Savills Research I Seoul, Korea Offices November 4, 2011 "2011년 3분기의 서울 프라임 오피스 신규공급 면적은 전체 프라임 오피스 면적의 7.2%에 해당하는 360,800sqm로 97년 조사 이래 가장 컸다. 프라임 오피

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하라 야
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November 4, 211 "211년 3분기의 서울 프라임 오피스 신규공급 면적은 전체 프라임 오피스 면적의 7.2%에 해당하는 36,8sqm로 97년 조사 이래 가장 컸다. 프라임 오피스 수요 또한 증가하여 순 흡수면적은 116,6sqm였으나 기록적인 신규공급으로 공실률도 상승하였다.

Secondary 빌딩에서 프라임 못했다. 빌딩으로의 이전과 대림산업의 트윈트리로의 입주 등이 주요 원인이었다 Savills Research www.savills.com 3분기 서울 프라임 오피스 공실률은 97년 이후 최고인 3분기 주요 거래 사례로는 RREEF 소유의 및 11.6%를 기록했다.

1 November 4, 211 "211년 3분기의 서울 프라임 오피스 신규공급 면적은 전체 프라임 오피스 면적의 7.2%에 해당하는 36,8sqm로 97년 조사 이래 가장 컸다. 프라임 오피스 수요 또한 증가하여 순 흡수면적은 116,6sqm였으나 기록적인 신규공급으로 공실률도 상승하였다. 오피스 거래가 지난 해보다 활발하여 3분기 거래 규모는 전년 동기대비 12% 증가하였다." Image: A view of Seoul, 3분기 한국경제성장률은 2분기에 이어 전년동기대비 의 순 흡수 면적은 19,sqm로 주요 오피스 3.4%로 211년 연평균 성장예측치인 3.8%에 미치지 권역 중 가장 넓었다. Secondary 빌딩에서 프라임 못했다. 빌딩으로의 이전과 대림산업의 트윈트리로의 입주 등이 주요 원인이었다 Savills Research 3분기 서울 프라임 오피스 공실률은 97년 이후 최고인 3분기 주요 거래 사례로는 RREEF 소유의 및 11.6%를 기록했다. 그러나 4분기 입주를 예정으로 3 강남소재 3개 빌딩을 삼성자산운용이 매입한 것과 PS 분기에 대형 임차인의 신규 및 증평 계약이 활발히 자산운용의 임광빌딩 매입 등이다. 4분기에는 프라임 이루어지고 있는 것이 파악되어 4분기의 공실률은 오피스 매매 보다는 Secondary 오피스 및 구분등기 하락할 것으로 예상된다. 물건의 거래가 예상된다.

