공급 2015년 3분기에는신규공급된프라임오피스가없었다. 수요와공실률 IMF가 2015년한국경제성장률전망치를 5개월만에 3.1% 에서 2.7% 로낮춘가운데, 한국은행이올해한국경제성장률을하향조정 (2.8% 2.7%) 하였다. 한편 S&P는한국국가신용등급을 A+ 에서 AA-

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동환 서
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Savills World Research Korea 브리핑서울프라임오피스 사진 : CBD, Seoul 개요 기존건물의리모델링, 전략적재배치등에따른이전수요가발생하며순수요가증가한것으로조사되었고, 임대료는큰변동없이보합세를유지하였다. 3 분기서울프라임오피스순흡수면적은 72,300sqm 를기록하였다.

1 Savills World Research Korea 브리핑서울프라임오피스 사진 : CBD, Seoul 개요 기존건물의리모델링, 전략적재배치등에따른이전수요가발생하며순수요가증가한것으로조사되었고, 임대료는큰변동없이보합세를유지하였다. 3 분기서울프라임오피스순흡수면적은 72,300sqm 를기록하였다. CBD 와 YBD 는수요가증가하였으며, GBD 는수요가감소한것으로나타났다. 서울프라임오피스의전년동기대비명목임대료인상률은소비자물가상승률 (/2015, 0.6%) 보다낮은 0.4% 를기록하였다 년 9 월국제신용평가사스탠더드앤드푸어스 (S&P) 는한국국가신용등급을 A+ 에서 AA- 로상향조정하며 1997 년외환위기이전수준으로회복시켰다. 3 분기중거래된오피스의총규모는약 2,832 억원수준으로, Secondary 마켓의중소형빌딩의거래가많은것으로집계되었다. " 국제금융시장, 대외경제여건의불확실성은여전히높은가운데취업자수가소폭증가하였고오피스수요도증가로반전하였다." Savills Research savills.co.kr/research 01

2 공급 2015년 3분기에는신규공급된프라임오피스가없었다. 수요와공실률 IMF가 2015년한국경제성장률전망치를 5개월만에 3.1% 에서 2.7% 로낮춘가운데, 한국은행이올해한국경제성장률을하향조정 (2.8% 2.7%) 하였다. 한편 S&P는한국국가신용등급을 A+ 에서 AA-로상향조정했다. 이는외환위기이후최고수준이다. 금융및보험업종사자수는 2015년 5월이후하락세를나타내다가 9월에소폭증가했다. 표 1 권역별월임대료및공실률, 권역 평균임대료 ( 원 / sqm 임대면적기준 ) 평균임대료 ( 원 / sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비인상률 (%) 순흡수면적 (sqm) 공실률 (%) CBD 100, , % 63, GBD 85, , % -1, YBD 78, , % 10, Overall Seoul Average * 서울프라임오피스순흡수면적 91, , % 72,300* 년 3분기서울의순흡수면적은 72,300sqm로나타났다. 권역별로는 CBD가 63,560sqm, YBD가 10,400sqm 를기록하며수요증가를보였고, GBD는 -1,670sqm로수요가감소하였다. 서울프라임오피스의공실률은 GBD를제외한주요권역의공실률이모두하락하면서전분기대비 1.2%p 감소한 14.1% 를기록하였다. 2015년 3분기공실해소는 Secondary 오피스에서프라임오피스로이전한수요의비율이 36% 로오피스업그레이드가주요요인이었으나, 일시적인이전도많은것으로조사되었다. 이밖에프라임오피스에서프라임오피스로이전한사례의비율은 26%, 증평수요는 23%, 신규수요는 15% 로조사되었다. CBD 공실률은전분기대비 2.3%p 하락한 15.7% 를기록하였다. CBD 세부권역 (1. 종로 / 광화문, 2. 시청 / 을지로, 3. 서울역 / 남대문 ) 은서울역부근의공실률이가장큰하락률을보였던것으로조사되었다. STX남산, 트윈시티남산의공실면적이대폭해소되며전분기 32.6% 를기록하였던서울역부근의공실률은 28.3% 로하락하였다. STX남산타워의경우, 동부제철과대우조선해양이입주하였고서울스퀘어는 LG전자가증평하며공실률하락에기여하였다. 공실해소가가장활발했던 CBD는업그레이드수요가특히많았다. GBD Secondary 빌딩에있던 JR AMC와 ABC마트코리아는파인애비뉴B로업그레이드이전임차 차트 1 실질 GDP 성장률및실질수출증가율, 2006 년 년 ( 전망 ) 18% 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% 출처 : 한국은행 13.4% 12.4% 5.2% 5.5% 실질경제성장률 ( 전년대비증가율 %) 수출액실질증가율 ( 전년대비증가율 %) 2.8% % 0.7% 13.5% 6.5% 3.7% 17.1% 2.3% 4.4% 4.5% 2.9% 3.3% 2.7% 3.2% 2.3% 0.2% 2.3% E 2016F 차트 2 금융및보험업종사자수추이, 2006 년 9 월 년 9 월 1,200 1,100 1, ,000 25,000 23,000 21,000 19,000 17, ,000 Sep-06 Sep-07 Sep-08 Sep-09 Sep-10 Sep-11 Sep-12 Sep-13 Sep-14 Sep-15 출처 : 통계청 단위 : 종사자수 ( 천명 ) 금융및보험업고용자수고용자수 savills.co.kr/research 02

