1. 시장개요 2010년 2분기에이어오피스임대수요는지속적으로증가하여 3분기의순흡수면적은 +52,000sqm였다. 6% 대로예측되는 2010년의한국경제성장률과 1, 대기업들의하반기고용증가로 2011년까지는오피스시장의수요가지속적으로성장할것으로예상된다. 그러나주요오피스권역내

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1 October 25, 2010 " 전반적인수요회복으로서울프라임오피스시장의 Net absorption은 3분기연속플러스로나타났다. 오피스빌딩거래규모도 2분기대비증가했으며, 중대형오피스빌딩거래에서국내외투자자의활발한움직임도관측되었다." Image: A view of Seoul, CBD 6% 대의 2010 년한국경제성장률전망 (IMF) 하에 2010 년연말까지오피스임대수요증가는지속될것으로예상된다. 3 분기순흡수면적 ( N e t a b s o r p t i o n ) 은 +52,000sqm 를보였다. 특히증평과신규임차수요가발생하며공실률이하락하여서울프라임오피스시장평균공실률은 5.7% 로하락하였다. 현재프라임오피스총량의약 규모의신규공급이예정된 2011 년에는공실률이다시상승할것으로예상된다. 평균임대료상승률은전년동기대비 2.3% 로 2 분기의전년동기대비 2.0% 보다높았으나 2011 년신규공급에대한우려로 2010 년 4 분기의임대료상승은제한적일것으로예상된다. 외국계투자자들의오피스빌딩매입이증가했으며, 기존오피스매물이거의없는상태에서개발프로젝트에대한투자자들의관심이증가하고있다. 프라임빌딩과안정적인운영수익이기대되는물건에대한선호도당분간유지될것으로예상된다. Savills Research

2 1. 시장개요 2010년 2분기에이어오피스임대수요는지속적으로증가하여 3분기의순흡수면적은 +52,000sqm였다. 6% 대로예측되는 2010년의한국경제성장률과 1, 대기업들의하반기고용증가로 2011년까지는오피스시장의수요가지속적으로성장할것으로예상된다. 그러나주요오피스권역내외에서증가하는공급으로공실률은연말부터다시상승하게될것으로예측된다. 그러나프라임오피스의가격은매물부족으로지지되고있다. 권역별월임대료및공실률, /2010 권역 평균임대료 ( 원 / sqm 임대면적기준 ) 평균임대료 ( 원 / sqm 전용면적기준 ) 전년동기대비증가율 공실률 CBD 88, , % 8.5% GBD 78, , % 4.5% YBD 63, , % 2.5% 서울평균 80, , % 5.7% 2. 공급 LG광화문사옥이준공되어 9월말에 LG계열사인 LG생명과학과 LG생활건강이 LG트윈타워동관, 마포LG타워에서이전하고, 서브원이굿모닝신한증권빌딩에서이전하였다 년 3 분기공급빌딩 준공월 권역 빌딩명 연면적 9 월 CBD LG 광화문사옥 층수 51,265 14F/B5F 비고 100% 사옥 4분기에는센터원과트윈트리, GT타워가준공될예정이다. 10 월에준공되는센터원은동관, 서관의오피스 2개동으로, 동관 16,800sqm에맵스와미래에셋자산운용이내년 1월에입주하고, 서관 5,200sqm에는맥킨지가입주할예정으로알려졌다. 프라메리카와교보생명이투자하는트윈트리가 11월에준공예정으로현재임대마케팅중이다. GBD 권역에서 4분기에준공되는 GT타워는전세로임대마케팅중이며, 1개층반을임차하는제일기획이 2011년 1월에입주할것으로알려졌다 년 4 분기공급예정빌딩 준공월 권역 빌딩명 연면적 층수 비고 10 월 CBD 센터원 168,001 32F/B8F 100% 임대 11 월 CBD 트윈트리 55,571* 17F/B8F 100% 임대 12 월 GBD GT 타워 54,400 24F/B8F 전세임대 * 트윈트리연면적은총 55,571sqm 로오피스 55,202sqm 와주유소 369sqm 로이루어져있다 년신규공급빌딩임차현황, /2010-/ ,000 60,000 40,000 20,000 단위 : s q m *2010년 4분기에공급되는센터원, 트윈트리, GT타워의임차인은 2011년초입주예정으로알려짐프라임빌딩이외에도다음과같은 Non-Prime 빌딩들이 3분기에공급되었거나 4분기에준공예정이다 년 3,4 분기공급빌딩 (Non-Prime) 준공월 권역 빌딩명 연면적 층수 7 월잠실한국루터회관 35,898 24F/B5F 8 월서대문구세군빌딩 31,948 17F/B6F 9 월 GBD I 타워 18,589 18F/B6F 10 월 CBD Central Place 34,129 17F/B6F 10 월 CBD Smartplex 80,400 20F/B5F 10 월 GBD 삼성동 T 타워 19,385 15F/B6F 11 월 YBD 중소기업중앙회증축동 52,215 10F/B3F 11 월 CBD 종로플레이스 45,736 14F/B7F 12 월마포 12 월미근동 마케팅중 44,548, 20.4% 임대완료 173,801, 79.6% 서울대학교장학빌딩 마케팅중 미근동오피스빌딩 임대완료 0 정동빌딩 (Apr) 삼성동빌딩 (Apr) 페럼타워 (Jun) LG LG 유플러스타워 (Jun) 광화문사옥 (Sep) 21,279 18F/B6F 29,987 19F/B7F 비고 100% 임대완료, 넥슨, 하나로의료재단 메릴린치투자 NPS 투자 아지아투자 1) IMF, World Economy Outlook, October 2010 I 02

3 3. 수요와공실률 3분기서울프라임오피스시장의공실률은 2분기 7.1% 에서 5.7% 로하락하였다. 지난금융위기이후오피스수요감소의주요원인이었던금융및보험업종의지점철수및감평은줄고지점출점및증평이점차증가하고있다. 감소된공실면적의 23% 정도를증평및신규임차사례가차지하였다. 중소형빌딩에서프라임으로이전해온면적도 25% 로프라임오피스수요가늘고있음을알수있다. 3 분기오피스임차수요분석 단위 : 천 sqm 신규공급 ( 페럼타워 ) 공실 2010 년 10 월 1 일부터시작되는 LG 트윈타워리모델링공사에앞서 LG 전자및기타계열사가서울스퀘어로입주하였다. 총 53,000sqm 의면적을 1 년 3 개월간계약하였으며이로써서울스퀘어의공실률은 8 % 수준으로하락하였다. 한편, 올리브타워에는금호아시아나 1 관에있던 KDB 생명보험외 2 개의임차인이입주하여공실률이 20% 대수준으로하락하였다. KDB 생명보험이임차해있던금호아시아나 1 관의공실에는맞은편의금호아시아나본관에서대우건설이이전할예정이다. CBD 권역의공실률은 2 분기 11.6% 에서 3 분기 8.5% 로하락하였다. 3 분기신규임차수요 공실면적 + 신규공급 ( 페럼타워 ) 신규공실 공실 해소 공실해소 공실지속 공실면적 서울프라임오피스공실률추이, / / % 12% 8% 6% 4% 2% 0% G B D 의경우대륭강남타워의포스코건설이송도로이전한이후, 현대글로비스 ( 강남역미림빌딩에서이전 ), 삼성물산 ( 삼성서초타운에서이전, 증평 ) 이임차하여총 21,500sqm 의공실이감소하였다. 골든타워의공실률도주변 Secondary 빌딩에서의임차인이동으로 19% 에서 3% 로하락하였다. 한편, 포스틸타워의포스코계열사, 메리츠타워의에스티로더, 교보강남타워의두산중공업, 푸르덴셜타워의푸르덴셜생명등기존임차인의증평사례가두드러지며 GBD 권역의공실률은 4.5% 로 2 분기보다 0.7%p 하락하였다. YBD 에서는 HP 가임시로사용하였던면적이임대면적으로전환됨에따라 Y B D 의공실면적이약 5, s q m 증가하였다. KT 여의도빌딩의공실에 SPX( 미국계장비제조업체 ) 가약 3,000sqm 신규임차하였고, 63 빌딩의공실에도 SOL( 휴대폰기기제조업체 ) 이임차하여공실이일부해소되었지만, 시장규모가작은여의도권역은 HP 빌딩에서의공실발생으로평균공실률이 2.0% 에서 2.5% 로상승하였다. 