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병현 부
8 years ago
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본 제안서의 일부 내용은 확정된 사항들이 아니므로 변경될 가능성이 있으며, 신뢰할 만한 자료 및 정보에 의거하여

1 [다올준법감시 심의필 제5-12 호] 다올 랜드칩 부동산 투자신탁 1호 투자 제안서 2010년 11월 본 상품은 실적배당상품으로 원금이 보장되지 아니하며, 그 손익은 투자자에게 귀속됩니다. 본 제안서의 일부 내용은 확정된 사항들이 아니므로 변경될 가능성이 있으며, 신뢰할 만한 자료 및 정보에 의거하여 작성되었으나 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다. 당사는 이에 대한 직 간접적인 책임을 지지 아니하므로 다만 투자의 참고자료로 활용하여 주시기 바랍니다. 1

2 Contents 1. Executive Summary 2. Fund Structure 3. Property Information 4. Financial Overview 5. Market Analysis 6. Appendix 2

3 I. Executive Summary Investment Highlight 서울 여의도 핵심 지역에 위치한 랜드마크 빌딩 - 대상건물은 여의도 업무지역(YBD)의 핵심부에 위치 - 여의도내 금융에 특화된 건물 중 대표적인 빌딩 - 여의도는 서울 3대 권역 중 최저의 공실률을 나타내고 있으며 안정적인 오피스 시장 형성 다양한 교통 인프라를 갖춘 우수한 접근성으로 출퇴근 용이 - 본건 부동산은 지하철 5,9호선 환승역인 여의도역에서 도보로 약 3분 거리에 위치 - 서울내 다양한 지역을 연결하는 여의도 버스 환승센터에서 도보로 약 10분 거리에 위치 - 김포공항까지 자동차로 약 15분, 인천공항까지 자동차로 약 40분 거리에 위치 :서울 3대 권역중 공항과의 거리가 가장 가까움 우수한 임차인들의 안정적 임대를 바탕으로 한 수익형 부동산임 - 하나대투증권 본사 사옥으로서 하나대투증권을 포함한 하나은행 등 하나금융그룹 관계사의 임차가 전체 면적의 약 49% 차지 - 그외 한국쓰리엠, 다이와증권, 인텔 코리아등 우수 외국계 임차인 및 금융감독원, 채권금융기관조정위원회 등의 정부 기관 및 한국투자증권, 한국 기업 데이터 및 한국 경제 연구원 등 유수의 금융기관 및 머니투데이 방송사 등이 51% 차지 3

- 김포공항까지 자동차로 약 15분, 인천공항까지 자동차로 약 40분 거리에 위치 :서울 3대 권역중 공항과의 거리가 가장 가까움 우수한 임차인들의 안정적 임대를 바탕으로 한 수익형 부동산임 - 하나대투증권 본사 사옥으로서 하나대투증권을 포함한 하나은행 등 하나금융그룹

4 2. Fund Structure 1) 상품 개요 2) 상품 구조도 3) 자금 조달 및 지출 계획 4) 주요 리스크 저감 방안 5) 펀드 투자 리스크 4

5 I. Fund Structure 상품 개요 구 분 내 용 상품명 상품유형 설정예정일 투자기간 설정금액 자산규모 다올랜드칩부동산투자신탁제1호 부동산투자신탁/폐쇄형/단위형 2010년 12월 5년 1,580억원 3,030억원 (부동산 매입 2,870억원, 취득부대비용 121억원, 대수선비용 30억원, 현금유보액 9억원 예상) 투자자산 하나대투증권빌딩 본사 사옥 (소재지: 서울시 영등포구 여의도동 27-3) 예상 배당수익 신탁보수 이익배당 5년 운영기간 중 배당 평균 수익률 : 연 6.5% (5년 후 매각에 따른 자본손익은 포함하지 않음) 매입보수(취득가 대비) : 0.3% 신탁보수 - 운용사 0.50%/신탁업자 0.04%/일반사무 0.02% (최초 설정액 기준) - 판매사 0.70% (순자산 기준) 매각보수 : 매각 금액 대비 2% - 제3기관 매각 수수료 발생시 운용사에서 부담 - 취득가 미만으로 매각시 운용사 매각보수 수취 불가. 이 경우 제3기관 매각 수수료 발생분은 펀드에서 직접 부담 설정일로부터 매 3개월마다 이익분배금 지급 5

수익률 : 연 6.5% (5년 후 매각에 따른 자본손익은 포함하지 않음) 매입보수(취득가 대비) : 0.3% 신탁보수 - 운용사 0.50%/신탁업자 0.04%/일반사무 0.02% (최초 설정액 기준) - 판매사 0.