2 시장개요 권역별월임대료및공실률, /211 권역 평균임대료 ( 원 /3.358 sq m 임대면적기준 ) 평균임대료전년동기대비 ( 원 /3.358 sq m 인상율전용면적기준 ) 공실률 91, 159,9 1.6% 18.8% GBD 79,4 154,9.6% 1.9% YBD 61,6 13,2 3.3% 13.% 서울평균 81, 152,6 1.5% 11.6% 공급 3 분기에는을지로미래에셋타워 (A 동 )& 파인에비뉴 (B 동 ), 시그니쳐타워 ( 동관, 서관 ), YG 타워, One IFC 등 4 개의프라임오피스가공급되었고총연면적은약 36,82sqm 이다. 이는전체프라임오피스면적 ( 임대오피스면적기준 ) 의 7.2% 로 Savills Korea 가오피스시장조사를시작한 1997 년 3 분기이래가장큰면적이다. 211 년 3 분기공급빌딩 권역빌딩명연면적 (sq m) 층수비고 을지로미래에셋타워 (A) & 파인에비뉴 (B) 시그니쳐타워 ( 동관, 서관 ) 13,18 25F/B6F 49% 임대됨 (% 입주 ) 99,994 17F/B6F 1% 임대됨 YBD One IFC 88,248 32F/B7F 76% 임대됨 (% 입주 ) YG 타워 42,542 23F/B6F 68% 임대됨 4 분기에는 LG 트윈타워 ( 동관 ) 의리모델링완공을제외하고는예정된신규공급이없다. LG 트윈타워리모델링공사는 21 년 1 월서관공사부터시작하여 1 년 3 개월여의기간동안진행되는데, LG 그룹이사옥 (LG 트윈타워 ) 을리모델링하며신규로임차하거나사무실을통합하여확장하는면적등을모두고려할때 LG 그룹의프라임오피스사용면적은리모델링이전에비해 2 배정도로증가하는것으로추정된다. 한편, LG 트윈타워리모델링완공후도심의서울스퀘어에임차해있던 LG 계열사이동, 권역에임차해있던 LG 하우시스의 One IFC 로의이동등이일어나 권역의공실률증가가예상된다. 211 년공급증가면적 ( 사옥면적포함 ) 3,7 3,4 3, 2,8 2, 2,2 1,9 1,6 Unit: 1, sqm +11% 스테이트남산 총면적 (21) 을지로미래에셋타워, 시그니쳐타워, Y G 타워 +2% GT 타워 총면적 (21) 1,3 LG 트윈타워 +14% O ne I F C 총면적 (21) 1, GBD YBD 211 년 4 분기공급예정빌딩 권역빌딩명연면적 (sq m) 층수비고 YBD LG 트윈타워 ( 동관 ) 78,917 34F/B3F 사옥 Total 36,82 에는신규공급빌딩중을지로미래에셋타워 (A 동 )& 파인에비뉴 (B 동 ), 시그니쳐타워 ( 동관, 서관 ), YG 타워등 3 개빌딩이공급되었는데, 이로인해 의프라임오피스면적 12.5% 가증가하였다. YG 타워에는삼성화재 21,223sqm 임차및 HIS Korea, YGC 등이입주하여현재 68% 가임대차되었다. 을지로미래에셋타워 (A 동, 65,sqm) 에는 SK 건설이임차계약을하여 4 분기에입주할예정이다. 파인에비뉴 (B 동 ) 은아직임차인이없는것으로알려졌다. 시그니쳐타워에는버슨마스텔러코리아가임차하여 1% 의임대율을보이고있다. 여의도에공급된 One IFC 의연면적은 88,248sqm 로여의도프라임오피스면적의 9.9% 를차지한다. One IFC 는 76% 가선임대되었고, 4 분기부터본격적인입주가이루어질예정이다. 주요임차인은딜로이트, 다이와증권, LG 하우시스, 소니등이고이번분기에 GFI Korea, China Merchant Securities 등이추가계약하였다. 수요와공실률 금융및보험업분야의고용자수는글로벌경제의불안, 추석등의영향으로 9 월에 5 천명이감소하였으나, 8 월까지는 7 개월연속상승하여 863, 명을기록하였다. 금융및보험업종사자수추이, Jan 2-Sep Number employed (thousands) 68 Jan- Jan-1 Jan-2 Jan-3 Jan-4 Jan-5 Jan-6 Jan-7 Jan-8 Jan-9 Jan-1 Jan-11 Source: Bank of Korea I 2