서울프라임오피스공실률분포, / % 40% % of Surveyed Buildings CBD Gangnam Yeouido /2010 /2010 Prime->Prime 30% 1. 금호아시아나 1 관 -> 올리브타워 13% 신설조직 13% 2. L G 트윈타워 -> 서울스퀘어 40% 20% 증평 중소형빌딩 -> P r ime 25% 0% 0% 0~5% 5~ 10~15% Above 15% 빌딩별공실률의분포를살펴본결과, 공실률이 0% 인빌딩이 43% 로지난분기 39% 보다늘어났다. 또한공실률이 이상인빌딩은 24% 에서 21% 로줄어들어공실률이고르게감소함을나타내고있다. I 03

4 금융및보험업종사자수추이, /2001-/ Aug-01 Aug-02 Aug-03 Aug-04 Aug-05 Aug-06 Aug-07 Aug-08 Aug-09 Aug-10 Source: Bank of Korea 사무실의주수요층인금융및보험업종사자수는계절적인특성상 8 월에는전월대비하여 2 천명이줄었다. 그러나기업의채용일정및시장상황에따라점차금융및보험업종사자수가늘어날것이다. 전망 단위 : 천명 10 월에발표된 IMF 의 2010 년한국 GDP 상승률전망이 6.1% 였고, 이러한경제회복에대한기대와더불어하반기주요기업채용계획이 29,419 명으로전년대비 9.4% 상승하였다. 특히금융업종의채용계획이전년보다 1,840 명이증가하여 (14.6% 상승 ) 으로채용업종중가장많이상승한것으로조사되어 2 프라임오피스수요에긍정적인영향을미칠것으로예상된다. 주요기업의하반기채용이 9 월과 12 월에많이일어나고, 상반기채용은 3 월에활발하게진행되기때문에 2011 년 1 분기까지오피스의수요는지속적으로증가할것으로예상된다. 4 분기에준공되는센터원, 트윈트리, G T 타워등의신규공급으로공실률의증가가예상된다. 또한 2011 년초에는 GBD 에서넥스원등판교로의임차인이동도예상되어 2011 년초의서울프라임오피스시장의공실률은 8~9% 까지상승할것으로전망된다. 4. 임대료 서울오피스시장의 3분기명목임대료 (face rent) 는전분기대비 0.3%, 전년동기대비 2.3% 인상되었다. GBD 권역의임대료인상률이가장높아전분기대비 0.4% 인상되었고, CBD와 YBD는각각 0.2% 인상되었다. 2) 한국경영자총협회, [2010 년주요기업하반기채용계획 ]; 매출, 상시근로자수기준상위 50 개사 ( 중복제외시 73 개사 ) 및주요그룹대상, 서울프라임오피스빌딩임대료, /1997-/ CBD 에서는 2010 년 4 월공급된정동빌딩 (9 월말현재임대율 74%) 이임대료인상을결정하였고, 한화장교빌딩이 2 년만에임대료를인상하였다. GBD 에서는매년 7 월에임대료를인상하는아셈타워와코스모타워, 무역센터가임대료를인상하였다. YBD 에서도매년 7 월에임대료를인상하는굿모닝신한증권빌딩이임대료와관리비를인상해총 6 개의빌딩이임대료를인상하였다. 서울프라임오피스연간임대료, 공실률추이, /1998-/ % 15% 5% 0% -5% - -15% 공실률연간임대료인상률 ( 전용면적기준 ) 분석대상빌딩중 67% 정도는무상임대 (rent free) 를제공하고있다. 1 년에 1 개월의무상임대를제공하고있는것으로조사되었고공실률이높은빌딩의경우에는무상임대로인해실제유효임대료 (effective rent) 는최대 20% 까지낮아지는것으로알려졌다. 그러나전체조사빌딩의 33% 는무상임대를전혀제공하지않고명목임대료수준으로꾸준히계약하고있는것으로조사되었다. 전망 인덱스.2010= CBD Gangnam Yeouido 3 분기조사결과 4 분기에임대료인상을계획중인빌딩은없었으나, 그동안임대료인상을미뤄온빌딩들이명목임대료 (face rent) 를올릴가능성이있다. 그러나 4 분기에 CBD 의센터원, 트윈트리, GBD 의 GT 타워가준공되고, 2011 년상반기에는 CBD 의스테이트남산, YBD 의 One IFC 가준공되어공실률상승이불가피함을고려할때, 임대료인상은제한적일것으로전망된다. I 04