6 I. Fund Structure 상품 구조도(Fund Structure) Due Diligence 하나대투증권빌딩 Physical DD Appraisal Legal DD Financial DD 임대수익 매 입 매각 후 현재 사용 면적에 대해 5년간 재 임차 예정임 신탁업자 자산운용회사 (다올자산운용) 자산운용 다올랜드칩부동산 투자신탁1호 업무위탁 판매회사 Outsourcing 배 당 투 자 일반사무관리회사 Property Management Facility Management 투자자 (하나금융그룹 280억원 내외 투자) 6

예정임 신탁업자 자산운용회사 (다올자산운용) 자산운용 다올랜드칩부동산 투자신탁1호 업무위탁 판매회사 Outsourcing 배 당 투

7 I. Fund Structure 자금 조달 및 지출 계획(Capitalization & Uses) Capitalization Uses 펀드 모집 금액 1,580억원 2,870억원 부동산매입가액 (94.7%) 부동산 담보대출 1,277억원 151억원 자본적지출 /매입관련부대비용 (5.0%) 임대보증금 173억원 9억원 현금유보액 (0.3%) 3,030억원 3,030억원 7

8 II. Fund Structure 주요 리스크 저감 방안 위험요인 매입가격의 적정성 임대위험 저감 방안 본건 부동산의 매입금액은 지하철 2개 호선(5호선, 9호선)이 교차하는 역세권 지역내 위치하는 여의도의 Landmark빌딩으로 현 임대료 수준 및 인근 거래사례를 비교하였을 때 적정한 가격 수준 인근 오피스 매매 유사사례로 유진투자증권빌딩이 2010년 2분기에 14,829천원/평에 매각되었음 매입가의 객관성을 위해 세개의 감정평가기관을 통해 평가 의뢰하였으며 감정평가금액은 각 2,923억원, 2,924억원, 2,926억원 임 본건 부동산 임대 금액은 67,000원/평이나 전용율 및 관리비 등을 고려한 순 점유 비용 고려시 본건 부동산은 199,587원/평, 비교 가능 부동산의 순점유 비용은 218,737원/평으로서 본건 부동산의 임대료를 적정 시장가격에 맞게 유지하고자 함 장기간 임대를 유지하고 있는 임차인 비율(3M, 인텔, 금감원, 다이와증권 등)이 높으며, 임차인 중 약 49%가 하나금융그룹내 관계사로서 임대차에 대한 안정성을 높게 유지하기 위해 하나대투증권(37%)과 5년 장기 계약 체결함 공급위험 향후 2~3년내 SIFC, Parc1 등의 준공에 따른 신규 공급이 있을 예정으로 여의도 지역의 당분간 공실 증가는 불가피함 그러나 SIFC등의 경우 임대료가 약 92,000원~99,000/평으로 본건 임대료와는 차이가 크므로 본건의 적정 임대료 유지하여 공급에 따른 공실 위험을 낮추고자 함 유동성위험 (Exit Risk) 시장매각을 원칙으로 하므로 적정가격 및 적정 시점 매각에 대한 리스크 상존함 운영기간 만료 약 6개월~1년전부터 Sales Marketing을 전개 예정 8

가능 부동산의 순점유 비용은 218,737원/평으로서 본건 부동산의 임대료를 적정 시장가격에 맞게 유지하고자 함 장기간 임대를 유지하고 있는 임차인 비율(3M, 인텔, 금감원, 다이와증권 등)이 높으며, 임차인 중 약 49%가 하나금융그룹내 관계사로서 임대차에 대한 안정성을 높게 유지하기 위해 하나대투증권(37%)과 5년 장기 계약 체결함 공급위험 향후