3 하였고, 한국머스크는계열사인담코로지스틱스와함께하나투어사옥에서트윈시티남산으로이전하였다. 일시적인업그레이드이전사례로는하나투어가파인애비뉴B로이전임차한사례로, 7월하나투어가시내면세점사업자에선정되어하나투어사옥이면세점입점을위한리모델링을시작하면서파인애비뉴B에 6개월임차계약을맺은것으로조사되었다. GBD 공실률은전분기대비거의변동이없는 10.4% 로조사되었으나, 권역내이전수요가발생한것으로조사되었다. 한국섬유센터에입주해있던한국암웨이는아셈타워로이전하였고, 이면적을법무법인율촌이증평하였다. 삼성생명대치타워의 SK 하이닉스가판교 U타워로이전하면서발생한공실면적은삼성생명이이전임차하며해소하였다. 삼성생명의이전으로삼성파이낸스빌딩, 글라스타워는공실률이증가하였으나, KAIT타워는내부증평및신규임차로공실률이하락한것으로조사되었다. 해당분기중 YBD의공실률은전분기대비 0.8%p 하락한 16.5% 로조사되었다. 한화호텔 & 리조트가한화장교빌딩의리모델링으로한화생명63빌딩으로이전하였고, 전분기 18% 의공실률을기록한 FKI타워는현대카드어린이집, 현대캐피탈창업지원센터, 동부화재와동부자산운용이입주하면서공실률이 11% 까지하락한것으로조사되었다. 전망 4분기오피스시장은 3분기대비큰변동없이안정세를유지할것으로전망된다. 권역별로는 CBD의움직임이가장많을것으로예상되며, 공실률은 3분기와동일한수준인 15% 후반대로예상된다. YG타워의삼성화재는씨티센터로, CJ대한통운은쌍림동사옥에서퍼시픽타워로이전할것으로조사되었다. 연세빌딩은한국장학재단이대구로이전하여공실면적이증가할예정이며, Tower 8은서비코가 2개층을신규로임차할예정이다. 4분기 GBD의공실률은 3분기대비약 0.8%p 하락한 9% 후반을기록할것으로예상된다. GBD는삼성생명조직이 10월중에삼성생명대치타워입주를완료할예 차트 3 순흡수면적, 2008 년 1 분기 - 350, , , , , ,000 50, , , , ,000 단위 : sq m CBD GBD YBD 차트 4 서울프라임오피스공실률, 2002 년 1 분기 % 2 15% 1 5% 차트 5 서울 CBD 오피스공실률, 2010 년 1 분기 - 35% 3 25% 2 15% 1 5% CBD GBD YBD 종로 - 광화문시청 - 을지로서울역 - 남대문 savills.co.kr/research 03