3 3 분기서울프라임오피스의순흡수면적은 116,557sqm 였는데, 이중 의순흡수면적이 19,128sqm 로지난 1 년간의순흡수면적중가장높은수치를기록했다. GBD 의수요또한증가하여순흡수면적이 17,883sqm 였다. 그러나 YBD 는수요가감소하여순흡수면적이 -1,454sqm 였다. 서울프라임오피스빌딩공실률, /1997-/211 GBD YBD 2% 18% 16% 14% 12% 전체적인수요의증가에도불구하고신규공급면적이수요보다많아 3 분기서울프라임오피스의공실률은 11.6% 로 2 분기 7.3% 보다 4.3%p 상승하였다. Savills Korea 가오피스시장조사를시작한 1997 년 3 분기이후처음으로서울프라임오피스시장의평균공실률은두자리숫자를기록했다. 순흡수면적, /28-/211 unit : 1, sq m 개빌딩의신규공급면적으로인해 의공실률은 3 분기 18.8% 로 2 분기의 13.5% 보다 5.3%p 상승하였다. ( 신규공급빌딩을제외할경우 의 3 분기공실률은 9.7% 이다 ) 의트윈트리에대림산업이임차하여 2 개타워전체를사용한다. 호텔로개발할것으로알려진여의도사옥에있던조직과아시아원빌딩에임차해있던조직의약 %, 이외에기타 Secondary 빌딩에임차해있던조직이이전하는것으로알려졌다. 센터원과페럼타워는지난분기에이어이번분기에도꾸준히임대율이늘고있다. 센터원의 3 분기현재공실률은 35% 이고, 페럼타워는 5% 이다. 교보빌딩에도추가적으로 SBS, 싱가포르관광청등이입주하여공실률이 27% 로낮아졌다. 이밖에태평로빌딩, 서울시티타워, S 타워등의공실면적이줄어 의공실률하락에기여하였다 % 8% 6% 4% 2% % GBD 의공실률은 2 분기공실률 2.9% 보다 1%p 낮아진 1.9% 로 3 개오피스권역중가장낮았다. GT 타워의임대면적증가가 GBD 의공실률감소에기여하였다. GBD 내 Secondary 빌딩인메트로빌딩에서앨러간, 일광빌딩에서법무법인정평등이임차하며 GT 타워의공실률은 2 분기 63% 에서 3 분기 38% 로하락하였다. 여의도의공실률은 One IFC 의공급및기타공실발생으로인해 2 분기 2.3% 에서 3 분기 13.% 로상승하였다. 63 빌딩에서 6 개층 ( 약 16,sqm) 을임차하던 S-Oil 이지난 2 분기에신축된공덕사옥으로이전이후신규임차인이아직없고유화빌딩의일성건설이전및키움증권, KEB 선물감평으로공실률이 % 에서 1% 로상승하여여의도시장평균공실률상승에기여하였다. One IFC 는 76% 가사전임대되었으나 4 분기부터본격적인입주가이루어질예정이어서 3 분기에는전체면적이공실면적에포함되었다. One IFC 를제외하여도여의도의공실률은 4% 로지난분기 2.3% 보다높았다. 3 분기에공급된신규공급빌딩으로의임차인들의이전이대부분 4 분기에예정되어있어 4 분기의오피스수요는 3 분기보다증가할것으로예상된다. 따라서 4 분기의프라임오피스공실률은 211 년초와비슷한 8% 수준으로하락할것으로예상된다. 211 년공급빌딩임대현황 14, 12, Unit : sqm 공실면적 기임차면적, 1% 51% 8, 6, 4, 2, - 74% 99% 62% % 49% 68% 38% 26% 32% GT 타워 스테이트타워남산시그니쳐타워스서울 YG타워 을지로미래에셋타워 / One IFC 파인에비뉴 I 3

4 3 분기프라임오피스신규임차수요의가장큰요인은 Secondary 빌딩에서프라임빌딩으로의임차인이동이었다. 대림산업의트윈트리임차를비롯하여총 63,sqm 가 Secondary 빌딩에서프라임빌딩으로의임차인이동으로발생하였고, 전체신규임차면적의 64% 를차지했다. 또한신규발생조직의신규임차면적이 17% 정도를차지했는데, 주요임차인은여의도 HP 빌딩에발캅코리아, SK 증권여의도빌딩에수성에셋, GBD 코스모타워에제다입주등이었다. 프라임에서프라임오피스로의신규임차면적은전체임차면적의 3% 로 2 분기와비교했을때상대적으로적은비율을차지했다. 대형고급프라임오피스빌딩의공급증가로인한쾌적한업무환경, 연속된넓은면적의사용, 적극적인임대전략에따른 Rent Free 의증가등의매력은이러한수요증가세를공실률안정화시까지지속시킬것으로전망된다. 공실해소내역, / 년 3 분기주요임차인이동 이전빌딩 임차인권역빌딩명 대림산업 YBD 대림산업사옥 임차면적 (sq m) N/A YBD 아시아원빌딩 12,459 권역 입주빌딩 빌딩명 임차면적 (sq m) 트윈트리 54,919 한화건설신규 TFT 조직 센터원 5,22 GS 건설증평 GBD GFC 2,323 앨러간 GBD 메트로빌딩 1,421 GBD GT Tower 2,225 법무법인정평 GBD 일광빌딩 N/A GBD GT Tower 1,966 State Street Bank 임대료 서울파이낸스센터 992 센터원 1,891 Secondary -> 프라임 9% 대림산업 (Secondary -> 프라임 ) 55% 증평 16% 신규조직 17% 프라임 -> 프라임 3% 3 분기의명목임대료는전분기대비.2%, 전년동기대비 1.5% 상승하였다. 3 분기현재공실률이 5% 이하인 4 개빌딩에서임대료를인상하였는데 GBD 에서 2 개, 와 YBD 에서각각 1 개의빌딩이임대료를인상하였다. 2 분기에이어 3 분기에도임대료를인하한빌딩은없는것으로파악되었다. 서울프라임오피스명목임대료인상및인하빌딩, /28-/211 Rent increase-n o. o f b l d g s. Rent decrease-n o. o f b l d g s. Average Market YoY Rental Growth(RHS) 8 7 Unit: 1,sqm 8% 6 6% 서울공실내역, /21-/ unit : 1, sq m 52 % 6 % 12 % 6 % 14 % 3 % 32 % 47 % 4 % 19 % 7 % 15 % 21 % 16 % 15 % 24 % 11 % 3 % 19 % 1 % /21 /211 /211 /211 을지로미래에셋타워 / 파인에비뉴시그니쳐타워 One IFC Others 스테이트남산 교보생명 트윈트리 센터원 211 년 3 분기에는신규공급의증가로전체적인공실면적도늘었으나기존에준공되었던센터원, 트윈트리와교보광화문빌딩의리모델링으로발생한공실은꾸준히줄어기존의공실면적은전체적으로감소하였다. 한편, 을지로미래에셋타워 (A 동 ) 에계약한 SK 건설, One IFC 의사전임차계약체결 (76%) 임차인들도인테리어공사완료후 4 분기에본격적으로입주할예정이어서 3 분기에증가한공실면적이 4 분기에는감소할것으로예상된다. 4 4% % % (1) (1) (1) (1) (4) (3) (1) (1) (2) (2) (7) % 서울프라임오피스빌딩임대료, /1997-/211 GBD YBD /21= I 4