9 II. Fund Structure 펀드 투자 리스크 구 분 시장 리스크 적정 가격 유입 리스크 적정 가격 매각 리스크 공실리스크 예상 수익률 변경, 투자 원본 손실 및 배당 지급 시기 변경 리스크 전반적인 세계 및 국내 경제 상황, 국내 부동산 경제 상황 등의 악화로 임대료 회수 금액의 감소 및 추후 매각 지연에 따라 펀드 수익률이 영향 받을 수 있음 내 용 당사의 판단아래 목표 수익률 달성이 가능한 금액으로 매입하였으나 매입 가격에 영향을 줄 수 있는 요인을 간과하였을 가능성도 있으며 이런 경우 적정한 가격에 유입하지 못하여 펀드 수익률에 영향을 줄 수 있음 당사는 추후 펀드 수익률을 극대화 시키도록 매각 업무를 추진할 예정이나 시장 환경의 변화 등 예상치 못한 변수로 인해 적정 가격에 매각하지 못하여 펀드 수익률에 영향을 줄 수 있음 임대료의 적정성 및 시장 환경 등을 고려하여 공실 리스크가 낮다고 판단하였으나 급격한 시장 환경의 변화 등으로 공실이 생길 경우 펀드 수익률에 영향을 줄 수 있음 예상치 못한 사유 등으로 인해 펀드의 수익 금액이 예상보다 감소하여 예상 수익률이 변경될 수 있으며 예상치 못한 사유 등으로 인해 펀드의 원본이 손실되거나 배당금 지급 시기가 변경될 수 있음 매입자산 관리 리스크 자산관리사의 관리 능력 부족 혹은 도덕적 해이에 따른 의무의 해태등으로 인해 자산의 가치가 저감되거나 임대차 관리가 효율적으로 진행되지 않아 펀드의 원리금 상환 및 수익률에 영향을 미칠 수 있음 대수선비용관련 리스크 당 건물은 시설 노후에 따른 예상치 못한 대수선 비용이 발생할 수 있으며 수익률에 영향을 미칠 수 있음 기타 인지되지 않은 리스크 본 리스크 분석은 작성 시점에 파악된 위험요소를 최대한 반영하여 작성되었으나 분석시점에서 인지하지 못한 위험 요인이 잠재할 가능성 있음 펀드 운용 기간 중 예상치 못한 국내외 정치, 경제 상황 및 제도 및 법령으로 운용에 영향을 미칠수도 있으며 청산 일정 및 수익률에 영향을 줄 수 있음 9

펀드 수익률에 영향을 줄 수 있음 임대료의 적정성 및 시장 환경 등을 고려하여 공실 리스크가 낮다고 판단하였으나 급격한 시장 환경의 변화 등으로 공실이 생길 경우 펀드 수익률에 영향을 줄 수 있음 예상치 못한 사유 등으로 인해 펀드의 수익 금액이 예상보다 감소하여 예상 수익률이 변경될 수 있으며 예상치 못한 사유 등으로 인해 펀드의 원본이 손실되거나

10 3. Property Information 1) 투자 대상 부동산 개요 2) 위치도 3) 층별 Lay Out 4) 임대 현황 10

11 III. Property Information 투자 대상 부동산 개요 구 분 내 용 빌 딩 명 소 재 지 용도지역 하나대투증권주식회사빌딩 본사 사옥 서울특별시 영등포구 여의도동 27-3 번지 일반상업지역, 공용시설보호지구, 중심지미관지구 등 대지면적 7,570m2(2,289.93평), 건폐율 37.04% 연 면 적 69,690m2(21,081.14평), 용적율 % 규 모 지상23층~ 지하5층 임대현황 전 용 율 승 강 기 준공연도 소 유 주 현재 공실 없음 (외부 임대 : 51%, 하나대투증권 사용 : 37%, 하나금융관계사 임대 : 12%) 50.5% (기준층) 승객용 8대, 비상용 2대, 주차장전용 2대, 화물용 1대, 에스 컬레이터 2대 1994년 7월 하나대투증권주식회사 주차대수 총 571대 (옥내 자주식 177대, 기계식 337대, 옥외 57대) 매입예정가격 2,870억원 (@13,614천원/평, 매입가 대비 1년차 Cap rate 6.89%) PRESENTATION TITLE

67% 규 모 지상23층~ 지하5층 임대현황 전 용 율 승 강 기 준공연도 소 유 주 현재 공실 없음 (외부 임대 : 51%, 하나대투증권 사용 : 37%, 하나금융관계사 임대 : 12%) 50.