4 정이며, 삼성정밀화학은글라스타워에입주할것으로조사되었다. 강남파이낸스센터에입주해있던한국서부발전은태안으로이전할예정이며, 삼성전자서초사옥의연구및디자인조직이오는 11월삼성전자우면동 R&D 캠퍼스에이전입주하는것으로알려졌다. YBD의공실률은 3분기대비약 0.2% 하락하여 16% 초반을기록할것으로전망된다. YBD는범한판토스가 KTB빌딩에 서 FKI타워로이전할예정으로순환수요가예상된다. 임대료 2015년 3분기에서울프라임오피스의명목임대료인상률평균은전년동기대비 0.4% 인상된것으로조사되었다. 권역별로는 CBD가 0.7% 변동한것으로조사되었고, GBD와 YBD가각각 0.1% 의변동률을기록하였다. 매년 3분기에임대료를인상하는파인애비뉴B는물가상승률과비슷한상승률인약 1% 를인상하였다. 꾸준하게공실면적을해소하고있는센터포인트는임대료를약 3% 인상하였고, 최근공실면적을모두해소한한화금융프라자또한임대료를 3% 인상한것으로조사되었다. 공실률이 5% 까지하락한 GBD의오토웨이타워도임대료를 3% 인상한것으로조사되었다. 임대면적, 임차인, 계약기간등에따라계 표 2 주요임차인이동, 신권역신빌딩명임차인입주면적 (sqm) 구권역구빌딩명 D 타워에스오일프로젝트 TFT 4,170 신규 하나투어 13,440 CBD 하나투어빌딩 파인애비뉴 B 한화 S&C 7,198 CBD 한화장교빌딩 에이비씨마트코리아 1,637 Others 강남파라곤 S 동 CBD 대우조선해양건설 6,474 GBD 엘크루빌딩 STX남산타워 동부제철 5,346 GBD 동부금융센터 트윈시티남산 ( 동자8) 한국머스크 2,744 CBD 하나투어빌딩 트윈트리 일본대사관 6,508 CBD 사옥 WISE타워 (YTN타워) 폴라리스쉬핑 2,561 CBD 서울상공회의소 서울스퀘어 LG전자 3,855 증평 페럼타워 SK 3,155 증평 한화소공 한화기계 3,188 CBD 한화금융센터태평로 KAIT 타워 불스원 3,134 GBD 다봉타워 테크코드 1,825 신규 동부금융센터동부계열사 2,875 증평 GBD 삼성생명 N/A GBD KAIT타워 삼성생명대치타워 삼성생명 N/A GBD 글라스타워 아세아타워 로크웰오토메이션코리아 3,742 GBD 골든타워 아셈타워한국암웨이 7,164 GBD 한국섬유센터 오토웨이타워 노키아코리아 2,999 GBD 메리츠타워 에스티엔컴퍼니 2,701 증평 한국섬유센터법무법인율촌 8,099 증평 동부화재 1,862 YBD 신송센터 YBD 전경련회관타워동 (FKI 타워 ) 동부자산운용 1,624 YBD 신송센터 현대카드어린이집 1,759 신규 현대캐피탈창업지원센터 699 신규 한화생명 63 빌딩한화호텔 & 리조트 5,243 CBD 한화장교빌딩 Pangyo U 타워 SK 하이닉스 N/A GBD 삼성생명대치타워 savills.co.kr/research 04

5 약조건이상이할수는있으나, 최근계약된신규프라임오피스빌딩의경우, 4개월수준의렌트프리외추가로공사기간렌트프리, 인테리어비용등을제공하는것으로알려졌다. 공실이많은빌딩에신규로계약하는임차인의경우, 5년계약기간동안 5개월 / 년의렌트프리를받는경우도파악되어실질임대료는기존마케팅가보다약 30-4 낮은수준에계약되는것으로조사되었다. 전망 2015년하반기중기존빌딩의임대료조정은제한적일것으로예상되며, 신규로공급되는빌딩또한없어큰변동없이보합세를유지할것으로예상된다. 매매및투자시장 한국은행은 2분기에경기부양을위해인하한기준금리 1.5% 수준을 3분기에도유지하였다. 3분기평균 5년만기국고채는 1.95% 수준을유지하고있으며, 프라임오피스 Cap.rate는 5% 수준을유지하였다. 지난 3년간오피스거래규모는매년 5조원을초과하였으나, 2015년의경우 3분기까지의거래량은 2조원규모로아직 5조원의 5 에도못미치는수준이다. 현재주요권역에서매각이진행중인빌딩은 CBD에 8건, GBD에 4건, YBD에 3건이다. 진행중인 15건의매각거래가완료된다면, 전년과비슷하거나, 약간낮은거래규모를보일것으로예상된다. 차트 6 권역별전년동기대비임대료인상률, 2008 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% -1% , 한국은행 CBD GBD YBD 소비자물가상승률 차트 7 서울오피스시장거래규모, 2007 년 1 분기 단위 : 조원 분기투자시장은 2분기에이어거래가많지않았다. 3분기에거래가완료된사례는 Secondary 마켓의중소형빌딩을중심으로중소형기업의자산유동화나, 사옥용도로오피스를매입하는사례가다수있었으며총오피스거래규모는약 2,832억원수준이다. 3분기주요거래사례는 LS네트웍스가보유한센트레빌아스테리움용산 (2~8층소유 ) 을하나자산운용에게 400억원에매각하였다. LS네트웍스는재무구조개선을위해비핵심부동산의매각을결정하였으며, LS네트웍스는매각이후에 Sale & Leaseback 으로사용할것으로알려졌다. 현재매각진행중인 STX남산타워, DSME 빌딩도재무구조개선을위한매각에해당 차트 8 서울프라임오피스 Cap. Rate 추이, 2005 년 1 분기 - 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%, 한국은행 Spread ( 우 ) Cap rate ( 좌 ) 5 년만기국고채 ( 좌 ) savills.co.kr/research 05

