지고있는삼성 그룹의삼성전자일부조직은삼성생명서 초사옥과한화생명서초타워를떠나삼성 생명역삼동빌딩과대륭강남타워로이전 할계획으로파악되었고삼성생명서초사 옥은삼성금융계열사가 3 분기에이전하 여채울것으로알려졌다. 프라임오피스 간이전이대부분인 2 분기 GBD 권역의공 실률은 1 분기와비슷할것으로전망된다. YBD 권역에서는키움증권이여의도파이낸 스빌딩에서자회사인키움자산운용이최 근매입한건강보험공단마포사옥으로이 전할것으로알려졌다. 2 분기 YBD 의공실 률은약 0.5%p 상승할것으로예상된다. 임대료 에는총 14 개의 (CBD 8 개, GBD 3 개, YBD 3 개 ) 빌딩에서임대료변 화가있었다. 대부분의건물주가 1 분기를 기점으로임대료를조정하는만큼 2015 년 1 분기이후가장많은오피스에서임대료 변화가나타났다. CBD 권역의종로타워를 제외한 13 개빌딩은임대료를평균적으로 2% 인상한것으로조사되었다. 종로타워 는매각을앞두고전용률이변경됨에따라 오피스임대료를조정한것으로알려졌다. 전년동기대비 CBD 권역의임대료인상률 은 0.7%, GBD 와 YBD 는 0.4% 수준이었 다. 이는물가상승률 1% 에는못미치는수 준이었다. 관리비의전년동기대비인상률 은 1.5% 로조사되었다. 전망 프라임오피스임대료인상률은공실면적 증가와소비자물가상승의영향을받는다. 2 분기에는예정된신규공급이없고공실 률이안정을찾아가고있는가운데 2016 년 2 분기임대료인상률은 1 분기와비슷 한수준일것으로전망된다. 차트 5 공실해소내역비율, 2015 년 - 차트 6 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% , 한국은행 CBD GBD YBD 소비자물가상승률 차트 7 서울오피스시장거래규모, 2007 년 1 분기 Expansion 19% 2015 New organisation 13% Prime to prime 25% Secondary to prime 43% New organisation 22% Expansion 22% 단위 : 조원 /2016 Prime to prime 17% Secondary to prime 39% savills.co.kr/research 05

6 매매및투자시장 의거래규모는글로벌금융 위기이후최대치를기록하였다. 1 분기에 는 2015 년부터매각이진행중이던다수의 프라임오피스거래가종결되지않은가운 데중소형빌딩의거래가주를이루었다. 1 분기총거래규모는 1 조 1 천억원으로, 총 14 개의오피스빌딩이거래되었다. 차트 8 서울프라임오피스 Cap. Rate 추이, 2005 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채 ( 좌 ) 프라임오피스이외에도상권이우수한지역의중소형오피스매입후, 저층부를리테일로변환하여자산가치를상승시키는전략으로투자하는투자자가늘고있다. 인베스코는서울의주요리테일상권인홍대역인근에위치한삼성생명동교동오피스빌딩을 592억원 ( 평당 1,390만원 ) 에매입하였으며, 저층부를리테일로전환할계획을가지고있다. 또한, 코람코자산신탁은 1분기에현대캐피탈홍대사옥을 570억원에매입하여저층부를리테일로전환하여리테일전문운영기업인경방에마스터리스로임대할계획으로알려졌다. 그밖의중소형빌딩의거래는다음과같다. 서대문웨스트게이트타워는현대인베스트먼트가 1,497억원 ( 평당 1,640만원 ) 에매입완료하였고, 키움자산운용은국민건강보험공단마포사옥을 1,190억원 ( 평당 1,170만원 ) 에매입하였다. 합정동삼성화재보험사옥은유경PSG자산운용에 500억원 ( 평당 1,160만원 ) 에매각된것으로조사되었다. 해외투자자의한국시장에대한관심은지속적이며, 투자활동도활발하다. 알파인베스트먼트는삼성생명과영보합명회사가각각 82%, 18% 구분소유한빌딩인종로타워를매입할예정이다. 삼성생명지분은거래를완료했으며, 영보합명회사와는 2분기내에거래를마무리할것으로알려졌다. 삼성지분 2,810억원과영보합명회사지분 1,030억원을고려할때, 총매입금액은 3,840억원 ( 평당 2,090만원 ) 으로알려졌다. AIG가개발한여의도 IFC Seoul의매각이진행중이며, 높은관심속에다수의해외투자자가 LOI를제출한것으로알려졌다. 프라임오피스 3개동, 호텔, 쇼핑몰을포함한자산으로연내에매각이완료된다면, 2016년오피스거래규모는새로운기록을세울것으로예상된다. 5% 4% 3% 2% 1% 0% 차트 9 5 년만기국고채및기준금리추이, 2012 년 1 월 년 3 월 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 출처 : 한국은행 2016 년에는기업의자산유동화전략관 련매물을포함하여, 매물이더늘어날것 으로보인다 , 한국은행 반면, 2015 년부터진행되던몇몇의안정화 되지않은빌딩의거래는투자금모집기간 이과거대비길어지고있다. 이러한펀딩 지연으로거래가미뤄지는사례가증가하 고있으며, 일부는매각금액조정등을통 해매각을시도하고있다 한국은행이 4 월 19 일에기준금리동결을 발표하며, 최저수준의기준금리 1.5% 는 10 개월째유지되고있다. 5 년만기국고채 5 년만기국고채기준금리 수익률은연초의 1.8% 에서 1.6% 대로하 락하였고 5 년만기국고채수익률이기준 금리에비슷해지면서오피스 Cap. Rate 와 의스프레드는더욱커졌다. 한편프라임 오피스가운데에서도안정화된우량자산 과자산가치를향상할여지가있는 Value Added 자산과의 Cap Rate 격차가증가 하는추세이다 savills.co.kr/research 06