12 III. Property Information 위치도 YBD권역은 서울 3대 오피스권역 중 한곳으로 증권업, 은행업 및 관련 정부 기관 등을 포함한 대표적인 금융권역임 지하철 5호선과 9호선이 이어지는 편리한 교통 환경을 지녔으며 여의도 공원과의 거리 또한 도보로 약 5분으로 근무 환경이 탁월함 김포공항과의 거리는 약 14km, 인천공항과의 거리는 약 56km로 서울 3대 권역 중 공항과 가장 가까운 위치임 서강대교 지하철 5 호선 지하철 9 호선 마포대교 국회의사당 여의나루역 원효대교 하나대투증권 빌딩 영등포시장역 여의도역 신길역 12

5분으로 근무 환경이 탁월함 김포공항과의 거리는 약 14km, 인천공항과의 거리는 약 56km로 서울 3대 권역 중 공항과 가장 가까운

13 III. Property Information 층별 Lay Out 및 임대 현황 층수 층별용도 면적(m2) 임차인 옥탑 M/W실 옥탑 공조탑 업무시설(구내식당) 1, 하나대투증권 22 업무시설(사무실) 1, 한국쓰리엠 21 업무시설(사무실) 1, 한국쓰리엠 20 업무시설(사무실) 1, 한국쓰리엠 19 업무시설(사무실) 1, 한국쓰리엠 18 업무시설(사무실) 1, SC펀드서비스,금감원 17 업무시설(사무실) 1, 하나대투증권 16 업무시설(사무실) 1, 하나대투증권 15 업무시설(사무실) 1, 하나UBS 14 업무시설(사무실) 1, 하나대투증권 / 하나은행 13 업무시설(사무실) 1, 하나대투증권 12 업무시설(사무실) 1, 하나금융연구소 11 업무시설(사무실) 1, 한국투자신탁 10 업무시설(사무실) 1, 금감원 9 업무시설(사무실) 1, 하나대투증권 / 하나아이엔에스 8 업무시설(사무실) 1, 한국경제연구원 7 업무시설(사무실) 1, 한국기업데이터 6 업무시설(사무실) 1, 다이와 5 업무시설(사무실) 1, 하나대투증권 / 인텔코리아 4 업무시설(사무,회의실) 1, 인텔 / 머니투데이 3 업무시설(회의실) 2, 하나대투증권 / 머니투데이 / 회의실 2 업무시설(금융업) 근생시설 1, / 하나은행 / 치과 1 업무시설(금융업) 근생시설 2,334.62/ 하나은행/ 하나대투증권/ 스타벅스/ 머니투데이 B1 업무시설 주차장 근생시설 2,521 / 2,932 / 516 주차장 / 기계실 B2 주차장 5, 주차장 B3 주차장 5, 주차장 B4 주차장 2, 주차장 B5 기계전기실 주차장 3,424.9/1, 기계전기실 / 주차장 건축물대장( 일자 기준) 13

42 하나대투증권 / 하나은행 13 업무시설(사무실) 1,838.42 하나대투증권 12 업무시설(사무실) 1,838.42 하나금융연구소 11 업무시설(사무실) 1,838.42 한국투자신탁 10 업무시설(사무실) 1,838.42 금감원 9 업무시설(사무실) 1,838.42 하나대투증권 / 하나아이엔에스 8 업무시설(사무실) 1,838.