5 5. 매매및투자시장 2010 년 3 분기오피스빌딩거래규모는총 6,500 억원정도로 2 분기보다 30% 증가하였으나, 2010 년 9 월말까지의누적규모는 2009 년의절반에도미치지못하였다. 중대형오피스빌딩거래의경우에는국내기관투자자와외국계투자자가, 중소형오피스빌딩은국내기업과개인투자자들이주도하였다. 또한기존오피스매물이거의없는상태에서개발프로젝트에대한투자자들의관심이증가하고있다. 4 분기오피스빌딩거래규모는 3 분기의 50% 정도인 3,000 억원수준으로, 2010 년오피스빌딩총거래규모는 2009 년의절반정도인 1 조 8 천억원으로예상된다. 4 분기신규매물은펀드나리츠의만기에의한매물이없는가운데, SK 서린빌딩등이있는것으로알려졌다. SK 서린빌딩의매매계약은 2011 년에체결될것으로예상된다 년 3 분기주요오피스거래사례 권역빌딩명거래시기매도자매수자 매매면적매매가격 ( 백억원 ) 오피스빌딩거래규모 3, /2001-/2010 단위 : 조원 5 CBD 게이트웨이타워 7 월 맵스프런티어부동산투자신탁 13 호 동부화재 40, CBD 프라임타워 7 월 GIC 리프 33, CBD 알파빌딩 8 월 맵스프런티어부동산투자신탁 13 호 리프 13, 맵스프런티어부동산투자신탁 1 3 호는펀드만기로게이트웨이타워와알파빌딩을매각하였고, GIC 와 Union 은장기간보유했던프라임타워와하이투자증권빌딩을매각하였다. 중소형오피스빌딩의경우에는대부분기업의구조조정목적으로매각되었다. YBD 도선동 하이투자증권빌딩 도선동코스모타워 7 월유니온코켐 13, 월 ( 주 ) 한산기연 JR 제 4 호 CR-REIT 20,502 6 투자자들은 3 분기에도책임임차 (Master lease) 나우량임차인과의장기계약으로임대수익이안정화된빌딩에많은관심을보였다. 리프 (RREEF) 는각각 LG CNS 와동양메이저등의장기계약이체결된프라임타워와알파빌딩을매입하였으며, JR 제 4 호 CR REIT 은매도자인한산기연과책임임차계약후도선동의코스모타워를매입하였다. 코켐은하이투자증권과하이자산운용에장기임차중인하이투자증권빌딩을매입하였다. 동부화재가매입한게이트웨이타워는 9 월말현재 30% 의공실률을보이고있으나, 동부엔지니어링과동부화재가 10 월에입주하여공실이해소될예정이다. 이처럼공실및운영리스크가낮은빌딩에대한선호는다수의공급이예상되는 2011 년이후도유지될것으로판단된다. 또한향후불안정한임대시장의영향으로핵심권역의프라임오피스에대한선호도장기간지속될것이다 년 3 분기개발프로젝트거래사례 권역빌딩명계약시기매도자매수자 CBD 트윈트리 7 월한일건설 프라메리카, 교보생명 CBD 센터원 7 월메릴린치맵스프런티어 28 매매면적매매가격 ( 백억원 ) 55, , 기존오피스빌딩거래규모에총 8,000 억원의선매입금액을포함하면, 3 분기총거래규모는 1 조 5,000 억원으로증가한다. 지난 7 월에프라메리카와교보생명은공동으로트윈트리의선매입계약을체결하였고, 맵스프런티어 28 호는메릴린치가가진센터원의지분 50% 를 5,500 억원에선매입하는계약을체결하였다. 3) 오피스빌딩의거래규모에는서울및분당지역에위치한오피스빌딩을포함하였으며, 거래금액은공시자료와미디어의발표를기준으로하였음 I 05

6 4 분기에는 P a r c 1 To w e r 1과 To w e r 2 의선매입계약이체결될예정이다. 맥쿼리증권은 8,9 0 0 억원에 Tower1을, 미래에셋맵스프런티어사모부동산신탁29 는 8,047억원에 Tower2를매입할것으로알려졌다. 미래에셋맵스프런티어사모부동산신탁 2 9 에는미래에셋증권이 4,167억원의지분을투자하고, 나머지는대출로조달할것으로알려졌다. 국내경제가견실한성장을하고있고, 금융시장의안정세유지로시장금리의큰변동이없었기때문에 3 분기자본환원율은 2분기와비슷한 5. 5%~ 6.0% 로유지되었다. 