표 5 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) CBD 종로타워삼성생명보험 이지스자산운용 ( 알파 ) 약 49,735 ( 부분거래,GFA 대비 82%) 2,810 GBD 삼성 SDS

국민건강보험공단키움투자자산운용 33,742 1,190 Non-core 삼성생명동교동빌딩삼성생명보험 베스타스자산운용 ( 인베스코 ) 14,014 592 Non-core 현대캐피탈홍대사옥현대라이프생명보험코람코자산신탁 10,789

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7 표 5 주요거래사례, 권역빌딩명매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) CBD 종로타워삼성생명보험 이지스자산운용 ( 알파 ) 약 49,735 ( 부분거래,GFA 대비 82%) 2,810 GBD 삼성 SDS 멀티캠퍼스삼성 SDS 삼성 SRA 자산운용 21,274 1,260 Non-core 웨스트게이트타워키움투자자산운용현대인베스트먼트자산운용 30,133 1,497 Non-core 재화스퀘어 ( 국민건강보험공단마포사옥 ) 국민건강보험공단키움투자자산운용 33,742 1,190 Non-core 삼성생명동교동빌딩삼성생명보험 베스타스자산운용 ( 인베스코 ) 14, Non-core 현대캐피탈홍대사옥현대라이프생명보험코람코자산신탁 10, Non-core 삼성화재합정사옥삼성화재보험유경 PSG 자산운용 14, Please contact us for further information Savills Korea Savills Research K.D. Jeon Head of Korea Korea kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President Korea ytkim@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory csjlee@savills.co.kr Hyunseok Jhee Director PM Services hsjhee@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific ssmith@savills.com.hk Grace Ko Director CRES Leasing Service graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales seunghanlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07

8 부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 표 6 조사빌딩개요, 2016 년 3 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 A 평균연면적 (sqm) 81,869 96, ,784 90,501 평균준공연도 빌딩개수 B 평균연면적 (sqm) 51,243 42,824 49,218 47,710 평균준공연도 빌딩개수총합계 면적총합계 (sqm) 3,092,201 2,160,895 1,322,455 6,575,551 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 100% 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2016 년 3 월현재총 309 개, 총연면적약 18,034,000sqm 인것으로조사되었음. 이중 CBD 에 33.0%, GBD 에 20.0%, YBD 에 13.5% 가밀집되어, 전체의약 66.5% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. 프라임빌딩 124 개중 97 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 95% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지 Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 : Yeouido, Seoul 개요 삼성SDS가 지난 2분기 준공한 잠실 사옥 주변으로의 이전을 지속하고 증권업계의 임차면적 감소가 계속되어 GBD와 YBD 의 수요는 감소하였고 에서는 소폭의 수요 증가가 나타났다. 의 수요 회복에도 불구하고 GBD, YBD의 수요 감소로 서울프라임오피스의