14 4. Financial Overview 1) 분석 가정 2) 예상 배당률 3) 민감도 분석 14

15 I. Fund Structure 분석 가정 구 분 내 용 임대가정 하나대투증권 사용 면적은 5년간 장기 임차 계약이며 매년 3%씩 인상조건임 (외부임대 : 51%, 하나대투증권 사용 : 37%, 하나금융그룹 관계사 임대 : 12%) 구분 보증금 월 임대료 월 관리비 하나대투증권 기준층 임대분 660,000 66,000 31,000 (단위: 원/평) 그외 임대분 기존 임대 조건에서 매년 2%씩 상승 가정. 단, 임대차계약에 명기된 경우 명기된 상승률 적용함 보증금 및 현금 운용이익률 공실률 차입금 기타지출항목 신탁보수 매각보수 연 2.0% 예금이자율 적용 운용기간 중 연 3.0% 가정 LTV Ratio: 50.5% (담보대출 및 임대보증금 포함) 차입이자율: 연 5.6% (고정금리, 취급수수료 포함) 감정평가 및 회계감사수수료, 임대마케팅 자본적지출 비용 : NOI대비 2% (5년간 약 20억원) 집합투자업자보수, 판매회사보수, 신탁업자보수, 일반사무관리회사보수 매각 금액 대비 2% - 제3기관 매각 수수료 발생시 운용사에서 부담하도록 함 - 취득가 미만으로 매각시 운용사측에서 매각보수 수취하지 못함. 이 경우 제3기관 매각 수수료 발생분은 펀드에서 직접 부담하기로 함 15

0% 예금이자율 적용 운용기간 중 연 3.0% 가정 LTV Ratio: 50.5% (담보대출 및 임대보증금 포함) 차입이자율: 연 5.

16 IV. Financial Overview 예상 배당률 - 5년 운영기간 동안 3개월마다 총 20기동안 배당 예정임 - 매각 차익을 고려하지 않은 평균 연환산 수익률(cash on cash)은 약 6.5% 임 기수 배당률 (%) 기수 배당률 (%) 연도별 배당수익률 6.5% 운용기간 평균 수익률 연환산 수익률 1기 기 6.60 기수별 배당률 2기 기 기 기 기 기 기 기 % 8.0% 6.0% 5.95% 6.25% 6.50% 6.82% 가나다라 마70% 7.01% (예상) 6기 기 % 7기 기 기 기 기 기 % 0.0% 1년차 2년차 3년차 4년차 5년차 10기 기 6.81 상기 배당률은 예상 배당률이며 시장상황의 변화 등으로 인하여 변동될 수 있음 기간별 배당수익률 = 기간별 이익분배금액 / 펀드모집금액 20기 배당수익률 = (20기 이익분배금액 + 분배가능 매각이익 + 운용유보금 잔액) / 펀드모집금액 16

19 15기 6.94 10.0% 8.0% 6.0% 5.95% 6.25% 6.50% 6.82% 가나다라 마70% 7.01% (예상) 6기 6.27 16기 6.84 4.0% 7기 6.33 17기 7.11 8기 6.23 18기 6.98 9기 6.50 19기 7.

17 IV. Financial Overview 민감도 분석 (공실률 vs 매각 Cap Rate 고려시 IRR) 공실률 매각 13.50% 시 Cap Rate 매각금액 (억원) 현매입가대비 연상승률 (%) 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 6.50% 3, % 3, % 3, % 3, % 2, Cap Rate = 연 임대 수익 (NOI) / 매매 가액 17

37 10.26 9.61 8.95 8.29 7.64 6.98 6.32 7.00% 3,118.4 1.67 8.86 8.22 7.58 6.94 6.35 6.19 5.53 7.25% 3,017.3 1.00 7.

18 5. Market Analysis 1) 매입 가격 분석 2) 순점유 비용 분석 3) 임대 수요 예상 분석 4) 적정 매각 가격 분석 5) 서울 및 수도권 오피스 시장 현황 6) 여의도 오피스 시장 현황 7) 여의도 공급 예정 프로젝트 8) 여의도 오피스 임대 사례 9) 여의도 오피스 매매 사례 18

19 V. Market Analysis 매입가격 분석 본건 부동산의 매입금액은 평당 13,614천원으로 최근 유사 거래 사례인 유진투자증권 매입 금액인 평당 14,829천원 비교시 8.2%할인된 금액임 B등급인 하이투자증권빌딩 매매 사례와 비교 시 평당 금액이 유사하므로 A등급인 본건의 매입가격이 낮게 책정되었다고 분석됨 구분 Subject 유진투자증권빌딩 동양증권빌딩 하이투자증권빌딩 소재지 여의도동 27-3 여의도동 23-9 여의도동 23-8 여의도동 등 급 A급 A급 A급 B급 연면적 21,081평 12,957평 12,030평 4,027평 준공연도 1994년 1994년 1994년 1986년 규모 B5/23F B6/20F B7/21F B4/14F 거래금액(억원) 2,870 1,814 1, 평당금액(천원/평) 13,614 14,829 14,107 13,608 거래시점 2010년 4Q 2010년 2Q 2009년 3Q 2010년 3Q 매도자 하나대투증권 DEKA RREEF 유니온인베스트먼트 매수자 다올자산운용(예정) 지방행정공제회 삼성자산운용 코켐 19