6 되며, 거래이후 Leaseback하여사용할가능성이높다. 삼성생명도일부비핵심자산의유동화를진행중이며, 여의도삼성생명빌딩, 동교동삼성생명빌딩, 수송타워, 종로타워등의매각을진행중에있다. 차트 9 5 년만기국고채및기준금리추이, 2012 년 1 월 년 10 월 % 5 년만기국고채기준금리 1 년넘게매각이지연되어온씨티은행본 3. 점빌딩이곧매각완료될예정이다. 우선협상자인마스턴자산운용은 9월마스턴제14호위탁관리리츠영업인가를신청하였으며, 현재임차인확보, 가격등상세조건을마무리하는단계로알려졌다. 매각이후씨티은행은 1년가량책임임차를하고, 이후여의도 IFC로의이전을고려하는것으로알려졌다. 2.5% % 출처 : 한국은행 AEW가실제투자자로나선동여의도삼성생명빌딩은이지스자산운용을통해 10 월초매매계약이완료되었다. 현재공실률이 2 이상인동여의도빌딩은평당 1,300만원후반대에거래되었으며, 높은공실률로인해 going-in cap rate이 4% 후반대로알려졌다. 종로플레이스타워는쿠팡이임차하여임대율 97% 로매각가능성이높아졌다. 종로플레이스타워에투자하는아센다스코리아오피스사모부동산투자신탁3호에사학연금이약 300억원을투자하기로결정하였으며, 이에대한연평균기대배당수익률은약 6.99% 로알려졌다. 지난해매매계약이체결되었던삼성동한전부지는소유권이전이완료되었다. 매수자는현대자동차컨소시엄으로매각대금은 10조 5,500억원이다. 이부지에는현대자동차글로벌사옥이들어설계획이다. 표 3 매각진행중인빌딩, 권역빌딩명매도자면적 (sqm) 종로플레이스타워한국투자신탁운용 45,735 STX 남산타워코람코자산신탁 67,295 순화타워도이치자산운용 21,772 CBD 알파빌딩도이치자산운용 13,519 시티은행사옥시티은행 39,624 종로타워 삼성생명 60,653 수송타워 삼성생명 44,825 DSME DSME 24,854 그레이스타워 코람코자산신탁 24,530 GBD 나라빌딩 M&G 리얼에스테이트 29,916 캐피탈타워미래에셋자산운용 62,747 나래빌딩 AON 13,973 동여의도삼성생명빌딩삼성생명 14,622 YBD 하나대투증권빌딩하나자산운용 69,826 NH 농협캐피탈빌딩코람코자산신탁 20,700 출처 : 주요일간지 savills.co.kr/research 06

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7 Please contact us for further information Savills Korea Savills Research K.D. Jeon Head of Korea Korea kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President Korea ytkim@savills.co.kr Crystal Lee Senior Director Investment Advisory csjlee@savills.co.kr Hyunseok Jhee Director PM Services hsjhee@savills.co.kr JoAnn Hong Director Korea jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Director Asia Pacific ssmith@savills.com.hk Sue Lee Director Tenant Rep slee@savills.co.kr Grace Ko Director CRES Leasing Service graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales seunghanlee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 07

8 부록 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 표 4 조사빌딩개요, 2015 년 9 월기준 CBD GBD YBD Total 빌딩개수 A 평균연면적 (sqm) 81,869 96, ,635 90,501 평균준공연도 빌딩개수 B 평균연면적 (sqm) 52,215 42,824 49,218 48,047 평균준공연도 빌딩개수총합계 면적총합계 (sqm) 3,061,367 2,160,895 1,252,629 6,474,891 리서치 & 컨설팅팀 1. 서울대형오피스빌딩 서울시에입지하고있는 30,000 sqm 이상의대형오피스빌딩은 10 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 2015 년 9 월현재총 300 개, 총연면적약 17,460,000sqm 인것으로조사되었음. 이중 CBD 에 33., GBD 에 20., YBD 에 13.5% 가밀집되어, 전체의약 66.5% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음. 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음. CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000 sqm 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함. 프라임빌딩 123 개중 96 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음. 3. 임대료 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함. 보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임. 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임. 5. Cap. Rate 산정방법 Cap. Rate : ( 보증금운용이익 (5%)+ 기준층명목임대료 + 관리비초과이익 )x 임대율 (95%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate 의비교를위해보증금운용이율은 5%, 임대율은 95% 를일괄적용함. savills.co.kr/research 08

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지 Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 : Yeouido, Seoul 개요 삼성SDS가 지난 2분기 준공한 잠실 사옥 주변으로의 이전을 지속하고 증권업계의 임차면적 감소가 계속되어 GBD와 YBD 의 수요는 감소하였고 에서는 소폭의 수요 증가가 나타났다. 의 수요 회복에도 불구하고 GBD, YBD의 수요 감소로 서울프라임오피스의