5 전망 8 월의물가상승률은 5.3% 를기록하였는데이는지난 3 년중가장높은수치이다. 9 월에는물가상승률이하락하여 4.3% 였으나여전히평균임대료상승률은물가상승률보다낮은수준을기록했다. 서울오피스빌딩시장거래규모 /21-/211E Unit: 1,KRW billions 년 4 분기의실질임대료는현재수준을유지할것으로예상된다. 212 년에는신규로준공되는면적은 211 년의 6% 수준으로감소하나국내외경제전반에걸친불확실성의증가로기업들이가급적회사내현금을보유하고이전이나확장등의지출결정은다소지연시킬것으로예상되어임대수요도 211 년에비해감소할것으로예상된다. 이에따라 212 년의임대료인상률은 211 년수준과유사할것으로전망되며특히 YBD 에는 Two IFC, Three IFC 등신규공급빌딩의영향으로인해조사이래가장높은공실률을기록할것으로전망되어이들두지역의임대료인상은제한적일것으로전망된다 가장활발한움직임을보인매수자는삼성자산운용으로 RREEF 로부터 에소재한프라임타워, HSBC 빌딩 ( 전체연면적의 66%), GBD 의삼성금융플라자를매입했다. 이들세빌딩의거래가는 3,96 억원으로 3 분기매매금액의절반을넘는다. 매매및투자시장 서울오피스 Cap. Rate 추이, /25-/211E Spread Cap rate Five-year Treasury Bond 9% 9 PS 자산운용이설립한부동산펀드가 권역경계부에위치한임광토건빌딩본관및신관을 2,57 억원에매입하였다. GBD 에위치한스타팅빌딩및분당의네오위즈본사도 3 분기에매각되었다. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % E 유럽의재정위기가촉발한글로벌금융불안으로국내외국인자금이이탈하고, 주요은행이해외자금을조달하는데어려움을겪고있음에도불구하고 2 분기에협상중이던거래는무리없이종결되었다. 3 분기에는도심과강남, 분당등에서총 6 개의거래가이루어지고총매매가격은 7,61 억으로거래규모는전년동기대비 12% 증가하였다. 211 년 3 분기까지의누계금액또한 2 조 7,4 억원으로 21 년 1 년전체보다거래규모가 14% 증가했다 분기에는프라임오피스보다는현재논의되고있는 Secondary 오피스위주의매매가진행될것으로예상된다. 212 년의투자시장은글로벌금융시장이얼마나빨리안정을찾아가는지, 아니면불확실성이지속될것인지에따라다른양상을보일것으로예상된다. 28 년의금융위기시에는신속, 과감한금융및재정정책을통해경기부양이가능하였고오피스빌딩의가격이약 3% 하락하며위축되었던투자시장도 1 년이채안되는짧은기간동안에위기이전 9% 수준까지회복하였으나현재는경기부양을위한금융및재정정책여력이거의없고한국의최대수출국인중국의경제전망도 211 년에비해낮을것으로예측되며투자자들의투자심리및의사결정이더욱신중해질것으로예상된다. 211 년 3 분기주요매각사례 권역빌딩명매도자매수자 임광빌딩본관, 신관 임광토건 프라임타워 RREEF HSBC RREEF GBD 삼성금융프라자 RREEF 피에스 KORIF 사모부동산투자신탁제 2 호 삼성사모부동산투자신탁 3 호 삼성사모부동산투자신탁 3 호 삼성사모부동산투자신탁 3 호 매매면적 (sq m) 매매가격 ( 십억원 ) 63, , , , GBD 스타팅빌딩개인개인 3, BBD 네오위즈본사네오위즈 (8%) 네오위즈게임즈 12, I 5