23-9 여의도동 23-8 여의도동 25-15 등 급 A급 A급 A급 B급 연면적 21,081평 12,957평 12,030평 4,027평 준공연도 1994년 1994년 1994년 1986년 규모 B5/23F B6/20F B7/21F B4/14F

20 NOC(원/평/월) V. Market Analysis 순점유비용(NOC, Net Occupancy Cost) 분석 여의도 지역 내 본건 빌딩과 비교 가능한 빌딩 10개에 대한 평균 NOC(순점유비용)은 218,737원/평/월이며 본건 빌딩의 NOC는 199,587원/평/월로 해당권역의 평균 NOC 비해 약 8.75%정도 낮게 포지셔닝되어 경쟁력 확보함 이 지역 신규공급 물건의 경우 선매입가격의 부담, PF, 금융비용에 대한 부담으로 대부분 평당 9만원대 이상으로 월 임대료를 책정하였으므로 기존의 임대 물건에 직접적인 영향을 주기는 어렵다고 예상됨 260, , ,000 유화증권빌딩 동양증권빌딩 하나증권빌딩 한화증권빌딩 굿모닝신한증권 빌딩 200, , , , , ,000 80,000 HP빌딩 본건 빌딩 신송센터 교보증권빌딩 사학연금회관 한진해운빌딩 여의도권역 비교 빌딩 NOC평균: 218,737원/평/월 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 G.F.A(평) 순점유비용(NOC)은 임대료 외에 보증금과 관리비를 반영하여 전용면적을 나누어 계산하며 임대하기 위해 실질적으로 지불해야 하는 비용임 20

21 V. Market Analysis 임대 수요 예상 분석 현재 여의도 지역의 공실률은 서울 3대 권역 중 최저 수준이며 전체 평균인 4.4%에 비해 2.5%로 안정적인 임대 시장을 유지하고 있음 다만, 향후 예정된 여의도 지역의 총 약27만평의 신규 공급(SIFC, PARC1 및 전경련회관)으로 여의도 지역 공실률이 상당히 상승하리라 예상되나 이 시장에 대한 누적 수요로 인해 다시 안정화 추세를 보이리라 예상됨 본 투자대상 빌딩은 동급(Prime 및 A급 이상) 오피스 임대료와 비교하여 전용률이 높아 순점유비용(전용면적 기준)이 가장 낮은 오피스 중 하나이며 주차가능 대수가 높아(총 571대) 장기 계약이 지속되고 있는 임차회사가 많음 (3M, 인텔, 다이와 증권, 금융감독원, 머니투데이 등) 임대 가격면에서 SIFC의 임대료가 평당 95,000원에서 99,000원 임을 감안할 경우 이정도의 높은 수준으로 이전할 수 있는 임차회사가 한정되어 있어 여의도 오피스시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 의견이 지배적임 서울 오피스 임대가 사이클 (7년) 공실률 추이 성장 둔화 임료 하락 ` 임료 상승 하락 둔화 (출처: 3Q, 2010, Seoul Office Market Stats, JLL) (출처 : 신영에셋 2010_3Q_OffiScope) 21

22 V. Market Analysis 예상 매각 가격 분석 2005년 이전 국내 오피스 시장의 주요 매도자는 국내외 직접투자기관(은행, 증권, 보험, 일반기업, 개인 등), 주요 매수자는 외국투자자였으나, 간접투자제도 정비가 완료된 2006년 이후에는 국내외 다양한 투자자들의 간접투자기구를 통한 오피스 투자가 활성화 되고 있음 2008년 금융위기 이후 m2 당 매매가격은 2008년 고점 대비 약 15.8% 하락하였으나, 경기 회복에 따라 2010년부터 다시 매매가격의 상승이 이루어지고 있으며 투자기관의 오피스 투자 선호가 강해 향후 경제회복세가 지속될 경우 오피스 시장이 침체할 가능성은 낮으리라 예상됨 서울 오피스 매매가 사이클 (7년) 서울 오피스 매매가격 추이 성장 둔화 매매가 하락 ` 매매가 상승 하락 둔화 (출처: 3Q, 2010, Seoul Office Market Stats, JLL) (출처 : 신영에셋 2010_3Q_OffiScope) 22