지난 7월 9일에한국은행기준금리가 0.25%p 상향되었으나, 2분기에 Savills Ko rea 가예측한대로자본환원율의변동은없었다. 3분기주요오피스거래사례들의자본환원율 4 은프라임타워 6.4%, 게이트웨이타워 5.8%, 하이투자증권 5.7% 수준으로추정되었다. 자본환원율추이, /2001-/ % 12% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 스프레드프라임오피스시장자본환원율 5 년만기국고채수익률 Mar-01 Aug-01 Jan-02 Jun-02 Nov-02 Apr-03 Sep-03 Feb-04 Jul-04 Dec-04 May-05 Oct-05 Mar-06 Aug-06 Jan-07 Jun-07 Nov-07 Apr-08 Sep-08 Feb-09 Jul-09 Dec-09 May-10 1,400 1,200 1,000 3 분기가격 (Capital va l u e) 도자본환원율과임대료상승률의변동이크지않아 2 분기수준을유지한것으로판단된다. 그러나일부공실률이높은빌딩은상대적으로많은임차인혜택 ( 무상임대등 ) 을제공함에따라유효임대료와순영업이익 (NOI) 이감소하여거래가격이하락할가능성이있다 ) Savills Korea 의자본환원율은실제 Rent roll 기준으로추정된자본환원율과다소다를수있으며, 계산식은다음과같음자본환원율 ={ 보증금 * 이자율 (@5%)/12+ 월세 + 관리비마진 )*12*95%/ 매매가 For further information, please contact: korea Moonduck Kim Chief Executive Officer, Korea mdkim@savills.co.kr leasing services, korea Grace Ko Director, CRES graceko@savills.co.kr Seunghan Lee Director, Leasing & Marketing, Development Sales seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Director, Tenant Rep slee@savills.co.kr research & consulting, korea JoAnn Hong Senior Manager jhong@savills.co.kr investment advisory, korea Gyehwan An Senior Vice President ghan@savills.co.kr Joongjin Han Senior Vice President jjhan@savills.co.kr asset management, korea Youngtaek Kim Vice President ytkim@savills.co.kr research & consultancy, asia pacific Simon Smith Senior Director ssmith@savills.com.hk address Savills Korea Co., Ltd 11/F Seoul Finance Center 84 Taepyungro-1-ga, Chung-gu, Seoul, Korea T: F: corporate website This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written permission of the publisher, Savills. Savills (Hong Kong) Limited