6 부록 : 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 1. 서울대형오피스빌딩 - 서울시에입지하고있는 3,sq m 이상의대형오피스빌딩은 % 사옥으로사용되는빌딩을포함하여 211 년 9 월현재총 279 개, 총연면적약 14,,sq m 인것으로조사되었음. 이중 에 36.5%, GBD 에 24.3%, YBD 에 13.2% 가밀집되어, 전체의약 75% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 - Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음 -, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 3,sq m 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함 - 프라임빌딩 116 개중 87 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음 조사빌딩개요, 211 년 9 월기준 GBD YBD 합계 빌딩개수 A B 평균연면적 (sqm) 84,929 96,231 9,511 89,845 평균준공년도 빌딩개수 평균연면적 (sqm) 49,274 39,153 44,115 44,614 평균준공년도 빌딩개수총합계 면적총합계 2,648,391 2,12, ,219 5,645, 임대료 - 임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 1 배임 4. 순흡수면적 (Net absorption) - 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임 For further information, please contact: korea Moonduck Kim Chief Executive Officer, Korea mdkim@savills.co.kr leasing services, korea Grace Ko Director, CRES graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Director, Tenant Rep slee@savills.co.kr research & consulting, korea JoAnn Hong Associate Director jhong@savills.co.kr investment advisory, korea Kookhee Han Director khhan@savills.co.kr asset management, korea Youngtaek Kim Vice President ytkim@savills.co.kr research & consultancy, asia pacific Simon Smith Senior Director ssmith@savills.com.hk address Savills Korea Co., Ltd 11/F Seoul Finance Center 84 Taepyungro-1-ga, Chung-gu, Seoul, Korea -768 T: F: corporate website This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written permission of the publisher, Savills. Savills (Hong Kong) Limited. 211.

7 ASIA PACIFIC HEADQUARTERS 23/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong Tel: (852) Fax: (852) Robert McKellar - CEO, Asia Pacific Raymond Lee - CEO, Greater China Chris Marriott - CEO, South East Asia Charles Chan - MD, Valuation & Professional Services, Greater China HONG KONG SAR Savills (Hong Kong) Limited 23/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong Tel: (852) Fax: (852) Contact: Raymond Lee rlee@savills.com.hk EA Co. Licence: C-24 Savills Valuation and Professional Services Limited 28/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong Tel: (852) Fax: (852) Contact: Charles Chan ccchan@savills.com.hk EA Co. Licence: C-237 Savills Property Management Holdings Limited 8/F Cityplaza One, 1111 King s Road, Taikoo Shing, Hong Kong Tel: (852) Fax: (852) Contact: Kendrew Leung kleung@savills.com.hk EA Co. 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공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지 Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 : Yeouido, Seoul 개요 삼성SDS가 지난 2분기 준공한 잠실 사옥 주변으로의 이전을 지속하고 증권업계의 임차면적 감소가 계속되어 GBD와 YBD 의 수요는 감소하였고 에서는 소폭의 수요 증가가 나타났다. 의 수요 회복에도 불구하고 GBD, YBD의 수요 감소로 서울프라임오피스의