23 V. Market Analysis 서울 및 수도권 오피스 시장 현황 2010년 3분기에는 여의도 권역을 제외한 서울 전 권역의 오피스 공실률이 하락세를 보이면서 서울 지역 평균 오피스 공실률이 전분기 대비 0.56% 하락한 5.26%를 나타냈음 이번 분기 서울 오피스 공실률이 하락했음에도 불구하고 이번 분기 임대료는 지난 2분기까지 공실률 증가세 영향으로 2.13% 하락했음 서울 및 분당 오피스 빌딩 공실률 및 임대료 현황 단위: 천원/m2 구 분 공실률 환산전세가 임대료 관리비 `10.3Q 변동률 `10.3Q 변동률 `10.3Q 변동률 `10.3Q 변동률 Seoul 5.26% -0.56% 2, % % % CBD 5.95% -1.13% 2, % % % KBD 5.29% -0.53% 2, % % % YBD 2.87% 0.77% 1, % % % Others 5.68% -0.50% 1, % % % BBD 16.15% -0.25% 1, % % % 23

24 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q V. Market Analysis 여의도 오피스 시장 현황 3분기 서울 여의도 오피스(Prime 및 A급 이상) 공실률은 전분기 대비 0.32% 하락으로 1.8%를 기록, 올해 가장 낮은 공실 수준 YBD지역은 주요 3권역 중에서 가장 공실률이 낮고, 지형의 특수성 및 공급물량 한정 등의 요인이 시장을 비교적 안정적으로 형성하게 하였음. 현재 안정세는 2012년 전후로 Parc1과 SIFC이 준공되기 전까지는 지속될 것으로 예상됨 올해 1,2 분기에 걸쳐서 계속적으로 임대료가 상승했으며, 이번 ¾분기에는 0.02% 미세한 상승세를 보였음 증권사 및 금용기관의 밀집지역이라는 특수성을 감안하여 가장 안정적인 임대시장을 유지하고 있음 공실률 월임대료 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 60,000 56,000 52,000 48,000 44,000 40,

25 V. Market Analysis 여의도 공급 예정 프로젝트 빌딩명 SIFC 전경련회관 Parc1 Image 주소 여의도동 23 여의도동 28-1 여의도동 22 등급 Prime급 Prime급 Prime급 준공연도 2011년 3분기 예정(타워 1) 2012년(타워 2,3) 2013년 예정 당초 2012년 예정이었으나 지연 예상 연면적(py) 99,199 51, ,939 층수 B7 / 32F(타워 1), 29F(타워 2), 55F(타워 3) B6 / 50F B7 / 72F(타워 1), 56F(타워 2) 비고 예상 임대가는 저층부 95,000원/평, 고층 부 99,000원/평으로 예상 딜로이트(총 9개층), ING등과 임대차 계약 체결 - 타워 2는 맵스자산운용이 운영하는 부동산 펀드와 선도매매 계약 체결함 25

26 V. Market Analysis 여의도 오피스 임대 사례 빌딩명 하나대투증권빌딩 굿모닝신한타워 한화증권빌딩 동양증권빌딩 신송센터 하나증권빌딩 Image 주소 여의도동 27-3 여의도동 23-3 여의도동 23-5 여의도동 23-8 여의도동 여의도동 23-3 등급 A급 A급 A급 A급 A급 A급 준공연도 1994년 1995년 1995년 1994년 1993년 1994년 연면적(py) 21,081 21,227 18,041 12,810 10,230 14,913 층수 B5 / 23F B7 / 30F B7 / 27F B7 / 21F B7 / 20F B7 / 19F 전용율 50.5% 42.8% 45.8% 45.0% 50.5% 44.5% 보증금 670, , , , , ,000 월세 67,000 67,000 77,000 69,000 67,000 66,100 관리비 31,000 29,000 31,930 29,100 30,000 29,400 Net Occupancy Cost 199, , , , , ,796 (본건대비) 100% 116% 123% 122% 99% 111% * 적용이자율 5.0% * NOC(순점유비용)={(보증금x적용이자율/12)+월임대료+월관리비}/전용률 26