7 부록 : 서울오피스시장및 Savills Korea 조사빌딩개요 1. 서울대형오피스빌딩 - 서울시에입지하고있는 30,000sqm 이상의대형오피스빌딩은 2010 년 9 월현재기준으로총 244 개, 총연면적 13,731,189 sqm 인것으로조사되었음. 이중 CBD 에 34.7%, GBD 에 24.7%, YBD 에 13.6% 가밀집되어, 전체의 73% 가이들세지역에분포하고있는것으로나타났음 2. Seoul Prime Office 등급에대한정의 - Savills Korea 에서는연면적과위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태등을종합적으로고려하여오피스빌딩의등급을정하고있음 - CBD, GBD, YBD 의 3 개주요권역에위치한 30,000sqm 이상빌딩중상대적으로우수한빌딩을프라임빌딩이라고정의함 - 프라임빌딩 108 개중 79 개를대상으로서울오피스시장동향에대한조사및분석을하였음 조사빌딩개요, 2010 년 9 월기준 CBD GBD YBD 합계 빌딩개수 A 평균연면적 77,378 99,435 90,964 89,139 평균준공년도 빌딩개수 B 평균연면적 49,170 39,153 44,115 44,369 평균준공년도 빌딩개수총합계 면적총합계 2,039,203 1,958, ,971 4,893, 임대료임대료는보증금과월세로이루어져있으며, Savills Korea 는건물주가책정한기준층명목임대료 (Face Rent) 를조사및분석함보고서에서언급된월임대료는월세로, 보증금은월세의 10 배임 4. 순흡수면적 (Net absorption) 해당기간동안오피스시장내증가하거나감소한임대면적임 I 07

8 ASIA PACIFIC HEADQUARTERS 23/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong Tel: (852) Fax: (852) Robert McKellar - CEO, Asia Pacific Raymond Lee - CEO, Hong Kong and Macau Randall Hall - CEO, China and Taiwan Chris Marriott - CEO, South East Asia Charles Chan - MD, Valuation & Professional Services, Greater China HONG KONG SAR Savills (Hong Kong) Limited 23/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong Tel: (852) Fax: (852) Contact: Raymond Lee rlee@savills.com.hk EA Co. Licence: C Savills Valuation and Professional Services Limited 28/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong Tel: (852) Fax: (852) Contact: Charles Chan ccchan@savills.com.hk EA Co. Licence: C Savills - Malaysia Savills Rahim & Co Level 17, Menara Uni. 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공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지

공급 에는 3권역 내에 준공된 프라임 오피스가 없었다. 4분기에는 3개동의 프라임 오피스가 신규로 준공 될 예정이다.(사옥1개동, 임대용 오피스 2개동) 수요와 공실률 2014년 10월 한국은행이 발표한 자료에 따르면 한국의 2014년 경제성장률 예측치는 3.5%로 지 Savills World Research 브리핑 서울 프라임 오피스 사진 : Yeouido, Seoul 개요 삼성SDS가 지난 2분기 준공한 잠실 사옥 주변으로의 이전을 지속하고 증권업계의 임차면적 감소가 계속되어 GBD와 YBD 의 수요는 감소하였고 에서는 소폭의 수요 증가가 나타났다. 의 수요 회복에도 불구하고 GBD, YBD의 수요 감소로 서울프라임오피스의