27 V. Market Analysis 여의도 오피스 임대 사례 (계속) 빌딩명 하나대투증권빌딩 유화증권빌딩 HP빌딩 교보증권빌딩 한진해운빌딩 사학연금회관 Image 주소 여의도동 27-3 여의도동 23-7 여의도동 23-6 여의도동 26-4 여의도동 여의도동 27-2 등급 A급 B급 B급 B급 B급 B급 준공연도 1994년 1994년 1998년 1983년 1984년 1982년 연면적(py) 21,081 11,843 13,260 12,387 13,980 12,586 층수 B5 / 23F B6 / 20F B7 / 23F B3 / 20F B4 / 20F B3 / 20F 전용율 50.5% 45.0% 40.6% 64.0% 70.0% 65.0% 보증금 670, , , , , ,160 월세 67,000 62,000 55,500 70,200 59,504 62,120 관리비 31,000 29,500 28,000 31,600 29,752 30,980 Net Occupancy Cost 199, , , , , ,213 (본건대비) 100% 105% 106% 82% 66% 74% 27

28 V. Market Analysis 여의도 오피스 매매 사례 빌딩명 DBRE여의도빌딩 동양증권빌딩 아시아원빌딩 MBC경영센터 유진투자증권빌딩 하이투자증권빌딩 Image 주소 여의도동 36-1 여의도동 23-8 여의도동 17-7 여의도동 34-1 여의도동 23-9 여의도동 등급 B급 A급 B급 B급 A급 B급 준공연도 1979년 1994년 1999년 1987년 1994년 1986년 연면적(py) 5,766 12,030 7,538 6,881 12,957 4,027 층수 B2 / 14F B7 / 21F B6 / 10F B4 / 16F B6 / 20F B4 / 14F 매도자 RREEF RREEF KTB자산운용 MBC DEKA 유니온인베스트먼트 매수자 키움증권 삼성자산운용 프라메리카 KTB자산운용 지방행정공제회 코켐 매매금액 786억원 1,697억원 882억원 920억원 1,814억원 548억원 평당단가 13.6백만원/평 14.1백만원/평 11.7백만원/평 13.4백만원/평 14.0백만원/평 13.6백만원/평 매매시점 2009년 2분기 2009년 3분기 2009년 4분기 2009년 4분기 2010년 2분기 2010년 3분기 28

29 6. Appendix 1) 공모시 수익증권 상장 2) 평면도 (기준층) 3) 대상 물건 실내 사진 29

30 VI. Appendix 공모시 수익증권 상장 수익증권시장 소개 집합투자업자인 위탁자가 신탁업자에게 신탁한 재산을 신탁업자로 하여금 그 집합투자업자의 지시에 따라 투자,운용하게 하는 형태의 집합투자기구를 투자신탁(자본시장법 제9조 18호) 이라 하며, 수익증권은 투자신탁의 수익권을 균등하게 분할하여 증서로 표시하는 유가증권(동법 제189조 1항) 입니다. 수익증권은 환매가능여부에 따라 개방형 및 폐쇄형으로 구분할 수 있으며, 폐쇄형은 환매가 불가능하여 환금성이 제약되므로 환금성보장을 위한 별도의 수단이 마련되지 않은 경우에는 환금성을 보장하기 위하여 거래소에 상장을 의무화(펀드설정 후 90일내)하고 있습니다. 자본시장법 제230조 3항 거래소에 상장된 수익증권은 일반 주권과 유사한 방법으로 매매거래가 이루어집니다. 다만, 지정가호가만 가능하며, 대량매매 및 바스켓매매는 허용되지 않으며, 시간외시장도 개설되지 않습니다. 30

31 VI. Appendix 평면도 (기준층) 31

32 VI. Appendix 대상 물건 실내 사진 32

33 Contacts 김 정 연 이사 김 윤 호 차장 이 성 용 차장 김 경 선 과장

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COMPANY OVERVIEW

www.rei-korea.com 24 COMPANY OVERVIEW Second Quarter 2012 Office Market Report CONTENTS www.syasset.com 02 04 07 13 18 23 24 27 28 29 30 31 32 01 2 Second Quarter 2012 Office Market Report 3 02 YBD CBD